Sentencia Civil 169/2026 Audiencia Provincial Civil nº 14 de Madrid, Rec. 115/2025 de 18 de mayo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda.

La demandante, doña Natalia, presentó el 16 de marzo de 2022 demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción estimatoria (quanti minoris)frente a don Iván, solicitando la rebaja del precio de la compraventa de la vivienda y plaza de garaje por la existencia de vicios ocultos consistentes en graves humedades y filtraciones preexistentes a la venta.

Expuso que, tras contactar con la agente inmobiliaria de la empresa GINMO, realizó una primera visita al inmueble el 26 de junio de 2021, ocasión en la que se apreciaron humedades en el portal, siendo informada por la comercial de que se trataba de un problema de la Comunidad de Propietarios que se encontraba en vías de solución. Posteriormente, los días 2 y 16 de julio de 2021, formalizaron la reserva y el contrato de arras penitenciales, pactándose una entrega de llaves diferida, que finalmente tuvo lugar el 2 de octubre de 2021, once días después del otorgamiento de la escritura pública.

Mediante escritura pública de compraventa de 21 de septiembre de 2021, la demandante adquirió del demandado una vivienda sita en la DIRECCION000 de uso exclusivo de una terraza jardín, un trastero y una participación indivisa con derecho de uso exclusivo de la plaza de garaje nº NUM000, por un precio total de 330.000 euros, que fue satisfecho mediante diversas transferencias bancarias y financiación hipotecaria concertada con la entidad Unicaja.

Afirmó la actora que el demandado minimizó y ocultó la verdadera entidad de las humedades, asegurándole que se trataba de una incidencia menor cubierta por su compañía aseguradora, cuando en realidad, con el transcurso del tiempo, las filtraciones se intensificaron, afectando tanto a elementos comunes del edificio, en particular al portal, como al interior de la vivienda, generando un ambiente insalubre con aparición de mohos, daños en la tarima flotante, cercos y marcos de puertas, así como riesgo para la instalación eléctrica.

Sostuvo que el origen de las humedades se encontraba en el aseo próximo a la entrada de la vivienda, en el que se habían realizado modificaciones respecto de la obra original, consistentes en la instalación posterior de un plato de ducha y la alteración de los elementos sanitarios y de fontanería, lo que provocaba filtraciones hacia la pared del portal y hacia el interior del inmueble. Tales extremos fueron corroborados por el informe pericial acompañado a la demanda, emitido por el arquitecto don Candido, aportado como documento nº 5.

Añadió que las humedades habían alcanzado la solera del inmueble, obligando a la retirada de la tarima por encontrarse podrida y alabeada, y que la presencia de condensaciones, mohos y elementos patógenos hacía inhabitable la vivienda, razón por la cual se vio obligada a alojarse en casa de su pareja, frustrándose el uso normal del inmueble adquirido. Manifestó que, de haber conocido la verdadera entidad de los daños, no habría consentido la compraventa ni habría pagado el precio convenido.

Indicó asimismo que la Comunidad de Propietarios requirió a la demandante para que solucionara los daños existentes en el portal, al haber rechazado la aseguradora comunitaria la cobertura del siniestro, circunstancias que quedaron reflejadas en acta notarial de presencia de 2 de marzo de 2022, aportada como documento nº 6.

Con carácter previo a la interposición de la demanda, la actora dirigió reclamación extrajudicial al demandado mediante correo electrónico de 4 de enero de 2022, que fue contestado el 8 de enero de 2022, sin que se diera solución efectiva a los problemas denunciados.

En atención a lo expuesto, y al amparo de los arts. 1484 y ss. CC, la demandante interesó que se dictara sentencia por la que se declarara:

- La existencia de los vicios ocultos señalados en el cuerpo de la demanda, valorados en la cantidad de 7.848,18 euros, reduciendo el valor de la compraventa en dicho importe.

- La condena del demandado a abonar dicha cantidad a la demandante, con los intereses correspondientes.

Y, en su virtud, se condenara al demandado a estar y pasar por dichas declaraciones, con expresa imposición de costas.

1.2 Contestación de la demanda.

El demandado, don Iván, se opuso íntegramente a la demanda, interesando su desestimación y la condena en costas de la actora, negando la concurrencia de los requisitos del saneamiento por vicios ocultos, y en particular su carácter oculto y relevante.

Reconoció que la demandante visitó la vivienda el 26 de junio de 2021, asistida por la comercial de la inmobiliaria, y que en dicha visita se apreciaron humedades en el portal, si bien sostuvo que tales humedades eran visibles también en otras zonas comunes y en otros portales del edificio. Añadió que, ya en las visitas previas a la firma de las arras, la demandante pudo observar igualmente humedades en el interior de la vivienda, en concreto en el pasillo, llegando incluso a manifestar su preocupación a la agente inmobiliaria, lo que evidenciaba que tales circunstancias no eran ocultas ni desconocidas.

Reconoció la formalización de la reserva y, posteriormente, del contrato de arras penitenciales el 16 de julio de 2021 y el otorgamiento de la escritura de compraventa, si bien destacó la estipulación cuarta, en la que la compradora declaraba conocer y aceptar el estado de uso y conservación de los inmuebles, adquiriéndolos en el estado en que se encontraban, así como la manifestación del vendedor de no conocer la existencia de vicios ocultos. Dicha cláusula acreditaba que la compradora conocía el estado de la vivienda y del aseo, incluyendo su configuración y distribución, que fue inspeccionada y aceptada a satisfacción.

Añadió que la reforma del aseo no constituía vicio alguno, al tratarse de una modificación existente desde 2005, realizada por la promotora originaria y utilizada durante casi veinte años sin incidencias, circunstancia que excluía tanto su carácter oculto como su relevancia a efectos del art. 1484 CC.

Negó haber engañado u ocultado información a la compradora, afirmando que, cuando tuvo conocimiento de que la aseguradora de la Comunidad no se hacía cargo de los daños, dio parte a su propia aseguradora, que intervino desde agosto de 2021, tras producirse una fuga en el aseo con posterioridad a las arras y antes del otorgamiento de la escritura. Señaló que dichas actuaciones se realizaron con pleno conocimiento de la demandante, quien incluso gestionó directamente las reparaciones tras la entrega de llaves.

Rechazó que las humedades hubieran ido en aumento o que la vivienda fuera inhabitable, señalando que tales afirmaciones resultaban contradictorias con el hecho de que la demandante hubiera habitado la vivienda.

Criticó el informe pericial aportado por la actora por parcial y por desconocer la existencia de la fuga de agosto de 2021 y las reparaciones efectuadas por la aseguradora. Sostuvo que lo realmente pretendido por la demandante no era la reparación de unas humedades, sino la modificación completa del aseo, pese a haber sido visto, conocido y aceptado en el momento de la compra.

1.3 Sentencia de primera instancia.

La sentencia nº 320/2024, de 4 de septiembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid, estimó sustancialmente la demanda al considerar acreditada la existencia de defectos graves de humedades en la vivienda adquirida por la demandante, derivados tanto de una fuga de agua producida en el mes de agosto de 2021, reconocida por el propio demandado, como de otras humedades previas, probablemente ocasionadas por una defectuosa ejecución o deterioro prematuro de la reforma del aseo, que habían generado filtraciones hacia el interior de la vivienda y al descansillo o hall del portal.

La sentencia calificó tales defectos como ocultos al concluir que, aunque la compradora pudo observar humedades en el portal durante las visitas previas a la compra, fue informada por la inmobiliaria de que se trataba de un problema comunitario ajeno a la vivienda, información que resultó inexacta, pues ya en febrero de 2021 la aseguradora de la Comunidad había rechazado el siniestro por no estar cubierto. Añadió que el demandado no había acreditado haber informado de forma suficiente y detallada a la compradora del alcance real de las averías antes de la firma de la escritura, limitándose a informar el día de la firma a que había habido «una avería menor».

Asimismo, la sentencia apreció la gravedad del defecto al constatar que, en el momento de la entrega efectiva de la vivienda, el parqué y los rodapiés de varias estancias se encontraban dañados y parcialmente desmontados, y que el aseo no podía ser utilizado, lo que impedía el uso inmediato y normal de la vivienda.

En cuanto a la cuantificación de la rebaja del precio, la sentencia consideró procedente descontar determinadas partidas relativas a la restitución de la configuración original del aseo al entender que la demandante había adquirido la vivienda aceptando su distribución existente. No obstante, mantuvo las partidas necesarias para la reparación de los daños y la correcta recomposición del elemento afectado, fijando la rebaja del precio en la cantidad de 7.195,31 euros.

Sobre las costas, la sentencia apreció un supuesto de estimación sustancial de la demanda, al haberse concedido aproximadamente el 92% de la cuantía reclamada, por lo que impuso las costas del procedimiento al demandado conforme al art. 394.1 LEC.

En consecuencia, declaró la existencia de vicios ocultos en la vivienda, redujo el valor de la compraventa en la suma indicada y condenó al demandado a abonar dicha cantidad a la actora, con los intereses legales desde la interposición de la demanda, y al pago de las costas procesales.

1.4 Recurso de apelación.

El demandado, don Iván, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia.

Como primer motivo, denuncia la vulneración de los arts. 1484, 1485 y 1486 CC, así como de la doctrina jurisprudencial que los interpreta, precisando que no se trata de un error en la valoración de la prueba, sino de una incorrecta aplicación de dichos preceptos. Afirma que la acción ejercitada es una acción edilicia quanti minoris,que exige la existencia de un vicio oculto permanente y preexistente, pero la sentencia confunde los signos o manifestaciones del vicio (humedades) con el vicio en sí mismo, esto es, con su causa u origen.

Destaca que la propia demanda atribuye de forma exclusiva el vicio a la reforma del aseo, afirmando, según el informe pericial, que el mero cambio de sanitarios y la instalación de una ducha serían la causa de todas las humedades, tanto en la vivienda como en el hall comunitario. Subraya que el perito ratificó en juicio que esa era la causa del vicio, si bien reconoció no conocer la existencia de una inundación producida en agosto de 2021, procedente de la rotura de un inodoro, circunstancia que el recurrente considera decisiva.

Sostiene que la sentencia reconoce expresamente la existencia de dicha fuga ocasional de agua, la cual habría afectado a la tarima, rodapiés y otras estancias de la vivienda, y al mismo tiempo distingue esos daños de los que atribuye a una incorrecta impermeabilización del aseo, circunscribiendo estos últimos a los daños del hall o descansillo comunitario. No obstante, critica que, pese a esa distinción, la resolución termine condenando a la rebaja del precio por todos los daños, incluyendo los derivados de la fuga puntual, lo que considera contrario a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige que el vicio oculto sea permanente, y no un evento fortuito u ocasional.

Invoca expresamente, entre otras, las SSTS de 24 de febrero de 2006, 8 de junio de 2011 y 5 de diciembre de 2018, destacando que las humedades pueden ser manifestación del vicio, pero que el vicio en sí debe identificarse como un defecto permanente, lo que, a su juicio, no concurre en una inundación puntual ya reparada por el seguro. Añade que la aceptación del presupuesto pericial genera un enriquecimiento injusto, al existir material aportado por la aseguradora y haberse reconocido la intervención de ésta con posterioridad a la entrega de la vivienda.

Denuncia que la sentencia altera el objeto del proceso y los hechos de la demanda, al descartar que la reforma del aseo, en sí misma, sea la causa del vicio, como afirmaba la actora, y sustituirla por otras causas distintas, como una defectuosa ejecución o deterioro prematuro, o incluso la propia fuga ocasional, extremos que no fueron planteados en la demanda. Considera que dicha alteración vulnera el derecho de defensa, al resolverse sobre hechos y causas distintas de las alegadas.

Como segundo motivo, impugna la cuantificación de la condena, afirmando que, conforme a la propia sentencia, los únicos daños eventualmente imputables a una deficiente impermeabilización del aseo serían los del hall comunitario, cuyo coste ascendería a 1.087,39 euros, por lo que, de no estimarse la absolución total, procedería una revocación parcial en dicho sentido. Critica especialmente la inclusión de partidas relativas a la tarima del pasillo y dormitorio, pese a constar que el seguro había suministrado material y estaba ejecutando las reparaciones.

Como tercer motivo, cuestiona la partida relativa a la restitución del estado original del aseo, por considerar contradictorio que la sentencia descarte que la reforma constituya vicio y, sin embargo, mantenga partidas destinadas a devolver el aseo a su configuración originaria, actuación que, según sostiene, no es posible mediante la acción quanti minoris.

Finalmente, impugna el pronunciamiento sobre costas, solicitando su revocación en caso de estimación total del recurso y, subsidiariamente, su no imposición si la estimación fuera parcial, al no concurrir entonces una estimación sustancial de la demanda.

1.5 Oposición al recurso.

La demandante, doña Natalia, se opone al recurso de apelación interesando su desestimación íntegra y la confirmación de la sentencia de instancia, con condena en costas al recurrente.

Sostiene que el recurso carece de una verdadera crítica jurídica, al limitarse a reiterar alegaciones ya formuladas en la contestación a la demanda y en el acto del juicio, sin identificar errores concretos del Juzgador de instancia, en contra de la doctrina del Tribunal Supremo sobre los requisitos del recurso de apelación. Afirma que el recurrente pretende reemplazar la valoración probatoria efectuada en la instancia por la que le resulta más favorable, desconociendo los límites de la segunda instancia y el principio de inmediación que ampara al Juzgador a quo.

En cuanto al fondo, sostiene que la sentencia valora correctamente la prueba practicada, destacando que el demandado reconoce la existencia de fugas de agua en febrero y agosto de 2021, que no fueron comunicadas a la compradora. Añade que el único informe pericial existente identifica una patología constructiva derivada de la deficiente ejecución de la reforma del aseo, apreciando la sentencia, aun con matices, que dicha causa explica los daños y su carácter oculto, grave y permanente.

Subraya la relevancia de la declaración testifical de la comercial de la inmobiliaria, quien manifestó que informó a la compradora de que las humedades del portal eran comunitarias por indicación del demandado, lo que acredita el engaño y la ocultación de los defectos.

Rechaza la impugnación de la cuantía, al ser el presupuesto pericial el único aportado, no haber pericial alternativa y haber depurado ya el Juzgador las partidas improcedentes. Añade que aceptar la tesis del recurrente supondría un enriquecimiento injusto y la validación de una conducta fraudulenta.

SEGUNDO.- Decisión del recurso

2.1 Objeto del recurso.

Delimitados en el fundamento anterior los motivos del recurso, que constriñen la decisión de esta alzada conforme a lo dispuesto en el art. 465.5 LEC, se aprecia que las alegaciones del apelante, aun formuladas de manera fragmentada, convergen sustancialmente en el examen de la viabilidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos ejercitada por la demandante y, en particular, el cumplimiento de los requisitos exigidos por los arts. 1484 y ss. CC para su estimación.

En efecto, el recurso de apelación interpuesto por el demandado se articula formalmente como una denuncia de infracción de los arts. 1484, 1485 y 1486 CC, acompañada de la impugnación de la cuantificación de la rebaja del precio acordada en la instancia y del pronunciamiento sobre costas. Sin embargo, más allá del desarrollo argumental seguido en el escrito de recurso, las distintas alegaciones confluyen en una misma controversia de fondo, cual es la existencia de vicios ocultos graves y preexistentes, su carácter oculto, su incidencia en el uso y valor de la vivienda y la corrección de las consecuencias jurídicas anudadas a tales defectos.

Por ello, la Sala considera procedente abordar el examen de los distintos motivos de impugnación de manera conjunta y sistemática, ofreciendo una respuesta unitaria fundada en razones de lógica jurídica, claridad expositiva y coherencia argumental, sin quedar sujeta de forma estricta al concreto orden discursivo seguido en el escrito de apelación.

2.2 Requisitos de la acción de saneamiento por vicios ocultos.

La sentencia recurrida parte de una correcta delimitación de los requisitos exigidos para el éxito de la acción de saneamiento por vicios ocultos, conforme a los arts. 1484 y ss. CC, que imponen la responsabilidad del vendedor cuando la cosa vendida adolece de defectos ocultos que la hacen impropia para el uso a que se la destina o disminuyen de tal modo dicho uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial consolidada que interpreta dichos preceptos.

La STS nº 777/2005, de 17 de octubre (rec. 1093/1999), sistematiza de forma clara y pedagógica tales requisitos, declarando literalmente:

«La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil ).»

La Sala considera que todos y cada uno de estos requisitos concurren en el supuesto enjuiciado, sin que las alegaciones del recurrente desvirtúen tal conclusión.

2.3 Carácter oculto del defecto.

En primer lugar, el defecto debe ser oculto, esto es, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador atendiendo a su condición personal.

En el presente caso, la compradora demandante no es un perito ni persona que, por razón de su oficio o profesión, debiera fácilmente conocer los vicios que presentaba la vivienda. No consta formación técnica ni experiencia que permita exigirle un plus de diligencia en la detección de patologías constructivas o defectos de fontanería.

Es cierto que la vivienda fue visitada en dos ocasiones por la compradora en fechas previas al otorgamiento de la escritura, en concreto en visitas realizadas en junio y julio de 2021, y que en dichas visitas pudieron advertirse humedades en el descansillo o hall del portal, así como en pared colindante con la vivienda. Ahora bien, dicha circunstancia no excluye el carácter oculto del vicio cuando, como aquí acontece, la compradora fue inducida a error sobre su origen y alcance.

A este respecto, la comercial de la agencia inmobiliaria, doña Marí Juana, declaró en el acto del juicio que, por indicación del propietario, ahora apelante, informó a la compradora de que dichas humedades eran un problema comunitario y que no guardaban relación con la vivienda objeto de compraventa. Como recuerda la sentencia, tal información resultó objetivamente inexacta porque ya en febrero de 2021 la compañía aseguradora MAPFRE, que lo era de la Comunidad de Propietarios, rechazó la cobertura del siniestro al considerar que los daños no se encontraban amparados por la póliza comunitaria, al no tener su origen en elementos comunes, de modo que el demandado era conocedor, o cuando menos debía serlo, de que las humedades no constituían un problema comunitario.

Dicha información resultó determinante para la formación del consentimiento de la compradora y, al no ajustarse a la realidad, impidió que ésta dispusiera de un conocimiento real y completo del estado del inmueble en el momento de la compraventa. Esta circunstancia adquiere especial relevancia si se tiene en cuenta que, en la estipulación cuarta de la escritura pública de compraventa otorgada el 21 de septiembre de 2021, la compradora declaró «conocer y aceptar las condiciones y el estado de uso y conservación de los inmuebles, sus instalaciones y equipamientos», mientras que el vendedor manifestó «no tener conocimiento de la existencia de ningún vicio o defecto oculto de los inmuebles», manifestación que, a la vista de lo actuado, no se correspondía con la realidad.

El defecto no era conocido ni fácilmente cognoscible por la compradora mediante una inspección ordinaria, quedando preservado su carácter oculto a los efectos del art. 1484 CC, sin que pueda exigírsele una conducta investigadora más allá de la información facilitada por el propio vendedor a través de la intermediación inmobiliaria.

2.4 Preexistencia del vicio.

El segundo requisito exige que el vicio sea preexistente a la venta, sin que el vendedor responda de defectos sobrevenidos.

En el presente supuesto, se debe considerar acreditado que los defectos apreciados no son sobrevenidos, sino preexistentes a la compraventa, ya se atienda a una u otra de las posibles causas concurrentes puestas de manifiesto en el proceso.

Así, los daños por humedades encuentran su origen, de acuerdo con el informe pericial aportado por la actora, en el aseo de entrada de la vivienda, que había sido modificado respecto de su configuración original, sin que conste una correcta impermeabilización ni un adecuado sellado de los elementos sanitarios instalados, circunstancia que permitió la filtración progresiva de agua hacia otros elementos del inmueble. A ello se añade que, según declaró el propio demandado, se produjeron incidencias relacionadas con la instalación sanitaria del aseo en fechas anteriores o próximas a la compraventa, concretamente en febrero de 2021 y nuevamente en agosto de 2021, al parecer el día 25 de dicho mes, cuando el demandado manifestó que se estropeó la cisterna.

Estas posibles causas no se excluyen entre sí, sino que pueden concurrir, y en cualquiera de los escenarios descritos resulta patente que la causa generadora de los daños ya existía al tiempo de la perfección del contrato, aun cuando sus manifestaciones más intensas se produjeran con posterioridad, tras la entrega efectiva y ocupación de la vivienda.

Debe recordarse, en este punto, que la preexistencia del vicio no exige que el defecto se manifieste plenamente antes de la venta, siendo suficiente con que su causa esté ya presente en ese momento y que los daños se exterioricen o agraven con posterioridad, como acontece en el presente caso.

El informe pericial emitido por el arquitecto don Candido, único que obra en autos, constata que las humedades provocaron con el paso del tiempo levantamientos y alabeos de la tarima flotante, deterioro de rodapiés, cercos y marcos de puertas, así como la aparición de mohos y condensaciones en paramentos y soleras, afectando tanto al interior de la vivienda como a zonas colindantes, en particular al portal del edificio, lo que evidencia la persistencia y entidad del proceso patológico. Ello aparece documentado en las fotografías que incorpora dicho informe.

2.5 Unidad de los daños y gravedad del defecto

No puede acogerse la pretensión del recurrente de fragmentar artificialmente los daños en función de su supuesto origen -deficiente impermeabilización del aseo, incidencias puntuales en la instalación sanitaria o afectación de elementos comunes- con la finalidad de excluir parte de ellos del ámbito de la acción de saneamiento por vicios ocultos.

Tal planteamiento desconoce que, desde la perspectiva del art. 1484 CC, lo determinante no es la clasificación de cada daño ni la identificación aislada de sus posibles causas, sino la constatación de la existencia de un vicio oculto, grave y preexistente que afecte a la aptitud de la vivienda para su uso normal o disminuya de forma sustancial su valor. La acción de saneamiento no se articula en atención a la etiología individualizada de cada manifestación dañosa ni exige una identificación absolutamente unívoca y excluyente de su concreta causa técnica, bastando la acreditación de un defecto grave, oculto y preexistente que incida de manera relevante en el uso o valor de la cosa vendida, extremos que concurren en el presente supuesto.

En el supuesto examinado, las humedades, filtraciones y daños apreciados conforman un conjunto patológico unitario, que se manifiesta tanto en el interior de la vivienda como en el portal colindante, y cuya causa -ya derive de una defectuosa impermeabilización, de incidencias previas en la instalación sanitaria o de la concurrencia de ambas circunstancias- era preexistente a la compraventa, sin que la compradora conociera la verdadera entidad y alcance de tales deficiencias.

Es cierto, como señala el apelante, que en la demanda y en el informe pericial aportado por la actora se atribuye el origen de las humedades a la deficiente impermeabilización y modificación del aseo, mientras que la sentencia de instancia toma en consideración, además de esa causa, la eventual concurrencia de otras incidencias de fugas de agua que fueron puestas de manifiesto por el propio demandado. Sin embargo, tal apreciación no implica una alteración de la causa de pedir, ni vulnera lo dispuesto en el art. 412 LEC, en la medida en que no se modifican los hechos esenciales ni el fundamento de la pretensión, que permanece invariable, fundamento que reside en la existencia de humedades graves, ocultas y preexistentes que desmerecen la vivienda y justifican el ejercicio de la acción quanti minoris.

Desde esta perspectiva, no resulta admisible parcelar los daños en función de su origen técnico para excluir algunos de ellos del ámbito del saneamiento, cuando todos responden a un mismo estado defectuoso previo y oculto de la cosa vendida, correctamente apreciado en la sentencia recurrida.

A causa de las humedades, el parqué y los rodapiés de diversas estancias se encontraban dañados y parcialmente desmontados, y el aseo no podía utilizarse con normalidad, circunstancias todas ellas incompatibles con un uso ordinario de la vivienda.

La grave afectación del uso ordinario de la vivienda y la necesidad de acometer reparaciones de entidad en la misma evidencian una afectación relevante del uso del inmueble y una depreciación importante de su valor, suficientes para colmar el requisito de gravedad exigido por el art. 1484 CC, sin que resulte exigible, a estos efectos, la inutilidad absoluta de la cosa vendida.

2.6 Cuantificación de los daños.

El informe pericial aportado por la actora corrobora de forma objetiva el estado de la vivienda en el momento de la entrega y la entidad de los daños apreciados, sin que la atribución técnica de los mismos a la reforma del aseo condicione su reparación, máxime cuando el propio perito desconocía la concurrencia de incidencias previas relacionadas con la instalación sanitaria del aseo que, como se ha indicado, puso de manifiesto en el proceso el propio demandado.

Tal circunstancia no resta valor probatorio al dictamen, sino que refuerza la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida en el sentido de que los daños obedecen a un estado defectuoso previo y oculto de la vivienda, con independencia de que puedan concurrir diversas causas técnicas, todas ellas relevantes a los efectos de la acción ejercitada. A ello se une la ausencia de pericial contradictoria por parte del demandado, que refuerza la corrección de la valoración probatoria efectuada en la instancia.

Tampoco puede prosperar la alegación relativa a un eventual enriquecimiento injusto derivado de la intervención de la aseguradora, pues no consta acreditado el concreto alcance económico de dicha intervención, ni las actuaciones efectivamente asumidas, ejecutadas o sufragadas por aquélla, de modo que no resulta posible apreciar una duplicidad indemnizatoria o una indebida sobrecompensación de los daños reclamados.

Sobre esta base, la sentencia recurrida realiza una ponderación razonada del presupuesto pericial, rechazando cualquier automatismo indemnizatorio y depurando las partidas reclamadas. En particular, descarta expresamente aquellas que implicaban una restitución del aseo a su estado o configuración original, al considerar, acertadamente, que la demandante adquirió la vivienda aceptando y consintiendo la configuración existente del aseo en el momento de la compraventa.

Por el contrario, la resolución mantiene las partidas estrictamente necesarias para la reparación de los daños efectivamente sufridos y para la correcta recomposición funcional del elemento afectado, incluyendo las actuaciones imprescindibles de fontanería y fijación de instalaciones, aun cuando alguna de ellas aparezca denominada como «restitución del estado original», en la medida en que no persiguen una alteración del diseño aceptado, sino la reparación adecuada del defecto y la eliminación de la patología existente.

De este modo, la cuantificación efectuada no incurre en contradicción alguna pues distingue correctamente entre lo que no es resarcible (la modificación voluntaria de la distribución del aseo) y aquello que sí lo es (la reparación de los daños y la restitución de la funcionalidad del inmueble).

La cuantía finalmente fijada, 7.195,31 euros, no revela error patente ni desproporción, y se ajusta plenamente a la finalidad propia de la acción quanti minoris,que no es otra que la restauración del equilibrio contractual.

2.7 Costas de instancia.

En relación con el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, la sentencia recurrida aprecia acertadamente un supuesto de estimación sustancial de la demanda, al existir una leve diferencia entre lo solicitado y lo finalmente concedido, que alcanza aproximadamente el 92% del pedimento inicial. Tal circunstancia, conforme a la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, no impide la imposición de las costas al demandado cuando la pretensión ha sido estimada en lo esencial y la divergencia entre lo pedido y lo obtenido resulta meramente accesoria.

Así lo declara, entre otras, la STS nº 715/2015, de 14 de diciembre, al señalar que el carácter sustancial de la estimación debe apreciarse cuando la demanda es acogida en sus aspectos esenciales, ya sea desde una perspectiva cualitativa o cuantitativa, siendo procedente la imposición de costas cuando lo desestimado se circunscribe a extremos accesorios o subordinados, carentes de relevancia económica significativa.

En consecuencia, procede confirmar la condena en costas acordada en la instancia, sin que concurran razones que justifiquen una solución distinta.

Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia recurrida en todos sus pronunciamientos.

TERCERO.-Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen al apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No se aprecian circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda.

La demandante, doña Natalia, presentó el 16 de marzo de 2022 demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción estimatoria (quanti minoris)frente a don Iván, solicitando la rebaja del precio de la compraventa de la vivienda y plaza de garaje por la existencia de vicios ocultos consistentes en graves humedades y filtraciones preexistentes a la venta.

Expuso que, tras contactar con la agente inmobiliaria de la empresa GINMO, realizó una primera visita al inmueble el 26 de junio de 2021, ocasión en la que se apreciaron humedades en el portal, siendo informada por la comercial de que se trataba de un problema de la Comunidad de Propietarios que se encontraba en vías de solución. Posteriormente, los días 2 y 16 de julio de 2021, formalizaron la reserva y el contrato de arras penitenciales, pactándose una entrega de llaves diferida, que finalmente tuvo lugar el 2 de octubre de 2021, once días después del otorgamiento de la escritura pública.

Mediante escritura pública de compraventa de 21 de septiembre de 2021, la demandante adquirió del demandado una vivienda sita en la DIRECCION000 de uso exclusivo de una terraza jardín, un trastero y una participación indivisa con derecho de uso exclusivo de la plaza de garaje nº NUM000, por un precio total de 330.000 euros, que fue satisfecho mediante diversas transferencias bancarias y financiación hipotecaria concertada con la entidad Unicaja.

Afirmó la actora que el demandado minimizó y ocultó la verdadera entidad de las humedades, asegurándole que se trataba de una incidencia menor cubierta por su compañía aseguradora, cuando en realidad, con el transcurso del tiempo, las filtraciones se intensificaron, afectando tanto a elementos comunes del edificio, en particular al portal, como al interior de la vivienda, generando un ambiente insalubre con aparición de mohos, daños en la tarima flotante, cercos y marcos de puertas, así como riesgo para la instalación eléctrica.

Sostuvo que el origen de las humedades se encontraba en el aseo próximo a la entrada de la vivienda, en el que se habían realizado modificaciones respecto de la obra original, consistentes en la instalación posterior de un plato de ducha y la alteración de los elementos sanitarios y de fontanería, lo que provocaba filtraciones hacia la pared del portal y hacia el interior del inmueble. Tales extremos fueron corroborados por el informe pericial acompañado a la demanda, emitido por el arquitecto don Candido, aportado como documento nº 5.

Añadió que las humedades habían alcanzado la solera del inmueble, obligando a la retirada de la tarima por encontrarse podrida y alabeada, y que la presencia de condensaciones, mohos y elementos patógenos hacía inhabitable la vivienda, razón por la cual se vio obligada a alojarse en casa de su pareja, frustrándose el uso normal del inmueble adquirido. Manifestó que, de haber conocido la verdadera entidad de los daños, no habría consentido la compraventa ni habría pagado el precio convenido.

Indicó asimismo que la Comunidad de Propietarios requirió a la demandante para que solucionara los daños existentes en el portal, al haber rechazado la aseguradora comunitaria la cobertura del siniestro, circunstancias que quedaron reflejadas en acta notarial de presencia de 2 de marzo de 2022, aportada como documento nº 6.

Con carácter previo a la interposición de la demanda, la actora dirigió reclamación extrajudicial al demandado mediante correo electrónico de 4 de enero de 2022, que fue contestado el 8 de enero de 2022, sin que se diera solución efectiva a los problemas denunciados.

En atención a lo expuesto, y al amparo de los arts. 1484 y ss. CC, la demandante interesó que se dictara sentencia por la que se declarara:

- La existencia de los vicios ocultos señalados en el cuerpo de la demanda, valorados en la cantidad de 7.848,18 euros, reduciendo el valor de la compraventa en dicho importe.

- La condena del demandado a abonar dicha cantidad a la demandante, con los intereses correspondientes.

Y, en su virtud, se condenara al demandado a estar y pasar por dichas declaraciones, con expresa imposición de costas.

1.2 Contestación de la demanda.

El demandado, don Iván, se opuso íntegramente a la demanda, interesando su desestimación y la condena en costas de la actora, negando la concurrencia de los requisitos del saneamiento por vicios ocultos, y en particular su carácter oculto y relevante.

Reconoció que la demandante visitó la vivienda el 26 de junio de 2021, asistida por la comercial de la inmobiliaria, y que en dicha visita se apreciaron humedades en el portal, si bien sostuvo que tales humedades eran visibles también en otras zonas comunes y en otros portales del edificio. Añadió que, ya en las visitas previas a la firma de las arras, la demandante pudo observar igualmente humedades en el interior de la vivienda, en concreto en el pasillo, llegando incluso a manifestar su preocupación a la agente inmobiliaria, lo que evidenciaba que tales circunstancias no eran ocultas ni desconocidas.

Reconoció la formalización de la reserva y, posteriormente, del contrato de arras penitenciales el 16 de julio de 2021 y el otorgamiento de la escritura de compraventa, si bien destacó la estipulación cuarta, en la que la compradora declaraba conocer y aceptar el estado de uso y conservación de los inmuebles, adquiriéndolos en el estado en que se encontraban, así como la manifestación del vendedor de no conocer la existencia de vicios ocultos. Dicha cláusula acreditaba que la compradora conocía el estado de la vivienda y del aseo, incluyendo su configuración y distribución, que fue inspeccionada y aceptada a satisfacción.

Añadió que la reforma del aseo no constituía vicio alguno, al tratarse de una modificación existente desde 2005, realizada por la promotora originaria y utilizada durante casi veinte años sin incidencias, circunstancia que excluía tanto su carácter oculto como su relevancia a efectos del art. 1484 CC.

Negó haber engañado u ocultado información a la compradora, afirmando que, cuando tuvo conocimiento de que la aseguradora de la Comunidad no se hacía cargo de los daños, dio parte a su propia aseguradora, que intervino desde agosto de 2021, tras producirse una fuga en el aseo con posterioridad a las arras y antes del otorgamiento de la escritura. Señaló que dichas actuaciones se realizaron con pleno conocimiento de la demandante, quien incluso gestionó directamente las reparaciones tras la entrega de llaves.

Rechazó que las humedades hubieran ido en aumento o que la vivienda fuera inhabitable, señalando que tales afirmaciones resultaban contradictorias con el hecho de que la demandante hubiera habitado la vivienda.

Criticó el informe pericial aportado por la actora por parcial y por desconocer la existencia de la fuga de agosto de 2021 y las reparaciones efectuadas por la aseguradora. Sostuvo que lo realmente pretendido por la demandante no era la reparación de unas humedades, sino la modificación completa del aseo, pese a haber sido visto, conocido y aceptado en el momento de la compra.

1.3 Sentencia de primera instancia.

La sentencia nº 320/2024, de 4 de septiembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid, estimó sustancialmente la demanda al considerar acreditada la existencia de defectos graves de humedades en la vivienda adquirida por la demandante, derivados tanto de una fuga de agua producida en el mes de agosto de 2021, reconocida por el propio demandado, como de otras humedades previas, probablemente ocasionadas por una defectuosa ejecución o deterioro prematuro de la reforma del aseo, que habían generado filtraciones hacia el interior de la vivienda y al descansillo o hall del portal.

La sentencia calificó tales defectos como ocultos al concluir que, aunque la compradora pudo observar humedades en el portal durante las visitas previas a la compra, fue informada por la inmobiliaria de que se trataba de un problema comunitario ajeno a la vivienda, información que resultó inexacta, pues ya en febrero de 2021 la aseguradora de la Comunidad había rechazado el siniestro por no estar cubierto. Añadió que el demandado no había acreditado haber informado de forma suficiente y detallada a la compradora del alcance real de las averías antes de la firma de la escritura, limitándose a informar el día de la firma a que había habido «una avería menor».

Asimismo, la sentencia apreció la gravedad del defecto al constatar que, en el momento de la entrega efectiva de la vivienda, el parqué y los rodapiés de varias estancias se encontraban dañados y parcialmente desmontados, y que el aseo no podía ser utilizado, lo que impedía el uso inmediato y normal de la vivienda.

En cuanto a la cuantificación de la rebaja del precio, la sentencia consideró procedente descontar determinadas partidas relativas a la restitución de la configuración original del aseo al entender que la demandante había adquirido la vivienda aceptando su distribución existente. No obstante, mantuvo las partidas necesarias para la reparación de los daños y la correcta recomposición del elemento afectado, fijando la rebaja del precio en la cantidad de 7.195,31 euros.

Sobre las costas, la sentencia apreció un supuesto de estimación sustancial de la demanda, al haberse concedido aproximadamente el 92% de la cuantía reclamada, por lo que impuso las costas del procedimiento al demandado conforme al art. 394.1 LEC.

En consecuencia, declaró la existencia de vicios ocultos en la vivienda, redujo el valor de la compraventa en la suma indicada y condenó al demandado a abonar dicha cantidad a la actora, con los intereses legales desde la interposición de la demanda, y al pago de las costas procesales.

1.4 Recurso de apelación.

El demandado, don Iván, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia.

Como primer motivo, denuncia la vulneración de los arts. 1484, 1485 y 1486 CC, así como de la doctrina jurisprudencial que los interpreta, precisando que no se trata de un error en la valoración de la prueba, sino de una incorrecta aplicación de dichos preceptos. Afirma que la acción ejercitada es una acción edilicia quanti minoris,que exige la existencia de un vicio oculto permanente y preexistente, pero la sentencia confunde los signos o manifestaciones del vicio (humedades) con el vicio en sí mismo, esto es, con su causa u origen.

Destaca que la propia demanda atribuye de forma exclusiva el vicio a la reforma del aseo, afirmando, según el informe pericial, que el mero cambio de sanitarios y la instalación de una ducha serían la causa de todas las humedades, tanto en la vivienda como en el hall comunitario. Subraya que el perito ratificó en juicio que esa era la causa del vicio, si bien reconoció no conocer la existencia de una inundación producida en agosto de 2021, procedente de la rotura de un inodoro, circunstancia que el recurrente considera decisiva.

Sostiene que la sentencia reconoce expresamente la existencia de dicha fuga ocasional de agua, la cual habría afectado a la tarima, rodapiés y otras estancias de la vivienda, y al mismo tiempo distingue esos daños de los que atribuye a una incorrecta impermeabilización del aseo, circunscribiendo estos últimos a los daños del hall o descansillo comunitario. No obstante, critica que, pese a esa distinción, la resolución termine condenando a la rebaja del precio por todos los daños, incluyendo los derivados de la fuga puntual, lo que considera contrario a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige que el vicio oculto sea permanente, y no un evento fortuito u ocasional.

Invoca expresamente, entre otras, las SSTS de 24 de febrero de 2006, 8 de junio de 2011 y 5 de diciembre de 2018, destacando que las humedades pueden ser manifestación del vicio, pero que el vicio en sí debe identificarse como un defecto permanente, lo que, a su juicio, no concurre en una inundación puntual ya reparada por el seguro. Añade que la aceptación del presupuesto pericial genera un enriquecimiento injusto, al existir material aportado por la aseguradora y haberse reconocido la intervención de ésta con posterioridad a la entrega de la vivienda.

Denuncia que la sentencia altera el objeto del proceso y los hechos de la demanda, al descartar que la reforma del aseo, en sí misma, sea la causa del vicio, como afirmaba la actora, y sustituirla por otras causas distintas, como una defectuosa ejecución o deterioro prematuro, o incluso la propia fuga ocasional, extremos que no fueron planteados en la demanda. Considera que dicha alteración vulnera el derecho de defensa, al resolverse sobre hechos y causas distintas de las alegadas.

Como segundo motivo, impugna la cuantificación de la condena, afirmando que, conforme a la propia sentencia, los únicos daños eventualmente imputables a una deficiente impermeabilización del aseo serían los del hall comunitario, cuyo coste ascendería a 1.087,39 euros, por lo que, de no estimarse la absolución total, procedería una revocación parcial en dicho sentido. Critica especialmente la inclusión de partidas relativas a la tarima del pasillo y dormitorio, pese a constar que el seguro había suministrado material y estaba ejecutando las reparaciones.

Como tercer motivo, cuestiona la partida relativa a la restitución del estado original del aseo, por considerar contradictorio que la sentencia descarte que la reforma constituya vicio y, sin embargo, mantenga partidas destinadas a devolver el aseo a su configuración originaria, actuación que, según sostiene, no es posible mediante la acción quanti minoris.

Finalmente, impugna el pronunciamiento sobre costas, solicitando su revocación en caso de estimación total del recurso y, subsidiariamente, su no imposición si la estimación fuera parcial, al no concurrir entonces una estimación sustancial de la demanda.

1.5 Oposición al recurso.

La demandante, doña Natalia, se opone al recurso de apelación interesando su desestimación íntegra y la confirmación de la sentencia de instancia, con condena en costas al recurrente.

Sostiene que el recurso carece de una verdadera crítica jurídica, al limitarse a reiterar alegaciones ya formuladas en la contestación a la demanda y en el acto del juicio, sin identificar errores concretos del Juzgador de instancia, en contra de la doctrina del Tribunal Supremo sobre los requisitos del recurso de apelación. Afirma que el recurrente pretende reemplazar la valoración probatoria efectuada en la instancia por la que le resulta más favorable, desconociendo los límites de la segunda instancia y el principio de inmediación que ampara al Juzgador a quo.

En cuanto al fondo, sostiene que la sentencia valora correctamente la prueba practicada, destacando que el demandado reconoce la existencia de fugas de agua en febrero y agosto de 2021, que no fueron comunicadas a la compradora. Añade que el único informe pericial existente identifica una patología constructiva derivada de la deficiente ejecución de la reforma del aseo, apreciando la sentencia, aun con matices, que dicha causa explica los daños y su carácter oculto, grave y permanente.

Subraya la relevancia de la declaración testifical de la comercial de la inmobiliaria, quien manifestó que informó a la compradora de que las humedades del portal eran comunitarias por indicación del demandado, lo que acredita el engaño y la ocultación de los defectos.

Rechaza la impugnación de la cuantía, al ser el presupuesto pericial el único aportado, no haber pericial alternativa y haber depurado ya el Juzgador las partidas improcedentes. Añade que aceptar la tesis del recurrente supondría un enriquecimiento injusto y la validación de una conducta fraudulenta.

SEGUNDO.- Decisión del recurso

2.1 Objeto del recurso.

Delimitados en el fundamento anterior los motivos del recurso, que constriñen la decisión de esta alzada conforme a lo dispuesto en el art. 465.5 LEC, se aprecia que las alegaciones del apelante, aun formuladas de manera fragmentada, convergen sustancialmente en el examen de la viabilidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos ejercitada por la demandante y, en particular, el cumplimiento de los requisitos exigidos por los arts. 1484 y ss. CC para su estimación.

En efecto, el recurso de apelación interpuesto por el demandado se articula formalmente como una denuncia de infracción de los arts. 1484, 1485 y 1486 CC, acompañada de la impugnación de la cuantificación de la rebaja del precio acordada en la instancia y del pronunciamiento sobre costas. Sin embargo, más allá del desarrollo argumental seguido en el escrito de recurso, las distintas alegaciones confluyen en una misma controversia de fondo, cual es la existencia de vicios ocultos graves y preexistentes, su carácter oculto, su incidencia en el uso y valor de la vivienda y la corrección de las consecuencias jurídicas anudadas a tales defectos.

Por ello, la Sala considera procedente abordar el examen de los distintos motivos de impugnación de manera conjunta y sistemática, ofreciendo una respuesta unitaria fundada en razones de lógica jurídica, claridad expositiva y coherencia argumental, sin quedar sujeta de forma estricta al concreto orden discursivo seguido en el escrito de apelación.

2.2 Requisitos de la acción de saneamiento por vicios ocultos.

La sentencia recurrida parte de una correcta delimitación de los requisitos exigidos para el éxito de la acción de saneamiento por vicios ocultos, conforme a los arts. 1484 y ss. CC, que imponen la responsabilidad del vendedor cuando la cosa vendida adolece de defectos ocultos que la hacen impropia para el uso a que se la destina o disminuyen de tal modo dicho uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial consolidada que interpreta dichos preceptos.

La STS nº 777/2005, de 17 de octubre (rec. 1093/1999), sistematiza de forma clara y pedagógica tales requisitos, declarando literalmente:

«La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil ).»

La Sala considera que todos y cada uno de estos requisitos concurren en el supuesto enjuiciado, sin que las alegaciones del recurrente desvirtúen tal conclusión.

2.3 Carácter oculto del defecto.

En primer lugar, el defecto debe ser oculto, esto es, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador atendiendo a su condición personal.

En el presente caso, la compradora demandante no es un perito ni persona que, por razón de su oficio o profesión, debiera fácilmente conocer los vicios que presentaba la vivienda. No consta formación técnica ni experiencia que permita exigirle un plus de diligencia en la detección de patologías constructivas o defectos de fontanería.

Es cierto que la vivienda fue visitada en dos ocasiones por la compradora en fechas previas al otorgamiento de la escritura, en concreto en visitas realizadas en junio y julio de 2021, y que en dichas visitas pudieron advertirse humedades en el descansillo o hall del portal, así como en pared colindante con la vivienda. Ahora bien, dicha circunstancia no excluye el carácter oculto del vicio cuando, como aquí acontece, la compradora fue inducida a error sobre su origen y alcance.

A este respecto, la comercial de la agencia inmobiliaria, doña Marí Juana, declaró en el acto del juicio que, por indicación del propietario, ahora apelante, informó a la compradora de que dichas humedades eran un problema comunitario y que no guardaban relación con la vivienda objeto de compraventa. Como recuerda la sentencia, tal información resultó objetivamente inexacta porque ya en febrero de 2021 la compañía aseguradora MAPFRE, que lo era de la Comunidad de Propietarios, rechazó la cobertura del siniestro al considerar que los daños no se encontraban amparados por la póliza comunitaria, al no tener su origen en elementos comunes, de modo que el demandado era conocedor, o cuando menos debía serlo, de que las humedades no constituían un problema comunitario.

Dicha información resultó determinante para la formación del consentimiento de la compradora y, al no ajustarse a la realidad, impidió que ésta dispusiera de un conocimiento real y completo del estado del inmueble en el momento de la compraventa. Esta circunstancia adquiere especial relevancia si se tiene en cuenta que, en la estipulación cuarta de la escritura pública de compraventa otorgada el 21 de septiembre de 2021, la compradora declaró «conocer y aceptar las condiciones y el estado de uso y conservación de los inmuebles, sus instalaciones y equipamientos», mientras que el vendedor manifestó «no tener conocimiento de la existencia de ningún vicio o defecto oculto de los inmuebles», manifestación que, a la vista de lo actuado, no se correspondía con la realidad.

El defecto no era conocido ni fácilmente cognoscible por la compradora mediante una inspección ordinaria, quedando preservado su carácter oculto a los efectos del art. 1484 CC, sin que pueda exigírsele una conducta investigadora más allá de la información facilitada por el propio vendedor a través de la intermediación inmobiliaria.

2.4 Preexistencia del vicio.

El segundo requisito exige que el vicio sea preexistente a la venta, sin que el vendedor responda de defectos sobrevenidos.

En el presente supuesto, se debe considerar acreditado que los defectos apreciados no son sobrevenidos, sino preexistentes a la compraventa, ya se atienda a una u otra de las posibles causas concurrentes puestas de manifiesto en el proceso.

Así, los daños por humedades encuentran su origen, de acuerdo con el informe pericial aportado por la actora, en el aseo de entrada de la vivienda, que había sido modificado respecto de su configuración original, sin que conste una correcta impermeabilización ni un adecuado sellado de los elementos sanitarios instalados, circunstancia que permitió la filtración progresiva de agua hacia otros elementos del inmueble. A ello se añade que, según declaró el propio demandado, se produjeron incidencias relacionadas con la instalación sanitaria del aseo en fechas anteriores o próximas a la compraventa, concretamente en febrero de 2021 y nuevamente en agosto de 2021, al parecer el día 25 de dicho mes, cuando el demandado manifestó que se estropeó la cisterna.

Estas posibles causas no se excluyen entre sí, sino que pueden concurrir, y en cualquiera de los escenarios descritos resulta patente que la causa generadora de los daños ya existía al tiempo de la perfección del contrato, aun cuando sus manifestaciones más intensas se produjeran con posterioridad, tras la entrega efectiva y ocupación de la vivienda.

Debe recordarse, en este punto, que la preexistencia del vicio no exige que el defecto se manifieste plenamente antes de la venta, siendo suficiente con que su causa esté ya presente en ese momento y que los daños se exterioricen o agraven con posterioridad, como acontece en el presente caso.

El informe pericial emitido por el arquitecto don Candido, único que obra en autos, constata que las humedades provocaron con el paso del tiempo levantamientos y alabeos de la tarima flotante, deterioro de rodapiés, cercos y marcos de puertas, así como la aparición de mohos y condensaciones en paramentos y soleras, afectando tanto al interior de la vivienda como a zonas colindantes, en particular al portal del edificio, lo que evidencia la persistencia y entidad del proceso patológico. Ello aparece documentado en las fotografías que incorpora dicho informe.

2.5 Unidad de los daños y gravedad del defecto

No puede acogerse la pretensión del recurrente de fragmentar artificialmente los daños en función de su supuesto origen -deficiente impermeabilización del aseo, incidencias puntuales en la instalación sanitaria o afectación de elementos comunes- con la finalidad de excluir parte de ellos del ámbito de la acción de saneamiento por vicios ocultos.

Tal planteamiento desconoce que, desde la perspectiva del art. 1484 CC, lo determinante no es la clasificación de cada daño ni la identificación aislada de sus posibles causas, sino la constatación de la existencia de un vicio oculto, grave y preexistente que afecte a la aptitud de la vivienda para su uso normal o disminuya de forma sustancial su valor. La acción de saneamiento no se articula en atención a la etiología individualizada de cada manifestación dañosa ni exige una identificación absolutamente unívoca y excluyente de su concreta causa técnica, bastando la acreditación de un defecto grave, oculto y preexistente que incida de manera relevante en el uso o valor de la cosa vendida, extremos que concurren en el presente supuesto.

En el supuesto examinado, las humedades, filtraciones y daños apreciados conforman un conjunto patológico unitario, que se manifiesta tanto en el interior de la vivienda como en el portal colindante, y cuya causa -ya derive de una defectuosa impermeabilización, de incidencias previas en la instalación sanitaria o de la concurrencia de ambas circunstancias- era preexistente a la compraventa, sin que la compradora conociera la verdadera entidad y alcance de tales deficiencias.

Es cierto, como señala el apelante, que en la demanda y en el informe pericial aportado por la actora se atribuye el origen de las humedades a la deficiente impermeabilización y modificación del aseo, mientras que la sentencia de instancia toma en consideración, además de esa causa, la eventual concurrencia de otras incidencias de fugas de agua que fueron puestas de manifiesto por el propio demandado. Sin embargo, tal apreciación no implica una alteración de la causa de pedir, ni vulnera lo dispuesto en el art. 412 LEC, en la medida en que no se modifican los hechos esenciales ni el fundamento de la pretensión, que permanece invariable, fundamento que reside en la existencia de humedades graves, ocultas y preexistentes que desmerecen la vivienda y justifican el ejercicio de la acción quanti minoris.

Desde esta perspectiva, no resulta admisible parcelar los daños en función de su origen técnico para excluir algunos de ellos del ámbito del saneamiento, cuando todos responden a un mismo estado defectuoso previo y oculto de la cosa vendida, correctamente apreciado en la sentencia recurrida.

A causa de las humedades, el parqué y los rodapiés de diversas estancias se encontraban dañados y parcialmente desmontados, y el aseo no podía utilizarse con normalidad, circunstancias todas ellas incompatibles con un uso ordinario de la vivienda.

La grave afectación del uso ordinario de la vivienda y la necesidad de acometer reparaciones de entidad en la misma evidencian una afectación relevante del uso del inmueble y una depreciación importante de su valor, suficientes para colmar el requisito de gravedad exigido por el art. 1484 CC, sin que resulte exigible, a estos efectos, la inutilidad absoluta de la cosa vendida.

2.6 Cuantificación de los daños.

El informe pericial aportado por la actora corrobora de forma objetiva el estado de la vivienda en el momento de la entrega y la entidad de los daños apreciados, sin que la atribución técnica de los mismos a la reforma del aseo condicione su reparación, máxime cuando el propio perito desconocía la concurrencia de incidencias previas relacionadas con la instalación sanitaria del aseo que, como se ha indicado, puso de manifiesto en el proceso el propio demandado.

Tal circunstancia no resta valor probatorio al dictamen, sino que refuerza la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida en el sentido de que los daños obedecen a un estado defectuoso previo y oculto de la vivienda, con independencia de que puedan concurrir diversas causas técnicas, todas ellas relevantes a los efectos de la acción ejercitada. A ello se une la ausencia de pericial contradictoria por parte del demandado, que refuerza la corrección de la valoración probatoria efectuada en la instancia.

Tampoco puede prosperar la alegación relativa a un eventual enriquecimiento injusto derivado de la intervención de la aseguradora, pues no consta acreditado el concreto alcance económico de dicha intervención, ni las actuaciones efectivamente asumidas, ejecutadas o sufragadas por aquélla, de modo que no resulta posible apreciar una duplicidad indemnizatoria o una indebida sobrecompensación de los daños reclamados.

Sobre esta base, la sentencia recurrida realiza una ponderación razonada del presupuesto pericial, rechazando cualquier automatismo indemnizatorio y depurando las partidas reclamadas. En particular, descarta expresamente aquellas que implicaban una restitución del aseo a su estado o configuración original, al considerar, acertadamente, que la demandante adquirió la vivienda aceptando y consintiendo la configuración existente del aseo en el momento de la compraventa.

Por el contrario, la resolución mantiene las partidas estrictamente necesarias para la reparación de los daños efectivamente sufridos y para la correcta recomposición funcional del elemento afectado, incluyendo las actuaciones imprescindibles de fontanería y fijación de instalaciones, aun cuando alguna de ellas aparezca denominada como «restitución del estado original», en la medida en que no persiguen una alteración del diseño aceptado, sino la reparación adecuada del defecto y la eliminación de la patología existente.

De este modo, la cuantificación efectuada no incurre en contradicción alguna pues distingue correctamente entre lo que no es resarcible (la modificación voluntaria de la distribución del aseo) y aquello que sí lo es (la reparación de los daños y la restitución de la funcionalidad del inmueble).

La cuantía finalmente fijada, 7.195,31 euros, no revela error patente ni desproporción, y se ajusta plenamente a la finalidad propia de la acción quanti minoris,que no es otra que la restauración del equilibrio contractual.

2.7 Costas de instancia.

En relación con el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, la sentencia recurrida aprecia acertadamente un supuesto de estimación sustancial de la demanda, al existir una leve diferencia entre lo solicitado y lo finalmente concedido, que alcanza aproximadamente el 92% del pedimento inicial. Tal circunstancia, conforme a la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, no impide la imposición de las costas al demandado cuando la pretensión ha sido estimada en lo esencial y la divergencia entre lo pedido y lo obtenido resulta meramente accesoria.

Así lo declara, entre otras, la STS nº 715/2015, de 14 de diciembre, al señalar que el carácter sustancial de la estimación debe apreciarse cuando la demanda es acogida en sus aspectos esenciales, ya sea desde una perspectiva cualitativa o cuantitativa, siendo procedente la imposición de costas cuando lo desestimado se circunscribe a extremos accesorios o subordinados, carentes de relevancia económica significativa.

En consecuencia, procede confirmar la condena en costas acordada en la instancia, sin que concurran razones que justifiquen una solución distinta.

Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia recurrida en todos sus pronunciamientos.

TERCERO.-Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen al apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No se aprecian circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda.

La demandante, doña Natalia, presentó el 16 de marzo de 2022 demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción estimatoria (quanti minoris)frente a don Iván, solicitando la rebaja del precio de la compraventa de la vivienda y plaza de garaje por la existencia de vicios ocultos consistentes en graves humedades y filtraciones preexistentes a la venta.

Expuso que, tras contactar con la agente inmobiliaria de la empresa GINMO, realizó una primera visita al inmueble el 26 de junio de 2021, ocasión en la que se apreciaron humedades en el portal, siendo informada por la comercial de que se trataba de un problema de la Comunidad de Propietarios que se encontraba en vías de solución. Posteriormente, los días 2 y 16 de julio de 2021, formalizaron la reserva y el contrato de arras penitenciales, pactándose una entrega de llaves diferida, que finalmente tuvo lugar el 2 de octubre de 2021, once días después del otorgamiento de la escritura pública.

Mediante escritura pública de compraventa de 21 de septiembre de 2021, la demandante adquirió del demandado una vivienda sita en la DIRECCION000 de uso exclusivo de una terraza jardín, un trastero y una participación indivisa con derecho de uso exclusivo de la plaza de garaje nº NUM000, por un precio total de 330.000 euros, que fue satisfecho mediante diversas transferencias bancarias y financiación hipotecaria concertada con la entidad Unicaja.

Afirmó la actora que el demandado minimizó y ocultó la verdadera entidad de las humedades, asegurándole que se trataba de una incidencia menor cubierta por su compañía aseguradora, cuando en realidad, con el transcurso del tiempo, las filtraciones se intensificaron, afectando tanto a elementos comunes del edificio, en particular al portal, como al interior de la vivienda, generando un ambiente insalubre con aparición de mohos, daños en la tarima flotante, cercos y marcos de puertas, así como riesgo para la instalación eléctrica.

Sostuvo que el origen de las humedades se encontraba en el aseo próximo a la entrada de la vivienda, en el que se habían realizado modificaciones respecto de la obra original, consistentes en la instalación posterior de un plato de ducha y la alteración de los elementos sanitarios y de fontanería, lo que provocaba filtraciones hacia la pared del portal y hacia el interior del inmueble. Tales extremos fueron corroborados por el informe pericial acompañado a la demanda, emitido por el arquitecto don Candido, aportado como documento nº 5.

Añadió que las humedades habían alcanzado la solera del inmueble, obligando a la retirada de la tarima por encontrarse podrida y alabeada, y que la presencia de condensaciones, mohos y elementos patógenos hacía inhabitable la vivienda, razón por la cual se vio obligada a alojarse en casa de su pareja, frustrándose el uso normal del inmueble adquirido. Manifestó que, de haber conocido la verdadera entidad de los daños, no habría consentido la compraventa ni habría pagado el precio convenido.

Indicó asimismo que la Comunidad de Propietarios requirió a la demandante para que solucionara los daños existentes en el portal, al haber rechazado la aseguradora comunitaria la cobertura del siniestro, circunstancias que quedaron reflejadas en acta notarial de presencia de 2 de marzo de 2022, aportada como documento nº 6.

Con carácter previo a la interposición de la demanda, la actora dirigió reclamación extrajudicial al demandado mediante correo electrónico de 4 de enero de 2022, que fue contestado el 8 de enero de 2022, sin que se diera solución efectiva a los problemas denunciados.

En atención a lo expuesto, y al amparo de los arts. 1484 y ss. CC, la demandante interesó que se dictara sentencia por la que se declarara:

- La existencia de los vicios ocultos señalados en el cuerpo de la demanda, valorados en la cantidad de 7.848,18 euros, reduciendo el valor de la compraventa en dicho importe.

- La condena del demandado a abonar dicha cantidad a la demandante, con los intereses correspondientes.

Y, en su virtud, se condenara al demandado a estar y pasar por dichas declaraciones, con expresa imposición de costas.

1.2 Contestación de la demanda.

El demandado, don Iván, se opuso íntegramente a la demanda, interesando su desestimación y la condena en costas de la actora, negando la concurrencia de los requisitos del saneamiento por vicios ocultos, y en particular su carácter oculto y relevante.

Reconoció que la demandante visitó la vivienda el 26 de junio de 2021, asistida por la comercial de la inmobiliaria, y que en dicha visita se apreciaron humedades en el portal, si bien sostuvo que tales humedades eran visibles también en otras zonas comunes y en otros portales del edificio. Añadió que, ya en las visitas previas a la firma de las arras, la demandante pudo observar igualmente humedades en el interior de la vivienda, en concreto en el pasillo, llegando incluso a manifestar su preocupación a la agente inmobiliaria, lo que evidenciaba que tales circunstancias no eran ocultas ni desconocidas.

Reconoció la formalización de la reserva y, posteriormente, del contrato de arras penitenciales el 16 de julio de 2021 y el otorgamiento de la escritura de compraventa, si bien destacó la estipulación cuarta, en la que la compradora declaraba conocer y aceptar el estado de uso y conservación de los inmuebles, adquiriéndolos en el estado en que se encontraban, así como la manifestación del vendedor de no conocer la existencia de vicios ocultos. Dicha cláusula acreditaba que la compradora conocía el estado de la vivienda y del aseo, incluyendo su configuración y distribución, que fue inspeccionada y aceptada a satisfacción.

Añadió que la reforma del aseo no constituía vicio alguno, al tratarse de una modificación existente desde 2005, realizada por la promotora originaria y utilizada durante casi veinte años sin incidencias, circunstancia que excluía tanto su carácter oculto como su relevancia a efectos del art. 1484 CC.

Negó haber engañado u ocultado información a la compradora, afirmando que, cuando tuvo conocimiento de que la aseguradora de la Comunidad no se hacía cargo de los daños, dio parte a su propia aseguradora, que intervino desde agosto de 2021, tras producirse una fuga en el aseo con posterioridad a las arras y antes del otorgamiento de la escritura. Señaló que dichas actuaciones se realizaron con pleno conocimiento de la demandante, quien incluso gestionó directamente las reparaciones tras la entrega de llaves.

Rechazó que las humedades hubieran ido en aumento o que la vivienda fuera inhabitable, señalando que tales afirmaciones resultaban contradictorias con el hecho de que la demandante hubiera habitado la vivienda.

Criticó el informe pericial aportado por la actora por parcial y por desconocer la existencia de la fuga de agosto de 2021 y las reparaciones efectuadas por la aseguradora. Sostuvo que lo realmente pretendido por la demandante no era la reparación de unas humedades, sino la modificación completa del aseo, pese a haber sido visto, conocido y aceptado en el momento de la compra.

1.3 Sentencia de primera instancia.

La sentencia nº 320/2024, de 4 de septiembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid, estimó sustancialmente la demanda al considerar acreditada la existencia de defectos graves de humedades en la vivienda adquirida por la demandante, derivados tanto de una fuga de agua producida en el mes de agosto de 2021, reconocida por el propio demandado, como de otras humedades previas, probablemente ocasionadas por una defectuosa ejecución o deterioro prematuro de la reforma del aseo, que habían generado filtraciones hacia el interior de la vivienda y al descansillo o hall del portal.

La sentencia calificó tales defectos como ocultos al concluir que, aunque la compradora pudo observar humedades en el portal durante las visitas previas a la compra, fue informada por la inmobiliaria de que se trataba de un problema comunitario ajeno a la vivienda, información que resultó inexacta, pues ya en febrero de 2021 la aseguradora de la Comunidad había rechazado el siniestro por no estar cubierto. Añadió que el demandado no había acreditado haber informado de forma suficiente y detallada a la compradora del alcance real de las averías antes de la firma de la escritura, limitándose a informar el día de la firma a que había habido «una avería menor».

Asimismo, la sentencia apreció la gravedad del defecto al constatar que, en el momento de la entrega efectiva de la vivienda, el parqué y los rodapiés de varias estancias se encontraban dañados y parcialmente desmontados, y que el aseo no podía ser utilizado, lo que impedía el uso inmediato y normal de la vivienda.

En cuanto a la cuantificación de la rebaja del precio, la sentencia consideró procedente descontar determinadas partidas relativas a la restitución de la configuración original del aseo al entender que la demandante había adquirido la vivienda aceptando su distribución existente. No obstante, mantuvo las partidas necesarias para la reparación de los daños y la correcta recomposición del elemento afectado, fijando la rebaja del precio en la cantidad de 7.195,31 euros.

Sobre las costas, la sentencia apreció un supuesto de estimación sustancial de la demanda, al haberse concedido aproximadamente el 92% de la cuantía reclamada, por lo que impuso las costas del procedimiento al demandado conforme al art. 394.1 LEC.

En consecuencia, declaró la existencia de vicios ocultos en la vivienda, redujo el valor de la compraventa en la suma indicada y condenó al demandado a abonar dicha cantidad a la actora, con los intereses legales desde la interposición de la demanda, y al pago de las costas procesales.

1.4 Recurso de apelación.

El demandado, don Iván, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia.

Como primer motivo, denuncia la vulneración de los arts. 1484, 1485 y 1486 CC, así como de la doctrina jurisprudencial que los interpreta, precisando que no se trata de un error en la valoración de la prueba, sino de una incorrecta aplicación de dichos preceptos. Afirma que la acción ejercitada es una acción edilicia quanti minoris,que exige la existencia de un vicio oculto permanente y preexistente, pero la sentencia confunde los signos o manifestaciones del vicio (humedades) con el vicio en sí mismo, esto es, con su causa u origen.

Destaca que la propia demanda atribuye de forma exclusiva el vicio a la reforma del aseo, afirmando, según el informe pericial, que el mero cambio de sanitarios y la instalación de una ducha serían la causa de todas las humedades, tanto en la vivienda como en el hall comunitario. Subraya que el perito ratificó en juicio que esa era la causa del vicio, si bien reconoció no conocer la existencia de una inundación producida en agosto de 2021, procedente de la rotura de un inodoro, circunstancia que el recurrente considera decisiva.

Sostiene que la sentencia reconoce expresamente la existencia de dicha fuga ocasional de agua, la cual habría afectado a la tarima, rodapiés y otras estancias de la vivienda, y al mismo tiempo distingue esos daños de los que atribuye a una incorrecta impermeabilización del aseo, circunscribiendo estos últimos a los daños del hall o descansillo comunitario. No obstante, critica que, pese a esa distinción, la resolución termine condenando a la rebaja del precio por todos los daños, incluyendo los derivados de la fuga puntual, lo que considera contrario a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige que el vicio oculto sea permanente, y no un evento fortuito u ocasional.

Invoca expresamente, entre otras, las SSTS de 24 de febrero de 2006, 8 de junio de 2011 y 5 de diciembre de 2018, destacando que las humedades pueden ser manifestación del vicio, pero que el vicio en sí debe identificarse como un defecto permanente, lo que, a su juicio, no concurre en una inundación puntual ya reparada por el seguro. Añade que la aceptación del presupuesto pericial genera un enriquecimiento injusto, al existir material aportado por la aseguradora y haberse reconocido la intervención de ésta con posterioridad a la entrega de la vivienda.

Denuncia que la sentencia altera el objeto del proceso y los hechos de la demanda, al descartar que la reforma del aseo, en sí misma, sea la causa del vicio, como afirmaba la actora, y sustituirla por otras causas distintas, como una defectuosa ejecución o deterioro prematuro, o incluso la propia fuga ocasional, extremos que no fueron planteados en la demanda. Considera que dicha alteración vulnera el derecho de defensa, al resolverse sobre hechos y causas distintas de las alegadas.

Como segundo motivo, impugna la cuantificación de la condena, afirmando que, conforme a la propia sentencia, los únicos daños eventualmente imputables a una deficiente impermeabilización del aseo serían los del hall comunitario, cuyo coste ascendería a 1.087,39 euros, por lo que, de no estimarse la absolución total, procedería una revocación parcial en dicho sentido. Critica especialmente la inclusión de partidas relativas a la tarima del pasillo y dormitorio, pese a constar que el seguro había suministrado material y estaba ejecutando las reparaciones.

Como tercer motivo, cuestiona la partida relativa a la restitución del estado original del aseo, por considerar contradictorio que la sentencia descarte que la reforma constituya vicio y, sin embargo, mantenga partidas destinadas a devolver el aseo a su configuración originaria, actuación que, según sostiene, no es posible mediante la acción quanti minoris.

Finalmente, impugna el pronunciamiento sobre costas, solicitando su revocación en caso de estimación total del recurso y, subsidiariamente, su no imposición si la estimación fuera parcial, al no concurrir entonces una estimación sustancial de la demanda.

1.5 Oposición al recurso.

La demandante, doña Natalia, se opone al recurso de apelación interesando su desestimación íntegra y la confirmación de la sentencia de instancia, con condena en costas al recurrente.

Sostiene que el recurso carece de una verdadera crítica jurídica, al limitarse a reiterar alegaciones ya formuladas en la contestación a la demanda y en el acto del juicio, sin identificar errores concretos del Juzgador de instancia, en contra de la doctrina del Tribunal Supremo sobre los requisitos del recurso de apelación. Afirma que el recurrente pretende reemplazar la valoración probatoria efectuada en la instancia por la que le resulta más favorable, desconociendo los límites de la segunda instancia y el principio de inmediación que ampara al Juzgador a quo.

En cuanto al fondo, sostiene que la sentencia valora correctamente la prueba practicada, destacando que el demandado reconoce la existencia de fugas de agua en febrero y agosto de 2021, que no fueron comunicadas a la compradora. Añade que el único informe pericial existente identifica una patología constructiva derivada de la deficiente ejecución de la reforma del aseo, apreciando la sentencia, aun con matices, que dicha causa explica los daños y su carácter oculto, grave y permanente.

Subraya la relevancia de la declaración testifical de la comercial de la inmobiliaria, quien manifestó que informó a la compradora de que las humedades del portal eran comunitarias por indicación del demandado, lo que acredita el engaño y la ocultación de los defectos.

Rechaza la impugnación de la cuantía, al ser el presupuesto pericial el único aportado, no haber pericial alternativa y haber depurado ya el Juzgador las partidas improcedentes. Añade que aceptar la tesis del recurrente supondría un enriquecimiento injusto y la validación de una conducta fraudulenta.

SEGUNDO.- Decisión del recurso

2.1 Objeto del recurso.

Delimitados en el fundamento anterior los motivos del recurso, que constriñen la decisión de esta alzada conforme a lo dispuesto en el art. 465.5 LEC, se aprecia que las alegaciones del apelante, aun formuladas de manera fragmentada, convergen sustancialmente en el examen de la viabilidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos ejercitada por la demandante y, en particular, el cumplimiento de los requisitos exigidos por los arts. 1484 y ss. CC para su estimación.

En efecto, el recurso de apelación interpuesto por el demandado se articula formalmente como una denuncia de infracción de los arts. 1484, 1485 y 1486 CC, acompañada de la impugnación de la cuantificación de la rebaja del precio acordada en la instancia y del pronunciamiento sobre costas. Sin embargo, más allá del desarrollo argumental seguido en el escrito de recurso, las distintas alegaciones confluyen en una misma controversia de fondo, cual es la existencia de vicios ocultos graves y preexistentes, su carácter oculto, su incidencia en el uso y valor de la vivienda y la corrección de las consecuencias jurídicas anudadas a tales defectos.

Por ello, la Sala considera procedente abordar el examen de los distintos motivos de impugnación de manera conjunta y sistemática, ofreciendo una respuesta unitaria fundada en razones de lógica jurídica, claridad expositiva y coherencia argumental, sin quedar sujeta de forma estricta al concreto orden discursivo seguido en el escrito de apelación.

2.2 Requisitos de la acción de saneamiento por vicios ocultos.

La sentencia recurrida parte de una correcta delimitación de los requisitos exigidos para el éxito de la acción de saneamiento por vicios ocultos, conforme a los arts. 1484 y ss. CC, que imponen la responsabilidad del vendedor cuando la cosa vendida adolece de defectos ocultos que la hacen impropia para el uso a que se la destina o disminuyen de tal modo dicho uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial consolidada que interpreta dichos preceptos.

La STS nº 777/2005, de 17 de octubre (rec. 1093/1999), sistematiza de forma clara y pedagógica tales requisitos, declarando literalmente:

«La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil ).»

La Sala considera que todos y cada uno de estos requisitos concurren en el supuesto enjuiciado, sin que las alegaciones del recurrente desvirtúen tal conclusión.

2.3 Carácter oculto del defecto.

En primer lugar, el defecto debe ser oculto, esto es, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador atendiendo a su condición personal.

En el presente caso, la compradora demandante no es un perito ni persona que, por razón de su oficio o profesión, debiera fácilmente conocer los vicios que presentaba la vivienda. No consta formación técnica ni experiencia que permita exigirle un plus de diligencia en la detección de patologías constructivas o defectos de fontanería.

Es cierto que la vivienda fue visitada en dos ocasiones por la compradora en fechas previas al otorgamiento de la escritura, en concreto en visitas realizadas en junio y julio de 2021, y que en dichas visitas pudieron advertirse humedades en el descansillo o hall del portal, así como en pared colindante con la vivienda. Ahora bien, dicha circunstancia no excluye el carácter oculto del vicio cuando, como aquí acontece, la compradora fue inducida a error sobre su origen y alcance.

A este respecto, la comercial de la agencia inmobiliaria, doña Marí Juana, declaró en el acto del juicio que, por indicación del propietario, ahora apelante, informó a la compradora de que dichas humedades eran un problema comunitario y que no guardaban relación con la vivienda objeto de compraventa. Como recuerda la sentencia, tal información resultó objetivamente inexacta porque ya en febrero de 2021 la compañía aseguradora MAPFRE, que lo era de la Comunidad de Propietarios, rechazó la cobertura del siniestro al considerar que los daños no se encontraban amparados por la póliza comunitaria, al no tener su origen en elementos comunes, de modo que el demandado era conocedor, o cuando menos debía serlo, de que las humedades no constituían un problema comunitario.

Dicha información resultó determinante para la formación del consentimiento de la compradora y, al no ajustarse a la realidad, impidió que ésta dispusiera de un conocimiento real y completo del estado del inmueble en el momento de la compraventa. Esta circunstancia adquiere especial relevancia si se tiene en cuenta que, en la estipulación cuarta de la escritura pública de compraventa otorgada el 21 de septiembre de 2021, la compradora declaró «conocer y aceptar las condiciones y el estado de uso y conservación de los inmuebles, sus instalaciones y equipamientos», mientras que el vendedor manifestó «no tener conocimiento de la existencia de ningún vicio o defecto oculto de los inmuebles», manifestación que, a la vista de lo actuado, no se correspondía con la realidad.

El defecto no era conocido ni fácilmente cognoscible por la compradora mediante una inspección ordinaria, quedando preservado su carácter oculto a los efectos del art. 1484 CC, sin que pueda exigírsele una conducta investigadora más allá de la información facilitada por el propio vendedor a través de la intermediación inmobiliaria.

2.4 Preexistencia del vicio.

El segundo requisito exige que el vicio sea preexistente a la venta, sin que el vendedor responda de defectos sobrevenidos.

En el presente supuesto, se debe considerar acreditado que los defectos apreciados no son sobrevenidos, sino preexistentes a la compraventa, ya se atienda a una u otra de las posibles causas concurrentes puestas de manifiesto en el proceso.

Así, los daños por humedades encuentran su origen, de acuerdo con el informe pericial aportado por la actora, en el aseo de entrada de la vivienda, que había sido modificado respecto de su configuración original, sin que conste una correcta impermeabilización ni un adecuado sellado de los elementos sanitarios instalados, circunstancia que permitió la filtración progresiva de agua hacia otros elementos del inmueble. A ello se añade que, según declaró el propio demandado, se produjeron incidencias relacionadas con la instalación sanitaria del aseo en fechas anteriores o próximas a la compraventa, concretamente en febrero de 2021 y nuevamente en agosto de 2021, al parecer el día 25 de dicho mes, cuando el demandado manifestó que se estropeó la cisterna.

Estas posibles causas no se excluyen entre sí, sino que pueden concurrir, y en cualquiera de los escenarios descritos resulta patente que la causa generadora de los daños ya existía al tiempo de la perfección del contrato, aun cuando sus manifestaciones más intensas se produjeran con posterioridad, tras la entrega efectiva y ocupación de la vivienda.

Debe recordarse, en este punto, que la preexistencia del vicio no exige que el defecto se manifieste plenamente antes de la venta, siendo suficiente con que su causa esté ya presente en ese momento y que los daños se exterioricen o agraven con posterioridad, como acontece en el presente caso.

El informe pericial emitido por el arquitecto don Candido, único que obra en autos, constata que las humedades provocaron con el paso del tiempo levantamientos y alabeos de la tarima flotante, deterioro de rodapiés, cercos y marcos de puertas, así como la aparición de mohos y condensaciones en paramentos y soleras, afectando tanto al interior de la vivienda como a zonas colindantes, en particular al portal del edificio, lo que evidencia la persistencia y entidad del proceso patológico. Ello aparece documentado en las fotografías que incorpora dicho informe.

2.5 Unidad de los daños y gravedad del defecto

No puede acogerse la pretensión del recurrente de fragmentar artificialmente los daños en función de su supuesto origen -deficiente impermeabilización del aseo, incidencias puntuales en la instalación sanitaria o afectación de elementos comunes- con la finalidad de excluir parte de ellos del ámbito de la acción de saneamiento por vicios ocultos.

Tal planteamiento desconoce que, desde la perspectiva del art. 1484 CC, lo determinante no es la clasificación de cada daño ni la identificación aislada de sus posibles causas, sino la constatación de la existencia de un vicio oculto, grave y preexistente que afecte a la aptitud de la vivienda para su uso normal o disminuya de forma sustancial su valor. La acción de saneamiento no se articula en atención a la etiología individualizada de cada manifestación dañosa ni exige una identificación absolutamente unívoca y excluyente de su concreta causa técnica, bastando la acreditación de un defecto grave, oculto y preexistente que incida de manera relevante en el uso o valor de la cosa vendida, extremos que concurren en el presente supuesto.

En el supuesto examinado, las humedades, filtraciones y daños apreciados conforman un conjunto patológico unitario, que se manifiesta tanto en el interior de la vivienda como en el portal colindante, y cuya causa -ya derive de una defectuosa impermeabilización, de incidencias previas en la instalación sanitaria o de la concurrencia de ambas circunstancias- era preexistente a la compraventa, sin que la compradora conociera la verdadera entidad y alcance de tales deficiencias.

Es cierto, como señala el apelante, que en la demanda y en el informe pericial aportado por la actora se atribuye el origen de las humedades a la deficiente impermeabilización y modificación del aseo, mientras que la sentencia de instancia toma en consideración, además de esa causa, la eventual concurrencia de otras incidencias de fugas de agua que fueron puestas de manifiesto por el propio demandado. Sin embargo, tal apreciación no implica una alteración de la causa de pedir, ni vulnera lo dispuesto en el art. 412 LEC, en la medida en que no se modifican los hechos esenciales ni el fundamento de la pretensión, que permanece invariable, fundamento que reside en la existencia de humedades graves, ocultas y preexistentes que desmerecen la vivienda y justifican el ejercicio de la acción quanti minoris.

Desde esta perspectiva, no resulta admisible parcelar los daños en función de su origen técnico para excluir algunos de ellos del ámbito del saneamiento, cuando todos responden a un mismo estado defectuoso previo y oculto de la cosa vendida, correctamente apreciado en la sentencia recurrida.

A causa de las humedades, el parqué y los rodapiés de diversas estancias se encontraban dañados y parcialmente desmontados, y el aseo no podía utilizarse con normalidad, circunstancias todas ellas incompatibles con un uso ordinario de la vivienda.

La grave afectación del uso ordinario de la vivienda y la necesidad de acometer reparaciones de entidad en la misma evidencian una afectación relevante del uso del inmueble y una depreciación importante de su valor, suficientes para colmar el requisito de gravedad exigido por el art. 1484 CC, sin que resulte exigible, a estos efectos, la inutilidad absoluta de la cosa vendida.

2.6 Cuantificación de los daños.

El informe pericial aportado por la actora corrobora de forma objetiva el estado de la vivienda en el momento de la entrega y la entidad de los daños apreciados, sin que la atribución técnica de los mismos a la reforma del aseo condicione su reparación, máxime cuando el propio perito desconocía la concurrencia de incidencias previas relacionadas con la instalación sanitaria del aseo que, como se ha indicado, puso de manifiesto en el proceso el propio demandado.

Tal circunstancia no resta valor probatorio al dictamen, sino que refuerza la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida en el sentido de que los daños obedecen a un estado defectuoso previo y oculto de la vivienda, con independencia de que puedan concurrir diversas causas técnicas, todas ellas relevantes a los efectos de la acción ejercitada. A ello se une la ausencia de pericial contradictoria por parte del demandado, que refuerza la corrección de la valoración probatoria efectuada en la instancia.

Tampoco puede prosperar la alegación relativa a un eventual enriquecimiento injusto derivado de la intervención de la aseguradora, pues no consta acreditado el concreto alcance económico de dicha intervención, ni las actuaciones efectivamente asumidas, ejecutadas o sufragadas por aquélla, de modo que no resulta posible apreciar una duplicidad indemnizatoria o una indebida sobrecompensación de los daños reclamados.

Sobre esta base, la sentencia recurrida realiza una ponderación razonada del presupuesto pericial, rechazando cualquier automatismo indemnizatorio y depurando las partidas reclamadas. En particular, descarta expresamente aquellas que implicaban una restitución del aseo a su estado o configuración original, al considerar, acertadamente, que la demandante adquirió la vivienda aceptando y consintiendo la configuración existente del aseo en el momento de la compraventa.

Por el contrario, la resolución mantiene las partidas estrictamente necesarias para la reparación de los daños efectivamente sufridos y para la correcta recomposición funcional del elemento afectado, incluyendo las actuaciones imprescindibles de fontanería y fijación de instalaciones, aun cuando alguna de ellas aparezca denominada como «restitución del estado original», en la medida en que no persiguen una alteración del diseño aceptado, sino la reparación adecuada del defecto y la eliminación de la patología existente.

De este modo, la cuantificación efectuada no incurre en contradicción alguna pues distingue correctamente entre lo que no es resarcible (la modificación voluntaria de la distribución del aseo) y aquello que sí lo es (la reparación de los daños y la restitución de la funcionalidad del inmueble).

La cuantía finalmente fijada, 7.195,31 euros, no revela error patente ni desproporción, y se ajusta plenamente a la finalidad propia de la acción quanti minoris,que no es otra que la restauración del equilibrio contractual.

2.7 Costas de instancia.

En relación con el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, la sentencia recurrida aprecia acertadamente un supuesto de estimación sustancial de la demanda, al existir una leve diferencia entre lo solicitado y lo finalmente concedido, que alcanza aproximadamente el 92% del pedimento inicial. Tal circunstancia, conforme a la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, no impide la imposición de las costas al demandado cuando la pretensión ha sido estimada en lo esencial y la divergencia entre lo pedido y lo obtenido resulta meramente accesoria.

Así lo declara, entre otras, la STS nº 715/2015, de 14 de diciembre, al señalar que el carácter sustancial de la estimación debe apreciarse cuando la demanda es acogida en sus aspectos esenciales, ya sea desde una perspectiva cualitativa o cuantitativa, siendo procedente la imposición de costas cuando lo desestimado se circunscribe a extremos accesorios o subordinados, carentes de relevancia económica significativa.

En consecuencia, procede confirmar la condena en costas acordada en la instancia, sin que concurran razones que justifiquen una solución distinta.

Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia recurrida en todos sus pronunciamientos.

TERCERO.-Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen al apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No se aprecian circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado