Sentencia Civil 214/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 805/2022 de 21 de marzo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento

Al amparo de los artículos 1.101, 1104 y concordantes del Código Civil (CC), en octubre de 2020 Alsar Portinyol SL ejercitó acción frente a Fidela y Victoriano en reclamación de la suma de 22.155'96 euros por los daños y perjuicios padecidos a consecuencia del incumplimiento del contrato de compraventa de la vivienda unifamiliar sita en la DIRECCION000 de Arenys de Mar formalizado mediante escritura pública otorgada el 12 de junio de 2019. Al solicitar licencia al Ayuntamiento de la localidad para acometer obras de rehabilitación de la finca, tuvo conocimiento de que el inmueble se hallaba sujeto a un expediente de protección de la legalidad urbanística por razón de la piscina y el cerramiento de madera situados en el linde de la parcela, obra ilegal e ilegalizable.

Los demandados se opusieron a dicha pretensión negando la responsabilidad que se les imputaba. La compradora adquirió la vivienda conociendo el estado físico, jurídico, urbanístico, constructivo, ocupacional, medioambiental y de cargas y era plenamente consciente de que el expediente de protección de la legalidad urbanística había caducado y prescrito la acción de restauración. En la notaría se exhibió a su legal representante, Obdulio, un certificado expedido por la arquitecta municipal del Ayuntamiento de Arenys de Mar en fecha 24 de mayo de 2019 donde se indicaba que en relación a la finca no constaba ningún expediente ni órdenes de ejecución.

El Juzgado estimó la demanda en su integridad, decisión que impugnan los Sres. Fidela y Victoriano en esta segunda instancia.

SEGUNDO.- Antecedentes fácticos

1/ A consecuencia de la denuncia presentada por una vecina el 26 de noviembre de 2012 y, tras la oportuna visita de inspección a la finca sita en la DIRECCION000 de Arenys de Mar e informe de los Servicios Técnicos, en fecha 4 de diciembre de 2012 el Ayuntamiento de Arenys de Mar incoó el procedimiento de protección de la legalidad urbanística 2012/4012 contra Fidela, con requerimiento de suspensión inmediata de la obra, ilegalizable, que estaba ejecutando sin la preceptiva licencia municipal (construcción de un depósito de forma alargada de unos 1,50 metros de profundidad y alzamiento del muro de separación de parcelas). La resolución fue notificada el siguiente día 13.

Tras constatar que la obra no se había paralizado, el 16 de abril de 2013 se dictó decreto ordenando la inmediata demolición, con advertencia expresa a la interesada de que, en caso de incumplimiento, se procedería a la imposición de multas coercitivas.

El 22 de mayo de 2013 la aquí demandada presentó escrito comunicando su intención de dejar en "su situación anterior la terraza".

Tras nuevas inspecciones el 5 de noviembre de 2013 y el 6 de junio de 2014, el Ayuntamiento confirmó que la realidad física seguía siendo idéntica, aclarando que el nuevo POUM mantenía la prohibición de construir piscinas a menos de 3 metros del límite de la parcela y de colocar elementos totalmente opacos por encima de la altura de 1'50 metros.

El 14 de agosto de 2017, se produjo una nueva denuncia por parte de la vecina de la finca situada en DIRECCION001.

2/ El 25 de abril de 2019, Obdulio, interesado en la compra de la vivienda hizo entrega de la cantidad de 4.800 euros en concepto de paga y señal a la agencia inmobiliaria Aproperties Real Estate Assets SL, encargada de la venta por Fidela y Victoriano, usufructuaria y nudo propietario, respectivamente. El precio quedó fijado en 480.000 euros y el documento privado se firmaría como máximo el 3 de mayo (documento nº 2 de la demanda).

3/ El siguiente 22 de abril el Sr. Obdulio remitió correo electrónico a la agencia inmobiliaria solicitando información sobre la legalidad de la piscina que aparecía en las fotografías publicitarias y su estado de funcionamiento.

En su respuesta del inmediato día 24 el agente inmobiliario ratificó que "en las características de la casa sí se menciona la piscina" e indicó que, consultados los propietarios, habían informado que funcionaba correctamente y que cada verano la llenaban (documentos 5 y 6 de la demanda).

4/ El día 2 de mayo suscribieron las partes contrato privado de compraventa. Los vendedores recibieron la cantidad total de 43.200 en concepto de arras penitenciales y asumieron, por lo que ahora nos interesa, el compromiso de aportar un certificado de la situación urbanística del inmueble emitido por el Ayuntamiento (documento 3 de la demanda).

5/ El 12 de junio otorgaron actora y demandados la escritura pública de compraventa (documento nº 1 de la demanda). En el acto, los vendedores exhibieron a la compradora un certificado expedido el anterior 24 de mayo por la arquitecta municipal indicando que "l'habitatge ha estat implantat legalment" y que "no consta en els nostres arxius la incoació de cap expedient de protecció a la legalitat ni d'ordres d'execució" (documento 2 de la contestación).

6/ El 27 de enero de 2020 la actora solicitó licencia de obras para la reforma de la vivienda, instalar un ascensor, mejorar el espacio libre de la parcela y reforzar el muro de la piscina.

El siguiente 19 de febrero la arquitecta municipal emitió informe desfavorable como consecuencia del expediente de disciplina urbanística NUM000: la piscina no cumplía las distancias mínimas con el límite de la parcela y el cierre de madera colocado sobre el muro de ladrillo debía sustituirse por un material calado. Siendo ilegalizable, era preciso el derribo de la piscina y eliminar el cerramiento.

Por providencia del siguiente 20 de febrero la Alcaldía de Arenys de Mar concedió a Alsar Portinyol SL un plazo de 10 días para que presentara la documentación requerida, advirtiendo que, en caso de no proceder al derribo de la piscina (actuación 3ª) y eliminar el muro de madera (actuación 10ª) se le tendría por desistida de la solicitud de licencia.

7/ En fecha 14 de octubre la arquitecta Margarita emitió, a instancia de la demandante, informe pericial donde indicaba:

(i) "L'actual vas de piscina té unes mides de 8,45 m de llargada, 1,95 m d'amplada i 1,80 m de profunditat i es troba situat a 0,20 m de la llinda est, confrontant amb la parcel·la núm. DIRECCION002, i a 0,50 m de la llinda sud, confrontant amb la parcel·la núm. DIRECCION001. Es troba finalitzat amb morter de ciment i disposa de la maquinària necessària per al correcte funcionament de la piscina emplaçada en una estança situada sota la plataforma d'accés a la mateixa, a la qual s'hi accedeix des d'una altra plataforma situada en un nivell inferior".

(ii) "El requeriment realitzat per l'Ajuntament segueix vigent a data de realització del present informe, i per tant, suposa un cost addicional al de compra-venta a l'actual propietari del mateix, el qual no estava contemplat en el preu de compra pactat per a realitzar la transacció. A més, el fet de que l'habitatge ja no disposi de la piscina que inicialment sí que es trobava inclosa a l'oferta en redueix el valor inicial, havent de construir-ne una de nova en una altra zona de la parcel·la on estigui permesa la seva construcció, prèvia sol·licitud de la llicència corresponent per a restablir el valor abonat per l'habitatge, amb el corresponent sobre-cost que suposa tant la construcció com el pagament dels tràmits necessaris per a la realització de la mateixa (projecte tècnic, sol·licitud de llicència, etc.)".

(iii) Incluidos los "treballs necessaris per a la reposició de la tanca de límit de propietat que no compleix amb l'article 47 de la normativa municipal", el importe total de los costes asciende a 22.155'96 euros.

8/ Tras presentar la demandante el proyecto modificado de las obras que le había requerido el Ayuntamiento, recogiendo el cubrimiento de la piscina no legalizable y la sustitución de la valla de cerramiento, el 5 de agosto de 2020 le fue concedida la licencia solicitada.

9/ El siguiente 28 de septiembre el letrado de Alsar Portinyol SL dirigió burofax a los demandados exigiéndoles el pago de la suma de 22.155'96 euros. En su respuesta de 2 de octubre, el abogado de los Sres. Fidela y Victoriano negó cualquier responsabilidad y, por lo que aquí nos interesa, indicó:

(i) que "nunca ha comprado [la aquí demandante] una casa con piscina, no solo porque así consta en todos los documentos firmados, sino porque además nadie puede considerar el hueco existente como tal, al no tener ni desagüe, ningún tipo de instalación al efecto, ni haberse utilizado nunca, y porque como mucho puede servir para recoger agua y utilizarla para riego o estanque".

(ii) "que al requerimiento lógico de tu cliente y de sus asesores, se solicitó al Ayuntamiento de Arenys de Mar, en fecha 10 de mayo de 2019, la emisión de un informe sobre la legalidad urbanística de la finca, teniendo en mi poder y con pleno conocimiento de tu cliente, Informe redactado por la Arquitecto Municipal Dña. Concepción, en el que literalmente expone que la vivienda ha estado implantada legalmente y que en esa fecha no consta en su archivos la incoación de ningún expediente de protección a la legalidad ni órdenes de ejecución".

10/ El 16 de octubre siguiente interpuso Alsar Portinyol SL la presente demanda.

11/ En el curso del procedimiento y, en respuesta al escrito que el 20 de enero de 2021 presentó el Sr. Victoriano, por decreto de la Alcaldía de 18 de mayo de 2022 se declaró la caducidad y conclusión del expediente de protección de la legalidad urbanística NUM000 incoado contra la Sra. Fidela.

TERCERO.- Normativa aplicable

I.Es preciso aclarar que, puesto que el litigio gira en torno a un contrato de compraventa de un inmueble radicado en Catalunya, de conformidad con el principio de territorialidad que inspira el derecho civil de Catalunya (art. 111-3 Codi civil de Catalunya, aprobado por la Llei 29/2002), resulta aplicable al caso el régimen previsto en los artículos 621-1 y concordantes.

En concreto, es de aplicación la regulación originaria de la compraventa aprobada por la Ley 3/2017, de 15 de febrero, que entró en vigor el 1 de enero de 2018, ya que la disposición transitoria del Decret llei 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporació de las Directivas (UE) 2019/770 y 2019/771 al libro sexto, indica que los contratos concluidos antes de su entrada en vigor "es regeixen íntegrament per les normes vigents en el moment de la seva conclusió".

A los indicados fines es irrelevante que ni las partes ni el Juzgado tomaran en consideración tal normativa pues el artículo 218-1 LEC obliga a los tribunales a resolver "conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes" "sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer"; riesgo éste que no concurre en el caso pues (i) el incumplimiento contractual imputado en la demanda a los vendedores puede ser enjuiciado tanto desde la perspectiva del invocado artículo 1101 del CC o, incluso, del 1484, como de la no conformidad del CCCat; (ii) ambos ordenamientos ponen a disposición del comprador unos remedios o acciones similares (rebaja del precio y resolución del contrato, arts. 1486 CC y 621- 37.1 CCCat); (iii) no se ha suscitado cuestión respecto a la subsistencia de la acción ( arts. 1490 CC o 621- 44 CCCat).

II.El Libro VI del Código Civil de Catalunya, en los artículos 621-7 y ss., centró el cumplimiento del contrato de compraventa en el concepto "falta de conformidad" que ya regía en el derecho español en el ámbito de consumo.

Como razonaba esta propia Sección en la sentencia de 21 de febrero de 2023:

«1. En el règim de la compravenda introduït pel llibre sisè una de les obligacions del venedor consisteix en "garantir que el bé és conforme al contracte" ( art. 621-9.1, b/), havent-se de determinar la conformitat per la conjunció dels criteris subjectius i objectius que enumeren respectivament els apartats 1 i 2 de l ' article 621-20 CCCat .

El preàmbul de la llei 3/2017 subratlla que la regulació de la conformitat constitueix una de les "grans innovacions" del text, i que amb l'obligació de conformitat hom "pretén aconseguir que el bé lliurat al comprador correspongui a allò pactat, atenent no només les especificacions del contracte, sinó també els criteris proposats per la llei per a valorar si es dona la dita correspondència", generalitzant d'aquesta manera a "tota compravenda" -tant la comuna com la de consum- els criteris introduïts per la Directiva 1999/44/CE , del Parlament Europeu i del Consell, sobre determinats aspectes de la venda i les garanties dels bens de consum, que pretenia establir "un conjunto de medidas tendentes a garantizar un nivel mínimo uniforme de protección de los consumidores en el marco del mercado interior en todos y cada uno de los Estados miembros".

Aquesta Directiva partia del principi segons el qual per sobre de tot "els béns s'han de correspondre amb les especificacions contractuals", i feia responsable al venedor final davant el comprador de la no-conformitat, dotant aquest darrer d'un conjunt de remeis escaients: de primer nivell (compliment específic, que inclou la reparació o substitució del bé) o de segon nivell (suspensió del pagament del preu, reducció del preu i, només pel cas d'incompliment essencial, resolució del contracte).

La transposició al dret espanyol de la Directiva 1999/44/CE va tenir lloc mitjançant la Llei 23/2003, de 10 de juliol, de garanties en la venda de consum. Aquesta norma legal subratlla que la regulació que conté "implica crear un régimen específico aplicable a los contratos de compraventa civil de bienes de consumo celebrados entre los consumidores y los vendedores profesionales", de caràcter netament imperatiu, sense afectar el règim de sanejament de vicis ocults del Codi civil, que continuava sent d'aplicació a les compravendes civils no compreses en l'àmbit de la Directiva.

En conseqüència, l'obligació de conformitat i les acciones a què dona lloc en cas d'incompliment (reparació/substitució del bé, rebaixa del preu i resolució de la compravenda) va desplaçar, en l'àmbit de les compravendes de béns de consum, les acciones redhibitòria i quanti minoris derivades del sanejament per vicis ocults.

Això explica la disposició addicional de la Llei 23/2003, segons la qual "el ejercicio de las acciones que contempla esta ley derivadas de la falta de conformidad será incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos de la compraventa".

Aquesta incompatibilitat d'accions va ser ratificada per l' article 117 de la Llei general per a la defensa de consumidors i usuaris (LGDCU ), text refós aprovat pel Decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, que va comportar -en allò que ara interessa- la derogació de l'esmentada Llei 23/2003 en incorporar els seus preceptes a la LGDCU.

En l'actualitat, recull aquesta incompatibilitat d'accions l' article 116, primer paràgraf, LGDCU , segons la redacció donada pel Decret-Llei 7/2021, de 27 d'abril, d'incorporació al dret espanyol de les Directives del Parlament Europeu i del Consell 2019/770, relativa a determinats aspectes dels contractes de subministrament de continguts i serveis digitals, i 2019/771, relativa a determinats aspectes dels contractes de compravenda de béns.

3. L'opció explícita del legislador català per una "regulació unificada" del contracte de compravenda, evitant l'aprovació de textos paral·lels destinats a la compravenda en general i a la compravenda de consum, connectada amb la configuració de les obligacions del venedor al voltant del concepte de conformitat del bé, permet concloure que el llibre sisè ha comportat l'abandó del model romanista de la compravenda amb l'eliminació del règim del sanejament del Codi civil espanyol, substituït per les obligacions de conformitat material i jurídica del bé i per un marc de remeis generals a disposició del comprador en cas d'incompliment.

Esdevé així inaplicable la doctrina forjada pel Tribunal Suprem a fi de superar les restriccions de l'acció de sanejament per defectes ocults, amb la distinció entre l'incompliment essencial pel lliurament d'una cosa diversa de la convinguda - doctrina alliud pro alio- i el mer incompliment que obliga a sanejar derivat del lliurament d'un bé amb defectes ocults (entre les darreres, STS 801/2022, de 22 de novembre ). Precisament aquesta doctrina va fer-se servir per distingir entre la mera presència de ciment aluminós i l'incompliment amb virtualitat resolutòria quan ja s'ha desenvolupat la patologia de l'aluminosi ( SSTS 777/2005, de 17 d'octubre , i 542/2011, de 22 de juliol ).

4. El llibre sisè fixa la conformitat del bé en funció de criteris subjectius i objectius, que operen cumulativament (així ho explicita la redacció actualment vigent de l'incís que obre l'article 621-20.2, per bé que en la redacció originària aquest caràcter hi era implícit), destacant entre els primers que el bé ha de tenir "la quantitat, la qualitat, el tipus, les prestacions i l'ús pactats", i entre els criteris objectius, llevat que s'hagi pactat altrament o que per les circumstàncies del cas algun d'aquests criteris no sigui aplicable, subratllarem -en allò que ara interessa- que el bé "s'ajusti a la descripció feta pel venedor", que "sigui idoni per a l'ús habitual a què es destinen els béns del mateix tipus" i que "tingui les qualitats i prestacions habituals que el comprador pot esperar segons la naturalesa del bé en béns del mateix tipus" ( art. 621-20, apartat 1, lletra a/, i apartat 2, lletres a/, b/ i c/ CCCat )».

CUARTO.- Sobre la responsabilidad de los vendedores

I.Niegan los Sres. Fidela y Victoriano la responsabilidad que les imputa la sentencia de primera instancia por haber ocultado a la compradora el procedimiento administrativo de protección de la legalidad urbanística incoado en el año 2012, afirmación que, en su tesis, "se compadece mal con la existencia del certificado expedido en fecha 15 de mayo de 2019 (...), esto es, menos de un mes antes de otorgarse la escritura pública de compraventa, por la arquitecta municipal del Ajuntament d'Arenys de Mar", conforme al cual "no constaba en los archivos municipales la existencia de expediente urbanístico alguno ni órdenes de ejecución sobre la finca de autos". Añaden que solicitaron el citado documento a instancia del legal representante de la compradora, a quien se le exhibió en el acto de otorgamiento de la escritura, entendiendo que, con ello, agotaron la diligencia que les era exigible pues no tenían por qué desconfiar de lo consignado en aquel documento oficial. Reiteran, además, que el expediente había caducado y la acción de restauración urbanística se encontraba prescrita por el transcurso de más de seis años desde que se produjo la vulneración de la legalidad urbanística.

II.Ninguno de tales argumentos puede prosperar. Así:

1/ Significativamente, no discuten ya los recurrentes que la finca se vendió con la piscina que aparecía en las fotos publicitarias, que disponía de todos los elementos precisos para su funcionamiento y cuya realidad comprobó personalmente el Sr. Obdulio. Es más, habiéndose interesado de forma expresa este último por su legalidad, todo indica que ocultaron a la agencia intermediaria la irregular situación urbanística en que se encontraba, incurriendo en evidente infracción del artículo 621-7 CCCat ("El vendedor, antes de la conclusión del contrato, debe facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos").

2/ Nos parece irrelevante el afirmado "convencimiento" de los vendedores de que el expediente había caducado. Como de contrario se alega, en el mejor de los casos, esto es, suponiendo que confiaran en el tenor de la certificación de la arquitecta municipal de 15 de mayo de 2019, incurrieron en una negligencia de cuyas consecuencias han de responder.

Obviamente, tenían constancia los Sres. Fidela y Victoriano del expediente (el 22 de mayo de 2013 la primera había presentado escrito al Ayuntamiento comunicando su intención de dejar en "su situación anterior la terraza", los siguientes 5 de noviembre y 6 de junio de 2014 se giraron nuevas visitas de inspección a la finca y el 14 de agosto de 2017 la vecina presentó una nueva denuncia) y, por tanto, de que la piscina y la valla perimetral que motivó su incoación eran ilegales e ilegalizables, extremo que en ningún momento comunicaron a la compradora.

Como razona la sentencia de primera instancia, "en el momento en que se formaliza el contrato de compraventa, existía un procedimiento administrativo no informado por la parte vendedora que incidía de forma directa sobre la realidad urbanística de la finca".

3/ La caducidad del expediente no significaría la desaparición de la anomalía urbanística ni la legalización de una obra que era ilegalizable. Buena prueba de ello es que el Ayuntamiento condicionó a la restauración de la legalidad alterada la concesión de la licencia municipal que solicitó la compradora para las obras de reforma que ya había anunciado tenía previsto acometer en el correo electrónico remitido a la agencia intermediaria el 22 de abril de 2019.

En definitiva, la irregular situación administrativa en que se encontraban la piscina y la valla de cierre de la parcela encaja en el concepto de "falta de conformidad" de la que, conforme al artículo 621-23-1 del CCCat, han de responder los vendedores.

QUINTO.- Sobre el daño

I.Denuncian los Sres. Fidela y Victoriano la incongruencia en que habría incurrido la sentencia recurrida. Al afirmar que el daño sufrido por la compradora ha consistido en la imposibilidad de obtener la licencia de obras para la reforma de la vivienda, modificó la causa petendi.Alsar Portinyol SL no pretendía en la demanda que se le resarciera por tal daño -para cuya cuantificación ninguna actividad probatoria ha desplegado- sino por el perjuicio que supone "cegar la piscina y realizar las obras de substitución en la valla con vecino" a fin de cumplir con la legalidad urbanística.

No incurre la sentencia de primera instancia en incongruencia alguna. Es verdad que afirma que "la existencia de dicho procedimiento administrativo ha causado un daño directo a la parte compradora que se ha visto privada de la posibilidad de obtener una licencia administrativa con la que llevar a cabo la reforma de la vivienda unifamiliar". No lo es menos que tal afirmación se enmarca en el análisis de la caducidad del expediente o prescripción de la acción alegadas en el escrito de contestación.

Al referirse a la cuantificación de los daños, aclara sin embargo la juez a quo:

(i) que el informe emitido por Margarita describe las actuaciones necesarias "para restablecer la realidad física y orden jurídico alterados, describiendo los trabajos y el coste que representa el cubrimiento de la piscina actual (1.380,12 €), la construcción de una piscina de características similares en la finca dada su preexistencia y valor en el precio de la compraventa (20.775,84 €) y la reposición de la valla de límite perimetral de forma que la misma cumpla con lo dispuesto en el artículo 47 de la normativa municipal";

(ii) que, "dado que la pretendida reforma de la vivienda propiedad de la parte actora exigirá la demolición previa de la piscina, que fue ofertada a la parte compradora como parte indisoluble de la propia finca, resulta razonable condenar a la parte demandada a asumir el coste de construcción de una nueva piscina de características similares a la existente que cumpla con la normativa prevista legalmente o, en su caso, que compense su desaparición".

II.Consideran los apelantes "evidente" que "no se ha causado ningún daño a la actora-compradora ni se le ha irrogado perjuicio alguno" pues, como constata la resolución de 18 de mayo de 2022 adjuntada al escrito de interposición del recurso, el Ayuntamiento de Arenys de Mar declaró la caducidad y la conclusión del expediente de protección de la legalidad urbanística NUM000. Los únicos efectos serían en todo caso que la edificación habría quedado en situación disconforme con el planeamiento urbanístico. Así lo constata la concesión en fecha 7 de agosto de 2020 de la licencia de obras solicitada por Alsar Portinyol SL.

El argumento carece de viabilidad.

La circunstancia de que en fecha 7 de agosto de 2020 el Ayuntamiento de Arenys de Mar concediera a la actora la licencia de obras corrobora la realidad del perjuicio que de contrario se insiste en negar. Si se otorgó fue porque entre las obras proyectadas se encontraban, precisamente, aquellas cuyo cumplimiento se exigía en el expediente de disciplina urbanística (derribo de la piscina y sustitución de la valla de cierre de la parcela).

III.No habiendo cuestionado, en fin, los apelantes el coste de las actuaciones precisas para restaurar la legalidad urbanística y, al tiempo, que la vivienda cuente con una piscina de características similares a las de la preexistente (indemnización equivalente al cumplimiento por sustitución de la obligación de entrega o, como se dice en el escrito de oposición al recurso, "tener lo que se ha comprado"), no cabe sino confirmar la sentencia de primera instancia.

SEXTO.- Costas

La desestimación del recurso conlleva la expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC) .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación