Sentencia Civil 788/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 452/2023 de 18 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Don Nazario y Doña Mariana contra Don Pedro Antonio y Doña Isidora, ejercitando acción de reclamación de cantidad para la devolución a su favor de las arras convenidas entre las partes por importe de 7.000 euros, mas los intereses legales a computar desde la interposición de la demanda.

Los actores referían en su demanda que en fecha 21 de febrero de 2019 suscribieron con los demandados unas arras para la compraventa de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Masquefa, fijándose un precio de compra del inmueble de 184.000 euros, y una fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el día 21 de junio de 2019, según prórroga acordada en fecha 17 de mayo de 2019. En la cláusula tercera del contrato de arras se hizo constar expresamente que si surgía algún problema con la entidad bancaria que financiaba la operación a los compradores, la cantidad entregada en concepto de arras les sería devuelta, siempre que la no aceptación por el banco de la hipoteca fuera acreditada documentalmente. En fecha 31 de mayo de 2019 la entidad financiera ING BANK NV, comunicó a los actores que no era posible aprobar la operación de financiación. Los actores referían que habían comunicado a los vendedores la negativa del banco a concederles el crédito hipotecario solicitado para la compra de la vivienda, habiéndoles requerido para la devolución de las arras, a lo que los demandados se negaron sin explicación alguna. Invocaban en demanda la aplicación de la previsión legal contenida en el art. 621-49 CCCat. y la cláusula fijada contractualmente.

Emplazados los demandados, los mismos se opusieron a la demanda solicitando la desestimación de la pretensión actora. Referían que la operación financiera no fue denegada por ING DIRECT, sino que fue a resultas de un desistimiento de la operación por parte de los actores, quienes pretendieron obtener una financiación más allá del 80% del valor de tasación de la finca. Insistían en que los actores no buscaron alternativa alguna de financiación tras la negativa de la entidad ING, la cual, en cambio, sí hubiese concedido la financiación por un 80% del valor de tasación al reunir los actores las condiciones necesarias para la concesión del préstamo. Añadían los demandados que por parte de los actores no se llevaron a cabo todas las conductas exigibles para poder concluir que la no concesión de la hipoteca no era debida a su propia falta de diligencia. Y acaban argumentando que la verdadera razón por la que los demandantes desistieron del contrato fue porque tuvieron la sensación de estar comprando el inmueble por un precio superior al de mercado. Asimismo, los demandados refirieron en su contestación a la demanda, que en una reunión mantenida entre el agente inmobiliario, los actores y sus padres, uno de los progenitores manifestó que él podría cubrir la diferencia entre el 80% de la tasación y el precio de venta. De ello concluían los demandados que la operación sí era posible, y que se frustró por deseo de los demandantes.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Martorell dictó sentencia en fecha 24 de octubre de 2022 estimatoria de la pretensión actora. Entendió el juzgador de instancia que en el supuesto de autos concurrían todos los requisitos necesarios para la aplicación del desistimiento previsto en el art. 621-49.1 CCCat., por cuanto habiéndose previsto al suscribir las arras que la parte compradora debía obtener financiación para el pago del precio, se había estipulado expresamente que si surgiera cualquier problema con la entidad financiera se les devolverían a los compradores las cantidades entregadas. El juez a quo consideró acreditado que la entidad financiera denegó la financiación, con la aportación por la parte compradora de documento bancario acreditativo de ello. No apreció el juzgador de instancia que por parte de los compradores se hubiere incurrido en negligencia que hubiera determinado la denegación de la financiación bancaria, por la circunstancia de querer obtener más financiación, ni tampoco por el hecho de no haber acudido a otras entidades con el fin de solicitar financiación para garantizar el buen fin de la compraventa.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada interponiendo recurso de apelación e interesando la revocación de la sentencia dictada en primera instancia con desestimación de la demanda interpuesta. Alegan en su recurso los apelantes que el juzgador a quo incurre en su sentencia en una incorrecta valoración de la prueba practicada que le lleva a estimar concurrentes los requisitos necesarios para la aplicación de las consecuencias previstas en el art. 621-49 CCCat. y en el pacto tercero incorporado al contrato de compraventa. Sostienen los apelantes que no hubo denegación de la financiación por parte de la entidad de crédito, haciendo especial mención en su recurso a la valoración del documento nº 3 adjuntado a la demanda por considerar que el mismo había quedado desacreditado por el resto de la prueba practicada en juicio. Y apuntan en su recurso que hubo negligencia por parte de los compradores, quienes con su actitud dificultaron la financiación al no buscar otras entidades de crédito que hicieran viable la operación, añadiendo que los actores disponían de un familiar que se ofreció a avalar con su patrimonio la diferencia del precio no financiada por la entidad bancaria. Argumentan igualmente en su recurso que los compradores obstaculizaron la realización de una segunda tasación que hipotéticamente pudiera haber resultado más elevada con el fin de garantizar la obtención de una mayor financiación.

La parte demandada, por su parte, se opuso al recurso, mostrando su conformidad con la sentencia impugnada, solicitando su confirmación, con expresa condena en costas a la parte recurrente.

TERCERO.- Contrato de compraventa, legislación aplicable.

Los litigantes suscribieron en fecha 21 de febrero de 2019 un contrato que las partes denominaron de arras, cuya finalidad era la de regular la compraventa de una vivienda propiedad de Don Pedro Antonio y de Doña Isidora ubicada en el término municipal de Masquefa, DIRECCION000. Las arras pactadas en el referido documento se establecieron como penitenciales, con los efectos que las partes convinieron en el pacto Cuarto del contrato, en concreto la obligación de los vendedores de devolverlas dobladas en caso de no avenirse a la venta de la finca, y de perderlas los compradores para el caso de no avenirse a realizar los pagos del resto del precio antes de la fecha pactada. Y si bien las partes calificaron dicho contrato como de arras, el mismo constituye un contrato de compraventa con pacto arral en el que quedaron ya fijados sus elementos esenciales. Así se fijaba tanto el objeto sobre el que recaía la venta (el inmueble referido), como el precio total de la vivienda y su forma de pago, así como otras condiciones relativas a gastos e impuestos derivados del contrato, regulándose las obligaciones adquiridas por ambas partes ( art. 621-1 CCCat.) para la consumación de la compraventa, estipulándose el día límite para el otorgamiento de la escritura pública (21 de mayo de 2019, luego prorrogado a 21 de junio de 2019), momento en el que debía realizarse por la parte compradora el pago del precio restante y con cuya formalización se entendería transmitida la posesión a la parte compradora del inmueble adquirido.

Para la resolución de la cuestión litigiosa planteada en estos autos, en el que los actores, como parte compradora, reclaman frente a los vendedores la devolución del importe entregado en concepto de arras por desistimiento por falta de financiación, son de aplicación las normas contenidas en la Sección Primera, del Capítulo I del Título II del Libro VI del Codi Civil de Catalunya sobre el contrato de compraventa. Véase a este respecto que el contrato referido en autos es una compraventa de un bien inmueble ubicado en Cataluña, concretamente en la localidad de Masquefa, sin que conste que los contratantes se hubieran sometido a un determinado ordenamiento jurídico. En la fecha de su celebración, 21 de febrero de 2019, ya se hallaba en vigor el Libro VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, el cual contiene una regulación integral del contrato de compraventa, cuya aplicación es preferente conforme a lo dispuesto en los artículos 111-3 CCCat. (principio de territorialidad) y art. 10.5 CC, que en relación a los contratos relativos a bienes inmuebles, y a falta de sometimiento expreso, determina que se aplicará a las obligaciones contractuales la ley del lugar donde estén sitos.

CUARTO.- De las arras y el desistimiento por falta de financiación.

El artículo 621-8 CCCat. en sus párrafos 1º y 2º establece:

"1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas."

A su vez el art. 621-49 CCCat. refiere para la compraventa de inmuebles y en previsión de la financiación por tercero:

"1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria."

En el contrato celebrado entre las partes de fecha 21 de febrero de 2019 se inserta el siguiente pacto Tercero:

"Se hace constar que si surgiera algún problema con la entidad financiera que ha de financiar la operación a los compradores se les devolverían las cantidades entregadas, pero deberán acreditar la no aceptación hipotecaria con documento bancario acreditativo."

La Sentencia nº 8/2024, del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de fecha 19 de febrero, refiere en interpretación del art. 621-49 CCCat.:

"6. Se prevé así la posibilidad de resolver el contrato sin sanción para ninguna de las partes si no se consigue el crédito, de modo que el vendedor debe devolverlas, pero también se le garantiza el llamado interés contractual negativo -quedar en la misma situación que en que habría estado si no se hubiese firmado el contrato-.

7. Cabe indicar aquí que durante la tramitación parlamentaria del libro VI, se introdujo la posibilidad de que las partes pactasen que no obstante la falta de financiación bancaria, las arras penitenciales pudieran desplegar igualmente sus efectos. La cuestión se sitúa pues en el ámbito de la autonomía de la voluntad.

Sin embargo, el legislador no quiere que lo pactado voluntariamente por las partes, asumiendo ambas el riesgo de que no se cumpla la condición, quede al albur de conductas no diligentes de modo que si la financiación no se ha obtenido por negligencia de quienes debían obtenerla, el pacto de arras extenderá todos sus efectos. O lo que es igual, no basta con el hecho objetivo de que la financiación por entidad de crédito se haya denegado y que ello haya sido comunicado en plazo por el comprador al vendedor. Si se imputa negligencia debe analizarse si concurrió o no en el caso."

Para indicar posteriormente:

"10. La diligencia debida cuando la ley nada dice al respecto debe ser la que contempla el art. 1104 del CC , esto es, la que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, tiempo y lugar. La diligencia que proceda en cada caso (si no se expresa, será la correspondiente a un buen padre de familia), además de pauta de conducta, es también la medida del incumplimiento y de la responsabilidad que se derive.

El art. 621-49 CCC no exige que la negligencia deba ser grave a diferencia de lo que prevé en otros preceptos (así, art. 621-26.1 y 621-30.2 CCC ), ni tampoco flagrante o patente, como afirma la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso. Debe ser la adecuada en función de las circunstancias de cada caso."

Y como reitera sobre este punto la Sentencia nº 14/2024, de 21 de marzo, del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, reproduciendo literalmente lo anteriormente dispuesto en la STSJCat. nº 8/2024:

"Sigue reiterando la misma, que el principio de buena fe y honradez de los tratos, a que hace referencia la sentencia arriba citada, como valores inspiradores del ordenamiento jurídico ( art. 111-7 CCC ) exigen el cumplimiento de lo convenido cuando no existen circunstancias que puedan exonerar de las obligaciones contraídas."

En el supuesto litigioso, en el que tanto estaba previsto contractualmente que los compradores precisaban de financiación para llevar a buen término la compraventa, como los efectos que acarrearía el escenario de su denegación por la entidad crediticia, la controversia que ha de resolverse en esta alzada se ciñe a determinar si efectivamente se ha acreditado por los actores que se les denegó la financiación por la entidad crediticia con la aportación del documento bancario acreditativo de ello, como si esa denegación, según sostienen los apelantes en su recurso, tuvo su origen en la propia negligencia de los compradores.

En relación a la primera cuestión los vendedores afirman en su recurso de apelación que no hubo denegación de la financiación por parte de la entidad de crédito, sino que la misma fue debidamente aprobada. Y ello lo sostienen al valorar los medios probatorios practicados en el proceso de forma distinta a la valoración efectuada por el juzgador de instancia. En esencia en su recurso inciden en la respuesta remitida en periodo probatorio por la entidad ING BANK NV, SUCURSAL EN ESPAÑA, según documento remitido por dicha entidad, y redactado el día 23 de septiembre de 2021; así como en la prueba testifical practicada en la persona que compareció en juicio por la entidad crediticia ING BANK NV, sobre cuya base los apelantes impugnan la eficacia probatoria que el juzgador de instancia otorga al documento nº 3 adjuntado a la demanda al considerar desacreditado tal documento por no haber sido reconocida su autoría a través de la testigo que compareció en nombre de la citada entidad financiera, así como con lo informado por la propia entidad crediticia en la contestación remitida al Juzgado.

Pues bien, examinado nuevamente el material probatorio obrante en autos, con visionado de la grabación de la prueba practicada en juicio, discrepamos de la conclusión alcanzada por el juzgador de instancia pues consideramos que si el contrato de compraventa no se llevó a término fue por desistimiento de los compradores quienes renunciaron a dar curso a la financiación que precisaban para la adquisición del inmueble. De la prueba practicada se concluye que concurrieron en su momento las circunstancias necesarias para que la financiación se hiciera efectiva, pudiendo los compradores, de esta forma, haber satisfecho su obligación principal de pago del precio de la compraventa, pero, en cambio, los compradores decidieron finalmente desistir de la financiación solicitada a la entidad ING BANK NV, pretendiendo posteriormente la aplicación de la cláusula tercera del contrato de compraventa para recuperar las arras satisfechas.

De la prueba practicada en autos resulta acreditado que los actores solicitaron a la entidad ING BANK NV, Sucursal en España, una hipoteca por un importe de 184.000 euros para amortizar en un plazo de cuarenta años. El Sr. Pablo Jesús, que intermedió en la compraventa, presentó ante el Juzgado en periodo probatorio una copia del expediente que obraba en su poder en relación a la intermediación inmobiliaria de la vivienda de autos. Entre los documentos incorporados a tal expediente consta la referida solicitud de financiación con nº NUM000, donde se describen los datos indicados del préstamo hipotecario que se solicitaba. Y es a esta solicitud a la que hace referencia el documento nº 3 adjuntado a la demanda, en la que literalmente se expone:

"Estimado Nazario:

Nos dirigimos a ti con relación a la solicitud de estudio de Hipoteca NARANJA con número de expediente NUM000.

Lamentamos informarte de que, tras el análisis detallado de la nota simple y el informe de tasación que hemos recibido, no es posible aprobar esta operación al no ajustarse a los criterios que ING establece para la concesión de préstamos hipotecarios."

La parte actora pretende justificar con tal documento la denegación de la hipoteca, pues no en vano la cláusula tercera incorporada al contrato de compraventa exigía que la "no aceptación hipotecaria"se debía justificar con documento bancario acreditativo. Los apelantes hacen especial incidencia a este documento al considerar que el mismo carece de eficacia probatoria dado que no fue reconocido por la testigo representante de la entidad financiera que intervino en el juicio, y por la respuesta que la entidad ING BANK NV remitió al Juzgado como prueba interesada por la parte demandada.

Pues bien, efectivamente dicho documento debe ser valorado conjuntamente con el resto de la prueba practicada, y esencialmente con la respuesta remitida por ING BANK NV sobre la tramitación del expediente iniciado para analizar la viabilidad de la operación interesada por los actores con el objeto de financiar la compraventa de la vivienda de autos. Según la comunicación remitida por la citada entidad financiera la solicitud se ceñía a la concesión de un préstamo hipotecario por importe de 184.000 euros con un periodo de amortización de cuarenta años.

En la respuesta incorporada al procedimiento se destaca que "la operación con la documentación completa se aprobó automáticamente sin intervención del Dpto. de Concesiones"si bien se añadía que "una vez tasado el inmueble (valor de tasación 172.890,60 euros) la operación se tuvo que reconducir dado que la LTV que presentaba la operación era de 106,43% y el importe máx. a conceder era de 138.312,48 euros que corresponde al 80% de LTV."

Se indicaba finalmente en el oficio remitido que: "El cliente el día 31/05/2019 nos comunica que no puede aceptar la reconducción y se procede a cancelar el expediente."

A este respecto se observa que coincide el día en el que el cliente comunica a la entidad financiera que no puede aceptar la reconducción del préstamo hipotecario (31 de mayo de 2019) con la fecha de emisión del documento nº 3 adjuntado a la demanda, en el que se informa que la entidad financiera deniega la aprobación de la financiación "por no ajustarse a los criterios que ING establece para la concesión de préstamos hipotecarios."

Del contenido de dicha comunicación enviada al Juzgado, al que se remitió expresamente en su intervención la testigo Sra. María Rosa, como representante de ING BANK NV, se concluye que fueron los compradores quienes desistieron de la financiación. Desde el inicio de la operación ellos pretendieron obtener una financiación que les permitiera el pago de la totalidad del precio de la compraventa, al ser coincidente el precio fijado en el contrato para su adquisición con la financiación solicitada a ING BANK NV (184.000 euros). Y al resultar la tasación del inmueble, interesada por la entidad financiera, inferior incluso al precio de la compraventa (172.890,60 euros) la financiación ofrecida por la entidad bancaria tuvo que ser reconducida, variando a la baja el importe del préstamo a conceder, pues una financiación por la cantidad inicial de 184.000 euros superaba el riesgo que, dentro de los parámetros de concesión establecidos por la entidad bancaria, ésta estaba dispuesta a asumir, de tal modo que el máximo de crédito alcanzaría el importe de 138.312,48 euros, lo que suponía exactamente el 80% del valor de tasación. La entidad bancaria, por tanto, estaba dispuesta a financiar un porcentaje del valor de tasación de la finca (LTV) que no excediera del 80%. Lo que no interesó a los compradores. A este respecto el testigo Sr. Pablo Jesús, que intermedió en la operación de compraventa, y que ofreció a los compradores la financiación a través de ING BANK NV, afirmó que dicha entidad tenía aprobada una financiación para los compradores por el 80% del valor de tasación, si bien la parte compradora quería una financiación por un importe mayor, por ello se buscó una segunda tasación a fin de poder conseguir una valoración de la vivienda por un monto superior que permitiera ampliar la cifra financiada. Esta tasación no le consta al testigo que llegara a realizarse.

A lo indicado se añade un hecho relevante, reconocido por la propia parte actora y que resulta acreditado con la prueba testifical practicada en juicio en la persona del padre de la actora Sra. Mariana. Don Ángel reconoció haberse reunido con la gestora de la entidad financiera, con el intermediario Sr. Pablo Jesús, su hija y su yerno, a fin de negociar la financiación de la compraventa, habiéndose comprometido el padre de la actora a financiar aquella parte del precio de la compraventa no cubierto por el préstamo hipotecario. Dicho testigo dijo estar dispuesto a hipotecar un inmueble de su propiedad para cubrir de este modo la parte del precio que restare. Así lo aseveró igualmente en su declaración testifical el Sr. Pablo Jesús que intermedió en la operación, y que estuvo presente en la indicada reunión.

Nos encontramos, por tanto, en un supuesto que guarda cierta similitud al analizado en la STSJCat. nº 8/2024, de 19 de febrero, y en el que la Sala de lo Civil y Penal, en un supuesto en el que la financiación se frustró porque los compradores pidieron la hipoteca por la totalidad del precio de la compra -sin reducir siquiera la cantidad ya adelantada en concepto de arras-, estimó que "el desistimiento se produjo, en consecuencia, por causa imputable a estos (compradores) que solicitaron el crédito hipotecario con condiciones patentemente irrazonables...",lo que a entender de la Sala revelaba la negligencia de la parte compradora.

Se pretende una financiación que contraviene las normas de prudencia bancaria. A este respecto el art. 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, vigente al tiempo de la solicitud del préstamo hipotecario de estos autos, disponía: "El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60 por ciento del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley. El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años."

Por tanto, concluimos que en el supuesto de autos la no concesión de la financiación resultó imputable a la parte compradora. Los compradores manifestaron desistir de la misma cuando advirtieron que la entidad financiera no les iba a conceder un préstamo por la totalidad del precio de la compraventa, pues pudiendo acceder a un préstamo por el 80% del valor de tasación de la vivienda desistieron del mismo, cuando además pudieron completar el pago del precio hasta su totalidad con la ayuda familiar que les prestaba el padre de la actora quien, como así afirmó, estaba dispuesto a financiar el resto del precio al que no alcanzara la financiación hipotecaria de ING BANK NV.

Dicha falta de diligencia desplegada por los actores impide que la cláusula tercera del contrato de compraventa sea operativa, lo que conlleva que el recurso de apelación deba ser estimado. Procede, por tanto, revocar la sentencia de instancia con desestimación de la demanda interpuesta.

QUINTO.- Costas.

En cuanto a las costas de primera instancia, al ser desestimada la demanda interpuesta, conforme lo previsto en el art. 394 LEC, procede condenar a su pago a la parte actora.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 LEC, dada la estimación del recurso, no se imponen las costas de esta alzada.

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,