Sentencia Civil 560/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 845/2023 de 02 de octubre del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por AXA SEGUROS GENERALES,S.A contra la Comunidad de propietarios de la finca sita en DIRECCION000 de Barcelona en tanto que responsable de los daños y perjuicios ocasionados por el siniestro acaecido a lo largo del periodo que va entre diciembre de 2019 y febrero de 2021 padecido en el inmueble DIRECCION001 propiedad de Doña Manuela, asegurada en la actora. Solicitando el dictado de sentencia por la que acuerde condenar a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de 11.012,05 euros más intereses legales y costas.

Ello por cuanto que durante dicho periodo se produjeron filtraciones de agua en la vivienda asegurada procedentes de la cubierta y fachada del edificio así como a través de un bajante comunitario causando daños y perjuicios. Y pese a conocer la Comunidad de las mismas(acta de junta de propietarios) si bien realizó reparación en agosto de 2020, las filtraciones no cesaron, pues tras la reparación, la asegurada en la actora pintó la vivienda pero meses más tarde la empresa ESKAIRE(docs 10 a 13 de demanda) comprueba que los daños se reproducen al existir bajante comunitario que continuaba perdiendo agua que filtraba a la vivienda asegurada, teniéndose que ejecutar sustitución del bajante y saneado de la fachada.

Los daños y perjuicios reclamados son:

-4.052,05 euros de daños(pericial Sr. Carlos Manuel, doc 3 de demanda)

-Pérdida de rentas al abandonar el inquilino la vivienda por las continuas filtraciones, desistiendo del contrato de arrendamiento el 21-12-2019(docs 4 y 5 de demanda) siendo imposible alquilarla(docs 6 a 9 de demanda).Para evitar que los daños aumentaran y poder disponer a la vivienda para su alquiler el asegurado en la actora optó en febrero de 2021 por sustituir el bajante que causaba las filtraciones. Valora en 6.960 euros la pérdida de alquileres sufrida por la asegurada de la actora (rentas no percibidas entre enero de 2020 y enero de 2021(12 meses) a razón de 580 euros mensuales que venía percibiendo. Abonadas ambas cantidades por AXA a su asegurada (doc 14 de demanda) reclama como subrogada vía art 43LCS. Invoca el art 1.902CC, 1903CC, 1.910CC y concordantes.

La demandadaComunidad de Propietarios de la finca sita en DIRECCION000 de Barcelona compareció tras ser emplazada, y presentó escrito de contestacióninstando la desestimación de la demanda, con condena en costas a la demandante.

Opone que la Sra Manuela informó a la Comunidad de Propietarios de las filtraciones y que ésta las reparó, constando en acta de la comunidad de propietarios de 16-10-2020(doc 2 de demanda) que se acordó encargar a la entidad Reformas Esperanza la impermeabilización de la tarraza comunitaria que cubre el DIRECCION001, entidad asegurada por la actora. Y los trabajos se llevaron a cabo de conformidad con el presupuesto(docs 1 y 2 de contestación). Que la Comunidad no volvió a tener conocimiento de ningún daño más.

Que el perito de la actora no valora los daños de la vivienda porque cuando accede ya no existen tales daños, y admiteque no accede a la cubierta de la vivienda, con lo que ignora la causa de los daños, limitándose a valorar el presupuesto de reparación, y no se acreditan los daños dentro de la vivienda.Y con respecto a la terraza, no se acredita la causa de los daños, ni de las supuestas segundas filtraciones, ni de que se diera traslado a la Comunidad de las segundas filtraciones. Además en su informe el perito únicamente habla de la cubierta, no dice nada del bajante.

En cuanto al desistimiento del contrato de arrendamiento, no se prueba que sea imputable a la Comunidad. La rescisión del contrato se produce el 21-12-2019, por lo que el tiempo que ha podido estar desocupado el inmueble lo más probable es que fuera debido a la pandemia ocasionada por el Covid 19(el arrendatario era de Guipúzcoa)y no se indica en el documento de desistimiento que la causa sea la inhabilidad por las humedades, de la que tampoco habla la pericial de la actora.

SEGUNDO.-La Sentencia del 28 de abril del 2023 del Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona, resolvió estimando la demanda y condenando a la demandada al pago de 11.012,05 euros, más los intereses legales devengados desde la interpelación judicial y las costas.

En síntesis, da por probada la existencia de las filtraciones procedentes de elemento comunitario; que la Comunidad realizó reparaciones en el 2020 pero que estas no fueron suficientes porque los daños por filtraciones de agua a la vivienda de autos continuaron produciéndose, concluyendo que el origen de los daños sólo puede encontrarse en los elementos comunitarios (cubierta, fachada, bajante), dada la ubicación del piso. Y que tales filtraciones procedentes de elemento comunitario causan los daños reclamados:

Los 4.052,05 euros correspondientes a la reparación del bajante comunitario efectuada por Eskaire conforme doc. nº 3 y declaración del Sr. Torcuato.

Y los 6.960 euros por las rentas de un año dejadas de percibir, a causa de la inhabitabilidad del inmueble de autos, como se deduce de las fotografías y de las declaraciones de los Sres. Diego y Carlos Manuel, pues el primero ratifica la imposibilidad de alquilar por humedades y el segundo refiere, además, la insalubridad del inmueble, siendo que la renuncia al alquiler fue anterior a la crisis sanitaria y el piso es inhabitable y no se puede colocar en el mercado de alquiler.

Frente a dicha resolución se alza la demandada Comunidad de propietarios de la finca sita en DIRECCION000 de Barcelona que recurre en apelacióninstando que con estimación del recurso se revoque la Sentencia y se desestime la demanda, con costas a la demandante.

Entiende que incurre la sentencia en error en la valoración de la prueba. Yerra la sentencia en cuanto a que la reparación comunitaria no fue suficiente al continuar los daños, pues tras la impermeabilización contratada por la Comunidad a Reformas Esperanza(así acta de la comunidad de propietarios de 16-10-2020,aportada como doc. nº 2), no tuvo conocimiento la Comunidad de que persistieran las filtraciones.

Igualmente resulta insuficiente a efectos probatorios la pericial de la actora, por lo ya reseñado en contestación al respecto y que reitera. Y resultando que no se ajusta al informe cuando en el acto de la vista manifiesta el perito que hizo una visita a finales del año 2020, por cuanto esta circunstancia no se recoge en el informe. Además la demandante no aporta facturas de reparaciones, limitándose a aportar presupuestos,por lo que no acredita que la empresa Eskaire realizara efectivamente los Trabajos.

Reitera que la única factura que acompaña el informe pericial es de fecha 13/08/2020, en relación a trabajos de pintura interior, siendo anterior a que la propiedad comunicara a la Comunidad de Propietarios las filtraciones, por lo que bien pudo deberse a trabajos realizados que nada tuvieran que ver con las filtraciones del agua y que pudieran deberse a motivos estéticos del piso tras haber estado alquilado. En definitiva, cuando el perito acude a la finca, no sube a la cubierta, no ve la reparación del bajante ni ve los daños, limitándose a realizar la visita, basando su informe únicamente en las manifestaciones de la propiedad. Y de haber existido, no se acredita por la adversa la causa de las supuestas segundas filtraciones,además de no dar traslado de las mismas a la comunidad de propietarios.

Igualmente yerra la sentencia en cuanto a la rescisión del arrendamiento, al no ser imputable a las humedades, reiterando lo ya expuesto en instancia, y que si la rescisión del contrato de arrendamiento es de 21-12-2019 no se entiende que no intentara poner en alquiler la vivienda hasta un año después, en diciembre de 2020.

La demandante AXA SEGUROS GENERALES,S.A,por su parte, se opone al recursoy muestra su conformidad con la Sentencia apelada, solicitando su confirmación con imposición de costas al recurrente.

Se conforma con los argumentos de la sentencia apelada, añadiendo que el perito Sr. Carlos Manuel dejó claro en el juicio que realizó visita en septiembre/octubre de 2020 no pudiendo ver daños porque habían sido reparados. Y que en el mes de enero de 2021 volvió a ser requerido por aparición de daños haciendo segunda visita y comprobando los mismos y relacionándolos, constando además la procedencia de filtraciones por el desagüe comunitario.

Y en cuanto a las pérdidas del alquiler reitera que se desistió del contrato por las humedades como se infiere de la prueba obrante.

TERCERO.- El recurso debe ser parcialmente estimado. Nos encontramos ante una acción subrogatoria de aseguradora del art 43LCS , en méritos al pago realizado por ésta a su assegurada la propietaria del DIRECCION001) Doña Doña Manuela por los daños y perjuicios.

Recuerda la STS, Civil sección 1 del 12 de junio de 2013 ( ROJ: STS 3445/2013 - ECLI:ES:TS:2013:3445)que "El artículo 43 de la Ley de Contrato de Seguro establece, en su párrafo primero, que el asegurador, una vez pagada la indemnización, podrá ejercitar los derechos y las acciones que por razón del siniestro correspondieran al asegurado frente a las personas responsables del mismo, hasta el límite de la indemnización, y añade posteriormente que «el asegurador no podrá ejercitar en perjuicio del asegurado los derechos en que se haya subrogado» y que «no tendrá derecho a la subrogación contra ninguna de las personas cuyos actos u omisiones den origen a responsabilidad del asegurado, de acuerdo con la Ley».

Constituyen presupuestos básicos para que se produzca la subrogación del asegurador los siguientes: a) que se haya cumplido por el mismo su obligación de abonar al asegurado la indemnización prevista en el contrato; y b) que exista un crédito de resarcimiento del asegurado frente al tercero como consecuencia del mismo daño que ha motivado la indemnización del asegurador.

Efectivamente para que se produzca la subrogación es necesaria la existencia de un crédito del asegurado contra un tercero, dirigido precisamente a la obtención del resarcimiento del daño que ha dado lugar a la indemnización que ha recibido del asegurador, de modo que cuando no existe deuda resarcitoria por parte de un tercero no opera la subrogación ( SSTS 18 diciembre 1989 , 29 diciembre 1993 , 9 julio 1994 , 18 julio 1997 , 5 de febrero de 1998 ; 14 julio 2004 )."

Resulta igualmente aplicable al caso el art 1.910CC invocado en demanda, recordando la STS del 15 de abril de 2021 ( ROJ: STS 1366/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1366)

"Por otro lado el art. 1910 del C. Civil (supuesto de «responsabilidad objetiva o por riesgo») imputa la responsabilidad al que habite la casa o parte de ella(...)

La jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del contenido del art. 1910 CC , argumentando sobre el espíritu y la finalidad del precepto, para permitir la inclusión de supuestos como los daños ocasionados por cosas que son arrojadas o que se caen dentro de las dependencias del inmueble o edificio y, en particular, los daños causados por filtraciones de líquidos y por cosas arrojadas dentro del edificio.

De esta forma se ha atribuido un significado extenso a la palabra «cosas» empleada en el art. 1910 CC , que permite incluir cualquier objeto físico que proceda de una edificación o construcción y cause el daño cuyo resarcimiento se pretende. Los verbos «arrojar» y «caer» empleados en el art. 1910 CC han sido interpretados también en un sentido amplio, de manera que cualquier daño ocasionado por un objeto o sustancia procedente del inmueble, local o vivienda de que se trate, siempre que no forme parte del mismo, es susceptible de ser subsumido en aquél. En este sentido, la jurisprudencia ha extendido el significado del término «cosas» contenido en el precepto para abarcar las filtraciones de agua o de fluidos, en general, provenientes de un edificio, local o piso contiguo y que causan daños en inmuebles colindantes o próximos ( SSTS de 12 de abril de 1984 , de 16 de octubre de 1989 y de 26 de junio de 1993 ).

En efecto, esta doctrina jurisprudencial se enunció, de manera expresiva, en la STS de 12 de abril de 1984 , recaída en un supuesto de filtraciones de agua e inundación causados en un local de negocio. Considera esta sentencia que las expresiones «se arrojasen o cayesen» no constituyen numerus clausus, razón por la cual pueden ser objeto de interpretación extensiva, que hemos de adaptar a la realidad social en que han de interpretarse las normas conforme al art. 3.1 CC , incluyéndose supuestos asimilables que, originados dentro del límite ambiental en él determinado, puedan causar daño o perjuicio tanto a otros convecinos, copropietarios, etc., por aplicación y observancia del principio de salvaguarda de las relaciones de vecindad, como son estos supuestos de filtraciones de agua, inmisiones gaseosas e incluso en los casos de filtraciones de aguas residuales.

CUARTO.- Personas obligadas a indemnizar.

El art. 1910 CC del CC establece una responsabilidad directa y objetiva del «cabeza de familia» que habite una casa o parte de ella, por las cosas que se arrojen o caigan desde la misma; de manera que responde también por acciones de otras personas, puesto que la acción de arrojar consiste en lanzar al vacío; y el referido sujeto responde de acciones de terceros de manera directa, no se establece regla alguna de solidaridad entre el «cabeza de familia» y el sujeto que haya arrojado o lanzado la cosa que causa el daño de cuyo resarcimiento se trate.

En el caso de daños ocasionados por cosas que se caen o que son arrojadas desde una vivienda, la responsabilidad civil extracontractual la imputa el art. 1910 CC al sujeto en quien concurra la condición de «cabeza de familia». La jurisprudencia ha precisado que se trata del sujeto o persona que la habita la casa o parte de ella, «por cualquier título como personaje principal de la misma, en unión de las personas que con él conviven, formando un grupo familiar o de otra índole» ( SSTS de 20 de abril de 1993 , de 6 de abril de 2001 y de 4 de diciembre de 2007 , entre otras). En consecuencia, en el caso de un inmueble de uso residencial o destinado a vivienda, debe entenderse que la condición de «cabeza de familia», ordinariamente, recae sobre el padre y/o la madre; en cualquier otro supuesto de convivencia en la misma vivienda, todos los adultos que habiten en ella. Además, el cabeza de familia seguirá ostentando esta cualidad a pesar de no encontrarse en el inmueble cuando se produce el daño. Finalmente debe señalarse que cabeza de familia pueden ser tanto personas físicas como entidades o personas jurídicas.

Cuando se trata de un inmueble de uso no residencial, sedes de empresas, locales comerciales, inmuebles en los que se ejercen profesiones liberales, etc., y existen relaciones de subordinación, el «cabeza de familia» será el titular de dicho negocio o empresa, con independencia de su condición de persona física o jurídica. La exigencia de que el cabeza de familia «habite» el edificio se interpreta de una forma amplia. En efecto, el término habitar se entiende referido a cualquier tipo de uso, residencial o no, del que sea susceptible, desde una perspectiva material, el edificio o construcción de que se trate. Además, la jurisprudencia considera que la casa es habitada por el que posee el título para usar y disfrutar la «casa» en cuestión aun cuando todavía no la utilice, como acontece en el caso de edificios en construcción."

O, en palabras de la SAP de Barcelona sección 13 del 31 de octubre de 2012 (ROJ: SAP B 12711/2012 - ECLI:ES:APB:2012:12711) y siendo el legitimada pasiva la Comunidad por caída de agua de instalación comunitaria "Insistiendo en la legitimación activa, conviene puntualizar que la acción subrogatoria supone un supuesto de subrogación legal, ex lege ( STS 17.10.1998 ), previsto en el art. 43 LCS (en relación con los arts. 1209 y 1210 CC ). Efectivamente, como se expone en la resolución recurrida) son requisitos ( SSTS 31.3.1990 , 7.5.1993 , 28.5.1999 ,...) de la acción subrogatoria del art. 43 LCS (en relación con el art. 1111 CC ): 1) La existencia de un contrato de seguro, aquí aportado con el escrito inicial; 2) La realidad de un siniestro cubierto por dicho contrato, lo que no se cuestiona; 3) como requisito "sine qua non", el pago efectivo, suficientemente acreditado (por la aseguradora, que tiene interés en el cumplimiento de la obligación ), de la indemnización que corresponda abonar al asegurado, conforme al contrato, lo que consta suficientemente acreditado y no cuestionado, en la cuantía reclamada; 4) así como la responsabilidad directa de un tercero, frente a quien se ejercita la acción subrogatoria o de repetición, lo que a su vez requiere la relación causal entre la actuación del tercero y el siniestro (es decir, en base a la existencia de un crédito del asegurado frente al tercero responsable, consecuencia del mismo perjuicio que motivó dicha indemnización); ello porque, en virtud de la relación contractual de seguro y el pago de la indemnización a su asegurada, la aseguradora subingresa en la relación contractual o extracontractual - con sus visicitudes - de la asegurada con el tercero (tratándose de daños, han de concurrir los presupuestos del art. 1902 CC , entre ellos la existencia de un daño, probado asimismo en su cuantía, consecuencia necesaria del hecho generador, en cuya indemnización rigen los principios de indemnidad y prohibición del enriquecimiento injusto); no es éste quien, en virtud de su relación con la asegurada subingresa en la relación de seguro. Establecido que la efusión de agua procedía de una instalación comunitaria, la Comunidad deberá responder de los daños causados, bien por la vía del art. 1.910 o, bien, por la del art. 1.902 CC ."

Resultando igualmente aplicable el art 553-44 CCCat a cuyo tenor, a fecha de los hechos "La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias."

CUARTO.- En el caso que nos ocupa, y frente a lo argumentado en el recurso de la Comunidad, consta acreditado en autos al menos que en verano de 2020 existen humedades por filtraciones en el DIRECCION001) procedentes de la cubierta comunitaria. Si bien en demanda se alude a una actuación reparadora comunitaria en agosto de 2020, no se prueba la misma, no existiendo documento alguno en autos, ni prueba por otras vías, que la acredite. Pero sí existen las humedades, como se desprende de la pericial del Sr. Carlos Manuel para la actora(doc 3 de demanda) quien data el siniestro inicial a 17-9-2020(aunque admite que al ir a peritar ya estaba reparado y que no vio la cubierta al no ser transitable y existir peligro de subir).

Pero en relación a ello el doc 6 de demanda recoge en mail de 15-12-2020 en el que la Sra Manuela describe el estado en dicha fecha pero aludiendo a las filtraciones que dañaron las paredes, especialmente las paredes de la puerta de entrada "tal y como lo había dicho la empresa al pintarlo este verano".Se trataría de pintado hecho por ESKAIRE INTERIORS(fra NUM000 de fecha 13-8-2020 obrante en la pericial del Sr Carlos Manuel), esto es, derivadas de humedades existentes en dicho DIRECCION001), no mero pintado por pura razón estética.

Ahora bien, no consta prueba de que pintara tras alguna actuación reparadora previa por parte de la Comunidad, ni que se hubiera reclamado a la Comunidad por tales humedades. Debe pechar por tanto la actora(subrogada en la posición de su asegurada propietaria de dicho DIRECCION001), con tal falta de prueba, art 217.2LEC ) de que se pusiera en conocimiento de la Comunidad y se reclamara el arreglo de tales humedades. No se puede imputar a la Comunidad pasividad reparadora de la cubierta si no se prueba habérsele comunicado -o que tuviera ya conocimiento de- la existencia de tales humedades, y su negativa a reparar la causa y las humedades, o al menos su inacción que obligue al propietario a reparar. La comunidad no tiene por qué conocer lo que ocurre en el interior de cada departamento y el propietario en todo caso sí tiene tal conocimiento y el deber(sobre todo ante la Comunidad que tiene sus obligaciones legales si la causa es comunitaria) de conservar el elemento privativo en buen estado y de mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en el mismo( art 553-38CCCat ).

Y no se justifica entonces pintar si existen humedades que lógicamente volverán a salir si no se ataca la causa(necesidad de impermeabilizar la cubierta). Es un gasto estéril sólo imputable a la asegurada en la actora, que además no tenía siquiera el apremio de un inquilino que le exigiera el pintado, pues estaba vacio el piso en tal época. Se desestima por tanto esta factura por importe de 1.372,14 euros.

Pero consta acreditado (mails del doc 6 de demanda) que en septiembre de 2020 hay nuevamente(tras ese pintado de agosto 2020) humedades, que el perito Sr. Carlos Manuel considera como primer siniestro, y que explica que se conozcan por parte de la Comunidad estas filtraciones procedentes de la cubierta situada sobre el DIRECCION001) pues motivaron la convocatoria y celebración de junta ordinaria de 16-10-2020(que, según indica la citada acta estaba previsto hacerla en marzo 2020 pero por la pandemia no se pudo, y se tuvo que suspender y retrasar por razones de fuerza mayor -COVID-)

El punto 6 a)de la junta reza "se acuerda encargar a la empresa "Reformas Esperanza" la impermeabilización de la terraza comunitaria que cubre el DIRECCION001, según presupuesto presentado, pero añadiendole la colocación de una malla (lana de vidrio) como la que se contemplaba en el presupuesto presentado por "eskaire interiors".

Se hace presupuesto de ejecución(doc 1 de contestación) por REFORMAS ESPERANZA de fecha 30-0ct-2020 y se ejecuta en noviembre de 2020 la obra de impermeabilización(la factura por la impermeabilización del terrado con pintura de caucho y manta de fibra de vidrio es de fecha 23-nov-2020.)

Pero no consta que acabada la obra la Comunidad, responsable ante dicha comunera de garantizar la impermeabilidad y estanqueidad, mostrara interés alguno en comprobar el resultado correcto, esto es, que ya no filtraba agua al interior del DIRECCION001). En efecto, se limita la Comunidad en su contestación a indicar que no tuvo ya conocimiento de filtraciones, ni reclamación o queja alguna. Pero la Comunidad, que es quien tenía la obligación de reparar y garantizar la estanqueidad del citado departamento por imperativo legal, está obligada a cerciorarse del citado resultado (más aún si como se observa en autos la asegurada en AXA tiene domicilio en Francia -doc 4 de demanda- en la población de Royan).

Pero no prueba la Comunidad interés alguno por comprobar el resultado para, en caso de ser incorrecto/insuficiente, requerir al industrial contratado la ejecución correcta, o si fuera insuficiente que la ampliara a otros elementos (por ej bajante comunitario existente). Ni consta siquiera que el industrial bajara al piso entresuelo, sólo o con el administrador comunitario, ni intentara siquiera poder acceder a través de la propietaria o de quien le gestionaba el piso(dedicado a alquiler), ni que la llamara para que les informara acerca de si había quedado garantizada o no la estanqueidad. Por tanto y aunque tampoco consten comunicaciones de la propiedad informando de nuevas humedades, ello no excusa de tal obligación comunitaria.

En suma, no se aseguró de que hubiera salido bien la obra, y por tanto del cumplimiento de su obligación legal del art 553-44CCCat, resultando que volvieron a aparecer inmediatamente las humedades, esto es, persistían las filtraciones que las causan.

En efecto en diciembre ya constan comunicaciones de la Sra Manuela, que pretende volver a alquilar el piso, con la empresa que le hace las fotografías y quien se ocupa de gestionar el alquiler(doc 6 de demanda) donde se aprecian las humedades, la esterilidad de la obra ejecutada, y la necesidad de nuevas obras en cubierta. Es el operario de ESKAIRE INTERIORS, empresa contratada por la Sra Manuela, quien le avisa en diciembre de 2020 que las nuevas filtraciones(segundo siniestro derivado de la mala o insuficiente ejecución de la obra en cubierta) derivan del bajante sobre el que no se ha actuado, que recoge agua de dicha cubierta. Así, mails de 27-1-2021 obrantes como docs 10 a 13 de demanda y testifical del operario de dicha empresa Sr. Torcuato, valorada en instancia, el cual deja claro que tras la impermeabilización comunitaria se reparó y enyesó y al cabo de unos dias la misma humedad volvio a aparecer; que indagó un poco más el motivo de esa fuga determinando que provienen tales daños de un desagüe pluvial ubicado en la cubierta. Además de estos daños(recibidor) había daños en otras estancias también. Y en cuanto a su actuación presupuestada refiere que inicialmente se hizo hincapie en esa parte que era más flagrante porque se habia reparado y al poco surgieron otra vez. Pero a petición de la propiedad valoraron todas las humedades. Y preguntado acerca de si se han resuelto, refiere que en la parte interior a partir de su intervención en el recibidor se ha resuelto porque resolvieron reparar ese mismo desagüe y esos daños no han vuelto a aparecer, pero el resto del apartamento sigue estando afectado por humedades, añadiendo que ha visto el piso hace escasamente 3 dias y siguen apareciendo humedades.

Y corroborando en juicio el perito Sr. Carlos Manuel tal insuficiencia de la impermeabilización realizada por la comunidad, pues en relación al segundo siniestro refiere que se le requirió para ver nuevos daños que habían aparecido y los vio porque no se habían reparado y eran generalizados en toda la vivienda, que es de 40 metros. Comprobando daños en la estancia que ya habían estado reparados y habían vuelto a aparecer; y mas daños en pared de la puerta de entrada y en la otra pared lateral que recorre toda la vivienda. Dejando claro el perito (y esto no ha sido refutado pues la demandada no aporta pericial alguna) que la causa está en el patio interior del edificio que está totalmente a la intemperie y la unica justificación de estos daños por humedad y que son por filtraciones son debidos a un defecto de la envolvente del edificio, esto es, filtraciones por climatología a través de cubierta y fachada, que están expuestas a la lluvia.

Añadiendo que en cuanto a esta segunda intervención la asegurada le hizo llegar los presupuestos de reparación que le había pedido a la empresa que tenía que hacer las reformas, y refiere haber hablado con la empresa y parece que esta segunda vez se había detectado fuga en bajante comunitario.

Refiere haber visto las facturas de ESKAIRE y que verificó que fueran de acuerdo a precios de mercado, y eran correctas, si bien descontó una partida improcedente al no ser consecuencia de las obras de reparación(un cambio de puerta blindada y alguna cosa mas, lo cual está en su informe).

De hecho si bien no accedió al terrado, es irrelevante que no viera el mismo tras la impermeabilización realizada por la Comunidad, pues es claro que la causa procedía de tal elemento comunitario, lo cual no ha sido controvertido por la demandada(que no acredita ninguna fuente alternativa de humedades). Y en el segundo siniestro el Sr Carlos Manuel refiere que las reparaciones dentro de vivienda son las que pudo comprobar porque pudo entrar, y deja claro que en enero 2021 no estaba reparada. Y en cuanto al coste de reparacion del piso refiere que a la empresa ESKAIRE le dijo que le prepararán presupuestos y que los comprobaría; que se los mandaron (se aportan con la pericial, doc 3 de demanda) y que coinciden los presupuestos con los trabajos a realizar (salvo la puerta y alguna cosa más que no aceptó.)

Se justifica por tanto el coste de los trabajos reclamados como necesarios para reparar los daños por filtraciones de agua y que incluyen ante la pasividad comunitaria el bajante en cuestión, y que comprueba el perito Sr. Carlos Manuel, no aportando la Comunidad valoración técnica alguna refutando tales presupuestos ni su precio, que debe entenderse ajustado al de mercado.

Siendo exigibles a la Comunidad, como estima la sentencia de instancia, pues además de su pasividad para comprobar si se había arreglado o no correctamente y en su totalidad la causa o causas de las filtraciones procedentes de la cubierta, es que tampoco intenta en momento alguno reparar el interior del piso afectado o costear el importe de su reparación, en nueva muestra de pasividad comunitaria que obliga a la propietaria a contratar a ESKAIRE, resultando exigible por tanto el coste de dichos presupuestos que ha soportado AXA(doc 14 de demanda).

Por lo que se confirma la estimación de tal cuantía ascendente a 2.919,91 euros(son los 4.052,05 euros reclamados menos los 1.132,14€ de la factura desestimada anteriormente).

Y por lo que hace al lucro cesante pedido de 6.960 euros por rentas no percibidas entre enero de 2020 y enero de 2021(12 meses) a razón de 580 euros mensuales que venía percibiendo, y que han sido igualmente abonadas por AXA, debe indicarse que sólo se acredita el mismo en parte.

Se dice por la actora y por el Sr. Carlos Manuel que venía padeciendo humedades el DIRECCION001) desde el 2010 aproximadamente. Pero niguna prueba consta en autos de tal cosa, extrañando sobremanera que no conste en autos reclamación alguna a la Comunidad, ni se aporte por AXA(ni se pida a la asegurada) prueba de reparaciones anteriores por humedades. Tampoco consta prueba de que cuando resuelve el inquilino el contrato de arrendamiento, ello lo fuera por humedades. Nuevamente le incumbe la prueba de tal hecho a la actora, debiendo pechar con la ausencia o con la insuficiencia probatoria( art 217.2LEC).

En efecto, el contrato de arrendamiento (doc 4 de demanda) es de 9-8-2019, suscrito con Jesús con domicilio en Aretxabaleta (Guipúzcoa) y se pacta 1 año por 580 euros al mes, esto es 6.960 anuales.

El documento de renuncia al contrato(doc 5 de demanda) es de fecha 21-12-2019 entregando las llaves y la posesión del inmueble a la propiedad, dando por rescindido dicho contrato, dándose el arrendatario por totalmente saldado y finiquitado, por resuelta la relación que le unía a la Sra Manuela, y comprometiéndose a nada más pedir y reclamar bajo concepto alguno.

Y se indica que la fianza de 1.160 euros se reintegrará "de acuerdo a la liquidación, una vez garantizado el pago de las rentas y comprobado el estado de la vivienda, mediante transferencia bancaria ...". Y luego se hace constar, que "actualmente hay pendiente el alquiler correspondiente al mes actual de Diciembre de 2019 por un importe de ...580,00€. Dicho importe se descontará directamente dentro de la liquidación de la fianza". Y asume el arrendatario cualquier deuda por consumos pendientes de pago hasta la fecha de la renuncia, a liquidar con arreglo a las facturas, indicándose las lecturas de suministro.

Esto es, no se indica -como sería lógico- que se rescinda el contrato por inhabitabilidad de la vivienda por humedades, ni hay indicios en el texto de que esa sea la causa, pues se liquida imputando el mes de diciembre impagado a la fianza, así como el resto de gastos compensables con cargo la misma. Esto es, se trata de una liquidación normal. Ni se devuelve la fianza ni al menos alguna parte precisamente para compensar de alguna manera por esa inhabitabilidad o humedades. Ni ha declarado tal arrendatario para aclarar el motivo de la rescisión. Ni se aporta comunicación alguna del arrendatario a la arrendadora (ni se pide prueba al respecto) por causa de humedades o inhabitabilidad. Con lo que no puede ser fuente indemnizatoria tal rescisión contractual cuando llevaba cuatro meses(de 12) de contrato y no se prueba la causa invocada en demanda.

Y en cuanto a no poder arrendar un piso que se destinaba a eso precisamente, respecto a la petición indemnizatoria de enero 2020 a enero 2021, no hay prueba en autos de que existieran humedades que hicieran inhabitable (no alquilable) la vivienda desde 2010. No hay ni una sola reclamación en autos(ni se pide prueba para que la propietaria o la Comunidad la aporte).

Pero tampoco en el año 2019 ni entre enero y agosto de 2020, pues nada consta (ello además con independencia de la incidencia del COVID a la vista del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en cuanto a las posibilidades reales de arrendar e instalarse el inquilino en tal epoca). Ni se prueba haber puesto o intentado poner en arrendamiento el piso en tal época, siendo las primeras misivas en este sentido de diciembre 2020(doc 6 de demanda).

Debiendo pechar la actora( art 217.2LEC) con tal ausencia de prueba. De haber existido imposibilidad de arrendar pese a pretenderlo realmente, sin duda existirían comunicaciones con la agencia que llevaba el alquiler y enseñaba el piso; o con potenciales clientes. Y a buen seguro reclamaciones a la Comunidad por no poder alquilar, nada de lo cual existe ni se prueba en juicio tampoco.

Sólo cabe admitir que no podía arrendar aun queriendo en diciembre de 2020 (mails obrantes en doc 6 de demanda, de 15-12-2020)cuando acabada la obra de impermeabilización por parte de la Comunidad(noviembre 2020) y no habiendo reparado la misma los daños en el interior de la vivienda, y apareciendo nuevamente humedades, se ve la propiedad en la tesitura de arreglarlas llevando a cabo las reparaciones en enero de 2021(presupuestos de ESKAIRE INTERIORS obrantes en pericial del Sr. Carlos Manuel; y mails obrantes como docs 10 a 13 de demanda, de 27-1-2021). Con lo que sólo cabe indemnizar los meses de diciembre de 2020 y enero de 2021, esto es, a razón de 580 euros por mes, la cantidad de 1.160 euros.

Por lo que procede estimar en parte el recurso de apelación y revocar en parte la sentencia de instancia en el sentido de reducir la indemnización por daños materiales a 2.919,91 euros y la indemnzación por lucro cesante a 1.160 euros; y condenar a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 4.079,91 eurosmás los intereses legales ( arts 1.100, 1.101 y 1.108CC) de dicha cantidad desde demanda, sin perjuicio del art 576LEC.

Y conforme al art 394.2LEC, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en instancia.

QUINTO.-Por estimación parcial del recurso ( art 398.2 LEC) sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.