Sentencia Civil 340/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 528/2024 de 14 de mayo del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de Juicio VERBAL formulada por TOUSIMO IBÉRICA, S.L.,contra IGNORADOS OCUPANTESdel local sito en DIRECCION000) de Castelldefels, que obran comercialmente con el nombre BAR PIZZERIA CARUSO,en ejercicio de acción de DESAHUCIO POR PRECARIO, por la que se solicitaba el dictado de Sentencia declarando el desahucio por precario de la parte demandada del local sito en el DIRECCION000) de Castelldefels y la condena a su lanzamiento si no procedían a su desalojo, y al pago de las costas.

Se fundamenta la reclamación, en síntesis, en que la actora es propietaria de dicha finca mediante escritura notarial de compraventa de fecha 3 de noviembre de 2022. Y que el demandado ocupa la misma ejerciendo una actividad en el local de la actora desde hace años, actividad que gira comercialmente con el nombre de BAR PIZZERIA CARUSO, ingorándose quién esté tras dicha denominación, sin título alguno ni consentimiento de la actora, pues tras adquirir el local envió burofax a dicha dirección para requerir la exhibición del contrato de arrendamiento si lo hubiere y del pago de rentas, y no se le ha contestado.

Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, sólo compareció Don Torcuato el cual contestó la demanda,solicitando desestimación con costas para el actor.

Opone tener título consistente en el contrato de cesión del arrendamiento de local de negocio(subarriendo)obrante como doc 1. Al ser requerido por la actora le envió dicho contrato de subarriendo por burofax entregado a la actora el 9-2-2023(doc 9), conociendo el actor el título y la explotación que hace el demandado Sr Torcuato, no obstante lo cual se demanda a ignorados ocupantes. Aporta como doc 10 copia del contrato de arrendamiento de la propietaria Doña Marisa y la mercantil PAN KETTERER,S.L, que es quien luego subarrendó al Sr Torcuato el local. Y adjunta copia de las transferencias de pago de renta a PAN KETTERER,S.L hasta enero de 2023(docs 11 y 12), pasando tras el burofax recibido a consignar las rentas en el Juzgado.

SEGUNDO.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Gavà de 6 de febrero de 2024 dictada en el juicio verbal 143/2023-A desestima la demanda y condena al actor al pago de las costas, entendiendo acreditada la existencia y oponibilidad del título invocado por el Sr Torcuato.

Frente a dicha resolución la actora TOUSIMO IBÉRICA,S.Linterpone recurso de apelación,solicitando la revocación de la sentencia.

Sostiene que existe precario pues nos encontramos ante un contrato de subarrendamiento que, como tal, presenta un carácter accesorio respecto del contrato principal, en este caso, el suscrito entre PAN KETTERER, S.L. y Da. Marisa, siendo éste, por tanto, la base para su existencia, de manera que, su desaparición o nulidad acarreará inmediatamente la del primero.

Entiende que yerra la juez a quo pues no se ha aportado el documento original del citado arrendamiento y sin que se solicitara la testifical de ninguna de estas dos hipotéticas partes contratantes para ratificarse; prueba que correspondía aportar a la parte demandada, de manera que, por este hecho, el mismo ya no puede tenerse como válido.Añade que el arrendamento está repleto de tachones, y anotaciones manuscritas.Anotaciones que pretendían, por parte de quien sea que redactase el contrato, justificar que el contrato podía ser cedido o subarrendado sin previo consentimiento del arrendador o que no se renunciaba a derechos de los que se beneficiaba el arrendatario, como son los de adquisición preferente o el derecho a indemnización. En otras palabras, es un documento FALSO que confiere al presunto arrendatario (Pan Ketterer) amplias potestades para subarrendar o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento de nadie. Las anotaciones manuscritas, no eran objeto de la salvedad necesaria para su validez "vale la enmienda" debidamente firmada por ambas partes, por lo que, no son válidas y no daban ninguna potestad al arrendatario para subarrendar.

Además quien constaba como "propietaria" de dicho local Da. Marisa, a fecha en que supuestamente se firmó dicho contrato (12 de julio de 2012), no era propietaria, puesde la escritura de constitución de la sociedad NEW DREAMS FAMILY, S.L., que la actora aportó en el acto de la vista (MAS DOCUMENTAL 3), se desprende que, en fecha 29 de noviembre de 2017, Da. Marisa adquirió únicamente el 29% de la finca sita en DIRECCION000 esquina DIRECCION001 de Castelldefels, mediante herencia de Da. Ruth que, según expone claramente dicha escritura en su página 19, "resulta de la escritura autorizada por mí, el infrascrito Notario, en el día de hoy y poco antes de la presente".Acto seguido, la Sra. Marisa aportó su participación al capital social de NEW DREAMS FAMILY, S.L. (página 29 de la escritura) a cambio de 377 participaciones sociales de la misma.

Por lo tanto, dado que Da. Ruth dejó esta finca en herencia a varios propietarios, en distintas proporciones y que, en el momento en que supuestamente se firmó el contrato, ninguno de ellos había aún aceptado la herencia, es evidente que en fecha 12 de julio de 2012, la finca no era propiedad de Da. Marisa, sino que formaba parte de la herencia yacente de Da. Ruth, que, a tal fecha, ya había fallecido.

Y la juez no valora correctamente la testifical del Sr Jesus Miguel, que permite afirmar que no existió ese contrato originario de arrendamiento del 2012, y que la propiedad NEW DREAMS FAMILY,S.L no cobró renta alguna de ese supuesto arrendatario PAN KETTERER,S.L ni fue informada de subarriendo o cesión alguna por éste o por el Sr Torcuato. Por todas estas razones, siendo el supuesto contrato de arrendamiento suscrito entre PAN KETTERER, S.L. y Da. Marisa en fecha 12 de julio de 2012 NULO, también debe declararse la nulidad del contrato de cesión de arriendo del local suscrito entre la sociedad PAN KETTERER, S.L. y D. Torcuato, al ser accesorio al mismo. Por lo tanto, NO existe título válido alguno que legitime la posesión de D. Torcuato sobre el local de autos.

Y niega haber reconocido la condición de arrendatario al Sr Torcuato en momento alguno, limitándose a enviar burofax subrogándose en la posición de arrendador del contrato de arrendamiento que pudiera existir hipotéticamente con NEW DREAMS FAMILY,S.L.

Don Torcuato se opone al recurso de apelacióninstando su desestimación y la confirmación de la sentencia.

Entiende correctamente valorada la prueba,reiterando lo ya expuesto en su contestación a la demanda, insistiendo en especial en el conocimiento y aceptación de la condición de nuevo arrendador de la actora por subrogación en el arrendamiento(docs 2 y 3 de demanda) y que el demandado al recibir dicho requerimiento contestó por burofax enviando su contrato de subarriendo a la actora. Además siendo el local del demandado un local abierto al público, y siendo las licencias de público acceso, pudo conocer el actor a través del Ayuntamiento la existencia de tal licencia, además de que al comprar pudo ver que estaba abierto el negocio del demandado. Y no podía aportar el demandado el original del contrato de arrendamiento en el que no fue parte.

TERCERO.-La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1.750 CC. No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que la ha definido como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no corresponde a la persona que se encuentra en la tenencia del mismo y que carece, por tanto, de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido lo ha perdido. Por tanto, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( STS núm. 691/20, de 21 de diciembre )

CUARTO.-El recurso debe ser desestimado, confirmándose la sentencia.

Limitados en esta alzada al objeto del recurso ( art 465.5LEC), que se ciñe a la existencia o inexistencia de titulo opuesto por el demandado, si bien no procede declarar nulidad contractual alguna en esta litis del arrendamiento o del subarriendo, pues no es objeto de la misma, sí cabe examinar, al impugnarse la autenticidad del contrato de arrendamiento, si existen pruebas en autos que permitan aseverar, a lo solos efectos probatorios para el objeto de esta litis entre los litigantes, la inexistencia o simulación del mismo. Cabe recordar con la SAP de Barcelona ec 13 de que del 02 de febrero de 2024 ( ROJ:SAP B 606/2024 - ECLI:ES:APB:2024:606 )en procedimiento de precario que "es posible alcanzar la conclusión probatoria de la simulación del contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada, siendo radicalmente nulo e inexistente, por simulación absoluta, sin posibilidad de convalidación, pues, como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece, en fecha 7 de febrero de 2019, número 91/2019, recurso 1.151/2017 ,las relaciones afectadas de nulidad absoluta, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo, al ser imprescriptible la acción de nulidad." Y examinadas las pruebas obrantes, se refrenda lo razonado y resuelto por la juez a quo con lo que ahora se indica:

El título invocado por el demandado Sr. Torcuato(doc 1 de contestación) no consta impugnado en su autenticidad por la actora. El mismo es un "CONTRATO DE CESIÓN DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO (SUBARRIENDO)" suscrito en documento privado a 12 de marzo de 2019. De su lectura se desprende la información ciertamente prestada por el arrendatario /subarrendador PAN KETTERES,S.L al subarrendatario Sr Torcuato acerca de que dicha mercantil es arrendataria del local en méritos al contrato de arrendamiento "de un almacén que posteriormente ha devenido en un local de negocio dedicado a una pizzería sito en el DIRECCION000 de la localidad de Castelldefels, en virtud del contrato de arrendamiento número NUM000, en fecha 12/07/2012, siendo la propietaria Dña Marisa a la cual se le comunicará el presente subarriendo en virtud de la clàusula 7.3 de dicho contrato de arriendo, sin que opere consentimiento expreso previo".

El propio Sr Torcuato aportó además copia de ese previo arrendamiento como doc 10 de contestación, existiendo cabal correlación entre tales arrendamiento y subarrendamiento. Junto al citado contrato de cesión (subarriendo) se suscribe(y tampoco ha sido impugnado en su autenticidad) el contrato de traspaso de negocio o industria de igual fecha 11 de marzo de 2019 por el que se traspasa el negocio de elaboración de pizzas que explota PAN KETTERES,S.L en dicho local.

Cesion del contrato de arrendamiento y traspaso del negocio que se estiman creíbles y acreditados en la medida en que, como señala la sentencia, se prueba la realidad de tal nueva actividad del Sr Torcuato quien en expediente municipal del año 2019 comunica previamente la apertura de actividad de bar restaurante pizzería en dicho local, constando que el 11-1-2022 los Servicios Técnicos Municipales inspeccionan con resultado favorable de la actividad, y el 4-3-2022 se informa favorablemente a nivel de comunicación previa sanitaria de actividad. En doc 3 de demanda consta el visto bueno del Ayuntamiento al darse por enterado de comunicación previa de apertura de dicha actividad. Finalmente en docs 11 y 12 de contestación constan los pagos nuevamente no impugnados en su autenticidad(ni cuestionado el destinatario) acreditando en sintonía con el contrato, el pago de diversas rentas a la subarrendadora PAN KETTERES,S.L entre el 2 de mayo de 2019 y el 4 de enero de 2023; y tras la demanda viene consignando el demandado las rentas en la cuenta del Juzgado. Igualmente aporta como docs 4 a 8 de contestación facturas de suministro eléctrico al local que corroboran la actividad allí realizada.

Si acudimos entonces al título causal opuesto, esto es, al originario contrato de arrendamiento de 12 de julio de 2012(doc 10 de contestación) suscrito como arrendadora que afirma su condición de propietaria del local por Doña Marisa, y como arrendatario PAN KETTERER,S.L, se advierte que el mismo viene extendido en papel modelo del Çonsejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, y va numerado en sus hojas. En el mismo se cumplimentan a mano los datos relevantes frente al modelo empleado.

Opone la apelante, que ha impugnado la autenticidad del mismo, que Doña Marisa en realidad no era propietaria del local en 2012. A este respecto, no lo era si bien lo fue(copropietaria del 29%) tras fallecer la verdadera propietaria siendo uno de sus herederos. En efecto, lo que consta acreditado en la escritura notarial de constitución de la Sociedad limitada NEW DREAMS FAMILY,S.L a 29 de noviembre de 2017(aportada a la vista por la actora), es que Doña Marisa(29%) junto con Doña Nuria(28,6769%) y Doña Ariadna(28,6769%),Don Jorge(10,23465%), y Don Eduardo(3,41155%), eran propietarios en las proporciones indicadas del inmueble en que está el local de autos. Y que todos ellos lo eran "por herencia de doña Ruth, fallecida el día treinta y uno de julio de dos mil siete, según resulta de la escritura autorizada por mí, el infrascrito Notario, en el día de hoy y poco antes de la presente".

De donde se infiere que cuando suscribe Doña Marisa el contrato de arrendamiento el 12 de julio de 2012 se había abierto la sucesión por fallecimiento de la causante propietaria del inmueble en el año 2007 si bien estaba yacente la herencia al no haberse aceptado aun por ninguno de los llamados a la misma. Y que es cuando aceptan la herencia y adquiere Doña Marisa su 29% del inmueble en el año 2017 cuando deviene (co)propietaria. Pero como se infiere de los arts 1, 2, 4 y 5 de la Ley 40/1991, de 30 de diciembre del Código de Sucesiones por Causa de Muerte en el Derecho Civil de Cataluña(en igual sentido art 411CCCat apartados 1,2,4, y 5) los efectos de la aceptación se retrotraen al momento del fallecimiento de la causante, esto es, al 31-7-2007, de modo que tal actuación de la entonces llamada a la herencia deviene ajustada a derecho por causa de tal efecto legal al encontrarnos con un arrendamiento hecho por una copropietaria no constando oposición del resto de llamados a la herencia y luego copropietarios. Quienes por otro lado han visto forzosamente cómo se explotaba el local a cuya adquisición estaban llamados vía hereditaria, sin que conste objeción alguna(incluso pese a no recibir renta alguna, según afirma el testigo Sr Jesus Miguel, lo cual es llamativo, siendo lo presumible y lógico que la estuviera cobrando la citada arrendadora no obstante lo cual no hacen nada para oponerse). Y además se acredita consentimiento del resto de herederos, según se dirá.

De otro lado tal arrendamiento lo podía suscribir la Sra Marisa igualmente desde la perspectiva de la herencia yacente, así art 8 del citado Código de Sucesiones, en igual sentido el art 411 apartado 9 puntos 1 y 2CCCat)ya entendido el arrendamiento como acto de administración( SAP de Barcelona sección 13 del 16 de enero de 2025 ( ROJ: SAP B 290/2025 - ECLI:ES:APB:2025:290 )"la sentencia de la sección 4ª de la A.P. de Barcelona, de 11 de marzo de 2005, nº 176/2005, recurso 141/2004, expone: "Como muy bien centra la defensa del apelado, son dos los extremos sobre los que versa el recurso: a) la legitimación de la actora; y b) la existencia de necesidad por el hecho de que existen tres viviendas en el semisótano de la casa y no dos, como dice la demandada. Respecto del primer punto, y partiendo de que nos encontramos ante un arrendamiento-acto de administración, la SAP Barcelona (Sección 13) de 15.12.98 dice "es doctrina uniforme y reiterada (ad exemplum TS SS 8 de May. 1950 , 26 Abr. 1951 , 5 Mar. 1982 y 20 Dic. 1989 , entre otras) la de que, siendo el arrendamientoacto de administración, puede realizarlo sólo uno de los condóminos e igualmente puede resolverlo y no es lícito al arrendatario discurrir acerca de si el acto es beneficioso o perjudicial a la comunidad al ser cuestión que atañe a los condueño"), ya como acto de disposición por ser de larga duracion -20 años- (recuerda la SAP sección 3 del 28 de julio de 2016 ( ROJ:SAP GC 2440/2016 - ECLI:ES:APGC:2016:2440 ):"como cabe desprender de la doctrina establecida por la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013 , son de "administración" todas aquellas cuestiones que regulan el disfrute de la cosa sin alterar su sustancia, mientras que son de "disposición" los actos que representan la enajenación total o parcial, la imposición de un gravamen o la alteración de la sustancia material de la cosa. Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Octubre de 1.978 que «la distinción entre actos de disposición -los que tienden a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reales o gravámenes-, y actos de administración -los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa-, que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica, ya no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación: la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional, que son aquellos que por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización, y exigen, tanto, para ser llevados a cabo válidamente, no sólo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria, sino los que se exigen para los actos de disposición», y que «la jurisprudencia hubo de reconocer, igualmente, la naturaleza excepcional, de ciertos actos de administración, proclamando: a) que si bien por regla general el contrato de arrendamientoes un acto de administración, como se ha declarado varias veces, puede en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga, bien por el largo tiempo que para su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración, debiendo proclamarse que en la comunidad de bienes no se hallan facultados los condóminos que representen la mayor suma de intereses, para dar en arrendamientola cosa común por un plazo de seis años sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la Ley, quedarían restringidos o anulados por contratos de larga duración- Sentencias de 1 Junio 1.919 y 9 Junio 1.913 -),pues como se ha expuesto y como se reiterará, no consta en autos oposición del resto de llamados a la herencia y sí, por contra, consentimiento con su actos.

Conocimiento y aceptación del resto de llamados que igualmente se infiere cuando en el propio contrato de constitución de NEW DREAMS FAMILY,S.L los aceptantes de la herencia y nuevos copropietarios del inmueble que pasan a aportar a la nueva sociedad ya hacen constar ante notario "que la finca se encuentra parcialmente arrendada en cuanto a la planta baja a diferentes arrendatarios; y libre de arrendatarios en cuanto al resto de la edificación".

Esto es, que en la planta baja, donde está el local de autos, existen arrendamientos. Siendo esto así, por lógica quien conoce de la realidad de los arrendamientos y de quiénes sean esos arrendatarios es NEW DREAMS FAMILY,S.L, en especial del que pueda haber concertado su socia(anterior copropietaria) Doña Marisa, pues son quienes venden luego el edificio a la hoy actora. Y que por tanto cabe presumir conforme a la buena fe y a su facilidad y/o disponibilidad probatoria, que le informan al respecto a la actora y le indican cuáles son los arrendamientos existentes.

Y debe presumirse que uno de ellos es el de PAN KETTERER,S.L, que luego cede al hoy demandado, pues al indicar en la escritura de constitución de la Sociedad que existe, por lo que aquí interesa, un posible arrendamiento sobre el local de autos, ello supone acto propio (art 111.8CCAT) de que en 2017 existe tal título arrendaticio, que no discuten(no constando en autos controversia entre los coherederos, acerca de quien de ellos lo haya podido concertar pues nada se objeta en tal sentido) con lo que aceptan que algún llamado a la herencia hubiera podido concertar el mismo, por lo que aquí interesa, Doña Marisa, dando credibilidad precisamente a la realidad de dicho arrendamiento por ella suscrito en el 2012 y que da pie al subarriendo luego suscrito por el arrendatario con el demandado.

Y decimos esto porque lógicamente por lo que pudo informar NEW DREAMS FAMILY,S.L(parte de cuyos socios fundadores son los herederos de la finca de autos) a la actora al comprar ésta la finca en la ulterior escritura de compraventa notarial de 3 de noviembre de 2022(y pese a que en la misma pasa a decir la parte vendedora que sólo está parcialmente ocupada la finca pero que no hay arrendatarios) contrariamente a ello, y porque obviamente existe contrato cuando menos de arrendamiento sobre el local de autos, el comprador hoy demandante TOUSIMO IBÉRICA,S.L remite al local de autos(BAR PIZZERIA CARUSO como destinatario) burofax aportado como doc 2 de demanda a 29-12-2022 (esto es, sólo dos meses más tarde de la compra) informando al establecimiento que el aquí actor había adquirido dicho inmueble pasando a ser nuevo arrendador.

Refería "dicha adquisición se ha efectuado a la arrendadora originaria del inmueble, la mercantil NEW DREAMS FAMILY,S.L, arrendadora que consta en su contrato"; y como subrogado en la posición de arrendador le pide que en 10 días le haga llegar "el contrato de arrendamiento inicialmente suscrito con New Dreams Family,S.L, o bien el anterior propietario del local, en su caso,así como los comprobantes de pago de la renta desde la fecha de suscripción del contrato. Una vez recibida esta documentación le indicaremos el número de cuenta en el que abonar las rentas futuras".

Esto es, admiten incluso -y ello por la información que le habrá proporcionado la vendedora NEW DREAMS FAMILY,S.L- que no es sólo que sobre este local exista un arrendamiento, sino que el mismo puede haber sido celebrado, precisamente, por anterior propietario del local. En donde encaja el suscrito en 2012 por la Sra Marisa de que trae causa el subarriendo opuesto por el demandado. El cual sin ocultación alguna, contestó al actor (doc 9 de contestación, burofax enviado a 9-2-2023)enviándole precisamente su subarriendo en el que ya consta que trae causa del citado arrendamiento del 2012, con sus datos, y remitiendo al actor a que contacten con el real arrendatario PAN KETTERER,S.L en tanto que destinatario del importe del subarriendo.

Por tanto se estima probado por el demandado a los efectos de esta litis posesoria la realidad del contrato de arrendamiento del que luego trae causa el subarriendo invocado. Ninguno de los cuales consta resuelto ni anulado a fecha de la demanda; no constando tampoco con la prueba aquí obrante, oposición de los otros llamados a la herencia sobre el inmueble a la celebración del contrato de arrendamiento sobre este local. Que se entiende no sólo conocido sinó aceptado por los llamados a la herencia y luego copropietarios del local.

Siendo de recordar que si conforme al art 326LEC se impugna la autenticidad del documento privado, se faculta, que no se obliga, al que lo haya presentado a pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Sin que la falta de proposición de prueba impida valorar dicha pasividad al margen del resto de prueba obrante y practicada, como aquí ocurre. Recuerda la SAP de Barcelona sec 19 del 12 de julio de 2019 ( ROJ: SAP B 9320/2019 - ECLI:ES:APB:2019:9320 ) "El Tribunal Supremo, en sentencia de 7 febrero de 2005 establece como:

"Procede tener en consideración que el artículo 1225 del Código civil no impide otorgar la debida relevancia a un documento privado, aunque no haya sido adverado, conjugando su contenido con los demás elementos de juicio - sentencias de 13 de julio de 1973 , 27 de junio de 1981 , 16 de julio de 1982 , 23 de mayo y 2 de octubre de 1985 y 12 de junio de 1986 , entre otras-, doctrina que igualmente puede ser aplicada a la fotocopia no adverada de dicho documento privado ( sentencia de 23 de mayo de 1985 ) ( sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 1989 )".

De este modo, la impugnación no priva a los documentos de valor probatorio, siempre que unidos a otros elementos de prueba acrediten su contenido, asi sentencias del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1999 y de 24 de octubre de 2000 . El mecanismo procesal establecido en el art 326 LEC , ciertamente delimita un sistema de concreción de autenticidad sencillo y expeditivo mas no podemos obviar que resulta potestativopara la parte que sostiene la autenticidad del documento y que atribuye al tribunal su valoración, con arreglo a los términos de la sana critica, coincidente con la doctrina expuesta"

Siendo claro que no se aprecia en concreto en el contenido contractual del citado arrendamiento del 2012 elementos que permitan tener por probado que sea una simulación, o que se haya realizado en perjuicio del actor, estando firmado en todas las páginas y al final, y no siendo objeto de esta litis analizar el exacto contenido y alcance jurídico de las cláusulas o de las enmiendas que puedan contener. O que sea una copia, pues no es parte el demandado en dicho contrato.

Y sin que la testifical del Sr. Jesus Miguel, administrador de la empresa NEW DREAMS FAMILY,S.L, desvirtúe como pretende el apelante la restante prueba documental existente, más precisa y objetiva por lo que se ha expuesto y razonado en la presente resolución respecto a la prueba de la existencia del arrendamiento en cuestión por persona que precisamente aportó su parte del citado inmueble a la hora de constituir NEW DREAMS FAMILY,S.L.

Que no le conste el arrendamiento al testigo no puede imponerse sobre el reconocimiento en la propia constitución de dicha mercantil de la existencia de arrendamiento en el local y la asunción por el comprador(lógicamente por lo informado por dicha mercantil vendedora) de tal realidad arrendaticia. Siendo además una de las coherederas y actual socia quien suscribe ese arrendamiento en 2012 en época de yacencia hereditaria. Compartiéndose con la juez a quo que el conocimiento y la gestión del testigo se limitó en el tiempo y para un objetivo concreto, siendo conocedor de la situación únicamente por referencia, por lo que le hubieran informado, y de ahí que su declaración no sea determinante para conocer la situación real del edificio años antes de su intervención en la constitución de la citada sociedad.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC , dada la desestimación del recurso, se imponen las costas de esta alzada al apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso