Sentencia Civil 760/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 641/2022 de 16 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Don Guillermo contra Doña Carolina, ejercitando acción de reclamación de cantidad para la devolución a su favor de las arras penitenciales convenidas entre las partes por importe de 33.500 euros, mas los intereses legales en concepto de mora previstos en el art. 1.108 CC a computar desde el 26 de octubre de 2020, y con imposición de las costas procesales a la parte demandada.

El actor refería en su demanda que en fecha 31 de julio de 2020 se convino entre las partes unas arras para la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Castell-Platja d'Aro, fijándose un precio de compra del inmueble de 335.000 euros, y una fecha a término para la operación de compraventa el día 31 de octubre de 2020, con la obligación para la parte vendedora de transmitir la propiedad del inmueble libre de cargas y gravámenes. El actor entregó la cantidad de 33.500 euros en concepto de arras penitenciales, estipulándose el pago del resto del precio (301.500 euros) en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. La parte vendedora conocía la necesidad del comprador de obtener financiación bancaria para acometer la compraventa, consintiendo por ello de forma expresa incluir en el contrato la causa de desistimiento prevista en el art. 621-49 CCCat. Al tiempo que se comunicó por la parte vendedora que la única carga que pesaba sobre la finca eran los costes de los servicios de reparcelación, conviniéndose en el contrato una disposición concreta de cómo proceder a dichos efectos.

A raíz de una visita realizada al inmueble por la arquitecta técnica contratada por el comprador a fin de determinar las obras a acometer en la vivienda para su actualización y para la construcción de una piscina, se advirtió la presencia en el interior de la vivienda de un pozo no legalizado, circunstancia que no había sido informada por la parte vendedora, y que además podía comportar riesgos estructurales para la construcción. A lo que el actor añadía la información obtenida en el Ayuntamiento de la localidad de la que resultaba que la finca se encontraba afecta por el Proyecto de Reparcelación pero no solo en lo que se refería al pago de las cuotas de reparcelación, sino que existía una carga sobre la finca para responder del coste de los trabajos de urbanización, no pudiéndose acometer actuación alguna en la parcela o en la vivienda hasta que finalizaran los plazos de urbanización. Entendía el actor que a raíz de estos hechos podía resolver la compraventa, y añadía lo estipulado en el punto cuarto del pacto arral.

El actor tampoco obtuvo la financiación solicitada para la compraventa del inmueble tras las gestiones realizadas con tres entidades bancarias, por lo que en fecha 26 de octubre de 2020 comunicó a la parte vendedora que desistía del contrato ante la imposibilidad de obtener la necesaria financiación en aplicación del pacto cuarto del documento de arras, a lo que añadía los inconvenientes señalados anteriormente por los que instaba la resolución del contrato, solicitando con ello la devolución del importe de 33.500 euros abonados en concepto de arras. La parte vendedora no atendió a dichas peticiones, y por el contrario entendió que el actor había incumplido el contrato al no proceder a la compra del inmueble con el otorgamiento de la escritura pública antes del día 31 de octubre de 2020. En cuanto a la acreditación documental de la denegación de la financiación, reconocía el actor que no se había adjuntado a la comunicación de desistimiento, atribuyéndolo a que la emisión de tales documentos dependía de la voluntad de terceros (entidades financieras), siendo facilitados a la demandada una vez tuvo acceso a los mismos. E insistía el actor que el desistimiento podía ser manifestado hasta el mismo día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (31 de octubre de 2020), no siendo cierto, como pretendía la parte vendedora, que dicho desistimiento tuviera que manifestarse antes del 11 de octubre de 2020.

Consideraba el actor que la parte vendedora había actuado de mala fe al no haber informado certeramente sobre las características del bien a adquirir ( art. 621-7 CCCat.), omitiendo de forma intencionada tanto la existencia de un pozo no legalizado en el interior de la vivienda como la existencia de cargas urbanísticas no informadas, lo que de haberlo conocido previamente el actor hubiera dado lugar a la decisión de no obligarse. Y razona en la fundamentación jurídica de la demanda que además de concurrir estos dos motivos para proceder a la resolución del contrato sin penalización alguna, concurría el tercero referente a la no obtención de financiación conforme lo pactado en el punto 4 del documento de arras en aplicación del art. 621-49 CCCat.

Emplazada la demandada, la misma se opuso a la demanda solicitando la desestimación de la pretensión actora. Refería que el actor pudo conocer de la existencia de un pozo en la vivienda por cuanto en la venta del inmueble se publicitaba expresamente que en la propiedad había un pozo de agua, y además se informaba de ello por parte de la persona encargada de la intermediación inmobiliaria. Añadía que legalizar el pozo era una cuestión de mero trámite, con un coste aproximado de 700 a 800 euros, sin que la existencia del mismo comportara riesgo estructural alguno para la edificación. Y negaba que por razones urbanísticas no pudiera acometer la parte compradora reformas en la vivienda puesto que otra finca colindante que tiene idéntica afectación urbanística que la de autos, disponía de licencia municipal concedida para la ejecución de obras en la misma (construcción de vivienda unifamiliar y piscina). En relación al desistimiento por falta de obtención de financiación para la adquisición de la vivienda, la demandada advertía que la comunicación remitida por el comprador adolecía de defectos formales pues en ella no se justificaba documentalmente la denegación de la financiación como mínimo por dos entidades financieras, ni tampoco se mencionaban las entidades que habían sido consultadas por la parte compradora, aportando el actor extemporáneamente una pretendida documentación justificativa de tales extremos. Indicaba igualmente la demandada que dicha comunicación no se llevó a efecto en el domicilio de la vendedora por ser en este lugar en el que debían realizarse las notificaciones según se estipulaba en el contrato (pacto séptimo). Ante ello la parte vendedora procedió a comunicar por burofax en el domicilio del comprador, tal y como era preceptivo, el incumplimiento del contrato imputable a la parte compradora. Y concluía su contestación alegando que la verdadera voluntad de la parte compradora era adquirir la vivienda con una rebaja sustancial del precio final de compraventa.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona dictó sentencia en fecha 1 de abril de 2022 desestimatoria de la pretensión actora. La juzgadora de instancia razonaba que el comprador al suscribir las arras en fecha 31 de julio de 2020 tenía conocimiento de la existencia del pozo en la vivienda, así como conocía también de las cargas urbanísticas de la finca, estando además asesorado por una arquitecta técnica que había visitado el inmueble antes de la firma del contrato, sin que por otra parte constara que previamente la parte compradora hubiera realizado consultas en el Ayuntamiento a los efectos de conocer las posibilidades de reformar la vivienda en la forma que le interesaba. Concluía así que la falta de diligencia no era imputable a la parte vendedora, sin que la conducta de ésta pudiera ser calificada de insidiosa o de mala fe. Y en cuanto a la devolución de las arras, en aplicación de lo dispuesto en el contrato y en el art. 621-49 CCCat., la juzgadora a quo consideró en su sentencia que no concurría el requisito relativo a que el comprador debía justificar documentalmente la negativa de la entidad a la concesión de la financiación, y que además tal denegación se hubiera producido sin negligencia suya, pues la documentación aportada al procedimiento no resultaba suficiente para acreditar tales extremos, deduciéndose incluso que el comprador llegó a solicitar financiación a una de las entidades tan solo once días antes de la finalización de la fecha máxima para el otorgamiento del contrato de compraventa, concurriendo, por tanto, negligencia atribuible a la parte compradora.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora interponiendo recurso de apelación e interesando la revocación de la sentencia dictada en primera instancia con estimación de la demanda interpuesta. Alega en su recurso el apelante que la juzgadora a quo incurre en su sentencia en una incorrecta valoración de la prueba practicada pues de la misma resulta que la parte vendedora no había informado al comprador sobre la existencia de un pozo ilegal en la vivienda, ni le había advertido de las limitaciones que el plan parcial de urbanización conllevaba en orden a la ejecución de las obras en el inmueble adquirido, lo que suponían circunstancias suficientes para habilitar a la parte compradora a resolver el contrato de arras.

En relación a la existencia del pozo ilegal en el interior de la vivienda insiste el apelante en afirmar que la parte vendedora no le informó de su existencia, y tampoco se hizo constar en el anuncio de la venta, como refirió Don Alvaro, titular de la agencia inmobiliaria encargada de la intermediación. El anuncio de la propiedad en ningún caso especificaba que la vivienda tuviera un pozo sino un depósito de agua, por lo que no puede concluirse, como hace la juzgadora de instancia, que la existencia del pozo constara en la publicidad del inmueble ni que la parte compradora conocía de su existencia y de que éste fuera ilegal, cuestión esta última relativa a la ilegalidad del pozo sobre la que la juzgadora de instancia no hace mención en la sentencia, así como tampoco en relación a la imposibilidad de legalizarlo por su ubicación en el interior de la vivienda. Indicaba el apelante que ni la información registral ni la catastral relativa a la vivienda informaban de la existencia de pozo alguno, y tampoco constaba su existencia en la Agencia Catalana del Agua. Sostenía la parte apelante que fue en una segunda visita con la intervención de la arquitecta técnica, la cual se llevó a cabo tras la firma del contrato de arras, cuando se descubrió que en el interior de la vivienda había un pozo y que éste era ilegal. Incidía igualmente el apelante que la existencia del pozo en la parte baja de una vivienda suponía un riesgo ya no solo para la propia construcción y estructura de la edificación sino también para la salud de los moradores de la vivienda. Y considerando que la existencia de un pozo era un problema grave, dicha circunstancia le facultaba para resolver el contrato suscrito, invocando para ello, a mayor abundamiento, la aplicación de la cláusula contractual prevista en el apartado 6 del pacto cuarto.

En relación a la imposibilidad de obtener licencia urbanística a fin de acometer tareas de reforma en el inmueble y la construcción de una piscina, consideraba el apelante que la juzgadora de instancia se apartaba de la conclusión lógica que debía alcanzarse a resultas de la valoración de la prueba practicada. Refiriendo que con la misma no se había acreditado que en el momento de la compraventa se pudiera obtener licencia de obras, sino que no fue hasta el año 2021 cuando se comenzaron a otorgar licencias. Y en cuanto a la licencia de obras correspondiente a la finca contigua, el apelante consideraba que no constituía prueba alguna de que de forma coincidente se podía haber obtenido licencia de obras en relación a la finca adquirida por cuanto el documento aportado era incompleto y su contenido no hacía prueba en relación a tal extremo. Y si bien admitía el apelante que conocía la afectación de la finca objeto de compraventa por un plan parcial de urbanización, lo que sin embargo desconocía eran las limitaciones que dicho plan comportaba, siendo contraria la información facilitada por la parte vendedora a aquélla que provenía de la administración municipal.

En cuanto al desistimiento del contrato por la parte compradora ante la imposibilidad de obtener financiación conforme lo pactado entre las partes en el pacto cuarto del contrato y lo establecido en el art. 621-49 CCCat., el apelante venía a impugnar el pronunciamiento efectuado por la juzgadora a quo, alegando que la parte contraria no había discutido si por su parte se actuó diligentemente en lo que a la solicitud de financiación se refiere, sino simplemente si acreditó documentalmente la imposibilidad de obtener financiación. Y argumentaba en su recurso que siendo que la negligencia no se presume, debía ser la parte vendedora quien de no aceptar el desistimiento venía obligada a acreditar la negligencia del comprador, siendo además la parte vendedora quien había ocultado información de cabal importancia al comprador. Y la obligación del comprador a fin de hacer uso de la facultad de desistimiento invocada, solo era la de acreditar documentalmente la denegación de financiación de, al menos, dos entidades distintas, y no respecto de todas aquellas de las que había interesado financiación. Y considera el apelante que si bien no aportó los documentos acreditativos de la denegación de la financiación antes de la fecha establecida como límite en el contrato, lo cierto es que ante la parte vendedora acreditó documentalmente la denegación de la financiación tan pronto como las entidades bancarias le remitieron los certificados que fueron solicitados a las mismas por el comprador una vez que de forma oral le comunicaron la denegación de la financiación, no dependiendo la emisión de tales certificados de la voluntad de la parte compradora sino de las propias entidades financieras ajenas a la relación contractual, las cuales no tienen obligación alguna de emitir tales certificados. Entiende por ello el apelante que deben tenerse por cumplidos los requisitos en orden a la aplicación del pacto cuarto del contrato, y con ello tener por debidamente comunicada la denegación de financiación al comprador, lo que debe conducir a la devolución al actor de la cantidad abonada en concepto de arras penitenciales.

La parte demandada, por su parte, se opuso al recurso, mostrando su conformidad con la sentencia impugnada, solicitando su confirmación, con expresa condena en costas a la parte recurrente. Sostenía la parte apelada que el comprador tuvo cabal conocimiento de la existencia de un pozo en la finca litigiosa por así hallarse publicado en el oportuno portal inmobiliario a través del cual contactó el comprador con la entidad inmobiliaria que intermediaba en la compraventa. Asimismo la existencia del pozo y su falta de legalización pudo ser advertida por la arquitecta que asesoraba al comprador ya en fecha 27 de julio de 2020, como se desprende del informe pericial de su autoría obrante en autos. Las arras se formalizaron días más tarde, el 31 de julio de 2020. Dicho conocimiento se constata igualmente de la prueba practicada en el acto de juicio. Por otra parte no se acredita que la existencia del pozo en el inmueble viniera a suponer un riesgo estructural de la edificación, sino que era un activo para la finca. Y en todo caso la parte compradora tramitó meses más tarde (20 de octubre de 2020), una vez ya entregadas las arras, la solicitud de financiación de la compraventa ante una entidad bancaria lo que denota la intención del apelante de adquirir la vivienda con independencia de la existencia de un pozo de agua ilegal, lo que resulta contradictorio con pretender ahora la resolución del contrato en base a la existencia de un pozo de agua ilegal cuya existencia ya conocía desde el 27 de julio de 2020. En cuanto a la imposibilidad de obtener licencia de obras para acometer trabajos de reforma así como la construcción de una piscina en la finca por la existencia de restricciones urbanísticas, no consta acreditación alguna sobre tal extremo, cuando aparece como concedida una licencia para obras en una finca colindante, y cuando además hay respuesta del propio Ayuntamiento que afirma la posibilidad de solicitar y conceder licencias de obra en la zona en la que se ubica el inmueble litigioso. Por otra parte el comprador, pese a conocer de esta supuesta limitación temporal constructiva, siguió interesando la adquisición de la propiedad desde el momento en el que se comunicó con el Banco al objeto de solicitar financiación para la operación de compraventa.

En cuanto a la petición de devolución de las arras por la no obtención de financiación ( art. 621-49 CCCat.) la apelada sostenía que no procedía atender a tal pretensión por cuanto la acreditación documental de la denegación de la financiación se llevó a cabo fuera de plazo, cuando tal condición estaba sujeta a un plazo expreso coincidente con la fecha límite para formalizar la operación de compraventa, concurriendo además negligencia imputable a la parte compradora que pudo ocasionar la negativa de la financiación, pues la solicitud dirigida por el comprador a la entidad Caja de Ingenieros fue muy tardía, desconociéndose, por otra parte, cuándo se solicitó financiación a la entidad ABANCA así como los motivos de su denegación.

TERCERO.- Contrato de compraventa, legislación aplicable.

El apelante, como comprador, suscribió en fecha 31 de julio de 2020 con la vendedora demandada Doña Carolina, un contrato que las partes denominaron de arras, cuya finalidad era la de regular la compraventa de una vivienda propiedad de Doña Carolina ubicada en el término municipal de Castell-Platja d'Aro, DIRECCION000. Las arras pactadas en el referido documento se establecieron como penitenciales con los efectos que las partes convinieron en el pacto Cuarto del contrato, con mención expresa de la regulación contenida en el Codi Civil de Catalunya en sus artículos 621-8 y 621-49. Y si bien las partes califican dicho contrato como de arras, el mismo constituye un contrato de compraventa con pacto arral en el que quedaron ya fijados sus elementos esenciales. Así se fijaba tanto el objeto sobre el que recaía la venta (el inmueble referido), como el precio total de la finca y su forma de pago, así como otras condiciones relativas a cargas urbanísticas de la finca, gastos e impuestos derivados del contrato, regulándose las obligaciones adquiridas por ambas partes ( art. 621-1 CCCat.) para la consumación de la compraventa, estipulándose el día límite para el otorgamiento de la escritura pública (31 de octubre de 2020), momento en el que debía realizarse por la parte compradora el pago del precio restante y con cuya formalización se entendería transmitida la posesión a la parte compradora del inmueble adquirido.

Para la resolución de la cuestión litigiosa planteada en estos autos, en el que la parte actora como compradora reclama frente a la vendedora la devolución del importe entregado en concepto de arras, bien por resolución del contrato o bien por desistimiento por falta de financiación, son de aplicación las normas contenidas en la Sección Primera, del Capítulo I del Título II del Libro VI del Codi Civil de Catalunya sobre el contrato de compraventa. Véase a este respecto que el contrato referido en autos es una compraventa de un bien inmueble ubicado en Cataluña, concretamente en la localidad de Castell-Platja d'Aro, sin que conste que los contratantes se hubieran sometido a un determinado ordenamiento jurídico. En la fecha de su celebración, 31 de julio de 2020, ya se hallaba en vigor el Libro VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, el cual contiene una regulación integral del contrato de compraventa, cuya aplicación es preferente conforme a lo dispuesto en los artículos 111-3 CCCat. (principio de territorialidad) y art. 10.5 CC, que en relación a los contratos relativos a bienes inmuebles, y a falta de sometimiento expreso, determina que se aplicará a las obligaciones contractuales la ley del lugar donde estén sitos. Y entre los preceptos del CCCat. se contiene regulación sobre las obligaciones del vendedor, entre ellas la de garantizar que el bien es conforme al contrato ( art. 621-9 b) CCCat.), sobre su responsabilidad por falta de conformidad ( art. 621-23 CCCat), y los remedios en caso de incumplimiento, entre los cuales se halla el de resolver el contrato ( art. 621-41 CCCat.).

Indicar asimismo que para el supuesto en litigio en el presente procedimiento, dado que la compraventa se celebró en fecha 31 de julio de 2020, la normativa aplicable es la contenida en el Libro VI del CCCat. con anterioridad a la reforma del mismo introducida por el DL 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación a las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, cuya entrada en vigor se produjo el día 1 de enero de 2022, y cuya Disposición Transitoria Primera establece:

"Los contratos concluidos antes de la entrada en vigor de este Decreto Ley se rigen íntegramente por las normas vigentes en el momento de su conclusión".

Sobre el deber de información del vendedor establece la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18 de julio de 2023:

1. Según la doctrina más autorizada, el art. 621-7 CCCat ., ubicado en el apartado "contrato de compraventa" del Libro VI CCCat., que se pretende infringido, se halla comprendido en las "disposiciones generales" y por ello aplicable a cualquier tipo de compraventa, contiene una previsión y delimitación del deber genérico de suministrar al comprador información precontractual sobre las características del bien vendido. Los deberes de información precontractual son una concreción general del principio de la buena fe y de la honradez en los tratos ( art.111-7 CCCat .) y así se dice expresamente en el meritado precepto "in fine". La información precontractual debe ser "relevantesobre las características del bien", (precio, disponibilidad, composición, riesgos y beneficios, etc.).

Se trata de una información sobre las características del bien, entendido éste en sentido general, dado el ámbito de aplicación del precepto, esto es, y por lo que ahora interesa, el precepto no contempla otros deberes jurídicos del vendedor que pudieran estar contemplados en normativa "ad hoc", como sucede en el art. 27.2º a) de la Ley del Suelo (RDLegislativo 7/2015 de 30 de octubre), que respecto de la venta de terrenos, contiene el deber del vendedor de dar información sobre la situación urbanística.

2.La doctrina más autorizada entiende que este precepto puede ser aplicado a cualquier tipo de compraventa, y que el vendedor está sometido a diversos deberes informativos precontractuales sobre las características del bien, sin que pueda omitir la información relevante que posea."

Y sobre la falta de conformidad sigue indicando la sentencia citada:

"2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat., y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621-37 CCCat .: exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat .) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat . establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621-25.2 CCCat .); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda."

Como ya se indicaba en la Sentencia de esta misma Sección de fecha 21 de febrero de 2023:

"L'opció explícita del legislador català per una "regulació unificada" del contracte de compravenda, evitant l'aprovació de textos paral·lels destinats a la compravenda en general i a la compravenda de consum, connectada amb la configuració de les obligacions del venedor al voltant del concepte de conformitat del bé, permet concloure que el llibre sisè ha comportat l'abandó del model romanista de la compravenda amb l'eliminació del règim del sanejament del Codi civil espanyol, substituït per les obligacions de conformitat material i jurídica del bé i per un marc de remeis generals a disposició del comprador en cas d'incompliment."

Pues bien, las principales obligaciones del vendedor son la de facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien y actuar conforme a la buena fe y a la honradez de los tratos ( art. 621-7 CCCat.), la de entregar el bien, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, con sus accesorios, garantizar que el bien sea conforme al contrato, y transmitir su titularidad y la de sus accesorios ( art. 621-9 CCCat .). El vendedor responde por las faltas de conformidado por los defectos que presente el bien vendido al tiempo de su transmisión y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese el vendedor ( art. 621-23 CCCat.). Y no habrá falta de conformidad cuando el vendedor informa previamente al comprador de la divergencia entre las cualidades del bien objeto de la compraventa y el grado normal de prestaciones de este tipo de bienes. Asimismo no responderá el vendedor de la falta de conformidado defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad( art. 621-25 CCCat.), lo que se relaciona con el deber de inspeccionar el bien que tiene el comprador según el art. 621-27 CCCat. Y según el art. 621-28 CCCat. pesa sobre el comprador la carga de notificar y describir sin dilación al vendedor cualquier falta de conformidad del bien. Esta ausencia de notificación es relevante porque implica la imposibilidad de invocar la falta de conformidad, a no ser, que el vendedor la conociera o no pudiera ignorarla y no la reveló al comprador, o si garantizó expresamente la conformidad.

Por su parte, el artículo 621-37 CCCat .contempla los remedios de los que disponen las partes ante el incumplimiento de la contraparte, estableciendo que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios."

Y, finalmente, el artículo 621-41 del CCCat .es el que regula la resolución del contrato:

"1. El contrato puede resolverse si el incumplimiento de la otra parte es esencial.

2. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato.

3. El retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en el plazo adicional de cumplimiento que le haya notificado la otra parte, que debe ser adecuado a las circunstancias. El plazo adicional se considera razonable si la otra parte no se opone sin dilación indebida.

4. El contrato puede resolverse anticipadamente si la otra parte declara o evidencia de cualquier otra forma el incumplimiento esencial de sus obligaciones.

5. La facultad de resolución del contrato se ejerce por medio de una notificación a la otra parte, salvo que, en el momento de notificar el plazo adicional a que se refiere el apartado 3, se haya establecido que la resolución es automática a su vencimiento."

CUARTO.- Sobre la falta de conformidad del inmueble objeto del contrato de compraventa, procedencia del remedio pretendido de resolución contractual.

Examinada la prueba obrante en el procedimiento, constreñida a los informes periciales y a los documentos aportados a los autos, así como la prueba testifical practicada en el acto de juicio, y ciñéndonos por imperativo del art. 465.5 LEC a los términos del debate planteado en esta segunda instancia, siempre con sujeción a lo previsto en el art. 456.1 LEC, esta Sala no comparte los argumentos que han llevado a la juzgadora a quo a desestimar la demanda en la que se pretende por el comprador la devolución de las arras entregadas a la parte vendedora en virtud del contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes, pues una nueva valoración del material probatorio practicado en el procedimiento conduce, por lo que se dirá, a estimar la pretensión resolutoria implícita en el suplico de la demanda.

La parte actora solicita la devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras por habérsele ocultado, al tiempo de celebrar el contrato privado, tanto la presencia de un pozo de agua no legalizado en el interior de la vivienda, como la existencia de limitaciones urbanísticas en la finca que le impedirían la obtención de licencia de obras para acometer trabajos de reforma en la finca. Cierto es que el apelante en su demanda hace referencia en su fundamentación jurídica a la concurrencia de dolo, imputando a la parte vendedora una conducta insidiosa encaminada a que el comprador adquiriera la vivienda, omitiendo de forma intencionada en la fase precontractual informar a éste respecto de la existencia de un pozo ilegal, así como de las afectaciones urbanísticas que pesaban sobre la finca y que no eran sólo económicas sino también limitativas de la posible concesión de una licencia de obras. Sin embargo la parte actora no interesa en la demanda la declaración de nulidad del contrato por concurrencia de vicio en el consentimiento, sino que hace mención en la misma a la facultad resolutoria que considera ostentar por razón de la concurrencia de las cuestiones o circunstancias señaladas previamente, y que en aplicación de las normas ya citadas, implicaría una falta de conformidad del bien, solicitando como remedio, por razón de su entidad, la resolución contractual que ya había sido notificada a la parte vendedora según burofax remitido en fecha 26 de octubre de 2020 (documento nº 6 de la demanda), así como a través de requerimiento notarial en fecha 29 de octubre de 2020 (documento nº 7 de la demanda). Dicha resolución por falta de conformidad del bien no fue aceptada por la parte vendedora, según resulta del documento nº 11 adjuntado a la demanda, sino que a través de dicha comunicación la demandada atribuye a la parte compradora el incumplimiento del contrato de compraventa al no haber dado lugar a la consumación del contrato comprando la vivienda en el plazo estipulado (31 de octubre de 2020) mediante el otorgamiento de la escritura pública con pago del resto del precio.

Es jurisprudencia reiterada la que establece que la resolución contractual procede cuando el incumplimiento es grave y lo es de una obligación esencial, de tal forma que con ello se frustra la finalidad perseguida con el contrato y se quiebran las expectativas contractuales depositadas en el mismo por las partes. El art. 621-41 CCCat. establece que el contrato puede resolverse si el incumplimiento de la otra parte es esencial. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato.

La STS de 16 de septiembre de 2024 ( ROJ: STS 4392/2024) en materia de resolución contractual ( art. 1.124 CC) , trasladable al supuesto de autos, refiere al respecto:

"Conforme a jurisprudencia constante de esta sala (por todas, sentencias 100/2007 y 112/2007, ambas de 14 de febrero ), los requisitos de la resolución del contrato por incumplimiento son: (i) un vínculo contractual recíproco y exigible entre las partes; (ii) que quien la ejercite no sea, a su vez, incumplidor; y (iii) un incumplimiento grave de la otra parte. Y respecto de este último requisito, para que el incumplimiento pueda considerarse suficiente para producir el efecto resolutorio, deberá privar "sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato", produciendo "la frustración del fin práctico perseguido por el contrato" ( sentencia 736/2015, de 30 de diciembre ; y en similares términos, sentencias 325/2017, de 24 de mayo , y 247/2018, de 25 de abril ).

3.- Como sintetiza la sentencia 7/2014, de 17 de enero , en relación con la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa de inmueble:

"La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012 , 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso, al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )".

Y como refiere la STS de 23 de noviembre de 2022 (ROJ: 4245/2022):

"Ahora bien, no todo incumplimiento obligacional tiene transcendencia resolutoria. Como ha declarado reiteradamente esta sala, no cualquier incumplimiento, en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial de lo ejecutado con lo debido, es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática ( sentencias 300/2009, de 19 de mayo , 19 de mayo de 2.008 , 4 de enero de 2.007 , 22 de marzo de 1.985 , 7 de marzo de 1.983 y 25 de febrero de 1.978 , entre otras muchas).

Para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria ha de ser esencial ( sentencias de 5 de abril de 2006 , 300/2009, de 19 de mayo , entre otras). Carácter esencial que tendrá el incumplimiento cuando esa haya sido la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica.

También tiene la condición de incumplimiento esencial aquel que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo ( sentencia de 10 de octubre de 2005 ).

Y también es esencial el incumplimiento que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor ( sentencia de 5 de abril de 2006 ).

Como afirmamos en la sentencia 89/2013, de 4 de marzo , la pretensión resolutoria supone el ejercicio de una facultad de configuración jurídica que reporta la modificación de la relación obligatoria por medio de su efecto resolutorio ( sentencia de 5 de noviembre de 2007 ). Y en cuanto a la valoración de la gravedad del incumplimiento, señalamos:

"en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales [imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20 de diciembre de 2006 )".

Idea que reiteramos en la sentencia 638/2013, de 18 de noviembre , con cita y apoyo en el moderno derecho de contratos (Convenio de Viena sobre contratos de compraventa internacional de mercaderías, Principios UNIDROIT y Principios del Derecho Europeo de Contratos), al destacar la perspectiva de la "satisfacción del interés del acreedor", esto es:

"el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo general, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de "todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado", en la formulación de los textos de armonización, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del "fin práctico" perseguido, de la "finalidad buscada" o de las "legítimas expectativas" planteadas".

Sobre esta base, subrayábamos en esa misma sentencia 638/2013 que "como proyección del presupuesto causal que informa su régimen [...], el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 29 de octubre de 2012, núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, núm. 644/2012 , en relación con la conformidad en la entrega de la cosa; y STJUE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato)".

7.- No hay duda de que aquella condición de incumplimiento esencial, como hemos adelantado, la merecen no solo los incumplimientos susceptibles de subsumirse en el ámbito de aplicación propio del art. 1124 CC , sino también aquellos otros incumplimientos que la tengan por voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde configurar la "lex privata" de su relación jurídica."

Planteado lo anterior, inicialmente la cuestión litigiosa se ciñe en determinar si la parte compradora conoció o pudo razonablemente conocer que en la vivienda objeto de compraventa existía un pozo de agua, que éste se encontraba en el interior del inmueble edificado y que dicho pozo no estaba legalizado. El art. 621-7 CCCat. establece la obligación del vendedor de facilitar al comprador antes de concluir el contrato, la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta el conocimiento de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos. Exigiéndose para que haya conformidad ( art. 621-20 CCCat.) que el bien se ajuste a la descripción hecha por el vendedor, que sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo, y que tenga aquellas cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en aquellos bienes que sean del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto en el art. 621-24.2 CCCat.

Pues bien, en relación a la publicidad realizada para la venta del bien a través de la entidad intermediaria encargada de su comercialización, se aporta, conforme la enumeración que aparece descrita en la contestación a la demanda y también en la descripción de los documentos en el expediente digital, como documento nº 2 el anuncio en la inmobiliaria de la vivienda con un reportaje fotográfico y con descripción de la vivienda en venta. En el texto descriptivo se incluye la mención "en la propiedad hay pozo de agua".A su vez como documento nº 3 la parte demandada dice adjuntar lo que sería la ficha técnica del inmueble en venta donde consta que en la finca existe un depósito de agua. En los autos se observa una confusa numeración de los documentos aportados con el escrito de contestación a la demanda, pues el documento en el que consta la mención de la existencia de un pozo en la propiedad no aparece numerado, mientras que como documento identificado con el nº 2 en el propio documento es en el que se hace constar la existencia de un depósito de agua. El Letrado de la parte demandada al formular sus cuestiones en el acto de juicio, como refiere la parte apelante en su recurso, se refirió a la ficha técnica como aquella en la que aparecería la mención de pozo de agua, a lo que el testigo Sr. Alvaro, que comercializó la venta del inmueble, asintió refiriendo que en la ficha técnica aparecía una descripción del inmueble en venta con referencia a un pozo, aunque no recordaba bien la descripción, refiriendo que en la ficha interna de la propiedad estaba especificada la existencia de un recipiente o espacio para poder poner agua. Posteriormente al ser preguntado dicho testigo si el actor tuvo conocimiento de la ficha en la que se describía el inmueble y si, por tanto, al actor se le proporcionó la información del inmueble, el Sr. Alvaro refirió que el actor no tuvo acceso a la ficha técnica, sino al anuncio de la propiedad en el portal inmobiliario.

No se ha acreditado con la prueba practicada que en las visitas realizadas al inmueble por parte del comprador se le informara directamente sobre la existencia del pozo en la vivienda, pues de los dos comerciales que comparecieron en el acto de juicio, únicamente el Sr. Alvaro dijo haber acompañado a la parte compradora a visitar la vivienda, y éste manifestó que no le informó de tal circunstancia al comprador por desconocerlo él personalmente. Dicho testigo reconoció que aun constando tal mención en la ficha técnica de la inmobiliaria, él no conocía tal dato al tiempo de la visita pues al repasar la información este detalle en concreto no lo observó. El testigo Sr. Maximiliano, empleado de la inmobiliaria que actuó como intermediaria en la venta, según manifestó en juicio, no llegó a tratar con el actor pues afirmó que de este cliente se encargaba directamente el Sr. Alvaro. Y sostuvo en su declaración que en la ficha técnica de la vivienda en venta se hacía mención a la existencia de un pozo dentro de la propiedad, pero añadió que no se especificaba en concreto que éste se hallara en el interior de la vivienda, ni tampoco que no estuviera debidamente legalizado, afirmando el testigo que el propietario, a quien él había captado para incorporar la vivienda en la cartera de inmuebles en venta dentro de la inmobiliaria, no le informó que el pozo no estuviera legalizado. Igualmente el Sr. Alvaro refirió al ser preguntado al afecto que el propietario no le comunicó la existencia en la vivienda de un pozo no legalizado. La afirmación realizada por el Sr. Maximiliano al referir que entendía que sí se habría entregado al actor la ficha técnica de la vivienda al mostrar interés en su adquisición, y que se le habría informado de la existencia de un pozo, no puede tener eficacia probatoria suficiente, pues el mismo testigo reconoció no haber tratado directamente con el comprador pues era un cliente que gestionaba el Sr. Alvaro. Tal afirmación no puede ser considerada mas que una suposición al no constar trato alguno de este comercial con la parte compradora, sin que por ello sus afirmaciones sobre este extremo resulten concluyentes. De lo expuesto hasta este momento no puede considerarse como hecho acreditado que el actor hubiera conocido ni a través de la publicidad, ni a través de otra documentación emitida por la entidad inmobiliaria, ni tampoco directamente de la propietaria, ni de los comerciales de la entidad intermediaria encargados de la venta del inmueble, que en el interior de la vivienda que adquiría existía un pozo, y que éste además no estaba legalizado. Es cierto que el propio Sr. Alvaro en un correo electrónico remitido a la propiedad en fecha 31 de octubre de 2020 le hace constar que en "les diferents informacions de la propietat sempre es diu que a la propietat hi ha un pou"(documento nº 4 de la contestación a la demanda), pero lo que es importante es que no se acredita que al actor se le hubiera informado de esta circunstancia, ni de que se le hubiera facilitado información sobre la ubicación exacta del pozo en el inmueble, y de la especial característica de la que padecía por su carencia de legalización. En su recurso de apelación el apelante únicamente reconoce que en el anuncio que vio relativo a la vivienda en venta se indicaba que había un "depósito de agua".

La parte compradora venía asesorada por una arquitecta técnica, Doña Penélope, de cuya autoría consta un informe pericial en autos, y que, según expone, efectuó dos visitas al inmueble. La primera visita fue en fecha 27 de julio de 2020, por lo tanto previo a la firma de las arras penitenciales (31 de julio de 2020), y la segunda en fecha 18 de septiembre de 2020. La intervención de la indicada profesional había sido requerida por el potencial comprador al querer efectuar obras de reforma en el inmueble así como la instalación de una piscina en la finca. Señala la indicada perito que en la primera visita inspeccionó el estado de construcción de la vivienda, la tipología constructiva de la edificación y la viabilidad de la distribución de la vivienda en la configuración actual de la misma. Y en dicha visita, en la que estuvo acompañada de un comercial de la inmobiliaria, advirtió la presencia en la planta baja de la vivienda, destinada a aparcamiento y almacén, de una tapa de hormigón en el suelo, la cual no levantó, limitándose a preguntar al comercial, que era el Sr. Alvaro, -hecho que éste reconoció también en su declaración testifical-, cuál era el uso de dicha tapa, contestando sobre ello el Sr. Alvaro que correspondía a una fosa séptica de la cual ya no se hacía uso.

La Sra. Penélope indicó que fue en la segunda visita (septiembre de 2020) cuando advirtió la existencia de un pozo de agua, al decidir, entonces sí, abrir la misma tapa de hormigón que ya había observado en la primera visita efectuada al inmueble. Y razonó que así lo hizo por cuanto efectuó dicha visita a fin de inspeccionar más en profundidad el inmueble dado el interés de la parte compradora en ubicar en la planta baja del edificio, donde entonces se hallaba el almacén-garaje, una zona habitable en la que situar un salón, habitaciones, cocina y baño. Y en el examen que efectuó advirtió que los bajantes de la planta primera se encontraban en la pared noroeste de la finca, por lo que si éstos tenían que ir a desembocar a la zona de la fosa séptica donde se hallaba situada la tapa de hormigón, dichos desagües debían cruzar todo el subsuelo del garaje hasta la pared situada en la zona sureste de la finca en la que se encontraba la tapa de hormigón. La arquitecta técnica señaló que lo habitual en las edificaciones es encontrar estas fosas sépticas en la zona exterior y al lado de los desagües principales de las viviendas. Y relata que la confusión que se le generó en ese momento al observar la ubicación de los bajantes, le condujo nuevamente a preguntar al comercial que en esa ocasión le acompañaba sobre la finalidad de la tapa de hormigón y si podía proceder a su apertura. Tras una llamada telefónica efectuada por el referido comercial, procedieron a la apertura de la tapa, observando la arquitecta que bajo la misma se ubicaba un pozo de agua. Igualmente refirió la Sra. Penélope que tras ello el comercial efectuó una nueva llamada telefónica, sin que nadie le diera razón ni conocimiento de que allí se ubicara un pozo de agua ni que éste estuviera debidamente legalizado. La perito Sra. Penélope describe que en el pozo había instalado un motor y una manguera para el riego del jardín, así como un tubo de PVC sobre superficie que posiblemente fuera utilizado para la ventilación del pozo. La técnico refirió en su intervención en el acto de juicio que tras advertir la existencia de un pozo contactó con la Agencia Catalana del Agua obteniendo el dato de que el mismo no estaba legalizado. Y asimismo indicó que la situación administrativa que se generaba por la existencia del pozo no legalizado en el interior de la vivienda resultaba compleja por cuanto lo normal y habitual es que estos pozos de agua se sitúen en las zonas exteriores, a lo que se añadía la voluntad del comprador de efectuar una reforma en la vivienda para situar en la planta baja estancias habitables, circunstancia esta última que el comercial Sr. Alvaro afirmó conocer por habérselo manifestado el actor.

Es evidente que el actor conoció de la existencia del pozo en el interior de la edificación y de que éste no se hallaba debidamente legalizado gracias a la intervención de la arquitecta técnica en la segunda visita que ésta efectuó al inmueble en fecha 18 de septiembre de 2020, cuando el contrato con pacto de arras se había suscrito entre las partes el día 31 de julio de 2020.

La parte actora sostiene en su recurso que la mera ubicación de un pozo de agua en el interior de la vivienda objeto del contrato de compraventa sin que la existencia del mismo fuera informada por la parte compradora con la especial particularidad de que la situación administrativa del pozo era irregular al no hallarse debidamente legalizado, es motivo suficiente para resolver el contrato al dejar de tener dicha vivienda la utilidad necesaria que el comprador se había representado al celebrar el contrato pues su interés era adecuar la planta baja como vivienda para cuya reforma había contratado a la arquitecta técnica Sra. Penélope, como ésta asimismo expresó.

Pues bien, vista la prueba practicada, se estima atendible la pretensión actora, pues no se ha acreditado que por la parte vendedora o por la inmobiliaria que intermediaba en la venta se pusiera en conocimiento de la parte compradora en los tratos previos a la entrega de las arras, ni documentalmente ni de forma verbal en las visitas realizadas previas a la celebración del contrato de compraventa con pacto de arras, la existencia de un pozo de agua ubicado en el interior de la vivienda no debidamente legalizado. Conforme el art. 621-7 CCCat. sobre el comprador recae la obligación de facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, y actuar conforme a la buena fe y a la honradez de los tratos ( art. 621-7 CCCat.). Y en el supuesto de autos no se ha acreditado que por la parte vendedora se diera cumplimiento a esta obligación principal de suministrar al comprador la información precontractual sobre todas las características del bien vendido. Y no puede justificarse que por venir asesorado el comprador por una arquitecta técnica que inspeccionó el inmueble, tal deber de información resultara mitigado, pues siendo cierto que el artículo 621-25 CCCat. establece que el vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, también lo es que la arquitecta técnica efectuó visita al inmueble con anterioridad a la celebración del contrato, y que ésta al observar la placa de hormigón se interesó por la razón de su existencia, no siendo informada entonces in situ de la ubicación en el lugar de un pozo de agua, sino de una fosa séptica, lo que por ser perfectamente factible no precisaba entonces de una mayor indagación. No debe olvidarse, como establece el art. 621-7 CC reproduciendo lo que en términos generales prevé el art. 111-7 CCCat., que en las relaciones jurídicas deben observarse las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

Que la existencia del pozo de agua no legalizado en el interior del inmueble genera una falta de conformidad que hace procedente el remedio de la resolución contractual es totalmente justificable, y ello sin necesidad de entrar a considerar una potencial afectación estructural, como así indica el apelante en su recurso, pues el comprador pretendía adquirir el inmueble con la voluntad de proceder a su reforma, haciendo habitable precisamente la planta de la edificación en la que se hallaba ubicado el pozo, la cual estaba destinaba a almacén-garaje. Hubo un interés primordial comunicado al comercial, como éste reconoció en juicio, que justificó que el actor celebrara el contrato, pues desde un inicio contrató a una arquitecta técnica para acometer el proyecto de reforma y de mejora de la edificación a adquirir, y tal finalidad se vio frustrada por el descubrimiento de un pozo en el interior de la vivienda no debidamente legalizado que complicaba administrativamente el logro de la finalidad primordial del comprador al adquirir, que era adaptar la vivienda a su conveniencia e interés. El perito designado por la parte demandada Sr. Florentino manifestó haber consultado con un geólogo colaborador externo de su despacho, refiriendo que el trámite administrativo para legalizar el pozo era sencillo, que no existía norma que prohibiera la existencia de un pozo en la planta baja interior de una vivienda, y que en todo caso debería ser consultada dicha circunstancia con un técnico municipal. El perito Sr. Florentino refirió igualmente que también era posible la anulación del pozo, y la técnica para ello no era de un coste importante, pues resultaba ser asimilable al cierre de fosas sépticas cuando en un edificio se decide dirigir el vertido de aguas residuales a la red de alcantarillado. Sin embargo dichas manifestaciones las efectuó el perito remitiéndose a lo informado por un geólogo al que consultó, lo que evidentemente limita su eficacia probatoria, pues si se trataba de acreditar tales extremos a fin de clarificar la trascendencia de la ubicación de un pozo no legalizado en el interior de una vivienda, el informe pericial debió ser realizado por un geólogo o por lo menos complementado el aportado por lo dictaminado por un perito de tal especialidad.

De lo expuesto, se concluye que concurre un incumplimiento relevante, grave y esencial ante la defectuosa información facilitada por el vendedor al comprador antes de contratar, que frustra las expectativas generadas al comprador y, por tanto, los fines que justificaron su interés para obligarse, suficientes como para estimar la resolución contractual pretendida, lo cual, como se ha señalado, ya fue notificado por el comprador a la parte vendedora en las comunicaciones previas habidas entre las partes a finales del mes de octubre de 2020, antes de proceder a la interposición de la demanda. Voluntad de desligarse del contrato que, aun cuando se mantenía vigente la petición de financiación para la compraventa, igualmente se manifiesta por la parte compradora en las comunicaciones aportadas por la parte demandada con su contestación, y que fueron mantenidas por parte del comprador con el intermediario Sr. Alvaro a finales del mes de octubre de 2020, en las que el apelante de una forma contundente evidencia su interés en que en todo caso le sean devueltas las arras, refiriendo que si bien podría plantearse adquirir la propiedad debería ser en unas condiciones negociadas diferentes (el art. 621. 37.1d) CCCat. prevé la reducción del precio como uno de los posibles remedios en caso de falta de conformidad), y siempre con devolución previa de las arras que tenía entregadas, manifestando expresamente su falta de confianza en la parte vendedora por la actitud de ésta. Por tanto no puede apreciarse la existencia de actos propios por el hecho de mantener la petición de financiación.

La estimación del remedio de resolución contractual ( art. 621-41 CCCat.) determina que al quedar sin efecto el contrato suscrito entre las partes, el vendedor deba reintegrar al comprador el importe de 33.500 euros que se entregaron en concepto de arras penitenciales, mas el interés legal en concepto de mora previsto en el art. 1.108 CC desde que medió la reclamación extrajudicial (26 de octubre de 2020, -documento nº 6 de la demanda-) y hasta su pago, sin perjuicio de lo previsto en el art. 576 LEC.

Y ello sin necesidad de entrar a conocer sobre los demás hechos en los que la parte actora basa sus pretensiones al estimar que el motivo expuesto es fundamento suficiente para la estimación de la pretensión resolutoria con devolución de las arras penitenciales en su día constituidas.

El recurso de apelación, por tanto, debe ser estimado, con revocación de la sentencia de primera instancia en los términos expresados.

QUINTO.- Costas.

Al ser estimada la demanda interpuesta, con expresa condena en las costas causadas en primera instancia a la parte demandada.

Y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 LEC, dada la estimación del recurso, sin imposición de las costas procesales en esta alzada.

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,