Sentencia Civil 553/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 797/2022 de 09 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, sentencia en primera instancia y recurso de apelación.

1.-Dª. Marí Luz y D. Juan Manuel formularon en su día demanda de procedimiento ordinario contra don Balbino solicitando, al amparo del art. 1.124 CC, la declaración de resolución contractual de la compraventa que vinculaba a las partes con derecho por parte de los vendedores a retener las cantidades entregadas a cuenta del precio hasta el requerimiento extrajudicial y a la restitución de la posesión del inmueble, todo ello con imposición al demandado de las costas del procedimiento.

En apoyo de sus tesis, los demandantes afirman en su demanda que son los propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Badalona así como de la plaza de parking nº NUM000 del mismo edificio y exponen que el 1-10-2018 suscribieron con el demandado un contrato que denominaron de arrendamiento con opción de compra sobre las dos fincas mencionadas. En el contrato se establece la cesión en arrendamiento de los dos inmuebles con un plazo de duración de un año (prorrogable por plazos anuales hasta un máximo de tres), con una fianza de 1.400 euros y con una renta mensual de 850 euros que incluye los gastos comunitarios, el IBI y el seguro obligatorio de la vivienda.

En la cláusula sexta del contrato, sin embargo, se prevé de forma expresa la compraventa de la vivienda y de la plaza de parking por un precio de 180.000 euros a abonar de la siguiente forma: se entrega en el acto la cantidad de 12.000 euros en concepto de arras; se abonará la cantidad de 20.400 euros mediante el pago de 24 plazos mensuales de 850 euros cada uno, entre el 1 de octubre del 2018 y el 1-10-2020; los importes abonados hasta la fecha de la compraventa se descontarán del precio salvo 1.650,44 euros que se imputarán a los gastos de comunidad , IBI y seguro antes mencionados; y, finalmente, la parte restante de 145.900 euros se hará efectiva antes del 1-10-2020, fecha en que deberá otorgarse la correspondiente escritura pública del compraventa. Además, se establece que el impago de las cantidades mensuales o el no otorgamiento de la escritura en plazo autorizará a los vendedores hacer suyas todas las cantidades abonadas hasta la fecha y (sic) "seguirá vigente el contrato de alquiler".

Los demandantes concluyen señalando que el comprador ha incumplido sus obligaciones contractuales al existir, a diciembre del 2020, una deuda de 9.150 euros y al no haberse otorgado la escritura de compraventa y terminan por solicitar lo que ya se ha expuesto más arriba en esta misma resolución.

2.-El Sr. Balbino reconoció en su contestación la relación contractual expuesta de contrario que le vincula a los actores. Sin embargo se opuso a la demanda en base, en esencia a las siguientes alegaciones: (i) entiende que la naturaleza jurídica del contrato es la propia de un negocio mixto que contiene elementos del arrendamiento y de la compraventa de un inmueble; (ii) niega haber incurrido en causa de incumplimiento contractual; (iii) imputa el incumplimiento de sus obligaciones a la parte contraria al no haber permitido la cesión del contrato a un tercero para que se subrogase en la posición del comprador, tal y como autorizaba la cláusula 16 del contrato; en concreto, afirma que los vendedores no dieron su autorización para que una agencia inmobiliaria pudiera comercializar las fincas con vistas a obtener un tercero interesado en la compraventa y que, además, pretendieron imponer un acuerdo transaccional con unas condiciones que resultaban inasumibles por su parte; (iv) entiende que la parte demandante actúa de mala fe señalando que incluso ha instado un juicio de desahucio y reclamación de cantidad ( autos 1308/2020) del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Badalona, habiéndose dictado sentencia favorable a los intereses de los actores en fecha 27-5-2021.

3.-En la sentencia dictada el 29 de abril del 2022, por la Sra. Jueza "a quo" se acogen íntegramente los pedimentos de la demanda al reconocerse la realidad del contrato de compraventa, afirmarse la existencia de incumplimiento contractual por parte del comprador y rechazarse las alegaciones defensivas vertidas por el demandado.

4.-El Sr. Balbino se alza contra la resolución considerándola no conforme a derecho. Considera el apelante, en esencia, que la juzgadora de instancia incurre en un error en la valoración de la prueba al entender debidamente acreditados tanto la inexistencia de incumplimiento contractual por su parte como la concurrencia del mismo por parte de los actores; afirma el apelante que las arras son confirmatorias y que no tienen los vendedores derecho a retener ese importe y denuncia la violación del principio del "non bis in idem" habida cuenta de los dos pleitos instados por la parte actora.

Los Sres. Marí Luz y Juan Manuel, por su parte, defienden, en esencia, la corrección de los argumentos y conclusiones fijados en la sentencia impugnada cuya confirmación, por ello, solicitan.

5.-Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida de acuerdo con los que se expondrán con el mismo carácter en la presente resolución.

SEGUNDO.- Los presupuestos del incumplimiento contractual.

6.-Al abordar el análisis de la cuestión principal planteada en el recurso, debe empezar por recordarse que la jurisprudencia tradicional había establecido que, a los efectos del art. 1.124 CC, resultaba precisa para poderse apreciar el incumplimiento contractual una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento en la otra parte que no la constituye el simple retraso justificado ( STS 13-7-85), aunque bastaría, para inferir la voluntad de incumplir, la prolongada -inactividad del deudor ( STS 10-3-83) con frustración de los fines del contrato ( SSTS 18-11-83 y 27-10-86). Posteriormente, ( STS 7-5-93) la jurisprudencia ha dulcificado la exigencia inicial de una "voluntad deliberadamente rebelde" en el sentido de que no puede pedirse una aplicación literal de la frase, que sería tanto como exigir dolo, siendo más razonable apreciar incumplimiento cuando se frustre, por la conducta de la parte, el fin contractual, o cuando se obligue, por ejemplo, al acreedor a acudir a la vía judicial para obtener el cumplimiento ( SS 18 noviembre 1983 y 21 enero y 4 marzo 1986, 26-4-88, 21-9-88. 6-7-89, 2-4-93), sin que ello obste a que la apreciación de dicho incumplimiento pertenece al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, ni a que la pasividad del deudor haya de producirse frente a los requerimientos de la otra parte contratante.

7.-La más reciente STS 5816/2008, de 30 de octubre del 2008, resume la doctrina jurisprudencial sobre el incumplimiento señalando lo siguiente:

"Esta Sala ha declarado con reiteración que la cuestión referida al cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones es de carácter fáctico, está sujeta a la apreciación de los juzgadores de instancia, y no tiene acceso a la casación si no es a través de un motivo sobre error en la valoración de la prueba ( SSTS, entre las más recientes, de 8 de junio de 2005; 5 de julio de 2006, 6 de noviembre de 2006 y 15 de noviembre de 2006, 21 de febrero de 2007, rec. 824/2000); vía que no ha sido la utilizada por la parte recurrente. Sin embargo, también esta Sala (por todas, SSTS de 21 de diciembre de 2004 y 7 de junio de 2005 ) ha puesto de manifiesto que, dados los hechos que se han considerado determinantes del incumplimiento, sí cabe calificar como questio iuris [cuestión jurídica], revisable en casación, en cuanto supone aplicación del artículo 1124CC , la trascendencia de aquellos a efectos de apreciar el incumplimiento y la posible incoherencia o falta de razonabilidad de las conclusiones obtenidas en la instancia.

Con esta limitación, pues, procede entrar en el examen del motivo formulado.

Esta Sala había venido manteniendo que sólo existe incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor ( SSTS de 28 de febrero de 1980, 11 de octubre de 1982, 7 de febrero de 1983, 23 de septiembre de 1986, 18 de noviembre de 1994 y 5 de diciembre de 2002, entre muchas otras).

Algunas sentencias han introducido matizaciones en este criterio, presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra «por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida» ( STS de 19 de junio de 1985 ) o por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» ( SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005 y 20 de septiembre de 2006, entre otras); exigiendo simplemente que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004); o admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria autorización [...] según los términos convenidos» ( STS de 15 de octubre de 2002).

Esta tendencia, como declara la STS de 5 de abril de 2006, se ajusta a los criterio sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que «el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación.». En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual «el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: (a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. (b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. (c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte.»

El criterio recogido en una disposición internacional de carácter convencional que forma parte de nuestro ordenamiento jurídico y reflejado también en un documento en que se formulan jurídicamente los principios que integran la llamada lex mercatoria [ley comercial] comunes a los distintos ordenamientos, en cuanto reflejan y pretende ordenar, con el propósito de elaborar normas uniformes, la práctica seguida en relaciones comerciales que superan el ámbito estatal, debe servirnos para integrar el artículo 1124CC siguiendo el mandato de interpretarlo con arreglo a la realidad social del momento en que se aplica.

En suma, la jurisprudencia más reciente tiene declarado que el incumplimiento contractual que da lugar al ejercicio de la facultad resolutoria contemplada en el artículo 1124CC debe ser esencial, intencional y que haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo, privando sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( STS 19 de mayo de 2008, rec. 1008/2001)".

8.-En el mismo sentido, en fin, la SAP Barcelona -Sección 13ª- 23-7-2018 recuerda que en supuestos como el de autos "es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" ( SSTS 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995 ), "grave" ( SSTS 23 de enero y 19 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 ), "esencial" ( SSTS 26 de septiembre de 1994 , y 11 de abril de 2003 ), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( SSTS 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989 ), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( SSTS 22 de marzo de 1985 y 24 de septiembre de 1986 ) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( SSTS 23 de febrero de 1995 y 15 de octubre de 2002 ), o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( SSTS 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 )".

TERCERO.- El incumplimiento imputado al comprador

9.-En el caso de autos, se afirma por el apelante que yerra la juzgadora de instancia en su valoración porque la renta arrendaticia mensual tiene, en realidad, la consideración de precio de la compraventa el cual, de conformidad con lo dispuesto por el art. 1504 CC, puede ser abonado después de haber finalizado el tiempo establecido siempre y cuando no haya habido previamente un requerimiento judicial o notarial. Esta argumentación, como se verá a continuación, no puede ser compartida por esta sala.

10.-De entrada cabe señalar que la sentencia de 27-5-2021 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Badalona en los autos de juicio de desahucio con reclamación de rentas nº 1308/2020 ya reconoce a diciembre del 2000 una deuda por importe de 9.150 euros en concepto de renta del arrendamiento. Sin embargo, resulta incontrovertido en autos (ninguna de las partes impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia en este sentido) que la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes es la propia de la compraventa de modo que el importe adeudado ostenta la consideración, en realidad, de precio de venta de las fincas. Ocurre, en fin, que la relación contractual se desarrolla con la forma de un arrendamiento de inmueble durante los dos primeros años pero que finalmente, con el otorgamiento de la correspondiente escritura, se perfecciona y consuma como una compraventa quedando sin efecto el arrendamiento, de modo que todo lo abonado hasta ese momento en concepto de renta mensual (salvo la parte correspondiente a gastos de comunidad, IBI y seguro) se imputa al precio de la venta. Por tanto, la resolución a la que se ha hecho mención, la cual es firme (nadie lo discute en autos), declara la existencia del impago de una parte del precio que, a 1-10-2020, ascendía a la cantidad 6.600 euros que supone casi el 33% del total que debía abonarse durante los dos primeros años de vigencia del contrato y un 3,7 % del precio total. Resta, en fin, por recordarse en este momento que la jurisprudencia considera el carácter plenario de este tipo de procedimientos y, en consecuencia, el efecto de cosa juzgada de las sentencias dictadas en ellos ( SSTS 2770/2023, de 19-6-2023 y 4154/2024, de 24-7-2024).

11.-El incumplimiento que se imputa al demandado se refiere también a la falta de otorgamiento de la escritura pública en la fecha señalada (1-10-2020) con el consiguiente abono del resto del precio por importe de 145.900 euros, cuestión que, en esencia, no resulta discutida en la apelación.

12.-Afirma el Sr. Balbino que resulta de aplicación en autos el art. 1.504 CC, precepto citado en la resolución de instancia, que permite al comprador, en las operaciones sobre inmuebles, pagar el precio aún fuera de plazo mientras no haya sido requerido judicialmente o mediante acta notarial. El contrato de autos se suscribe el 1-10-2018 de modo que está sujeto al CCCat que, en lo que a su libro 6º se refiere, entro en vigor el 1-1-2018. Por tanto, resulta cuanto menos muy dudosa la posibilidad de aplicación del artículo mencionado del CC en el caso de autos. La norma catalana regula en sus arts. 621- 37.1 c) y 621- 42 la resolución contractual de una compraventa; y, específicamente para compraventas de inmuebles, establece en su art. 621-54 (puntos 1 y 3) los requisitos de las condiciones resolutorias por impago de todo o parte del precio aplazado. Pero ocurre que, en el caso de autos, el contrato debía perfeccionarse en escritura pública y consumarse como máximo el 1-10-2020 de modo que el incumplimiento del demandado no se produce sobre precio aplazado sino sobre el importe total que debía haber quedado satisfecho en esa fecha. Y es que, de hecho, como se ha dicho ya, la escritura pública no llegó a otorgarse. Pero, en cualquier caso, se estima que el requerimiento notarial de 15-10-2020 instado por los demandantes (doc. 10 demanda) sí da satisfacción a lo exigido por el art. 1.504 CC. En efecto, en el documento los vendedores exponen de forma expresa los incumplimientos contractuales que se imputan al demandado específicamente en materia de la compraventa (impago del precio pactado y falta de otorgamiento de la escritura pública) y, en cumplimiento de la cláusula 16ª del contrato, hacen suyas las cantidades entregadas lo que supone necesariamente que, de forma implícita, dan por resuelta la venta; de ahí, en fin, que el contrato se mantenga únicamente vigente como arrendamiento, que, en consecuencia, se requiera el pago de lo adeudado en concepto de rentas y se haga referencia expresa a las que pudieran devengarse con posterioridad. La notificación se dirige a la finca objeto de la compraventa que es la designada por el demandado en el contrato a efectos de notificaciones. Se desconoce, en fin, si en ese momento el Sr. Balbino ocupaba o no de forma efectiva la vivienda, pero sí está acreditado que detentaba su posesión porque la restitución de la misma a los actores no tuvo lugar hasta el juicio de desahucio que se desarrolló en el año 2021.

13.-Por último, reseñar que el Sr. Balbino hace una breve mención en su recurso a las consecuencias que tuvo para él la situación de confinamiento acordada en razón de la pandemia de la Covid-19. Afirma, en este sentido, que perdió su trabajo sin haber podido obtener después uno nuevo ni haber sido incluido en un ERTE, y añade que solicitó las ayudas al alquiler. Sobre estas cuestiones, sin embargo, no aporta el demandado prueba suficiente. En efecto, según las comunicaciones que tuvieron lugar entre las partes (doc. 5 demanda no impugnado por el demandado), la situación económica del demandado empeoró con anterioridad al confinamiento, habiendo quedado impagada ya en ese momento alguna mensualidad de renta. De hecho, el 12-2-2020 el propio Sr. Daniel le comunicó a la Sra. Marí Luz que "(...) va mal la cosa, te iré diciendo. Seguramente deje el piso a final del próximo mes". Y el 24-2-2020 añadió que "debido a mi falta de liquidez en estos últimos tiempos he decidido que el 30 de marzo dejo la vivienda", lo que confirma posteriormente el 20 de marzo. Incluso el día 31-3-2020 reconoce el demandado que no ha podido hacer la mudanza y que con el confinamiento ya no resulta posible. Por otra parte, y en cuanto al empleo, el demandado informa el mismo 31-3-2020 que ha encontrado un trabajo de transportista, lo que contradice abiertamente lo expuesto en el recurso. Por otra parte, no se aporta ninguna prueba (ni siquiera documental) sobre las supuestas ayudas al alquiler solicitadas ni tampoco sobre la concreta situación económica y laboral del Sr. Balbino. Únicamente constan a este respecto en autos las declaraciones en la vista de Dª. Juana, madre del demandado, que, como se verá más adelante en esta misma resolución, carecen de fuerza probatoria.

CUARTO.- El incumplimiento imputado a los vendedores.

14.-El Sr. Balbino centra en la apelación toda su defensa en considerar que los vendedores incumplieron gravemente el contrato de compraventa al no haberle permitido encargar a una agencia inmobiliaria la comercialización de la finca para poder localizar a un tercero interesado a quien ceder el contrato y a cuyo nombre, en consecuencia, se otorgaría la escritura de compraventa, tal y como facultaba el contrato. Pues bien, sobre esta cuestión deben realizarse las siguientes consideraciones:

(i) En la cláusula 16ª punto c) del contrato se establece que "la parte compradora podrá ceder los derechos derivados de ese contrato a un tercero para que se suscriba a su nombre la escritura pública de compraventa, sin poner impedimento la parte vendedora". Como señala la Sra. Jueza "a quo" la cláusula en cuestión únicamente imponía a los vendedores la obligación de consentir la cesión del contrato a un tercero de modo que la escritura se otorgase a nombre de esa persona en lugar de a la del demandado. No suponía, por tanto, la obligación de asumir la comercialización de la finca por parte de un agente inmobiliario.

(ii) El incumplimiento que se imputa a los vendedores no reviste el carácter de esencial como exigen, a efectos resolutorios, los 621-37.1 y 621-42 del CCCat. La norma establece que "se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente la otra parte de aquello a que tenía derecho según el contrato". Y es que las obligaciones esenciales del vendedor son las que se desprenden del art. 621-9 CCCat (entregar la cosa, garantizar su conformidad al contrato y trasmitir la titularidad de la misma).

(iii) No acredita el Sr. Balbino haber efectuado el encargo de comercializar la finca a ninguna agencia concreta ni tampoco que se le hubiera exigido por la entidad la autorización de los titulares registrales del inmueble. De hecho, no se acierta a entender la necesidad de esa autorización por cuanto el demandado disponía del contrato con las condiciones pactadas con los vendedores y, entre ellas, la facultad de cesión a un tercero, y tenía la posesión del inmueble que le permitía su exhibición a cualquier posible interesado. De hecho, no consta en las comunicaciones entre las partes (doc. 5 demanda) ninguna mención a la cuestión que ahora se analiza.

(iv) En un momento dado de las conversaciones entre las partes (27-4-2020), el demandado expone que hay un posible comprador interesado en adquirir la finca (un amigo de su madre). Los vendedores no se oponen a esa posibilidad sino que la Sra. Marí Luz contesta "ok perfecto lo del amigo de tu madre cualquier caso me vas diciendo". Es más, la mujer señala el 19-5-2020 que algunas personas han contactado con los vendedores y solicitan poder visitar el piso, posibilidad sobre la que se pregunta al demandado sin respuesta alguna por parte del mismo.

(v) En la vista, la Sra. Marí Luz afirma que los vendedores no pusieron ningún impedimento a que se pudiera perfeccionar la compraventa con un tercero. Y añade que cuando se les informó acerca de la posibilidad de publicitar la finca mediante una agencia no se opusieron. Pero contactaron con sus abogados para buscar la fórmula más ágil y clara. De este modo, se ofreció un acuerdo transaccional global al Sr. Balbino que no fue aceptado por el mismo. Ese acuerdo es el doc. 9 de la demanda: en el escrito se incluye un reconocimiento de deuda (4.000 euros); se encarga a una agencia inmobiliaria la comercialización de la finca que debe venderse el 1-10-2020; se pacta la devolución de la finca el 1-10-2020 para caso de que no se produzca su venta a un tercero, con una cláusula penal de 100 euros/día para caso de retraso; y se acuerda que, con venta o sin ella, se devolverá al actor la cantidad de 6.100 euros (4.700 euros de las arras iniciales -12.000 euros- y otros 1.400 euros de fianza) siempre que no se adeuden más rentas desde el 1-7-2020 y que el inmueble se encuentre en buen estado. Lo anterior supone que con cargo a los 12.000 euros de arras se cubre la deuda de 4.000 euros (en otro caso no se devolverían 4.700 euros sino únicamente 700) y los vendedores retienen 3.300 euros se entiende que como compensación por los perjuicios sufridos. Obviamente, en fin, los actores hacen suyas las cantidades abonadas en concepto de rentas porque esa es la contraprestación por haber detentado el demandado la posesión del inmueble. La propuesta resulta razonable y, lógicamente, queda abierta a una posible negociación. Sin embargo, el demandado la rechazó sin más.

(vi) Por último, hacer mención a la declaración de la madre del demandado en la vista quien manifestó que los actores se opusieron a cualquier posibilidad de comercialización de la finca. Sin embargo, la mujer está fuertemente vinculada al demandado por el afecto propio de la relación familiar; tiene interés directo en el asunto ya que afirma que fue ella la que prestó a su hijo los 12.000 euros de las arras y, además, el conocimiento que tiene del devenir de la operación es siempre por referencias en base a lo que el propio demandado le ha relatado. Por tanto, se estima que esta declaración no tiene fuerza probatoria.

Así las cosas, esta sala estima que no se produjo un incumplimiento contractual por parte de los vendedores.

QUINTO.- La restitución de las arras.

15.-En el contrato se pactó, como se ha dicho ya, la entrega de la cantidad de 12.000 euros en concepto de arras. Planteada así la cuestión, debe empezar por recordarse que las arras son una cantidad de dinero o cosas, generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (habitualmente, como en este caso, de compraventa) y que pueden cumplir varias finalidades. Así, en primer lugar, pueden consistir en una parte del precio y tener como fin únicamente el de confirmar la perfección de un contrato e, incluso, la de indicar el inicio de su ejecución (arras confirmatorias). En segundo lugar, pueden tener una función penal, esto es, actuar como garantía de cumplimiento del contrato (arras penales) de modo que si quien las entregó incumple sus obligaciones contractuales, las perderá sin perjuicio de que la otra parte pueda exigir el cumplimiento y/o la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. Finalmente, las arras pueden tener también un carácter penitencial (arras penitenciales o de desistimiento) en el sentido de que indican la perfección de un contrato (o precontrato) de carácter claudicante ya que quien las entregó dispone de la libre facultad de desistir del mismo allanándose a perderlas, y, el que las recibió puede ejercer el mismo derecho devolviéndolas dobladas ( art. 1454 CC) . Pues bien, ante un acuerdo como el que es objeto de esta litis, nuestro Tribunal Supremo ha señalado que "la interpretación de dicho precepto sustantivo ( art. 1454 CC) llevada a cabo por esta Sala, en razón a su excepcional y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de derecho necesario; para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( sentencias de 4 de noviembre de 1991, 3 de octubre de 1992, 11 de diciembre de 1993, 21 de junio de 1994 y 25 de marzo de 1995), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado" ( STS 31-12-98). En otras palabras, como indica la STS 22-9-99, "un anticipo del precio "sí tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el art. 1454 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato" ( Ss. de 16-3-1992, 31-7-1992, 28-9-1992, 28-3-1993, 11-12-1993, 4-3-1996, 28-3-1996, 18-10-1996), y, en el mismo sentido, cabe citar las SSTS 11-10-27, 13-5-30, 16-1-33, 5-6-45, 12-6-47, 22-10-48, 7-2-66, 16-9-70, 2-1-80, 22-2-84, 9-3-89, 8-2-93, 11-12-1993 y 23-7-99. Esta doctrina resulta perfectamente aplicable también al art. 621-8 CCCat (puntos 1 y 2). Así las cosas, en el supuesto enjuiciado debe entenderse que las arras son confirmatorias ya que no se pactó de forma expresa el carácter penitencial.

16.-En el punto c) de la cláusula 16ª del contrato se prevé que "en caso de no producirse el pago de alguna de las mensualidades o de no ejecutar la compra de la vivienda antes del 1-10-2020, el comprador perderá todas las cantidades abonadas hasta la fechay seguirá vigente el contrato de alquiler". De acuerdo con el art. 1.281 CC, si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Por el contrario, si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. La jurisprudencia ha señalado en su doctrina que las normas del CC sobre interpretación de los contratos (arts. 1281 y ss.) combinan dos criterios: de un lado, el subjetivo que busca la voluntad real de los contratantes (intención común); y, del otro, el objetivo que busca el significado de las declaraciones de acuerdo con los usos de las mismas ( STS 28-6-2004). Por otra parte, la jurisprudencia señala también que existen unos rangos de preferencia y prioridad en esta normativa, de modo que la interpretación literal ( párrafo 1º del art. 1.281 CC) prevalece cuando las palabras y términos de un contrato dejan clara la intención de las partes y, por ello, el resto de reglas solamente entran en juego, con carácter subordinado y complementario, cuando la voluntad de las partes parece contraria a la literalidad de los términos y palabras utilizados por no ser estos suficientemente claros ( SSTS 28-6-2004, 30-9-2003, 17-12-2002, 20-10-2001, 15-12-2000, 19-9-2000, 8-7-99, 24-6-99, 23-4-99, 20-2-99, 22-1-99, 19-12-97, 9-4-96, 24-6-93, 10-5-91, 18-12-82, 17-7-82, 30-3-82 etc...). En el caso de autos, la interpretación literal del pacto contractual objeto de discusión permite conocer con claridad la voluntad de las partes respecto de la cuestión objeto de controversia en el sentido de que, ante la falta de otorgamiento de la escritura pública y el impago del precio, se autoriza a los vendedores a hacer suyo el importe de las arras que ha sido abonado con anterioridad.

SEXTO.- La supuesta vulneración del pacto del "non bis in idem".

17.-Sostiene el Sr. Balbino como último motivo de apelación la supuesta vulneración del principio "non bis in idem" al considerar que, partiendo de un único contrato, los actores han interpuesto dos acciones judiciales: un juicio verbal de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas y el presente procedimiento ordinario. Pues bien, en el ámbito civil la protección del principio reseñado se garantiza a través de las excepciones de litispendencia y de cosa juzgada ( SSTS 1945/2020 de 15-4-2024 y 1578/2024 de 19-3-2024). Por otra parte, la existencia de conexidad entre dos procedimientos puede articularse a través de la figura de la prejudicialidad civil ( art. 43 Lec) de modo que uno de los procesos se suspende hasta que concluya el otro con resolución firme. Sin embargo, el demandado no ha articulado ninguna de las excepciones procesales en su contestación a la demanda ni tampoco ha solicitado la suspensión de la litis al amparo del art. 43 Lec.

18.-En el supuesto enjuiciado se estima que no se ha producido la infracción que se denuncia. En efecto, el contrato se articula como un arrendamiento de inmueble durante sus dos primeros años de vigencia, y esa naturaleza jurídica se mantiene si la escritura de compraventa no llega a otorgarse que es lo ocurrido en este caso. Así, resulta legítimo que los actores hayan acudido al procedimiento de desahucio, cauce más rápido y ágil -juicio verbal-, para obtener el pago de lo adeudado (rentas) y la restitución de la posesión de la finca. En cambio, para poder instar la declaración resolutoria de la compraventa con derecho a hacer propias las cantidades entregadas, los demandantes únicamente disponían del cauce procedimental del juicio ordinario ya que tales pretensiones no pueden tener cabida en un juicio de desahucio. Así las cosas, aun procediendo en origen del mismo negocio, las pretensiones objeto de los dos procedimientos son diferentes. Únicamente coincidía, en fin, la petición de restitución de la posesión del inmueble, petición que la parte dejó sin efecto en la audiencia previa al haber sido ya satisfecha en el otro procedimiento. Por otra parte, en fin, no puede dejar de reseñarse que todo indica que el juicio de desahucio ya está concluido en el momento presente.

Así las cosas, a la vista de todo lo anterior el recurso no puede prosperar, lo que conlleva la imposición de las costas de la segunda instancia al apelante ( arts. 394.1 y 398.1 Lec) .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,