Sentencia Civil 719/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 175/2024 de 20 de noviembre del 2025

PRIMERO.-Invocando los artículos 348.2 CC y 544-1 CCCat, NEW IPA INVERSIONS, S.L.interpuso demanda contra INVERSIONS 395, S.L., solicitando se declare:

"A) Que NEW IPA, INVERSIONS, SL es dueña exclusiva y en pleno dominio de la entidad registral número NUM000, tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, CRU: NUM004 e inscrita en el Registro de la Propiedad de Barcelona n° 2 que se ha descrito en el hecho primero de esta demanda y conformada por las plazas de aparcamiento de coches n° 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 37, 38 y de motos señaladas con M3 y M4 y de los trasteros señalados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 27, 28, 29,30, 31, 32, 33, 34 y 35.

B) La obligación de la demandada de restitución inmediata de la posesión efectiva y real del referido bien inmueble a la actora, obligación extensiva a permitir el acceso de ésta al mismo, con entrega de juego de llaves e instrumentos electrónicos de acceso al interior del parking, y en todo caso la obligación de desalojo de la demandada de las plazas de aparcamiento, de motos y trasteros de autos y de cuantas actuaciones sean necesarias conducentes a dicho desalojo por terceros que las ocuparen con causa en contratos que hubiere verificado o autorizaciones de ocupación, como así se abstenga de toda actividad de explotación de los mismos o de futuros actos de perturbación de su posesión, y para el caso de que no lo realice voluntariamente en el plazo de un mes, o plazo que acuerde SSa*, se proceda judicialmente a tal fin en ejecución de Sentencia.

C) La obligación de la parte demandada al pago inmediato a la actora de la suma de CATORCE MIL DIECISÉIS EUROS CON CINCUENTA Y SÉIS CÉNTIMOS DE EURO (14.016,56 €), por la privación del derecho de disposición de las plazas de aparcamiento de vehículos, motos y trasteros propiedad de la actora y explotación por la demandada en el período que comprende de Diciembre de 2020 a Julio de 2021 -ambos inclusive- -y subsidiariamente la indemnización que resulte de la prueba que se practique en autos para dicho período- así como al pago mensual de la suma de MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS EUROS CON SIETE CÉNTIMOS DE EURO (1.752,07 €) -y subsidiariamente en aquella otra cantidad que resulte de la prueba que se practique en autos- con efectos de Agosto de 2021 hasta la efectiva y real puesta a disposición del actor de las mismas por parte de la demandada.

Subsidiariamente a la petición contenida en el párrafo anterior, se acuerde la determinación de la suma indemnizatoria en ejecución de sentencia conforme a lo dispuesto en el art. 219 LEC tomándose por base de la indemnización la cantidad que resulte en el mercado por el alquiler medio del conjunto de plazas de aparcamiento, de moto y trasteros que constituyen la finca propiedad del actor, según se determine pericialmente y comprensivo del período que abarca desde Diciembre de 2020 hasta la fecha en que efectivamente sea puesto en disposición del inmueble a la actora.

Y SE CONDENE a la parte demandada:

1) A estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y los efectos consiguientes que de los mismos deriven.

2) Al pago de los intereses legales de las sumas que se determinen en Sentencia desde la intimación extrajudicial obrante en autos y subsidiariamente desde la interpelación judicial o en su caso desde la fecha que señale SS" e incrementado en dos puntos -interés procesal- desde la fecha de la Sentencia dictada.

3) En todos los casos, se impongan a la demandada las costas del proceso."

Expone que es titular del pleno dominio del local comercial ubicado en la planta sótano de la casa números 19 y 21 de la calle Segre de Barcelona, inscrita al folio 43, del tomo NUM001 del archivo, libro NUM002 de la Sección 3ª, entidad registral número NUM000 del Registro de la Propiedad número 2 de Barcelona, CRU NUM004, Referencia Catastral 2674303DF3827D0001UF. Que

Su titularidad sobre dicho dominio deviene de su adjudicación en méritos de procedimiento judicial seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n° 13 de Barcelona, en los autos de Ejecución de Títulos Judiciales, 319/2011, Sc. 1', siendo parte ejecutada la Mercantil GESDA, SL obteniendo la posesión del inmueble el 5 de marzo de 2013. Que, asimismo, a efectos de Catastro, la finca titularidad de la demandante tiene por destino el "Aparcamiento".

Que la demandada es la propietaria, en virtud de Escritura de Compraventa de fecha 20 de diciembre de 2017, de los locales colindantes, ERs. n° 7791 y n° 63.508, y que, a efectos funcionales, todos ellos, forman una única entidad organizativa y económica de parking y trasteros

Que la ER NUM000 viene constituida por una planta baja y un altillo.

La planta baja, destinada a aparcamiento de coches y motocicletas, viene constituida por un total de 12 plazas de aparcamiento señaladas con los números: Parking n° 18, n° 19, n° 20, n° 21, n° 22, n° 23, n° 24, n° 25, n° 37, n° 38, Parking M3 (moto) y Parking M4 (moto).

La planta superior o altillo, constituida por un total de 32 trasteros y cuya ejecución se remonta a diciembre de 1.992, según es de ver del documento número 1 consistente en Proyecto Básico de su Ejecución: Trasteros n° 1 a 35.

Que la demandante ha venido posesionando, de forma pacífica e ininterrumpida, el local-sótano de su propiedad desde su adjudicación, y en concreto desde que le fue conferida la posesión por diligencia de lanzamiento de fecha 5 de marzo de 2013 hasta Julio de 2018 en que la demandada -propietaria del resto de inmuebles con efecto del año 2017-, mediante actuaciones y' maquinaciones le ha privado de dicha posesión, imposibilitándole el acceso al interior del inmueble, amén de haber procedido a su explotación comercial arrogándose la propiedad del conjunto de plazas de aparcamiento y trasteros de NEW IPA, en claro y evidente perjuicio de ésta, su legítima propietaria.

Que, mediante correos dirigidos por NEW IPA, INVERSIONS,SL -en la persona de su administrador, Sr. Landelino- al letrado de INVERSIONS 395,SL -Sr. Juan- se intentó que ésta cesare en obstaculizar la pacífica posesión de la actora detentado hasta entonces sobre su inmueble, al mismo tiempo que se ofrecía la conveniencia de reunión para tratar la explotación, en consuno, de la totalidad del sótano y con resultado infructuoso al negar la demandada la condición de propietaria de NEW IPA sobre la finca de su titularidad.

Que, en diciembre 20, enero 21 y febrero 21, se produjo la efectiva contratación por terceros de la órbita de NEW IPA de plazas de aparcamiento de turismo de su propia propiedad a razón de 95 euros, IVA incluido, por plaza y de plazas de aparcamiento de motos a razón de 30 euros IVA incluido. Que, INVERSIONS 395, SL se arroga en los contratos celebrados la condición de propietario de las plazas de aparcamientos (vehículos y motos y trasteros) ubicados en la finca propiedad de NEW IPA INVERSIONS, SL.

Que, desde el año 2013 hasta la actualidad la Sociedad NEW IPA, SL, en su condición de propietario de la nave-local objeto de esta litis, viene contribuyendo al pago de las cuotas comunitarias y derramas extraordinarias del edificio de la DIRECCION000, de la finca DIRECCION001 de su propiedad.

INVERSIONS 395, S.L.se opone. No considera que la demandante este legitimada activamente, en base al título de dominio y a la referencia catastral que reseña, para ejercitar la acción reivindicatoria y declarativa de dominio sobre dicha finca registral en los términos que interesa.

Destaca que no se ha efectuado la medición de la superficie que ocupan las plazas y trasteros reivindicadas para saber si están dentro de la cabida que su título le faculta, ya que la numeración actual es un mero accidente, sin trascendencia real alguna, e incluso puede ser que en este momento ya se haya modificado la numeración, como así se hizo en el momento que se ejecutaron las obras, y cuya numeración anterior la adversa desconoce, sin que dichas plazas constituyan finca registral ni catastral, por lo que si la actora quería delimitar su finca en base a dichas plazas, debía de haber instado una acción de deslinde.

Que la actora no acredita ninguno de los tres requisitos que la jurisprudencia establece para el éxito del ejercicio de la acción reivindicatoria:

a) Que el actor pruebe cumplidamente el dominio de la finca que reclama. Y si bien tiene un título, que no se discute, sí que ese título guarde relación alguna con la propiedad del local y altillo cuya propiedad interesa.

b) La identificación exacta. Y es el Registro el que publicita, con eficacia erga omnes, que los datos del referido inmueble no coinciden con referencia catastral alguna, por lo que, la delimitación perimetral que la actora realiza de la finca en base al catastro, carece de relevancia jurídica pues del simple cotejo de los documentos que aporta se constata que no hay coincidencia física, por lo que la representación de la geometría real de la finca que pretende con la aportación de la referencia catastral carece de prueba alguna que la concuerde. Y también se reivindica el dominio sobre un altillo construido por el anterior propietario, propietario único con confusión de derechos, que no declaró la obra nueva y por tanto no la adjudicó a la finca que se reivindica. Todo lo contrario, la construcción del altillo está referenciado, emplazado y ubicado a la DIRECCION002, y cuyo acceso es desde la rampa que constituye servidumbre de paso a las fincas que se hallan en el subsuelo. Por ello, la pretensión actora de anexarse un altillo, por el título de que se halla construido sobre parte de la proyección vertical del suelo que reivindica, no puede ser amparada por cuanto carece de título que le legitime, pues adquirió lo que su título ampara y nada pudo haber adquirido sobre dicho altillo porque no se ha constituido servidumbre a su favor para el acceso como si consta en la finca que aporta.

En resumen, no se fija la cabida de la finca que reivindica, ni su situación, ni los linderos que se refieren al título en que el actor funda su derecho, ni se acredita su existencia en la DIRECCION001 que reivindica.

c) La detentación o posesión de la misma por el demandado. Afirma que la demandada no posee ni detenta el local que se describe en el título dominical que acredita la adversa.

De forma subsidiaria, y para el supuesto que se entendiera que el título de la actora le concede derecho sobre el parking propiedad de la demandada, a fin de evitar un enriquecimiento injusto, interpone Demanda Reconvencional en reclamación del importe por la obra que ha ejecutado más indemnización por daños y perjuicios.

Invoca el Art. 542-15 Accesión inmobiliaria y el 542.17-1 del CCCat. Y expone que, de buena fe habría edificado en solar ajeno, unas construcciones cuyo valor, es inferior al del terreno donde se ha construido, no obstante, el propietario del bien edificado ha actuado de mala fe, por lo que interesa se condene al demandado reconvenido a adquirir lo edificado pagando su valor, y a la indemnización de daños y perjuicios que supondría la pérdida de los trasteros y de las plazas de parking.

Solicita se "condene a NEW IPA INVERSIONS, S.L. a abonar a mi mandante el valor del importe que pericialmente se determine por la obra ejecutada con más la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a razón de 1.752,07.-€ mensuales devengándose desde el 20 de Diciembre de 2017 hasta que haya sentencia firme, con más los intereses legales desde la fecha, y con derecho de retención hasta su completo pago del valor determinado o en el que resulte durante el curso de proceso, en el supuesto de que no hubiera conformidad con el propuesto por esta parte, con condena en costas a la demandada reconvenida por su temeridad y mala fe."

NEW IPA INVERSIONS, S.L.se opone, a la demanda reconvencional porque considera que ni concurren los presupuestos exigidos en los preceptos sobre los que la adversa ampara su pretensión (ex arts. 542-15 y 542-17-1 del Código Civil de Cataluña) ni procede, en su consecuencia, el reclamo de los conceptos indemnizatorios antedichos, máxime la evidencia del actuar malicioso y temerario que ha venido manteniendo hasta la fecha y con un claro y deliberado fin de mantener la explotación del negocio posesionando una finca de la que la contraria resulta ajena.

Que, la actora en reconvención no puede desconocer la identificación de la finca objeto de la litis y reivindicada por más que de adverso se pretende lo contrario. Que, la ER NUM000 se ubica, como parte integrante del edificio sito en la DIRECCION000 de Barcelona, pero su salida, al hallarse conectado con otros locales diáfanos de otros edificios (ERs NUM005 y NUM006) con sus reciprocas servidumbres de paso inscritas, lo es por una única salida que se ubica en DIRECCION002 de Barcelona: no hay pues discordancia.

Que, a la fecha de la adjudicación por NEW IPA INVERSIONS, SL (14 de mayo de 2013) la primitiva propietaria de la totalidad de las naves, GESDA, SL, ya había construido un altillo en la ER NUM000, obra que había finalizado, según Certificado Final de Obra, el 23 de marzo de 1994 y en el año 2008 se procede a la construcción de los trasteros sobre los altillos. Que, la adversa NO NIEGA, sino que, al contrario, admite, en beneficio propio, la explotación de las plazas de aparcamiento y trasteros ubicados en la propiedad de NEW IPA INVERSIONS, SL.

Afirma la improcedencia de la acción invocada en base a los arts. 542-15 y 542-17.1 del CCC al no concurrir los presupuestos de su aplicación. Dichos preceptos regulan la

accesión "mobiliaria" y no la inmobiliaria. Que la pretendida compensación económica pretendida de adverso (a los fines de neutralizar la correcta pretensión deducida por esta parte), por igual importe mensual de 1.752,07 euros -coincidente, pues, con el reclamado como consecuencia de la acción de privación de la posesión- vislumbra un nuevo dato del temerario actuar de INVERSIONS 395, SL.

Que el Art. 542.11 CCC establece la pérdida del constructor, actuante con mala fe, de la construcción en beneficio del propietario y además debe indemnizar a éste, siendo que la buena fe que se arroga la adversa debiera consistir en la creencia razonable que tiene título para construir en suelo ajeno (ex art. 542.10 CCC), pero tal principio quiebra cuando cesa la "creencia razonable", así como por la mera "oposición de los titulares".

La sentencia de instanciaestima la demanda, y en parte la demanda reconvencional, argumentando, en síntesis:

"El CCC no precisa els requisits perquè prosperi aquesta acció. No obstant, d'acord amb una jurisprudència molt consolidada, són tres els requisits exigits per l'èxit d'aquesta acció, a saber: 1) que l'actor provi complidament el domini de la finca que reclama; 2) la identificació exacta de la finca; 3) la detentació o possessió de la mateixa pel demandat. (...)

Per tant, cal examinar si en el present cas concorren els requisits exigits per la jurisprudència per a que prosperi l'acció de la part actora en relació amb la finca registral NUM000.

De la prova practicada i valorada conjunta i contradictòriament, arribo a la conclusió que efectivament concorren tots tres requisits. Arribo a aquesta conclusió pels següents motius.

Primer, l'actor és el titular dominical de la finca NUM000, que és la que reclama. Ha quedat acreditada la titularitat de l'actor de la finca NUM000. El bé es troba inscrit en el Registre a favor del demandant en virtut de Decret d'adjudicació dictat en data 24 de gener 2013 en el marc d'un procediment d'execució de títol judicial, que fou inscrit en el Registre en data 14 de maig de 2013. (documents 1 i 2 de la demanda).

Efectivament consta que NEW IPA va ser adjudicatària d'aquesta finca que pertanyia a la mercantil GESDA, SL.

De fet, la part demandada no nega la titularitat d'aquesta finca, però sosté que la mateixa no té cap vincle ni forma part de l'aparcament del que ella és titular.

La titularitat de l'actor del soterrani de la finca del DIRECCION000 resulta de la documental aportada relativa a la comunitat de propietaris, així com a la corroboració efectuada per l'administradora de finques, la Sra. María Inmaculada, i la treballadora d'aquesta, la Sra. Regina. Totes dues van afirmar que NEW IPA era la propietària del soterrani del DIRECCION000 des de 2013, i que pagava les quotes comunitàries del soterrani, disposant d'un coeficient de participació de la comunitat del 10,98%.També van afirmar que en aquest edifici del DIRECCION000 hi ha un únic soterrani i que no hi ha cap departament que pertanyi a INVERSIONS 395. Aquestes testimonis també administren les dues finques confrontants i van declarar que els dos soterranis de les finques confrontants, situades al DIRECCION002 i al DIRECCION003, pertanyen a INVERSIONS 395. Aquestes tres finques conformen un espai comunicat que pertanyia al mateix propietari GESDA i es fa servir d'aparcament.

Segon, respecte de la identificació exacta de la finca, cal determinar la ubicació, els llindars i la superfície.

De la prova practicada resulta que la finca NUM000 es troba situada en una planta soterrani, i es troba comunicada amb dos departaments registrals de dues finques diferents, és a dir, de la planta soterrani de l'edifici DIRECCION003 i de la planta soterrani de l'edifici del DIRECCION002. Això resulta de la declaració de les administradores de finques abans mencionada i de les pericials que s'han practicat per totes les parts.

El pèrit de la part actora, el Sr. Julián, i el pèrit judicial, el Sr. Raimundo, coincideixen en ubicar la finca NUM000 entre les dues finques de la part demandada (les finques NUM005 i NUM006), i indicar que les tres conformen un únic espai destinat a aparcament. (...)

El pèrit Sr Julián, en el seu informe, conclou que l'entitat NUM000 s'ubica a la finca que fa xamfrà entre els carrers Segre, on li corresponen els DIRECCION004, on li correspon el DIRECCION005, on li correspon el DIRECCION002. I arriba a la seva conclusió pels següents arguments, que considero plenament assumibles i raonats i justificats:

"a) Tan a nivell cadastral com urbanístic, es verifica plenament mitjançant la planimetria respectiva que l'edifici al qual pertany l'entitat objecte correspon amb la identificació postal del paràgraf precedent.

b) Físicament també es verifica l'existència de la numeració del DIRECCION000 i del DIRECCION002.

c) I també, tal i com s'ha indicat en el punt precedent, actualment també afronta amb el subsòl de la DIRECCION004, si bé aquesta és una plaça amb una nomenclatura de nova creació que no existia en el moment de la inscripció de la finca.

d) Registralment només consta i així s'identifica registral ment, com a local que pertany a la finca del DIRECCION000. La numeració per la DIRECCION004 i pel DIRECCION002 no consta reflectida en la documentació registral.

e) Cadastralment, en la seva part alfanumèrica i descriptiva, consta que es troba ubicada en el DIRECCION006. En la part gràfica, el Cadastre li assigna numeració per la DIRECCION005) i pel DIRECCION002).

f) Urbanísticament l'edifici en el qual es troba ubicat el local, s'identifica com a la fitxa cadastral comentada en el punt anterior questes servituds es troben descrites registralment en la descripció literal de cada finca i entitat".

Per la seva banda, el pèrit de la part demandada, el Sr. Pedro Jesús , en el seu informe conclou que "Por último, no resulta posible ubicar la mencionada finca registral como cuerpo cierto físicamente delimitado por sus linderos y superficie, en la DIRECCION001 del local destinado a aparcamiento y trasteros cuyo acceso se produce por la DIRECCION002, dado que sus límites se describen mediante elementos físicos que no existen en el aparcamiento inspeccionado".

No obstant, no dona una raó justificada de la seva negativa a ubicar la finca NUM000 en el soterrani del DIRECCION000. En l'acte del judici no va justificar aquesta conclusió i més aviat s'infereix que no la ubica enlloc perquè sosté que no pot determinar els seus llindars. I aquesta conclusió és contraria amb el que disposa en el cos del seu informe, ja que en la pàgina 4 reconeix el següent:

"Las fincas cuyas descripciones registrales se aportan a este perito, correspondientes a la DIRECCION003, DIRECCION000, y DIRECCION002, son, en planta calle, colindantes respectivamente, es decir, cada una de ellas es colindante con las otras dos, ya que forman un triángulo achaflanado que se corresponde con la esquina entre las DIRECCION006, DIRECCION002 y DIRECCION004.

Las tres están edificadas, albergando un edificio de viviendas en cada una, que consta de una planta sótano, planta baja, siete plantas piso y una planta ático. Cada edificio tiene acceso independiente mediante portería propia que da fachada a las citadas DIRECCION006 y DIRECCION002. El sótano de aparcamiento, en cambio, es común a las fincas, y tiene un solo acceso rodado a través de puerta y rampa en la DIRECCION002, y un acceso peatonal mediante escalera que desemboca en la DIRECCION004".

Així, en la seva descripció reconeix que l'edifici del DIRECCION000 disposa d'un únic soterrani que es comunica amb els de les altres dues finques. (...)

Respecte dels límits i la cabuda la finca NUM000, considero que de la prova practicada resulten també acreditats. En concret, arribo a aquesta conclusió per la opinió coincident de dos dels pèrits, el Sr. Julián i el Sr. Raimundo. (...)

Registralment els límits es descriuen amb els diferents afrontaments amb els carrers o els locals de les finques veïnes.

Cadastralment, els límits de la finca es visualitzen a través de la planimetria.

Urbanísticament, els límits s'identifiquen gràcies a la planimetria existent.

Aquestes dades, són coincidents amb la realitat física observada ja que els límits de les finques que composen el soterrani i l'altell, es troben separades amb les juntes estructurals dels edificis. (... )

A la vista del plànols que incorporen totes dues pericials, resulta evident que indiquen els límits de forma idèntica. Respecte de la zona que llinda amb els carrers és obvia, el límit és la via pública, i respecte dels límits amb les finques confrontants, tots dos pèrits usen les juntes estructurals o de separació existents entre les tres finques. De fet, en els propis plànols que obren a les actuacions ( plànol de l'informe del pèrit judicial pàgina 19 o plànol del informe pericial del Sr. Pedro Jesús, de la part demandada, pàgina 14) consten aquests pilars que conformen les juntes estructurals i que determinen els llindars. Aquests límits coincideixen amb els del cadastre (document 4 de la demanda). (...)

Per tant, cal estar a la realitat per determinar els límits ja que el registre no garanteix la realitat de les dades fàctiques.

De fet, el propi pèrit de la demandada indica en el seu informe que "Es probable que las citadas descripciones registrales se hayan basado en planos y no en la realidad construida, ya que los planos extraídos del Archivo Contemporáneo Municipal sí recogen la llegada de las cajas de ascensor (aunque no de los patios ni de la estación transformadora) hasta el sótano". I adjunta un plànol on es veuen aquestes caixes d'ascensor. Per tant, resulta obvi que els límits fixats en el Registre es van fer sobre plànols i projectes, però no sobre la realitat construïda, doncs no consta que existeixin les caixes d'ascensor o l'estació transformadora. (...)

L'únic punt discrepant és el relatiu a la zona de intersecció dels llindars de les finques confrontants, que conflueixen en un pati de ventilació mancomunat. El pèrit de la part actora i el pèrit judicial, delimiten la finca NUM000 de conformitat com ho fa el cadastre, ja que consideren que és la correcta tenint en compte la projecció vertical de l'edifici. El pèrit de la demandada sosté que no es pot saber quin és el límit. (...)

Pel que fa a la cabuda d'aquesta finca, tant el pèrit de l'actora com el pèrit de la demandada coincideixen pràcticament amb les dimensions. En concret, el Sr. Julián indica que la superfície de la Planta Soterrani - Aparcament 263.99 m2 (Superfície útil) i 275.70 m2 (Superfície construïda). La planta altell destinada a trasters té una superfície comprovada de 185.17 m2, però aquesta part del local no es troba descrita registralment ja que no s'ha practicat la seva inscripció.

Per la seva banda, el pèrit Sr. Raimundo indica que la superfície de soterrani és de 279,83 m2 i de l'altell de 184,66 m2.

La discrepància entre tots dos és mínima que el Sr. Julián va justificar en el sentit que es tracta d'un aparcament complex de dibuixar i un error en un angle ja pot donar aquesta discrepància, que és mínima.

De les dades expressades, es pot verificar que la superfície registral és pràcticament coincident amb la superfície comprovada, ja que segons el registre la planta soterrani té 270,20 m2. Cal palesar que la planta altell no ha estat inscrita en el Registre de la Propietat, motiu pel qual no consta la seva cabuda.

Malgrat que la planta altell no estigui inscrita, consta la seva realitat fàctica, per la qual cosa s'ha de tenir en compte. Atès que una part de l'altell es troba dins del departament privatiu NUM000, s'entén que tota la construcció que hi ha dins del mateix pertany a la mateixa finca registral. Per tant, la part de l'altell que es troba dins dels llindars que s'han indicat d'aquesta finca, pertanyen a aquest departament, amb independència que no consti la seva existència en el Registre de la Propietat, doncs la constància en el registre és a efectes de publicitat a tercers, però no té caràcter constitutiu. Per aquest motiu, i per la jurisprudència abans citada, no resulta necessari fer una acció de desllindament o un expedient de major cabuda.

Per tot l'exposat, considero que de la prova practica, ha quedat plenament identificada la finca reivindicada, tant pel que fa a la seva ubicació, límits i superfície.

Tercer, i com a últim requisit s'exigeix la possessió pel no propietari. Aquesta possessió ha quedat evidenciada pel reconeixement implícit de la part demandada, que, malgrat ser titular de només dues finques registrals, ha efectuat obres en les tres finques i explota els aparcaments i els trasters que hi ha a l'altell. Això es desprèn de les seves pròpies manifestacions i de la testifical del Sr. Fausto, el qual va dirigir les obres l'any 2017-2018 i va reconèixer que va fer el replantejament de tot el pàrquing i trasters i que no va comprovar la titularitat de les tres finques. Igualment es corrobora amb la documentació aportada per l'actora que acredita que la mercantil demandada es dedicava a llogar les places d'aparcament que es troben dins de la finca NUM000. (...)

Estimada l'acció reivindicatòria, cal examinar l'acció de indemnització de danys i perjudicis exercitada per la part actora per la privació de l'ús de la seva finca; i subsidiàriament, l'acció d'enriquiment injust. (...)

... per determinar aquesta indemnització cal determinar si el demandat va posseir de bona de fe o mala fe. (...)

De la prova practicada considero que la possessió en el moment que ja està explotant la finca és de mala fe. Arribo a aquesta conclusió perquè si bé inicialment el demandat podia creure que era el titular de tot el garatge atès que ho adquireix d'aquell que l'explotava en la seva totalitat, la situació canvia en el moment que rep els correus de la part actora (document 18 i 19 de la demanda) de juliol de 2018. En aquest moment considero que té constància de la existència d'un tercer que reclama el domini d'una part del local. La part demandada es limita a negar la titularitat del demandant, però no consta que efectués cap acció o adoptés cap mesura tendent a assegurar-se si era o no titular, la qual cosa era molt senzilla de comprovar, doncs de la simple lectura de les notes simples es desprèn que el garatge està conformat per tres finques registrals i el demandat només és titular de dues. En cap moment acredita que sigui titular de la tercera, essent evident que la tercera finca és la NUM000 que pertany al demandant. És a partir d'aquest moment, és a dir, quan nega la major i no adopta cap mesura per comprovar la titularitat al·legada de contrari, que considero que la seva possessió esdevé de mala fe.

En conseqüència respecte dels fruits, resulta d'aplicació el que disposa l'apartat segon de l' article 522.3 del CCC , és a dir, que el que posseeix de mala fe ha de restituir els fruits que s'han produït des de la possessió de mala fe; (...)

Ara bé, com ja s'ha exposat, l' article 522.3 del CCC reconeix el dret del posseïdor de ser rescabalat de les despeses necessàries que hagi fet per a obtenir-los. Aquest dret del posseïdor -en aquest cas, el demandat- entronca amb la demanda reconvencional que va formular. (...)

En aquest cas, considero que l'actuació de la part actora reconvencional en el moment de la construcció dels trasters va ser de bona fe. Arribo a aquesta conclusió perquè de la documental que aporta la pròpia actora reconvencional resulta que les obres es van iniciar abans del mes de febrer de 2018 ja que a partir d'aquest moment consten factures relatives a aquesta obra (documents 10 i següents de la contestació - demanda reconvencional). De manera que les obres es van iniciar abans de que la mercantil NEW IPA comuniqués a INVERSIONES 365 que eren titulars de la finca NUM000, ja que aquesta comunicació es produeix en el mes de juliol de 2018. Atès que la bona fe és presumeix, considero que no s'ha practicat prova en contrari, de manera que es pot presumir que en el moment que va executar les obres actuava en la creença que tenia títol per fer-ho ja que va adquirir les finques amb el convenciment de

que constituïen tot el garatge. Així es desprèn de la declaració del Sr. Fausto, que es va encarregar de l'execució de l'obra, el qual va manifestar que quan van adquirir el local no van comprovar els titular registrals al tenir la convicció que s'adquiria tot el garatge, ja que aquest havia sigut propietat d'un únic propietari, la mercantil GESDA.

Per tant, aquesta actuació de bona fe en la construcció implica, segons el 542-7 del CCC, que el propietari del sòl envaït li aboni les despeses efectuades en la construcció. Aquest dret de rescabalament també li reconeix l' article 522-3 del CCC . (...)

Finalment, la part actora reconvencional, a part de reclamar les despeses, reclama una indemnització de danys i perjudicis per l'actuar negligent de la part demandada reconvencional.

Aquesta pretensió ha de ser desestimada ja que és totalment improcedent, doncs en cas d'accessió immobiliària no es preveu una indemnització de danys i perjudicis a la part posseïdora, encara que sigui de bona fe, sinó que l' article 542-8 CCC únicament reconeix aquest dret al propietari de la finca. En conseqüència, no es pot estimar aquesta pretensió."

SEGUNDO.-La representación de INVERSIONS 395, S.L.expone en su RECURSOlas siguientes alegaciones:

- INFRACCIÓN DE DOCTRINA JURISPRUDENCIAL APLICABLE AL CASO Y DEL ART. 217.2 DE LA LEC, CORRESPONDE AL REIVINDICANTE LA PRUEBA CUMPLIDA DE TODOS Y CADA UNO DE ESTOS REQUISITOS, SIN QUE SEAN DE RECIBO SIMPLES SUPOSICIONES, CÁLCULOS A CONJETURAS, NO APOYADOS EN HECHOS CIERTOS O CONCLUYENTES.

Afirma que la parte actora no ha probado que la finca que reivindica se halla ubicada en el sótano de la DIRECCION000. Que el objeto reivindicado, como cuerpo cierto perfectamente determinado por sus linderos y superficie que el título de adquisición describe, en el presente supuesto los linderos reflejan una realidad física que no es recognoscible ni ajustada al terreno por lo que no es posible identificar la finca. Las características físicas reales en donde se dice ubicado el inmueble, no coinciden con las reflejadas en el asiento registral.

Considera que la sentencia de forma acrítica acoge los postulados en cuanto a la ubicación que formula el perito Sr. Julián, que afirma considerar plenamente asumibles, razonados y justificados (Pág. 10 y 11/59 de su informe), sin razonamiento alguno del voluntarismo de la sentencia, pues los referidos argumentos carecen de razonamiento técnico, lógica y legal alguno, ya que la finca en cuestión carece de número de referencia catastral, no está coordinada Catastro-Registro, consecuentemente no existe correspondencia entre la representación gráfica catastral y la finca registral. Que, ha quedo acreditado que la diferencia de cabida, Catastro (344 m2) con el Registro (270,20 m2) excede del 10% de la cabida inscrita, lo que impide la perfecta identificación de la finca inscrita. 78,54 m2 lo que representa un exceso de cabida del 22'83%. Y respecto a los lindes que el título describe, considera que la sentencia prescinde de fijar los linderos con la exactitud que la doctrina jurisprudencial establece.

También considera la recurrente que no es de recibo el pronunciamiento de la sentencia cuando razona que: "Per tant, resulta obvi que els límits fixats en el Registre es van fer sobre planós i projectes, però no sobre la realitat construïda, dons no consta que existeixin les caixes d'ascensor o l'estació transformadora".

Afirma que este pronunciamiento de la sentencia vulnera las reglas de la sana crítica por cuanto concluye de forma distinta al perito judicial, siendo totalmente contradictorio e incoherente con la acción ejercitada, ya que es la parte actora la que debe acreditar todos y cada uno de los requisitos que configuran su título, y no el juzgado el que puede pronunciarse sobre la inexistencia de unos lindes considerándolos intrascendentes usándolos en contra del demandado, ya que ello infringe la doctrina jurisprudencial y el art. 217.2 de la LEC, sancionando esta falta de perfecta identificación, exactitud, fijando con precisión su situación, cabida y linderos, es decir, que el actor no demuestre la concurrencia de cualquiera de los expresados requisitos para que su acción deba ser desestimada, aunque la parte demandada tampoco demuestre que ella es dueña de la cosa litigiosa.

Respecto a la afirmación de la sentencia sobre los lindes Derecha (norte) y Fondo (oeste), es decir, los que lindan con la calle, el linde sería obvio, es decir la vía pública, pero siempre que la descripción que hace el título de dichos lindes así lo proclamara. Pero, el linde que se describe de la entidad que se reivindica se describe que linda con subsuelo de la colindante, y en este caso se ha acreditado que las fincas que configuran el sótano, a excepción del altillo construido cuya obra no consta registrada, se hallan todas en un mismo plano, formando una unidad económica funcional, el decir que linda con subsuelo de una de las colindantes, por lo que se constata que se describe una finca que se halla en un plano superior, pero no en el mismo.

Destaca que el perito de la actora afirma la invasión de los patios de ventilación mancomunados, que se han convertido en plazas de aparcamiento y se ha instalado maquinaria de ventilación, es decir, se ha invadido y ocupado un elemento común de propiedad mancomunada en beneficio único de la finca reivindicada, por lo que es obligado concluir, que la parcela revindicada excede de la cabida registral en los metros de esta invasión de la zona mancomunada, cabida que el título legitimador no ampara, por lo que procede el deslinde para la adecuada identificación de dicho inmueble mediante la fijación de su perímetro sobre plano y en la realidad física, como así lo establece la STS de 3 de abril de 1999: la acción de deslinde procede cuando los límites de los terrenos están confundidos, de forma tal que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad ni su extensión.

También destaca que su perito no ha manifestado que los planos del catastro son diferentes a los del Registro, por cuanto el Registro no tiene planos, la discrepancia del Sr. Pedro Jesús es que la cartografía catastral tampoco coincide con la realidad ni en medidas ni en forma.

En cuanto a los pilares estructurales como determinantes del límite perimetral o polígono de la finca, considera que la sentencia asume acríticamente y sin motivación, las manifestaciones de los peritos de la actora y judicial, sin ponderar los vertidos por los dos Arquitectos de esta parte, el perito Sr. Pedro Jesús y el Testigo perito Sr. Fausto, que también se pronuncia sobre la imposibilidad en base a los pilares estructurales de cerrar el perímetro de la finca, por cuanto no convergen.

- ERRONEA VALORACIÓN DE LA PRUEBA.

La Sentencia considera que la titularidad de la finca de la DIRECCION000 resulta de la documentación aportada y de las testificales de la administradora de fincas, la Sra. María Inmaculada, y la trabajadora Sra. Regina. Que las referidas Sras. hayan testificado sobre que administran la finca DIRECCION000; que en dicha finca hay un sótano; que la actora paga recibos de la comunidad, que posee u determinado coeficiente, y otras cuestiones de gestión administrativas, entiende que son cuestiones totalmente intrascendentes a los efectos de la acción que se ejercita en este procedimiento.

La sentencia adopta como superficie de la finca la que el perito de la actora y judicial manifiestan como comprobada porque se aproxima a la Registral. Esta afirmación de que comprobaron la superficie real constituye una manifestación que carece de prueba alguna, pues los peritos (Sr. Julián y Sr. Raimundo), únicamente manifestaron que habían tomado notas y levantados sus planos, pero nada consta en las actuaciones. El único que ha explicado el método para tomar medidas además de adjuntar a su informe, un dictamen topográfico (ver pág. 23 a 25 del referido informe) es el Sr. Pedro Jesús, concluyendo que no coinciden ni las medidas reales, con la registral ni con la catastrales.

Afirma el perito de la parte y el judicial, en cuanto a las mediciones para fijar el polígono o perímetro de la finca, que no se han basado en sus mediciones si no que han tenido en cuenta la planimetría catastral, es decir, el polígono que dibuja el Catastro que es como han delimitado la finca y que la sentencia asume, consecuentemente su medición del polígono de la finca no se corresponde con la real si no con la catastral, 344 m2, por lo que la sentencia debería de concretar por donde debe de cerrarse el perímetro de la finca sin invadir fincas colindantes, aunque la medida aceptada se acerque a la registral ya que hay en 9 ó 5 metros de diferencia con la superficie Registral, lo que en una finca urbana son muchos metros de diferencia.

Considera que no es de recibo que se nos impute mala fe por haber sido requeridos de contrario y no haber adoptado ninguna diligencia, afirmando que su diligencia, a la vista del requerimiento de adverso y el título que aportaba, fue verificar esta documentación y constatar que el título de la actora no guarda ninguna relación con el local que posee y explota la recurrente y más, cuando la actora ha pretendido en este procedimiento obtener la coordinación Catastro-Registro después de más de diez años de haber adquirió el inmueble que describe su título y no lo ha conseguido ya que como se ha acreditado, no concuerda la realidad física de la calle con el Catastro y el Registro y su correspondiente numeración, pues no sale reflejada la finca de la DIRECCION000 ni tiene referencia catastral.

Y llega la recurrente a la conclusión de que la actora no ha acreditado que la finca que reivindica, REGISTRAL NUM000, se halle ubicada o puede emplazarse dentro de la finca parquin propiedad de INVERSIONS 395, S.L., acreditando un proceder pasivo y negligente que contrasta con un actuar leal y de buena fe, por lo que no procede la indemnización de daños y perjuicios por posesión indebida y de mala fe que declara la sentencia.

Respecto a la reconvención la sentencia concede la indemnización de 7.351, 56.-€ en base al informe pericial de Don Ceferino, manifestando que el informe de DON Pedro Jesús, no hace ninguna referencia a los gastos por la construcción en su informe. Y afirma que la sentencia incurre en un error, pues obra en dicho informe pericial, páginas 17 a 22, Anexo 1, valoración de las obras realizadas en el aparcamiento referente a trabajos de pintura y construcción de trasteros en planta altillo, y que cifra en un total coste de 39.121,54.-€.

TERCERO.- Una nueva valoración de la prueba conduce a la desestimación del recurso, por compartir enteramente la fundamentación de la resolución recurrida, que hacemos propia.

La recurrente, siempre ha pretendido aprovechar algunas referencias inexactas del Registro de la Propiedad, para afirmar lo que la realidad niega, que la finca de la actora está en un plano superior. Pero las múltiples pruebas aportadas acreditan que únicamente hay una planta bajo rasante en los tres edificios, bajo los que están situadas las tres fincas, la que pertenece a la demandante (ER NUM000) y las dos que pertenecen a la demandada (ER NUM005, Y ER NUM006). Que las tres fincas están comunicadas, y las dos últimas tienen servidumbres de paso, para permitir el acceso al exterior.

Ha quedado acreditado que los linderos de la finca ER NUM000 están perfectamente identificados y delimitados por las juntas estructurales o perimetrales del edificio de la DIRECCION000 de Barcelona, siendo la medida superficial un dato secundario de la identificación, por lo que, como se indica en la resolución recurrida no es necesario ejercitar una Acción de deslinde, ya que los límites de las fincas se hallan claramente establecidos.

La finca ER NUM000 tiene asignada en el Registro de la Propiedad una Cuota del 10,98%, que coincide con el Coeficiente de Participación del Catastro (10,98%), y es el Coeficiente aplicado por la Comunidad de Propietarios (10,98%)

Ha quedado acreditado que cada finca está sujeta a un Régimen de Propiedad Horizontal distinto:

- ER NUM000, con referencia Catastral NUM007, es un Local comercial en DIRECCION001, en Barcelona, DIRECCION000.

- ER. NUM005, con referencia catastral NUM008, es un Local comercial en DIRECCION001, en Barcelona, DIRECCION003, y

- ER NUM006, con referencia catastral NUM009, es un Local Comercial en DIRECCION001 en Barcelona, DIRECCION002.

La testigo Sra. Regina, de PEDRO GAMIZ,S.L, en su condición de Administradora de las Comunidades de Propietarios de los tres edificios, el de la DIRECCION000, el de la DIRECCION003, y el de la DIRECCION002 de Barcelona, como acreditan las tres actas aportadas con la contestación a la demanda (dtos. 5.1, 5.2 y 5.3), manifestó que sólo existe una única nave en la DIRECCION001 de los tres edificios, y que desde el año 2013, el propietario del DIRECCION001 de la DIRECCION000, que ha sufragado las cuotas y derramas comunitarias, ha sido NEW IPA INVERSIONS, SL. Así lo acreditan también los múltiples documentos aportados junto a la demanda (docs. 56 a 82 de la demanda y 124 a 133).

También las actas notariales aportadas recogen sin dudas los linderos de la ER NUM000 y las plazas de aparcamiento y trasteros que se ubican los mismos.

Así, en el Acta Notarial de Presencia, de 30-12-2019(dto. 20 de la demanda), partiendo de lo que refleja el Registro de la Propiedad respecto a la ER NUM000, recoge lo que se transcribirá a continuación:

"NÚMERO UNO. LOCAL COMERCIAL, situado en la DIRECCION001 de la casa DIRECCION000, de Barcelona. Extensión: doscientos setenta metros veinte decímetros cuadrados. Linderos: frente, con patio ventilación, caja de ascensor y subsuelo de la finca DIRECCION002, a través de la cual tiene salida a dicha calle en virtud de servidumbre de paso, constituida a través de la misma y del local comercial en planta sótanos de la casa veintitrés-veinticinco de la calle Segre; izquierda entrando, caja del ascensor, local comercial situado en planta sótanos de la casa DIRECCION003 y patio mancomunado; derecha, con patio de ventilación, estación transformadora subterránea y subsuelo de la confluencia de las DIRECCION006 y DIRECCION005 y de ésta última calle; y fondo, con caja del ascensor, patio ventilación local comercial situado en la DIRECCION001 de la casa números veintitrés-veinticinco

de la DIRECCION006 y subsuelo de la misma calle.

Inscrito en el Registro de la Propiedad número 2 de Barcelona, en el tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, finca número NUM000, inscripción 1°"

"DILIGENCIA: La extiendo yo, el Notario, para hacer constar que siendo las 13'45 minutos del día 30 de diciembre de 2019, me persono junto con el requirente en el local situado en la planta sótano de la casa DIRECCION006, de Barcelona, en la que constato que la finca propiedad de la sociedad requirente, es la finca registral NUM000, cuya finca de procedencia es la 47.100, y que tiene salida a través de la finca DIRECCION002, y que linda con las fincas registrales números NUM005 (cuya finca de procedencia es la NUM010) Y con la finca NUM006 (cuya finca de procedencia es la NUM011) (...)

1.- Que el local objeto de esta escritura, finca registral NUM000 y los dos locales con los que linda, fincas registrales números NUM005 Y NUM006, forman una sola nave y están destinados a aparcamiento de vehículos.

2.- Que las fotografías que se adjuntan en el informe incorporado, reflejan las plazas de aparcamiento para vehículos números 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 37 Y 38 Y las plazas para motos números M3 y M4, situadas todas ellas en el local de la sociedad requirente, finca registral 7.790.

3.- Que en dicho local, en la parte que corresponde a la finca registral NUM000, hay una planta altillo, al que se accede mediante una escalera, donde están situados dos cuartos, uno de ellos contiene quince trasteros numerados del 1 al 15, ambos inclusive, tal y como reflejan las fotografías de los mismos que constan en el informe; y saliendo de dicho cuarto se accede al otro cuarto, que contiene diecisiete trasteros, números 17. 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 ? 35, no constando en las fotografías del informe las correspondientes a los trasteros números 23 Y 33.

4.- Que la planta superior del local propiedad de la sociedad requirente, donde se han construidos los trasteros, está situada justo encima de la planta sótano y en concreto encima de las plazas de aparcamiento para vehículos números 18, 19, 20, 21, 22 Y 38, y el paso para vehículos, tal y como refleja el plano incorporado.

5.- Que las fotografías que constan en el citado informe del local, se corresponden con la finca delimitada en el plano del Ayuntamiento de Barcelona, incorporado en el informe."

En el Acta Notarial de Presencia, de 31-3-2021(dto. 48 de la demanda) se hace constar que: "siendo las 13'45 minutos del día 31 de marzo de 2021, me persono en el local situado en la planta sótano de la DIRECCION000, de Barcelona, en la que constato que la finca objeto de esta diligencia, finca NUM000 (cuya finca de procedencia es la NUM012), tiene salida a través de la finca DIRECCION002, Y que linda con las fincas registrales números NUM005 (cuya finca de procedencia es la NUM010) y con la finca NUM006 (cuya finca de procedencia es la NUM011), estando destinadas todas ellas en su DIRECCION001 a aparcamiento de vehículos." Y se indica, asimismo: "2.- Que la finca registral número NUM000, tiene en su planta -1 las plazas de aparcamiento para vehículos números 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 37 y 3B y las plazas para motos números M3 y M4. Que en dicho local, en la parte que corresponde a la finca registral NUM000, hay una planta altillo, al que se accede mediante una escalera, donde están situados dos cuartos, uno de ellos contiene quince trasteros numerados del 1 al 15, ambos inclusive, y saliendo de dicho cuarto se accede al otro cuarto, que contiene diecisiete trasteros, números 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23. 24, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 y 35."

El Acta notarial incorpora el informe realizado por el arquitecto técnico Sr. Julián, sobre determinación del valor de mercado y de la renta de alquiler de la DIRECCION001 del inmueble de la DIRECCION000 de Barcelona, a fecha 2 de agosto de 2018 y el estado de ocupación a fecha 16 de febrero de 2021, haciendo constar que el estado de ocupación actual se corresponde con el indicado informe.

En el informe del Sr. Julián, de 1-11-2020, (dto. 12 demanda), este Arquitecto Técnico "realitza informe per a la determinació de la delimitació i límits del local de la planta soterrani de l'immoble del DIRECCION000 del municipi de Barcelona. Finca ubicada en edifici plurifamiliar entre mitgeres en zona residencial. S'ubica en el xamfrà d'illa i presenta tres façanes a carrer. L'edifici té 1 planta sota rasant i té 9 nivells sobre rasant.

Quadre resum de les superfícies d'acord a la documentació registral i cadastral concordant i el plànol facilitat:

Superfície cadastral Aparcament 321 m2 Elements comuns 23 m2 Total 344 m2

Superfície registral Local comercial 270.20 m2

Superfície comprovada de l'element

Durant la visita de la finca es varen comprovar les dimensions particulars que formen cada elements: aparcaments (cotxes i motos) i trasters. En els annexes d'aquest informe s'adjunten els croquis amb la ubicació de cada element considerat.

Les dimensions rotulades en color vermell no han estat comprovades in situ ja que no hi ha hagut accés. El valor reflectit en el quadre s'ha obtingut per diferències amb les cotes preses en les unitats contigües. Planta Altell - Trasters 185.17 m2 Planta Soterrani - Aparcament 275.70 m2

La superfície comprovada a partir dels croquis aixecats en base a la presa de dades realitzada durant la visita in situ de l'aparcament és molt similar a la superfície registral de la finca inscrita en el Registre de la propietat.

La finca té sortida a carrer en virtut d'una servitud de pas constituïda a través del local comercial de la planta soterrani de la casa DIRECCION003 i del local comercial de la planta soterrani de la DIRECCION002.

Registralment, la finca NUM005 (planta soterrani del DIRECCION003) es comunica amb el local de la planta soterrani del DIRECCION000. Aquesta finca està gravada amb una servitud de pas a favor de la finca veïna i de sortida a carrer a través de la finca NUM006.

Registralment, la finca NUM006 (planta soterrani del DIRECCION002) es comunica amb el local de la planta soterrani del DIRECCION000 que a part de comunicar-se, li serveix d'accés a l'exterior mitjançant la rampa. Així mateix, tal i com també consta descrit, aquest local també es comunica i dóna al local de la planta soterrani de la finca DIRECCION003. Hi ha inscrita una càrrega vigent que, per raó de procedència, aquesta finca és predi servent d'una servitud de pas.

La relació de veïnatge i afrontament entre les finques és a causa de que pertanyen a finques que limiten les unes amb les altres. Així mateix, hi ha una servitud de pas que garanteix la seva circulació interior i el seu accés a carrer.

Aquestes servituds es troben descrites registralment en la descripció literal de cada finca i entitat.

Aquest extrem acredita que les tres finques de la planta soterrani són entitats independents, i més, si tal com ja s'ha mencionat, formen part de tres edificis diferents.

Formen una unitat funcional que serveix per constituir un garatge amb trasters.

Els límits descrits en la descripció registral indiquen que la finca limita amb els soterranis de la finca del DIRECCION003 i la de DIRECCION002.

Registralment els límits es descriuen amb els diferents afrontaments amb els carrers o

els locals de les finques veïnes.

Cadastralment, els límits de la finca es visualitzen a través de la planimetria.

Urbanísticament, els límits s'identifiquen gràcies a la planimetria existent.

Aquestes dades, són coincidents amb la realitat física observada ja que els límits de les finques que composen el soterrani i l'altell, es troben separades amb les juntes estructurals dels edificis.

Quan es construeix un edifici sobre un solar, l'estructura de l'edifici sosté les entitats que li són pròpies. Aquesta estructura és pròpia de cada edifici.

Si hi ha dos edificis colindants, les estructures de cada edifici ha d'estar separada perque pugui treballar (dilatar-se, absorvir els esforços propis, etc....) sense que afecti a l'estructura d'un altre edifici.

Per tal que cada estructura de cada edifici treballi de manera independent respecte els

estructures veïnes, es creen juntes estructurals o de separació d'estructures. Aquestes juntes són visibles i identificables, pel que es pot definir molt bé on acaba i on comença cada estructura de cada finca. I en conseqüència, on acaben i on comencen els límits de les entitats.

Per a més aprofundiment en la qüestió, cada estructura de cadascun dels tres edificis als quals pertanyen les tres finques que composen la unitat funcional destinada a aparcament, tenen el seus origen en tres solars independents.

Cadascun dels tres solars dóna origen a tres edificis, així doncs, els límits de les entitats es formen a partir de la construcció de tres edificis amb estructures independents sobre tres solars independents.

Els trasters que es troben ubicats a la planta altell del local finca NUM000 tenen el seu accés a traves de l'escala situada dins de la mateixa finca NUM000.

Aquesta escala que comunica les dues plantes del local NUM000 és un accés únic i exclusiu de la planta altell que es troba dins dels límits de la finca NUM000.

Aquesta escala també els proporciona entrada i sortida per una porta ubicada a la DIRECCION004."

Abunda en lo anterior el informe pericial del arquitecto Sr. Ezequias (dto. 109 demanda), realizado para la determinación de la identificación del local de la planta sótano del inmueble de la DIRECCION000 de Barcelona. En el mismo se detalla:

"Según consulta realizada en la Sede Electrónica del Catastro (ver Anexo I), la referencia catastral es la NUM007.

(los) linderos contenidos en la descripción registral, finca NUM000 (Ver Anexo II), coinciden plenamente con los contenidos en la información catastral con número NUM007 (Ver Anexo I).

A continuación, se describen cada uno de los linderos:

- A Este hace frente a la planta sótano de la finca de la DIRECCION002 (13,67 metros lineales, según levantamiento).

- A Sud hace frente a la planta sótano de la finca de la DIRECCION003 (13,82 metros lineales y 1,63 metros lineales, según levantamiento).

- A Oeste hace frente a la planta sótano de la finca de la DIRECCION003 (3,28 metros lineales, según levantamiento) y al subsuelo de la DIRECCION006 (13,08 metros lineales, según levantamiento).

- A Norte hace frente al subsuelo de la DIRECCION002 (10,76 metros lineales, según levantamiento) y al subsuelo de la plaza de Ramon Riera (15,55 metros lineales, según levantamiento).

- A arriba linda con la planta baja de la DIRECCION000 (275,70 metros cuadrados, según levantamiento).

- A abajo linda con el subsuelo de la DIRECCION000 (275,70 metros cuadrados, según levantamiento).

Los linderos de la finca NUM000, coincidentes con la información catastral NUM007, acogen las plazas de aparcamiento y trasteros que se describen a continuación:

DIRECCION001 Incluye las siguientes plazas de aparcamiento para coche: 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 37 y 38. Incluye las siguientes plazas de aparcamiento para motocicleta: M3 y M4.

PLANTA ALTILLO Incluye los siguientes trasteros: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 y 35.

Entre los tres locales, como consecuencia que pertenecen a tres fincas registrales y fincas matrices independientes, se establecen servidumbres de paso ya que el acceso rodado se encuentra en la DIRECCION002 y el acceso para peatones se encuentra en la DIRECCION007

La independencia de las fincas queda patente registralmente (fincas registrales y fincas matrices independientes) pero también físicamente a partir de su construcción.

Cada finca está constituida por una estructura independiente la cual le permite una absoluta autonomía para llevar a cabo el descenso de cargas, dilataciones/contracciones, movimientos sísmicos, movimientos geológicos... Esta independencia se resuelve con juntas estructurales y con pilares doblados en los límites de las fincas, tal y como se muestran en los planos adjuntos.

A continuación, se adjunta un recuadro de superficies de la unidad funcional, teniendo en cuenta las superficies registrales, las superficies catastrales y las superficies obtenidas a partir del levantamiento realizado.

DIRECCIÓN CATASTRAL REGISTRAL LEVANTAMIENTO (P S)

DIRECCION000 321,00 m2 270,20 m2 275,70 m2

DIRECCION003 340,00 m2 301,20 m2 306,92 m2

DIRECCION002, 30,441,00 m2 338,10 m2 322,10 m2

Como se puede comprobar las superficies registrales y las superficies del levantamiento realizado de la DIRECCION001 son muy asimilables entre ellas."

Concluye que el origen, composición y extensión del local de la DIRECCION001 (destinado a aparcamientos) y de la planta altillo (destinada a trasteros) situado en el edificio de la calle Segre, 19-21 de Barcelona, con referencia catastral 2674303DF3827D0001UF, pertenecen a la finca NUM000 del Registro de la Propiedad número 2 de Barcelona.

Por su parte, el perito judicial, Arquitecto Técnico e Ingeniero de Organización Industrial, Sr. Raimundo, cuyo informe tiene por objeto la determinación lindes y estado de ocupación y cuantitativo en cuanto la valoración de mercado y renta de mercado, del local de la planta subterránea del inmueble de la DIRECCION000 de Barcelona, detalla que, el 15 de marzo de 2022, realizó inspección ocular interior y exterior del local, comprobando medidas interiores e inspeccionando los elementos constructivos y juntas de construcción a buen fin de delimitar el perímetro y límites de la finca. En su extenso y detallado informe, en el que incorpora múltiples fotografías y planos, concluye:

"Es posible verificar que la finca limita al frente (este) con el patio de ventilación mancomunado de interior de manzana y el subsuelo de la finca DIRECCION002, que es la finca donde se sitúa la rampa que da acceso al garaje. No es posible comprobar el lindero con la caja de ascensor La salida a la DIRECCION002 por la rampa se realiza a través de servidumbre de paso por la finca de DIRECCION003. Como se aprecia en el croquis donde se ha grafiado el sentido de circulación y en las fotos que siguen.

Es posible verificar que la finca limita a la izquierda (sur) con el local de planta sótanos de la finca situada en los DIRECCION003 y con el patio de ventilación mancomunado de interior de manzana. No es posible comprobar el lindero con la caja de ascensor.

Es posible verificar que la finca limita a la derecha (norte) con la confluencia de la DIRECCION002 y DIRECCION006, ahora denominada DIRECCION007 y con la DIRECCION002. No es posible comprobar el lindero con patio de ventilación ni con estación transformadora.

Es posible verificar que la finca limita al fondo (oeste) con patio ventilación mancomunado, local planta sótanos de la DIRECCION003 y subsuelo de la DIRECCION006 en el frente por donde tiene su acceso a las viviendas. No es posible comprobar el lindero con caja de ascensor.

El porcentaje de participación registral y catastral en la división horizontal del garaje es del 10,98% en la finca matriz, lo cual indica que el edificio situado en DIRECCION000 constituye un edificio independiente de los edificios colindantes situados en DIRECCION003 y DIRECCION002 con los que comparte el patio mancomunado y las servidumbres constituidas a nivel de DIRECCION001.

Se aprecian varios tipos de juntas de dilatación, estructurales o constructivas que delimitan perfectamente los límites de cada uno de los edificios.

La distribución de las juntas que marcan los límites y extensión de cada edificio coincide con los límites de la cartografía catastral y siguen la geometría indicada con

línea punteada en los planos de distribución de DIRECCION001 y altillo siguientes (...)

Tras la investigación es posible determinar los elementos incluidos en los límites de la finca situada en la planta sótano y altillo de la DIRECCION000. Los límites de la finca quedan definidos por las juntas constructivas del edificio y son coincidentes con los límites de la parcela catastral. (...)

El valor de renta mensual de la finca local de la planta subterránea del inmueble de la DIRECCION000 de Barcelona, finca registral nº NUM000, idufir NUM004 del registro de la propiedad nº2 de Barcelona es de 2.466,72 €/mes."

Por su parte, el perito de la demandada, el arquitecto Sr. Pedro Jesús, expone en su informe:

"Las fincascuyas descripciones registrales se aportan a este perito, correspondientes a la DIRECCION003, DIRECCION000, y DIRECCION002, son, en planta calle, colindantes respectivamente,es decir, cada una de ellas es colindante con las otras dos, ya que forman un triángulo achaflanado que se corresponde con la esquina entre las DIRECCION006, DIRECCION002 y DIRECCION004.

Las tres están edificadas, albergando un edificio de viviendas en cada una, que consta de una planta sótano,planta baja, siete plantas piso y una planta ático. Cada edificio tiene acceso independiente mediante portería propia que da fachada a las citadas DIRECCION006 y DIRECCION002.

El sótano de aparcamiento, en cambio, es común a las fincas, y tiene un solo acceso rodado a través de puerta y rampa en la DIRECCION002, y un acceso peatonal mediante escalera que desemboca en la DIRECCION004. (...)

Las descripciones (registrales de las tres fincas) adolecen del mismo defecto: citan como referencias para describir los límites, elementos constructivos que no existen en el local de aparcamiento de DIRECCION001. Concretamente, hacen referencia a cajas de ascensor, patios de ventilación, y una estación transformadora, que pueden estar en otras plantas, o en otras fincas, pero no en la DIRECCION001 objeto de descripción. De hecho, ningún ascensor llega hasta la DIRECCION001 descrita, y el único patio de ventilación que sí lo hace, se encuentra en posición central, albergando la maquinaria de ventilación del aparcamiento, pero no existe ningún otro patio que llegue a la DIRECCION001 descrita, a pesar de que las descripciones citan varios. Es más, no existe ninguna conexión o comunicación entre el sótano y los edificios situados encima.

Por lo tanto, la descripción registral de lindes es de por sí no coincidente con la realidad observable (...) ... es inevitable concluir que resulta imposible situar en la realidad observable los límites contenidos en las descripciones registrales. (...)

Es probable que las citadas descripciones registrales se hayan basado en planos y no en la realidad construida, ya que los planos extraídos del Archivo Contemporáneo Municipal sí recogen la llegada de las cajas de ascensor (aunque no de los patios ni de la estación transformadora) hasta el DIRECCION001 (...)

... tanto por discrepancias geométricas como dimensionales con la realidad, tampoco resulta factible utilizar la cartografía catastral para ubicar en la realidad observable los límites precisos entre las fincas. (...)

El único elemento constructivo relevante común al sótano y a los edificios situados encima, además de los muros perimetrales, es la estructura portante. Es decir, básicamente los pilares de sustentación de dichos edificios.

Es práctica constructiva común realizar una junta de dilatación entre las estructuras de dos edificios colindantes, especialmente si son estructuras no murarias (es decir, sin muros de carga, sino con pilares como elemento de sustentación vertical). Así, si se localizan juntas de dilatación en el sótano, éstas pueden ser un elemento indicativo de la presencia de un límite de propiedad entre dos fincas. (...)

En el plano situado sobre estas líneas, se han marcado las cuatro juntas de dilatación detectables en la realidad visible.Dos de ellas, grafiadas en color azul, son juntas estructurales entre edificios distintos. De hecho, se han hecho mediciones "in situ" en las fachadas de las DIRECCION006 y DIRECCION002, y se ha podido comprobar que las juntas entre los edificios, visibles en dichas fachadas, se corresponden con dichas juntas de dilatación marcadas en color azul. Por lo tanto, se puede afirmar que marcan el límite de propiedad entre las fincas.(...)

En esa zona central es donde confluyen los límites entre las distintas fincas, y carece por completo de juntas de dilatación u otros elementos constructivos cualesquiera que puedan ayudar a situar su trazado. Las juntas de dilatación detectables no permiten cerrar un perímetro en ninguna de las fincas."

Y concluye el Sr. Pedro Jesús:

"8.1.- A la luz de lo expuesto a lo largo del presente Dictamen, se debe concluir que no existen medios para determinar la situación precisa de los límites de propiedad entre las fincas de constante referencia, en la DIRECCION001 de aparcamiento inspeccionada, ya que ni las descripciones registrales, ni la cartografía catastral, ni los elementos constructivos detectables en la realidad visible proporcionan suficiente información para llevar a cabo dicha delimitación.

8.2.- Consecuentemente, no es posible identificar, de forma indubitada, la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Barcelona, deslindándola de otras, como se expone y acredita a lo largo del presente Dictamen.

8.3.- Por último, no resulta posible ubicar la mencionada finca registral como cuerpo cierto físicamente delimitado por sus linderos y superficie, en la DIRECCION001 del local destinado a aparcamiento y trasteros cuyo acceso se produce por la DIRECCION002, dado que sus límites se describen mediante elementos físicos que no existen en el aparcamiento inspeccionado, como una estación transformadora que no existe en la realidad observable ni en la descripción de las otras fincas. Tampoco resulta acorde con la realidad los límites de la finca reivindicada por New IPA Inversions S.L. con el subsuelo de las otras fincas, recogidos en su descripción registral, ya que el local-aparcamiento inspeccionado es todo él subterráneo y a un mismo nivel, sin que puedan identificarse límites con el subsuelo que no sean con las calles perimetrales."

Resulta llamativo observar que las conclusiones alcanzadas por el Sr. Pedro Jesús contradicen gran parte de su propio informe. El perito delimita en la descripción y en los planos que incorpora, prácticamente la totalidad de la finca registral nº NUM000, excepto en un pequeño punto central, donde confluyen las tres fincas, y a pesar de afirmar que las cuatro juntas de dilatación detectables en la realidad visible marcan el límite de propiedad entre las fincas, afirma finalmente que no resulta posible ubicar esta finca registral como cuerpo cierto físicamente delimitado por sus linderos y superficie.

Puede por tanto concluirse que INVERSIONS 395, SL, que compró dos fincas (Registrales NUM005 y NUM006), que corresponden a la planta sótano de los edificios de la DIRECCION003, y de la DIRECCION002, extendió su posesión a la finca adquirida por la demandante (Registral NUM000), que corresponde a la planta sótano de la DIRECCION000.

No existe la más mínima duda de que las tres fincas registrales constituyen la única DIRECCION001 común a los tres edificios, que en ese espacio se hallan comunicados, existiendo una única puerta de acceso de vehículos y una única puerta de acceso peatonal para las tres fincas, que está explotando únicamente la demandada.

Que como afirman absolutamente todos los peritos, las juntas de dilatación detectables en la realidad visible marcan el límite de propiedad entre las fincas.

Sin ninguna duda, como se afirma en la sentencia de instancia concurren los tres requisitos jurisprudenciales para que prospere la acción reivindicatoria ejercitada. El actor ha probado el dominio de la finca que reclama, tiene un título inscrito en el Registro, y aunque la descripción registral de los lindes alude a elementos que no existen en la realidad, porque el anterior y único propietario de las tres fincas decidió no concluir las obras como en principio fueron proyectadas, añadiendo altillos en el sótano, y no prolongando los ascensores de las tres fincas de viviendas hasta el sótano, lo cierto es que tres de los peritos han podido realizar la identificación exacta, siguiendo las líneas de las juntas de dilatación de cada uno de los tres edificios, de lo que resulta que la finca registral NUM000 está ocupada y explotada por la demandada.

En consecuencia, la afirmación de la recurrente de que "el título de la actora no guarda ninguna relación con el local que posee y explota la recurrente",es claramente temeraria y contraria a la buena fe.

Finalmente, y en relación a la pretensión mantenida en el recurso respecto a la reclamación de 39.121,54 €, por trabajos de pintura y construcción de trasteros en planta altillo, fue correctamente desestimada. Ese importe corresponde a los trabajos realizados en las tres fincas, puesto que la demandada ha venido considerando que la totalidad de la única DIRECCION001 de los tres edificios es de su propiedad. Por tanto, pretende que le sea abonado el importe correspondiente a las dos fincas de su propiedad. Así se evidencia por lo indicado por el Sr. Pedro Jesús, como lo refleja su propio informe pericial en el Anexo 1.

CUARTO.-Desestimado el recurso se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).