Sentencia Civil 165/2026 Audiencia Provincial Civil nº 16 de Barcelona, Rec. 793/2023 de 24 de abril del 2026

PRIMERO. Planteamiento de la litis, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario interpuesta por Don Dimas contra las entidades SUMMIT HOMES, S.L. e INMODUX 2012, S.L., en la que se solicitaba se declarara la nulidad del contrato suscrito con la entidad SUMMIT HOMES, S. L., en fecha 15 de enero de 2020, y se condenase a la citada mercantil a restituir al actor la suma de 21.000,00 euros, más el interés legal calculado desde la fecha de la percepción del indicado importe.

Asimismo, se solicitaba la declaración de nulidad del contrato suscrito con la entidad INMODUX, S. L. en fecha 16 de enero de 2020, con la condena de la citada entidad a restituir al actor la cantidad de 33.152,22 euros, más el interés legal desde la fecha de percepción de tal importe.

Igualmente se solicitaba la condena de la entidad SUMMIT HOMES, S. L., a devolver al actor un televisor, mesa de comedor, colchón de matrimonio, patas de cama de matrimonio y figura de Yoda y a reparar un frigorífico. Subsidiariamente, se solicitaba la condena a SUMMIT HOMES, SL., al abono de la suma de 2.502,99 euros en concepto de daños, más el importe del valor de la figura del "Maestro Yoda" fijado por el perito que se designara al efecto. Y a ello adicionaba la condena al pago de aquella suma indemnizatoria que en concepto de daños morales resultara del informe a confeccionar por el perito cuya designación igualmente se solicitaba en demanda.

Las peticiones formuladas traían su causa de las relaciones contractuales habidas entre las partes e iniciadas a raíz del interés de la parte actora de vender su vivienda ubicada en la DIRECCION000, de Barcelona. Refería el actor que tenía reconocido un grado de discapacidad de un 71% a raíz del trastorno mental y de la enfermedad del aparato digestivo que padecía. Y que por razón de la dificultad de atender a las deudas que tenía, entre ellas un préstamo hipotecario que gravaba su vivienda, decidió poner ésta a la venta para, con el importe obtenido, cancelar el préstamo, comprar una nueva vivienda de un precio inferior y, de ser posible, disponer de un remanente económico que le diera algo de tranquilidad. A tal fin se puso en contacto con Grupo Inmobiliario Dux, siendo atendido por Doña Patricia.

En fecha 27 de diciembre de 2018, el actor y la mercantil SUMMIT HOMES, S. L. suscribieron un contrato de encargo de venta en exclusiva por un plazo de 180 días, por el cual el Sr. Dimas encargaba a la citada mercantil la venta de la vivienda de su propiedad por precio de 237.000 euros, que incluía los honorarios de la agencia inmobiliaria que se fijaron en un 5% sobre el precio final de venta. Asimismo, las partes convinieron de forma verbal que sería la agencia inmobiliaria quien se encargaría de la limpieza del inmueble, la retirada de los bienes del actor de su vivienda, su depósito en un trastero, la adecuación de la vivienda para la venta (pintura y colocación de mobiliario) y la entrega y colocación de los bienes del Sr. Dimas en la nueva vivienda.

El inmueble del actor se puso a la venta en el mes de julio de 2019. Y en fecha 31 de octubre de 2019 INMODUX 2012, S.L. suscribió con D. Cirilo oferta de compra relativa a la vivienda propiedad del actor, fijándose su precio en la cantidad de 210.000 euros. El Sr. Cirilo entregó la cantidad de 1.500 euros en concepto de arras penitenciales. Dicha oferta fue aceptada por el actor si bien no llegó a percibir el importe de 1.500 euros de los que era depositaria la entidad INMODUX 2012, S.L. En fecha 19 de noviembre de 2019 el actor, la entidad INMODUX 2012, S.L. y Don Cirilo suscribieron contrato de compraventa de la vivienda del actor por un precio de 210.000 euros. En dicho acto el comprador satisfizo la cantidad de 19.500 euros mediante transferencia bancaria a la cuenta de la inmobiliaria INMODUX 2012, S.L. El resto del precio debía satisfacerse con la formalización de la escritura pública que se proyectaba para el día 19 de febrero de 2020, alcanzando las arras penitenciales la cantidad de 21.000 euros que quedaron en depósito de la parte demandada, sin ser entregadas a la propiedad.

Con posterioridad a la suscripción del citado contrato de compraventa, y habiendo sido ya retirados por la entidad demandada del domicilio del actor la totalidad de sus enseres personales, la Sra. Patricia le comunicó que no sería posible formalizar la venta a favor del Sr. Cirilo, puesto que se había "echado para atrás". A la vista de ello, siendo retenido el importe de las arras por la inmobiliaria, y ante la situación de necesidad en la que se encontraba el actor que precisó incluso solicitar dinero prestado a amigos, procedió a formalizar contrato de compraventa de su vivienda a favor de la entidad SUMMIT HOMES, S.L. en fecha 15 de enero de 2020 por un precio de 185.000 euros y con la facultad de ceder la compraventa a terceros. De los que 4.959,72 euros se manifestaron entregados al actor según los abonos efectuados con anterioridad al 23 de diciembre de 2019, 3.000 euros se entregaban con la suscripción de la compraventa, 1.000 euros se entregarían el día 22 de enero de 2020, y 12.040 euros se entregarían en el plazo de dos semanas para la compra de la nueva vivienda por parte del Sr. Dimas. Se estipulaba que todas las cantidades entregadas tendrían el carácter de arras penitenciales. El resto del precio, es decir, la suma de 153.807,78 euros se satisfaría con la formalización de la escritura pública de compraventa que se proyectaba para el día 14 de febrero de 2020. El actor indica que la total cantidad que se obligaba a satisfacer la entidad compradora SUMMIT HOMES, S.L. con anterioridad a la escritura pública de compraventa (20.999,72 euros) coincidía prácticamente con el importe de los 21.000 euros entregados a INMODUX 2012, S.L. por el comprador del inmueble Don Cirilo del que dicha entidad se había apropiado ilegítimamente, siendo que, si éste hubiera desistido de la compraventa, habría perdido los importes entregados en concepto de arras penitenciales a favor del actor quien debería haberlos recibido.

En fecha 16 de enero de 2020 el actor suscribe un reconocimiento de deuda a instancia de la Sra. Patricia, actuando ésta en representación de la entidad INMODUX 2012, S.L., en el que el Sr. Dimas reconoce adeudar a dicha entidad la cantidad de 20.959,72 euros, así como el importe de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda de su propiedad según factura emitida por la referida entidad, cuando precisamente el encargo de venta lo había suscrito el actor con SUMMIT HOMES, S.L., siendo además el precio de venta muy inferior al de mercado. Por último, el actor reconoció adeudar la cantidad de 1.000 euros en concepto de "gestión de notario y registro". En total el reconocimiento de deuda lo fue por un importe de 33.152,22 euros.

Las demandadas gestionaron la compra por el actor de una vivienda, de tal modo que en fecha 10 de febrero de 2020 el actor suscribió un contrato de compraventa con unas arras penitenciales de 9.000 euros respecto de una vivienda en Cornellà de Llobregat por un precio de 105.000 euros, fijándose que el otorgamiento de la escritura pública debería producirse antes del 21 de febrero de 2020.

Finamente en fecha 17 de febrero de 2020 se formalizó la venta de la vivienda propiedad del actor, y la compra por su parte del inmueble de Cornellà de Llobregat. En cuanto al comprador de su vivienda resultó ser finalmente Don Cirilo, con quien el actor había suscrito inicialmente unas arras penitenciales. De ello el actor concluye que fue engañado por la Sra. Patricia al manifestarle ésta que el Sr. Cirilo había desistido del contrato, así como al indicarle que no había comprador alguno de su vivienda, aprovechándose de la falta de conocimientos del actor y de su discapacidad para conseguir que vendiera su vivienda a la entidad SUMMIT HOMES, S.L. El precio de la venta fue de 206.000 euros, 21.000 euros superior al fijado en el contrato de compraventa suscrito por el actor con la inmobiliaria.

Considera el actor que fue objeto de engaño por la parte demandada lo que derivó en que el actor firmara un contrato de compraventa de su vivienda con la entidad SUMMIT HOMES, S.L. para posteriormente cederlo a un tercero, que no era otro que el Sr. Cirilo, quien siempre fue el comprador real de la vivienda, siendo que la Sra. Patricia, a través de las diferentes empresas a las que representaba, hizo creer al actor que no existía comprador a fin de que les vendiera la finca por un precio inferior y con facultad de cederla a terceros para así poder venderla al Sr. Cirilo y hacer suya la diferencia entre el precio por el que compró y el de venta, en este caso, 21.000 euros, emitiendo seguidamente una factura por dicho importe en concepto de "cesión de compra del piso" con la finalidad de justificar fiscalmente dicho beneficio.

En base a los hechos expuestos el actor solicita la declaración de nulidad del contrato de compraventa con entrega de arras penitenciales suscrito entre SUMMIT HOMES, S.L., y el actor en fecha de 15 de enero de 2020, y del contrato de reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020 a favor de la mercantil INMODUX 2012, S.L., al entender que concurren los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente para que proceda la declaración de nulidad por dolo invalidante en la prestación del consentimiento por el actor, y de forma subsidiaria por error, con la restitución recíproca de prestaciones entre las partes.

De forma acumulada el actor ejercitó igualmente acción de reclamación de daños y perjuicios por responsabilidad contractual, como consecuencia del cumplimiento defectuoso por parte de SUMMIT HOMES, S. L. del contrato verbal de limpieza, home staging y depósito de los bienes muebles y enseres de conformidad con lo convenido entre las partes. Pues tras ser trasladados los bienes muebles de su domicilio a un trastero por operarios designados por la parte demandada, algunos de ellos no le fueron devueltos, otros se devolvieron dañados (frigorífico), e incluso se le entregaron otros que no eran de su propiedad. Solicita por ello el actor la devolución de los objetos de su propiedad y la reparación del frigorífico, o de forma subsidiaria el pago de la suma de 2.502,99 euros en concepto de daños, mas el importe del valor de la figura del "Maestro Yoda" que se fije pericialmente. A ello añadía la indemnización por daño moral que resultara del informe pericial a elaborar, por el padecimiento sufrido por el actor durante el proceso de venta del inmueble al causarle un agravamiento de su situación psicológica y daños físicos debido a la imposibilidad de poder descansar de forma adecuada ante la ausencia de medio adecuado como consecuencia de la no entrega de colchón y las patas del somier.

Emplazadas las entidades demandadas, se personaron en el procedimiento, y dentro del plazo para contestar a la demanda se opusieron conjuntamente a la pretensión actora solicitando su desestimación. Indicaban las demandadas que en el marco negocial que mantuvieron las partes, el actor suscribió varios contratos, de los que únicamente solicita la nulidad de dos de ellos. Negaban que el motivo por el que el actor tuviera la necesidad de vender su finca tuviera su origen en una razón económica por haber gravado su vivienda con una hipoteca, atribuyéndolo, en cambio, a su falta de diligencia, pues el pago de la primera cuota del préstamo hipotecario coincidió con la firma de la nota de encargo de venta. La vivienda del actor se puso finalmente a la venta en el mes de julio de 2019 tras pintar y acondicionar el piso como le insistió la parte demandada, siendo constantes las presiones del demandante para vender. Alega la parte demandada que adelantó el dinero de la limpieza, pintura, guardamuebles e incluso llegó a prestar dinero al demandante a cuenta de la venta de la finca.

Y encontrado un posible comprador en la persona de Don Cirilo el actor aceptó la oferta de compra de fecha 31 de octubre de 2019, estableciéndose como fecha límite para escriturar la compraventa el día 19 de febrero de 2020. La parte demandada niega que manifestara al vendedor que el comprador se había "echado para atrás", solamente se le indicó que según el contrato suscrito no se podía obligar al comprador a otorgar la escritura pública de compraventa antes del 19 de febrero de 2020. Y ante la preocupación del vendedor por si la operación no se cerraba se consiguió que el posible comprador Sr. Cirilo firmara un documento por el cual se podía seguir haciendo gestiones de venta de la finca mientras el comprador Sr. Cirilo hacía las gestiones para obtener financiación. Ante esta situación las partes aceptaron suscribir el contrato de compraventa de fecha 15 de enero de 2020 y el reconocimiento de deuda del día 16 de enero de 2020. De esta manera, el actor cumplía su deseo de obtener el dinero para firmar un contrato de arras para adquirir su nueva vivienda, lo que finalmente hizo el10 de febrero de 2020, para posteriormente, el día 17 de febrero de 2020, proceder a escriturar la venta de la finca sita en la DIRECCION000, y el mismo día la compra por su parte, mediante escritura pública, de la finca sita Cornellà de Llobregat.

Negaban las demandadas la concurrencia de dolo como vicio del consentimiento al no haber existido maquinaciones engañosas, ni maniobras dolosas, y menos que estas maquinaciones fueran de tal entidad que pudieran conducir y obligar al actor a celebrar los negocios jurídicos cuya nulidad solicitaba en su demanda. Igualmente negaba la concurrencia de error en la prestación del consentimiento por el actor.

Invocaban las demandadas a su vez la improcedencia de la acción de responsabilidad civil contractual ejercitada también en demanda al no acreditarse que los enseres descritos por el actor, y por los que reclamaba, se hubieran perdido o entregado en malas condiciones, siendo la persona encargada de recoger, almacenar y posteriormente entregar los enseres al actor el Sr. Jesus Miguel, trabajador autónomo ajeno a las demandadas. Y en cuanto a la petición por daño moral consideraban que no se había probado de forma alguna que el Sr. Dimas hubiera visto afectada su integridad y dignidad, o que hubiera sufrido un padecimiento físico o psíquico de tal calibre que le hiciera acreedor de una indemnización en concepto de daños morales.

SEGUNDO. Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona dictó sentencia en fecha 17 de marzo de 2023 en la que el juzgador a quo estimó la concurrencia de dolo que afectó al consentimiento prestado por el actor tanto al suscribir el contrato de fecha 15 de enero de 2020 con la entidad SUMMIT HOMES, S.L., como en el reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020 a favor de la entidad INMODUX 2012, S.L. Entendió el juzgador de instancia que el contrato de fecha 15 de enero de 2020 estaba viciado por dolo ante la conducta insidiosa de la otra parte contratante que retuvo el importe de 21.000 euros procedente de unas arras penitenciales entregadas por el Sr. Cirilo al suscribir el contrato de compraventa de la vivienda del actor, haciendo que éste firmara un nuevo negocio de compraventa con arras sobre la misma vivienda como si la anterior operación con el Sr. Cirilo no fuera a realizarse, cuando éste finalmente fue el comprador de la vivienda, derivando todo ello en una cesión de la compraventa por cuyo concepto la entidad SUMMIT HOMES, S.L. facturó el importe de 21.000 euros al actor. El juez de instancia consideró igualmente que el reconocimiento de deuda suscrito en fecha 15 de enero de 2020 por el actor, y luego elevado a escritura pública en fecha 22 de enero de 2020, es ineficaz por concurrir dolo en la prestación del consentimiento por parte del actor, y en el que se incluía el reconocimiento de una deuda a favor de la entidad INMODUX, 2012, S.L. por entregas en efectivo (20.959,72 euros) y la cantidad de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda del actor. Entendió el juzgador que estas entregas de dinero no resultaban acreditadas, y en cuanto al pago de los honorarios entendía que provenían de una operación de venta artificiosa con la que finalmente lo que la demandada pretendía era cobrar al actor por la cesión de la compraventa a quien era su real comprador. Además, indicaba que no había habido una intermediación inmobiliaria propiamente dicha dado que el contrato de compraventa de 15 de enero de 2020 había sido concertado entre la propia entidad inmobiliaria y el actor.

En cuanto a los efectos liquidatorios derivados de las nulidades apreciadas, el juzgador de instancia entendió que habiéndose consumado el contrato de compraventa entre el actor y el Sr. Cirilo, la entidad SUMMIT HOMES, S.L. tenía derecho a percibir sus honorarios de un 5% sobre el precio de la compraventa, lo que ascendía a la cantidad de 12.463 euros (IVA incluido), así como percibir el importe de los anticipos realizados al actor y los gastos de acondicionamiento de la vivienda para su venta que ascendían a la cantidad de 4.959,72 euros según la documentación obrante en autos. Con ello concluía el juzgador a quo que SUMMIT HOMES, S.L. debía retornar al actor la cantidad de 3.577,28 euros que resultaba de la diferencia entre la cantidad de 21.000 euros abonados por el comprador Sr. Cirilo como arras penitenciales al suscribir el contrato de compraventa y los importes anteriormente indicados. Respecto a la entidad demandada INMODUX 2012, S.L. debía reintegrar a la parte actora la cantidad de 33.152,22 euros objeto del reconocimiento de deuda también declarado nulo por vicio en el consentimiento.

En cuanto a la acción de responsabilidad civil contractual derivada de la pérdida y de los daños sufridos en algunos bienes del actor tras el acondicionamiento y vaciado de su vivienda por parte de la demandada, la cual según el juzgador asumió frente al vendedor funciones de depósito y custodia de los bienes retirados de la misma, estimó parcialmente la pretensión indemnizatoria actora por el importe de 2.114,28 euros, a cuyo pago condenó a la entidad SUMMIT HOME, S.L. En concepto de daños morales estimó acreditado que el actor sufrió una intranquilidad e inestabilidad emocional que agravó los padecimientos psiquiátricos ya sufridos por el mismo, estimando como importe ajustado, a fin de indemnizar el daño moral peticionado, la cantidad de 2.000 euros que debía ser satisfecha por la entidad demandada SUMMIT HOME, S.L. al actor.

En cuanto a las costas procesales el juzgador a quo estimó que, aun cuando la demanda había sido estimada parcialmente, procedía efectuar expresa condena en costas a ambas demandadas por haber actuado con temeridad y mala fe.

Frente a dicha resolución se alzan ambas entidades demandadas interponiendo recurso de apelación. Consideran en su recurso las apelantes que el juzgador a quo ha incurrido al resolver la controversia de autos en un error en la valoración de la prueba, así como en la aplicación del derecho, procediendo por ello revocar el pronunciamiento de instancia que aprecia la nulidad por vicio en el consentimiento tanto del contrato de arras penitenciales de fecha 15 de enero de 2020, como del reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020, y subsiguiente escritura pública de fecha 22 de enero de 2020.

Niegan las apelantes la existencia de cualquier maquinación insidiosa por su parte que hubiera podido viciar el consentimiento del actor, habiendo estimado el juzgador a quo la nulidad contractual con base a unos hechos distintos a los expuestos por la parte actora y en los que ésta se fundó para acreditar la existencia de dolo. Así el actor alegó en su demanda que fue engañado por la entidad inmobiliaria al advertirle que el comprador Sr. Cirilo se había "echado para atrás" en la compraventa y que la única opción era venderle a la entidad inmobiliaria la vivienda por un importe de 185.000 euros. Por otra parte, las arras entregadas por el comprador Sr. Cirilo fueron depositadas en el Grupo Dux, del que forman parte ambas entidades demandadas, como autorizó expresamente el actor en el contrato de intermediación inmobiliaria. Y no pudieron ser entregadas al actor por cuanto la compraventa estaba condicionada a la obtención de financiación por el comprador, quien además se había negado rotundamente a que las entidades demandadas procedieran a entregar las cantidades depositadas al vendedor. Y si se suscribió un segundo contrato de arras con la entidad SUMMIT HOMES, S.L. fue para buscar una solución al actor ante su insistencia para celebrar la venta, ofreciendo las entidades demandadas un precio de 185.000 euros aceptado por el actor, quien aprovechó las cantidades percibidas para pagar las arras de su nueva vivienda adquirida en Cornellà de Llobregat. Argumentan las demandadas que con tal operación asumieron un riesgo al perfeccionar un segundo contrato de arras con el actor, pues si el comprador Sr. Cirilo no obtenía financiación, o bien perdían las cantidades entregadas al actor en concepto de arras, o tenían que adquirir forzosamente una vivienda que no les interesaba. Los 21.000 euros eran el margen de beneficio que las apelantes percibirían en el caso de que el Sr. Cirilo adquiriera definitivamente la vivienda, lo cual fue aceptado por el actor.

En cuanto al reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020, y su subsiguiente escritura pública de fecha 22 de enero de 2020, negaron también las apelantes cualquier tipo de maquinación insidiosa por su parte. Correspondiendo las cantidades reconocidas a anticipos enumerados en un anexo en la escritura pública de reconocimiento de deuda, así como a los honorarios de la inmobiliaria (11.952,50 euros) siendo estos inferiores a los que le correspondía percibir según la nota de encargo (12.705 euros).

En cuanto a la condena indemnizatoria por razón de la responsabilidad civil contractual derivada del depósito de enseres propiedad del actor, impugnan las apelantes la sentencia alegando la no existencia de dicho contrato de almacenaje y transporte entre el actor y las demandadas, la inexistencia del nexo causal entre los bienes supuestamente dañados y la actuación de las entidades demandadas, no acreditándose tampoco la existencia de los bienes indicados por el actor, ni el estado en el que se empaquetaron ni cómo se devolvieron, ni el hecho de que no fueran devueltos.

Impugnan las apelantes igualmente el pronunciamiento en materia de daño moral por considerar que la sentencia de instancia infringe la Jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo por la que no resulta posible reclamar una indemnización por daño moral cuando también se está reclamando daño patrimonial. Por otra parte consideran no acreditado el daño moral que se reclama, ni debidamente cuantificado por el juzgador atendiendo a criterios de carácter objetivo, considerando que la situación de angustia descrita en demanda no les es atribuible, correspondiendo mas bien a la situación inherente a la propia persona del actor, dado sus antecedentes psiquiátricos, con problemas de comportamiento desde su niñez, con fluctuaciones de ánimo y con un grado de dependencia al alcohol y a otras sustancias tóxicas.

Y por último impugnan en su recurso la condena en costas por razón de la temeridad y mala fe apreciada por el juzgador de instancia que consideran improcedente.

La parte actora presentó escrito de oposición al recurso de apelación, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia.

TERCERO. Dolo contractual.

La pretensión formulada por el actor en su demanda y estimada por el juzgador de instancia, pretende la declaración de nulidad del contrato de compraventa de la vivienda propiedad del actor ubicada en DIRECCION000 de Barcelona, que fue firmado entre las partes en fecha 15 de enero de 2020, por concurrir dolo en el consentimiento prestado por el actor, y en el que era parte compradora la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L. Asimismo la petición de nulidad contractual por dolo se extiende también al reconocimiento de deuda suscrito al día siguiente entre el actor y la demandada INMODUX 2012, S.L., en el que el actor reconocía adeudar a la indicada mercantil el importe de 33.152,22 euros, según desglose incorporado en un Anexo del documento y en cuya cantidad se incluía el importe de 1.000 euros como gastos derivados de la intervención notarial y registral al haber sido otorgada escritura pública en fecha 22 de enero de 2020 en la que dicho importe, que se reconocía como adeudado por el actor, se causalizaba a través de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria que debía ser devuelto por el actor al momento de la compraventa del inmueble (escritura pública) y con una penalización de 1.657,61 euros de no realizarse el pago en el plazo previsto.

Tras la estimación de la nulidad en primera instancia las entidades demandadas recurren la sentencia por considerar esencialmente que el juzgador ha incurrido en una errónea valoración de la prueba que le ha conducido a declarar la nulidad de unos contratos que las apelantes estiman válidos, y que se justifican en atención a los hechos acaecidos y a las concretas circunstancias que concurrieron por la insistencia del actor en proceder a la venta de su inmueble debido a sus necesidades económicas que según las apelantes eran consecuencia de su propia falta de diligencia. Negaban las entidades apelantes que por su parte al contratar hubiera mediado engaño alguno que hubiera sido determinante de la voluntad negocial del actor.

Según el artículo 1.269 CC hay dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.Se ha considerado que, en un sentido muy amplio, dolo es todo complejo de malas artes, contrario a las leyes de la honestidad e idóneo para sorprender la buena fe ajena, generalmente en propio beneficio, aunque esto último no es exigible para que pueda considerarse que ha concurrido dolo. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo explica cuáles son los requisitos que ha de reunir el dolo o engaño para entender que el consentimiento prestado ha estado viciado a los efectos de declarar la ineficacia de una determinada declaración de voluntad. Así la STS de 26 de marzo de 2009 recoge la doctrina aplicable para poder apreciar la concurrencia de dolo invalidante del consentimiento prestado:

"El dolo regulado en los artículos 1269 y 1270 del Código Civil exige, como reiteradamente ha señalado esta Sala -Sentencias, entre otras de 11 y 12 de junio de 2003 - dos elementos: uno, el empleo de maquinaciones engañosas, o conducta insidiosa del sujeto que lo causa, que tanto puede consistir en acciones como en omisiones; y otro, la inducción producida por las maniobras dolosas sobre la voluntad de la otra parte, en términos tales que la determina a celebrar el negocio. El dolo no se presume, sino que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por meras conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice qué entiende por él ni cuáles son las características de la conducta dolosa, toda vez que se limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son: a) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la reclamación negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas. b) que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia. c) que sea grave si se trata de anular el contrato. d) que no haya sido causada por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes. - Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1994 -. Además, el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alegue - Sentencias del Tribunal Supremo de 22 y 28 de febrero de 1961 - no bastando al efecto meras conjeturas -Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1945 -.

En lo que aquí interesa, como bien señalaba la resolución impugnada, ha de subrayarse, como ya recogía, entre otras, la Sentencia de 29 de marzo de 1994 , que el dolo, en cuanto vicio del consentimiento contractual, comprende no sólo la insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe. En este mismo sentido señalaba la Sentencia de 11 de julio de 2007 que «el dolo abarca no sólo la maquinación directa sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, sin que lo invalide la confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada - STS 15-6-95 , con cita de otras anteriores, y en términos muy similares SSTS 23-7 y 31-12-98 -, de suerte que habrá dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico - STS 19-7-06 -.»

Procede insistir también en la exigencia de que la conducta dolosa sea probada inequívocamente, sin que a tales fines basten meras conjeturas o indicios - Sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 -."

Y como refiere la STS de 16 de febrero de 2022: "El concepto de "maquinaciones insidiosas" ha sido interpretado por la jurisprudencia con una considerable amplitud en el sentido de comprender todas aquellas actuaciones de uno de los contratantes dirigidas a obtener el consentimiento por parte del otro que, sin ellas, no habría prestado ( sentencias 658/2011, de 28 de septiembre , y 116/2021, de 3 de marzo )."

En resumen, los requisitos que para la apreciación del dolo se requieren según nuestra Jurisprudencia son:

1) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial, una actividad con la intención o propósito de engañar a la otra parte.

2) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta.

3) que todo ello determine la actuación negocial.

4) que sea grave, es decir, que esa conducta sea la que genere la emisión de voluntad contractual.

5) que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

6) puede consistir no sólo en la insidia o maquinación directa sino también en la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte (dolo negativo) en contra del deber de informar que exige la buena fe.

7) que se pruebe el dolo, dicha actividad dolosa ha de ser probada inequívocamente por quien lo alega, sin que basten meras conjeturas o indicios, pues el dolo no se presume, y debe ser demostrado de manera cumplida por quien lo alega. De esta forma la prueba del dolo incumbe o recae sin paliativo alguno sobre la parte que lo alega y ello no solo por ser consecuencia de los criterios genéricos que informan la distribución de la carga de la prueba en el proceso civil ( art. 217 LEC), sino porque, en concreto, y según reiteradísima jurisprudencia, con relación a la prueba de los vicios del consentimiento prestado su cumplida acreditación necesariamente corresponde a quien alega su concurrencia.

La cuestión en esta alzada queda circunscrita, en cuanto a la validez de los contratos litigiosos, a resolver sobre la concurrencia de dolo como vicio del consentimiento el cual ha sido apreciado en instancia, y contra cuyo pronunciamiento se alzan las entidades recurrentes.

El juzgador de instancia estima la concurrencia de dolo invalidante argumentando que en un contexto de especial debilidad del actor por el trastorno mental del que estaba aquejado, y acuciado además por problemas económicos, las demandadas condujeron con engaño al actor a celebrar estos contratos, de los que se predica la nulidad, con la finalidad de hacer suyo el importe de los 21.000 euros que venían reteniendo y que procedían de las arras entregadas por el comprador inicial Sr. Cirilo, quien finalmente fue el comprador definitivo de la vivienda tras llevar las demandadas al actor a firmar un nuevo contrato de compraventa con una de las entidades apelantes (SUMMIT HOMES, S.L.), así como un reconocimiento de deuda con la otra entidad demandada INMODUX 2012, S.L., para justificar el cobro por un importe idéntico al de las arras (21.000 euros) de la cesión de los derechos del contrato de compraventa a favor del Sr. Cirilo, todo ello de forma artificiosa pues el Sr. Cirilo era con quien desde un inicio el actor tenía pactada la venta de la vivienda.

Pues bien, tras un nuevo estudio de la prueba practicada en el procedimiento en virtud de la facultad revisora que el recurso de apelación otorga a este tribunal, y después de examinar dicha prueba así como el visionado del acto de juicio, esta Sala no aprecia error alguno en la valoración que de la prueba practicada ha efectuado el juzgador de instancia, alcanzando a su vez la misma convicción que la expuesta por el juez a quo en la sentencia recurrida, la cual estimamos completamente correcta y ajustada. Y ratificamos con ello sus conclusiones sobre la concurrencia en el supuesto de autos de dolo contractual atribuible a las entidades demandadas y que incidió en la voluntad negocial expresada por el actor, quien si finalmente suscribió estos contratos fue influido por la actuación desplegada por las entidades apelantes, ambas pertenecientes al mismo grupo inmobiliario (grupo Dux), e interesadas únicamente en extraer, con su actuación conjunta, el máximo beneficio de la venta de la vivienda del actor en la cual intermediaban por encargo de éste.

En principio la entidad SUMMIT HOMES, S.L. con la que el actor suscribió el encargo de venta, incumplió la obligación asumida en la nota de encargo, pues si bien el vendedor autorizó al Grupo Dux a recibir por razón de la venta las arras, señal o cualquier cantidad en su nombre, se estipulaba seguidamente que "Dicho contrato de arras o señal y dichas cantidades estarán condicionadas a su aceptación por el CLIENTE, momento en el que le serán entregadas íntegramente."En iguales términos, en la oferta de compra suscrita por el comprador Sr. Cirilo y la inmobiliaria INMODUX 2012, S.L. en fecha 31 de octubre de 2019, se estipulaba respecto de la entrega por el comprador de 1.500 euros en concepto de arras penitenciales que "la mencionada cantidad es recepcionada en concepto de depósito por LA INMOBILIARIA, quien actúa a todos los efectos como mero depositario del dinero entregado en este acto por los depositantes, sin mas obligación que la legislación vigente establece para quien actúa bajo este concepto, y la de entregar al propietario las referidas cantidades en el supuesto de que acepte expresamente la presente oferta de compra".Lo que aconteció en fecha 4 de noviembre de 2019, sin que, sin embargo, dicha cantidad le fuera entregada al vendedor. Tampoco se le entregó al actor el importe de 19.500 euros que el comprador Sr. Cirilo satisfizo como arras penitenciales al suscribir el contrato de compraventa de fecha 19 de noviembre de 2019 mediante transferencia bancaria a una cuenta de la entidad INMODUX 2012, S.L., la cual, según se mencionaba en el propio contrato, compareció como depositaria a petición de la parte vendedora. Lo cierto es que el total de esta cantidad (21.000 euros) no fue entregada a la parte vendedora, excusando las apelantes su proceder en su condición de depositarias de unas arras cuya devolución a la parte compradora era factible conforme lo estipulado en la compraventa en la que se preveía su devolución a la parte compradora para el caso de que no obtuviera el crédito hipotecario solicitado para financiar la compraventa de la vivienda ( art. 621-49 CCCat.). Asimismo, las apelantes argumentaban la retención de tales importes por la negativa del comprador a que se procediera a su entrega al vendedor. De la práctica de la prueba testifical del Sr. Cirilo ante este Tribunal, efectivamente se corrobora esta reticencia del comprador a proceder a su entrega al vendedor, pero de su declaración se advierte que ello lo hizo influenciado claramente por lo informado por la inmobiliaria sobre la persona del vendedor haciendo dudar al Sr. Cirilo que, llegado el caso, pudiera llegar a recobrar el dinero entregado en concepto de arras si éstas fueran entregadas al vendedor.

Se evidencia con ello que las entidades apelantes se situaron en una posición incumplidora, como señala el juzgador de instancia, reteniendo las arras que debieron ser entregadas al vendedor, pues en la nota de encargo para la intermediación inmobiliaria se estipula expresamente la necesaria entrega al vendedor de las cantidades recibidas una vez aceptadas por éste, sin que de lo estipulado en el contrato de compraventa en aplicación del art. 621-49 CCCat. pueda justificarse derecho de retención alguno por la inmobiliaria, la cual, si bien podía ser depositaria del dinero recibido por la parte vendedora al ingresarse los importes en una cuenta bancaria de su titularidad, INMODUX debía proceder a su entrega al vendedor desde el momento en que así éste se lo pidiera ( art. 1.766 CC) . La voluntad de las entidades apelantes de retener el importe de las arras (21.000 euros) lo puso en evidencia el testigo Sr. Cirilo, economista a quien pidió asesoramiento el actor, refiriendo que tras efectuar una llamada telefónica a la inmobiliaria para manifestar el interés del vendedor en recibir el importe de las arras acuciado por sus necesidades económicas, desde dicho establecimiento se negaron a ello justificándose en las circunstancias personales que concurrían en el actor ante la posibilidad de tener que retornar su importe a la parte compradora.

Con este proceder las entidades apelantes condujeron al actor a la necesidad de suscribir un nuevo contrato de compraventa sobre el mismo bien inmueble en fecha 15 de enero de 2020 y en el que figuraba como parte compradora la entidad SUMMIT HOMES, S.L., después de haber suscrito un primer contrato de compraventa sobre su vivienda con el Sr. Cirilo en fecha 19 de noviembre de 2019. Argumentan las apelantes que con ello el actor Sr. Dimas obtuvo liquidez para poder satisfacer la arras de la vivienda que pretendía adquirir en la localidad de Cornellà de Llobregat, las cuales, según el contrato de compraventa con arras penitenciales que como parte compradora suscribió el actor Sr. Dimas en fecha 10 de febrero de 2020, ascendieron a 9.000 euros y que fueron satisfechas por transferencia bancaria. Si se le llegó a referir al actor por la inmobiliaria que el Sr. Cirilo "se había echado para atrás en el contrato" (desistimiento negado por el Sr. Cirilo en su declaración testifical) no resulta de especial trascendencia en la litis pues lo cierto es que del devenir de todos los hechos acaecidos y acreditados se aprecia la concurrencia del dolo contractual que como vicio invalidante del consentimiento bien aprecia el juzgador de instancia.

Si observamos este segundo contrato de compraventa sobre el mismo inmueble del actor el precio se fija en un importe inferior (185.000 euros) estipulándose la forma de pago, al tiempo que se enumeran un conjunto de partidas que sumadas todas ellas alcanzan el importe de 20.999,72 euros que se pactan como arras penitenciales:

i) 4.959,72 euros, que se decía habían sido entregados en efectivo metálico al actor en varios pagos antes del 23 de diciembre de 2019, incluyendo, según se desprende de la documentación obrante en autos, los gastos para la limpieza de la vivienda, vaciado de la misma y almacén, gastos de trastero y adelantos por 600 y 1.500 euros.

ii) 3.000 euros entregados al suscribir el documento contractual.

iii) 1.000 euros a satisfacer el día 22 de enero de 2020.

iv) 12.040 euros a entregar en el plazo de dos semanas, y que servirían para la compra de la nueva vivienda por parte del Sr. Dimas.

El resto del precio (153.807,78 euros) debía ser satisfecho al vendedor al otorgarse la escritura pública.

Al día siguiente de suscribirse este contrato, el 16 de enero de 2020, el actor firma un reconocimiento de deuda en el que conforme al Anexo que se adjunta al mismo, el actor reconoce adeudar a la entidad INMODUX 2012, S.L. las mismas cantidades desglosadas que habían constituido el pago de las arras penitenciales en el contrato de compraventa suscrito con la entidad del mismo grupo SUMMIT HOMES, S.L. el día anterior por el importe de 20.999,72 euros. Se adicionaba también el importe de 1.000 euros por gastos notariales y registrales al otorgarse seguidamente (22-1-2020) escritura pública en la que el actor garantizaba la devolución de esta deuda mediante hipoteca que gravaba la finca objeto de compraventa. Este reconocimiento de deuda se extiende también a la cantidad de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda, según factura obrante en autos como documento nº 9 de la demanda.

Y sorpresivamente, cuando el actor Sr. Dimas tenía dos contratos privados de compraventa con arras penitenciales sobre el mismo inmueble, que la inmobiliaria justifica por haber obtenido autorización del comprador Sr. Cirilo para buscar un nuevo comprador para la vivienda por si antes no obtuviera la financiación solicitada, y precisamente antes de que se cumpliera el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública fijado en el contrato de compraventa inicial celebrado con el Sr. Cirilo el 19 de noviembre de 2019, se otorga finalmente escritura pública de compraventa de la vivienda del actor en fecha 17 de febrero de 2020 resultando ser el comprador el Sr. Cirilo con quien el actor había suscrito el inicial contrato de compraventa con arras penitenciales. Y alegando la inmobiliaria haber sido cedidos los derechos del contrato de compraventa suscrito por SUMMIT HOMES, S.L. con el Sr. Dimas en fecha 15 de enero de 2020, pretende cobrar a éste el importe de 21.000 euros, coincidente con el importe retenido por las arras penitenciales del primer contrato, en concepto de "cesión opción de compra del piso sito en DIRECCION000".

De lo expuesto se desprende la maquinación urdida por las entidades demandadas, y que acertadamente aprecia el juzgador de instancia, haciendo que el actor prestara su consentimiento y suscribiera los contratos de los que se predica su nulidad movido por el engaño al que le condujo la conducta insidiosa desplegada por las entidades demandadas, las cuales se aprovecharon de las circunstancias personales del actor, diagnosticado de trastorno de la personalidad y de dependencia de sustancias psicoactivas por las que, entre otros padecimientos, tenía reconocido un grado de discapacidad, así como también de los graves problemas económicos que le acuciaban, con el fin de obtener el mayor beneficio posible por la venta del inmueble propiedad del actor que tenían por éste encomendada.

De este modo, privando al Sr. Dimas del cobro de las arras penitenciales del contrato de compraventa celebrado con el Sr. Cirilo, provocaron en él una imperiosa necesidad de obtener liquidez para hacer frente a la compra de su otra vivienda, razón por la que éste llegó a suscribir otro contrato de compraventa con la propia entidad inmobiliaria SUMMIT HOMES, S.L. En él esta entidad dice satisfacer al actor un importe en concepto de arras penitenciales (20.999,72 euros) por la misma cantidad que al día siguiente, junto con otras partidas (honorarios y gastos notariales y registrales), reconoce el actor como debida a favor de la otra entidad codemandada INMODUX 2012, S.L., y cuya devolución además se llegó a garantizar con una hipoteca constituida por el actor. Y finalmente la escritura pública de compraventa de la vivienda se otorga por el actor con el comprador inicial Sr. Cirilo, siendo una parte del precio obtenido en dicha compraventa destinado a hacer pago a la demandada INMODUX 2012, S.L. de la cantidad de deuda reconocida, como se desprende de la propia escritura pública de compraventa de fecha 17 de febrero de 2020 por un importe de 34.213,96 euros, lo que suponía la devolución de las arras derivadas del contrato de compraventa suscrito por el actor con SUMMIT HOMES, S.L. en fecha 15 de enero de 2020. Con este proceder las demandadas quedaban indemnes, cobraban sus honorarios y pretendían además hacer suyo el importe de 21.000 euros procedentes de las arras iniciales entregadas por el comprador Sr. Cirilo facturando al actor dicho importe como precio por la cesión de los derechos de compra, cuando dicha cesión no era mas que un artificio o ardid creado por la intervención de las demandadas en su único y exclusivo interés, pues la escritura pública de compraventa finalmente se celebró en el plazo que venía proyectado en el primer contrato de fecha 19 de noviembre de 2019 y con quien era el comprador inicial Sr. Cirilo, cuyas arras, por la voluntad de las demandadas nunca fueron entregadas al actor Sr. Dimas.

El recurso de apelación debe ser en este punto totalmente desestimado, por cuanto del curso de los hechos, tal como han quedado acreditados, resulta palmario que el actor prestó su consentimiento viciado por el engaño patrocinado por la conducta intencionada desplegada por ambas entidades apelantes.

CUARTO. Responsabilidad contractual.

En el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia recurrida el juzgador de instancia estima parcialmente la pretensión indemnizatoria que de forma subsidiaria solicita el actor en su demanda después de solicitar con carácter principal una obligación de hacer, alegando el cumplimiento defectuoso por parte de la mercantil SUMMIT HOMES, S.L. del contrato verbal de limpieza, homestaging y depósito de los bienes muebles y enseres de la vivienda puesta en venta.

La apelante impugna tal estimación al considerar que el juzgador de instancia no ha valorado correctamente la prueba, concluyendo que en la sustanciación del proceso no ha quedado acreditada la existencia de dicha relación contractual por la que SUMMIT HOMES, S.L. viniera obligada a prestar servicios de almacenamiento o transporte de enseres pertenecientes al actor, ni tampoco considera que hubiera quedado acreditada la existencia de tales bienes y su estado, ni que los mismos no fueran devueltos.

Pues bien, esta Sala no aprecia error alguno en la valoración que de la prueba practicada efectúa el juzgador de instancia, alcanzando a su vez la misma convicción que la expuesta por el juez a quo en la sentencia recurrida cuando concluye de forma razonada tanto la existencia de la relación contractual, como la preexistencia de los bienes, así como el cumplimiento defectuoso de las prestaciones asumidas por la entidad SUMMIT HOMES, S.L. frente al actor.

i) En cuanto a la existencia de la relación contractual la misma viene debidamente acreditada, pues como bien sostiene el juzgador de instancia, se adjunta con la demanda el documento nº 4 donde se le facturan al actor diversos gastos entre los que se hallan: "Limpieza y productos de limpieza", "Pintura, arreglos y material" y "vaciado y almacén"en la partida relativa a la adecuación de la vivienda, y en cuanto a la partida descrita como "trastero"se le facturan al actor dos pagos por tal almacenaje, así como otra partida que se describe con el concepto de "empacado y limpieza".La entidad demandada afirmó en su contestación que la vivienda propiedad del actor se encontraba en tal mal estado que fue necesario llevar a cabo tareas de pintura y limpieza. Así lo reconoció la Sra. Patricia, empleada de la inmobiliaria, quien afirmó que para poder anunciar la venta de la vivienda se realizaron tareas de vaciado, pintura y adecuación de la misma, lo que fue un trabajo impresionante. Pretende sostener la apelante que los trabajos relativos a almacenaje y trastero no fueron llevados a cabo por la misma sino por un tercero independiente ajeno a la empresa demandada. Sin embargo, lo cierto es que tales trabajos fueron facturados al actor, siendo indiferente que los mismos se ejecutaran al final por empleados de la mercantil demandada o por personal expresamente contratado por ella. Y como con acierto concluye el juzgador de instancia, la función de custodia de los bienes fue asumida por la mercantil demandada por lo que ella debe responder ante el actor por la devolución de lo depositado.

ii) En cuanto a la preexistencia de los bienes, el testigo Sr. Jose Augusto, amigo del actor que le ayudó a embalar sus enseres en la vivienda, ratificó su existencia por haberlos visto durante la realización de tal tarea. Y asimismo afirmó que le constaba que a su amigo no le fueron devueltas la televisión y una figura (personaje de Yoda). También constan en autos comunicaciones de la madre del actor dirigidas al personal de la inmobiliaria en las que, en relación a las tareas de transporte y almacenaje asumidas por ésta, les reprocha la no entrega de diversos bienes incluidos todos ellos en la indemnización reconocida por el juzgador de instancia, y que por ello debe ser ratificada, sin que la parte apelante aportara otra valoración pecuniaria que pusiera en cuestión la solicitada en demanda, y la que finalmente es reconocida en sentencia.

Por todo ello en este punto el recurso de apelación debe ser desestimado, pues obligación esencial del depositario es guardar la cosa y restituirla cuando le sea pedida por el depositante ( art. 1.766 CC) .

QUINTO. Daño moral.

El juzgador de instancia también reconoce al actor indemnización por el daño moral sufrido a raíz de las circunstancias acaecidas durante el proceso de venta del inmueble al haberle ocasionado un agravamiento de sus padecimientos psíquicos. El juez a quo lo razona del siguiente modo hasta la concesión de una indemnización por un importe de 2.000 euros:

"Finalment, es reclama una indemnització per danys morals sense major concreció. El document nº 22 de la demanda, informe de la Clínica Olivé Gumà de 15.12.20 recorda que es tracta d'un pacient diagnosticat de trastorn límit de personalitat i que durant la mudança, per haver-se extraviat objectes hauria sofert una descompensació del seu estat emocional; igualment, a l'informe acompanyat a l'audiència prèvia , tot i que és un recull de manifestacions del demandant, també es consigna que un seguit d'irregularitats en el procés de venda haurien tingut un important impacte subjectiu en el mateix . Aquesta ansietat psicofísica, alteració o inestabilitat emocional també resulta de l'exploració realitzada per la pèrit psiquiatra Sra. Fátima i, tot i que la mateixa pugui estar relacionada per la malatia de base soferta, pel consum de tòxics i per la manca d'adherència terapèutica, de ben segur, que s'ha d'haver vist agreujada aquesta inestabilitat emocional per la manca de diligència i, com no, per la conducta insidiosa duta a terme per les codemandades contribuint a generar en el demandant un estat anímic d'impotència, angoixa, ansietat, iecertesa susceptible de ser inedemnitzat, per danys morals, ja que, dins dels perjudicis indemnitzables no sols hi ha els patrimonials sinó els morals integrats per les molèsties, inconvenients i mal de caps experiementats per l'actor arrel de la conducta de les codemandades, per això, que acabaré fixant una indemnització de 2.000 euros per aquest concepte." (sic).

La primera cuestión de orden jurídico sobre el que versa el recurso de apelación incide en argumentar la incompatibilidad de la reclamación por daño moral junto con el daño material, sosteniendo que no resulta posible reclamar una indemnización por daño moral cuando también se está reclamando daño patrimonial. Esta cuestión ha de ser rechazada pues la casuística jurisprudencial contempla múltiples supuestos donde puede verse la compatibilidad de ambos.

La STS nº 217/2012, de 13 de abril, indica en su fundamento jurídico quinto que:

"(...) la Jurisprudencia de esta Sala admite que el daño moral se identifica con las consecuencias no patrimoniales representadas por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en algunas personas pueden producir ciertas conductas, actividades e incluso resultados, con independencia de la naturaleza, patrimonial o no, del bien, derecho o interés que ha sido infringido, y se indemniza junto al daño patrimonial, bien mediante la aplicación de reglas específicas, como la del artículo 1591 del Código Civil , bien mediante las generales de responsabilidad contractual o extracontractual de los artículos 1101 y 1902 del mismo texto legal ( SSTS 16 de noviembre de 1986: trastorno y angustia ocasionada a una familia que se vio obligada a abandonar la casa; de 10 de noviembre de 2005: pérdida de las vacaciones estivales ; de 22 de noviembre de 2007 : abandono de vivienda por obras defectuosas graves, entre otras)".

La segunda cuestión planteada en el recurso sobre la relación causal entre el daño moral por el que se reclama y la conducta que se imputa a la entidad apelante (SUMMIT HOMES, S.L.) es de tipo probatorio, y para ello ha de partirse de la dificultad en materia de prueba que suele encerrar el daño moral, así como de su prudente y ponderada aplicación.

Para el supuesto de autos, examinados los informes médicos a los que hace referencia el juzgador de instancia en el fundamento que previamente se ha reproducido, venimos a coincidir plenamente con sus conclusiones, pues de dicho material probatorio se desprende como el actor, que ya venía aquejado de una patología psíquica, sufrió una descompensación en su estado emocional a raíz de las distintas circunstancias vividas por razón de la venta de su vivienda, describiendo la perito Dra. Fátima que el actor presentaba un estado de ánimo alterado. Por lo que el daño moral por el que se reclama debe ser indemnizado. Y si bien siempre existe una dificultad en la evaluación económica de los perjuicios inmateriales, que además pueden variar en función de la sensibilidad de cada persona, consideramos que el juzgador a quo en su sentencia efectúa una valoración correcta del perjuicio causado bajo unos cálculos estimativos que se consideran como totalmente ajustados, ponderados, así como habituales en estos supuestos en los que se aprecian consecuencias de naturaleza anímica o emocional.

En este extremo el recurso de apelación debe ser desestimado.

SEXTO. Costas procesales.

El juzgador de instancia razona en su sentencia que pese a la estimación parcial de la demanda, al menos en relación a la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L., procede imponer las costas a ambas demandadas por haber litigado con temeridad o mala fe, y considera existente dicha temeridad "per haver gestionat de forma molt defectuosa la simple venda d'un immoble, retenint 21.000 euros, generant-se artificiosament el dret a cobra-los mitjançant cessió d'opció de compra i fent atorgar reconeixement de deute de quantitats no acrediatades i, tot plegat, prevalent-se de la fragilitat del demandant afectat d'una disminució del 71%."

Frente a dicho pronunciamiento se alzan las apelantes entendiendo infringido el art. 394 LEC, no resultando procedente la imposición de costas ante la estimación parcial de la demanda pues por su parte se habían limitado a defenderse frente a las pretensiones invocadas por la parte actora.

El art. 394.2 LEC establece que "si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad."

En lo referente a la temeridad procesal, único motivo legalmente previsto para excluir la aplicación de la norma general en materia de costas para los supuestos de estimación parcial, nuestros Tribunales vienen asociándola a aquellas conductas de quienes en el proceso deducen pretensiones o defensas cuya inadmisibilidad o falta de fundamento no pueden ignorar con arreglo a una mínima pauta de razonabilidad, configurándose como pretensiones o defensas arbitrarias y exentas de cualquier tipo de fundamento o razón defendible. La temeridad referida en el art. 394.2 LEC se vincula, por tanto, a lo que es la actuación de las partes dentro del proceso en si mismo considerado.

Pues bien, en el caso aquí analizado, vista la defensa asumida por las entidades apelantes en el proceso no se considera que haya elementos de los que quepa derivar que su obrar pueda incardinarse en la noción de temeridad, pues las mismas han hecho valer dentro del proceso unos argumentos de defensa con la aportación de material probatorio para su sustento, los cuales se estiman en un principio defendibles, por lo que no se considera que haya elementos de los que pueda derivarse que el obrar de las demandadas pudiera incardinarse en la noción de temeridad prevista en el art. 394.2 LEC.

Conforme lo expuesto, el recurso de apelación debe ser estimado en esta materia sobre costas, en la medida que se deja sin efecto la declaración de temeridad contenida en la sentencia de instancia que afectaba a ambas entidades demandadas, excluyendo de este modo la aplicación de los efectos previstos en el art. 394.3 LEC en su segundo párrafo. Pero como señala el juzgador de instancia en su sentencia, tanto en el fundamento jurídico en materia de costas como en el fallo de dicha resolución, la estimación parcial de la demanda lo es en relación a la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L., mientras que la estimación de las pretensiones ejercitadas contra la otra entidad demandada INMODUX 2012, S.L. lo ha sido en su totalidad, como así lo expresa literalmente y con claridad el juez a quo en el fallo de la sentencia recurrida: "ESTIMO la demanda interposada per Dimas contra INMODUX 2012, S.L i declaro la nul·litat del reconeixement de deute de 16.1.2020 i de la posterior escriptura reconeixement (doc 7 contesta) condemnant aquesta demandada a restituir a l'actor la quantitat de 33.152,22 euros, més l'interès legal des del cobrament d'aquest import." Pronunciamiento que ha sido confirmado en esta alzada. Ello determina que si bien se deja sin efecto la declaración de temeridad contenida en la sentencia de instancia, la entidad demandada INMODUX 2012, S.L. debe ser condenada al pago de las costas causadas en primera instancia a raíz de la estimación total de la demanda interpuesta frente a ella, mientras que respecto a la entidad SUMMIT HOMES, S.L. no procede efectuar expresa condena en costas ante la estimación parcial de la demanda interpuesta contra la misma, todo ello en aplicación de lo previsto en el art. 394.1 y 394.2 LEC.

Y en cuanto a las costas de esta alzada al haber sido estimado en parte el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 LEC, no procede efectuar expresa condena en costas.

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,

PRIMERO. Planteamiento de la litis, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario interpuesta por Don Dimas contra las entidades SUMMIT HOMES, S.L. e INMODUX 2012, S.L., en la que se solicitaba se declarara la nulidad del contrato suscrito con la entidad SUMMIT HOMES, S. L., en fecha 15 de enero de 2020, y se condenase a la citada mercantil a restituir al actor la suma de 21.000,00 euros, más el interés legal calculado desde la fecha de la percepción del indicado importe.

Asimismo, se solicitaba la declaración de nulidad del contrato suscrito con la entidad INMODUX, S. L. en fecha 16 de enero de 2020, con la condena de la citada entidad a restituir al actor la cantidad de 33.152,22 euros, más el interés legal desde la fecha de percepción de tal importe.

Igualmente se solicitaba la condena de la entidad SUMMIT HOMES, S. L., a devolver al actor un televisor, mesa de comedor, colchón de matrimonio, patas de cama de matrimonio y figura de Yoda y a reparar un frigorífico. Subsidiariamente, se solicitaba la condena a SUMMIT HOMES, SL., al abono de la suma de 2.502,99 euros en concepto de daños, más el importe del valor de la figura del "Maestro Yoda" fijado por el perito que se designara al efecto. Y a ello adicionaba la condena al pago de aquella suma indemnizatoria que en concepto de daños morales resultara del informe a confeccionar por el perito cuya designación igualmente se solicitaba en demanda.

Las peticiones formuladas traían su causa de las relaciones contractuales habidas entre las partes e iniciadas a raíz del interés de la parte actora de vender su vivienda ubicada en la DIRECCION000, de Barcelona. Refería el actor que tenía reconocido un grado de discapacidad de un 71% a raíz del trastorno mental y de la enfermedad del aparato digestivo que padecía. Y que por razón de la dificultad de atender a las deudas que tenía, entre ellas un préstamo hipotecario que gravaba su vivienda, decidió poner ésta a la venta para, con el importe obtenido, cancelar el préstamo, comprar una nueva vivienda de un precio inferior y, de ser posible, disponer de un remanente económico que le diera algo de tranquilidad. A tal fin se puso en contacto con Grupo Inmobiliario Dux, siendo atendido por Doña Patricia.

En fecha 27 de diciembre de 2018, el actor y la mercantil SUMMIT HOMES, S. L. suscribieron un contrato de encargo de venta en exclusiva por un plazo de 180 días, por el cual el Sr. Dimas encargaba a la citada mercantil la venta de la vivienda de su propiedad por precio de 237.000 euros, que incluía los honorarios de la agencia inmobiliaria que se fijaron en un 5% sobre el precio final de venta. Asimismo, las partes convinieron de forma verbal que sería la agencia inmobiliaria quien se encargaría de la limpieza del inmueble, la retirada de los bienes del actor de su vivienda, su depósito en un trastero, la adecuación de la vivienda para la venta (pintura y colocación de mobiliario) y la entrega y colocación de los bienes del Sr. Dimas en la nueva vivienda.

El inmueble del actor se puso a la venta en el mes de julio de 2019. Y en fecha 31 de octubre de 2019 INMODUX 2012, S.L. suscribió con D. Cirilo oferta de compra relativa a la vivienda propiedad del actor, fijándose su precio en la cantidad de 210.000 euros. El Sr. Cirilo entregó la cantidad de 1.500 euros en concepto de arras penitenciales. Dicha oferta fue aceptada por el actor si bien no llegó a percibir el importe de 1.500 euros de los que era depositaria la entidad INMODUX 2012, S.L. En fecha 19 de noviembre de 2019 el actor, la entidad INMODUX 2012, S.L. y Don Cirilo suscribieron contrato de compraventa de la vivienda del actor por un precio de 210.000 euros. En dicho acto el comprador satisfizo la cantidad de 19.500 euros mediante transferencia bancaria a la cuenta de la inmobiliaria INMODUX 2012, S.L. El resto del precio debía satisfacerse con la formalización de la escritura pública que se proyectaba para el día 19 de febrero de 2020, alcanzando las arras penitenciales la cantidad de 21.000 euros que quedaron en depósito de la parte demandada, sin ser entregadas a la propiedad.

Con posterioridad a la suscripción del citado contrato de compraventa, y habiendo sido ya retirados por la entidad demandada del domicilio del actor la totalidad de sus enseres personales, la Sra. Patricia le comunicó que no sería posible formalizar la venta a favor del Sr. Cirilo, puesto que se había "echado para atrás". A la vista de ello, siendo retenido el importe de las arras por la inmobiliaria, y ante la situación de necesidad en la que se encontraba el actor que precisó incluso solicitar dinero prestado a amigos, procedió a formalizar contrato de compraventa de su vivienda a favor de la entidad SUMMIT HOMES, S.L. en fecha 15 de enero de 2020 por un precio de 185.000 euros y con la facultad de ceder la compraventa a terceros. De los que 4.959,72 euros se manifestaron entregados al actor según los abonos efectuados con anterioridad al 23 de diciembre de 2019, 3.000 euros se entregaban con la suscripción de la compraventa, 1.000 euros se entregarían el día 22 de enero de 2020, y 12.040 euros se entregarían en el plazo de dos semanas para la compra de la nueva vivienda por parte del Sr. Dimas. Se estipulaba que todas las cantidades entregadas tendrían el carácter de arras penitenciales. El resto del precio, es decir, la suma de 153.807,78 euros se satisfaría con la formalización de la escritura pública de compraventa que se proyectaba para el día 14 de febrero de 2020. El actor indica que la total cantidad que se obligaba a satisfacer la entidad compradora SUMMIT HOMES, S.L. con anterioridad a la escritura pública de compraventa (20.999,72 euros) coincidía prácticamente con el importe de los 21.000 euros entregados a INMODUX 2012, S.L. por el comprador del inmueble Don Cirilo del que dicha entidad se había apropiado ilegítimamente, siendo que, si éste hubiera desistido de la compraventa, habría perdido los importes entregados en concepto de arras penitenciales a favor del actor quien debería haberlos recibido.

En fecha 16 de enero de 2020 el actor suscribe un reconocimiento de deuda a instancia de la Sra. Patricia, actuando ésta en representación de la entidad INMODUX 2012, S.L., en el que el Sr. Dimas reconoce adeudar a dicha entidad la cantidad de 20.959,72 euros, así como el importe de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda de su propiedad según factura emitida por la referida entidad, cuando precisamente el encargo de venta lo había suscrito el actor con SUMMIT HOMES, S.L., siendo además el precio de venta muy inferior al de mercado. Por último, el actor reconoció adeudar la cantidad de 1.000 euros en concepto de "gestión de notario y registro". En total el reconocimiento de deuda lo fue por un importe de 33.152,22 euros.

Las demandadas gestionaron la compra por el actor de una vivienda, de tal modo que en fecha 10 de febrero de 2020 el actor suscribió un contrato de compraventa con unas arras penitenciales de 9.000 euros respecto de una vivienda en Cornellà de Llobregat por un precio de 105.000 euros, fijándose que el otorgamiento de la escritura pública debería producirse antes del 21 de febrero de 2020.

Finamente en fecha 17 de febrero de 2020 se formalizó la venta de la vivienda propiedad del actor, y la compra por su parte del inmueble de Cornellà de Llobregat. En cuanto al comprador de su vivienda resultó ser finalmente Don Cirilo, con quien el actor había suscrito inicialmente unas arras penitenciales. De ello el actor concluye que fue engañado por la Sra. Patricia al manifestarle ésta que el Sr. Cirilo había desistido del contrato, así como al indicarle que no había comprador alguno de su vivienda, aprovechándose de la falta de conocimientos del actor y de su discapacidad para conseguir que vendiera su vivienda a la entidad SUMMIT HOMES, S.L. El precio de la venta fue de 206.000 euros, 21.000 euros superior al fijado en el contrato de compraventa suscrito por el actor con la inmobiliaria.

Considera el actor que fue objeto de engaño por la parte demandada lo que derivó en que el actor firmara un contrato de compraventa de su vivienda con la entidad SUMMIT HOMES, S.L. para posteriormente cederlo a un tercero, que no era otro que el Sr. Cirilo, quien siempre fue el comprador real de la vivienda, siendo que la Sra. Patricia, a través de las diferentes empresas a las que representaba, hizo creer al actor que no existía comprador a fin de que les vendiera la finca por un precio inferior y con facultad de cederla a terceros para así poder venderla al Sr. Cirilo y hacer suya la diferencia entre el precio por el que compró y el de venta, en este caso, 21.000 euros, emitiendo seguidamente una factura por dicho importe en concepto de "cesión de compra del piso" con la finalidad de justificar fiscalmente dicho beneficio.

En base a los hechos expuestos el actor solicita la declaración de nulidad del contrato de compraventa con entrega de arras penitenciales suscrito entre SUMMIT HOMES, S.L., y el actor en fecha de 15 de enero de 2020, y del contrato de reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020 a favor de la mercantil INMODUX 2012, S.L., al entender que concurren los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente para que proceda la declaración de nulidad por dolo invalidante en la prestación del consentimiento por el actor, y de forma subsidiaria por error, con la restitución recíproca de prestaciones entre las partes.

De forma acumulada el actor ejercitó igualmente acción de reclamación de daños y perjuicios por responsabilidad contractual, como consecuencia del cumplimiento defectuoso por parte de SUMMIT HOMES, S. L. del contrato verbal de limpieza, home staging y depósito de los bienes muebles y enseres de conformidad con lo convenido entre las partes. Pues tras ser trasladados los bienes muebles de su domicilio a un trastero por operarios designados por la parte demandada, algunos de ellos no le fueron devueltos, otros se devolvieron dañados (frigorífico), e incluso se le entregaron otros que no eran de su propiedad. Solicita por ello el actor la devolución de los objetos de su propiedad y la reparación del frigorífico, o de forma subsidiaria el pago de la suma de 2.502,99 euros en concepto de daños, mas el importe del valor de la figura del "Maestro Yoda" que se fije pericialmente. A ello añadía la indemnización por daño moral que resultara del informe pericial a elaborar, por el padecimiento sufrido por el actor durante el proceso de venta del inmueble al causarle un agravamiento de su situación psicológica y daños físicos debido a la imposibilidad de poder descansar de forma adecuada ante la ausencia de medio adecuado como consecuencia de la no entrega de colchón y las patas del somier.

Emplazadas las entidades demandadas, se personaron en el procedimiento, y dentro del plazo para contestar a la demanda se opusieron conjuntamente a la pretensión actora solicitando su desestimación. Indicaban las demandadas que en el marco negocial que mantuvieron las partes, el actor suscribió varios contratos, de los que únicamente solicita la nulidad de dos de ellos. Negaban que el motivo por el que el actor tuviera la necesidad de vender su finca tuviera su origen en una razón económica por haber gravado su vivienda con una hipoteca, atribuyéndolo, en cambio, a su falta de diligencia, pues el pago de la primera cuota del préstamo hipotecario coincidió con la firma de la nota de encargo de venta. La vivienda del actor se puso finalmente a la venta en el mes de julio de 2019 tras pintar y acondicionar el piso como le insistió la parte demandada, siendo constantes las presiones del demandante para vender. Alega la parte demandada que adelantó el dinero de la limpieza, pintura, guardamuebles e incluso llegó a prestar dinero al demandante a cuenta de la venta de la finca.

Y encontrado un posible comprador en la persona de Don Cirilo el actor aceptó la oferta de compra de fecha 31 de octubre de 2019, estableciéndose como fecha límite para escriturar la compraventa el día 19 de febrero de 2020. La parte demandada niega que manifestara al vendedor que el comprador se había "echado para atrás", solamente se le indicó que según el contrato suscrito no se podía obligar al comprador a otorgar la escritura pública de compraventa antes del 19 de febrero de 2020. Y ante la preocupación del vendedor por si la operación no se cerraba se consiguió que el posible comprador Sr. Cirilo firmara un documento por el cual se podía seguir haciendo gestiones de venta de la finca mientras el comprador Sr. Cirilo hacía las gestiones para obtener financiación. Ante esta situación las partes aceptaron suscribir el contrato de compraventa de fecha 15 de enero de 2020 y el reconocimiento de deuda del día 16 de enero de 2020. De esta manera, el actor cumplía su deseo de obtener el dinero para firmar un contrato de arras para adquirir su nueva vivienda, lo que finalmente hizo el10 de febrero de 2020, para posteriormente, el día 17 de febrero de 2020, proceder a escriturar la venta de la finca sita en la DIRECCION000, y el mismo día la compra por su parte, mediante escritura pública, de la finca sita Cornellà de Llobregat.

Negaban las demandadas la concurrencia de dolo como vicio del consentimiento al no haber existido maquinaciones engañosas, ni maniobras dolosas, y menos que estas maquinaciones fueran de tal entidad que pudieran conducir y obligar al actor a celebrar los negocios jurídicos cuya nulidad solicitaba en su demanda. Igualmente negaba la concurrencia de error en la prestación del consentimiento por el actor.

Invocaban las demandadas a su vez la improcedencia de la acción de responsabilidad civil contractual ejercitada también en demanda al no acreditarse que los enseres descritos por el actor, y por los que reclamaba, se hubieran perdido o entregado en malas condiciones, siendo la persona encargada de recoger, almacenar y posteriormente entregar los enseres al actor el Sr. Jesus Miguel, trabajador autónomo ajeno a las demandadas. Y en cuanto a la petición por daño moral consideraban que no se había probado de forma alguna que el Sr. Dimas hubiera visto afectada su integridad y dignidad, o que hubiera sufrido un padecimiento físico o psíquico de tal calibre que le hiciera acreedor de una indemnización en concepto de daños morales.

SEGUNDO. Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona dictó sentencia en fecha 17 de marzo de 2023 en la que el juzgador a quo estimó la concurrencia de dolo que afectó al consentimiento prestado por el actor tanto al suscribir el contrato de fecha 15 de enero de 2020 con la entidad SUMMIT HOMES, S.L., como en el reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020 a favor de la entidad INMODUX 2012, S.L. Entendió el juzgador de instancia que el contrato de fecha 15 de enero de 2020 estaba viciado por dolo ante la conducta insidiosa de la otra parte contratante que retuvo el importe de 21.000 euros procedente de unas arras penitenciales entregadas por el Sr. Cirilo al suscribir el contrato de compraventa de la vivienda del actor, haciendo que éste firmara un nuevo negocio de compraventa con arras sobre la misma vivienda como si la anterior operación con el Sr. Cirilo no fuera a realizarse, cuando éste finalmente fue el comprador de la vivienda, derivando todo ello en una cesión de la compraventa por cuyo concepto la entidad SUMMIT HOMES, S.L. facturó el importe de 21.000 euros al actor. El juez de instancia consideró igualmente que el reconocimiento de deuda suscrito en fecha 15 de enero de 2020 por el actor, y luego elevado a escritura pública en fecha 22 de enero de 2020, es ineficaz por concurrir dolo en la prestación del consentimiento por parte del actor, y en el que se incluía el reconocimiento de una deuda a favor de la entidad INMODUX, 2012, S.L. por entregas en efectivo (20.959,72 euros) y la cantidad de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda del actor. Entendió el juzgador que estas entregas de dinero no resultaban acreditadas, y en cuanto al pago de los honorarios entendía que provenían de una operación de venta artificiosa con la que finalmente lo que la demandada pretendía era cobrar al actor por la cesión de la compraventa a quien era su real comprador. Además, indicaba que no había habido una intermediación inmobiliaria propiamente dicha dado que el contrato de compraventa de 15 de enero de 2020 había sido concertado entre la propia entidad inmobiliaria y el actor.

En cuanto a los efectos liquidatorios derivados de las nulidades apreciadas, el juzgador de instancia entendió que habiéndose consumado el contrato de compraventa entre el actor y el Sr. Cirilo, la entidad SUMMIT HOMES, S.L. tenía derecho a percibir sus honorarios de un 5% sobre el precio de la compraventa, lo que ascendía a la cantidad de 12.463 euros (IVA incluido), así como percibir el importe de los anticipos realizados al actor y los gastos de acondicionamiento de la vivienda para su venta que ascendían a la cantidad de 4.959,72 euros según la documentación obrante en autos. Con ello concluía el juzgador a quo que SUMMIT HOMES, S.L. debía retornar al actor la cantidad de 3.577,28 euros que resultaba de la diferencia entre la cantidad de 21.000 euros abonados por el comprador Sr. Cirilo como arras penitenciales al suscribir el contrato de compraventa y los importes anteriormente indicados. Respecto a la entidad demandada INMODUX 2012, S.L. debía reintegrar a la parte actora la cantidad de 33.152,22 euros objeto del reconocimiento de deuda también declarado nulo por vicio en el consentimiento.

En cuanto a la acción de responsabilidad civil contractual derivada de la pérdida y de los daños sufridos en algunos bienes del actor tras el acondicionamiento y vaciado de su vivienda por parte de la demandada, la cual según el juzgador asumió frente al vendedor funciones de depósito y custodia de los bienes retirados de la misma, estimó parcialmente la pretensión indemnizatoria actora por el importe de 2.114,28 euros, a cuyo pago condenó a la entidad SUMMIT HOME, S.L. En concepto de daños morales estimó acreditado que el actor sufrió una intranquilidad e inestabilidad emocional que agravó los padecimientos psiquiátricos ya sufridos por el mismo, estimando como importe ajustado, a fin de indemnizar el daño moral peticionado, la cantidad de 2.000 euros que debía ser satisfecha por la entidad demandada SUMMIT HOME, S.L. al actor.

En cuanto a las costas procesales el juzgador a quo estimó que, aun cuando la demanda había sido estimada parcialmente, procedía efectuar expresa condena en costas a ambas demandadas por haber actuado con temeridad y mala fe.

Frente a dicha resolución se alzan ambas entidades demandadas interponiendo recurso de apelación. Consideran en su recurso las apelantes que el juzgador a quo ha incurrido al resolver la controversia de autos en un error en la valoración de la prueba, así como en la aplicación del derecho, procediendo por ello revocar el pronunciamiento de instancia que aprecia la nulidad por vicio en el consentimiento tanto del contrato de arras penitenciales de fecha 15 de enero de 2020, como del reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020, y subsiguiente escritura pública de fecha 22 de enero de 2020.

Niegan las apelantes la existencia de cualquier maquinación insidiosa por su parte que hubiera podido viciar el consentimiento del actor, habiendo estimado el juzgador a quo la nulidad contractual con base a unos hechos distintos a los expuestos por la parte actora y en los que ésta se fundó para acreditar la existencia de dolo. Así el actor alegó en su demanda que fue engañado por la entidad inmobiliaria al advertirle que el comprador Sr. Cirilo se había "echado para atrás" en la compraventa y que la única opción era venderle a la entidad inmobiliaria la vivienda por un importe de 185.000 euros. Por otra parte, las arras entregadas por el comprador Sr. Cirilo fueron depositadas en el Grupo Dux, del que forman parte ambas entidades demandadas, como autorizó expresamente el actor en el contrato de intermediación inmobiliaria. Y no pudieron ser entregadas al actor por cuanto la compraventa estaba condicionada a la obtención de financiación por el comprador, quien además se había negado rotundamente a que las entidades demandadas procedieran a entregar las cantidades depositadas al vendedor. Y si se suscribió un segundo contrato de arras con la entidad SUMMIT HOMES, S.L. fue para buscar una solución al actor ante su insistencia para celebrar la venta, ofreciendo las entidades demandadas un precio de 185.000 euros aceptado por el actor, quien aprovechó las cantidades percibidas para pagar las arras de su nueva vivienda adquirida en Cornellà de Llobregat. Argumentan las demandadas que con tal operación asumieron un riesgo al perfeccionar un segundo contrato de arras con el actor, pues si el comprador Sr. Cirilo no obtenía financiación, o bien perdían las cantidades entregadas al actor en concepto de arras, o tenían que adquirir forzosamente una vivienda que no les interesaba. Los 21.000 euros eran el margen de beneficio que las apelantes percibirían en el caso de que el Sr. Cirilo adquiriera definitivamente la vivienda, lo cual fue aceptado por el actor.

En cuanto al reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020, y su subsiguiente escritura pública de fecha 22 de enero de 2020, negaron también las apelantes cualquier tipo de maquinación insidiosa por su parte. Correspondiendo las cantidades reconocidas a anticipos enumerados en un anexo en la escritura pública de reconocimiento de deuda, así como a los honorarios de la inmobiliaria (11.952,50 euros) siendo estos inferiores a los que le correspondía percibir según la nota de encargo (12.705 euros).

En cuanto a la condena indemnizatoria por razón de la responsabilidad civil contractual derivada del depósito de enseres propiedad del actor, impugnan las apelantes la sentencia alegando la no existencia de dicho contrato de almacenaje y transporte entre el actor y las demandadas, la inexistencia del nexo causal entre los bienes supuestamente dañados y la actuación de las entidades demandadas, no acreditándose tampoco la existencia de los bienes indicados por el actor, ni el estado en el que se empaquetaron ni cómo se devolvieron, ni el hecho de que no fueran devueltos.

Impugnan las apelantes igualmente el pronunciamiento en materia de daño moral por considerar que la sentencia de instancia infringe la Jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo por la que no resulta posible reclamar una indemnización por daño moral cuando también se está reclamando daño patrimonial. Por otra parte consideran no acreditado el daño moral que se reclama, ni debidamente cuantificado por el juzgador atendiendo a criterios de carácter objetivo, considerando que la situación de angustia descrita en demanda no les es atribuible, correspondiendo mas bien a la situación inherente a la propia persona del actor, dado sus antecedentes psiquiátricos, con problemas de comportamiento desde su niñez, con fluctuaciones de ánimo y con un grado de dependencia al alcohol y a otras sustancias tóxicas.

Y por último impugnan en su recurso la condena en costas por razón de la temeridad y mala fe apreciada por el juzgador de instancia que consideran improcedente.

La parte actora presentó escrito de oposición al recurso de apelación, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia.

TERCERO. Dolo contractual.

La pretensión formulada por el actor en su demanda y estimada por el juzgador de instancia, pretende la declaración de nulidad del contrato de compraventa de la vivienda propiedad del actor ubicada en DIRECCION000 de Barcelona, que fue firmado entre las partes en fecha 15 de enero de 2020, por concurrir dolo en el consentimiento prestado por el actor, y en el que era parte compradora la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L. Asimismo la petición de nulidad contractual por dolo se extiende también al reconocimiento de deuda suscrito al día siguiente entre el actor y la demandada INMODUX 2012, S.L., en el que el actor reconocía adeudar a la indicada mercantil el importe de 33.152,22 euros, según desglose incorporado en un Anexo del documento y en cuya cantidad se incluía el importe de 1.000 euros como gastos derivados de la intervención notarial y registral al haber sido otorgada escritura pública en fecha 22 de enero de 2020 en la que dicho importe, que se reconocía como adeudado por el actor, se causalizaba a través de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria que debía ser devuelto por el actor al momento de la compraventa del inmueble (escritura pública) y con una penalización de 1.657,61 euros de no realizarse el pago en el plazo previsto.

Tras la estimación de la nulidad en primera instancia las entidades demandadas recurren la sentencia por considerar esencialmente que el juzgador ha incurrido en una errónea valoración de la prueba que le ha conducido a declarar la nulidad de unos contratos que las apelantes estiman válidos, y que se justifican en atención a los hechos acaecidos y a las concretas circunstancias que concurrieron por la insistencia del actor en proceder a la venta de su inmueble debido a sus necesidades económicas que según las apelantes eran consecuencia de su propia falta de diligencia. Negaban las entidades apelantes que por su parte al contratar hubiera mediado engaño alguno que hubiera sido determinante de la voluntad negocial del actor.

Según el artículo 1.269 CC hay dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.Se ha considerado que, en un sentido muy amplio, dolo es todo complejo de malas artes, contrario a las leyes de la honestidad e idóneo para sorprender la buena fe ajena, generalmente en propio beneficio, aunque esto último no es exigible para que pueda considerarse que ha concurrido dolo. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo explica cuáles son los requisitos que ha de reunir el dolo o engaño para entender que el consentimiento prestado ha estado viciado a los efectos de declarar la ineficacia de una determinada declaración de voluntad. Así la STS de 26 de marzo de 2009 recoge la doctrina aplicable para poder apreciar la concurrencia de dolo invalidante del consentimiento prestado:

"El dolo regulado en los artículos 1269 y 1270 del Código Civil exige, como reiteradamente ha señalado esta Sala -Sentencias, entre otras de 11 y 12 de junio de 2003 - dos elementos: uno, el empleo de maquinaciones engañosas, o conducta insidiosa del sujeto que lo causa, que tanto puede consistir en acciones como en omisiones; y otro, la inducción producida por las maniobras dolosas sobre la voluntad de la otra parte, en términos tales que la determina a celebrar el negocio. El dolo no se presume, sino que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por meras conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice qué entiende por él ni cuáles son las características de la conducta dolosa, toda vez que se limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son: a) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la reclamación negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas. b) que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia. c) que sea grave si se trata de anular el contrato. d) que no haya sido causada por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes. - Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1994 -. Además, el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alegue - Sentencias del Tribunal Supremo de 22 y 28 de febrero de 1961 - no bastando al efecto meras conjeturas -Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1945 -.

En lo que aquí interesa, como bien señalaba la resolución impugnada, ha de subrayarse, como ya recogía, entre otras, la Sentencia de 29 de marzo de 1994 , que el dolo, en cuanto vicio del consentimiento contractual, comprende no sólo la insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe. En este mismo sentido señalaba la Sentencia de 11 de julio de 2007 que «el dolo abarca no sólo la maquinación directa sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, sin que lo invalide la confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada - STS 15-6-95 , con cita de otras anteriores, y en términos muy similares SSTS 23-7 y 31-12-98 -, de suerte que habrá dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico - STS 19-7-06 -.»

Procede insistir también en la exigencia de que la conducta dolosa sea probada inequívocamente, sin que a tales fines basten meras conjeturas o indicios - Sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 -."

Y como refiere la STS de 16 de febrero de 2022: "El concepto de "maquinaciones insidiosas" ha sido interpretado por la jurisprudencia con una considerable amplitud en el sentido de comprender todas aquellas actuaciones de uno de los contratantes dirigidas a obtener el consentimiento por parte del otro que, sin ellas, no habría prestado ( sentencias 658/2011, de 28 de septiembre , y 116/2021, de 3 de marzo )."

En resumen, los requisitos que para la apreciación del dolo se requieren según nuestra Jurisprudencia son:

1) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial, una actividad con la intención o propósito de engañar a la otra parte.

2) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta.

3) que todo ello determine la actuación negocial.

4) que sea grave, es decir, que esa conducta sea la que genere la emisión de voluntad contractual.

5) que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

6) puede consistir no sólo en la insidia o maquinación directa sino también en la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte (dolo negativo) en contra del deber de informar que exige la buena fe.

7) que se pruebe el dolo, dicha actividad dolosa ha de ser probada inequívocamente por quien lo alega, sin que basten meras conjeturas o indicios, pues el dolo no se presume, y debe ser demostrado de manera cumplida por quien lo alega. De esta forma la prueba del dolo incumbe o recae sin paliativo alguno sobre la parte que lo alega y ello no solo por ser consecuencia de los criterios genéricos que informan la distribución de la carga de la prueba en el proceso civil ( art. 217 LEC), sino porque, en concreto, y según reiteradísima jurisprudencia, con relación a la prueba de los vicios del consentimiento prestado su cumplida acreditación necesariamente corresponde a quien alega su concurrencia.

La cuestión en esta alzada queda circunscrita, en cuanto a la validez de los contratos litigiosos, a resolver sobre la concurrencia de dolo como vicio del consentimiento el cual ha sido apreciado en instancia, y contra cuyo pronunciamiento se alzan las entidades recurrentes.

El juzgador de instancia estima la concurrencia de dolo invalidante argumentando que en un contexto de especial debilidad del actor por el trastorno mental del que estaba aquejado, y acuciado además por problemas económicos, las demandadas condujeron con engaño al actor a celebrar estos contratos, de los que se predica la nulidad, con la finalidad de hacer suyo el importe de los 21.000 euros que venían reteniendo y que procedían de las arras entregadas por el comprador inicial Sr. Cirilo, quien finalmente fue el comprador definitivo de la vivienda tras llevar las demandadas al actor a firmar un nuevo contrato de compraventa con una de las entidades apelantes (SUMMIT HOMES, S.L.), así como un reconocimiento de deuda con la otra entidad demandada INMODUX 2012, S.L., para justificar el cobro por un importe idéntico al de las arras (21.000 euros) de la cesión de los derechos del contrato de compraventa a favor del Sr. Cirilo, todo ello de forma artificiosa pues el Sr. Cirilo era con quien desde un inicio el actor tenía pactada la venta de la vivienda.

Pues bien, tras un nuevo estudio de la prueba practicada en el procedimiento en virtud de la facultad revisora que el recurso de apelación otorga a este tribunal, y después de examinar dicha prueba así como el visionado del acto de juicio, esta Sala no aprecia error alguno en la valoración que de la prueba practicada ha efectuado el juzgador de instancia, alcanzando a su vez la misma convicción que la expuesta por el juez a quo en la sentencia recurrida, la cual estimamos completamente correcta y ajustada. Y ratificamos con ello sus conclusiones sobre la concurrencia en el supuesto de autos de dolo contractual atribuible a las entidades demandadas y que incidió en la voluntad negocial expresada por el actor, quien si finalmente suscribió estos contratos fue influido por la actuación desplegada por las entidades apelantes, ambas pertenecientes al mismo grupo inmobiliario (grupo Dux), e interesadas únicamente en extraer, con su actuación conjunta, el máximo beneficio de la venta de la vivienda del actor en la cual intermediaban por encargo de éste.

En principio la entidad SUMMIT HOMES, S.L. con la que el actor suscribió el encargo de venta, incumplió la obligación asumida en la nota de encargo, pues si bien el vendedor autorizó al Grupo Dux a recibir por razón de la venta las arras, señal o cualquier cantidad en su nombre, se estipulaba seguidamente que "Dicho contrato de arras o señal y dichas cantidades estarán condicionadas a su aceptación por el CLIENTE, momento en el que le serán entregadas íntegramente."En iguales términos, en la oferta de compra suscrita por el comprador Sr. Cirilo y la inmobiliaria INMODUX 2012, S.L. en fecha 31 de octubre de 2019, se estipulaba respecto de la entrega por el comprador de 1.500 euros en concepto de arras penitenciales que "la mencionada cantidad es recepcionada en concepto de depósito por LA INMOBILIARIA, quien actúa a todos los efectos como mero depositario del dinero entregado en este acto por los depositantes, sin mas obligación que la legislación vigente establece para quien actúa bajo este concepto, y la de entregar al propietario las referidas cantidades en el supuesto de que acepte expresamente la presente oferta de compra".Lo que aconteció en fecha 4 de noviembre de 2019, sin que, sin embargo, dicha cantidad le fuera entregada al vendedor. Tampoco se le entregó al actor el importe de 19.500 euros que el comprador Sr. Cirilo satisfizo como arras penitenciales al suscribir el contrato de compraventa de fecha 19 de noviembre de 2019 mediante transferencia bancaria a una cuenta de la entidad INMODUX 2012, S.L., la cual, según se mencionaba en el propio contrato, compareció como depositaria a petición de la parte vendedora. Lo cierto es que el total de esta cantidad (21.000 euros) no fue entregada a la parte vendedora, excusando las apelantes su proceder en su condición de depositarias de unas arras cuya devolución a la parte compradora era factible conforme lo estipulado en la compraventa en la que se preveía su devolución a la parte compradora para el caso de que no obtuviera el crédito hipotecario solicitado para financiar la compraventa de la vivienda ( art. 621-49 CCCat.). Asimismo, las apelantes argumentaban la retención de tales importes por la negativa del comprador a que se procediera a su entrega al vendedor. De la práctica de la prueba testifical del Sr. Cirilo ante este Tribunal, efectivamente se corrobora esta reticencia del comprador a proceder a su entrega al vendedor, pero de su declaración se advierte que ello lo hizo influenciado claramente por lo informado por la inmobiliaria sobre la persona del vendedor haciendo dudar al Sr. Cirilo que, llegado el caso, pudiera llegar a recobrar el dinero entregado en concepto de arras si éstas fueran entregadas al vendedor.

Se evidencia con ello que las entidades apelantes se situaron en una posición incumplidora, como señala el juzgador de instancia, reteniendo las arras que debieron ser entregadas al vendedor, pues en la nota de encargo para la intermediación inmobiliaria se estipula expresamente la necesaria entrega al vendedor de las cantidades recibidas una vez aceptadas por éste, sin que de lo estipulado en el contrato de compraventa en aplicación del art. 621-49 CCCat. pueda justificarse derecho de retención alguno por la inmobiliaria, la cual, si bien podía ser depositaria del dinero recibido por la parte vendedora al ingresarse los importes en una cuenta bancaria de su titularidad, INMODUX debía proceder a su entrega al vendedor desde el momento en que así éste se lo pidiera ( art. 1.766 CC) . La voluntad de las entidades apelantes de retener el importe de las arras (21.000 euros) lo puso en evidencia el testigo Sr. Cirilo, economista a quien pidió asesoramiento el actor, refiriendo que tras efectuar una llamada telefónica a la inmobiliaria para manifestar el interés del vendedor en recibir el importe de las arras acuciado por sus necesidades económicas, desde dicho establecimiento se negaron a ello justificándose en las circunstancias personales que concurrían en el actor ante la posibilidad de tener que retornar su importe a la parte compradora.

Con este proceder las entidades apelantes condujeron al actor a la necesidad de suscribir un nuevo contrato de compraventa sobre el mismo bien inmueble en fecha 15 de enero de 2020 y en el que figuraba como parte compradora la entidad SUMMIT HOMES, S.L., después de haber suscrito un primer contrato de compraventa sobre su vivienda con el Sr. Cirilo en fecha 19 de noviembre de 2019. Argumentan las apelantes que con ello el actor Sr. Dimas obtuvo liquidez para poder satisfacer la arras de la vivienda que pretendía adquirir en la localidad de Cornellà de Llobregat, las cuales, según el contrato de compraventa con arras penitenciales que como parte compradora suscribió el actor Sr. Dimas en fecha 10 de febrero de 2020, ascendieron a 9.000 euros y que fueron satisfechas por transferencia bancaria. Si se le llegó a referir al actor por la inmobiliaria que el Sr. Cirilo "se había echado para atrás en el contrato" (desistimiento negado por el Sr. Cirilo en su declaración testifical) no resulta de especial trascendencia en la litis pues lo cierto es que del devenir de todos los hechos acaecidos y acreditados se aprecia la concurrencia del dolo contractual que como vicio invalidante del consentimiento bien aprecia el juzgador de instancia.

Si observamos este segundo contrato de compraventa sobre el mismo inmueble del actor el precio se fija en un importe inferior (185.000 euros) estipulándose la forma de pago, al tiempo que se enumeran un conjunto de partidas que sumadas todas ellas alcanzan el importe de 20.999,72 euros que se pactan como arras penitenciales:

i) 4.959,72 euros, que se decía habían sido entregados en efectivo metálico al actor en varios pagos antes del 23 de diciembre de 2019, incluyendo, según se desprende de la documentación obrante en autos, los gastos para la limpieza de la vivienda, vaciado de la misma y almacén, gastos de trastero y adelantos por 600 y 1.500 euros.

ii) 3.000 euros entregados al suscribir el documento contractual.

iii) 1.000 euros a satisfacer el día 22 de enero de 2020.

iv) 12.040 euros a entregar en el plazo de dos semanas, y que servirían para la compra de la nueva vivienda por parte del Sr. Dimas.

El resto del precio (153.807,78 euros) debía ser satisfecho al vendedor al otorgarse la escritura pública.

Al día siguiente de suscribirse este contrato, el 16 de enero de 2020, el actor firma un reconocimiento de deuda en el que conforme al Anexo que se adjunta al mismo, el actor reconoce adeudar a la entidad INMODUX 2012, S.L. las mismas cantidades desglosadas que habían constituido el pago de las arras penitenciales en el contrato de compraventa suscrito con la entidad del mismo grupo SUMMIT HOMES, S.L. el día anterior por el importe de 20.999,72 euros. Se adicionaba también el importe de 1.000 euros por gastos notariales y registrales al otorgarse seguidamente (22-1-2020) escritura pública en la que el actor garantizaba la devolución de esta deuda mediante hipoteca que gravaba la finca objeto de compraventa. Este reconocimiento de deuda se extiende también a la cantidad de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda, según factura obrante en autos como documento nº 9 de la demanda.

Y sorpresivamente, cuando el actor Sr. Dimas tenía dos contratos privados de compraventa con arras penitenciales sobre el mismo inmueble, que la inmobiliaria justifica por haber obtenido autorización del comprador Sr. Cirilo para buscar un nuevo comprador para la vivienda por si antes no obtuviera la financiación solicitada, y precisamente antes de que se cumpliera el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública fijado en el contrato de compraventa inicial celebrado con el Sr. Cirilo el 19 de noviembre de 2019, se otorga finalmente escritura pública de compraventa de la vivienda del actor en fecha 17 de febrero de 2020 resultando ser el comprador el Sr. Cirilo con quien el actor había suscrito el inicial contrato de compraventa con arras penitenciales. Y alegando la inmobiliaria haber sido cedidos los derechos del contrato de compraventa suscrito por SUMMIT HOMES, S.L. con el Sr. Dimas en fecha 15 de enero de 2020, pretende cobrar a éste el importe de 21.000 euros, coincidente con el importe retenido por las arras penitenciales del primer contrato, en concepto de "cesión opción de compra del piso sito en DIRECCION000".

De lo expuesto se desprende la maquinación urdida por las entidades demandadas, y que acertadamente aprecia el juzgador de instancia, haciendo que el actor prestara su consentimiento y suscribiera los contratos de los que se predica su nulidad movido por el engaño al que le condujo la conducta insidiosa desplegada por las entidades demandadas, las cuales se aprovecharon de las circunstancias personales del actor, diagnosticado de trastorno de la personalidad y de dependencia de sustancias psicoactivas por las que, entre otros padecimientos, tenía reconocido un grado de discapacidad, así como también de los graves problemas económicos que le acuciaban, con el fin de obtener el mayor beneficio posible por la venta del inmueble propiedad del actor que tenían por éste encomendada.

De este modo, privando al Sr. Dimas del cobro de las arras penitenciales del contrato de compraventa celebrado con el Sr. Cirilo, provocaron en él una imperiosa necesidad de obtener liquidez para hacer frente a la compra de su otra vivienda, razón por la que éste llegó a suscribir otro contrato de compraventa con la propia entidad inmobiliaria SUMMIT HOMES, S.L. En él esta entidad dice satisfacer al actor un importe en concepto de arras penitenciales (20.999,72 euros) por la misma cantidad que al día siguiente, junto con otras partidas (honorarios y gastos notariales y registrales), reconoce el actor como debida a favor de la otra entidad codemandada INMODUX 2012, S.L., y cuya devolución además se llegó a garantizar con una hipoteca constituida por el actor. Y finalmente la escritura pública de compraventa de la vivienda se otorga por el actor con el comprador inicial Sr. Cirilo, siendo una parte del precio obtenido en dicha compraventa destinado a hacer pago a la demandada INMODUX 2012, S.L. de la cantidad de deuda reconocida, como se desprende de la propia escritura pública de compraventa de fecha 17 de febrero de 2020 por un importe de 34.213,96 euros, lo que suponía la devolución de las arras derivadas del contrato de compraventa suscrito por el actor con SUMMIT HOMES, S.L. en fecha 15 de enero de 2020. Con este proceder las demandadas quedaban indemnes, cobraban sus honorarios y pretendían además hacer suyo el importe de 21.000 euros procedentes de las arras iniciales entregadas por el comprador Sr. Cirilo facturando al actor dicho importe como precio por la cesión de los derechos de compra, cuando dicha cesión no era mas que un artificio o ardid creado por la intervención de las demandadas en su único y exclusivo interés, pues la escritura pública de compraventa finalmente se celebró en el plazo que venía proyectado en el primer contrato de fecha 19 de noviembre de 2019 y con quien era el comprador inicial Sr. Cirilo, cuyas arras, por la voluntad de las demandadas nunca fueron entregadas al actor Sr. Dimas.

El recurso de apelación debe ser en este punto totalmente desestimado, por cuanto del curso de los hechos, tal como han quedado acreditados, resulta palmario que el actor prestó su consentimiento viciado por el engaño patrocinado por la conducta intencionada desplegada por ambas entidades apelantes.

CUARTO. Responsabilidad contractual.

En el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia recurrida el juzgador de instancia estima parcialmente la pretensión indemnizatoria que de forma subsidiaria solicita el actor en su demanda después de solicitar con carácter principal una obligación de hacer, alegando el cumplimiento defectuoso por parte de la mercantil SUMMIT HOMES, S.L. del contrato verbal de limpieza, homestaging y depósito de los bienes muebles y enseres de la vivienda puesta en venta.

La apelante impugna tal estimación al considerar que el juzgador de instancia no ha valorado correctamente la prueba, concluyendo que en la sustanciación del proceso no ha quedado acreditada la existencia de dicha relación contractual por la que SUMMIT HOMES, S.L. viniera obligada a prestar servicios de almacenamiento o transporte de enseres pertenecientes al actor, ni tampoco considera que hubiera quedado acreditada la existencia de tales bienes y su estado, ni que los mismos no fueran devueltos.

Pues bien, esta Sala no aprecia error alguno en la valoración que de la prueba practicada efectúa el juzgador de instancia, alcanzando a su vez la misma convicción que la expuesta por el juez a quo en la sentencia recurrida cuando concluye de forma razonada tanto la existencia de la relación contractual, como la preexistencia de los bienes, así como el cumplimiento defectuoso de las prestaciones asumidas por la entidad SUMMIT HOMES, S.L. frente al actor.

i) En cuanto a la existencia de la relación contractual la misma viene debidamente acreditada, pues como bien sostiene el juzgador de instancia, se adjunta con la demanda el documento nº 4 donde se le facturan al actor diversos gastos entre los que se hallan: "Limpieza y productos de limpieza", "Pintura, arreglos y material" y "vaciado y almacén"en la partida relativa a la adecuación de la vivienda, y en cuanto a la partida descrita como "trastero"se le facturan al actor dos pagos por tal almacenaje, así como otra partida que se describe con el concepto de "empacado y limpieza".La entidad demandada afirmó en su contestación que la vivienda propiedad del actor se encontraba en tal mal estado que fue necesario llevar a cabo tareas de pintura y limpieza. Así lo reconoció la Sra. Patricia, empleada de la inmobiliaria, quien afirmó que para poder anunciar la venta de la vivienda se realizaron tareas de vaciado, pintura y adecuación de la misma, lo que fue un trabajo impresionante. Pretende sostener la apelante que los trabajos relativos a almacenaje y trastero no fueron llevados a cabo por la misma sino por un tercero independiente ajeno a la empresa demandada. Sin embargo, lo cierto es que tales trabajos fueron facturados al actor, siendo indiferente que los mismos se ejecutaran al final por empleados de la mercantil demandada o por personal expresamente contratado por ella. Y como con acierto concluye el juzgador de instancia, la función de custodia de los bienes fue asumida por la mercantil demandada por lo que ella debe responder ante el actor por la devolución de lo depositado.

ii) En cuanto a la preexistencia de los bienes, el testigo Sr. Jose Augusto, amigo del actor que le ayudó a embalar sus enseres en la vivienda, ratificó su existencia por haberlos visto durante la realización de tal tarea. Y asimismo afirmó que le constaba que a su amigo no le fueron devueltas la televisión y una figura (personaje de Yoda). También constan en autos comunicaciones de la madre del actor dirigidas al personal de la inmobiliaria en las que, en relación a las tareas de transporte y almacenaje asumidas por ésta, les reprocha la no entrega de diversos bienes incluidos todos ellos en la indemnización reconocida por el juzgador de instancia, y que por ello debe ser ratificada, sin que la parte apelante aportara otra valoración pecuniaria que pusiera en cuestión la solicitada en demanda, y la que finalmente es reconocida en sentencia.

Por todo ello en este punto el recurso de apelación debe ser desestimado, pues obligación esencial del depositario es guardar la cosa y restituirla cuando le sea pedida por el depositante ( art. 1.766 CC) .

QUINTO. Daño moral.

El juzgador de instancia también reconoce al actor indemnización por el daño moral sufrido a raíz de las circunstancias acaecidas durante el proceso de venta del inmueble al haberle ocasionado un agravamiento de sus padecimientos psíquicos. El juez a quo lo razona del siguiente modo hasta la concesión de una indemnización por un importe de 2.000 euros:

"Finalment, es reclama una indemnització per danys morals sense major concreció. El document nº 22 de la demanda, informe de la Clínica Olivé Gumà de 15.12.20 recorda que es tracta d'un pacient diagnosticat de trastorn límit de personalitat i que durant la mudança, per haver-se extraviat objectes hauria sofert una descompensació del seu estat emocional; igualment, a l'informe acompanyat a l'audiència prèvia , tot i que és un recull de manifestacions del demandant, també es consigna que un seguit d'irregularitats en el procés de venda haurien tingut un important impacte subjectiu en el mateix . Aquesta ansietat psicofísica, alteració o inestabilitat emocional també resulta de l'exploració realitzada per la pèrit psiquiatra Sra. Fátima i, tot i que la mateixa pugui estar relacionada per la malatia de base soferta, pel consum de tòxics i per la manca d'adherència terapèutica, de ben segur, que s'ha d'haver vist agreujada aquesta inestabilitat emocional per la manca de diligència i, com no, per la conducta insidiosa duta a terme per les codemandades contribuint a generar en el demandant un estat anímic d'impotència, angoixa, ansietat, iecertesa susceptible de ser inedemnitzat, per danys morals, ja que, dins dels perjudicis indemnitzables no sols hi ha els patrimonials sinó els morals integrats per les molèsties, inconvenients i mal de caps experiementats per l'actor arrel de la conducta de les codemandades, per això, que acabaré fixant una indemnització de 2.000 euros per aquest concepte." (sic).

La primera cuestión de orden jurídico sobre el que versa el recurso de apelación incide en argumentar la incompatibilidad de la reclamación por daño moral junto con el daño material, sosteniendo que no resulta posible reclamar una indemnización por daño moral cuando también se está reclamando daño patrimonial. Esta cuestión ha de ser rechazada pues la casuística jurisprudencial contempla múltiples supuestos donde puede verse la compatibilidad de ambos.

La STS nº 217/2012, de 13 de abril, indica en su fundamento jurídico quinto que:

"(...) la Jurisprudencia de esta Sala admite que el daño moral se identifica con las consecuencias no patrimoniales representadas por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en algunas personas pueden producir ciertas conductas, actividades e incluso resultados, con independencia de la naturaleza, patrimonial o no, del bien, derecho o interés que ha sido infringido, y se indemniza junto al daño patrimonial, bien mediante la aplicación de reglas específicas, como la del artículo 1591 del Código Civil , bien mediante las generales de responsabilidad contractual o extracontractual de los artículos 1101 y 1902 del mismo texto legal ( SSTS 16 de noviembre de 1986: trastorno y angustia ocasionada a una familia que se vio obligada a abandonar la casa; de 10 de noviembre de 2005: pérdida de las vacaciones estivales ; de 22 de noviembre de 2007 : abandono de vivienda por obras defectuosas graves, entre otras)".

La segunda cuestión planteada en el recurso sobre la relación causal entre el daño moral por el que se reclama y la conducta que se imputa a la entidad apelante (SUMMIT HOMES, S.L.) es de tipo probatorio, y para ello ha de partirse de la dificultad en materia de prueba que suele encerrar el daño moral, así como de su prudente y ponderada aplicación.

Para el supuesto de autos, examinados los informes médicos a los que hace referencia el juzgador de instancia en el fundamento que previamente se ha reproducido, venimos a coincidir plenamente con sus conclusiones, pues de dicho material probatorio se desprende como el actor, que ya venía aquejado de una patología psíquica, sufrió una descompensación en su estado emocional a raíz de las distintas circunstancias vividas por razón de la venta de su vivienda, describiendo la perito Dra. Fátima que el actor presentaba un estado de ánimo alterado. Por lo que el daño moral por el que se reclama debe ser indemnizado. Y si bien siempre existe una dificultad en la evaluación económica de los perjuicios inmateriales, que además pueden variar en función de la sensibilidad de cada persona, consideramos que el juzgador a quo en su sentencia efectúa una valoración correcta del perjuicio causado bajo unos cálculos estimativos que se consideran como totalmente ajustados, ponderados, así como habituales en estos supuestos en los que se aprecian consecuencias de naturaleza anímica o emocional.

En este extremo el recurso de apelación debe ser desestimado.

SEXTO. Costas procesales.

El juzgador de instancia razona en su sentencia que pese a la estimación parcial de la demanda, al menos en relación a la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L., procede imponer las costas a ambas demandadas por haber litigado con temeridad o mala fe, y considera existente dicha temeridad "per haver gestionat de forma molt defectuosa la simple venda d'un immoble, retenint 21.000 euros, generant-se artificiosament el dret a cobra-los mitjançant cessió d'opció de compra i fent atorgar reconeixement de deute de quantitats no acrediatades i, tot plegat, prevalent-se de la fragilitat del demandant afectat d'una disminució del 71%."

Frente a dicho pronunciamiento se alzan las apelantes entendiendo infringido el art. 394 LEC, no resultando procedente la imposición de costas ante la estimación parcial de la demanda pues por su parte se habían limitado a defenderse frente a las pretensiones invocadas por la parte actora.

El art. 394.2 LEC establece que "si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad."

En lo referente a la temeridad procesal, único motivo legalmente previsto para excluir la aplicación de la norma general en materia de costas para los supuestos de estimación parcial, nuestros Tribunales vienen asociándola a aquellas conductas de quienes en el proceso deducen pretensiones o defensas cuya inadmisibilidad o falta de fundamento no pueden ignorar con arreglo a una mínima pauta de razonabilidad, configurándose como pretensiones o defensas arbitrarias y exentas de cualquier tipo de fundamento o razón defendible. La temeridad referida en el art. 394.2 LEC se vincula, por tanto, a lo que es la actuación de las partes dentro del proceso en si mismo considerado.

Pues bien, en el caso aquí analizado, vista la defensa asumida por las entidades apelantes en el proceso no se considera que haya elementos de los que quepa derivar que su obrar pueda incardinarse en la noción de temeridad, pues las mismas han hecho valer dentro del proceso unos argumentos de defensa con la aportación de material probatorio para su sustento, los cuales se estiman en un principio defendibles, por lo que no se considera que haya elementos de los que pueda derivarse que el obrar de las demandadas pudiera incardinarse en la noción de temeridad prevista en el art. 394.2 LEC.

Conforme lo expuesto, el recurso de apelación debe ser estimado en esta materia sobre costas, en la medida que se deja sin efecto la declaración de temeridad contenida en la sentencia de instancia que afectaba a ambas entidades demandadas, excluyendo de este modo la aplicación de los efectos previstos en el art. 394.3 LEC en su segundo párrafo. Pero como señala el juzgador de instancia en su sentencia, tanto en el fundamento jurídico en materia de costas como en el fallo de dicha resolución, la estimación parcial de la demanda lo es en relación a la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L., mientras que la estimación de las pretensiones ejercitadas contra la otra entidad demandada INMODUX 2012, S.L. lo ha sido en su totalidad, como así lo expresa literalmente y con claridad el juez a quo en el fallo de la sentencia recurrida: "ESTIMO la demanda interposada per Dimas contra INMODUX 2012, S.L i declaro la nul·litat del reconeixement de deute de 16.1.2020 i de la posterior escriptura reconeixement (doc 7 contesta) condemnant aquesta demandada a restituir a l'actor la quantitat de 33.152,22 euros, més l'interès legal des del cobrament d'aquest import." Pronunciamiento que ha sido confirmado en esta alzada. Ello determina que si bien se deja sin efecto la declaración de temeridad contenida en la sentencia de instancia, la entidad demandada INMODUX 2012, S.L. debe ser condenada al pago de las costas causadas en primera instancia a raíz de la estimación total de la demanda interpuesta frente a ella, mientras que respecto a la entidad SUMMIT HOMES, S.L. no procede efectuar expresa condena en costas ante la estimación parcial de la demanda interpuesta contra la misma, todo ello en aplicación de lo previsto en el art. 394.1 y 394.2 LEC.

Y en cuanto a las costas de esta alzada al haber sido estimado en parte el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 LEC, no procede efectuar expresa condena en costas.

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,

PRIMERO. Planteamiento de la litis, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario interpuesta por Don Dimas contra las entidades SUMMIT HOMES, S.L. e INMODUX 2012, S.L., en la que se solicitaba se declarara la nulidad del contrato suscrito con la entidad SUMMIT HOMES, S. L., en fecha 15 de enero de 2020, y se condenase a la citada mercantil a restituir al actor la suma de 21.000,00 euros, más el interés legal calculado desde la fecha de la percepción del indicado importe.

Asimismo, se solicitaba la declaración de nulidad del contrato suscrito con la entidad INMODUX, S. L. en fecha 16 de enero de 2020, con la condena de la citada entidad a restituir al actor la cantidad de 33.152,22 euros, más el interés legal desde la fecha de percepción de tal importe.

Igualmente se solicitaba la condena de la entidad SUMMIT HOMES, S. L., a devolver al actor un televisor, mesa de comedor, colchón de matrimonio, patas de cama de matrimonio y figura de Yoda y a reparar un frigorífico. Subsidiariamente, se solicitaba la condena a SUMMIT HOMES, SL., al abono de la suma de 2.502,99 euros en concepto de daños, más el importe del valor de la figura del "Maestro Yoda" fijado por el perito que se designara al efecto. Y a ello adicionaba la condena al pago de aquella suma indemnizatoria que en concepto de daños morales resultara del informe a confeccionar por el perito cuya designación igualmente se solicitaba en demanda.

Las peticiones formuladas traían su causa de las relaciones contractuales habidas entre las partes e iniciadas a raíz del interés de la parte actora de vender su vivienda ubicada en la DIRECCION000, de Barcelona. Refería el actor que tenía reconocido un grado de discapacidad de un 71% a raíz del trastorno mental y de la enfermedad del aparato digestivo que padecía. Y que por razón de la dificultad de atender a las deudas que tenía, entre ellas un préstamo hipotecario que gravaba su vivienda, decidió poner ésta a la venta para, con el importe obtenido, cancelar el préstamo, comprar una nueva vivienda de un precio inferior y, de ser posible, disponer de un remanente económico que le diera algo de tranquilidad. A tal fin se puso en contacto con Grupo Inmobiliario Dux, siendo atendido por Doña Patricia.

En fecha 27 de diciembre de 2018, el actor y la mercantil SUMMIT HOMES, S. L. suscribieron un contrato de encargo de venta en exclusiva por un plazo de 180 días, por el cual el Sr. Dimas encargaba a la citada mercantil la venta de la vivienda de su propiedad por precio de 237.000 euros, que incluía los honorarios de la agencia inmobiliaria que se fijaron en un 5% sobre el precio final de venta. Asimismo, las partes convinieron de forma verbal que sería la agencia inmobiliaria quien se encargaría de la limpieza del inmueble, la retirada de los bienes del actor de su vivienda, su depósito en un trastero, la adecuación de la vivienda para la venta (pintura y colocación de mobiliario) y la entrega y colocación de los bienes del Sr. Dimas en la nueva vivienda.

El inmueble del actor se puso a la venta en el mes de julio de 2019. Y en fecha 31 de octubre de 2019 INMODUX 2012, S.L. suscribió con D. Cirilo oferta de compra relativa a la vivienda propiedad del actor, fijándose su precio en la cantidad de 210.000 euros. El Sr. Cirilo entregó la cantidad de 1.500 euros en concepto de arras penitenciales. Dicha oferta fue aceptada por el actor si bien no llegó a percibir el importe de 1.500 euros de los que era depositaria la entidad INMODUX 2012, S.L. En fecha 19 de noviembre de 2019 el actor, la entidad INMODUX 2012, S.L. y Don Cirilo suscribieron contrato de compraventa de la vivienda del actor por un precio de 210.000 euros. En dicho acto el comprador satisfizo la cantidad de 19.500 euros mediante transferencia bancaria a la cuenta de la inmobiliaria INMODUX 2012, S.L. El resto del precio debía satisfacerse con la formalización de la escritura pública que se proyectaba para el día 19 de febrero de 2020, alcanzando las arras penitenciales la cantidad de 21.000 euros que quedaron en depósito de la parte demandada, sin ser entregadas a la propiedad.

Con posterioridad a la suscripción del citado contrato de compraventa, y habiendo sido ya retirados por la entidad demandada del domicilio del actor la totalidad de sus enseres personales, la Sra. Patricia le comunicó que no sería posible formalizar la venta a favor del Sr. Cirilo, puesto que se había "echado para atrás". A la vista de ello, siendo retenido el importe de las arras por la inmobiliaria, y ante la situación de necesidad en la que se encontraba el actor que precisó incluso solicitar dinero prestado a amigos, procedió a formalizar contrato de compraventa de su vivienda a favor de la entidad SUMMIT HOMES, S.L. en fecha 15 de enero de 2020 por un precio de 185.000 euros y con la facultad de ceder la compraventa a terceros. De los que 4.959,72 euros se manifestaron entregados al actor según los abonos efectuados con anterioridad al 23 de diciembre de 2019, 3.000 euros se entregaban con la suscripción de la compraventa, 1.000 euros se entregarían el día 22 de enero de 2020, y 12.040 euros se entregarían en el plazo de dos semanas para la compra de la nueva vivienda por parte del Sr. Dimas. Se estipulaba que todas las cantidades entregadas tendrían el carácter de arras penitenciales. El resto del precio, es decir, la suma de 153.807,78 euros se satisfaría con la formalización de la escritura pública de compraventa que se proyectaba para el día 14 de febrero de 2020. El actor indica que la total cantidad que se obligaba a satisfacer la entidad compradora SUMMIT HOMES, S.L. con anterioridad a la escritura pública de compraventa (20.999,72 euros) coincidía prácticamente con el importe de los 21.000 euros entregados a INMODUX 2012, S.L. por el comprador del inmueble Don Cirilo del que dicha entidad se había apropiado ilegítimamente, siendo que, si éste hubiera desistido de la compraventa, habría perdido los importes entregados en concepto de arras penitenciales a favor del actor quien debería haberlos recibido.

En fecha 16 de enero de 2020 el actor suscribe un reconocimiento de deuda a instancia de la Sra. Patricia, actuando ésta en representación de la entidad INMODUX 2012, S.L., en el que el Sr. Dimas reconoce adeudar a dicha entidad la cantidad de 20.959,72 euros, así como el importe de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda de su propiedad según factura emitida por la referida entidad, cuando precisamente el encargo de venta lo había suscrito el actor con SUMMIT HOMES, S.L., siendo además el precio de venta muy inferior al de mercado. Por último, el actor reconoció adeudar la cantidad de 1.000 euros en concepto de "gestión de notario y registro". En total el reconocimiento de deuda lo fue por un importe de 33.152,22 euros.

Las demandadas gestionaron la compra por el actor de una vivienda, de tal modo que en fecha 10 de febrero de 2020 el actor suscribió un contrato de compraventa con unas arras penitenciales de 9.000 euros respecto de una vivienda en Cornellà de Llobregat por un precio de 105.000 euros, fijándose que el otorgamiento de la escritura pública debería producirse antes del 21 de febrero de 2020.

Finamente en fecha 17 de febrero de 2020 se formalizó la venta de la vivienda propiedad del actor, y la compra por su parte del inmueble de Cornellà de Llobregat. En cuanto al comprador de su vivienda resultó ser finalmente Don Cirilo, con quien el actor había suscrito inicialmente unas arras penitenciales. De ello el actor concluye que fue engañado por la Sra. Patricia al manifestarle ésta que el Sr. Cirilo había desistido del contrato, así como al indicarle que no había comprador alguno de su vivienda, aprovechándose de la falta de conocimientos del actor y de su discapacidad para conseguir que vendiera su vivienda a la entidad SUMMIT HOMES, S.L. El precio de la venta fue de 206.000 euros, 21.000 euros superior al fijado en el contrato de compraventa suscrito por el actor con la inmobiliaria.

Considera el actor que fue objeto de engaño por la parte demandada lo que derivó en que el actor firmara un contrato de compraventa de su vivienda con la entidad SUMMIT HOMES, S.L. para posteriormente cederlo a un tercero, que no era otro que el Sr. Cirilo, quien siempre fue el comprador real de la vivienda, siendo que la Sra. Patricia, a través de las diferentes empresas a las que representaba, hizo creer al actor que no existía comprador a fin de que les vendiera la finca por un precio inferior y con facultad de cederla a terceros para así poder venderla al Sr. Cirilo y hacer suya la diferencia entre el precio por el que compró y el de venta, en este caso, 21.000 euros, emitiendo seguidamente una factura por dicho importe en concepto de "cesión de compra del piso" con la finalidad de justificar fiscalmente dicho beneficio.

En base a los hechos expuestos el actor solicita la declaración de nulidad del contrato de compraventa con entrega de arras penitenciales suscrito entre SUMMIT HOMES, S.L., y el actor en fecha de 15 de enero de 2020, y del contrato de reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020 a favor de la mercantil INMODUX 2012, S.L., al entender que concurren los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente para que proceda la declaración de nulidad por dolo invalidante en la prestación del consentimiento por el actor, y de forma subsidiaria por error, con la restitución recíproca de prestaciones entre las partes.

De forma acumulada el actor ejercitó igualmente acción de reclamación de daños y perjuicios por responsabilidad contractual, como consecuencia del cumplimiento defectuoso por parte de SUMMIT HOMES, S. L. del contrato verbal de limpieza, home staging y depósito de los bienes muebles y enseres de conformidad con lo convenido entre las partes. Pues tras ser trasladados los bienes muebles de su domicilio a un trastero por operarios designados por la parte demandada, algunos de ellos no le fueron devueltos, otros se devolvieron dañados (frigorífico), e incluso se le entregaron otros que no eran de su propiedad. Solicita por ello el actor la devolución de los objetos de su propiedad y la reparación del frigorífico, o de forma subsidiaria el pago de la suma de 2.502,99 euros en concepto de daños, mas el importe del valor de la figura del "Maestro Yoda" que se fije pericialmente. A ello añadía la indemnización por daño moral que resultara del informe pericial a elaborar, por el padecimiento sufrido por el actor durante el proceso de venta del inmueble al causarle un agravamiento de su situación psicológica y daños físicos debido a la imposibilidad de poder descansar de forma adecuada ante la ausencia de medio adecuado como consecuencia de la no entrega de colchón y las patas del somier.

Emplazadas las entidades demandadas, se personaron en el procedimiento, y dentro del plazo para contestar a la demanda se opusieron conjuntamente a la pretensión actora solicitando su desestimación. Indicaban las demandadas que en el marco negocial que mantuvieron las partes, el actor suscribió varios contratos, de los que únicamente solicita la nulidad de dos de ellos. Negaban que el motivo por el que el actor tuviera la necesidad de vender su finca tuviera su origen en una razón económica por haber gravado su vivienda con una hipoteca, atribuyéndolo, en cambio, a su falta de diligencia, pues el pago de la primera cuota del préstamo hipotecario coincidió con la firma de la nota de encargo de venta. La vivienda del actor se puso finalmente a la venta en el mes de julio de 2019 tras pintar y acondicionar el piso como le insistió la parte demandada, siendo constantes las presiones del demandante para vender. Alega la parte demandada que adelantó el dinero de la limpieza, pintura, guardamuebles e incluso llegó a prestar dinero al demandante a cuenta de la venta de la finca.

Y encontrado un posible comprador en la persona de Don Cirilo el actor aceptó la oferta de compra de fecha 31 de octubre de 2019, estableciéndose como fecha límite para escriturar la compraventa el día 19 de febrero de 2020. La parte demandada niega que manifestara al vendedor que el comprador se había "echado para atrás", solamente se le indicó que según el contrato suscrito no se podía obligar al comprador a otorgar la escritura pública de compraventa antes del 19 de febrero de 2020. Y ante la preocupación del vendedor por si la operación no se cerraba se consiguió que el posible comprador Sr. Cirilo firmara un documento por el cual se podía seguir haciendo gestiones de venta de la finca mientras el comprador Sr. Cirilo hacía las gestiones para obtener financiación. Ante esta situación las partes aceptaron suscribir el contrato de compraventa de fecha 15 de enero de 2020 y el reconocimiento de deuda del día 16 de enero de 2020. De esta manera, el actor cumplía su deseo de obtener el dinero para firmar un contrato de arras para adquirir su nueva vivienda, lo que finalmente hizo el10 de febrero de 2020, para posteriormente, el día 17 de febrero de 2020, proceder a escriturar la venta de la finca sita en la DIRECCION000, y el mismo día la compra por su parte, mediante escritura pública, de la finca sita Cornellà de Llobregat.

Negaban las demandadas la concurrencia de dolo como vicio del consentimiento al no haber existido maquinaciones engañosas, ni maniobras dolosas, y menos que estas maquinaciones fueran de tal entidad que pudieran conducir y obligar al actor a celebrar los negocios jurídicos cuya nulidad solicitaba en su demanda. Igualmente negaba la concurrencia de error en la prestación del consentimiento por el actor.

Invocaban las demandadas a su vez la improcedencia de la acción de responsabilidad civil contractual ejercitada también en demanda al no acreditarse que los enseres descritos por el actor, y por los que reclamaba, se hubieran perdido o entregado en malas condiciones, siendo la persona encargada de recoger, almacenar y posteriormente entregar los enseres al actor el Sr. Jesus Miguel, trabajador autónomo ajeno a las demandadas. Y en cuanto a la petición por daño moral consideraban que no se había probado de forma alguna que el Sr. Dimas hubiera visto afectada su integridad y dignidad, o que hubiera sufrido un padecimiento físico o psíquico de tal calibre que le hiciera acreedor de una indemnización en concepto de daños morales.

SEGUNDO. Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona dictó sentencia en fecha 17 de marzo de 2023 en la que el juzgador a quo estimó la concurrencia de dolo que afectó al consentimiento prestado por el actor tanto al suscribir el contrato de fecha 15 de enero de 2020 con la entidad SUMMIT HOMES, S.L., como en el reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020 a favor de la entidad INMODUX 2012, S.L. Entendió el juzgador de instancia que el contrato de fecha 15 de enero de 2020 estaba viciado por dolo ante la conducta insidiosa de la otra parte contratante que retuvo el importe de 21.000 euros procedente de unas arras penitenciales entregadas por el Sr. Cirilo al suscribir el contrato de compraventa de la vivienda del actor, haciendo que éste firmara un nuevo negocio de compraventa con arras sobre la misma vivienda como si la anterior operación con el Sr. Cirilo no fuera a realizarse, cuando éste finalmente fue el comprador de la vivienda, derivando todo ello en una cesión de la compraventa por cuyo concepto la entidad SUMMIT HOMES, S.L. facturó el importe de 21.000 euros al actor. El juez de instancia consideró igualmente que el reconocimiento de deuda suscrito en fecha 15 de enero de 2020 por el actor, y luego elevado a escritura pública en fecha 22 de enero de 2020, es ineficaz por concurrir dolo en la prestación del consentimiento por parte del actor, y en el que se incluía el reconocimiento de una deuda a favor de la entidad INMODUX, 2012, S.L. por entregas en efectivo (20.959,72 euros) y la cantidad de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda del actor. Entendió el juzgador que estas entregas de dinero no resultaban acreditadas, y en cuanto al pago de los honorarios entendía que provenían de una operación de venta artificiosa con la que finalmente lo que la demandada pretendía era cobrar al actor por la cesión de la compraventa a quien era su real comprador. Además, indicaba que no había habido una intermediación inmobiliaria propiamente dicha dado que el contrato de compraventa de 15 de enero de 2020 había sido concertado entre la propia entidad inmobiliaria y el actor.

En cuanto a los efectos liquidatorios derivados de las nulidades apreciadas, el juzgador de instancia entendió que habiéndose consumado el contrato de compraventa entre el actor y el Sr. Cirilo, la entidad SUMMIT HOMES, S.L. tenía derecho a percibir sus honorarios de un 5% sobre el precio de la compraventa, lo que ascendía a la cantidad de 12.463 euros (IVA incluido), así como percibir el importe de los anticipos realizados al actor y los gastos de acondicionamiento de la vivienda para su venta que ascendían a la cantidad de 4.959,72 euros según la documentación obrante en autos. Con ello concluía el juzgador a quo que SUMMIT HOMES, S.L. debía retornar al actor la cantidad de 3.577,28 euros que resultaba de la diferencia entre la cantidad de 21.000 euros abonados por el comprador Sr. Cirilo como arras penitenciales al suscribir el contrato de compraventa y los importes anteriormente indicados. Respecto a la entidad demandada INMODUX 2012, S.L. debía reintegrar a la parte actora la cantidad de 33.152,22 euros objeto del reconocimiento de deuda también declarado nulo por vicio en el consentimiento.

En cuanto a la acción de responsabilidad civil contractual derivada de la pérdida y de los daños sufridos en algunos bienes del actor tras el acondicionamiento y vaciado de su vivienda por parte de la demandada, la cual según el juzgador asumió frente al vendedor funciones de depósito y custodia de los bienes retirados de la misma, estimó parcialmente la pretensión indemnizatoria actora por el importe de 2.114,28 euros, a cuyo pago condenó a la entidad SUMMIT HOME, S.L. En concepto de daños morales estimó acreditado que el actor sufrió una intranquilidad e inestabilidad emocional que agravó los padecimientos psiquiátricos ya sufridos por el mismo, estimando como importe ajustado, a fin de indemnizar el daño moral peticionado, la cantidad de 2.000 euros que debía ser satisfecha por la entidad demandada SUMMIT HOME, S.L. al actor.

En cuanto a las costas procesales el juzgador a quo estimó que, aun cuando la demanda había sido estimada parcialmente, procedía efectuar expresa condena en costas a ambas demandadas por haber actuado con temeridad y mala fe.

Frente a dicha resolución se alzan ambas entidades demandadas interponiendo recurso de apelación. Consideran en su recurso las apelantes que el juzgador a quo ha incurrido al resolver la controversia de autos en un error en la valoración de la prueba, así como en la aplicación del derecho, procediendo por ello revocar el pronunciamiento de instancia que aprecia la nulidad por vicio en el consentimiento tanto del contrato de arras penitenciales de fecha 15 de enero de 2020, como del reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020, y subsiguiente escritura pública de fecha 22 de enero de 2020.

Niegan las apelantes la existencia de cualquier maquinación insidiosa por su parte que hubiera podido viciar el consentimiento del actor, habiendo estimado el juzgador a quo la nulidad contractual con base a unos hechos distintos a los expuestos por la parte actora y en los que ésta se fundó para acreditar la existencia de dolo. Así el actor alegó en su demanda que fue engañado por la entidad inmobiliaria al advertirle que el comprador Sr. Cirilo se había "echado para atrás" en la compraventa y que la única opción era venderle a la entidad inmobiliaria la vivienda por un importe de 185.000 euros. Por otra parte, las arras entregadas por el comprador Sr. Cirilo fueron depositadas en el Grupo Dux, del que forman parte ambas entidades demandadas, como autorizó expresamente el actor en el contrato de intermediación inmobiliaria. Y no pudieron ser entregadas al actor por cuanto la compraventa estaba condicionada a la obtención de financiación por el comprador, quien además se había negado rotundamente a que las entidades demandadas procedieran a entregar las cantidades depositadas al vendedor. Y si se suscribió un segundo contrato de arras con la entidad SUMMIT HOMES, S.L. fue para buscar una solución al actor ante su insistencia para celebrar la venta, ofreciendo las entidades demandadas un precio de 185.000 euros aceptado por el actor, quien aprovechó las cantidades percibidas para pagar las arras de su nueva vivienda adquirida en Cornellà de Llobregat. Argumentan las demandadas que con tal operación asumieron un riesgo al perfeccionar un segundo contrato de arras con el actor, pues si el comprador Sr. Cirilo no obtenía financiación, o bien perdían las cantidades entregadas al actor en concepto de arras, o tenían que adquirir forzosamente una vivienda que no les interesaba. Los 21.000 euros eran el margen de beneficio que las apelantes percibirían en el caso de que el Sr. Cirilo adquiriera definitivamente la vivienda, lo cual fue aceptado por el actor.

En cuanto al reconocimiento de deuda de fecha 16 de enero de 2020, y su subsiguiente escritura pública de fecha 22 de enero de 2020, negaron también las apelantes cualquier tipo de maquinación insidiosa por su parte. Correspondiendo las cantidades reconocidas a anticipos enumerados en un anexo en la escritura pública de reconocimiento de deuda, así como a los honorarios de la inmobiliaria (11.952,50 euros) siendo estos inferiores a los que le correspondía percibir según la nota de encargo (12.705 euros).

En cuanto a la condena indemnizatoria por razón de la responsabilidad civil contractual derivada del depósito de enseres propiedad del actor, impugnan las apelantes la sentencia alegando la no existencia de dicho contrato de almacenaje y transporte entre el actor y las demandadas, la inexistencia del nexo causal entre los bienes supuestamente dañados y la actuación de las entidades demandadas, no acreditándose tampoco la existencia de los bienes indicados por el actor, ni el estado en el que se empaquetaron ni cómo se devolvieron, ni el hecho de que no fueran devueltos.

Impugnan las apelantes igualmente el pronunciamiento en materia de daño moral por considerar que la sentencia de instancia infringe la Jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo por la que no resulta posible reclamar una indemnización por daño moral cuando también se está reclamando daño patrimonial. Por otra parte consideran no acreditado el daño moral que se reclama, ni debidamente cuantificado por el juzgador atendiendo a criterios de carácter objetivo, considerando que la situación de angustia descrita en demanda no les es atribuible, correspondiendo mas bien a la situación inherente a la propia persona del actor, dado sus antecedentes psiquiátricos, con problemas de comportamiento desde su niñez, con fluctuaciones de ánimo y con un grado de dependencia al alcohol y a otras sustancias tóxicas.

Y por último impugnan en su recurso la condena en costas por razón de la temeridad y mala fe apreciada por el juzgador de instancia que consideran improcedente.

La parte actora presentó escrito de oposición al recurso de apelación, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia.

TERCERO. Dolo contractual.

La pretensión formulada por el actor en su demanda y estimada por el juzgador de instancia, pretende la declaración de nulidad del contrato de compraventa de la vivienda propiedad del actor ubicada en DIRECCION000 de Barcelona, que fue firmado entre las partes en fecha 15 de enero de 2020, por concurrir dolo en el consentimiento prestado por el actor, y en el que era parte compradora la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L. Asimismo la petición de nulidad contractual por dolo se extiende también al reconocimiento de deuda suscrito al día siguiente entre el actor y la demandada INMODUX 2012, S.L., en el que el actor reconocía adeudar a la indicada mercantil el importe de 33.152,22 euros, según desglose incorporado en un Anexo del documento y en cuya cantidad se incluía el importe de 1.000 euros como gastos derivados de la intervención notarial y registral al haber sido otorgada escritura pública en fecha 22 de enero de 2020 en la que dicho importe, que se reconocía como adeudado por el actor, se causalizaba a través de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria que debía ser devuelto por el actor al momento de la compraventa del inmueble (escritura pública) y con una penalización de 1.657,61 euros de no realizarse el pago en el plazo previsto.

Tras la estimación de la nulidad en primera instancia las entidades demandadas recurren la sentencia por considerar esencialmente que el juzgador ha incurrido en una errónea valoración de la prueba que le ha conducido a declarar la nulidad de unos contratos que las apelantes estiman válidos, y que se justifican en atención a los hechos acaecidos y a las concretas circunstancias que concurrieron por la insistencia del actor en proceder a la venta de su inmueble debido a sus necesidades económicas que según las apelantes eran consecuencia de su propia falta de diligencia. Negaban las entidades apelantes que por su parte al contratar hubiera mediado engaño alguno que hubiera sido determinante de la voluntad negocial del actor.

Según el artículo 1.269 CC hay dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.Se ha considerado que, en un sentido muy amplio, dolo es todo complejo de malas artes, contrario a las leyes de la honestidad e idóneo para sorprender la buena fe ajena, generalmente en propio beneficio, aunque esto último no es exigible para que pueda considerarse que ha concurrido dolo. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo explica cuáles son los requisitos que ha de reunir el dolo o engaño para entender que el consentimiento prestado ha estado viciado a los efectos de declarar la ineficacia de una determinada declaración de voluntad. Así la STS de 26 de marzo de 2009 recoge la doctrina aplicable para poder apreciar la concurrencia de dolo invalidante del consentimiento prestado:

"El dolo regulado en los artículos 1269 y 1270 del Código Civil exige, como reiteradamente ha señalado esta Sala -Sentencias, entre otras de 11 y 12 de junio de 2003 - dos elementos: uno, el empleo de maquinaciones engañosas, o conducta insidiosa del sujeto que lo causa, que tanto puede consistir en acciones como en omisiones; y otro, la inducción producida por las maniobras dolosas sobre la voluntad de la otra parte, en términos tales que la determina a celebrar el negocio. El dolo no se presume, sino que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por meras conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice qué entiende por él ni cuáles son las características de la conducta dolosa, toda vez que se limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son: a) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la reclamación negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas. b) que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia. c) que sea grave si se trata de anular el contrato. d) que no haya sido causada por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes. - Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1994 -. Además, el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alegue - Sentencias del Tribunal Supremo de 22 y 28 de febrero de 1961 - no bastando al efecto meras conjeturas -Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1945 -.

En lo que aquí interesa, como bien señalaba la resolución impugnada, ha de subrayarse, como ya recogía, entre otras, la Sentencia de 29 de marzo de 1994 , que el dolo, en cuanto vicio del consentimiento contractual, comprende no sólo la insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe. En este mismo sentido señalaba la Sentencia de 11 de julio de 2007 que «el dolo abarca no sólo la maquinación directa sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, sin que lo invalide la confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada - STS 15-6-95 , con cita de otras anteriores, y en términos muy similares SSTS 23-7 y 31-12-98 -, de suerte que habrá dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico - STS 19-7-06 -.»

Procede insistir también en la exigencia de que la conducta dolosa sea probada inequívocamente, sin que a tales fines basten meras conjeturas o indicios - Sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 -."

Y como refiere la STS de 16 de febrero de 2022: "El concepto de "maquinaciones insidiosas" ha sido interpretado por la jurisprudencia con una considerable amplitud en el sentido de comprender todas aquellas actuaciones de uno de los contratantes dirigidas a obtener el consentimiento por parte del otro que, sin ellas, no habría prestado ( sentencias 658/2011, de 28 de septiembre , y 116/2021, de 3 de marzo )."

En resumen, los requisitos que para la apreciación del dolo se requieren según nuestra Jurisprudencia son:

1) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial, una actividad con la intención o propósito de engañar a la otra parte.

2) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta.

3) que todo ello determine la actuación negocial.

4) que sea grave, es decir, que esa conducta sea la que genere la emisión de voluntad contractual.

5) que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

6) puede consistir no sólo en la insidia o maquinación directa sino también en la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte (dolo negativo) en contra del deber de informar que exige la buena fe.

7) que se pruebe el dolo, dicha actividad dolosa ha de ser probada inequívocamente por quien lo alega, sin que basten meras conjeturas o indicios, pues el dolo no se presume, y debe ser demostrado de manera cumplida por quien lo alega. De esta forma la prueba del dolo incumbe o recae sin paliativo alguno sobre la parte que lo alega y ello no solo por ser consecuencia de los criterios genéricos que informan la distribución de la carga de la prueba en el proceso civil ( art. 217 LEC), sino porque, en concreto, y según reiteradísima jurisprudencia, con relación a la prueba de los vicios del consentimiento prestado su cumplida acreditación necesariamente corresponde a quien alega su concurrencia.

La cuestión en esta alzada queda circunscrita, en cuanto a la validez de los contratos litigiosos, a resolver sobre la concurrencia de dolo como vicio del consentimiento el cual ha sido apreciado en instancia, y contra cuyo pronunciamiento se alzan las entidades recurrentes.

El juzgador de instancia estima la concurrencia de dolo invalidante argumentando que en un contexto de especial debilidad del actor por el trastorno mental del que estaba aquejado, y acuciado además por problemas económicos, las demandadas condujeron con engaño al actor a celebrar estos contratos, de los que se predica la nulidad, con la finalidad de hacer suyo el importe de los 21.000 euros que venían reteniendo y que procedían de las arras entregadas por el comprador inicial Sr. Cirilo, quien finalmente fue el comprador definitivo de la vivienda tras llevar las demandadas al actor a firmar un nuevo contrato de compraventa con una de las entidades apelantes (SUMMIT HOMES, S.L.), así como un reconocimiento de deuda con la otra entidad demandada INMODUX 2012, S.L., para justificar el cobro por un importe idéntico al de las arras (21.000 euros) de la cesión de los derechos del contrato de compraventa a favor del Sr. Cirilo, todo ello de forma artificiosa pues el Sr. Cirilo era con quien desde un inicio el actor tenía pactada la venta de la vivienda.

Pues bien, tras un nuevo estudio de la prueba practicada en el procedimiento en virtud de la facultad revisora que el recurso de apelación otorga a este tribunal, y después de examinar dicha prueba así como el visionado del acto de juicio, esta Sala no aprecia error alguno en la valoración que de la prueba practicada ha efectuado el juzgador de instancia, alcanzando a su vez la misma convicción que la expuesta por el juez a quo en la sentencia recurrida, la cual estimamos completamente correcta y ajustada. Y ratificamos con ello sus conclusiones sobre la concurrencia en el supuesto de autos de dolo contractual atribuible a las entidades demandadas y que incidió en la voluntad negocial expresada por el actor, quien si finalmente suscribió estos contratos fue influido por la actuación desplegada por las entidades apelantes, ambas pertenecientes al mismo grupo inmobiliario (grupo Dux), e interesadas únicamente en extraer, con su actuación conjunta, el máximo beneficio de la venta de la vivienda del actor en la cual intermediaban por encargo de éste.

En principio la entidad SUMMIT HOMES, S.L. con la que el actor suscribió el encargo de venta, incumplió la obligación asumida en la nota de encargo, pues si bien el vendedor autorizó al Grupo Dux a recibir por razón de la venta las arras, señal o cualquier cantidad en su nombre, se estipulaba seguidamente que "Dicho contrato de arras o señal y dichas cantidades estarán condicionadas a su aceptación por el CLIENTE, momento en el que le serán entregadas íntegramente."En iguales términos, en la oferta de compra suscrita por el comprador Sr. Cirilo y la inmobiliaria INMODUX 2012, S.L. en fecha 31 de octubre de 2019, se estipulaba respecto de la entrega por el comprador de 1.500 euros en concepto de arras penitenciales que "la mencionada cantidad es recepcionada en concepto de depósito por LA INMOBILIARIA, quien actúa a todos los efectos como mero depositario del dinero entregado en este acto por los depositantes, sin mas obligación que la legislación vigente establece para quien actúa bajo este concepto, y la de entregar al propietario las referidas cantidades en el supuesto de que acepte expresamente la presente oferta de compra".Lo que aconteció en fecha 4 de noviembre de 2019, sin que, sin embargo, dicha cantidad le fuera entregada al vendedor. Tampoco se le entregó al actor el importe de 19.500 euros que el comprador Sr. Cirilo satisfizo como arras penitenciales al suscribir el contrato de compraventa de fecha 19 de noviembre de 2019 mediante transferencia bancaria a una cuenta de la entidad INMODUX 2012, S.L., la cual, según se mencionaba en el propio contrato, compareció como depositaria a petición de la parte vendedora. Lo cierto es que el total de esta cantidad (21.000 euros) no fue entregada a la parte vendedora, excusando las apelantes su proceder en su condición de depositarias de unas arras cuya devolución a la parte compradora era factible conforme lo estipulado en la compraventa en la que se preveía su devolución a la parte compradora para el caso de que no obtuviera el crédito hipotecario solicitado para financiar la compraventa de la vivienda ( art. 621-49 CCCat.). Asimismo, las apelantes argumentaban la retención de tales importes por la negativa del comprador a que se procediera a su entrega al vendedor. De la práctica de la prueba testifical del Sr. Cirilo ante este Tribunal, efectivamente se corrobora esta reticencia del comprador a proceder a su entrega al vendedor, pero de su declaración se advierte que ello lo hizo influenciado claramente por lo informado por la inmobiliaria sobre la persona del vendedor haciendo dudar al Sr. Cirilo que, llegado el caso, pudiera llegar a recobrar el dinero entregado en concepto de arras si éstas fueran entregadas al vendedor.

Se evidencia con ello que las entidades apelantes se situaron en una posición incumplidora, como señala el juzgador de instancia, reteniendo las arras que debieron ser entregadas al vendedor, pues en la nota de encargo para la intermediación inmobiliaria se estipula expresamente la necesaria entrega al vendedor de las cantidades recibidas una vez aceptadas por éste, sin que de lo estipulado en el contrato de compraventa en aplicación del art. 621-49 CCCat. pueda justificarse derecho de retención alguno por la inmobiliaria, la cual, si bien podía ser depositaria del dinero recibido por la parte vendedora al ingresarse los importes en una cuenta bancaria de su titularidad, INMODUX debía proceder a su entrega al vendedor desde el momento en que así éste se lo pidiera ( art. 1.766 CC) . La voluntad de las entidades apelantes de retener el importe de las arras (21.000 euros) lo puso en evidencia el testigo Sr. Cirilo, economista a quien pidió asesoramiento el actor, refiriendo que tras efectuar una llamada telefónica a la inmobiliaria para manifestar el interés del vendedor en recibir el importe de las arras acuciado por sus necesidades económicas, desde dicho establecimiento se negaron a ello justificándose en las circunstancias personales que concurrían en el actor ante la posibilidad de tener que retornar su importe a la parte compradora.

Con este proceder las entidades apelantes condujeron al actor a la necesidad de suscribir un nuevo contrato de compraventa sobre el mismo bien inmueble en fecha 15 de enero de 2020 y en el que figuraba como parte compradora la entidad SUMMIT HOMES, S.L., después de haber suscrito un primer contrato de compraventa sobre su vivienda con el Sr. Cirilo en fecha 19 de noviembre de 2019. Argumentan las apelantes que con ello el actor Sr. Dimas obtuvo liquidez para poder satisfacer la arras de la vivienda que pretendía adquirir en la localidad de Cornellà de Llobregat, las cuales, según el contrato de compraventa con arras penitenciales que como parte compradora suscribió el actor Sr. Dimas en fecha 10 de febrero de 2020, ascendieron a 9.000 euros y que fueron satisfechas por transferencia bancaria. Si se le llegó a referir al actor por la inmobiliaria que el Sr. Cirilo "se había echado para atrás en el contrato" (desistimiento negado por el Sr. Cirilo en su declaración testifical) no resulta de especial trascendencia en la litis pues lo cierto es que del devenir de todos los hechos acaecidos y acreditados se aprecia la concurrencia del dolo contractual que como vicio invalidante del consentimiento bien aprecia el juzgador de instancia.

Si observamos este segundo contrato de compraventa sobre el mismo inmueble del actor el precio se fija en un importe inferior (185.000 euros) estipulándose la forma de pago, al tiempo que se enumeran un conjunto de partidas que sumadas todas ellas alcanzan el importe de 20.999,72 euros que se pactan como arras penitenciales:

i) 4.959,72 euros, que se decía habían sido entregados en efectivo metálico al actor en varios pagos antes del 23 de diciembre de 2019, incluyendo, según se desprende de la documentación obrante en autos, los gastos para la limpieza de la vivienda, vaciado de la misma y almacén, gastos de trastero y adelantos por 600 y 1.500 euros.

ii) 3.000 euros entregados al suscribir el documento contractual.

iii) 1.000 euros a satisfacer el día 22 de enero de 2020.

iv) 12.040 euros a entregar en el plazo de dos semanas, y que servirían para la compra de la nueva vivienda por parte del Sr. Dimas.

El resto del precio (153.807,78 euros) debía ser satisfecho al vendedor al otorgarse la escritura pública.

Al día siguiente de suscribirse este contrato, el 16 de enero de 2020, el actor firma un reconocimiento de deuda en el que conforme al Anexo que se adjunta al mismo, el actor reconoce adeudar a la entidad INMODUX 2012, S.L. las mismas cantidades desglosadas que habían constituido el pago de las arras penitenciales en el contrato de compraventa suscrito con la entidad del mismo grupo SUMMIT HOMES, S.L. el día anterior por el importe de 20.999,72 euros. Se adicionaba también el importe de 1.000 euros por gastos notariales y registrales al otorgarse seguidamente (22-1-2020) escritura pública en la que el actor garantizaba la devolución de esta deuda mediante hipoteca que gravaba la finca objeto de compraventa. Este reconocimiento de deuda se extiende también a la cantidad de 11.192,50 euros en concepto de honorarios por la venta de la vivienda, según factura obrante en autos como documento nº 9 de la demanda.

Y sorpresivamente, cuando el actor Sr. Dimas tenía dos contratos privados de compraventa con arras penitenciales sobre el mismo inmueble, que la inmobiliaria justifica por haber obtenido autorización del comprador Sr. Cirilo para buscar un nuevo comprador para la vivienda por si antes no obtuviera la financiación solicitada, y precisamente antes de que se cumpliera el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública fijado en el contrato de compraventa inicial celebrado con el Sr. Cirilo el 19 de noviembre de 2019, se otorga finalmente escritura pública de compraventa de la vivienda del actor en fecha 17 de febrero de 2020 resultando ser el comprador el Sr. Cirilo con quien el actor había suscrito el inicial contrato de compraventa con arras penitenciales. Y alegando la inmobiliaria haber sido cedidos los derechos del contrato de compraventa suscrito por SUMMIT HOMES, S.L. con el Sr. Dimas en fecha 15 de enero de 2020, pretende cobrar a éste el importe de 21.000 euros, coincidente con el importe retenido por las arras penitenciales del primer contrato, en concepto de "cesión opción de compra del piso sito en DIRECCION000".

De lo expuesto se desprende la maquinación urdida por las entidades demandadas, y que acertadamente aprecia el juzgador de instancia, haciendo que el actor prestara su consentimiento y suscribiera los contratos de los que se predica su nulidad movido por el engaño al que le condujo la conducta insidiosa desplegada por las entidades demandadas, las cuales se aprovecharon de las circunstancias personales del actor, diagnosticado de trastorno de la personalidad y de dependencia de sustancias psicoactivas por las que, entre otros padecimientos, tenía reconocido un grado de discapacidad, así como también de los graves problemas económicos que le acuciaban, con el fin de obtener el mayor beneficio posible por la venta del inmueble propiedad del actor que tenían por éste encomendada.

De este modo, privando al Sr. Dimas del cobro de las arras penitenciales del contrato de compraventa celebrado con el Sr. Cirilo, provocaron en él una imperiosa necesidad de obtener liquidez para hacer frente a la compra de su otra vivienda, razón por la que éste llegó a suscribir otro contrato de compraventa con la propia entidad inmobiliaria SUMMIT HOMES, S.L. En él esta entidad dice satisfacer al actor un importe en concepto de arras penitenciales (20.999,72 euros) por la misma cantidad que al día siguiente, junto con otras partidas (honorarios y gastos notariales y registrales), reconoce el actor como debida a favor de la otra entidad codemandada INMODUX 2012, S.L., y cuya devolución además se llegó a garantizar con una hipoteca constituida por el actor. Y finalmente la escritura pública de compraventa de la vivienda se otorga por el actor con el comprador inicial Sr. Cirilo, siendo una parte del precio obtenido en dicha compraventa destinado a hacer pago a la demandada INMODUX 2012, S.L. de la cantidad de deuda reconocida, como se desprende de la propia escritura pública de compraventa de fecha 17 de febrero de 2020 por un importe de 34.213,96 euros, lo que suponía la devolución de las arras derivadas del contrato de compraventa suscrito por el actor con SUMMIT HOMES, S.L. en fecha 15 de enero de 2020. Con este proceder las demandadas quedaban indemnes, cobraban sus honorarios y pretendían además hacer suyo el importe de 21.000 euros procedentes de las arras iniciales entregadas por el comprador Sr. Cirilo facturando al actor dicho importe como precio por la cesión de los derechos de compra, cuando dicha cesión no era mas que un artificio o ardid creado por la intervención de las demandadas en su único y exclusivo interés, pues la escritura pública de compraventa finalmente se celebró en el plazo que venía proyectado en el primer contrato de fecha 19 de noviembre de 2019 y con quien era el comprador inicial Sr. Cirilo, cuyas arras, por la voluntad de las demandadas nunca fueron entregadas al actor Sr. Dimas.

El recurso de apelación debe ser en este punto totalmente desestimado, por cuanto del curso de los hechos, tal como han quedado acreditados, resulta palmario que el actor prestó su consentimiento viciado por el engaño patrocinado por la conducta intencionada desplegada por ambas entidades apelantes.

CUARTO. Responsabilidad contractual.

En el Fundamento de Derecho Cuarto de la sentencia recurrida el juzgador de instancia estima parcialmente la pretensión indemnizatoria que de forma subsidiaria solicita el actor en su demanda después de solicitar con carácter principal una obligación de hacer, alegando el cumplimiento defectuoso por parte de la mercantil SUMMIT HOMES, S.L. del contrato verbal de limpieza, homestaging y depósito de los bienes muebles y enseres de la vivienda puesta en venta.

La apelante impugna tal estimación al considerar que el juzgador de instancia no ha valorado correctamente la prueba, concluyendo que en la sustanciación del proceso no ha quedado acreditada la existencia de dicha relación contractual por la que SUMMIT HOMES, S.L. viniera obligada a prestar servicios de almacenamiento o transporte de enseres pertenecientes al actor, ni tampoco considera que hubiera quedado acreditada la existencia de tales bienes y su estado, ni que los mismos no fueran devueltos.

Pues bien, esta Sala no aprecia error alguno en la valoración que de la prueba practicada efectúa el juzgador de instancia, alcanzando a su vez la misma convicción que la expuesta por el juez a quo en la sentencia recurrida cuando concluye de forma razonada tanto la existencia de la relación contractual, como la preexistencia de los bienes, así como el cumplimiento defectuoso de las prestaciones asumidas por la entidad SUMMIT HOMES, S.L. frente al actor.

i) En cuanto a la existencia de la relación contractual la misma viene debidamente acreditada, pues como bien sostiene el juzgador de instancia, se adjunta con la demanda el documento nº 4 donde se le facturan al actor diversos gastos entre los que se hallan: "Limpieza y productos de limpieza", "Pintura, arreglos y material" y "vaciado y almacén"en la partida relativa a la adecuación de la vivienda, y en cuanto a la partida descrita como "trastero"se le facturan al actor dos pagos por tal almacenaje, así como otra partida que se describe con el concepto de "empacado y limpieza".La entidad demandada afirmó en su contestación que la vivienda propiedad del actor se encontraba en tal mal estado que fue necesario llevar a cabo tareas de pintura y limpieza. Así lo reconoció la Sra. Patricia, empleada de la inmobiliaria, quien afirmó que para poder anunciar la venta de la vivienda se realizaron tareas de vaciado, pintura y adecuación de la misma, lo que fue un trabajo impresionante. Pretende sostener la apelante que los trabajos relativos a almacenaje y trastero no fueron llevados a cabo por la misma sino por un tercero independiente ajeno a la empresa demandada. Sin embargo, lo cierto es que tales trabajos fueron facturados al actor, siendo indiferente que los mismos se ejecutaran al final por empleados de la mercantil demandada o por personal expresamente contratado por ella. Y como con acierto concluye el juzgador de instancia, la función de custodia de los bienes fue asumida por la mercantil demandada por lo que ella debe responder ante el actor por la devolución de lo depositado.

ii) En cuanto a la preexistencia de los bienes, el testigo Sr. Jose Augusto, amigo del actor que le ayudó a embalar sus enseres en la vivienda, ratificó su existencia por haberlos visto durante la realización de tal tarea. Y asimismo afirmó que le constaba que a su amigo no le fueron devueltas la televisión y una figura (personaje de Yoda). También constan en autos comunicaciones de la madre del actor dirigidas al personal de la inmobiliaria en las que, en relación a las tareas de transporte y almacenaje asumidas por ésta, les reprocha la no entrega de diversos bienes incluidos todos ellos en la indemnización reconocida por el juzgador de instancia, y que por ello debe ser ratificada, sin que la parte apelante aportara otra valoración pecuniaria que pusiera en cuestión la solicitada en demanda, y la que finalmente es reconocida en sentencia.

Por todo ello en este punto el recurso de apelación debe ser desestimado, pues obligación esencial del depositario es guardar la cosa y restituirla cuando le sea pedida por el depositante ( art. 1.766 CC) .

QUINTO. Daño moral.

El juzgador de instancia también reconoce al actor indemnización por el daño moral sufrido a raíz de las circunstancias acaecidas durante el proceso de venta del inmueble al haberle ocasionado un agravamiento de sus padecimientos psíquicos. El juez a quo lo razona del siguiente modo hasta la concesión de una indemnización por un importe de 2.000 euros:

"Finalment, es reclama una indemnització per danys morals sense major concreció. El document nº 22 de la demanda, informe de la Clínica Olivé Gumà de 15.12.20 recorda que es tracta d'un pacient diagnosticat de trastorn límit de personalitat i que durant la mudança, per haver-se extraviat objectes hauria sofert una descompensació del seu estat emocional; igualment, a l'informe acompanyat a l'audiència prèvia , tot i que és un recull de manifestacions del demandant, també es consigna que un seguit d'irregularitats en el procés de venda haurien tingut un important impacte subjectiu en el mateix . Aquesta ansietat psicofísica, alteració o inestabilitat emocional també resulta de l'exploració realitzada per la pèrit psiquiatra Sra. Fátima i, tot i que la mateixa pugui estar relacionada per la malatia de base soferta, pel consum de tòxics i per la manca d'adherència terapèutica, de ben segur, que s'ha d'haver vist agreujada aquesta inestabilitat emocional per la manca de diligència i, com no, per la conducta insidiosa duta a terme per les codemandades contribuint a generar en el demandant un estat anímic d'impotència, angoixa, ansietat, iecertesa susceptible de ser inedemnitzat, per danys morals, ja que, dins dels perjudicis indemnitzables no sols hi ha els patrimonials sinó els morals integrats per les molèsties, inconvenients i mal de caps experiementats per l'actor arrel de la conducta de les codemandades, per això, que acabaré fixant una indemnització de 2.000 euros per aquest concepte." (sic).

La primera cuestión de orden jurídico sobre el que versa el recurso de apelación incide en argumentar la incompatibilidad de la reclamación por daño moral junto con el daño material, sosteniendo que no resulta posible reclamar una indemnización por daño moral cuando también se está reclamando daño patrimonial. Esta cuestión ha de ser rechazada pues la casuística jurisprudencial contempla múltiples supuestos donde puede verse la compatibilidad de ambos.

La STS nº 217/2012, de 13 de abril, indica en su fundamento jurídico quinto que:

"(...) la Jurisprudencia de esta Sala admite que el daño moral se identifica con las consecuencias no patrimoniales representadas por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en algunas personas pueden producir ciertas conductas, actividades e incluso resultados, con independencia de la naturaleza, patrimonial o no, del bien, derecho o interés que ha sido infringido, y se indemniza junto al daño patrimonial, bien mediante la aplicación de reglas específicas, como la del artículo 1591 del Código Civil , bien mediante las generales de responsabilidad contractual o extracontractual de los artículos 1101 y 1902 del mismo texto legal ( SSTS 16 de noviembre de 1986: trastorno y angustia ocasionada a una familia que se vio obligada a abandonar la casa; de 10 de noviembre de 2005: pérdida de las vacaciones estivales ; de 22 de noviembre de 2007 : abandono de vivienda por obras defectuosas graves, entre otras)".

La segunda cuestión planteada en el recurso sobre la relación causal entre el daño moral por el que se reclama y la conducta que se imputa a la entidad apelante (SUMMIT HOMES, S.L.) es de tipo probatorio, y para ello ha de partirse de la dificultad en materia de prueba que suele encerrar el daño moral, así como de su prudente y ponderada aplicación.

Para el supuesto de autos, examinados los informes médicos a los que hace referencia el juzgador de instancia en el fundamento que previamente se ha reproducido, venimos a coincidir plenamente con sus conclusiones, pues de dicho material probatorio se desprende como el actor, que ya venía aquejado de una patología psíquica, sufrió una descompensación en su estado emocional a raíz de las distintas circunstancias vividas por razón de la venta de su vivienda, describiendo la perito Dra. Fátima que el actor presentaba un estado de ánimo alterado. Por lo que el daño moral por el que se reclama debe ser indemnizado. Y si bien siempre existe una dificultad en la evaluación económica de los perjuicios inmateriales, que además pueden variar en función de la sensibilidad de cada persona, consideramos que el juzgador a quo en su sentencia efectúa una valoración correcta del perjuicio causado bajo unos cálculos estimativos que se consideran como totalmente ajustados, ponderados, así como habituales en estos supuestos en los que se aprecian consecuencias de naturaleza anímica o emocional.

En este extremo el recurso de apelación debe ser desestimado.

SEXTO. Costas procesales.

El juzgador de instancia razona en su sentencia que pese a la estimación parcial de la demanda, al menos en relación a la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L., procede imponer las costas a ambas demandadas por haber litigado con temeridad o mala fe, y considera existente dicha temeridad "per haver gestionat de forma molt defectuosa la simple venda d'un immoble, retenint 21.000 euros, generant-se artificiosament el dret a cobra-los mitjançant cessió d'opció de compra i fent atorgar reconeixement de deute de quantitats no acrediatades i, tot plegat, prevalent-se de la fragilitat del demandant afectat d'una disminució del 71%."

Frente a dicho pronunciamiento se alzan las apelantes entendiendo infringido el art. 394 LEC, no resultando procedente la imposición de costas ante la estimación parcial de la demanda pues por su parte se habían limitado a defenderse frente a las pretensiones invocadas por la parte actora.

El art. 394.2 LEC establece que "si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad."

En lo referente a la temeridad procesal, único motivo legalmente previsto para excluir la aplicación de la norma general en materia de costas para los supuestos de estimación parcial, nuestros Tribunales vienen asociándola a aquellas conductas de quienes en el proceso deducen pretensiones o defensas cuya inadmisibilidad o falta de fundamento no pueden ignorar con arreglo a una mínima pauta de razonabilidad, configurándose como pretensiones o defensas arbitrarias y exentas de cualquier tipo de fundamento o razón defendible. La temeridad referida en el art. 394.2 LEC se vincula, por tanto, a lo que es la actuación de las partes dentro del proceso en si mismo considerado.

Pues bien, en el caso aquí analizado, vista la defensa asumida por las entidades apelantes en el proceso no se considera que haya elementos de los que quepa derivar que su obrar pueda incardinarse en la noción de temeridad, pues las mismas han hecho valer dentro del proceso unos argumentos de defensa con la aportación de material probatorio para su sustento, los cuales se estiman en un principio defendibles, por lo que no se considera que haya elementos de los que pueda derivarse que el obrar de las demandadas pudiera incardinarse en la noción de temeridad prevista en el art. 394.2 LEC.

Conforme lo expuesto, el recurso de apelación debe ser estimado en esta materia sobre costas, en la medida que se deja sin efecto la declaración de temeridad contenida en la sentencia de instancia que afectaba a ambas entidades demandadas, excluyendo de este modo la aplicación de los efectos previstos en el art. 394.3 LEC en su segundo párrafo. Pero como señala el juzgador de instancia en su sentencia, tanto en el fundamento jurídico en materia de costas como en el fallo de dicha resolución, la estimación parcial de la demanda lo es en relación a la entidad demandada SUMMIT HOMES, S.L., mientras que la estimación de las pretensiones ejercitadas contra la otra entidad demandada INMODUX 2012, S.L. lo ha sido en su totalidad, como así lo expresa literalmente y con claridad el juez a quo en el fallo de la sentencia recurrida: "ESTIMO la demanda interposada per Dimas contra INMODUX 2012, S.L i declaro la nul·litat del reconeixement de deute de 16.1.2020 i de la posterior escriptura reconeixement (doc 7 contesta) condemnant aquesta demandada a restituir a l'actor la quantitat de 33.152,22 euros, més l'interès legal des del cobrament d'aquest import." Pronunciamiento que ha sido confirmado en esta alzada. Ello determina que si bien se deja sin efecto la declaración de temeridad contenida en la sentencia de instancia, la entidad demandada INMODUX 2012, S.L. debe ser condenada al pago de las costas causadas en primera instancia a raíz de la estimación total de la demanda interpuesta frente a ella, mientras que respecto a la entidad SUMMIT HOMES, S.L. no procede efectuar expresa condena en costas ante la estimación parcial de la demanda interpuesta contra la misma, todo ello en aplicación de lo previsto en el art. 394.1 y 394.2 LEC.

Y en cuanto a las costas de esta alzada al haber sido estimado en parte el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 LEC, no procede efectuar expresa condena en costas.

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,