Sentencia Civil 398/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 721/2023 de 19 de junio del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ORDINARIO formulada por Don Roque,contra Doña Apolonia y Don Domingo, y frente a " DIRECCION000", en solicitud del dictado de sentencia por la que se resuelva:

a) La estimación de la ACCIÓN DE SANEAMIENTO POR NO CONFORMIDADpor la existencia de cemento aluminoso en la vivienda sita Barcelona, DIRECCION001 , Registro de la Propiedad nº 20, finca NUM000, frente a Apolonia y Domingo.

b) Se condene con carácter solidario a Apolonia y Domingo, al pago del importe resultante de aplicar el remedio consistente en la reducción del precio proporcionala la diferencia entre el precio del bien en el momento de la entrega y el que tendría si fuese conforme al contrato que se desprenda a juicio de peritos y especialmente al que recoge el dictamen del arquitecto Norberto, Arquitecto Superior Colegiado COAC n NUM001, que asciende a la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS EUROS (56.500.-€).

c) Se declare que la actuación de DIRECCION000 (con denominación comercial MARLLAR HABITAT) AICAT N 9525 como agente inmobiliario en la intermediación en dicha compraventa fue NEGLIGENTE,habiendo incumplido el encargo de asesoramiento para la compra del inmueble o en su defecto por culpa extracontractual.

d) Se condene ala DIRECCION000 (con denominación comercial MARLLAR HABITAT) a indemnizar a la parte demandante a pagar conjuntamente con los restantes demandados/vendedores, como solidaridad impropia,en la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS EUROS (56.500. €)en concepto de daños y perjuicios por el menor valor del inmueble debido a la existencia de cemento aluminoso, así como la condena a la inmobiliaria a la restitución de la cantidad abonada por la parte actora en concepto de honorarios y que asciende a SIETE MIL DOSCIENTOS EUROS (7.200.-€).

Relata que el 11 de marzo de 2020 Apolonia y Domingo vendieron a Roque la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION001, denominado Grupo La Pau, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 20, finca NUM000 y coeficiente de participación del 2,877, por el precio de 172.500 €. (doc1), no haciendo los vendedores ninguna mención a la existencia de cemento aluminoso,cuyo desconocimiento por el comprador hace estéril la cláusula de estilo de conocer el comprador y aceptar el estado físico, urbanístico y de conservación de la finca, respondiendo la parte transmitente de evicción y saneamiento, al ser el cemento aluminoso algo oculto.

Previamente el 4 de febrero de 2019(docs 2 y 2bis), la actora tras visitar el inmueble a través de DIRECCION000, suscribió un contrato predispuesto por la agencia denominado PROPUESTA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE,ratificada posteriormente por la parte vendedora/demandada, en el que se indica de forma expresa que el inmueble se vende LIBRE DE VICIOS OCULTOS,por lo que entiende que la inmobiliaria realizó todas las acciones oportunas para verificar dicha afirmación, asumiendo las obligaciones que le son propias.

En fecha 24 de febrero de 2020, la parte actora y la parte vendedora/demandada suscribieron a través de la inmobiliaria un documento denominado CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES(doc 3),en el que no se hace ninguna mención a la existencia de cemento aluminoso

Que después de adquirir la vivienda y con motivo de una conversación con el presidente de la comunidad de propietarios, éste le indica que este edificio está construido con cemento aluminoso y que es tema conocido por los vecinos, lo cual le confirma posteriormente el administrador de fincas, el cual le confirmó que eran bloques construidos por ADIGSA, empresa pública de la Generalitat de Catalunya, que estuvieron afectados por aluminosis, pero que en el edificio de momento no estaba previsto ninguna actuación que estuviera pendiente de aprobación o presupuestada, y como consecuencia de ello realizó el actor un test de aluminosis que sale positivo (docs 4 y 5).

Invoca el art 1486CC y el actualmente vigente en Cataluña art 621-20 CCCat sobre falta de conformidad, siendo el defecto oculto( art 621-25CCCat)no informado por los vendedores ni por el intemediario, y preexistente a la venta ( art 621-23CCCat), siendo grave ( art 621-41CCCat)el cemento aluminoso pese a que no se haya desarrollado la enfermedad(aluminosis) y aún de estar parcialmente reparada, respondiendo el vendedor del defecto que se manifieste en los dos años posteriores a la entrega del bien.

Refiere que los vendedores conocían del cemento aluminoso y nada advirtieron(doc 7 burofax de los vendedores de 12-8-2020).

Para determinar la reducción proporcional del precio a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato (621-42 C.C.Cat.), tiene presente factores como (i) El mayor mantenimiento requerido y con mayor frecuencia en el edificio; (ii) Las reparaciones presentes y futuras necesarias;(iii) La incidencia que provoca en el comportamiento del mercado inmobiliario, lo que confluye en una minoración del valor entre el 20 y el 30% del valor del inmueble, aportando pericial (arquitecto Sr. Norberto) como doc 7.

Entiende que la inmobiliaria intermediaria contratada por el actor o no hizo las gestiones para informarse de la aluminosis o bien ocultó al comprador la información en cuestión, por lo que debe devolver los 7.200 euros pagados por el actor como honorarios (doc 8) por asesoramiento y gestión de la compraventa, infringiendo sus deberes.

Y siendoinmueble construido entre los años 1955-1970(concretamente en 1963), en pleno auge de la construcción con cemento aluminoso, vendiéndose inmueble en barrio afectado por aluminosis,así docs 9 y 10, y al no contrastar los datos facilitados por la propiedad o no informarse del estado del inmueble con el presidente de la comunidado la asociación de vecinos del barrio, siendo que la Inmobiliaria está a 10 minutos del inmueble(doc 11), debe responder solidariamente con los vendedores del menor precio.

SEGUNDO.- Doña Apolonia y Don Domingo contestaron conjuntamente la demanda solicitando la desestimación de la misma, con costas para el demandante.

Refieren haber encargado la venta a DIRECCION000(siendo el API responsable de venta Don Luis Andrés). Que las comunicaciones para la venta lo han sido en todo momento a través de teléfono, whatsapp y mails, no habiendo relación de los vendedores con el comprador. Que los vendedores no intervinieron en la preparación de la minuta de la escritura de compraventa, encargándose la inmobiliaria. Que el comprador compareció al notario a escriturar con abogado. El día de la escritura acuden a la notaría por la inmobiliaria D. Carlos(gerente) D. Luis Andrés (responsable de la venta) conociendo entonces a los compradores.

Que en el momento el otorgamiento el comprador insinuó mala fe por parte del Sr Domingo en caso de que hubiera vicios ocultos, esto es, ya conocía la existencia de los vicios al haber visitado la finca varias veces y hablado con los vecinos del edificio, siendo conocido que todo el barrio estaba afectado por aluminosis. Si bien los vicios habían sido reparados por ADIGSA. Que el propio notario le dijo al actor ante su insinuación que compraba lo que ha visto y que no había mala fe por ninguna de las partes. Entienden los vendedores que el actor conocía de los vicios y así se guardaba sus intenciones para reclamar como lo hace para rebajar el precio.

El edificio había pasado la ITE con defectos leves lo cual aceptó en la escritura el comprador. Que el edificio ya había sido reparado y no ha necesitado posteriormente ninguna reparación por aluminosis, siendo sólo necesario hacer el mantenimiento normal, todo lo cual conocía el actor, que se informó a través de los vecinos.

Que la pericial del actor no tiene en cuenta las reparaciones realizadas por ADIGSA(doc4) siendo el importe pedido excesivo, oponiendo pluspetición, impugnando el informe pericial del actor.

Que la existencia de cemento aluminoso no significa que se haya de intervenir en la estructura, salvo que aparezca aluminosis. Y el ITE avala esto pues habiendo pasado el mismo el edificio, en caso de sospecha de aluminosis el técnico que lo inspecciona debe pronunciarse sobre su presencia, grado de afectación y si precisa alguna intervención. Por todo lo cual debe desestimarse la acción instada frente a los vendedores.

" DIRECCION000 contestó la demanda,solicitando el dictado de sentencia desestimatoria, con costas para el demandante:

Alega que medió entre vendedores y comprador facilitando la información que está a su disposición. Opone falta de legitimación pasiva porque no ha intervenido en los actos y contratos que dan lugar a la reclamación.

Que no conocía que la finca estuviera afectada por aluminosis, desconociendo si los vendedores lo sabían. Refiere haber actuado con la diligencia profesional exigible, estando la documentación en regla, no pudiendo informar de una aluminosis desconocida y que nadie le manifestó que existiera. Refiere que antes de la venta facilitó una visita del comprador con el propio administrador de la comunidad DIRECCION002(Sra Matilde) que es quien tendría toda la información de la finca y acuerdos comunitarios así como estado de la misma. Con lo que el actor recibió toda la información del administrador de la comunidad(doc 3). El propio doc 4 de la actora evidencia que el administrador, que lo es desde 2013, no conocía nada sobre aluminiosis en la finca, con lo que si no lo sabía el administrador comunitario menos aún podía saberlo el mediador. Además en el registro oficial de viviendas afectadas por aluminosis de la AGENCIA DE LŽHABITATGE DE CATALUNYA no consta que este edificio esté afectado por aluminosis(doc4). Refiere que en el barrio hay fincas con aluminosis y otras que no lo están, y en los documentos existentes no consta que esta lo estuviera. Y si era tan notorio que en el barrio había fincas con aluminosis, pudo conocerlo el actor igualmente antes de comprar. No pudiéndose imputar negligencia profesional alguna al mediador.

TERCERO.-La Sentencia de 28 de noviembre de 2022 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Vilafranca del Penedés resolvió:

"ESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la don Roque frente a doña Apolonia y don Domingo y, entidad DIRECCION000 en consecuencia:

1. DECLARAR procedente la acción de saneamiento por no conformidad por la existencia de cemento aluminoso en la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION001 Registro de la Propiedad núm. 20 finca NUM000.

1. DECLARAR que la actuación de la Inmobiliaria Marllar Habitat (denominación social DIRECCION000) fue negligente.

2. CONDENAR a DIRECCION000 a abonar a don Roque la cantidad de 7.200 euros.

3. CONDENAR SOLIDARIAMENTE a doña Apolonia y don Domingo y, entidad DIRECCION000 a abonar a don Roque la cantidad de 56.500 euros, cantidad que devengará los intereses del artículo 576 de la LEC.

Se condena en costas a los demandados.".

Entiende que, instándose acciones de responsabilidad civil contractual( art 1.101CC) respecto de DIRECCION000(en adelante el agente mediador) por negligencia en el desempeño de sus obligaciones como intermediario en la compra; y del art 621CCCat en versión de reducción del precio respecto de los vendedores, siendo responsable solidario el agente mediador respecto del perjuicio causado en cuanto al menor valor de la vivienda adquirida, no prueba el agente mediador su falta de legitimación pasiva porque entiende la sentencia que se prueba que éste fue informado por los vendedores de la existencia de aluminosis que se desprende además de la documentación entregada por el Sr. Domingo a la agencia inmobiliaria. Y aún si así no hubiera sido, debió comprobar en todo caso en el ejercicio de sus obligaciones previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, arts 55 y 58, tal presencia de cemento aluminoso. El DIRECCION003 en donde está la finca es conocido que en los años 50 del siglo XX se construyeron edificaciones con cemento aluminoso, por lo que debió de conocerlo la agencia mediadora, que está ubicada cerca del edificio de autos y por su propio conocimiento del mercado en el que actúa intermediando. Por lo que debe indemnizar solidariamente con los vendedores los 56.500 euros de minusvalor, y en exclusiva debe abonar al comprador los 7.200 euros de honorarios percibidos de éste al acreditarse tal negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Y en cuanto a la acción de saneamiento por vicios entiende probados los requisitos del art 1258CC y art 621CCat, debiendo de haber informado los vendedores al agente mediador, para que éste informara al futuro comprador de la existencia de cemento aluminoso. Los vendedores afirman haber informado de ello al agente mediador, lo que niega éste.

Da por probado que el comprador no conocía de la existencia de cemento aluminoso, sinó que lo conoció después de la adquisición, no probándose que en la notaría preguntara el actor por la posible existencia de cemento aluminoso, lo cual corrobora la propia testigo Sra Matilde, administradora de la comunidad (propuesta por los vendedores) que confirma ignorar ella misma de la presencia de cemento aluminoso, y los mails obrantes en doc 4 de demanda de 28 de marzo y 20 de abril de 2020, y pruebas realizadas para ver si existía cemento aluminoso(docs 5 y 5bis de demanda).

Y entiende correcta la reducción del precio del 20-30% acreditada con la pericial aportada como doc 7 de demanda, en 56.500 euros que valoran la existencia de cemento aluminoso sin tener en cuenta si se ha desarrollado o no la aluminosis.

Además no se prueba que ADIGSA rehabilitara íntegramente el edificio en el pasado. Existe sólo el ITE elaborado por el arquitecto Sr. Gabriel, el cual sólo informa que algunas partes como la cubierta sí habían sido rehabilitadas, informando que las deficiencias "leves" del ITE eran por unas grietas en la parte superior del edificio y que no efectuó catas que serían necesarias para poder certificar la Seguridad del edificio.

CUARTO.-Frente a dicha resolución:

Interponen recurso de apelaciónlos demandados Doña Apolonia y Don Domingo solicitando la revocación de la condena a los mismos.

Invocan la falta de motivación de la sentencia( art 218LEC y art 24.2CE), entendiendo que se les han denegado indebidamente pruebas propuestas, y cuya admisión reiteran en esta alzada.

Alegan vulneración de garantías procesales( art 459LEC) al resultar parcial la pericial del Sr Norberto(infracción del art 343LEC), y reiteran la petición de prueba al ITEC.

En cuanto a la reducción del precio reiteran la petición de prueba mediante el oficio a enviar al ITEC y la prueba pericial judicial, ambas denegadas en instancia.

Aluden a las actuaciones realizadas en la finca por ADIGSA, con cita de determinado artículo de prensa elaborado y publicado por dos concretos arquitectos que diseñaron y proyectaron las obras de rehabilitación de los edificios de DIRECCION003; y sostienen que, como se recoge en el acta comunitaria aportada como doc 5 en el inicio del juicio y admitida, se hicieron obras en el edificio, no siendo necesaria más actuación que el mantenimiento ordinario como en cualquier comunidad, con lo que puede producirse enriqueciminto injusto si se admite la valoración de la pericial de la actora, que no tiene en cuenta las actuaciones realizadas en su día por ADIGSA.

Entienden que incurre la sentencia en error en la valoración de la prueba por no haber sido valorada la supuesta reclamación de las obras a realizar, o en todo caso las ya realizadas, como se infiere del acta comunitaria aportada al juicio y admitida, en que se constata la existencia de reparaciones y que se viene haciendo mantenimiento, con lo que la sentencia no tiene en cuenta tales daños ya reparados e incurre por ello en incongruencia extra petita al no establecer límites a la indemnización ni las bases de ésta a que alude el art 713LEC. Y que los demandados compraron por 190.000 euros y vendieron al actor por 172.500 euros, esto es, con una rebaja sustancial.

Cuestionan la pericial del Sr. Norberto, pues la existencia de aluminosis no hace inhabitable una vivienda, no existiendo en este caso riesgo estructural; y en todo caso el supuesto riesgo ha sido reparado, no existiendo vicio oculto. Que en el informe aportado como doc 5bis de demanda comprensivo de test de aluminosis realizado por el perito Sr Norberto, consta que la vigueta no está fisurada y que el aspecto exterior de la vigueta no permite apreciar corrosión de la armadura, y conforme doc 5 de demanda no consta tampoco en el ala de la vigueta la existencia de óxido adherido, con lo que con la reparación por ADIGSA en 1992 de las lesiones se solventó el problema, no habiéndose deteriorado la estructura en cuestión. La propia pericial del actor acredita que las lesiones detectadas no comportan una pérdida de seccion significativa de los elementos, por lo que su estabilidad no se ve comprometida. No se justifica la reclamación de daños y perjuicios realizada sobre una genérica pericial de la actora, que no concreta actuaciones a realizar ni partidas y costes concretos.

Y en cuanto al desvalor por existencia de cemento aluminoso se estimaria correcto establecer un perjuicio en el 10% del precio pagado por la vivienda.

Reiteran haber informado de la presencia de cemento aluminoso a la agencia Inmobiliaria, cumpliendo los vendedores con su obligación, siendo ésta la que debía informar al comprador, al que no vieron hasta el otorgamiento de la escritura notarial. Y la presencia de cemento aluminoso no da lugar a incumplimiento contractual de los vendedores.

Por lo que deben ser absueltos los vendedores. Pero de no ser así, piden en todo caso revocar el pronunciamiento condenatorio a éstos al pago de las costas al entender que existían serias dudas de hecho o de derecho.

El demandante Don Roque se opone al recurso instando la confirmación de la sentencia y la desestimación del recurso, con costas a los apelantes.

Entiende que la sentencia sí motiva lo resuelto. Que no se han infringido las garantías procesales indicadas en el recurso. La pericial de la actora no se basa en la existencia de aluminosis, sinó en la presencia de cemento aluminoso. Y tanto al perito Sr. Norberto como al perito Sr Gabriel no les consta que se haya realizado la íntegra reparación o sustitución funcional de la estructura. Que la AGENCIA DE LŽHABITATGE no dispone de ningún expediente, y el ITEC informa que la existencia de cemento aluminoso obliga a la comunidad a hacer un tratamiento preventivo. Que la testigo administradora de la finca no le constaba afectación por aluminosis. Y las pruebas denegadas en instancia lo fueron correctamente.

En cuanto a la reducción del precio, entiende que son los vendedores demandados los que deben probar las reparaciones que haya realizado ADIGSA, constando en autos como lo único acreditado que a nadie le consta que se haya realizado rehabilitación integral del edificio.

Añade que no puede admitirse la prueba extemporanea aportada por la apelante sobre el supuesto informe elaborado por ADIGSA mediante indicación del link, y de admitirse, entiende que igualmente no prueba rehabilitación de la finca de autos.

En cuanto a la acción indemnizatoria es correcta su estimación en la sentencia. Se reclama por existencia de cemento aluminoso una reducción del precio conforme al art 621-20CCCat, no por existencia de aluminosis, ni se pide por tanto reparar vigas concretas. No siendo una acción indemnizatoria, y no probando la demandada haberse hecho obras de gran envergadura. Y el acta comunitaria de 8-2-2022 y el doc 4 de la contestación de la agencia mediadora acreditan que sólo se reparó en su día un tanto por ciento muy bajo de vigas, sobre un 5% según se refiere de ADIGSA.

En cuanto al precio de compra por los apelantese es hecho introducido ex novo en esta alzada, y no probado.

Reitera que la existencia de cemento aluminoso es vicio oculto. Que la ITE no tiene por objeto detectar vicios ocultos, y que el perito Sr. Gabriel no hizo catas al elaborar el ITE para ver si había cemento aluminoso. Y no existen en todo caso dudas de hecho o de derecho que justifiquen en caso de desestimación del recurso de los vendedores la no imposición de costas en instancia.

Pasa a su vez DIRECCION000 a impugnar la sentenciaconforme lo previsto en el art 461.1LEC en lo que le resulte desfavorable respecto del recurso de apelación interpuesto por los codemandados Doña Apolonia y Don Domingo, solicitando la revocación de la misma en lo que resulta desfavorable a la impugnante, estimando las pretensiones del presente recurso y desestimando íntegramente la demanda con costas a la actora.

Refiere adherirseal citado recurso de apelación de los citados codemandados vendedores en cuanto a la falta de motivación, vulneración de garantías procesales, reducción del precio por la obra de Adigsa, acción indemnizatoria y valoración de la prueba, determinación de la cuantía del pleito y diferencia con la indemnización, pericial del Sr Norberto y pericial del Sr Gabriel, y no imposición de costas por serias dudas de hecho y de derecho.

Y refiere impugnarla manifestación que hacen los apelantes, pues no es cierto que los vendedores le entregaran toda la información al agente inmobiliario y que no tuvieran ocasión los apelantes de informar directamente al comprador. Entiende que se valora erroneamente la prueba en cuanto a la actuación de DIRECCION000 pues no se le informó por los vendedores de la existencia del cemento aluminoso, como se desprende de la prueba practicada y obrante. No constando en especial que le entregaran los vendedores al agente mediador la copia del ITE; y el Sr Domingo no indica en su interrogatorio haberle facilitado tal copia del ITE. Ni consta que los vendedores informaran tampoco al comprador del cemento aluminoso existente.

Que la rebaja del precio no fue motivada por aluminosis, no existiendo prueba alguna en tal sentido. Entiende que no incurrió en responsabilidad al cumplir lo exigido en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, por todo lo cual no debe ser condenado a indemnizar el menor valor de la finca ni a devolver los honorarios cobrados. Y no existiendo negligencia del agente mediador, no puede existir condena y menos aun solidaria con los vendedores. Debiéndose revocar la sentencia de instancia desestimando la demanda instada frente a DIRECCION000, siendo que los únicos que conocían que había cemento aluminoso eran los vendedores, no el agente mediador.

Los apelantes Doña Apolonia y Don Domingo presentaron escrito en relación a los recursos de oposición de contrario (sic) oponiéndose a los mismos y reiterando lo pedido en su apelación.

QUINTO.-En cuanto a la adhesión al recurso de apelación del codemandado y de la impugnación de sentencia, procede indicar que habiendo apelado sólo los vendedores codemandados Doña Apolonia y Don Domingo, no por tanto DIRECCION000, y concediéndose por tanto posibilidad de oponerse a dicho recurso, el actor se opuso al recurso; pretendiendo DIRECCION000, que no apeló, impugnar la sentencia en lo relativo al recurso de apelación interpuesto por los vendedores codemandados Doña Apolonia y Don Domingo en lo que entiende que le resulta perjudicial, añadiendo además que se adhiere a dicho recurso de apelación en las alegaciones del mismo que comparte por resultarle favorables.Pues bien:

En cuanto a la adhesión y como razona el AAP de Barcelona, sección 13 del 03 de marzo de 2023 ( ROJ: SAP B 1915/2023 - ECLI:ES:APB:2023:1915 ) "Advierte este Tribunal la improcedencia de la admisión del denominado "escrito de adhesión al recurso de apelación" presentado por los codemandados.

Cuando se interpone recurso de apelación contra una resolución, el traslado de dicho escrito lo es "a la parte apelada", conforme señala el título del artículo 461 de la LEC , a fin de que sea ésta, y no otras partes, la que tenga posibilidad de presentar escrito de oposición al recurso y, en su caso, de impugnación de la sentencia.

Es decir, el demandado condenado, que no ha interpuesto recurso de apelación en plazo, no puede aprovechar el trámite de traslado para presentar escrito de impugnación; menos aún, como sucede en el caso que nos ocupa, un "escrito de adhesión" al recurso presentado por la codemandada condenada.

Nótese que el escrito presentado ni siquiera es de oposición al recurso de apelación.

La no presentación de recurso por los demandados condenados, en el plazo fijado legalmente, conlleva la preclusión de dicho trámite, en lo que a ellos respecta, por lo que la causa de inadmisión deviene causa de desestimación.".

Añadiendo el AAP de Barcelona sec 14 del 27 de enero de 2017 ( ROJ: AAP B 505/2017 - ECLI:ES:APB:2017:505 "Por último, tambien añadir, a los solos efectos doctrinales, que no procede tener en cuenta el escrito de adhesión del Ministerio Fiscal, habida cuenta que conforme a la actual LEC no cabe adhesión al recurso de apelación ( art. 461 de la LEC ) como así se expone en el párrafo 4º del apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley 1/2000 de 7 de enero", el cual expone que " Cabe mencionar que la presente Ley, que prescinde del concepto de adhesión a la apelación, generador de equívocos, perfila y precisa el posible papel de quien, a la vista de la apelación de otra parte y siendo inicialmente apelado, no sólo se opone al recurso sino que, a su vez, impugna el auto o sentencia ya apelado, pidiendo su revocación y sustitución por otro que le sea más favorable".

Por lo que no procede examinar tales alegaciones adhesivas.

Y en cuanto a la impugnación, la misma no resulta admisible pues DIRECCION000 no dirige realmente la impugnación contra quien ha apelado, sinó contra quien no lo ha hecho, pues el actor Don Roque no ha apelado. En este sentido y como recordamos en nuestra SAP de Barcelona sec 17ª del 16 de marzo de 2023 ( ROJ: SAP B 3402/2023 - ECLI:ES:APB:2023:3402 ) "en aplicación de lo previsto en el artículo 461.1 LEC , y en la interpretación dada por el Tribunal Supremo, que, en sentencia de 6 de marzo de 2.014 , indica:

"1.- La impugnación de la sentencia a que hace referencia el art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es una oportunidad que se brinda a quien inicialmente presta conformidad con el gravamen que la sentencia le supone, para que el mismo no se vea agravado por el resultado eventual del recurso que interponga la contraparte.

Presupone que estamos ante sentencias que no estiman plenamente las pretensiones de las partes. Se fomenta el aquietamiento de los litigantes ante sentencias que le sean parcialmente desfavorables, de modo que solo si la parte contraria la recurre y su situación puede agravarse respecto de la que resulta de la sentencia, el litigante que inicialmente no apeló pueda también formular su impugnación.

2.- Son dos los requisitos que se exigen para que sea admisible la impugnación de la sentencia, que resultan de la consideración conjunta de los apartados 1 y 4 del art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

(i) El primero consiste en que el impugnante no haya apelado inicialmente la sentencia. La impugnación no puede utilizarse para ampliar los pronunciamientos sobre los que el apelante ha formulado su recurso aprovechando el trámite de oposición al recurso formulado por quien resulta apelado ( sentencia de esta sala núm. 869/2009, de 18 enero de 2010 ).

Este requisito ha sido matizado en los casos de pluralidad de partes. Si en el litigio hay varios litigantes porque se ha producido una acumulación subjetiva de acciones (normalmente de un demandante contra varios demandados, pero no necesariamente, aunque para mayor claridad nos referiremos al supuesto más habitual), este tribunal ha considerado que la regla del art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de aplicarse independientemente en cada relación actor-codemandado, de tal modo que el recurso de apelación que el demandante interponga respecto de uno de los codemandados no le impide impugnar la sentencia con motivo del recurso de apelación interpuesto por otro de los codemandados respecto del que inicialmente el demandante no hubiera recurrido, por aplicación del brocardo "tot capita, tot sententiae" [tantas sentencias cuantas personas]. Así se ha declarado en la sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010

(ii) El segundo requisito es que la impugnación vaya dirigida contra el apelante. Las pretensiones formuladas en el escrito de impugnación no pueden ir dirigidas contra las partes que no hayan apelado. La sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 , declara sobre este particular que "el artículo 461.4 LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se dé traslado únicamente al apelante principal, revela que el escrito de impugnación no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado".

En este sentido y en supuesto de ejecución de titulo no judicial en que solo uno de los dos ejecutados apela el auto estimando en parte la oposición a la ejecución, no haciéndolo el otro, el AAP de Barcelona sección 1 del 27 de octubre de 2015 ( ROJ: AAP B 1389/2015 - ECLI:ES:APB:2015:1389A ) entiende inviable que el coejecutado no apelante impugne el auto aprovechando el recurso de apelación del otro coejecutado, razonando:

"TERCERO.- Impugnación del auto por el demandado.

Con carácter previo al análisis de cualquier otra cuestión, y en relación con el escrito de impugnación que presentó la representación de Don Amador debe decirse lo siguiente.

Como ya dijimos en sentencia de esta Sala de 25/3/15 (Rollo 402/2013 ) dicha impugnación de la resolución apelada, presentada por dicho codemandado tras el traslado (diligencia de ordenación de 19/6/14) conferido por la Secretaria Judicial, del recurso de apelación presentado por la codemandada Sra. Celsa contra el auto de 14/5/14 , con arreglo a lo establecido en el artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no debió ser admitida.

En dicha sentencia se decía lo siguiente: "...SEGUNDO.- Impugnación de la sentencia por los demandados.

I.- La impugnación presentada por los codemandados reseñados después de que les fuera dado traslado de la apelación efectuada por el Consorcio asimismo demandado, no debió ser admitida a trámite puesto que como dijimos en nuestra resolución de 3 de marzo de 2015, la impugnación solo procede si la parte contraria recurre la sentencia y la situación de la parte puede verse agraviada respecto de lo que resulta de la sentencia de instancia, por lo que carece de sentido cuando, como en el caso que nos ocupa, la parte actora no apeló la sentencia, por lo que el codemandado no podía ver agravada su situación.

En esta línea se ha pronunciado recientemente la Sala 1ª del Tribunal Supremo en sentencia de fecha 6 de marzo de 2014 donde efectúa las siguientes consideraciones:

"Son dos los requisitos que se exigen para que sea admisible la impugnación de la sentencia, que resultan de la consideración conjunta de los apartados 1 y 4 del art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (...)

(ii) El segundo requisito es que la impugnación vaya dirigida contra el apelante. Las pretensiones formuladas en el escrito de impugnación no pueden ir dirigidas contra las partes que no hayan apelado. La sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 , declara sobre este particular que «el artículo 461 .4 LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se dé traslado únicamente al apelante principal, revela que el escrito de impugnación no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado».

La posterior sentencia num. 632/2013, de 21 de octubre , ha declarado:

«No sucede lo mismo con quien ahora recurre, puesto que inicialmente no apeló y dejó transcurrir el plazo concedido para oponerse al recurso interpuesto por el otro codemandado, utilizando el trámite de impugnación de la parte actora, inicialmente apelado, para introducir una nueva impugnación en ningún caso autorizada por el artículo 461 .4 de la LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se de traslado únicamente al apelante principal, lo que revela que este escrito no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado ( STS 13 de enero 2010 )(...)»

Por tanto y en todo caso decae la impugnación indebidamente admitida a trámite por los motivos indicados, tornándose la admisión indebida en causa de desestimación de la misma. De manera que respecto de DIRECCION000 hay que estar a lo ya resuelto en instancia, sin poderse pronunciar la Sala sobre lo razonado y resuelto respecto a dicha mercantil.

SEXTO.-Examinando entonces el recurso apelación de los vendedores Doña Apolonia y Don Domingo, deben desestimarse las infracciones procesales planteadas.

-La invocada falta de motivación de la sentencia( art 218LEC y art 24.2CE) por indebida denegación de determinadas pruebas propuestas, y cuya admisión reiteran en esta alzada, debe decaer por dos motivos:

En primer lugar porque la motivación (en cuanto a motivación citar por reproducida la STS del 12 de diciembre de 2024 ( ROJ: STS 6234/2024 - ECLI:ES:TS:2024:6234 )sobre la admisión o inadmisión de pruebas pedidas en el momento procesal oportuno en instancia, la misma no debe hacerse en la sentencia, sinó en tal momento procesal oportuno, en el caso de autos en la audiencia previa, en donde se resolvió al respecto (hay un acta en junta comunitaria aportada al inicio del juicio que fue admitida). Nada tenia que motivar la sentencia respecto a lo ya motivado en la audiencia previa.

Y en segundo lugar, porque ya se motivó en la audiencia previa para denegar las pruebas en cuestión, recurriendo en reposición los ahora apelantes, y denegado el recurso, formularon protesta a efectos de segunda instancia, en la cual ya se ha propuesto las citadas pruebas y se ha rechazado por auto de fecha 29 de enero de 2024 la admisión de las mismas, lo cual se ha confirmado en el recurso reposición instado por los apelantes, mediante auto de fecha 6 de junio de 2024, por lo que nada procede resolver ahora al respecto, por ya resuelto, remitiéndonos a la motivación de dichas dos resoluciones.

-En cuanto a la vulneración de garantías procesales( art 459LEC) al resultar parcial la pericial del Sr Norberto(infracción del art 343LEC), y la reiteración de la petición de prueba al ITEC, decae el motivo pues bajo esta pretendida infracción procesal, se alude al valor probatorio de la pericial realizada para el actor por dicho perito, al que se tacha. Con lo que no se trata de ninguna infracción procesal, sinó de mero cuestionamiento valorativo de la imparcialidad del perito, si bien la sentencia valora dicho informe y la declaración del citado perito tachado como permite el art 344.2LEC, lo que no supone infracción procesal alguna sino que todo lo más podrá dar pie a error en la valoración de dicha prueba pericial, que es cosa diferente y que igualmente se invoca. Y en cuanto a la petición probatoria de oficio al ITEC, ya quedó resuelta y desestimada en esta alzada como se indicó anteriormente. Lo mismo ocurre respecto la prueba pericial judicial.

Y lo mismo ocurre con las actuaciones supuestamente realizadas en la finca por ADIGSA, con cita de determinado artículo de prensa elaborado y publicado por dos concretos arquitectos que diseñaron y proyectaron las obras de rehabilitación de los edificios del DIRECCION003, sobre cuya inadmisión ya se pronunció la Sala en dichos autos antes reseñados.

SÉPTIMO.-Y examinando entonces las cuestiones de fondo objeto del recurso, resulta que se insta frente a los vendedores acción de rebaja del precio del contrato de conpraventa suscrito en Cataluña sobre inmueble sito en Cataluña el 11-3-2020(doc 1 de demanda), con previo documento de propuesta de compraventa de 4-2-2019(docs 2 y 2bis de demanda) y contrato de arras penitenciales de 24-2-2020(doc 3 de demanda). Acción que en Cataluña se residencia en el art 621CCCat (ya no en la actio quanti minoris del art 1.486CC y concordantes). Y en este sentido y por ser aplicable al caso en su parte relevante, razona la SAP de Barcelona sección 13 del 29 de septiembre de 2023 ( ROJ: SAP B 12810/2023 - ECLI:ES:APB:2023:12810 ):

"(...)nos encontramos ante un contrato de compraventa al que resulta de aplicación el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya relativo a las obligaciones y contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, que regula por primera vez el contrato de compraventa en Catalunya de forma completa y que rige las compraventas perfeccionadas a partir del 1 de enero de 2018 ( DT 1ª Llei 3/2017). Dicha regulación resulta plenamente aplicable a la compraventa de autos tanto por motivos de fondo ( articulo 10.5 en relación con el art. 16.1 del Código Civil , no constando la sumisión de las partes a una regulación distinta - art. 111-6 CCCat -) como por razones de vigencia temporal (el contrato se celebró en 12.4.2019, estando la referida ley en vigor, como se ha dicho, desde 1.1.2018).

En consecuencia, no es aplicable el Código Civil, debiendo acudir en lo que se refiere a las obligaciones del vendedor y del comprador a la regulación contenida en el Codi Civil de Catalunya, que establece diferencias respecto de la normativa estatal en diversos aspectos, como es el caso de los plazos y acciones en caso de que el objeto vendido presente defectos o daños que no fueron informados por el vendedor.

La regulación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los artículos 1.474 y siguientes. del Código Civil . Como indican la sentencia dictada por la sección primera de esta A.P. de Barcelona, de 30 de junio de 2022, nº 377/2022, recurso 744/2021 , y la sentencia dictada por la sección 19ª, de 28 de abril de 2022, nº 267/2022, recurso 286/2020 y ha señalado este mismo tribunal en resoluciones anteriores, en Catalunya ha desaparecido el concepto jurídico de "saneamiento por vicios ocultos" y ha sido sustituido por el concepto de "conformidad en el contrato".

Para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente ( artículo 621-20 CCCat ).

Conforme a esta normativa, el vendedor responderá por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que presenta el mismo y que no fueron informados al comprador, los conociera o no el vendedor.

Como excepción, no responderá el vendedor de la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad; así lo establece el art. 621-26.1 CCCat al disponer: "El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad".

Por su parte, el artículo 621 . 37 CCCat contempla los remedios de que disponen las partes ante el incumplimiento de la contraparte, estableciendo, en la parte que ahora interesa, que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.

b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumular con la indemnización por daños y perjuicios......".

OCTAVO.-El nuevo examen del total material probatorio obrante lleva a desestimar el recurso de apelación y a confirmar la sentencia apelada:

Del examen de la documental obrante se corrobora que el actor no conoció ni fue informado de la existencia de cemento aluminoso por los vendedores ni por la agencia mediadora. Y que los vendedores conocían de la existencia de cemento aluminoso, y en todo caso responden por la existencia de cemento aluminoso aun si lo ignoraban. Y la propia agencia mediadora cabe presumir que también lo conocía; pero aún si no fuere así, la agencia mediadora debió cumplir diigentemente conforme al conocimiento del mercado que se le presume que tiene y concretamente respecto a la zona en que está el inmueble, de posibles vicios ocultos como el cemento aluminoso y la aluminosis, debiendo de haber indagado acerca de tal posibilidad nada extraña ni extraordinaria en dicho distrito y barrio. En efecto:

En el doc 2 de demanda comprensivo de la propuesta de contrato de compraventa de inmueble suscrito a 18-2-2020 entre Roque y los vendedores, en papel de la agencia mediadora, y elaborado por el testigo y empleado de la agencia mediadora Don Luis Andrés, según admite en juicio, y en el que se estipula un precio de 172.500 euros, no consta en el mismo referencia alguna a que se tenga en cuenta la existencia de cemento aluminoso, no obstante lo cual se pacta que se entregará el inmueble "libre...vicios ocultos".

El subsiguiente doc 2bis de demanda es comprensivo de la oferta publicitaria de la agencia mediadora en el portal idealista en la que se ofrecía la venta por 185.000 euros(precio superior a la hipoteca pendiente de pago por los vendedores)

En el doc 3 de demanda consta el contrato de arras penitenciales de 24-2-2020 en que comprador y vendedores pactan el precio que será de 172.500 euros, sin que conste indicado motivo alguno de la bajada del precio frente al ofertado, de modo que, a falta de prueba -que no consta como se vera- debe presumirse que ello obedece a la mera negociación entre vendedores y comprador.

Finalmente en el doc 1 de demanda consta la escritura notarial de compraventa del 11 de marzo de 2020 otorgada en Barcelona, siendo los vendedores vecinos de Vilafranca del Penedès ella y de Sant Sadurní DŽAnoia él, y siendo el comprador vecino de Barcelona. Venden la vivienda sita en planta NUM002 Puerta NUM003 del grupo denominado DIRECCION004 en DIRECCION005 de Barcelona, registral NUM000 del RP de Barcelona nº 20. Los vendedores la habian comprado por mitades indivisas en escritura notarial de 13-1-2005. Consta gravada con hipoteca hasta el límite de 190.000 euros que se amortiza totalmente en cuanto a la parte pendiente en esta venta.

La parte vendedora "hace constar que el edificio ha pasado la Inspección Técnica de los Edificios de Viviendas (I.T.E) habiendo entregado a la parte compradora una copia del certificado de aptitud y del informe. La parte vendedora hace constar que en relación a la Inspección Técnica del Edificio, éste ha obtenido el certificado de aptitud "con deficiencies leves" que la parte compradora conoce y acepta y del cual se incorpora fotocopia a la presente".

El precio es de 172.500 euros, estableciéndose la forma de pago, en la que destaca que uno de los conceptos que se abona en el acto es la cantidad de "109.907,17 euros, que se pagan por cheque, siendo la cantidad que se adeuda a fecha de hoy de la hipoteca reseñada en el apartado de cargas, aplicándose el cheque cobrado a su amortización, según asegura la parte vendedora".

Con lo que no se prueba que se estuviera pidiendo como precio cantidad igual o similar a la hipoteca pendiente, pues la públicada en webs era de 185.000 euros y se baja el precio a 172.500 cuando sólo hay deuda hipotecaria ascendente a una menor cantidad todavía, según lo expuesto. De modo que no cabe presumir que la rebaja fuera por haberse informado al actor de la existencia de cemento aluminoso.

En el punto 4 de la escritura "La parte adquirente conoce y acepta el estado físico, urbanístico y de conservacion de la finca, respondiendo la parte transmitente de evicción y sanemiento".

Consta adjuntado certificado de aptitud ex ITE de apto con deficiencias leves(se anexa a la escritura) sin que aparezcan deficiencias en estructura, desde luego no la existencia de cemento aluminoso ni menos aun existencia de aluminosis.

Efectuada la venta el 11-3-2020, constan en doc 4 de demanda mails en que aparece por vez primera que el actor toma conocimiento de la existencia de cemento aluminoso. Así en mail enviado por el actor a Doña Matilde (administradora de la comunidad) a 28-3-2020(esto es, escasos 17 dias tras la compra) le dice "Acabo de hablar con la presidenta y me ha dicho que en el pasado se hicieron catas de aluminosis en la finca" y "Ya que me han vendido la vivienda libre de aluminosis y en el certificado ITE no lo pone explícitamente, podía enviarme en esta cuenta de correo todo lo que tenga en relación con el tema? Quiero que mi arquitecta y abogado den un vistazo a toda la documentación que disponga la comunidad". Le contesta Doña Matilde el 30-3-2020 "Lamento no poder darte más información del tema aluminosis de la finca. Yo administro esta comunidad desde el año 2013 y antes lo gestionaban los mismos vecinos. Con la documentación que me pasaron no hay nada relativo a este tema y en el libro de actas no consta tampoco nada. El edificio fue constituido por ADIGSA, empresa del Patronato de la vivienda de la Generalitat y todas las viviendas eran gestionadas por esta empresa hasta que hicieron el traspaso a los propietarios actuales. Se que hubo varios edificios del DIRECCION003 que estuvieron afectados por aluminosis e incluso se derribaron 2 edificios enteros y se que se revisaron todos los bloques pero no tengo documentación al respecto"

Y le dice el actor a 20-4-2020 a la Sra Apolonia: "Después de tu mensaje y de hablar con diversos vecinos en relación con el cemento aluminoso/aluminosis, encargué pruebas y ha dado positivo a cemento aluminoso. El vendedor del piso no me informó de este hecho y le reclamaré redhibir el contrato por medio de una demanda... Por tanto ya que el vecindario estaba al corriente del cemento aluminoso, necesito que me aporten toda la documentación, informes, y resultados de pruebas anteriores.. " indicando que en la próxima reunión pediría la información.

Y en efecto en doc 5 de demanda consta el resultado de los ensayos en biguetas de hormigón de fecha 15-4-2020 en el techo del NUM002 NUM003(piso del actor) resultando en la descripción de la muestra que "no se observa óxido adherido, y los granulados se ven mayoritariamente rotos diámetro maximo de 5mm", y en ensayo de presencia de cemento aluminoso hecho a 16-4-2020 resulta positivo a presencia de cemento aluminoso. "Determinación cualitativa de cemento aluminoso en la composición de hormigón, según ensayos estimativos cruzados de presencia de sulfatos y presencia de compuestos de alumnio". Y el test aluminosis obrante como doc 5bis de demanda constata a 17-7-20 detección de cemento aluminoso en la vigueta examinada en la cocina.

Se acredita por tanto la existencia de cemento aluminoso en la muestra puntual de la cocina del piso adquirido por el actor a los demandados, que no aluminosis (esto es, no consta prueba de desarrollo de la patología).

En el doc 3 de contestación de la agencia DIRECCION000 consta whatsapp en que el actor le dice a la agencia el 26-2-2020 que cuándo pueden ir a hablar con la administradora de la comunidad, y se le informa de la fecha. La administradora Doña Matilde deja claro en juicio su desconocimiento absoluto de la existencia de cemento aluminoso. Así refiere que ella no conocía el problema de aluminosis de esta finca, que al hacerse cargo no le comunicaron que pasara esto. Que no le consta que ADIGSA interviniera en este edificio, sinó que intervino en otros edificios del DIRECCION003, pero de este nadie se lo ha dicho y en el libro de actas no consta. Que ningún vecino le ha hecho reclamación por aluminosis. Que a día de hoy no hay prevista ninguna actuación por aluminosis, sino el mantenimiento habitual del día a día, pero no ha habido nada que apunte a que haya salido una grieta, un escape de agua. Y deja claro que ella no informó a DIRECCION000 ni al comprador de existencia de aluminosis porque ella también lo desconocía, y que se entera posteriormente cuando se lo manifiesta el comprador.

Y a pregunta de la juez a quo indica que cuando va el Sr. Gabriel antes de comprar, ella no le dice nada porque no conocía de cemento aluminoso, que lo sabe después de la venta que es cuando le pide información el actor; que quería saber lo que constaba en el libro de actas, y que lo fotocopió entero y en el libro de actas no constaba nada.

Resulta significativo y hasta llamativo que en actas de la comunidad según refiere nada conste sobre cemento aluminoso, y que no consten aportadas actuaciones de la Comunidad ni de ADIGSA de rehabilitación total ni parcial, ni reparación estructural total o parcial de zonas con cemento aluminoso. Difícilmente puede presumirse que tuviera por tanto el actor conocimiento de existencia de cemento aluminoso a la hora de suscribir los documentos contractuales.

Además, no hay prueba de reparación integral, ni parcial por parte de ADIGSA. Lo único acreditado es (ejcat pag 11) con el certificado expedido por la AGENCIA DE LŽHABITATGE (doc 1 contestación) en cuanto a lo que se haya podido realizar en el edificio de autos, que:

"D'acord amb la seva sol·licitud, a continuació, us relaciono les dades extretes de l'estudi que l'Institut Tecnològic de l'Edificació de Catalunya (ITEC) va realitzar en aquesta escala durant l'any 1992, referent a la problemàtica del ciment aluminós.

Resum de la inspecció:

- Núm. total de punts inspeccionats (observació visual) 41

- Núm. total de mostres obtingudes 5

- Presència de ciment aluminós 3

Les dades resumides de la inspecció només tenen valor estadístic, però és important manifestar-vos que, d'acord amb l'informe definitiu del grup, l'existència de ciment aluminós s'ha de considerar una afectació comunitària ja que afecta a la estructura del bloc, per tant, la comunitat te l'obligació de fer-ne un manteniment preventiu, amb la qual cosa la seguretat del seu habitatge estarà totalment garantida."

Esto es, no hay actuación reparadora/rehabilitadora integral ni parcial, sino simplemente una inspección en el edificio, limitándose a inspeccionar visualmente y tomar muestras constatando en sólo 3 la existencia de cemento aluminoso, que debe presumirse que igualmente existe en otras partes de la estructura del edificio. No cabe sostener por tanto, como insisten los vendedores, la existencia de rehabilitación o reparación alguna de ADIGSA en el pasado.

No es ya que el perito del actor (doc 7 de demanda, perito Sr Norberto), cuyo informe y pese a la tacha es la única prueba objetiva -al margen del informe de ADIGSA- y que corrobora la existencia de cemento aluminoso en una muestra en la cocina, niegue en juicio tener constancia de actuación rehabilitadora o reparadora por parte de ADIGSA, refiriendo que nadie le ha entregado documentación de que esta finca haya tenido algun tipo de reparación, y que deje igual constancia de que donde hizo la cata en la viga de la cocina esas vigas que el ve estaban intactas, esto es, no se habían reparado.

Es que el autor de la Inspección Técnica de la Edificación(ITE) Sr. Gabriel deja claro también en juicio que en cuanto al tema de aluminosis del cemento cuando hizo su inspección una persona le dijo que en esa zona se había detectado edificios que habían tenido aluminosis, pero nadie le dio informes de ADIGSA. Y del ITE obrante en autos elaborado por el Sr. Gabriel(ejcat pag 8) no se desprende dato alguno que permitiera presumir que el actor, al tener conocimiento de dicho documento, conociera de la existencia de cemento aluminoso, pues no existe ninguna referencia a ello, ya que como consta además en el ITE (ejcat pag 8) efectuado mediante inspección a 21-12-2016 y emitido a 2-4-2017, para edificio construido según catastro en 1954, en su apartado 11 deja constancia de que "La inspección a realizar es de carácter visual, y respecto a aquellos elementos del edificio a los que se ha tenido acceso. No forma parte de la inspección detectar posibles vicios ocultos, ni prever causas sobrevenidas."

Y el resultado es que no constan defectos en fundamentación ni en estructura vertical, horizontal o cubierta ni de escaleras. Y sí sólo leves en acabados de fachada, en tejados y cubiertas planas, y en otras instalaciones. En estructura sólo informa de que "procede que un técnico de cabecera haga una inspección si se observan grietas u otras anomalías en la estructura cuando estas aparezcan", resultando el informe favorable.

Frente a toda esta prueba no puede prevalecer el acta de junta ordinaria celebrada por la comunidad, cuyo punto 5 del orden del dia se introduce precisamente por petición del actor, celebrada el 8 de febrero de 2022, posterior a contestación y audiencia previa y que se aporta al inicio del juicio y se admite por la juez a quo, que reza: "Solicitud información afectación aluminosis de la finca y medidas a tomar de mantenimiento. Se cede la palabra a la Sra. Julia, representante del Sr. Roque, propietario del piso NUM002, que plantea a la comunidad la necesidad de realizar un mantenimiento del edificio para mantener controlado el tema de la aluminosis que afecta a la finca. Por parte de los propietarios presentes se informa que todos son conocedores de esta patología pero que afecta en un tanto % muy bajo y hace ya más de 30 años que se quedó todo reforzado y verificado por parte del Patronato de la Vivienda de la Generalitat. A partir de aquí se va controlando que no surjan grietas y que no exista ningún tipo de humedades y la última revisión realizada ha sido en el año 2017 que se ha pasado la inspección técnica el edificio(ITE) y ha sido favorable. La próxima inspección reglamentaria se deberá pasar en el año 2027.

Todos los propietarios son los primeros interesados en que la finca esté en perfecto estado y si detectan cualquier anomalía se comunica siempre para que sea revisado por el técnico correspondiente y así se seguirá haciendo".

Pues ya se ha constatado que no hubo actuación integral ni parcial según informa el organismo público competente; y porque no consta prueba objetiva en autos(actas de comunidad etc) acreditando tal actuación eliminadora del cemento aluminoso cuya existencia sí está acreditada. Sólo consta que hubo una inspección, que no una rehabilitación o reparación a que aluden los comuneros en la reunión.

Lo que reconduce en todo caso al hecho cierto de que los comuneros sí conocen de la problemática al menos referida a la existencia de cemento aluminoso, y así lo dicen en esa junta. Y por tanto los vendedores ahora demandados debe presumirse( art 386LEC ) que también lo sabían. Lo que se corrobora en sus interrogatorios, como indica la sentencia apelada.

El codemandado Sr. Domingo dice al ser preguntado que sabía que el edificio tenía cemento aluminoso. Y preguntado acerca de si comunicó al actor tal cosa contesta que no tuvo la oportunidad al no conocerlo hasta llegar a la notaría. Y refiere además que DIRECCION000 le recomendó un precio inferior porque por el tema de la aluminosis no podían poner ese precio porque era demasiado caro. O sea, habló con DIRECCION000 sobre que la finca tenía cemento aluminoso. Y preguntado acerca de por qué al hacer las arras no se contempló la existencia de aluminosis, contesta que entendió que lo pondrían o se lo habrían comunicado al comprador. No reparo en que no lo ponía.

Y si bien alude a que cuando se firma en la Notaría el actor manifestó ante notario que quería concretar la existencia de patologías, que el actor comentó algo sobre tema de vicios ocultos, de donde el deduce que el actor tenía información, en realidad no se prueba tal cosa, pues no constan en la escritura notarial, ni en minuta alguna. Y porque lo que resulta absurdo es que en contratos previos se pretenda haber rebajado el precio precisamente por existir cemento aluminoso(vicio oculto) y ni vendedores ni agencia mediadora se aseguren en tal caso de que quede cabal y completa constancia de esa rebaja del precio que implica conocimiento del comprador del citado vicio oculto y de la rebaja derivada del mismo, precisamente para protegerse en el futuro de posibles acciones por falta de conformidad derivada de vicios ocultos.

La codemandada Sra Apolonia relata que ellos y el API sabían que la finca estaba rehabilitada porque habia tenido aluminosis y se habían rehabilitado las vigas. Si bien ella no aportó información al API, se encargó de todo el otro vendedor, y refiere que el API lo sabía porque la inmobiliaria se tiene que informar de todo esto, según cree ella, si bien ella no tuvo tratos, limitándose a ir a las firmas de los documentos; contestando a preguntas de la agencia que no sabe si el actor podia saber que estuviera afectada por aluminosis.

Por tanto, acreditado que los vendedores conocían de la existencia de cemento aluminoso y no probando estos haber informado al comprador, se justifica la imputación a estos de la falta de conformidad apreciada por la sentencia de instancia, de la que responden en todo caso(más en este caso en que lo sabían y no prueban haberlo comunicado al comprador)conforme art 621CCCat que dispone en su apartado 37 al regular los remedios por falta de conformidad que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

(...)

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios."

Y el art 621-42CCCat titulado "Reducción del precio y cálculo." Establece que:

1. El comprador que acepta un cumplimiento no conforme al contrato puede solicitar la reducción del precio.

2. La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.

3. El comprador que ha ejercido la facultad de reducir el precio puede pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido."

Razona la SAP de Barcelona sec 13 sección 13 del 03 de febrero de 2025 ( ROJ: SAP B 624/2025 - ECLI:ES:APB:2025:624 )"En parecidos términos, la sentencia del TS de 17 de octubre de 2005 se dice al respecto que: "la finca construida con ese material [ cemento aluminoso], aún rehabilitada, por la gravedad del defecto constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la integra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad" .

En definitiva, el concepto de falta de conformidad del producto vendido, no solo hace referencia a la existencia de la patología, extendida o no, o, a la mayor o menor porosidad de las vigas de cemento aluminoso en la actualidad, (por debajo o por encima del 15 por 100 de estabilidad de las mismas), sino a que los propietarios del bien adquirido deberán invertir, vigilar y rehabilitar constantemente el inmueble para evitar su deterioro, asegurando con ello la funcionalidad de la estructura, preservándola de cualquier foco de humedad, inherente a los agentes externos (lluvia) o, a los agentes internos (filtraciones del piso superior o propias), con mayor cuidado y capas de pintura aislante, lo que comporta un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble, tal y como lo describen tres de los peritos que deponen en el acto de juicio, de manera que se requiere un mayor control y cuidado en su conservación, que sin duda, comporta una falta de conformidad del producto vendido. La presencia del cemento aluminoso en el inmueble que se adquiere, ha de ser informada al comprador, para que pueda éste, en su caso, rechazar la compra o, reducir el importe de adquisición del mismo, en previsión de las reparaciones y mantenimiento futuro del mismo".

En igual sentido, recuerda la SAP de Barcelona sección 1 del 31 de enero de 2012 ( ROJ: SAP B 602/2012 - ECLI:ES:APB:2012:602 ) "En efecto, el desvalor que conlleva la mera existencia de cemento aluminoso en un edificio ha sido reconocida por el Tribunal Supremo en sentencias de 2 de marzo de 2007 y 17 de octubre de 2005 en las que considera que "la construcción de toda la estructura de una finca urbana con « cemento aluminoso» supone un vicio oculto, grave, desconocido e irreconocible para el comprador, al cual se omitió esta circunstancia, de la que los vendedores tenían completa noticia."

NOVENO.- Y por lo que hace entonces a la pericial de la actora en la que fundamenta la cuantía reclamada, doc 7 de demanda -perito Norberto, arquitecto- refiere que el techo estaba enyesado por lo que no puede observarse el estado de la estructura(pag 10) y procede a extraer muestra de "cemento de la vigueta en la cocina y se solicita test en el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de edificación de Barcelona para comprobar si las biguetas contienen cemento aluminoso y aporta el resultado con cemento aluminoso. Añade que "A pesar de estar formadas las biguetas por cemento aluminoso, estas se encuentran cubiertas por revestimiento de yeso y no se puede comprobar si existen patologias estructurales en esta entidad u otras partes de la estructura del inmueble". Y que "En cualquier caso, las recomendaciones mínimas en los inmuebles con estructura de cemento aluminoso incluyen:

-Revisar la totalidad de la estructura para comparar la existencia de afectaciones por aluminosis.

-Reforzar, reparar o restituir todas las biguetas lesionadas, con fisuras o pérdidas de sección.

-Comprobar si la estructura presenta el grado de seguridad exigible.

Sin embargo, sólo la íntegra sustitución funcional de la totalidad de las vigas puede restituir la equidad contractual, evitando las problemáticas futuras que se podrían derivar de una sustitución parcial"

Señala el perito que "las estructuras realizadas con cemento aluminoso pueden desarrollar aluminosis provocando la obsolescencia estructural del edificio y se calcula que puede reducir su vida útil notablemente. Se considera pues que el cemento aluminoso es un vicio latente"(...) "reduce de manera importante el atractivo de mercado dado que en la actualidad el cemento aluminoso se percibe como un estigma que influye de manera determinante en el precio"

Concluye que la valoración el cemento aluminoso viene afecta en los siguientes aspectos:

1)Limitaciones en el uso e inconveninetes, al ser necesario ir haciendo controles y revisiones periódicas de reparaciones futuras, todo lo cual reduce el número de compradores potenciales y la capacidad de negociación del vendedor. A este respecto valora que frente a los 10 años para hacer mantenimiento preventivo de edificios normales, los que tienen cemento aluminoso deben ser revisados cada 6 años. Y valora la reducción de precio por compradores que acepten comprar con cemento aluminoso entre un 15% y un 35% según lo que "se conoce por casos conocidos". Y como el potencial comprador conocedor de existencia de cemento aluminoso pretenderá rebajar el precio, opta por aplicar el método de coste previsto en los arts 17 y 21 de la Orden ECO 805/2003 ,esto es, valora por analogía la vivienda como "producto no acabado" que un promotor sólo podrà vender si hace trabajos de construcción, valorando para deducirlo los trabajos que tenga que acometer(beneficio del promotor, asimilando al comprador con el promotor). Aplicando la fórmula del método de coste de dicha norma, conociendo del precio de compra de 172.000 euros, le aplica el resultante 18%(viviendas primera residencia) resultando 30.960 euros. Si bien la vivienda es habitable, valora el coste de ejecución material del inmueble que según BEC en el tercer trimestre del 2020 es de 908,607euros por metro cuadrado. Y siendo que la estructura representa un 11,57% del total presupuesto, calcula un coste de ejecución de la reparación estructural de 483,10 euros por metro cuadrado, resultando que los trabajos futuros de reparación supone el 53,24% del coste de reconstrucción del inmueble, con lo que la valoración a aplicar en concepto de beneficio del promotor por obra pendiente de finalización será del 50% del 18% con lo que 50% del 18% de 172.000 euros da 15.480 euros, redondendo a 15.500 euros por limitaciones en el uso e inconvenientes sin incluir costes de reparación.

2)Depreciación funcional a cuenta de los futuros gastos en obras de reparación en el caso probable de aparicion de aluminosis: Al desconocer el estado real del resto de entidades, presupuesta el coste de reparación futura por aluminosis según presupuesto que aporta, resultando un coste del total edificio de 3.222 metros cuadrados de 1.556,553,20 euros, que equivale a 483,10 euros por metro cuadrado, y siendo que la vivienda constituye un 2,638% del inmueble, el coste total es 1.556.553,20 euros por metros cuadrados x 0,02638, da 41.061,87 euros(redondea a la baja a 41.000 euros).

Por lo que valora la pérdida de valor el inmueble en atención a ambos factores en los 56.500 euros.

Dicha pericial, su metodologia y resultados no quedan desvirtuados por los apelantes. De entrada porque no aportan prueba de igual índole técnica para refutar métodos y resultados. Además, porque los expuestos resultan razonables, sobre los parámetros antes reseñados, siendo que existe cemento aluminoso, que puede tornarse en patología de aluminosis, con riesgo de menor vida de la estructura y por ello del total edificio, y costes adicionales a los propios del normal mantenimiento, con exigencia de mantenimiento en plazos más breves y más exhaustivos para detectar la posible aparición de la patología, y más que probables actuaciones de reparación en el futuro.

Con lo que se justifica pedir por los conceptos que emplea. Significativamente, porque no han probado los apelantes ni el otro demandado que se hubieran hecho obras de rehabilitación integral. Ni siquiera consta prueba de las posibles reparaciones que la comunidad haya podido hacer en la estructura o en concretos departamentos por aparición de aluminosis, no constando aportado documento alguno ni acta comunitaria acordando actuaciones con su correspondiente coste económico. Incumbiendo a los demandados que lo oponian la carga de probar tales hechos para conseguir minorar o incluso impedir la reducción del valor del piso vendido reclamada en demanda.

No probando por lo demás los apelantes la invocada incongruencia extra petita por no tenerse presentes en sentencia unas reparaciones que no se acreditan para minorar la cuantías reclamadas como menor valor de la vivienda por causa del cemento aluminoso, además de que no se concede más de lo pedido sino lo pedido, siendo que lo que no se hace es minorar lo pedido. Pero esto es cuestión probatoria, no de congruencia.

No justificándose la insistencia de los apelantes en la falta de prueba de concretas reparaciones a realizar, pues la demanda no reclama por daños derivados de aluminosis, patología que no consta que exista al tiempo de demanda, sino por existencia de cemento aluminoso, que en sí se entiende como vicio oculto(el propio testigo Sr. Luis Andrés admite en su declaración que la existencia de cemento aluminoso se entiende como vicio oculto), que es causa cierta y actual de potencial daño futuro, y que como dice la actora, sólo la total sustitución de la estructura ejecutada con cemento aluminoso permite el requilibrio de las prestaciones contractuales(cosa por precio).

Sin que se justifique la petición de que en cuanto al desvalor por existencia de cemento aluminoso se estimaria correcto a juicio de los apelantes como mucho establecer un perjuicio en el 10% del precio pagado por la vivienda, pues no se planteó en contestación ni se debatió en instancia acerca de tal porcentaje( art 456.1LEC ) con lo que no cabe plantearlo ex novo en esta alzada. Y a mayor abundamiento es que en todo caso no se aporta prueba que justifique tal tanto por ciento inferior, debiendo pechar quien lo invoca con la falta de prueba al respecto( art 217.3LEC )

Por todo lo cual procede desestimar el recurso de apelación de los vendedores confirmando la sentencia de instancia respecto de los mismos. Sin que proceda modificar como pretenden en tal supuesto la condena en costas impuesta a los mismos, pues no se acreditan serias dudas fácticas ni jurídicas, sobre todo visto el carácter objetivo de la responsabilidad por falta de conformidad de los vendedores aún si ignorasen la causa de la misma( art 621.23-1 CCCat ).

DÉCIMO.- Por desestimacion del recurso de apelación ( art 398.1LEC ) y de la impugnación( art 398.1LEC ), procede imponer a los apelantes las costas causadas en esta alzada con motivo de la apelación, y al impugnante las costas causadas con motivo de dicha impugnación.