Sentencia Civil 488/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 157/2023 de 08 de julio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del asunto en primera instancia.

La parte demandante, Tecnopiso, S.L, ejercita acción dirigida a que se condene a don Braulio, a abonar a la parte demandante la cantidad de 10.000 euros en concepto de devolución duplicada de las arras concertadas en contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 13 de octubre de 2.020.

Alega, en síntesis, que las partes concertaron contrato de compraventa actuando Tecnocasa como comprador de la finca propiedad del Sr. Braulio en fecha 13 de octubre de 2.020 en el que se concertaron arras penitenciales. En tal concepto la parte compradora entregó al vendedor el mismo día la cantidad de 10.000 euros. Añade que, posteriormente, recibió sendas comunicaciones de la parte vendedora, de fechas 23 de octubre y 10 de noviembre, por las que el vendedor le comunicaba, atribuyéndole haber incurrido en dolo y engaño para la celebración del contrato, que procedía a dejarlo sin efecto. En fecha 12 de noviembre de 2.022 el Sr. Braulio le devolvió la cantidad de 10.000 euros que había recibido en concepto de arras. En base a lo anterior Tecnocasa, que sostiene la validez del contrato concertado y el carácter penitencial de las arras pactadas, interesa la condena del Sr. Braulio a pagarle la cantidad de 10.000 euros en concepto de devolución duplicada de las arras entregadas por Tecnocasa.

La parte demandada, que formula además reconvención, pretende que se declare la falta de validez del contrato concertado sosteniendo haber incurrido en vicios del consentimiento, en concreto, en dolo y en error al celebrar el contrato provocados por la parte compradora. Sostiene, que nos encontramos en un supuesto de autocontratación y de conflicto de intereses que vulnera las disposiciones legales. Alega, además, el carácter abusivo del pacto de arras concertado con fundamento en el TRLGDCU. Por último, cuestiona la naturaleza penitencial de las arras pactadas. Por todo lo anterior interesa, por vía de reconvención, que se declare la nulidad del contrato en base al cual acciona la parte demandante por vicios del consentimiento así como la desestimación de la demanda.

SEGUNDO.-Planteamiento del recurso en segunda instancia.

La parte apelante interesa la revocación de la sentencia con fundamento, tratando de sistematizarlos, en los siguientes motivos: 1º) Falta de congruencia y falta de motivación de la sentencia de instancia. 2º) Error en la valoración de la prueba por la que pretende la revocación de la resolución recurrida reproduciendo los argumentos vertidos en primera instancia.

La parte apelada, oponiéndose a todos los motivos del recurso alegados de contrario, interesa la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.-Decisión del motivo del recurso relativo a la falta de congruencia y a la falta de motivación de la sentencia.

La fundamentación del motivo del recurso se ciñe a la transcripción del artículo 218 de la Lec y a la siguiente afirmación que se transcribe literalmente: "En relación con lo expuesto en la alegación anterior, la sentencia no resuelve claramente la cuestión y máxime en relación con la autoentrada del comisionista".

Respecto de la congruencia, desde la STC 20/1982, de 5 de mayo, el Tribunal ha venido recordando que la congruencia de las resoluciones judiciales se mide por el ajuste o adecuación entre lo resuelto y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente, que no hubiera sido pretendida.

Sobre el derecho a una resolución judicial congruente y cuándo se está ante la vulneración del art. 24.1 CE por haberse incurrido en incongruencia en sus distintas modalidades, sirva como ejemplo lo dispuesto en la STC 104/2022, de 12 de septiembre, FJ 3, que, con cita de otras muchas, en particular, la STC 25/2012, de 27 de febrero, FJ 3, establece lo siguiente:

"La congruencia viene referida desde un punto de vista procesal al deber de decidir por parte de los órganos judiciales resolviendo los litigios que a su consideración se sometan, a su potestas en definitiva, exigiendo que el órgano judicial ofrezca respuesta a las distintas pretensiones formuladas por las partes a lo largo del proceso, a todas ellas, pero sólo a ellas, evitando que se produzca un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosa distinta de lo pedido. Una constante y consolidada jurisprudencia define el vicio de incongruencia como aquel desajuste entre el fallo judicial y los términos en los que las partes han formulado su pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso en los escritos esenciales del mismo".

En relación con la existencia y suficiencia de la motivación la STC 325/2005, de 12 de diciembre, FJ 4, indica que la exigencia constitucional de motivación "no impone una determinada extensión de la motivación jurídica, ni un razonamiento explícito, exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión sobre la que se pronuncia la decisión judicial. Es suficiente que las resoluciones judiciales vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión o, lo que es lo mismo, su ratio decidendi". Por tanto, "cualquier valoración sobre la concurrencia de carencia de motivación suficiente en las resoluciones judiciales debe venir dada por el análisis, por una parte, del propio procedimiento judicial en que se producen, en tanto que son inescindibles de éste, que es el contexto en el que debe adquirir sentido la decisión judicial; y, por otra, de las concretas pretensiones respecto de las que se afirma que se omiten en la respuesta judicial la exposición de la ratio decidendi para su rechazo. A partir de ambos extremos podrá verificarse la suficiencia constitucional de la respuesta judicial aportada". En la misma línea, la STC 180/1993, de 31 de mayo, FJ 5, señala que "que en virtud del principio iura novit curia los Tribunales no tienen obligación de ajustarse en los razonamientos jurídicos que les sirven para motivar sus fallos a las alegaciones de carácter jurídico aducidas por las partes y pueden basar sus decisiones en fundamentos jurídicos distintos, pues la tradicional regla encarnada en el citado aforismo les autoriza para ello". Considera que el art. 24.1 CE "no impone a los órganos judiciales un deber específico de concretar la selección normativa que vaya más allá del necesario respeto del deber de motivación de las resoluciones judiciales, por un lado, y del principio de congruencia, por otro"; y que el derecho a la motivación de las sentencias "no autoriza a exigir un razonamiento judicial pormenorizado de todos los aspectos planteados por una y otra parte", considerándose suficientemente motivadas "aquellas resoluciones judiciales apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios judiciales esenciales fundamentadores de la decisión".

La conexión entre los arts. 24 y 120 CE "no impone una especial economía en el desarrollo de los razonamientos", de modo que "una motivación escueta y concisa, no deja, por ello, de ser tal motivación" ( STC 55/1987, de 13 de mayo, FJ 1).

A la vista de la anterior doctrina del Tribunal Constitucional resulta que la sentencia recurrida cumple con creces la exigencia de motivación, da concreta respuesta a las pretensiones planteadas permitiendo conocer los criterios jurídicos que la sustentan y cumple con las exigencias de la congruencia en tanto que existe un ajuste o adecuación entre lo resuelto y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones.

La absoluta parquedad de los términos en los que ha sido planteado el motivo del recurso (literalmente, "(...) la sentencia no resuelve claramente la cuestión y máxime en relación con la autoentrada del comissionista) impide realizar valoraciones más concretas sobre el motivo del recurso analizado.

CUARTO.-Decisión sobre el motivo del recurso relativo a la concurrencia de vicios del consentimiento y a la existencia de autocontratación.

Pretende la parte vendedora demandada, por vía de reconvención, la anulación del contrato de compraventa de fecha 13 de octubre de 2.020 con pacto de arras en base al cual acciona la parte demandante alegando haber incurrido el Sr. Braulio en vicio del consentimiento ya sea por dolo, ya sea por error.

Dispone el artículo 1.265 del Código Civil que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.

Conforme al artículo 1.266 del mismo cuerpo legal para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

Conforme al artículo 1.269 hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho. Y añade el artículo 1.270 que para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes.

En definitiva, como se desprende del artículo 1.269 del Código Civil el concepto legal de dolo exige dos elementos; uno, el empleo de maquinaciones engañosas o la conducta insidiosa del sujeto que lo causa; y dos, un elemento subjetivo consistente en el propósito de inducir a la contraparte a realizar la declaración viciada.

Es unánime la jurisprudencia en el sentido de que la prueba de los vicios del consentimiento incumbe a quien los alega.

La parte apelante parece concretar el vicio del consentimiento que alega sufrido en el hecho de que Tecnocasa, el mismo día de celebrar el contrato de compraventa con pacto de arras de 23 de octubre de 2.020 del que deriva este procedimiento, le pasó a la firma sin conocimiento de aquélla un contrato de encargo de fecha 1 de septiembre de 2.020 y en el hecho de haber sido informada de que era un inversor quien adquiría la vivienda cuando en realidad era la propia Tecnocasa quien compraba entendiendo con ello vulnerado el artículo 622-25 de Código Civil de Cataluña.

Añade que el mismo día, al regresar a su casa y leer lo que había firmado, "(...) descubrió que no era lo explicado sino unas arras a favor del propio intermediador en un claro caso de autoentrada prohibido por el art. 622-25 CCC, en relación con lo dispuesto en el art. 267 CdeC".

Consta en las actuaciones un primer contrato de mandato de fecha 10 de enero de 2.020 por el que el Sr. Braulio encargaba a Tecnopiso la venta de su vivienda. Se estableció un precio de venta de 130.000 euros y una cláusula por la que se establecía la exclusividad del encargo a Tecnocasa hasta fecha 31 de julio de 2.020 (documento 4 de la demanda).

Ha quedado probado, por no resultar controvertido, que durante ese tiempo no pudo encontrarse comprador y también, por reconocerse en la propia contestación a la demanda y haberlo reconocido así reiteradamente el Sr. Braulio en el acto de juicio, que el mismo tenía prisa por proceder a la venta del inmueble.

Consta nuevo contrato de mandato de 1 de septiembre de 2.020 concertado entre las partes en el que, a diferencia del anterior, se fija un precio de venta 85.000 euros y la excusividad del encargo hasta el 31 de marzo de 2.021.

Consta, asimismo, documento de 13 de octubre de 2.020 del que trae causa este procedimiento, en el que constan los siguientes pactos: "Primero.- Don Braulio vende y transmite a "Promociones e Inversiones Tecnopiso S.L" quien compra y adquiere la finca objeto del presente contrato. Segundo.- Precio y forma de pago: a) El total de la citada compra-venta se ha determinado de común acuerdo en la cantidad de ochenta y cinco mil euros y que se harán efectivos por la parte compradora en la forma que a continuación se detalla: b) Con fecha de hoy, la parte compradora entrega a la parte vendedora la cantidad de diez mil euros, se abona en este acto mediante transferencia bancaria (...) todo ello en concepto de paga y señala o arras penitenciales según los términos del artículos 1.454 y siguientes del Código Civil, siendo a cuenta del precio pactado y sirviendo la firma de este documento como la más eficaz carta de pago".

En los burofaxes de fechas 23 de octubre de 2.020 (documento 3 de la demanda) y 10 de noviembre de 2.020 (documento 9) el Sr. Braulio comunica a Tecnocasa que revoca el mandato de 10 de enero de 2.020 y que considera nulos los documentos que haya podido firmar sosteniendo haberlos firmado "bajo engaño y coacciones", pese a que no concreta el contenido de unas y otras.

Ninguna prueba se ha practicado que permita considerar probado el dolo y/o el error que el Sr. Braulio manifiesta haber padecido.

En primer lugar, llama la atención que en el escrito de contestación a la demanda se negaba haberse concertado el segundo contrato de mandato, el de fecha 1 de septiembre de 2.020. En el recurso, tras haber reconocido el Sr. Braulio durante su interrogatorio que su firma era la que aparecía en el referido contrato de mandato, se cambia la versión y se alega que el documento le fue pasado a la firma el mismo día de la compraventa, como parte del engaño, y sin haberse percatado de ello.

Ninguna prueba se ha practicado que permita considerar probada dicha versión. En cualquier caso el contrato de mandato era fácilmente comprensible, tenía la misma estructura que el firmado en fecha 10 de enero de 2.020, y la rebaja en el precio había sido consensuada con el propio Sr. Braulio. El mismo declaró durante su interrogatorio que tenía prisa por vender su piso, que le urgía el dinero y que, atendido que no se había encontrado comprador desde el mes de enero, estuvo de acuerdo en fijar el nuevo precio de compraventa en 85.000 euros.

Tampoco ha quedado probado que concurriera dolo o error en la firma del contrato de compraventa.

El contenido del contrato es claro tal y como resulta de los pactos que han sido transcritos literalmente y se ajustan a lo estipulado en el contrato de mandato de 1 de septiembre de 2.020.

Se identifica de forma clara e incuestionable a la parte vendedora, el Sr. Braulio, y a la parte compradora, Tecnocasa, el piso, el precio pactado y la forma de pago, incluída la entrega de arras por importe de 10.000 euros.

No ha quedado probado el empleo por Tecnocasa de palabras o maquinaciones insidiosas que hubieran inducido al Sr. Braulio a la firma de un contrato que se ajusta al encargo recibido y que el mismo admitió tener interés en concertar con el fin de obtener con la mayor rapidez el precio de la venta.

Tampoco cabe apreciar error esencial y excusable, es decir, no imputable a quien lo sufre.

Parece pretender el Sr. Braulio, para justificar su pretensión de que se considere el contrato nulo por error, que se considere esencial su creencia de que el comprador de la finca era un inversor. No ha quedado probado que Tecnocasa le hiciera ninguna manifestación en tal sentido pero, en cualquier caso, difícilmente podría considerarse dicha cuestión como afectante a la sustancia del contrato. Tampoco cabe apreciar el error como excusable cuando, según manifestaciones del propio vendedor incluso en sus escritos de contestación y de interposición del recurso, sostiene que se percató del mismo tan pronto como llegó a casa y leyó el documento. Lo anterior no hace sino demostrar la claridad de los términos del contrato y excluir el carácter excusable del error en el caso de que lo hubiera habido.

Además de la claridad de los términos del contrato cabe añadir que no resulta creíble que habiéndose percatado del error el mismo día de la firma del contrato tal y como el vendedor reconoce, esto es, el día 13 de octubre de 2.020, no dirigiera comunicación alguna a la parte compradora hasta el día 23 de octubre (documento 3 de la demanda).

Por último, y en la medida en que parece el Sr. Braulio vincular su error al hecho de haber actuado como compradora la propia Tecnocasa en lugar de un inversor como sostiene que se le indicó, tampoco resulta de aplicación en el presente caso la figura de la autocontratación y del conflicto de intereses previsto en el artículo 622-25 del Código Civil de Cataluña a la que alude la parte apelante.

Dispone el referido artículo en su apartado 1 lo siguiente: "Artículo 622-25. Autocontratación y conflictos de intereses.

1. El mandatario no puede ser parte contractual respecto al mandante con relación a los asuntos jurídicos objeto del encargo, excepto en los siguientes casos:

a) Que conste la autorización expresa del mandante.

b) Que la determinación del contenido del contrato sea tan precisa que evita el riesgo de lesión de los intereses del mandante"

En el presente caso consta autorización expresa del mandante en tanto que el contrato se celebra entre el mandatario, Tecnocasa, y el propio mandante, el Sr. Braulio. Y el contenido del contrato es claro y evita el riesgo de lesión de los intereses del mandante en tanto que se ajusta a los términos del propio contrato de mandato concertado previamente entre ambos y el mandante es perfecto conocedor de su contenido y lo consiente, al ser parte del referido contrato.

En definitiva, la prueba practicada ha descartado que concurriera en la apelante vicio de consentimiento alguno determinante de la anulabilidad del contrato ni un supuesto de autocontratación y conflicto de intereses, por lo que los motivos de apelación analizados deben ser desestimados.

QUINTO.-Decisión sobre el pretendido carácter abusivo de la cláusula.

Reproduce la parte apelante la pretensión ya ejercitada en primera instancia relativa a que se declare el carácter abusivo del pacto de arras en base al cual acciona la parte compradora por aplicación de lo dispuesto en el artículo 87.2 del TRLGDCU.

No cabe en este extremo sino reproducir la acertada argumentación de la sentencia de instancia con cita de la doctrina jurisprudencial aplicable.

En concreto, la STS del 21 de abril de 2.014, al analizar la posible abusividad de una cláusula de arras penitenciales al amparo del artículo 87.2 y 85.6 del TRLGDCU establece: "Lo que se considera abusivo en este precepto es el apartamiento, en los contratos no negociados individualmente celebrados con los consumidores, del régimen dispositivo de las arras penitenciales establecido en el art. 1454 del Código Civil , cuando se hace en perjuicio del consumidor porque este puede desistir del contrato celebrado o previsto perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, pero el empresario puede desistir sin devolverlas dobladas. Así lo entendió esta sala en su sentencia núm. 501/2008, de 3 de junio".

A la vista de la referida doctrina jurisprudencial, ninguna abusividad cabe apreciar en el pacto de arras que nos ocupa el cual, en lugar de alejarse del régimen previsto en el artículo 1.454 del Código Civil en perjuicio del consumidor, se limita a remitirse al mismo para su aplicación para cualquiera de las partes en los exactos términos previstos legalmente.

SEXTO.-Decisión sobre la naturaleza de las arras pactadas.

Cuestiona la parte apelante la naturaleza penitencial de las arras pactadas con el consiguiente régimen de devolución por el vendedor de las arras duplicadas para el caso de desistimiento.

El tenor literal del pacto de arras contenido en el contrato del que trae causa este procedimiento, como ya se ha indicado, es del siguiente tenor: "(...) b) Con fecha de hoy, la parte compradora entrega a la parte vendedora la cantidad de diez mil euros, se abona en este acto mediante transferencia bancaria (...) todo ello en concepto de paga y señala o arras penitenciales según los términos del artículos 1.454 y siguientes del Código Civil, siendo a cuenta del precio pactado y sirviendo la firma de este documento como la más eficaz carta de pago (...)".

Procede traer a colación la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en STS de 17 de octubre de 2.018 cuando en su Fundamento de Derecho Sexto señala: "(...) Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( sentencia de 10 de Marzo de 1986).

»Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad».

Para llegar a esta conclusión, esta sala calificaba las arras penitenciales, en la mencionada sentencia 581/2013 , partiendo de la siguiente cláusula:

«Por tanto la cantidad entregada antes de la firma de la escritura pública es de 580.900.-? que serán entregadas en concepto de arras, según lo estipulado en el artículo 1454 del Código Civil , es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas».

En el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre , y 507/2018, de 20 de septiembre.

Es decir, procede desestimar el motivo y confirmar la resolución recurrida, dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil , no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas se reconoció el carácter de arras penitenciales, porque las partes así lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento, no contando la sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes".

La aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial al supuesto analizado nos lleva a concluir que las arras pactadas no fueron penitenciales sinó confirmatorias. Así resulta del hecho de que la cláusula se limite a indicar textualmente que las arras se pagan "en concepto de paga y señala o arras penitenciales según los términos del artículos 1.454 y siguientes del Código Civil, siendo a cuenta del precio pactado y sirviendo la firma de este documento como la más eficaz carta de pago (...)".

Ninguna referencia expresa se hace a que se pacten para el supuesto de desistimiento y, menos aún, a los concretos efectos jurídicos que derivarán para cada una de las partes para el caso de que tal desistimiento llegara a producirse. No puede perderse de vista, además, que el contrato se celebra entre un profesional, Tecnocasa, quien lo redacta y un particular sin conocimientos específicos en la materia por lo que la mera referencia a "arras penitenciales según los términos del artículo 1.454 y siguientes del Código Civil" no permite deducir la existencia de una intención común, en concreto, de la parte vendedora, de fijar arras penitenciales con los efectos que le son propios.

Por lo expuesto, el motivo del recurso relativo al carácter confirmatorio y no penitencial de las arras pactadas debe estimarse.

Sentado lo anterior, ha quedado probado que la resolución se produjo a instancias de la parte vendedora.

Tras celebrar el contrato de compraventa con pacto de arras en fecha 13 de octubre de 2.020 el vendedor se niega al otorgamiento de escritura pública. Así resulta de las comunicaciones de fechas 23 de octubre de 2.0202 (documento 3 de la demanda) y 10 de noviembre (documento 9 de la demanda) remitidas por el vendedor a Tecnocasa.

Ya se ha analizado en esta resolución que no han quedado probados los supuestos incumplimientos imputados por el vendedor al comprador a los efectos de justificar su decisión de no otorgar escritura pública de compraventa.

La prueba practicada ha permitido considerar probado que, tras celebrar el contrato de 13 de octubre de 2.020, el Sr. Braulio recibió una oferta para vender el piso en mejores condiciones.

Consta aportada a las actuaciones escritura de compraventa del piso de fecha 13 de enero de 2.021 por el que el Sr. Braulio vende el piso a doña Eulalia y a doña Matilde.

La Sra. Matilde, al declarar como testigo, manifestó que contactó con el Sr. Braulio para hacerle una oferta para la adquisición del piso en fecha 15 de octubre de 2.020. Añadió que se había enterado de que el mismo estaba en venta tras ver anuncios de Tecnocasa en la zona y en el buzón. Añadió que, tras contactar con Tecnocasa para ver cuál era el concreto piso en venta y conociendo el edificio en el que se ubica el piso, contactó directamente con el Sr. Braulio al que conocía por ser vecina del inmueble haciéndole una oferta de adquisición del piso por 110.000 euros.

Ya se ha dicho que ha quedado probado y no se discute que la primera comunicación que dirige el Sr. Braulio a Tecnocasa tratando de desvincularse del contrato es de fecha 23 de octubre de 2.020, posterior, por lo tanto, a la recepción de la oferta realizada por la Sra. Matilde. También es posterior a dicha oferta la devolución por el Sr. Braulio a Tecnocasa de las arras recibidas por ésta por importe de 10.000 euros, lo que se produce en fecha 12 de noviembre de 2.020 (documento 11 de la demanda). Según consta en la escritura de compraventa de fecha 13 de enero de 2.021, el primer pago por la parte compradora, por importe de 7.000 euros, se hizo pocos días después de la devolución de la arras por el Sr. Braulio, concretamente, el 3 de diciembre de 2.020.

Por lo expuesto, ha quedado acreditado que el Sr. Braulio procede a la resolución del contrato por su propia voluntad.

La parte compradora se aquieta a la resolución del contrato y no reclama daños y perjuicios sinó, únicamente, la cantidad de 10.000 euros en concepto de devolución duplicada de unas arras cuyo carácter penitencial no ha sido acogido en esta resolución. Por lo expuesto, ninguna indemnización cabe fijar con cargo al vendedor por la resolución de la compraventa concertada.

En atención a lo anterior, con estimación del motivo del recurso analizado, procede la revocación de la sentencia de instancia y la absolución del Sr. Braulio de las pretensiones ejercitadas en su contra.

SÉPTIMO.-Decisión sobre las costas.

La estimación del recurso comporta la no imposición de las costas causadas en segunda instancia ( art. 398.2 Lec) .

La desestimación de la demanda comporta la imposición a la parte demandante de las costas causadas en la primera instancia.