Sentencia Civil 686/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 377/2023 de 23 de octubre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Doña Gloria y por la entidad DIRECCION001. en reclamación de la cantidad pagada en exceso como precio de la obra contratada en relación a la obra realmente ejecutada por parte de la entidad demandada, así como del importe que estimaba procedente reclamar en aplicación de la cláusula contractual de penalización por retraso en la entrega de la obra, y por los daños y perjuicios generados por el incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra suscrito entre las partes.

Refería la parte actora haber celebrado un contrato de arrendamiento de obra con la entidad demandada en fecha 5 de julio de 2019, que tenía por objeto la adecuación del almacén sito en Terrassa, Carretera Montcada, nº 142-146, en un centro de salud, como ampliación al negocio de farmacia que la actora explotaba en el mismo local, según el proyecto realizado por el arquitecto Don Bernabe. Las obras debían iniciarse en fecha 16 de julio de 2019 y concluirse entre los 75 y 120 días siguientes (en el mes de agosto se trabajaba). Se estipuló a su vez la forma de pago, debiendo la propiedad satisfacer el importe de un 40% del presupuesto aceptado a la firma del contrato, y el resto del 50% del precio, de forma mensual o cuando la ejecución total de las partidas de obra así lo aconsejara, mediante la presentación de certificaciones expedidas por el contratista y aprobadas por la Dirección Facultativa con el visto bueno de la propiedad. El otro 10% debía satisfacerse una vez finalizada la obra y supervisada por la dirección facultativa y la propiedad. El presupuesto inicial fue ampliado posteriormente en fecha 24 de noviembre de 2011, ascendiendo finalmente al total a 126.753,06 euros.

La actora detallaba en su demanda que el total precio satisfecho por ella por razón de la obra había ascendido a la cantidad de 107.083,93 euros, sin que el contratista hubiera dado término a la misma en la fecha estipulada, ni tampoco en la nueva fecha fijada para el día 16 de diciembre de 2019. Asimismo, la entidad demandada se desentendió de la ejecución de la obra abandonando la misma, fijando la actora el día 4 de febrero de 2020 como la fecha en la que debía entenderse incumplido el contrato por el contratista por abandono total de la obra. La propiedad le remitió burofax al contratista en fecha 19 de febrero de 2020 imputándole este incumplimiento que fue rehusado por la entidad demandada.

El arquitecto director de la obra certificó a fecha 25 de febrero de 2020 el alcance de la obra realmente ejecutada, desglosándose las partidas efectivamente ejecutadas y la valoración económica de las mismas a dicha fecha, resultando un total de 18.681 euros. Concluía por ello la actora que existía un exceso en el pago del precio de la obra realmente ejecutada que ascendía a la cantidad de 88.402,93 euros, cantidad que se reclamaba en demanda como diferencia entre lo abonado y lo efectivamente ejecutado por la mercantil demandada. Solicitaba asimismo la actora la aplicación de la cláusula de penalización prevista contractualmente desde la fecha pactada para la finalización de la obra (16-11-2019) hasta la fecha de su abandono y de la resolución contractual comunicada (19-2-2020) por un total de 9.000 euros. A ello añadía la actora, como daños y perjuicios, 1.258,40 euros por los desperfectos ocasionados por los operarios de la entidad demandada en una persiana del local que tuvo que satisfacer para su reparación. Y el importe de 6.447,84 por el coste del leasing de un equipo médico concertado por la actora para su negocio desde el mes de diciembre de 2019 (fecha en la que las obras debían haber finalizado), reclamando dicha cantidad hasta el mes de mayo de 2020, sin perjuicio de su posterior actualización hasta la fecha de la sentencia.

Emplazada la mercantil demandada DIRECCION000. la misma solicitó la desestimación de la demanda alegando incumplimiento de la entidad actora. En su contestación argumentaba que la propiedad venía obligada al pago de una parte del precio (40%) en el momento de la firma del contrato de obra en fecha 5 de julio de 2019, sin embargo, la comitente efectuó un primer pago el 5 de agosto de 2019 por importe de 7.000 euros y el 3 de octubre de 2019 por importe de 41.000 euros, tan solo un mes antes de la fecha en la que supuestamente debería entregarse la obra. La demandada refería haber avisado a la propiedad indicándole que existiría una demora en la realización de la obra por cuanto el plazo de ejecución no empezaba a contar hasta que se hubiera satisfecho el pago íntegro acordado. De hecho, si bien las obras debían finalizar, según el contrato, en fecha 16 de noviembre de 2019, las partes suscribieron un nuevo presupuesto unos días después, el 24 de noviembre de 2019. La obra se inició en el mes de octubre de 2019, cuando se recibió el pago acordado, al cumplir la actora con sus obligaciones. Las partes entonces acordaron una nueva fecha de finalización de la obra para el día 16 de diciembre de 2019, si bien la entidad demandada manifestó haber exigido a la actora que debería pagar el total precio acordado para así poder facilitar el fin de la obra disponiendo de todo el personal necesario para ello. Pero de nuevo la actora incumplió los plazos de pago, no siendo hasta el 4 de diciembre de 2019 cuando cumplió su obligación, en concreto pocos días antes de cumplirse el nuevo plazo de finalización pactado, impidiendo con ello que la obra se ejecutara en los plazos acordados. Argumentaba de este modo la entidad demandada que los retrasos en la obra habían sido consecuencia directa de los incumplimientos previos de la parte actora, por lo que por ello no podía ser penalizada en los términos pretendidos por la entidad actora. Añadía además que fue la dueña de la obra quien le impidió continuar con la ejecución de los trabajos al impedir su entrada en el local. Y en cuanto a los daños reclamados la parte demandada argumentaba que no solo no se probaban los mismos, sino que éstos, en caso de existir, habían sido provocados o causados por la propia parte que los reclamaba.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Martorell dictó sentencia en fecha 12 de diciembre de 2022 en la que estimó totalmente la demanda interpuesta al considerar acreditado que la entidad demandada incumplió el contrato de arrendamiento de obra suscrito entre las partes. Se razonaba en la sentencia que la propiedad había satisfecho a la entidad contratista por la ejecución de la obra la cantidad de 107.083,93 euros, mientras que el total de la obra ejecutada por la entidad demandada alcanzaba únicamente el valor de 18.681 euros cuando la misma abandonó la obra, y ello pese a los requerimientos que le fueron realizados por la propiedad para que culminase su ejecución. La juzgadora a quo razonó que ello comportaba que la parte actora pudiera resolver el contrato, no siendo relevante el retraso de la parte actora en efectuar el primer pago pactado contractualmente para justificar la no realización de la obra, por cuanto las partes acordaron prorrogar la fecha de su entrega. Valoraba la juzgadora que pese al montante del precio ya entregado por la comitente de la obra a la contratista, que ascendía a un 76% del importe de los dos presupuestos aceptados, la entidad demandada tan apenas había ejecutado un 20% del total de la obra contratada. Concluía con ello la juzgadora a quo que la demandada debía devolver a la dueña de la obra la cantidad de 88.402,93 euros, que era la diferencia entre la cantidad total satisfecha por la actora a la contratista (107.083,93 euros) menos el valor de la obra ejecutada por la demandada en el local de la actora (18.861 euros). Asimismo la juzgadora a quo resolvió que la entidad contratista debía indemnizar a la parte actora en la cantidad de 9.000 euros como indemnización por retraso, según lo pactado en el contrato. A lo que añadía el importe de 1.258 euros por el coste de reparación de una persiana del local dañada por los operarios de la entidad demandada. Y la cantidad de 6.447,84 euros por el coste soportado por el leasing concertado por la parte actora de un equipo médico desde el mes de diciembre de 2019, fecha en la que la reforma del local debía haber concluido.

Frente a dicha resolución se alza la entidad demandada invocando como primer motivo de impugnación la concurrencia de una infracción procesal generadora de indefensión por razón de no haber sido practicada en primera instancia la diligencia final solicitada por dicha parte, argumentando desconocer el motivo por el que dicha prueba no se practicó en sede de diligencias finales, la cual se acordó en instancia al no haberse podido practicar dicha prueba el día del juicio dado que por error el testigo no fue oportunamente citado.

Seguidamente impugnaba la sentencia en cuanto que en la misma la juzgadora no consideró que por parte de la actora hubo un incumplimiento previo que fue el motivo por el que la obra no finalizó en los plazos acordados, y consistente en que la dueña de la obra efectuó un pago tardío de la cantidad a cuyo pago venía obligada inicialmente conforme los términos fijados en el contrato, así como de los pagos que posteriormente convinieron las partes en el devenir de la relación contractual, impidiendo también la actora con posterioridad que la demandada tuviera acceso a la obra. En el capítulo de daños y perjuicios la entidad apelante impugnaba de forma expresa la condena al pago de la cantidad de 9.000 euros como indemnización por retraso pactado en el contrato por cuanto los retrasos en la obra venían motivados por los incumplimientos previos de la actora al no efectuar los pagos en los plazos estipulados, no pudiéndose considerar, como hace la juzgadora de instancia, que la obra debiera estar terminada el día 16 de noviembre de 2019.

La parte actora, en el traslado conferido, se opuso al recurso de apelación interpuesto, mostrando su conformidad con la sentencia impugnada, solicitando su confirmación, con expresa condena en costas a la parte recurrente.

TERCERO.- Infracción de normas o garantías procesales.

Como señala el art. 227 de la LEC ( en concordancia con el art. 240 de la LOPJ) la nulidad de pleno derecho, en todo caso, y los defectos de forma en los actos procesales que impliquen ausencia de los requisitos indispensables para alcanzar su fin o determinen efectiva indefensión, se harán valer por medio de los recursos establecidos en la ley contra la resolución de que se trate, y en vía del recurso de apelación debe tenerse presente el art. 459 LEC relativo a la infracción de normaso garantías procesales, señalando que en el escrito de interposición de recurso deben citarse por el apelante las normas que se consideren infringidas, la indefensión sufrida, y acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello. Por tanto, cualquiera que sea el tipo de infracción procesal denunciada es requisito el haber denunciado en tiempo y forma la infracción procesal, haber hecho uso de los medios procesales necesarios para su rectificación o corrección en la primera instancia; no siendo admisible que se alce la parte recurrente en segunda instancia ante aquello a lo que se aquietó en la instancia.

En este sentido declara la sentencia del TS de 12 diciembre de 2017, que "La indefensión que origina la infracción de las normas reguladoras de actos y garantías del proceso, ha de ser una indefensión material, real y efectiva, y no meramente formal, que, de un lado obliga a la parte que la alega a la debida diligencia, desterrando la pasividad, el desinterés, la desidia o la impericia, y de otro impone la presencia de un resultado verdaderamente lesivo para la plenitud de sus derechos de defensa, con auténtica limitación o menoscabo de ello".

El art. 225.3º LEC, en concordancia con el art. 238.3 LOPJ, establece que los actos procesales serán nulos de pleno derecho, entre otros casos, cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión. Y según doctrina y jurisprudencia reiterada para que proceda la declaración de nulidad de las actuaciones judiciales se precisa la concurrencia de los requisitos siguientes:

a) La existencia de una infracción procesal sustancial, esto es, de una omisión total y absoluta de las normas esenciales del procedimiento, por lo que, a sensu contrario, no cualquier infracción de dichas normas podrá determinar la nulidad radical de actuaciones.

b) Que como consecuencia directa de tal infracción procesal, se haya producido indefensión ( artículos 238.3 LOPJ y 225.3 LEC) , pues el principio general aplicable en esta materia es la de la conservación del proceso. La nulidad de actuaciones es una medida excepcional y de interpretación restrictivapor lo que es necesario para apreciarla que se haya producido una efectiva indefensión a las partes en litigio ( STS 241/2014, de 8 de mayo, STS 261/2020, de 8 de junio). Y como tiene declarado el Tribunal Constitucional, la indefensión relevante a efectos de la nulidad de actuaciones, no tiene lugar siempre que se vulneren cualesquiera normas procesales, sino sólo cuando con esa vulneración se aparejan consecuencias prácticas, consistentes en la privación del derecho de defensa y en un perjuicio real y efectivo de los intereses del afectado por ella ( Sentencia del Tribunal Constitucional 48/1986, de 23 de Abril) y, por tanto, dicha indefensión es algo diverso de la indefensión meramente procesal y debe alcanzar una significación material, produciendo una lesión efectiva en el derecho fundamental reconocido en el artículo 24 de la Constitución Española ( Sentencia del Tribunal Constitucional 118/1983, de 13 de diciembre y 102/1987, de 17 de junio). De este modo para apreciar la existencia de una indefensión relevante a estos efectos, hay que recordar la reiterada doctrina jurisprudencial que, tras diferenciar entre indefensión formal e indefensión material, solo otorga relevancia constitucional, a los efectos del art. 24.1 de la Constitución Española, a la segunda, entendida como entorpecimiento o limitación sustancial en la defensa de los derechos e intereses o abierta ruptura del equilibrio entre las partes, por lo cual la mera inaplicación o infracción de la norma procesal, que se identificaría con el concepto jurídico-formal de indefensión, si bien suele ser condición necesaria, no es suficiente para entender vulnerado el derecho fundamental a la tutela judicial sin que se produzca indefensión, ya que ello exige que exista un efectivo y real menoscabo del derecho de defensa, con el consiguiente perjuicio para los intereses del afectado ( SSTC 17 junio 1987, 13 febrero 1989, 22 octubre 1990, 6 junio 1991, 24 enero 1995, 16 marzo 1998, 30 marzo 2000, 6 mayo 2002, 12 septiembre 2005 y 17 abril 2012).

c) Que quien alega la indefensión no haya contribuido a su producción por su falta de diligencia. Se requiere, por tanto, que tal indefensión no halle su motivo en la propia postura procesal de quien alega haberla sufrido, pues no puede apreciarse indefensión cuando ésta se hubiera producido por el desinterés, desidia, pasividad o negligencia de la propia parte que la alega ( SSTC 222/206, de 19 de diciembre, 129/1991 de 6 de junio, 153/1993 de 3 de mayo, 364/1993 de 13 de diciembre, 205/91, 139/94 y 164/96, 198/97, 100/98 y 218/98).

Como refiere la STS de 29 de noviembre de 2010: "Según ha reiterado el Tribunal Constitucional, para que la indefensión alcance relevanciaconstitucional es necesario que sea imputable y que tenga su origen directo en actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que la indefensión sea causada por la actuación incorrecta del órgano jurisdiccional. Queda excluida de la protección del artículo 24 CE la indefensión debida a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de la parte o de los profesionales que la representen o defiendan ( SSTC 109/2002, de 6 mayo , 87/2003, de 19 de mayo . SSTS de 6 de marzo de 2009, RC n.º 204/2004 , 23 de marzo de 2010 )".

d) Que la nulidad de actuaciones se haga valer, en todo caso, a través de los recursos establecidos en la ley contra la resolución de que se trate ( artículos 240.1 LOPJ y 227.1 LEC) , estableciendo el artículo 459 LEC que si bien el apelante, podrá alegar en el recurso de apelación infracción de normas o garantías procesalesen la primera instancia, deberá no sólo alegar la indefensión sufrida sino además acreditar que denunció oportunamente la infracción si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.

Sentado lo anterior, y examinados los autos, no puede concluirse que en la tramitación de este litigio haya resultado lesionado el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión que invoca la entidad apelante. Refiere en su recurso la demandada DIRECCION000. que en primera instancia fue propuesta y admitida la prueba de interrogatorio de testigo en la persona del legal representante de la entidad PAMORA, S.L., y que no habiéndose podido practicar dicha prueba en el acto de juicio por falta de citación, se acordó que la misma fuera practicada en sede de diligencias finales. Sin embargo, según seguía refiriendo la entidad apelante en su recurso, dicho interrogatorio tampoco se practicó como diligencia final desconociendo el motivo. Por ello entendía que se le había causado indefensión, dado que la práctica de la referida prueba era totalmente imprescindible para la defensa de sus intereses. Por dicha razón solicitaba la nulidad de lo actuado en primera instancia hasta el momento de admisión de los medios probatorios.

Esta infracción procesal que la entidad apelante denuncia no es tal, pues a la vista de lo actuado en el procedimiento el testigo legal representante de la mercantil PAMORA, S.L. fue debidamente citado para su comparecencia en el acto de juicio para ser interrogado sin que el mismo llegara a comparecer a dicho acto, como así lo expuso la juzgadora de instancia al finalizar la celebración del juicio. Y acordada su práctica como diligencia final, la misma no pudo ser llevada a efecto al no poder ser citado dicho testigo, tras requerir el Juzgado a la parte proponente de la prueba, y ahora apelante, para que aportara al Juzgado los datos necesarios del testigo a fin de proceder a su citación, y si fuera menester para llevar a cabo la oportuna averiguación domiciliaria. Dos fueron los requerimientos expresamente realizados a la parte, mediante providencias de fechas 25 de julio de 2022 y 7 de septiembre de 2022, sin que fueran atendidos por la entidad apelante, lo que motivó que la diligencia final no pudiera llevarse a efecto. Por todo ello no puede alegar indefensión quien precisamente con su actitud procesal en el procedimiento ha contribuido a la misma, pues como ya resolvió esta Sala, al inadmitir en esta alzada la práctica de dicha prueba testifical mediante auto de fecha 23 de marzo de 2023, la no práctica de la prueba testifical interesada resultaba totalmente imputable a la entidad apelante, lo que descarta cualquier nulidad por vulneración del derecho de tutela judicial efectiva sin indefensión.

CUARTO .- Contrato de arrendamiento de obra, litigio entre las partes.

Las partes litigantes suscribieron en fecha 5 de julio de 2019 un contrato de arrendamiento de obra por el cual la mercantil apelante DIRECCION000. se obligaba frente a la parte actora a llevar a cabo trabajos de reforma en un almacén para adecuarlo al uso de centro de salud de acuerdo con el proyecto realizado por el arquitecto Don Bernabe. El precio de la obra ascendía, según el presupuesto aceptado nº 35/19, a la cantidad de 121.148,04 euros. Si bien posteriormente, en fecha 24 de noviembre de 2019, se amplió dicho presupuesto por el importe de 5.605,02 euros (presupuesto 66/19), lo que supuso que el total precio de la obra debía ascender a la cantidad de 126.753,06 euros. En el contrato se fijaba tanto el plazo para la ejecución de la obra como la forma de pago del precio. Finalmente, tras iniciarse las obras por la entidad contratista DIRECCION000., las mismas no finalizaron, siendo resuelto el contrato por la comitente de la obra por incumplimiento esencial de la entidad demandada, pues habiendo satisfecho a la contratista más del 75% total del precio, sin embargo en el mes de febrero de 2020, en el que la obra debería estar ya culminada, la entidad apelante únicamente había ejecutado partidas de obra por un total de 18.681 euros.

En virtud del incumplimiento contractual que la parte actora imputaba a la entidad contratista, la dueña de la obra pretendía recobrar, con la interposición de la demanda, el exceso del precio satisfecho por la obra ejecutada, la penalización por mora que se fijaba contractualmente en la cantidad de 150 euros por cada día laboral de retraso en la finalización de la obra, el coste de reparación de una persiana dañada por empleados de la contratista, y las mensualidades satisfechas por la actora correspondientes al contrato de leasing que había celebrado para hacer uso de la maquinaria necesaria en la explotación del negocio a llevar a cabo dentro del local reformado, sin que hubiera podido utilizar dicha maquinaria por no haberse llevado a cabo a su tiempo la reforma proyectada.

Frente a esta pretensión de liquidación del contrato con la indemnización de daños y perjuicios, la entidad demandada y ahora apelante opuso que era la comitente de la obra quien había incumplido el contrato de forma previa y manifiesta al no satisfacer el pago del precio de la obra en los plazos acordados entre ambas partes, lo que imposibilitó el desarrollo de la obra, y que finalmente ésta pudiera culminarse. A ello añadió que en el mes de febrero de 2020 la actora impidió a sus operarios e industriales acceder al local en reforma lo que imposibilitó que pudiera poner fin a la obra contratada.

Por tanto, ambas partes se atribuyen incumplimientos mutuos para justificar cada una de sus posiciones, por lo que deberá examinarse el iter contractual a fin de resolver sobre la procedencia de la pretensión actora, la cual ha tenido acogida en primera instancia, y que, sin embargo, ha sido cuestionada en esta alzada por parte de la entidad contratista en los términos expresados en su recurso de apelación.

Al respecto del contrato de arrendamiento de obra la STS de 20 de noviembre de 2001 (ROJ: STS 9060/2001) refiere:

"(...) procede traer a colación la doctrina sentada en la STS de 14 de julio de 1980 , que es aplicable al supuesto de este litigio, según la cual el arrendamiento de obras descrito en el artículo 1544 del Código Civil es un contrato bilateral de obligaciones recíprocas, en el que el crédito del contratista no se dirige escuetamente a la prestación del pago del precio por parte del comitente, sino a una contraprestación, esto es, a la prestación del cobro del precio a cambio de su prestación de entrega de la obra ejecutada, por lo cual dicho comitente puede rehusar el pago del precio que se le reclame, tanto si el contratista no le ha hecho entrega o no pone la obra a su disposición ("exceptio non adimpleti contractus"), como si solamente ha cumplido en parte o ha tratado de cumplir de un modo defectuoso su obligación de entrega ("exceptio non rite adimpleti contractus"), porque la característica de este contrato es que la obligación del empresario no se agota con la mera ejecución de la obra, sino en una realización que reúna las cualidades prometidas y que además no adolezca de vicios o defectos que adolezcan o disminuyan el valor o utilidad previstos en el contrato".

La cuestión controvertida entre las partes reside, como se ha dicho, en determinar si se ha producido ese incumplimiento contractual en el que la parte actora basa su pretensión resolutoria con indemnización de daños y perjuicios, o si no hay tal incumplimiento al venir justificada la no realización de la obra por el previo comportamiento incumplidor de la dueña de la obra al no atenerse al deber de prestación en los términos inicialmente pactados entre las partes.

Cierto es que en la demanda interpuesta no se dice ejercitar la acción resolutoria por incumplimiento contractual, pero las pretensiones solicitadas en la misma tienen como presupuesto la resolución del contrato en cuanto con ella se pretende la liquidación final del arrendamiento de obra con la adición de los daños y perjuicios generados por tal incumplimiento. La juzgadora de instancia se pronuncia en su fundamentación jurídica estimando procedente la resolución contractual, quedando facultada la actora para exigir la devolución de la cantidad abonada correspondiente a la obra no ejecutada, así como la indemnización de los daños y perjuicios padecidos.

A este respecto debe traerse a colación la doctrina sobre la resolución contractual, que de acuerdo con la jurisprudencia, y como refiere la STS de 20 de marzo de 2013 (ROJ: STS 2470/2013) citando la STS de 10 de septiembre de 2012, STS de 14 de junio de 2011, STS de 21 de marzo de 2012 entre otras: "...viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( art. 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato».

Si bien, dada la reciprocidad de prestaciones es requisito necesario para que prospere la acción resolutoria ex art. 1124 CC que la parte que la ejercite, no haya incumplido previamente las obligaciones que Ie concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso. A este respecto la STS 69/2013, de 26 de febrero (ROJ: STS 3114/2013), refiere:

"Ahora bien, la posición del incumplidor queda asimilada a la de quien cumplió, cuando su incumplimiento está justificado por el incumplimiento anterior de la otra parte (en este sentido, entre las más recientes, SSTS 405/2012, de 3 de julio, RC 1644/2009 , y 727/2012 de 29 noviembre, RC 316/2010 , lo que concuerda con el art. 7.1.2 de los Principios Unidroit sobre los Contratos Comerciales Internacionales, a cuyo tenor "[u]na parte no podrá ampararse en el incumplimiento de la otra parte en la medida en que tal incumplimiento haya sido causado por acción u omisión de la primera o por cualquier otro acontecimiento por el que ésta haya asumido el riesgo".

En el mismo sentido se pronuncia la STS nº 605/2010, de 4 de octubre (ROJ: STS 4789/2010), que declara:

"A tal respecto la jurisprudencia - sentencias, entre otras, de 22 octubre 1985 , 14 abril y 30 junio 1986 , 13 marzo 1990 , 18 marzo y 22 mayo 1991 , 9 mayo 1994 , 24 octubre 1995 y 24 abril 2000 -es reiterada en el sentido de que la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla el artículo 1124 del Código Civil , exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben".

QUINTO.- Sucesión de hechos a tener en cuenta.

Para la resolución del recurso se hace necesario atender a los siguientes hechos asumidos por ambas partes, o bien acreditados a través de la prueba practicada.

1.- Ambas partes celebraron un contrato de arrendamiento de obra en fecha 5 de julio de 2019 para la reforma de un local sito en Terrassa, Carretera de Montcada, nº 142-146, en el que la parte actora pretendía explotar un negocio de centro de salud. En el contrato se aceptó un presupuesto por importe de 121.148,04 euros que se fijó como precio de las obras a ejecutar (IVA incluido), y en el que se incluía mano de obra, materiales, herramientas, elementos de seguridad y todos los útiles necesarios para la buena ejecución del proyecto elaborado por el arquitecto Sr. Bernabe.

2.- En el contrato se estipulaba la forma del pago del precio. Y así en el momento de la firma del contrato (5 de julio de 2019) la propiedad debía abonar la cantidad de 48.459 euros, que se correspondía con el 40% del presupuesto aceptado IVA incluido. Y el resto del precio debía ser abonado mensualmente por la propiedad a la presentación de la oportuna certificación de obra expedida por la entidad contratista, aprobada por la dirección facultativa y con el visto bueno de la propiedad, o bien cuando la ejecución de determinada partida así lo aconsejara. El 10% restante se debía satisfacer una vez finalizada la obra y supervisada por la dirección facultativa y la propiedad.

3.- Se fijaba como fecha de inicio de las obras el día 16 de julio de 2019, con un plazo máximo de ejecución entre 75 y 120 días, concretando que en el mes de agosto se trabajaría.

4.- Se estipulaba en el contrato una penalización por retraso en la finalización de la obra sin causa justificada imputable al contratista, que suponía una penalización de 150 euros por cada día de retraso a contar desde el día siguiente del plazo de terminación establecido.

5.- Firmado el contrato, la actora efectuó un primer pago por importe de 7.000 euros en fecha 5 de agosto de 2019. Y un segundo pago de 41.000 euros el día 3 de octubre de 2019.

6.- Llegado el 16 de noviembre de 2019 fijado para la finalización de la obra (una vez transcurridos los 120 días desde el 16 de julio de 2019) la obra no se hallaba finalizada, reuniéndose seguidamente las partes a fin de disponer lo necesario para el buen fin de la obra. Ambas partes fijaron como fecha de la finalización de las mismas el día 16 diciembre de 2019, obligándose la propiedad a satisfacer el pago total del precio acordado para que la entidad contratista pudiera disponer del personal necesario para acometer los trabajos.

7.- La parte actora satisfizo a la entidad demandada el pago de 48.000 euros en fecha 27 de noviembre de 2019, y el pago de 11.083,93 euros en fecha 4 de diciembre de 2019.

8.- En fecha 24 de noviembre de 2019 se aceptó por la propiedad un nuevo presupuesto adicional por importe de 5.605,02 euros.

9.- Llegado el 4 de febrero de 2020 la obra estaba inacabada. Y en fecha 20 de febrero de 2020 la propiedad remitió a la contratista un burofax en el que se le atribuía el incumplimiento del contrato, con la decisión de proceder a su resolución. El burofax fue rehusado por la entidad demandada. La propiedad impidió a partir de entonces la entrada a la obra de la contratista.

10.- En fecha 25 de febrero de 2020 el arquitecto director de la obra, Sr. Bernabe, emitió a requerimiento de la propiedad, una valoración del estado de la obra ejecutada por la contratista DIRECCION000. a esa fecha por un importe total de 18.681 euros.

11.- Según los dos presupuestos aceptados, el precio total de la obra contratada ascendía a la cantidad de 126.753,06 euros.

12.- La actora había satisfecho a la entidad demandada a fecha 4 de diciembre de 2019, en varios plazos, el total de 107.083,93 euros.

SEXTO.- Resolución del recurso, sobre la procedencia de las cantidades reclamadas.

La entidad apelante, contratista de la obra, se opone a que le sean reconocidas a favor de la actora los importes solicitados en demanda al imputar a la actora un previo incumplimiento contractual derivado de la falta de pago por la misma de los importes que al tiempo de ser firmado el contrato debía satisfacer, así como del pago convenido posteriormente entre las partes para poder dar fin a la obra, excusando de esta forma la falta de ejecución y finalización de la obra.

Pues bien, cierto es que en el marco del carácter sinalagmático de la relación obligatoria y el principio de reciprocidad de las obligaciones convenidas entre las partes, la dueña de la obra, como así lo reconoció ella misma en el acto de juicio, no satisfizo la parte del precio que se había obligado a satisfacer cuando suscribió el contrato. Si la comitente debía hacer entrega a la contratista del importe de 48.459 euros en el momento de la firma del contrato de arrendamiento de obra el día 5 de julio de 2019, la misma, sin embargo, satisfizo el importe de 48.000 euros en dos plazos, siendo efectuado el más importante, de 41.000 euros, el día 3 de octubre de 2019. Dicha circunstancia supuso, por tanto, un incumplimiento de lo inicialmente convenido, pero ello fue tenido en cuenta por las partes para aplazar la fecha de entrega de la obra. Ambas asintieron que en noviembre de 2019 se fijó nueva fecha para el fin de la obra el día 16 de diciembre de 2019, afirmando la comitente en su interrogatorio que a ella le estaba bien que las obras finalizaran tras las fiestas navideñas pues era muy consciente que el pago tardío por su parte del porcentaje del precio fijado en el contrato imposibilitaba a la contratista finalizar la obra en la fecha prevista.

Ambas partes coinciden en afirmar que con la finalidad de poder culminar la obra se pactó que la actora hiciera pago del precio restante para que así la contratista pudiera contar con todo el personal necesario para poder finalizar la obra en la nueva fecha establecida. La actora efectuó pagos por importes de 48.000 euros y 11.083,93 euros en fechas 27 de noviembre de 2019 y 4 de diciembre de 2019.

En total la dueña de la obra satisfizo la cantidad de 107.083,93 euros, restando solo por satisfacer el importe de 19.669,13 euros del total convenido, y sin embargo no vio satisfecha su prestación por cuanto la entidad demandada no culminó la obra, llegando a ejecutar de la misma únicamente varias partidas de obra por un valor, según certificación emitida por el arquitecto, de 18.681 euros.

La entidad demandada no puede justificar la falta de cumplimiento de su obligación en el incumplimiento de la parte contraria, pues si bien inicialmente la dueña de la obra incumplió su obligación de pago en los términos que habían sido convenidos en el contrato, las partes acomodaron el cumplimiento de sus prestaciones a esta circunstancia, ampliando la fecha de finalización de la obra. Ni tampoco la entidad apelante puede achacar la falta de ejecución de los trabajos en el local de la actora al retraso en el pago por parte de la comitente del resto del precio acordado en el mes de noviembre, pues lo cierto es que en ese momento la entidad apelante ya tenía a su disposición un 40% del precio y a partir del 4 de diciembre un total de 84,48% del precio total, y en cambio únicamente llegó a ejecutar del total de obra contratada un 14,73%, como así lo certificó el arquitecto director de la obra en fecha 25 de febrero de 2020. Cierto es que a la entidad contratista se le impidió la entrada en la obra, pero de lo que ha resultado acreditado en el procedimiento, ello fue a partir del mes de febrero de 2020 cuando la dueña de la obra, ante la insatisfacción producida por la falta de cumplimiento del contratista, dio por resuelto el contrato de ejecución de obra.

Véase a estos efectos que la actora dejó transcurrir el tiempo hasta el 4 de febrero de 2020 para entender incumplido el contrato, como expone en su demanda, pues es en esa fecha en la que se cumplía el plazo de 120 días fijado como plazo máximo para la finalización de la obra a contar desde el día 3 de octubre de 2019 en el que la comitente había hecho pago de la parte inicial del precio que, en cambio, debía haber satisfecho a la firma del contrato (5 de julio de 2019). Así lo reconoció expresamente la comitente (actora) en sus conclusiones del juicio al argumentar que era desde la fecha de 5 de octubre de 2019, -cuando la contratista percibe los iniciales 48.000 euros-, desde la que debía computarse el inicio de la obra, y por tanto, la fecha en la que debía iniciarse el cómputo de los 120 días dados a la entidad constructora para la finalización de la obra.

Por todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación en este punto, y considerar que la entidad apelante incumplió gravemente el contrato de arrendamiento de obra por cuya razón la actora procedió adecuadamente a su resolución al amparo de lo establecido en el artículo 1.124 del CC. La falta de ejecución de la obra, transcurrido el plazo para su finalización, representa un incumplimiento esencialy grave de la entidad demandada, al generar insatisfacción en la prestación que debía recibir la parte demandante, cuando además consta acreditado que dicha parte demandante cumplió con la prestación a la que venía obligada, pues abonó una cantidad importante del precio de la obra hasta el 4 de diciembre de 2019, en total 107.083,93 euros que representaba un 84,48% de la totalidad del precio, porcentaje muy superior al 14,73% de la total obra que hasta el mes de febrero de 2020, finalizado el plazo de ejecución, había ejecutado la contratista demandada.

Y como señala el Tribunal Supremo, entre otras en la STS de 9 de octubre de 2003 (ROJ: STS 6171/2003):

"Efecto normal de la resolución contractuales la extinción de las obligaciones recíprocas, de forma que éstas desaparecen y dejan de producir los efectos que le son propios; tiene además eficacia retroactiva en cuanto ha de volverse al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido. Ahora bien, este principio general de retroactividad y de eficacia ex tunc de la resolución contractualcede cuando la acción resolutoria se dirige a poner fin a un contrato de tracto sucesivo, que da lugar a relaciones duraderas entre las partes, cuando las recíprocas prestaciones de las partes han sido ya, total o parcialmente, realizadas, imponiéndose a las partes la simple obligación de liquidar la situación resultante tras la resolución."

Y añade esa sentencia, refiriéndose a un supuesto de resolución de contrato de obra como el que nos ocupa, que: "Esta carencia de eficacia ex tunc de la resolución en un contrato como el presente, de ejecución de obra, determina que el comitente venga obligado al pago de la obra ya ejecutada antes de la resolución unilateral judicialmente aprobada, o al pago de los plazos debidos conforme a las estipulaciones contractuales, sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del constructor."

En aplicación de la jurisprudencia citada es acertada la resolución de instancia en cuanto condena a la parte demandada a devolver del precio que le había sido satisfecho por la comitente la cantidad de 88.402,93 euros, por ser la diferencia entre el precio satisfecho por la actora como dueña de la obra (107.083,93 euros) y el valor de la obra realmente ejecutada por la contratista (18.681 euros), según certificación del arquitecto director de la obra Sr. Bernabe.

En este extremo la sentencia debe ser confirmada.

Otra cuestión que también se recurre por la entidad apelante hace referencia a la aplicación de la cláusula penal que para el supuesto de retraso se estipula en el contrato de ejecución de obra, mostrando su disconformidad con el cómputo que se realiza desde la fecha de 16 de noviembre de 2019, a la vista del retraso de la comitente en el pago de la parte del precio a lo que se había obligado contractualmente, y que impedía la finalización de la obra en dicho plazo.

En este punto estimamos que la sentencia debe ser corregida pues la aplicación de la cláusula en la forma propuesta por la actora es incorrecta y no se aviene con los propios argumentos sostenidos en su demanda. Como se ha dicho con anterioridad la actora reconoce expresamente que el plazo de 120 días dados a la mercantil demandada para la finalización de la obra comenzó a computarse desde el 5 de octubre de 2019, cuando la actora satisfizo el 40% del precio en los términos fijados en el contrato. Dicho plazo culminaba en el mes de febrero de 2020, como bien recoge la actora en su demanda, y que es precisamente cuando da por incumplido el contrato comunicando su resolución. Por todo ello la pretensión de indemnización por el periodo desde el 16 de noviembre de 2019 hasta la fecha de la resolución contractual (19 de febrero de 2020) debe rechazarse por no ajustarse a lo acaecido en el desenvolvimiento del contrato y en último término a la extinción del mismo.

Todo ello debe conducir a estimar en este punto el recurso de apelación y dejar sin efecto la condena por razón de la cláusula penal referida, que alcanzaba al importe de 9.000 euros.

Respecto a los otros conceptos indemnizatorios reconocidos en sentencia, no se impugnan concretamente por la entidad apelante en su recurso, pues dicha parte se limita a reproducir literalmente el texto de la sentencia en relación a estos puntos pero sin incidir en ninguno de los razonamientos expuestos en la sentencia de instancia, y por los que la juzgadora concede la cantidad peticionada en demanda por los daños habidos en una persiana del local, y por los gastos asumidos por la contratación de un leasing en relación a una maquinaria destinada a ser usada en el centro de salud. Por ello en esta alzada no puede entrarse a conocer sobre estos concretos motivos que llevaron a la juzgadora de instancia a conceder lo peticionado por la dueña de la obra.En el recurso de apelación, el objeto de la pretensión impugnatoria es la revocación de la resolución dentro de los límites planteados por el recurrente -mediante los que se configura el ámbito que corresponde al principio "tantum devolutum quantum apellatum" ( art. 465.5 LEC )-,fuera de los cuales no cabe al Tribunal de apelación pronunciarse sin incurrir en incongruencia o en "reformatio in peius".Por ello, el escrito de recurso ha de ir encaminado a obtener dicha revocación mediante la exposición de tesis fundamentadas que delimiten el objeto de la pretensión apelatoria frente a los contenidos de la resolución de instancia y permitan a la parte apelada defenderse frente a ella y al Tribunal cumplir con el deber de congruencia. Todo ello delimita el objeto de debate en esta segunda instancia, por lo que de conformidad con el principio de congruencia que ha de regir la resolución del recurso en esta instancia, esta cuestión concreta tratada en la sentencia de instancia debe ser confirmada.

Lo hasta aquí expuesto determina la estimación parcial del recurso de apelación. Y en base a lo razonado la demanda interpuesta por la comitente de la obra debe ser estimada en lo sustancial pues si bien no se concede el total reclamado en demanda, la diferencia cuantitativa entre el total reclamado (105.109,17 euros) y lo finalmente concedido (96.109,17 euros) puede calificarse de leve, pues la actora únicamente ha visto reducida su pretensión resarcitoria en la cantidad de 9.000 euros al no considerarse de aplicación la penalización estipulada en el contrato.

SÉPTIMO.- Costas.

En cuanto a las costas de primera instancia, la estimación sustancial de la demanda conlleva la imposición de costas a la parte demandada, por lo que en este punto procede mantener el pronunciamiento contenido en la sentencia de primera instancia.

La STS de 15 de julio de 2025 (ROJ: STS 3587/2025), citando la sentencia nº 715/2015 de 14 de diciembre, analiza los criterios de la Sala Primera en materia de costas, y después de recoger los dos principios en los que se asienta el sistema general de imposición de costas (el del vencimiento objetivo y el de distribución), y sus pautas limitativas (dudas de hecho o de derecho y temeridad), expone seguidamente:

»(ii) Por otro lado, la doctrina de los tribunales, con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la "estimación sustancial" de la demanda,que en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi-vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido. En la práctica este criterio es de especial utilidad en los supuestos en que se ejerciten acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del quantum es de difícil concreción y gran relatividad ( SSTS 9 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007 ).

»(iii) El carácter sustancial de la estimación de la demanda ha sido apreciado por esta sala en diversas resoluciones para justificar la imposición de costas a aquel contra el que la pretensión se ha estimado en sus aspectos más importantes cualitativa o cuantitativamente.»

En cuanto a las costas de esta alzada, ante la estimación en parte del recurso de apelación interpuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC, no procede efectuar expresa condena en costas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso