Sentencia Civil 183/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1005/2023 de 02 de abril del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ORDINARIO formulada por Don Virtudes y Doña Santiaga frente a su madre Doña Isabel solicitando el dictado de Sentencia por la que, en síntesis, se declare que la demandada, en su condición de heredera universal de su esposo Don Casiano, fallecido a 25-12-2018, ha de abonar a los actores la legítima paterna; que el caudal relicto de la herencia de Casiano, a 25 de diciembre de 2018, era de 2.756.757,28 euros; que el importe total de la legítima es de 689.189,32 euros, 229.729,77 euros respecto de cada demandante, con los intereses legales desde el 25 de diciembre de 2018, debiéndose condenar a la demandada a abonar estos importes a los demandantes.

Relata, en síntesis, que el padre de los demandantes Don Casiano falleció el 25-12-2018, estando casado con la demandada Doña Isabel, teniendo tres hijos (los dos demandantes y Don Justiniano), y rigiéndose la sucesión conforme al derecho civil catalán mediante testamento notarial otorgado a 29 de julio de 2004. En el cual legó a los tres hijos la legítima correspondiente, prelegó a la esposa el usufructo vitalicio de las participaciones sociales de las que era titular en la mercantil HOSTAL AVINYÓ,S.L, legando a Don Justiniano la nuda propiedad de dichas participaciones. E instituyendo a su esposa hoy demandada como heredera universal de los restantes bienes (así doc 1 de demanda, escritura de aceptación y adjudicación de herencia de 5 de diciembre de 2019).

Que la madre manifestó que entregaría a los hoy actores en pago de su legítima los bienes nº 1( Virtudes) y 3( Santiaga) de dicha escritura, pero no se les ha entregado nada. Y los valores consignados en dicha escritura no se corresponden con la realidad.

Reseñan los bienes de la herencia del causante conforme dicha escritura de aceptación y adjudicación herencia, indicando que no están de acuerdo con la valoración de los inmuebles 1,2,3 y 4, ni tampoco con las valoraciones realizadas a las participaciones de HOSTAL AVINYÓ,S.L, a saber:

1)Una mitad indivisa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona. Valorada en 112.000 euros.

2) Una mitad indivisa de la vivienda sita en la DIRECCION001, de Barcelona. Valorada en 115.000 euros.

3) Mitad indivisa de la vivienda sita en Segur de Calafell (Tarragona), con frentes en la DIRECCION002(ahora DIRECCION003), puerta NUM000. Valorada en 51.500 euros.

4)Mitad indivisa de la vivienda sita en Segur de Calafell (Tarragona), con frentes en la DIRECCION002(ahra DIRECCION003), puerta NUM001. Valorada en 63.000 euros.

5)2.500 participaciones sociales, de valor nominal 6,01 euros de la sociedad HOSTAL AVINYO,S.L.Valoradas en 1.000.000 euros. En este caso no se valora al aceptar la herencia el patrimonio de dicha mercantil dedicada a hospedaje, y formado por seis inmuebles en DIRECCION004 que describen(docs 4 a 9 de demanda).

Peritados los bienes inmuebles(doc 14 de demanda y notas registrales docs 10 a 13 de demanda) peritos Sres Alejo y Ildefonso, resultan según los demandantes los siguientes valores:

1)Una mitad indivisa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona. Valorada en 98.231,74 euros.

2) Una mitad indivisa de la vivienda sita en la DIRECCION001, de Barcelona. Valorada en 129.803,59 euros.

3) Mitad indivisa de la vivienda sita en Segur de Calafell (Tarragona), con frentes en la DIRECCION002(ahora DIRECCION003), puerta NUM000. Valorada en 93.705,37 euros.

4)Mitad indivisa de la vivienda sita en Segur de Calafell (Tarragona), con frentes en la DIRECCION002(ahora DIRECCION003), puerta NUM001. Valorada en 111.482,53 euros.

Y pese a no poder entrar, valoran igualmente los inmuebles propiedad de la mercantil HOSTAL AVINYÓ,S.L, resultando:

1.- local comercial de la DIRECCION004, de Barcelona: 1.010.069,58 euros

2.-Inmueble de la DIRECCION004 de Barcelona: 814.657,49.

3.- Inmueble de la DIRECCION004 de Barcelona:901.624,14 euros.

4.- Inmueble de la DIRECCION007 de Barcelona: 715.499,69 euros.

5.- Inmueble de la DIRECCION008 de Barcelona: 879.096,63 euros.

6.- Inmueble de la DIRECCION009 de Barcelona: 907.910,89 euros.

Sobre dicha base han realizado pericial (doc 15 de demanda) valorando las 2.500 participaciones del difunto padre a fecha de fallecimiento, resultando un valor contable ajustado en 4.853.933 euros, por lo que las 2.500 participaciones (que suponen el 45,5%) valen 2.208.540 euros.

De todo lo cual resulta que el caudal relicto de la herencia de Casiano, a 25 de diciembre de 2018, teniendo en cuenta los valores aceptados (tomando como saldos bancarios 6)7.342,78 euros; 7)27.068,37 euros;y 8) 289 euros) sin perjuicio del resultado de la prueba que se pedirá respecto a los saldos bancarios con el resultado que arrojen, y los valores de inmuebles y mercantil ahora incrementados; y que por causa de los incrementos expuestos el ajuar doméstico debe ser el 3% pero del caudal incrementado (80.293,90 euros), resulta ascender a un valor del total de 2.756.757,28 euros; siendo el importe total de la legítima de 689.189,32 euros; y de 229.729,77 euros para cada demandante, con los intereses legales desde el 25 de diciembre de 2018.

La demandada Doña Isabel contestó la demanda solicitando (tras un primer punto ajeno a lo pedido en demanda):

Que el caudal relicto de la herencia de D. Casiano, a 25 de diciembre de 2.018, asciende a la suma de 1.417.576,15 € (según valores de la escritura de aceptación de herencia) de manera que el importe de la legítima total es de 354.394,04 €

Alternativamente la Sentencia deberá determinar el valor de cada uno de los bienes de la herencia (activo y pasivo) y en consecuencia la cuantía que debe aplicarse a legitima.

Que a cada uno de los legitimarios de D. Casiano, D. Virtudes y Dª Santiaga les corresponde en concepto de legitima 118.131,35 € , como figura en la escritura de aceptación de herencia, debiéndose de estimar la excepción de pluspetición.

Que se declare que la heredera tiene el derecho de satisfacer las legítimas de sus hijos Virtudes Y Santiaga con bienes libres procedentes de la propia herencia, si así lo decidiese.

Que se condene a los demandantes al pago de la totalidad de las costas de este proceso, por desestimación esencial de sus pedimentos.

Relata que la voluntad de entrega de la legítima a sus hijos viene corroborada por la propia escritura de inventario y aceptación de herencia, pues a cada uno de ellos ya se les asignaba determinados bienes con los que se pretendía hacerles el pago, que debían ser complementados con dinero, hasta cubrir la cuantía correspondiente. Que incluso hizo poder a favor del tercer hijo, Don Justiniano, para que pudiera hacer el pago de las legítimas. Son los actores los que no han querido tratar el tema, pese a la voluntad favorable al pago de la demandada.

Que la demandada sí hizo sus valoraciones de mercado de los bienes, no obstante no ser exigible hacer periciales. Que los peritos de los actores son arquitectos, cuestionando su capacidad para valorar inmuebles.

Refiere haber solicitado valoración de los inmuebles a la SOCIEDAD DE TASACIÓN,S.A resultando (docs 8 a 11 de contestación):

DIRECCION002 o DIRECCION003 de Segur de Calafell:

Puerta NUM000, resultan 50.527,50 euros(docs 9 y 10)

Puerta NUM001, resultan 54.579,50 euros.

DIRECCION001 de Barcelona(docs 10 y 11):

NUM002, resultan 101.055 euros

NUM003 resultan 109.159 euros.

Y en cuanto a los inmuebles de HOSTAL DE AVINYÓ,S.L el resultado pericial diverge en mucho:

1.- local comercial de la calle Avinyó, nº 42, de Barcelona: 955.457 euros

2.-Inmueble de la DIRECCION006 de Barcelona: 369.902,11 euros.

3.- Inmueble de la DIRECCION004 de Barcelona:422.277,63 euros.

4.- Inmueble de la DIRECCION007 de Barcelona: 418.646 euros.

5.- Inmueble de la DIRECCION008 de Barcelona: 422.277,63 euros.

6.- Inmueble de la DIRECCION009 de Barcelona: 422.277,63 euros.

Por tanto frente a los 5.228.857,93 euros de la demanda, resultan sólo unos 3.010.838 euros. Y defiende que yerran los peritos de los actores pues debe valorarse la empresa como hace el perito de la demandada; pero no los elementos individuales del activo, pues se trata de un piso ( NUM004 y el local) y de otras cuatro unidades que, comunicadas internamente por una escalera, están distribuidas para servir de establecimiento hotelero, cuya venta por separado resultaría inviable por tratarse de una unidad funcional, además de los elevadísimos costes que representaría su reconversión los nuevamente en viviendas, lo que tratándose de un edificio catalogado B exige proyectos específicos que deben ser supervisados por la unidad de patrimonio municipal, lo que demora y entorpece enormemente las tareas.

Además obvia la pericial de la actora que según las valoraciones de la parte actora se obtendría por la venta (5.228.857,93 €) sobre inversiones inmobiliarias según CCAA a 31-12-2018 (918.237,00 €) una plusvalía de 4.310.620,93 €, lo que devengaría un impuesto de 1.077.655,23 €.

Y omite asimismo el dictamen aportado por la actora, que según las cuentas anuales a 31.12.2018 el saldo de acreedores a largo plazo y corto plazo, según balance a 31 de diciembre de 2018 asciende a 450.893,29 euros, y en cambio el activo circulante suma 39.454,93 euros, por lo que debería además deducirse la diferencia entre ambas partidas, esto es, 411.438,36 €, ya que la primera es superior a la segunda.

?Además en este tipo de valoración se hace necesario siempre deducir el coste de la rescisión de los contratos laborales en la fecha de la valoración, y que en este caso ascenderían a 169.071,42 €,según cuadro adjunto, elaborado por GESTIEMPRES ASESORES S.L.,que se adjunta de documento núm. 16

Con lo que entiende que la propia valoración de la parte actora debería dar un resultado final de 1.529.474,26 euros de valor del 45,5% de la participaciones. Y siguiendo la lógica de dicha pericial de la actora pero con las tasaciones de la demandada, el resultado sería de sólo 696.479,47 euros de valor del 45,546% de la participaciones. Valor inferior al 1.000.000 €,que se reflejó en la escritura de aceptación de herencia.

Por tanto existe pluspetición en cuanto a la reclamación de legítimas.

SEGUNDO.-La Sentencia de 3 de abril de 2023 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona, resolvió "Estimo parcialmente la demanda formulada per Virtudes i Santiaga contra Isabel, declaro que la demandada, en su condición de heredera universal, ha de abonar a los actores la legítima de la herencia de Casiano, que el caudal relicto de la herencia de Casiano, a 25 de diciembre de 2018, era de 1.747.557,60 euros, que el importe total de la legítima es de 436.889,40 euros, 145.629,80 euros respecto de cada actor, y condeno a la demandada al pago de este importe a cada uno de los actores, con los intereses legales desde el 25 de diciembre de 2018.

No se imponen las costas procesales a ninguna de les partes"

Por auto de fecha 17 de mayo de 2023 se rectificó la sentencia en el sentido de "precisar que el importe del caudal relicto es de 1.717.281,69 euros y la legítima global de 429.320,42 euros y la legítima correspondiente a cada actor de 143.106,81 euros."

Razona la sentencia tras examinar las pruebas periciales practicadas, que procede reconocer respecto a los inmuebles controvertidos (ajenos a los de HOSTAL AVINYÓ,S.L),que la pericial de la actora presenta mayores condiciones de solidez, concreción de los criterios de comparación y exhaustividad por lo que hace a la información tenida en cuenta y las comprobaciones efectuadas. Entiende que (salvo los inmuebles del Hostal) se aplica la metodología más adecuada, se tienen en cuenta más muestras, más representativas y homogéneas, más características específicas de cada inmueble que pueden afectar a su valoración. Se dispone igualmente de indicios de que la comprobación efectiva de las superficies ha sido más exhaustiva (si bien no completa) en el caso de la pericial de la actora.

Y en cuanto a la valoración de la sociedad HOSTAL AVINYÓ,S.L, tras examinar la periciales y lo declarado en juicio por los peritos interrogados, concluye que:

-FD 18ª: Cabe otorgarmás solidez general a la propuesta de valoración de la parte actora pues mientras la actora va analizando los diversos métodos existentes, y va descartando los que no se ajustan a la información disponible y selecciona el que se reputa más adecuado, la demandada, por contra, aplica hasta seis métodos diferentes y hace la media. Lo que parece al juez a quo algo que no consta que sea habitual o una práctica consolidada en este tipo de valoraciones. Y por contra, de las manifestaciones del perito de la actora se ha puesto de manifiesto que algunos de los métodos no pueden ser reputados adecuados para el caso.

Admite que es cierto que uno de los presupuestos en que se basa la propuesta de la parte actora es de carácter indiciario: El hecho de que la información contable disponible respecto del periodo relevante pueda no reflejar la evolución económica real de la sociedad. Siendo que el indicio se basa en una disparidad muy intensa de la indicada evolución de la sociedad con la propia del sector, y en este punto la parte demandada no ha articulado prueba para intentar desacreditar esta disconformidad llamativa y potencialmente significativa. Concluyendo que de las dos metodologías propuestas se ha de calificar como más consistente y ajustada a la información disponible la de la parte actora. Dejando clara a su juicio(por otro lado) las insuficiencias de la pericial judicial.

Y en el FD 19º concluye queasí fijado el criterio general en cuanto a la metodologia, quedan algunos extremos puntuales controvertidos:

*No han de computarse los efectos fiscales o laborales que pueda generar una eventual venta de los immuebles, ya que lo que se está efectuando es, meramente, una valoración de la sociedad, no la determinación de los efectos de una determinada venta.

*Por lo que hace a los inmuebles de la sociedad, no se dispone de ningún elemento de juicio para entender que no haya de ser incluido su valor dentro de la valoración general. Ello no obstante, ya se ha avanzado que para la valoración de estos inmuebles no se acudiría a la pericial de la actora, sinó a la propuesta de la demandada, ello por los siguintes motivos:

La pericial de la actora presenta insuficiencias relevantes. No ha sido medida la superficie, por lo que se ha acudido al Catastro, que no ofrece suficiente precisión en este sentido. En el informe meramente se tiene en cuenta que los inmuebles están destinados a una actividad hotelera. Los peritos no han entrado. No han tenido en cuenta, por otro lado, la eventual incidencia que pueda tener en la valoración el hecho de la configuración física interna (conexiones, etc.), que evidentemente puede condicionar el valor si lo que se pretende es efectuar una valoración o venta individualizada. Por todos estos motivos se estará, respecto de los inmuebles del hostal, a la valoración efectuada por la parte demandada (3.010.838 euros).

En definitiva, se aplicará la metodología propuesta por la actora. No se incluirán los conceptos añadidos propuestos por la demandada. La única modificación será, por tanto, computar no el valor de los inmuebles propuesto por la demanda (5.228.857,93 euros) sinó el propuesto por la demandada (3.010.838 euros). La valoración resultante serían 2.635.913 euros, el 45,50% de los cuales es 1.199.340,40 euros.

Resultando en definitiva que en cuanto a la sociedad, se ha aplicado la metodología de la demanda pero con la valoración de los inmuebles propuesta por la demandada. La diferencia a la baja es de 1.009.199,60 euros. Por tanto, el caudal relicto de la herencia de Casiano, a 25 de diciembre de 2018, era de 1.747.557,60 euros. El importe de la legítima de cada actor será, por tanto, de 145.629,80 euros.

Sin que se atienda a la petición de la demandada acerca de su derecho a poder pagar con inmuebles, por no haberse formulado reconvención y ser en todo caso cuestión prevista legalmente y no controvertida por la actora, no siendo por tanto necesario pronunciamiento judicial.

TERCERO.-Frente a dicha resolución se alza la parte demandante,que recurre en apelación,solicitando la estimación del recurso con revocación parcial de la sentencia para que se dicte otra estimando totalmente la demanda con costas para la demandada.

Ataca la decisión judicial de valorar los inmuebles del HOSTAL AVINYÓ,S.L con la valoración de la demandada, entendiendo erróneos los razonamientos que hace en el FD 19 de la sentencia para no valorarlos conforme la pericial de la actora(doc 14 de demanda), acudiendo por contra a las valoraciones del perito Sr. Severino(Sociedad de Tasación, docs 12 a 15 de contestación)

Si bien la sentencia entiende la pericial de la actora como más sólida y adopta la metodología de dicha pericial actora, sin embargo entiende que existen insuficiencias que le lleva a valorar los inmuebles de la sociedad conforme a la pericial de la parte demandada, lo que es erróneo pues:

Si bien tanto perito actor como perito de la demandada aplican la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, no obstante estar destinada básicamente a valoración de inmuebles en materia de garantía hipotecaria para entidades financieras y aseguradoras, pero siendo la mejor referencia a seguir, no se justifica adoptar como valor de tasación el previsto en la norma prevista para mercado hipotecario o de seguros, si no se ajusta el valor a la finalidad real de este procedimiento. El método más adecuado, de los previstos en la norma, es a criterio de la parte apelante el método de comparación (art 20.3). Pero al hacerlo la pericial actora es más flexible que la de la demandada, pues se descartan los aspectos superfluos y se tiene presente cuál es el objeto de la valoración.

La pericial de la demandada no es realmente pericial sino informes de tasación, y en todo caso debe tenerse presente que no se valoran inmuebles sinó un negocio en pleno funcionamiento y de altísima demanda en la zona en que se ubican. Y frente a lo razonado en la sentencia (FD19º):

-En cuanto a la medición de la superficie en lo referido a que habría acudido la pericial actora al catastro, entiende que no es correcto, por más que el perito de la actora Sr. Alejo dijera en juicio no haber podido entrar y haber tomado las superficies catastrales, pues sí que se comprobaron superficies reales(doc 14 de demanda pag 7) no habiendo impugnado la demandada los planos con superficies reales tomados por la pericial actora, con superficies muy similares a las de la pericial de la demandada.

-En cuanto a que en el informe sólo se tiene en cuenta que los inmuebles están destinados a una actividad hotelera, refiere que esto en efecto se ha tenido en cuenta para los inmuebles destinados a dicha actividad hotelera, pero no para el local de DIRECCION004 ni para la vivienda NUM004, pues ambos no están destinados a la actividad de hostal. Concretamente:

Respecto al local, el nivel de detalle de los planos de la pericial actora(pag 76) es muy superior al escaso pero suficiente nivel de detalle de la pericial demandada(doc 13 pag 20), siendo por tanto más fiable el plano del actor. Además el local está arrendado(doc 13 de contestación) si bien no se informó al actor por lo que no pudo tenerlo presente en su pericial. La pericial demandada obtiene valor de mercado por comparación con sólo 6 muestras de locales Comerciales frente a las 14 de la pericial actora, pero la demandada obtiene además un valor de actualización de rentas de alquiler, y adopta este último como valor de tasación. Pero resulta que el local, con una superficie total de 295 m2, se encuentra subdividido físicamente, estando solo parcialmente alquilado (un 52% del total) admitiendo tal limitación del alquiler a parte de local la propia pericial de la demandada(doc 13 pag 11), permaneciendo el resto, en planta baja y sótano, a disposición de la Sociedad. Con lo que valiendo la zona alquilada más que la no alquilada(págs.84 a 86 pericial actora) lo que no resulta adecuado es adoptar como valor de tasación el obtenido por la actualización de una renta por el alquiler de tan solo parte del mismo, pues no se valora el resto del local no arrendado.

Y respecto a la vivienda, el nivel de detalle de los planos de ambas periciales es similar, y si no pudo valorar la parte actora el interior es por no permitírsele, pero no es relevante visto el nivel de detalle de los planos. Además si bien ambos informes adoptan el método de valor de mercado por comparación, la demandada sólo ofrece 3 muestras-testigo en el DIRECCION010 pero otras 3 en el Raval, barrio mucho más deprimido y de menor valor, citando (como siempre) como fuente de sus datos a un genérico "API" (véase cuadro de comparables en Doc nº13, Pág.5) y tras ello homogeneiza el valor de sus comparables con coeficientes comprendidos entre 0,80 y 1,00, esto es, dando mayor valor a sus muestras-testigo que a la vivienda objeto de tasación, cuando en realidad, ésta última, se encuentra en un edificio mucho mejor situado y de mayor valor arquitectónico encontrándose incluido en el Catàleg de Patrimoni de la Ciutat de Barcelona.

Por contra la pericial actora (Pág.105) incorpora 13 muestras-testigo, todas ellas dentro del DIRECCION010, con plano de localización y fichas individuales con fotografías (ver Págs.59 a 76 de anexos) que contienen descripción, comentarios, teléfono de la fuente consultada, enlaces web, etc... al objeto de poder comprobar, en su caso, la veracidad de todas ellas y, por mayor número de muestras, dotar de mayor fiabilidad al valor obtenido. Resultando por tanto más fiable.

Respecto al HOSTAL:

Tanto la pericial de la actora como la tasación de la demandada consideran cuatro entidades registrales independientes, localizadas en 3 plantas, pero unidas físicamente por escaleras privadas de comunicación interior (además de la escalera comunitaria), y disponiendo de licencia para la actividad hostal, con 28 habitaciones y 670m2 (668,70m2 la pericial y 672,00m2 la tasación), y así lo han considerado ambos informes con ciertas matizaciones.

La pericial actora en el volumen 2 (anexos) del informe pericial (Págs. 77 a 98) contiene con el mismo rigor documental y plenamente identificadas 16 muestras-testigo utilizadas para efectuar por el "método de comparación", el análisis, homogeneización y ponderación respecto a la finca valorada. Y efectivamente tiene en cuenta que los 4 inmuebles en los que realiza su actividad hotelera Hostal Avinyó SL, están afectos a la actividad y, para determinar el valor patrimonial de los mismos, acude a comparativos de hoteles y hostales en la zona y Ciudad de Barcelona. Se obtiene y refleja un valor individual (en atención a las unidades registrales), pero como puede apreciarse la homogeneización se realiza considerando el conjunto, incorporando el mismo cuadro para cada entidad, y homogenizando los comparativos considerando, entre otros parámetros, la superficie total del Hostal y su número de habitaciones. As,i, por ejemplo, la columna de comparación de las dimensiones, distribución, superficie y aprovechamiento del espacio (véase indistintamente el cuadro único de homogeneización en Págs. 93, 99, 111 y 117), considera que el hotel de la muestra 1, de 220m2 y 7 habitaciones, más pequeño, hay que otorgarle según esos parámetros un coeficiente mejor "MM" y 0,90, y al hostal de la muestra 4, de 794m2 y 23 habitaciones, más similar, le otorga un coeficiente "igual" y 1,00. De todo ello ha de concluirse que la pericial de la actora ha realizado un trabajo exhaustivo de búsqueda y homogeneización de muestras al objeto de establecer un "valor de comparación" que se ajuste con la mayor fiabilidad posible al valor mercado hotelero.

Por contra la pericial de la demandada no ha facilitado en ningún momento un "valor de comparación" para determinar el valor patrimonial de estos 4 inmuebles de la Sociedad destinados a la actividad hostelera. Disponiendo el art 45.2.a) de la Orden ECO 805/2003 que tratándose de inmuebles ligados a actividad económica se calcularán el valor de comparación, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización y el valor de reemplazamiento neto...", la demandada tansólo ha calculado los dos últimos, aptos desde luego a efectos hipotecarios, pero que no pueden ser considerados como valores patrimoniales de mercado acorde con la finalidad que se persigue en este procedimiento y metodología más adecuada y aceptada (valoración de las participaciones de la Sociedad obteniendo el "valor contable ajustado" de la misma). Y ello porque:

El valor de actualizacion valorado por la demandada mediante el "método de flujos de caja" lo descarta el perito de la actora (doc 15 pag 13) porque "No es posible aplicar esta metodología al no disponer de las estimaciones futuras y tampoco es posible basarnos en la información histórica ya que hemos constatado la existencia de indicios de que los estados financieros históricos no reflejan la realidad de la situación económica y financiera al no estar registrados la totalidad de los ingresos de la actividad."

Y el valor de remplazamiento neto no es aplicable al no ser valor de mercado sinó valor de la construcción.

Lo correcto era valorar, como lo hace la actora, esos inmuebles como lo que son, un hostal, conforme el principio de mayor y mejor uso indicado en el art 3.c)Orden ECO 805/2003 , que atiende al uso más aconsejable económicamente, que el propio perito de la demandada admite cuando dice en juicio que tener un hostal es tener una joya porque en Barcelona no se conceden más licencias.

-En cuanto a la insuficiencia consistente en no haber entrado dentro de los inmuebles y sus consecuencias, entiende que se les denegó entrar más allá de la recepción del hostal, pero que sí examinaron exteriores, zonas comunitarias interiores y características de la relevancia arquitectónica como finca catalogada, lo que estima suficiente; y se vieron diversas fotografías interiores publicitadas en plataformas web. De hecho el perito de la demandada Sr Severino admite no haber podido ver las habitaciones porque estaban ocupadas. Y dichos planos de la pericial demandada (pags 26,27 y 28 del doc 15) son del proyecto de legalización de 1998, menos detallados que los del peritaje de la actora.

Por todo lo cual no se justifica, por erróneo, tomar como hace la sentencia apelada para el HOSTAL AVINYÓ,S.L los valores de la pericial de la demandada, debiendo cogerse también en esta cuestión los de la pericial de la actora. Lo correcto es haber tomado el valor medio por el método de comparación en la forma hecha por la pericial de la actora.

Y subsidiariamente si no se estima lo anterior, pide la revocación parcial de la sentencia en el sentido de que el allanamiento parcial efectuado por la demandada debe conllevar conforme art 395LEC la condena en costas. Alude a los antecedentes que a su juicio evidencian la falta de voluntad de la demandada de abonar las legítimas a los actores, y entonces debe de revocarse la sentencia dictada imponiéndose las costas del proceso en cuanto al allanamiento parcial realizado por la parte demandada, que estableció en el suplico de su escrito, letra d), debió querer decir b) puesto que es el segundo petitum, que el importe de la legítima quedara fijado en la suma de 354.394'04 €. Y en cuanto a la diferencia, se mantenga la no imposición por estimación parcial de la demanda, de conformidad con el art. 394.2LEC .

La parte demandada,por su parte, se opone al recursode apelacion solicitando su desestimación, e impugnala sentencia en lo desfavorable, solicitando que se deje sin efecto el pronunciamiento relativo a la modificación de los valores del caudal hereditario establecido que se hacen constar en la escritura de aceptación e inventario de herencia de D. Casiano, (1.417.486,15 €), así como la determinación de la legitima global que resulta de dicha escritura (354.371,54 €) y la legítima correspondiente a cada actor (118.124,89 €), todo ello con expresa imposición de las costas devengadas en esta instancia a la parte apelante, y demás que proceda en Derecho.

-Como primer motivo sostiene en relación a los inmuebles de DIRECCION003 de Segur de Calafell que no es correcto el criterio de la sentencia que atiende a la pericial de la actora, debiendo prevalecer el criterio del perito Sr Celestino, de SOCIEDAD DE TASACIÓN, obviando la sentencia que ya declaró el Sr. Celestino que los citados inmuebles no pueden venderse al precio propuesto por la actora, y que añadio que el edificio no tiene ascensor. Además en la pericial del Sr Alejo las muestras no están situadas en zona tan en el interior de Segur de Calafell. Y las superficies no guardan proporción con las muestras. La tasación del Sr Alejo está muy por encima de la media, y las muestras de mayor importe están situadas más próximas al litoral. Por contra la tasación del Sr. Celestino recoge(folio6/30) que los pisos a tasar están en zona interior de la población con lo que al precio propuesto por la actora no se pueden vender. Y la pericial judicial está igualmente lejos de la del actor.

Añade que en la audiencia previa aportó la demandada certificaciones catastrales sobre el valor de referencia de los inmuebles, emitidos y publicados por el Catastro sólo a partir de diciembre 2021 y aplicables a 2022, resultando obtenidos los valores del análisis de precios de todas las compraventas de inmuebles similares que se realizan ante fedatario público en este caso en 2021 de acuerdo con el cual los valores del inmueble Puerta NUM000 serían de 109.827,40 euros y del Puerta NUM001 sería unos 107.260,74 euros, mas cercanos a la escritura de aceptación de herencia, tasación de la perito judicial o la del Sr Celestino, frente a la de la parte actora.

-Como segundo motivo discrepa de la valoración que se da en la sentencia a los inmuebles de DIRECCION001. Y ello porque el piso NUM003 está gravado con censo con dominio directo no consignado en la valoración de la actora, pero que consta en el Registro de la Propiedad (así pericial de la demandada anexo 10) con lo que debió de reducirse un 10% el valor al ser el porcentaje a abonar al titular del censo en caso de transmisión. Y en cuanto al Entresuelo el perito actor(doc 14 de demanda, folio 28) indica que valora libre de arrendatarios y ocupantes, pero existía arrendamiento (doc 10 de la demandada) con lo que ello debió modificar la valoración a la baja.

-Como tercer motivo en cuanto a la valoración de HOSTAL AVINYO,S.L, al hilo de la metodología admitida en la sentencia conforme a la pericial de la actora para valorar las participaciones de la mercantil, se discrepa de tal decisión pues, por lo que hace a los métodos de valoración, el perito actor se queda con el método de valor contable ajustado pese a indicar previamente que la valoración de acuerdo con criterios contables ha perdido vigencia. E indica que existen diversos métodos que descarta, resultando que:

a) El método de múltiplos de transacciones comparables, consistente en el cálculo del EBITDA(ingresos netos antes de intereses e impuestos, a cuya cifra se le restan gastos relacionados con intereses, impuestos, depreciación y amortización) dice el perito de la actora que es método de contraste, no sirviendo como método único.

Pero aplicado por el perito de la demandada para el ejercicio 2018 capitalizado al 17,5% minorado por la deuda estructural, a los efectos de comparativa con otras metodologías, resultan 328.723,58 euros.

b)El método de flujos de caja(capacidad de la empresa de generar beneficios) no lo aplica el perito de la actora argumentando la existencia de estimaciones futuras ni estados financieros fiables. Lo que no se comparte pues se cuestionan por el actor estados financieros publicados en el Registro Mercantil. Sí lo ha usado el perito de la demandada resultándole a cinco años 864.646,88 euros.

(...)

d)El método de valor liquidativo lo descarta el perito de la actora por no estar previsto el cese de la actividad, cuando ignora el citado perito la voluntad de los socios al respecto. El resultado para el perito de la demandada sería de 1.532.251,50 euros.

Defiende que debe estimarse por contra la pericial propia, elaborada por el perito Sr. Narciso, que valora conforme los métodos(6) que indica, obteniendo luego una media. Dichos métodos son: 1) valor teórico contable;2)valor de capitalización del promedio de beneficios de los tres últimos ejercicios al tipo del 12,5 por ciento; 3) método de los flujos de caja futuros descontados (proyecciones cash flow futuro estimado a 5 años;4)EBITDA correspondiente al ejercicio 2018 capitalizado al 17,5% minorado por la deuda estructural; 5)valor del fondo de comercio o clientela; 6)valoración del patrimonio real de la compañía descontando los pasivos fiscales y laborales que se pondrían de manifiesto en caso de liquidación de la compañía) que son métodos conocidos y cuyos resultados tras hacer las medias ponderadas, es que por ninguno de dichos seis métodos se alcanza un valor del 1.000.000 euros de la escritura de aceptación de herencia, con lo que debe mantenerse el valor de dicha escritura.

Niega las afirmaciones del perito de la actora Sr. Carlos Jesús acerca de que el causante se apropiara de cantidad alguna, no se registraran los ingresos de la Sociedad o que no se incluyeran en las cuentas la totalidad de las ventas. Que haya sido objeto la sociedad de inspección entre 2012 y 2018 por parte de Agencia Tributaria que concluyera en la existencia de ingresos no registrados. Que pueda usarse como el perito de la actora la estadística del IDESCAT pues la misma incluye estadísticas de todo tipo de hoteles sin diferenciar su categoria, de forma global. La estadística oportuna debería ser la del Observatori de Turisme de Barcelona. Con lo que no cabe aplicar las variaciones del sector hostelero globalmente considerado para atribuir ese crecimiento del HOSTAL AVINYO y luego -además sin prueba- deducir que hay ingresos no declarados.

La parte apelante procedió a oponerse a la impugnación,manteniendo los argumentos de la apelación, y añadiendo que:

-En cuanto al primer motivo (inmuebles de DIRECCION003 puertas NUM000 y NUM001), entiende que la demandada no aporta pericial(sólo tasación), y la pericial judicial la descarta el Juzgado correctamente, quedando sólo la pericial de la actora. Que el Sr. Celestino alude a finca de los años 70-80 cuando el doc 8 de demanda acredita que es finca del año 1991. Omitiendo también que una de las fincas es un NUM005 a 4 vientos y con terraza de 94 metros cuadrados y otra tiene una terraza jardín de 43 metros cuadrados. Y en cuanto a la aportación de los valores de referencia de los inmuebles, el documento aportado es del 2021 y aplicable al 2022, cuando se debe aportar valoraciones del 2018 en que fallece el causante.

-En cuanto al segundo motivo de apelación sobre los pisos de DIRECCION001 del cuadro comparativo aportado por la demandada resulta que las valoraciones de la escritura de inventario se asemejan a las valoraciones del perito de la actora, en contradicción con las del perito de Sociedad de Tasación. En cuanto al censo y el arrendamiento lo que mostrarían es que la prpoia demandada estaría en desacuerdo con su propio documento base.

-En cuanto al tercer motivo sobre valoración de las participacions de HOSTAL AVINYO reitera lo ya alegado en su recurso de apelación. Por lo que pide la desestimación de la impugnación

CUARTO.-Dado que ataca la apelante la utilización por la sentencia, respecto a la valoración de las participaciones de HOSTAL AVINYO, de la valoración de la parte demandada; y atacando la parte demandada en su impugnación la aceptación por la sentencia de instancia de la valoración de las fincas ajenas al HOSTAL AVINYO y la aceptación de la metodología de la parte actora, procede una revisión de la sentencia a estos efectos( art 465.5LEC), lo cual lleva al examen y revisión de las periciales, testificales-periciales y documental obrante.

Desde este punto de vista, procede confirmar el razonamiento de la sentencia apelada en cuanto descarta a efectos de convicción del juez a quo, la pericial judicial y lo declarado en diligencia final por la perito judicial Sra Salome. Basta para confirmar lo expuesto en la sentencia para no dar fiabilidad probatoria suficiente a dicha pericial judicial, que en diligencia final, y al margen de su cualificación profesional, deja claro la perito judicial en su declaración que no ha examinado la pericial del actor ni los informes de SOCIEDAD DE TASACIÓN. Que en cuanto a la información documental de los inmuebles se basa en el Registro. Que los metros los ha cogido sin medir sinó sobre el Registro. Que ha seguido la Orden ECO 805/2003. Que coge el IPC general de España. Que coge IPC y luego extrapola con IPV(indice de precios de la vivienda) pero eso -admite- no consta en el informe, si bien insiste en que lo hace, pero- añade- es que en su informe no acostumbra a decir en qué valores se basa. En cuanto a las fincas de la DIRECCION003 preguntada sobre si ha tenido en cuenta que una (en planta NUM006) tiene patio de entrada de 43m cuadrados y que la otra (ático) es a cuatro vientos con terraza de 93 metros cuadrados, admite que ella ha valorado según ficha del registro, no habiendo tenido en cuenta esas circunstancias. En DIRECCION004 en cuanto al HOSTAL dice que ella valora edificios, no actividad, y que en el Registro de la Propiedad sale que son viviendas. Y admite que no conoce el principio de mayor y mejor uso previsto en la orden ECO 805/2003. Y admite igualmente -pese a considerarlo los otros informes como relevante- que ella para valorar el local no ha tenido en cuenta ni el criterio de flujo de peatones (fachada) ni el de fondo del local, ni ha tenido en cuenta que el local está alquilado.

Por todo ello procede valorar como hace la sentencia apelada entre la documental y periciales de demandante y tasaciones y pericial económica demandada. Examinada entonces la prueba obrante se concluye en estimar parcialmente la apelación y desestimar la impugnación por lo que se razona a continuación.

QUINTO.-Respecto a los inmuebles ajenos a la mercantil HOSTAL AVINYÓ,S.L (esto es, los de DIRECCION001 de Barcelona y DIRECCION003 de Segur de Calafell), se comparte el razonamiento de la sentencia al entender mucho más convincente a efectos probatorios la pericial de la parte actora (doc 14 de demanda)por su mayor solidez, concreción de los criterios de comparación y exhaustividad, destacando el mayor y más extenso y pormenorizado examen de muestras para la comparación, siendo muestras más representativas y homogéneas. Y el mayor y más variado elenco de factores a tener en cuenta al valorar en concreto los inmuebles, frente al más estandarizado de las tasaciones de la parte demandada.

Resulta igualmente relevante en cuanto a los estudios de mercado y muestras, que mientras las tasaciones de la demandada aluden a "API" sin mayor concrección, lo que limita el análisis de las muestras, o al menos no existe trazabilidad alguna para poder comprobar de dónde se han tomado las mismas, por contra es exhaustiva la información y trazabilidad de la pericial de la actora(doc 14 de demanda), donde se recogen en diversos volúmenes o partes las muestras tomadas, con indicación de las características de cada muestra, referencia a lugar de obtención de las mismas con teléfono, dirección de internet etc. Así en TOMOS o APARTADOS II,III,IV y V, desde pag 10 a pag 83 constan los estudios de mercado que faltan en las tasaciones de SOCIEDAD DE TASACIÓN.

Frente a ello no cabe compartir la argumentación de la impugnación pues:

-En cuanto a los inmuebles de DIRECCION003 de Segur de Calafell es correcto el criterio de la sentencia que atiende a la pericial de la actora, frente al del tasador Sr. Celestino. La pericial de la actora (doc 14 de demanda)deja claro que la superficie objeto de valoración es la comprobada por los peritos sobre los planos facilitados por los actores. No consta impugnada la realidad de los planos y los datos reflejados en los mismos. Constan las superficies en cuadro obrante en pag 8 con superficie catastral, superficie según Registro de la Propiedad, y superficie comprobada por los peritos. Se emplea el método de comparación de la Orden ECO 805/2003 con los factores de corrección y criterios que se expresan en el informe detalladamente.

Respecto a la finca de DIRECCION003 (pags 42 y ss del informe)se trata de dos plantas ( NUM006 y NUM004) comunicadas con escalera interior, y tiene jardín de uso privativo y cuarto trastero en planta semisótano. Según catastro se construyó en el año 1990(no por tanto de los años 70-80, como dice el tasador testigo-perito Sr. Celestino en juicio). Valora el perito de la actora Sr. Alejo, conforme los datos y planos, una superficie de 86,25 metros cuadrados de vivienda(planta NUM006, planta NUM004, 50% del balcón y trastero de 2 metros cuadrados en la planta subterráneo) y otros 43,15 metros cuadrados de terrazas/jardín. Y por método de comparación con 10 muestras(pag 51) y homogeneizando conforme se indica. Se aprecia abundancia de muestras, y se valoran empleando los criterios referidos a corrección por negociación de venta, por situación del emplazamiento, por situación de la vivienda dentro del edificio, dimensiones, distribución, superfície, aprovechamiento del espacio interior, por instalaciones y equipamiento, y servicios. La muestras frente a los 86 metros cuadrados de vivienda son de 64,70,113,75,90,83,65,70,65, y 76, metros cuadrados, a falta de otros datos, referidas a vivienda; y va realizando las homogeneizaciones con los apartados reseñados y obtiene el valor final homogeneizado.

No resulta relevante que no tenga ascensor, frente a lo que argumenta la demandada y el tasador Sr Celestino, pues no se dice lo contrario en el informe(de hecho en cuanto a la finca nº NUM001 se indica claramente que no tiene ascensor el edificio pero sí una silla salva escaleras para personas con movilidad reducida en el tramo inferior de las escaleras, pag 55) y estamos ante edificio de dos plantas más el ático. Y al precio de la vivienda debe añadirse terrazas y jardín. El resultado es de 170.364,42 euros de vivienda y otros 17.046,32 euros de terraza/jardín, resultando 187.410,74 euros. Resultando la mitad que se reclama en 93.705,37 euros

La finca de DIRECCION003(pag 54 y ss), tiene igualmente jardín de uso privativo y trastero en semisótano. Esta vivienda del mismo edificio es ático a cuatro vientos (sobre la planta primera) que ocupa toda la planta del edificio y tiene además escalera de acceso directo a la calle. Consta (pag 56) que la terraza exterior da frente a 3 de las cuatro fachadas de la vivienda.

Se valoran 90,30 metros cuadrados de vivienda(incluyendo los tramos de escalera privativas en planta baja y primera), otros 92,95 metros cuadrados de terraza y jardín, y 19,95 metros cuadrados de trastero(almacén) subterráneo. Se toman la antedichas muestras referidas a viviendas resultando 178.364,14 euros de vivienda, más 36.719,70 euros la terraza más 7.881,21 euros el trastero(almacén), totalizando la cantidad de 222.965,05 euros. Resultando la mitad que se reclama los 111.482,53 euros.

La parte demandada no aporta pericial sinó informes de tasación hechos por SOCIEDAD DE TASACIÓN,S.L(tasador Sr Celestino)doc 9 de contestación, que es Sociedad inscrita en registro de sociedades de tasación del Banco de España. Utiliza también la Orden ECO 805/2003 y método de comparación, pero de manera protocolizada o estandar, dejando claro que se limita a hacer la valoración de acuerdo con la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo sobre normas de valoracion de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Sólo toma seis muestras(doc 9 de contestación) y de forma estandarizada, sin tener en cuenta diferentes características como las indicadas anteriormente en la pericial de la parte actora, en especial los factores contemplados sobre terrazas y jardín privativo, que se tratan en el informe de tasación con indicación de que las dos viviendas tienen grandes terrazas de uso privativo, cuando realmente no es comparable el ático, que es terraza a tres vientos de cuatro, con el otro departamento. De hecho en pag 14/30 indica el tasador que no se incluyen en superficies las de terraza descubierta, patio, jardín solarium.

Por lo demás no se prueba objetivamente la alegación de la demandada en esta alzada acerca de que las muestras de la pericial del perito Sr. Alejo no se correspondan con la zona de las dos viviendas en cuestión. Y las muestras de la tasación (doc 9 de contestación folio 6/30) no permiten acreditar tampoco la exacta cercanía o lejanía, o zona interior o costera de las muestras, no acreditando objetivamente que las muestras del perito de la actora no sean homologables por zona con las viviendas objeto de valoración. Por lo demás y como se indicó, cabe un perfecto seguimiento de las muestras de la actora(pags 27 y ss en la parte III del doc 14 de demanda)

Tampoco sirve para desvirtuar lo razonado por el juez a quo la aportación hecha por la demandada en la audiencia previa, referida a las certificaciones catastrales aportadas sobre el valor de referencia de los inmuebles, emitidos y publicados por el Catastro sólo a partir de diciembre 2021 y aplicables a 2022. Pues precisamente es nulo su valor probatorio al no tratarse de compraventas ante notario en el año 2018 objeto de valoración, sinó, como se indica, de ventas del año 2021.

En definitiva se confirma lo razonado en instancia respecto de estas dos viviendas de DIRECCION003 de Segur de Calafell.

-Tampoco puede prosperar el segundo motivo de impugnación referido a la valoración de los inmuebles de DIRECCION001 de Barcelona. Vaya por delante que en el presente supuesto la diferencias entre la valoraciones son menores,así según aceptación de herencia unos 227.000 euros el NUM002 y el NUM003; mientras que según demanda son 228.035,33 euros, valorando la Sociedad de Tasación por ambos sólo 210.214 euros(doc 10 de contestación). Si bien existen diferencias individuales.

Pero nuevamente deben darse por reiterados los argumentos ya realizados respecto a las viviendas de DIRECCION003 en cuanto al carácter más limitado y estandarizado para finalidades hipotecarias y de seguros de la tasación de Sociedad de Tasación, frente a los factores de homogenización que sí aplica la pericial de la actora(doc 14 de demanda) y la mayor exhaustividad y concrección al caso y número y descripción de las muestras de forma fiable(estudio de mercado y muestras en doc 14 de demanda pags 15 y ss de la parte III, con 9 muestras), cuya mayor fiabilidad ya apreciaba la sentencia de instancia, otorgando mayor credibilidad de dicha pericial de la parte actora.

Sin que se justifique el argumento de la demandada de que el piso NUM003 está gravado con censo con dominio directo no consignado en la valoración de la actora, pero que consta en el Registro de la Propiedad (así tasación de la demandada, anexo 10) con lo que debió de reducir el perito de la actora un 10% el valor al ser el porcentaje a abonar al titular del censo en caso de transmisión.

Y ello porque no se hace valoración al objeto de transmisión real sinó para valorar legítimas; ni consta que tal circunstancia impidiera que la demandada valorara al aceptar la herencia en 115.000 euros la mitad del citado piso, cuando la Sociedad de Tasación valora en 109.159 euros, el actor en 129.803,59 euros, y cuando la tasación del doc 10 de contestación tampoco descuenta el censo, limitándose en pag 2/4 a indicar en advertencias que "se habrá de descontar del valor de tasación el coste de cancelación del censo".

Y en cuanto al entresuelo, la observación de que el perito actor(doc 14 de demanda, folio 28) indica que valora libre de arrendatarios y ocupantes, cuando existía arrendamiento (doc 10 de la contestación) con lo que ello debió modificar la valoración a la baja, tampoco se comparte pues si examinamos el doc 10 de contestación (ejcat pag 23) s.e.u.o no consta adjuntado ningún contrato de arrendamiento. Sólo hay constancia de que el tasador incluye la indicación de(pag 2/4) la existencia al visitar a 28-7-2021 de un arrendatario en méritos al cual comprueba el estado de ocupación. Pero no consta el contrato, ni la fecha de éste(si estaba vigente o no en fecha 25-12-2018 en que fallece el causante) ni consta del examen de la tasación que el tasador haya minorado el valor del NUM002 por causa del citado arrendamiento(de hecho en este caso el actor en su pericial valora el NUM002 en 98.231,74 euros y la propia Sociedad de Tasación en un poco más incluso, 101.055 euros, llegando incluso la demandada al aceptar la herencia hasta los 112.000 euros).

SEXTO.-Por lo que hace entonces a la valoración de las participaciones de la Sociedad HOSTAL AVINYÓ,S.L, atacando la apelante que se tomen en sentencia los valores planteados por la demandada, y la demandada que se admita la metodología de la demandante, debemos confirmar la sentencia de instancia respecto a la metodologia, desestimándose la impugnación de la demandada.

En efecto frente al informe pericial obrante como doc 15 de demanda(perito Sr. Carlos Jesús), se opone el informe pericial elaborado para la demandada por el perito Sr. Narciso(ejcat pag 22). Pero no se comparte la argumentación de la demandada. No es cierto que la pericial del actor sostenga que ha pedido vigencia la valoración por el método del valor contable ajustado. Lo que dice en pag 13 es que el analizar exclusivamente con criterios contables es lo que ha perdido vigencia pues -como indica igualmente- determinar el valor de una empresa supone algo más que analizar los estados financieros de la compañía.

Y por eso examina diversos métodos de valoración, optando por el que entiende más adecuado, que pasa a ser el de valor contable ajustado, siguiendo la Orden ECO 805/2003, descartando por contra otros que igualmente indica.

Y razona de manera convincente por qué descarta:

a) El método de múltiplos de transacciones comparables, consistente en el cálculo del EBITDA, pues razona que para usarlo tienen que existir empresas comparables, ya que coticen en bolsa, ya que se hayan producido operaciones de compraventa recientes, lo cual no consta. No refutando esto la pericial del Sr. Narciso, el cual desde luego no aporta prueba de otras compraventas de empresas como el HOSTAL AVINYO.

b)El método de descuento de flujos de caja(capacidad de la empresa de generar beneficios) no lo aplica el perito de la actora argumentando la inexistencia de estimaciones futuras ni estados financieros fiables. En este caso, no consta prueba en efecto de estimaciones argumentadas de parte de la Sociedad respecto a las estimaciones de resultados futuros, pues el único dato que aporta es el anexo IV elaborado por el perito Sr. Narciso, que no adjunta ni explica las fuentes de las cifras que indica, siendo llamativos los apartados "sueldos y salarios" o "seguridad social a cargo del empresa", no explicándose esa proyección sobre la base de los datos de 2018 para los siguientes cinco años.

Y ello al margen de que, si bien no existe prueba en autos de ingresos no declarados hasta el 2014, y que luego se fueran ajustando a los del sector por causa de una inspección de la AEAT, pues ciertamente no consta prueba alguna de tal cosa, lo que sí es cierto es que se detectan indicios que permiten descartar también por este motivo el uso de este método.

En efecto, acredita la pericial actora con arreglo a datos objetivos de IDESCAT y del INE que en Barcelona entre 2012 y 2018 los porcentajes de ocupacióon hostelera fueron superiores al 78% y la variación de precios del 16%, resultando una variación de ingresos de explotación del 26% en el sector. Pero examinadas las cuentas anuales(pag 11 del informe) se constata -y no lo ha controvertido el perito Sr. Narciso- que frente a esa variación del sector del 26% de ingresos de explotación, el HOSTAL AVINYO entre 2012 y 2018 tuvo un incremento del 98,2%. Y sólo tras el 2014 la gráfica de incremento de ingresos de explotación del HOSTAL pasa a ser acorde o coherente con el el sector hostelero. Esto permite deducir, procediera o no de una inspección de la Agencia Tributaria que no se prueba en la litis, que tales precedentes no se justifican -por excepcionales- conforme tales parámetros sectoriales, y sin que exista mayor explicación al respecto. La cual sin duda podría haber aportado el perito Sr. Narciso, conocedor del informe pericial de la actora, para refutar tal prueba indiciaria expuesta en la pericial de la actora. Así la cosas, es razonable ante tal desfase, que no se entiendan fiables o suficientemente fiables los datos previos al objeto de utilizar este método. Y se justificaba la corrección que hace la pericial de la parte actora de ingresos presumibles tomando el 2018 y aplicándole un porcentaje anual de variación de ingresos del sector en el periodo 2012 a 2018 resultándole un incremento de ingresos no registrados contablemente del 19,8%. Se justificaba en todo caso no emplear el citado metodo por ambos motivos.

(...)

d)Y el método de valor liquidativo es razonablemente descartado por el perito Sr. Carlos Jesús porque no se está valorando ningún cese de la actividad del HOSTAL AVINYO, sinó simplemente una empresa en activo y la valoración de las participaciones al objeto del pago de las legítimas. Es obvio que no es método aplicable.

Se justifica por contra el método c)del perito Sr Carlos Jesús (visto todo lo anterior) consistente en determinar el patrimonio neto contable, valorando los activos a valor razonable (valor de mercado). Esto es, modifica el valor contable de los activos de la Sociedad por el valor de mercado. Esto tiene sentido, pues se trata de una empresa de hostelería cuyos principales activos son precisamente inmuebles, concretamente seis en DIRECCION004, de los que cuatro son viviendas destinadas a la actividad de hostelería propia de la empresa, y luego hay un piso no afecto y un local comercial arrendado, ambos en el mismo edificio.

Siendo esto así, resulta razonable tomar, simplemente, el valor de mercado de dichos inmuebles conforme la Orden ECO 805/2003, pero teniendo en cuenta parámetros como los que usa la pericial del actor. Y en cuanto a los pisos afectos a la actividad hostelera teniendo presente además dicha unidad de actividad. Y lo básico es que la actora tiene en cuenta que una cosa son los valores contables de los inmuebles, que se reflejan en cuentas al precio de adquisición de tales activos; y otra cosa diferente que el valor real de mercado al tiempo del fallecimiento del titular de la mitad de las participaciones(25-12-2018) pueda ser muy diferente, con lo que lo lógico es valorar los activos a tal fecha o época.

Y como explica la pericial, nuevamente existe un mercado de comparación, utilizandose el método de comparación previsto en la Orden ECO 805/2003, pero nuevamente no de forma estandarizada sinó teniendo presente las circunstancias de los inmuebles dada su vinculación a una actividad (hostelera).

Frente ello no se justifica la metodología de la pericial del Sr. Narciso, el cual valora conforme 6 métodos que indica obteniendo luego una media. Dichos métodos son: 1) valor teórico contable;2)valor de capitalización del promedio de beneficios de los tres últimos ejercicios al tipo del 12,5 por ciento; 3) método de los flujos de caja futuros descontados (proyecciones cash flow futuro estimado a 5 años;4)EBITDA correspondiente al ejercicio 2018 capitalizado al 17,5% minorada por la deuda estructural; 5)valor del fondo de comercio o clientela; 6)valoración del patrimonio real de la compañía descontando los pasivos fiscales y laborales que se pondrían de manifiesto en caso de liquidación de la compañía.

Y ello, como indica la sentencia apelada, porque no se justifica como habitual esta práctica de coger seis métodos diferentes y hacer la media, sin más. Sobre todo cuando, al margen de los ya indicados(pero descartados razonablemente por el perito actor según se indicó anteriormente), el art 45 de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, dispone que el valor de tasación en el caso de inmuebles terminados, como son los que constituyen el HOSTAL, será:

"2. En los inmuebles terminados:

a)En los inmuebles ligados a una actividad económicase calcularán el valor por comparación, en su caso ajustadoy, cuando sea posible, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29."(...).

Se justifica el método de comparación, pero no en este caso el de actualización regulado en los arts 24 y ss(cash flow ya rechazado anteriormente)ni el de valor de remplazamiento neto regulado en el art 19 como uno de los incluidos en el método de coste (art 17) que se refiere a la "valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto en construcción o rehabilitacion o terminados" y que, como indica la demandante, alude a actividad de la construcción, lo que no es el caso.

Pero además no acredita el perito Sr Narciso nuevamente ninguno de los parámetros que emplea, bastando al efecto con examinar su pericial en la que no se explica por qué sea aplicable al caso el método de capitalización del promedio de beneficios al 12,5%, pues ni se argumenta nada al respecto ni se aporta bibliografia en que se fundamente ese método y su adecuación al caso. Al igual que en cuanto al método referido al fondo de comercio, que se ignora pues tampoco se explica el mismo (por ejemplo el por qué del coeficiente multiplicador de "6") ni su adecuación al caso.

Y por descontado no se comparte que no pueda usar el perito de la actora la estadística del IDESCAT -Instituto de Estadística de Cataluña- (anexos 6.1 a 6.7 del doc 15 de demanda) cuando la pericial del Sr. Narciso no aporta ninguna fuente alternativa que sustente su informe ni documentación explicativa de las estadísticas aplicables, ni refuta en su informe (pese a conocer el de la actora) tal recurso a las estadísticas oficiales del IDESCAT, en especial cuando no aporta por ejemplo la estadística que en su oposición a la apelación /impugnación introduce indicando la demandada que debería ser la del Observatori de Turisme de Barcelona.

Por todo ello se confirma la metodología aplicada por la pericial de la actora en su doc 15 de demanda.

Pero, a la hora de hacer las valoraciones de las participaciones sociales de HOSTAL AVINYÒ,S.L, el juez a quo se queda con las de la parte demandada. Esto no se comparte a la vista de la exhaustividad ya indicada y razonada anteriormente de la pericial de la actora (doc 14 de demanda)y que ahora se reproduce, de la que se nutre la pericial valorativa de HOSTAL AVINYO,S.L (doc 15 de demanda), frente a las tasaciones de SOCIEDAD DE TASACIÓN y pericial del Sr. Narciso.

Nuevamente basta el examen de las fincas de DIRECCION004 de Barcelona, y del local, para comprobar lo ya indicado por la sentencia sobre exhaustividad, concrección, detalle y trazabilidad plena de las muestras, y la atención a criterios no meramente estandarizados (a diferencia de las tasaciones de SOCIEDAD DE TASACIÓN) de cara a la mejor valoración de los inmuebles que lo componen, y del piso y del local arrendado ajenos al negocio pero pertenecientes a la mercantil. El juez a quo razonaba en el FD19:

"La pericial de la actora presenta insuficiencias relevantes. No ha sido medida la superficie, por lo que se ha acudido al Catastro, que no ofrece suficiente precisión en este sentido. En el informe meramente se tiene en cuenta que los inmuebles están destinados a una actividad hotelera. Los peritos no han entrado. No han tenido en cuenta, por otro lado, la eventual incidencia que pueda tener en la valoración el hecho de la configuración física interna (conexiones, etc.), que evidentemente puede condicionar el valor si lo que se pretende es efectuar una valoración o venta individualizada. Por todos estos motivos se estará, respecto de los inmuebles del hostal, a la valoración efectuada por la parte demandada (3.010.838 euros)". Pero, como objeta la actora en su recurso de apelación:

- En cuanto a la medición de la superfície, en lo referido a que habría acudido la pericial actora al catastro, consta en la pericial(doc 14 de demanda) y con carácter general (pag 7): "Superficies. La superficie objeto de valoración es la comprobada por los peritos en medición sobre los planos facilitados por los solicitantes. En el siguiente cuadro se resume el cuadro de superficies adoptadas para cada una de las entidades que se valora". Y se acompaña el citado cuadro con clara diferenciación entre superficies según catastro, según Registro de la Propiedad y según la comprobada por los peritos. Por lo que, no cuestionada la autenticidad de los planos ni las susperficies por la parte demandada en la audiencia previa, no se comparte el argumento de la sentencia de instancia en esta cuestión.

-En lo relativo a que en la pericial meramente se tiene en cuenta que los inmuebles están destinados a una actividad hotelera. El argumento no se comparte pues precisamente lo que se admite es que por estar dedicados a una actividad hotelera debe tenerse presente tal circunstancia en las valoraciones, y así lo hace la actora, lo cual se justifica en el art 45.2 a) de la ORDEN ECO 805/2003 ya indicado, destinado precisamente para inmuebles terminados ligados a una actividad económica, que reconduce al método del valor de comparación con los -en su caso- ajustes indicados(que ya hemos razonado que no son aplicables en este caso); y en coherencia a ello, con el art 20 y ss regulador del método de comparación, existiendo mercado representativo de inmuebles comparables y muestrario suficiente de transacciones/ofertas que permitan la comparación y homogeneización de resultados(art 21). Y siempre teniendo presente como indica la actora, el principio (art 3-c) del "mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable", en el presente caso, una actividad de hostelería.

Y además porque ese criterio se mantiene para los cuatro pisos de DIRECCION004 42 destinados a hostelería, respecto a cuya valoración y en cuanto a dichos cuatro viviendas que configuran el hostal se da por reproducido lo ya razonado el respecto en cuanto a método aplicado y valores, y las muestras obrantes y su trazabilidad, frente a la tasaciones de SOCIEDAD DE TASACION(docs 14 y 15 de contestación).

De hecho en la parte 2 (anexo) del informe pericial (doc 14 de demanda)págs. 77 y ss, se emplean 16 muestras utilizadas para efectuar el "método de comparación" y la homogeneización en relación a la finca valorada. Pero se tiene en cuenta que respecto a los 4 inmuebles en los que se realiza la actividad hostelera se compara con hoteles y hostales en la zona y en Barcelona, y resulta un valor individual de las cuatro unidades registrales. Si bien acto seguido se homogenizan los valores pero considerando el conjunto teniendo en cuenta varios parámetros, singularmente la superficie total del Hostal y su número de habitaciones(asi cuadros obrantes en pags 93, 99, 111 y 117).

Y además y como indica la demandante, no se ha empleado el mismo criterio para el local ni para la vivienda NUM004, ambos también de DIRECCION004 pero no destinados a la actividad de hostal, respecto de los que procede examinar la valoración en ambos casos:

Respecto a la vivienda NUM004 se comparte la valoración dada pues existen planos. Y aunque no valore la actora el interior, tampoco existe prueba que desvirtúe la valoración sobre la base de los planos y mediciones de superficies existentes. Igualmente como acredita la actora, valorando ambas partes por método de comparación, se reitera la mayor concrección y exhaustividad de la pericial del actor(doc 14 de demanda) por todo lo ya razonado, siendo significativo como dice la actora en esta alzada, que la demandada sólo ofrece 3 muestras-testigo en el DIRECCION010 y las otras 3 para la actora -al menos 2 para la Sala- son del DIRECCION011( DIRECCION012, DIRECCION013), no por tanto 6 de la misma zona y valores equivalentes o similares entre otros parametros, por la zona en cuestión.

Y citando las tasaciones de la demandada como fuente de sus datos a un genérico "API" o a un genérico "particular" (tasación obrante como doc nº13 de contestacon, Pág.7).Mientras que la pericial de la actora (doc 14 de demanda pag 105) emplea 13 muestras-testigo, todas ellas dentro del DIRECCION010, así pags 65 y ss del anexo parte IV con planos de localización y fichas individuales con fotografías que contienen los datos, inclusive teléfono de la fuente consultada, enlaces web, perfectamente trazables e investigables.

Ahora bien: Respecto al, local el perito el actora (doc 14 de demanda parte II pags 76 y ss) valora en 1.010.069,58 euros -pag 88- frente a los 955.457 euros del doc 13 de contestacion pag 8.(esto es una diferencia de sólo 54.612,58 euros)

Aporta en efecto el perito de la actora muestrario de 14 fichas exhaustivamente analizadas con mejor examen que el de la tasación obrante en doc 13 de contestación. Ciertamente constan menciones de superficies con referencia al Catastro, al Registro y a planos, en la pericial de la actora. Hay planos tanto en la pericial actora(pag 76) como en la tasación de la demandada(doc 13 de contestación pag 20). Y la pericial demandada obtiene valor de mercado por comparación con sólo 6 muestras(doc 13 pag 6) de locales Comerciales frente a las 14 de la pericial actora(pag 86 del informe y Anexos parte III y IV pags a 41 a 64).

Y es cierto que la demandada obtiene un valor de comparación que no escoge, y un valor de actualización de rentas de alquiler, y adopta este último como valor de tasación(pag 8) de 955.457 euros. Y que lo hace sobre la total superfície del local de 295 m2, cuando la parte arrendada al decir del perito actor es tan sólo de un 52% del total, y pese a que ciertamente (doc 13 de contestación, pag 11) la tasacion de la demandada admite tal limitación del alquiler a parte del local. Por lo que entiende razonablemente la actora y así lo expone en su apelación, que no resulta adecuado adoptar como valor de tasación el obtenido por la actualización de una renta por el alquiler de tan solo parte del mismo, pues no se valora el resto del local no arrendado.

Pero no es menos cierto que es el actor que reclama en demanda como valoración de la mitad del local 1.010.069,58 euros el que debe probar tal valor, pechando en caso de ausencia o de insuficiencia probatoria con la falta de prueba el mismo( art 217.2 LEC) . Resultando entonces que el local en efecto está arrendado, lo cual no sólo lo admite el demandado en el doc 13 de contestación según se indicó, sinó que igualmente lo conocía el actor cuando en pag 75 del doc 14 de demanda dice "La porción izquierda del local, mirando desde la DIRECCION004, se destina actualmente a Restaurante, y está alquilada a un tercero, el resto de la planta baja y la planta subterráneo se destinan a almacén del Hostal".

Ciertamente no cabe justificarse en no haber sido informado por la demandada, pues conociendo la actora la existencia de arrendamiento, lo normal habría sido recabar la prueba del mismo, sus términos, especialmente el año de suscripción y su duración. No consta que lo haya hecho la actora antes de demandar, pese a saber del arrendamiento. Y no consta que el actor valore siquiera parcialmente por método de actualización(el adecuado para casos de arrendamientos, así art 24 y ss la ORDEN ECO 805/2003). Con lo que admite la actora no haber tenido presente en la pericial tal arrendamiento.

Por contra la demandada aporta en el doc 13 de tasación el contrato de arrendamiento en cuestión de fecha 1-9-2016 por 84 meses del referido local, presumiblemente vigente por tanto a 25-12-2018. De ello deriva que si el actor no ha tenido presente el arrendamiento, no puede prosperar en esto su valoración del local comercial, al resultar una valoración incorrecta la realizada. Debiéndose entonces estar a la menor cantidad reconocida por la demndada, precisamente por método de actualización, que aun no limitada a una parte, es la menor cantidad admitida que queda englobada en la pedida por la actora. Se desestima por tanto en parte la apelación, al valorarse el local sólo en 955.457 euros, sin que pueda hablarse de estimación sustancial del recurso de apelación pese a que se le concede en esta alzada todo lo demás pedido, pues sí conocía de la existencia del arrendamiento y pudo y debió valorarlo la actora, por más que la cuantía que se reduce sea poco relevante frente a la reclamada.

Corolario de todo lo anterior es que la valoración del total caudal relicto queda como sigue:

1)Una mitad indivisa de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona. Se valora en 98.231,74 euros.

2) Una mitad indivisa de la vivienda sita en la DIRECCION001, de Barcelona. Se valora en 129.803,59 euros.

3) Mitad indivisa de la vivienda sita en Segur de Calafell (Tarragona), con frentes en la DIRECCION002(ahora DIRECCION003), puerta NUM000. Se valora en 93.705,37 euros.

4)Mitad indivisa de la vivienda sita en Segur de Calafell (Tarragona), con frentes en la DIRECCION002(ahora DIRECCION003), puerta NUM001. Se valora en 111.482,53 euros.

5)2.500 participaciones sociales de la sociedad HOSTAL AVINYO,S.L. Se valora en 2.183.690,98 euroseuros:

Teniéndose presente las siguientes valoraciones de los inmuebles de dicha mercantil:

5.1.- local comercial de la DIRECCION004, de Barcelona: 955.457 euroseuros

5.2.-Inmueble de la DIRECCION004 de Barcelona: 814.657,49.

5.3.- Inmueble de la DIRECCION004 de Barcelona:901.624,14 euros.

5.4.- Inmueble de la DIRECCION007 de Barcelona: 715.499,69 euros.

5.5.- Inmueble de la DIRECCION008 de Barcelona: 879.096,63 euros.

5.6.- Inmueble de la DIRECCION009 de Barcelona: 907.910,89 euros.)

Por lo que siguiendo la metodología y valoración realizada por la pericial actora(doc 15 de demanda en pag 15), resulta entonces 543.312 euros de patrimonio contable según cuentas anuales a 31-12-2018 menos(-) 918.237 euros de inversiones inmobiliarias según cuentas anuales a 31-12-2018, más(+) 5.174.245,84 eurosde inversiones inmobiliarias según tasación realizada, resultando un total de 4.799.320,84 euros de valor contable ajustado, y resultando entonces su 45,5% la cantidad de 2.183.690,98 euros

6)La mitad del saldo de la cuenta a la vista nº NUM007, de Caixabank,S.A que a fecha de defunción del causante suponía 7.342,78 euros.

7) La mitad del saldo de la cuenta a la vista nº NUM008 de Caixabank,S.A que a fecha de defunción del causante suponía 27.068,37 euroseuros.

8) La mitad del saldo de la cuenta a la vista nº NUM009, de Caixabank,S.A que a fecha de defunción del causante suponía 289 euros.

TOTAL: 2.651.614,36 euros

9) Ajuar(3% de los anteriores conceptos): Son otros 79.548,43 euros.

Resultando un caudal total de 2.731.162,79 euros, con lo que conforme a los arts 451CCAt apartados 1,3.1,5,6, y 14.2, todos del CCCat, el 25% de legítima global asciende a 682.790,670 euros, y siendo tres legitimarios, la legítima individual de los actores asciende a 227.596,89 euros a cada uno.

Por todo lo expuesto, se desestima la impugnación y se estima parcialmente la apelación, y con revocación parcial de la sentencia, estimamos parcialmente la demanda interpuesta por Don Virtudes y Doña Santiaga frente a Doña Isabel y declaramos que el caudal relicto de la herencia de Casiano a 25 de diciembre de 2018 era de 2.731.162,79 euros, que el importe total de la legítima es de 682.790,670 euros, esto es, 227.596,89 euros de legítima individual para cada demandante. Y condenamos a la demandada al pago a cada demandante de dicho importe respectivo en concepto de legítima paterna.

Manteniéndose el fallo de instancia en lo restante.

SÉPTIMO.-Por estimación parcial del recurso de apelación ( art 398.2 LEC) sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada con motivo del mismo. Y por desestimación de la impugnación, ( art 398.1LEC) con imposición a la impugnante de las causadas en esta alzada con motivo de dicha impugnación.