Sentencia Civil 28/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 521/2022 de 24 de enero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento

Con invocación del artículo 621. 49 del Código Civil de Catalunya (CCCat) ejercitó Herminia acción dirigida a obtener la resolución del contrato privado de compraventa de la vivienda situada en la DIRECCION000, de Barcelona, suscrito en fecha 13 de abril de 2018, con la consiguiente condena de la vendedora, Esther, al reintegro de la suma percibida en concepto de arras penitenciales (42.600 euros), mas otros 2.976'06 euros como daños y perjuicios (gastos notariales, de asesoramiento jurídico y tasación). Argumentaba que la operación quedó condicionada a que la tasación del inmueble fuera igual o superior al precio convenido (426.000 euros); condición que no se cumplió (la vivienda fue tasada en 319.328'78 euros), circunstancia que le impidió obtener la financiación que precisaba.

De forma acumulada, interesaba la Sra. Herminia la condena solidaria de EV MMC Spain SLU, entidad que intermedió en la operación, imputándole el incumplimiento de sus obligaciones profesionales, en concreto, "no sujetar el contrato a la legislación foral aplicable, el artículo 621-49 del CCCAT".

Esther se opuso a dicha acción. La previsión contenida en el artículo 621-49 CCCat no tiene carácter imperativo, debiendo incorporarse al contrato para que el comprador goce de la facultad de desistir en caso de no obtener la financiación bancaria prevista. Nunca aceptó que la compraventa quedara sujeta a aquella condición, como de contrario se pretendía, pues tenía comprometida la compra de una vivienda de obra nueva para el siguiente mes de diciembre. Así lo comunicó a la agencia inmobiliaria a la que encargó la venta del piso y así lo aceptó la compradora que siempre manifestó que tenía autorizado el préstamo hipotecario.

En similares términos se opuso la codemandada EV MMC Spain SLU (en adelante, EV), negando haber incurrido en la responsabilidad profesional que de contrario se le imputaba.

El Juzgado desestimó la demanda, pronunciamiento frente al que se alza la Sra. Herminia.

SEGUNDO.- Ámbito del recurso de apelación

Conviene ante todo aclarar que, al oponerse al recurso, incurren en un evidente error las codemandadas. Porque, ignorando el sentido de la apelación en nuestro derecho e invocando jurisprudencia referida a la casación como recurso extraordinario, confunden "instancia" con "primera instancia". Como tiene declarado el Tribunal Supremo de forma reiterada y confirma el tenor del artículo 456-1 LEC, el recurso de apelación en cuanto ordinario que es, transfiere plena jurisdicción al órgano superior para volver a conocer del asunto planteado y debatido en la primera instancia y plenas facultades, por tanto, para revisar la prueba practicada ante el Juzgado sin más límite que el determinado por los hechos que sigan siendo controvertidos en segunda instancia.

En palabras de la STS de 14 de junio de 2011, la revisión que incumbe al tribunal de apelación comprende "la valoración de la prueba (...) con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal" (en el mismo sentido, SSTS de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 22 febrero y 27 septiembre de 2013, 18 de mayo, 4 de diciembre de 2015, 22 de abril y 25 de octubre de 2016, 27 de julio de 2022, y STC 212/2000, de 18 septiembre).

TERCERO.- Antecedentes relevantes

1/ Previa visita el 21 de febrero de 2018 y a través del agente Sixto, la Sra. Herminia, abogada de profesión, hizo una oferta de 400.000 euros por la compra de la vivienda situada en la DIRECCION000 de Barcelona, cuya venta por el precio de 450.000 euros había encomendado el anterior mes de diciembre Dª Esther a la inmobiliaria EV.

2/ El día 7 de marzo la Sra. Herminia suscribió un documento de compromiso de compra ofreciendo 420.000 euros, con entrega de la suma de 2.000 euros. En el formulario adjunto que le remitió el agente de la inmobiliaria hizo constar que haría efectivo el 60% del precio con financiación ajena (documentos 6 y 7 de la demanda).

3/ Puesto que la antedicha oferta tampoco fue aceptada, los días 13 y 15 de marzo firmaron, sucesivamente, compradora y vendedora, por mediación de los Sres. Sixto ("asesor del comprador") y Marcelino ("asesor del vendedor") documento de compromiso de compraventa por un precio de 426.000 euros. La Sra. Herminia hizo efectivos otros 4.000 euros; el contrato privado debía suscribirse antes del 6 de abril y otorgarse la escritura antes del día 27 del propio mes (documentos 13, 14 y 15 de la demanda).

4/ El 19 de marzo la actora remitió a Sixto correo electrónico adjuntando la oferta de financiación obtenida de Banco Sabadell (documento 16 de la demanda).

5/ El siguiente día 20 la compradora comunicó, vía whatsappa su agente: "Ya te adelanto y confirmo q tenemos q firmar a finales de abril principios de junio", "Si no pierdo el tipo de interés"(documento 8 de la demanda). Al tiempo, le remitió correo electrónico en el que, tras indicar que la escritura debería otorgarse como máximo a fines de abril-primeros de mayo para que Banco Sabadell le mantuviera las condiciones de la hipoteca, manifestaba lo siguiente:

"ruego que en el contrato de arras se introduzcan estas dos cláusulas:

-La operación ha de quedar condicionada a que el importe de la tasación sea igual o superior al importe de compraventa, dado que de lo contrario, la compradora se reserva el derecho a renunciar a dicha compraventa, recuperando el importe abonado tanto de la reserva como de las arras.

-Esta operación ha de quedar condicionada a la aprobación de la hipoteca, dado que para el caso de que se denegara la misma, se podría anular la compraventa sin penalización alguna, recuperando la compradora el importe abonado tanto de la reserva como de las arras.

Ruego que me paséis el borrador del contrato de arras lo antes posible"(documento 17 de la demanda).

6/ El 22 de marzo el Sr. Sixto remitió a la demandante, vía correo electrónico, un nuevo borrador de contrato incluyendo las antedichas condiciones como cláusulas quinta y sexta (documento 20 de la demanda).

7/ El siguiente día 26 la Sra. Herminia solicitó formalmente el préstamo hipotecario a Banco Sabadell (documento 34 de la demanda).

8/ El 28 de marzo el agente de EV dirigió mensaje de whatsappa la actora del siguiente tenor:

" Herminia! Cuando tengas un min llámame que hay una cláusula que la Propietaria no acepta y te da otra opción".

Por idéntida vía y, en respuesta a la pregunta del agente "Al final qué hacemos?", el 3 de abril la Sra. Herminia manifestó: "firmamos el 9", "tengo concedida la hipoteca" (documento 8 de la demanda).

9/ El día 5 de abril la Sra. Esther remitió correo a su interlocutor en EV, Sr. Marcelino, del siguiente tenor:

"Hola Marcelino,

Estic a lŽespera em passeu la nova versió del contracte dŽarres, eliminant la clàusula que vàrem comentar.

Aquí tŽho adjunto on veuràs que he tret la clàusula del tasador i el de lŽhipoteca"(documento 1 del escrito de contestación).

10/ El 6 de abril el Sr. Sixto remitió a la demandante un correo adjuntando el contrato ya sin las dos cláusulas que había rechazado la vendedora (bloque documental 20 del escrito de demanda).

11/ El siguiente día 10 la Sra. Herminia, tras recibir vía whatsapla confirmación por el agente de la firma en la fecha acordada, respondió: "Estoy viendo el cto ahora", expresando únicamente reparo al pago mediante cheque bancario, cuestión que fue solucionada (documento 8 de la demanda).

12/ El 13 de abril suscribieron las partes el contrato privado de compraventa. La escritura se otorgaría el siguiente 31 de mayo y la compradora entregó la suma de 36.000 euros, junto con los 6.000 euros ya anticipados, en concepto de arras penitenciales; la vendedora podría permanecer en la vivienda hasta el 31 de diciembre del propio año, a cuyo efecto se firmaría contrato de arrendamiento con una renta mensual de 1100 euros y prestando fianza por importe equivalente a dos mensualidades; se comprometió asimismo la Sra. Esther a subsanar ciertos desperfectos como máximo el 31 de diciembre (golpe muesca y separación encimera cocina, instalación nueva placa de inducción, pestaña zócalo cocina y desajuste parquet del pasillo) renunciando, en caso de no hacerlo, a la recuperación de la fianza. En el acto de otorgamiento de la escritura la vendedora debía justificar documentalmente que la vivienda se encontraba libre de cargas, gravámenes y afecciones urbanísticas, al corriente en el pago del IBI del año en curso, contribuciones, arbitrios, impuestos y gastos de comunidad, incluidas derramas extraordinarias, así como entregar la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética (documentos estos dos últimos que, en realidad, se adjuntaban al propio contrato como anexos) y copia de los suministros. La retirada de los muebles sería a cargo de la vendedora (documento 21 de la demanda).

13/ Tras tener conocimiento la actora el 16 de abril de que la vivienda había sido tasada por Ibertasa, a petición de Banco Sabadell, en 319.328'78 euros, se puso en contacto con la inmobiliaria. Solicitó una segunda tasación que arrojó una valoración de 327.551'04 euros y el día 25, ya por medio de letrado, dirigió burofaxes tanto a la vendedora como a EV comunicándoles que "la compraventa no podrá llevarse a cabo (...) por causas ajenas a su voluntad". Tras referir la facultad legal de desistimiento del comprador "en supuesto de negativa por parte de la entidad bancaria a conceder financiación para la compra, toda vez el precio de compra del inmueble es escandalosamente superior al precio de TASACIÓN DE LA FINCA", solicitó formalmente la rescisión del contrato de arras y devolución de la suma de 42.600 euros en el plazo máximo de dos días en los siguientes términos:

"Ante la valoración obtenida, resulta del todo imposible que la compradora pueda obtener la financiación necesaria para la adquisición del inmueble por causa no imputable a la misma, concurriendo justa causa de resolución del contrato de arras.

Asimismo, al amparo del artículo 621-45 del Libro Sexto del CCCat debe denunciarse la existencia de BENEFICIO EXCESIVO O VENTAJA MANIFIESTAMENTE INJUSTA, puesto que el precio de venta es un 33,40% superior al precio real del inmueble"(documentos 26 a 31 de la demanda).

14/ La vendedora se opuso el 7 de mayo al desistimiento y/o resolución del contrato pretendido de contrario. En ningún momento había aceptado que quedara condicionado a la obtención por la compradora de financiación bancaria, negando la concurrencia de los requisitos previstos en el artículo 621-45 CCCat. Advirtió, además, a la Sra. Herminia que, de no otorgar la escritura y pagar el resto del precio en el plazo estipulado, perdería las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 621-8-2 del CCCat (documento 32 de la demanda).

15/ Tras concederse las partes el 30 de mayo un plazo de 7 días hábiles para intentar alcanzar una solución amistosa, el 15 de junio la Sra. Esther requirió a la actora a fin de que compareciera el siguiente día 21 a la notaría que indicaba para otorgar la escritura pública, bajo apercibimiento de considerar rescindido el contrato con pérdida de las arras (documentos 39 y 40 de la demanda).

16/ El 21 de junio vendedora y compradora formalizaron "acta de comparecencia sin otorgamiento de inmediata y posterior escritura pública de compraventa". La primera expresó su voluntad de formalizar la operación y la segunda la imposibilidad de hacerlo. En sendas actas notariales independientes una y otra dieron por resuelto el contrato; la Sra. Herminia, por haber incurrido la vendedora en diversos incumplimientos (no cancelación de la carga hipotecaria que gravaba la finca, falta de reparación de los desperfectos y de justificación del pago de derramas comunitarias, no entrega de la cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, copia de suministros y certificado de la comunidad de propietarios, así como no haber procedido a la retirada de los muebles) invocando, además, el derecho de desistimiento en base a los artículos 621-8 y 621-49 del CCCat; la vendedora, por haber comparecido la compradora sin "el precio de la compraventa (ni aportado ningún medio de pago)" (documentos 41 y 42 de la demanda y 4 de la contestación).

17/ El 8 de octubre dirigió la actora requerimiento a la inmobiliaria reclamando el pago de la suma de 42.600 euros en concepto de indemnización por razón de la "grave negligencia profesional" en que había incurrido al redactar, como intermediaria, el contrato "sin ajustarse a normativa catalana de carácter obligatorio [en referencia al artículo 621-49 CCCat), y en perjuicio de una de las partes (la compradora), con beneficio de la otra (la vendedora)". En su respuesta, EV negó cualquier responsabilidad y expuso el proceso de negociación hasta la firma del documento privado de compraventa (documentos 47 y 48 de la demanda).

18/ El 7 de diciembre interpuso la Sra. Herminia la presente demanda.

CUARTO.- Sobre la previsión de financiación por tercero en el contrato de compraventa inmobiliaria

Dispone el artículo 621-49 del CCCat:

"1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Como razona la STSJC 8/2024, de 19 de febrero de 2024:

"6. Se prevé así la posibilidad de resolver el contrato sin sanción para ninguna de las partes si no se consigue el crédito, de modo que el vendedor debe devolverlas, pero también se le garantiza el llamado interés contractual negativo -quedar en la misma situación que en que habría estado si no se hubiese firmado el contrato-.

7. Cabe indicar aquí que durante la tramitación parlamentaria del libro VI, se introdujo la posibilidad de que las partes pactasen que no obstante la falta de financiación bancaria, las arras penitenciales pudieran desplegar igualmente sus efectos. La cuestión se sitúa pues en el ámbito de la autonomía de la voluntad".

QUINTO.- Inviabilidad de las acciones ejercitadas en la demanda

Partiendo del carácter dispositivo del artículo 621-49 CCCat, concluyó el Juzgado que las comunicaciones aportadas a los autos demostraban claramente (i) la voluntad de la vendedora de no aceptar las dos condiciones propuestas por la compradora -que el importe de la tasación fuera igual o superior al precio convenido y la aprobación de la hipoteca- ni ninguna otra que le pudiera obligar a devolver las arras y, (ii) que la compradora consintió que "no se introdujera en el contrato de arras, que finalmente firmaron las partes, esa facultad de desistimiento".

Frente a tal conclusión, aduce la apelante que el Sr. Sixto le aseguró que la cláusula relativa a la tasación había sido aceptada; que la necesidad de financiación quedó "incorporada en las negociaciones previas", de manera que la voluntad de las partes era reconocerle la facultad de resolver el contrato recuperando las arras si no la obtenía por la circunstancia que, finalmente, se produjo: ser inferior el valor de tasación al precio de venta. Insiste, asimismo en la responsabilidad de EV por no haberle informado de la facultad que regula el repetido artículo 621-49 CCCat y por inducirle a error respecto al valor de la vivienda.

Ninguno de tales argumentos puede prosperar.

Dando por reproducidos los razonamientos contenidos en la sentencia recurrida, efectuaremos las siguientes consideraciones:

1/ Cierto que, como aduce la Sra. Herminia, "se firmaron unos documentos previos". También, aunque en sentido contrario al que pretende, que son "fundamentales para entender y comprender el acontecimiento global de los hechos". Tales documentos demuestran que la compradora, abogada de profesión, estaba informada del derecho que le reconocía el artículo 621-49 CCCat, derecho que intentó ejercer incorporando al contrato privado de compraventa no ya solo la condición que el precepto contempla (obtención de financiación) sino también la de que el importe de la tasación del inmueble fuera "igual o superior" al precio convenido. Carece, pues, de sentido el reproche que dirige a EV por no haber incorporado al documento ni haberle informado de tal facultad.

No concurriría, por lo demás, la precisa relación de causalidad entre la negligencia profesional imputada a la intermediaria y el perjuicio que invoca la Sra. Herminia. Sencillamente, porque siendo clara la voluntad de la vendedora de no someter la operación a condición alguna que le pudiera obligar a devolver las arras, la pérdida sufrida fue consecuencia de la decisión de la propia compradora de firmar el contrato privado en los términos en que lo hizo.

2/ No es discutido que tanto la vendedora como los agentes de la inmobiliaria tenían conocimiento de que la actora precisaba financiar el 60% del precio. Sin necesidad de acudir al documento anexo al compromiso de compra firmado por ambas partes el 13 de marzo de 2018, la propia demandada admite que le facilitó los datos de la hipoteca que gravaba la vivienda para que se informara sobre una posible subrogación, gestión que resultó infructuosa.

Tal conocimiento no implica, sin más, como pretende la apelante, que aceptara la Sra. Esther sujetar la firma del contrato privado de compraventa con pacto de arras a la condición que prevé el repetido artículo 621-49 CCCat (v. STSJC 8/2024, de 19 de febrero de 2024).

3/ A pesar de que contempla un supuesto que no es el que aquí nos ocupa (el discutido contrato no preveía "la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito"),podríamos admitir que al firmar el compromiso de compra el 13 de marzo de 2018 no había renunciado la Sra. Herminia al derecho que le reconoce el precepto de constante referencia. Es evidente sin embargo que, tras negarse la compradora a firmar el primer borrador que, a través del Sr. Marcelino, le envió el Sr. Sixto el 22 de marzo, tal renuncia se produjo inequívocamente al suscribir el 13 de abril el definitivo contrato privado de compraventa con arras sin las dos condiciones que había intentado incluir; renuncia perfectamente válida y eficaz conforme al propio artículo 621-49 CCCat.

4/ Cierto que el borrador remitido por el Sr. Sixto el 22 de marzo incluía las tres cláusulas propuestas por la compradora: las dos relativas a la financiación y la tercera relativa a la reparación de unos desperfectos de la vivienda que la vendedora se comprometió a arreglar en las negociaciones previas. También, que el mensaje remitido el siguiente día 28 el Sr. Sixto le indicó: "hay una cláusula que la propietaria no acepta y te da otra opción".

Según la apelante, el agente le informó por teléfono que la vendedora no aceptaba la cláusula relativa a que la operación debía estar condicionada a la aprobación de la hipoteca pero sí, en cambio, a la de que el importe de la tasación fuera igual o superior al precio convenido. Se trata de una simple afirmación carente de cualquier respaldo probatorio. Fue desmentida por aquél en el acto del juicio, es contradictoria con el tenor del correo electrónico que el día 5 de abril remitió la Sra. Esther al Sr. Marcelino ("he tret la clàusula del tasador i el de l'hipoteca", documento 1 del escrito de contestación), con la firme y coherente declaración de la vendedora ("yo esas dos cláusulas por el futuro proyecto ... no podía arriesgarme porque no me podía arriesgar a los dos meses a tener que devolver unas arras para el pago de la futura vivienda") y, sobre todo, con el contenido del contrato finalmente firmado por ambas partes el 13 de abril.

Por mucho que compradora y vendedora no se comunicaran de forma directa, ninguna base hay para concluir que los respectivos "asesores" asignados por la inmobiliaria "no trasladaron las voluntades de las partes correctamente" como, de nuevo sin prueba alguna, sostiene la apelante.

5/ Afirma la Sra. Herminia que firmó el contrato porque no revisó "la versión final". Tuvo a su hija, de un año de edad, ingresada entre el 8 y el 11 de abril en el Hospital DIRECCION001 de Barcelona y "su amigo y persona de confianza", el Sr. Sixto, le aseguró que no habría problema con la tasación, que "saldría por el valor de venta e incluso mayor" y que, de no ser así, "la vendedora le devolvería el dinero". Concluye que la falta de revisión por su parte del contrato final "podría ser, en todo caso, un error excusable (...)".

No es cierto que no revisara la demandante el documento final, siendo del todo inverosímil que le pasara desapercibido que no recogía dicha condición. Como se ha visto, el 6 de abril el Sr. Sixto se lo remitió por correo electrónico y el siguiente día 10, tras recibir vía whatsapla confirmación por el agente de la fecha acordada para la firma, respondió: "Estoy viendo el cto ahora", expresando únicamente reparos al pago mediante cheque bancario.

6/ Según la actora, conociendo que precisaba financiación y no teniendo ninguna prisa la Sra. Esther en firmar el contrato, como reconoció en el juicio, la inmobiliaria debió indicarle que "lo más correcto era esperar al resultado de la tasación". Al no hacerlo así, prestó su consentimiento viciado por error "bajo la plena convicción de que, si la Tasación no fuera favorable, la vendedora procedería a la devolución del dinero".

Ya hemos dicho que firmó el contrato la Sra. Herminia con pleno conocimiento de que no incluía las condiciones que había propuesto. En cualquier caso, el supuesto error podría provocar una eventual nulidad, acción que no ejercitó en la demanda y sobre la que, por tanto, no entraremos aquí.

Pero es que, además, fue la propia demandante quien, desde el 20 de marzo, expresó su voluntad de firmar el contrato a finales de abril/primeros de mayo para que Banco Sabadell le mantuviera las condiciones de la hipoteca que había solicitado. El 3 de abril fijó como fecha el siguiente día 9 (se pospuso al día 13 por el ingreso hospitalario de su hija), cuando ni siquiera había visitado el tasador el inmueble, asegurando que ya tenía concedida la hipoteca.

7/ Hace hincapié la actora en que el valor de la vivienda, según las dos tasaciones aportadas a los autos, distaba mucho del informado por EV, circunstancia de la que, de nuevo, parece deducir el error en el consentimiento prestado.

Remitiéndonos a lo razonado en el precedente apartado respecto al no ejercicio de la acción de anulabilidad por vicio en el consentimiento, el argumento carece de sentido. El "valor" informado por la inmobiliaria en el documento adjuntado como número 25 de la demanda se basa, como aclaró el Sr. Marcelino en el acto del juicio "en viviendas que hemos vendido en la zona (...) y establecen un precio m2 con un rango más o menos del 10%"; extremo éste que se limita a negar la recurrente remitiéndose a la información del Colegio de registradores de la propiedad, obtenida a través de la Plataforma MVI, acreditativa de ventas reales de inmuebles de la DIRECCION002, en los últimos diez años, unida como más documental 2 que, sin embargo, tan solo demuestra una gran oscilación en el precio del metro cuadrado (entre los 1.366'57 euros y los 5.638'34 euros).

El documento 25 de la demanda no constituye una tasación oficial sino una simple valoración comercial. A los efectos de una operación de compraventa como la que nos ocupa, el precio es el que acuerden las partes y, en el caso, convinieron el que consta en el contrato que ambas firmaron.

8/ No vemos, en fin, la trascendencia que, para decidir el recurso, pueda tener el hecho de que la Sra. Esther declarara no haber tenido noticia del resultado de la tasación hasta recibir el requerimiento formal de la Sra. Herminia cuando, según EV, se lo comunicaron previamente.

SEXTO.- Consideraciones adicionales

Aun de forma confusa, refiere la apelante que, fijado como hecho controvertido si existió o no acuerdo extrajudicial al respecto, fue contraria a derecho la resolución del contrato decidida por la vendedora que, al comparecer ante el notario, no aportó el Certificado de Aptitud e Informe de Inspección Técnica del edificio, obligación de la que nunca se le eximió. Tampoco le permitió comprobar si se habían reparado los desperfectos convenidos y ni siguiera se hallaba presente su marido, que debía autorizar la operación por tratarse de la vivienda familiar.

El motivo carece de viabilidad.

Como razonó el Juzgado, en la demanda no se fundó la pretensión de resolución del contrato en tales supuestos incumplimientos de la vendedora, introducidos en el debate de forma extemporánea y, por tanto, ineficaz en el acto de la vista.

Es cierto, en cualquier caso, que en el contrato privado de compraventa se comprometió la Sra. Esther a subsanar los desperfectos descritos en el documento (golpe muesca y separación encimera cocina, instalación nueva placa de inducción, pestaña zócalo cocina y desajuste parquet del pasillo). No lo es menos que contaba al efecto con un plazo que no finalizaba hasta el 31 de diciembre de 2018 y que, además, el propio contrato preveía la consecuencia del incumplimiento de tal obligación (pérdida de la fianza del arrendamiento).

Es evidente, en fin, que si la escritura no llegó a otorgarse no fue por los supuestos incumplimientos de la vendedora que expuso la compradora en el acta de manifestaciones de 21 de junio.

Indiscutidamente, no contaba la Sra. Herminia con la financiación que precisaba y, según el acta notarial adjuntada como documento 4 del escrito de contestación, en la misma fecha la Sra. Esther exhibió al notario los recibos de los suministros, IBI e ITE, cédula de habitabilidad, certificados de eficiencia energética, gastos de la comunidad de propietarios y saldo pendiente de la hipoteca que gravaba el inmueble y que habría de cancelarse mediante la oportuna retención de parte del precio convenido.

SÉPTIMO.- Costas

La desestimación del recurso conlleva la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC) .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación