Sentencia Civil 818/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1063/2023 de 11 de diciembre del 2025

PRIMERO: PLANTEAMIENTO DEL LITIGIO

El presente procedimiento se sustancia a instancia de D. Pedro Miguel, quien formula demanda contra Catalana d'Habitatge 2010, S.L. al considerar que dicha sociedad incumplió las obligaciones derivadas del contrato de mediación y administración suscrito en julio de 2011 para la gestión de su vivienda situada en Barcelona, DIRECCION000.ª. Señala que el citado acuerdo atribuía a la demandada la administración del inmueble y la facultaba para intervenir en los contratos de arrendamiento, percibir las rentas y efectuar los cobros y pagos propios de la relación arrendaticia.

La gestión se materializó en agosto de 2011 con la formalización del contrato de arrendamiento, en el que se fijó una renta mensual de 575 euros. Tras descontar el 5 % pactado en concepto de honorarios de administración, correspondía al actor percibir 546,25 euros mensuales. Afirma que, a partir de mayo de 2013, dejó de recibir las rentas con regularidad y que, en numerosos meses, no se abonó cantidad alguna o se ingresaron importes inferiores a los pactados. Con apoyo en los extractos bancarios aportados, cuantifica en 12.436,25 euros el total de las mensualidades no percibidas entre 2013 y 2016.

Ante la ausencia de información sobre la situación contractual del inmueble, el actor dirigió diversos correos electrónicos y mensajes al administrador para conocer la eventual existencia de nuevos contratos, las razones de las diferencias en los importes abonados y la ejecución de determinadas obras cuya realización no le había sido comunicada. Manifiesta que tales comunicaciones no obtuvieron respuesta suficiente ni fueron acompañadas de documentación aclaratoria.

La persistencia de esta falta de información le llevó a presentar, en septiembre de 2017, una denuncia penal por un presunto delito de apropiación indebida, al sospechar que las rentas habían sido percibidas sin serle entregadas. Las diligencias previas fueron incoadas y posteriormente archivadas al no apreciarse indicios de ilícito penal, archivo que fue confirmado en reforma y en apelación. De forma paralela, promovió diligencias preliminares para recabar la documentación relativa a los contratos y a la gestión realizada entre 2013 y 2016, si bien la demandada no compareció ni aportó lo solicitado, resultando infructuosos los intentos de notificación y acordándose finalmente el archivo.

Por su parte, Catalana d'Habitatge 2010, S.L. formula oposición íntegra a la demanda, cuestionando tanto su legitimación pasiva como la exactitud del relato ofrecido por la parte actora. Afirma que la gestión del inmueble -incluidos la percepción de las rentas y la administración del arrendamiento- no fue realizada por la sociedad, sino directamente por D. Santos, agente inmobiliario a quien el propio actor habría otorgado autorización personal para desempeñar estas funciones. Sostiene que así se desprende de la documentación acompañada a la demanda, en la que figura el Sr. Santos interviniendo en la formalización del contrato de arrendamiento, recibiendo los pagos y manteniendo las comunicaciones con el propietario.

La demandada sostiene que su intervención se limitó al contrato de mediación suscrito en julio de 2011, cuyo objeto exclusivo era localizar un arrendatario, encargo que -según afirma- quedó concluido el 30 de enero de 2012, fecha en que expiró la relación. Precisa que, conforme al documento n.º 2 aportado por el actor, la autorización para administrar el inmueble y percibir las rentas fue conferida directamente al Sr. Santos, que percibía por ello un 5 % más IVA, sin intervención alguna de la sociedad. Añade que el contrato de arrendamiento de agosto de 2011 fue firmado únicamente por el agente en nombre del arrendador, sin participación de la mercantil ni de su administradora.

A la vista de la documental incorporada a su contestación, la sociedad afirma que desde enero de 2013 el Sr. Santos ya no formaba parte de su plantilla, desempeñando su actividad inmobiliaria en la empresa de la que era titular su pareja, que explotaba el local donde continuó ofreciéndose el servicio. Destaca también que la sociedad figura inactiva desde 2013 y que su administradora residió fuera de España durante buena parte del periodo discutido. Sobre esta base, sostiene que toda actuación realizada a partir de 2013 resulta ajena a la mercantil, que no intervino en la administración del inmueble ni percibió ninguna de las cantidades cuya devolución se reclama.

En relación con los presuntos impagos, la demandada afirma desconocer qué cantidades pudo percibir o no el Sr. Santos, subrayando que -si existió relación alguna en ese periodo- nunca lo fue con la sociedad. Alega que todas las comunicaciones aportadas por el actor, tanto correos electrónicos como mensajes de WhatsApp, se dirigen exclusivamente al Sr. Santos sin mención alguna a la mercantil, hecho que considera revelador de la inexistencia de vínculo contractual entre el actor y la demandada durante los años reclamados. Insiste en que la demanda no incorpora prueba alguna de que Catalana d'Habitatge 2010, S.L. haya cobrado rentas o gestionado el inmueble desde 2012, recordando que la carga de la prueba recae sobre la parte actora conforme al artículo 217 de la LEC.

SEGUNDO: SENTENCIA DE LA INSTANCIA

La sentencia desestima la demanda interpuesta frente a Catalana d'Habitatge 2010, S.L. al no quedar acreditada actividad administradora imputable a la mercantil ni percepción alguna de las rentas reclamadas. Consta que en julio de 2011 se firmaron dos documentos: un encargo de mediación para la localización de arrendatario -concluido en enero de 2012- y una autorización de administración suscrita únicamente por un agente inmobiliario, sin constancia de que actuara en nombre de la sociedad.

En su valoración de la prueba documental, la resolución subraya que el contrato de arrendamiento de agosto de 2011 fue firmado exclusivamente por dicho agente en representación del propietario, sin intervención de la mercantil. Las comunicaciones aportadas, tanto correos electrónicos como mensajes de mensajería, evidencian una interlocución directa entre el actor y el agente, sin referencia alguna a la sociedad como administradora del inmueble. Esta pauta se mantiene de forma constante en toda la documental examinada.

La sentencia considera igualmente la documentación relativa a la situación laboral del agente, de la que se desprende que desde enero de 2013 desarrollaba su actividad en una empresa distinta y ajena a la mercantil demandada. Se valora también la información registral, que refleja que la sociedad figuraba inactiva desde 2013 y que su administradora residió en el extranjero durante buena parte del periodo al que se vinculan las rentas reclamadas.

A partir de la prueba practicada, el Juzgado concluye que la gestión del inmueble y la percepción de las rentas entre 2013 y 2016 fueron actuaciones exclusivamente del agente autorizado por el actor, sin intervención, representación ni ratificación por parte de la mercantil. En consecuencia, la resolución aprecia la falta de legitimación pasiva de la sociedad respecto de la pretensión ejercitada.

TERCERO: RECURSO DE APELACIÓN

El actor interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de primera instancia y solicita su revocación íntegra. Alega que la resolución incurre en un error en la valoración de la prueba al apreciar falta de legitimación pasiva de Catalana d'Habitatge 2010, S.L., conclusión que -sostiene- contradice lo que resulta de los documentos suscritos el 12 de julio de 2011.

Según expone el recurso, ambos contratos otorgados en esa fecha -el de mediación y el de gestión- fueron firmados simultáneamente por el agente utilizando la identificación societaria, sello y CIF de la mercantil, configurando una unidad negocial que atribuía a la empresa no solo la localización del arrendatario, sino también la administración del inmueble. El apelante afirma que el agente actuó dentro del ámbito funcional de la empresa y en su condición de trabajador, sin que conste que lo hiciera al margen de la entidad o por cuenta propia.

El recurso sostiene que las cláusulas relativas a honorarios y gestión incluidas en el primer contrato coinciden con las del contrato de administración, lo que -a su juicio- evidencia que la empresa asumió desde el inicio la gestión del arrendamiento. Añade que no existe prueba de que la demandada comunicara al actor cesión, sustitución o extinción del encargo, ni consta consentimiento para modificar la relación inicialmente pactada, de modo que la empresa habría continuado vinculada a las obligaciones asumidas en 2011.

El apelante afirma asimismo que la baja laboral del agente y la posterior inactividad de la mercantil no alteran la responsabilidad derivada de los contratos inicialmente firmados. Considera que la prueba testifical practicada no desvirtúa la documental aportada, al no haberse acreditado que el trabajador actuara al margen de la empresa ni que la sociedad careciera de conocimiento sobre la gestión encomendada.

Finalmente, el recurso invoca las reglas del mandato para sostener que la empresa queda obligada por los actos realizados por su trabajador dentro de las facultades conferidas, debiendo responder frente al mandante por las obligaciones asumidas en el marco del encargo contractual.

La parte demandada formula oposición al recurso de apelación y solicita la íntegra confirmación de la sentencia de primera instancia, al considerar que no se ha acreditado error alguno en la valoración de la prueba y que la resolución recurrida se ajusta plenamente a Derecho.

Según expone la oposición, la sentencia distinguió correctamente las dos intervenciones realizadas en julio de 2011: por un lado, el encargo de intermediación inmobiliaria conferido a Catalana d'Habitatge 2010, S.L. para localizar un arrendatario; y, por otro, la autorización otorgada de forma personal y directa por el actor a D. Santos para firmar el contrato de arrendamiento y administrar las rentas. Esta diferenciación -afirma la apelada- se desprende de la propia documental aportada por el actor, incluida la demanda, y encuentra corroboración en el contrato de arrendamiento de 8 de agosto de 2011, suscrito exclusivamente por el agente en nombre del propietario sin intervención de la mercantil.

La oposición subraya que toda la comunicación relativa a la gestión del inmueble se desarrolló exclusivamente entre el actor y el Sr. Santos, como reflejan los correos electrónicos y mensajes aportados por el propio demandante. Ninguna de estas comunicaciones menciona a la sociedad como administradora ni acredita relación alguna con la gestión del arrendamiento, lo que revela -a su juicio- que la relación jurídica se mantuvo únicamente con el agente.

Asimismo, destaca que, conforme a la documentación obrante en autos, el Sr. Santos causó baja en la mercantil el 15 de enero de 2013 y desarrolló su actividad inmobiliaria con posterioridad para una empresa distinta. La información registral muestra además que la sociedad se hallaba inactiva desde 2013 y que su administradora residió fuera de España durante buena parte del periodo en que se sitúan las rentas reclamadas. A partir de estos extremos, la oposición reprocha al recurso obviar que, en las fechas determinantes (2013-2016), la mercantil no participó en gestión alguna del inmueble ni estaba vinculada a la actuación del agente.

La parte apelada sostiene que el recurso no aporta prueba que desvirtúe la valoración efectuada en primera instancia, limitándose a expresar su disconformidad con el fallo. Añade que el actor no acreditó la existencia de contrato alguno suscrito por la sociedad, ni intervención suya en la percepción de rentas, ni siquiera una mínima comunicación dirigida a la mercantil durante los años en cuestión. Entiende que el recurso intenta trasladar a la sociedad actuaciones que fueron realizadas exclusivamente por el Sr. Santos por mandato del propio actor.

Finalmente, la oposición invoca la doctrina de los actos propios, al considerar que el comportamiento prolongado del actor -interactuando siempre de forma directa y exclusiva con el agente- genera una expectativa legítima incompatible con la pretensión actual de imputar responsabilidad a la sociedad

CUARTO: DECISIÓN DE LA SALA

4.1 Doctrina legal sobre el error en la valoración de la prueba

Como declara el Tribunal Supremo en la Sentencia de 21 de diciembre de 2009, el recurso de apelación no constituye un nuevo juicio, sino una revisión de la resolución dictada en la primera instancia. Su ámbito queda delimitado por lo efectivamente impugnado -tantum devolutum quantum appellatum- conforme al artículo 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y dicha revisión debe desarrollarse dentro de los contornos propios del procedimiento de origen (pendente appellatione nihil innovetur). Asimismo, la resolución de la apelación no puede perjudicar al apelante, en virtud de la prohibición de la reformatio in peius establecida en el mismo precepto.

No obstante, el Tribunal Supremo ha precisado que el órgano judicial de apelación se sitúa, respecto de los extremos sometidos a su decisión, en idéntica posición que el juzgador de instancia. Así lo afirma la STS de 16 de junio de 2003, que reconoce la competencia del tribunal de alzada para revocar, adicionar, suplir o modificar la sentencia recurrida y para dictar el pronunciamiento procedente sobre todas las cuestiones debatidas, salvo aquellas que hayan quedado firmes por conformidad o allanamiento. Conforme a esta doctrina -recogida también en las SSTS de 4 de junio de 1993, 7 de febrero de 1994 y 23 de marzo de 1963-, la segunda instancia puede revisar íntegramente el proceso, valorar los elementos probatorios según su propio criterio y alcanzar conclusiones concordantes o discrepantes con las de la primera instancia, siempre dentro de los límites del recurso y con respeto a la obligación de congruencia.

La doctrina legal -entre otras, STS 21 de marzo de 2019- ha reiterado el principio de prevalencia de la valoración judicial de la prueba sobre la apreciación particular de las partes, basado en la imparcialidad institucional del órgano judicial y en la inmediación del juzgador de instancia frente al objeto probatorio.

Este principio no limita, sin embargo, la competencia de la Audiencia Provincial para revisar la valoración probatoria, pero exige que el recurrente identifique el concreto error de apreciación que imputa al órgano a quo y justifique su trascendencia en la decisión final.

El artículo 218.2 LEC dispone que las sentencias deben estar suficientemente motivadas, exponiendo los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la valoración de la prueba y a la interpretación y aplicación del Derecho. Esa motivación debe fundarse en los elementos de hecho y de derecho obrantes en autos, considerados individualmente y en conjunto, y ajustarse a criterios de lógica y razón.

El fin de la prueba es proporcionar al órgano judicial convicción suficiente sobre los hechos alegados, lo que configura la denominada "verdad formal", jurídicamente relevante para la resolución del litigio. La valoración exige interpretar cada medio probatorio -directo o indirecto- y ponderarlo según las máximas de experiencia y los principios de la sana crítica, determinando su credibilidad, autenticidad y fuerza demostrativa.

La jurisprudencia distingue tres modalidades principales de errores en la valoración de la prueba: A) ausencia de motivación, excepcional en la práctica, pero relevante cuando se omite totalmente el examen de pruebas esenciales; B) déficit valorativo, que se produce cuando, bajo una apariencia de motivación, no se valoran medios probatorios relevantes -particularmente pruebas de descargo-, lo que puede comprometer la correcta formación de juicio cuando existen elementos probatorios contradictorios no resueltos; C) falta de racionalidad, que concurre cuando la conclusión judicial resulta contraria a la lógica, a la experiencia o a las reglas de la sana crítica.

Cuando el error tiene carácter decisivo y afecta al soporte esencial del fallo (ratio decidendi),procede su corrección en apelación, sustituyendo la valoración del órgano de instancia por la que resulte de un análisis racional y completo del material probatorio.

4.2 Valoración de la prueba documental

De la documentación obrante se desprende que el 12 de julio de 2011 Don Pedro Miguel otorgó dos instrumentos relativos a la gestión de la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000.ª. El primero, una nota de encargo de alquiler, fue extendido en soporte corporativo de Catalana d'Habitatge 2010 SL, donde la mercantil aparece formalmente designada como destinataria del encargo de localizar un arrendatario. Este documento fue suscrito por Don Santos, estampando su firma junto al sello de la empresa, lo que denota que actuaba bajo la identidad profesional de la entidad y en el marco de su organización.

Ese mismo día se suscribió un segundo documento, denominado reconocimiento de honorarios y autorización, también redactado en papel corporativo de la mercantil y firmado por el mismo interviniente con idéntica estampación societaria. En él, el propietario atribuía expresamente a Don Santos -identificado nominalmente- diversas facultades de administración del inmueble, entre ellas la percepción de rentas, retirada de fianzas, gestiones ante administraciones públicas, contratación de suministros, acceso periódico a la vivienda y suscripción de documentos vinculados a la gestión arrendaticia. La coincidencia en fecha, firmante, soporte e identidad visual revela que ambos instrumentos forman parte de un mismo contexto operativo, sin que exista ruptura entre las funciones previstas en uno y otro.

Posteriormente, el 8 de agosto de 2011, se formalizó el contrato de arrendamiento, interviniendo nuevamente Don Santos, en esta ocasión en nombre y representación del propietario. La cercanía temporal de este contrato con los documentos anteriores, unido al hecho de que fue igualmente suscrito por el mismo interviniente, confirma la conexión funcional entre las actuaciones realizadas en julio y agosto.

El informe de la Tesorería General de la Seguridad Social acredita que Catalana d'Habitatge 2010 SL figuraba como empresa empleadora de Don Santos desde el 9 de junio de 2010 hasta el 15 de enero de 2013, abarcando en su totalidad las fechas de suscripción de la documentación examinada. Además, la actividad económica declarada por la mercantil aparece identificada con el código 6832, relativo a la gestión y administración inmobiliaria, lo que coincide con la naturaleza de los documentos otorgados.

La valoración sistemática de estos elementos revela una continuidad formal, funcional y organizativa claramente apreciable. Los dos instrumentos de 12 de julio fueron suscritos por la misma persona, en la misma fecha, utilizando idéntico soporte corporativo y sello societario; el contrato de arrendamiento fue otorgado semanas después por el mismo interviniente, quien en todas esas fechas se hallaba en situación de alta laboral con la mercantil. Conforme al artículo 1 del Estatuto de los Trabajadores, la prestación laboral implica dependencia y ajenidad, esto es, una actuación del trabajador por cuenta y dentro del ámbito de dirección del empleador.

A partir de este marco jurídico y de los datos acreditados, resulta lógico concluir que las actuaciones documentales realizadas por Don Santos en julio y agosto de 2011 fueron ejecutadas dentro de la estructura organizativa de Catalana d'Habitatge 2010 SL, utilizando los medios materiales, la identidad corporativa y la imagen profesional de la mercantil. El trabajador no adopta decisiones autónomas frente a terceros, sino que opera en representación funcional de la empresa en cuyo ámbito desempeña sus tareas, de modo que los documentos firmados en dichas fechas reflejan actos propios de la actividad empresarial de la entidad.

La utilización continuada del sello societario, la identidad gráfica institucional, el papel corporativo y la condición acreditada de trabajador en alta permiten afirmar que la firma de Santos no puede interpretarse como actuación personal desvinculada de la empresa, sino como actuación plenamente imputable a la mercantil, en cuanto realizada por quien formaba parte de su plantilla y actuaba con los elementos formales y operativos que la empresa pone a disposición de sus empleados. La coherencia entre estos datos elimina cualquier duda acerca de la inserción de tales actuaciones en el seno de la organización empresarial.

4.3 Reclamación económica

Del examen conjunto de la documentación aportada se desprende una línea probatoria firme y coherente sobre la existencia y cuantía de las rentas impagadas. Los extractos bancarios correspondientes a los ejercicios 2013, 2014, 2015 y 2016 reflejan con exactitud contable que, desde mayo de 2013, las rentas dejaron de abonarse de forma regular y que, cuando se produjo algún ingreso, este fue inferior a la renta pactada en el contrato de arrendamiento. Se aprecian asimismo periodos completos sin abono alguno, extremos todos ellos comprobables directamente en los movimientos bancarios.

Esta constatación encuentra respaldo en la correspondencia mantenida entre el actor y el Sr. Santos, en la que el primero detalla, ya en 2015, las cantidades efectivamente ingresadas, identifica los meses sin pago y advierte la insuficiencia de los importes percibidos. El Sr. Santos no contradice ni corrige esas cifras. Del mismo modo, en los mensajes de WhatsApp intercambiados en octubre de 2016, el actor vuelve a enumerar los meses impagados y las cantidades pendientes, sin que el destinatario formule objeción alguna sobre los datos económicos expuestos. Esta ausencia de oposición refuerza la credibilidad y consistencia de los importes que fundamentan la reclamación.

A este cuerpo probatorio se añade un elemento procesal significativo: en la diligencia de citación de 20 de abril de 2017, el Sr. Santos recibe la notificación "como exempleado de la destinataria", haciéndose cargo de trasladarla a la mercantil. Ello revela que, pese a haber cesado como trabajador en 2013, continuaba actuando de hecho como interlocutor y gestor ante el arrendador. Esta circunstancia, unida a la incomparecencia de la sociedad demandada en las diligencias preliminares ordenadas judicialmente, pone de manifiesto la ausencia de cualquier explicación alternativa por parte de la misma acerca del destino de las rentas o de quién asumió su gestión efectiva tras el cese laboral del Sr. Santos.

Todo lo anterior permite concluir que existe una convergencia total entre los documentos contables, las comunicaciones intercambiadas y la conducta procesal posterior, que dota al conjunto probatorio de plena fiabilidad. La cifra reclamada -12.436,25 euros- deriva de la suma aritmética de las mensualidades impagadas y de las diferencias entre lo efectivamente ingresado y la renta pactada, tal como detalla la demanda.

4.4 Responsabilidad de Catalana d'Habitatge 2010, S.L

Del análisis conjunto de la prueba practicada se concluye que Catalana d'Habitatge 2010, S.L. asumió contractualmente la gestión del inmueble en virtud de los documentos suscritos el 12 de julio de 2011, emitidos en soporte corporativo y firmados con sello societario, en los que la mercantil aparece como destinataria del encargo y titular de las obligaciones derivadas de la administración del arrendamiento. La intervención de Don Santos en dichos instrumentos tuvo lugar como trabajador en alta de la entidad, actuando con los medios, la identidad corporativa y la estructura operativa de la empresa. Por ello, los actos ejecutados en 2011 son imputables directamente a la mercantil.

La sociedad alegó en juicio que, a finales de 2011, habría quedado "sin actividad". Sin embargo, no consta que tal circunstancia fuera comunicada al arrendador, ni que se notificara modificación, sustitución o extinción del encargo inicial, ni que se identificara a un responsable alternativo de la gestión. Asimismo, la mercantil no aportó la preceptiva declaración censal (modelo 036) acreditativa del cese de actividad, pese a ser una obligación legal cuyo cumplimiento constituye el único medio fehaciente para acreditar la extinción de la actividad empresarial frente a terceros. Esta ausencia de comunicación -tanto tributaria como contractual- impide considerar extinguidas sus obligaciones frente al arrendador.

Por otra parte, se ha acreditado que, pese al alegado cese, Don Santos continuó actuando como interlocutor efectivo del arrendador durante los años posteriores, gestionando cuestiones relativas al inmueble sin intervención alguna de la sociedad. Esta continuidad operativa se confirma con la diligencia de citación de 20 de abril de 2017, practicada en el domicilio social de la mercantil, donde la notificación dirigida a la entidad fue recibida por Santos como "exempleado de la destinataria", haciéndose cargo él mismo de trasladarla a la empresa. Tal circunstancia pone de manifiesto que la mercantil mantuvo en su sede social la misma apariencia de funcionamiento y permitió que un antiguo trabajador continuara recibiendo comunicaciones dirigidas a ella, sin haber comunicado al arrendador ninguna alteración del encargo ni designado responsable alternativo. La persistencia de esta apariencia -consentida por la empresa- resulta jurídicamente imputable a la mercantil conforme a los principios de buena fe, seguridad jurídica .

La incomparecencia de la sociedad en las diligencias preliminares y la falta de aportación de cualquier documento relativo a la gestión del inmueble refuerzan la conclusión de que la mercantil incumplió las obligaciones asumidas contractualmente, consistentes en percibir las rentas y entregarlas al arrendador, así como en mantener la información y rendición de cuentas sobre la situación arrendaticia.

QUINTO:Se estima el recurso deducido y sin imposición de costas, con imposición de costas de la instancia a la demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede, en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,