Sentencia Civil 578/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 414/2023 de 09 de octubre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por la entidad GR SANT BOI MOLI VELL, S.L., contra Doña Virginia y contra Don Moises, en reclamación de la cantidad de 12.000 euros, mas los intereses legales a computar desde la fecha de la reclamación extrajudicial. Dicha cantidad se reclama en demanda en concepto de honorarios que la entidad actora estima que tiene derecho a percibir en cumplimiento del contrato de mediación inmobiliaria suscrito con los demandados en fecha 27 de abril de 2021 para la venta a un tercero de la vivienda propiedad de los demandados, sita en DIRECCION000, de Sant Boi de Llobregat. El contrato se había suscrito con exclusividad. Los honorarios pactados por la gestión de la intermediación ascendían a la cantidad de 12.000 euros.

Argumenta la actora que en cumplimiento del contrato efectuó diversas gestiones, a través de las que localizó a un interesado en la adquisición de la vivienda, que suscribió en fecha 19 de mayo de 2021 una propuesta de compra, entregando 1.000 euros a cuenta del precio total de la compraventa que se fijó en 127.000 euros. En fecha 21 de mayo de 2021 los demandados firmaron la oferta de compra declarando su conformidad con la misma, acordando que en fecha 31 de mayo de 2021, comprador y vendedores suscribirían un contrato privado de compraventa con ampliación de arras penitenciales y con otorgamiento de escritura pública para el día 30 de septiembre de 2021. En fecha 28 de mayo de 2021 la entidad actora recibió un correo electrónico de los demandados por el que éstos daban por resuelto y extinguido el encargo de venta en exclusiva. La entidad actora reclamó a los demandados el pago de sus honorarios al haber cumplido con el objeto del contrato que era hallar un tercero interesado en la adquisición del inmueble en las condiciones económicas convenidas. Refería en demanda que en el propio encargo de venta se estipulaba que los honorarios de la entidad actora se satisfarían por los vendedores desde la presentación de una propuesta de compra, si la misma reunía las condiciones de compra y finalmente el cliente optara por no vender. Los demandados aceptaron devolver dobladas las arras penitenciales al comprador, si bien rehusaron abonar los honorarios devengados a favor de la entidad actora, motivo por el que ésta formuló su demanda.

Emplazados los demandados opusieron pluspetición, allanándose a la demanda en cuanto al pago de 6.000 euros que consideraban era la única cuantía que correspondía percibir a la entidad actora en aplicación de lo pactado en el contrato. En el apartado destinado a honorarios se fijaba que los propietarios solo abonarían el 50% del importe convenido si por su parte se revocaba unilateralmente el encargo antes de su vencimiento, lo que efectuaron en fecha 27 de mayo de 2021 al ver frustrada su capacidad económica para la compra de una nueva vivienda. Los demandados refirieron haber devuelto el importe doblado de las arras penitenciales a la parte compradora.

Por el Juzgado, y a instancia de la parte actora, se dictó en fecha 14 de julio de 2022 auto de allanamiento parcial en el que se condenaba a los demandados a abonar a la entidad actora la cantidad de 6.000 euros, ordenando la continuación del procedimiento por el resto de la cantidad reclamada. Y consignado dicho importe por los demandados ante el Juzgado de Primera Instancia, se ordenó su entrega a la parte actora mediante transferencia bancaria.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Sant Boi de Llobregat dictó sentencia en fecha 20 de diciembre de 2022 en la que se estimó la pretensión actora al considerar que la entidad GR SANT BOI MOLI VELL, S.L. dio cumplimiento al contrato suscrito entre las partes al presentar a los vendedores una persona interesada en la adquisición de la vivienda propiedad de los demandados. Dicha persona suscribió una propuesta de compra aceptada por los demandados, la cual cumplía con las condiciones solicitadas por la propiedad al suscribir el encargo de venta. Y consideró la juzgadora que era de aplicación la disposición primera contenida en la cláusula de honorarios incluida en el documento de encargo de venta, por cuanto por la inmobiliaria se presentó a los demandados una propuesta de compra que cumplía con las condiciones del encargo, habiendo sido los propietarios quienes posteriormente, y de forma unilateral, optaron por no vender su propiedad una vez la entidad actora ya había efectuado el trabajo que se le había encomendado.

Frente a dicha resolución se alzan los demandados interponiendo recurso de apelación, argumentando que la juzgadora de instancia incurre en su sentencia en un error en la valoración e interpretación de la cláusula contractual relativa a los honorarios. Reconocen los apelantes que la entidad actora dio cumplimiento al objeto del contrato, pero estiman que al haber procedido por su parte a resolver unilateralmente el encargo de venta antes de su vencimiento, era de aplicación la cláusula V del apartado de honorarios por la que los propietarios únicamente estarían obligados a abonar el 50% de los honorarios convenidos, pues la única condición que se establecía para su aplicación era que la resolución tuviera lugar antes del vencimiento del encargo. Tampoco la aplicación de tal cláusula se hallaba supeditada o subordinada a ninguno de los supuestos precedentes, ni se tomaba en consideración en la misma el nivel de cumplimiento de la entidad actora en la ejecución del encargo. Invocaban los apelantes la interpretación literal del contrato, y en todo caso que cualquier confusión en la interpretación de su clausulado no debía perjudicar a los apelantes al no ser quienes habían procedido a su redacción. Sostenían por ello que solo estaban obligados a abonar el 50% de los honorarios convenidos, lo que ya había sido objeto de allanamiento en el proceso.

La parte actora, por su parte, se opuso al recurso, mostrando su conformidad con la sentencia impugnada, solicitando su confirmación, con expresa condena en costas a la parte recurrente.

TERCERO.- Contrato de mediación inmobiliaria. Doctrina jurisprudencial.

Previo a la resolución del recurso de apelación interpuesto por los demandados procede hacer mención de las consideraciones jurisprudenciales existentes en relación al contrato existente entre las partes sobre mediación inmobiliaria.

En principio el contrato de mediación o corretaje, como lo es el de tipo inmobiliario, es un contrato atípico e innominado, consensual y bilateral, no regulado en el Código Civil, de construcción jurisprudencial, regido por el principio de autonomía de la voluntad y por la normativa general de las obligaciones y contratos, por el que una de las partes se compromete a intermediar para la otra parte respecto de un negocio jurídico a concluir con un tercero a cambio de percibir una retribución. Derecho de remuneración que nace desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora mediante el perfeccionamiento del negocio encomendado, o sea en el de tipo inmobiliario, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión le había sido encomendada.

La sentencia del TS de fecha 30 de julio de 2014 dispone que:

"Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje,la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995 ) afirma que: «en el contrato de mediación o corretajeel mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio."

Y sigue refiriendo: "Además afirma que «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente». Sigue afirmando que «la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente» ( SSTS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )".

En orden a la naturaleza jurídica del contrato la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2018, declara que "El contrato de mediación inmobiliaria, según ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo, si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora ( Sentencias del TS de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ), de modo que el intermediario, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una actividad predominantemente pregestora, al hacer posible el contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el convenio y los consecuentes honorariosse devengan, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía ( Ss. 1 de diciembre de 1986 , 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ), debiendo ser retribuidos sus servicios tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente ( Ss. 18 de diciembre de 1986 , 3 de enero de 1989 y 23 de septiembre de 1991 )."

Y en cuanto al derecho al cobro de la comisión o remuneraciónpactada, la STS de fecha 19 de noviembre de 2012, con cita la de la STS 878/2011, de 25 de noviembre, y con cita de otras dos anteriores, (sentencias de 348/2007, de 30 de marzo -en la que se apoya el recurso de casación- y 360/2009, 25 de mayo), refiere:

"Respecto del derecho a percibir la remuneraciónestipulada, después de recordar que está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, ejemplifica los supuestos en que "el mediador no tiene derecho a la remuneración:(1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador" ( Sentencias 738/2011, de 13 de octubre , y 878/2011, de 25 de noviembre )."

Y ya la STS de 5 de noviembre de 2004, con cita de la STS de 30 de abril de 1998 refería:

"En esta clase de contratos -mediacióno corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedory el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorariospor comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SSTS de 26 de marzo 1991 , 10 de marzo , 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993 , 7 marzo de 1994 v 17 julio 1995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor,concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarioscuando la venta se hallare totalmente consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio 1994 , 4 de noviembre y 5 febrero 1996 )".

Asimismo, la jurisprudencia ha afirmado que el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimientodel contrato ya celebrado ( SSTS de 5 de junio de 1946 , 1 de junio de 1947 y 14 de noviembre de 1970 ); e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del "excorredor" ( SSTS de 3 de junio de 1950 , 7 de enero de 1957 y 21 de octubre de 1965 ). En otro espacio, un sector de la doctrina científica sostiene que cuando el principal y el tercero en un principio no contraten, para no pagar al corredor, y posteriormente llegan a un acuerdo, si así pudiera probarlo el corredor, le correspondería su retribución".

A su vez en la Sentencia de fecha 21 de mayo de 2014 el Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial "el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma".

CUARTO.- Intervención de la entidad actora en la perfección del contrato de compraventa y su derecho a percibir los honorarios estipulados tras cumplir su actividad.

La entidad actora suscribió con los demandados en fecha 27 de abril de 2021 un encargo de venta en exclusiva, que en sí constituye el contrato de mediación inmobiliaria, por el que los demandados encargaban a la entidad actora llevar a cabo las gestiones necesarias para realizar la venta de la finca sita en DIRECCION000, de Sant Boi de Llobregat.

Los apelantes en su recurso reconocen que la entidad actora cumplió con el encargo encomendado puesto que con sus gestiones consiguió hallar una persona interesada en la compra de la vivienda que en fecha 21 de mayo de 2021 firmó una propuesta de compra con las condiciones de venta especificadas en el encargo suscrito entre los litigantes. La documentación adjuntada a la demanda corrobora estos hechos, no negados por los apelantes, quienes prestaron su conformidad a la propuesta de compra en fecha 21 de mayo de 2021. Y en este documento contractual se detalla: "La firma del propietario en este documento aceptando esta propuesta vinculará a ambas partes, otorgándoles la naturaleza de arras penitenciales en los términos recogidos en el art. 621-8.2 CCCat , por lo tanto, si el vendedor desistiera de suscribir el contrato de compraventa debería devolver dobladas las cantidades entregadas, y el Proponente las perdería de desistir de adquirir el inmueble."

Por tanto, la compraventa quedó perfeccionada ( art. 621-1 CCCat.), con la conformidad prestada por la parte vendedora y compradora respecto al objeto de la compraventa y su precio, añadiendo a ello el pacto arral, al estipularse en el documento de propuesta de compra y de conformidad de la parte vendedora que la cantidad entregada por la compradora a los vendedores lo era en concepto de arras penitenciales. Y si la compraventa finalmente no se consumó fue por el desistimiento expresado por los vendedores, quienes ante la parte compradora reconocieron que, tras aceptar la propuesta de compra, y con posterioridad a la misma, desistieron de la venta de su vivienda por circunstancias sobrevenidas, aceptando la devolución de las arras dobladas a favor de la compradora. Así se expresan las partes de la compraventa en el documento suscrito entre las mismas en fecha 14 de junio de 2021, aportado por los demandados a su escrito de contestación a la demanda, en consonancia con el desistimiento comunicado por los demandados a la entidad mediadora actora a través del correo electrónico remitido en fecha 28 de mayo de 2021, donde los propietarios expresan entonces no estar interesados en la venta de su vivienda.

Como decíamos en nuestra sentencia de fecha 17 de marzo de 2025 con cita de la STS de 20 de mayo de 2004:

"Los derechos del agente al cobro de las remuneraciones convenidas se devengan desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada,que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada"

13. Y en esta misma línea, la STS núm. 448/14, de 30 de julio , recuerda que "en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final (...) la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente (...) la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía,siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente."

La aplicación de la doctrina expuesta al supuesto enjuiciado conduce al reconocimiento a favor de la entidad mediadora del derecho de retribución pactado en la hoja de encargo de venta.

En la misma se estipula que los honorarios a favor de la entidad actora "se devengarán y abonarán en la firma del contrato de compraventa con arras y además cuando:

(i) Desde la presentación de una propuesta de compra, si reúne las condiciones del encargo y el cliente opta por no vender.

(ii) La venta se realice con compradores presentados por GROCASA, aprovechándose el cliente de las gestiones realizadas por ésta, en un plazo de un año desde la finalización del encargo o cualquiera de sus prórrogas.

(iii) La venta no se perfecciona por falsedad en la información o causas imputables al cliente.

(iv) El cliente realiza la venta directamente por él o terceros dentro del plazo convenido.

(v) Se revoca unilateralmente el encargo antes de su vencimiento."

En estos dos últimos supuestos se preveía que la propiedad sólo debía abonar el 50% de los honorarios convenidos en concepto de penalización.

La parte actora funda su pretensión para el cobro de los honorarios en el cumplimiento por su parte de su actividad mediadora al haber hallado un tercero interesado en la adquisición de la vivienda propiedad de los demandados, invocando para ello el punto (i) del pacto sobre honorarios previamente expuesto. Los apelantes, en cambio, excluyen la aplicación de tal estipulación e invocan la expuesta en el punto (v) donde se prevé el pago del 50% de los honorarios pactados para el caso de que los vendedores revoquen unilateralmente el encargo antes de su vencimiento. Argumentan para ello que la duración de la intermediación lo era hasta el día 27 de octubre de 2021, y ellos desistieron del encargo de venta y, por tanto, de la venta del inmueble, con anterioridad, concretamente en fecha 27 de mayo de 2021.

El argumento impugnatorio expuesto por los apelantes en su recurso debe ser totalmente rechazado pues de la propia interpretación literal del contrato que dicha parte invoca en su recurso, los términos resultan claros e inequívocos. Los honorarios a percibir por la entidad intermediaria se fijaron en el importe de 12.000 euros, cantidad que igualmente debería satisfacerse por los vendedores, aun de no consumarse la compraventa, si la misma no llega a buen término por la voluntad opositora de los vendedores tras cumplir la entidad mediadora con su actividad dirigida a hallar una persona interesada en la adquisición del inmueble.

Y en el supuesto de autos, como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, la entidad actora cumplió con su cometido hallando a la Sra. Candida como interesada en la adquisición del inmueble, la cual suscribió la propuesta de compra. Dicha propuesta, suscrita con las mismas condiciones estipuladas en el encargo de venta, fue aceptada por los apelantes. La compraventa quedó perfeccionada, y con ello cumplida y agotada la actividad de la entidad mediadora, con la obligación consiguiente de los vendedores de satisfacer los honorarios estipulados en el encargo de venta. La voluntad posteriormente expresada por los vendedores de no proceder a consumar la compraventa, ninguna eficacia despliega en el marco contractual de la mediación inmobiliaria pues dicho contrato se había ya consumado tras perfeccionarse el contrato de compraventa con la aceptación por la parte vendedora de la propuesta de compra en fecha 21 de mayo de 2021. El desistimiento expresado por los apelantes una semana más tarde, en fecha 27 de mayo de 2021, si bien impidió que se consumara la compraventa, debiendo devolver las arras dobladas a la parte compradora como de hecho así hicieron los apelantes, no acarreó, sin embargo, incidencia alguna en el marco obligacional de la mediación. Por lo que el argumento opositor, expuesto por los apelantes y reproducido en su recurso, resulta totalmente erróneo, pues no pueden pretender los vendedores desistir del encargo de venta para exonerarse del pago de la mitad de los honorarios, cuando la mediación ya se había cumplido con éxito por la entidad mediadora, agotando y consumando la actividad intermediaria, y generando con ello su derecho a percibir los honorarios en justa contraprestación a la obligación cumplida.

Lo expuesto determina la desestimación del recurso de apelación interpuesto por los demandados Doña Virginia y Don Moises, confirmándose la sentencia de instancia.

QUINTO.- Costas.

Al ser desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 LEC, se condena en las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso