Sentencia Civil 175/2026 Audiencia Provincial Civil nº 14 de Madrid, Rec. 175/2025 de 22 de mayo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda.

Don Laureano, don Eliseo, don Fidel, don Claudio, doña Juliana, don Romualdo y doña Enma presentaron el 12 de julio de 2022 demanda de juicio ordinario por incumplimiento contractual contra la mercantil Europea de Transacciones y Obras, S.A., en su condición de promotora y vendedora, reclamando la cantidad de 119.649,31 euros, más intereses y costas, como importe de las obras necesarias para la reparación de una serie de patologías constructivas aparecidas en varias viviendas adosadas sitas en la DIRECCION000 de Boadilla del Monte.

Expusieron que la demandada promovió la construcción de un conjunto de ocho viviendas adosadas y transmitió posteriormente la propiedad de las viviendas nº NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005 a los hoy demandantes mediante diversas escrituras públicas otorgadas en el año 2016, actuando en todo momento como promotora vendedora. Añadió que el proyecto de ejecución fue redactado en enero de 2015 y visado en febrero del mismo año.

Sostuvieron que, poco después de la entrega de las viviendas, a mediados de 2017, comenzaron a manifestarse patologías consistentes en fisuras interiores y exteriores, localizadas en dormitorios, baños, salón, fachadas y cumbrera, las cuales fueron objeto de diversas reclamaciones por parte de los propietarios a través del secretario administrador de la comunidad. Indicaron que la constructora llevó a cabo distintas actuaciones de reparación de carácter meramente estético que no solucionaron el origen de los desperfectos.

Relataron que, como consecuencia de dichas reclamaciones, se elaboraron sucesivos informes técnicos encargados por la propia constructora, en fechas 20 de marzo de 2019 y 20 de mayo de 2020 (documentos nº 15 y 16) en los que se reconocía la existencia de las fisuraciones y se proponían soluciones que resultaron insuficientes, persistiendo y reapareciendo los daños con posterioridad. En particular, destacaron que uno de dichos informes atribuía el origen de las patologías a un error de diseño del proyecto estructural, proponiendo una solución que nunca llegó a ejecutarse.

Ante la ausencia de una solución definitiva, los demandantes encargaron dictamen pericial a un arquitecto superior, quien, tras inspeccionar las viviendas, emitió informe de fecha 3 de mayo de 2022 (documento nº 17). Dicho dictamen concluyó que las viviendas presentaban fisuras generalizadas y que su causa no guardaba relación con deformaciones estructurales ni con asientos de la cimentación, sino con dilataciones y contracciones derivadas del sobrecalentamiento de la cubierta, provocado por una insuficiente ventilación, al incumplirse las exigencias del Código Técnico de la Edificación y de la normativa UNE aplicable. El informe detalló las obras necesarias para la reparación integral de las deficiencias y valoró su coste total en 119.649,31 euros.

Afirmaron los demandantes que, una vez determinado con certeza el origen de los daños y su solución técnica, remitieron burofax con acuse de recibo a la demandada en fecha 22 de junio de 2022, sin que se alcanzara acuerdo alguno, lo que motivaba la interposición de la demanda.

En el plano jurídico, los demandantes fundamentaron su pretensión en la responsabilidad contractual de la promotora vendedora, al amparo de los arts. 1091, 1098, 1101, 1124 y concordantes del CC, así como en la normativa de protección de consumidores y usuarios, sosteniendo que la acción ejercitada no se basaba en la LOE ni en el art. 1591 CC, sino en un cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa. Alegaron que la acción no se hallaba prescrita, al haberse manifestado los defectos dentro del plazo legal y haberse producido actos interruptivos de la prescripción mediante reparaciones y reclamaciones extrajudiciales.

Concluyeron solicitando que se dictase sentencia por la que se condenara a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 119.649,31 euros, en la que fueron tasados los daños, con intereses legales y costas.

1.2 Contestación de la demanda.

Europea de Transacciones y Obras, S.A. presentó en plazo escrito de contestación a la demanda, planteando con carácter previo diversas excepciones procesales, y negando en todo caso la procedencia de la acción ejercitada en los términos en que fue planteada.

En primer término, la demandada alegó defecto legal en el modo de proponer la demanda, al considerar que los actores habían articulado de forma artificiosa una acción de incumplimiento contractual ex art. 1101 CC para eludir el régimen propio de los vicios o defectos constructivos y de la LOE, pese a que las fisuras denunciadas constituían, a su juicio, meras patologías constructivas ajenas a las condiciones esenciales del contrato. Sostuvo que dicha opción procesal impedía la exigencia de responsabilidad conjunta de los agentes de la edificación, así como su indebida exclusión del procedimiento.

En coherencia con lo anterior, denunció falta de litisconsorcio pasivo necesario, interesando la intervención del proyectista, la dirección facultativa, la dirección de ejecución de obra y la aseguradora decenal, al entender que la eventual responsabilidad no podía recaer exclusivamente sobre la promotora vendedora.

Asimismo, opuso falta de legitimación activa, al no haber comparecido todos los propietarios registrales de las viviendas afectadas, lo que, a su juicio, impedía reclamar válidamente una indemnización destinada a la reparación global de los inmuebles sin autorización expresa de los restantes titulares.

Tales excepciones fueron desestimadas por el órgano de instancia en el acto de la audiencia previa celebrado el 3 de abril de 2024, sin que dicha decisión fuese objeto de impugnación por la demandada.

En cuanto al fondo, la demandada negó que existiera incumplimiento contractual alguno y afirmó que, desde la aparición de las fisuras, todos los agentes de la edificación habían actuado con diligencia, encargando informes técnicos y ejecutando reparaciones con la finalidad de localizar el origen de las patologías y subsanarlas. Rechazó que se hubiera producido negativa alguna a reparar, sosteniendo que la obligación legal en estos supuestos era la reparación del defecto, no el abono de una indemnización dineraria para que un tercero ejecutara las obras.

Discrepó expresamente de la pericial aportada por los demandantes, reprochando que descartara sin un análisis técnico suficiente el origen estructural de los daños y que no concretara adecuadamente la localización ni la naturaleza de las fisuras, afirmando que todo parecía apuntar a un error de proyecto, cuya responsabilidad correspondería al proyectista y a la dirección facultativa. Aportó un informe pericial preliminar suscrito por Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, en el que se cuestionaban las conclusiones del dictamen presentado de contrario y se rechazaba la necesidad de sustituir íntegramente la cubierta, calificando dicha solución como innecesaria y desproporcionada.

Impugnó igualmente la cuantificación de los daños, denunciando la inclusión indebida de partidas como gastos generales y beneficio industrial, y afirmando que la valoración económica contenida en la demanda era arbitraria y contraria a la lex artis. Sostuvo que, conforme a su informe técnico, el coste máximo de reparación no debía exceder de 40.705,12 euros, cantidad muy inferior a la reclamada.

Cuestionó además la coherencia de la reclamación extrajudicial, señalando la discordancia entre la cantidad reclamada en el burofax y la solicitada en la demanda, lo que, a su juicio, infringía la doctrina de los actos propios al pretender posteriormente los demandantes una reclamación superior bajo la alegación de un error material no justificado.

Concluyó solicitando la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la parte actora, y, subsidiariamente, para el hipotético caso de condena, que esta se limitara al importe resultante del informe pericial aportado por su parte.

1.3 Sentencia de primera instancia.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Majadahonda dictó sentencia que estimó parcialmente la demanda.

La resolución rechazó, en primer término, la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada. Tras un extenso recordatorio de la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional, el juzgador declaró que la legitimación ad causam debía apreciarse atendiendo a la relación jurídica material invocada y concluyó que los demandantes se hallaban legitimados para ejercitar la acción en beneficio de todos los propietarios afectados, sin que fuera exigible la comparecencia de la totalidad de los titulares dominicales.

Tras delimitar el objeto del litigio, la sentencia señaló que la demandada había admitido la existencia de fisuras de carácter principalmente horizontal en la planta superior, si bien negaba las causas atribuidas por la actora, la calificación jurídica de los daños y la valoración económica de su reparación, sosteniendo que se trataba de un error de proyecto.

En la valoración probatoria, la sentencia puso de relieve que la cuestión controvertida era de naturaleza eminentemente técnica y que la resolución del pleito exigía una labor de decantación entre los dictámenes periciales contradictorios aportados por las partes, conforme a las reglas de la sana crítica del art. 348 LEC. Tras exponer de forma detallada los criterios jurisprudenciales aplicables, concluyó que debía prevalecer la pericial aportada por la parte actora, por considerarla más precisa, mejor fundamentada y más ajustada a los requerimientos técnicos del litigio.

Por el contrario, apreció carencias relevantes en el informe pericial aportado por la demandada, al entender que el perito carecía de la titulación habilitante adecuada para dictaminar sobre edificación residencial, razonando que la titulación de Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos no habilitaba para esta clase de construcciones conforme al art. 10.2 de la LOE. Añadió que tal circunstancia, por sí sola, ya justificaba la estimación de la demanda, reforzada además por el dictamen de la parte actora emitido por un arquitecto superior.

La sentencia acogió asimismo la doctrina de los actos propios, al apreciar una contradicción relevante entre la cantidad reclamada en el requerimiento extrajudicial y la finalmente solicitada en la demanda, al no haberse explicado adecuadamente el alegado error material, lo que determinó que la condena quedara limitada al importe previamente reclamado.

En materia de intereses, la sentencia aplicó la doctrina jurisprudencial sobre el principio in illiquidis non fit mora, apreciando que, dada la proximidad entre la cantidad solicitada y la finalmente concedida, procedía la condena al pago de intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, y, desde la sentencia, los previstos en el art. 576 LEC.

En consecuencia, el fallo estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 113.117,64 euros, más los intereses legales indicados, con imposición de costas a la demandada.

La demandada solicitó, al amparo de los arts. 214 y 215 LEC, la aclaración, rectificación y complemento de la sentencia, al considerar que la resolución incurría en incongruencia omisiva por no haber valorado la prueba practicada ni resuelto determinados motivos de oposición formulados en el acto del juicio; solicitud que fue desestimada por auto de 3 de octubre de 2024, al estimar el órgano judicial que las alegaciones planteadas debían, en su caso, articularse a través del recurso de apelación, sin que procediese variación alguna del texto de la resolución.

1.4 Recurso de apelación.

La demandada, Europea de Transacciones y Obras, S.A., interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia interesando con carácter previo la nulidad de actuaciones al amparo del art. 240 LOPJ, al entender que la resolución incurría en falta de exhaustividad, omisión de valoración de prueba practicada e indefensión, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Alegó que, pese a haberse solicitado aclaración, rectificación y complemento de la sentencia, dicha solicitud fue desestimada sin subsanar la omisión apreciada, manteniéndose una resolución basada exclusivamente en la prueba pericial de la parte actora y sin valoración alguna de la prueba testifical practicada.

En cuanto a los motivos de apelación, la demandada manifestó en primer lugar su oposición a todos los hechos y fundamentos de la sentencia por considerarlos contrarios a Derecho. Denunció seguidamente infracción procesal por error en la valoración de la prueba pericial, reprochando que el Juzgador hubiera descartado indebidamente el informe aportado por su parte por considerar que el perito carecía de titulación habilitante en materia de edificación. Frente a ello, sostuvo que el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos que emitió el dictamen se encontraba plenamente habilitado para actuar como perito en asuntos de edificación y estructuras, conforme a lo reconocido por su colegio profesional y a su formación específica de postgrado, afirmando que la sentencia efectuaba una interpretación errónea y restrictiva del art. 340 LEC y de la normativa de ordenación de la edificación.

Alegó igualmente la vulneración del principio de exhaustividad y falta de motivación suficiente, al no haberse entrado a resolver una cuestión esencial del litigio, cual era determinar si el origen de los daños derivaba de un error de ejecución o de un error de proyecto. Defendió que la obra se ejecutó conforme al proyecto visado y bajo la supervisión de la dirección facultativa, tal y como fue declarado en el acto del juicio por los testigos don Fructuoso y don Dionisio, ambos empleados de la mercantil demandada, quienes afirmaron de forma expresa que no se realizó modificación alguna respecto del proyecto aprobado.

Denunció asimismo la omisión absoluta de la valoración de la prueba testifical, destacando que las declaraciones de los dos testigos anteriores acreditaban que la ejecución se realizó de manera literal conforme al proyecto, sin desviaciones constructivas, y que, de existir deficiencias, éstas solo podían imputarse a un defecto estructural de diseño. Consideró que dicha omisión había causado una indefensión material, al prescindirse de pruebas relevantes y decisivas para la resolución del litigio.

Por último, reiteró la existencia de incongruencia omisiva y la consiguiente vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, invocando la doctrina del Tribunal Supremo y de diversas Audiencias Provinciales sobre el deber de motivación y de resolución de todas las cuestiones controvertidas. Concluyó solicitando la nulidad de la sentencia o, subsidiariamente, el dictado de una nueva resolución ajustada a Derecho, con valoración íntegra de la prueba practicada, desestimando íntegramente la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

1.5 Oposición al recurso.

Por su parte los demandantes se opusieron íntegramente al recurso de apelación interpuesto por la demandada, interesando la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia y la imposición de costas a la apelante.

Con carácter previo, rechazaron la procedencia del incidente de nulidad promovido al amparo del art. 240 LOPJ, al considerar que se había utilizado un cauce procesal incorrecto, que la sentencia era susceptible de recurso ordinario de apelación y que, en todo caso, no concurría ninguno de los supuestos de nulidad de pleno derecho del art. 225 LEC ni se había causado indefensión.

En cuanto al primer motivo de apelación, defendieron la corrección de la valoración de la prueba pericial realizada por el Juzgador de instancia conforme al art. 348 LEC y a las reglas de la sana crítica, destacando la prevalencia del dictamen pericial emitido por arquitecto superior frente al informe aportado por la demandada, al carecer éste de titulación habilitante en edificación residencial conforme a la LOE, e interesaron la inadmisión de la documental aportada ex novo en apelación.

Respecto del segundo motivo, negaron que la sentencia hubiera reconocido la existencia de un error de proyecto y sostuvieron que, en cualquier caso, resultaba irrelevante determinar si los defectos derivaban de un error de ejecución o de proyecto, al haberse ejercitado una acción de incumplimiento contractual frente a la promotora vendedora ex arts. 1091 y concordantes CC.

En relación con el tercer motivo, afirmaron que la prueba testifical fue practicada y sometida a contradicción, pero que su valoración resultaba irrelevante por la vinculación directa de los testigos con la demandada y con la constructora Virton, S.A., sin que su eventual omisión alterara el sentido del fallo.

Finalmente, sostuvieron que la sentencia había resuelto todas las cuestiones controvertidas, rechazando la existencia de incongruencia omisiva o vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, y solicitaron la desestimación íntegra del recurso de apelación.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

2.1 Objeto del recurso.

El recurso de apelación interpuesto por Europea de Transacciones y Obras, S.A. se articula en torno a cuatro motivos fundamentales.

Con carácter previo, la apelante interesa la nulidad de actuaciones al amparo del art. 240 LOPJ, denunciando falta de exhaustividad, omisión de valoración de la prueba practicada e indefensión, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE, reiterando los argumentos ya expuestos en la solicitud de aclaración, rectificación y complemento de sentencia desestimada por auto de 3 de octubre de 2024.

En cuanto al fondo, el recurso denuncia, en primer lugar, error en la valoración de la prueba pericial, reprochando que el Juzgador de instancia otorgara prevalencia al dictamen aportado por la parte actora frente al emitido por los peritos de la demandada. En segundo lugar, alega la omisión de valoración de la prueba testifical, en particular de las declaraciones prestadas en el acto del juicio por don Fructuoso y don Dionisio, Jefe de Obra y Director de Edificación de la mercantil demandada, respectivamente.

Finalmente, denuncia una supuesta falta de motivación y de congruencia de la sentencia apelada, al no haberse valorado expresamente determinados medios probatorios y, en particular, las declaraciones testificales practicadas y diversa documentación obrante en autos relativa al origen de las patologías constructivas.

Estas son, por tanto, las únicas cuestiones suscitadas por la parte recurrente y, en consecuencia, las que delimitan el objeto del presente recurso de apelación, de modo que, conforme al principio tantum devolutum quantum appellatum, el enjuiciamiento de esta Sala debe circunscribirse estrictamente a los extremos efectivamente impugnados, sin que resulte procedente extender la decisión a cuestiones no controvertidas ni revisar de oficio aquellos pronunciamientos de la resolución recurrida que han adquirido firmeza por falta de impugnación. Así lo impone expresamente el art. 465.5 LEC, al establecer que «la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso», quedando, por tanto, excluido el examen de cualquier otra cuestión ajena al ámbito devolutivo del recurso.

2.2 Nulidad de actuaciones solicitada al amparo del art. 240 LOPJ.

La petición de nulidad de actuaciones interesada por la apelante no puede prosperar. La nulidad constituye un remedio excepcional y subsidiario, reservado a aquellos supuestos en los que se haya prescindido de normas esenciales del procedimiento con producción de una indefensión material y efectiva, como requiere el art. 225.3º LEC, no siendo cauce idóneo para canalizar discrepancias relativas a la valoración de la prueba ni a la fundamentación jurídica de la resolución recurrida.

En el presente caso, la sentencia de instancia resuelve la pretensión ejercitada, delimita el objeto del proceso y razona la valoración de la prueba practicada, sin que la ausencia de una mención expresa a determinados medios probatorios pueda calificarse, por sí sola, como generadora de indefensión constitucionalmente relevante. La discrepancia de la apelante se sitúa, en realidad, en el ámbito propio del recurso de apelación, y no en el de la nulidad de actuaciones.

La apelante interesa que, a la vista de las supuestas omisiones que denuncia -en particular, la falta de valoración expresa de las declaraciones de los testigos propuestos por la demandada, don Fructuoso y don Dionisio-, se declare la nulidad de la sentencia apelada para que se dicte otra nueva en la instancia que aborde las cuestiones de fondo. Sin embargo, aun cuando se apreciara alguna carencia en la motivación de la resolución recurrida, dicha circunstancia no justificaría la nulidad interesada, sino que habría de ser, en su caso, corregida en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el art. 465.3 LEC, que establece que «si la infracción procesal alegada se hubiera cometido al dictar sentencia en la primera instancia, el Tribunal de apelación, tras revocar la sentencia apelada, resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso».

Por otra parte, en el examen de la prueba debe prevalecer su valoración global o conjunta, sin que, frente a lo que propugna la apelante, exista un derecho a un estudio individualizado y expreso de cada uno de los elementos probatorios, esto es, de cada documento aportado o de cada testigo que haya declarado, y menos prescindiendo de la relevancia de otras pruebas que puedan contrarrestar o desvirtuar las conclusiones interesadas por las partes en función de su respectiva posición procesal. Como expresa el Tribunal Constitucional en su sentencia 138/1991, de 20 de junio, «la Constitución no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas».

Finalmente, debe añadirse que la sentencia apelada no contiene una valoración expresa de las declaraciones de los dos testigos propuestos por la demandada, pero tampoco de la declaración del testigo propuesto por los demandantes, don Domingo, secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 hasta el año 2023, de modo que tal omisión no ha generado una situación de desequilibrio probatorio ni puede reputarse singularmente perjudicial para ninguna de las partes. Antes al contrario, la resolución recurrida revela una ponderación conjunta del acervo probatorio, aun cuando no descienda al examen individualizado de todos y cada uno de los medios de prueba practicados.

2.3 Congruencia y motivación de la sentencia apelada.

Denuncia asimismo la apelante una supuesta vulneración del principio de congruencia por no haberse valorado expresamente determinados documentos y declaraciones testificales. Tal reproche no puede ser acogido.

La STS nº 194/2016, de 29 de marzo, recuerda con claridad que:

«[...] el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia" (Sentencia 173/2013, de 6 de marzo ).»

Y añade que solo existe incongruencia cuando la sentencia concede más de lo pedido, se pronuncia sobre extremos ajenos al debate procesal o deja sin resolver alguna de las pretensiones oportunamente formuladas, «siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita».

En el presente caso, la comparación entre el petitum de la demanda y el fallo de la sentencia no permite apreciar incongruencia alguna. La resolución apelada concede parte de lo solicitado por los demandantes, sin otorgar más de lo pedido y sin pronunciarse sobre extremos ajenos al debate procesal. No concurre, por tanto, infracción del principio de congruencia.

El reproche de la apelante se refiere, en realidad, no a una incongruencia, sino a una supuesta falta de motivación, por no haberse analizado de forma expresa determinados documentos y declaraciones de testigos.

Sin embargo, conviene recordar que, según reiterada doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y del Tribunal Constitucional, el derecho a obtener una resolución judicial motivada no implica la obligación de los tribunales de responder de forma explícita, detallada y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones de las partes, siendo suficiente una respuesta global y razonada que permita conocer las razones de la decisión adoptada.

Así lo ha declarado el TEDH (Sentencia de 27 de septiembre de 2001) y el Tribunal Constitucional en sus Sentencias 146/1990, de 1 de octubre, 144/1991, de 1 de julio, 26/1997, de 11 de febrero, 1/1999, de 25 de enero, 23/2000, de 31 de enero y 77/2000, de 27 de marzo, así como el Tribunal Supremo en las de 3 de octubre de 2000 y 12 de febrero de 2001.

Del mismo modo, ni los tribunales están obligados a motivar individualmente todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por las partes ( SSTS 9 de diciembre de 1994, 19 de febrero de 1998 y 21 de enero de 1999, y STEDH 12 de noviembre de 1990, 27 de diciembre de 1994, 25 de septiembre de 1999 y 21 de enero de 2002), ni deben abordar todas las perspectivas posibles acerca de la cuestión debatida ( SSTC 166/1993, de 20 de mayo, 115/1996, de 25 de junio, 187/2000, de 10 de julio, y STS 23 de junio de 2001).

Desde esta perspectiva, la sentencia apelada cumple suficientemente las exigencias constitucionales y procesales de motivación previstas en el art. 218.2 LEC, en cuanto delimita con claridad las pretensiones de las partes y las cuestiones efectivamente controvertidas -en particular, la existencia de patologías constructivas relevantes y la concurrencia de un incumplimiento contractual imputable a la promotora vendedora- y efectúa una valoración conjunta y razonada de la prueba practicada, otorgando especial relevancia a la prueba pericial como medio idóneo para resolver la controversia de naturaleza técnica suscitada. Cuestión distinta es el desacuerdo de la apelante con dicha motivación o con las conclusiones alcanzadas, pero tal discrepancia no supone ausencia de motivación de la sentencia.

2.4 Acción ejercitada por los demandantes.

Antes de entrar en el análisis de la prueba practicada, resulta necesario precisar el marco jurídico de la acción efectivamente ejercitada por los demandantes, pues de dicha delimitación depende la relevancia de algunas de las cuestiones suscitadas por la recurrente.

Como correctamente ponen de manifiesto los demandantes, el presente procedimiento se ha ejercitado frente a Europea de Transacciones y Obras, S.A. en su condición de promotora y vendedora de las viviendas, por incumplimiento del contrato de compraventa, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1091 y concordantes del CC. Desde este punto de vista no resulta jurídicamente determinante, a los efectos de la responsabilidad contractual exigida a la promotora-vendedora, la exacta identificación del origen técnico de los daños o desperfectos apreciados en las viviendas, sino la constatación de su efectiva existencia y de una entidad suficiente para revelar un cumplimiento defectuoso de las obligaciones contractualmente asumidas por la demandada.

Pues bien, la acción se dirige contra la demandada en su condición de vendedora, con independencia de que los defectos constructivos tengan su causa en un defecto de ejecución o en un defecto de proyecto, pues en ambos casos la promotora vendedora responde frente al comprador por incumplimiento de su obligación esencial de entrega de la cosa vendida en condiciones de aptitud, uso y conformidad con lo pactado. Los compradores pueden, por tanto, dirigirse frente al vendedor-promotor a través de las acciones propias de la compraventa y de las acciones generales de responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones, para exigir la reparación de los defectos acreditados, sin necesidad de individualizar la concreta imputación técnica del daño a otros agentes de la edificación.

La jurisprudencia ha elaborado una clara diferenciación conceptual entre la acción edilicia de saneamiento por vicios ocultos derivada del contrato de compraventa ( arts. 1484 y ss. CC) y las acciones de responsabilidad contractual por incumplimiento de obligaciones sinalagmáticas, previstas en los arts. 1101 y 1124 CC, ambas potencialmente aplicables a las relaciones jurídicas nacidas de un contrato de compraventa, sin carácter excluyente.

Buen exponente de esta doctrina es la sentencia del Tribunal Supremo 95/2010, de 25 de febrero, que sintetiza con claridad las distintas vías de tutela de las que dispone el comprador ante el incumplimiento del vendedor, al declarar:

«Ante el incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar la cosa vendida, en este caso un edificio de locales y viviendas, los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba el art. 1591 del Código Civil. La segunda, las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses que impone el art. 1490 del Código Civil. La tercera, la acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el art. 1124 del mismo cuerpo legal . La cuarta, conforme al mismo art. 1124, la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios que contempla el art. 1101.»

En el presente caso, los demandantes han optado por el ejercicio de una acción de responsabilidad contractual de reclamación de daños y perjuicios por defectos constructivos, con amparo directo en el art. 1101 CC, opción legítima y compatible con la existencia de otras posibles acciones, cuya eventual disponibilidad no excluye ni condiciona el ejercicio de la acción aquí entablada.

Así pues, acreditada en el presente procedimiento, sin género de dudas, la existencia de patologías constructivas relevantes y persistentes que evidencian un cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, resulta plenamente justificada la exigencia de responsabilidad contractual a la promotora demandada y hoy recurrente, quedando desplazada, a estos efectos, la discusión acerca de si el origen técnico de los daños se sitúa en la ejecución o en el proyecto, sin perjuicio de que la promotora y vendedora pueda ejercitar las acciones de repetición que estime procedentes frente a los demás agentes de la edificación a quienes considere responsables.

2.5 Valoración de la prueba pericial.

Por la naturaleza del litigio, la prueba decisiva y especialmente idónea es la prueba pericial, al ser la adecuada cuando se requieren conocimientos científicos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes del asunto o para adquirir certeza sobre ellos, conforme dispone el art. 335 LEC. En este contexto, la prueba testifical practicada -en particular, las declaraciones de los dos testigos propuestos por la demandada- no resulta determinante, máxime cuando las cuestiones que se pretenden acreditar mediante dichas declaraciones se refieren al supuesto origen estructural de los daños, extremo que, como ya se ha razonado, no resulta decisivo para la resolución del litigio en el marco de la acción de responsabilidad contractual ejercitada, y que, en todo caso, exige una valoración técnica especializada que no puede ser suplida por apreciaciones de carácter testimonial.

La jurisprudencia ha reiterado de forma constante que la prueba pericial no constituye una prueba tasada, sino que está sujeta a la libre valoración judicial conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con el art. 348 LEC, sin que el órgano judicial quede vinculado por las conclusiones de los peritos. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo 350/2012, de 28 de mayo, declara que «la prueba pericial no vincula al órgano judicial, que puede aceptar o rechazar total o parcialmente sus conclusiones, siempre que razone adecuadamente las causas de su decisión».

Cuando, como ocurre en el presente caso, concurren dictámenes periciales contradictorios, el tribunal puede fundar su decisión en cualquiera de ellos, siempre que motive de forma suficiente y coherente las razones que le llevan a otorgar mayor credibilidad a uno frente a otro. Así lo expresa la citada sentencia 350/2012, al afirmar:

«La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada, acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada.»

El auto del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2020 (rec. 2994/2017), con cita de la STS 702/2015, de 15 de diciembre, sistematiza las pautas que deben guiar la valoración judicial de la prueba pericial ante la presencia de dictámenes periciales contradictorios destacando, en primer lugar, la necesidad de atender a la solidez argumental de los informes, al declarar que:

«El Tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro.»

Añade igualmente que el órgano judicial debe tener en cuenta las conclusiones coincidentes o mayoritarias de los dictámenes obrantes en autos, precisando que:

«Deberá también tener en cuenta el Tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes.»

Asimismo, el Alto Tribunal subraya la importancia de examinar las operaciones periciales efectivamente realizadas, los medios empleados y los datos utilizados, al afirmar que:

«Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes.»

Finalmente, el auto destaca que la valoración de la prueba pericial debe atender también a la competencia profesional y objetividad de los peritos, indicando que:

«También deberá ponderar el Tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad.»

La sentencia apelada otorga prevalencia al dictamen aportado por la parte actora de manera determinante, y no meramente circunstancial, atendiendo esencialmente a la titulación académica de su autor (arquitecto) frente a la del perito de la demandada (ingeniero de caminos, canales y puertos), sin ponderar suficientemente que este último contaba, además, con formación de postgrado específica en materia de edificación, lo que excluye que su capacitación profesional pueda reputarse inidónea o insuficiente a los efectos del art. 340.1 LEC, tanto más cuanto que dicho precepto no exige una titulación concreta, sino conocimientos adecuados en relación con la materia objeto del dictamen.

En este punto, la Sala discrepa de la valoración efectuada en la instancia, al apreciar que la preferencia otorgada a la pericia de la actora descansa sobre un criterio aislado, erigido además en elemento decisivo del juicio valorativo, difícilmente conciliable con los parámetros legales y jurisprudenciales que rigen la apreciación de la prueba pericial. Ciertamente, el hecho de que uno de los peritos cuente con una titulación más específica en relación con la materia objeto del litigio puede constituir un elemento de valoración relevante, pero no puede operar de forma autónoma ni prevalente, sino que ha de ponderarse conjuntamente con otras circunstancias concurrentes. Ello obliga a examinar directamente el contenido de los dictámenes enfrentados, a fin de determinar, conforme a las reglas de la sana crítica, cuál de ellos resulta más convincente y funcional para la adecuada resolución del litigio.

2.6 Análisis comparado de los dictámenes periciales.

Aplicando los criterios de valoración establecidos por el auto del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2020 (rec. 2994/2017), esta Sala considera más verosímil y convincente la explicación causal ofrecida por el dictamen pericial aportado por los demandantes.

En efecto, el informe emitido por el arquitecto superior don Basilio, ratificado en el acto de juicio, articula una secuencia causal coherente y acorde con las reglas de la lógica constructiva, al atribuir las fisuraciones observadas al comportamiento higrotérmico de la cubierta, señalando que «el sobrecalentamiento de la cubierta por la insuficiente ventilación debido a un defecto de ejecución de esta unidad de obra origina unas dilataciones excesivas en los faldones que se traducen en empujes sobre los cerramientos de fachada y muro de cumbrera», lo que explicaría de forma congruente la aparición de fisuras tanto en el interior como en el exterior de las viviendas.

Esta hipótesis presenta un alto grado de verosimilitud técnica y constructiva, por cuanto conecta directamente la localización de las fisuras con los puntos constructivos más sensibles a los movimientos diferenciales derivados de dilataciones térmicas, especialmente en viviendas adosadas con cubiertas inclinadas y muros compartidos. El informe no se limita a una afirmación genérica, sino que describe la evolución temporal de los daños, su reiteración tras reparaciones meramente estéticas y su vinculación con un defecto persistente no corregido, lo que refuerza la solidez de la explicación propuesta.

Frente a ello, los informes aportados por la demandada sostienen un origen estructural del daño, imputándolo a un supuesto error de diseño del proyecto. Sin embargo, aun cuando dicha tesis se apoya en cálculos y en una propuesta de refuerzo alternativo, no logra desvirtuar de manera concluyente la explicación fundada en dilataciones y contracciones térmicas de la cubierta ofrecida por el perito de la actora, ni justificar de forma suficientemente convincente por qué un error estructural de diseño habría de manifestarse, tras la entrega de las viviendas, mediante fisuraciones progresivas y recurrentes localizadas precisamente en zonas de coronación y cerramientos, sin que se hayan constatado deformaciones estructurales relevantes ni asientos de la cimentación.

Debe añadirse que el dictamen de la actora resulta especialmente consistente al vincular la causa de los daños con el incumplimiento de las exigencias normativas en materia de ventilación de cubiertas, conforme al Código Técnico de la Edificación y a la normativa UNE aplicable, dotando así a su conclusión de un respaldo normativo objetivo que trasciende la mera hipótesis técnica.

Asimismo, desde la perspectiva funcional del proceso, el informe de los demandantes no solo identifica una causa plausible y coherente de las patologías, sino que propone una solución integral orientada a la eliminación definitiva del origen del daño, afirmando expresamente que «con las actuaciones descritas quedarán subsanadas la totalidad de deficiencias», y acompaña dicha propuesta de una cuantificación detallada y razonada del coste de las obras necesarias, extremo esencial en una acción de reclamación de cantidad como la ejercitada.

Por el contrario, la pericial de la demandada, ratificada por don Fernando, aun ofreciendo una explicación técnica alternativa y una solución de refuerzo estructural, se construye en gran medida sobre la negación de la necesidad de intervenir en la cubierta y sobre una propuesta parcial, cuya eficacia global para eliminar todas las fisuraciones y afecciones descritas no queda acreditada con el mismo grado de certeza, ni se acompaña de una valoración económica que permita sustituir con igual seguridad la cuantificación efectuada por la pericia de la actora.

La apelante cuestiona la valoración económica de la indemnización de forma indirecta, como consecuencia de su discrepancia con la pericial aportada por la parte actora y con la solución constructiva en ella propuesta, pero sin articular un motivo específicamente dirigido contra el quantum indemnizatorio fijado en la sentencia, lo que impide a esta Sala revisar de oficio dicho extremo al quedar fuera del ámbito devolutivo del recurso, conforme al art. 465.5 LEC.

En definitiva, atendiendo a la coherencia interna del razonamiento, a la correspondencia entre causa propuesta y manifestación de los daños, al respaldo normativo de la explicación ofrecida y a la capacidad del dictamen para dar una respuesta completa y cuantificada al objeto del proceso, esta Sala considera más verosímil la causa de los daños identificada en el informe pericial aportado por los demandantes, sin que los dictámenes de la demandada resulten suficientes para desvirtuarla.

Por todo lo expuesto, procede confirmar la sentencia apelada en sus propios términos al no haberse acreditado error en la valoración probatoria ni infracción jurídica que justifique su revocación.

TERCERO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen a la apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No se aprecian circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda.

Don Laureano, don Eliseo, don Fidel, don Claudio, doña Juliana, don Romualdo y doña Enma presentaron el 12 de julio de 2022 demanda de juicio ordinario por incumplimiento contractual contra la mercantil Europea de Transacciones y Obras, S.A., en su condición de promotora y vendedora, reclamando la cantidad de 119.649,31 euros, más intereses y costas, como importe de las obras necesarias para la reparación de una serie de patologías constructivas aparecidas en varias viviendas adosadas sitas en la DIRECCION000 de Boadilla del Monte.

Expusieron que la demandada promovió la construcción de un conjunto de ocho viviendas adosadas y transmitió posteriormente la propiedad de las viviendas nº NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005 a los hoy demandantes mediante diversas escrituras públicas otorgadas en el año 2016, actuando en todo momento como promotora vendedora. Añadió que el proyecto de ejecución fue redactado en enero de 2015 y visado en febrero del mismo año.

Sostuvieron que, poco después de la entrega de las viviendas, a mediados de 2017, comenzaron a manifestarse patologías consistentes en fisuras interiores y exteriores, localizadas en dormitorios, baños, salón, fachadas y cumbrera, las cuales fueron objeto de diversas reclamaciones por parte de los propietarios a través del secretario administrador de la comunidad. Indicaron que la constructora llevó a cabo distintas actuaciones de reparación de carácter meramente estético que no solucionaron el origen de los desperfectos.

Relataron que, como consecuencia de dichas reclamaciones, se elaboraron sucesivos informes técnicos encargados por la propia constructora, en fechas 20 de marzo de 2019 y 20 de mayo de 2020 (documentos nº 15 y 16) en los que se reconocía la existencia de las fisuraciones y se proponían soluciones que resultaron insuficientes, persistiendo y reapareciendo los daños con posterioridad. En particular, destacaron que uno de dichos informes atribuía el origen de las patologías a un error de diseño del proyecto estructural, proponiendo una solución que nunca llegó a ejecutarse.

Ante la ausencia de una solución definitiva, los demandantes encargaron dictamen pericial a un arquitecto superior, quien, tras inspeccionar las viviendas, emitió informe de fecha 3 de mayo de 2022 (documento nº 17). Dicho dictamen concluyó que las viviendas presentaban fisuras generalizadas y que su causa no guardaba relación con deformaciones estructurales ni con asientos de la cimentación, sino con dilataciones y contracciones derivadas del sobrecalentamiento de la cubierta, provocado por una insuficiente ventilación, al incumplirse las exigencias del Código Técnico de la Edificación y de la normativa UNE aplicable. El informe detalló las obras necesarias para la reparación integral de las deficiencias y valoró su coste total en 119.649,31 euros.

Afirmaron los demandantes que, una vez determinado con certeza el origen de los daños y su solución técnica, remitieron burofax con acuse de recibo a la demandada en fecha 22 de junio de 2022, sin que se alcanzara acuerdo alguno, lo que motivaba la interposición de la demanda.

En el plano jurídico, los demandantes fundamentaron su pretensión en la responsabilidad contractual de la promotora vendedora, al amparo de los arts. 1091, 1098, 1101, 1124 y concordantes del CC, así como en la normativa de protección de consumidores y usuarios, sosteniendo que la acción ejercitada no se basaba en la LOE ni en el art. 1591 CC, sino en un cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa. Alegaron que la acción no se hallaba prescrita, al haberse manifestado los defectos dentro del plazo legal y haberse producido actos interruptivos de la prescripción mediante reparaciones y reclamaciones extrajudiciales.

Concluyeron solicitando que se dictase sentencia por la que se condenara a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 119.649,31 euros, en la que fueron tasados los daños, con intereses legales y costas.

1.2 Contestación de la demanda.

Europea de Transacciones y Obras, S.A. presentó en plazo escrito de contestación a la demanda, planteando con carácter previo diversas excepciones procesales, y negando en todo caso la procedencia de la acción ejercitada en los términos en que fue planteada.

En primer término, la demandada alegó defecto legal en el modo de proponer la demanda, al considerar que los actores habían articulado de forma artificiosa una acción de incumplimiento contractual ex art. 1101 CC para eludir el régimen propio de los vicios o defectos constructivos y de la LOE, pese a que las fisuras denunciadas constituían, a su juicio, meras patologías constructivas ajenas a las condiciones esenciales del contrato. Sostuvo que dicha opción procesal impedía la exigencia de responsabilidad conjunta de los agentes de la edificación, así como su indebida exclusión del procedimiento.

En coherencia con lo anterior, denunció falta de litisconsorcio pasivo necesario, interesando la intervención del proyectista, la dirección facultativa, la dirección de ejecución de obra y la aseguradora decenal, al entender que la eventual responsabilidad no podía recaer exclusivamente sobre la promotora vendedora.

Asimismo, opuso falta de legitimación activa, al no haber comparecido todos los propietarios registrales de las viviendas afectadas, lo que, a su juicio, impedía reclamar válidamente una indemnización destinada a la reparación global de los inmuebles sin autorización expresa de los restantes titulares.

Tales excepciones fueron desestimadas por el órgano de instancia en el acto de la audiencia previa celebrado el 3 de abril de 2024, sin que dicha decisión fuese objeto de impugnación por la demandada.

En cuanto al fondo, la demandada negó que existiera incumplimiento contractual alguno y afirmó que, desde la aparición de las fisuras, todos los agentes de la edificación habían actuado con diligencia, encargando informes técnicos y ejecutando reparaciones con la finalidad de localizar el origen de las patologías y subsanarlas. Rechazó que se hubiera producido negativa alguna a reparar, sosteniendo que la obligación legal en estos supuestos era la reparación del defecto, no el abono de una indemnización dineraria para que un tercero ejecutara las obras.

Discrepó expresamente de la pericial aportada por los demandantes, reprochando que descartara sin un análisis técnico suficiente el origen estructural de los daños y que no concretara adecuadamente la localización ni la naturaleza de las fisuras, afirmando que todo parecía apuntar a un error de proyecto, cuya responsabilidad correspondería al proyectista y a la dirección facultativa. Aportó un informe pericial preliminar suscrito por Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, en el que se cuestionaban las conclusiones del dictamen presentado de contrario y se rechazaba la necesidad de sustituir íntegramente la cubierta, calificando dicha solución como innecesaria y desproporcionada.

Impugnó igualmente la cuantificación de los daños, denunciando la inclusión indebida de partidas como gastos generales y beneficio industrial, y afirmando que la valoración económica contenida en la demanda era arbitraria y contraria a la lex artis. Sostuvo que, conforme a su informe técnico, el coste máximo de reparación no debía exceder de 40.705,12 euros, cantidad muy inferior a la reclamada.

Cuestionó además la coherencia de la reclamación extrajudicial, señalando la discordancia entre la cantidad reclamada en el burofax y la solicitada en la demanda, lo que, a su juicio, infringía la doctrina de los actos propios al pretender posteriormente los demandantes una reclamación superior bajo la alegación de un error material no justificado.

Concluyó solicitando la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la parte actora, y, subsidiariamente, para el hipotético caso de condena, que esta se limitara al importe resultante del informe pericial aportado por su parte.

1.3 Sentencia de primera instancia.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Majadahonda dictó sentencia que estimó parcialmente la demanda.

La resolución rechazó, en primer término, la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada. Tras un extenso recordatorio de la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional, el juzgador declaró que la legitimación ad causam debía apreciarse atendiendo a la relación jurídica material invocada y concluyó que los demandantes se hallaban legitimados para ejercitar la acción en beneficio de todos los propietarios afectados, sin que fuera exigible la comparecencia de la totalidad de los titulares dominicales.

Tras delimitar el objeto del litigio, la sentencia señaló que la demandada había admitido la existencia de fisuras de carácter principalmente horizontal en la planta superior, si bien negaba las causas atribuidas por la actora, la calificación jurídica de los daños y la valoración económica de su reparación, sosteniendo que se trataba de un error de proyecto.

En la valoración probatoria, la sentencia puso de relieve que la cuestión controvertida era de naturaleza eminentemente técnica y que la resolución del pleito exigía una labor de decantación entre los dictámenes periciales contradictorios aportados por las partes, conforme a las reglas de la sana crítica del art. 348 LEC. Tras exponer de forma detallada los criterios jurisprudenciales aplicables, concluyó que debía prevalecer la pericial aportada por la parte actora, por considerarla más precisa, mejor fundamentada y más ajustada a los requerimientos técnicos del litigio.

Por el contrario, apreció carencias relevantes en el informe pericial aportado por la demandada, al entender que el perito carecía de la titulación habilitante adecuada para dictaminar sobre edificación residencial, razonando que la titulación de Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos no habilitaba para esta clase de construcciones conforme al art. 10.2 de la LOE. Añadió que tal circunstancia, por sí sola, ya justificaba la estimación de la demanda, reforzada además por el dictamen de la parte actora emitido por un arquitecto superior.

La sentencia acogió asimismo la doctrina de los actos propios, al apreciar una contradicción relevante entre la cantidad reclamada en el requerimiento extrajudicial y la finalmente solicitada en la demanda, al no haberse explicado adecuadamente el alegado error material, lo que determinó que la condena quedara limitada al importe previamente reclamado.

En materia de intereses, la sentencia aplicó la doctrina jurisprudencial sobre el principio in illiquidis non fit mora, apreciando que, dada la proximidad entre la cantidad solicitada y la finalmente concedida, procedía la condena al pago de intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, y, desde la sentencia, los previstos en el art. 576 LEC.

En consecuencia, el fallo estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 113.117,64 euros, más los intereses legales indicados, con imposición de costas a la demandada.

La demandada solicitó, al amparo de los arts. 214 y 215 LEC, la aclaración, rectificación y complemento de la sentencia, al considerar que la resolución incurría en incongruencia omisiva por no haber valorado la prueba practicada ni resuelto determinados motivos de oposición formulados en el acto del juicio; solicitud que fue desestimada por auto de 3 de octubre de 2024, al estimar el órgano judicial que las alegaciones planteadas debían, en su caso, articularse a través del recurso de apelación, sin que procediese variación alguna del texto de la resolución.

1.4 Recurso de apelación.

La demandada, Europea de Transacciones y Obras, S.A., interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia interesando con carácter previo la nulidad de actuaciones al amparo del art. 240 LOPJ, al entender que la resolución incurría en falta de exhaustividad, omisión de valoración de prueba practicada e indefensión, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Alegó que, pese a haberse solicitado aclaración, rectificación y complemento de la sentencia, dicha solicitud fue desestimada sin subsanar la omisión apreciada, manteniéndose una resolución basada exclusivamente en la prueba pericial de la parte actora y sin valoración alguna de la prueba testifical practicada.

En cuanto a los motivos de apelación, la demandada manifestó en primer lugar su oposición a todos los hechos y fundamentos de la sentencia por considerarlos contrarios a Derecho. Denunció seguidamente infracción procesal por error en la valoración de la prueba pericial, reprochando que el Juzgador hubiera descartado indebidamente el informe aportado por su parte por considerar que el perito carecía de titulación habilitante en materia de edificación. Frente a ello, sostuvo que el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos que emitió el dictamen se encontraba plenamente habilitado para actuar como perito en asuntos de edificación y estructuras, conforme a lo reconocido por su colegio profesional y a su formación específica de postgrado, afirmando que la sentencia efectuaba una interpretación errónea y restrictiva del art. 340 LEC y de la normativa de ordenación de la edificación.

Alegó igualmente la vulneración del principio de exhaustividad y falta de motivación suficiente, al no haberse entrado a resolver una cuestión esencial del litigio, cual era determinar si el origen de los daños derivaba de un error de ejecución o de un error de proyecto. Defendió que la obra se ejecutó conforme al proyecto visado y bajo la supervisión de la dirección facultativa, tal y como fue declarado en el acto del juicio por los testigos don Fructuoso y don Dionisio, ambos empleados de la mercantil demandada, quienes afirmaron de forma expresa que no se realizó modificación alguna respecto del proyecto aprobado.

Denunció asimismo la omisión absoluta de la valoración de la prueba testifical, destacando que las declaraciones de los dos testigos anteriores acreditaban que la ejecución se realizó de manera literal conforme al proyecto, sin desviaciones constructivas, y que, de existir deficiencias, éstas solo podían imputarse a un defecto estructural de diseño. Consideró que dicha omisión había causado una indefensión material, al prescindirse de pruebas relevantes y decisivas para la resolución del litigio.

Por último, reiteró la existencia de incongruencia omisiva y la consiguiente vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, invocando la doctrina del Tribunal Supremo y de diversas Audiencias Provinciales sobre el deber de motivación y de resolución de todas las cuestiones controvertidas. Concluyó solicitando la nulidad de la sentencia o, subsidiariamente, el dictado de una nueva resolución ajustada a Derecho, con valoración íntegra de la prueba practicada, desestimando íntegramente la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

1.5 Oposición al recurso.

Por su parte los demandantes se opusieron íntegramente al recurso de apelación interpuesto por la demandada, interesando la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia y la imposición de costas a la apelante.

Con carácter previo, rechazaron la procedencia del incidente de nulidad promovido al amparo del art. 240 LOPJ, al considerar que se había utilizado un cauce procesal incorrecto, que la sentencia era susceptible de recurso ordinario de apelación y que, en todo caso, no concurría ninguno de los supuestos de nulidad de pleno derecho del art. 225 LEC ni se había causado indefensión.

En cuanto al primer motivo de apelación, defendieron la corrección de la valoración de la prueba pericial realizada por el Juzgador de instancia conforme al art. 348 LEC y a las reglas de la sana crítica, destacando la prevalencia del dictamen pericial emitido por arquitecto superior frente al informe aportado por la demandada, al carecer éste de titulación habilitante en edificación residencial conforme a la LOE, e interesaron la inadmisión de la documental aportada ex novo en apelación.

Respecto del segundo motivo, negaron que la sentencia hubiera reconocido la existencia de un error de proyecto y sostuvieron que, en cualquier caso, resultaba irrelevante determinar si los defectos derivaban de un error de ejecución o de proyecto, al haberse ejercitado una acción de incumplimiento contractual frente a la promotora vendedora ex arts. 1091 y concordantes CC.

En relación con el tercer motivo, afirmaron que la prueba testifical fue practicada y sometida a contradicción, pero que su valoración resultaba irrelevante por la vinculación directa de los testigos con la demandada y con la constructora Virton, S.A., sin que su eventual omisión alterara el sentido del fallo.

Finalmente, sostuvieron que la sentencia había resuelto todas las cuestiones controvertidas, rechazando la existencia de incongruencia omisiva o vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, y solicitaron la desestimación íntegra del recurso de apelación.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

2.1 Objeto del recurso.

El recurso de apelación interpuesto por Europea de Transacciones y Obras, S.A. se articula en torno a cuatro motivos fundamentales.

Con carácter previo, la apelante interesa la nulidad de actuaciones al amparo del art. 240 LOPJ, denunciando falta de exhaustividad, omisión de valoración de la prueba practicada e indefensión, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE, reiterando los argumentos ya expuestos en la solicitud de aclaración, rectificación y complemento de sentencia desestimada por auto de 3 de octubre de 2024.

En cuanto al fondo, el recurso denuncia, en primer lugar, error en la valoración de la prueba pericial, reprochando que el Juzgador de instancia otorgara prevalencia al dictamen aportado por la parte actora frente al emitido por los peritos de la demandada. En segundo lugar, alega la omisión de valoración de la prueba testifical, en particular de las declaraciones prestadas en el acto del juicio por don Fructuoso y don Dionisio, Jefe de Obra y Director de Edificación de la mercantil demandada, respectivamente.

Finalmente, denuncia una supuesta falta de motivación y de congruencia de la sentencia apelada, al no haberse valorado expresamente determinados medios probatorios y, en particular, las declaraciones testificales practicadas y diversa documentación obrante en autos relativa al origen de las patologías constructivas.

Estas son, por tanto, las únicas cuestiones suscitadas por la parte recurrente y, en consecuencia, las que delimitan el objeto del presente recurso de apelación, de modo que, conforme al principio tantum devolutum quantum appellatum, el enjuiciamiento de esta Sala debe circunscribirse estrictamente a los extremos efectivamente impugnados, sin que resulte procedente extender la decisión a cuestiones no controvertidas ni revisar de oficio aquellos pronunciamientos de la resolución recurrida que han adquirido firmeza por falta de impugnación. Así lo impone expresamente el art. 465.5 LEC, al establecer que «la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso», quedando, por tanto, excluido el examen de cualquier otra cuestión ajena al ámbito devolutivo del recurso.

2.2 Nulidad de actuaciones solicitada al amparo del art. 240 LOPJ.

La petición de nulidad de actuaciones interesada por la apelante no puede prosperar. La nulidad constituye un remedio excepcional y subsidiario, reservado a aquellos supuestos en los que se haya prescindido de normas esenciales del procedimiento con producción de una indefensión material y efectiva, como requiere el art. 225.3º LEC, no siendo cauce idóneo para canalizar discrepancias relativas a la valoración de la prueba ni a la fundamentación jurídica de la resolución recurrida.

En el presente caso, la sentencia de instancia resuelve la pretensión ejercitada, delimita el objeto del proceso y razona la valoración de la prueba practicada, sin que la ausencia de una mención expresa a determinados medios probatorios pueda calificarse, por sí sola, como generadora de indefensión constitucionalmente relevante. La discrepancia de la apelante se sitúa, en realidad, en el ámbito propio del recurso de apelación, y no en el de la nulidad de actuaciones.

La apelante interesa que, a la vista de las supuestas omisiones que denuncia -en particular, la falta de valoración expresa de las declaraciones de los testigos propuestos por la demandada, don Fructuoso y don Dionisio-, se declare la nulidad de la sentencia apelada para que se dicte otra nueva en la instancia que aborde las cuestiones de fondo. Sin embargo, aun cuando se apreciara alguna carencia en la motivación de la resolución recurrida, dicha circunstancia no justificaría la nulidad interesada, sino que habría de ser, en su caso, corregida en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el art. 465.3 LEC, que establece que «si la infracción procesal alegada se hubiera cometido al dictar sentencia en la primera instancia, el Tribunal de apelación, tras revocar la sentencia apelada, resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso».

Por otra parte, en el examen de la prueba debe prevalecer su valoración global o conjunta, sin que, frente a lo que propugna la apelante, exista un derecho a un estudio individualizado y expreso de cada uno de los elementos probatorios, esto es, de cada documento aportado o de cada testigo que haya declarado, y menos prescindiendo de la relevancia de otras pruebas que puedan contrarrestar o desvirtuar las conclusiones interesadas por las partes en función de su respectiva posición procesal. Como expresa el Tribunal Constitucional en su sentencia 138/1991, de 20 de junio, «la Constitución no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas».

Finalmente, debe añadirse que la sentencia apelada no contiene una valoración expresa de las declaraciones de los dos testigos propuestos por la demandada, pero tampoco de la declaración del testigo propuesto por los demandantes, don Domingo, secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 hasta el año 2023, de modo que tal omisión no ha generado una situación de desequilibrio probatorio ni puede reputarse singularmente perjudicial para ninguna de las partes. Antes al contrario, la resolución recurrida revela una ponderación conjunta del acervo probatorio, aun cuando no descienda al examen individualizado de todos y cada uno de los medios de prueba practicados.

2.3 Congruencia y motivación de la sentencia apelada.

Denuncia asimismo la apelante una supuesta vulneración del principio de congruencia por no haberse valorado expresamente determinados documentos y declaraciones testificales. Tal reproche no puede ser acogido.

La STS nº 194/2016, de 29 de marzo, recuerda con claridad que:

«[...] el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia" (Sentencia 173/2013, de 6 de marzo ).»

Y añade que solo existe incongruencia cuando la sentencia concede más de lo pedido, se pronuncia sobre extremos ajenos al debate procesal o deja sin resolver alguna de las pretensiones oportunamente formuladas, «siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita».

En el presente caso, la comparación entre el petitum de la demanda y el fallo de la sentencia no permite apreciar incongruencia alguna. La resolución apelada concede parte de lo solicitado por los demandantes, sin otorgar más de lo pedido y sin pronunciarse sobre extremos ajenos al debate procesal. No concurre, por tanto, infracción del principio de congruencia.

El reproche de la apelante se refiere, en realidad, no a una incongruencia, sino a una supuesta falta de motivación, por no haberse analizado de forma expresa determinados documentos y declaraciones de testigos.

Sin embargo, conviene recordar que, según reiterada doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y del Tribunal Constitucional, el derecho a obtener una resolución judicial motivada no implica la obligación de los tribunales de responder de forma explícita, detallada y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones de las partes, siendo suficiente una respuesta global y razonada que permita conocer las razones de la decisión adoptada.

Así lo ha declarado el TEDH (Sentencia de 27 de septiembre de 2001) y el Tribunal Constitucional en sus Sentencias 146/1990, de 1 de octubre, 144/1991, de 1 de julio, 26/1997, de 11 de febrero, 1/1999, de 25 de enero, 23/2000, de 31 de enero y 77/2000, de 27 de marzo, así como el Tribunal Supremo en las de 3 de octubre de 2000 y 12 de febrero de 2001.

Del mismo modo, ni los tribunales están obligados a motivar individualmente todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por las partes ( SSTS 9 de diciembre de 1994, 19 de febrero de 1998 y 21 de enero de 1999, y STEDH 12 de noviembre de 1990, 27 de diciembre de 1994, 25 de septiembre de 1999 y 21 de enero de 2002), ni deben abordar todas las perspectivas posibles acerca de la cuestión debatida ( SSTC 166/1993, de 20 de mayo, 115/1996, de 25 de junio, 187/2000, de 10 de julio, y STS 23 de junio de 2001).

Desde esta perspectiva, la sentencia apelada cumple suficientemente las exigencias constitucionales y procesales de motivación previstas en el art. 218.2 LEC, en cuanto delimita con claridad las pretensiones de las partes y las cuestiones efectivamente controvertidas -en particular, la existencia de patologías constructivas relevantes y la concurrencia de un incumplimiento contractual imputable a la promotora vendedora- y efectúa una valoración conjunta y razonada de la prueba practicada, otorgando especial relevancia a la prueba pericial como medio idóneo para resolver la controversia de naturaleza técnica suscitada. Cuestión distinta es el desacuerdo de la apelante con dicha motivación o con las conclusiones alcanzadas, pero tal discrepancia no supone ausencia de motivación de la sentencia.

2.4 Acción ejercitada por los demandantes.

Antes de entrar en el análisis de la prueba practicada, resulta necesario precisar el marco jurídico de la acción efectivamente ejercitada por los demandantes, pues de dicha delimitación depende la relevancia de algunas de las cuestiones suscitadas por la recurrente.

Como correctamente ponen de manifiesto los demandantes, el presente procedimiento se ha ejercitado frente a Europea de Transacciones y Obras, S.A. en su condición de promotora y vendedora de las viviendas, por incumplimiento del contrato de compraventa, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1091 y concordantes del CC. Desde este punto de vista no resulta jurídicamente determinante, a los efectos de la responsabilidad contractual exigida a la promotora-vendedora, la exacta identificación del origen técnico de los daños o desperfectos apreciados en las viviendas, sino la constatación de su efectiva existencia y de una entidad suficiente para revelar un cumplimiento defectuoso de las obligaciones contractualmente asumidas por la demandada.

Pues bien, la acción se dirige contra la demandada en su condición de vendedora, con independencia de que los defectos constructivos tengan su causa en un defecto de ejecución o en un defecto de proyecto, pues en ambos casos la promotora vendedora responde frente al comprador por incumplimiento de su obligación esencial de entrega de la cosa vendida en condiciones de aptitud, uso y conformidad con lo pactado. Los compradores pueden, por tanto, dirigirse frente al vendedor-promotor a través de las acciones propias de la compraventa y de las acciones generales de responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones, para exigir la reparación de los defectos acreditados, sin necesidad de individualizar la concreta imputación técnica del daño a otros agentes de la edificación.

La jurisprudencia ha elaborado una clara diferenciación conceptual entre la acción edilicia de saneamiento por vicios ocultos derivada del contrato de compraventa ( arts. 1484 y ss. CC) y las acciones de responsabilidad contractual por incumplimiento de obligaciones sinalagmáticas, previstas en los arts. 1101 y 1124 CC, ambas potencialmente aplicables a las relaciones jurídicas nacidas de un contrato de compraventa, sin carácter excluyente.

Buen exponente de esta doctrina es la sentencia del Tribunal Supremo 95/2010, de 25 de febrero, que sintetiza con claridad las distintas vías de tutela de las que dispone el comprador ante el incumplimiento del vendedor, al declarar:

«Ante el incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar la cosa vendida, en este caso un edificio de locales y viviendas, los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba el art. 1591 del Código Civil. La segunda, las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses que impone el art. 1490 del Código Civil. La tercera, la acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el art. 1124 del mismo cuerpo legal . La cuarta, conforme al mismo art. 1124, la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios que contempla el art. 1101.»

En el presente caso, los demandantes han optado por el ejercicio de una acción de responsabilidad contractual de reclamación de daños y perjuicios por defectos constructivos, con amparo directo en el art. 1101 CC, opción legítima y compatible con la existencia de otras posibles acciones, cuya eventual disponibilidad no excluye ni condiciona el ejercicio de la acción aquí entablada.

Así pues, acreditada en el presente procedimiento, sin género de dudas, la existencia de patologías constructivas relevantes y persistentes que evidencian un cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, resulta plenamente justificada la exigencia de responsabilidad contractual a la promotora demandada y hoy recurrente, quedando desplazada, a estos efectos, la discusión acerca de si el origen técnico de los daños se sitúa en la ejecución o en el proyecto, sin perjuicio de que la promotora y vendedora pueda ejercitar las acciones de repetición que estime procedentes frente a los demás agentes de la edificación a quienes considere responsables.

2.5 Valoración de la prueba pericial.

Por la naturaleza del litigio, la prueba decisiva y especialmente idónea es la prueba pericial, al ser la adecuada cuando se requieren conocimientos científicos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes del asunto o para adquirir certeza sobre ellos, conforme dispone el art. 335 LEC. En este contexto, la prueba testifical practicada -en particular, las declaraciones de los dos testigos propuestos por la demandada- no resulta determinante, máxime cuando las cuestiones que se pretenden acreditar mediante dichas declaraciones se refieren al supuesto origen estructural de los daños, extremo que, como ya se ha razonado, no resulta decisivo para la resolución del litigio en el marco de la acción de responsabilidad contractual ejercitada, y que, en todo caso, exige una valoración técnica especializada que no puede ser suplida por apreciaciones de carácter testimonial.

La jurisprudencia ha reiterado de forma constante que la prueba pericial no constituye una prueba tasada, sino que está sujeta a la libre valoración judicial conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con el art. 348 LEC, sin que el órgano judicial quede vinculado por las conclusiones de los peritos. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo 350/2012, de 28 de mayo, declara que «la prueba pericial no vincula al órgano judicial, que puede aceptar o rechazar total o parcialmente sus conclusiones, siempre que razone adecuadamente las causas de su decisión».

Cuando, como ocurre en el presente caso, concurren dictámenes periciales contradictorios, el tribunal puede fundar su decisión en cualquiera de ellos, siempre que motive de forma suficiente y coherente las razones que le llevan a otorgar mayor credibilidad a uno frente a otro. Así lo expresa la citada sentencia 350/2012, al afirmar:

«La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada, acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada.»

El auto del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2020 (rec. 2994/2017), con cita de la STS 702/2015, de 15 de diciembre, sistematiza las pautas que deben guiar la valoración judicial de la prueba pericial ante la presencia de dictámenes periciales contradictorios destacando, en primer lugar, la necesidad de atender a la solidez argumental de los informes, al declarar que:

«El Tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro.»

Añade igualmente que el órgano judicial debe tener en cuenta las conclusiones coincidentes o mayoritarias de los dictámenes obrantes en autos, precisando que:

«Deberá también tener en cuenta el Tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes.»

Asimismo, el Alto Tribunal subraya la importancia de examinar las operaciones periciales efectivamente realizadas, los medios empleados y los datos utilizados, al afirmar que:

«Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes.»

Finalmente, el auto destaca que la valoración de la prueba pericial debe atender también a la competencia profesional y objetividad de los peritos, indicando que:

«También deberá ponderar el Tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad.»

La sentencia apelada otorga prevalencia al dictamen aportado por la parte actora de manera determinante, y no meramente circunstancial, atendiendo esencialmente a la titulación académica de su autor (arquitecto) frente a la del perito de la demandada (ingeniero de caminos, canales y puertos), sin ponderar suficientemente que este último contaba, además, con formación de postgrado específica en materia de edificación, lo que excluye que su capacitación profesional pueda reputarse inidónea o insuficiente a los efectos del art. 340.1 LEC, tanto más cuanto que dicho precepto no exige una titulación concreta, sino conocimientos adecuados en relación con la materia objeto del dictamen.

En este punto, la Sala discrepa de la valoración efectuada en la instancia, al apreciar que la preferencia otorgada a la pericia de la actora descansa sobre un criterio aislado, erigido además en elemento decisivo del juicio valorativo, difícilmente conciliable con los parámetros legales y jurisprudenciales que rigen la apreciación de la prueba pericial. Ciertamente, el hecho de que uno de los peritos cuente con una titulación más específica en relación con la materia objeto del litigio puede constituir un elemento de valoración relevante, pero no puede operar de forma autónoma ni prevalente, sino que ha de ponderarse conjuntamente con otras circunstancias concurrentes. Ello obliga a examinar directamente el contenido de los dictámenes enfrentados, a fin de determinar, conforme a las reglas de la sana crítica, cuál de ellos resulta más convincente y funcional para la adecuada resolución del litigio.

2.6 Análisis comparado de los dictámenes periciales.

Aplicando los criterios de valoración establecidos por el auto del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2020 (rec. 2994/2017), esta Sala considera más verosímil y convincente la explicación causal ofrecida por el dictamen pericial aportado por los demandantes.

En efecto, el informe emitido por el arquitecto superior don Basilio, ratificado en el acto de juicio, articula una secuencia causal coherente y acorde con las reglas de la lógica constructiva, al atribuir las fisuraciones observadas al comportamiento higrotérmico de la cubierta, señalando que «el sobrecalentamiento de la cubierta por la insuficiente ventilación debido a un defecto de ejecución de esta unidad de obra origina unas dilataciones excesivas en los faldones que se traducen en empujes sobre los cerramientos de fachada y muro de cumbrera», lo que explicaría de forma congruente la aparición de fisuras tanto en el interior como en el exterior de las viviendas.

Esta hipótesis presenta un alto grado de verosimilitud técnica y constructiva, por cuanto conecta directamente la localización de las fisuras con los puntos constructivos más sensibles a los movimientos diferenciales derivados de dilataciones térmicas, especialmente en viviendas adosadas con cubiertas inclinadas y muros compartidos. El informe no se limita a una afirmación genérica, sino que describe la evolución temporal de los daños, su reiteración tras reparaciones meramente estéticas y su vinculación con un defecto persistente no corregido, lo que refuerza la solidez de la explicación propuesta.

Frente a ello, los informes aportados por la demandada sostienen un origen estructural del daño, imputándolo a un supuesto error de diseño del proyecto. Sin embargo, aun cuando dicha tesis se apoya en cálculos y en una propuesta de refuerzo alternativo, no logra desvirtuar de manera concluyente la explicación fundada en dilataciones y contracciones térmicas de la cubierta ofrecida por el perito de la actora, ni justificar de forma suficientemente convincente por qué un error estructural de diseño habría de manifestarse, tras la entrega de las viviendas, mediante fisuraciones progresivas y recurrentes localizadas precisamente en zonas de coronación y cerramientos, sin que se hayan constatado deformaciones estructurales relevantes ni asientos de la cimentación.

Debe añadirse que el dictamen de la actora resulta especialmente consistente al vincular la causa de los daños con el incumplimiento de las exigencias normativas en materia de ventilación de cubiertas, conforme al Código Técnico de la Edificación y a la normativa UNE aplicable, dotando así a su conclusión de un respaldo normativo objetivo que trasciende la mera hipótesis técnica.

Asimismo, desde la perspectiva funcional del proceso, el informe de los demandantes no solo identifica una causa plausible y coherente de las patologías, sino que propone una solución integral orientada a la eliminación definitiva del origen del daño, afirmando expresamente que «con las actuaciones descritas quedarán subsanadas la totalidad de deficiencias», y acompaña dicha propuesta de una cuantificación detallada y razonada del coste de las obras necesarias, extremo esencial en una acción de reclamación de cantidad como la ejercitada.

Por el contrario, la pericial de la demandada, ratificada por don Fernando, aun ofreciendo una explicación técnica alternativa y una solución de refuerzo estructural, se construye en gran medida sobre la negación de la necesidad de intervenir en la cubierta y sobre una propuesta parcial, cuya eficacia global para eliminar todas las fisuraciones y afecciones descritas no queda acreditada con el mismo grado de certeza, ni se acompaña de una valoración económica que permita sustituir con igual seguridad la cuantificación efectuada por la pericia de la actora.

La apelante cuestiona la valoración económica de la indemnización de forma indirecta, como consecuencia de su discrepancia con la pericial aportada por la parte actora y con la solución constructiva en ella propuesta, pero sin articular un motivo específicamente dirigido contra el quantum indemnizatorio fijado en la sentencia, lo que impide a esta Sala revisar de oficio dicho extremo al quedar fuera del ámbito devolutivo del recurso, conforme al art. 465.5 LEC.

En definitiva, atendiendo a la coherencia interna del razonamiento, a la correspondencia entre causa propuesta y manifestación de los daños, al respaldo normativo de la explicación ofrecida y a la capacidad del dictamen para dar una respuesta completa y cuantificada al objeto del proceso, esta Sala considera más verosímil la causa de los daños identificada en el informe pericial aportado por los demandantes, sin que los dictámenes de la demandada resulten suficientes para desvirtuarla.

Por todo lo expuesto, procede confirmar la sentencia apelada en sus propios términos al no haberse acreditado error en la valoración probatoria ni infracción jurídica que justifique su revocación.

TERCERO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen a la apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No se aprecian circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda.

Don Laureano, don Eliseo, don Fidel, don Claudio, doña Juliana, don Romualdo y doña Enma presentaron el 12 de julio de 2022 demanda de juicio ordinario por incumplimiento contractual contra la mercantil Europea de Transacciones y Obras, S.A., en su condición de promotora y vendedora, reclamando la cantidad de 119.649,31 euros, más intereses y costas, como importe de las obras necesarias para la reparación de una serie de patologías constructivas aparecidas en varias viviendas adosadas sitas en la DIRECCION000 de Boadilla del Monte.

Expusieron que la demandada promovió la construcción de un conjunto de ocho viviendas adosadas y transmitió posteriormente la propiedad de las viviendas nº NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005 a los hoy demandantes mediante diversas escrituras públicas otorgadas en el año 2016, actuando en todo momento como promotora vendedora. Añadió que el proyecto de ejecución fue redactado en enero de 2015 y visado en febrero del mismo año.

Sostuvieron que, poco después de la entrega de las viviendas, a mediados de 2017, comenzaron a manifestarse patologías consistentes en fisuras interiores y exteriores, localizadas en dormitorios, baños, salón, fachadas y cumbrera, las cuales fueron objeto de diversas reclamaciones por parte de los propietarios a través del secretario administrador de la comunidad. Indicaron que la constructora llevó a cabo distintas actuaciones de reparación de carácter meramente estético que no solucionaron el origen de los desperfectos.

Relataron que, como consecuencia de dichas reclamaciones, se elaboraron sucesivos informes técnicos encargados por la propia constructora, en fechas 20 de marzo de 2019 y 20 de mayo de 2020 (documentos nº 15 y 16) en los que se reconocía la existencia de las fisuraciones y se proponían soluciones que resultaron insuficientes, persistiendo y reapareciendo los daños con posterioridad. En particular, destacaron que uno de dichos informes atribuía el origen de las patologías a un error de diseño del proyecto estructural, proponiendo una solución que nunca llegó a ejecutarse.

Ante la ausencia de una solución definitiva, los demandantes encargaron dictamen pericial a un arquitecto superior, quien, tras inspeccionar las viviendas, emitió informe de fecha 3 de mayo de 2022 (documento nº 17). Dicho dictamen concluyó que las viviendas presentaban fisuras generalizadas y que su causa no guardaba relación con deformaciones estructurales ni con asientos de la cimentación, sino con dilataciones y contracciones derivadas del sobrecalentamiento de la cubierta, provocado por una insuficiente ventilación, al incumplirse las exigencias del Código Técnico de la Edificación y de la normativa UNE aplicable. El informe detalló las obras necesarias para la reparación integral de las deficiencias y valoró su coste total en 119.649,31 euros.

Afirmaron los demandantes que, una vez determinado con certeza el origen de los daños y su solución técnica, remitieron burofax con acuse de recibo a la demandada en fecha 22 de junio de 2022, sin que se alcanzara acuerdo alguno, lo que motivaba la interposición de la demanda.

En el plano jurídico, los demandantes fundamentaron su pretensión en la responsabilidad contractual de la promotora vendedora, al amparo de los arts. 1091, 1098, 1101, 1124 y concordantes del CC, así como en la normativa de protección de consumidores y usuarios, sosteniendo que la acción ejercitada no se basaba en la LOE ni en el art. 1591 CC, sino en un cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa. Alegaron que la acción no se hallaba prescrita, al haberse manifestado los defectos dentro del plazo legal y haberse producido actos interruptivos de la prescripción mediante reparaciones y reclamaciones extrajudiciales.

Concluyeron solicitando que se dictase sentencia por la que se condenara a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 119.649,31 euros, en la que fueron tasados los daños, con intereses legales y costas.

1.2 Contestación de la demanda.

Europea de Transacciones y Obras, S.A. presentó en plazo escrito de contestación a la demanda, planteando con carácter previo diversas excepciones procesales, y negando en todo caso la procedencia de la acción ejercitada en los términos en que fue planteada.

En primer término, la demandada alegó defecto legal en el modo de proponer la demanda, al considerar que los actores habían articulado de forma artificiosa una acción de incumplimiento contractual ex art. 1101 CC para eludir el régimen propio de los vicios o defectos constructivos y de la LOE, pese a que las fisuras denunciadas constituían, a su juicio, meras patologías constructivas ajenas a las condiciones esenciales del contrato. Sostuvo que dicha opción procesal impedía la exigencia de responsabilidad conjunta de los agentes de la edificación, así como su indebida exclusión del procedimiento.

En coherencia con lo anterior, denunció falta de litisconsorcio pasivo necesario, interesando la intervención del proyectista, la dirección facultativa, la dirección de ejecución de obra y la aseguradora decenal, al entender que la eventual responsabilidad no podía recaer exclusivamente sobre la promotora vendedora.

Asimismo, opuso falta de legitimación activa, al no haber comparecido todos los propietarios registrales de las viviendas afectadas, lo que, a su juicio, impedía reclamar válidamente una indemnización destinada a la reparación global de los inmuebles sin autorización expresa de los restantes titulares.

Tales excepciones fueron desestimadas por el órgano de instancia en el acto de la audiencia previa celebrado el 3 de abril de 2024, sin que dicha decisión fuese objeto de impugnación por la demandada.

En cuanto al fondo, la demandada negó que existiera incumplimiento contractual alguno y afirmó que, desde la aparición de las fisuras, todos los agentes de la edificación habían actuado con diligencia, encargando informes técnicos y ejecutando reparaciones con la finalidad de localizar el origen de las patologías y subsanarlas. Rechazó que se hubiera producido negativa alguna a reparar, sosteniendo que la obligación legal en estos supuestos era la reparación del defecto, no el abono de una indemnización dineraria para que un tercero ejecutara las obras.

Discrepó expresamente de la pericial aportada por los demandantes, reprochando que descartara sin un análisis técnico suficiente el origen estructural de los daños y que no concretara adecuadamente la localización ni la naturaleza de las fisuras, afirmando que todo parecía apuntar a un error de proyecto, cuya responsabilidad correspondería al proyectista y a la dirección facultativa. Aportó un informe pericial preliminar suscrito por Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, en el que se cuestionaban las conclusiones del dictamen presentado de contrario y se rechazaba la necesidad de sustituir íntegramente la cubierta, calificando dicha solución como innecesaria y desproporcionada.

Impugnó igualmente la cuantificación de los daños, denunciando la inclusión indebida de partidas como gastos generales y beneficio industrial, y afirmando que la valoración económica contenida en la demanda era arbitraria y contraria a la lex artis. Sostuvo que, conforme a su informe técnico, el coste máximo de reparación no debía exceder de 40.705,12 euros, cantidad muy inferior a la reclamada.

Cuestionó además la coherencia de la reclamación extrajudicial, señalando la discordancia entre la cantidad reclamada en el burofax y la solicitada en la demanda, lo que, a su juicio, infringía la doctrina de los actos propios al pretender posteriormente los demandantes una reclamación superior bajo la alegación de un error material no justificado.

Concluyó solicitando la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la parte actora, y, subsidiariamente, para el hipotético caso de condena, que esta se limitara al importe resultante del informe pericial aportado por su parte.

1.3 Sentencia de primera instancia.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Majadahonda dictó sentencia que estimó parcialmente la demanda.

La resolución rechazó, en primer término, la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada. Tras un extenso recordatorio de la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional, el juzgador declaró que la legitimación ad causam debía apreciarse atendiendo a la relación jurídica material invocada y concluyó que los demandantes se hallaban legitimados para ejercitar la acción en beneficio de todos los propietarios afectados, sin que fuera exigible la comparecencia de la totalidad de los titulares dominicales.

Tras delimitar el objeto del litigio, la sentencia señaló que la demandada había admitido la existencia de fisuras de carácter principalmente horizontal en la planta superior, si bien negaba las causas atribuidas por la actora, la calificación jurídica de los daños y la valoración económica de su reparación, sosteniendo que se trataba de un error de proyecto.

En la valoración probatoria, la sentencia puso de relieve que la cuestión controvertida era de naturaleza eminentemente técnica y que la resolución del pleito exigía una labor de decantación entre los dictámenes periciales contradictorios aportados por las partes, conforme a las reglas de la sana crítica del art. 348 LEC. Tras exponer de forma detallada los criterios jurisprudenciales aplicables, concluyó que debía prevalecer la pericial aportada por la parte actora, por considerarla más precisa, mejor fundamentada y más ajustada a los requerimientos técnicos del litigio.

Por el contrario, apreció carencias relevantes en el informe pericial aportado por la demandada, al entender que el perito carecía de la titulación habilitante adecuada para dictaminar sobre edificación residencial, razonando que la titulación de Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos no habilitaba para esta clase de construcciones conforme al art. 10.2 de la LOE. Añadió que tal circunstancia, por sí sola, ya justificaba la estimación de la demanda, reforzada además por el dictamen de la parte actora emitido por un arquitecto superior.

La sentencia acogió asimismo la doctrina de los actos propios, al apreciar una contradicción relevante entre la cantidad reclamada en el requerimiento extrajudicial y la finalmente solicitada en la demanda, al no haberse explicado adecuadamente el alegado error material, lo que determinó que la condena quedara limitada al importe previamente reclamado.

En materia de intereses, la sentencia aplicó la doctrina jurisprudencial sobre el principio in illiquidis non fit mora, apreciando que, dada la proximidad entre la cantidad solicitada y la finalmente concedida, procedía la condena al pago de intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, y, desde la sentencia, los previstos en el art. 576 LEC.

En consecuencia, el fallo estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 113.117,64 euros, más los intereses legales indicados, con imposición de costas a la demandada.

La demandada solicitó, al amparo de los arts. 214 y 215 LEC, la aclaración, rectificación y complemento de la sentencia, al considerar que la resolución incurría en incongruencia omisiva por no haber valorado la prueba practicada ni resuelto determinados motivos de oposición formulados en el acto del juicio; solicitud que fue desestimada por auto de 3 de octubre de 2024, al estimar el órgano judicial que las alegaciones planteadas debían, en su caso, articularse a través del recurso de apelación, sin que procediese variación alguna del texto de la resolución.

1.4 Recurso de apelación.

La demandada, Europea de Transacciones y Obras, S.A., interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia interesando con carácter previo la nulidad de actuaciones al amparo del art. 240 LOPJ, al entender que la resolución incurría en falta de exhaustividad, omisión de valoración de prueba practicada e indefensión, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Alegó que, pese a haberse solicitado aclaración, rectificación y complemento de la sentencia, dicha solicitud fue desestimada sin subsanar la omisión apreciada, manteniéndose una resolución basada exclusivamente en la prueba pericial de la parte actora y sin valoración alguna de la prueba testifical practicada.

En cuanto a los motivos de apelación, la demandada manifestó en primer lugar su oposición a todos los hechos y fundamentos de la sentencia por considerarlos contrarios a Derecho. Denunció seguidamente infracción procesal por error en la valoración de la prueba pericial, reprochando que el Juzgador hubiera descartado indebidamente el informe aportado por su parte por considerar que el perito carecía de titulación habilitante en materia de edificación. Frente a ello, sostuvo que el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos que emitió el dictamen se encontraba plenamente habilitado para actuar como perito en asuntos de edificación y estructuras, conforme a lo reconocido por su colegio profesional y a su formación específica de postgrado, afirmando que la sentencia efectuaba una interpretación errónea y restrictiva del art. 340 LEC y de la normativa de ordenación de la edificación.

Alegó igualmente la vulneración del principio de exhaustividad y falta de motivación suficiente, al no haberse entrado a resolver una cuestión esencial del litigio, cual era determinar si el origen de los daños derivaba de un error de ejecución o de un error de proyecto. Defendió que la obra se ejecutó conforme al proyecto visado y bajo la supervisión de la dirección facultativa, tal y como fue declarado en el acto del juicio por los testigos don Fructuoso y don Dionisio, ambos empleados de la mercantil demandada, quienes afirmaron de forma expresa que no se realizó modificación alguna respecto del proyecto aprobado.

Denunció asimismo la omisión absoluta de la valoración de la prueba testifical, destacando que las declaraciones de los dos testigos anteriores acreditaban que la ejecución se realizó de manera literal conforme al proyecto, sin desviaciones constructivas, y que, de existir deficiencias, éstas solo podían imputarse a un defecto estructural de diseño. Consideró que dicha omisión había causado una indefensión material, al prescindirse de pruebas relevantes y decisivas para la resolución del litigio.

Por último, reiteró la existencia de incongruencia omisiva y la consiguiente vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, invocando la doctrina del Tribunal Supremo y de diversas Audiencias Provinciales sobre el deber de motivación y de resolución de todas las cuestiones controvertidas. Concluyó solicitando la nulidad de la sentencia o, subsidiariamente, el dictado de una nueva resolución ajustada a Derecho, con valoración íntegra de la prueba practicada, desestimando íntegramente la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

1.5 Oposición al recurso.

Por su parte los demandantes se opusieron íntegramente al recurso de apelación interpuesto por la demandada, interesando la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia y la imposición de costas a la apelante.

Con carácter previo, rechazaron la procedencia del incidente de nulidad promovido al amparo del art. 240 LOPJ, al considerar que se había utilizado un cauce procesal incorrecto, que la sentencia era susceptible de recurso ordinario de apelación y que, en todo caso, no concurría ninguno de los supuestos de nulidad de pleno derecho del art. 225 LEC ni se había causado indefensión.

En cuanto al primer motivo de apelación, defendieron la corrección de la valoración de la prueba pericial realizada por el Juzgador de instancia conforme al art. 348 LEC y a las reglas de la sana crítica, destacando la prevalencia del dictamen pericial emitido por arquitecto superior frente al informe aportado por la demandada, al carecer éste de titulación habilitante en edificación residencial conforme a la LOE, e interesaron la inadmisión de la documental aportada ex novo en apelación.

Respecto del segundo motivo, negaron que la sentencia hubiera reconocido la existencia de un error de proyecto y sostuvieron que, en cualquier caso, resultaba irrelevante determinar si los defectos derivaban de un error de ejecución o de proyecto, al haberse ejercitado una acción de incumplimiento contractual frente a la promotora vendedora ex arts. 1091 y concordantes CC.

En relación con el tercer motivo, afirmaron que la prueba testifical fue practicada y sometida a contradicción, pero que su valoración resultaba irrelevante por la vinculación directa de los testigos con la demandada y con la constructora Virton, S.A., sin que su eventual omisión alterara el sentido del fallo.

Finalmente, sostuvieron que la sentencia había resuelto todas las cuestiones controvertidas, rechazando la existencia de incongruencia omisiva o vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, y solicitaron la desestimación íntegra del recurso de apelación.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

2.1 Objeto del recurso.

El recurso de apelación interpuesto por Europea de Transacciones y Obras, S.A. se articula en torno a cuatro motivos fundamentales.

Con carácter previo, la apelante interesa la nulidad de actuaciones al amparo del art. 240 LOPJ, denunciando falta de exhaustividad, omisión de valoración de la prueba practicada e indefensión, con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE, reiterando los argumentos ya expuestos en la solicitud de aclaración, rectificación y complemento de sentencia desestimada por auto de 3 de octubre de 2024.

En cuanto al fondo, el recurso denuncia, en primer lugar, error en la valoración de la prueba pericial, reprochando que el Juzgador de instancia otorgara prevalencia al dictamen aportado por la parte actora frente al emitido por los peritos de la demandada. En segundo lugar, alega la omisión de valoración de la prueba testifical, en particular de las declaraciones prestadas en el acto del juicio por don Fructuoso y don Dionisio, Jefe de Obra y Director de Edificación de la mercantil demandada, respectivamente.

Finalmente, denuncia una supuesta falta de motivación y de congruencia de la sentencia apelada, al no haberse valorado expresamente determinados medios probatorios y, en particular, las declaraciones testificales practicadas y diversa documentación obrante en autos relativa al origen de las patologías constructivas.

Estas son, por tanto, las únicas cuestiones suscitadas por la parte recurrente y, en consecuencia, las que delimitan el objeto del presente recurso de apelación, de modo que, conforme al principio tantum devolutum quantum appellatum, el enjuiciamiento de esta Sala debe circunscribirse estrictamente a los extremos efectivamente impugnados, sin que resulte procedente extender la decisión a cuestiones no controvertidas ni revisar de oficio aquellos pronunciamientos de la resolución recurrida que han adquirido firmeza por falta de impugnación. Así lo impone expresamente el art. 465.5 LEC, al establecer que «la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso», quedando, por tanto, excluido el examen de cualquier otra cuestión ajena al ámbito devolutivo del recurso.

2.2 Nulidad de actuaciones solicitada al amparo del art. 240 LOPJ.

La petición de nulidad de actuaciones interesada por la apelante no puede prosperar. La nulidad constituye un remedio excepcional y subsidiario, reservado a aquellos supuestos en los que se haya prescindido de normas esenciales del procedimiento con producción de una indefensión material y efectiva, como requiere el art. 225.3º LEC, no siendo cauce idóneo para canalizar discrepancias relativas a la valoración de la prueba ni a la fundamentación jurídica de la resolución recurrida.

En el presente caso, la sentencia de instancia resuelve la pretensión ejercitada, delimita el objeto del proceso y razona la valoración de la prueba practicada, sin que la ausencia de una mención expresa a determinados medios probatorios pueda calificarse, por sí sola, como generadora de indefensión constitucionalmente relevante. La discrepancia de la apelante se sitúa, en realidad, en el ámbito propio del recurso de apelación, y no en el de la nulidad de actuaciones.

La apelante interesa que, a la vista de las supuestas omisiones que denuncia -en particular, la falta de valoración expresa de las declaraciones de los testigos propuestos por la demandada, don Fructuoso y don Dionisio-, se declare la nulidad de la sentencia apelada para que se dicte otra nueva en la instancia que aborde las cuestiones de fondo. Sin embargo, aun cuando se apreciara alguna carencia en la motivación de la resolución recurrida, dicha circunstancia no justificaría la nulidad interesada, sino que habría de ser, en su caso, corregida en esta alzada, conforme a lo dispuesto en el art. 465.3 LEC, que establece que «si la infracción procesal alegada se hubiera cometido al dictar sentencia en la primera instancia, el Tribunal de apelación, tras revocar la sentencia apelada, resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso».

Por otra parte, en el examen de la prueba debe prevalecer su valoración global o conjunta, sin que, frente a lo que propugna la apelante, exista un derecho a un estudio individualizado y expreso de cada uno de los elementos probatorios, esto es, de cada documento aportado o de cada testigo que haya declarado, y menos prescindiendo de la relevancia de otras pruebas que puedan contrarrestar o desvirtuar las conclusiones interesadas por las partes en función de su respectiva posición procesal. Como expresa el Tribunal Constitucional en su sentencia 138/1991, de 20 de junio, «la Constitución no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas».

Finalmente, debe añadirse que la sentencia apelada no contiene una valoración expresa de las declaraciones de los dos testigos propuestos por la demandada, pero tampoco de la declaración del testigo propuesto por los demandantes, don Domingo, secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 hasta el año 2023, de modo que tal omisión no ha generado una situación de desequilibrio probatorio ni puede reputarse singularmente perjudicial para ninguna de las partes. Antes al contrario, la resolución recurrida revela una ponderación conjunta del acervo probatorio, aun cuando no descienda al examen individualizado de todos y cada uno de los medios de prueba practicados.

2.3 Congruencia y motivación de la sentencia apelada.

Denuncia asimismo la apelante una supuesta vulneración del principio de congruencia por no haberse valorado expresamente determinados documentos y declaraciones testificales. Tal reproche no puede ser acogido.

La STS nº 194/2016, de 29 de marzo, recuerda con claridad que:

«[...] el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia" (Sentencia 173/2013, de 6 de marzo ).»

Y añade que solo existe incongruencia cuando la sentencia concede más de lo pedido, se pronuncia sobre extremos ajenos al debate procesal o deja sin resolver alguna de las pretensiones oportunamente formuladas, «siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita».

En el presente caso, la comparación entre el petitum de la demanda y el fallo de la sentencia no permite apreciar incongruencia alguna. La resolución apelada concede parte de lo solicitado por los demandantes, sin otorgar más de lo pedido y sin pronunciarse sobre extremos ajenos al debate procesal. No concurre, por tanto, infracción del principio de congruencia.

El reproche de la apelante se refiere, en realidad, no a una incongruencia, sino a una supuesta falta de motivación, por no haberse analizado de forma expresa determinados documentos y declaraciones de testigos.

Sin embargo, conviene recordar que, según reiterada doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y del Tribunal Constitucional, el derecho a obtener una resolución judicial motivada no implica la obligación de los tribunales de responder de forma explícita, detallada y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones de las partes, siendo suficiente una respuesta global y razonada que permita conocer las razones de la decisión adoptada.

Así lo ha declarado el TEDH (Sentencia de 27 de septiembre de 2001) y el Tribunal Constitucional en sus Sentencias 146/1990, de 1 de octubre, 144/1991, de 1 de julio, 26/1997, de 11 de febrero, 1/1999, de 25 de enero, 23/2000, de 31 de enero y 77/2000, de 27 de marzo, así como el Tribunal Supremo en las de 3 de octubre de 2000 y 12 de febrero de 2001.

Del mismo modo, ni los tribunales están obligados a motivar individualmente todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por las partes ( SSTS 9 de diciembre de 1994, 19 de febrero de 1998 y 21 de enero de 1999, y STEDH 12 de noviembre de 1990, 27 de diciembre de 1994, 25 de septiembre de 1999 y 21 de enero de 2002), ni deben abordar todas las perspectivas posibles acerca de la cuestión debatida ( SSTC 166/1993, de 20 de mayo, 115/1996, de 25 de junio, 187/2000, de 10 de julio, y STS 23 de junio de 2001).

Desde esta perspectiva, la sentencia apelada cumple suficientemente las exigencias constitucionales y procesales de motivación previstas en el art. 218.2 LEC, en cuanto delimita con claridad las pretensiones de las partes y las cuestiones efectivamente controvertidas -en particular, la existencia de patologías constructivas relevantes y la concurrencia de un incumplimiento contractual imputable a la promotora vendedora- y efectúa una valoración conjunta y razonada de la prueba practicada, otorgando especial relevancia a la prueba pericial como medio idóneo para resolver la controversia de naturaleza técnica suscitada. Cuestión distinta es el desacuerdo de la apelante con dicha motivación o con las conclusiones alcanzadas, pero tal discrepancia no supone ausencia de motivación de la sentencia.

2.4 Acción ejercitada por los demandantes.

Antes de entrar en el análisis de la prueba practicada, resulta necesario precisar el marco jurídico de la acción efectivamente ejercitada por los demandantes, pues de dicha delimitación depende la relevancia de algunas de las cuestiones suscitadas por la recurrente.

Como correctamente ponen de manifiesto los demandantes, el presente procedimiento se ha ejercitado frente a Europea de Transacciones y Obras, S.A. en su condición de promotora y vendedora de las viviendas, por incumplimiento del contrato de compraventa, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1091 y concordantes del CC. Desde este punto de vista no resulta jurídicamente determinante, a los efectos de la responsabilidad contractual exigida a la promotora-vendedora, la exacta identificación del origen técnico de los daños o desperfectos apreciados en las viviendas, sino la constatación de su efectiva existencia y de una entidad suficiente para revelar un cumplimiento defectuoso de las obligaciones contractualmente asumidas por la demandada.

Pues bien, la acción se dirige contra la demandada en su condición de vendedora, con independencia de que los defectos constructivos tengan su causa en un defecto de ejecución o en un defecto de proyecto, pues en ambos casos la promotora vendedora responde frente al comprador por incumplimiento de su obligación esencial de entrega de la cosa vendida en condiciones de aptitud, uso y conformidad con lo pactado. Los compradores pueden, por tanto, dirigirse frente al vendedor-promotor a través de las acciones propias de la compraventa y de las acciones generales de responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones, para exigir la reparación de los defectos acreditados, sin necesidad de individualizar la concreta imputación técnica del daño a otros agentes de la edificación.

La jurisprudencia ha elaborado una clara diferenciación conceptual entre la acción edilicia de saneamiento por vicios ocultos derivada del contrato de compraventa ( arts. 1484 y ss. CC) y las acciones de responsabilidad contractual por incumplimiento de obligaciones sinalagmáticas, previstas en los arts. 1101 y 1124 CC, ambas potencialmente aplicables a las relaciones jurídicas nacidas de un contrato de compraventa, sin carácter excluyente.

Buen exponente de esta doctrina es la sentencia del Tribunal Supremo 95/2010, de 25 de febrero, que sintetiza con claridad las distintas vías de tutela de las que dispone el comprador ante el incumplimiento del vendedor, al declarar:

«Ante el incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar la cosa vendida, en este caso un edificio de locales y viviendas, los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba el art. 1591 del Código Civil. La segunda, las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses que impone el art. 1490 del Código Civil. La tercera, la acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el art. 1124 del mismo cuerpo legal . La cuarta, conforme al mismo art. 1124, la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios que contempla el art. 1101.»

En el presente caso, los demandantes han optado por el ejercicio de una acción de responsabilidad contractual de reclamación de daños y perjuicios por defectos constructivos, con amparo directo en el art. 1101 CC, opción legítima y compatible con la existencia de otras posibles acciones, cuya eventual disponibilidad no excluye ni condiciona el ejercicio de la acción aquí entablada.

Así pues, acreditada en el presente procedimiento, sin género de dudas, la existencia de patologías constructivas relevantes y persistentes que evidencian un cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, resulta plenamente justificada la exigencia de responsabilidad contractual a la promotora demandada y hoy recurrente, quedando desplazada, a estos efectos, la discusión acerca de si el origen técnico de los daños se sitúa en la ejecución o en el proyecto, sin perjuicio de que la promotora y vendedora pueda ejercitar las acciones de repetición que estime procedentes frente a los demás agentes de la edificación a quienes considere responsables.

2.5 Valoración de la prueba pericial.

Por la naturaleza del litigio, la prueba decisiva y especialmente idónea es la prueba pericial, al ser la adecuada cuando se requieren conocimientos científicos, técnicos o prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes del asunto o para adquirir certeza sobre ellos, conforme dispone el art. 335 LEC. En este contexto, la prueba testifical practicada -en particular, las declaraciones de los dos testigos propuestos por la demandada- no resulta determinante, máxime cuando las cuestiones que se pretenden acreditar mediante dichas declaraciones se refieren al supuesto origen estructural de los daños, extremo que, como ya se ha razonado, no resulta decisivo para la resolución del litigio en el marco de la acción de responsabilidad contractual ejercitada, y que, en todo caso, exige una valoración técnica especializada que no puede ser suplida por apreciaciones de carácter testimonial.

La jurisprudencia ha reiterado de forma constante que la prueba pericial no constituye una prueba tasada, sino que está sujeta a la libre valoración judicial conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con el art. 348 LEC, sin que el órgano judicial quede vinculado por las conclusiones de los peritos. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo 350/2012, de 28 de mayo, declara que «la prueba pericial no vincula al órgano judicial, que puede aceptar o rechazar total o parcialmente sus conclusiones, siempre que razone adecuadamente las causas de su decisión».

Cuando, como ocurre en el presente caso, concurren dictámenes periciales contradictorios, el tribunal puede fundar su decisión en cualquiera de ellos, siempre que motive de forma suficiente y coherente las razones que le llevan a otorgar mayor credibilidad a uno frente a otro. Así lo expresa la citada sentencia 350/2012, al afirmar:

«La emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada, acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo de forma suficiente y adecuada.»

El auto del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2020 (rec. 2994/2017), con cita de la STS 702/2015, de 15 de diciembre, sistematiza las pautas que deben guiar la valoración judicial de la prueba pericial ante la presencia de dictámenes periciales contradictorios destacando, en primer lugar, la necesidad de atender a la solidez argumental de los informes, al declarar que:

«El Tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro.»

Añade igualmente que el órgano judicial debe tener en cuenta las conclusiones coincidentes o mayoritarias de los dictámenes obrantes en autos, precisando que:

«Deberá también tener en cuenta el Tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes.»

Asimismo, el Alto Tribunal subraya la importancia de examinar las operaciones periciales efectivamente realizadas, los medios empleados y los datos utilizados, al afirmar que:

«Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes.»

Finalmente, el auto destaca que la valoración de la prueba pericial debe atender también a la competencia profesional y objetividad de los peritos, indicando que:

«También deberá ponderar el Tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad.»

La sentencia apelada otorga prevalencia al dictamen aportado por la parte actora de manera determinante, y no meramente circunstancial, atendiendo esencialmente a la titulación académica de su autor (arquitecto) frente a la del perito de la demandada (ingeniero de caminos, canales y puertos), sin ponderar suficientemente que este último contaba, además, con formación de postgrado específica en materia de edificación, lo que excluye que su capacitación profesional pueda reputarse inidónea o insuficiente a los efectos del art. 340.1 LEC, tanto más cuanto que dicho precepto no exige una titulación concreta, sino conocimientos adecuados en relación con la materia objeto del dictamen.

En este punto, la Sala discrepa de la valoración efectuada en la instancia, al apreciar que la preferencia otorgada a la pericia de la actora descansa sobre un criterio aislado, erigido además en elemento decisivo del juicio valorativo, difícilmente conciliable con los parámetros legales y jurisprudenciales que rigen la apreciación de la prueba pericial. Ciertamente, el hecho de que uno de los peritos cuente con una titulación más específica en relación con la materia objeto del litigio puede constituir un elemento de valoración relevante, pero no puede operar de forma autónoma ni prevalente, sino que ha de ponderarse conjuntamente con otras circunstancias concurrentes. Ello obliga a examinar directamente el contenido de los dictámenes enfrentados, a fin de determinar, conforme a las reglas de la sana crítica, cuál de ellos resulta más convincente y funcional para la adecuada resolución del litigio.

2.6 Análisis comparado de los dictámenes periciales.

Aplicando los criterios de valoración establecidos por el auto del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2020 (rec. 2994/2017), esta Sala considera más verosímil y convincente la explicación causal ofrecida por el dictamen pericial aportado por los demandantes.

En efecto, el informe emitido por el arquitecto superior don Basilio, ratificado en el acto de juicio, articula una secuencia causal coherente y acorde con las reglas de la lógica constructiva, al atribuir las fisuraciones observadas al comportamiento higrotérmico de la cubierta, señalando que «el sobrecalentamiento de la cubierta por la insuficiente ventilación debido a un defecto de ejecución de esta unidad de obra origina unas dilataciones excesivas en los faldones que se traducen en empujes sobre los cerramientos de fachada y muro de cumbrera», lo que explicaría de forma congruente la aparición de fisuras tanto en el interior como en el exterior de las viviendas.

Esta hipótesis presenta un alto grado de verosimilitud técnica y constructiva, por cuanto conecta directamente la localización de las fisuras con los puntos constructivos más sensibles a los movimientos diferenciales derivados de dilataciones térmicas, especialmente en viviendas adosadas con cubiertas inclinadas y muros compartidos. El informe no se limita a una afirmación genérica, sino que describe la evolución temporal de los daños, su reiteración tras reparaciones meramente estéticas y su vinculación con un defecto persistente no corregido, lo que refuerza la solidez de la explicación propuesta.

Frente a ello, los informes aportados por la demandada sostienen un origen estructural del daño, imputándolo a un supuesto error de diseño del proyecto. Sin embargo, aun cuando dicha tesis se apoya en cálculos y en una propuesta de refuerzo alternativo, no logra desvirtuar de manera concluyente la explicación fundada en dilataciones y contracciones térmicas de la cubierta ofrecida por el perito de la actora, ni justificar de forma suficientemente convincente por qué un error estructural de diseño habría de manifestarse, tras la entrega de las viviendas, mediante fisuraciones progresivas y recurrentes localizadas precisamente en zonas de coronación y cerramientos, sin que se hayan constatado deformaciones estructurales relevantes ni asientos de la cimentación.

Debe añadirse que el dictamen de la actora resulta especialmente consistente al vincular la causa de los daños con el incumplimiento de las exigencias normativas en materia de ventilación de cubiertas, conforme al Código Técnico de la Edificación y a la normativa UNE aplicable, dotando así a su conclusión de un respaldo normativo objetivo que trasciende la mera hipótesis técnica.

Asimismo, desde la perspectiva funcional del proceso, el informe de los demandantes no solo identifica una causa plausible y coherente de las patologías, sino que propone una solución integral orientada a la eliminación definitiva del origen del daño, afirmando expresamente que «con las actuaciones descritas quedarán subsanadas la totalidad de deficiencias», y acompaña dicha propuesta de una cuantificación detallada y razonada del coste de las obras necesarias, extremo esencial en una acción de reclamación de cantidad como la ejercitada.

Por el contrario, la pericial de la demandada, ratificada por don Fernando, aun ofreciendo una explicación técnica alternativa y una solución de refuerzo estructural, se construye en gran medida sobre la negación de la necesidad de intervenir en la cubierta y sobre una propuesta parcial, cuya eficacia global para eliminar todas las fisuraciones y afecciones descritas no queda acreditada con el mismo grado de certeza, ni se acompaña de una valoración económica que permita sustituir con igual seguridad la cuantificación efectuada por la pericia de la actora.

La apelante cuestiona la valoración económica de la indemnización de forma indirecta, como consecuencia de su discrepancia con la pericial aportada por la parte actora y con la solución constructiva en ella propuesta, pero sin articular un motivo específicamente dirigido contra el quantum indemnizatorio fijado en la sentencia, lo que impide a esta Sala revisar de oficio dicho extremo al quedar fuera del ámbito devolutivo del recurso, conforme al art. 465.5 LEC.

En definitiva, atendiendo a la coherencia interna del razonamiento, a la correspondencia entre causa propuesta y manifestación de los daños, al respaldo normativo de la explicación ofrecida y a la capacidad del dictamen para dar una respuesta completa y cuantificada al objeto del proceso, esta Sala considera más verosímil la causa de los daños identificada en el informe pericial aportado por los demandantes, sin que los dictámenes de la demandada resulten suficientes para desvirtuarla.

Por todo lo expuesto, procede confirmar la sentencia apelada en sus propios términos al no haberse acreditado error en la valoración probatoria ni infracción jurídica que justifique su revocación.

TERCERO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen a la apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No se aprecian circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado