Sentencia Civil 76/2026 Audiencia Provincial Civil nº 14 de Madrid, Rec. 1325/2024 de 06 de marzo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda

La mercantil Acrópolis Asesores, S.L. (Acrópolis) presentó demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad por importe de 76.230 euros (IVA incluido) frente a Izquierda Unida Federal (IU).

Expuso que era una agencia inmobiliaria dedicada a la captación, gestión e intermediación en operaciones de venta, y que el 8 de septiembre de 2018 había suscrito con IU un «encargo de venta con carácter de exclusiva», cuyo objeto era la venta del derecho de superficie que la demandada tenía sobre el inmueble sito en DIRECCION000 de Madrid. En ese contrato se fijó un precio de venta de 2.955.000 euros y se pactó expresamente que Acrópolis tendría derecho al cobro íntegro de sus honorarios (3% IVA no incluido, del precio de venta) cuando la venta se produjera, directa o indirectamente, a través del agente o de terceros, añadiéndose que el devengo se produciría en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa.

En ejecución de ese encargo, Acrópolis contactó con la Embajada de la República de Ghana en Madrid, a la que presentó la oportunidad de adquisición. Fruto de sus gestiones, ambas partes -IU y la Embajada- suscribieron el 28 de noviembre de 2019 un «Contrato de Compra y Documento de Reserva de Inmueble», en el que pactaron un precio de 2.950.000 euros, y el comprador entregó 50.000 euros como señal a cuenta del precio, mediante transferencia o cheque nominativo a favor de Acrópolis como intermediario.

La actora entendió que, con esa firma y entrega de señal, se había perfeccionado el encargo de mediación y se había consolidado su derecho al cobro de los honorarios, dado que el contrato de corretaje quedaba cumplido en ese momento.

Expuso que el derecho de superficie provenía de un pliego de condiciones administrativas de 1989, por el cual el Ayuntamiento de Madrid había concedido al Partido Comunista de España un derecho de superficie a 75 años, con reversión automática al término del plazo. Posteriormente, el derecho fue transmitido en 1998 a IU, según acuerdo de la Gerencia Municipal de Urbanismo. Añadió que, conforme a un expediente de Control de Patrimonio de febrero de 2018, IU podía realizar gestiones para una posible cesión, quedando la autorización municipal reservada al momento de presentar una petición formal.

Relató Acrópolis que IU había intentado ya en octubre de 2018 revertir el derecho de superficie al Ayuntamiento, aportando incluso una tasación cercana a los 2,95 millones de euros, lo que evidenciaba su intención de desprenderse del derecho. Sin embargo, la solicitud fue denegada.

Acrópolis describió cómo había actuado como mediador principal entre IU y la Embajada de Ghana, incluso en la fase previa a la firma del contrato de reserva. Aportó correos electrónicos intercambiados con el abogado de la Embajada, don Apolonio, en los que se adjuntaban borradores del contrato de reserva, señalando con claridad la necesidad de autorización municipal. Tanto comprador como vendedor conocían esta exigencia y fueron -según afirmó- debidamente asesorados por Acrópolis.

Señaló que, pese a haber concluido el contrato con la Embajada, y pese a haber firmado el documento de reserva y entregado la señal, IU no avanzó en las gestiones ante el Ayuntamiento para obtener la autorización necesaria. En vista de ello, y entendiendo que sus honorarios estaban ya devengados, Acrópolis emitió la factura nº NUM000, de fecha 11 de marzo de 2021, por importe de 76.230 euros, remitida a IU por correo electrónico.

Explicó además que, aunque inicialmente le correspondía facturar sobre el precio pactado de 2.950.000 euros, decidió hacerlo sobre 2.100.000 euros, importe inferior y coincidente con la cuantía finalmente obtenida por IU del Ayuntamiento, todo ello por razones de buena fe y para no cargar a la demandada con un coste tan elevado. Señaló asimismo que había tenido ofertas alternativas superiores -por ejemplo, de 2.850.000 euros ofrecidos por un centro educativo- que también puso en conocimiento de IU.

Acrópolis resaltó que la Embajada de Ghana e IU firmaron el 30 de abril de 2020 un documento de resolución contractual, en el que ambas partes reconocían expresamente que habían formalizado un contrato de compraventa y que la frustración del negocio obedecía a la decisión del Ayuntamiento de revertir el derecho de superficie. La Embajada, finalmente, abandonó el inmueble y Acrópolis le devolvió los 50.000 euros, extremo acreditado con justificante bancario.

La actora añadió que, tras múltiples correos y un burofax no atendido por IU, se vio obligada a acudir a la vía judicial. También hizo constar que el inmueble había sido finalmente vendido al Ayuntamiento de Madrid por 2.100.000 euros, operación que -a su juicio- generaba igualmente el derecho a honorarios en virtud de la cláusula de devengo por venta directa o indirecta contenida en el encargo de exclusiva.

Por último, tras relatar todas las actuaciones de mediación realizadas, Acrópolis sostuvo que IU había incumplido el contrato de exclusividad, que los honorarios se habían devengado tanto por la perfección del contrato con la Embajada como por la posterior transmisión al Ayuntamiento, y que la demandada había actuado de mala fe al negar reiteradamente el pago. Por ello solicitó sentencia condenando a IU al abono de 76.230 euros, más intereses y costas.

1.2 Contestación de la demanda

Izquierda Unida Federal se opuso íntegramente a la reclamación de 76.230 euros en concepto de honorarios profesionales.

La demandada admitió la existencia del encargo de venta con carácter de exclusiva firmado el 8 de septiembre de 2018, cuyo objeto era la transmisión del derecho de superficie que ostentaba sobre el inmueble de la DIRECCION000 de Madrid. También reconoció que el contrato preveía que el agente tendría derecho al cobro de honorarios si la venta se producía directa o indirectamente, pero afirmó que no llegó a producirse ninguna venta, ni directa ni indirecta, ya que lo que finalmente aconteció fue la reversión del derecho de superficie al Ayuntamiento de Madrid, titular del suelo.

Explicó que desde 2016 IU había iniciado numerosas gestiones para lograr la extinción anticipada del derecho de superficie o su posible transmisión, debido a la difícil situación económica de la organización y al coste que suponía mantener un inmueble sobre el que no tenía la propiedad, sino solo un derecho de superficie sujeto a estrictas condiciones urbanísticas y funcionales.

IU relató que su primera opción había sido solicitar formalmente la reversión del derecho al Ayuntamiento, que en aquel momento fue rechazada. Después, dada la limitación de uso establecida en el pliego de condiciones -el edificio debía destinarse a sede de la formación política o actividad similar- barajó la posibilidad de ceder el derecho a un tercero, siempre con la imprescindible autorización municipal.

En este contexto, y ante la compleja situación jurídica del inmueble, IU recurrió a Acrópolis, siendo la persona que llevó a cabo las gestiones por parte de la actora don Bernardo, antiguo responsable de Finanzas de IU hasta 2014, perfectamente conocedor de las peculiaridades del derecho de superficie.

Con intervención de Acrópolis, se interesó la Embajada de Ghana en adquirir el derecho para instalar allí su sede. Se mantuvieron reuniones conjuntas ante el Ayuntamiento, a varias de las cuales acudió también don Bernardo. Los funcionarios municipales señalaron inicialmente que la actividad de una embajada podría ser compatible, pero insistieron -y todas las partes lo comprendieron- en que la operación era inviable sin la previa autorización formal del Ayuntamiento de Madrid, que debía pronunciarse sobre la cesión.

Destacó que el documento de reserva firmado el 29 de noviembre de 2019 entre IU y la Embajada contenía una condición suspensiva expresa, solicitada por IU, según la cual la operación solo tendría validez si el Ayuntamiento autorizaba la transmisión. Todas las partes conocían que tal autorización no se había concedido todavía en el momento de la firma. Además, la señal de 50.000 euros entregada por la Embajada quedó en depósito en Acrópolis, sin ser transferida a IU porque la operación no se había formalizado ni perfeccionado.

Pocos días después, el 11 de diciembre de 2019, el Ayuntamiento convocó a IU a una reunión y comunicó de forma expresa que no autorizaría la cesión a la Embajada de Ghana, indicando además que el inmueble debía mantenerse en el patrimonio municipal. Esta decisión fue notificada oficialmente el 8 de enero de 2020. La Embajada, plenamente consciente de la situación y atendiendo a la condición suspensiva, decidió desistir y buscar otro inmueble. IU comunicó todo ello inmediatamente al abogado de la Embajada.

Pese a esta denegación, Acrópolis insistió en mantener la operación, incluso después de hacerse evidente que era imposible obtener la autorización, retrasando además hasta julio de 2020 la devolución de la señal depositada.

Respecto del documento de 30 de abril de 2020 firmado entre IU y la Embajada, IU explicó que no era una resolución del contrato de compraventa, porque este nunca tuvo eficacia por incumplimiento de la condición suspensiva, sino un mero acuerdo práctico para ordenar el desalojo del edificio en el contexto de la pandemia y tras haberse frustrado la operación.

El 11 de marzo de 2021 IU formalizó con el Ayuntamiento una escritura pública de resolución anticipada del derecho de superficie, recibiendo una indemnización de 2.124.031,52 euros, pero insistió en que no hubo venta alguna y que la operación con el Ayuntamiento no aprovechó en absoluto las gestiones de Acrópolis. Se trató de una extinción anticipada del derecho, no de una transmisión onerosa.

IU sostuvo que la actora conocía perfectamente que el encargo estaba sujeto a condición suspensiva, que el contrato de reserva carecía de validez sin autorización, y que en consecuencia no se produjo el presupuesto esencial para devengar honorarios.

Finalmente, IU pidió la desestimación íntegra de la demanda, al no haberse celebrado la compraventa ni haberse producido una venta indirecta, y al no haber aprovechado IU las gestiones de Acrópolis para la resolución anticipada del derecho.

1.3 Sentencia de instancia

La sentencia nº 92/2024, de 26 de febrero, del Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid, desestimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la parte actora, al entender que la firma del documento de compromiso de compraventa no generó el devengo de honorarios porque dicho documento estaba sometido a una condición suspensiva -la preceptiva autorización del Ayuntamiento de Madrid para la transmisión del derecho de superficie- que nunca llegó a cumplirse, de modo que el compromiso careció de eficacia jurídica. La operación, por tanto, quedó frustrada antes de nacer, y con ella se extinguió la posibilidad misma de devengo de los honorarios de mediación.

Asimismo, la sentencia rechaza que el edificio hubiera sido vendido, directa o indirectamente, al Ayuntamiento de Madrid por 2.100.000 euros, de forma que pudiera activarse la comisión pactada. Considera que lo que realmente se produjo fue una resolución anticipada del derecho de superficie por la que se fijó una indemnización por el tiempo de derecho no disfrutado, y no un precio por la compraventa del inmueble. Por ello, la operación con el Ayuntamiento no constituyó una venta en los términos previstos en el encargo.

1.4 Recurso de apelación

Acrópolis Asesores, S.L. interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por los siguientes motivos:

a) Inaplicación errónea del art. 1281 CC porque la Juzgadora había aplicado indebidamente el art. 1285 CC (interpretación conjunta de cláusulas) en lugar de aplicar el art. 1281 CC, que impone respetar el sentido literal de las cláusulas cuando éstas son claras y no dejan lugar a dudas.

Sostuvo que la sentencia había errado al considerar que dentro del contrato de mediación existía una contradicción entre los apartados a) y c) -el primero referido al cobro de honorarios con la firma de la escritura pública y el segundo al devengo con la firma del documento de compromiso de compraventa-. El devengo, que es cuando nace el derecho a honorarios y estaba fijado expresamente en el apartado c), y el cobro, cuyo momento se situaba en la firma de la escritura pública (apartado a).

Expuso que esta distinción es habitual en el sector inmobiliario y no existía contradicción alguna entre ambas previsiones, sino una diferenciación temporal perfectamente válida y clara. Por tanto, debió aplicarse el art. 1281 CC y declararse devengados los honorarios al firmarse el documento de compromiso -acto que la sentencia reconocía expresamente que tuvo lugar-.

Asimismo, la apelante rechazó que existiera en el contrato de mediación una condición suspensiva vinculada a la autorización del Ayuntamiento. Afirmó que esa condición afectaba al perfeccionamiento de la compraventa, pero no al nacimiento del derecho a honorarios, que ya se había producido con la firma del documento contractual y la entrega de las arras.

b) Contradicciones de la Juzgadora e incongruencia interna de la sentencia porque se reconocía de manera expresa que el agente había cumplido su función de mediación, que había puesto en contacto al vendedor y al comprador, y que su trabajo había sido ejecutado con diligencia, llegándose a afirmar que, en aplicación del principio de estricta equidad, «deben ser abonados los honorarios realizados por el Agente por las actuaciones efectuadas en cumplimiento del encargo».

Según la apelante, este reconocimiento implicaba necesariamente admitir que los honorarios habían nacido y eran debidos. Sin embargo, el fallo desestimó la demanda y negó cualquier derecho a retribución, lo que -a juicio del recurrente- revelaba una incoherencia interna.

Subrayó que lo reclamado en la demanda no eran los honorarios íntegros derivados de la venta a la Embajada de Ghana, sino una cantidad reducida (76.230 euros) tomando como base el importe finalmente pactado entre IU y el Ayuntamiento, lo que representaba una rebaja aproximada del 30%. A su juicio, esta reducción demostraba que no se estaba reclamando más de lo justo, sino precisamente lo que correspondía a las gestiones efectivamente realizadas.

c) Error en la valoración de la prueba respecto de la naturaleza del acuerdo celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid formalizado en escritura pública el 11 de marzo de 2021. Y ello porque La Juzgadora consideró que dicho acuerdo constituía una resolución anticipada del derecho de superficie, con carácter meramente indemnizatorio. Sin embargo, la apelante sostuvo que la prueba documental y pericial demostraba que la operación fue, en realidad, una compraventa encubierta, disfrazada bajo la fórmula de la reversión para eludir el pago de honorarios a Acrópolis.

Puso de manifiesto, en primer lugar, que el Ayuntamiento negoció el precio con Izquierda Unida, lo que descartaba por completo la existencia de una reversión automática. A ello añadió que existieron tasaciones previas, entre ellas una valoración de TINSA, que situaba el valor del edificio en una horquilla aproximada de 2,05 a 2,57 millones de euros. Tras ese proceso de ofertas y contraofertas, ambas partes acordaron finalmente un precio de 2.124.031,52 euros, cifra que -según la recurrente- sólo podía explicarse en el marco de una verdadera transacción onerosa, y no como una mera indemnización objetiva por el tiempo de derecho no disfrutado. Subrayó además que el Ayuntamiento no pretendía recuperar simplemente el solar, sino adquirir la construcción existente para destinarla a uso de servicios municipales. Esta orientación y el modo en que se fijó la contraprestación demostraban, a juicio de la apelante, que la operación giraba en torno al valor real del edificio y no al canon residual del derecho de superficie, lo que la alejaba del esquema propio de la reversión anticipada prevista en el pliego.

Por todo ello, defendió que la operación equivalía económicamente a una compraventa, aunque se presentara bajo la apariencia formal de una resolución anticipada, y que constituía, en consecuencia, una venta indirecta del inmueble que debía activar la cláusula de devengo prevista en el contrato de exclusiva.

d) Incorrecta imposición de costas a Acrópolis Asesores pese a que -según la apelante- no existía mala fe en la interposición de la demanda y, además, la sentencia yerra en su totalidad, por lo que sería ajustado a Derecho, dictar otra resolución que acuerde revocar la sentencia que se recurre y dictar otra en su lugar, admitiendo la demanda interpuesta con expresa condena en costas a la parte contraria.

1.5 Oposición al recurso

Izquierda Unida Federal presentó su escrito de oposición al recurso de apelación en el que adujo que la sentencia había interpretado correctamente el contrato y los hechos probados recordando que estaba plenamente acreditado que IU había encargado a Acrópolis, el 8 de septiembre de 2018, la búsqueda de un posible adquirente del derecho de superficie del inmueble de la DIRECCION000. También estaba acreditado que el contrato establecía que los honorarios del agente sólo se devengarían si la venta llegaba a producirse, lo cual nunca ocurrió. A su juicio la sentencia había interpretado correctamente el contrato, no sólo a la luz del art. 1281 CC, sino mediante una interpretación conjunta conforme a los arts. 1281, 1282, 1285 y 1288 CC, que permitían reconstruir la intención real de las partes. Esa interpretación llevaba inequívocamente a entender que la autorización del Ayuntamiento de Madrid era un presupuesto imprescindible para cualquier transmisión del derecho de superficie, un extremo que no sólo constaba en el título concesional, sino que era perfectamente conocido por todas las partes, incluida Acrópolis. Esa autorización nunca se concedió, tal como figuraba en la prueba documental y como ratificó en juicio el Director General de Gestión Urbanística, don Obdulio. Y sin autorización municipal, la operación era inviable jurídicamente, y por tanto no pudo nacer derecho alguno a honorarios, tal como estableció la sentencia con pleno acierto.

IU rechazó de forma categórica la tesis de que la reversión acordada con el Ayuntamiento habría encubierto una compraventa simulada. Subrayó que toda transmisión del derecho de superficie requería necesariamente autorización municipal, requisito que no sólo constaba en el título concesional, sino que era plenamente conocido por Acrópolis, que había participado en varias reuniones con los responsables del Ayuntamiento. Recordó también que la denegación de la autorización fue una decisión estrictamente administrativa, adoptada al margen de IU y ajena por completo a su voluntad. Una vez denegada dicha autorización y resuelto el compromiso firmado con la Embajada de Ghana, el Ayuntamiento inició de oficio el expediente de reversión del derecho de superficie, que concluyó con una resolución anticipada que IU aceptó conforme al procedimiento previsto. Pretender -añadió la apelada- que IU hubiera podido influir en el Ayuntamiento para forzar esa reversión con la única finalidad de eludir el pago de los honorarios carecía de todo fundamento y caía por su propio peso.

Recordó que IU llevaba desde 2016 realizando gestiones para resolver la situación del inmueble. Primero solicitando la reversión, posteriormente explorando la posibilidad de una cesión. El derecho estaba sujeto a fuertes limitaciones urbanísticas que condicionaban cualquier operación. Acrópolis actuó en este encargo a través de don Bernardo, antiguo responsable de Finanzas de IU, plenamente conocedor de estas limitaciones. La valoración del edificio, añadió, fue costeada por IU y no por Acrópolis, extremo que la apelante no había acreditado documentalmente. El documento de señal firmado con la Embajada el 29 de noviembre de 2019 incluía expresamente la condición suspensiva de la autorización municipal. Todas las partes sabían que el Ayuntamiento no había respondido a la solicitud. La señal, además, quedó en depósito en la cuenta de Acrópolis, sin entregarse jamás a IU. Por ello, era evidente que la operación carecía de eficacia mientras no se obtuviera la autorización, de modo que ningún devengo pudo producirse.

Destacó que la reversión anticipada del derecho de superficie fue formalizada en escritura pública el 11 de marzo de 2021, debidamente acreditada documentalmente y corroborada mediante testifical. El acto quedó inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que demostraba su publicidad y transparencia.

Por todo ello, concluyó que no concurrían los presupuestos para el devengo de honorarios, al no haberse perfeccionado ni consumado ninguna transmisión del derecho de superficie.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

2.1 Ámbito de decisión

Delimitados en el fundamento anterior los motivos del recurso, conforme al art. 465.5 LEC, la controversia en esta alzada se articula en torno a tres cuestiones esenciales: (i) la supuesta inaplicación errónea del art. 1281 CC en la interpretación del contrato de mediación; (ii) la existencia de una pretendida incongruencia interna en la sentencia de instancia; y (iii) un supuesto error en la valoración de la prueba en lo relativo a la naturaleza del acuerdo celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid, formalizado en escritura pública el 11 de marzo de 2021.

Ahora bien, no debe perderse de vista que el litigio se contrae a una reclamación de cantidad, y que lo que en realidad se dilucida es si Acrópolis Asesores, S.L. ostentaba o no derecho al cobro de los honorarios que reclama. Esta cuestión central fue resuelta negativamente por la sentencia apelada por dos razones que no se excluyen entre sí:

a) En primer lugar, porque la firma del documento de compromiso de compraventa con la Embajada de Ghana no generó el devengo de honorarios al encontrarse dicho negocio sometido a una condición suspensiva -la preceptiva autorización del Ayuntamiento de Madrid para la transmisión del derecho de superficie- que nunca llegó a cumplirse, de modo que el compromiso careció de eficacia jurídica.

b) En segundo lugar, porque el ulterior acuerdo alcanzado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid no constituyó una compraventa, ni directa ni indirecta, del derecho de superficie, sino una resolución anticipada de dicho derecho con abono de una indemnización compensatoria por el tiempo no disfrutado, lo que en modo alguno encaja en el supuesto de devengo de la comisión previsto en el contrato de exclusiva.

Partiendo de esta premisa, procede examinar ordenadamente los motivos de recurso.

2.2 Interpretación del contrato de mediación y devengo de honorarios

La apelante sostiene que, conforme al contrato de encargo de 8 de septiembre de 2018, el derecho al cobro de honorarios nació en el momento mismo de la firma del documento de compromiso de compraventa suscrito el 28 de noviembre de 2019 con la Embajada de la República de Ghana, siendo irrelevante, a estos efectos, la ulterior denegación de la autorización municipal. Aduce, en esencia, que La Juzgadora de instancia habría prescindido del tenor literal del contrato en contra del art. 1281 CC.

Tal planteamiento no puede acogerse.

En primer lugar, ha de partirse del contenido literal y completo del contrato de encargo, aportado como documento nº 3 de la demanda y transcrito en la sentencia de instancia. En lo que aquí interesa, el contrato estipuló que Izquierda Unida (el CLIENTE) autorizaba a Acrópolis (el AGENTE) a gestionar «CON CARÁCTER DE EXCLUSIVA, la venta del derecho de superficie del edificio titularidad de Izquierda Unida sita en Madrid en DIRECCION000»; así como que los honorarios serían el 3% del precio final acordado, y que «El AGENTE tendrá derecho al cobro íntegro de sus honorarios cuando la venta se produzca directa o indirectamente a través de EL AGENTE o de terceros»; y que, en materia de devengo y cobro de honorarios, se establecía:

«Una vez firmado por el CLIENTE bien el documento de reserva o de arras, se producirá el devengo y derecho de EL AGENTE.

COBRO DE HONORARIOS:

a) Los honorarios se abonarán a la firma de la escritura pública de compraventa.

b) A la firma de ARRAS, por acuerdo de las partes se puede abonar un porcentaje de los honorarios similar al porcentaje de abono de importe de la compraventa.

c) El devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa.»

Es cierto que el apartado c) recoge literalmente la expresión en la que se apoya la apelante. Sin embargo, esa cláusula no puede aislarse del marco completo del contrato, cuyo régimen general supedita el derecho a honorarios a que la venta llegue efectivamente a producirse, de manera que, si ésta no se perfecciona, el cliente no contrae obligación alguna de abonarlos. Además, dicha estipulación no puede interpretarse al margen del negocio jurídico específico que canalizó la operación, esto es, el contrato de compra y documento de reserva suscrito el 28 de noviembre de 2019 (documento nº 4 de la demanda), cuyo contenido -y en particular su condición suspensiva- condicionaba decisivamente la eficacia del compromiso y, con ella, cualquier eventual devengo de honorarios.

En efecto, el 28 de noviembre de 2019 la República de Ghana en Madrid e Izquierda Unida celebraron un contrato de reserva de venta, cuyo objeto era la compra a través de la intermediación de Acrópolis Asesores, S.L. del derecho de superficie sobre el inmueble de la DIRECCION000, por precio de 2.950.000 euros. En dicho contrato se incluyó, entre otras, la siguiente cláusula tercera:

«Dicha cesión del derecho de superficie debe ser autorizada por el Ayuntamiento de Madrid, para lo cual debe modificar el objeto y actualizar el canon.»

Y en la cláusula 7ª se fijó un plazo de vigencia de la reserva hasta el 1 de abril de 2020, dentro del cual vendedor y comprador «deberán otorgar la escritura pública de compraventa del derecho de superficie».

Finalmente, la cláusula 9ª, capital para el litigio, dispuso:

«El importe de la reserva será íntegramente devuelto al Comprador al término del plazo de vigencia de la reserva si, llegado dicho vencimiento, la escritura pública de compraventa no pudiera otorgarse por cualquier motivo ajeno a la parte Compradora, incluyendo la denegación de alguna de las autorizaciones de cambio de titular de derecho de superficie por parte del Ayuntamiento de Madrid, o la autorización de sede de la Embajada de Ghana por el Consejo de Ministros o ausencia de respuesta a las solicitudes de autorización a la fecha de vencimiento, salvo acuerdo de ampliación del plazo pactado entre las partes. La devolución del importe de la reserva a favor del Comprador será responsable la Agencia. En este caso, una vez devuelta la reserva al Comprador quedarán extinguidas entre las partes las relaciones contractuales derivadas del presente documento, sin tener nada que reclamarse entre sí.»

Huelga añadir que el Contrato de Reserva no fue suscrito únicamente por Izquierda Unida y la Embajada de Ghana, sino que también fue firmado por el representante de Acrópolis Asesores, S.L., incorporándose en el documento tanto su firma como el sello identificativo de la empresa. Tal circunstancia evidencia que la agencia conocía plenamente el contenido del contrato, sus condiciones -incluida la condición suspensiva relativa a la necesidad autorización municipal- y el alcance jurídico de los compromisos asumidos por las partes.

A la vista de este marco contractual -encargo de mediación y contrato de reserva-, no puede sostenerse que el art. 1281 CC obligue a esta Sala a desgajar la frase «el devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa» para atribuirle, de forma aislada y automática, el nacimiento de un derecho de comisión. Por el contrario, la interpretación ha de realizarse atendiendo al bloque negocial en su integridad y al contexto en el que se desenvolvió la operación, tal como pone de relieve la sentencia de instancia.

En efecto, los antecedentes de los que se hace eco la sentencia, y que no contradice la apelante, muestran que la situación económica que atravesaba IU hacía insostenible el mantenimiento, hasta su extinción natural, del derecho de superficie que le había sido concedido. Ello explica que el 18 de octubre de 2018 la formación política solicitara al Ayuntamiento la reversión anticipada del derecho, petición que fue denegada. Ya con anterioridad, como consta en el Expediente de Control de Patrimonio, en el año 2016 Izquierda Unida había solicitado autorización para ceder el derecho de superficie a diversas entidades financieras, con el fin de cancelar los préstamos garantizados con la propia sede, dentro de un Plan de Viabilidad Económica orientado a garantizar la sostenibilidad de la organización. En ese contexto, el Ayuntamiento recordó que el art. 172.1 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana establece que la adjudicación directa sólo era posible cuando los terrenos se destinasen a los fines previstos en los arts. 168 y 169, entre ellos la construcción de edificios públicos destinados a organismos oficiales, supuesto en el que precisamente encajaba el inmueble de DIRECCION000.

Este trasfondo documental, urbanístico y económico, que perfectamente recoge la sentencia, revela que la transmisión del derecho de superficie, al margen de lo pactado, estaba estrictamente condicionada a la autorización municipal, y que dicha exigencia era plenamente conocida por todas las partes, incluida la demandante, ahora apelante.

De ahí que resulte jurídicamente improcedente aislar una cláusula del contrato de encargo para sostener un devengo automático, prescindiendo del entramado de condicionantes legales y administrativos que determinaban la eficacia del negocio y, con ella, la eventual obligación de pago de honorarios.

El art. 1281 CC establece: «Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas».

La literalidad relevante no es la de una sola frase arrancada del contexto, sino la del conjunto de las cláusulas. Así lo recuerda el art. 1285 CC, al disponer que «Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas». Y el art. 1282 CC añade que, para juzgar de la intención de los contratantes, «deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato».

Por tanto, la Sala debe atender a tres planos estrechamente vinculados entre sí. Concretamente lo que las partes pactaron en el contrato de encargo, donde el derecho a honorarios se supeditó expresamente a que «la venta se produzca»; lo que concretaron en el contrato de reserva, que subordinó la venta a la preceptiva autorización municipal y previó la extinción de todas las relaciones jurídicas entre vendedor, comprador y agencia en caso de denegación, una vez devuelta la señal; y lo que realmente aconteció antes y después de la firma del documento de compromiso, esto es, la denegación de la autorización por el Ayuntamiento y la consiguiente devolución de la reserva, que dejó sin efecto el negocio y cerró cualquier posibilidad de devengo.

Consta en autos, y así lo recoge la sentencia apelada, que el 26 de noviembre de 2019 Izquierda Unida solicitó al Ayuntamiento de Madrid autorización expresa para ceder el derecho de superficie a favor del Gobierno de Ghana; y que, mediante Resolución de 23 de diciembre de 2019, dictada en el expediente de Control de Patrimonio nº NUM001 y notificada el 8 de enero de 2020, el Ayuntamiento denegó dicha autorización, manifestando «la voluntad de revertir el citado derecho de superficie» y justificando la decisión en que el edificio era «favorable a los intereses municipales para instalar algún tipo de dotación pública».

Esa denegación determinó, como también declara probado la sentencia, la resolución del contrato suscrito entre Izquierda Unida y la Embajada de Ghana, formalizada mediante documento de 30 de abril de 2020, en el que las partes reconocieron que, tras la decisión municipal, «se ha producido la resolución del citado contrato de compraventa prevista en su estipulación sexta, al devenir imposible la consecución de su objeto».

Y, conforme a la cláusula 9ª del contrato de reserva, la cantidad de 50.000 euros fue finalmente devuelta al comprador, quedando «extinguidas entre las partes las relaciones contractuales derivadas del presente documento, sin tener nada que reclamarse entre sí».

En este contexto, la lectura que propone la apelante del apartado c) del contrato de encargo no resulta compatible ni con el resto de las cláusulas, ni con el contrato de reserva, ni con los actos coetáneos y posteriores de las partes. Como se ha dicho, aceptar que el mero hecho de firmar el documento de compromiso devenga de manera automática la totalidad de los honorarios equivaldría, en la práctica, a prescindir de la condición suspensiva pactada y de la propia naturaleza del derecho de superficie, sometido legal y reglamentariamente a autorización municipal para su transmisión. Ello sería además contrario a lo dispuesto en el art. 1114 CC, conforme al cual las obligaciones sometidas a condición suspensiva sólo producen efectos cuando el acontecimiento condicionante llega efectivamente a cumplirse.

En realidad, la expresión «el devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa» debe entenderse en el sentido de que, si la operación llega a buen término, la firma del compromiso es el momento a partir del cual el agente puede considerar consolidado su derecho, que se hará efectivo con la escritura pública (apartado a). Pero cuando el propio contrato de reserva prevé, de forma expresa, que la falta de autorización municipal determinará la devolución de la señal y la extinción de las relaciones contractuales sin nada que reclamarse, no es posible afirmar que subsista, en tal escenario, un derecho autónomo del mediador a la comisión íntegra.

En suma, no se vulnera el art. 1281 CC al rechazar la interpretación fragmentaria que sostiene la apelante. Al contrario, la sentencia de instancia ha aplicado correctamente los arts. 1281, 1282 y 1285 CC, atendiendo a la literalidad de todas las cláusulas relevantes, a los contratos conexos y a la conducta posterior de las partes, para concluir que, al no haberse cumplido la condición suspensiva y haber quedado sin efecto el negocio con la Embajada de Ghana, no llegó a perfeccionarse la venta que constituye presupuesto ineludible del devengo de honorarios.

Esta conclusión resulta, además, plenamente coherente con la doctrina consolidada del Tribunal Supremo en materia de contrato de mediación o corretaje inmobiliario. Así lo recuerda, entre otras, la STS 228/2014, de 21 de mayo, que fija como doctrina «que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado». De acuerdo con esta doctrina, el derecho del mediador a la comisión surge únicamente cuando su intervención ha sido eficaz para la perfección del contrato cuya conclusión se le encomendó.

2.3 Incongruencia interna de la sentencia de instancia

El Tribunal Supremo ha reiterado en múltiples ocasiones -entre ellas, en la STS 194/2016, de 29 de marzo- que el principio de congruencia exige una correspondencia necesaria entre las pretensiones de las partes (petitum y causa petendi) y el fallo judicial. Tal y como explica dicha resolución, la incongruencia únicamente se produce cuando el órgano judicial concede más de lo pedido (ultra petita), resuelve sobre cuestiones no planteadas (extra petita) u omite pronunciarse sobre pretensiones formuladas (infra petita). Para apreciar si concurre alguno de estos supuestos, es imprescindible comparar el suplico de la demanda con la parte dispositiva de la resolución impugnada.

Realizada dicha comparación, esta Sala no advierte desajuste alguno. La demanda interesó exclusivamente el pago de la comisión íntegra del 3%, cifrada en 76.230 euros, y la sentencia de instancia se limitó a denegar exactamente esa pretensión, sin conceder más de lo pedido, sin pronunciarse sobre cuestiones ajenas al litigio y sin omitir ninguna solicitud.

Es importante subrayar que Acrópolis no ejercitó acción subsidiaria alguna dirigida a obtener una retribución por los trabajos efectivamente realizados; no pidió al juzgado que fijara una cantidad moderada o equitativa; y no aportó prueba que permitiera valorar económicamente su intervención al margen de la comisión pactada. Su reclamación fue, desde el inicio, una pretensión única y cerrada, estrictamente contractual, y sobre esa única pretensión se pronuncia la sentencia.

La apelante sostiene, sin embargo, que la Juzgadora habría reconocido implícitamente el derecho a honorarios al haber destacado, en su motivación, la diligencia del agente -su intervención en las reuniones, el contacto entre las partes, la preparación de documentos- e incluso al haber formulado una referencia abstracta a la equidad. Pero esta lectura no se corresponde con el verdadero sentido de la resolución. Prescindiendo además de que el derecho al cobro de honorarios se encuentra asociado al buen fin de la operación ( STS 228/2014, de 21 de mayo), circunstancia que aquí no concurre, el pasaje invocado no reconoce un derecho, ni introduce una nueva pretensión en el proceso; se trata de una consideración puramente argumentativa, formulada obiter dicta, inmediatamente neutralizada por la propia sentencia al recordar que la parte actora no ejercitó una acción alternativa y que no existe prueba que permita fijar cuantía alguna por dichas gestiones. En tal situación, un pronunciamiento en ese sentido habría supuesto incurrir en incongruencia extra petita, al resolver sobre una pretensión que no fue objeto de ejercicio procesal.

La sentencia de instancia es, por ello, plenamente coherente porque sin acción subsidiaria y sin prueba de cuantificación no cabe fijar una retribución distinta a la pedida y por otras razones, sin perjuicio de que ello se reclame en otro procedimiento, al que remite.

En definitiva, la sentencia da respuesta a todas las cuestiones planteadas, deniega exactamente lo pedido y mantiene un razonamiento lógico y lineal. No existe, por tanto, incongruencia interna ni contradicción alguna entre motivos y fallo.

2.4 Naturaleza del acuerdo de 11 de marzo de 2021 entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid

El tercer eje del recurso se centra en la calificación jurídica de la operación formalizada el 11 de marzo de 2021 entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid, que la sentencia reputa como escritura de resolución anticipada de mutuo acuerdo del derecho de superficie, con abono de una indemnización por el tiempo no disfrutado, mientras que la apelante sostiene que nos hallaríamos ante una compraventa encubierta, equivalente a una venta indirecta del inmueble que activaría el devengo de la comisión.

Tampoco aquí puede compartirse el planteamiento de la recurrente.

De un lado, resulta decisivo recordar que, tras la denegación de la autorización de cesión a favor de la embajada de Ghana, el Ayuntamiento manifestó expresamente la voluntad de revertir el citado derecho de superficie y denegó la petición de transmisión porque el edificio era idóneo para «instalar algún tipo de dotación pública». Esa decisión municipal enlaza directamente con el régimen originario del derecho de superficie, concedido en 1989 por el propio Ayuntamiento por un plazo de 75 años, con reversión final del edificio al patrimonio municipal.

La sentencia de instancia tiene por probado -y la oposición al recurso lo subraya- que desde 2016 Izquierda Unida venía explorando dos vías; bien la reversión anticipada del derecho o bien, en su defecto, una posible transmisión a terceros, en ambos casos bajo el paraguas de la necesaria autorización municipal. Ese escenario evidencia que la operación con el Ayuntamiento no surgió como una alternativa sobrevenida para eludir el pago de honorarios, sino como la culminación de una línea de actuación que ya estaba en la mesa con anterioridad incluso a la intervención de Acrópolis.

La escritura de 11 de marzo de 2021, aportada como documento nº 5 de la contestación a la demanda, recoge un acuerdo de resolución anticipada del derecho de superficie; esto es, de extinción del derecho real de Izquierda Unida antes del vencimiento del plazo inicialmente estipulado, con la consiguiente reversión de la construcción al Ayuntamiento y el abono a favor de Izquierda Unida de una cantidad que las partes califican expresamente como compensación por el tiempo de derecho no disfrutado.

La propia actora, en su demanda y en el recurso, reconoce que el Ayuntamiento no se limitó a recuperar el solar, sino que valoró el edificio y fijó una cantidad -2.124.031,52 euros- que la apelante identifica como «precio». Sin embargo, esa visión prescinde de un dato capital pues la reversión del derecho de superficie, sea al vencimiento del plazo, sea anticipadamente por acuerdo, lleva consigo necesariamente la incorporación al patrimonio del concedente de la edificación levantada, por lo que cualquier compensación económica que se pacte para anticipar ese efecto -en función del tiempo que resta de plazo o de las condiciones del pliego- no se configura jurídicamente como precio de compraventa de un bien ajeno, sino como compensación derivada de la extinción anticipada de un derecho real limitado.

Esa compensación tiene naturaleza indemnizatoria derivada de la extinción anticipada de un derecho real limitado, y no carácter sinalagmático propio de un contrato traslativo de dominio. Y aceptar la premisa de la apelante -esto es, que dicha compensación equivale a un precio de compraventa- conduciría a un auténtico contrasentido jurídico, pues implicaría negar al superficiario el derecho a ser indemnizado por el tiempo no disfrutado, que es precisamente la lógica y finalidad económica que la figura de la reversión anticipada persigue. La tesis de la apelante vacía de contenido el régimen jurídico de la reversión.

La apelante pone el acento en que hubo tasaciones previas (TINSA y otras), negociación sobre cuantías y un resultado final dentro de la horquilla de valoración, lo que a su juicio revelaría una auténtica transacción onerosa. Pero la existencia de una negociación económica no transforma, por sí sola, la naturaleza del negocio. Es perfectamente coherente con la figura de la resolución anticipada que las partes discutan el importe de la compensación, teniendo en cuenta valoraciones técnicas y el interés municipal en disponer del edificio.

No existe elemento probatorio que permita afirmar que el Ayuntamiento actuó como un tercero adquirente en el tráfico civil; antes bien, lo que resulta de la documentación es que ejerció su posición de titular del suelo y concedente del derecho de superficie, poniendo fin anticipadamente a éste.

Sobre esta base fáctica, la Sala comparte plenamente la conclusión de la sentencia de instancia sobre que no hubo venta -ni directa ni indirecta- del derecho de superficie, sino una resolución anticipada de dicho derecho. Y si no hubo venta, no puede activarse la cláusula del contrato de mediación de 8 de septiembre de 2018 que supedita el derecho al cobro íntegro de los honorarios a que «la venta se produzca directa o indirectamente a través del agente o de terceros».

La tesis de la compraventa simulada que sostiene la apelante se formula, además, sin ejercicio de acción alguna dirigida a impugnar la validez del negocio celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento, ni se acompaña de elementos objetivos que permitan sostener que dicho negocio encubre una causa distinta de la declarada. No basta con la mera sospecha o con la afirmación de que el resultado económico podría asemejarse al de una venta; es preciso demostrar que las partes actuaron con una finalidad defraudatoria, lo que no se desprende de las actuaciones.

En consecuencia, tampoco puede apreciarse el denunciado error en la valoración de la prueba dado que la sentencia de instancia otorga a la documentación aportada, incluida la escritura de 11 de marzo de 2021, un sentido razonable y coherente con el régimen jurídico del derecho de superficie y con la cronología de los hechos, y concluye, sin incurrir en arbitrariedad ni ilogicidad, que la operación con el Ayuntamiento no generó el devengo de la comisión de Acrópolis.

Por lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser desestimado íntegramente, con confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen a la apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No apreciamos circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda

La mercantil Acrópolis Asesores, S.L. (Acrópolis) presentó demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad por importe de 76.230 euros (IVA incluido) frente a Izquierda Unida Federal (IU).

Expuso que era una agencia inmobiliaria dedicada a la captación, gestión e intermediación en operaciones de venta, y que el 8 de septiembre de 2018 había suscrito con IU un «encargo de venta con carácter de exclusiva», cuyo objeto era la venta del derecho de superficie que la demandada tenía sobre el inmueble sito en DIRECCION000 de Madrid. En ese contrato se fijó un precio de venta de 2.955.000 euros y se pactó expresamente que Acrópolis tendría derecho al cobro íntegro de sus honorarios (3% IVA no incluido, del precio de venta) cuando la venta se produjera, directa o indirectamente, a través del agente o de terceros, añadiéndose que el devengo se produciría en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa.

En ejecución de ese encargo, Acrópolis contactó con la Embajada de la República de Ghana en Madrid, a la que presentó la oportunidad de adquisición. Fruto de sus gestiones, ambas partes -IU y la Embajada- suscribieron el 28 de noviembre de 2019 un «Contrato de Compra y Documento de Reserva de Inmueble», en el que pactaron un precio de 2.950.000 euros, y el comprador entregó 50.000 euros como señal a cuenta del precio, mediante transferencia o cheque nominativo a favor de Acrópolis como intermediario.

La actora entendió que, con esa firma y entrega de señal, se había perfeccionado el encargo de mediación y se había consolidado su derecho al cobro de los honorarios, dado que el contrato de corretaje quedaba cumplido en ese momento.

Expuso que el derecho de superficie provenía de un pliego de condiciones administrativas de 1989, por el cual el Ayuntamiento de Madrid había concedido al Partido Comunista de España un derecho de superficie a 75 años, con reversión automática al término del plazo. Posteriormente, el derecho fue transmitido en 1998 a IU, según acuerdo de la Gerencia Municipal de Urbanismo. Añadió que, conforme a un expediente de Control de Patrimonio de febrero de 2018, IU podía realizar gestiones para una posible cesión, quedando la autorización municipal reservada al momento de presentar una petición formal.

Relató Acrópolis que IU había intentado ya en octubre de 2018 revertir el derecho de superficie al Ayuntamiento, aportando incluso una tasación cercana a los 2,95 millones de euros, lo que evidenciaba su intención de desprenderse del derecho. Sin embargo, la solicitud fue denegada.

Acrópolis describió cómo había actuado como mediador principal entre IU y la Embajada de Ghana, incluso en la fase previa a la firma del contrato de reserva. Aportó correos electrónicos intercambiados con el abogado de la Embajada, don Apolonio, en los que se adjuntaban borradores del contrato de reserva, señalando con claridad la necesidad de autorización municipal. Tanto comprador como vendedor conocían esta exigencia y fueron -según afirmó- debidamente asesorados por Acrópolis.

Señaló que, pese a haber concluido el contrato con la Embajada, y pese a haber firmado el documento de reserva y entregado la señal, IU no avanzó en las gestiones ante el Ayuntamiento para obtener la autorización necesaria. En vista de ello, y entendiendo que sus honorarios estaban ya devengados, Acrópolis emitió la factura nº NUM000, de fecha 11 de marzo de 2021, por importe de 76.230 euros, remitida a IU por correo electrónico.

Explicó además que, aunque inicialmente le correspondía facturar sobre el precio pactado de 2.950.000 euros, decidió hacerlo sobre 2.100.000 euros, importe inferior y coincidente con la cuantía finalmente obtenida por IU del Ayuntamiento, todo ello por razones de buena fe y para no cargar a la demandada con un coste tan elevado. Señaló asimismo que había tenido ofertas alternativas superiores -por ejemplo, de 2.850.000 euros ofrecidos por un centro educativo- que también puso en conocimiento de IU.

Acrópolis resaltó que la Embajada de Ghana e IU firmaron el 30 de abril de 2020 un documento de resolución contractual, en el que ambas partes reconocían expresamente que habían formalizado un contrato de compraventa y que la frustración del negocio obedecía a la decisión del Ayuntamiento de revertir el derecho de superficie. La Embajada, finalmente, abandonó el inmueble y Acrópolis le devolvió los 50.000 euros, extremo acreditado con justificante bancario.

La actora añadió que, tras múltiples correos y un burofax no atendido por IU, se vio obligada a acudir a la vía judicial. También hizo constar que el inmueble había sido finalmente vendido al Ayuntamiento de Madrid por 2.100.000 euros, operación que -a su juicio- generaba igualmente el derecho a honorarios en virtud de la cláusula de devengo por venta directa o indirecta contenida en el encargo de exclusiva.

Por último, tras relatar todas las actuaciones de mediación realizadas, Acrópolis sostuvo que IU había incumplido el contrato de exclusividad, que los honorarios se habían devengado tanto por la perfección del contrato con la Embajada como por la posterior transmisión al Ayuntamiento, y que la demandada había actuado de mala fe al negar reiteradamente el pago. Por ello solicitó sentencia condenando a IU al abono de 76.230 euros, más intereses y costas.

1.2 Contestación de la demanda

Izquierda Unida Federal se opuso íntegramente a la reclamación de 76.230 euros en concepto de honorarios profesionales.

La demandada admitió la existencia del encargo de venta con carácter de exclusiva firmado el 8 de septiembre de 2018, cuyo objeto era la transmisión del derecho de superficie que ostentaba sobre el inmueble de la DIRECCION000 de Madrid. También reconoció que el contrato preveía que el agente tendría derecho al cobro de honorarios si la venta se producía directa o indirectamente, pero afirmó que no llegó a producirse ninguna venta, ni directa ni indirecta, ya que lo que finalmente aconteció fue la reversión del derecho de superficie al Ayuntamiento de Madrid, titular del suelo.

Explicó que desde 2016 IU había iniciado numerosas gestiones para lograr la extinción anticipada del derecho de superficie o su posible transmisión, debido a la difícil situación económica de la organización y al coste que suponía mantener un inmueble sobre el que no tenía la propiedad, sino solo un derecho de superficie sujeto a estrictas condiciones urbanísticas y funcionales.

IU relató que su primera opción había sido solicitar formalmente la reversión del derecho al Ayuntamiento, que en aquel momento fue rechazada. Después, dada la limitación de uso establecida en el pliego de condiciones -el edificio debía destinarse a sede de la formación política o actividad similar- barajó la posibilidad de ceder el derecho a un tercero, siempre con la imprescindible autorización municipal.

En este contexto, y ante la compleja situación jurídica del inmueble, IU recurrió a Acrópolis, siendo la persona que llevó a cabo las gestiones por parte de la actora don Bernardo, antiguo responsable de Finanzas de IU hasta 2014, perfectamente conocedor de las peculiaridades del derecho de superficie.

Con intervención de Acrópolis, se interesó la Embajada de Ghana en adquirir el derecho para instalar allí su sede. Se mantuvieron reuniones conjuntas ante el Ayuntamiento, a varias de las cuales acudió también don Bernardo. Los funcionarios municipales señalaron inicialmente que la actividad de una embajada podría ser compatible, pero insistieron -y todas las partes lo comprendieron- en que la operación era inviable sin la previa autorización formal del Ayuntamiento de Madrid, que debía pronunciarse sobre la cesión.

Destacó que el documento de reserva firmado el 29 de noviembre de 2019 entre IU y la Embajada contenía una condición suspensiva expresa, solicitada por IU, según la cual la operación solo tendría validez si el Ayuntamiento autorizaba la transmisión. Todas las partes conocían que tal autorización no se había concedido todavía en el momento de la firma. Además, la señal de 50.000 euros entregada por la Embajada quedó en depósito en Acrópolis, sin ser transferida a IU porque la operación no se había formalizado ni perfeccionado.

Pocos días después, el 11 de diciembre de 2019, el Ayuntamiento convocó a IU a una reunión y comunicó de forma expresa que no autorizaría la cesión a la Embajada de Ghana, indicando además que el inmueble debía mantenerse en el patrimonio municipal. Esta decisión fue notificada oficialmente el 8 de enero de 2020. La Embajada, plenamente consciente de la situación y atendiendo a la condición suspensiva, decidió desistir y buscar otro inmueble. IU comunicó todo ello inmediatamente al abogado de la Embajada.

Pese a esta denegación, Acrópolis insistió en mantener la operación, incluso después de hacerse evidente que era imposible obtener la autorización, retrasando además hasta julio de 2020 la devolución de la señal depositada.

Respecto del documento de 30 de abril de 2020 firmado entre IU y la Embajada, IU explicó que no era una resolución del contrato de compraventa, porque este nunca tuvo eficacia por incumplimiento de la condición suspensiva, sino un mero acuerdo práctico para ordenar el desalojo del edificio en el contexto de la pandemia y tras haberse frustrado la operación.

El 11 de marzo de 2021 IU formalizó con el Ayuntamiento una escritura pública de resolución anticipada del derecho de superficie, recibiendo una indemnización de 2.124.031,52 euros, pero insistió en que no hubo venta alguna y que la operación con el Ayuntamiento no aprovechó en absoluto las gestiones de Acrópolis. Se trató de una extinción anticipada del derecho, no de una transmisión onerosa.

IU sostuvo que la actora conocía perfectamente que el encargo estaba sujeto a condición suspensiva, que el contrato de reserva carecía de validez sin autorización, y que en consecuencia no se produjo el presupuesto esencial para devengar honorarios.

Finalmente, IU pidió la desestimación íntegra de la demanda, al no haberse celebrado la compraventa ni haberse producido una venta indirecta, y al no haber aprovechado IU las gestiones de Acrópolis para la resolución anticipada del derecho.

1.3 Sentencia de instancia

La sentencia nº 92/2024, de 26 de febrero, del Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid, desestimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la parte actora, al entender que la firma del documento de compromiso de compraventa no generó el devengo de honorarios porque dicho documento estaba sometido a una condición suspensiva -la preceptiva autorización del Ayuntamiento de Madrid para la transmisión del derecho de superficie- que nunca llegó a cumplirse, de modo que el compromiso careció de eficacia jurídica. La operación, por tanto, quedó frustrada antes de nacer, y con ella se extinguió la posibilidad misma de devengo de los honorarios de mediación.

Asimismo, la sentencia rechaza que el edificio hubiera sido vendido, directa o indirectamente, al Ayuntamiento de Madrid por 2.100.000 euros, de forma que pudiera activarse la comisión pactada. Considera que lo que realmente se produjo fue una resolución anticipada del derecho de superficie por la que se fijó una indemnización por el tiempo de derecho no disfrutado, y no un precio por la compraventa del inmueble. Por ello, la operación con el Ayuntamiento no constituyó una venta en los términos previstos en el encargo.

1.4 Recurso de apelación

Acrópolis Asesores, S.L. interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por los siguientes motivos:

a) Inaplicación errónea del art. 1281 CC porque la Juzgadora había aplicado indebidamente el art. 1285 CC (interpretación conjunta de cláusulas) en lugar de aplicar el art. 1281 CC, que impone respetar el sentido literal de las cláusulas cuando éstas son claras y no dejan lugar a dudas.

Sostuvo que la sentencia había errado al considerar que dentro del contrato de mediación existía una contradicción entre los apartados a) y c) -el primero referido al cobro de honorarios con la firma de la escritura pública y el segundo al devengo con la firma del documento de compromiso de compraventa-. El devengo, que es cuando nace el derecho a honorarios y estaba fijado expresamente en el apartado c), y el cobro, cuyo momento se situaba en la firma de la escritura pública (apartado a).

Expuso que esta distinción es habitual en el sector inmobiliario y no existía contradicción alguna entre ambas previsiones, sino una diferenciación temporal perfectamente válida y clara. Por tanto, debió aplicarse el art. 1281 CC y declararse devengados los honorarios al firmarse el documento de compromiso -acto que la sentencia reconocía expresamente que tuvo lugar-.

Asimismo, la apelante rechazó que existiera en el contrato de mediación una condición suspensiva vinculada a la autorización del Ayuntamiento. Afirmó que esa condición afectaba al perfeccionamiento de la compraventa, pero no al nacimiento del derecho a honorarios, que ya se había producido con la firma del documento contractual y la entrega de las arras.

b) Contradicciones de la Juzgadora e incongruencia interna de la sentencia porque se reconocía de manera expresa que el agente había cumplido su función de mediación, que había puesto en contacto al vendedor y al comprador, y que su trabajo había sido ejecutado con diligencia, llegándose a afirmar que, en aplicación del principio de estricta equidad, «deben ser abonados los honorarios realizados por el Agente por las actuaciones efectuadas en cumplimiento del encargo».

Según la apelante, este reconocimiento implicaba necesariamente admitir que los honorarios habían nacido y eran debidos. Sin embargo, el fallo desestimó la demanda y negó cualquier derecho a retribución, lo que -a juicio del recurrente- revelaba una incoherencia interna.

Subrayó que lo reclamado en la demanda no eran los honorarios íntegros derivados de la venta a la Embajada de Ghana, sino una cantidad reducida (76.230 euros) tomando como base el importe finalmente pactado entre IU y el Ayuntamiento, lo que representaba una rebaja aproximada del 30%. A su juicio, esta reducción demostraba que no se estaba reclamando más de lo justo, sino precisamente lo que correspondía a las gestiones efectivamente realizadas.

c) Error en la valoración de la prueba respecto de la naturaleza del acuerdo celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid formalizado en escritura pública el 11 de marzo de 2021. Y ello porque La Juzgadora consideró que dicho acuerdo constituía una resolución anticipada del derecho de superficie, con carácter meramente indemnizatorio. Sin embargo, la apelante sostuvo que la prueba documental y pericial demostraba que la operación fue, en realidad, una compraventa encubierta, disfrazada bajo la fórmula de la reversión para eludir el pago de honorarios a Acrópolis.

Puso de manifiesto, en primer lugar, que el Ayuntamiento negoció el precio con Izquierda Unida, lo que descartaba por completo la existencia de una reversión automática. A ello añadió que existieron tasaciones previas, entre ellas una valoración de TINSA, que situaba el valor del edificio en una horquilla aproximada de 2,05 a 2,57 millones de euros. Tras ese proceso de ofertas y contraofertas, ambas partes acordaron finalmente un precio de 2.124.031,52 euros, cifra que -según la recurrente- sólo podía explicarse en el marco de una verdadera transacción onerosa, y no como una mera indemnización objetiva por el tiempo de derecho no disfrutado. Subrayó además que el Ayuntamiento no pretendía recuperar simplemente el solar, sino adquirir la construcción existente para destinarla a uso de servicios municipales. Esta orientación y el modo en que se fijó la contraprestación demostraban, a juicio de la apelante, que la operación giraba en torno al valor real del edificio y no al canon residual del derecho de superficie, lo que la alejaba del esquema propio de la reversión anticipada prevista en el pliego.

Por todo ello, defendió que la operación equivalía económicamente a una compraventa, aunque se presentara bajo la apariencia formal de una resolución anticipada, y que constituía, en consecuencia, una venta indirecta del inmueble que debía activar la cláusula de devengo prevista en el contrato de exclusiva.

d) Incorrecta imposición de costas a Acrópolis Asesores pese a que -según la apelante- no existía mala fe en la interposición de la demanda y, además, la sentencia yerra en su totalidad, por lo que sería ajustado a Derecho, dictar otra resolución que acuerde revocar la sentencia que se recurre y dictar otra en su lugar, admitiendo la demanda interpuesta con expresa condena en costas a la parte contraria.

1.5 Oposición al recurso

Izquierda Unida Federal presentó su escrito de oposición al recurso de apelación en el que adujo que la sentencia había interpretado correctamente el contrato y los hechos probados recordando que estaba plenamente acreditado que IU había encargado a Acrópolis, el 8 de septiembre de 2018, la búsqueda de un posible adquirente del derecho de superficie del inmueble de la DIRECCION000. También estaba acreditado que el contrato establecía que los honorarios del agente sólo se devengarían si la venta llegaba a producirse, lo cual nunca ocurrió. A su juicio la sentencia había interpretado correctamente el contrato, no sólo a la luz del art. 1281 CC, sino mediante una interpretación conjunta conforme a los arts. 1281, 1282, 1285 y 1288 CC, que permitían reconstruir la intención real de las partes. Esa interpretación llevaba inequívocamente a entender que la autorización del Ayuntamiento de Madrid era un presupuesto imprescindible para cualquier transmisión del derecho de superficie, un extremo que no sólo constaba en el título concesional, sino que era perfectamente conocido por todas las partes, incluida Acrópolis. Esa autorización nunca se concedió, tal como figuraba en la prueba documental y como ratificó en juicio el Director General de Gestión Urbanística, don Obdulio. Y sin autorización municipal, la operación era inviable jurídicamente, y por tanto no pudo nacer derecho alguno a honorarios, tal como estableció la sentencia con pleno acierto.

IU rechazó de forma categórica la tesis de que la reversión acordada con el Ayuntamiento habría encubierto una compraventa simulada. Subrayó que toda transmisión del derecho de superficie requería necesariamente autorización municipal, requisito que no sólo constaba en el título concesional, sino que era plenamente conocido por Acrópolis, que había participado en varias reuniones con los responsables del Ayuntamiento. Recordó también que la denegación de la autorización fue una decisión estrictamente administrativa, adoptada al margen de IU y ajena por completo a su voluntad. Una vez denegada dicha autorización y resuelto el compromiso firmado con la Embajada de Ghana, el Ayuntamiento inició de oficio el expediente de reversión del derecho de superficie, que concluyó con una resolución anticipada que IU aceptó conforme al procedimiento previsto. Pretender -añadió la apelada- que IU hubiera podido influir en el Ayuntamiento para forzar esa reversión con la única finalidad de eludir el pago de los honorarios carecía de todo fundamento y caía por su propio peso.

Recordó que IU llevaba desde 2016 realizando gestiones para resolver la situación del inmueble. Primero solicitando la reversión, posteriormente explorando la posibilidad de una cesión. El derecho estaba sujeto a fuertes limitaciones urbanísticas que condicionaban cualquier operación. Acrópolis actuó en este encargo a través de don Bernardo, antiguo responsable de Finanzas de IU, plenamente conocedor de estas limitaciones. La valoración del edificio, añadió, fue costeada por IU y no por Acrópolis, extremo que la apelante no había acreditado documentalmente. El documento de señal firmado con la Embajada el 29 de noviembre de 2019 incluía expresamente la condición suspensiva de la autorización municipal. Todas las partes sabían que el Ayuntamiento no había respondido a la solicitud. La señal, además, quedó en depósito en la cuenta de Acrópolis, sin entregarse jamás a IU. Por ello, era evidente que la operación carecía de eficacia mientras no se obtuviera la autorización, de modo que ningún devengo pudo producirse.

Destacó que la reversión anticipada del derecho de superficie fue formalizada en escritura pública el 11 de marzo de 2021, debidamente acreditada documentalmente y corroborada mediante testifical. El acto quedó inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que demostraba su publicidad y transparencia.

Por todo ello, concluyó que no concurrían los presupuestos para el devengo de honorarios, al no haberse perfeccionado ni consumado ninguna transmisión del derecho de superficie.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

2.1 Ámbito de decisión

Delimitados en el fundamento anterior los motivos del recurso, conforme al art. 465.5 LEC, la controversia en esta alzada se articula en torno a tres cuestiones esenciales: (i) la supuesta inaplicación errónea del art. 1281 CC en la interpretación del contrato de mediación; (ii) la existencia de una pretendida incongruencia interna en la sentencia de instancia; y (iii) un supuesto error en la valoración de la prueba en lo relativo a la naturaleza del acuerdo celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid, formalizado en escritura pública el 11 de marzo de 2021.

Ahora bien, no debe perderse de vista que el litigio se contrae a una reclamación de cantidad, y que lo que en realidad se dilucida es si Acrópolis Asesores, S.L. ostentaba o no derecho al cobro de los honorarios que reclama. Esta cuestión central fue resuelta negativamente por la sentencia apelada por dos razones que no se excluyen entre sí:

a) En primer lugar, porque la firma del documento de compromiso de compraventa con la Embajada de Ghana no generó el devengo de honorarios al encontrarse dicho negocio sometido a una condición suspensiva -la preceptiva autorización del Ayuntamiento de Madrid para la transmisión del derecho de superficie- que nunca llegó a cumplirse, de modo que el compromiso careció de eficacia jurídica.

b) En segundo lugar, porque el ulterior acuerdo alcanzado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid no constituyó una compraventa, ni directa ni indirecta, del derecho de superficie, sino una resolución anticipada de dicho derecho con abono de una indemnización compensatoria por el tiempo no disfrutado, lo que en modo alguno encaja en el supuesto de devengo de la comisión previsto en el contrato de exclusiva.

Partiendo de esta premisa, procede examinar ordenadamente los motivos de recurso.

2.2 Interpretación del contrato de mediación y devengo de honorarios

La apelante sostiene que, conforme al contrato de encargo de 8 de septiembre de 2018, el derecho al cobro de honorarios nació en el momento mismo de la firma del documento de compromiso de compraventa suscrito el 28 de noviembre de 2019 con la Embajada de la República de Ghana, siendo irrelevante, a estos efectos, la ulterior denegación de la autorización municipal. Aduce, en esencia, que La Juzgadora de instancia habría prescindido del tenor literal del contrato en contra del art. 1281 CC.

Tal planteamiento no puede acogerse.

En primer lugar, ha de partirse del contenido literal y completo del contrato de encargo, aportado como documento nº 3 de la demanda y transcrito en la sentencia de instancia. En lo que aquí interesa, el contrato estipuló que Izquierda Unida (el CLIENTE) autorizaba a Acrópolis (el AGENTE) a gestionar «CON CARÁCTER DE EXCLUSIVA, la venta del derecho de superficie del edificio titularidad de Izquierda Unida sita en Madrid en DIRECCION000»; así como que los honorarios serían el 3% del precio final acordado, y que «El AGENTE tendrá derecho al cobro íntegro de sus honorarios cuando la venta se produzca directa o indirectamente a través de EL AGENTE o de terceros»; y que, en materia de devengo y cobro de honorarios, se establecía:

«Una vez firmado por el CLIENTE bien el documento de reserva o de arras, se producirá el devengo y derecho de EL AGENTE.

COBRO DE HONORARIOS:

a) Los honorarios se abonarán a la firma de la escritura pública de compraventa.

b) A la firma de ARRAS, por acuerdo de las partes se puede abonar un porcentaje de los honorarios similar al porcentaje de abono de importe de la compraventa.

c) El devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa.»

Es cierto que el apartado c) recoge literalmente la expresión en la que se apoya la apelante. Sin embargo, esa cláusula no puede aislarse del marco completo del contrato, cuyo régimen general supedita el derecho a honorarios a que la venta llegue efectivamente a producirse, de manera que, si ésta no se perfecciona, el cliente no contrae obligación alguna de abonarlos. Además, dicha estipulación no puede interpretarse al margen del negocio jurídico específico que canalizó la operación, esto es, el contrato de compra y documento de reserva suscrito el 28 de noviembre de 2019 (documento nº 4 de la demanda), cuyo contenido -y en particular su condición suspensiva- condicionaba decisivamente la eficacia del compromiso y, con ella, cualquier eventual devengo de honorarios.

En efecto, el 28 de noviembre de 2019 la República de Ghana en Madrid e Izquierda Unida celebraron un contrato de reserva de venta, cuyo objeto era la compra a través de la intermediación de Acrópolis Asesores, S.L. del derecho de superficie sobre el inmueble de la DIRECCION000, por precio de 2.950.000 euros. En dicho contrato se incluyó, entre otras, la siguiente cláusula tercera:

«Dicha cesión del derecho de superficie debe ser autorizada por el Ayuntamiento de Madrid, para lo cual debe modificar el objeto y actualizar el canon.»

Y en la cláusula 7ª se fijó un plazo de vigencia de la reserva hasta el 1 de abril de 2020, dentro del cual vendedor y comprador «deberán otorgar la escritura pública de compraventa del derecho de superficie».

Finalmente, la cláusula 9ª, capital para el litigio, dispuso:

«El importe de la reserva será íntegramente devuelto al Comprador al término del plazo de vigencia de la reserva si, llegado dicho vencimiento, la escritura pública de compraventa no pudiera otorgarse por cualquier motivo ajeno a la parte Compradora, incluyendo la denegación de alguna de las autorizaciones de cambio de titular de derecho de superficie por parte del Ayuntamiento de Madrid, o la autorización de sede de la Embajada de Ghana por el Consejo de Ministros o ausencia de respuesta a las solicitudes de autorización a la fecha de vencimiento, salvo acuerdo de ampliación del plazo pactado entre las partes. La devolución del importe de la reserva a favor del Comprador será responsable la Agencia. En este caso, una vez devuelta la reserva al Comprador quedarán extinguidas entre las partes las relaciones contractuales derivadas del presente documento, sin tener nada que reclamarse entre sí.»

Huelga añadir que el Contrato de Reserva no fue suscrito únicamente por Izquierda Unida y la Embajada de Ghana, sino que también fue firmado por el representante de Acrópolis Asesores, S.L., incorporándose en el documento tanto su firma como el sello identificativo de la empresa. Tal circunstancia evidencia que la agencia conocía plenamente el contenido del contrato, sus condiciones -incluida la condición suspensiva relativa a la necesidad autorización municipal- y el alcance jurídico de los compromisos asumidos por las partes.

A la vista de este marco contractual -encargo de mediación y contrato de reserva-, no puede sostenerse que el art. 1281 CC obligue a esta Sala a desgajar la frase «el devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa» para atribuirle, de forma aislada y automática, el nacimiento de un derecho de comisión. Por el contrario, la interpretación ha de realizarse atendiendo al bloque negocial en su integridad y al contexto en el que se desenvolvió la operación, tal como pone de relieve la sentencia de instancia.

En efecto, los antecedentes de los que se hace eco la sentencia, y que no contradice la apelante, muestran que la situación económica que atravesaba IU hacía insostenible el mantenimiento, hasta su extinción natural, del derecho de superficie que le había sido concedido. Ello explica que el 18 de octubre de 2018 la formación política solicitara al Ayuntamiento la reversión anticipada del derecho, petición que fue denegada. Ya con anterioridad, como consta en el Expediente de Control de Patrimonio, en el año 2016 Izquierda Unida había solicitado autorización para ceder el derecho de superficie a diversas entidades financieras, con el fin de cancelar los préstamos garantizados con la propia sede, dentro de un Plan de Viabilidad Económica orientado a garantizar la sostenibilidad de la organización. En ese contexto, el Ayuntamiento recordó que el art. 172.1 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana establece que la adjudicación directa sólo era posible cuando los terrenos se destinasen a los fines previstos en los arts. 168 y 169, entre ellos la construcción de edificios públicos destinados a organismos oficiales, supuesto en el que precisamente encajaba el inmueble de DIRECCION000.

Este trasfondo documental, urbanístico y económico, que perfectamente recoge la sentencia, revela que la transmisión del derecho de superficie, al margen de lo pactado, estaba estrictamente condicionada a la autorización municipal, y que dicha exigencia era plenamente conocida por todas las partes, incluida la demandante, ahora apelante.

De ahí que resulte jurídicamente improcedente aislar una cláusula del contrato de encargo para sostener un devengo automático, prescindiendo del entramado de condicionantes legales y administrativos que determinaban la eficacia del negocio y, con ella, la eventual obligación de pago de honorarios.

El art. 1281 CC establece: «Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas».

La literalidad relevante no es la de una sola frase arrancada del contexto, sino la del conjunto de las cláusulas. Así lo recuerda el art. 1285 CC, al disponer que «Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas». Y el art. 1282 CC añade que, para juzgar de la intención de los contratantes, «deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato».

Por tanto, la Sala debe atender a tres planos estrechamente vinculados entre sí. Concretamente lo que las partes pactaron en el contrato de encargo, donde el derecho a honorarios se supeditó expresamente a que «la venta se produzca»; lo que concretaron en el contrato de reserva, que subordinó la venta a la preceptiva autorización municipal y previó la extinción de todas las relaciones jurídicas entre vendedor, comprador y agencia en caso de denegación, una vez devuelta la señal; y lo que realmente aconteció antes y después de la firma del documento de compromiso, esto es, la denegación de la autorización por el Ayuntamiento y la consiguiente devolución de la reserva, que dejó sin efecto el negocio y cerró cualquier posibilidad de devengo.

Consta en autos, y así lo recoge la sentencia apelada, que el 26 de noviembre de 2019 Izquierda Unida solicitó al Ayuntamiento de Madrid autorización expresa para ceder el derecho de superficie a favor del Gobierno de Ghana; y que, mediante Resolución de 23 de diciembre de 2019, dictada en el expediente de Control de Patrimonio nº NUM001 y notificada el 8 de enero de 2020, el Ayuntamiento denegó dicha autorización, manifestando «la voluntad de revertir el citado derecho de superficie» y justificando la decisión en que el edificio era «favorable a los intereses municipales para instalar algún tipo de dotación pública».

Esa denegación determinó, como también declara probado la sentencia, la resolución del contrato suscrito entre Izquierda Unida y la Embajada de Ghana, formalizada mediante documento de 30 de abril de 2020, en el que las partes reconocieron que, tras la decisión municipal, «se ha producido la resolución del citado contrato de compraventa prevista en su estipulación sexta, al devenir imposible la consecución de su objeto».

Y, conforme a la cláusula 9ª del contrato de reserva, la cantidad de 50.000 euros fue finalmente devuelta al comprador, quedando «extinguidas entre las partes las relaciones contractuales derivadas del presente documento, sin tener nada que reclamarse entre sí».

En este contexto, la lectura que propone la apelante del apartado c) del contrato de encargo no resulta compatible ni con el resto de las cláusulas, ni con el contrato de reserva, ni con los actos coetáneos y posteriores de las partes. Como se ha dicho, aceptar que el mero hecho de firmar el documento de compromiso devenga de manera automática la totalidad de los honorarios equivaldría, en la práctica, a prescindir de la condición suspensiva pactada y de la propia naturaleza del derecho de superficie, sometido legal y reglamentariamente a autorización municipal para su transmisión. Ello sería además contrario a lo dispuesto en el art. 1114 CC, conforme al cual las obligaciones sometidas a condición suspensiva sólo producen efectos cuando el acontecimiento condicionante llega efectivamente a cumplirse.

En realidad, la expresión «el devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa» debe entenderse en el sentido de que, si la operación llega a buen término, la firma del compromiso es el momento a partir del cual el agente puede considerar consolidado su derecho, que se hará efectivo con la escritura pública (apartado a). Pero cuando el propio contrato de reserva prevé, de forma expresa, que la falta de autorización municipal determinará la devolución de la señal y la extinción de las relaciones contractuales sin nada que reclamarse, no es posible afirmar que subsista, en tal escenario, un derecho autónomo del mediador a la comisión íntegra.

En suma, no se vulnera el art. 1281 CC al rechazar la interpretación fragmentaria que sostiene la apelante. Al contrario, la sentencia de instancia ha aplicado correctamente los arts. 1281, 1282 y 1285 CC, atendiendo a la literalidad de todas las cláusulas relevantes, a los contratos conexos y a la conducta posterior de las partes, para concluir que, al no haberse cumplido la condición suspensiva y haber quedado sin efecto el negocio con la Embajada de Ghana, no llegó a perfeccionarse la venta que constituye presupuesto ineludible del devengo de honorarios.

Esta conclusión resulta, además, plenamente coherente con la doctrina consolidada del Tribunal Supremo en materia de contrato de mediación o corretaje inmobiliario. Así lo recuerda, entre otras, la STS 228/2014, de 21 de mayo, que fija como doctrina «que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado». De acuerdo con esta doctrina, el derecho del mediador a la comisión surge únicamente cuando su intervención ha sido eficaz para la perfección del contrato cuya conclusión se le encomendó.

2.3 Incongruencia interna de la sentencia de instancia

El Tribunal Supremo ha reiterado en múltiples ocasiones -entre ellas, en la STS 194/2016, de 29 de marzo- que el principio de congruencia exige una correspondencia necesaria entre las pretensiones de las partes (petitum y causa petendi) y el fallo judicial. Tal y como explica dicha resolución, la incongruencia únicamente se produce cuando el órgano judicial concede más de lo pedido (ultra petita), resuelve sobre cuestiones no planteadas (extra petita) u omite pronunciarse sobre pretensiones formuladas (infra petita). Para apreciar si concurre alguno de estos supuestos, es imprescindible comparar el suplico de la demanda con la parte dispositiva de la resolución impugnada.

Realizada dicha comparación, esta Sala no advierte desajuste alguno. La demanda interesó exclusivamente el pago de la comisión íntegra del 3%, cifrada en 76.230 euros, y la sentencia de instancia se limitó a denegar exactamente esa pretensión, sin conceder más de lo pedido, sin pronunciarse sobre cuestiones ajenas al litigio y sin omitir ninguna solicitud.

Es importante subrayar que Acrópolis no ejercitó acción subsidiaria alguna dirigida a obtener una retribución por los trabajos efectivamente realizados; no pidió al juzgado que fijara una cantidad moderada o equitativa; y no aportó prueba que permitiera valorar económicamente su intervención al margen de la comisión pactada. Su reclamación fue, desde el inicio, una pretensión única y cerrada, estrictamente contractual, y sobre esa única pretensión se pronuncia la sentencia.

La apelante sostiene, sin embargo, que la Juzgadora habría reconocido implícitamente el derecho a honorarios al haber destacado, en su motivación, la diligencia del agente -su intervención en las reuniones, el contacto entre las partes, la preparación de documentos- e incluso al haber formulado una referencia abstracta a la equidad. Pero esta lectura no se corresponde con el verdadero sentido de la resolución. Prescindiendo además de que el derecho al cobro de honorarios se encuentra asociado al buen fin de la operación ( STS 228/2014, de 21 de mayo), circunstancia que aquí no concurre, el pasaje invocado no reconoce un derecho, ni introduce una nueva pretensión en el proceso; se trata de una consideración puramente argumentativa, formulada obiter dicta, inmediatamente neutralizada por la propia sentencia al recordar que la parte actora no ejercitó una acción alternativa y que no existe prueba que permita fijar cuantía alguna por dichas gestiones. En tal situación, un pronunciamiento en ese sentido habría supuesto incurrir en incongruencia extra petita, al resolver sobre una pretensión que no fue objeto de ejercicio procesal.

La sentencia de instancia es, por ello, plenamente coherente porque sin acción subsidiaria y sin prueba de cuantificación no cabe fijar una retribución distinta a la pedida y por otras razones, sin perjuicio de que ello se reclame en otro procedimiento, al que remite.

En definitiva, la sentencia da respuesta a todas las cuestiones planteadas, deniega exactamente lo pedido y mantiene un razonamiento lógico y lineal. No existe, por tanto, incongruencia interna ni contradicción alguna entre motivos y fallo.

2.4 Naturaleza del acuerdo de 11 de marzo de 2021 entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid

El tercer eje del recurso se centra en la calificación jurídica de la operación formalizada el 11 de marzo de 2021 entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid, que la sentencia reputa como escritura de resolución anticipada de mutuo acuerdo del derecho de superficie, con abono de una indemnización por el tiempo no disfrutado, mientras que la apelante sostiene que nos hallaríamos ante una compraventa encubierta, equivalente a una venta indirecta del inmueble que activaría el devengo de la comisión.

Tampoco aquí puede compartirse el planteamiento de la recurrente.

De un lado, resulta decisivo recordar que, tras la denegación de la autorización de cesión a favor de la embajada de Ghana, el Ayuntamiento manifestó expresamente la voluntad de revertir el citado derecho de superficie y denegó la petición de transmisión porque el edificio era idóneo para «instalar algún tipo de dotación pública». Esa decisión municipal enlaza directamente con el régimen originario del derecho de superficie, concedido en 1989 por el propio Ayuntamiento por un plazo de 75 años, con reversión final del edificio al patrimonio municipal.

La sentencia de instancia tiene por probado -y la oposición al recurso lo subraya- que desde 2016 Izquierda Unida venía explorando dos vías; bien la reversión anticipada del derecho o bien, en su defecto, una posible transmisión a terceros, en ambos casos bajo el paraguas de la necesaria autorización municipal. Ese escenario evidencia que la operación con el Ayuntamiento no surgió como una alternativa sobrevenida para eludir el pago de honorarios, sino como la culminación de una línea de actuación que ya estaba en la mesa con anterioridad incluso a la intervención de Acrópolis.

La escritura de 11 de marzo de 2021, aportada como documento nº 5 de la contestación a la demanda, recoge un acuerdo de resolución anticipada del derecho de superficie; esto es, de extinción del derecho real de Izquierda Unida antes del vencimiento del plazo inicialmente estipulado, con la consiguiente reversión de la construcción al Ayuntamiento y el abono a favor de Izquierda Unida de una cantidad que las partes califican expresamente como compensación por el tiempo de derecho no disfrutado.

La propia actora, en su demanda y en el recurso, reconoce que el Ayuntamiento no se limitó a recuperar el solar, sino que valoró el edificio y fijó una cantidad -2.124.031,52 euros- que la apelante identifica como «precio». Sin embargo, esa visión prescinde de un dato capital pues la reversión del derecho de superficie, sea al vencimiento del plazo, sea anticipadamente por acuerdo, lleva consigo necesariamente la incorporación al patrimonio del concedente de la edificación levantada, por lo que cualquier compensación económica que se pacte para anticipar ese efecto -en función del tiempo que resta de plazo o de las condiciones del pliego- no se configura jurídicamente como precio de compraventa de un bien ajeno, sino como compensación derivada de la extinción anticipada de un derecho real limitado.

Esa compensación tiene naturaleza indemnizatoria derivada de la extinción anticipada de un derecho real limitado, y no carácter sinalagmático propio de un contrato traslativo de dominio. Y aceptar la premisa de la apelante -esto es, que dicha compensación equivale a un precio de compraventa- conduciría a un auténtico contrasentido jurídico, pues implicaría negar al superficiario el derecho a ser indemnizado por el tiempo no disfrutado, que es precisamente la lógica y finalidad económica que la figura de la reversión anticipada persigue. La tesis de la apelante vacía de contenido el régimen jurídico de la reversión.

La apelante pone el acento en que hubo tasaciones previas (TINSA y otras), negociación sobre cuantías y un resultado final dentro de la horquilla de valoración, lo que a su juicio revelaría una auténtica transacción onerosa. Pero la existencia de una negociación económica no transforma, por sí sola, la naturaleza del negocio. Es perfectamente coherente con la figura de la resolución anticipada que las partes discutan el importe de la compensación, teniendo en cuenta valoraciones técnicas y el interés municipal en disponer del edificio.

No existe elemento probatorio que permita afirmar que el Ayuntamiento actuó como un tercero adquirente en el tráfico civil; antes bien, lo que resulta de la documentación es que ejerció su posición de titular del suelo y concedente del derecho de superficie, poniendo fin anticipadamente a éste.

Sobre esta base fáctica, la Sala comparte plenamente la conclusión de la sentencia de instancia sobre que no hubo venta -ni directa ni indirecta- del derecho de superficie, sino una resolución anticipada de dicho derecho. Y si no hubo venta, no puede activarse la cláusula del contrato de mediación de 8 de septiembre de 2018 que supedita el derecho al cobro íntegro de los honorarios a que «la venta se produzca directa o indirectamente a través del agente o de terceros».

La tesis de la compraventa simulada que sostiene la apelante se formula, además, sin ejercicio de acción alguna dirigida a impugnar la validez del negocio celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento, ni se acompaña de elementos objetivos que permitan sostener que dicho negocio encubre una causa distinta de la declarada. No basta con la mera sospecha o con la afirmación de que el resultado económico podría asemejarse al de una venta; es preciso demostrar que las partes actuaron con una finalidad defraudatoria, lo que no se desprende de las actuaciones.

En consecuencia, tampoco puede apreciarse el denunciado error en la valoración de la prueba dado que la sentencia de instancia otorga a la documentación aportada, incluida la escritura de 11 de marzo de 2021, un sentido razonable y coherente con el régimen jurídico del derecho de superficie y con la cronología de los hechos, y concluye, sin incurrir en arbitrariedad ni ilogicidad, que la operación con el Ayuntamiento no generó el devengo de la comisión de Acrópolis.

Por lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser desestimado íntegramente, con confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen a la apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No apreciamos circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado

PRIMERO.- Antecedentes y motivos del recurso

1.1 Demanda

La mercantil Acrópolis Asesores, S.L. (Acrópolis) presentó demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad por importe de 76.230 euros (IVA incluido) frente a Izquierda Unida Federal (IU).

Expuso que era una agencia inmobiliaria dedicada a la captación, gestión e intermediación en operaciones de venta, y que el 8 de septiembre de 2018 había suscrito con IU un «encargo de venta con carácter de exclusiva», cuyo objeto era la venta del derecho de superficie que la demandada tenía sobre el inmueble sito en DIRECCION000 de Madrid. En ese contrato se fijó un precio de venta de 2.955.000 euros y se pactó expresamente que Acrópolis tendría derecho al cobro íntegro de sus honorarios (3% IVA no incluido, del precio de venta) cuando la venta se produjera, directa o indirectamente, a través del agente o de terceros, añadiéndose que el devengo se produciría en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa.

En ejecución de ese encargo, Acrópolis contactó con la Embajada de la República de Ghana en Madrid, a la que presentó la oportunidad de adquisición. Fruto de sus gestiones, ambas partes -IU y la Embajada- suscribieron el 28 de noviembre de 2019 un «Contrato de Compra y Documento de Reserva de Inmueble», en el que pactaron un precio de 2.950.000 euros, y el comprador entregó 50.000 euros como señal a cuenta del precio, mediante transferencia o cheque nominativo a favor de Acrópolis como intermediario.

La actora entendió que, con esa firma y entrega de señal, se había perfeccionado el encargo de mediación y se había consolidado su derecho al cobro de los honorarios, dado que el contrato de corretaje quedaba cumplido en ese momento.

Expuso que el derecho de superficie provenía de un pliego de condiciones administrativas de 1989, por el cual el Ayuntamiento de Madrid había concedido al Partido Comunista de España un derecho de superficie a 75 años, con reversión automática al término del plazo. Posteriormente, el derecho fue transmitido en 1998 a IU, según acuerdo de la Gerencia Municipal de Urbanismo. Añadió que, conforme a un expediente de Control de Patrimonio de febrero de 2018, IU podía realizar gestiones para una posible cesión, quedando la autorización municipal reservada al momento de presentar una petición formal.

Relató Acrópolis que IU había intentado ya en octubre de 2018 revertir el derecho de superficie al Ayuntamiento, aportando incluso una tasación cercana a los 2,95 millones de euros, lo que evidenciaba su intención de desprenderse del derecho. Sin embargo, la solicitud fue denegada.

Acrópolis describió cómo había actuado como mediador principal entre IU y la Embajada de Ghana, incluso en la fase previa a la firma del contrato de reserva. Aportó correos electrónicos intercambiados con el abogado de la Embajada, don Apolonio, en los que se adjuntaban borradores del contrato de reserva, señalando con claridad la necesidad de autorización municipal. Tanto comprador como vendedor conocían esta exigencia y fueron -según afirmó- debidamente asesorados por Acrópolis.

Señaló que, pese a haber concluido el contrato con la Embajada, y pese a haber firmado el documento de reserva y entregado la señal, IU no avanzó en las gestiones ante el Ayuntamiento para obtener la autorización necesaria. En vista de ello, y entendiendo que sus honorarios estaban ya devengados, Acrópolis emitió la factura nº NUM000, de fecha 11 de marzo de 2021, por importe de 76.230 euros, remitida a IU por correo electrónico.

Explicó además que, aunque inicialmente le correspondía facturar sobre el precio pactado de 2.950.000 euros, decidió hacerlo sobre 2.100.000 euros, importe inferior y coincidente con la cuantía finalmente obtenida por IU del Ayuntamiento, todo ello por razones de buena fe y para no cargar a la demandada con un coste tan elevado. Señaló asimismo que había tenido ofertas alternativas superiores -por ejemplo, de 2.850.000 euros ofrecidos por un centro educativo- que también puso en conocimiento de IU.

Acrópolis resaltó que la Embajada de Ghana e IU firmaron el 30 de abril de 2020 un documento de resolución contractual, en el que ambas partes reconocían expresamente que habían formalizado un contrato de compraventa y que la frustración del negocio obedecía a la decisión del Ayuntamiento de revertir el derecho de superficie. La Embajada, finalmente, abandonó el inmueble y Acrópolis le devolvió los 50.000 euros, extremo acreditado con justificante bancario.

La actora añadió que, tras múltiples correos y un burofax no atendido por IU, se vio obligada a acudir a la vía judicial. También hizo constar que el inmueble había sido finalmente vendido al Ayuntamiento de Madrid por 2.100.000 euros, operación que -a su juicio- generaba igualmente el derecho a honorarios en virtud de la cláusula de devengo por venta directa o indirecta contenida en el encargo de exclusiva.

Por último, tras relatar todas las actuaciones de mediación realizadas, Acrópolis sostuvo que IU había incumplido el contrato de exclusividad, que los honorarios se habían devengado tanto por la perfección del contrato con la Embajada como por la posterior transmisión al Ayuntamiento, y que la demandada había actuado de mala fe al negar reiteradamente el pago. Por ello solicitó sentencia condenando a IU al abono de 76.230 euros, más intereses y costas.

1.2 Contestación de la demanda

Izquierda Unida Federal se opuso íntegramente a la reclamación de 76.230 euros en concepto de honorarios profesionales.

La demandada admitió la existencia del encargo de venta con carácter de exclusiva firmado el 8 de septiembre de 2018, cuyo objeto era la transmisión del derecho de superficie que ostentaba sobre el inmueble de la DIRECCION000 de Madrid. También reconoció que el contrato preveía que el agente tendría derecho al cobro de honorarios si la venta se producía directa o indirectamente, pero afirmó que no llegó a producirse ninguna venta, ni directa ni indirecta, ya que lo que finalmente aconteció fue la reversión del derecho de superficie al Ayuntamiento de Madrid, titular del suelo.

Explicó que desde 2016 IU había iniciado numerosas gestiones para lograr la extinción anticipada del derecho de superficie o su posible transmisión, debido a la difícil situación económica de la organización y al coste que suponía mantener un inmueble sobre el que no tenía la propiedad, sino solo un derecho de superficie sujeto a estrictas condiciones urbanísticas y funcionales.

IU relató que su primera opción había sido solicitar formalmente la reversión del derecho al Ayuntamiento, que en aquel momento fue rechazada. Después, dada la limitación de uso establecida en el pliego de condiciones -el edificio debía destinarse a sede de la formación política o actividad similar- barajó la posibilidad de ceder el derecho a un tercero, siempre con la imprescindible autorización municipal.

En este contexto, y ante la compleja situación jurídica del inmueble, IU recurrió a Acrópolis, siendo la persona que llevó a cabo las gestiones por parte de la actora don Bernardo, antiguo responsable de Finanzas de IU hasta 2014, perfectamente conocedor de las peculiaridades del derecho de superficie.

Con intervención de Acrópolis, se interesó la Embajada de Ghana en adquirir el derecho para instalar allí su sede. Se mantuvieron reuniones conjuntas ante el Ayuntamiento, a varias de las cuales acudió también don Bernardo. Los funcionarios municipales señalaron inicialmente que la actividad de una embajada podría ser compatible, pero insistieron -y todas las partes lo comprendieron- en que la operación era inviable sin la previa autorización formal del Ayuntamiento de Madrid, que debía pronunciarse sobre la cesión.

Destacó que el documento de reserva firmado el 29 de noviembre de 2019 entre IU y la Embajada contenía una condición suspensiva expresa, solicitada por IU, según la cual la operación solo tendría validez si el Ayuntamiento autorizaba la transmisión. Todas las partes conocían que tal autorización no se había concedido todavía en el momento de la firma. Además, la señal de 50.000 euros entregada por la Embajada quedó en depósito en Acrópolis, sin ser transferida a IU porque la operación no se había formalizado ni perfeccionado.

Pocos días después, el 11 de diciembre de 2019, el Ayuntamiento convocó a IU a una reunión y comunicó de forma expresa que no autorizaría la cesión a la Embajada de Ghana, indicando además que el inmueble debía mantenerse en el patrimonio municipal. Esta decisión fue notificada oficialmente el 8 de enero de 2020. La Embajada, plenamente consciente de la situación y atendiendo a la condición suspensiva, decidió desistir y buscar otro inmueble. IU comunicó todo ello inmediatamente al abogado de la Embajada.

Pese a esta denegación, Acrópolis insistió en mantener la operación, incluso después de hacerse evidente que era imposible obtener la autorización, retrasando además hasta julio de 2020 la devolución de la señal depositada.

Respecto del documento de 30 de abril de 2020 firmado entre IU y la Embajada, IU explicó que no era una resolución del contrato de compraventa, porque este nunca tuvo eficacia por incumplimiento de la condición suspensiva, sino un mero acuerdo práctico para ordenar el desalojo del edificio en el contexto de la pandemia y tras haberse frustrado la operación.

El 11 de marzo de 2021 IU formalizó con el Ayuntamiento una escritura pública de resolución anticipada del derecho de superficie, recibiendo una indemnización de 2.124.031,52 euros, pero insistió en que no hubo venta alguna y que la operación con el Ayuntamiento no aprovechó en absoluto las gestiones de Acrópolis. Se trató de una extinción anticipada del derecho, no de una transmisión onerosa.

IU sostuvo que la actora conocía perfectamente que el encargo estaba sujeto a condición suspensiva, que el contrato de reserva carecía de validez sin autorización, y que en consecuencia no se produjo el presupuesto esencial para devengar honorarios.

Finalmente, IU pidió la desestimación íntegra de la demanda, al no haberse celebrado la compraventa ni haberse producido una venta indirecta, y al no haber aprovechado IU las gestiones de Acrópolis para la resolución anticipada del derecho.

1.3 Sentencia de instancia

La sentencia nº 92/2024, de 26 de febrero, del Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid, desestimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la parte actora, al entender que la firma del documento de compromiso de compraventa no generó el devengo de honorarios porque dicho documento estaba sometido a una condición suspensiva -la preceptiva autorización del Ayuntamiento de Madrid para la transmisión del derecho de superficie- que nunca llegó a cumplirse, de modo que el compromiso careció de eficacia jurídica. La operación, por tanto, quedó frustrada antes de nacer, y con ella se extinguió la posibilidad misma de devengo de los honorarios de mediación.

Asimismo, la sentencia rechaza que el edificio hubiera sido vendido, directa o indirectamente, al Ayuntamiento de Madrid por 2.100.000 euros, de forma que pudiera activarse la comisión pactada. Considera que lo que realmente se produjo fue una resolución anticipada del derecho de superficie por la que se fijó una indemnización por el tiempo de derecho no disfrutado, y no un precio por la compraventa del inmueble. Por ello, la operación con el Ayuntamiento no constituyó una venta en los términos previstos en el encargo.

1.4 Recurso de apelación

Acrópolis Asesores, S.L. interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por los siguientes motivos:

a) Inaplicación errónea del art. 1281 CC porque la Juzgadora había aplicado indebidamente el art. 1285 CC (interpretación conjunta de cláusulas) en lugar de aplicar el art. 1281 CC, que impone respetar el sentido literal de las cláusulas cuando éstas son claras y no dejan lugar a dudas.

Sostuvo que la sentencia había errado al considerar que dentro del contrato de mediación existía una contradicción entre los apartados a) y c) -el primero referido al cobro de honorarios con la firma de la escritura pública y el segundo al devengo con la firma del documento de compromiso de compraventa-. El devengo, que es cuando nace el derecho a honorarios y estaba fijado expresamente en el apartado c), y el cobro, cuyo momento se situaba en la firma de la escritura pública (apartado a).

Expuso que esta distinción es habitual en el sector inmobiliario y no existía contradicción alguna entre ambas previsiones, sino una diferenciación temporal perfectamente válida y clara. Por tanto, debió aplicarse el art. 1281 CC y declararse devengados los honorarios al firmarse el documento de compromiso -acto que la sentencia reconocía expresamente que tuvo lugar-.

Asimismo, la apelante rechazó que existiera en el contrato de mediación una condición suspensiva vinculada a la autorización del Ayuntamiento. Afirmó que esa condición afectaba al perfeccionamiento de la compraventa, pero no al nacimiento del derecho a honorarios, que ya se había producido con la firma del documento contractual y la entrega de las arras.

b) Contradicciones de la Juzgadora e incongruencia interna de la sentencia porque se reconocía de manera expresa que el agente había cumplido su función de mediación, que había puesto en contacto al vendedor y al comprador, y que su trabajo había sido ejecutado con diligencia, llegándose a afirmar que, en aplicación del principio de estricta equidad, «deben ser abonados los honorarios realizados por el Agente por las actuaciones efectuadas en cumplimiento del encargo».

Según la apelante, este reconocimiento implicaba necesariamente admitir que los honorarios habían nacido y eran debidos. Sin embargo, el fallo desestimó la demanda y negó cualquier derecho a retribución, lo que -a juicio del recurrente- revelaba una incoherencia interna.

Subrayó que lo reclamado en la demanda no eran los honorarios íntegros derivados de la venta a la Embajada de Ghana, sino una cantidad reducida (76.230 euros) tomando como base el importe finalmente pactado entre IU y el Ayuntamiento, lo que representaba una rebaja aproximada del 30%. A su juicio, esta reducción demostraba que no se estaba reclamando más de lo justo, sino precisamente lo que correspondía a las gestiones efectivamente realizadas.

c) Error en la valoración de la prueba respecto de la naturaleza del acuerdo celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid formalizado en escritura pública el 11 de marzo de 2021. Y ello porque La Juzgadora consideró que dicho acuerdo constituía una resolución anticipada del derecho de superficie, con carácter meramente indemnizatorio. Sin embargo, la apelante sostuvo que la prueba documental y pericial demostraba que la operación fue, en realidad, una compraventa encubierta, disfrazada bajo la fórmula de la reversión para eludir el pago de honorarios a Acrópolis.

Puso de manifiesto, en primer lugar, que el Ayuntamiento negoció el precio con Izquierda Unida, lo que descartaba por completo la existencia de una reversión automática. A ello añadió que existieron tasaciones previas, entre ellas una valoración de TINSA, que situaba el valor del edificio en una horquilla aproximada de 2,05 a 2,57 millones de euros. Tras ese proceso de ofertas y contraofertas, ambas partes acordaron finalmente un precio de 2.124.031,52 euros, cifra que -según la recurrente- sólo podía explicarse en el marco de una verdadera transacción onerosa, y no como una mera indemnización objetiva por el tiempo de derecho no disfrutado. Subrayó además que el Ayuntamiento no pretendía recuperar simplemente el solar, sino adquirir la construcción existente para destinarla a uso de servicios municipales. Esta orientación y el modo en que se fijó la contraprestación demostraban, a juicio de la apelante, que la operación giraba en torno al valor real del edificio y no al canon residual del derecho de superficie, lo que la alejaba del esquema propio de la reversión anticipada prevista en el pliego.

Por todo ello, defendió que la operación equivalía económicamente a una compraventa, aunque se presentara bajo la apariencia formal de una resolución anticipada, y que constituía, en consecuencia, una venta indirecta del inmueble que debía activar la cláusula de devengo prevista en el contrato de exclusiva.

d) Incorrecta imposición de costas a Acrópolis Asesores pese a que -según la apelante- no existía mala fe en la interposición de la demanda y, además, la sentencia yerra en su totalidad, por lo que sería ajustado a Derecho, dictar otra resolución que acuerde revocar la sentencia que se recurre y dictar otra en su lugar, admitiendo la demanda interpuesta con expresa condena en costas a la parte contraria.

1.5 Oposición al recurso

Izquierda Unida Federal presentó su escrito de oposición al recurso de apelación en el que adujo que la sentencia había interpretado correctamente el contrato y los hechos probados recordando que estaba plenamente acreditado que IU había encargado a Acrópolis, el 8 de septiembre de 2018, la búsqueda de un posible adquirente del derecho de superficie del inmueble de la DIRECCION000. También estaba acreditado que el contrato establecía que los honorarios del agente sólo se devengarían si la venta llegaba a producirse, lo cual nunca ocurrió. A su juicio la sentencia había interpretado correctamente el contrato, no sólo a la luz del art. 1281 CC, sino mediante una interpretación conjunta conforme a los arts. 1281, 1282, 1285 y 1288 CC, que permitían reconstruir la intención real de las partes. Esa interpretación llevaba inequívocamente a entender que la autorización del Ayuntamiento de Madrid era un presupuesto imprescindible para cualquier transmisión del derecho de superficie, un extremo que no sólo constaba en el título concesional, sino que era perfectamente conocido por todas las partes, incluida Acrópolis. Esa autorización nunca se concedió, tal como figuraba en la prueba documental y como ratificó en juicio el Director General de Gestión Urbanística, don Obdulio. Y sin autorización municipal, la operación era inviable jurídicamente, y por tanto no pudo nacer derecho alguno a honorarios, tal como estableció la sentencia con pleno acierto.

IU rechazó de forma categórica la tesis de que la reversión acordada con el Ayuntamiento habría encubierto una compraventa simulada. Subrayó que toda transmisión del derecho de superficie requería necesariamente autorización municipal, requisito que no sólo constaba en el título concesional, sino que era plenamente conocido por Acrópolis, que había participado en varias reuniones con los responsables del Ayuntamiento. Recordó también que la denegación de la autorización fue una decisión estrictamente administrativa, adoptada al margen de IU y ajena por completo a su voluntad. Una vez denegada dicha autorización y resuelto el compromiso firmado con la Embajada de Ghana, el Ayuntamiento inició de oficio el expediente de reversión del derecho de superficie, que concluyó con una resolución anticipada que IU aceptó conforme al procedimiento previsto. Pretender -añadió la apelada- que IU hubiera podido influir en el Ayuntamiento para forzar esa reversión con la única finalidad de eludir el pago de los honorarios carecía de todo fundamento y caía por su propio peso.

Recordó que IU llevaba desde 2016 realizando gestiones para resolver la situación del inmueble. Primero solicitando la reversión, posteriormente explorando la posibilidad de una cesión. El derecho estaba sujeto a fuertes limitaciones urbanísticas que condicionaban cualquier operación. Acrópolis actuó en este encargo a través de don Bernardo, antiguo responsable de Finanzas de IU, plenamente conocedor de estas limitaciones. La valoración del edificio, añadió, fue costeada por IU y no por Acrópolis, extremo que la apelante no había acreditado documentalmente. El documento de señal firmado con la Embajada el 29 de noviembre de 2019 incluía expresamente la condición suspensiva de la autorización municipal. Todas las partes sabían que el Ayuntamiento no había respondido a la solicitud. La señal, además, quedó en depósito en la cuenta de Acrópolis, sin entregarse jamás a IU. Por ello, era evidente que la operación carecía de eficacia mientras no se obtuviera la autorización, de modo que ningún devengo pudo producirse.

Destacó que la reversión anticipada del derecho de superficie fue formalizada en escritura pública el 11 de marzo de 2021, debidamente acreditada documentalmente y corroborada mediante testifical. El acto quedó inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que demostraba su publicidad y transparencia.

Por todo ello, concluyó que no concurrían los presupuestos para el devengo de honorarios, al no haberse perfeccionado ni consumado ninguna transmisión del derecho de superficie.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala

2.1 Ámbito de decisión

Delimitados en el fundamento anterior los motivos del recurso, conforme al art. 465.5 LEC, la controversia en esta alzada se articula en torno a tres cuestiones esenciales: (i) la supuesta inaplicación errónea del art. 1281 CC en la interpretación del contrato de mediación; (ii) la existencia de una pretendida incongruencia interna en la sentencia de instancia; y (iii) un supuesto error en la valoración de la prueba en lo relativo a la naturaleza del acuerdo celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid, formalizado en escritura pública el 11 de marzo de 2021.

Ahora bien, no debe perderse de vista que el litigio se contrae a una reclamación de cantidad, y que lo que en realidad se dilucida es si Acrópolis Asesores, S.L. ostentaba o no derecho al cobro de los honorarios que reclama. Esta cuestión central fue resuelta negativamente por la sentencia apelada por dos razones que no se excluyen entre sí:

a) En primer lugar, porque la firma del documento de compromiso de compraventa con la Embajada de Ghana no generó el devengo de honorarios al encontrarse dicho negocio sometido a una condición suspensiva -la preceptiva autorización del Ayuntamiento de Madrid para la transmisión del derecho de superficie- que nunca llegó a cumplirse, de modo que el compromiso careció de eficacia jurídica.

b) En segundo lugar, porque el ulterior acuerdo alcanzado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid no constituyó una compraventa, ni directa ni indirecta, del derecho de superficie, sino una resolución anticipada de dicho derecho con abono de una indemnización compensatoria por el tiempo no disfrutado, lo que en modo alguno encaja en el supuesto de devengo de la comisión previsto en el contrato de exclusiva.

Partiendo de esta premisa, procede examinar ordenadamente los motivos de recurso.

2.2 Interpretación del contrato de mediación y devengo de honorarios

La apelante sostiene que, conforme al contrato de encargo de 8 de septiembre de 2018, el derecho al cobro de honorarios nació en el momento mismo de la firma del documento de compromiso de compraventa suscrito el 28 de noviembre de 2019 con la Embajada de la República de Ghana, siendo irrelevante, a estos efectos, la ulterior denegación de la autorización municipal. Aduce, en esencia, que La Juzgadora de instancia habría prescindido del tenor literal del contrato en contra del art. 1281 CC.

Tal planteamiento no puede acogerse.

En primer lugar, ha de partirse del contenido literal y completo del contrato de encargo, aportado como documento nº 3 de la demanda y transcrito en la sentencia de instancia. En lo que aquí interesa, el contrato estipuló que Izquierda Unida (el CLIENTE) autorizaba a Acrópolis (el AGENTE) a gestionar «CON CARÁCTER DE EXCLUSIVA, la venta del derecho de superficie del edificio titularidad de Izquierda Unida sita en Madrid en DIRECCION000»; así como que los honorarios serían el 3% del precio final acordado, y que «El AGENTE tendrá derecho al cobro íntegro de sus honorarios cuando la venta se produzca directa o indirectamente a través de EL AGENTE o de terceros»; y que, en materia de devengo y cobro de honorarios, se establecía:

«Una vez firmado por el CLIENTE bien el documento de reserva o de arras, se producirá el devengo y derecho de EL AGENTE.

COBRO DE HONORARIOS:

a) Los honorarios se abonarán a la firma de la escritura pública de compraventa.

b) A la firma de ARRAS, por acuerdo de las partes se puede abonar un porcentaje de los honorarios similar al porcentaje de abono de importe de la compraventa.

c) El devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa.»

Es cierto que el apartado c) recoge literalmente la expresión en la que se apoya la apelante. Sin embargo, esa cláusula no puede aislarse del marco completo del contrato, cuyo régimen general supedita el derecho a honorarios a que la venta llegue efectivamente a producirse, de manera que, si ésta no se perfecciona, el cliente no contrae obligación alguna de abonarlos. Además, dicha estipulación no puede interpretarse al margen del negocio jurídico específico que canalizó la operación, esto es, el contrato de compra y documento de reserva suscrito el 28 de noviembre de 2019 (documento nº 4 de la demanda), cuyo contenido -y en particular su condición suspensiva- condicionaba decisivamente la eficacia del compromiso y, con ella, cualquier eventual devengo de honorarios.

En efecto, el 28 de noviembre de 2019 la República de Ghana en Madrid e Izquierda Unida celebraron un contrato de reserva de venta, cuyo objeto era la compra a través de la intermediación de Acrópolis Asesores, S.L. del derecho de superficie sobre el inmueble de la DIRECCION000, por precio de 2.950.000 euros. En dicho contrato se incluyó, entre otras, la siguiente cláusula tercera:

«Dicha cesión del derecho de superficie debe ser autorizada por el Ayuntamiento de Madrid, para lo cual debe modificar el objeto y actualizar el canon.»

Y en la cláusula 7ª se fijó un plazo de vigencia de la reserva hasta el 1 de abril de 2020, dentro del cual vendedor y comprador «deberán otorgar la escritura pública de compraventa del derecho de superficie».

Finalmente, la cláusula 9ª, capital para el litigio, dispuso:

«El importe de la reserva será íntegramente devuelto al Comprador al término del plazo de vigencia de la reserva si, llegado dicho vencimiento, la escritura pública de compraventa no pudiera otorgarse por cualquier motivo ajeno a la parte Compradora, incluyendo la denegación de alguna de las autorizaciones de cambio de titular de derecho de superficie por parte del Ayuntamiento de Madrid, o la autorización de sede de la Embajada de Ghana por el Consejo de Ministros o ausencia de respuesta a las solicitudes de autorización a la fecha de vencimiento, salvo acuerdo de ampliación del plazo pactado entre las partes. La devolución del importe de la reserva a favor del Comprador será responsable la Agencia. En este caso, una vez devuelta la reserva al Comprador quedarán extinguidas entre las partes las relaciones contractuales derivadas del presente documento, sin tener nada que reclamarse entre sí.»

Huelga añadir que el Contrato de Reserva no fue suscrito únicamente por Izquierda Unida y la Embajada de Ghana, sino que también fue firmado por el representante de Acrópolis Asesores, S.L., incorporándose en el documento tanto su firma como el sello identificativo de la empresa. Tal circunstancia evidencia que la agencia conocía plenamente el contenido del contrato, sus condiciones -incluida la condición suspensiva relativa a la necesidad autorización municipal- y el alcance jurídico de los compromisos asumidos por las partes.

A la vista de este marco contractual -encargo de mediación y contrato de reserva-, no puede sostenerse que el art. 1281 CC obligue a esta Sala a desgajar la frase «el devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa» para atribuirle, de forma aislada y automática, el nacimiento de un derecho de comisión. Por el contrario, la interpretación ha de realizarse atendiendo al bloque negocial en su integridad y al contexto en el que se desenvolvió la operación, tal como pone de relieve la sentencia de instancia.

En efecto, los antecedentes de los que se hace eco la sentencia, y que no contradice la apelante, muestran que la situación económica que atravesaba IU hacía insostenible el mantenimiento, hasta su extinción natural, del derecho de superficie que le había sido concedido. Ello explica que el 18 de octubre de 2018 la formación política solicitara al Ayuntamiento la reversión anticipada del derecho, petición que fue denegada. Ya con anterioridad, como consta en el Expediente de Control de Patrimonio, en el año 2016 Izquierda Unida había solicitado autorización para ceder el derecho de superficie a diversas entidades financieras, con el fin de cancelar los préstamos garantizados con la propia sede, dentro de un Plan de Viabilidad Económica orientado a garantizar la sostenibilidad de la organización. En ese contexto, el Ayuntamiento recordó que el art. 172.1 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana establece que la adjudicación directa sólo era posible cuando los terrenos se destinasen a los fines previstos en los arts. 168 y 169, entre ellos la construcción de edificios públicos destinados a organismos oficiales, supuesto en el que precisamente encajaba el inmueble de DIRECCION000.

Este trasfondo documental, urbanístico y económico, que perfectamente recoge la sentencia, revela que la transmisión del derecho de superficie, al margen de lo pactado, estaba estrictamente condicionada a la autorización municipal, y que dicha exigencia era plenamente conocida por todas las partes, incluida la demandante, ahora apelante.

De ahí que resulte jurídicamente improcedente aislar una cláusula del contrato de encargo para sostener un devengo automático, prescindiendo del entramado de condicionantes legales y administrativos que determinaban la eficacia del negocio y, con ella, la eventual obligación de pago de honorarios.

El art. 1281 CC establece: «Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas».

La literalidad relevante no es la de una sola frase arrancada del contexto, sino la del conjunto de las cláusulas. Así lo recuerda el art. 1285 CC, al disponer que «Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas». Y el art. 1282 CC añade que, para juzgar de la intención de los contratantes, «deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato».

Por tanto, la Sala debe atender a tres planos estrechamente vinculados entre sí. Concretamente lo que las partes pactaron en el contrato de encargo, donde el derecho a honorarios se supeditó expresamente a que «la venta se produzca»; lo que concretaron en el contrato de reserva, que subordinó la venta a la preceptiva autorización municipal y previó la extinción de todas las relaciones jurídicas entre vendedor, comprador y agencia en caso de denegación, una vez devuelta la señal; y lo que realmente aconteció antes y después de la firma del documento de compromiso, esto es, la denegación de la autorización por el Ayuntamiento y la consiguiente devolución de la reserva, que dejó sin efecto el negocio y cerró cualquier posibilidad de devengo.

Consta en autos, y así lo recoge la sentencia apelada, que el 26 de noviembre de 2019 Izquierda Unida solicitó al Ayuntamiento de Madrid autorización expresa para ceder el derecho de superficie a favor del Gobierno de Ghana; y que, mediante Resolución de 23 de diciembre de 2019, dictada en el expediente de Control de Patrimonio nº NUM001 y notificada el 8 de enero de 2020, el Ayuntamiento denegó dicha autorización, manifestando «la voluntad de revertir el citado derecho de superficie» y justificando la decisión en que el edificio era «favorable a los intereses municipales para instalar algún tipo de dotación pública».

Esa denegación determinó, como también declara probado la sentencia, la resolución del contrato suscrito entre Izquierda Unida y la Embajada de Ghana, formalizada mediante documento de 30 de abril de 2020, en el que las partes reconocieron que, tras la decisión municipal, «se ha producido la resolución del citado contrato de compraventa prevista en su estipulación sexta, al devenir imposible la consecución de su objeto».

Y, conforme a la cláusula 9ª del contrato de reserva, la cantidad de 50.000 euros fue finalmente devuelta al comprador, quedando «extinguidas entre las partes las relaciones contractuales derivadas del presente documento, sin tener nada que reclamarse entre sí».

En este contexto, la lectura que propone la apelante del apartado c) del contrato de encargo no resulta compatible ni con el resto de las cláusulas, ni con el contrato de reserva, ni con los actos coetáneos y posteriores de las partes. Como se ha dicho, aceptar que el mero hecho de firmar el documento de compromiso devenga de manera automática la totalidad de los honorarios equivaldría, en la práctica, a prescindir de la condición suspensiva pactada y de la propia naturaleza del derecho de superficie, sometido legal y reglamentariamente a autorización municipal para su transmisión. Ello sería además contrario a lo dispuesto en el art. 1114 CC, conforme al cual las obligaciones sometidas a condición suspensiva sólo producen efectos cuando el acontecimiento condicionante llega efectivamente a cumplirse.

En realidad, la expresión «el devengo de los honorarios se producirá en el momento de la firma del documento de compromiso de compraventa» debe entenderse en el sentido de que, si la operación llega a buen término, la firma del compromiso es el momento a partir del cual el agente puede considerar consolidado su derecho, que se hará efectivo con la escritura pública (apartado a). Pero cuando el propio contrato de reserva prevé, de forma expresa, que la falta de autorización municipal determinará la devolución de la señal y la extinción de las relaciones contractuales sin nada que reclamarse, no es posible afirmar que subsista, en tal escenario, un derecho autónomo del mediador a la comisión íntegra.

En suma, no se vulnera el art. 1281 CC al rechazar la interpretación fragmentaria que sostiene la apelante. Al contrario, la sentencia de instancia ha aplicado correctamente los arts. 1281, 1282 y 1285 CC, atendiendo a la literalidad de todas las cláusulas relevantes, a los contratos conexos y a la conducta posterior de las partes, para concluir que, al no haberse cumplido la condición suspensiva y haber quedado sin efecto el negocio con la Embajada de Ghana, no llegó a perfeccionarse la venta que constituye presupuesto ineludible del devengo de honorarios.

Esta conclusión resulta, además, plenamente coherente con la doctrina consolidada del Tribunal Supremo en materia de contrato de mediación o corretaje inmobiliario. Así lo recuerda, entre otras, la STS 228/2014, de 21 de mayo, que fija como doctrina «que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado». De acuerdo con esta doctrina, el derecho del mediador a la comisión surge únicamente cuando su intervención ha sido eficaz para la perfección del contrato cuya conclusión se le encomendó.

2.3 Incongruencia interna de la sentencia de instancia

El Tribunal Supremo ha reiterado en múltiples ocasiones -entre ellas, en la STS 194/2016, de 29 de marzo- que el principio de congruencia exige una correspondencia necesaria entre las pretensiones de las partes (petitum y causa petendi) y el fallo judicial. Tal y como explica dicha resolución, la incongruencia únicamente se produce cuando el órgano judicial concede más de lo pedido (ultra petita), resuelve sobre cuestiones no planteadas (extra petita) u omite pronunciarse sobre pretensiones formuladas (infra petita). Para apreciar si concurre alguno de estos supuestos, es imprescindible comparar el suplico de la demanda con la parte dispositiva de la resolución impugnada.

Realizada dicha comparación, esta Sala no advierte desajuste alguno. La demanda interesó exclusivamente el pago de la comisión íntegra del 3%, cifrada en 76.230 euros, y la sentencia de instancia se limitó a denegar exactamente esa pretensión, sin conceder más de lo pedido, sin pronunciarse sobre cuestiones ajenas al litigio y sin omitir ninguna solicitud.

Es importante subrayar que Acrópolis no ejercitó acción subsidiaria alguna dirigida a obtener una retribución por los trabajos efectivamente realizados; no pidió al juzgado que fijara una cantidad moderada o equitativa; y no aportó prueba que permitiera valorar económicamente su intervención al margen de la comisión pactada. Su reclamación fue, desde el inicio, una pretensión única y cerrada, estrictamente contractual, y sobre esa única pretensión se pronuncia la sentencia.

La apelante sostiene, sin embargo, que la Juzgadora habría reconocido implícitamente el derecho a honorarios al haber destacado, en su motivación, la diligencia del agente -su intervención en las reuniones, el contacto entre las partes, la preparación de documentos- e incluso al haber formulado una referencia abstracta a la equidad. Pero esta lectura no se corresponde con el verdadero sentido de la resolución. Prescindiendo además de que el derecho al cobro de honorarios se encuentra asociado al buen fin de la operación ( STS 228/2014, de 21 de mayo), circunstancia que aquí no concurre, el pasaje invocado no reconoce un derecho, ni introduce una nueva pretensión en el proceso; se trata de una consideración puramente argumentativa, formulada obiter dicta, inmediatamente neutralizada por la propia sentencia al recordar que la parte actora no ejercitó una acción alternativa y que no existe prueba que permita fijar cuantía alguna por dichas gestiones. En tal situación, un pronunciamiento en ese sentido habría supuesto incurrir en incongruencia extra petita, al resolver sobre una pretensión que no fue objeto de ejercicio procesal.

La sentencia de instancia es, por ello, plenamente coherente porque sin acción subsidiaria y sin prueba de cuantificación no cabe fijar una retribución distinta a la pedida y por otras razones, sin perjuicio de que ello se reclame en otro procedimiento, al que remite.

En definitiva, la sentencia da respuesta a todas las cuestiones planteadas, deniega exactamente lo pedido y mantiene un razonamiento lógico y lineal. No existe, por tanto, incongruencia interna ni contradicción alguna entre motivos y fallo.

2.4 Naturaleza del acuerdo de 11 de marzo de 2021 entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid

El tercer eje del recurso se centra en la calificación jurídica de la operación formalizada el 11 de marzo de 2021 entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento de Madrid, que la sentencia reputa como escritura de resolución anticipada de mutuo acuerdo del derecho de superficie, con abono de una indemnización por el tiempo no disfrutado, mientras que la apelante sostiene que nos hallaríamos ante una compraventa encubierta, equivalente a una venta indirecta del inmueble que activaría el devengo de la comisión.

Tampoco aquí puede compartirse el planteamiento de la recurrente.

De un lado, resulta decisivo recordar que, tras la denegación de la autorización de cesión a favor de la embajada de Ghana, el Ayuntamiento manifestó expresamente la voluntad de revertir el citado derecho de superficie y denegó la petición de transmisión porque el edificio era idóneo para «instalar algún tipo de dotación pública». Esa decisión municipal enlaza directamente con el régimen originario del derecho de superficie, concedido en 1989 por el propio Ayuntamiento por un plazo de 75 años, con reversión final del edificio al patrimonio municipal.

La sentencia de instancia tiene por probado -y la oposición al recurso lo subraya- que desde 2016 Izquierda Unida venía explorando dos vías; bien la reversión anticipada del derecho o bien, en su defecto, una posible transmisión a terceros, en ambos casos bajo el paraguas de la necesaria autorización municipal. Ese escenario evidencia que la operación con el Ayuntamiento no surgió como una alternativa sobrevenida para eludir el pago de honorarios, sino como la culminación de una línea de actuación que ya estaba en la mesa con anterioridad incluso a la intervención de Acrópolis.

La escritura de 11 de marzo de 2021, aportada como documento nº 5 de la contestación a la demanda, recoge un acuerdo de resolución anticipada del derecho de superficie; esto es, de extinción del derecho real de Izquierda Unida antes del vencimiento del plazo inicialmente estipulado, con la consiguiente reversión de la construcción al Ayuntamiento y el abono a favor de Izquierda Unida de una cantidad que las partes califican expresamente como compensación por el tiempo de derecho no disfrutado.

La propia actora, en su demanda y en el recurso, reconoce que el Ayuntamiento no se limitó a recuperar el solar, sino que valoró el edificio y fijó una cantidad -2.124.031,52 euros- que la apelante identifica como «precio». Sin embargo, esa visión prescinde de un dato capital pues la reversión del derecho de superficie, sea al vencimiento del plazo, sea anticipadamente por acuerdo, lleva consigo necesariamente la incorporación al patrimonio del concedente de la edificación levantada, por lo que cualquier compensación económica que se pacte para anticipar ese efecto -en función del tiempo que resta de plazo o de las condiciones del pliego- no se configura jurídicamente como precio de compraventa de un bien ajeno, sino como compensación derivada de la extinción anticipada de un derecho real limitado.

Esa compensación tiene naturaleza indemnizatoria derivada de la extinción anticipada de un derecho real limitado, y no carácter sinalagmático propio de un contrato traslativo de dominio. Y aceptar la premisa de la apelante -esto es, que dicha compensación equivale a un precio de compraventa- conduciría a un auténtico contrasentido jurídico, pues implicaría negar al superficiario el derecho a ser indemnizado por el tiempo no disfrutado, que es precisamente la lógica y finalidad económica que la figura de la reversión anticipada persigue. La tesis de la apelante vacía de contenido el régimen jurídico de la reversión.

La apelante pone el acento en que hubo tasaciones previas (TINSA y otras), negociación sobre cuantías y un resultado final dentro de la horquilla de valoración, lo que a su juicio revelaría una auténtica transacción onerosa. Pero la existencia de una negociación económica no transforma, por sí sola, la naturaleza del negocio. Es perfectamente coherente con la figura de la resolución anticipada que las partes discutan el importe de la compensación, teniendo en cuenta valoraciones técnicas y el interés municipal en disponer del edificio.

No existe elemento probatorio que permita afirmar que el Ayuntamiento actuó como un tercero adquirente en el tráfico civil; antes bien, lo que resulta de la documentación es que ejerció su posición de titular del suelo y concedente del derecho de superficie, poniendo fin anticipadamente a éste.

Sobre esta base fáctica, la Sala comparte plenamente la conclusión de la sentencia de instancia sobre que no hubo venta -ni directa ni indirecta- del derecho de superficie, sino una resolución anticipada de dicho derecho. Y si no hubo venta, no puede activarse la cláusula del contrato de mediación de 8 de septiembre de 2018 que supedita el derecho al cobro íntegro de los honorarios a que «la venta se produzca directa o indirectamente a través del agente o de terceros».

La tesis de la compraventa simulada que sostiene la apelante se formula, además, sin ejercicio de acción alguna dirigida a impugnar la validez del negocio celebrado entre Izquierda Unida y el Ayuntamiento, ni se acompaña de elementos objetivos que permitan sostener que dicho negocio encubre una causa distinta de la declarada. No basta con la mera sospecha o con la afirmación de que el resultado económico podría asemejarse al de una venta; es preciso demostrar que las partes actuaron con una finalidad defraudatoria, lo que no se desprende de las actuaciones.

En consecuencia, tampoco puede apreciarse el denunciado error en la valoración de la prueba dado que la sentencia de instancia otorga a la documentación aportada, incluida la escritura de 11 de marzo de 2021, un sentido razonable y coherente con el régimen jurídico del derecho de superficie y con la cronología de los hechos, y concluye, sin incurrir en arbitrariedad ni ilogicidad, que la operación con el Ayuntamiento no generó el devengo de la comisión de Acrópolis.

Por lo expuesto, el recurso de apelación ha de ser desestimado íntegramente, con confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, las costas del recurso de apelación se imponen a la apelante al haberse desestimado íntegramente su recurso. No apreciamos circunstancias que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso enjuiciado