Sentencia Civil 141/2026 Audiencia Provincial Civil nº 16 de Barcelona, Rec. 251/2023 de 27 de marzo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación, demanda reconvencional y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Don Mauricio y por Don Evaristo contra Doña Maite en ejercicio de acción de cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito entre los litigantes mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa y consiguiente entrega de las fincas, libres de arrendatarios y ocupantes. Adicionalmente, se interesaba en demanda que se condenara a la demandada al pago de los daños y perjuicios causados derivados del incumplimiento del contrato de opción, y subsidiariamente de la utilización exclusiva, excluyente y no autorizada de las fincas objeto de la opción.

Referían los actores que ellos, junto con la demandada que era su hermana, fueron hasta el 30 de diciembre de 2019 titulares en común y proindiviso de diferentes inmuebles adquiridos en virtud de diferentes títulos, siendo en todos los casos la participación de Don Mauricio del 50%, de Don Evaristo del 25%, y el 25% restante de la demandada. El patrimonio pro indiviso del que los tres eran titulares se gestionaba a través de la Comunidad de bienes denominada DIRECCION000, CB, siendo todas las partes cotitulares en la proporción indicada. Entre dichos bienes se hallaban los inmuebles objeto de este procedimiento: piso ubicado en DIRECCION001, de Barcelona, y plaza de aparcamiento nº DIRECCION002 de la misma finca. Estos dos inmuebles estaban siendo usados de forma exclusiva y excluyente por la demandada desde el 29 de mayo de 2018.

Y siendo la voluntad de todos los hermanos la de acabar con dicha situación de indivisión, a finales del año 2019 alcanzaron diferentes acuerdos que tenían como fin último la liquidación del régimen de copropiedad mediante el reparto y adjudicación de los diferentes bienes a cada una de las partes, de tal forma que al final del proceso no existieran fincas en situación de cotitularidad. De este modo se llevó a cabo la división en régimen de propiedad horizontal del edificio sito en DIRECCION003, de Barcelona, asumiendo los costes de ello la demandada. Si bien ésta solicitó un préstamo a sus hermanos de 32.000 euros para hacer frente a los gastos. Y en garantía de su devolución la demandada ofreció una opción de compra sobre su parte indivisa (25%) del piso y plaza de aparcamiento referidos en estos autos. En el acuerdo firmado la demandada se obligaba a la adquisición del porcentaje de las dos fincas titularidad de sus hermanos por un precio cierto de 450.000 euros antes del 26 de abril de 2020. La no adquisición por la demandada de las indicadas fincas determinaba el nacimiento de la opción para los actores para adquirir la cuota correspondiente a su hermana, pudiendo a su vez descontar del precio de adquisición la deuda derivada del préstamo.

Nuevamente la demandada volvió a solicitar un préstamo a sus hermanos para poder llevar a cabo el proceso de división y hacer frente al pago del exceso de adjudicación que resultaba a su favor. El actor Don Mauricio le prestó 51.150 euros, y Don Evaristo la cantidad de 19.275 euros. Ello supuso que se hiciera una adenda en el contrato de opción, de tal modo que la deuda generada por el préstamo podría descontarse del precio de la opción si finalmente no era la demandada la adquirente de las participaciones de las dos fincas.

En fecha 30 de diciembre de 2019 se otorgaron escrituras públicas para el cese de la indivisión, finalizando la situación de comunidad en todo el patrimonio excepto en lo que hacía referencia a las dos fincas objeto de la opción de compra. Una vez sobrepasada la fecha establecida para que la demandada adquiriese los dos inmuebles y devolviese el préstamo, sin que por su parte efectuara manifestación alguna al respecto, el 10 de junio de 2020 los actores ejercitaron formalmente su derecho de opción sobre el 25% de la propiedad que ostentaba la demandada mediante la remisión por conducto notarial de la oportuna comunicación.

La demandada opuso que no había podido ejercitar el derecho de opción que le correspondía como consecuencia de la pandemia y declaración del estado de alarma, alegando la suspensión de plazos prevista en el RD 463/2020. Los actores negaban en su demanda la existencia de tal derecho de opción para la demandada, considerando que se trataba únicamente de una condición impuesta para el nacimiento del derecho de opción a favor de los actores, el cual era a su vez la garantía de devolución del préstamo concedido a la Sra. Maite.

Y según refieren los actores en su demanda, la demandada no compró cuando debía hacerlo, ni siquiera Io intentó, no vendió a los actores cuando para ello fue requerida y tampoco devolvió el dinero prestado. En fecha 22 de junio de 2020 los actores depositaron en la Notaria la parte restante del precio de la adquisición de las cuotas de las dos fincas de autos en virtud del derecho de opción ejercitado. Y siendo nuevamente requerida la demandada en fecha 21 de julio de 2020 para dar cumplimiento a su obligación, la misma volvió a reiterar su voluntad de no atender al requerimiento, no compareciendo en la Notaría indicada por los actores. Incluso la demandada dejó transcurrir el plazo que la misma se había establecido unilateralmente, invocando la suspensión de plazos en pandemia, para la adquisición de las fincas (29-9-2020). Por su parte los actores negaban la aplicación al supuesto de autos de la cláusula rebus sic stantibus.

Según lo pactado en el documento de opción de compra el precio de la compraventa venía establecido en la suma de 150.000 euros, debiendo reducirse el importe a pagar por los actores en el momento de la formalización de la compraventa con la deuda que por el impago de los préstamos mantenía la demandada. Y esta deuda alcanzaba en relación al primer préstamo la cantidad de 16.000 euros a favor de cada actor. Y en relación al segundo préstamo, el importe de 51.150 euros a favor del Sr. Mauricio, más el interés anual nominal de 3% hasta el 27 de diciembre de 2020, y del 6% a partir de dicha fecha; y a la cantidad de 19.275 euros a favor del Sr. Evaristo, más el interés anual nominal de 3% hasta el 27 de diciembre de 2020, y del 6% a partir de dicha fecha.

Los actores negaban en su demanda la existencia de un contrato de arrendamiento del que fuera titular la demandada respecto de las fincas de autos, habiendo ocupado ésta el piso y plaza de parking por la tolerancia de los actores. De tal modo que la ocupación de los indicados inmuebles se viene produciendo no sólo como consecuencia del previo incumplimiento del contrato de opción, sino también en contra de la voluntad del resto de propietarios, aprovechando en exclusiva aquello que es común. La indemnización solicitada en demanda por razón de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de opción o, subsidiariamente, por el uso no consentido del inmueble, alcanza la cantidad de 1.490 euros mensuales que se correspondería con un importe equivalente al de la renta de mercado que se podría obtener por el alquiler de las dos fincas.

Emplazada la demandada, la misma se opuso a las pretensiones formuladas en su contra en la demanda interpuesta. Indicaba que todo el patrimonio compartido con sus hermanos procedía de herencias y donaciones de bienes recibidos por parte de la familia paterna para cuya gestión se constituyó la comunidad de bienes DIRECCION000, CB. La administración de la comunidad fue asumida en un inicio por su hermana mayor Adela, y tras su fallecimiento dicha gestión pasó a ser asumida por su hermano Mauricio, sin que la demandada participara en la toma de decisiones sobre la gestión y explotación de los inmuebles que conformaban parte de la CB. Afirmaba que se acordó la disolución de la situación de indivisión del patrimonio en común, así como llevar a cabo las operaciones de adjudicación correspondientes de todos los bienes, excepto de la vivienda de la DIRECCION004, de Barcelona (identificada igualmente con la ubicación DIRECCION001) por razón de constituir ésta el domicilio habitual de la demandada. Afirmaba en su contestación que por su parte no intervino en ninguno de los procesos de toma de decisiones sobre la forma de adjudicar los bienes. Y concluía que, si bien todas las promesas de adjudicaciones a su favor no se plasmaron por escrito, sí en cambio le hicieron firmar documentos elaborados y pensados por los demandantes, que sólo a ellos beneficiaban, quienes además casualmente representaban el 75% de la comunidad de bienes.

En relación al acuerdo de fecha 29 de noviembre de 2019 (documento de asunción de deuda) la demandada sostenía en su contestación que su consentimiento al suscribirlo estaba viciado por error o dolo, pues le hicieron creer que debía de asumir la totalidad de los gastos derivados de la división en régimen de propiedad horizontal del edificio de la DIRECCION003, con la contraprestación de la adjudicación de la totalidad del indicado edificio a su favor cuando se hiciera la disolución de la CB, siendo que finalmente sólo se le adjudicó una cuota aproximada a un 60%. Motivo por el que solicitaba su nulidad.

En lo que respecta al acuerdo de fecha 13 de diciembre de 2019 por el que la demandada suscribió a favor de los actores una opción de compra sobre el 25% del piso de la DIRECCION004, que constituía su domicilio, la demandada refería que lo firmó tras crearle la convicción de que tenía una deuda con la CB de 32.000 euros, por unos gastos que no hubiera tenido que asumir en ningún caso, haciéndole concesionaria de unos "prestamos" que en realidad no eran cantidades prestadas a la demandada, dado que las transferencias bancarias que los demandantes calificaban en su demanda como "préstamos" se destinaron al pago de unos gastos que los actores habían generado y que debieran haber asumido al menos en un 75%. Además, le obligaron a prestar como garantía de pago de dichos "préstamos", una opción de compra sobre el domicilio en el que habitaba, en donde se consignaron unos valores y precios de mercado en unos términos y condiciones que la demandada no negoció ni aceptó en ningún momento.

En lo referente al acuerdo de fecha 27 de diciembre de 2019, que se suscribió en fecha 30 de diciembre de 2019 en la Notaria en la que otorgaron las escrituras públicas de división de la CB, consideraba la demanda que se convino en su perjuicio por cuanto los actores decidieron el reparto de los bienes comunes sin contar con la aprobación de la demandada, generándose más deuda en su contra, y a favor de los actores, por unos excesos de adjudicación que resultarían de las operaciones de disolución de la comunidad y adjudicación de los inmuebles. Consideraba que toda la operación de liquidación y adjudicación de bienes se llevó a cabo con falta de transparencia. E indicaba en su contestación que como acto previo al otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad se obligó a la demandada a firmar en fecha 13 de diciembre de 2019 una adenda del contrato de opción de compra por la que se incrementaba el importe del préstamo que sería deducido del teórico precio del 25% de la vivienda de la demandada.

En relación al ejercicio de la opción de compra por los actores la demandada manifiesta que en todo momento se opuso a dicho ejercicio. En primer lugar, por cuanto no se le podía exigir a ella el cumplimiento cuando existieron incumplimientos imputables a los actores al no serle adjudicados los bienes conforme lo prometido. Y en segundo lugar porque la pretensión de los actores era ilegítima al basarse en un contrato nulo que le hicieron firmar como garantía de unos "préstamos" que en si eran nulos, al no existir éstos como tales por cuanto las deudas a cuyo pago iban destinados tales préstamos eran ficticias.

La actora defendía al contestar la demanda la existencia de un contrato de arrendamiento a su favor sobre la finca en la que habita sita en DIRECCION001 (o DIRECCION004) de la que es titular dominical de un 25%. Y si bien tal relación contractual no consta documentada por escrito, lo cierto es que la CB le ha cobrado el alquiler de dicha finca, descontando de las liquidaciones pendientes a su favor una cantidad mensual de 675 euros en concepto de alquiler por el uso de la vivienda y de la plaza de parking. Asimismo, la demandada pagaba todos los gastos correspondientes a los suministros de la vivienda.

Negaba la Sra. Maite en su contestación la procedencia de la indemnización de daños y perjuicios reclamados en demanda por no haberse incumplido el contrato de opción de compra, y por cuanto había quedado acreditada su condición de arrendataria de la vivienda y de la plaza de parking a las que se refiere la demanda.

La demandada formuló demanda reconvencional por la que solicitó la declaración de nulidad del acuerdo de asunción de deuda firmado entre las partes por vicios en el consentimiento prestado por la Sra. Maite (error y dolo), pues suscribió la asunción del pago del 100% de los gastos que generaba la división horizontal del edificio de la DIRECCION003, aun cuando su participación en la comunidad de bienes era sólo de un 25%, al prometérsele que se quedaría con el 100% de dicho edificio en el momento de la disolución de la CB, haciéndolo, por tanto, con la convicción de que podría explotar o vender la totalidad del referido edificio. Por ello entiende que los demandados deberían haber soportado el 75% de todos los gastos e impuestos de la operación de división horizontal del edificio. Solicitaba por ello la condena de los demandados Don Mauricio y Don Evaristo a restituirle la cantidad de 27.513,34 euros correspondientes al 75% de los gastos e impuestos generados en la operación de división horizontal del edificio de la DIRECCION003, de Barcelona.

Solicitaba asimismo se declarara la nulidad de los contratos de préstamos de fechas 13 de diciembre de 2019 y 27 de diciembre de 2019, pues la razón de ser era una deuda que la Sra. Maite asumió sin corresponderle. Al igual que la nulidad del contrato de opción de compra de fecha 13 de diciembre de 2019, y su adenda de fecha 30 de diciembre de 2019, pues su único objeto era garantizar la devolución de los préstamos cuya anulación se solicitaba.

Subsidiariamente, de no ser acordada la nulidad del contrato de opción de compra, se peticionaba se declarara la resolución de los acuerdos por incumplimiento por cuanto los Sres. Maite habían incumplido los pactos verbales convenidos con su hermana sobre el reparto y entrega de todos los bienes de la familia (joyas y cubertería de plata) que seguían en la caja fuerte de Don Mauricio. Así como se incumplió la promesa de que le sería adjudicado el 100% del edificio sito en la DIRECCION003 de Barcelona. Y asimismo se le adjudicó un apartamento en el edificio de la DIRECCION005 que no disponía de cédula de habitabilidad por lo que era de un valor infinitamente más bajo que el que se fijó en la escritura de disolución y adjudicación.

Por último, la Sra. Maite peticionaba en su demanda reconvencional se condenara a sus hermanos al reparto y entrega a la actora de las joyas de la familia y la cubertería de plata que se correspondieran con un valor del 25%.

Los Sres. Maite se opusieron a la demanda reconvencional solicitando su desestimación. Negaban que concurriera error en el consentimiento prestado por la Sra. Maite. Y afirmaban que todos los acuerdos alcanzados entre los hermanos fueron el resultado de largas negociaciones en las que la Sra. Maite fue la única parte que dispuso de asesoramiento profesional independiente al prestado a todos los comuneros por ILV SILVER, cuyos asesores actuaban en interés de todos ellos. Y afirmaban en su contestación que la reconviniente no sólo era plenamente conocedora que en la liquidación de la Comunidad no se le adjudicaría la totalidad del edificio de la DIRECCION003, sino que fue la propia demandante reconvencional la que propuso y buscó un tercero para que adquiriera una parte de dicho edificio, ya que era la forma que entendió más conveniente para sus propios intereses. Fue la Sra. Maite quien halló un tercero que finalmente se adjudicaría parte del edificio de la DIRECCION003, y para que ello saliera adelante necesitaba que se procediera a efectuar la división horizontal con el fin de que el propietario entrante lo fuera de entidades y no de partes indivisas. Esta es la razón por la que la misma se llevó a término, acordando las partes que los costes de la división en propiedad horizontal fueran asumidos por la actora.

Afirmaban así los hermanos Maite en su contestación que no existió en ningún momento la promesa y la obligación de transmitir el 100% del edificio de la DIRECCION003 a la Sra. Maite, sino que fue la propia actora reconvencional la que estableció y diseñó la operación para que parte del edificio fuera adquirido por un tercero, contando para ello con asesoramiento profesional independiente. La actora reconvencional era plenamente conocedora que no se iba a adjudicar la totalidad del edificio, y también que necesitaba de financiación para adjudicarse aquello que pretendía.

Negaban los demandados reconvencionales la nulidad peticionada en la demanda reconvencional y el incumplimiento que subsidiariamente se les imputaba. Y en cuanto al reparto de bienes muebles sostenían que las partes habían convenido que se procedería a su reparto una vez se hubiera liquidado todo el patrimonio inmobiliario, lo que todavía no se había producido al faltar la disposición sobre el inmueble de la DIRECCION004, sosteniendo a su vez que tal pretensión reconvencional no guardaba la conexión debida con el objeto del procedimiento afirmado en demanda, por lo que su examen resultaría improcedente conforme lo previsto en el art. 406.1 LEC.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona dictó sentencia en fecha 13 de octubre de 2022 en la que la juzgadora a quo estimó parcialmente la demanda interpuesta por los hermanos Don Evaristo y Don Mauricio, declarando ejercitada conforme a derecho la opción de compra contenida en el contrato de opción y adenda suscritos por los litigantes en relación a la cuarta parte indivisa de las fincas nº NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad nº 6 de Barcelona. Y consecuentemente con ello condenó a la demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los actores simultáneamente al pago del precio por el importe obtenido según los cálculos propuestos en demanda, así como a la entrega a los actores de las fincas objeto de la opción libres de arrendatarios y ocupantes. La juzgadora a quo consideró extinguido el contrato de arrendamiento que sí estimó existente sobre los inmuebles objeto de estos autos al haber reconocido los actores que al pasar a residir la Sra. Maite en la vivienda de la DIRECCION001 llegaron al acuerdo de que mensualmente pagaría a la Comunidad de Bienes DIRECCION000 el importe de 675 euros como compensación por su uso exclusivo y excluyente y a "modo de alquiler". La juzgadora a quo entendió que según el contrato de opción de compra el arrendamiento se extinguiría en el momento de la venta por parte de la Sra. Maite a sus hermanos de la parte indivisa de las citadas fincas. Y asimismo desestimó la pretensión indemnizatoria sostenida en demanda por la ocupación de la vivienda en tanto dicha pretensión partía de la inexistencia de un contrato de alquiler.

En cuanto a la demanda reconvencional, la juzgadora a quo desestimó tanto la nulidad del acuerdo de asunción de deuda firmado entre las partes, como la de los contratos de préstamo y la opción de compra, al no apreciar vicios en el consentimiento prestado por la Sra. Maite. Consideró que la actora reconvencional fue consciente en todo momento de los acuerdos alcanzados para la división de los bienes que ella tenía en común junto con sus hermanos, habiendo estado informada de todas las actuaciones llevadas a cabo previas a la conclusión de los acuerdos de división, contando incluso con asesoramiento particular de letrado. Asimismo, la juez a quo tampoco apreció incumplimiento alguno imputable a los Sres. Maite en los términos descritos en la demanda reconvencional al no existir prueba de ello, ni depender los acuerdos suscritos entre las partes del reparto y entrega de todos los bienes de la familia (joyas y cubertería).

Y en cuanto a la pretensión formulada en la demanda reconvencional sobre la entrega de las joyas de la familia y la cubertería de plata por un valor del 25%, la juzgadora a quo desestimó tal petición al no haber nacido esta pretendida obligación por cuanto todavía las partes no habían procedido a efectuar las labores de inventario, avalúo de bienes y reparto de los lotes correspondientes.

Frente a dicha resolución se alza la demandada y actora reconvencional impugnando concretamente los pronunciamientos contenidos en la sentencia de instancia en referencia a la extinción del contrato de arrendamiento sobre la vivienda y plaza de parking ubicados en el edificio de la DIRECCION001, así como lo relativo a la desestimación de la pretensión formulada en la demanda reconvencional sobre la petición de condena de los Sres. Maite a la entrega a favor de la apelante de las joyas de la familia por un valor del 25%.

Alega la apelante que la juzgadora a quo incurre en incongruencia extra petita por cuanto si bien consideró en su sentencia la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda y plaza de parking de la DIRECCION001 del que sería titular la apelante, -pronunciamiento con el que dicha parte muestra su conformidad-, sin embargo, y al mismo tiempo, la juez a quo estima en su sentencia que el contrato iba a quedar extinguido en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta a favor de los actores, siendo que por parte de éstos no se había instado en demanda acción de resolución ni de extinción del contrato de arrendamiento. Considera asimismo la apelante que la juez a quo incurre en un error al aplicar el derecho dado que el ejercicio de la opción de compra no implica la resolución del arrendamiento de la vivienda existente a su favor, quien debía seguir siendo arrendataria en tanto el contrato de arrendamiento no quedara resuelto judicialmente.

Y en cuanto a la desestimación de la pretensión relativa a la entrega de las joyas de la familia por un valor de un 25%, impugna la apelante en su recurso dicho pronunciamiento al considerar que la juzgadora a quo incurre en un error en la valoración de la prueba pues a diferencia de lo afirmado por la juez de instancia, sí constaba efectuado un inventario de las joyas de la familia que debían ser repartidas por lotes, si bien finalmente ello no se llevó a término, habiendo reclamado la apelante a sus hermanos en diversas ocasiones el reparto y la entrega de tales bienes muebles. De este modo en su recurso de apelación solicitaba que con revocación de la sentencia de instancia se estimara parcialmente la demanda reconvencional, acordando la entrega de las joyas que le correspondan según el inventario que consta en el procedimiento como documento nº 3 de la contestación a la demanda y demanda reconvencional.

La parte actora y demandada reconvencional, en el traslado conferido, se opuso al recurso de apelación interpuesto, al tiempo que formuló impugnación de la resolución apelada respecto de aquellas peticiones reclamadas en la demanda que habían sido desestimadas en primera instancia. Así insistía al impugnar la sentencia, que no existió nunca contrato de arrendamiento a favor de la Sra. Maite sobre la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del contrato de opción de compra, refiriendo que el establecimiento de un régimen de uso determinado, o incluso la existencia de compensación económica entre comuneros por el uso de la cosa en común, no permite calificar dicha relación como arrendamiento. Negaba que la retribución a la que se refiere la sentencia pudiera ser calificada de renta, tratándose de una compensación entre copropietarios por un uso exclusivo y excluyente por una de las partes al amparo de lo dispuesto en el art. 551-2 CCCat., que además nunca fue satisfecha por la Sra. Maite y que tampoco se reclama en demanda. Limitaban los impugnantes su reclamación indemnizatoria a los daños causados desde el incumplimiento del contrato de opción (22 de junio de 2020) por la Sra. Maite al negarse al otorgamiento de la escritura pública, o, subsidiariamente, desde el requerimiento expreso que se le efectuó a la Sra. Maite para que cesara en el uso (3 de noviembre de 2020). Constituyendo éste el otro pronunciamiento objeto de impugnación por los apelados-impugnantes al ser desestimada dicha petición en primera instancia, y ello por considerar infringidos los art. 1.124 CC y 552-6.2 CCCat., calculando la indemnización de acuerdo con la renta de referencia establecida por L'Agència de L'Habitatge de Catalunya. En cuanto a las costas procesales los impugnantes alegaban que debían ser impuestas a la parte demandada, pues de ser estimada la impugnación a la resolución apelada, ello acarreaba la estimación total de la demanda.

TERCERO.- Alcance de la apelación e impugnación de la resolución apelada.

La cuestión litigiosa en esta alzada, conforme lo previsto en los art. 456 y 465.5 LEC, ha quedado circunscrita a las siguientes cuestiones:

1) Existencia o no sobre las fincas que han sido objeto del ejercicio de opción de compra por los actores Sres. Maite (vivienda sita en DIRECCION001, y plaza de parking en el mismo edificio), de un contrato de arrendamiento a favor de Doña Maite que estaría vigente desde el mes de mayo de 2018 y por el que, según la Sra. Maite, estaría pagando a la comunidad de bienes una renta mensual de 675 euros. Los actores Sres. Maite niegan la existencia de tal contrato de arrendamiento, invocando que, en su caso, habría un uso tolerado por los demás comuneros por el que operaría una compensación por el uso exclusivo y excluyente de ambas fincas por uno de los copropietarios, compensación que nunca fue satisfecha por la Sra. Maite.

2) Y de existir dicho contrato de arrendamiento, si el mismo debe quedar extinguido, como resuelve la juzgadora de instancia, a raíz del ejercicio del derecho de opción de compra por los Sres. Maite, una vez éste quede consumado con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Lo que es impugnado por la apelante alegando que, acreditada la existencia del contrato de arrendamiento a su favor, éste no ha de quedar extinguido por razón del ejercicio de la opción de compra, debiendo continuar la Sra. Maite en su posición contractual de arrendataria.

3) La procedencia de la indemnización solicitada por los actores en relación a la posesión exclusiva y excluyente por la copropietaria Doña Maite de la vivienda y plaza de parking de referencia, bien por incumplimiento de la opción de compra al negarse al otorgamiento de la escritura de compraventa y entrega de los bienes inmuebles a favor de sus hermanos copropietarios Sres. Maite; o bien como indemnización por el uso inconsentido, exclusivo y excluyente por su parte, de las indicadas fincas a solicitar desde la comunicación expresa efectuada por los otros comuneros a la Sra. Maite en fecha 3 de noviembre de 2020.

4) Procedencia de la entrega por parte de los hermanos, Don Mauricio y Don Evaristo, a la apelante de aquellas joyas de la familia que tengan un valor igual a su participación en la comunidad de bienes (25%) y que constan inventariadas en el documento nº 3 de la contestación a la demanda y demanda reconvencional.

CUARTO.- Sobre la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda y plaza de parking.

La apelante Sra. Maite, partiendo del pronunciamiento contenido en la sentencia de instancia, en el que considera acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento a favor de Doña Maite sobre los inmuebles objeto de la opción de compra, impugna la sentencia en el único sentido de considerar errónea en derecho, además de incongruente, la decisión contenida en la resolución recurrida de estimar extinguido el referido contrato de arrendamiento al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y entregar la posesión de los inmuebles libre de arrendatarios y de ocupantes. Así lo concluía la juzgadora a quo tras observar que en el contrato de opción de compra de fecha 13 de diciembre de 2019 y su adenda, nada se decía sobre la existencia de un derecho de ocupación sobre los inmuebles por la Sra. Maite, ni sobre la adecuación de la contraprestación a la nueva situación dominical o al mantenimiento del arriendo.

Para analizar esta cuestión se hace necesario en primer lugar atender a la impugnación de la resolución apelada sostenida por los actores, quienes ya en su demanda interesaban del Juzgado un pronunciamiento expreso sobre la inexistencia del contrato de arrendamiento que la Sra. Maite, en algunas de las comunicaciones habidas entre las partes, se atribuía sobre el piso y la plaza de aparcamiento objeto de la opción. Esta cuestión, que fue desestimada por la juzgadora a quo en los términos anteriormente descritos, es objeto de impugnación por los Sres. Maite en su escrito de impugnación de la resolución apelada, solicitando la revocación de la sentencia en este punto con estimación de la acción declarativa al no existir contrato de arrendamiento alguno.

Sobre esta cuestión, la Sra. Maite, que es quien afirma la existencia a su favor del contrato de arrendamiento sobre los indicados bienes inmuebles, sostiene que, tras su divorcio, al tener que abandonar su domicilio familiar, comunicó a sus hermanos que mediante el abono de un importe de alquiler que la CB considerara oportuno, se instalaría en la vivienda de la DIRECCION001, al hallarse dicho inmueble desocupado desde el fallecimiento de la madre en fecha 14 de abril de 2009. Y afirma que tal contrato de arrendamiento se convino entre los hermanos, aunque no en forma escrita por razón de la relación de confianza existente entre ellos, y por la circunstancia de que ella era además la titular en proindiviso de un 25% de ambos inmuebles. Sostiene haber pagado las cantidades correspondientes en concepto de alquiler a la CB por el uso de la vivienda y la plaza de parking, descontándosele de las liquidaciones pendientes a su favor una cantidad mensual de 675 euros en concepto de alquiler, además de todos los gastos correspondientes a los suministros de la vivienda.

Los Sres. Maite niegan la existencia de un contrato de arrendamiento, afirmando que, si en algún momento las partes convinieron una compensación por el uso exclusivo y excluyente de los inmuebles por la comunera, se hizo al amparo del art. 551.2 CCCat. en el establecimiento de un régimen de uso determinado y de una compensación económica por ello, sin que esta circunstancia permita calificar dicha relación como de arrendamiento. Y sostienen que si bien la Sra. Maite en sus liquidaciones pagaba los suministros de la vivienda, nunca pagó compensación alguna por la utilización exclusiva de las fincas.

La doctrina jurisprudencial del TS contenida en la sentencia de 29 de junio de 2012 y reproducida en la STS 581/2017, de 26 de octubre, establece que:

«Declaramos como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos».

Y asimismo, como recuerda la STS de 28 de febrero de 2013: " Esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 y 30 octubre 1986 , que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler ( STS 29-6-2012, rec. 1226/2009 )."

Pues bien, analizada nuevamente en esta alzada la prueba practicada en el procedimiento, mostramos nuestra disconformidad con lo resuelto por la juzgadora de instancia, pues no hay documento alguno, ni manifestación realizada por los actores en su interrogatorio, del que se desprenda que entre las partes hubiera mediado un contrato de arrendamiento para que la Sra. Maite en base a tal título poseyera en exclusiva la totalidad de la finca. Sostiene la Sra. Maite que mensualmente pagaba el alquiler de la vivienda, en la que viene residiendo, por un importe de 675 euros al mes mediante su descuento de las liquidaciones efectuadas a su favor en la comunidad de bienes y que se realizaban por razón de los alquileres de todas las fincas que conformaban la citada comunidad. Nada de ello se prueba, pues ninguna liquidación se aporta que acredite tal descuento periódico mensual. Tampoco los Sres. Maite reconocen dicho pago, y únicamente afirman que a la Sra. Maite se le descontaban en tales liquidaciones los gastos derivados de la vivienda que previamente habían sido satisfechos por la comunidad de bienes.

El documento nº 15 aportado por la Sra. Maite con su escrito de contestación a la demanda, nada acredita sobre la existencia de un contrato de arrendamiento. Primero, situando temporalmente dicho documento, éste es elaborado en el mes de enero de 2020 cuando la operativa sobre la disolución de la comunidad de bienes en cuanto al patrimonio inmobiliario se había llevado ya a cabo entre los comuneros a fecha 30 de diciembre de 2019, después de los acuerdos de adjudicación alcanzados entre los copropietarios. Y de dicho documento resulta una liquidación en la que se trata de fijar el estado de cuentas de la Sra. Maite con la comunidad de bienes, y entre las deudas a los hermanos se menciona un importe de 1.000 euros por un préstamo de su hermano Mauricio, y otro por importe de 500 euros por un préstamo de su hermano Evaristo. Y a su vez se incluye como deuda de la Sra. Maite por el concepto de "uso Madrazo y Parking"la cantidad de 13.500 euros que se calcula desde el mes de junio de 2018 al mes de enero de 2020 (20 meses) por un importe mensual de 675 euros. Y consta en dicho documento la siguiente frase:

"Además Maite debe a Evaristo y a Mauricio un adelanto de 1.500 euros de sus cuentas personales y la valoración por uso (alquiler) de Madrazo y su plaza de aparcamiento cuya valoración es de 13.500 euros por 20 meses (ver cuadro) una vez descontado el 25% de propiedad de Maite".

La mención que en dicho documento se realiza al término alquiler no nos lleva a concluir que existiera entre las partes un contrato de arrendamiento que legitimara a la Sra. Maite para usar exclusivamente para sí la vivienda y la plaza de parking. Lo que se concluye de dicho documento es que, con la voluntad de efectuar una liquidación final, se quiso en ese momento atribuir a la Sra. Maite, tras acordarlo así las partes, el pago de una compensación por el uso exclusivo que había efectuado de la vivienda y de la plaza de aparcamiento. Por otra parte, tampoco la Sra. Maite ha acreditado que hubiera hecho finalmente pago de tal importe, lo que es negado por los Sres. Maite. Véase que se trata de una liquidación que se extiende desde la fecha de la entrada de la Sra. Maite en la vivienda (junio de 2018) hasta enero de 2020, cuando es efectuada la liquidación. Lo que no se compadece con el pago periódico de una renta mensual característica de un contrato de arrendamiento, como pretende sostener la parte apelante.

A ello se añade que no existe documento alguno de los convenidos entre las partes en el que se haga mención al referido contrato de arrendamiento. Tan solo consta la alegación unilateral de la Sra. Maite al contestar la notificación y requerimiento notarial efectuada a instancia de los Sres. Maite comunicándole el ejercicio de la opción de compra. En estas contestaciones, en las que la Sra. Maite se opone al ejercicio del derecho de opción por parte de sus hermanos, afirma tener arrendadas a su favor la vivienda y la plaza de aparcamiento que son objeto de la opción. En cambio, sí consta en autos un documento fechado el día 27 de diciembre de 2019 suscrito por todos los hermanos (documento nº 7 de la demanda) y en el que la Sra. Maite reconoce adeudar a Mauricio y Evaristo las cantidades de 51.150 euros y 19.275 euros respectivamente, afirmando ser propietaria en pleno dominio del 25% de la plena propiedad de la finca de la DIRECCION001, y de la plaza de aparcamiento, y que éstas se encontraban libres de cargas, arrendamientos, ocupantes y cualquier gravamen, lo que sostenía con la finalidad de constituir una garantía hipotecaria sobre la cuota de titularidad en dichas fichas. Esta aseveración constituye un acto propio, pues lógicamente de haber existido el contrato de arrendamiento que ahora pretende hubiera hecho mención expresa al mismo.

Tampoco las partes al suscribir la opción de compra hicieron mención alguna al pretendido contrato de arrendamiento, como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, pero a diferencia de lo sostenido por la juez a quo, no es que se omitiera tal mención porque las partes quisieran su extinción, sino porque dicho contrato nunca existió como acertadamente sostienen los apelados impugnantes. Véase a este respecto que en el contrato privado de opción de compra se preveía que la Sra. Maite podía acceder a la propiedad de la total finca si mostraba su voluntad de adquirir los porcentajes de sus otros dos hermanos no más tarde del 26 de abril de 2020, lo que supondría, de existir, la extinción del contrato de arrendamiento. Ninguna referencia hay a ello. Ni tampoco consta mención alguna sobre las incidencias en dicho contrato, para el caso de si una vez transcurrido tal término, fueran los Sres. Maite quienes ejercitaran la opción de compra adquiriendo el 25% de la propiedad que pertenecía a su hermana, lo que inevitablemente debería conllevar consecuencias en el régimen arrendaticio pues en el cálculo de la renta debía excluirse el 25% propiedad de la Sra. Maite, con el consiguiente incremento de la renta. Ninguna previsión hay sobre ello en este documento, ni en ningún otro.

Por lo tanto, de lo expuesto, debe ser estimada en este punto la impugnación de la resolución apelada interpuesta por los apelados impugnantes, declarando la no existencia del contrato de arrendamiento sobre la vivienda y la plaza de aparcamiento descritas en demanda. Esta declaración hace innecesario entrar a conocer sobre el recurso interpuesto por la apelante Sra. Maite en relación a la subsistencia de dicho contrato de arrendamiento tras el ejercicio de la opción de compra, en la medida que en esta alzada se ha declarado su no existencia.

QUINTO.- Sobre la entrega de las joyas familiares.

La apelante Sra. Maite interpone también recurso de apelación a fin de que se revoque la sentencia de instancia que desestimó su petición de condena a los Sres. Maite a fin de que procedieran a entregarle las joyas familiares que le correspondían en atención a su cuota en la comunidad del 25% según el inventario obrante en autos. Se remitía la apelante al documento nº 3 adjuntado a su demanda reconvencional al que calificaba como inventario, indicando que había reclamado a sus hermanos dicha entrega en varias ocasiones, aportando como prueba de ello los documentos nº 12 y 13. Los Sres. Maite se opusieron a ello, pues si bien la voluntad de todos los hermanos era poner fin también a la comunidad de bienes muebles, ello debía realizarse con posterioridad a la disolución de la comunidad que afectaba al patrimonio inmobiliario. Y en dicha disolución y adjudicación debían tenerse en cuenta también los bienes muebles que se hallaban bajo la custodia de la Sra. Maite en el interior de la casa familiar adjudicada a la misma.

La juzgadora de instancia desestimó tal pretensión por no existir tal obligación de entrega hasta que no se llevaran a cabo las actuaciones previas de inventario de bienes muebles, avalúo y reparto de bienes por lotes entre los hermanos. Y en su recurso la apelante sostiene que la juzgadora a quo incurre en un error en la valoración de la prueba por no haber estimado que el documento nº 3 aportado constituía un inventario de las joyas familiares.

Con la demanda reconvencional la apelante Sra. Maite ejercita acción de división de cosa común, solicitando la extinción del condominio que mantiene con sus hermanos Don Mauricio y Don Evaristo en relación a las joyas relacionadas y fotografiadas en el documento nº 3 que fue elaborado por su hermano Evaristo. El art. 552.10 CCC, aplicable al supuesto de autos, establece que cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad, siendo principio esencial de la comunidad el de que ningún propietario está obligado a permanecer en la misma, por razones tanto económicas como jurídicas. La comunidad es siempre una situación transitoria y no definitiva, siendo derecho de todo copropietario el de hacer cesar la misma.

Los demandados reconvencionales reconocieron en su contestación su voluntad de proceder, entre ellos, al reparto de bienes muebles una vez se hubiera liquidado todo el patrimonio inmobiliario. Pero lo cierto es que, discrepando en este punto con lo resuelto por la juzgadora de instancia, no se observa impedimento alguno para proceder a la extinción del condominio en lo que afecta a las joyas enumeradas y fotografiadas en el documento nº 3 de la demanda reconvencional, con independencia del resto de bienes muebles que puedan conformar la totalidad del patrimonio mobiliario en condominio y cuya división pueda tener lugar en un futuro. Se trata, por tanto, de dar lugar a la división solicitada en relación a las joyas en copropiedad que aparecen debidamente relacionadas en el documento referido, sin oposición alguna entre las partes respecto a su cotitularidad, para que una vez efectuadas las oportunas operaciones de avalúo entre las partes, se proceda a su reparto conforme la cuota indivisa que cada comunero tiene en la comunidad, y que a la actora reconvencional le corresponde en un 25%.

Añadir a lo anterior, y por ser una cuestión introducida por los apelados al oponerse al recurso de apelación, que la cuestión relativa a la falta de conexión entre esta pretensión formulada en la demanda reconvencional y las pretensiones objeto de la demanda principal, debieron ser tratadas en primera instancia mediante la formulación del oportuno recurso contra la resolución que admitió a trámite la demanda reconvencional, lo que impide que en esta alzada pueda ser tratada tal cuestión en virtud de lo dispuesto en el art. 459 LEC.

Por tanto, en este extremo, estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Sra. Maite, y declarando disuelto el condominio existente entre las partes sobre las joyas relacionadas en el documento nº 3 de la demanda reconvencional, las partes deberán llevar a cabo las operaciones divisorias necesarias para que a la parte actora reconvencional le sean entregadas joyas por un valor equivalente al 25% de su cuota de participación en la comunidad.

SEXTO.- Sobre la pretensión indemnizatoria por la ocupación de la vivienda y parking por la copropietaria.

Es objeto de la impugnación de la resolución apelada la desestimación por parte de la juzgadora a quo de la petición formulada por los actores en su demanda tendente a obtener de la demandada Sra. Maite una indemnización por la ocupación de la vivienda sita en la DIRECCION001 ( DIRECCION004, de Barcelona, bien por razón del incumplimiento del contrato de opción desde el 22 de junio de 2020, lo que había impedido que los actores pudieran proceder a su explotación, o, subsidiariamente, por el uso no consentido, de forma exclusiva y excluyente, de las indicadas fincas desde la comunicación formal y expresa dirigida a la Sra. Maite para que no continuara en su uso, y que los apelados impugnantes refieren que efectuaron en fecha 3 de noviembre de 2020.

La juzgadora a quo desestimó esta petición y frente a ello se alzan los impugnantes.

Los actores ejercitaron en demanda acción de cumplimiento de la opción de compra pues tras haber comunicado a la demandada en tiempo y forma su voluntad de adquirir la participación del 25% que ostentaba en la vivienda y plaza de aparcamiento referidas en autos, la misma se negó a ello, oponiéndose al otorgamiento de la escritura pública. El incumplimiento ha sido acreditado, pues habiendo sido éste apreciado en primera instancia al ser estimada la acción de cumplimiento, la apelante Sra. Maite no ha recurrido dicho pronunciamiento, quedando obligada por resolución judicial a otorgar escritura de compraventa a favor de sus hermanos, los Sres. Maite, respecto del piso y plaza de parking reseñados en autos simultáneamente al pago del precio por los optantes, con entrega a éstos de las indicadas fincas libres de arrendatarios y ocupantes. Adicionalmente los apelados impugnantes ejercitan acción de resarcimiento de daños y perjuicios, conforme lo previsto en los art. 1.124 y 1.101 CC, derivados de la imposibilidad de adquirir el inmueble y proceder a su explotación en la forma que hubieran estimado conveniente.

Es Jurisprudencia reiterada la que en síntesis establece que la indemnización de daños y perjuicios no va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento contractual o del cumplimiento anormal del contrato, siendo preciso siempre demostrar la existencia real y efectiva de los mismos, y que además éstos fueron consecuencia de aquél. Ha de quedar probada la existencia de los daños y perjuicios sufridos y la relación causa-efecto, es decir que los daños y perjuicios por los que se reclama (efecto) han sido ocasionados por el que ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato (causa).

En virtud del contrato de opción el concedente atribuye a otra parte, el optante, un derecho en virtud del cual el beneficiario de la opción puede decidir unilateralmente durante un cierto periodo de tiempo la puesta en vigor del contrato proyectado. En el supuesto de autos un contrato de compraventa. El ejercicio del derecho de opción se llevará a cabo mediante la oportuna declaración recepticia dirigida al concedente dentro del plazo previsto en el contrato de opción según lo pactado por las partes. Una vez ejercitado el derecho de opción el contrato proyectado entra en vigor, y generalmente queda perfeccionado, quedando obligadas las partes a dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato. Para la compraventa, el concedente deberá entregar la cosa, y el optante el precio, además de otras posibles obligaciones que hayan asumido contractualmente.

En el supuesto de autos no debemos obviar que la Sra. Maite venía haciendo uso de forma exclusiva y excluyente de la totalidad de la vivienda sita en DIRECCION001 desde finales del mes de mayo de 2018, y de la cual era copropietaria junto con los impugnantes, siendo su participación en la comunidad de un 25%. Esta situación se mantiene al tiempo de ejercitarse por los Sres. Maite la opción de compra, con voluntad de la apelante de que esta situación posesoria perdure en el tiempo como se desprende de las alegaciones realizadas por la misma en este procedimiento.

En los supuestos en los que un comunero hace uso excluyente del bien con la oposición del otro comunero privado del uso, la jurisprudencia del TS ha reconocido a éste su derecho a ser indemnizado por tal razón ( STS nº 93/2016, de 19 de febrero). Y así lo resuelve igualmente el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya acudiendo al artículo 552.6 del CCCat., el cual regula el uso de los bienes de la comunidad.

Así, la sentencia del TSJCat. Nº 25/2024, de 21 de mayo, recogiendo la doctrina sobre esta materia dispone:

"4. La doctrina expuesta en la STSJC 91/2016 de 10 de nov de 2016, ha sido ratificada por otras posteriores.

De este modo en la STSJCat de 20 de julio de 2017 ( ROJ: STSJ CAT 5925/2017 -ECLI:ES:TSJCAT:2017:5925), en un supuesto similar al que ahora nos ocupa, dijimos:

"En la STSJC 91/2016, de 10 de noviembre, declaramos que un uso exclusivo derivado normalmente de una situación anterior legítima no comporta la condena automática al pago de las rentas cuando resulta que su uso se realiza solamente por uno de ellos, pero, añadíamos que cuando la posesión continúa contra la oposición expresa del otro o de los otros comuneros no se puede mantener que no exista perjuicio, sino al contrario que dicha posesión indebida genera indemnización por los daños causados desde que conste la expresa oposición del otro comunero en relación con el uso de la finca.

No se trata de aplicar una indemnización automática por el citado no uso del otro comunero que se opone al uso excluyente por parte de otro comunero que tiene una cuota del 50%, sino que justificado que el uso exclusivo del inmueble por parte del Sr. Camilo lo ha sido en contra de la voluntad de la Sra. Patricia quien le requiere para que cese en la exclusiva ocupación, deba indemnizársele en los perjuicios causados y que pueden cuantificarse en las rentas derivadas de una ocupación por tercero.

Por tanto, si el art. 552-6.1 CCCat . -como lo hace el art. 394 CCiv- no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño nada más a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, como recuerda la STS S. 1ª 93/2016, de 19 de febrero , implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa, ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común como ocurren con el supuesto litigioso en que un uso indiscriminado y promiscuo por los condueños comporta una fuente de conflictos y discordias.

En el caso examinado, parece patente que el uso gratuito que ha venido realizando el comunero demandado de la cosa común, excluyendo del que pueda pretender el comunero demandante dada la imposibilidad de uso compartido tras la crisis de la pareja, constituye una extralimitación que solo puede ser reparada mediante la oportuna indemnización, tal como dispone la sentencia recurrida que, por ello, ha de ser confirmada.

(...)

Tesis que se reitera en la STSJC de 21 de junio de 2023 ( ROJ: STSJ CAT 6968/2023 -ECLI:ES:TSJCAT:2023:6968)."

Y concluye el Tribunal en el supuesto analizado:

"Pues bien, teniendo en cuenta los hechos que hemos declarado probados en el segundo fundamento jurídico de esta resolución, es visto que, opuesta en forma expresa la Sra. Ramona al uso exclusivo y excluyente por parte del demandado de la vivienda cuya copropiedad ostentaban ambos, al menos desde noviembre del año 2016, conforme determinó la sentencia de primera instancia -no recurrida en apelación por la Sra. Ramona- se reputa la posesión mantenida por el Sr. Porfirio, pese a dicha oposición y a la existencia de una sentencia judicial que le condenaba a desalojar la finca desde el año 2014, incumplida por el demandado, como ilícita e ilegítima, a la par que generadora de daños y perjuicios a la otra copropietaria que ningún beneficio pudo obtener de su mitad indivisa."

En atención a lo expuesto, en el supuesto aquí analizado no es solo que la concedente de la opción viniera poseyendo los inmuebles objeto de la opción por su condición de copropietaria haciendo un uso exclusivo y excluyente de los mismos, sino que esta posesión seguía siendo ostentada por la misma tras incumplir su obligación contractual de entrega de los bienes inmuebles tras recibir la notificación y comunicación por parte de los optantes de ejercitar su derecho de opción de compra, y, por tanto, con la total oposición de los otros dos copropietarios optantes. Ante esta situación de incumplimiento, se estima procedente que la Sra. Maite deba indemnizar a sus hermanos por razón de la posesión mantenida de forma ilegítima en el tiempo, pues si por la oposición manifestada por un comunero a la posesión exclusiva y excluyente del otro comunero, se reconoce a aquel su derecho a ser indemnizado por los perjuicios causados que pueden cuantificarse, según la jurisprudencia, en las rentas derivadas de una ocupación por tercero, mas si cabe debe darse lugar a tal indemnización cuando la hasta ahora comunera se coloca en una posición obstruccionista e incumplidora de las obligaciones que sobre ella pesan y que vienen derivadas del contrato de opción de compra.

A ello se añade que es asumible que los apelados impugnantes tuvieran como finalidad explotar los inmuebles objeto de la opción, pues como la propia Sra. Maite reconoce en uno de sus escritos, las fincas que conformaban la total comunidad mantenida con sus hermanos hasta su disolución, venían siendo explotadas mediante su alquiler, motivo por el cual mensualmente se emitían las oportunas liquidaciones sobre los ingresos y gastos habidos en la comunidad.

En cuanto a la valoración de la indemnización debemos estar al precio del alquiler de mercado que los apelantes justifican mediante la aportación junto a su demanda de un pantallazo extraído de la página web de L'Agència Catalana de L'Habitatge (documento nº 16) del que resulta un índice medio de 13,67 €/m2 aplicado en la zona en la se hallan ubicadas las fincas, y que es el usado por los litigantes, por cuanto si multiplicamos dicho importe por los 109 metros cuadrados de la vivienda, según consta en su inscripción registral, resulta el total de 1.490 euros mensuales que se peticionan en demanda para el cálculo indemnizatorio. Frente a dicho importe nada alegó ni opuso la defensa de la Sra. Maite, por lo que procede estimar dicho importe para el cálculo de la indemnización.

En consecuencia, procede revocar la sentencia de primera instancia en este punto, y conforme a lo peticionado en el suplico de la demanda procede condenar a Doña Maite a pagar a sus hermanos, Don Mauricio y Don Evaristo, la cantidad de 1.490 euros mensuales desde el 22 de junio de 2020, fecha en la que los Sres. Maite, una vez ejercitada la opción, procedieron a consignar el precio de la compraventa notarialmente (documento nº 13 de la demanda), y hasta que Doña Maite otorgue junto con la parte compradora la escritura de compraventa sobre las cuotas del 25% de la propiedad de la vivienda y de la plaza de aparcamiento objeto de la opción de compra con entrega de la posesión.

Todo lo expuesto determina la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por Doña Maite, y la total estimación de la impugnación de la resolución apelada formulada por Don Mauricio y Don Evaristo, lo que conlleva la estimación total de la demanda interpuesta, y la estimación parcial de la demanda reconvencional.

SÉPTIMO.- Costas.

Ante la estimación total de la demanda formulada por Don Mauricio y Don Evaristo procede condenar al pago de las costas de primera instancia a la demandada Doña Maite. Y al ser estimada en parte la demanda reconvencional interpuesta por la Sra. Maite, sin expresa condena en las costas causadas en primera instancia por la misma. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 LEC.

Y habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Doña Maite no procede efectuar expresa condena en costas en esta alzada conforme lo previsto en el art. 398.2 LEC.

Y al ser estimada totalmente la impugnación de la resolución apelada, no procede efectuar expresa condena en costas en esta alzada, de conformidad con lo previsto en el 398.2 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación, demanda reconvencional y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Don Mauricio y por Don Evaristo contra Doña Maite en ejercicio de acción de cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito entre los litigantes mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa y consiguiente entrega de las fincas, libres de arrendatarios y ocupantes. Adicionalmente, se interesaba en demanda que se condenara a la demandada al pago de los daños y perjuicios causados derivados del incumplimiento del contrato de opción, y subsidiariamente de la utilización exclusiva, excluyente y no autorizada de las fincas objeto de la opción.

Referían los actores que ellos, junto con la demandada que era su hermana, fueron hasta el 30 de diciembre de 2019 titulares en común y proindiviso de diferentes inmuebles adquiridos en virtud de diferentes títulos, siendo en todos los casos la participación de Don Mauricio del 50%, de Don Evaristo del 25%, y el 25% restante de la demandada. El patrimonio pro indiviso del que los tres eran titulares se gestionaba a través de la Comunidad de bienes denominada DIRECCION000, CB, siendo todas las partes cotitulares en la proporción indicada. Entre dichos bienes se hallaban los inmuebles objeto de este procedimiento: piso ubicado en DIRECCION001, de Barcelona, y plaza de aparcamiento nº DIRECCION002 de la misma finca. Estos dos inmuebles estaban siendo usados de forma exclusiva y excluyente por la demandada desde el 29 de mayo de 2018.

Y siendo la voluntad de todos los hermanos la de acabar con dicha situación de indivisión, a finales del año 2019 alcanzaron diferentes acuerdos que tenían como fin último la liquidación del régimen de copropiedad mediante el reparto y adjudicación de los diferentes bienes a cada una de las partes, de tal forma que al final del proceso no existieran fincas en situación de cotitularidad. De este modo se llevó a cabo la división en régimen de propiedad horizontal del edificio sito en DIRECCION003, de Barcelona, asumiendo los costes de ello la demandada. Si bien ésta solicitó un préstamo a sus hermanos de 32.000 euros para hacer frente a los gastos. Y en garantía de su devolución la demandada ofreció una opción de compra sobre su parte indivisa (25%) del piso y plaza de aparcamiento referidos en estos autos. En el acuerdo firmado la demandada se obligaba a la adquisición del porcentaje de las dos fincas titularidad de sus hermanos por un precio cierto de 450.000 euros antes del 26 de abril de 2020. La no adquisición por la demandada de las indicadas fincas determinaba el nacimiento de la opción para los actores para adquirir la cuota correspondiente a su hermana, pudiendo a su vez descontar del precio de adquisición la deuda derivada del préstamo.

Nuevamente la demandada volvió a solicitar un préstamo a sus hermanos para poder llevar a cabo el proceso de división y hacer frente al pago del exceso de adjudicación que resultaba a su favor. El actor Don Mauricio le prestó 51.150 euros, y Don Evaristo la cantidad de 19.275 euros. Ello supuso que se hiciera una adenda en el contrato de opción, de tal modo que la deuda generada por el préstamo podría descontarse del precio de la opción si finalmente no era la demandada la adquirente de las participaciones de las dos fincas.

En fecha 30 de diciembre de 2019 se otorgaron escrituras públicas para el cese de la indivisión, finalizando la situación de comunidad en todo el patrimonio excepto en lo que hacía referencia a las dos fincas objeto de la opción de compra. Una vez sobrepasada la fecha establecida para que la demandada adquiriese los dos inmuebles y devolviese el préstamo, sin que por su parte efectuara manifestación alguna al respecto, el 10 de junio de 2020 los actores ejercitaron formalmente su derecho de opción sobre el 25% de la propiedad que ostentaba la demandada mediante la remisión por conducto notarial de la oportuna comunicación.

La demandada opuso que no había podido ejercitar el derecho de opción que le correspondía como consecuencia de la pandemia y declaración del estado de alarma, alegando la suspensión de plazos prevista en el RD 463/2020. Los actores negaban en su demanda la existencia de tal derecho de opción para la demandada, considerando que se trataba únicamente de una condición impuesta para el nacimiento del derecho de opción a favor de los actores, el cual era a su vez la garantía de devolución del préstamo concedido a la Sra. Maite.

Y según refieren los actores en su demanda, la demandada no compró cuando debía hacerlo, ni siquiera Io intentó, no vendió a los actores cuando para ello fue requerida y tampoco devolvió el dinero prestado. En fecha 22 de junio de 2020 los actores depositaron en la Notaria la parte restante del precio de la adquisición de las cuotas de las dos fincas de autos en virtud del derecho de opción ejercitado. Y siendo nuevamente requerida la demandada en fecha 21 de julio de 2020 para dar cumplimiento a su obligación, la misma volvió a reiterar su voluntad de no atender al requerimiento, no compareciendo en la Notaría indicada por los actores. Incluso la demandada dejó transcurrir el plazo que la misma se había establecido unilateralmente, invocando la suspensión de plazos en pandemia, para la adquisición de las fincas (29-9-2020). Por su parte los actores negaban la aplicación al supuesto de autos de la cláusula rebus sic stantibus.

Según lo pactado en el documento de opción de compra el precio de la compraventa venía establecido en la suma de 150.000 euros, debiendo reducirse el importe a pagar por los actores en el momento de la formalización de la compraventa con la deuda que por el impago de los préstamos mantenía la demandada. Y esta deuda alcanzaba en relación al primer préstamo la cantidad de 16.000 euros a favor de cada actor. Y en relación al segundo préstamo, el importe de 51.150 euros a favor del Sr. Mauricio, más el interés anual nominal de 3% hasta el 27 de diciembre de 2020, y del 6% a partir de dicha fecha; y a la cantidad de 19.275 euros a favor del Sr. Evaristo, más el interés anual nominal de 3% hasta el 27 de diciembre de 2020, y del 6% a partir de dicha fecha.

Los actores negaban en su demanda la existencia de un contrato de arrendamiento del que fuera titular la demandada respecto de las fincas de autos, habiendo ocupado ésta el piso y plaza de parking por la tolerancia de los actores. De tal modo que la ocupación de los indicados inmuebles se viene produciendo no sólo como consecuencia del previo incumplimiento del contrato de opción, sino también en contra de la voluntad del resto de propietarios, aprovechando en exclusiva aquello que es común. La indemnización solicitada en demanda por razón de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de opción o, subsidiariamente, por el uso no consentido del inmueble, alcanza la cantidad de 1.490 euros mensuales que se correspondería con un importe equivalente al de la renta de mercado que se podría obtener por el alquiler de las dos fincas.

Emplazada la demandada, la misma se opuso a las pretensiones formuladas en su contra en la demanda interpuesta. Indicaba que todo el patrimonio compartido con sus hermanos procedía de herencias y donaciones de bienes recibidos por parte de la familia paterna para cuya gestión se constituyó la comunidad de bienes DIRECCION000, CB. La administración de la comunidad fue asumida en un inicio por su hermana mayor Adela, y tras su fallecimiento dicha gestión pasó a ser asumida por su hermano Mauricio, sin que la demandada participara en la toma de decisiones sobre la gestión y explotación de los inmuebles que conformaban parte de la CB. Afirmaba que se acordó la disolución de la situación de indivisión del patrimonio en común, así como llevar a cabo las operaciones de adjudicación correspondientes de todos los bienes, excepto de la vivienda de la DIRECCION004, de Barcelona (identificada igualmente con la ubicación DIRECCION001) por razón de constituir ésta el domicilio habitual de la demandada. Afirmaba en su contestación que por su parte no intervino en ninguno de los procesos de toma de decisiones sobre la forma de adjudicar los bienes. Y concluía que, si bien todas las promesas de adjudicaciones a su favor no se plasmaron por escrito, sí en cambio le hicieron firmar documentos elaborados y pensados por los demandantes, que sólo a ellos beneficiaban, quienes además casualmente representaban el 75% de la comunidad de bienes.

En relación al acuerdo de fecha 29 de noviembre de 2019 (documento de asunción de deuda) la demandada sostenía en su contestación que su consentimiento al suscribirlo estaba viciado por error o dolo, pues le hicieron creer que debía de asumir la totalidad de los gastos derivados de la división en régimen de propiedad horizontal del edificio de la DIRECCION003, con la contraprestación de la adjudicación de la totalidad del indicado edificio a su favor cuando se hiciera la disolución de la CB, siendo que finalmente sólo se le adjudicó una cuota aproximada a un 60%. Motivo por el que solicitaba su nulidad.

En lo que respecta al acuerdo de fecha 13 de diciembre de 2019 por el que la demandada suscribió a favor de los actores una opción de compra sobre el 25% del piso de la DIRECCION004, que constituía su domicilio, la demandada refería que lo firmó tras crearle la convicción de que tenía una deuda con la CB de 32.000 euros, por unos gastos que no hubiera tenido que asumir en ningún caso, haciéndole concesionaria de unos "prestamos" que en realidad no eran cantidades prestadas a la demandada, dado que las transferencias bancarias que los demandantes calificaban en su demanda como "préstamos" se destinaron al pago de unos gastos que los actores habían generado y que debieran haber asumido al menos en un 75%. Además, le obligaron a prestar como garantía de pago de dichos "préstamos", una opción de compra sobre el domicilio en el que habitaba, en donde se consignaron unos valores y precios de mercado en unos términos y condiciones que la demandada no negoció ni aceptó en ningún momento.

En lo referente al acuerdo de fecha 27 de diciembre de 2019, que se suscribió en fecha 30 de diciembre de 2019 en la Notaria en la que otorgaron las escrituras públicas de división de la CB, consideraba la demanda que se convino en su perjuicio por cuanto los actores decidieron el reparto de los bienes comunes sin contar con la aprobación de la demandada, generándose más deuda en su contra, y a favor de los actores, por unos excesos de adjudicación que resultarían de las operaciones de disolución de la comunidad y adjudicación de los inmuebles. Consideraba que toda la operación de liquidación y adjudicación de bienes se llevó a cabo con falta de transparencia. E indicaba en su contestación que como acto previo al otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad se obligó a la demandada a firmar en fecha 13 de diciembre de 2019 una adenda del contrato de opción de compra por la que se incrementaba el importe del préstamo que sería deducido del teórico precio del 25% de la vivienda de la demandada.

En relación al ejercicio de la opción de compra por los actores la demandada manifiesta que en todo momento se opuso a dicho ejercicio. En primer lugar, por cuanto no se le podía exigir a ella el cumplimiento cuando existieron incumplimientos imputables a los actores al no serle adjudicados los bienes conforme lo prometido. Y en segundo lugar porque la pretensión de los actores era ilegítima al basarse en un contrato nulo que le hicieron firmar como garantía de unos "préstamos" que en si eran nulos, al no existir éstos como tales por cuanto las deudas a cuyo pago iban destinados tales préstamos eran ficticias.

La actora defendía al contestar la demanda la existencia de un contrato de arrendamiento a su favor sobre la finca en la que habita sita en DIRECCION001 (o DIRECCION004) de la que es titular dominical de un 25%. Y si bien tal relación contractual no consta documentada por escrito, lo cierto es que la CB le ha cobrado el alquiler de dicha finca, descontando de las liquidaciones pendientes a su favor una cantidad mensual de 675 euros en concepto de alquiler por el uso de la vivienda y de la plaza de parking. Asimismo, la demandada pagaba todos los gastos correspondientes a los suministros de la vivienda.

Negaba la Sra. Maite en su contestación la procedencia de la indemnización de daños y perjuicios reclamados en demanda por no haberse incumplido el contrato de opción de compra, y por cuanto había quedado acreditada su condición de arrendataria de la vivienda y de la plaza de parking a las que se refiere la demanda.

La demandada formuló demanda reconvencional por la que solicitó la declaración de nulidad del acuerdo de asunción de deuda firmado entre las partes por vicios en el consentimiento prestado por la Sra. Maite (error y dolo), pues suscribió la asunción del pago del 100% de los gastos que generaba la división horizontal del edificio de la DIRECCION003, aun cuando su participación en la comunidad de bienes era sólo de un 25%, al prometérsele que se quedaría con el 100% de dicho edificio en el momento de la disolución de la CB, haciéndolo, por tanto, con la convicción de que podría explotar o vender la totalidad del referido edificio. Por ello entiende que los demandados deberían haber soportado el 75% de todos los gastos e impuestos de la operación de división horizontal del edificio. Solicitaba por ello la condena de los demandados Don Mauricio y Don Evaristo a restituirle la cantidad de 27.513,34 euros correspondientes al 75% de los gastos e impuestos generados en la operación de división horizontal del edificio de la DIRECCION003, de Barcelona.

Solicitaba asimismo se declarara la nulidad de los contratos de préstamos de fechas 13 de diciembre de 2019 y 27 de diciembre de 2019, pues la razón de ser era una deuda que la Sra. Maite asumió sin corresponderle. Al igual que la nulidad del contrato de opción de compra de fecha 13 de diciembre de 2019, y su adenda de fecha 30 de diciembre de 2019, pues su único objeto era garantizar la devolución de los préstamos cuya anulación se solicitaba.

Subsidiariamente, de no ser acordada la nulidad del contrato de opción de compra, se peticionaba se declarara la resolución de los acuerdos por incumplimiento por cuanto los Sres. Maite habían incumplido los pactos verbales convenidos con su hermana sobre el reparto y entrega de todos los bienes de la familia (joyas y cubertería de plata) que seguían en la caja fuerte de Don Mauricio. Así como se incumplió la promesa de que le sería adjudicado el 100% del edificio sito en la DIRECCION003 de Barcelona. Y asimismo se le adjudicó un apartamento en el edificio de la DIRECCION005 que no disponía de cédula de habitabilidad por lo que era de un valor infinitamente más bajo que el que se fijó en la escritura de disolución y adjudicación.

Por último, la Sra. Maite peticionaba en su demanda reconvencional se condenara a sus hermanos al reparto y entrega a la actora de las joyas de la familia y la cubertería de plata que se correspondieran con un valor del 25%.

Los Sres. Maite se opusieron a la demanda reconvencional solicitando su desestimación. Negaban que concurriera error en el consentimiento prestado por la Sra. Maite. Y afirmaban que todos los acuerdos alcanzados entre los hermanos fueron el resultado de largas negociaciones en las que la Sra. Maite fue la única parte que dispuso de asesoramiento profesional independiente al prestado a todos los comuneros por ILV SILVER, cuyos asesores actuaban en interés de todos ellos. Y afirmaban en su contestación que la reconviniente no sólo era plenamente conocedora que en la liquidación de la Comunidad no se le adjudicaría la totalidad del edificio de la DIRECCION003, sino que fue la propia demandante reconvencional la que propuso y buscó un tercero para que adquiriera una parte de dicho edificio, ya que era la forma que entendió más conveniente para sus propios intereses. Fue la Sra. Maite quien halló un tercero que finalmente se adjudicaría parte del edificio de la DIRECCION003, y para que ello saliera adelante necesitaba que se procediera a efectuar la división horizontal con el fin de que el propietario entrante lo fuera de entidades y no de partes indivisas. Esta es la razón por la que la misma se llevó a término, acordando las partes que los costes de la división en propiedad horizontal fueran asumidos por la actora.

Afirmaban así los hermanos Maite en su contestación que no existió en ningún momento la promesa y la obligación de transmitir el 100% del edificio de la DIRECCION003 a la Sra. Maite, sino que fue la propia actora reconvencional la que estableció y diseñó la operación para que parte del edificio fuera adquirido por un tercero, contando para ello con asesoramiento profesional independiente. La actora reconvencional era plenamente conocedora que no se iba a adjudicar la totalidad del edificio, y también que necesitaba de financiación para adjudicarse aquello que pretendía.

Negaban los demandados reconvencionales la nulidad peticionada en la demanda reconvencional y el incumplimiento que subsidiariamente se les imputaba. Y en cuanto al reparto de bienes muebles sostenían que las partes habían convenido que se procedería a su reparto una vez se hubiera liquidado todo el patrimonio inmobiliario, lo que todavía no se había producido al faltar la disposición sobre el inmueble de la DIRECCION004, sosteniendo a su vez que tal pretensión reconvencional no guardaba la conexión debida con el objeto del procedimiento afirmado en demanda, por lo que su examen resultaría improcedente conforme lo previsto en el art. 406.1 LEC.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona dictó sentencia en fecha 13 de octubre de 2022 en la que la juzgadora a quo estimó parcialmente la demanda interpuesta por los hermanos Don Evaristo y Don Mauricio, declarando ejercitada conforme a derecho la opción de compra contenida en el contrato de opción y adenda suscritos por los litigantes en relación a la cuarta parte indivisa de las fincas nº NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad nº 6 de Barcelona. Y consecuentemente con ello condenó a la demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los actores simultáneamente al pago del precio por el importe obtenido según los cálculos propuestos en demanda, así como a la entrega a los actores de las fincas objeto de la opción libres de arrendatarios y ocupantes. La juzgadora a quo consideró extinguido el contrato de arrendamiento que sí estimó existente sobre los inmuebles objeto de estos autos al haber reconocido los actores que al pasar a residir la Sra. Maite en la vivienda de la DIRECCION001 llegaron al acuerdo de que mensualmente pagaría a la Comunidad de Bienes DIRECCION000 el importe de 675 euros como compensación por su uso exclusivo y excluyente y a "modo de alquiler". La juzgadora a quo entendió que según el contrato de opción de compra el arrendamiento se extinguiría en el momento de la venta por parte de la Sra. Maite a sus hermanos de la parte indivisa de las citadas fincas. Y asimismo desestimó la pretensión indemnizatoria sostenida en demanda por la ocupación de la vivienda en tanto dicha pretensión partía de la inexistencia de un contrato de alquiler.

En cuanto a la demanda reconvencional, la juzgadora a quo desestimó tanto la nulidad del acuerdo de asunción de deuda firmado entre las partes, como la de los contratos de préstamo y la opción de compra, al no apreciar vicios en el consentimiento prestado por la Sra. Maite. Consideró que la actora reconvencional fue consciente en todo momento de los acuerdos alcanzados para la división de los bienes que ella tenía en común junto con sus hermanos, habiendo estado informada de todas las actuaciones llevadas a cabo previas a la conclusión de los acuerdos de división, contando incluso con asesoramiento particular de letrado. Asimismo, la juez a quo tampoco apreció incumplimiento alguno imputable a los Sres. Maite en los términos descritos en la demanda reconvencional al no existir prueba de ello, ni depender los acuerdos suscritos entre las partes del reparto y entrega de todos los bienes de la familia (joyas y cubertería).

Y en cuanto a la pretensión formulada en la demanda reconvencional sobre la entrega de las joyas de la familia y la cubertería de plata por un valor del 25%, la juzgadora a quo desestimó tal petición al no haber nacido esta pretendida obligación por cuanto todavía las partes no habían procedido a efectuar las labores de inventario, avalúo de bienes y reparto de los lotes correspondientes.

Frente a dicha resolución se alza la demandada y actora reconvencional impugnando concretamente los pronunciamientos contenidos en la sentencia de instancia en referencia a la extinción del contrato de arrendamiento sobre la vivienda y plaza de parking ubicados en el edificio de la DIRECCION001, así como lo relativo a la desestimación de la pretensión formulada en la demanda reconvencional sobre la petición de condena de los Sres. Maite a la entrega a favor de la apelante de las joyas de la familia por un valor del 25%.

Alega la apelante que la juzgadora a quo incurre en incongruencia extra petita por cuanto si bien consideró en su sentencia la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda y plaza de parking de la DIRECCION001 del que sería titular la apelante, -pronunciamiento con el que dicha parte muestra su conformidad-, sin embargo, y al mismo tiempo, la juez a quo estima en su sentencia que el contrato iba a quedar extinguido en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta a favor de los actores, siendo que por parte de éstos no se había instado en demanda acción de resolución ni de extinción del contrato de arrendamiento. Considera asimismo la apelante que la juez a quo incurre en un error al aplicar el derecho dado que el ejercicio de la opción de compra no implica la resolución del arrendamiento de la vivienda existente a su favor, quien debía seguir siendo arrendataria en tanto el contrato de arrendamiento no quedara resuelto judicialmente.

Y en cuanto a la desestimación de la pretensión relativa a la entrega de las joyas de la familia por un valor de un 25%, impugna la apelante en su recurso dicho pronunciamiento al considerar que la juzgadora a quo incurre en un error en la valoración de la prueba pues a diferencia de lo afirmado por la juez de instancia, sí constaba efectuado un inventario de las joyas de la familia que debían ser repartidas por lotes, si bien finalmente ello no se llevó a término, habiendo reclamado la apelante a sus hermanos en diversas ocasiones el reparto y la entrega de tales bienes muebles. De este modo en su recurso de apelación solicitaba que con revocación de la sentencia de instancia se estimara parcialmente la demanda reconvencional, acordando la entrega de las joyas que le correspondan según el inventario que consta en el procedimiento como documento nº 3 de la contestación a la demanda y demanda reconvencional.

La parte actora y demandada reconvencional, en el traslado conferido, se opuso al recurso de apelación interpuesto, al tiempo que formuló impugnación de la resolución apelada respecto de aquellas peticiones reclamadas en la demanda que habían sido desestimadas en primera instancia. Así insistía al impugnar la sentencia, que no existió nunca contrato de arrendamiento a favor de la Sra. Maite sobre la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del contrato de opción de compra, refiriendo que el establecimiento de un régimen de uso determinado, o incluso la existencia de compensación económica entre comuneros por el uso de la cosa en común, no permite calificar dicha relación como arrendamiento. Negaba que la retribución a la que se refiere la sentencia pudiera ser calificada de renta, tratándose de una compensación entre copropietarios por un uso exclusivo y excluyente por una de las partes al amparo de lo dispuesto en el art. 551-2 CCCat., que además nunca fue satisfecha por la Sra. Maite y que tampoco se reclama en demanda. Limitaban los impugnantes su reclamación indemnizatoria a los daños causados desde el incumplimiento del contrato de opción (22 de junio de 2020) por la Sra. Maite al negarse al otorgamiento de la escritura pública, o, subsidiariamente, desde el requerimiento expreso que se le efectuó a la Sra. Maite para que cesara en el uso (3 de noviembre de 2020). Constituyendo éste el otro pronunciamiento objeto de impugnación por los apelados-impugnantes al ser desestimada dicha petición en primera instancia, y ello por considerar infringidos los art. 1.124 CC y 552-6.2 CCCat., calculando la indemnización de acuerdo con la renta de referencia establecida por L'Agència de L'Habitatge de Catalunya. En cuanto a las costas procesales los impugnantes alegaban que debían ser impuestas a la parte demandada, pues de ser estimada la impugnación a la resolución apelada, ello acarreaba la estimación total de la demanda.

TERCERO.- Alcance de la apelación e impugnación de la resolución apelada.

La cuestión litigiosa en esta alzada, conforme lo previsto en los art. 456 y 465.5 LEC, ha quedado circunscrita a las siguientes cuestiones:

1) Existencia o no sobre las fincas que han sido objeto del ejercicio de opción de compra por los actores Sres. Maite (vivienda sita en DIRECCION001, y plaza de parking en el mismo edificio), de un contrato de arrendamiento a favor de Doña Maite que estaría vigente desde el mes de mayo de 2018 y por el que, según la Sra. Maite, estaría pagando a la comunidad de bienes una renta mensual de 675 euros. Los actores Sres. Maite niegan la existencia de tal contrato de arrendamiento, invocando que, en su caso, habría un uso tolerado por los demás comuneros por el que operaría una compensación por el uso exclusivo y excluyente de ambas fincas por uno de los copropietarios, compensación que nunca fue satisfecha por la Sra. Maite.

2) Y de existir dicho contrato de arrendamiento, si el mismo debe quedar extinguido, como resuelve la juzgadora de instancia, a raíz del ejercicio del derecho de opción de compra por los Sres. Maite, una vez éste quede consumado con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Lo que es impugnado por la apelante alegando que, acreditada la existencia del contrato de arrendamiento a su favor, éste no ha de quedar extinguido por razón del ejercicio de la opción de compra, debiendo continuar la Sra. Maite en su posición contractual de arrendataria.

3) La procedencia de la indemnización solicitada por los actores en relación a la posesión exclusiva y excluyente por la copropietaria Doña Maite de la vivienda y plaza de parking de referencia, bien por incumplimiento de la opción de compra al negarse al otorgamiento de la escritura de compraventa y entrega de los bienes inmuebles a favor de sus hermanos copropietarios Sres. Maite; o bien como indemnización por el uso inconsentido, exclusivo y excluyente por su parte, de las indicadas fincas a solicitar desde la comunicación expresa efectuada por los otros comuneros a la Sra. Maite en fecha 3 de noviembre de 2020.

4) Procedencia de la entrega por parte de los hermanos, Don Mauricio y Don Evaristo, a la apelante de aquellas joyas de la familia que tengan un valor igual a su participación en la comunidad de bienes (25%) y que constan inventariadas en el documento nº 3 de la contestación a la demanda y demanda reconvencional.

CUARTO.- Sobre la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda y plaza de parking.

La apelante Sra. Maite, partiendo del pronunciamiento contenido en la sentencia de instancia, en el que considera acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento a favor de Doña Maite sobre los inmuebles objeto de la opción de compra, impugna la sentencia en el único sentido de considerar errónea en derecho, además de incongruente, la decisión contenida en la resolución recurrida de estimar extinguido el referido contrato de arrendamiento al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y entregar la posesión de los inmuebles libre de arrendatarios y de ocupantes. Así lo concluía la juzgadora a quo tras observar que en el contrato de opción de compra de fecha 13 de diciembre de 2019 y su adenda, nada se decía sobre la existencia de un derecho de ocupación sobre los inmuebles por la Sra. Maite, ni sobre la adecuación de la contraprestación a la nueva situación dominical o al mantenimiento del arriendo.

Para analizar esta cuestión se hace necesario en primer lugar atender a la impugnación de la resolución apelada sostenida por los actores, quienes ya en su demanda interesaban del Juzgado un pronunciamiento expreso sobre la inexistencia del contrato de arrendamiento que la Sra. Maite, en algunas de las comunicaciones habidas entre las partes, se atribuía sobre el piso y la plaza de aparcamiento objeto de la opción. Esta cuestión, que fue desestimada por la juzgadora a quo en los términos anteriormente descritos, es objeto de impugnación por los Sres. Maite en su escrito de impugnación de la resolución apelada, solicitando la revocación de la sentencia en este punto con estimación de la acción declarativa al no existir contrato de arrendamiento alguno.

Sobre esta cuestión, la Sra. Maite, que es quien afirma la existencia a su favor del contrato de arrendamiento sobre los indicados bienes inmuebles, sostiene que, tras su divorcio, al tener que abandonar su domicilio familiar, comunicó a sus hermanos que mediante el abono de un importe de alquiler que la CB considerara oportuno, se instalaría en la vivienda de la DIRECCION001, al hallarse dicho inmueble desocupado desde el fallecimiento de la madre en fecha 14 de abril de 2009. Y afirma que tal contrato de arrendamiento se convino entre los hermanos, aunque no en forma escrita por razón de la relación de confianza existente entre ellos, y por la circunstancia de que ella era además la titular en proindiviso de un 25% de ambos inmuebles. Sostiene haber pagado las cantidades correspondientes en concepto de alquiler a la CB por el uso de la vivienda y la plaza de parking, descontándosele de las liquidaciones pendientes a su favor una cantidad mensual de 675 euros en concepto de alquiler, además de todos los gastos correspondientes a los suministros de la vivienda.

Los Sres. Maite niegan la existencia de un contrato de arrendamiento, afirmando que, si en algún momento las partes convinieron una compensación por el uso exclusivo y excluyente de los inmuebles por la comunera, se hizo al amparo del art. 551.2 CCCat. en el establecimiento de un régimen de uso determinado y de una compensación económica por ello, sin que esta circunstancia permita calificar dicha relación como de arrendamiento. Y sostienen que si bien la Sra. Maite en sus liquidaciones pagaba los suministros de la vivienda, nunca pagó compensación alguna por la utilización exclusiva de las fincas.

La doctrina jurisprudencial del TS contenida en la sentencia de 29 de junio de 2012 y reproducida en la STS 581/2017, de 26 de octubre, establece que:

«Declaramos como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos».

Y asimismo, como recuerda la STS de 28 de febrero de 2013: " Esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 y 30 octubre 1986 , que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler ( STS 29-6-2012, rec. 1226/2009 )."

Pues bien, analizada nuevamente en esta alzada la prueba practicada en el procedimiento, mostramos nuestra disconformidad con lo resuelto por la juzgadora de instancia, pues no hay documento alguno, ni manifestación realizada por los actores en su interrogatorio, del que se desprenda que entre las partes hubiera mediado un contrato de arrendamiento para que la Sra. Maite en base a tal título poseyera en exclusiva la totalidad de la finca. Sostiene la Sra. Maite que mensualmente pagaba el alquiler de la vivienda, en la que viene residiendo, por un importe de 675 euros al mes mediante su descuento de las liquidaciones efectuadas a su favor en la comunidad de bienes y que se realizaban por razón de los alquileres de todas las fincas que conformaban la citada comunidad. Nada de ello se prueba, pues ninguna liquidación se aporta que acredite tal descuento periódico mensual. Tampoco los Sres. Maite reconocen dicho pago, y únicamente afirman que a la Sra. Maite se le descontaban en tales liquidaciones los gastos derivados de la vivienda que previamente habían sido satisfechos por la comunidad de bienes.

El documento nº 15 aportado por la Sra. Maite con su escrito de contestación a la demanda, nada acredita sobre la existencia de un contrato de arrendamiento. Primero, situando temporalmente dicho documento, éste es elaborado en el mes de enero de 2020 cuando la operativa sobre la disolución de la comunidad de bienes en cuanto al patrimonio inmobiliario se había llevado ya a cabo entre los comuneros a fecha 30 de diciembre de 2019, después de los acuerdos de adjudicación alcanzados entre los copropietarios. Y de dicho documento resulta una liquidación en la que se trata de fijar el estado de cuentas de la Sra. Maite con la comunidad de bienes, y entre las deudas a los hermanos se menciona un importe de 1.000 euros por un préstamo de su hermano Mauricio, y otro por importe de 500 euros por un préstamo de su hermano Evaristo. Y a su vez se incluye como deuda de la Sra. Maite por el concepto de "uso Madrazo y Parking"la cantidad de 13.500 euros que se calcula desde el mes de junio de 2018 al mes de enero de 2020 (20 meses) por un importe mensual de 675 euros. Y consta en dicho documento la siguiente frase:

"Además Maite debe a Evaristo y a Mauricio un adelanto de 1.500 euros de sus cuentas personales y la valoración por uso (alquiler) de Madrazo y su plaza de aparcamiento cuya valoración es de 13.500 euros por 20 meses (ver cuadro) una vez descontado el 25% de propiedad de Maite".

La mención que en dicho documento se realiza al término alquiler no nos lleva a concluir que existiera entre las partes un contrato de arrendamiento que legitimara a la Sra. Maite para usar exclusivamente para sí la vivienda y la plaza de parking. Lo que se concluye de dicho documento es que, con la voluntad de efectuar una liquidación final, se quiso en ese momento atribuir a la Sra. Maite, tras acordarlo así las partes, el pago de una compensación por el uso exclusivo que había efectuado de la vivienda y de la plaza de aparcamiento. Por otra parte, tampoco la Sra. Maite ha acreditado que hubiera hecho finalmente pago de tal importe, lo que es negado por los Sres. Maite. Véase que se trata de una liquidación que se extiende desde la fecha de la entrada de la Sra. Maite en la vivienda (junio de 2018) hasta enero de 2020, cuando es efectuada la liquidación. Lo que no se compadece con el pago periódico de una renta mensual característica de un contrato de arrendamiento, como pretende sostener la parte apelante.

A ello se añade que no existe documento alguno de los convenidos entre las partes en el que se haga mención al referido contrato de arrendamiento. Tan solo consta la alegación unilateral de la Sra. Maite al contestar la notificación y requerimiento notarial efectuada a instancia de los Sres. Maite comunicándole el ejercicio de la opción de compra. En estas contestaciones, en las que la Sra. Maite se opone al ejercicio del derecho de opción por parte de sus hermanos, afirma tener arrendadas a su favor la vivienda y la plaza de aparcamiento que son objeto de la opción. En cambio, sí consta en autos un documento fechado el día 27 de diciembre de 2019 suscrito por todos los hermanos (documento nº 7 de la demanda) y en el que la Sra. Maite reconoce adeudar a Mauricio y Evaristo las cantidades de 51.150 euros y 19.275 euros respectivamente, afirmando ser propietaria en pleno dominio del 25% de la plena propiedad de la finca de la DIRECCION001, y de la plaza de aparcamiento, y que éstas se encontraban libres de cargas, arrendamientos, ocupantes y cualquier gravamen, lo que sostenía con la finalidad de constituir una garantía hipotecaria sobre la cuota de titularidad en dichas fichas. Esta aseveración constituye un acto propio, pues lógicamente de haber existido el contrato de arrendamiento que ahora pretende hubiera hecho mención expresa al mismo.

Tampoco las partes al suscribir la opción de compra hicieron mención alguna al pretendido contrato de arrendamiento, como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, pero a diferencia de lo sostenido por la juez a quo, no es que se omitiera tal mención porque las partes quisieran su extinción, sino porque dicho contrato nunca existió como acertadamente sostienen los apelados impugnantes. Véase a este respecto que en el contrato privado de opción de compra se preveía que la Sra. Maite podía acceder a la propiedad de la total finca si mostraba su voluntad de adquirir los porcentajes de sus otros dos hermanos no más tarde del 26 de abril de 2020, lo que supondría, de existir, la extinción del contrato de arrendamiento. Ninguna referencia hay a ello. Ni tampoco consta mención alguna sobre las incidencias en dicho contrato, para el caso de si una vez transcurrido tal término, fueran los Sres. Maite quienes ejercitaran la opción de compra adquiriendo el 25% de la propiedad que pertenecía a su hermana, lo que inevitablemente debería conllevar consecuencias en el régimen arrendaticio pues en el cálculo de la renta debía excluirse el 25% propiedad de la Sra. Maite, con el consiguiente incremento de la renta. Ninguna previsión hay sobre ello en este documento, ni en ningún otro.

Por lo tanto, de lo expuesto, debe ser estimada en este punto la impugnación de la resolución apelada interpuesta por los apelados impugnantes, declarando la no existencia del contrato de arrendamiento sobre la vivienda y la plaza de aparcamiento descritas en demanda. Esta declaración hace innecesario entrar a conocer sobre el recurso interpuesto por la apelante Sra. Maite en relación a la subsistencia de dicho contrato de arrendamiento tras el ejercicio de la opción de compra, en la medida que en esta alzada se ha declarado su no existencia.

QUINTO.- Sobre la entrega de las joyas familiares.

La apelante Sra. Maite interpone también recurso de apelación a fin de que se revoque la sentencia de instancia que desestimó su petición de condena a los Sres. Maite a fin de que procedieran a entregarle las joyas familiares que le correspondían en atención a su cuota en la comunidad del 25% según el inventario obrante en autos. Se remitía la apelante al documento nº 3 adjuntado a su demanda reconvencional al que calificaba como inventario, indicando que había reclamado a sus hermanos dicha entrega en varias ocasiones, aportando como prueba de ello los documentos nº 12 y 13. Los Sres. Maite se opusieron a ello, pues si bien la voluntad de todos los hermanos era poner fin también a la comunidad de bienes muebles, ello debía realizarse con posterioridad a la disolución de la comunidad que afectaba al patrimonio inmobiliario. Y en dicha disolución y adjudicación debían tenerse en cuenta también los bienes muebles que se hallaban bajo la custodia de la Sra. Maite en el interior de la casa familiar adjudicada a la misma.

La juzgadora de instancia desestimó tal pretensión por no existir tal obligación de entrega hasta que no se llevaran a cabo las actuaciones previas de inventario de bienes muebles, avalúo y reparto de bienes por lotes entre los hermanos. Y en su recurso la apelante sostiene que la juzgadora a quo incurre en un error en la valoración de la prueba por no haber estimado que el documento nº 3 aportado constituía un inventario de las joyas familiares.

Con la demanda reconvencional la apelante Sra. Maite ejercita acción de división de cosa común, solicitando la extinción del condominio que mantiene con sus hermanos Don Mauricio y Don Evaristo en relación a las joyas relacionadas y fotografiadas en el documento nº 3 que fue elaborado por su hermano Evaristo. El art. 552.10 CCC, aplicable al supuesto de autos, establece que cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad, siendo principio esencial de la comunidad el de que ningún propietario está obligado a permanecer en la misma, por razones tanto económicas como jurídicas. La comunidad es siempre una situación transitoria y no definitiva, siendo derecho de todo copropietario el de hacer cesar la misma.

Los demandados reconvencionales reconocieron en su contestación su voluntad de proceder, entre ellos, al reparto de bienes muebles una vez se hubiera liquidado todo el patrimonio inmobiliario. Pero lo cierto es que, discrepando en este punto con lo resuelto por la juzgadora de instancia, no se observa impedimento alguno para proceder a la extinción del condominio en lo que afecta a las joyas enumeradas y fotografiadas en el documento nº 3 de la demanda reconvencional, con independencia del resto de bienes muebles que puedan conformar la totalidad del patrimonio mobiliario en condominio y cuya división pueda tener lugar en un futuro. Se trata, por tanto, de dar lugar a la división solicitada en relación a las joyas en copropiedad que aparecen debidamente relacionadas en el documento referido, sin oposición alguna entre las partes respecto a su cotitularidad, para que una vez efectuadas las oportunas operaciones de avalúo entre las partes, se proceda a su reparto conforme la cuota indivisa que cada comunero tiene en la comunidad, y que a la actora reconvencional le corresponde en un 25%.

Añadir a lo anterior, y por ser una cuestión introducida por los apelados al oponerse al recurso de apelación, que la cuestión relativa a la falta de conexión entre esta pretensión formulada en la demanda reconvencional y las pretensiones objeto de la demanda principal, debieron ser tratadas en primera instancia mediante la formulación del oportuno recurso contra la resolución que admitió a trámite la demanda reconvencional, lo que impide que en esta alzada pueda ser tratada tal cuestión en virtud de lo dispuesto en el art. 459 LEC.

Por tanto, en este extremo, estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Sra. Maite, y declarando disuelto el condominio existente entre las partes sobre las joyas relacionadas en el documento nº 3 de la demanda reconvencional, las partes deberán llevar a cabo las operaciones divisorias necesarias para que a la parte actora reconvencional le sean entregadas joyas por un valor equivalente al 25% de su cuota de participación en la comunidad.

SEXTO.- Sobre la pretensión indemnizatoria por la ocupación de la vivienda y parking por la copropietaria.

Es objeto de la impugnación de la resolución apelada la desestimación por parte de la juzgadora a quo de la petición formulada por los actores en su demanda tendente a obtener de la demandada Sra. Maite una indemnización por la ocupación de la vivienda sita en la DIRECCION001 ( DIRECCION004, de Barcelona, bien por razón del incumplimiento del contrato de opción desde el 22 de junio de 2020, lo que había impedido que los actores pudieran proceder a su explotación, o, subsidiariamente, por el uso no consentido, de forma exclusiva y excluyente, de las indicadas fincas desde la comunicación formal y expresa dirigida a la Sra. Maite para que no continuara en su uso, y que los apelados impugnantes refieren que efectuaron en fecha 3 de noviembre de 2020.

La juzgadora a quo desestimó esta petición y frente a ello se alzan los impugnantes.

Los actores ejercitaron en demanda acción de cumplimiento de la opción de compra pues tras haber comunicado a la demandada en tiempo y forma su voluntad de adquirir la participación del 25% que ostentaba en la vivienda y plaza de aparcamiento referidas en autos, la misma se negó a ello, oponiéndose al otorgamiento de la escritura pública. El incumplimiento ha sido acreditado, pues habiendo sido éste apreciado en primera instancia al ser estimada la acción de cumplimiento, la apelante Sra. Maite no ha recurrido dicho pronunciamiento, quedando obligada por resolución judicial a otorgar escritura de compraventa a favor de sus hermanos, los Sres. Maite, respecto del piso y plaza de parking reseñados en autos simultáneamente al pago del precio por los optantes, con entrega a éstos de las indicadas fincas libres de arrendatarios y ocupantes. Adicionalmente los apelados impugnantes ejercitan acción de resarcimiento de daños y perjuicios, conforme lo previsto en los art. 1.124 y 1.101 CC, derivados de la imposibilidad de adquirir el inmueble y proceder a su explotación en la forma que hubieran estimado conveniente.

Es Jurisprudencia reiterada la que en síntesis establece que la indemnización de daños y perjuicios no va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento contractual o del cumplimiento anormal del contrato, siendo preciso siempre demostrar la existencia real y efectiva de los mismos, y que además éstos fueron consecuencia de aquél. Ha de quedar probada la existencia de los daños y perjuicios sufridos y la relación causa-efecto, es decir que los daños y perjuicios por los que se reclama (efecto) han sido ocasionados por el que ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato (causa).

En virtud del contrato de opción el concedente atribuye a otra parte, el optante, un derecho en virtud del cual el beneficiario de la opción puede decidir unilateralmente durante un cierto periodo de tiempo la puesta en vigor del contrato proyectado. En el supuesto de autos un contrato de compraventa. El ejercicio del derecho de opción se llevará a cabo mediante la oportuna declaración recepticia dirigida al concedente dentro del plazo previsto en el contrato de opción según lo pactado por las partes. Una vez ejercitado el derecho de opción el contrato proyectado entra en vigor, y generalmente queda perfeccionado, quedando obligadas las partes a dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato. Para la compraventa, el concedente deberá entregar la cosa, y el optante el precio, además de otras posibles obligaciones que hayan asumido contractualmente.

En el supuesto de autos no debemos obviar que la Sra. Maite venía haciendo uso de forma exclusiva y excluyente de la totalidad de la vivienda sita en DIRECCION001 desde finales del mes de mayo de 2018, y de la cual era copropietaria junto con los impugnantes, siendo su participación en la comunidad de un 25%. Esta situación se mantiene al tiempo de ejercitarse por los Sres. Maite la opción de compra, con voluntad de la apelante de que esta situación posesoria perdure en el tiempo como se desprende de las alegaciones realizadas por la misma en este procedimiento.

En los supuestos en los que un comunero hace uso excluyente del bien con la oposición del otro comunero privado del uso, la jurisprudencia del TS ha reconocido a éste su derecho a ser indemnizado por tal razón ( STS nº 93/2016, de 19 de febrero). Y así lo resuelve igualmente el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya acudiendo al artículo 552.6 del CCCat., el cual regula el uso de los bienes de la comunidad.

Así, la sentencia del TSJCat. Nº 25/2024, de 21 de mayo, recogiendo la doctrina sobre esta materia dispone:

"4. La doctrina expuesta en la STSJC 91/2016 de 10 de nov de 2016, ha sido ratificada por otras posteriores.

De este modo en la STSJCat de 20 de julio de 2017 ( ROJ: STSJ CAT 5925/2017 -ECLI:ES:TSJCAT:2017:5925), en un supuesto similar al que ahora nos ocupa, dijimos:

"En la STSJC 91/2016, de 10 de noviembre, declaramos que un uso exclusivo derivado normalmente de una situación anterior legítima no comporta la condena automática al pago de las rentas cuando resulta que su uso se realiza solamente por uno de ellos, pero, añadíamos que cuando la posesión continúa contra la oposición expresa del otro o de los otros comuneros no se puede mantener que no exista perjuicio, sino al contrario que dicha posesión indebida genera indemnización por los daños causados desde que conste la expresa oposición del otro comunero en relación con el uso de la finca.

No se trata de aplicar una indemnización automática por el citado no uso del otro comunero que se opone al uso excluyente por parte de otro comunero que tiene una cuota del 50%, sino que justificado que el uso exclusivo del inmueble por parte del Sr. Camilo lo ha sido en contra de la voluntad de la Sra. Patricia quien le requiere para que cese en la exclusiva ocupación, deba indemnizársele en los perjuicios causados y que pueden cuantificarse en las rentas derivadas de una ocupación por tercero.

Por tanto, si el art. 552-6.1 CCCat . -como lo hace el art. 394 CCiv- no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño nada más a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, como recuerda la STS S. 1ª 93/2016, de 19 de febrero , implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa, ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común como ocurren con el supuesto litigioso en que un uso indiscriminado y promiscuo por los condueños comporta una fuente de conflictos y discordias.

En el caso examinado, parece patente que el uso gratuito que ha venido realizando el comunero demandado de la cosa común, excluyendo del que pueda pretender el comunero demandante dada la imposibilidad de uso compartido tras la crisis de la pareja, constituye una extralimitación que solo puede ser reparada mediante la oportuna indemnización, tal como dispone la sentencia recurrida que, por ello, ha de ser confirmada.

(...)

Tesis que se reitera en la STSJC de 21 de junio de 2023 ( ROJ: STSJ CAT 6968/2023 -ECLI:ES:TSJCAT:2023:6968)."

Y concluye el Tribunal en el supuesto analizado:

"Pues bien, teniendo en cuenta los hechos que hemos declarado probados en el segundo fundamento jurídico de esta resolución, es visto que, opuesta en forma expresa la Sra. Ramona al uso exclusivo y excluyente por parte del demandado de la vivienda cuya copropiedad ostentaban ambos, al menos desde noviembre del año 2016, conforme determinó la sentencia de primera instancia -no recurrida en apelación por la Sra. Ramona- se reputa la posesión mantenida por el Sr. Porfirio, pese a dicha oposición y a la existencia de una sentencia judicial que le condenaba a desalojar la finca desde el año 2014, incumplida por el demandado, como ilícita e ilegítima, a la par que generadora de daños y perjuicios a la otra copropietaria que ningún beneficio pudo obtener de su mitad indivisa."

En atención a lo expuesto, en el supuesto aquí analizado no es solo que la concedente de la opción viniera poseyendo los inmuebles objeto de la opción por su condición de copropietaria haciendo un uso exclusivo y excluyente de los mismos, sino que esta posesión seguía siendo ostentada por la misma tras incumplir su obligación contractual de entrega de los bienes inmuebles tras recibir la notificación y comunicación por parte de los optantes de ejercitar su derecho de opción de compra, y, por tanto, con la total oposición de los otros dos copropietarios optantes. Ante esta situación de incumplimiento, se estima procedente que la Sra. Maite deba indemnizar a sus hermanos por razón de la posesión mantenida de forma ilegítima en el tiempo, pues si por la oposición manifestada por un comunero a la posesión exclusiva y excluyente del otro comunero, se reconoce a aquel su derecho a ser indemnizado por los perjuicios causados que pueden cuantificarse, según la jurisprudencia, en las rentas derivadas de una ocupación por tercero, mas si cabe debe darse lugar a tal indemnización cuando la hasta ahora comunera se coloca en una posición obstruccionista e incumplidora de las obligaciones que sobre ella pesan y que vienen derivadas del contrato de opción de compra.

A ello se añade que es asumible que los apelados impugnantes tuvieran como finalidad explotar los inmuebles objeto de la opción, pues como la propia Sra. Maite reconoce en uno de sus escritos, las fincas que conformaban la total comunidad mantenida con sus hermanos hasta su disolución, venían siendo explotadas mediante su alquiler, motivo por el cual mensualmente se emitían las oportunas liquidaciones sobre los ingresos y gastos habidos en la comunidad.

En cuanto a la valoración de la indemnización debemos estar al precio del alquiler de mercado que los apelantes justifican mediante la aportación junto a su demanda de un pantallazo extraído de la página web de L'Agència Catalana de L'Habitatge (documento nº 16) del que resulta un índice medio de 13,67 €/m2 aplicado en la zona en la se hallan ubicadas las fincas, y que es el usado por los litigantes, por cuanto si multiplicamos dicho importe por los 109 metros cuadrados de la vivienda, según consta en su inscripción registral, resulta el total de 1.490 euros mensuales que se peticionan en demanda para el cálculo indemnizatorio. Frente a dicho importe nada alegó ni opuso la defensa de la Sra. Maite, por lo que procede estimar dicho importe para el cálculo de la indemnización.

En consecuencia, procede revocar la sentencia de primera instancia en este punto, y conforme a lo peticionado en el suplico de la demanda procede condenar a Doña Maite a pagar a sus hermanos, Don Mauricio y Don Evaristo, la cantidad de 1.490 euros mensuales desde el 22 de junio de 2020, fecha en la que los Sres. Maite, una vez ejercitada la opción, procedieron a consignar el precio de la compraventa notarialmente (documento nº 13 de la demanda), y hasta que Doña Maite otorgue junto con la parte compradora la escritura de compraventa sobre las cuotas del 25% de la propiedad de la vivienda y de la plaza de aparcamiento objeto de la opción de compra con entrega de la posesión.

Todo lo expuesto determina la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por Doña Maite, y la total estimación de la impugnación de la resolución apelada formulada por Don Mauricio y Don Evaristo, lo que conlleva la estimación total de la demanda interpuesta, y la estimación parcial de la demanda reconvencional.

SÉPTIMO.- Costas.

Ante la estimación total de la demanda formulada por Don Mauricio y Don Evaristo procede condenar al pago de las costas de primera instancia a la demandada Doña Maite. Y al ser estimada en parte la demanda reconvencional interpuesta por la Sra. Maite, sin expresa condena en las costas causadas en primera instancia por la misma. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 LEC.

Y habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Doña Maite no procede efectuar expresa condena en costas en esta alzada conforme lo previsto en el art. 398.2 LEC.

Y al ser estimada totalmente la impugnación de la resolución apelada, no procede efectuar expresa condena en costas en esta alzada, de conformidad con lo previsto en el 398.2 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación, demanda reconvencional y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Don Mauricio y por Don Evaristo contra Doña Maite en ejercicio de acción de cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito entre los litigantes mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa y consiguiente entrega de las fincas, libres de arrendatarios y ocupantes. Adicionalmente, se interesaba en demanda que se condenara a la demandada al pago de los daños y perjuicios causados derivados del incumplimiento del contrato de opción, y subsidiariamente de la utilización exclusiva, excluyente y no autorizada de las fincas objeto de la opción.

Referían los actores que ellos, junto con la demandada que era su hermana, fueron hasta el 30 de diciembre de 2019 titulares en común y proindiviso de diferentes inmuebles adquiridos en virtud de diferentes títulos, siendo en todos los casos la participación de Don Mauricio del 50%, de Don Evaristo del 25%, y el 25% restante de la demandada. El patrimonio pro indiviso del que los tres eran titulares se gestionaba a través de la Comunidad de bienes denominada DIRECCION000, CB, siendo todas las partes cotitulares en la proporción indicada. Entre dichos bienes se hallaban los inmuebles objeto de este procedimiento: piso ubicado en DIRECCION001, de Barcelona, y plaza de aparcamiento nº DIRECCION002 de la misma finca. Estos dos inmuebles estaban siendo usados de forma exclusiva y excluyente por la demandada desde el 29 de mayo de 2018.

Y siendo la voluntad de todos los hermanos la de acabar con dicha situación de indivisión, a finales del año 2019 alcanzaron diferentes acuerdos que tenían como fin último la liquidación del régimen de copropiedad mediante el reparto y adjudicación de los diferentes bienes a cada una de las partes, de tal forma que al final del proceso no existieran fincas en situación de cotitularidad. De este modo se llevó a cabo la división en régimen de propiedad horizontal del edificio sito en DIRECCION003, de Barcelona, asumiendo los costes de ello la demandada. Si bien ésta solicitó un préstamo a sus hermanos de 32.000 euros para hacer frente a los gastos. Y en garantía de su devolución la demandada ofreció una opción de compra sobre su parte indivisa (25%) del piso y plaza de aparcamiento referidos en estos autos. En el acuerdo firmado la demandada se obligaba a la adquisición del porcentaje de las dos fincas titularidad de sus hermanos por un precio cierto de 450.000 euros antes del 26 de abril de 2020. La no adquisición por la demandada de las indicadas fincas determinaba el nacimiento de la opción para los actores para adquirir la cuota correspondiente a su hermana, pudiendo a su vez descontar del precio de adquisición la deuda derivada del préstamo.

Nuevamente la demandada volvió a solicitar un préstamo a sus hermanos para poder llevar a cabo el proceso de división y hacer frente al pago del exceso de adjudicación que resultaba a su favor. El actor Don Mauricio le prestó 51.150 euros, y Don Evaristo la cantidad de 19.275 euros. Ello supuso que se hiciera una adenda en el contrato de opción, de tal modo que la deuda generada por el préstamo podría descontarse del precio de la opción si finalmente no era la demandada la adquirente de las participaciones de las dos fincas.

En fecha 30 de diciembre de 2019 se otorgaron escrituras públicas para el cese de la indivisión, finalizando la situación de comunidad en todo el patrimonio excepto en lo que hacía referencia a las dos fincas objeto de la opción de compra. Una vez sobrepasada la fecha establecida para que la demandada adquiriese los dos inmuebles y devolviese el préstamo, sin que por su parte efectuara manifestación alguna al respecto, el 10 de junio de 2020 los actores ejercitaron formalmente su derecho de opción sobre el 25% de la propiedad que ostentaba la demandada mediante la remisión por conducto notarial de la oportuna comunicación.

La demandada opuso que no había podido ejercitar el derecho de opción que le correspondía como consecuencia de la pandemia y declaración del estado de alarma, alegando la suspensión de plazos prevista en el RD 463/2020. Los actores negaban en su demanda la existencia de tal derecho de opción para la demandada, considerando que se trataba únicamente de una condición impuesta para el nacimiento del derecho de opción a favor de los actores, el cual era a su vez la garantía de devolución del préstamo concedido a la Sra. Maite.

Y según refieren los actores en su demanda, la demandada no compró cuando debía hacerlo, ni siquiera Io intentó, no vendió a los actores cuando para ello fue requerida y tampoco devolvió el dinero prestado. En fecha 22 de junio de 2020 los actores depositaron en la Notaria la parte restante del precio de la adquisición de las cuotas de las dos fincas de autos en virtud del derecho de opción ejercitado. Y siendo nuevamente requerida la demandada en fecha 21 de julio de 2020 para dar cumplimiento a su obligación, la misma volvió a reiterar su voluntad de no atender al requerimiento, no compareciendo en la Notaría indicada por los actores. Incluso la demandada dejó transcurrir el plazo que la misma se había establecido unilateralmente, invocando la suspensión de plazos en pandemia, para la adquisición de las fincas (29-9-2020). Por su parte los actores negaban la aplicación al supuesto de autos de la cláusula rebus sic stantibus.

Según lo pactado en el documento de opción de compra el precio de la compraventa venía establecido en la suma de 150.000 euros, debiendo reducirse el importe a pagar por los actores en el momento de la formalización de la compraventa con la deuda que por el impago de los préstamos mantenía la demandada. Y esta deuda alcanzaba en relación al primer préstamo la cantidad de 16.000 euros a favor de cada actor. Y en relación al segundo préstamo, el importe de 51.150 euros a favor del Sr. Mauricio, más el interés anual nominal de 3% hasta el 27 de diciembre de 2020, y del 6% a partir de dicha fecha; y a la cantidad de 19.275 euros a favor del Sr. Evaristo, más el interés anual nominal de 3% hasta el 27 de diciembre de 2020, y del 6% a partir de dicha fecha.

Los actores negaban en su demanda la existencia de un contrato de arrendamiento del que fuera titular la demandada respecto de las fincas de autos, habiendo ocupado ésta el piso y plaza de parking por la tolerancia de los actores. De tal modo que la ocupación de los indicados inmuebles se viene produciendo no sólo como consecuencia del previo incumplimiento del contrato de opción, sino también en contra de la voluntad del resto de propietarios, aprovechando en exclusiva aquello que es común. La indemnización solicitada en demanda por razón de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de opción o, subsidiariamente, por el uso no consentido del inmueble, alcanza la cantidad de 1.490 euros mensuales que se correspondería con un importe equivalente al de la renta de mercado que se podría obtener por el alquiler de las dos fincas.

Emplazada la demandada, la misma se opuso a las pretensiones formuladas en su contra en la demanda interpuesta. Indicaba que todo el patrimonio compartido con sus hermanos procedía de herencias y donaciones de bienes recibidos por parte de la familia paterna para cuya gestión se constituyó la comunidad de bienes DIRECCION000, CB. La administración de la comunidad fue asumida en un inicio por su hermana mayor Adela, y tras su fallecimiento dicha gestión pasó a ser asumida por su hermano Mauricio, sin que la demandada participara en la toma de decisiones sobre la gestión y explotación de los inmuebles que conformaban parte de la CB. Afirmaba que se acordó la disolución de la situación de indivisión del patrimonio en común, así como llevar a cabo las operaciones de adjudicación correspondientes de todos los bienes, excepto de la vivienda de la DIRECCION004, de Barcelona (identificada igualmente con la ubicación DIRECCION001) por razón de constituir ésta el domicilio habitual de la demandada. Afirmaba en su contestación que por su parte no intervino en ninguno de los procesos de toma de decisiones sobre la forma de adjudicar los bienes. Y concluía que, si bien todas las promesas de adjudicaciones a su favor no se plasmaron por escrito, sí en cambio le hicieron firmar documentos elaborados y pensados por los demandantes, que sólo a ellos beneficiaban, quienes además casualmente representaban el 75% de la comunidad de bienes.

En relación al acuerdo de fecha 29 de noviembre de 2019 (documento de asunción de deuda) la demandada sostenía en su contestación que su consentimiento al suscribirlo estaba viciado por error o dolo, pues le hicieron creer que debía de asumir la totalidad de los gastos derivados de la división en régimen de propiedad horizontal del edificio de la DIRECCION003, con la contraprestación de la adjudicación de la totalidad del indicado edificio a su favor cuando se hiciera la disolución de la CB, siendo que finalmente sólo se le adjudicó una cuota aproximada a un 60%. Motivo por el que solicitaba su nulidad.

En lo que respecta al acuerdo de fecha 13 de diciembre de 2019 por el que la demandada suscribió a favor de los actores una opción de compra sobre el 25% del piso de la DIRECCION004, que constituía su domicilio, la demandada refería que lo firmó tras crearle la convicción de que tenía una deuda con la CB de 32.000 euros, por unos gastos que no hubiera tenido que asumir en ningún caso, haciéndole concesionaria de unos "prestamos" que en realidad no eran cantidades prestadas a la demandada, dado que las transferencias bancarias que los demandantes calificaban en su demanda como "préstamos" se destinaron al pago de unos gastos que los actores habían generado y que debieran haber asumido al menos en un 75%. Además, le obligaron a prestar como garantía de pago de dichos "préstamos", una opción de compra sobre el domicilio en el que habitaba, en donde se consignaron unos valores y precios de mercado en unos términos y condiciones que la demandada no negoció ni aceptó en ningún momento.

En lo referente al acuerdo de fecha 27 de diciembre de 2019, que se suscribió en fecha 30 de diciembre de 2019 en la Notaria en la que otorgaron las escrituras públicas de división de la CB, consideraba la demanda que se convino en su perjuicio por cuanto los actores decidieron el reparto de los bienes comunes sin contar con la aprobación de la demandada, generándose más deuda en su contra, y a favor de los actores, por unos excesos de adjudicación que resultarían de las operaciones de disolución de la comunidad y adjudicación de los inmuebles. Consideraba que toda la operación de liquidación y adjudicación de bienes se llevó a cabo con falta de transparencia. E indicaba en su contestación que como acto previo al otorgamiento de la escritura de disolución de la comunidad se obligó a la demandada a firmar en fecha 13 de diciembre de 2019 una adenda del contrato de opción de compra por la que se incrementaba el importe del préstamo que sería deducido del teórico precio del 25% de la vivienda de la demandada.

En relación al ejercicio de la opción de compra por los actores la demandada manifiesta que en todo momento se opuso a dicho ejercicio. En primer lugar, por cuanto no se le podía exigir a ella el cumplimiento cuando existieron incumplimientos imputables a los actores al no serle adjudicados los bienes conforme lo prometido. Y en segundo lugar porque la pretensión de los actores era ilegítima al basarse en un contrato nulo que le hicieron firmar como garantía de unos "préstamos" que en si eran nulos, al no existir éstos como tales por cuanto las deudas a cuyo pago iban destinados tales préstamos eran ficticias.

La actora defendía al contestar la demanda la existencia de un contrato de arrendamiento a su favor sobre la finca en la que habita sita en DIRECCION001 (o DIRECCION004) de la que es titular dominical de un 25%. Y si bien tal relación contractual no consta documentada por escrito, lo cierto es que la CB le ha cobrado el alquiler de dicha finca, descontando de las liquidaciones pendientes a su favor una cantidad mensual de 675 euros en concepto de alquiler por el uso de la vivienda y de la plaza de parking. Asimismo, la demandada pagaba todos los gastos correspondientes a los suministros de la vivienda.

Negaba la Sra. Maite en su contestación la procedencia de la indemnización de daños y perjuicios reclamados en demanda por no haberse incumplido el contrato de opción de compra, y por cuanto había quedado acreditada su condición de arrendataria de la vivienda y de la plaza de parking a las que se refiere la demanda.

La demandada formuló demanda reconvencional por la que solicitó la declaración de nulidad del acuerdo de asunción de deuda firmado entre las partes por vicios en el consentimiento prestado por la Sra. Maite (error y dolo), pues suscribió la asunción del pago del 100% de los gastos que generaba la división horizontal del edificio de la DIRECCION003, aun cuando su participación en la comunidad de bienes era sólo de un 25%, al prometérsele que se quedaría con el 100% de dicho edificio en el momento de la disolución de la CB, haciéndolo, por tanto, con la convicción de que podría explotar o vender la totalidad del referido edificio. Por ello entiende que los demandados deberían haber soportado el 75% de todos los gastos e impuestos de la operación de división horizontal del edificio. Solicitaba por ello la condena de los demandados Don Mauricio y Don Evaristo a restituirle la cantidad de 27.513,34 euros correspondientes al 75% de los gastos e impuestos generados en la operación de división horizontal del edificio de la DIRECCION003, de Barcelona.

Solicitaba asimismo se declarara la nulidad de los contratos de préstamos de fechas 13 de diciembre de 2019 y 27 de diciembre de 2019, pues la razón de ser era una deuda que la Sra. Maite asumió sin corresponderle. Al igual que la nulidad del contrato de opción de compra de fecha 13 de diciembre de 2019, y su adenda de fecha 30 de diciembre de 2019, pues su único objeto era garantizar la devolución de los préstamos cuya anulación se solicitaba.

Subsidiariamente, de no ser acordada la nulidad del contrato de opción de compra, se peticionaba se declarara la resolución de los acuerdos por incumplimiento por cuanto los Sres. Maite habían incumplido los pactos verbales convenidos con su hermana sobre el reparto y entrega de todos los bienes de la familia (joyas y cubertería de plata) que seguían en la caja fuerte de Don Mauricio. Así como se incumplió la promesa de que le sería adjudicado el 100% del edificio sito en la DIRECCION003 de Barcelona. Y asimismo se le adjudicó un apartamento en el edificio de la DIRECCION005 que no disponía de cédula de habitabilidad por lo que era de un valor infinitamente más bajo que el que se fijó en la escritura de disolución y adjudicación.

Por último, la Sra. Maite peticionaba en su demanda reconvencional se condenara a sus hermanos al reparto y entrega a la actora de las joyas de la familia y la cubertería de plata que se correspondieran con un valor del 25%.

Los Sres. Maite se opusieron a la demanda reconvencional solicitando su desestimación. Negaban que concurriera error en el consentimiento prestado por la Sra. Maite. Y afirmaban que todos los acuerdos alcanzados entre los hermanos fueron el resultado de largas negociaciones en las que la Sra. Maite fue la única parte que dispuso de asesoramiento profesional independiente al prestado a todos los comuneros por ILV SILVER, cuyos asesores actuaban en interés de todos ellos. Y afirmaban en su contestación que la reconviniente no sólo era plenamente conocedora que en la liquidación de la Comunidad no se le adjudicaría la totalidad del edificio de la DIRECCION003, sino que fue la propia demandante reconvencional la que propuso y buscó un tercero para que adquiriera una parte de dicho edificio, ya que era la forma que entendió más conveniente para sus propios intereses. Fue la Sra. Maite quien halló un tercero que finalmente se adjudicaría parte del edificio de la DIRECCION003, y para que ello saliera adelante necesitaba que se procediera a efectuar la división horizontal con el fin de que el propietario entrante lo fuera de entidades y no de partes indivisas. Esta es la razón por la que la misma se llevó a término, acordando las partes que los costes de la división en propiedad horizontal fueran asumidos por la actora.

Afirmaban así los hermanos Maite en su contestación que no existió en ningún momento la promesa y la obligación de transmitir el 100% del edificio de la DIRECCION003 a la Sra. Maite, sino que fue la propia actora reconvencional la que estableció y diseñó la operación para que parte del edificio fuera adquirido por un tercero, contando para ello con asesoramiento profesional independiente. La actora reconvencional era plenamente conocedora que no se iba a adjudicar la totalidad del edificio, y también que necesitaba de financiación para adjudicarse aquello que pretendía.

Negaban los demandados reconvencionales la nulidad peticionada en la demanda reconvencional y el incumplimiento que subsidiariamente se les imputaba. Y en cuanto al reparto de bienes muebles sostenían que las partes habían convenido que se procedería a su reparto una vez se hubiera liquidado todo el patrimonio inmobiliario, lo que todavía no se había producido al faltar la disposición sobre el inmueble de la DIRECCION004, sosteniendo a su vez que tal pretensión reconvencional no guardaba la conexión debida con el objeto del procedimiento afirmado en demanda, por lo que su examen resultaría improcedente conforme lo previsto en el art. 406.1 LEC.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona dictó sentencia en fecha 13 de octubre de 2022 en la que la juzgadora a quo estimó parcialmente la demanda interpuesta por los hermanos Don Evaristo y Don Mauricio, declarando ejercitada conforme a derecho la opción de compra contenida en el contrato de opción y adenda suscritos por los litigantes en relación a la cuarta parte indivisa de las fincas nº NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad nº 6 de Barcelona. Y consecuentemente con ello condenó a la demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los actores simultáneamente al pago del precio por el importe obtenido según los cálculos propuestos en demanda, así como a la entrega a los actores de las fincas objeto de la opción libres de arrendatarios y ocupantes. La juzgadora a quo consideró extinguido el contrato de arrendamiento que sí estimó existente sobre los inmuebles objeto de estos autos al haber reconocido los actores que al pasar a residir la Sra. Maite en la vivienda de la DIRECCION001 llegaron al acuerdo de que mensualmente pagaría a la Comunidad de Bienes DIRECCION000 el importe de 675 euros como compensación por su uso exclusivo y excluyente y a "modo de alquiler". La juzgadora a quo entendió que según el contrato de opción de compra el arrendamiento se extinguiría en el momento de la venta por parte de la Sra. Maite a sus hermanos de la parte indivisa de las citadas fincas. Y asimismo desestimó la pretensión indemnizatoria sostenida en demanda por la ocupación de la vivienda en tanto dicha pretensión partía de la inexistencia de un contrato de alquiler.

En cuanto a la demanda reconvencional, la juzgadora a quo desestimó tanto la nulidad del acuerdo de asunción de deuda firmado entre las partes, como la de los contratos de préstamo y la opción de compra, al no apreciar vicios en el consentimiento prestado por la Sra. Maite. Consideró que la actora reconvencional fue consciente en todo momento de los acuerdos alcanzados para la división de los bienes que ella tenía en común junto con sus hermanos, habiendo estado informada de todas las actuaciones llevadas a cabo previas a la conclusión de los acuerdos de división, contando incluso con asesoramiento particular de letrado. Asimismo, la juez a quo tampoco apreció incumplimiento alguno imputable a los Sres. Maite en los términos descritos en la demanda reconvencional al no existir prueba de ello, ni depender los acuerdos suscritos entre las partes del reparto y entrega de todos los bienes de la familia (joyas y cubertería).

Y en cuanto a la pretensión formulada en la demanda reconvencional sobre la entrega de las joyas de la familia y la cubertería de plata por un valor del 25%, la juzgadora a quo desestimó tal petición al no haber nacido esta pretendida obligación por cuanto todavía las partes no habían procedido a efectuar las labores de inventario, avalúo de bienes y reparto de los lotes correspondientes.

Frente a dicha resolución se alza la demandada y actora reconvencional impugnando concretamente los pronunciamientos contenidos en la sentencia de instancia en referencia a la extinción del contrato de arrendamiento sobre la vivienda y plaza de parking ubicados en el edificio de la DIRECCION001, así como lo relativo a la desestimación de la pretensión formulada en la demanda reconvencional sobre la petición de condena de los Sres. Maite a la entrega a favor de la apelante de las joyas de la familia por un valor del 25%.

Alega la apelante que la juzgadora a quo incurre en incongruencia extra petita por cuanto si bien consideró en su sentencia la existencia de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda y plaza de parking de la DIRECCION001 del que sería titular la apelante, -pronunciamiento con el que dicha parte muestra su conformidad-, sin embargo, y al mismo tiempo, la juez a quo estima en su sentencia que el contrato iba a quedar extinguido en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta a favor de los actores, siendo que por parte de éstos no se había instado en demanda acción de resolución ni de extinción del contrato de arrendamiento. Considera asimismo la apelante que la juez a quo incurre en un error al aplicar el derecho dado que el ejercicio de la opción de compra no implica la resolución del arrendamiento de la vivienda existente a su favor, quien debía seguir siendo arrendataria en tanto el contrato de arrendamiento no quedara resuelto judicialmente.

Y en cuanto a la desestimación de la pretensión relativa a la entrega de las joyas de la familia por un valor de un 25%, impugna la apelante en su recurso dicho pronunciamiento al considerar que la juzgadora a quo incurre en un error en la valoración de la prueba pues a diferencia de lo afirmado por la juez de instancia, sí constaba efectuado un inventario de las joyas de la familia que debían ser repartidas por lotes, si bien finalmente ello no se llevó a término, habiendo reclamado la apelante a sus hermanos en diversas ocasiones el reparto y la entrega de tales bienes muebles. De este modo en su recurso de apelación solicitaba que con revocación de la sentencia de instancia se estimara parcialmente la demanda reconvencional, acordando la entrega de las joyas que le correspondan según el inventario que consta en el procedimiento como documento nº 3 de la contestación a la demanda y demanda reconvencional.

La parte actora y demandada reconvencional, en el traslado conferido, se opuso al recurso de apelación interpuesto, al tiempo que formuló impugnación de la resolución apelada respecto de aquellas peticiones reclamadas en la demanda que habían sido desestimadas en primera instancia. Así insistía al impugnar la sentencia, que no existió nunca contrato de arrendamiento a favor de la Sra. Maite sobre la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del contrato de opción de compra, refiriendo que el establecimiento de un régimen de uso determinado, o incluso la existencia de compensación económica entre comuneros por el uso de la cosa en común, no permite calificar dicha relación como arrendamiento. Negaba que la retribución a la que se refiere la sentencia pudiera ser calificada de renta, tratándose de una compensación entre copropietarios por un uso exclusivo y excluyente por una de las partes al amparo de lo dispuesto en el art. 551-2 CCCat., que además nunca fue satisfecha por la Sra. Maite y que tampoco se reclama en demanda. Limitaban los impugnantes su reclamación indemnizatoria a los daños causados desde el incumplimiento del contrato de opción (22 de junio de 2020) por la Sra. Maite al negarse al otorgamiento de la escritura pública, o, subsidiariamente, desde el requerimiento expreso que se le efectuó a la Sra. Maite para que cesara en el uso (3 de noviembre de 2020). Constituyendo éste el otro pronunciamiento objeto de impugnación por los apelados-impugnantes al ser desestimada dicha petición en primera instancia, y ello por considerar infringidos los art. 1.124 CC y 552-6.2 CCCat., calculando la indemnización de acuerdo con la renta de referencia establecida por L'Agència de L'Habitatge de Catalunya. En cuanto a las costas procesales los impugnantes alegaban que debían ser impuestas a la parte demandada, pues de ser estimada la impugnación a la resolución apelada, ello acarreaba la estimación total de la demanda.

TERCERO.- Alcance de la apelación e impugnación de la resolución apelada.

La cuestión litigiosa en esta alzada, conforme lo previsto en los art. 456 y 465.5 LEC, ha quedado circunscrita a las siguientes cuestiones:

1) Existencia o no sobre las fincas que han sido objeto del ejercicio de opción de compra por los actores Sres. Maite (vivienda sita en DIRECCION001, y plaza de parking en el mismo edificio), de un contrato de arrendamiento a favor de Doña Maite que estaría vigente desde el mes de mayo de 2018 y por el que, según la Sra. Maite, estaría pagando a la comunidad de bienes una renta mensual de 675 euros. Los actores Sres. Maite niegan la existencia de tal contrato de arrendamiento, invocando que, en su caso, habría un uso tolerado por los demás comuneros por el que operaría una compensación por el uso exclusivo y excluyente de ambas fincas por uno de los copropietarios, compensación que nunca fue satisfecha por la Sra. Maite.

2) Y de existir dicho contrato de arrendamiento, si el mismo debe quedar extinguido, como resuelve la juzgadora de instancia, a raíz del ejercicio del derecho de opción de compra por los Sres. Maite, una vez éste quede consumado con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Lo que es impugnado por la apelante alegando que, acreditada la existencia del contrato de arrendamiento a su favor, éste no ha de quedar extinguido por razón del ejercicio de la opción de compra, debiendo continuar la Sra. Maite en su posición contractual de arrendataria.

3) La procedencia de la indemnización solicitada por los actores en relación a la posesión exclusiva y excluyente por la copropietaria Doña Maite de la vivienda y plaza de parking de referencia, bien por incumplimiento de la opción de compra al negarse al otorgamiento de la escritura de compraventa y entrega de los bienes inmuebles a favor de sus hermanos copropietarios Sres. Maite; o bien como indemnización por el uso inconsentido, exclusivo y excluyente por su parte, de las indicadas fincas a solicitar desde la comunicación expresa efectuada por los otros comuneros a la Sra. Maite en fecha 3 de noviembre de 2020.

4) Procedencia de la entrega por parte de los hermanos, Don Mauricio y Don Evaristo, a la apelante de aquellas joyas de la familia que tengan un valor igual a su participación en la comunidad de bienes (25%) y que constan inventariadas en el documento nº 3 de la contestación a la demanda y demanda reconvencional.

CUARTO.- Sobre la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda y plaza de parking.

La apelante Sra. Maite, partiendo del pronunciamiento contenido en la sentencia de instancia, en el que considera acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento a favor de Doña Maite sobre los inmuebles objeto de la opción de compra, impugna la sentencia en el único sentido de considerar errónea en derecho, además de incongruente, la decisión contenida en la resolución recurrida de estimar extinguido el referido contrato de arrendamiento al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y entregar la posesión de los inmuebles libre de arrendatarios y de ocupantes. Así lo concluía la juzgadora a quo tras observar que en el contrato de opción de compra de fecha 13 de diciembre de 2019 y su adenda, nada se decía sobre la existencia de un derecho de ocupación sobre los inmuebles por la Sra. Maite, ni sobre la adecuación de la contraprestación a la nueva situación dominical o al mantenimiento del arriendo.

Para analizar esta cuestión se hace necesario en primer lugar atender a la impugnación de la resolución apelada sostenida por los actores, quienes ya en su demanda interesaban del Juzgado un pronunciamiento expreso sobre la inexistencia del contrato de arrendamiento que la Sra. Maite, en algunas de las comunicaciones habidas entre las partes, se atribuía sobre el piso y la plaza de aparcamiento objeto de la opción. Esta cuestión, que fue desestimada por la juzgadora a quo en los términos anteriormente descritos, es objeto de impugnación por los Sres. Maite en su escrito de impugnación de la resolución apelada, solicitando la revocación de la sentencia en este punto con estimación de la acción declarativa al no existir contrato de arrendamiento alguno.

Sobre esta cuestión, la Sra. Maite, que es quien afirma la existencia a su favor del contrato de arrendamiento sobre los indicados bienes inmuebles, sostiene que, tras su divorcio, al tener que abandonar su domicilio familiar, comunicó a sus hermanos que mediante el abono de un importe de alquiler que la CB considerara oportuno, se instalaría en la vivienda de la DIRECCION001, al hallarse dicho inmueble desocupado desde el fallecimiento de la madre en fecha 14 de abril de 2009. Y afirma que tal contrato de arrendamiento se convino entre los hermanos, aunque no en forma escrita por razón de la relación de confianza existente entre ellos, y por la circunstancia de que ella era además la titular en proindiviso de un 25% de ambos inmuebles. Sostiene haber pagado las cantidades correspondientes en concepto de alquiler a la CB por el uso de la vivienda y la plaza de parking, descontándosele de las liquidaciones pendientes a su favor una cantidad mensual de 675 euros en concepto de alquiler, además de todos los gastos correspondientes a los suministros de la vivienda.

Los Sres. Maite niegan la existencia de un contrato de arrendamiento, afirmando que, si en algún momento las partes convinieron una compensación por el uso exclusivo y excluyente de los inmuebles por la comunera, se hizo al amparo del art. 551.2 CCCat. en el establecimiento de un régimen de uso determinado y de una compensación económica por ello, sin que esta circunstancia permita calificar dicha relación como de arrendamiento. Y sostienen que si bien la Sra. Maite en sus liquidaciones pagaba los suministros de la vivienda, nunca pagó compensación alguna por la utilización exclusiva de las fincas.

La doctrina jurisprudencial del TS contenida en la sentencia de 29 de junio de 2012 y reproducida en la STS 581/2017, de 26 de octubre, establece que:

«Declaramos como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos».

Y asimismo, como recuerda la STS de 28 de febrero de 2013: " Esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 y 30 octubre 1986 , que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler ( STS 29-6-2012, rec. 1226/2009 )."

Pues bien, analizada nuevamente en esta alzada la prueba practicada en el procedimiento, mostramos nuestra disconformidad con lo resuelto por la juzgadora de instancia, pues no hay documento alguno, ni manifestación realizada por los actores en su interrogatorio, del que se desprenda que entre las partes hubiera mediado un contrato de arrendamiento para que la Sra. Maite en base a tal título poseyera en exclusiva la totalidad de la finca. Sostiene la Sra. Maite que mensualmente pagaba el alquiler de la vivienda, en la que viene residiendo, por un importe de 675 euros al mes mediante su descuento de las liquidaciones efectuadas a su favor en la comunidad de bienes y que se realizaban por razón de los alquileres de todas las fincas que conformaban la citada comunidad. Nada de ello se prueba, pues ninguna liquidación se aporta que acredite tal descuento periódico mensual. Tampoco los Sres. Maite reconocen dicho pago, y únicamente afirman que a la Sra. Maite se le descontaban en tales liquidaciones los gastos derivados de la vivienda que previamente habían sido satisfechos por la comunidad de bienes.

El documento nº 15 aportado por la Sra. Maite con su escrito de contestación a la demanda, nada acredita sobre la existencia de un contrato de arrendamiento. Primero, situando temporalmente dicho documento, éste es elaborado en el mes de enero de 2020 cuando la operativa sobre la disolución de la comunidad de bienes en cuanto al patrimonio inmobiliario se había llevado ya a cabo entre los comuneros a fecha 30 de diciembre de 2019, después de los acuerdos de adjudicación alcanzados entre los copropietarios. Y de dicho documento resulta una liquidación en la que se trata de fijar el estado de cuentas de la Sra. Maite con la comunidad de bienes, y entre las deudas a los hermanos se menciona un importe de 1.000 euros por un préstamo de su hermano Mauricio, y otro por importe de 500 euros por un préstamo de su hermano Evaristo. Y a su vez se incluye como deuda de la Sra. Maite por el concepto de "uso Madrazo y Parking"la cantidad de 13.500 euros que se calcula desde el mes de junio de 2018 al mes de enero de 2020 (20 meses) por un importe mensual de 675 euros. Y consta en dicho documento la siguiente frase:

"Además Maite debe a Evaristo y a Mauricio un adelanto de 1.500 euros de sus cuentas personales y la valoración por uso (alquiler) de Madrazo y su plaza de aparcamiento cuya valoración es de 13.500 euros por 20 meses (ver cuadro) una vez descontado el 25% de propiedad de Maite".

La mención que en dicho documento se realiza al término alquiler no nos lleva a concluir que existiera entre las partes un contrato de arrendamiento que legitimara a la Sra. Maite para usar exclusivamente para sí la vivienda y la plaza de parking. Lo que se concluye de dicho documento es que, con la voluntad de efectuar una liquidación final, se quiso en ese momento atribuir a la Sra. Maite, tras acordarlo así las partes, el pago de una compensación por el uso exclusivo que había efectuado de la vivienda y de la plaza de aparcamiento. Por otra parte, tampoco la Sra. Maite ha acreditado que hubiera hecho finalmente pago de tal importe, lo que es negado por los Sres. Maite. Véase que se trata de una liquidación que se extiende desde la fecha de la entrada de la Sra. Maite en la vivienda (junio de 2018) hasta enero de 2020, cuando es efectuada la liquidación. Lo que no se compadece con el pago periódico de una renta mensual característica de un contrato de arrendamiento, como pretende sostener la parte apelante.

A ello se añade que no existe documento alguno de los convenidos entre las partes en el que se haga mención al referido contrato de arrendamiento. Tan solo consta la alegación unilateral de la Sra. Maite al contestar la notificación y requerimiento notarial efectuada a instancia de los Sres. Maite comunicándole el ejercicio de la opción de compra. En estas contestaciones, en las que la Sra. Maite se opone al ejercicio del derecho de opción por parte de sus hermanos, afirma tener arrendadas a su favor la vivienda y la plaza de aparcamiento que son objeto de la opción. En cambio, sí consta en autos un documento fechado el día 27 de diciembre de 2019 suscrito por todos los hermanos (documento nº 7 de la demanda) y en el que la Sra. Maite reconoce adeudar a Mauricio y Evaristo las cantidades de 51.150 euros y 19.275 euros respectivamente, afirmando ser propietaria en pleno dominio del 25% de la plena propiedad de la finca de la DIRECCION001, y de la plaza de aparcamiento, y que éstas se encontraban libres de cargas, arrendamientos, ocupantes y cualquier gravamen, lo que sostenía con la finalidad de constituir una garantía hipotecaria sobre la cuota de titularidad en dichas fichas. Esta aseveración constituye un acto propio, pues lógicamente de haber existido el contrato de arrendamiento que ahora pretende hubiera hecho mención expresa al mismo.

Tampoco las partes al suscribir la opción de compra hicieron mención alguna al pretendido contrato de arrendamiento, como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, pero a diferencia de lo sostenido por la juez a quo, no es que se omitiera tal mención porque las partes quisieran su extinción, sino porque dicho contrato nunca existió como acertadamente sostienen los apelados impugnantes. Véase a este respecto que en el contrato privado de opción de compra se preveía que la Sra. Maite podía acceder a la propiedad de la total finca si mostraba su voluntad de adquirir los porcentajes de sus otros dos hermanos no más tarde del 26 de abril de 2020, lo que supondría, de existir, la extinción del contrato de arrendamiento. Ninguna referencia hay a ello. Ni tampoco consta mención alguna sobre las incidencias en dicho contrato, para el caso de si una vez transcurrido tal término, fueran los Sres. Maite quienes ejercitaran la opción de compra adquiriendo el 25% de la propiedad que pertenecía a su hermana, lo que inevitablemente debería conllevar consecuencias en el régimen arrendaticio pues en el cálculo de la renta debía excluirse el 25% propiedad de la Sra. Maite, con el consiguiente incremento de la renta. Ninguna previsión hay sobre ello en este documento, ni en ningún otro.

Por lo tanto, de lo expuesto, debe ser estimada en este punto la impugnación de la resolución apelada interpuesta por los apelados impugnantes, declarando la no existencia del contrato de arrendamiento sobre la vivienda y la plaza de aparcamiento descritas en demanda. Esta declaración hace innecesario entrar a conocer sobre el recurso interpuesto por la apelante Sra. Maite en relación a la subsistencia de dicho contrato de arrendamiento tras el ejercicio de la opción de compra, en la medida que en esta alzada se ha declarado su no existencia.

QUINTO.- Sobre la entrega de las joyas familiares.

La apelante Sra. Maite interpone también recurso de apelación a fin de que se revoque la sentencia de instancia que desestimó su petición de condena a los Sres. Maite a fin de que procedieran a entregarle las joyas familiares que le correspondían en atención a su cuota en la comunidad del 25% según el inventario obrante en autos. Se remitía la apelante al documento nº 3 adjuntado a su demanda reconvencional al que calificaba como inventario, indicando que había reclamado a sus hermanos dicha entrega en varias ocasiones, aportando como prueba de ello los documentos nº 12 y 13. Los Sres. Maite se opusieron a ello, pues si bien la voluntad de todos los hermanos era poner fin también a la comunidad de bienes muebles, ello debía realizarse con posterioridad a la disolución de la comunidad que afectaba al patrimonio inmobiliario. Y en dicha disolución y adjudicación debían tenerse en cuenta también los bienes muebles que se hallaban bajo la custodia de la Sra. Maite en el interior de la casa familiar adjudicada a la misma.

La juzgadora de instancia desestimó tal pretensión por no existir tal obligación de entrega hasta que no se llevaran a cabo las actuaciones previas de inventario de bienes muebles, avalúo y reparto de bienes por lotes entre los hermanos. Y en su recurso la apelante sostiene que la juzgadora a quo incurre en un error en la valoración de la prueba por no haber estimado que el documento nº 3 aportado constituía un inventario de las joyas familiares.

Con la demanda reconvencional la apelante Sra. Maite ejercita acción de división de cosa común, solicitando la extinción del condominio que mantiene con sus hermanos Don Mauricio y Don Evaristo en relación a las joyas relacionadas y fotografiadas en el documento nº 3 que fue elaborado por su hermano Evaristo. El art. 552.10 CCC, aplicable al supuesto de autos, establece que cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad, siendo principio esencial de la comunidad el de que ningún propietario está obligado a permanecer en la misma, por razones tanto económicas como jurídicas. La comunidad es siempre una situación transitoria y no definitiva, siendo derecho de todo copropietario el de hacer cesar la misma.

Los demandados reconvencionales reconocieron en su contestación su voluntad de proceder, entre ellos, al reparto de bienes muebles una vez se hubiera liquidado todo el patrimonio inmobiliario. Pero lo cierto es que, discrepando en este punto con lo resuelto por la juzgadora de instancia, no se observa impedimento alguno para proceder a la extinción del condominio en lo que afecta a las joyas enumeradas y fotografiadas en el documento nº 3 de la demanda reconvencional, con independencia del resto de bienes muebles que puedan conformar la totalidad del patrimonio mobiliario en condominio y cuya división pueda tener lugar en un futuro. Se trata, por tanto, de dar lugar a la división solicitada en relación a las joyas en copropiedad que aparecen debidamente relacionadas en el documento referido, sin oposición alguna entre las partes respecto a su cotitularidad, para que una vez efectuadas las oportunas operaciones de avalúo entre las partes, se proceda a su reparto conforme la cuota indivisa que cada comunero tiene en la comunidad, y que a la actora reconvencional le corresponde en un 25%.

Añadir a lo anterior, y por ser una cuestión introducida por los apelados al oponerse al recurso de apelación, que la cuestión relativa a la falta de conexión entre esta pretensión formulada en la demanda reconvencional y las pretensiones objeto de la demanda principal, debieron ser tratadas en primera instancia mediante la formulación del oportuno recurso contra la resolución que admitió a trámite la demanda reconvencional, lo que impide que en esta alzada pueda ser tratada tal cuestión en virtud de lo dispuesto en el art. 459 LEC.

Por tanto, en este extremo, estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Sra. Maite, y declarando disuelto el condominio existente entre las partes sobre las joyas relacionadas en el documento nº 3 de la demanda reconvencional, las partes deberán llevar a cabo las operaciones divisorias necesarias para que a la parte actora reconvencional le sean entregadas joyas por un valor equivalente al 25% de su cuota de participación en la comunidad.

SEXTO.- Sobre la pretensión indemnizatoria por la ocupación de la vivienda y parking por la copropietaria.

Es objeto de la impugnación de la resolución apelada la desestimación por parte de la juzgadora a quo de la petición formulada por los actores en su demanda tendente a obtener de la demandada Sra. Maite una indemnización por la ocupación de la vivienda sita en la DIRECCION001 ( DIRECCION004, de Barcelona, bien por razón del incumplimiento del contrato de opción desde el 22 de junio de 2020, lo que había impedido que los actores pudieran proceder a su explotación, o, subsidiariamente, por el uso no consentido, de forma exclusiva y excluyente, de las indicadas fincas desde la comunicación formal y expresa dirigida a la Sra. Maite para que no continuara en su uso, y que los apelados impugnantes refieren que efectuaron en fecha 3 de noviembre de 2020.

La juzgadora a quo desestimó esta petición y frente a ello se alzan los impugnantes.

Los actores ejercitaron en demanda acción de cumplimiento de la opción de compra pues tras haber comunicado a la demandada en tiempo y forma su voluntad de adquirir la participación del 25% que ostentaba en la vivienda y plaza de aparcamiento referidas en autos, la misma se negó a ello, oponiéndose al otorgamiento de la escritura pública. El incumplimiento ha sido acreditado, pues habiendo sido éste apreciado en primera instancia al ser estimada la acción de cumplimiento, la apelante Sra. Maite no ha recurrido dicho pronunciamiento, quedando obligada por resolución judicial a otorgar escritura de compraventa a favor de sus hermanos, los Sres. Maite, respecto del piso y plaza de parking reseñados en autos simultáneamente al pago del precio por los optantes, con entrega a éstos de las indicadas fincas libres de arrendatarios y ocupantes. Adicionalmente los apelados impugnantes ejercitan acción de resarcimiento de daños y perjuicios, conforme lo previsto en los art. 1.124 y 1.101 CC, derivados de la imposibilidad de adquirir el inmueble y proceder a su explotación en la forma que hubieran estimado conveniente.

Es Jurisprudencia reiterada la que en síntesis establece que la indemnización de daños y perjuicios no va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento contractual o del cumplimiento anormal del contrato, siendo preciso siempre demostrar la existencia real y efectiva de los mismos, y que además éstos fueron consecuencia de aquél. Ha de quedar probada la existencia de los daños y perjuicios sufridos y la relación causa-efecto, es decir que los daños y perjuicios por los que se reclama (efecto) han sido ocasionados por el que ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato (causa).

En virtud del contrato de opción el concedente atribuye a otra parte, el optante, un derecho en virtud del cual el beneficiario de la opción puede decidir unilateralmente durante un cierto periodo de tiempo la puesta en vigor del contrato proyectado. En el supuesto de autos un contrato de compraventa. El ejercicio del derecho de opción se llevará a cabo mediante la oportuna declaración recepticia dirigida al concedente dentro del plazo previsto en el contrato de opción según lo pactado por las partes. Una vez ejercitado el derecho de opción el contrato proyectado entra en vigor, y generalmente queda perfeccionado, quedando obligadas las partes a dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato. Para la compraventa, el concedente deberá entregar la cosa, y el optante el precio, además de otras posibles obligaciones que hayan asumido contractualmente.

En el supuesto de autos no debemos obviar que la Sra. Maite venía haciendo uso de forma exclusiva y excluyente de la totalidad de la vivienda sita en DIRECCION001 desde finales del mes de mayo de 2018, y de la cual era copropietaria junto con los impugnantes, siendo su participación en la comunidad de un 25%. Esta situación se mantiene al tiempo de ejercitarse por los Sres. Maite la opción de compra, con voluntad de la apelante de que esta situación posesoria perdure en el tiempo como se desprende de las alegaciones realizadas por la misma en este procedimiento.

En los supuestos en los que un comunero hace uso excluyente del bien con la oposición del otro comunero privado del uso, la jurisprudencia del TS ha reconocido a éste su derecho a ser indemnizado por tal razón ( STS nº 93/2016, de 19 de febrero). Y así lo resuelve igualmente el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya acudiendo al artículo 552.6 del CCCat., el cual regula el uso de los bienes de la comunidad.

Así, la sentencia del TSJCat. Nº 25/2024, de 21 de mayo, recogiendo la doctrina sobre esta materia dispone:

"4. La doctrina expuesta en la STSJC 91/2016 de 10 de nov de 2016, ha sido ratificada por otras posteriores.

De este modo en la STSJCat de 20 de julio de 2017 ( ROJ: STSJ CAT 5925/2017 -ECLI:ES:TSJCAT:2017:5925), en un supuesto similar al que ahora nos ocupa, dijimos:

"En la STSJC 91/2016, de 10 de noviembre, declaramos que un uso exclusivo derivado normalmente de una situación anterior legítima no comporta la condena automática al pago de las rentas cuando resulta que su uso se realiza solamente por uno de ellos, pero, añadíamos que cuando la posesión continúa contra la oposición expresa del otro o de los otros comuneros no se puede mantener que no exista perjuicio, sino al contrario que dicha posesión indebida genera indemnización por los daños causados desde que conste la expresa oposición del otro comunero en relación con el uso de la finca.

No se trata de aplicar una indemnización automática por el citado no uso del otro comunero que se opone al uso excluyente por parte de otro comunero que tiene una cuota del 50%, sino que justificado que el uso exclusivo del inmueble por parte del Sr. Camilo lo ha sido en contra de la voluntad de la Sra. Patricia quien le requiere para que cese en la exclusiva ocupación, deba indemnizársele en los perjuicios causados y que pueden cuantificarse en las rentas derivadas de una ocupación por tercero.

Por tanto, si el art. 552-6.1 CCCat . -como lo hace el art. 394 CCiv- no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño nada más a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, como recuerda la STS S. 1ª 93/2016, de 19 de febrero , implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa, ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común como ocurren con el supuesto litigioso en que un uso indiscriminado y promiscuo por los condueños comporta una fuente de conflictos y discordias.

En el caso examinado, parece patente que el uso gratuito que ha venido realizando el comunero demandado de la cosa común, excluyendo del que pueda pretender el comunero demandante dada la imposibilidad de uso compartido tras la crisis de la pareja, constituye una extralimitación que solo puede ser reparada mediante la oportuna indemnización, tal como dispone la sentencia recurrida que, por ello, ha de ser confirmada.

(...)

Tesis que se reitera en la STSJC de 21 de junio de 2023 ( ROJ: STSJ CAT 6968/2023 -ECLI:ES:TSJCAT:2023:6968)."

Y concluye el Tribunal en el supuesto analizado:

"Pues bien, teniendo en cuenta los hechos que hemos declarado probados en el segundo fundamento jurídico de esta resolución, es visto que, opuesta en forma expresa la Sra. Ramona al uso exclusivo y excluyente por parte del demandado de la vivienda cuya copropiedad ostentaban ambos, al menos desde noviembre del año 2016, conforme determinó la sentencia de primera instancia -no recurrida en apelación por la Sra. Ramona- se reputa la posesión mantenida por el Sr. Porfirio, pese a dicha oposición y a la existencia de una sentencia judicial que le condenaba a desalojar la finca desde el año 2014, incumplida por el demandado, como ilícita e ilegítima, a la par que generadora de daños y perjuicios a la otra copropietaria que ningún beneficio pudo obtener de su mitad indivisa."

En atención a lo expuesto, en el supuesto aquí analizado no es solo que la concedente de la opción viniera poseyendo los inmuebles objeto de la opción por su condición de copropietaria haciendo un uso exclusivo y excluyente de los mismos, sino que esta posesión seguía siendo ostentada por la misma tras incumplir su obligación contractual de entrega de los bienes inmuebles tras recibir la notificación y comunicación por parte de los optantes de ejercitar su derecho de opción de compra, y, por tanto, con la total oposición de los otros dos copropietarios optantes. Ante esta situación de incumplimiento, se estima procedente que la Sra. Maite deba indemnizar a sus hermanos por razón de la posesión mantenida de forma ilegítima en el tiempo, pues si por la oposición manifestada por un comunero a la posesión exclusiva y excluyente del otro comunero, se reconoce a aquel su derecho a ser indemnizado por los perjuicios causados que pueden cuantificarse, según la jurisprudencia, en las rentas derivadas de una ocupación por tercero, mas si cabe debe darse lugar a tal indemnización cuando la hasta ahora comunera se coloca en una posición obstruccionista e incumplidora de las obligaciones que sobre ella pesan y que vienen derivadas del contrato de opción de compra.

A ello se añade que es asumible que los apelados impugnantes tuvieran como finalidad explotar los inmuebles objeto de la opción, pues como la propia Sra. Maite reconoce en uno de sus escritos, las fincas que conformaban la total comunidad mantenida con sus hermanos hasta su disolución, venían siendo explotadas mediante su alquiler, motivo por el cual mensualmente se emitían las oportunas liquidaciones sobre los ingresos y gastos habidos en la comunidad.

En cuanto a la valoración de la indemnización debemos estar al precio del alquiler de mercado que los apelantes justifican mediante la aportación junto a su demanda de un pantallazo extraído de la página web de L'Agència Catalana de L'Habitatge (documento nº 16) del que resulta un índice medio de 13,67 €/m2 aplicado en la zona en la se hallan ubicadas las fincas, y que es el usado por los litigantes, por cuanto si multiplicamos dicho importe por los 109 metros cuadrados de la vivienda, según consta en su inscripción registral, resulta el total de 1.490 euros mensuales que se peticionan en demanda para el cálculo indemnizatorio. Frente a dicho importe nada alegó ni opuso la defensa de la Sra. Maite, por lo que procede estimar dicho importe para el cálculo de la indemnización.

En consecuencia, procede revocar la sentencia de primera instancia en este punto, y conforme a lo peticionado en el suplico de la demanda procede condenar a Doña Maite a pagar a sus hermanos, Don Mauricio y Don Evaristo, la cantidad de 1.490 euros mensuales desde el 22 de junio de 2020, fecha en la que los Sres. Maite, una vez ejercitada la opción, procedieron a consignar el precio de la compraventa notarialmente (documento nº 13 de la demanda), y hasta que Doña Maite otorgue junto con la parte compradora la escritura de compraventa sobre las cuotas del 25% de la propiedad de la vivienda y de la plaza de aparcamiento objeto de la opción de compra con entrega de la posesión.

Todo lo expuesto determina la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por Doña Maite, y la total estimación de la impugnación de la resolución apelada formulada por Don Mauricio y Don Evaristo, lo que conlleva la estimación total de la demanda interpuesta, y la estimación parcial de la demanda reconvencional.

SÉPTIMO.- Costas.

Ante la estimación total de la demanda formulada por Don Mauricio y Don Evaristo procede condenar al pago de las costas de primera instancia a la demandada Doña Maite. Y al ser estimada en parte la demanda reconvencional interpuesta por la Sra. Maite, sin expresa condena en las costas causadas en primera instancia por la misma. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 LEC.

Y habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Doña Maite no procede efectuar expresa condena en costas en esta alzada conforme lo previsto en el art. 398.2 LEC.

Y al ser estimada totalmente la impugnación de la resolución apelada, no procede efectuar expresa condena en costas en esta alzada, de conformidad con lo previsto en el 398.2 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso