Sentencia Civil 232/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 1228/2022 de 01 de abril del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por los compradores, Don Imanol y por Doña Carla, contra la parte vendedora, Doña Palmira y Don Gaspar. En ella se peticionaba que habiendo suscrito las partes en fecha 10 de enero de 2019 un contrato de compraventa del inmueble sito en Calonge, DIRECCION000, los actores, como compradores del citado inmueble, solicitaban la reducción del precio de la compraventa en la cuantía estimada en el informe pericial aportado junto a la demanda al estar afecto el inmueble adquirido por la patología de aluminosis. El precio de la compraventa fue de 128.000 euros. La reducción del precio suponía que ambos demandados, solidariamente entre si, debían devolver a los actores el importe de 24.320 euros, según los cálculos periciales contenidos en el informe pericial y a los que se remitían los actores. Invocaban la aplicación de los art. 1484 y siguientes del Código Civil, y decían ejercitar la acción quanti minoris o estimatoria por razón de los vicios ocultos existentes en la vivienda adquirida.

Referían los compradores en su demanda que al poco tiempo de adquirir el inmueble detectaron que la estructura del edificio padecía de cemento aluminoso pues diferentes profesionales tuvieron que ejecutar distintos trabajos relacionados con esta anomalía. Los vendedores conocían de la existencia de tal patología al venir referenciada en la Inspección Técnica realizada al edificio, así como en diferentes actas de la Comunidad de Propietarios, sin que la parte vendedora comunicara a los compradores la existencia de tal patología antes de la compraventa, no obrando tampoco referencia alguna a ello ni en las arras ni en la escritura pública de compraventa.

Emplazados los demandados, los mismos se opusieron a la demanda alegando en primer lugar la caducidad de la acción ejercitada. Y sostenían que los compradores fueron debidamente informados de la patología de aluminosis de la que sufría el edificio así como de su grado de afectación, sin que por ello plantearan objeción alguna desde la firma de las arras hasta la formalización de la escritura pública de compraventa. Dicha información se la facilitó el Sr. Eladio que intermedió en la compraventa, y que era a su vez el administrador de fincas del complejo inmobiliario en el que se integraba el apartamento. Afirmaban los demandados que la vivienda objeto de la compraventa no estaba afectada por aluminosis y la única zona con incidencia (terraza) fue saneada y reparada con anterioridad a la venta. En cuanto a la fijación del precio se valoró por las partes la afectación de aluminosis del edificio teniendo la parte compradora pleno conocimiento de ello.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell dictó sentencia en fecha 20 de junio de 2022 en la que se desestimó la pretensión actora, condenando a los actores al pago de las costas procesales. El juzgador a quo concluyó, con valoración de la prueba practicada, que los demandantes antes de adquirir la vivienda tuvieron conocimiento de la existencia de la patología de aluminosis en el edificio en el que se integraba la vivienda. Razonaba igualmente que no se había practicado prueba alguna que acreditara la existencia de un perjuicio para los actores que viniera a justificar la rebaja del precio pretendido, cuando además se había acreditado que la patología estaba solucionada.

Frente a dicha resolución se alzan los actores, interponiendo recurso de apelación e interesando la revocación de la sentencia dictada en primera instancia con estimación íntegra de la demanda. Alegan los apelantes error por parte del juzgador a quo en la valoración de la prueba practicada, insistiendo que de la misma no puede concluirse, como hace el juzgador de instancia, que los compradores conocieran antes de comprar el apartamento que el edificio estuviera afectado por la patología de aluminosis, la cual no fue informada por la parte vendedora. Y que fue precisamente en el mes de marzo de 2019, al realizar los compradores reformas en el inmueble, cuando se detectaron anomalías, comprobándose que la vivienda estaba afectada por tal patología. Consideran así los apelantes que se acredita la existencia del vicio oculto, fundamento de la reducción del precio que solicitan en su demanda.

La parte demandada, por su parte, se opuso al recurso, mostrando su conformidad con la sentencia impugnada, solicitando su confirmación, con expresa condena en costas a la parte recurrente.

TERCERO.- Legislación aplicable.

Los actores en su demanda manifiestan ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos en el ámbito regulatorio del Código Civil, cuyo artículo 1.484 establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.El art. 1.486 CC establece las acciones a disposición del comprador para los supuestos de saneamiento por vicios ocultos: la redhibitoria, que supone el desistimiento del contrato abonándose al comprador los gastos que pagó, o la estimatoria o quanti minoris que permite al comprador rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos. Se trata, por tanto, de reducir el precio de la cosa vendida en atención a la naturaleza y entidad de los vicios hallados en la cosa adquirida. Esta última es la acción ejercitada por los actores en la demanda iniciadora del presente procedimiento.

El contrato referido en autos es una compraventa de un bien inmueble ubicado en Cataluña, concretamente en la localidad de Calonge, celebrado ante Notario en Barcelona, y ostentando tanto los vendedores como los compradores vecindad civil catalana, sin que conste que los contratantes se hubieran sometido a un determinado ordenamiento jurídico. En la fecha de su celebración, 10 de enero de 2019, ya se hallaba en vigor el Libro VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, el cual contiene una regulación integral del contrato de compraventa, cuya aplicación es preferente conforme a lo dispuesto en los artículos 111-3 CCCat. (principio de territorialidad) y art. 10.5 CC, que en relación a los contratos relativos a bienes inmuebles, y a falta de sometimiento expreso, determina que se aplicará a las obligaciones contractuales la ley del lugar donde estén sitos. Y entre los preceptos del CCCat. se contiene regulación sobre las obligaciones del vendedor, entre ellas la de garantizar que el bien es conforme al contrato ( art. 621-9 b) CCCat.), sobre su responsabilidad por falta de conformidad ( art. 621-23 CCCat), y los remedios en caso de incumplimiento, entre los cuales se halla el de solicitar el comprador una reducción del precio que deberá ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato ( art. 641-42 CCCat.).

Esta Sección en sentencia de fecha 21 de febrero de 2023, invocando el principio iura novit curia, ya resolvió sobre la legislación aplicable:

"1. Conformement s'ha exposat en el fonament precedent, la part demandant invoca en suport de les seves pretensions tan sols el Codi civil espanyol, sigui la regulació del sanejament pels vicis o defectes ocults de la cosa venuda (arts. 1484-1499), sigui la responsabilitat per l'incompliment dolós o negligent de les obligacions (art. 1101).

Succeeix però que la present litis tracta de la compravenda d'un immoble situat a Catalunya, en la transmissió del qual intervingueren un comprador i uns venedors domiciliats en territori català: la societat compradora té fixat el domicili social en el domicili barceloní del seu administrador únic; els cònjuges venedors també estan domiciliats a Barcelona. A més, la venda es formalitzà en una escriptura atorgada davant un notari de Mataró, sense que el títol transmissiu inclogui cap estipulació per la qual els contractants establissin la subjecció del negoci a un determinat ordenament jurídic.

2. És prou sabut que la coexistència d'ordenaments jurídics diversos a Espanya obliga a establir normes per a resoldre els eventuals conflictes de lleis que puguin aparèixer (conflictes interregionals). Aquestes normes son les dels articles 8 a 12 del CC, per expressa declaració de l'article 16.1 del mateix cos legal.

L' article 10.5 CC estableix que "a falta de sometimiento expreso, se aplicará a los contratos relativos a bienes inmuebles la ley del lugar donde estén sitos". Aquesta declaració, connectada amb la categòrica afirmació que el dret civil de Catalunya té eficàcia territorial i que les disposicions del Codi civil de Catalunya (CCCat.) "constitueixen el dret comú a Catalunya i s'apliquen supletòriament a les altres lleis" ( arts. 111-3.1 i 111-4 CCCat . i STC 132/2019 ), permet concloure que la compravenda objecte del litigi es regeix per allò previst en los articles 621-1 i següents del codi civil català.

En particular, és d'aplicació la regulació originària de la compravenda aprovada per la Llei 3/2017, del 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya relatiu a les obligacions i els contractes, que va entrar en vigor l'1 de gener del 2018, atès que la seva disposició transitòria primera disposa que les normes del llibre sisè relatives al contracte de compravenda "s'apliquen als contractes conclosos a partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei".

Per la mateixa raó d'irretroactivitat, no és d'aplicació la reforma de la compravenda duta a terme mitjançant el Decret llei 27/2021, de 14 de desembre, d'incorporació de les Directives (UE) 2019/770 i 2019/771 al llibre sisè, ja que la disposició transitòria d'aquesta norma d'urgència també expressa que els contractes conclosos abans de la seva entrada en vigor "es regeixen íntegrament per les normes vigents en el moment de la seva conclusió".

3. No hi fa res la circumstància que ni els litigants ni la jutgessa de primera instància hagin considerat que la compravenda litigiosa resta sotmesa al codi català, atès que l' article 218.1 de la Llei d'enjudiciament civil (LEC ) obliga els tribunals a resoldre "conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes", per bé que "sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer", per tal de no causar indefensió per raó d'incongruència.

La doctrina legal sosté que "la identidad objetiva de la acción queda determinada por la causa de pedir y el petitum [lo pedido] aunque en ocasiones no basta para configurar aquella el componente fáctico y es preciso tener en cuenta la individualización jurídica ( STS de 20 de octubre de 2005 ). La incongruencia de la sentencia se producirá cuando no se respeta la causa de pedir y lo pedido, incurriendo en desviación procesal" ( STS 411/2010, de 28 de juny ).

En paraules de la STS 592/2010, de 8 d'octubre , "la inalterabilidad fáctica y la previsibilidad de calificación jurídica, que entra en el ámbito del iura novit curia, alejan cualquier asomo de efecto sorpresivo que pudiera justificar la alegación de indefensión". Aquesta sentència de cassació descarta tota falta de concordança entre els fets amb rellevància jurídica de la demanda i els que determinen la sentència, amb independència que puguin ser qualificats de cessió de crèdit o de cessió de contracte.

En el cas enjudiciat no és apreciable el risc d'incongruència perquè el pressupost fàctic de la demanda (l'immoble venut presenta defectes constructius) pot ser enjudiciat tant des de la perspectiva dels defectos ocultos de l' article 1484 CC com des de la perspectiva de la no-conformitat del llibre sisè, i perquè un i altre ordenament posa a disposició del comprador damnificat per la manca de conformitat uns remeis o accions similars (rebaixa del preu i resolució de contracte: arts. 1486 CC i 621 - 37.1 CCCat .), a banda que no s'ha suscitat cap qüestió en relació amb la subsistència de l'acció des de l'òptica dels articles 1490 CC o 621-44 CCCat."

Indicar asimismo que para el supuesto en litigio en el presente procedimiento, dado que la compraventa se celebró en fecha 10 de enero de 2019, la normativa aplicable es la contenida en el Libro VI del CCCat. con anterioridad a la reforma del mismo introducida por el DL 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación a las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, cuya entrada en vigor se produjo el día 1 de enero de 2022, y cuya Disposición Transitoria Primera establece:

"Los contratos concluidos antes de la entrada en vigor de este Decreto Ley se rigen íntegramente por las normas vigentes en el momento de su conclusión".

CUARTO.- Falta de conformidad.

Sobre el deber de información del vendedor establece la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18 de julio de 2023:

1. Según la doctrina más autorizada, el art. 621-7 CCCat ., ubicado en el apartado "contrato de compraventa" del Libro VI CCCat., que se pretende infringido, se halla comprendido en las "disposiciones generales" y por ello aplicable a cualquier tipo de compraventa, contiene una previsión y delimitación del deber genérico de suministrar al comprador información precontractual sobre las características del bien vendido. Los deberes de información precontractual son una concreción general del principio de la buena fe y de la honradez en los tratos ( art.111-7 CCCat .) y así se dice expresamente en el meritado precepto "in fine". La información precontractual debe ser "relevantesobre las características del bien", (precio, disponibilidad, composición, riesgos y beneficios, etc.).

Se trata de una información sobre las características del bien, entendido éste en sentido general, dado el ámbito de aplicación del precepto, esto es, y por lo que ahora interesa, el precepto no contempla otros deberes jurídicos del vendedor que pudieran estar contemplados en normativa "ad hoc", como sucede en el art. 27. 2º a) de la Ley del Suelo (RDLegislativo 7/2015 de 30 de octubre), que respecto de la venta de terrenos, contiene el deber del vendedor de dar información sobre la situación urbanística.

2.La doctrina más autorizada entiende que este precepto puede ser aplicado a cualquier tipo de compraventa, y que el vendedor está sometido a diversos deberes informativos precontractuales sobre las características del bien, sin que pueda omitir la información relevante que posea."

Y sobre la falta de conformidad sigue indicando la sentencia citada:

"2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat., y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621-37 CCCat .: exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat .) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat . establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621-25.2 CCCat .); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria."

Como ya se indicaba en la Sentencia de esta misma Sección citada previamente de fecha 21 de febrero de 2023:

"L'opció explícita del legislador català per una "regulació unificada" del contracte de compravenda, evitant l'aprovació de textos paral·lels destinats a la compravenda en general i a la compravenda de consum, connectada amb la configuració de les obligacions del venedor al voltant del concepte de conformitat del bé, permet concloure que el llibre sisè ha comportat l'abandó del model romanista de la compravenda amb l'eliminació del règim del sanejament del Codi civil espanyol, substituït per les obligacions de conformitat material i jurídica del bé i per un marc de remeis generals a disposició del comprador en cas d'incompliment."

Pues bien, las principales obligaciones del vendedor son la de entregar el bien, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, con sus accesorios, garantizar que el bien sea conforme al contrato, y transmitir su titularidad y la de sus accesorios ( art. 621-9 CCCat .). El vendedor responde por las faltas de conformidado por los defectos que presente el bien vendido y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese el vendedor ( art. 621-23 CCCat.). Y no habrá falta de conformidad cuando el vendedor informa previamente al comprador de la divergencia ente las cualidades del bien objeto de la compraventa y el grado normal de prestaciones de este tipo de bienes. Asimismo no responderá el vendedor de la falta de conformidado defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad( art. 621-25 CCCat.), lo que se relaciona con el deber de inspeccionar el bien que tiene el comprador según el art. 621-27 CCCat. Y según el art. 621-28 CCCat. pesa sobre el comprador la carga de notificar y describir sin dilación al vendedor cualquier falta de conformidad del bien. Esta ausencia de notificación es relevante porque implica la imposibilidad de invocar la falta de conformidad, a no ser, que el vendedor la conociera o no pudiera ignorarla o si garantizó expresamente la conformidad.

Por su parte, el artículo 621-37 CCCat .contempla los remedios de que disponen las partes ante el incumplimiento de la contraparte, estableciendo que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios."

Y, finalmente, el artículo 621-42 del CCCat .es el que regula la reducción del precio y cálculo:

1. El comprador que acepta un cumplimiento no conforme al contrato puede solicitar la reducción del precio.

2. La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.

3. El comprador que ha ejercido la facultad de reducir el precio puede pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido.

De la normativa expuesta, para el supuesto en litigio, de concurrir los presupuestos necesarios para apreciar falta de conformidad, procedería una reducción del precio, tal como ha sido solicitado por la parte actora, y que debería ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato. Es lo que se va a analizar en el siguiente fundamento.

QUINTO.- Análisis de la concurrencia de los presupuestos necesarios para la reducción del precio de la compraventa del inmueble por falta de conformidad.

En primer término, es preciso recordar que nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes.Como señala la sentencia de esta Sección de 24 de enero de 2.023 , citando otra sentencia de esta misma Sala:

"El recurso de apelación previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil se reafirma como plena revisiónjurisdiccional de la resolución apelada, es decir, regula la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional se refirió en su Sentencia 3/1996, de 15 de enero, Sala Segunda , 15-01-1996 (STC 3/1996 ): "En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 LEC y 863 LEC ), como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") ( ATC 315/94, Sala Segunda, 21-11-1994 ( ATC 315/1994 ))."

La misma línea doctrinal sigue la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011 ).

Por todo ello, este órgano de apelación puede revisar la valoración probatoria efectuada en la instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica".

Como refiere la STS 668/2015, de 4 de diciembre:

"Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia."

Pues bien en el presente supuesto, el nuevo examen del material probatorio obrante en autos conduce a aceptar la conclusión alcanzada por el juzgador a quo en relación a la valoración de la prueba practicada en el procedimiento. La valoración probatoria que de forma interesada efectúa el apelante en su recurso no desvirtúa la efectuada por el juzgador de instancia de forma objetiva e independiente en el ámbito propio de sus facultades, ni las conclusiones alcanzadas en la sentencia que en su fundamentación cumple debidamente con el deber de motivación que a los Juzgados y Tribunales impone el art. 120.3 CE, y en la que además se contiene una valoración conjunta del material probatorio aportado al procedimiento con un razonamiento pormenorizado de los motivos que han llevado al juez a quo a desestimar la pretensión actora. Por tanto, tras un nuevo examen de la prueba practicada en autos, con visionado de la grabación del acto de juicio, esta Sala comparte plenamente las conclusiones alcanzadas por el juzgador de instancia que derivaron en la desestimación de la demanda.

Como ya ha sido referido previamente el vendedor no responde de la falta de conformidad cuando los defectos que presenta el bien vendido al momento de su transmisión sean conocidos por el comprador o bien éste razonablemente no pueda llegar a ignorarlos, salvo que se acredite la ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de conformidad manifestada por el vendedor ( art. 621-25 CCCat.). Por tanto la responsabilidad del vendedor por falta de conformidad (621-23 CCCat.) según el precepto anteriormente citado ( art. 621-25 CCCat.) está supeditada a la circunstancia de que los vicios o defectos no fueran conocidos por el comprador, ni éste pudiera razonablemente ignorar su existencia en el momento de concluir el contrato de compraventa.

Ciertamente la información relativa a que el edificio en el que se ubica la vivienda adquirida por los actores estaba afectado por aluminosis era para los compradores una información esencial e imprescindible para un correcto conocimiento de las características de la vivienda que adquirían, lo que afecta a la no conformidad del bien comprado dada la problemática asociada al empleo de cemento aluminoso en la construcción y la posible generación de la patología de aluminosis que conlleva una disminución de la resistencia mecánica de los elementos afectados por la misma. Es conocida la jurisprudencia del Tribunal Supremo, reflejada entre otras por la STS de 17 de octubre de 2005, que incide en que "la construcción de toda la estructura de una finca urbana con "cemento aluminoso"supone un vicio oculto, grave,desconocido e irreconocible para el comprador" (...) "y ello aunque las patologías de que adolecía el edificio se encuentren subsanadas, y la vivienda litigiosa esté en condiciones de habitabilidad".

La responsabilidad de la parte vendedora reside en la circunstancia de que el vicio sea oculto, y en términos del art. 621-25.1 CCCat. de si la falta de conformidad era conocida por el comprador o si razonablemente no la podía ignorar. En este punto, el deber de información es obligación esencial que pesa sobre el vendedor y, por tanto, corresponde a dicha parte acreditar que cumplió con esta obligación.

En el supuesto de autos no ha sido puesto en cuestión que la parte vendedora era conocedora de la patología que presentaba el edificio. De la prueba practicada se acredita además que tal problemática era conocida por todos los propietarios de los distintos apartamentos integrados en el edificio, quienes periódicamente reunidos en Junta habían tratado de una forma insistente este tema, actuándose sobre el edificio para solventar la patología de aluminosis apreciada esencialmente en las zonas de terrazas y en el semisótano. En las actas de la Comunidad de Propietarios que han sido aportadas al procedimiento se constata que fue en la primavera del año 1997 cuando se descubrió la existencia de viguetas aluminosas en el edificio, y a partir de ese momento son constantes las referencias en las Juntas de Propietarios de actuaciones llevadas a cabo para hacer frente a tal patología, con la intervención de un arquitecto que cada año supervisaba la situación del edificio, informando de las actuaciones que era necesario acometer, y con avisos continuos a los propietarios para que en el caso que observaran alguna grieta en sus apartamentos de cierto tamaño lo avisaran a la Administración para poder supervisarla. Se constata, por tanto, que el tema del cemento aluminoso y las afectaciones producidas en el edificio por su uso en el proceso constructivo, era un tema sensible de especial conocimiento por todos los propietarios.

Llegados a este punto el debate reside en determinar si los compradores conocieron el vicio descrito o si estuvieron o no en condiciones de percatarse de su existencia. Y tras una nueva revisión de la prueba practicada valorada en su conjunto, coincidimos con el juzgador de instancia en la conclusión alcanzada en su sentencia.

Efectivamente, la parte actora aporta con su demanda como documento nº 16 el mismo documento que los demandados acompañan como documento nº 3 de su contestación y que a su vez consta protocolizado en la escritura pública de compraventa en los folios 38 y siguientes de la misma al amparo de lo dispuesto en el art. 15 del Decreto 67/2015 de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio. Dicho documento consiste en la resolución de fecha 21 de noviembre de 2017 de otorgamiento por parte de la Agència de L'Habitatge de Catalunya del certificado de aptitud provisional con deficiencias importantes del edificio de viviendas situado en el DIRECCION000, del municipio de Calonge, donde se ubica el apartamento adquirido por los actores. Dicho certificado, con una vigencia hasta el 24 de agosto de 2023, fue emitido en base al contenido del Informe de Inspección del Edificio (ITE nº NUM000) redactado por el arquitecto técnico Don Eulogio y el arquitecto Don Argimiro. En el referido informe se requiere a la propiedad para que apruebe un programa de rehabilitación en un plazo de un año, así como un fondo de reserva específico para hacer frente a los gastos que se deriven de la ejecución de las obras necesarias que podrán realizarse por fases, si bien priorizando la reparación de las deficiencias de mayor gravedad.

Pues bien, consta acreditado documentalmente que dicho informe estuvo en poder de la parte compradora antes de satisfacer las arras convenidas con la parte vendedora. En el folio nº 13 de la escritura pública de compraventa de fecha 10 de enero de 2019 se refleja que la cantidad de 12.800 euros fue satisfecha por los compradores a los vendedores en concepto de arras en fecha 22 de noviembre de 2018 mediante transferencia bancaria. El comprobante de dicha transferencia quedó incorporado a la escritura pública de compraventa (folio 42 de la misma). Y la parte demandada aporta como documento nº 3 correo electrónico remitido al comprador Don Imanol por el Sr. Eladio, intermediario en la compraventa a través de la inmobiliaria Front de Mar y a su vez administrador de la Comunidad de Propietarios del edificio conocido como Montseny en el que se ubicaba la vivienda adquirida por los compradores. A dicho correo electrónico remitido en fecha 21 de noviembre de 2018, es decir un día antes del pago de las arras por la parte compradora, se adjuntaba el referido informe con el texto: "Li adjunto el nou contracte i l'informe de l'ITE. A l'espera de les seves notícies, rebin una cordial salutació."

Cierto es, como señala la parte recurrente, que en dicho informe no se hace mención expresa de la existencia de cemento aluminoso en el edificio, ni hay referencia a la patología de la aluminosis, pero sí consta especificado y detallado que en la estructura vertical y horizontal del edificio existen patologías importantes. El testigo Sr. Eulogio refirió en el acto de juicio que no es necesario detallar en el certificado la existencia de aluminosis, pues es un defecto en la edificación que afecta a la estructura como puede ser cualquier otro, quedando detallada la anomalía de forma concreta en el ITE. Pero lo que sí resulta significativo es que habiendo sido remitido tal informe a la parte compradora con antelación a satisfacer las arras, y un mes y medio antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sin embargo no se acredite por los compradores alguna actuación o comunicación con la parte vendedora tendente a la obtención de información y detalles sobre la existencia de las deficiencias importantes que se referían en el certificado que les había sido remitido. Ninguna actuación a este respecto se acredita. Ello permite concluir, coincidiendo con el juzgador de instancia, que la parte compradora era conocedora de la patología que sufría el edificio, pues no es lógico que un comprador reciba un informe como el de autos, corroborando la existencia de defectos importantes en la estructura del edificio, y no se interese por saber cuál es la problemática concreta que afecta al inmueble.

La circunstancia descrita permite afianzar la eficacia probatoria del testimonio prestado por el Sr. Eladio, intermediario en la operación de compraventa y asimismo administrador de la comunidad de propietarios del edificio desde hacía 30 años, quien afirmó de forma reiterada en su declaración testifical que informó a los compradores actores sobre la existencia de cemento aluminoso en el edificio y las afectaciones de aluminosis habidas en la finca. No hay que olvidar además que se trataba de una problemática que no resultaba fácil de ocultar pues era del conocimiento general de los propietarios, quienes durante años y en sus reuniones anuales, como se aprecia en las actas de Juntas de Propietarios aportadas, trataban de forma insistente este tema, sobre el que además se había actuado, estando pendiente el edificio, al tiempo de la celebración de la compraventa, de una nueva inspección técnica, a realizar antes del fin de la vigencia del certificado de aptitud provisional con defectos importantes en fecha 24 de agosto de 2023.

A los efectos valorativos de la prueba practicada, también resulta significativo señalar, al igual que sostiene el juzgador de instancia, que la parte compradora no haya acreditado de forma certera según lo que es su relato para fundar su pretensión, cómo tuvo conocimiento de la existencia de cemento aluminoso en la edificación. En la demanda los actores refieren: "Al poco tiempo de adquirir el inmueble en cuestión los compradores detectaron que la estructura del edificio padecía de CEMENTO ALUMINOSO ya que diferentes profesionales del mundo de la construcción tuvieron que hacer, en el mismo, distintos trabajos relacionados con esa anomalía."Pues bien, la parte actora no ha practicado prueba alguna que permitiera afirmar que lo que sostiene fuera ciertamente así. Fácil le hubiera sido a la parte interesar como prueba la intervención de los técnicos a los que se refiere en su demanda que podrían haber corroborado tal afirmación, cuando además éstos mantuvieron contacto con el Sr. Eulogio, arquitecto técnico contratado por la Comunidad de Propietarios, tras las intervenciones que en el mes de marzo de 2019 se efectuaron en el apartamento adquirido por los actores y en las que se observó cemento aluminoso en las vigas, así como cincuenta centímetros de una viga ubicada en el baño de la vivienda afectada por aluminosis, procediéndose a una reparación de ésta y a otra preventiva en la totalidad de la vivienda que fue costeada por la Comunidad de Propietarios.

Todo lo detallado permite concluir que la parte compradora al tiempo de concluir el contrato tenía conocimiento de la falta de conformidad del bien inmueble adquirido al estar construido el conjunto del edificio con cemento aluminoso y afectado de aluminosis, por lo que conforme lo dispuesto en el art. 621-25.1 CCCat., en su redacción vigente al tiempo de celebrarse la compraventa, el vendedor no debe responder frente a la parte compradora.

El recurso de apelación, según lo expuesto, debe ser desestimado, y con ello la sentencia de primera instancia confirmada en su totalidad.

SEXTO.- Costas.

La desestimación del recurso de apelación determina que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de esta segunda instancia deban ser impuestas a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso