Sentencia Civil 148/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 1059/2022 de 14 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación. Demanda reconvencional y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Don Jesús Luis, Don Vicente, Doña Olga, Doña Elisabeth y la entidad mercantil KEIR DEVELOPS, S.L. contra Doña Martina, solicitando se declarara la resolución del contrato de arras celebrado en fecha 26 de septiembre de 2018 (y su consiguiente prórroga de 20 de diciembre de 2018) por razón del incumplimiento de la parte vendedora demandada. Peticionaba que por dicha razón se condenara a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 148.000 euros, importe correspondiente al doble de las arras entregadas, según se establecía en el pacto quinto del contrato de arras suscrito, y en aplicación de los artículos 1454 CC y 621-8 CCCat, o subsidiariamente, se condenara a la demandada a devolver a los actores la cantidad de 74.000 euros, importe al que ascendían las arras entregadas. Adicionaba a la condena dineraria el pago de los intereses generados desde la interposición de la demanda.

Los actores referían en su demanda que en fecha 26 de septiembre de 2018 se convino entre las partes unas arras penitenciales para la compraventa de un edificio entero ubicado en la DIRECCION000 de Sitges, propiedad de la demandada, integrado por dos locales comerciales, un NUM000, y cinco viviendas, e inscrito como finca registral nº NUM001 en el Registro de la Propiedad de Sitges. Las partes acordaron el compromiso de proceder a la compraventa del inmueble por el precio de 640.000 euros, estipulándose unas arras penitenciales de 64.000 euros. Según exponían los actores en su demanda exigieron como requisito indispensable para la firma de las arras el poder acceder acompañados de técnicos a las zonas comunitarias de la finca y demás departamentos no ocupados a fin de poder verificar el estado de mantenimiento del inmueble, y poder llevar a cabo de este modo las correspondientes catas y pruebas sobre el estado de la estructura del edificio. La propiedad les indicó que salvo los dos locales y el NUM000, el resto del inmueble estaba ocupado por terceras personas que no tenían derecho alguno a ocupar las estancias del edificio. En la visita que los compradores efectuaron antes de la firma de las arras pudieron comprobar estas circunstancias, visitando las viviendas al permitirlo los ocupantes. En el documento de arras se hizo constar que los actores podían acceder a la finca a partir de la firma de las arras. Y la demandada firmó a su vez un documento con tal autorización, donde se indicaba que los departamentos que estaban ocupados eran NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006. Siguen refiriendo los actores que intentaron visitar la finca el día 11 de octubre de 2018 y, sin embargo, no lo lograron al encontrar cambiada la cerradura e impedirlo varios de los ocupantes. La demandada no dio solución alguna a dicha problemática, adoptando ante ello una actitud pasiva. Y no pudiendo verificar el estado de la finca, los actores no pudieron formalizar la escritura pública de compraventa en el plazo convenido (31/12/2018), accediendo finalmente a una prórroga de las arras, exigida por la parte compradora, a fin de buscar una solución que permitiera el acceso a la finca. El plazo para el otorgamiento de la escritura pública se extendió hasta el 31 de enero de 2019 en la ampliación suscrita el día 20 de diciembre de 2018.

La situación no varió, pues según los actores siguieron sin poder acceder a la finca para llevar a cabo las verificaciones necesarias sobre el estado del inmueble, sin que por parte de la demandada se llevara a cabo actuación alguna que lo facilitara. Las partes intercambiaron comunicaciones, solicitando los actores la colaboración de la propiedad para poder acceder al inmueble, al tiempo que la demandada incumplía su obligación de permitir el acceso a la finca exigiendo, en cambio, una nueva entrega de dinero para un posible prórroga de las arras.

Los actores pretenden en demanda la resolución de las arras suscritas por incumplimiento de la parte vendedora de la obligación adquirida de permitir el acceso a la finca a la parte compradora, lo que ha impedido que los actores pudieran comprar el inmueble en los términos acordados. En virtud del pacto quinto del contrato la parte demandada debe devolver dobladas las arras, siendo esta la petición principal de la demanda. Y subsidiariamente, si a pesar de la pasividad evidencia por la parte vendedora, sin embargo se entendiera que la imposibilidad de acceder a la finca no le pudiera ser imputada a la propiedad, se solicitaba se acordara simplemente la devolución a los actores de la cantidad entregada en concepto de arras (74.000 euros).

Emplazada la demandada, la misma se opuso a la demanda solicitando la desestimación de la pretensión actora, formulando a su vez demanda reconvencional contra todos los actores. Afirmó que en fecha 24 de octubre de 2019 había procedido a la venta del inmueble a un tercero, por lo que la finca ya no era de su propiedad. En su contestación la demandada negó que los compradores hubieran exigido el acceso al inmueble como condición para la suscripción de las arras. De tal modo que no se pactó en el contrato una condición de acceso al inmueble o una necesidad de acceso, sino que lo que se convino no fue mas que una mera autorización de acceso al edificio. Y es cierto que los compradores solicitaron a la vendedora poder empezar las gestiones para desalojar a los ocupantes de la finca, lo que cumplió la demandada otorgando poderes para pleitos a favor de los abogados y procuradores indicados por los actores a fin de iniciar las acciones judiciales necesarias para el desalojo de los ocupantes. La parte compradora asumió con total indemnidad para la vendedora el hecho de que el inmueble estuviera ocupado por terceras personas sin justo título, exonerando a la parte vendedora de cualquier error, inexactitud, cambio o modificación ocupacional que pudiera producirse con posterioridad a la firma del contrato.

Sostiene la parte demandada en su contestación que es absolutamente falso que los actores condicionaran la compraventa a comprobar la existencia de aluminosis u otras posibles anomalías en la finca, pues conocían y aceptaron el estado y la situación física de la misma, la cual no estaba rehabilitada, asumiendo cualquier gasto derivado de las obras necesarias y de rehabilitación, y renunciando a su vez al ejercicio de cualquier reclamación por ese concepto. Añadía la demandada que la prórroga que se acordó de las arras no fue por necesitar los actores más tiempo para el acceso a la finca, -no consta en el acuerdo adoptado ninguna indicación al respecto-, sino simplemente porque la parte compradora precisaba de mayor tiempo para obtener la financiación económica necesaria. En el acuerdo de 20 de diciembre de 2018 por el que los actores obtuvieron la concesión de un mes de ampliación del término para la formalización de la compraventa y pago del precio, también obtuvieron el compromiso de la demandada de aceptar la cesión del contrato a favor de una persona física o jurídica que pudiera llegar a presentar los actores. En definitiva, negaba la demandada el incumplimiento que se le atribuía en demanda, al no existir obligación alguna por su parte de conseguir el acceso a la finca para los compradores, ni condición pactada que hiciera depender la compraventa de dicho acceso.

La demandada sostiene en su contestación que llegado el 25 de enero de 2019 requirió a los actores para que el día 31 de enero de 2019 comparecieran en la Notaría que designaba para formalizar la compraventa de la finca y pagar el resto del precio estipulado. Los compradores dejaron transcurrir dicho plazo y no comparecieron en la Notaría. Lo que constituye para la parte demandada un incumplimiento grave y esencial en base al cual peticiona en su demanda reconvencional la resolución del contrato suscrito con los actores. Y consecuentemente con ello, se le reconozca el derecho a quedarse con la cantidad de 74.000 euros entregada por la parte compradora en concepto de arras penitenciales. Argumenta en su demanda reconvencional que este incumplimiento no puede ser excusado, como pretende la parte compradora, en una supuesta necesidad ni condición contractual de acceder a la finca para llevar a cabo comprobaciones técnicas. Existiendo para la parte vendedora un claro incumplimiento obligacional imputable a los compradores que conlleva el derecho a resolver el contrato y a que como parte vendedora se quede con el dinero entregado en concepto de arras penitenciales.

Los actores contestaron la demanda reconvencional formulada en su contra solicitando su desestimación, reproduciendo para ello lo alegado en su demanda, insistiendo en que las partes acordaron que podrían acceder al inmueble para la realización de catas. Sin embargo no pudieron acceder al edificio por causa imputable a la parte vendedora que se desentendió del cumplimiento de esta obligación.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Barcelona dictó sentencia en fecha 11 de abril de 2022 desestimatoria de la pretensión actora, y estimatoria de la acción ejercitada en la demanda reconvencional. La juzgadora de instancia razonaba que mediando entre las partes un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales, lo que había que dilucidar, para resolver la controversia de autos, era si la falta de otorgamiento de la escritura pública de compraventa del inmueble en la fecha estipulada, al no haber comparecido los compradores en la Notaría, venía justificada por el incumplimiento previo imputable a la parte vendedora consistente en no haber permitido el acceso a la finca a los vendedores para que éstos verificaran el estado de la misma. La juzgadora de instancia en su sentencia concluye, tras examinar los documentos contractuales suscritos entre las partes, que "la vendedora única y exclusivamente autorizó que los compradores accedieran a la finca a efectos de desalojo de los ocupantes, pero en ningún momento se obligó a llevar a cabo actuación alguna en aras al efectivo acceso a la finca por parte de los compradores"ni tampoco como seguía refiriendo la sentencia "ni a intermediar con los ocupantes para el caso de que estos negaran dicho acceso".Tampoco se pactó en el contrato que el acceso al edificio, a fin de poder verificar el estado de mantenimiento del inmueble y hacer las oportunas catas para verificar que la estructura del edificio no tuviera afectaciones importantes, resultara ser "requisito imprescindible"para proceder finalmente a la adquisición definitiva del inmueble. Se añade a lo anterior en la sentencia recurrida, la falta de acreditación de la existencia de reclamaciones o quejas dirigidas por los compradores a la parte vendedora relacionadas con la imposibilidad de acceder a la finca, sin que tampoco se hubiera dejado constancia de tal inconveniente al suscribir las partes la prórroga del plazo para el otorgamiento de la escritura pública, ni tampoco en otro anexo de prórroga que se proyectó pero que finalmente no se convino. De este modo la juzgadora de instancia considera en su sentencia que no se ha acreditado ningún incumplimiento imputable a la vendedora que viniera a justificar que los compradores no concurrieran al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Y consecuentemente, como refería la sentencia, debiendo entrar en juego el efecto propio de las arras penitenciales, la parte actora y demandada reconvencional debía perder su importe en beneficio de la parte vendedora, a quien se le reconocía el derecho a hacer suya la cantidad de 74.000 euros a la que ascendían las mismas.

Los actores interponen recurso de apelación contra la referida sentencia alegando que la juzgadora a quo incurrió en su dictado en error en la valoración de la prueba, significando que en la sentencia de instancia no se contiene en su fundamentación jurídica valoración alguna sobre la práctica de algunos medios probatorios. En concreto el interrogatorio de la parte demandada, así como en relación a dos documentos adjuntados por los actores a su escrito de contestación a la demanda reconvencional. Inciden los apelantes que del resultado de estas pruebas se concluye que fueron quienes actuaron como representantes de la vendedora, los que finalmente adquirieron la propiedad del inmueble. Esta circunstancia justifica que los representantes no tuvieran interés alguno en que los actores pudieran acceder al edificio para realizar las catas y finalmente comprar el inmueble. Y en cuanto a la documentación cuya valoración fue omitida en la sentencia, argumentan los apelantes que con ella se evidencia que sí hubo reclamaciones por su parte dirigidas a la vendedora para poder acceder al edificio. Y que el motivo por el que se acordó y planteó las prórrogas de las arras fue precisamente por la necesidad de los compradores de acceder al edificio para poder hacer catas. Ante la imposibilidad de acceso al inmueble, se planteó por las partes ampliar el plazo, mientras los compradores negociaban con los ocupantes. En su recurso argumentan los actores que esta circunstancia no se reflejó en la prórroga de las arras porque la vendedora no aceptó que se hiciera constar tal extremo.

Afirmaban en el recurso que el hecho principal que impidió la formalización de la compraventa fue la circunstancia de no haber podido acceder a la finca, ante la absoluta pasividad demostrada por la demandada y sus representantes, que llegó al extremo de ni siquiera haber intentado pedir a los ocupantes que les dejasen entrar a las zonas comunes del inmueble, incumpliendo de este modo las exigencias de la buena fe contractual. Negaban los apelantes tener conocimiento del estado de la finca, a pesar que en el contrato de arras se hiciera mención a ello, pues solo visitaron el edificio en una ocasión, y no pudieron acceder con técnicos para realizar catas. Solicitaban finalmente los apelantes que la sentencia de instancia fuera revocada, acordándose la devolución a su favor de las arras dobladas con condena a la parte vendedora demandada, o de forma subsidiaria, al menos, la devolución de la cuantía que en tal concepto fue entregada. En último lugar, de no ser estimado su recurso en los términos interesados, los apelantes solicitaban la no condena al pago de las costas de primera instancia por entender que actuaron siempre de buena fe, con voluntad de cumplir por todos los medios con lo acordado.

La parte demandada y actora reconvencional presentó escrito de oposición al recurso de apelación, interesando la plena confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- Hechos relevantes relacionados con la relación contractual existente entre las partes.

Los apelantes, como compradores, suscribieron en fecha 26 de septiembre de 2018 con la vendedora demandada Doña Martina, un contrato que las partes denominaron de arras penitenciales, cuya finalidad era la de regular la compraventa de todo un edificio propiedad de Doña Martina ubicado en el término municipal de Sitges, DIRECCION000. Las arras pactadas en el referido documento (64.000 euros) se establecieron como penitenciales con los efectos que las partes convinieron en el pacto Quinto del contrato, con mención expresa de la regulación contenida en el art. 1.454 CC y en el art. 621-8 del Codi Civil de Catalunya. Y si bien las partes califican dicho contrato como de arras, el mismo constituye un contrato de compraventa con pacto arral en el que quedaron ya fijados sus elementos esenciales. Así se fijaba tanto el objeto sobre el que recaía la venta (el inmueble referido), como el precio total de la finca (640.000 euros) y su forma de pago, así como otras estipulaciones relativas a la situación ocupacional y estado del edificio, regulándose las obligaciones adquiridas por ambas partes ( art. 621-1 CCCat.) para la consumación de la compraventa, estipulándose el día límite para el otorgamiento de la escritura pública (31 de diciembre de 2018), momento en el que debía realizarse por la parte compradora el pago del precio restante y con cuya formalización se entendería transmitida la posesión a la parte compradora del inmueble adquirido.

Para la resolución de la cuestión litigiosa es necesario reseñar algunos de los pactos contenidos en el contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 26 de septiembre de 2018.

El pacto SEGUNDO sobre "Situación ocupacional"es del siguiente tenor:

"En cuanto a la situación ocupacional, la finca descrita se encuentra ocupada por terceros sin justo título. Los futuros Compradores adquieren la finca en el estado ocupacional en que se encuentra asumiendo expresamente cuantas actuaciones y costes derive de la misma hasta la recuperación de la posesión, con total indemnidad para el futuro vendedor.

Los Compradores manifiestan que La Vendedora ha puesto a su disposición de cuanta información dispone sobre la situación ocupacional de la finca exonerando a La Vendedora de cualquier error, inexactitud, cambio o modificación en la situación ocupacional contenida en la misma.

Los Compradores asumirán la situación posesoria y ocupacional en el que se encuentran, exonerando a La Vendedora de cualquier pago, gasto o indemnización que pudiera reclamar un tercero derivado de dicha situación.

Es condición esencial para la validez de la presente operación que las fincas se encuentren libres de arrendatarios con contrato de arrendamiento en vigor, o con cualquier persona con derecho a ocupar la finca, ya sea con derecho de usufructo sobre la vivienda o derecho de uso o habitación reconocidos legalmente o por cualquier otra institución legal. Por ello la Vendedora, manifiesta expresamente que sobre las fincas no existe ningún contrato de arrendamiento en vigor ni ningún de los derechos explicitados anteriormente.

Asimismo, la parte Vendedora autoriza a la parte Compradora con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a acceder a la finca y poder iniciar los trámites para la averiguación, y en su caso, desalojo de los ocupantes sin justo título. Por ello, la parte Compradora se obliga a no realizar actuaciones que pongan en riesgo la reputación de la Vendedora, a no incumplir la legalidad vigente y respetar los derechos fundamentales de los ocupantes actuales."

En el pacto QUINTO regulan las partes las arras penitenciales.

En el pacto SEXTO relativo al "Conocimiento del estado de la finca"se afirma:

"Los Compradores manifiestan conocer y aceptar la situación física, de habitabilidad, urbanística y registral, así como el estado de conservación de la finca objeto del presente contrato, habiendo visitado la finca y por lo tanto conociendo y aceptando íntegramente su situación.

En concreto, los Compradores conocen y aceptan que la realidad física del inmueble es que se encuentra dividida en 5 viviendas y 1 local, estando registralmente el inmueble como una única finca registral, y por lo tanto no habiéndose realizado la división en propiedad horizontal de dicha finca, manifestando Los Compradores que se adquirirá como cuerpo cierto y la conformidad a dicha situación. Asimismo manifiestan conocer y aceptar la situación física de la finca la cual no está rehabilitada, asumiendo cualquier gasto de las obras necesarias y de rehabilitación y renunciando desde este momento al ejercicio de cualquier acción en reclamación por este concepto."

En la misma fecha en la que se suscribió el contrato de arras la vendedora firmó un documento que entregó a la parte compradora en el que además de reflejarse que había puesto en conocimiento de los compradores que los departamentos NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 se encontraban ocupados por personas sin justo título, se establecía:

"AUTORIZO A:

Que los señores Don Carlos Manuel, con DNI (...), Don Jesús Luis, con DNI (...), Don Vicente, con DNI (...), Doña Olga, con pasaporte (...) y Don Elisabeth, con pasaporte (...), indistintamente cada uno de ellos, pueda acceder libremente a los distintos departamentos de la finca de mi propiedad, situada en la DIRECCION000 de Sitges, durante el tiempo de vigencia del contrato de arras penitenciales firmado en el día de hoy y con el objeto de que dichos señores, parte compradora en el contrato de arras de referencia, puedan comprobar el estado de la finca, tomar medidas y revisar las actuaciones de reforma que sea necesario emprender para el mantenimiento y seguridad del edificio."

No hay controversia en autos, según lo que se estableció en el acto de audiencia previa, en relación a que los compradores pudieron visitar la finca con antelación a la celebración del contrato de compraventa con pacto arral, y posteriormente, una vez firmado dicho contrato, no pudieron ya tener acceso a la misma. La cuestión controvertida quedó fijada, y así también se traslada a esta alzada, en determinar si la parte vendedora estaba obligada o no a asegurar y garantizar el acceso de los compradores a la finca con antelación al otorgamiento de la escritura pública a fin de llevar a cabo catas y demás comprobaciones relacionadas con el estado constructivo del edificio objeto del contrato de compraventa.

En cuanto a la sucesión de los hechos, según los documentos adjuntados al procedimiento, se destaca que las arras inicialmente convenidas se ampliaron hasta la cantidad de 74.000 euros, tras suscribir las partes un anexo al contrato de compraventa por el que también se fijaba como nueva fecha para el otorgamiento de la escritura pública el 31 de enero de 2019. Dicha ampliación se convino entre las partes tras la remisión en fecha 14 de diciembre de 2018 de requerimiento dirigido por la parte vendedora a la compradora para la formalización de la escritura pública de compraventa el día 31 de diciembre de 2018, a las once horas, en la Notaría Diagonal 550, de Barcelona (documento nº 3 de la contestación a la demanda).

Tras prorrogarse la fecha de otorgamiento de la escritura pública y aproximarse nuevamente la nueva fecha fijada sin recibir comunicación de la parte compradora para proceder a su otorgamiento, la parte vendedora remitió nuevo requerimiento a la parte compradora en fecha 25 de enero de 2019 para comparecer el 31 de enero de 2019 en la misma Notaría anteriormente referida para proceder a otorgar la escritura pública (documento nº 5 de la demanda). La parte compradora no compareció en tal fecha en la indicada Notaría.

El día 1 de febrero de 2019, es decir transcurrida la fecha convenida en la prórroga para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, la abogada de los compradores remitió a la vendedora un burofax contestando al anterior requerimiento refiriendo que la citación propuesta no podía prosperar por cuanto: "existe el riesgo de que parte del edificio se encuentre afectado por aluminosis y tal y como se acordó, un requisito esencial para poder efectuar la compra del referido inmueble es que con carácter previo a la misma mi patrocinado pueda acceder al mismo y realizar las catas necesarias en los pisos y locales para comprobar si están afectados por aluminosis."Indicaba además que la visita al inmueble no había podido realizarse por haber comprobado además que la totalidad de las estancias del edificio estaban ocupadas. Y requería a la vendedora para que "realice cuantas actuaciones sean necesarias en aras de que mi representado pueda acceder al inmueble y efectuar las comprobaciones oportunas".Solicitaba asimismo que se suspendiera la firma de la escritura pública "hasta que se permita acceder a mi cliente al inmueble y realizar las catas antes referidas o por el contrario, se procederá a la resolución del contrato de arras, exigiéndole en dicho caso la devolución de todas las cantidades entregadas hasta la fecha así como una indemnización por los daños y perjuicios que su conducta habrá ocasionado a mi cliente"(documento nº 6 de la demanda).

Dicha comunicación fue contestada por la propiedad en fecha 6 de febrero de 2019 negando el incumplimiento que se le imputaba de contrario, recordando que por su parte se le concedió una autorización para acceder a la finca, y el hecho de la ocupación posterior de los pisos que quedaban libres no le era imputable pues se pactó entre las partes la exoneración de responsabilidad de la propiedad en este extremo. Se ofertaba a la compradora la posibilidad de firmar nueva prórroga y ampliación de las arras hasta el importe de 93.000 euros (documento nº 7 de la demanda). Esta comunicación fue contestada por la abogada de la parte compradora remitiéndose a lo expuesto en la comunicación remitida en fecha 1 de febrero de 2019 (documento nº 8 de la demanda).

En fecha 12 de marzo de 2019 la propiedad remitió nueva comunicación a los compradores indicando que tras las actuaciones infructuosas llevadas a cabo a fin de acordar una nueva fecha de firma de la escritura o una prórroga de las arras ya existente, sin que tampoco hubiera recibido comunicación emplazándole para la firma de la escritura pública de compraventa, procedía a dar por resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento imputable a la parte compradora (documento nº 11 de la demanda).

Llegado este momento se proyectó la firma de un nuevo anexo del contrato para ampliar las arras (adicionando el importe de 80.000 euros) y prorrogar la fecha de otorgamiento de la escritura pública hasta el 24 de julio de 2019, dejando sin efecto la resolución contractual comunicada en fecha 12 de marzo de 2019. Sin embargo pese a que una parte de los compradores sí accedieron a su firma con la entrega de 40.000 euros, la mercantil actora no suscribió la prórroga frustrando tal acuerdo (documento nº 5 de la contestación a la demanda).

Con fecha 1 de abril de 2019 la parte vendedora otorgó acta notarial por la cual depositaba el importe de 40.000 euros para su retirada por la parte compradora, a quien además comunicaba que ante su incumplimiento, procedía nuevamente a resolver el contrato de compraventa con arras penitenciales (documentos nº 12 y 13 de la demanda).

La parte compradora respondió a tal notificación por burofax remitido en fecha 11 de abril de 2019 en el que reproduciendo lo argumentado en anteriores comunicaciones, requería a la vendedora para que en el plazo de dos semanas permitiera a los compradores acceder a la finca para llevar a cabo las oportunas comprobaciones. De no efectuarlo en dicho plazo se entendería incumplido el contrato debiendo proceder a la devolución doblada de las arras entregadas (documento nº 14 de la demanda).

Doña Martina había otorgado en fecha 7 de noviembre de 2018 a favor de abogados y procuradores designados por la parte compradora un poder para gestionar posibles reclamaciones contra los ocupantes del inmueble objeto del contrato de compraventa, siendo revocado dicho poder por la vendedora según escritura pública otorgada en fecha 10 de abril de 2019 (documento nº 4 de la contestación a la demanda).

La finca referida en el presente litigio fue vendida finalmente por la Sra. Martina en fecha 24 de octubre de 2019 a otra persona distinta de los actores, según escritura pública aportada de forma parcial al procedimiento como documento nº 1 de la contestación a la demanda.

CUARTO.- Arras penitenciales pactadas en el contrato.

Para la resolución de la cuestión litigiosa planteada en estos autos ceñida al cumplimiento de un contrato de compraventa, solicitando cada parte la efectividad del pacto arral incorporado al mismo, son de aplicación las normas contenidas en la Sección Primera, del Capítulo I del Título II del Libro VI del Codi Civil de Catalunya sobre el contrato de compraventa. Véase a este respecto que el contrato referido en autos es una compraventa de un bien inmueble ubicado en Cataluña, concretamente en la localidad de Sitges, sin que conste que los contratantes se hubieran sometido a un determinado ordenamiento jurídico. En la fecha de su celebración, 26 de septiembre de 2018, ya se hallaba en vigor el Libro VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, el cual contiene una regulación integral del contrato de compraventa, cuya aplicación es preferente conforme a lo dispuesto en los artículos 111-3 CCCat. (principio de territorialidad) y art. 10.5 CC, que en relación a los contratos relativos a bienes inmuebles, y a falta de sometimiento expreso, determina que se aplicará a las obligaciones contractuales la ley del lugar donde estén sitos. Y entre los preceptos del CCCat. se contiene la regulación sobre las arras en el art. 621-8 en el que en esta materia se establece que "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas."

En el pacto QUINTO del contrato de compraventa suscrito entre las partes se regulan las "Arras penitenciales"del siguiente modo:

"Se da a las cantidades entregadas descritas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales. La renuncia unilateral o voluntaria de alguna de las partes a formalizar o suscribir la escritura pública de compraventa así como el incumplimiento por cualquiera de las partes de lo establecido en el presente documento dará lugar a la resolución del mismo en los términos del artículo 1.454 del Código Civil y el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña y lo que comportará la pérdida de las cantidades abonadas por la parte compradora en caso de incumplimiento por ésta, o la devolución de las arras dobladas por parte de la parte vendedora en caso de incumplimiento por parte de esta última ( Art. 1454 CC y el artículo 621-8 CCCat .)".

Del contenido de dicho pacto se observa que las partes dentro del ámbito de su autonomía de la voluntad y al amparo de la libertad civil reconocida en el art. 111-6 CCCat., procedieron a equiparar las consecuencias de la aplicación de las arras penitenciales, que permiten desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor, con la figura de las arras penales, las cuales no se hallan reguladas específicamente en el Código Civil de Catalunya, y que vienen a ser una suerte de garantía de cumplimiento que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. Las partes convinieron expresamente en el Pacto Quinto que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones adquiridas tras la suscripción del contrato daría lugar a la resolución contractual con las consecuencias de la devolución de las arras dobladas por parte del vendedor si el incumplimiento le fuera imputable, o la pérdida de las mismas para el comprador si éste fuera el incumplidor.

QUINTO.- Incumplimiento contractual resolutorio.

Los compradores y la parte vendedora se atribuyen recíprocamente en el presente litigio el incumplimiento de las obligaciones contractuales adquiridas por cada uno de ellos, determinante de la resolución del contrato de compraventa que cada parte solicita, esto es los compradores en su demanda y la parte vendedora en la demanda reconvencional posteriormente interpuesta. Y en esta alzada se trata de dilucidar, al igual que sucedió en primera instancia, la causa que finalmente frustró la consumación del contrato de compraventa y a qué parte contratante le es atribuible la responsabilidad del incumplimiento.

Los compradores refieren en su demanda que la parte vendedora incumplió sus obligaciones de permitirles el acceso a la finca, impidiendo con ello que pudieran comprar según lo acordado, pues para los compradores era requisito indispensable el poder acceder a las zonas comunitarias del edificio y demás departamentos no ocupados acompañados de técnicos, a fin de poder comprobar el estado de mantenimiento del inmueble y hacer las correspondientes catas y pruebas para verificar que la estructura del edificio no tuviera afectaciones importantes.

La parte vendedora sostiene que sobre ella no pesaba la obligación de asegurar el acceso al inmueble a la parte compradora, sino únicamente autorizar dicho acceso, lo que cumplió debidamente suscribiendo una autorización para ello con entrega de las correspondientes llaves del edificio. Y achaca a los compradores el incumplimiento grave y esencial que frustró la compraventa al no haber asistido a la Notaría para la firma de la escritura de compraventa en la fecha fijada, ni haber pagado el precio estipulado que debía satisfacerse al tiempo de dicho otorgamiento conforme lo que venía convenido. En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

Pues bien, tras un nuevo estudio de la prueba practicada en el procedimiento en virtud de la facultad revisora que el recurso de apelación otorga a este tribunal, y después de examinar la prueba documental, así como el visionado del acto de juicio, esta Sala no aprecia error alguno en la valoración que de la prueba practicada efectúa la juzgadora de instancia, alcanzando a su vez la misma convicción que la expuesta por la juez a quo en la sentencia recurrida cuando concluye de forma razonada que ningún incumplimiento contractual puede ser atribuido a la parte vendedora que pueda justificar que los compradores no concurrieran al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a cuyo acto habían sido debidamente convocados, siendo éstos los que finalmente decidieron no escriturar.

Los apelantes inciden en su recurso en que la juzgadora a quo omitió valorar dos medios probatorios, pues la sentencia recurrida no hace mención alguna sobre ellos. Pruebas a las que la parte compradora atribuye especial significación para acreditar por una parte que se vieron impedidos de acceder a la finca vendida por el interés de la propia parte vendedora y de quienes adquirieron posteriormente el inmueble, así como sobre la existencia de reclamaciones de los letrados de la parte compradora a la vendedora para poder tener acceso a la finca, siendo el motivo de las prórrogas de las arras el posibilitar el acceso al edificio.

Es reiterada la doctrina jurisprudencial que explica que no es necesario valorar toda la prueba practicada dentro del proceso, en este sentido la sentencia del TS nº 260/2015, de 20 de mayo de 2015 establece:

"La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 CE , configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009 ). Esta motivación no tiene que realizarse de un modo exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 ).

A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; y que, como se indica en la sentencia de 15 de octubre de 2001 , debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio."

En consecuencia, si alguna de las pruebas no ha sido considerada relevante para la resolución de la cuestión debatida, el juzgador no viene obligado a referirse a ella, como confirma la doctrina jurisprudencial recogida en la STS nº 334/2024, de 6 de marzo sobre la valoración conjunta de la prueba, al decir que "el hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte actora carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio ( STS de 8 de julio de 2009, rec. n.º 13/2004 ) a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o error manifiesto ( SSTS de 15 de noviembre de 2010, rec. Nº 610/2007 y 26 de marzo de 2012, rec. nº 1185/2009 )".

Los actores fundamentan toda su pretensión resolutoria en atribuir a la parte vendedora la obligación no solo de autorizarles poder acceder al edificio objeto del contrato, sino también de asegurarles el acceso efectivo al mismo para poder llevar a cabo las catas necesarias en los pisos y en los locales para comprobar posibles afectaciones en su estructura como la aluminosis. Los apelantes consideran así que la parte vendedora no cumplió con el contrato ni observó las exigencias de la buena fe pues ni tan siquiera medió ni intercedió para que los ocupantes del inmueble permitieran que los compradores pudieran entrar en las dependencias del edificio como, sin embargo, sí sucedió antes de la suscripción de las arras. Pues bien, en relación a ello, los razonamientos expuestos por la juzgadora a quo negando que la parte vendedora asumiera esta obligación son totalmente acertados y compartidos por este tribunal.

Véase que en el último párrafo del pacto segundo del contrato suscrito entre las partes se estipula que la parte vendedora autoriza a la parte compradora con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a acceder a la finca y poder iniciar los trámites para la averiguación y, en su caso, desalojo de los ocupantes sin justo título. La compraventa lo era de un edificio ocupado por terceros sin justo título, como así se expresaba claramente en el contrato. Y se añadía a estos efectos que los futuros compradores adquirían la finca en el estado ocupacional en que se encontraba asumiendo expresamente cuantas actuaciones y costes derivaran de la misma hasta la recuperación de la posesión, con total indemnidad para la propiedad. A la cual también exoneraban de cualquier error, inexactitud, cambio o modificación en la situación ocupacional de la finca.

Del contenido de dicho pacto no resulta la obligación de la vendedora de garantizar que los compradores pudieran acceder al edificio. Se concedía la autorización nada más, a fin de que pudieran llevar a cabo las actuaciones necesarias para el desalojo de los ocupantes, no en vano la propia demandada había otorgado un poder de representación a los abogados y procuradores de los compradores para llevar a cabo aquellas actuaciones necesarias recuperatorias de la posesión. Los compradores eran sabedores de lo que adquirían y de la problemática que afectaba al edificio, por ello exoneraban a la propiedad de cualquier responsabilidad incluso derivada de cualquier inexactitud, cambio o modificación de la situación ocupacional del inmueble. Lógico era pensar, por tanto, que pudiera concurrir cierta problemática y dificultad para poder acceder a la finca pese a contar con la autorización de la vendedora, pues la propiedad tampoco tenía acceso a la misma dado el estado ocupacional que presentaba y que parece ser se agravó con posterioridad a la firma de las arras, habiendo quedado exonerada la propiedad de dicha circunstancia según lo estipulado contractualmente.

Igual conclusión se obtiene de la lectura de la autorización firmada por la propiedad y entregada a los compradores el mismo día de la firma de las arras en la que se admitía por la propietaria que los compradores podían acceder libremente al edificio antes de otorgar la escritura pública para comprobar el estado de la finca, tomar medidas y revisar las actuaciones de reforma que fueran necesarias para el mantenimiento y seguridad del edificio. Ni en dicha autorización, ni del documento contractual se desprende obligación alguna asumida por la propiedad de asegurar y garantizar a los compradores que podrían acceder al edificio en cuestión, ni tampoco de posibilitarlo, pues además, según el contrato, los compradores se iban a encargar de iniciar los trámites necesarios para el desalojo del edificio, obligándose frente a la vendedora en ejecución de tales actuaciones, a no poner en riesgo la reputación de la vendedora, a no incumplir la legalidad vigente, así como a respetar los derechos fundamentales de los ocupantes actuales.

La parte actora sostiene literalmente en su demanda que habían exigido "como requisito indispensable para firmar las arras el poder acceder acompañados con técnicos a las zonas comunitarias de la finca y demás departamentos no ocupados a fin de poder verificar el estado de mantenimiento del inmueble y hacer las correspondientes catas y pruebas para verificar que la estructura del edificio no tuviera afectaciones importantes".Y ello al hilo de lo también argumentado en la comunicación remitida por los compradores a la parte vendedora en fecha 1 de febrero de 2019 (una vez expirado el plazo de prórroga concedido para el otorgamiento de la escritura pública), en la que sacando a relucir que el edificio pudiera estar afectado de aluminosis, se mencionaba que tal como se acordó: "un requisito esencial para poder efectuar la compra del referido inmueble es que con carácter previo a la misma mi patrocinado pueda acceder al mismo y realizar las catas necesarias en los pisos y locales para comprobar si están afectados por aluminosis."Como acertadamente afirma la juzgadora de instancia tal pretendido acuerdo, al que tilda la parte recurrente como "requisito indispensable"o "requisito esencial",no aparece recogido en el contrato ni en ningún anexo al mismo. Sobre este punto razona con precisión la juzgadora cuando se remite al resto del clausulado contractual en el que sí se detallan otras cláusulas en las que se incluyen concretas condiciones que permiten resolver el contrato, como es la incorporada en el pacto cuarto sobre la fecha para la formalización de la escritura de compraventa, y relativa a la falta de inscripción registral de la titularidad de la finca a favor de la parte vendedora, que, de concurrir, permitiría a la parte compradora resolver el contrato. A su vez en relación a la situación ocupacional del inmueble también se condicionaba la validez y eficacia de lo pactado a que la finca estuviera libre de arrendatarios o de personas con derecho a poseer la misma en virtud de un título reconocido legalmente. De concurrir dicha condición la parte compradora podía resolver el contrato, puesto que ambas partes pactaban expresamente que en ese supuesto el contrato carecía de eficacia. De todo ello es fácil colegir que, de haber estimado las partes que la efectiva entrada en el inmueble para que la parte compradora efectuara las comprobaciones necesarias a fin de constatar el estado de la finca, constituía esa condición indispensable a la que se refiere la parte actora, así se hubiera dispuesto expresamente en el contrato de compraventa con pacto de arras, elevando tal circunstancia a la categoría de condición para la resolución del contrato con indemnidad de la parte compradora, como ahora ésta pretende.

Nada se pacta en el contrato sobre ello, pero es más, la propia parte actora manifiesta en el mismo que conoce y acepta la situación física de la finca y su estado de conservación, así como que no está rehabilitada, refiriendo asumir "cualquier gasto de las obras necesarias y de rehabilitación y renunciando desde este momento al ejercicio de cualquier acción en reclamación por este concepto."Del contenido del contrato se desprende claramente que la parte compradora sabía bien lo que adquiría, un edificio sin rehabilitar que precisaba de obras necesarias y que además se hallaba ocupado por personas sin justo título para poseer. Y de cuyos posibles cambios en el estado ocupacional que pudiera experimentar la finca desde la suscripción de las arras no respondía la propiedad, pues en el contrato se había exonerado a la propietaria de "cualquier error, inexactitud, cambio o modificación en la situación ocupacional contenida en la misma".Ello evidencia que la propiedad no deba responder de las dificultades de acceso a la finca experimentadas por la parte compradora al quejarse ésta de una mayor ocupación en el inmueble que la inicialmente descrita, pues sobre cualquier variación experimentada relacionada con el estado ocupacional del edificio quedaba exonerada la propietaria según lo convenido entre las partes.

Sobre el sentidode las reglas legales de interpretación de los contratosrecoge el Tribunal Supremo en su sentencia número 1577/2023, de 15 de noviembre, la jurisprudencia aplicable, con cita de las sentencias 294/2012, de 18 de mayo, 27/2015, de 29 de enero, y 13/2016, de 1 de febrero, señalando lo siguiente:

"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

La interpretación contractual hasta aquí verificada desde suliteralidad, punto de partida para la interpretación, y acudiendo igualmente a una interpretación sistemática del contrato, principio hermenéutico éste de indiscutible valor pues como dice la jurisprudencia, la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible, no pudiendo encontrarse una cláusula aislada de las demás sino en el todo orgánico que el contrato constituye, permite confirmar los razonamientos de la juzgadora de instancia. Y al igual que realiza la juez a quo procede atender también a los actos desplegados por las partes en ejecución de lo convenido ( art. 1.282 CC) .

Los apelantes en su recurso inciden en que por su parte sí hubo reclamaciones dirigidas a la propiedad para que se les facilitara el acceso a la finca, considerando incorrecta la conclusión alcanzada por la juzgadora de instancia al afirmar en sentencia no haberse acreditado que durante tres meses transcurridos desde la fecha del contrato, los compradores dirigieran a la vendedora reclamación o queja alguna relacionada con la imposibilidad de acceder a la finca, ni con ninguna otra cuestión.Pues bien revisando el material probatorio obrante en autos, la conclusión que alcanza este Tribunal es la misma que la contenida en la sentencia recurrida.

Ciertamente no se aporta requerimiento alguno de cumplimiento dirigido por la parte compradora a la vendedora en el sentido expresado. Y no es hasta la comunicación remitida por la parte vendedora en fecha 1 de febrero de 2019, es decir una vez transcurrido el término fijado para el otorgamiento de la escritura pública en la prórroga pactada (31 de enero de 2019), y tras haber recibido un requerimiento de la propiedad para su comparecencia en la Notaría para la firma de la escritura pública, cuando la parte compradora hace referencia, dirigiéndose a la vendedora, literalmente a "haberle requerido en repetidas ocasiones que colabore y cumpla con su compromiso aún hoy usted no ha movido un solo dedo para solventar esta situación de bloqueo en la que nos encontramos."Sin embargo no se ha aportado requerimiento alguno en tal sentido que corrobore lo así afirmado, siendo que además el contrato fue prorrogado en fecha 20 de diciembre de 2018 ampliando las arras, y fijándose una nueva fecha de otorgamiento de la escritura pública. El documento aportado por la parte actora en su contestación a la demanda reconvencional consistente en un correo electrónico de fecha 27 de diciembre de 2018 no contiene requerimiento alguno dirigido a la propiedad, pues además de estar descontextualizado y extraído de una conversación que se desconoce, solo evidencia que entre las partes se estaba negociando una prórroga, al igual que en el posterior de fecha 15 de febrero de 2019. Cierto es que en estas negociaciones se pudiera contemplar la problemática advertida y comprobada por la parte compradora de su dificultad de acceso al inmueble, y que por ello la parte vendedora se pudiera avenir a prorrogar el término para el otorgamiento de la escritura pública, pero lo que no resulta ni mucho menos de ello es que la parte vendedora estuviera obligada a garantizar y asegurar el acceso de la parte compradora al inmueble, ni que fuera condición sine qua non para la consumación del contrato de compraventa que la parte compradora hubiera accedido al inmueble para verificar las comprobaciones sobre el edificio que ahora alega en su demanda. Esto no consta en el contrato, y como acertadamente refiere la juzgadora a quo, si ello hubiera sido así, lógico es concluir que la parte compradora hubiera hecho constar en la prórroga suscrita tal incumplimiento contractual, además de un requerimiento expreso a la propiedad para que se le facilitara de inmediato el acceso al inmueble antes del vencimiento de la nueva prórroga convenida. Pero nada de ello se expresa, ni en la prórroga que se acordó, ni en la posterior que ofreció la parte vendedora y que finalmente, por desacuerdo entre los compradores, no se suscribió. Por el contrario lo que se estipulaba en estas prórrogas es una ampliación del importe de las arras. A este respecto no puede ignorarse que ambas partes estaban en esos momentos asesoradas por Letrados por lo que lógico es que sus derechos y obligaciones quedaran debidamente reflejados y constatados en los documentos a suscribir.

Por último hacer una referencia a la prueba de interrogatorio de la parte demandada Sra. Martina respecto de la que los apelantes hacen especial mención en su recurso al referir que en la práctica de dicha prueba la vendedora admitió que finalmente vendió el inmueble a las personas que le representaban e intermediaron con los actores en la suscripción del contrato. Examinada la práctica de dicha prueba lo que resulta es que la misma resultó claramente imprecisa, llegando a confundir la propietaria interrogada la venta frustrada con la finalmente consumada en el mes de octubre de 2019. Se trataba de una persona octogenaria, que refirió que el tema de la venta del inmueble era gestionado por sus hijos, lo que se evidencia del todo lógico. En todo caso lo cierto es que la parte demandada al contestar a la demanda ya puso de manifiesto que el inmueble había sido vendido, aportando los datos del comprador, pues facilitó la escritura en sus primeras páginas, por lo que de ser una persona con la que los compradores habían tratado y negociado, su nombre no debería resultarles desconocido. En todo caso la conclusión que los apelantes quieren extraer del hecho afirmado en el interrogatorio, sosteniendo que la propiedad y sus representantes estaban interesados en que los aquí actores no pudieran acceder al edificio, no resulta mas que una hipótesis, sin prueba alguna sobre ello. Y que además no se compadece con la postura adoptada por la parte vendedora que convino una nueva prórroga del contrato con los compradores e incluso les ofreció finalmente una nueva prórroga a fin de facilitarles la adquisición del inmueble, que sin embargo no fue aceptada por la parte compradora.

De lo expuesto y razonado, la sentencia de instancia debe ser confirmada, pues efectivamente fue la parte compradora quien incumplió el contrato de compraventa con pacto de arras, decidiendo no escriturar, imposibilitando de este modo la consumación del contrato al no comparecer en la Notaría a otorgar la escritura pública de compraventa y satisfacer el resto del precio en la fecha estipulada de 31 de enero de 2019, plazo que se había fijado en la prórroga convenida entre las partes. Es por ello de plena aplicación lo convenido entre las partes en el pacto quinto del contrato, perdiendo las arras la parte compradora, y declarando el derecho de la parte vendedora a hacer suyas las arras penitenciales.

SEXTO.- Costas.

Finalizan el recurso de apelación los actores solicitando en última instancia que para el caso de ser desestimado el recurso de apelación no les sean impuestas las costas procesales de primera instancia atendiendo a que su actuación ha sido de buena fe, intentando cumplir con lo acordado, razonando que ya les supondría un grave perjuicio la pérdida de las arras como para que además les fueran impuestas las costas de procedimiento.

El principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1 primer inciso LEC, se matiza en el segundo inciso del mismo precepto con la atribución al tribunal de la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.

Como esta misma Sección refería en la Sentencia de fecha 22 de marzo de 2018 en aplicación del art. 394 LEC:

"El primer pasaje de la norma consagra el principio general del vencimiento objetivo en relación con la condena en costas, y su inspiración no es otra, según doctrina legal suficientemente conocida, que la de satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige, entre otros aspectos, que el patrimonio de los justiciables no resulte mermado por la necesidad de acudir a los tribunales para el reconocimiento de sus derechos. El pago de los gastos que conlleva el proceso se configura así como un gravamen que, en virtud del criterio del vencimiento objetivo, se considera que no debe soportar quien se ve compelido a ejercitar una acción judicial o a enfrentarse a la que contra él se ha formulado y, consiguientemente, a afrontar el desembolso económico que acarrea la contratación de los servicios de profesionales del derecho para proveer a su defensa.

Y, correlativamente, resulta también ajustado a equidad y a criterios de justicia material que aquellos gastos recaigan sobre el patrimonio de quien desconoció el derecho de la contraparte, le causó un daño o perjuicio o, en fin, incumplió las obligaciones que le incumbían.

Pero el principio de vencimiento objetivo en materia de costas, como se anticipó, admite excepciones, que se materializan en la circunstancia de que el caso presente "serias dudas de hecho o de derecho", concepto impreciso y abstracto que, lejos de encerrar un criterio de aplicación genérica, debe ser perfilado casuísticamente porque, por propia definición, la mera promoción de un litigio es indicativa de una controversia o conflicto que suscita dudas, al menos para una o más partes de las implicadas en la relación de que se trate, aunque el propio artículo 394.1 se ocupa, en lo que atañe a las dudas de derecho, de descender a una hipótesis concreta y objetiva: que el supuesto sea jurídicamente dudoso teniendo en consideración la jurisprudencia recaída en casos similares.

Procesalmente la excepción de referencia se configura como una facultad del órgano judicial ( SSTS de 30 de junio de 2009 y de 10 de febrero de 2010 ), discrecional aunque no arbitraria puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada en cada caso concreto, y su aplicación no está condicionada a la petición de las partes. La doctrina de la jurisprudencia menor, por lo general, ha fijado dos requisitos necesarios para apreciar la concurrencia de la regla del vencimiento atenuadoo mitigado: la seriedad de la duda, por una parte, y su razonabilidad y fundamento objetivo, por otra.

Finalmente, parece obvio que una adecuada interpretación de la norma debe desembocar en la exigencia de que las dudas sean serias en cuanto que tengan cierta entidad o encierren alguna complejidad, aunque en todo caso ello no desprovee a la norma del vencimiento atenuadode su carácter, en último término, subjetivo, en el sentido de que es el órgano judicial el que debe plasmar y razonar en su resolución, una vez valoradas las posiciones de las partes y, en su caso, los resultados arrojados por las diligencias probatorias, si, según su impresión, concurren aquellos datos de incertidumbre."

Pues bien para el supuesto de autos, no razonan los recurrentes qué concretas dudas fácticas o jurídicas permitirían excepcionar la aplicación del vencimiento objetivo. Y a renglón seguido es de señalar que el asunto de esta litis no ofrece dudas de hecho o de derecho que permitan excepcionar la aplicación del principio legal de vencimiento objetivo, pues no existe en cuanto a los hechos duda alguna, ni tampoco respecto a la acción ejercitada existen divergencias jurídicas relacionadas con las normas que regulan la materia, por lo que debe mantenerse el pronunciamiento de condena en costas contenido en la sentencia de instancia.

Y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, dada la desestimación del recurso, con imposición de las costas procesales en esta alzada a la parte recurrente.

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,