Sentencia Civil 340/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 440/2022 de 27 de junio del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Doña Reyes, por Don Rogelio y por Don Romualdo, contra Don Santos y contra Doña Sacramento, y en ella se peticionaba que habiendo suscrito las partes un contrato de compraventa del inmueble sito en Sant Boi de Llobregat, DIRECCION000, en fecha 18 de junio de 2020 mediante escritura pública, y con arras otorgadas en fecha 24 de enero de 2020, los actores, como compradores del citado inmueble, solicitaban la reducción del precio de la compraventa en la cuantía estimada en el informe pericial aportado junto a la demanda, a la que ascendía el coste que implicaba la realización de las obras necesarias para la reparación de los defectos ocultos hallados en la vivienda adquirida. El precio pactado de la compraventa fue de 465.000 euros.

Referían los actores que en el mes de septiembre de 2020 advirtieron la existencia de humedades en diversos puntos de la vivienda comprada, al tiempo que surgieron problemas con la instalación eléctrica en la planta baja, igualmente al comenzar a hacer frío advirtieron que la calefacción radiante en la planta tercera no funcionaba. Los actores refieren haber encargado un informe pericial del cual se concluye que la vivienda padecía de humedades en seis puntos, que la instalación eléctrica era defectuosa, y que asimismo la calefacción por suelo radiante no funcionaba en la planta tercera. Tales defectos eran preexistentes a la compraventa, y no estaban a la vista, de tal modo que los actores, que no son peritos por razón de su profesión u oficio, no podían conocer la existencia de tales defectos al tiempo de la compraventa.

Según el cálculo efectuado por el perito designado por la parte actora, el coste de la reparación ascendía a la cantidad de 30.131,72 euros (IVA incluido), mas el coste de la licencia de obras en la cantidad de 1.245,11 euros, resultando un total de 31.376,83 euros, importe que los actores pretenden sea reducido del precio satisfecho a los vendedores, frente a los cuales demandan.

Emplazados los demandados, los mismos se opusieron a la demanda solicitando la desestimación de la pretensión actora. No negaban los vendedores demandados la existencia de humedades en la vivienda adquirida, pero afirman que los compradores conocían la existencia de estos desperfectos en el momento de la adquisición, habiendo sido advertidos de ello, tratándose además de defectos perceptibles a simple vista, cuando además el comprador debe guardar ciertas cautelas al adquirir una vivienda, especialmente cuando se trata, como en el supuesto de autos, de la adquisición de una finca para reformar construida en el año 1935. Sostenían los demandados que los compradores aceptaron el desperfecto por humedades por medio de una reducción del precio de la finca en consideración a su estado. Asimismo los vendedores permitieron a los actores examinar de manera plena y sin limitaciones la finca adquirida. En cuanto a los defectos relativos al estado de la calefacción y de la instalación eléctrica no puede formularse reclamación alguna contra la parte vendedora por ausencia de notificación previa al vendedor de la falta de conformidad conforme exige el art. 621-28 CCCat.

Y en cuanto a la reducción del precio que se interesaba en demanda, dicha pretensión resultaba inviable según los demandados por cuanto el art. 621-42 CCCat. establece que la reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme a derecho acreditándolo mediante el correspondiente informe pericial de tasación y no puede fundamentarse en el precio o coste de las obras de reparación.

De forma subsidiaria los demandados consideraban que el importe referido en demanda por el que reducir el precio de la compraventa era exagerado constituyendo en realidad, en cuanto a su valoración, el coste de obras de reforma en la vivienda.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sant Boi de Llobregat dictó sentencia en fecha 26 de julio de 2021 en la que se desestimó la pretensión actora, condenando a los actores al pago de las costas procesales, al considerar que los demandantes no habían acreditado que los defectos denunciados tuvieran la consideración de vicios ocultos, sino que los compradores pudieron fácilmente conocerlos.

Frente a dicha resolución se alzan los actores, interponiendo recurso de apelación e interesando la revocación de la sentencia dictada en primera instancia. Alegan los apelantes que compraron la vivienda referida en autos con la creencia de que estaba en perfectas condiciones pues aun cuando era un inmueble de cierta antigüedad había sido reformado por los anteriores propietarios quienes vivieron en ella hasta el momento de verificarse la entrega de llaves. La vivienda estaba totalmente rehabilitada, según se decía en el propio anuncio de venta. Inciden los apelantes en su recurso en una errónea valoración de la prueba por parte del juzgador de instancia. Y consideran que concurren los presupuestos necesarios para estimar la demanda interpuesta pues siendo preexistentes los vicios al momento de celebrarse la compraventa, los vicios no eran conocidos ni fácilmente cognoscibles por la parte compradora, siendo éstos graves, en especial las humedades por razón de su insalubridad. Afirman que de haberlos conocido no habrían adquirido la vivienda o habrían pagado bastante menos precio por ella. Sostenían a su vez que en la reclamación formulada en demanda ninguna incidencia podía tener que los compradores quisieran hacer una reforma interior de la casa para rehacer los baños, cocina, pintura y decoración. Y finalmente en su recurso los compradores demandantes efectuaban alegaciones en cuanto a la condena en costas para los supuestos de desestimación de la demanda interpuesta o estimación sustancial de la misma.

La parte demandada, por su parte, se opuso al recurso, mostrando su conformidad con la sentencia impugnada, solicitando su confirmación, con expresa condena en costas a la parte recurrente, si bien matizaba que el juzgador a quo aplica la normativa sobre vicios ocultos regulada en el Código Civil, cuando, en el supuesto de autos, habiéndose celebrado el contrato de compraventa en Cataluña en fecha 18 de junio de 2020 le era de aplicación la normativa contenida en el Libro VI del CCCat. La parte apelada reproduce en sede de apelación los motivos por los que consideraba debía ser desestimada la pretensión actora y que ya había expuesto en fase de contestación a la demanda, incidiendo en la valoración de la prueba practicada en primera instancia.

TERCERO.- Legislación aplicable.

Los actores en su demanda manifiestan ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos en el ámbito regulatorio del Código Civil, cuyo artículo 1.484 establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. El art. 1.486 CC establece las acciones a disposición del comprador para los supuestos de saneamiento por vicios ocultos: la redhibitoria, que supone el desistimiento del contrato abonándose al comprador los gastos que pagó, o la estimatoria o quanti minoris que permite al comprador rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos. Se trata, por tanto, de reducir el precio de la cosa vendida en atención a la naturaleza y entidad de los vicios hallados en la cosa adquirida. Esta última es la acción ejercitada por los actores en la demanda iniciadora del presente procedimiento.

La parte demandada sostiene en su contestación a la demanda, y también a ello hace especial hincapié la parte vendedora en su escrito de oposición al recurso de apelación, que los compradores equivocan la norma aplicable pues no es de aplicación el Código Civil común sino que deben ser aplicadas las normas contenidas en el Libro VI del Codi Civil de Catalunya sobre compraventa.

Véase a este respecto que el contrato referido en autos es una compraventa de un bien inmueble ubicado en Cataluña, concretamente en la localidad de Sant Boi de Llobregat, celebrado ante Notario en Barcelona, y ostentando tanto los vendedores como los compradores vecindad civil catalana, sin que conste que los contratantes se hubieran sometido a un determinado ordenamiento jurídico. En la fecha de su celebración, 18 de junio de 2020, ya se hallaba en vigor el Libro VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, el cual contiene una regulación integral del contrato de compraventa, cuya aplicación es preferente conforme a lo dispuesto en los artículos 111-3 CCCat. (principio de territorialidad) y art. 10.5 CC, que en relación a los contratos relativos a bienes inmuebles, y a falta de sometimiento expreso, determina que se aplicará a las obligaciones contractuales la ley del lugar donde estén sitos. Y entre los preceptos del CCCat. se contiene regulación sobre las obligaciones del vendedor, entre ellas la de garantizar que el bien es conforme al contrato ( art. 621-9 b) CCCat.), sobre su responsabilidad por falta de conformidad ( art. 621-23 CCCat), y los remedios en caso de incumplimiento, entre los cuales se halla el de solicitar el comprador una reducción del precio que deberá ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato ( art. 641-42 CCCat.).

Esta Sección en sentencia de fecha 21 de febrero de 2023, invocando el principio iura novit curia, ya resolvió sobre la legislación aplicable:

"1. Conformement s'ha exposat en el fonament precedent, la part demandant invoca en suport de les seves pretensions tan sols el Codi civil espanyol, sigui la regulació del sanejament pels vicis o defectes ocults de la cosa venuda (arts. 1484-1499), sigui la responsabilitat per l'incompliment dolós o negligent de les obligacions (art. 1101).

Succeeix però que la present litis tracta de la compravenda d'un immoble situat a Catalunya, en la transmissió del qual intervingueren un comprador i uns venedors domiciliats en territori català: la societat compradora té fixat el domicili social en el domicili barceloní del seu administrador únic; els cònjuges venedors també estan domiciliats a Barcelona. A més, la venda es formalitzà en una escriptura atorgada davant un notari de Mataró, sense que el títol transmissiu inclogui cap estipulació per la qual els contractants establissin la subjecció del negoci a un determinat ordenament jurídic.

2. És prou sabut que la coexistència d'ordenaments jurídics diversos a Espanya obliga a establir normes per a resoldre els eventuals conflictes de lleis que puguin aparèixer (conflictes interregionals). Aquestes normes son les dels articles 8 a 12 del CC, per expressa declaració de l'article 16.1 del mateix cos legal.

L' article 10.5 CC estableix que "a falta de sometimiento expreso, se aplicará a los contratos relativos a bienes inmuebles la ley del lugar donde estén sitos". Aquesta declaració, connectada amb la categòrica afirmació que el dret civil de Catalunya té eficàcia territorial i que les disposicions del Codi civil de Catalunya (CCCat.) "constitueixen el dret comú a Catalunya i s'apliquen supletòriament a les altres lleis" ( arts. 111-3.1 i 111-4 CCCat . i STC 132/2019 ), permet concloure que la compravenda objecte del litigi es regeix per allò previst en los articles 621-1 i següents del codi civil català.

En particular, és d'aplicació la regulació originària de la compravenda aprovada per la Llei 3/2017, del 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya relatiu a les obligacions i els contractes, que va entrar en vigor l'1 de gener del 2018, atès que la seva disposició transitòria primera disposa que les normes del llibre sisè relatives al contracte de compravenda "s'apliquen als contractes conclosos a partir de l'entrada en vigor d'aquesta llei".

Per la mateixa raó d'irretroactivitat, no és d'aplicació la reforma de la compravenda duta a terme mitjançant el Decret llei 27/2021, de 14 de desembre, d'incorporació de les Directives (UE) 2019/770 i 2019/771 al llibre sisè, ja que la disposició transitòria d'aquesta norma d'urgència també expressa que els contractes conclosos abans de la seva entrada en vigor "es regeixen íntegrament per les normes vigents en el moment de la seva conclusió".

3. No hi fa res la circumstància que ni els litigants ni la jutgessa de primera instància hagin considerat que la compravenda litigiosa resta sotmesa al codi català, atès que l' article 218.1 de la Llei d'enjudiciament civil (LEC ) obliga els tribunals a resoldre "conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes", per bé que "sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer", per tal de no causar indefensió per raó d'incongruència.

La doctrina legal sosté que "la identidad objetiva de la acción queda determinada por la causa de pedir y el petitum [lo pedido] aunque en ocasiones no basta para configurar aquella el componente fáctico y es preciso tener en cuenta la individualización jurídica ( STS de 20 de octubre de 2005 ). La incongruencia de la sentencia se producirá cuando no se respeta la causa de pedir y lo pedido, incurriendo en desviación procesal" ( STS 411/2010, de 28 de juny ).

En paraules de la STS 592/2010, de 8 d'octubre , "la inalterabilidad fáctica y la previsibilidad de calificación jurídica, que entra en el ámbito del iura novit curia, alejan cualquier asomo de efecto sorpresivo que pudiera justificar la alegación de indefensión". Aquesta sentència de cassació descarta tota falta de concordança entre els fets amb rellevància jurídica de la demanda i els que determinen la sentència, amb independència que puguin ser qualificats de cessió de crèdit o de cessió de contracte.

En el cas enjudiciat no és apreciable el risc d'incongruència perquè el pressupost fàctic de la demanda (l'immoble venut presenta defectes constructius) pot ser enjudiciat tant des de la perspectiva dels defectos ocultos de l' article 1484 CC com des de la perspectiva de la no-conformitat del llibre sisè, i perquè un i altre ordenament posa a disposició del comprador damnificat per la manca de conformitat uns remeis o accions similars (rebaixa del preu i resolució de contracte: arts. 1486 CC i 621 - 37.1 CCCat .), a banda que no s'ha suscitat cap qüestió en relació amb la subsistència de l'acció des de l'òptica dels articles 1490 CC o 621-44 CCCat."

En igual sentido puede citarse la SAP Barcelona (Sección 13ª) de fecha 29 de septiembre de 2023 que al determinar la normativa aplicable a la pretensión actora establece:

"Así pues, al amparo del derecho catalán, el comprador puede recurrir a los remedios generales propios de la falta de conformidad, esto es, del incumplimiento, que recoge el art. 621-37 CCCat . (antes transcrito). Y en supuestos como el que nos ocupa, en donde los actores compradores habían ejercitado una acción quanti minoris al amparo de lo que disponen los arts. 1.474 y 1.486 del CC , se plantea si las pretensiones de los actores se podían haber realizado también al amparo de la normativa catalana aplicable, y, teniendo en consideración la doctrina contenida en la sentencia del TSJCat más arriba transcrita, consideramos, haciendo nuestro el argumento contenido en la sentencia nº 570/2022, de 2 de diciembre, dictada por la Sección 1ª de esta misma Audiencia Provincial, como lo hemos hecho en anteriores ocasiones ( sentencia de este tribunal núm. 32/2023 de 23 de enero ), que "más que atender a la acción que dijeron ejercitar hay que acudir a su concreta pretensión, y ésta no fue otra que la de que se les pagara el importe de la reparación de los defectos que ellos calificaron como "vicios ocultos" de la vivienda que habían adquirido, lo que podría encuadrarse en la reclamación de daños y perjuicios prevista en el art. 621-37.1 e) CCCat ., por lo que la sentencia que decida sobre dicha pretensión con arreglo al principio " iura novit curia" no incurrirá en incongruencia alguna ( art. 218.1.II LEC )".

Indicar asimismo que para el supuesto en litigio en el presente procedimiento, dado que la compraventa se celebró en fecha 18 de junio de 2020, la normativa aplicable es la contenida en el Libro VI del CCCat. con anterioridad a la reforma del mismo introducida por el DL 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación a las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, cuya entrada en vigor se produjo el día 1 de enero de 2022, y cuya Disposición Transitoria Primera establece:

"Los contratos concluidos antes de la entrada en vigor de este Decreto Ley se rigen íntegramente por las normas vigentes en el momento de su conclusión".

CUARTO.- Falta de conformidad.

Sobre el deber de información del vendedor establece la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18 de julio de 2023:

1. Según la doctrina más autorizada, el art. 621-7 CCCat ., ubicado en el apartado "contrato de compraventa" del Libro VI CCCat., que se pretende infringido, se halla comprendido en las "disposiciones generales" y por ello aplicable a cualquier tipo de compraventa, contiene una previsión y delimitación del deber genérico de suministrar al comprador información precontractual sobre las características del bien vendido. Los deberes de información precontractual son una concreción general del principio de la buena fe y de la honradez en los tratos ( art.111-7 CCCat .) y así se dice expresamente en el meritado precepto "in fine". La información precontractual debe ser "relevante sobre las características del bien ", (precio, disponibilidad, composición, riesgos y beneficios, etc.).

Se trata de una información sobre las características del bien, entendido éste en sentido general, dado el ámbito de aplicación del precepto, esto es, y por lo que ahora interesa, el precepto no contempla otros deberes jurídicos del vendedor que pudieran estar contemplados en normativa "ad hoc", como sucede en el art. 27. 2º a) de la Ley del Suelo (RDLegislativo 7/2015 de 30 de octubre), que respecto de la venta de terrenos, contiene el deber del vendedor de dar información sobre la situación urbanística.

2. La doctrina más autorizada entiende que este precepto puede ser aplicado a cualquier tipo de compraventa, y que el vendedor está sometido a diversos deberes informativos precontractuales sobre las características del bien, sin que pueda omitir la información relevante que posea."

Y sobre la falta de conformidad sigue indicando la sentencia citada:

2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat., y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621-37 CCCat .: exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat .) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat . establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621-25.2 CCCat .); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria."

Como ya se indicaba en la Sentencia de esta misma Sección citada previamente de fecha 21 de febrero de 2023:

"L'opció explícita del legislador català per una "regulació unificada" del contracte de compravenda, evitant l'aprovació de textos paral·lels destinats a la compravenda en general i a la compravenda de consum, connectada amb la configuració de les obligacions del venedor al voltant del concepte de conformitat del bé, permet concloure que el llibre sisè ha comportat l'abandó del model romanista de la compravenda amb l'eliminació del règim del sanejament del Codi civil espanyol, substituït per les obligacions de conformitat material i jurídica del bé i per un marc de remeis generals a disposició del comprador en cas d'incompliment."

Pues bien, las principales obligaciones del vendedor son la de entregar el bien, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, con sus accesorios, garantizar que el bien sea conforme al contrato, y transmitir su titularidad y la de sus accesorios ( art. 621-9 CCCat .). El vendedor responde por las faltas de conformidad o por los defectos que presente el bien vendido y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese el vendedor ( art. 621-23 CCCat.). Y no habrá falta de conformidad cuando el vendedor informa previamente al comprador de la divergencia ente las cualidades del bien objeto de la compraventa y el grado normal de prestaciones de este tipo de bienes. Asimismo no responderá el vendedor de la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad ( art. 621-25 CCCat.), lo que se relaciona con el deber de inspeccionar el bien que tiene el comprador según el art. 621-27 CCCat. Y según el art. 621-28 CCCat. pesa sobre el comprador la carga de notificar y describir sin dilación al vendedor cualquier falta de conformidad del bien. Esta ausencia de notificación es relevante porque implica la imposibilidad de invocar la falta de conformidad, a no ser, que el vendedor la conociera o no pudiera ignorarla o si garantizó expresamente la conformidad.

Por su parte, el artículo 621-37 CCCat . contempla los remedios de que disponen las partes ante el incumplimiento de la contraparte, estableciendo que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios."

Y, finalmente, el artículo 621- 42 del CCCat . es el que regula la reducción del precio y cálculo:

1. El comprador que acepta un cumplimiento no conforme al contrato puede solicitar la reducción del precio.

2. La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.

3. El comprador que ha ejercido la facultad de reducir el precio puede pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido.

De la normativa expuesta, para el supuesto en litigio, de concurrir los presupuestos necesarios para apreciar falta de conformidad, procedería una reducción del precio, tal como ha sido solicitado por la parte actora, y que debería ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato. Es lo que se va a analizar en el siguiente fundamento.

QUINTO.- Análisis de la concurrencia de los presupuestos necesarios para la reducción del precio de la compraventa del inmueble por falta de conformidad.

En primer término, es preciso recordar que nuestro sistema procesal civil atribuye a la segunda instancia, cuyo conocimiento corresponde a un tribunal colegiado, la posibilidad de un examen total de lo actuado en la primera a efectos de determinar los hechos que han de considerarse probados y aplicar a ellos las consecuencias jurídicas correspondientes según lo pretendido por las partes. Como señala la sentencia de esta Sección de 24 de enero de 2.023 , citando otra sentencia de esta misma Sala:

"El recurso de apelación previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada, es decir, regula la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional se refirió en su Sentencia 3/1996, de 15 de enero, Sala Segunda , 15-01-1996 (STC 3/1996 ): "En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 LEC y 863 LEC ), como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") ( ATC 315/94, Sala Segunda, 21-11-1994 ( ATC 315/1994 ))."

La misma línea doctrinal sigue la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011 ).

Por todo ello, este órgano de apelación puede revisar la valoración probatoria efectuada en la instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica".

Y tras un nuevo examen de la prueba practicada en autos con visionado de la grabación del acto de juicio, esta Sala no comparte las conclusiones alcanzadas por el juzgador de instancia que derivaron en la desestimación de la demanda.

Como ya ha sido referido previamente el vendedor no responde de la falta de conformidad cuando los defectos que presenta el bien vendido al momento de su transmisión sean conocidos por el comprador o bien éste razonablemente no pueda llegar a ignorarlos, salvo que se acredite la ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de conformidad manifestada por el vendedor ( art. 621-25 CCCat.). Por tanto la responsabilidad del vendedor por falta de conformidad (621- 23 CCCat.) según el precepto anteriormente citado ( art. 621-25 CCCat.) está supeditada a la circunstancia de que los vicios o defectos no fueran conocidos por el comprador, ni éste pudiera razonablemente ignorar su existencia en el momento de concluir el contrato de compraventa.

Los actores describen tres defectos de los que adolecería el bien inmueble adquirido, y que siendo preexistentes al momento de celebrarse la compraventa, no habrían llegado a conocer cuando suscribieron el contrato, afirmando en su demanda que tuvieron conocimiento de su existencia meses más tarde, una vez hacían ya uso de la vivienda adquirida. Estos defectos son: el mal funcionamiento de la calefacción radiante instalada en la vivienda al no funcionar la misma en la planta tercera del inmueble adquirido; la defectuosa instalación eléctrica de la que adolecía la vivienda, y la existencia de humedades que se manifestaban en varias estancias del inmueble.

La cuestión controvertida se sitúa en determinar si los compradores actores conocieron estos defectos al tiempo de celebrar el contrato, o si al menos, estuvieron en condiciones de percatarse de su existencia. Y es en este extremo en el que esta Sala discrepa de la sentencia de instancia una vez examinado todo el material probatorio.

Iniciaremos el examen por las humedades advertidas en el inmueble objeto del contrato de compraventa.

Los compradores, pasados dos meses de haber adquirido la vivienda, sufrieron humedades en el interior de la misma con motivo de las primeras lluvias caídas una vez hubieron tomado posesión del inmueble. Así lo pusieron de manifiesto a la parte vendedora a través de la Sra. Erica, persona de la inmobiliaria encargada de la gestión de la venta. Los correos aportados junto a la demanda del mes de septiembre de 2020 constatan las quejas de Don Romualdo por goteras provenientes del tejado, así como la entrada de agua por las claraboyas. Ambos peritos constataron la existencia de humedades en el interior de la vivienda, sin que se haya acreditado de forma certera que dichas humedades se evidenciaran al tiempo de concluir el contrato de compraventa, y pudieran así ser observadas por los compradores, ni tampoco consta que la parte vendedora hubiera informado a la parte compradora que en la vivienda existía una problemática de falta de estanqueidad por la posible entrada de agua en su interior.

El perito Sr. Juan Francisco, designado por la parte actora, acudió al inmueble en fecha 30 de septiembre de 2020, y en su informe describe las humedades que observó en zonas puntuales de la planta primera y en la planta segunda, así como en torno al lucernario de la escalera y del lucernario ubicado en el baño de la planta primera. El perito Sr. Adriano, designado por la parte demandada, visitó en fecha 5 de mayo de 2021 el inmueble, y además de constatar la importante reforma interior realizada en la casa, -con cambio de uso de estancias en la planta baja del inmueble, nueva instalación eléctrica, sustitución de pavimentos y revestimientos en la planta primera, con reforma global de los baños de la planta primera y segunda e instalación de un ascensor-, también observó unas humedades muy puntuales en el interior de la vivienda que el propio perito afirmó pudieran derivar de defectos que la parte compradora pudo no advertir al tiempo de comprar el inmueble. Es evidente que en este tipo de reclamaciones la valoración de la prueba pericial aportada por las partes al procedimiento es esencial, y es necesario efectuar tal cometido para la resolución de la contienda planteada en autos, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada.

Pues bien, en la vivienda existían humedades, lo que tampoco puso en duda la parte vendedora, y que fue constatado por ambos peritos. Pero en todo caso lo que también se advierte es que se trata de humedades puntuales, que afectan a zonas muy concretas del inmueble y que no comprometen excesivamente la habitabilidad de la vivienda, aunque sí generan incomodidades y molestias como consecuencia de las filtraciones y manchas observadas. Éstas se sitúan en dos puntos de la planta primera (estudio y dormitorio), y en un punto de la planta segunda (dormitorio), además de filtraciones en torno al lucernario de la escalera del edificio y del lucernario ubicado en el baño de la primera planta. Se descarta la humedad descrita por el perito Sr. Juan Francisco en su informe relativo a la sala estar en la planta primera que la atribuye al mal estado de la fachada respecto de la cual no refiere actuación alguna.

Pues bien indagando sobre la causa de tales humedades a fin de determinar la afectación del inmueble y su falta de conformidad, coinciden ambos peritos que las humedades por filtraciones observadas en la planta primera proceden de la cubierta plana y transitable situada en la planta superior. El perito Sr. Adriano sitúa la causa de tales filtraciones en los defectos observados de sellado y conexión de los sumideros de recogida de agua de la cubierta plana, que se presentan sin rejilla de protección en evitación de atascos por entrada de restos de vegetales y suciedad de la terraza y con una embocadura muy estrecha. El perito Sr. Adriano concluye de este modo que hay que actuar sobre los mismos para garantizar la impermeabilización de los sumideros de la cubierta, la actuación propuesta es, por tanto, puntual. Por su parte el perito Sr. Juan Francisco manifestó ignorar el punto o los puntos exactos de entrada del agua, considerando por ello que lo más factible es proceder a rehabilitar toda la cubierta plana pues, como explicó en el acto de juicio, si bien las humedades en la planta primera de la vivienda estaban localizadas en unas zonas concretas, sin embargo era muy complicado saber exactamente el punto exacto por donde penetraba el agua. Concluyendo que el estado de degradación de la cubierta por él observado era de tal importancia que hacía aconsejable una reparación integral de la cubierta a fin de garantizar totalmente la estanqueidad de la misma.

Pues bien, en este punto se acoge la conclusión alcanzada por el perito Sr. Juan Francisco, pues si bien el perito Sr. Adriano centró la causa de las filtraciones en el mal estado de los sumideros por coincidir con la zona en la que en la planta inferior se manifestaban las humedades, lo cierto es que no se justifica ni se describe en su informe pericial que por su parte hubiera efectuado prueba alguna de la que poder concluir de forma categórica e incuestionable el origen de las humedades que fijaba en su informe pericial. El perito Sr. Juan Francisco, por el contrario, expuso la dificultad que existe para determinar el origen de las humedades, pues una cosa es la manifestación de las mismas y otra distinta el punto exacto desde donde penetra el agua y transita hasta manifestarse en una zona concreta de la edificación.

El estado de la edificación, origen de las filtraciones y humedades, podría perfectamente pasar inadvertido para los compradores en las visitas realizadas al inmueble, pues aun pudiendo observar la cubierta, así como el estado de los sumideros existentes en la terraza, lo que no se concluye de ello, es que los compradores deberían haber presumido que la vivienda por tal razón podía llegar a padecer humedades. Se acredita, por tanto, la falta de conformidad.

En cuanto al coste de su reparación se atenderá al propuesto por el perito Sr. Juan Francisco, según lo que ha sido argumentado, pues el perito Sr. Adriano no incluye valoración alguna que recoja la rehabilitación integral de la cubierta plana de la vivienda, sino una mera actuación puntual sobre los sumideros de la cubierta que se ha estimado insuficiente. El coste de tal rehabilitación incluye la actuación sobre el lucernario del baño, pues la intervención integral sobre la cubierta supone incidir también en tal elemento situado en la superficie de la cubierta sobre la que ha de actuarse en toda su extensión. El coste total de la reparación asciende al importe de 9.072,90 euros (8.397,90 euros y 675 euros).

Igual falta de conformidad cabe concluir respecto de la humedad detallada por el perito Sr. Juan Francisco en el dormitorio principal de la planta segunda que el perito Sr. Adriano ya no pudo apreciar tras la reforma. Este perito indicó no haber observado humedad alguna en su visita a tal estancia, pero por la fotografía efectuada por el perito Sr. Juan Francisco, ubica la misma bajo el canal de recogida de agua de la cubierta inclinada de teja árabe que había sido reparado recientemente a raíz de las obras ejecutadas en la vivienda, reparación que fue reconocida por el perito Sr. Juan Francisco. La afectación es muy puntual, y al tiempo de la visita del perito Sr. Adriano no había constancia de humedad alguna, lo que le permite concluir al perito que la reparación acometida fue suficiente para garantizar la estanqueidad de la cubierta. No se ha acreditado que tras esta reparación en el canal de recogida de aguas la vivienda haya sufrido más humedades en tal estancia, por ello en este punto se estima ajustado lo informado por el perito Sr. Adriano, tratándose de un defecto que, al igual que el anterior, pudo no ser constatado por lo compradores al adquirir la vivienda cuando además la causa de las humedades se ubicaba en el canalón situado en una cubierta no transitable. Por lo tanto estimándose suficiente la reparación del canal exterior de recogida de aguas de la cubierta inclinada de teja árabe que forma el techo de la habitación, se estará al coste de su reparación valorado pericialmente.

Esta partida viene tasada por ambos peritos en un importe diferente, residiendo fundamentalmente la diferencia en la medición, pues el perito Sr. Adriano la reduce a la mitad. Pues bien, debiéndose optar por una valoración, se estima más ajustada la aportada por el perito Sr. Juan Francisco, pues lo cierto es que en su intervención en el acto de juicio manifestó que accedió a la cubierta inclinada y transitó por toda ella, por lo que se estima que la medición que pudo efectuar sería más ajustada que la que realizó el perito Sr. Adriano quien negó haber accedido directamente a la referida cubierta. El coste de reparación de esta partida se estima en la cantidad de 513 euros, según valoración efectuada por el perito Sr. Juan Francisco.

En cuanto a las humedades procedentes del lucernario el perito Sr. Adriano no pudo constatar la existencia de las humedades advertidas por el perito Sr. Juan Francisco, observando que se había colocado un elemento de protección sobre el mismo consistente en una lona de plástico y una claraboya comprada por el propietario preparada para ser instalada, lo que podía ser la causa de que no se apreciaran más humedades. Advirtió además el perito Sr. Adriano que el púlpito elevado donde se ubicaba el lucernario mostraba fisuras en las juntas de acabado cerámico con falta de adherencia que permitía la posible filtración y humedades. Concluye el perito que por el estado del lucernario, con perfiles oxidados y falta de mantenimiento del sellado, y por el estado del púlpito podían originarse humedades. Se constata con ello el defecto en el citado elemento y falta de conformidad, sin que la advertencia efectuada por la parte vendedora a la compradora sobre el necesario mantenimiento del lucernario el día en que se efectuó la visita de inspección de la vivienda, como fue relatado por la Sra. Erica en su declaración testifical cuando al observar un cerco en el techo se preguntó a la propiedad por la existencia de posibles humedades, sea suficiente a los efectos de enervar la falta de conocimiento de los compradores sobre la existencia de tales defectos, pues no consta que los compradores fueran informados de la existencia de humedades y de goteras procedentes del lucernario, sino únicamente fueron advertidos de la necesidad de efectuar un mantenimiento de tal elemento, no de que ya por un mal estado del mismo se produjeran filtraciones. La reparación propuesta por el perito Sr. Adriano para el sellado del lucernario y la reparación del púlpito se estima suficiente, siendo totalmente rechazable la propuesta por el perito Sr. Juan Francisco pues con la sustitución del lucernario por una claraboya se pretende una auténtica mejora en el estado del elemento con una clara diferencia a lo que fue adquirido por los compradores. El importe de la reparación asciende al total de 864,49 euros (758,47 euros en lo que afecta a la reparación del púlpito del lucernario, y 106,02 euros por el sellado del lucernario).

En lo que respecta al defectuoso funcionamiento del sistema radial de calefacción instalado en el inmueble, ambos peritos constataron que la misma no funcionaba adecuadamente. El perito Sr. Juan Francisco describía en su informe que la calefacción por suelo radiante no funcionaba correctamente en la planta tercera pues no había llegado a calentar en ningún momento, mientras que el perito Sr. Adriano, quien manifestó que en su visita de inspección había procedido a poner en funcionamiento la calefacción, describe detalladamente que fue la calefacción por suelo radiante en la planta segunda la que no llegó a tomar temperatura tras accionar la caldera. Puntualiza el perito Sr. Adriano que el fallo residía en el colector de control de caudal de la planta segunda, evidenciándose el deterioro de los caudalímetros y del resto de los elementos que componían el colector impidiendo su correcto funcionamiento.

Constatada la existencia del defecto denunciado por los compradores, lo que procede determinar seguidamente es si los actores conocieron estos defectos al tiempo de celebrar el contrato, o si al menos, estuvieron en condiciones de percatarse de su existencia. La testigo Sra. Erica, empleada de la inmobiliaria que gestionaba la venta del inmueble, refirió que acudió a la vivienda acompañando a los compradores y a los vendedores, y en dicho momento se procedió a poner en funcionamiento la calefacción. Afirmando que si bien la caldera se encendió, la calefacción radial no llegó a funcionar. Indicó la testigo que hacía calor (el contrato se suscribió en el mes de junio). Pues bien, lo cierto es que en la visita efectuada la caldera funcionó y que por razón de la climatología propia del momento en el que se efectuó tal comprobación dicha circunstancia podía imposibilitar una revisión certera al no llegar a calentar la calefacción radial, y no consta tampoco que en ese momento los compradores fueran advertidos de algún problema existente con el sistema de calefacción de la vivienda. La confianza que pudo generar a los actores el hecho de que la caldera funcionara tras ser accionada, y tratándose además de una vivienda que se anunciaba como vivienda totalmente reformada, permite concluir que los mismos no llegaran a conocer la existencia de defectos en el sistema de calefacción por suelo radiante, ni tampoco llegaran a sospechar que pudiera existir alguna irregularidad en su funcionamiento, siendo perfectamente plausible que los mismos alcanzaran dicho convencimiento, como así alegan, cuando necesitando accionar la calefacción ante los primeros fríos, advirtieron que la calefacción radial en una de las plantas de la vivienda no funcionaba correctamente. Estaríamos, por tanto, ante una falta de conformidad al carecer el inmueble adquirido de una de las prestaciones habituales de las que con normalidad dispone toda vivienda.

Cierto es que no consta que previamente a la interposición de la demanda fuera comunicada por parte de los compradores tal deficiencia a los vendedores. El art. 621-28 CCCat. en la redacción aplicable al supuesto de autos por razón de la fecha de la compraventa, establecía que el comprador debe notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien. Estableciendo seguidamente que el comprador pierde el derecho a invocar la falta de conformidad si no la notifica de acuerdo con lo establecido por el apartado 1. Si bien el comprador siempre puede invocar la falta de conformidad si se refiere a hechos que el vendedor conocía o no podía ignorar y que no reveló al comprador, o si el vendedor garantizó expresamente la conformidad.

Con la demanda se aportan correos electrónicos, que también adjuntan los demandados, referentes a las comunicaciones habidas entre el comprador Sr. Romualdo y la Sra. Erica, quien en nombre de la inmobiliaria intermediaba entre las partes, y en los que la parte compradora, en el mes de septiembre de 2020, ponía en conocimiento de la vendedora la problemática habida con las humedades y filtraciones de agua de las que padecía la vivienda. En ellas nada se dice de la calefacción. Pero también es cierto que la falta de conformidad denunciada por los compradores no fue atendida por la parte vendedora, lo que les obligó a interponer la presente demanda. Y se evidencia igualmente que fue al comienzo de la temporada de frío cuando los compradores advirtieron que la calefacción no funcionaba, momento que perfectamente pudo coincidir con la preparación e interposición de la demanda, por lo que es comprensible que se adicionara este defecto observado en la demanda, pues ya los actores habían denunciado previamente la falta de conformidad del bien adquirido sin que la parte vendedora hubiera mostrado su voluntad de corrección de las deficiencias observadas según lo previsto en el art. 621-39 CCCat. Se estima por ello que la objeción mostrada por la parte demandada de falta de notificación al vendedor no concurre.

En cuanto a su valoración, constando únicamente la misma en el informe pericial emitido por el perito Sr. Juan Francisco, se estará a lo allí dispuesto, por lo que el coste se cifra por este concepto en la cantidad de 360 euros.

No se estima incluible, en cambio, la reclamación formulada por la parte actora referente a las deficiencias observadas en la instalación eléctrica, y ello por cuanto, a diferencia de lo acontecido con el defectuoso funcionamiento de la calefacción, los actores sí tuvieron conocimiento de problemas en la instalación eléctrica (manipulaciones realizadas sobre la instalación con falsos contactos en la planta baja) en el mes de septiembre de 2020, que fue cuando la parte compradora se dirigió a los vendedores a través de la Sra. Mercedes para poner en su conocimiento la problemática existente en referencia a las humedades, por lo que evidentemente la falta de conformidad por tal deficiencia en la instalación eléctrica debió ser puesta en conocimiento de la parte vendedora en aquellos momentos como exigía el art. 621-28 CCCat., sin dilación. Véase a este respecto que el perito Sr. Juan Francisco refiere en su informe que es en el mes de septiembre de 2020 (su primera visita es en fecha 30 de septiembre de 2020) cuando se detectaron una serie de problemas con la instalación eléctrica en la planta baja. Refiriendo en el acto de juicio que ello se constató a raíz de los trabajos de reforma que se acometieron en la vivienda, obras que se confirma en autos fueron efectuadas en los primeros meses tras la toma de posesión de la vivienda, pues en los correos electrónicos habidos entre el Sr. Reyes y la Sra. Erica en el mes de septiembre de 2020 se hace referencia a la existencia y ejecución de tales obras. Por lo expuesto esta deficiencia debe ser rechazada ante la falta de comunicación a la parte vendedora sin dilación.

Por último se incluye en esta valoración el coste de los trabajos de reposición de los revestimientos interiores dañados por las filtraciones que valoran ambos peritos de forma bastante dispar. Ante la falta de una mayor aclaración sobre su coste, y especialmente por parte del perito Sr. Juan Francisco que incluye alguna partida más costosa sin que haya explicación detallada sobre ello, y atendiendo también a que la parte compradora ha efectuado voluntariamente trabajos de reforma en el interior de la vivienda, se acogerá en este punto la valoración efectuada por el perito Sr. Adriano que la cifra en el importe de 163,12 euros.

Se ha descrito la falta de conformidad apreciada en la vivienda adquirida con los defectos que han sido detallados, los cuales se ha estimado que no fueron conocidos ni podían ser advertidos por los compradores al tiempo de adquirir el inmueble. Y ello pese a que el edificio comprado datase del año 1935, como así se constataba en el documento de arras, pues de las propias fotografías del inmueble aportadas por la parte demandada con su contestación a la demanda se observa una muy buena apariencia interior del inmueble, con muestra evidente de haber sido reformado, lo que además se hace notar en los partes de visita en los que en la descripción del inmueble se detalla que se trata de una vivienda histórica en el pleno casco antiguo de Sant Boi de Llobregat. Edificio del 1935 totalmente reformado. Los actores con ello no tenían por qué sospechar que el edificio, aun por el año de su construcción, podía presentar defectos atribuibles a su antigüedad.

Y la referencia al acompañamiento a los compradores por parte de técnicos en las visitas realizadas por los actores a la vivienda previamente a su compra, a lo que la sentencia de instancia hace especial mención, ninguna significación debe merecer. Primero, por cuanto la parte demandada no ha efectuado mención alguna sobre ello al oponerse a la demanda, y segundo, por cuanto ello es mencionado únicamente por la testigo Sra. Erica en el acto de juicio, y por mera referencia según lo que le manifestaron los comerciales que acompañaban a los compradores en las visitas, sin que exista precisión alguna sobre la titulación, ni sobre la exacta intervención ni concreta actuación desarrollada por tales personas en las visitas efectuadas a la vivienda.

SEXTO.- Derecho a la reducción del precio de la compraventa.

Como remedio ante la falta de conformidad del inmueble adquirido los actores pretenden, conforme la previsión legal establecida en el art. 621-37 y 621-42 CCCat. la reducción del precio. El art. 621-42 CCCat. establece que la reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.

La parte actora pretende reducir el precio en atención al coste al que asciende la reparación de los diferentes defectos hallados en la vivienda adquirida, frente a lo que se alzan los vendedores refiriendo que la reducción debería ceñirse a la disminución del valor del bien, es decir determinando su minusvaloración que debería haber sido acreditado con el oportuno informe de tasación.

El artículo 1.486 del Código Civil en cuanto al ejercicio de la acción estimatoria o quanti minoris, se refiere a "rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos", mientras que el artículo 621-42 CCCat. dispone que "la reducción del precio tiene que ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato". De ambos preceptos se desprende que lo se pretende es que se devuelva a la parte compradora la parte del precio proporcional al valor del vicio o defecto al entender la Ley que ha existido una disminución del precio por razón de tal vicio o defecto, lo que permite ajustar la obligación de pago del comprador al tipo de bien que se le ha entregado como remedio de carácter compensatorio en justo equilibrio de las prestaciones. Por ello se estima atendible la petición de reducción en la forma pretendida por los actores, pues lógico es que la parte compradora, de haber advertido inicialmente la existencia de tales defectos puntuales con el convencimiento que tendría que proceder seguidamente a repararlos nada más entrar en posesión del inmueble, hubiera negociado con la parte vendedora que se redujera el precio de la compraventa resarciéndole de aquellos gastos de reparación que no tendría que haber soportado de haber sido entregado el bien conforme y en perfecto estado.

Y en igual sentido resuelve la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de fecha 8 de marzo de 2024:

"Con independencia de todo ello, la doctrina legal entiende prácticamente de forma unánime que la "reducción proporcional del precio" es perfectamente homologable al coste de las obras de reparación necesarias para subsanar el vicio o patología de la que adolece el bien objeto de compraventa, y que la condena al abono del importe de tales obras es susceptible de cumplir de forma idónea el objetivo perseguido por la acción que se analiza, que no es otro que el de reequiparar o reequilibrar las prestaciones del contrato."

Y seguidamente cita la STS de 25 de septiembre de 2023:

" En efecto, al haberse reparado las deficiencias que afectaban a la embarcación, y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", con lo que se cumple el objetivo de "restablecimiento de la equidad contractual".

Pues bien, de conformidad a lo que viene razonado, la reducción del precio se cuantificará en atención al coste de reparación de los defectos observados en el sentido expuesto en el fundamento anterior.

De este modo la cuantificación resulta del siguiente modo:

Cubierta inclinada: Reparación del canal de recogida de aguas, 513 euros.

Cubierta plana: Rehabilitación cubierta plana, 8.397,90 euros.

Sustitución del lucernario, 675 euros.

Cubierta plana: Reparación púlpito de lucernario: 758,47 euros.

Cubierta plana: Sellado de lucernario existente: 106,02 euros.

Revisión instalación calefacción: 150 euros.

Sustitución llaves de paso colector: 210 euros.

Acabados interiores: 163,12 euros.

A ello deben añadirse los diferentes conceptos "varios" que ambos peritos incluyen en sus informes periciales (proyecto técnico, cumplimiento plan de seguridad, cumplimiento control de calidad y gestión de residuos), y dada la diferencia de costes entre ambos informes, se estará a lo informado por el perito Sr. Juan Francisco, por acomodarse en mayor medida a la entidad de las reparaciones necesarias, sobre todo en relación a la reparación integral de la planta cubierta que el perito Sr. Adriano rechaza. Su coste asciende a 4.250 euros.

En relación al coste de la licencia de obras y tasas municipales, atendidos los parámetros para su cálculo expuestos por el perito Sr. Adriano en su informe su coste asciende a 508,94 euros (4% del Presupuesto de Contrata -PEC-).

Lo enumerado asciende al total de 15.732,45 euros al que deberá ser aplicado el IVA correspondiente, no incumbiendo a la jurisdicción civil determinar el tipo de IVA aplicable. Así SAP La Coruña, sección 3ª, de 4 de noviembre de 2016 que razona:

"5º.- Una constante y reiterada doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo establece que no corresponde a la jurisdicción civil entrar a conocer sobre la aplicabilidad de un determinado precepto de las normas reguladoras del Impuesto sobre el Valor Añadido, o cuando es preciso fijar la cuantía, determinando la base imponible y el tipo aplicable, concurriendo una falta de jurisdicción ( artículo 37 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) cuando lo que se discute es el tipo impositivo que debe aplicarse, la procedencia o no de la repercusión en sí misma o cuestiones similares, cuyo conocimiento está reservado legalmente a la Administración Tributaria, y en su caso a la jurisdicción contencioso-administrativa [Ts. 4 de noviembre de 2012 ( Roj: STS 8424/2012 , recurso 1676/2009), 20 de julio de 2012 ( Roj: STS 5716/2012 , recurso 73/2010), 29 de junio de 2006 (RJ Aranzadi 5393), entre otras]. Por excepción, la jurisdicción civil es competente cuando de lo que se trata es meramente de obtener el cumplimiento de la obligación que una parte contrajo en un contrato, lo que integra una cuestión de naturaleza estrictamente civil [TS 4 de noviembre de 2012 ( Roj: STS 8424/2012 , recurso 1676/2009 ), 29 de junio de 2006 (RJ Aranzadi 5393), 5 de marzo de 2001 (RJ Aranzadi 2564), entre otras]").

De lo expuesto, con estimación parcial del recurso de apelación, la sentencia de instancia debe ser revocada en el sentido de estimar parcialmente la demanda interpuesta condenando a los demandados a satisfacer a la parte actora la cantidad de 15.732,45 euros más el IVA que resulte aplicable en concepto de reducción del precio de la compraventa celebrada entre las partes en fecha 18 de junio de 2020.

SÉPTIMO.- Costas.

En cuanto a las costas de primera instancia, al estimarse parcialmente la demanda, no procede efectuar expresa condena en costas, sin que proceda su imposición a la parte demandada por razón de estimación sustancial de la demanda.

Como señala la sentencia de esta Sección de 23 de diciembre de 2.022: "Es verdad que, como declaró la STS de 14 de diciembre de 2015 , con cita de la de 9 de junio de 2006 , "con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento [ art. 394 LEC ], en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas", la jurisprudencia ha completado el sistema legal con la denominada doctrina de la " estimación sustancial" de la demanda.

Dicha doctrina -que se podría sintetizar en la existencia de un cuasi-vencimiento- únicamente opera sin embargo cuando hay una leve diferencia entre lo pedido en la demanda y lo obtenido en la sentencia, en sus aspectos cualitativo y/o cuantitativo ( SSTS de 19 de julio de 2017 , 16 de marzo y 15 de junio de 2021 )."

Pues bien, en este caso, en atención a la cantidad total a cuyo pago se condena a los demandados no puede hablarse de que la demanda se ha estimado en lo sustancial al no concurrir una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, pues la pretensión estimada a favor de los actores alcanza aproximadamente el 60% de la reducción del precio pretendida en demanda.

Y siendo estimado parcialmente el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hace especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso