Sentencia Civil 445/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 1305/2022 de 27 de junio del 2025

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La demanda que abre el presente litigio fue interpuesta en mayo de 2019 por PETRO ISALCA SL en reclamación de una condena de Valeriano e Dulce por la improcedente resolución unilateral del contrato de arrendamiento de inmueble convenido por todos ellos en 16 de diciembre de 2016, con la consiguiente indemnización por lucro cesante (1.908.000 €) y la restitución de la fianza abonada a la firma del contrato (13.000 €).

Las personas físicas demandadas se opusieron a la pretensión actora por la vía de entender justificada la resolución de contrato decidida por ellos y de negar toda suerte de perjuicio patrimonial irrogado a la arrendataria demandante.

2.La sentencia de primera instancia desestima en su integridad la demanda, razonando al efecto que el contrato de arrendamiento quedó perfeccionado en la fecha de su firma pero que no era exigible al estar condicionado a la obtención de las licencias administrativas imprescindibles para el desarrollo de la actividad industrial -punto de suministro de combustible para vehículos a motor- pretendida por la sociedad arrendataria (FJ 4º), que la resolución unilateral de contrato formalizada por los arrendadores en enero de 2018 no fue caprichosa dada la falta de interés político en la concesión de la imprescindible licencia que autorizase esa actividad (FJ 5º), que la oposición del grueso de los miembros de la comunidad de propietarios de la que forma parte el inmueble arrendado dificultaba aún más la concesión de las licencias administrativas (FJ 6º), que la falta de entrada en vigor del contrato lleva aparejada la devolución de la fianza prestada por la sociedad arrendataria pero que -como precisó el auto de aclaración- esa pretensión no puede acogerse ya que la fianza fue puesta a disposición de los acreedores oportunamente (FJ 7º), con imposición de las costas a la demandante (FJ 8º).

3.La sentencia de primera instancia es recurrida en apelación por la parte actora.

SEGUNDO. De la extemporaneidad del recurso

1.La parte demandada se opone al fondo de la impugnación de la sentencia, si bien con carácter preliminar aduce la extemporaneidad del recurso de apelación fundada en el hecho de que la aclaración de sentencia solicitada por la parte actora era un mero artificio con finalidad dilatoria, por lo que califica esa iniciativa procesal de atentatoria del principio de igualdad de armas y del derecho de defensa.

2.La alegación no puede ser acogida ya que el escueto razonamiento de la sentencia apelada acerca de la pretensión específica de devolución de la fianza podía suscitar alguna duda, visto que el primer razonamiento al respecto utiliza un tiempo verbal aparentemente indicativo de su estimación ("lo único que procede es la restitución de la fianza")mientras que el argumento decisivo que aboca a su rechazo se expresa entre paréntesis ("puesta a disposición de la actora extrajudicialmente"),siendo que dicho signo ortográfico se usa para insertar en un enunciado una información complementaria o aclaratoria, lo que no era el caso.

De hecho, el auto denegatorio de la aclaración vino a explicarla decisión con la pertinente referencia al carácter extintivo de la obligación propio de la consignación liberatoria.

TERCERO. Exposición de hechos probados

La mejor decisión de la controversia exige una exposición de los hechos de relevancia de base documental, apenas controvertidos.

Son los que siguen:

a/ los consortes Valeriano e Dulce adquirieron el 2 de abril de 1987 una nave industrial de 984 m2 de superficie sita en la DIRECCION000 de Barberà del Vallès (registral número NUM000), que constituye la entidad DIRECCION000 de la comunidad de propietarios del total edificio del que forma parte constituida en junio de 1986;

b/ en contrato privado de 16 de diciembre de 2016 los propietarios de ese inmueble concertaron con PETRO ISALCA SL, representada por Adolfo, un contrato de "arrendament per a ús distint al de vivenda gravat per l'IVA",entre cuyas estipulaciones cabe subrayar la previsión de que el contrato recae sobre una nave industrial pero que la finca arrendada sería destinada a "la actividad de almacenamiento y distribución de carburantes",por cuya razón (i) la duración pactada de 25 años -a razón de 78.000 euros anuales- no comenzaría a contar sino desde la entrega de la posesión de la nave, lo que debía tener lugar en un plazo máximo de 30 días desde la obtención de la licencia de obras, (ii) los arrendadores se obligaban a continuar la gestión de las licencias de obra y medioambiental que ya tenían solicitadas, (iii) el arrendatario asumía el coste -hasta un determinado límite cuantitativo- de tramitación de esas licencias incluidos los honorarios de los técnicos encargados del proyecto técnico así como por entero el coste de la nueva instalación, (iv) la falta de obtención de las licencias administrativas se configuraba como condición resolutoria del contrato salvo que obedeciera a una causa imputable al arrendatario, (v) la fianza de 13.000 euros satisfecha por el arrendatario debía serle devuelta en los 30 días siguientes a la finalización del contrato;

c/ la licencia de obras mayores para la construcción de una "unidad de suministro de productos petrolíferos para vehículos", según proyecto de la ingeniera técnica industrial María Antonieta, había sido solicitada por los propietarios de la nave el 16 de octubre de 2016 y fue concedida por el Ayuntamiento de Barberà el 5 de diciembre de 2017, mientras que la licencia de derribo de la nave entre medianeras fue solicitada el 21 de noviembre de 2016 y su concesión tuvo lugar el 14 de marzo de 2017;

d/ después de que un primer informe del ingeniero municipal de septiembre de 2014, emitido a solicitud de Esther, hija de los aquí demandados, mostrase reservas acerca de la posibilidad de instalar una "unidad de suministro de productos petrolíferos"en la finca ocupada por la nave de los padres de la solicitante, y de un ulterior informe de la arquitecta municipal de junio de 2016 estableciendo -también a ruego de Esther- la compatibilidad urbanística de la actividad proyectada de "venda al detall de carburants per a motors de combustió interna", Valeriano solicitó el siguiente 18 de noviembre la correspondiente licencia ambiental, y tras un periodo de exposición pública en que no hubo alegaciones y una instancia del solicitante de septiembre de 2017 reclamando la tramitación del expediente "de la manera més breu possible"visto el retraso acumulado (el 2 de noviembre de 2017 reclamó por escrito una reunión con la alcaldesa en vista de que las licencias "se eternizan"),consta una resolución municipal del siguiente 11 de noviembre requiriendo la subsanación en el término de 10 días hábiles de diversos defectos del proyecto técnico, lo que motivó la presentación por Valeriano seis días más tarde de la consiguiente memoria técnica ambiental corregida elaborada asimismo por María Antonieta, sin que conste trámite posterior alguno en ese expediente administrativo;

e/ en fecha no precisada de diciembre de 2017, tras una negociación iniciada meses antes, Valeriano e Dulce firmaron con LIALGRUP SL, representada por su administrador único Pablo Jesús, un pacto de arras por el que aquellos se comprometían a transmitir a este el inmueble citado por el precio de un millón de euros, de los que se entregaron a cuenta en ese momento una quinta parte, formalizándose finalmente esa enajenación en escritura notarial de fecha 26 de abril de 2018;

f/ Valeriano por medio de burofax remitido en fecha 29 de enero de 2018, en nombre propio y en el de su esposa, comunicó a PETRO ISALCA, reiterando "la comunicación personal previa realizada hace unos días",su petición para que se aviniese a dar por resuelto de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento de la nave con devolución de la fianza, en vista de que "ha transcurrido más de un año desde la firma del contrato de alquiler del local sin que el mismo haya podido entrar en vigor por falta de los permisos y licencias de obras y actividades que lo condicionan, y atendiendo a las últimas indicaciones dadas por nuestro servicio de ingeniería que manifiesta que no existe una voluntad política para conceder las mismas y que los trámites se prolongarán, sin capacidad de poner límites";

g/ ese burofax del arrendador fue respondido por el mismo conducto el 3 de septiembre de 2018 por la sociedad arrendataria expresando su "total oposición"a la resolución unilateral del contrato, habida cuenta que las licencias de derribo y de obra estaban ya concedidas y que la ambiental estaba pendiente solo de "emisión",por lo que instaba a los arrendadores a la entrega de la nave y a continuar con "la gestión de la licencia medioambiental con los profesionales contratados hasta conseguir la obtención de la misma";

h/ el 19 de abril de 2018 los consortes Valeriano y Dulce comparecieron ante notario manifestando ser titulares de la finca registral NUM000 y dando cuenta del contrato de arrendamiento concertado sobre ella con PETRO ISALCA así como de la abierta oposición de 9 de los integrantes de la comunidad de propietarios de la que aquella forma parte a la obra nueva proyectada (almacenaje y distribución de carburantes) así como a la afectación a la estructura del inmueble en el curso de las obras, por lo que, "ante la imposibilidad de obtener autorización de la comunidad de propietarios para la realización de las obras e instalaciones indicadas y ante la imposibilidad de buscar una resolución consensuada al indicado contrato",hacían constar en acta esas manifestaciones al tiempo que dejaban en depósito, por un plazo de tres meses desde esa fecha, el importe de la fianza a disposición de la entidad arrendataria, "confiriendo los comparecientes a la devolución de la fianza el efecto de dar por resuelto el aludido contrato de arriendo por imposibilidad sobrevenida en su objeto";

i/ el 7 de junio de 2018 Valeriano renunció a la licencia de obra mayor para la instalación del punto de distribución de carburantes que le había sido concedida en diciembre de 2017, mientras que el anterior 30 de mayo el ente local había concedido a favor de ALDI MASQUEFA SUPERMERCADOS SL la licencia para la construcción de un aparcamiento al aire libre -anejo al supermercado que explotaba en la finca colindante- en la nave que había pertenecido a los señores Valeriano/ Dulce;

j/ en resolución de fecha 11 de julio de 2018 el Ayuntamiento de Barberà aceptó el desistimiento formalizado el anterior 7 de junio por Valeriano de la solicitud de licencia ambiental para la antedicha actividad, limitándose dicho acuerdo municipal a indicar que para entonces la licencia se hallaba "en fase de tramitación"sin otra precisión;

k/ la demanda que abre las presentes actuaciones fue presentada el 17 de mayo de 2019.

CUARTO. De la perfección y de la eficacia del contrato

1.La primera de las alegaciones del recurso va destinada a poner relieve la discrepancia de la apelante con algunas de las afirmaciones de la sentencia relativas a la fuerza de obligar del contrato y a su exigibilidad.

En concreto se afirma que el contrato de diciembre de 2016 era un convenio complejo y sujeto a determinada condición resolutoria directamente vinculada con el destino que pensaba dar al inmueble la sociedad arrendataria: explotación de un negocio de almacenamiento y suministro de carburantes y de lavado de vehículos.

La alegación debe ser acogida en los términos que se exponen a continuación.

2.Respecto de la supeditación de la subsistencia de un contrato sobre inmuebles a la concurrencia de un determinado aprovechamiento urbanístico, cabe hacer mención de la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) 570/2015, de 22 de octubre, que valida la extinción de una permuta de aprovechamientos urbanísticos futuros por el cumplimiento de la condición resolutoria expresa convenida (transcurso del plazo de 4 años sin producirse una determinada modificación del planeamiento).

En esa línea, la STS 484/2022, de 15 de junio, seguida por la STS 801/2022, de 22 de noviembre, versa sobre una compraventa conexa a desarrollos urbanísticos futuros (venta de una finca supeditada a la aprobación de un PGOU que debía calificar los terrenos de urbanizables) y entiende que la frustración de la causa del contrato (descarta todo incumplimiento del vendedor que podría originar pretensiones indemnizatorias ex art. 1124 CC o la concurrencia de la entrega de una cosa distinta o alliud pro allio),con la subsiguiente la desaparición de la base del negocio, origina la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida con restitución recíproca de las prestaciones ex art. 1303 CC.

En lo que aquí interesa, se lee en dicha sentencia que "la condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio, particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado".

3.La claridad de los términos del contrato, acorde con la intención evidente de los contratantes revelada por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores ( arts. 1281 y 1282 CC) , puesta en relación con el carácter consensual del vínculo ( arts. 1091 y 1254 CC) , permiten afirmar la naturaleza complejadel negocio jurídico suscrito por los aquí litigantes en diciembre de 2016, reflejada en la expresión de haber alcanzado las partes un acuerdo en orden "a l'arrendament de l'esmentada nau i obligacions vinculades".

De tal forma que la prestación a cargo de los arrendadores -en consonancia con los motivosdel contrato elevados a la categoría de causa conforme muestra el exponendo3 del pacto- no sólo consistía en la mera cesión del uso de la nave durante 25 años, como es propio de todo arrendador de un inmueble ( arts. 1546 y 1554, 1º CC) , sino también en facilitar la subrogación de PETRO ISALCA en las licencias necesarias para la explotación de la actividad a desarrollar en la nave y en "continuar con la gestión"de esas licencias imprescindibles para el destino convenido. En contrapartida, la prestación a cargo del arrendatario no se ceñía al pago de la renta mensual ( art. 1555, 1º CC) , sino que también comprendía la asunción de los gastos que generase la obtención de las licencias (tasas, impuestos, honorarios de ingeniería) y la ejecución de las obras de acondicionamiento de la nave para el desarrollo de la actividad de venta de carburantes, cuyas obras permanecerían a la terminación del contrato en beneficio de los propietarios sin derecho indemnizatorio alguno para el arrendatario.

Tan estrecha era la vinculación entre la obtención de esas licencias municipales y el desenvolvimiento del contrato que (i) se fijó la obligación de los arrendadores de "continuar"con la gestión de las licencias, lo que denota la exigibilidad inmediata de esa obligación específica, (ii) la entrega de la posesión del inmueble debía tener lugar dentro del mes siguiente a la obtención de la licencia de obras, y (iii) se estableció -en dos diferentes cláusulas, la 2ª y la 6ª- que la no obtención de la licencia de obras o de la medioambiental "es constitueix com a condició resolutòria del contracte".

4.En conclusión, el contrato era obligatorio desde la fecha de su conclusión (por ello el arrendatario cumplió en ese mismo instante su obligación de prestar la fianza arrendaticia convenida), por más que algunas de las prestaciones a cargo de los contratantes (singularmente, la cesión del uso del inmueble y su contrapartida de pago de la renta) no fuesen exigibles a partir de un determinado acontecimiento futuro dependiente de tercero (la concesión de la licencia de obra por el Ayuntamiento de Barberà constituye una verdadera condición suspensiva ex art. 1114 CC) , mientras que el contrato en su integridad quedaba sujeto a una doble condición resolutoria consistente en la no obtención no solo de la licencia de obra sino principalmente de la medioambiental, ya que la carencia de esta frustraba la causa común del contrato ( art. 1274 CC) .

QUINTO. Del cumplimiento de la condición resolutoria negativa

1.De la exposición de hechos probados contenida en el fundamento jurídico segundo se extrae una doble conclusión: 1ª/ la condición suspensiva consistente en la obtención de la licencia de obras se cumplió el 5 de diciembre de 2017, por lo que desde entonces los arrendadores contaban con un mes para hacer entrega de la nave a la sociedad arrendataria; 2ª/ la licencia medioambiental no había sido concedida en enero de 2018 pese a que su solicitud databa de noviembre de 2016, siendo esa la razón aducida entonces por los arrendadores para "resolver el contrato con devolución de la fianza",dado que la demora en la resolución del expediente administrativo evidenciaba que este podría prolongarse indefinidamente ("sin capacidad de poner fecha límite",aseveraban los arrendadores).

2.Es indudable que las partes no establecieron un plazo para la condición resolutoria de falta de obtención de la licencia medioambiental, lo que nos remite a las previsiones contenidas en los artículos 1117 y 1118 del Código civil, a cuyo tenor "la condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar", y también que "la condición de que no acontezca algún suceso en tiempo determinado hace eficaz la obligación desde que pasó el tiempo señalado o sea ya evidente que el acontecimiento no puede ocurrir", pero "si no hubiere tiempo fijado, la condición deberá reputarse cumplida en el que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación".

3.Sobre la base normativa expuesta podemos considerar que en enero de 2018 era ya indudable que la licencia medioambiental iba a retrasarse indefinidamente, como se infiere de (i) el transcurso de más de 14 meses sin resolución expresa desde el inicio del expediente hasta la resolución unilateral del contrato, (ii) las firmes aseveraciones de la hija de los demandados acerca de la renuencia municipal a la instalación de un punto de distribución de carburantes en ese punto de entrada a la localidad, según le expresaron los técnicos municipales con los que se reunió en diversas ocasiones entre los años 2014-2016, (iii) las explicaciones de la más imparcial María Antonieta, técnica redactora del proyecto técnico por encargo de Valeriano, relativas a la demora en la tramitación precisamente de la licencia ambiental, a diferencia de las otras, (iv) los sucesivos escritos presentados en 2017 por Valeriano en solicitud de una tramitación ágil de las licencias, (v) el testimonio de referencia de Pablo Jesús en el sentido de que el intermediario inmobiliario que facilitó la compraventa de la nave le habría explicado la resistencia municipal con que se habría topado Valeriano en su intento de obtener una licencia para la referida actividad comercial en la parcela de su propiedad.

Corrobora lo anterior la ausencia de todo trámite en el expediente administrativo de la licencia ambiental entre enero y junio de 2018, pese a que el solicitante de la licencia había atendido con prontitud en noviembre de 2017 el requerimiento municipal para la subsanación de errores del proyecto.

4.Así las cosas, en consonancia con la sentencia apelada, hemos de calificar de justificada la resolución unilateral del vínculo decidida por los arrendadores en enero de 2018, toda vez que para entonces se hacía evidente que la inexcusable licencia medioambiental, decisiva para el aprovechamiento específico del inmueble arrendado convenido por las partes, no iba a ser concedida.

5.Con independencia de lo anterior resaltaremos la intrascendencia de la razón adicional pretextada por los arrendadores para resolver el vínculo contractual en el acta notarial de manifestaciones de abril de 2018 (firme oposición de los propietarios de las restantes naves del polígono, por bien que en un escrito anterior dirigido al Ayuntamiento los propios arrendadores negaban la existencia de comunidad de propietarios alguna), ya que, desde la perspectiva del artículo 553-36 del Codi civil de Catalunya, no consta que la instalación del punto de suministro de carburantes en la parcela DIRECCION000 de la comunidad de propietarios tumbadade la DIRECCION000 hubiera de precisar del acuerdo de la junta de propietarios.

6.No compartimos la apreciación de la sociedad recurrente en orden al incumplimiento deliberado de contrato en que habrían incurrido los arrendadores en lo tocante a su obligación de obtención de la licencia medioambiental y a la injustificada resolución unilateral de contrato, como lo demostraría el hecho de que a finales de 2017 los señores Valeriano/ Dulce ya habían suscrito con un tercero un pacto de arras para la enajenación de la nave.

A tal efecto cumple señalar que el administrador de PETRO ISALCA admitió en juicio haberse reunido en Lleida con Valeriano, que iba acompañado del letrado José Mª Monbuy, en fecha no precisada, en cuya reunión el citado arrendador le trasladó la conveniencia de proceder a la resolución consensuada del vínculo en atención a la falta de obtención de la licencia medioambiental, llegando a ofrecerle la devolución doblada de la fianza y hasta 40.000 euros de indemnización.

Dicha reunión debió de tener lugar pocas fechas antes del burofax de 29 de enero de 2018 (en esa carta se hace una alusión implícita a la cita de Lleida) y obedecía a una razón plausible: el convencimiento de Valeriano de la obstinada resistencia de la corporación municipal a la concesión de la licencia. En tal sentido, el señor Adolfo recalcó haber exigido del arrendador la acreditación documental de la denegación de esa licencia, lo que resultaba imposible por cuanto -como ha quedado expuesto- la conducta del Ayuntamiento consistió en prolongar indefinidamente la tramitación del expediente sin un pronunciamiento expreso en uno u otro sentido.

La ulterior confirmación escrita de esa voluntad resolutoria del vínculo obedece a dicha incontestable realidad, sin que prive de legitimidad esa voluntad el hecho de que desde unos meses antes (el testigo señor Pablo Jesús situó "después del verano"de 2017 el inicio de las negociaciones para la compra de la nave) Valeriano pusiera en venta la nave de su propiedad en vista del cariz que tomaba la tramitación de la licencia medioambiental que precisaba para el pleno desenvolvimiento del contrato suscrito con PETRO ISALCA. Recuérdese que en septiembre y en noviembre de 2017 Valeriano urgió del Ayuntamiento la terminación del expediente, sin fruto alguno.

SEXTO. De la restitución de la fianza

1.Como ya se avanzó, la sentencia de primera instancia y el ulterior auto aclaratorio deniegan la restitución a la sociedad arrendataria de la fianza prestada (13.000 €) en atención a que la misma fue "puesta a disposición"por los arrendadores extrajudicialmente y "ello constituye un medio civil de extinción de las obligaciones",además de resaltar la improcedencia de una petición de condena relativa a un "hecho que desde inicio fue incontrovertido para la demandada actuando consecuentemente y consignándola ante notario".

2.Entendido este último óbice procesal en el sentido de que la pretensión de condena ha de considerarse cumplida antes del litigio, tal como preconiza la parte demandada, y siendo cierto que el ofrecimiento del pago y la consignación constituye un medio válido de extinción de las obligaciones siempre que el acreedor se negare "sin razón" a admitirlo ( art. 1176 CC) , las circunstancias en que tuvo lugar el ofrecimiento de los arrendadores impiden asignarle dicho efecto solutorio.

Así, aun prescindiendo de que el acta notarial de manifestaciones promovida por los arrendadores en abril de 2018 fundaba la resolución de contrato en un hecho carente de base suficientemente acreditada (falta de autorización de la comunidad de propietarios en que se incardina la nave para la realización de las obras de instalación de una unidad de suministro de carburantes), en abierta contraposición además con la tesis mantenida por su letrado meses antes frente al Ayuntamiento (doc. 10 demanda), es de subrayar que el ofrecimiento de devolución de la fianza presuponía una resolución de contrato por "imposibilidad sobrevenida en su objeto",figura bien distinta de la de extinción por cumplimiento de una condición resolutoria, y tenía una duración de 3 meses desde la misma fecha del acta notarial, sin que conste que en ese lapso temporal la sociedad arrendataria conociese o hubiera podido tomar conocimiento cabal del estado de los expedientes administrativos relativos a las licencias.

Nótese que PETRO ISALCA precisamente justificó su retraso de siete meses en dar respuesta al burofax de enero de 2018 en la necesidad de efectuar las comprobaciones oportunas en los archivos municipales (doc. 11 demanda), lo que no ha sido contradicho.

3.En consecuencia, los condicionantes del depósito notarial de la cantidad de la fianza arrendaticia impiden atribuirle la virtualidad extintiva de esa obligación restitutoria (cláusula 11 contrato), por lo que procede acoger dicho apartado de la pretensión actora.

Ese pago lleva aparejado el devengo del interés legal ( arts. 1100 y 1108 CC) desde la interposición de la demanda y el de la mora procesal desde la fecha de la presente resolución ( art. 576 LEC) .

SÉPTIMO. De las costas y del depósito legal

Las costas de la primera instancia deben distribuirse del modo prevenido en el artículo 394.2 LEC habida cuenta la estimación parcial de la demanda, sin imposición de las costas del recurso por imperativo del artículo 398.2 LEC, y con devolución del depósito constituido para apelar ( disposición adicional 15ª LOPJ) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación al caso,

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La demanda que abre el presente litigio fue interpuesta en mayo de 2019 por PETRO ISALCA SL en reclamación de una condena de Valeriano e Dulce por la improcedente resolución unilateral del contrato de arrendamiento de inmueble convenido por todos ellos en 16 de diciembre de 2016, con la consiguiente indemnización por lucro cesante (1.908.000 €) y la restitución de la fianza abonada a la firma del contrato (13.000 €).

Las personas físicas demandadas se opusieron a la pretensión actora por la vía de entender justificada la resolución de contrato decidida por ellos y de negar toda suerte de perjuicio patrimonial irrogado a la arrendataria demandante.

2.La sentencia de primera instancia desestima en su integridad la demanda, razonando al efecto que el contrato de arrendamiento quedó perfeccionado en la fecha de su firma pero que no era exigible al estar condicionado a la obtención de las licencias administrativas imprescindibles para el desarrollo de la actividad industrial -punto de suministro de combustible para vehículos a motor- pretendida por la sociedad arrendataria (FJ 4º), que la resolución unilateral de contrato formalizada por los arrendadores en enero de 2018 no fue caprichosa dada la falta de interés político en la concesión de la imprescindible licencia que autorizase esa actividad (FJ 5º), que la oposición del grueso de los miembros de la comunidad de propietarios de la que forma parte el inmueble arrendado dificultaba aún más la concesión de las licencias administrativas (FJ 6º), que la falta de entrada en vigor del contrato lleva aparejada la devolución de la fianza prestada por la sociedad arrendataria pero que -como precisó el auto de aclaración- esa pretensión no puede acogerse ya que la fianza fue puesta a disposición de los acreedores oportunamente (FJ 7º), con imposición de las costas a la demandante (FJ 8º).

3.La sentencia de primera instancia es recurrida en apelación por la parte actora.

SEGUNDO. De la extemporaneidad del recurso

1.La parte demandada se opone al fondo de la impugnación de la sentencia, si bien con carácter preliminar aduce la extemporaneidad del recurso de apelación fundada en el hecho de que la aclaración de sentencia solicitada por la parte actora era un mero artificio con finalidad dilatoria, por lo que califica esa iniciativa procesal de atentatoria del principio de igualdad de armas y del derecho de defensa.

2.La alegación no puede ser acogida ya que el escueto razonamiento de la sentencia apelada acerca de la pretensión específica de devolución de la fianza podía suscitar alguna duda, visto que el primer razonamiento al respecto utiliza un tiempo verbal aparentemente indicativo de su estimación ("lo único que procede es la restitución de la fianza")mientras que el argumento decisivo que aboca a su rechazo se expresa entre paréntesis ("puesta a disposición de la actora extrajudicialmente"),siendo que dicho signo ortográfico se usa para insertar en un enunciado una información complementaria o aclaratoria, lo que no era el caso.

De hecho, el auto denegatorio de la aclaración vino a explicarla decisión con la pertinente referencia al carácter extintivo de la obligación propio de la consignación liberatoria.

TERCERO. Exposición de hechos probados

La mejor decisión de la controversia exige una exposición de los hechos de relevancia de base documental, apenas controvertidos.

Son los que siguen:

a/ los consortes Valeriano e Dulce adquirieron el 2 de abril de 1987 una nave industrial de 984 m2 de superficie sita en la DIRECCION000 de Barberà del Vallès (registral número NUM000), que constituye la entidad DIRECCION000 de la comunidad de propietarios del total edificio del que forma parte constituida en junio de 1986;

b/ en contrato privado de 16 de diciembre de 2016 los propietarios de ese inmueble concertaron con PETRO ISALCA SL, representada por Adolfo, un contrato de "arrendament per a ús distint al de vivenda gravat per l'IVA",entre cuyas estipulaciones cabe subrayar la previsión de que el contrato recae sobre una nave industrial pero que la finca arrendada sería destinada a "la actividad de almacenamiento y distribución de carburantes",por cuya razón (i) la duración pactada de 25 años -a razón de 78.000 euros anuales- no comenzaría a contar sino desde la entrega de la posesión de la nave, lo que debía tener lugar en un plazo máximo de 30 días desde la obtención de la licencia de obras, (ii) los arrendadores se obligaban a continuar la gestión de las licencias de obra y medioambiental que ya tenían solicitadas, (iii) el arrendatario asumía el coste -hasta un determinado límite cuantitativo- de tramitación de esas licencias incluidos los honorarios de los técnicos encargados del proyecto técnico así como por entero el coste de la nueva instalación, (iv) la falta de obtención de las licencias administrativas se configuraba como condición resolutoria del contrato salvo que obedeciera a una causa imputable al arrendatario, (v) la fianza de 13.000 euros satisfecha por el arrendatario debía serle devuelta en los 30 días siguientes a la finalización del contrato;

c/ la licencia de obras mayores para la construcción de una "unidad de suministro de productos petrolíferos para vehículos", según proyecto de la ingeniera técnica industrial María Antonieta, había sido solicitada por los propietarios de la nave el 16 de octubre de 2016 y fue concedida por el Ayuntamiento de Barberà el 5 de diciembre de 2017, mientras que la licencia de derribo de la nave entre medianeras fue solicitada el 21 de noviembre de 2016 y su concesión tuvo lugar el 14 de marzo de 2017;

d/ después de que un primer informe del ingeniero municipal de septiembre de 2014, emitido a solicitud de Esther, hija de los aquí demandados, mostrase reservas acerca de la posibilidad de instalar una "unidad de suministro de productos petrolíferos"en la finca ocupada por la nave de los padres de la solicitante, y de un ulterior informe de la arquitecta municipal de junio de 2016 estableciendo -también a ruego de Esther- la compatibilidad urbanística de la actividad proyectada de "venda al detall de carburants per a motors de combustió interna", Valeriano solicitó el siguiente 18 de noviembre la correspondiente licencia ambiental, y tras un periodo de exposición pública en que no hubo alegaciones y una instancia del solicitante de septiembre de 2017 reclamando la tramitación del expediente "de la manera més breu possible"visto el retraso acumulado (el 2 de noviembre de 2017 reclamó por escrito una reunión con la alcaldesa en vista de que las licencias "se eternizan"),consta una resolución municipal del siguiente 11 de noviembre requiriendo la subsanación en el término de 10 días hábiles de diversos defectos del proyecto técnico, lo que motivó la presentación por Valeriano seis días más tarde de la consiguiente memoria técnica ambiental corregida elaborada asimismo por María Antonieta, sin que conste trámite posterior alguno en ese expediente administrativo;

e/ en fecha no precisada de diciembre de 2017, tras una negociación iniciada meses antes, Valeriano e Dulce firmaron con LIALGRUP SL, representada por su administrador único Pablo Jesús, un pacto de arras por el que aquellos se comprometían a transmitir a este el inmueble citado por el precio de un millón de euros, de los que se entregaron a cuenta en ese momento una quinta parte, formalizándose finalmente esa enajenación en escritura notarial de fecha 26 de abril de 2018;

f/ Valeriano por medio de burofax remitido en fecha 29 de enero de 2018, en nombre propio y en el de su esposa, comunicó a PETRO ISALCA, reiterando "la comunicación personal previa realizada hace unos días",su petición para que se aviniese a dar por resuelto de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento de la nave con devolución de la fianza, en vista de que "ha transcurrido más de un año desde la firma del contrato de alquiler del local sin que el mismo haya podido entrar en vigor por falta de los permisos y licencias de obras y actividades que lo condicionan, y atendiendo a las últimas indicaciones dadas por nuestro servicio de ingeniería que manifiesta que no existe una voluntad política para conceder las mismas y que los trámites se prolongarán, sin capacidad de poner límites";

g/ ese burofax del arrendador fue respondido por el mismo conducto el 3 de septiembre de 2018 por la sociedad arrendataria expresando su "total oposición"a la resolución unilateral del contrato, habida cuenta que las licencias de derribo y de obra estaban ya concedidas y que la ambiental estaba pendiente solo de "emisión",por lo que instaba a los arrendadores a la entrega de la nave y a continuar con "la gestión de la licencia medioambiental con los profesionales contratados hasta conseguir la obtención de la misma";

h/ el 19 de abril de 2018 los consortes Valeriano y Dulce comparecieron ante notario manifestando ser titulares de la finca registral NUM000 y dando cuenta del contrato de arrendamiento concertado sobre ella con PETRO ISALCA así como de la abierta oposición de 9 de los integrantes de la comunidad de propietarios de la que aquella forma parte a la obra nueva proyectada (almacenaje y distribución de carburantes) así como a la afectación a la estructura del inmueble en el curso de las obras, por lo que, "ante la imposibilidad de obtener autorización de la comunidad de propietarios para la realización de las obras e instalaciones indicadas y ante la imposibilidad de buscar una resolución consensuada al indicado contrato",hacían constar en acta esas manifestaciones al tiempo que dejaban en depósito, por un plazo de tres meses desde esa fecha, el importe de la fianza a disposición de la entidad arrendataria, "confiriendo los comparecientes a la devolución de la fianza el efecto de dar por resuelto el aludido contrato de arriendo por imposibilidad sobrevenida en su objeto";

i/ el 7 de junio de 2018 Valeriano renunció a la licencia de obra mayor para la instalación del punto de distribución de carburantes que le había sido concedida en diciembre de 2017, mientras que el anterior 30 de mayo el ente local había concedido a favor de ALDI MASQUEFA SUPERMERCADOS SL la licencia para la construcción de un aparcamiento al aire libre -anejo al supermercado que explotaba en la finca colindante- en la nave que había pertenecido a los señores Valeriano/ Dulce;

j/ en resolución de fecha 11 de julio de 2018 el Ayuntamiento de Barberà aceptó el desistimiento formalizado el anterior 7 de junio por Valeriano de la solicitud de licencia ambiental para la antedicha actividad, limitándose dicho acuerdo municipal a indicar que para entonces la licencia se hallaba "en fase de tramitación"sin otra precisión;

k/ la demanda que abre las presentes actuaciones fue presentada el 17 de mayo de 2019.

CUARTO. De la perfección y de la eficacia del contrato

1.La primera de las alegaciones del recurso va destinada a poner relieve la discrepancia de la apelante con algunas de las afirmaciones de la sentencia relativas a la fuerza de obligar del contrato y a su exigibilidad.

En concreto se afirma que el contrato de diciembre de 2016 era un convenio complejo y sujeto a determinada condición resolutoria directamente vinculada con el destino que pensaba dar al inmueble la sociedad arrendataria: explotación de un negocio de almacenamiento y suministro de carburantes y de lavado de vehículos.

La alegación debe ser acogida en los términos que se exponen a continuación.

2.Respecto de la supeditación de la subsistencia de un contrato sobre inmuebles a la concurrencia de un determinado aprovechamiento urbanístico, cabe hacer mención de la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) 570/2015, de 22 de octubre, que valida la extinción de una permuta de aprovechamientos urbanísticos futuros por el cumplimiento de la condición resolutoria expresa convenida (transcurso del plazo de 4 años sin producirse una determinada modificación del planeamiento).

En esa línea, la STS 484/2022, de 15 de junio, seguida por la STS 801/2022, de 22 de noviembre, versa sobre una compraventa conexa a desarrollos urbanísticos futuros (venta de una finca supeditada a la aprobación de un PGOU que debía calificar los terrenos de urbanizables) y entiende que la frustración de la causa del contrato (descarta todo incumplimiento del vendedor que podría originar pretensiones indemnizatorias ex art. 1124 CC o la concurrencia de la entrega de una cosa distinta o alliud pro allio),con la subsiguiente la desaparición de la base del negocio, origina la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida con restitución recíproca de las prestaciones ex art. 1303 CC.

En lo que aquí interesa, se lee en dicha sentencia que "la condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio, particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado".

3.La claridad de los términos del contrato, acorde con la intención evidente de los contratantes revelada por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores ( arts. 1281 y 1282 CC) , puesta en relación con el carácter consensual del vínculo ( arts. 1091 y 1254 CC) , permiten afirmar la naturaleza complejadel negocio jurídico suscrito por los aquí litigantes en diciembre de 2016, reflejada en la expresión de haber alcanzado las partes un acuerdo en orden "a l'arrendament de l'esmentada nau i obligacions vinculades".

De tal forma que la prestación a cargo de los arrendadores -en consonancia con los motivosdel contrato elevados a la categoría de causa conforme muestra el exponendo3 del pacto- no sólo consistía en la mera cesión del uso de la nave durante 25 años, como es propio de todo arrendador de un inmueble ( arts. 1546 y 1554, 1º CC) , sino también en facilitar la subrogación de PETRO ISALCA en las licencias necesarias para la explotación de la actividad a desarrollar en la nave y en "continuar con la gestión"de esas licencias imprescindibles para el destino convenido. En contrapartida, la prestación a cargo del arrendatario no se ceñía al pago de la renta mensual ( art. 1555, 1º CC) , sino que también comprendía la asunción de los gastos que generase la obtención de las licencias (tasas, impuestos, honorarios de ingeniería) y la ejecución de las obras de acondicionamiento de la nave para el desarrollo de la actividad de venta de carburantes, cuyas obras permanecerían a la terminación del contrato en beneficio de los propietarios sin derecho indemnizatorio alguno para el arrendatario.

Tan estrecha era la vinculación entre la obtención de esas licencias municipales y el desenvolvimiento del contrato que (i) se fijó la obligación de los arrendadores de "continuar"con la gestión de las licencias, lo que denota la exigibilidad inmediata de esa obligación específica, (ii) la entrega de la posesión del inmueble debía tener lugar dentro del mes siguiente a la obtención de la licencia de obras, y (iii) se estableció -en dos diferentes cláusulas, la 2ª y la 6ª- que la no obtención de la licencia de obras o de la medioambiental "es constitueix com a condició resolutòria del contracte".

4.En conclusión, el contrato era obligatorio desde la fecha de su conclusión (por ello el arrendatario cumplió en ese mismo instante su obligación de prestar la fianza arrendaticia convenida), por más que algunas de las prestaciones a cargo de los contratantes (singularmente, la cesión del uso del inmueble y su contrapartida de pago de la renta) no fuesen exigibles a partir de un determinado acontecimiento futuro dependiente de tercero (la concesión de la licencia de obra por el Ayuntamiento de Barberà constituye una verdadera condición suspensiva ex art. 1114 CC) , mientras que el contrato en su integridad quedaba sujeto a una doble condición resolutoria consistente en la no obtención no solo de la licencia de obra sino principalmente de la medioambiental, ya que la carencia de esta frustraba la causa común del contrato ( art. 1274 CC) .

QUINTO. Del cumplimiento de la condición resolutoria negativa

1.De la exposición de hechos probados contenida en el fundamento jurídico segundo se extrae una doble conclusión: 1ª/ la condición suspensiva consistente en la obtención de la licencia de obras se cumplió el 5 de diciembre de 2017, por lo que desde entonces los arrendadores contaban con un mes para hacer entrega de la nave a la sociedad arrendataria; 2ª/ la licencia medioambiental no había sido concedida en enero de 2018 pese a que su solicitud databa de noviembre de 2016, siendo esa la razón aducida entonces por los arrendadores para "resolver el contrato con devolución de la fianza",dado que la demora en la resolución del expediente administrativo evidenciaba que este podría prolongarse indefinidamente ("sin capacidad de poner fecha límite",aseveraban los arrendadores).

2.Es indudable que las partes no establecieron un plazo para la condición resolutoria de falta de obtención de la licencia medioambiental, lo que nos remite a las previsiones contenidas en los artículos 1117 y 1118 del Código civil, a cuyo tenor "la condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar", y también que "la condición de que no acontezca algún suceso en tiempo determinado hace eficaz la obligación desde que pasó el tiempo señalado o sea ya evidente que el acontecimiento no puede ocurrir", pero "si no hubiere tiempo fijado, la condición deberá reputarse cumplida en el que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación".

3.Sobre la base normativa expuesta podemos considerar que en enero de 2018 era ya indudable que la licencia medioambiental iba a retrasarse indefinidamente, como se infiere de (i) el transcurso de más de 14 meses sin resolución expresa desde el inicio del expediente hasta la resolución unilateral del contrato, (ii) las firmes aseveraciones de la hija de los demandados acerca de la renuencia municipal a la instalación de un punto de distribución de carburantes en ese punto de entrada a la localidad, según le expresaron los técnicos municipales con los que se reunió en diversas ocasiones entre los años 2014-2016, (iii) las explicaciones de la más imparcial María Antonieta, técnica redactora del proyecto técnico por encargo de Valeriano, relativas a la demora en la tramitación precisamente de la licencia ambiental, a diferencia de las otras, (iv) los sucesivos escritos presentados en 2017 por Valeriano en solicitud de una tramitación ágil de las licencias, (v) el testimonio de referencia de Pablo Jesús en el sentido de que el intermediario inmobiliario que facilitó la compraventa de la nave le habría explicado la resistencia municipal con que se habría topado Valeriano en su intento de obtener una licencia para la referida actividad comercial en la parcela de su propiedad.

Corrobora lo anterior la ausencia de todo trámite en el expediente administrativo de la licencia ambiental entre enero y junio de 2018, pese a que el solicitante de la licencia había atendido con prontitud en noviembre de 2017 el requerimiento municipal para la subsanación de errores del proyecto.

4.Así las cosas, en consonancia con la sentencia apelada, hemos de calificar de justificada la resolución unilateral del vínculo decidida por los arrendadores en enero de 2018, toda vez que para entonces se hacía evidente que la inexcusable licencia medioambiental, decisiva para el aprovechamiento específico del inmueble arrendado convenido por las partes, no iba a ser concedida.

5.Con independencia de lo anterior resaltaremos la intrascendencia de la razón adicional pretextada por los arrendadores para resolver el vínculo contractual en el acta notarial de manifestaciones de abril de 2018 (firme oposición de los propietarios de las restantes naves del polígono, por bien que en un escrito anterior dirigido al Ayuntamiento los propios arrendadores negaban la existencia de comunidad de propietarios alguna), ya que, desde la perspectiva del artículo 553-36 del Codi civil de Catalunya, no consta que la instalación del punto de suministro de carburantes en la parcela DIRECCION000 de la comunidad de propietarios tumbadade la DIRECCION000 hubiera de precisar del acuerdo de la junta de propietarios.

6.No compartimos la apreciación de la sociedad recurrente en orden al incumplimiento deliberado de contrato en que habrían incurrido los arrendadores en lo tocante a su obligación de obtención de la licencia medioambiental y a la injustificada resolución unilateral de contrato, como lo demostraría el hecho de que a finales de 2017 los señores Valeriano/ Dulce ya habían suscrito con un tercero un pacto de arras para la enajenación de la nave.

A tal efecto cumple señalar que el administrador de PETRO ISALCA admitió en juicio haberse reunido en Lleida con Valeriano, que iba acompañado del letrado José Mª Monbuy, en fecha no precisada, en cuya reunión el citado arrendador le trasladó la conveniencia de proceder a la resolución consensuada del vínculo en atención a la falta de obtención de la licencia medioambiental, llegando a ofrecerle la devolución doblada de la fianza y hasta 40.000 euros de indemnización.

Dicha reunión debió de tener lugar pocas fechas antes del burofax de 29 de enero de 2018 (en esa carta se hace una alusión implícita a la cita de Lleida) y obedecía a una razón plausible: el convencimiento de Valeriano de la obstinada resistencia de la corporación municipal a la concesión de la licencia. En tal sentido, el señor Adolfo recalcó haber exigido del arrendador la acreditación documental de la denegación de esa licencia, lo que resultaba imposible por cuanto -como ha quedado expuesto- la conducta del Ayuntamiento consistió en prolongar indefinidamente la tramitación del expediente sin un pronunciamiento expreso en uno u otro sentido.

La ulterior confirmación escrita de esa voluntad resolutoria del vínculo obedece a dicha incontestable realidad, sin que prive de legitimidad esa voluntad el hecho de que desde unos meses antes (el testigo señor Pablo Jesús situó "después del verano"de 2017 el inicio de las negociaciones para la compra de la nave) Valeriano pusiera en venta la nave de su propiedad en vista del cariz que tomaba la tramitación de la licencia medioambiental que precisaba para el pleno desenvolvimiento del contrato suscrito con PETRO ISALCA. Recuérdese que en septiembre y en noviembre de 2017 Valeriano urgió del Ayuntamiento la terminación del expediente, sin fruto alguno.

SEXTO. De la restitución de la fianza

1.Como ya se avanzó, la sentencia de primera instancia y el ulterior auto aclaratorio deniegan la restitución a la sociedad arrendataria de la fianza prestada (13.000 €) en atención a que la misma fue "puesta a disposición"por los arrendadores extrajudicialmente y "ello constituye un medio civil de extinción de las obligaciones",además de resaltar la improcedencia de una petición de condena relativa a un "hecho que desde inicio fue incontrovertido para la demandada actuando consecuentemente y consignándola ante notario".

2.Entendido este último óbice procesal en el sentido de que la pretensión de condena ha de considerarse cumplida antes del litigio, tal como preconiza la parte demandada, y siendo cierto que el ofrecimiento del pago y la consignación constituye un medio válido de extinción de las obligaciones siempre que el acreedor se negare "sin razón" a admitirlo ( art. 1176 CC) , las circunstancias en que tuvo lugar el ofrecimiento de los arrendadores impiden asignarle dicho efecto solutorio.

Así, aun prescindiendo de que el acta notarial de manifestaciones promovida por los arrendadores en abril de 2018 fundaba la resolución de contrato en un hecho carente de base suficientemente acreditada (falta de autorización de la comunidad de propietarios en que se incardina la nave para la realización de las obras de instalación de una unidad de suministro de carburantes), en abierta contraposición además con la tesis mantenida por su letrado meses antes frente al Ayuntamiento (doc. 10 demanda), es de subrayar que el ofrecimiento de devolución de la fianza presuponía una resolución de contrato por "imposibilidad sobrevenida en su objeto",figura bien distinta de la de extinción por cumplimiento de una condición resolutoria, y tenía una duración de 3 meses desde la misma fecha del acta notarial, sin que conste que en ese lapso temporal la sociedad arrendataria conociese o hubiera podido tomar conocimiento cabal del estado de los expedientes administrativos relativos a las licencias.

Nótese que PETRO ISALCA precisamente justificó su retraso de siete meses en dar respuesta al burofax de enero de 2018 en la necesidad de efectuar las comprobaciones oportunas en los archivos municipales (doc. 11 demanda), lo que no ha sido contradicho.

3.En consecuencia, los condicionantes del depósito notarial de la cantidad de la fianza arrendaticia impiden atribuirle la virtualidad extintiva de esa obligación restitutoria (cláusula 11 contrato), por lo que procede acoger dicho apartado de la pretensión actora.

Ese pago lleva aparejado el devengo del interés legal ( arts. 1100 y 1108 CC) desde la interposición de la demanda y el de la mora procesal desde la fecha de la presente resolución ( art. 576 LEC) .

SÉPTIMO. De las costas y del depósito legal

Las costas de la primera instancia deben distribuirse del modo prevenido en el artículo 394.2 LEC habida cuenta la estimación parcial de la demanda, sin imposición de las costas del recurso por imperativo del artículo 398.2 LEC, y con devolución del depósito constituido para apelar ( disposición adicional 15ª LOPJ) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación al caso,

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La demanda que abre el presente litigio fue interpuesta en mayo de 2019 por PETRO ISALCA SL en reclamación de una condena de Valeriano e Dulce por la improcedente resolución unilateral del contrato de arrendamiento de inmueble convenido por todos ellos en 16 de diciembre de 2016, con la consiguiente indemnización por lucro cesante (1.908.000 €) y la restitución de la fianza abonada a la firma del contrato (13.000 €).

Las personas físicas demandadas se opusieron a la pretensión actora por la vía de entender justificada la resolución de contrato decidida por ellos y de negar toda suerte de perjuicio patrimonial irrogado a la arrendataria demandante.

2.La sentencia de primera instancia desestima en su integridad la demanda, razonando al efecto que el contrato de arrendamiento quedó perfeccionado en la fecha de su firma pero que no era exigible al estar condicionado a la obtención de las licencias administrativas imprescindibles para el desarrollo de la actividad industrial -punto de suministro de combustible para vehículos a motor- pretendida por la sociedad arrendataria (FJ 4º), que la resolución unilateral de contrato formalizada por los arrendadores en enero de 2018 no fue caprichosa dada la falta de interés político en la concesión de la imprescindible licencia que autorizase esa actividad (FJ 5º), que la oposición del grueso de los miembros de la comunidad de propietarios de la que forma parte el inmueble arrendado dificultaba aún más la concesión de las licencias administrativas (FJ 6º), que la falta de entrada en vigor del contrato lleva aparejada la devolución de la fianza prestada por la sociedad arrendataria pero que -como precisó el auto de aclaración- esa pretensión no puede acogerse ya que la fianza fue puesta a disposición de los acreedores oportunamente (FJ 7º), con imposición de las costas a la demandante (FJ 8º).

3.La sentencia de primera instancia es recurrida en apelación por la parte actora.

SEGUNDO. De la extemporaneidad del recurso

1.La parte demandada se opone al fondo de la impugnación de la sentencia, si bien con carácter preliminar aduce la extemporaneidad del recurso de apelación fundada en el hecho de que la aclaración de sentencia solicitada por la parte actora era un mero artificio con finalidad dilatoria, por lo que califica esa iniciativa procesal de atentatoria del principio de igualdad de armas y del derecho de defensa.

2.La alegación no puede ser acogida ya que el escueto razonamiento de la sentencia apelada acerca de la pretensión específica de devolución de la fianza podía suscitar alguna duda, visto que el primer razonamiento al respecto utiliza un tiempo verbal aparentemente indicativo de su estimación ("lo único que procede es la restitución de la fianza")mientras que el argumento decisivo que aboca a su rechazo se expresa entre paréntesis ("puesta a disposición de la actora extrajudicialmente"),siendo que dicho signo ortográfico se usa para insertar en un enunciado una información complementaria o aclaratoria, lo que no era el caso.

De hecho, el auto denegatorio de la aclaración vino a explicarla decisión con la pertinente referencia al carácter extintivo de la obligación propio de la consignación liberatoria.

TERCERO. Exposición de hechos probados

La mejor decisión de la controversia exige una exposición de los hechos de relevancia de base documental, apenas controvertidos.

Son los que siguen:

a/ los consortes Valeriano e Dulce adquirieron el 2 de abril de 1987 una nave industrial de 984 m2 de superficie sita en la DIRECCION000 de Barberà del Vallès (registral número NUM000), que constituye la entidad DIRECCION000 de la comunidad de propietarios del total edificio del que forma parte constituida en junio de 1986;

b/ en contrato privado de 16 de diciembre de 2016 los propietarios de ese inmueble concertaron con PETRO ISALCA SL, representada por Adolfo, un contrato de "arrendament per a ús distint al de vivenda gravat per l'IVA",entre cuyas estipulaciones cabe subrayar la previsión de que el contrato recae sobre una nave industrial pero que la finca arrendada sería destinada a "la actividad de almacenamiento y distribución de carburantes",por cuya razón (i) la duración pactada de 25 años -a razón de 78.000 euros anuales- no comenzaría a contar sino desde la entrega de la posesión de la nave, lo que debía tener lugar en un plazo máximo de 30 días desde la obtención de la licencia de obras, (ii) los arrendadores se obligaban a continuar la gestión de las licencias de obra y medioambiental que ya tenían solicitadas, (iii) el arrendatario asumía el coste -hasta un determinado límite cuantitativo- de tramitación de esas licencias incluidos los honorarios de los técnicos encargados del proyecto técnico así como por entero el coste de la nueva instalación, (iv) la falta de obtención de las licencias administrativas se configuraba como condición resolutoria del contrato salvo que obedeciera a una causa imputable al arrendatario, (v) la fianza de 13.000 euros satisfecha por el arrendatario debía serle devuelta en los 30 días siguientes a la finalización del contrato;

c/ la licencia de obras mayores para la construcción de una "unidad de suministro de productos petrolíferos para vehículos", según proyecto de la ingeniera técnica industrial María Antonieta, había sido solicitada por los propietarios de la nave el 16 de octubre de 2016 y fue concedida por el Ayuntamiento de Barberà el 5 de diciembre de 2017, mientras que la licencia de derribo de la nave entre medianeras fue solicitada el 21 de noviembre de 2016 y su concesión tuvo lugar el 14 de marzo de 2017;

d/ después de que un primer informe del ingeniero municipal de septiembre de 2014, emitido a solicitud de Esther, hija de los aquí demandados, mostrase reservas acerca de la posibilidad de instalar una "unidad de suministro de productos petrolíferos"en la finca ocupada por la nave de los padres de la solicitante, y de un ulterior informe de la arquitecta municipal de junio de 2016 estableciendo -también a ruego de Esther- la compatibilidad urbanística de la actividad proyectada de "venda al detall de carburants per a motors de combustió interna", Valeriano solicitó el siguiente 18 de noviembre la correspondiente licencia ambiental, y tras un periodo de exposición pública en que no hubo alegaciones y una instancia del solicitante de septiembre de 2017 reclamando la tramitación del expediente "de la manera més breu possible"visto el retraso acumulado (el 2 de noviembre de 2017 reclamó por escrito una reunión con la alcaldesa en vista de que las licencias "se eternizan"),consta una resolución municipal del siguiente 11 de noviembre requiriendo la subsanación en el término de 10 días hábiles de diversos defectos del proyecto técnico, lo que motivó la presentación por Valeriano seis días más tarde de la consiguiente memoria técnica ambiental corregida elaborada asimismo por María Antonieta, sin que conste trámite posterior alguno en ese expediente administrativo;

e/ en fecha no precisada de diciembre de 2017, tras una negociación iniciada meses antes, Valeriano e Dulce firmaron con LIALGRUP SL, representada por su administrador único Pablo Jesús, un pacto de arras por el que aquellos se comprometían a transmitir a este el inmueble citado por el precio de un millón de euros, de los que se entregaron a cuenta en ese momento una quinta parte, formalizándose finalmente esa enajenación en escritura notarial de fecha 26 de abril de 2018;

f/ Valeriano por medio de burofax remitido en fecha 29 de enero de 2018, en nombre propio y en el de su esposa, comunicó a PETRO ISALCA, reiterando "la comunicación personal previa realizada hace unos días",su petición para que se aviniese a dar por resuelto de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento de la nave con devolución de la fianza, en vista de que "ha transcurrido más de un año desde la firma del contrato de alquiler del local sin que el mismo haya podido entrar en vigor por falta de los permisos y licencias de obras y actividades que lo condicionan, y atendiendo a las últimas indicaciones dadas por nuestro servicio de ingeniería que manifiesta que no existe una voluntad política para conceder las mismas y que los trámites se prolongarán, sin capacidad de poner límites";

g/ ese burofax del arrendador fue respondido por el mismo conducto el 3 de septiembre de 2018 por la sociedad arrendataria expresando su "total oposición"a la resolución unilateral del contrato, habida cuenta que las licencias de derribo y de obra estaban ya concedidas y que la ambiental estaba pendiente solo de "emisión",por lo que instaba a los arrendadores a la entrega de la nave y a continuar con "la gestión de la licencia medioambiental con los profesionales contratados hasta conseguir la obtención de la misma";

h/ el 19 de abril de 2018 los consortes Valeriano y Dulce comparecieron ante notario manifestando ser titulares de la finca registral NUM000 y dando cuenta del contrato de arrendamiento concertado sobre ella con PETRO ISALCA así como de la abierta oposición de 9 de los integrantes de la comunidad de propietarios de la que aquella forma parte a la obra nueva proyectada (almacenaje y distribución de carburantes) así como a la afectación a la estructura del inmueble en el curso de las obras, por lo que, "ante la imposibilidad de obtener autorización de la comunidad de propietarios para la realización de las obras e instalaciones indicadas y ante la imposibilidad de buscar una resolución consensuada al indicado contrato",hacían constar en acta esas manifestaciones al tiempo que dejaban en depósito, por un plazo de tres meses desde esa fecha, el importe de la fianza a disposición de la entidad arrendataria, "confiriendo los comparecientes a la devolución de la fianza el efecto de dar por resuelto el aludido contrato de arriendo por imposibilidad sobrevenida en su objeto";

i/ el 7 de junio de 2018 Valeriano renunció a la licencia de obra mayor para la instalación del punto de distribución de carburantes que le había sido concedida en diciembre de 2017, mientras que el anterior 30 de mayo el ente local había concedido a favor de ALDI MASQUEFA SUPERMERCADOS SL la licencia para la construcción de un aparcamiento al aire libre -anejo al supermercado que explotaba en la finca colindante- en la nave que había pertenecido a los señores Valeriano/ Dulce;

j/ en resolución de fecha 11 de julio de 2018 el Ayuntamiento de Barberà aceptó el desistimiento formalizado el anterior 7 de junio por Valeriano de la solicitud de licencia ambiental para la antedicha actividad, limitándose dicho acuerdo municipal a indicar que para entonces la licencia se hallaba "en fase de tramitación"sin otra precisión;

k/ la demanda que abre las presentes actuaciones fue presentada el 17 de mayo de 2019.

CUARTO. De la perfección y de la eficacia del contrato

1.La primera de las alegaciones del recurso va destinada a poner relieve la discrepancia de la apelante con algunas de las afirmaciones de la sentencia relativas a la fuerza de obligar del contrato y a su exigibilidad.

En concreto se afirma que el contrato de diciembre de 2016 era un convenio complejo y sujeto a determinada condición resolutoria directamente vinculada con el destino que pensaba dar al inmueble la sociedad arrendataria: explotación de un negocio de almacenamiento y suministro de carburantes y de lavado de vehículos.

La alegación debe ser acogida en los términos que se exponen a continuación.

2.Respecto de la supeditación de la subsistencia de un contrato sobre inmuebles a la concurrencia de un determinado aprovechamiento urbanístico, cabe hacer mención de la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) 570/2015, de 22 de octubre, que valida la extinción de una permuta de aprovechamientos urbanísticos futuros por el cumplimiento de la condición resolutoria expresa convenida (transcurso del plazo de 4 años sin producirse una determinada modificación del planeamiento).

En esa línea, la STS 484/2022, de 15 de junio, seguida por la STS 801/2022, de 22 de noviembre, versa sobre una compraventa conexa a desarrollos urbanísticos futuros (venta de una finca supeditada a la aprobación de un PGOU que debía calificar los terrenos de urbanizables) y entiende que la frustración de la causa del contrato (descarta todo incumplimiento del vendedor que podría originar pretensiones indemnizatorias ex art. 1124 CC o la concurrencia de la entrega de una cosa distinta o alliud pro allio),con la subsiguiente la desaparición de la base del negocio, origina la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida con restitución recíproca de las prestaciones ex art. 1303 CC.

En lo que aquí interesa, se lee en dicha sentencia que "la condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio, particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado".

3.La claridad de los términos del contrato, acorde con la intención evidente de los contratantes revelada por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores ( arts. 1281 y 1282 CC) , puesta en relación con el carácter consensual del vínculo ( arts. 1091 y 1254 CC) , permiten afirmar la naturaleza complejadel negocio jurídico suscrito por los aquí litigantes en diciembre de 2016, reflejada en la expresión de haber alcanzado las partes un acuerdo en orden "a l'arrendament de l'esmentada nau i obligacions vinculades".

De tal forma que la prestación a cargo de los arrendadores -en consonancia con los motivosdel contrato elevados a la categoría de causa conforme muestra el exponendo3 del pacto- no sólo consistía en la mera cesión del uso de la nave durante 25 años, como es propio de todo arrendador de un inmueble ( arts. 1546 y 1554, 1º CC) , sino también en facilitar la subrogación de PETRO ISALCA en las licencias necesarias para la explotación de la actividad a desarrollar en la nave y en "continuar con la gestión"de esas licencias imprescindibles para el destino convenido. En contrapartida, la prestación a cargo del arrendatario no se ceñía al pago de la renta mensual ( art. 1555, 1º CC) , sino que también comprendía la asunción de los gastos que generase la obtención de las licencias (tasas, impuestos, honorarios de ingeniería) y la ejecución de las obras de acondicionamiento de la nave para el desarrollo de la actividad de venta de carburantes, cuyas obras permanecerían a la terminación del contrato en beneficio de los propietarios sin derecho indemnizatorio alguno para el arrendatario.

Tan estrecha era la vinculación entre la obtención de esas licencias municipales y el desenvolvimiento del contrato que (i) se fijó la obligación de los arrendadores de "continuar"con la gestión de las licencias, lo que denota la exigibilidad inmediata de esa obligación específica, (ii) la entrega de la posesión del inmueble debía tener lugar dentro del mes siguiente a la obtención de la licencia de obras, y (iii) se estableció -en dos diferentes cláusulas, la 2ª y la 6ª- que la no obtención de la licencia de obras o de la medioambiental "es constitueix com a condició resolutòria del contracte".

4.En conclusión, el contrato era obligatorio desde la fecha de su conclusión (por ello el arrendatario cumplió en ese mismo instante su obligación de prestar la fianza arrendaticia convenida), por más que algunas de las prestaciones a cargo de los contratantes (singularmente, la cesión del uso del inmueble y su contrapartida de pago de la renta) no fuesen exigibles a partir de un determinado acontecimiento futuro dependiente de tercero (la concesión de la licencia de obra por el Ayuntamiento de Barberà constituye una verdadera condición suspensiva ex art. 1114 CC) , mientras que el contrato en su integridad quedaba sujeto a una doble condición resolutoria consistente en la no obtención no solo de la licencia de obra sino principalmente de la medioambiental, ya que la carencia de esta frustraba la causa común del contrato ( art. 1274 CC) .

QUINTO. Del cumplimiento de la condición resolutoria negativa

1.De la exposición de hechos probados contenida en el fundamento jurídico segundo se extrae una doble conclusión: 1ª/ la condición suspensiva consistente en la obtención de la licencia de obras se cumplió el 5 de diciembre de 2017, por lo que desde entonces los arrendadores contaban con un mes para hacer entrega de la nave a la sociedad arrendataria; 2ª/ la licencia medioambiental no había sido concedida en enero de 2018 pese a que su solicitud databa de noviembre de 2016, siendo esa la razón aducida entonces por los arrendadores para "resolver el contrato con devolución de la fianza",dado que la demora en la resolución del expediente administrativo evidenciaba que este podría prolongarse indefinidamente ("sin capacidad de poner fecha límite",aseveraban los arrendadores).

2.Es indudable que las partes no establecieron un plazo para la condición resolutoria de falta de obtención de la licencia medioambiental, lo que nos remite a las previsiones contenidas en los artículos 1117 y 1118 del Código civil, a cuyo tenor "la condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar", y también que "la condición de que no acontezca algún suceso en tiempo determinado hace eficaz la obligación desde que pasó el tiempo señalado o sea ya evidente que el acontecimiento no puede ocurrir", pero "si no hubiere tiempo fijado, la condición deberá reputarse cumplida en el que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación".

3.Sobre la base normativa expuesta podemos considerar que en enero de 2018 era ya indudable que la licencia medioambiental iba a retrasarse indefinidamente, como se infiere de (i) el transcurso de más de 14 meses sin resolución expresa desde el inicio del expediente hasta la resolución unilateral del contrato, (ii) las firmes aseveraciones de la hija de los demandados acerca de la renuencia municipal a la instalación de un punto de distribución de carburantes en ese punto de entrada a la localidad, según le expresaron los técnicos municipales con los que se reunió en diversas ocasiones entre los años 2014-2016, (iii) las explicaciones de la más imparcial María Antonieta, técnica redactora del proyecto técnico por encargo de Valeriano, relativas a la demora en la tramitación precisamente de la licencia ambiental, a diferencia de las otras, (iv) los sucesivos escritos presentados en 2017 por Valeriano en solicitud de una tramitación ágil de las licencias, (v) el testimonio de referencia de Pablo Jesús en el sentido de que el intermediario inmobiliario que facilitó la compraventa de la nave le habría explicado la resistencia municipal con que se habría topado Valeriano en su intento de obtener una licencia para la referida actividad comercial en la parcela de su propiedad.

Corrobora lo anterior la ausencia de todo trámite en el expediente administrativo de la licencia ambiental entre enero y junio de 2018, pese a que el solicitante de la licencia había atendido con prontitud en noviembre de 2017 el requerimiento municipal para la subsanación de errores del proyecto.

4.Así las cosas, en consonancia con la sentencia apelada, hemos de calificar de justificada la resolución unilateral del vínculo decidida por los arrendadores en enero de 2018, toda vez que para entonces se hacía evidente que la inexcusable licencia medioambiental, decisiva para el aprovechamiento específico del inmueble arrendado convenido por las partes, no iba a ser concedida.

5.Con independencia de lo anterior resaltaremos la intrascendencia de la razón adicional pretextada por los arrendadores para resolver el vínculo contractual en el acta notarial de manifestaciones de abril de 2018 (firme oposición de los propietarios de las restantes naves del polígono, por bien que en un escrito anterior dirigido al Ayuntamiento los propios arrendadores negaban la existencia de comunidad de propietarios alguna), ya que, desde la perspectiva del artículo 553-36 del Codi civil de Catalunya, no consta que la instalación del punto de suministro de carburantes en la parcela DIRECCION000 de la comunidad de propietarios tumbadade la DIRECCION000 hubiera de precisar del acuerdo de la junta de propietarios.

6.No compartimos la apreciación de la sociedad recurrente en orden al incumplimiento deliberado de contrato en que habrían incurrido los arrendadores en lo tocante a su obligación de obtención de la licencia medioambiental y a la injustificada resolución unilateral de contrato, como lo demostraría el hecho de que a finales de 2017 los señores Valeriano/ Dulce ya habían suscrito con un tercero un pacto de arras para la enajenación de la nave.

A tal efecto cumple señalar que el administrador de PETRO ISALCA admitió en juicio haberse reunido en Lleida con Valeriano, que iba acompañado del letrado José Mª Monbuy, en fecha no precisada, en cuya reunión el citado arrendador le trasladó la conveniencia de proceder a la resolución consensuada del vínculo en atención a la falta de obtención de la licencia medioambiental, llegando a ofrecerle la devolución doblada de la fianza y hasta 40.000 euros de indemnización.

Dicha reunión debió de tener lugar pocas fechas antes del burofax de 29 de enero de 2018 (en esa carta se hace una alusión implícita a la cita de Lleida) y obedecía a una razón plausible: el convencimiento de Valeriano de la obstinada resistencia de la corporación municipal a la concesión de la licencia. En tal sentido, el señor Adolfo recalcó haber exigido del arrendador la acreditación documental de la denegación de esa licencia, lo que resultaba imposible por cuanto -como ha quedado expuesto- la conducta del Ayuntamiento consistió en prolongar indefinidamente la tramitación del expediente sin un pronunciamiento expreso en uno u otro sentido.

La ulterior confirmación escrita de esa voluntad resolutoria del vínculo obedece a dicha incontestable realidad, sin que prive de legitimidad esa voluntad el hecho de que desde unos meses antes (el testigo señor Pablo Jesús situó "después del verano"de 2017 el inicio de las negociaciones para la compra de la nave) Valeriano pusiera en venta la nave de su propiedad en vista del cariz que tomaba la tramitación de la licencia medioambiental que precisaba para el pleno desenvolvimiento del contrato suscrito con PETRO ISALCA. Recuérdese que en septiembre y en noviembre de 2017 Valeriano urgió del Ayuntamiento la terminación del expediente, sin fruto alguno.

SEXTO. De la restitución de la fianza

1.Como ya se avanzó, la sentencia de primera instancia y el ulterior auto aclaratorio deniegan la restitución a la sociedad arrendataria de la fianza prestada (13.000 €) en atención a que la misma fue "puesta a disposición"por los arrendadores extrajudicialmente y "ello constituye un medio civil de extinción de las obligaciones",además de resaltar la improcedencia de una petición de condena relativa a un "hecho que desde inicio fue incontrovertido para la demandada actuando consecuentemente y consignándola ante notario".

2.Entendido este último óbice procesal en el sentido de que la pretensión de condena ha de considerarse cumplida antes del litigio, tal como preconiza la parte demandada, y siendo cierto que el ofrecimiento del pago y la consignación constituye un medio válido de extinción de las obligaciones siempre que el acreedor se negare "sin razón" a admitirlo ( art. 1176 CC) , las circunstancias en que tuvo lugar el ofrecimiento de los arrendadores impiden asignarle dicho efecto solutorio.

Así, aun prescindiendo de que el acta notarial de manifestaciones promovida por los arrendadores en abril de 2018 fundaba la resolución de contrato en un hecho carente de base suficientemente acreditada (falta de autorización de la comunidad de propietarios en que se incardina la nave para la realización de las obras de instalación de una unidad de suministro de carburantes), en abierta contraposición además con la tesis mantenida por su letrado meses antes frente al Ayuntamiento (doc. 10 demanda), es de subrayar que el ofrecimiento de devolución de la fianza presuponía una resolución de contrato por "imposibilidad sobrevenida en su objeto",figura bien distinta de la de extinción por cumplimiento de una condición resolutoria, y tenía una duración de 3 meses desde la misma fecha del acta notarial, sin que conste que en ese lapso temporal la sociedad arrendataria conociese o hubiera podido tomar conocimiento cabal del estado de los expedientes administrativos relativos a las licencias.

Nótese que PETRO ISALCA precisamente justificó su retraso de siete meses en dar respuesta al burofax de enero de 2018 en la necesidad de efectuar las comprobaciones oportunas en los archivos municipales (doc. 11 demanda), lo que no ha sido contradicho.

3.En consecuencia, los condicionantes del depósito notarial de la cantidad de la fianza arrendaticia impiden atribuirle la virtualidad extintiva de esa obligación restitutoria (cláusula 11 contrato), por lo que procede acoger dicho apartado de la pretensión actora.

Ese pago lleva aparejado el devengo del interés legal ( arts. 1100 y 1108 CC) desde la interposición de la demanda y el de la mora procesal desde la fecha de la presente resolución ( art. 576 LEC) .

SÉPTIMO. De las costas y del depósito legal

Las costas de la primera instancia deben distribuirse del modo prevenido en el artículo 394.2 LEC habida cuenta la estimación parcial de la demanda, sin imposición de las costas del recurso por imperativo del artículo 398.2 LEC, y con devolución del depósito constituido para apelar ( disposición adicional 15ª LOPJ) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación al caso,