Sentencia Civil 711/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 672/2023 de 19 de noviembre del 2025

PRIMERO.-La representación de "Acmar, S.L." planteó demanda de juicio ordinario contra "Salomon 1.965, S.L." en ejercicio de la acción de falta de conformidad d el inmueble comprado, reclamando una reducción en el precio de la compraventa celebrada entre las partes de doscientos noventa y cinco mil doscientos noventa y dos euros con cincuenta y tres céntimos, más IVA. Subsidiariamente, se promueve una acción indemnizatoria por haber la vendedora empleado dolo incidental al manifestar las características del local enajenado, reclamando como daño las rentas dejadas de obtener. En ambos casos, más los intereses legales desde la fecha de la venta y los procesales desde la sentencia de instancia, y las costas del proceso.

La actora expuso en su escrito inicial que, estando interesada en la adquisición de un local de negocio propiedad de la demandada, sito en el número 345 de la calle Industria de Barcelona y arrendado a la mercantil "Snap Growth 5, S.L." -empresa que iba a explotarlo como gimnasio bajo la marca "Snapfitness"-, remitió una carta de intenciones a "Salomon 1.965, S.L" para la adquisición del inmueble por la cantidad de novecientos mil euros. Se destacó que un aspecto básico de la operación y para el precio de la oferta era la existencia del indicado arrendamiento por un plazo de quince años, con una renta mensual de cinco mil novecientos euros, al reportar una rentabilidad superior al siete por ciento anual. Tal oferta inicial fue aceptada por "Salomon 1.965, S.L.", firmándose el contrato de arras donde también aparecía como condición esencial de la futura venta la vigencia del contrato de arrendamiento al tiempo de la escritura de compraventa. Ésta se otorgó el treinta de octubre de dos mil dieciocho a favor de "Santander Lease, S.A. EFC", quien la adquirió para, a su vez, cederla de inmediato en régimen de arrendamiento financiero a la demandante. Señaló a continuación "Acmar, S.L." que, una vez firmada la escritura, "Snap Growth 5, SL" dejó de satisfacer las rentas a partir de enero de dos mil diecinueve, abandonando el local en julio de igual año, depositando las llaves notarialmente. Entendió la accionante que existía una falta de conformidad con el inmueble vendido, toda vez que la existencia y duración del arrendamiento era una característica esencial para la celebración del contrato y para su precio. De forma subsidiaria, se ejercita una acción indemnizatoria por concurrir dolo al contratar al hacer creer a la demandante que existía un arrendamiento sobre el local que estaba llamado a perdurar por el tiempo en él establecido.

Admitida a trámite la demanda por el Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Barcelona, se emplazó a "Salomon 1.965, S.l.", quien se opuso íntegramente a las pretensiones de "Acmar, S.L.", con base en los siguientes argumentos: a) falta de legitimación activa, ya que la actora no fue la adquirente y propietaria del local, siéndolo "Santander Lease, S.A. EFC", quien cedió a "Acmar, S.L." el inmueble el leasing y, con ello, las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos y las derivadas de vicios ruinógenos, pero no la ejercitada en la demanda; b) que "Salomon 1.965, S.L." nunca ocultó información o datos a la demandante, siendo transparente durante toda la negociación y facilitando la documentación que le fue requerida; c) que no es cierto que "Salomon 1.965, S.L." conociese que "Snap Growth 5, S.L." dejaría de abonar las rentas en enero de 2.019, ocultando este dato para vender la finca a un mayor precio, negándose que la demandada, o sus socios, ostentase algún tipo de control sobre "Snap Growth 5, S.L."; e) que la pérdida de las rentas del contrato de arrendamiento no puede imputarse a "Salomon 1.965; S.L."; f) que no existe incumplimiento ni del contrato inicial de arras ni del posterior de compraventa, entregándose el dominio y la posesión del local, sin que el mismo presente vicio o defecto alguno, reclamándose solamente por el incumplimiento de un tercero, el arrendatario, sin que el vendedor esté obligado a asegurar que el arrendatario permanezca en el local el tiempo inicialmente convenido ni que abone las rentas, hecho además ocurrido meses después de celebrarse la compraventa; g) no cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 621-20 del Código civil de Cataluña para estimar la acción por falta de conformidad; h) que el precio se fijó de común acuerdo entre las partes y tras realizar la actora una extensa investigación sobre la vendedora, la arrendataria, el local y las circunstancias del mercado; subsidiariamente, que el único perjuicio que podría haber sufrido la demandante es la pérdida de las rentas hasta que la arrendataria devolvió la posesión, rechazándose la diferencia de valor establecida pericialmente para el caso de que el local se hubiera enajenado sin existir el arriendo con "Snap Growth 5, S.L.".

El Juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia el 6 de febrero de dos mil veintitrés estimando sustancialmente la demanda y, tras declarar la falta de conformidad del local objeto de la compraventa, condenó a "Salomon 1.965, S.L." a satisfacer la cantidad de doscientos ochenta y un euros con catorce céntimos, más el IVA correspondiente, más intereses previstos en los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código civil y 576 de la Ley de enjuiciamiento civil, más las costas del proceso.

Consideró la sentencia de primer grado que "Acamar, S.L." está legitimada para accionar toda vez que, por un lado, la compraventa por parte de "Santander Lease, S.A. EFC" no es sino un mero instrumento para financiar la adquisición del local por parte de la demandante, lo cual era conocido por "Salomon 1.965, S.L.", y, por otro, la acción por vicios ocultos del Código civil está sustituida por la de falta de conformidad recogida en el Libro VI del Código civil de Cataluña. Entrando en el fondo del asunto, el Juez a quoestimó que existía conexión y vinculación entre la sociedad vendedora y la arrendataria al ostentar el Sr. Julio una posición de control relevante y directo sobre "Salomon 1.965, S.L." e indirecto sobre "Snap Growth 5, S.L.". Se expresó también que la existencia del contrato de arrendamiento fue un factor relevante para la determinación del precio de la compraventa, de tal manera que, de no haber existido el arriendo, el precio no hubiera sido el pactado en la compraventa. Se coligió así por el magistrado de primer grado que la falta de conformidad procedente derivó de "la ocultación dolosa o maliciosa, (que) proviene de la vinculación antedicha entre la sociedad gestora del gimnasio y la compradora, y del hecho de que aparentemente se estaban ejecutando obras de rehabilitación del local en fecha de 4 de octubre de 2018,...si bien dos años después en septiembre de 2020, se comprueba que no hay cambios aparentes...", sin que, además, exista licencia municipal de obras o de actividad para el dicho local. Presumió así la sentencia que el gimnasio a instalar en el local no estuvo operativo en ningún momento, no habiendo explicado la demandada, a pesar de su expresada vinculación con la arrendataria, las causas de resolución o abandono del local. Se concluyó así que "...sin la vinculación antedicha no tendría sentido el análisis de esta acción, se trataría de una compra a riesgo y ventura, pero lo hasta aquí demostrado conlleva que se trate de una compraventa oculta, fraudulenta o dolosa, siendo que para la misma y para su precio, fue un elemento esencial el arrendamiento y la rentabilidad asociada.". En cuanto la valoración del precio en que se hubiera vendido el local de no tenerse en cuenta el arrendamiento del local como gimnasio, se estimó correcto el aportado por la actora, con base al dictamen acompañado a la demanda, de seiscientos siete mil setecientos siete euros con cuarenta y siete céntimos, por lo que, se estimó correcta la diferencia entre dicho valor y el precio satisfecho, aunque descontando las rentas sí percibidas de siete mil ciento treinta y nueve euros.

La anterior sentencia es apelada por la representación de la mercantil demandada, reproduciendo los argumentos ya expresados en la contestación en cuanto a: primero, falta de legitimación activa de "Acmar S.L."; segundo, error en la valoración de la prueba en cuanto a la supuesta actuación dolosa de la apelante; tercero, inexistencia de dolo incidental al no haber ocultación alguna; cuarto, pluspetición.

Por su parte, la parte apelada solicita la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, por sus propios argumentos.

SEGUNDO.- La sociedad vendedora reitera en esta alzada la falta de legitimación activa de "Acmar, S.L." con el argumento de que el local de negocio fue adquirido por "Santander Lease, S.A. EFC", a quien, en su caso, le corresponde el ejercicio de las acciones por falta de conformidad de la cosa vendida y de indemnización de daños y perjuicios por dolo incidental.

Esta Sala comparte la decisión del Juez de instancia en cuanto reconoce a "Acmar, S.L." la facultad para reclamar de "Salomon 1.965, S.L." la reducción del precio al amparo de lo previsto en el artículo 621-20 del Código civil de Cataluña y, subsidiariamente, los daños y perjuicios derivados del dolo.

Es hecho no discutido que "Acmar, S.L." encomendó a "Santander Lease, S.A., EFC" la adquisición de la finca objeto de este pleito, ubicada en la calle Industria, número 354, de Barcelona, comprándola la entidad financiera a "Salomon 1965, S.L." para su posterior arrendamiento financiero a "Acmar, S.L." (documentos dieciocho y diecinueve de la demanda).

Pues bien, en la estipulación séptima del contrato de leasing inmobiliario se convino, por un lado, que "Acmar, S.L." eximía a "Santander Lease, S.A. EFC" de toda obligación de saneamientos por evicción y vicios y defectos del inmueble, aparentes u ocultos, y, en contrapartida, la financiera subrogaba a "Acmar, S.L." "...en todos los derechos frente al vendedor del inmueble para exigirle el saneamiento en los términos que previenen los artículos 1.480 y siguientes del Código civil, y en su caso, y a quien proceda, las responsabilidades a que se refiere el artículo 1.591 y concordantes del Código civil". De la lectura conjunta de la cláusula resulta que la cesión de acciones no debe entenderse únicamente a las de saneamiento por evicción, aunque se haga expresa referencia al artículo 1.480 del Código civil, sino debe comprender aquéllas y también las propias del saneamiento por vicios ocultos y en los términos del artículo 1.474 de dicho Código.

Como hemos señalado, si el usuario, "Acmar, S.L.", "...exime a Santander Lease, S.A. EFC de toda obligación por saneamiento por evicción y vicios y defectos del inmueble, aparente y ocultos...", es justamente por que tales acciones le son cedidas por el titular dominical para que, en caso de evicción y de vicios, sea la arrendataria financiera quien las ejercite contra la vendedora. Cabe concluir que no tendría sentido el párrafo primero segundo de la cláusula séptima del contrato de leasing desconectado del cuarto, toda vez que, en caso de existir tales vicios ocultos, el arrendatario no tendría acción ni contra la arrendadora financiera ni contra la vendedora.

La apelante sostiene también que la transcrita cláusula cede a "Acmar, S.L." las concretas acciones que en ella se expresan, pero entre ellas no se encuentran las de conformidad previstas en el artículo 621-20 y siguientes del Código civil de Cataluña.

La anterior alegación no puede aceptarse si se tiene en cuenta que por la fecha de suscripción de la compraventa y del coetáneo contrato de arrendamiento financiero, el treinta de octubre de dos mil dieciocho, ya no resultaban de aplicación los preceptos del Código civil general que regulan las acciones de saneamiento, rigiendo en su sustitución las normas que sobre sobre conformidad del bien al contrato establecen los artículos 621-20 y siguientes del Código civil de Cataluña.

En este sentido, resulta ilustrativa la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, de 4 de abril de 2.025, que, con referencia a otras resoluciones de esta misma Audiencia, indica: "Por lo que respecta a la falta de conformidad del bien, procede traer a colación lo que señala la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de septiembre de 2023:

"(...) la primera cuestión que se plantea es la del derecho aplicable, pues aunque la parte actora basa su reclamación en los artículos 1.474 y concordantes del Código Civil , concretamente en el artículo 1.486 de este cuerpo legal, debemos recordar que nos encontramos ante un contrato de compraventa al que resulta de aplicación el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya relativo a las obligaciones y contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, que regula por primera vez el contrato de compraventa en Catalunya de forma completa y que rige las compraventas perfeccionadas a partir del 1 de enero de 2018 ( DT 1ª Llei 3/2017). Dicha regulación resulta plenamente aplicable a la compraventa de autos tanto por motivos de fondo ( articulo 10.5 en relación con el art. 16.1 del Código Civil, no constando la sumisión de las partes a una regulación distinta - art. 111-6 CCCat -) como por razones de vigencia temporal (el contrato se celebró en 12.4.2019, estando la referida ley en vigor, como se ha dicho, desde 1.1.2018).

En consecuencia, no es aplicable el Código Civil, debiendo acudir en lo que se refiere a las obligaciones del vendedor y del comprador a la regulación contenida en el Codi Civil de Catalunya, que establece diferencias respecto de la normativa estatal en diversos aspectos, como es el caso de los plazos y acciones en caso de que el objeto vendido presente defectos o daños que no fueron informados por el vendedor.

La regulación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los artículos 1.474 y siguientes. del Código Civil . Como indican la sentencia dictada por la sección primera de esta A.P. de Barcelona, de 30 de junio de 2022, nº 377/2022, recurso 744/2021 , y la sentencia dictada por la sección 19ª, de 28 de abril de 2022, nº 267/2022, recurso 286/2020 y ha señalado este mismo tribunal en resoluciones anteriores, en Catalunya ha desaparecido el concepto jurídico de "saneamiento por vicios ocultos" y ha sido sustituido por el concepto de "conformidad en el contrato".

Para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente ( artículo 621-20 CCCat).

Conforme a esta normativa, el vendedor responderá por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que presenta el mismo y que no fueron informados al comprador, los conociera o no el vendedor.

Como excepción, no responderá el vendedor de la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad; así lo establece el art. 621-26.1 CCCat al disponer: "El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad".

Por lo tanto, la remisión efectuada por la cláusula séptima del contrato de leasing a los artículos del Código civil general deben entenderse realizada, tras la entrada en vigor del Libro VI del Código civil, a los preceptos de la norma catalana que regulan las acciones de protección del comprador cuando el bien entregado no cumple con los requisitos previstos en el contrato, siendo la justificación de ello la misma que la ya antes expresada, esto es, la exención que el arrendatario hace a la arrendadora titular del bien de toda reclamación por los defectos que aquel pueda adolecer se tiene por causa la cesión que la financiera hace de tales acciones, legitimando así al arrendatario a plantearlas como si del comprador se tratase.

Sentada la anterior premisa, la misma no queda desvirtuada por el posible incumplimiento por "Acmar, S.L." de la previsión contenida también en la cláusula séptima de comunicación a la entidad financiera de los vicios que existieran, toda vez que la infracción de tal deber solo podría ser invocada por "Santander Lease, S.A. EFC", reclamando, en su caso, los daños a ella provocados por la omisión de tal aviso, pero no impiden el ejercicio de la acción contra la vendedora.

Se rechaza así el primero de los motivos de la apelación

TERCERO.-Señala el artículo 621-20-2 del Código civil de Cataluña: 'La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:

a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.

b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo...'

La descripción hecha por el vendedor era la de una vivienda 'a reformar', y efectivamente eso es lo que se entregó.

En una vivienda a reformar, por definición, es necesario llevar a cabo las 'reformas' para que sea idónea al 'uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.".

La apelante sostiene que, en el momento de suscribirse los contratos de compraventa y el simultáneo de leasing el contrato de arrendamiento suscrito entre "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growth 5, S.L." existía y estaba vigente, siendo el incumplimiento de la segunda posterior a las escrituras de treinta de octubre de dos mil dieciocho, toda vez que la propia actora reconoce que el impago de las rentas se inició en enero del año siguiente, sin que tal incidencia le sea imputable. Entiende así que el local de negocio entregado contaba con las características descritas en el contrato, por lo que no es de aplicar el artículo arriba trascrito.

En el caso que nos ocupa, es hecho no discutido que entre las cualidades relevantes tenidas en cuenta durante la negociación para la adquisición del local de negocio se encontraba que aquel se estaba arrendado a la empresa "Snap Growth 5, S.L.", quien iba a explotarlo como gimnasio.

De esta manera, ya en la inicial oferta realizada por "Acmar, S.L." para la compra del local y aceptada por "Salomon 1.965, S.L." (documento cuarto de la demanda) se recogía como condición de la compra que el local estuviera "...arrendado a Snapfitness, mediante contrato de arrendamiento por plazo de 15 años con dos años de obligado cumplimiento; renta contractual de 5.900€/mes, y en el momento de otorgarse la escritura el arrendatario estará pagando la renta mensual".

La anterior condición se tuvo por esencial en el contrato de arras de doce de junio de dos mil dieciocho (documento catorce de la demanda), señalándose en su apartado 1.2: "Condición esencial de la FUTURA COMPRAVENTA:Es condición esencial de la FUTURA COMPRAVENTA , sin cuya asunción por parte de la FUTURA VENDEDORA, la FUTURA COMPRADORA no habría otorgado el presente contrato, que en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa que se dirá, se halle vigente el contrato de arrendamiento suscrito por la parte FUTURA VENDEDORA y la mercantil SNAP GROWTH 5, S.L., de fecha 18 de Mayo de 2.018 (Anexo 3) y por tanto no se haya resuelto por cualquier causa, ni exista ningún acuerdo entre las partes para la resolución del mismo, de modo que la parte FUTURA COMPRADORA perciba la renta del arrendamiento en la mensualidad inmediatamente siguiente la del otorgamiento de la escritura de compraventa."(el subrayado y las mayúsculas constan así en el documento original).

En cumplimiento de tales previsiones se suscribió el llamado "contrato de subarriendo operativo de local de negocio" (documento vigésimo de la demanda), por el cual "Snap Growth 5, S.L." subarrendaba a la demandante el local de negocio, recogiéndose las previsiones de la oferta y del posterior contrato de arras en cuanto duración del arrendamiento (quince años), duración mínima (tres años) e importe de las rentas (cinco mil novecientos euros).

Se observa así que el contrato de arrendamiento, posteriormente de subarriendo, por la que el inmueble debía ser ocupado y explotado por "Snap Growth 5, S.L." como sala de fitness a cambio de la renta convenida se contempló por ambos litigantes como condición determinante para la celebración de la operación inmobiliaria de compraventa y leasing inmobiliario y para la determinación del precio a satisfacer por la adquisición del local en novecientos mil euros.

Cierto es que a la fecha de la compraventa aparecía suscrito entre "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growth 5, S.L." un contrato de arrendamiento del local de negocio, arrendamiento en el que, como hemos señalado en el párrafo anterior, vino a ocupar la actora la condición de subarrendataria cuando la finca fue adquirida por "Santander Lease, S.A. EFC" para su cesión en leasing financiero a "Acmar, S.L.".

No obstante, debe entenderse que para que tal contrato de arrendamiento de "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growth 5, S.L." cumpla con las previsiones contractuales y, en consecuencia, tenga el inmueble las condiciones pactadas, en este caso con carácter esencial, dicho contrato de arrendamiento debe ser existente, válido y eficaz, no limitándose a ser una mera apariencia negocial con miras a facilitar la venta de la finca o a elevar su precio.

La anterior apreciación traslada el debate a determinar si el reiterado contrato de arrendamiento entre "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growth 5, S.L." era real o, en cambio, se trataba de una simulación.

En este punto, la Sala no puede sino coincidir con el parecer del Juez de primera instancia.

La vinculación entre "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growt 5, S.L.", fundamentalmente a través de la persona de D. Julio, queda prolijamente detallada en el apartado 1.1 del fundamento primero de la sentencia que se recurre, en cuanto consta que el Sr. Julio es, junto a su hermano D. Jacinto, administrador solidario de "Salomon 1965, S.L.". Pero, y al mismo tiempo, D. Julio es administrador solidario de la mercantil "FSM Inversiones, S.L." y presidente del consejo de la sociedad "Snap Fitness Iberia, S.L.", al ser "FSM Inversiones, S.L." socia de "Snap Fitnes Iberia, S.L.", siendo ésa la única socia de "Snap Growth 5, S.L.", así como su coadministradora junto con "Dextra Corporate Advisor, S.L.", entidad cuyo secretario era justamente D. Julio. Tales datos corporativos constan en los documentos décimo al decimo tercero de la demanda, no siendo además negados por la parte apelante.

El complejo organigrama societario antes esbozado trasluce una situación de dominio y control por parte del Sr. Julio tanto de la sociedad arrendadora y vendedora, "Salomon 1.965, S.L.", como de la sociedad arrendataria y obligada al cumplimiento del contrato de arriendo sobre el local destinado a gimnasio. Tal situación indudablemente facilita, cuando no explica, la creación de una apariencia contractual en la que se conviene un contrato de arrendamiento de larga duración, quince años con un periodo obligado de tres, con unas rentas mensuales de cinco mil novecientos euros, lo que otorga a la finca que se pretende enajenar de un indudable atractivo económico por su esperada rentabilidad, la cual por la empresa intermediaria "Aretail" se estimó superior al siete por ciento anual.

Pero, junto a lo anterior, lo que por esta Sala se considera aún más determinante para considerar que el contrato de arrendamiento entre "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growth 5, S.L." era simulado y, por tanto, inexistente es justamente la falta de explotación del local como gimnasio e, incluso, la falta de un proyecto viable para hacerlo.

El repetido contrato de arrendamiento consta como celebrado entre "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growth 5, S.L." el dieciocho de mayo de dos mil dieciocho. El cinco de septiembre de igual año, D. Julio reenvía correo electrónico a "Aretail" dando cuenta de que las obras de habilitación del local como gimnasio siguen su curso, aunque con retrasos derivados de paralizarse las obras durante el mes de agosto, pero que se ha "...estat treballant-hi internament acabant de donar forma ala acabats i pressupost". (documento décimo cuarto). No obstante, cuando la actora recupera la posesión del local, tras el incumplimiento por parte de "Snap Growth 5, S.L." y abandono de la finca, se realizan diversas fotografías por "Acmar, S.L." el quince de septiembre de dos mil veinte -como aparecen en los metadatos también aportados-, en los que se puede ver, aparte del estado de abandono del local y de su vandalización, como las obras para transformar el inmueble en gimnasio era prácticamente inexistentes, no habiéndose para nada creado los espacios propios de tales instalaciones deportivas como salas de fitness, de aparatos de musculación, vestuarios, lavabos y duchas y demás. Es decir, del propio estado del local nada cuesta colegir que "Snap Growth 5, S.L." carecía de la intención de habilitar la finca para el destino que se había declarado de gimnasio. Y ello aunque entre la supuesta firma del contrato de arrendamiento y su desistimiento del local en enero de dos mil diecinueve habían transcurrido casi ocho meses, sin que de las fotografías comentadas aparezca realizada obra de reforma de alguna relevancia.

Es más, consultado el Ayuntamiento de Barcelona sobre los permisos y licencias otorgados con relación a la local de la planta baja de la calle Industria, número 354, por las oficinas municipales se contesa: "Pel que fa al carres Indústria 354 cap del comunicats són per una entitat a la planta baixa de l'edifici entre les dates sol·licitades; i respecte del carrer 354-360, cap del permisos que consten a l'aplicatiu informàtic pertanyen a una entitat de la planta baixa de l'edifici".

De los expuestos datos cabe presumir, en aplicación del artículo 386 de la Ley de enjuiciamiento civil, que "Snap Growth 5, S.L." nunca tuvo la real intención de ocupar, rehabilitar y explotar como gimnasio el local de la calle Industria, número 354.

La falta de toda base económica del contrato obliga a entender que el mismo era meramente simulado, aparente y con el ánimo concertado de "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growth 5, S.L.", gracias a los vínculos societarios de ambas entidades, de aparentar una rentabilidad del local derivada del contrato de arrendamiento simulado y que, al no ser tal arriendo real, era inexistente o mucho menor.

Consecuencia de todo lo expresado es que el objeto vendido carecía ya en el momento de suscribirse la escritura de compraventa de una de una característica elevada por las partes al carácter de esencial, la real existencia del contrato de arrendamiento que se expresó concertado con "Snap Growth 5, S.L.". Concurren así los presupuestos para la aplicación del artículo 621-20 del Código civil de Cataluña.

Se rechaza también el segundo de los motivos de la apelación.

CUARTO.-Finalmente, la defensa de "Salomon 1.965, S.L." opone la excepción de pluspetición. Se viene a argumentar que la pericial aportada por la demandante como documento trigésimo segundo adolece de graves deficiencias que impiden tener como valido el valor fijado como precio del local para el caso de no existir el arrendamiento discutido.

El anterior motivo de apelación debe correr igual suerte que los anteriores.

Lo primero que debe indicarse es que no resulta posible alegar en la apelación hechos y motivos de oposición distintos a los expuestos al contestar, so pena de infringir lo previsto en el artículo 456.1 de la Ley de enjuiciamiento civil.

Debe recordarse que el artículo 456 de la Ley de enjuiciamiento civil dispone que "en virtud del recurso de apelación podrán perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia...".

El citado precepto prohíbe, por tanto, que el ámbito del recurso supere o sea más amplio que el de las actuaciones que lo motivaron, al no permitirse la posibilidad de formalizar nuevas alegaciones, pretensiones o motivos de oposición por las partes, so pena de originar indefensión a la parte contraria por infracción del principio de audiencia bilateral, el cual exige que cuantas cuestiones acudan al órgano "ad quem" hayan sido previamente planteadas para ser discutidas en el órgano de primera instancia. Por lo tanto, la apelante debe atenerse a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primer grado y sin aprovechar la alzada para introducir hechos o alegaciones no oportunamente alegadas en su escrito de contestación.

Consecuencia de lo expuesto, y como el dictamen pericial en el que se justiprecia el local de negocio objeto de la litis fue ya presentado junto a la demanda, no cabe ahora a la entidad apelante alegar razones para su crítica que no expuso oportunamente al contestar. Igual cabe decir en relación a otros argumentos sobre los que sostener la pluspetición y que no fueron expresados en igual escrito de alegaciones iniciales.

Dicho lo anterior, cabe recordar que la actora y ahora apelada ejercitó lo previsto en el artículo 621-37.1, letra d), del Código civil de Cataluña, solicitando la reducción del precio de la finca al que hubiera tenido al momento de la compraventa estando -como estaba según lo expuesto- libre de todo arrendamiento. Por lo tanto, la valoración del perjuicio soportado por el comprador, conforme al expresado artículo, debe concretarse en el importe que satisfizo de más al asumir como cierto que el local estaba o iba a ser gestionado como subarrendador por "Snap Growth 5, S.A.", satisfaciendo a cambio las rentas pactadas.

A pesar de la insistencia de la apelante a la hora de afirmar que el contrato celebrado entre "Salomon 1.965, S.L." y "Snap Growth 5, S.L." era real, lo expuesto en el anterior fundamento, con base en las pruebas también en él vueltas a examinar, niega tal aseveración. Por ello, la valoración del precio del local libre de arrendamientos es plenamente correcta. Como lo es también que, como se aclara en el dictamen y en la vista, la valoración del precio de mercado que tendría el inmueble se realiza por el perito a fecha de su compraventa, aunque, como cabe esperar en casos como el presente en que la tasación se pide en sede de un conflicto que después accede a la jurisdicción, el dictamen se elaboré posteriormente.

Cabe indicar también que, aunque el artículo 217.2 de la Ley de enjuiciamiento civil impone al reclamante la carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, ello no obvia que, demostrados los mismos a través de los medios convictorios oportunos, corresponda a la parte demandada contrarrestar, en su caso, los mismos mediante contraprueba que venga a cuestionar su eficacia probatoria. Sobre todo cuando, como es el caso, nos encontramos ante una pericial, que aporta a litigio conocimientos de orden técnico y práctico sobre el valor de inmuebles destinados a local de negocio en la ciudad de Barcelona que deben contrastarse por el tribunal mediante otro informe similar que venga a demostrar que los datos y conclusiones de la tasación son inexactos, exagerados o incorrectos. Contra-pericia que, en el presente caso, no ha sido aportada y que, en caso alguno, puede sustituirse por las apreciaciones unilaterales introducidas por la apelante, muchas de ellas ya en sede de la segunda instancia.

Finalmente, señalar que la devolución o descuento de las fianzas no fue cuestión planteada en la contestación de la demanda, por lo que, conforme a lo previsto en el expuesto artículo 456 de la Ley de enjuiciamiento civil, no cabe su planteamiento en esta instancia.

Consecuencia de todo lo expuesto a lo largo de esta sentencia es que no cabe sino desestimar el recurso planteado y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Barcelona.

QUINTO.-En aplicación de lo previsto en el artículo 398.1 de la Ley de enjuiciamiento civil, se imponen a la recurrente las costas causadas en la presente apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,