Sentencia Civil 352/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 379/2023 de 21 de mayo del 2025

PRIMERO.- DIRECCION000. interpuso demanda de juicio ordinario contra el Sr. Ovidio, en reclamación de la cantidad de 10.756,67 €, más intereses y costas. Expone que realizó, por encargo del demandado, desde el 29 de mayo de 2018 al 28 de noviembre de 2018 (con varios parones temporales motivados por vacaciones, realización de otros trabajos, y falta de claridad de ideas de los propietarios), importantes trabajos de derrumbe y posterior construcción en los términos concretos especificados en el presupuesto, en la finca ubicada la DIRECCION001 de Villafranca del Cid. Que los trabajos se ajustaron a lo estipulado en el presupuesto N° NUM000, de fecha 30 de septiembre de 2017 que fue objeto de modificación en tres ocasiones como consecuencia de algunos cambios, con las variaciones exigidas por la propiedad a medida que se desarrollaban las obras. Que, a mero título ejemplificativo de uno de los cambios en la planta baja, no se realizó el derrumbe de tabiquería ni el llenado de llagas ni rascado, consistiendo los trabajos en el picado y limpieza de muros con hidro-limpiadora. Que la factura N° NUM001 de fecha 26/07/2018, por importe de 11.216,46 euros (IVA incluido) fue satisfecha por la parte demandada. Pero, de la factura N° NUM002 de fecha 09/12/2018, por importe de 15.256,67 euros (IVA incluido), que se ajusta al presupuesto aceptado, más los trabajos extraordinarios encargados de forma adicional, se abonaron en concepto de anticipo, 4.500 euros, adeudándose los 10.756,67 € que se reclaman. Que la negativa al pago se sustenta, según se infiere del correo electrónico de fecha 12 de febrero de 2019, en la ejecución deficitaria de parte de los trabajos, y el uso de materiales defectuosos, extremos ambos que rechaza, por considerarlo una excusa.

El Sr. Ovidio se opone y niega adeudar cantidad alguna a la parte actora, toda vez que, del presupuesto aceptado, hubo trabajos que no se ejecutaron y, los que se hicieron, adolecen de múltiples defectos y trabajos sin terminar, hecho que le ha provocado daños y perjuicios de cantidad superior a la reclamada. Plantea una EXCEPTIO NON RITE ADIMPLETI CONTRACTUS porque considera que nos encontramos ante una entrega de prestación defectuosa que impide que la adversa pueda reclamar la factura objeto del presente procedimiento. Que, como el importe de los daños y perjuicios causados por la parte actora ascienden a la cantidad de 23.472,94 € (19.399,13 € más el IVA), importe superior a la cantidad reclamada en este procedimiento, formula RECONVENCIÓN. Que, puesto que el Sr. Ovidio tiene su domicilio en Terrassa, siendo la vivienda de Vilafranca del Cid una segunda residencia, el Sr. Justiniano relegó los trabajos a ejecutar en la misma a un segundo plano, parando las obras a su conveniencia y sin dar ningún tipo de explicación. Que, además del retraso evidente en la ejecución de los trabajos, existen múltiples defectos en la ejecución de los mismos, circunstancia que le obligó a RESOLVER EL CONTRATO VERBAL DE EJECUCIÓN DE OBRAS EXISTENTE ENTRE LAS PARTES Y PARALIZAR EL PAGO DE LA FACTURA QUE AHORA SE RECLAMA. Fundamenta la reconvención en el informe pericial del Arquitecto Técnico, Sr. Donato, y acompaña las fotografías que se incluyen en el Acta Notarial. Que, el Sr. Justiniano, después de 6 meses de obras, únicamente ejecutó trabajos por importe de 26.473,13 €, quedando, por tanto, trabajos pendientes de ejecutar por importe de 19.379,38 €. Solicita la desestimación de la demanda, y la estimación de la demanda reconvencional en la cantidad de 12.716,27 €, que es la diferencia entre la cantidad reclamada por Justiniano y los daños y perjuicios sufridos y acreditados por el demandante reconvencional.

La sentencia de instanciadesestima la demanda y estima la reconvención, argumentando:

"- Exceptio non rite adimpleti

Alega la demandada que si no entregó la cantidad restante fue por cuanto las obras contratadas no fueron ejecutadas correctamente, oponiendo a "exceptio non rite adimpleti".

A fin de acreditar la deficiente ejecución, por la demandada se aportan como documento 1 acta de manifestaciones y presencia autorizada por notario en la que se hace constar el estado de las obras a fecha 28.12.2018.

Se aporta asimismo como documento 2 informe emitido por el perito Sr. Donato, de fecha 23.06.2020, en la que hace constar que acudió a la vivienda el 22.02.2019 a fin de informar sobre las deficiencias en las obras, volviendo nuevamente en fecha 16.04.2020 por aparición de goteras. En su informe ha tenido en cuenta las fotografías que constan en el acta notarial, así como el presupuesto NUM000. El perito recoge la existencia de los siguientes defectos, oponiéndose la actora y aportando pericial del perito Sr. Juan Pedro :

a.- PAREDES DE PIEDRA

En el presupuesto consta como partida la "limpieza de muros y madera mediante hidrolimpiadora, con mortero de cemento gris o blanco, según la piedra, con tratamiento fungicida". El perito de la demandada considera que las obras no han sido correctamente ejecutadas pues se han rellenado las juntas de tal forma que llega hasta la cara exterior, dejando a la vista una piedra muy pequeña.

Considera el perito de la actora que existiendo piedras de diferentes tamaños, la obra se encuentra ejecutada conforme a presupeusto y que el mortero se encuentra rehundido, si bien podría estarlo más, siendo una cuestión estética.

b.- MADERA

Considera el perito de la demandada que la madera vista existente en la vivienda no ha sido tratada.

Así las tablas de cubierta tenían astillas, y "parecía tener carcoma", deshaciéndose "con las manos en algunos puntos".

En cuanto a la madera de los dinteles de las ventanas, considera que ni siquiera se ha limpiado, considerando la limpieza en general con hidrolimpiadora deficiente.

Por el perito de la actora se considera bien ejecutada la limpieza con hidrolimpiadora, considerando lógico que alguna de ellas no se limpiara correctamente y que si no se hizo es por cuanto no se dejó acabar la obra. En cuanto a la carcoma entiende que no existe en la actualidad carcoma.

c.- RECIBIDO DE CARPINTERÍA

El perito de la demandada considera que es defectuoso por lo siguientes motivos : 1.- Está sin terminar, no se han ejecutado las jambas de las ventanas, cpn lo que se pueden producir daños por filtraciones. 2.- En cuanto a los vierteaguas no están bien rematadas contra las jambas, considerando que está sin terminar el trabajo. Hay diferentes tipos de vierteaguas y la colocación de los mismos es defectuosa con fallos en los remates y colocación de las piezas en dos direcciones diferentes.

Considera el perito de la actora que sólo sería necesario rematar la junta entre el vierteaguas y la jamba, estando el resto bien ejecutado, y que ésta es una tarea de acabado que no se dejó hacer.

d.- PLANTA NUM003

d.1.- MURO DE ACCESO A ESCALERA.

Recoge el perito de la demandada que en el acta notarial aparece un muro de un metro de altura en su parte más alta y recto en su parte superior. En el momento de la visita éste había desaparecido, indicándole el propietario que no se ajustaba a lo contratado verbalmente,pues quería un muro que se ajustara a la escalera y no un muro recto.

Por el perito de la actora se manifiesta que el propietario reconoció que se realizó de acuerdo a lo encargado.

d.2.- PAVIMENTO ZONA DE PASILLO DE SALIDA A TERRAZA.

Recoge el perito de la demandada que existe una deficiente colocación. Manifiesta que el perito de la actora que el pavimento del pasillo se decidió cambiar después de haber ejecutado el del baño y salón, si bien entiende que existe un defecto estético pues debería haberse evitado el desajuste de las piezas.

d.3.- TERRAZA.

Recoge el perito de la demandada que ha sido necesario reparar la terraza de la planta NUM003 en la zona de los escalones por goteras. Se ha levantado el peldaño, colocado nueva impermeabilización y colocado nuevamente el pavimento sustituyendo las piezas rotas.

El perito de la actora manifesta que cuando acudió al lugar ya se había realizado la reparación, si bien entiende que las goteras podrían provenir del muro, aunque reconoce no haberlo constatado.

Por otra parte la junta del pavimento contra el vierte aguas no estaba bien ejecutada.

d.4.- TUBO SALIDA HUMOS.

Recoge el perito de la demandada que el tubo de salida de humos de la cocina a la calle contravenía la normativa municipal, habiéndose dejado hacia la calle cuando es obligatorio que salga a cubierta.

No niega dicho extremo el perito de la actora, pero entiende que no es responsabilidad del profesional conocer la normativa, sino que la propiedad debería haber contratado un técnico.

e.- PLANTA NUM004

e.1.- VENTANA DEL BAÑO.

El perito de la demandada manifiesta que no está bien colocada, pues casi roza el dintel de madera y está descentrada del hueco.

El perito de la actora niega que esté mal ejecutada.

e.2- CHAPADO DEL BAÑO.

El perito de la demandada recoge que existen defectos estéticos en la colocación, pues se ha colocado con piezas de azulejo en los dos extremos cuando lo normal sería arrancar con pieza entera en un extremo.

El perito de la actora entiende que es una cuestión de criterio del constructor y que es meramente estética la diferencia, debiendo haberse pactado con la prpiedad.

f.- CUBIERTA.

f.1.-El perito de la demandada entiende que existe una mala ejecución del aislante, pues al verter el hormigón ha acabado desplazándolo, interrumpiendo su continuidad y dejando puentes térmicos.

El perito de la actora considera que si bien es cierto que en algún punto se ve el aislamiento, ésto es consecuencia de que se aprovechó el entablado existente, no estando éste del todo uniforme, pero ello no significa que exista un puente térmico.

f2.- Entiende el perito de la demandada que las piedras colocadas sobre las tejas no son de suficiente tamaño como para cumplir la misión que se pretende, la de evitar que se levanten.

El perito de la actor recoge las manifestaciones del constructor respecto al hecho de que aprovechó las piedras ya existentes, y que no existe constancia de que se haya levantado ninguna teja.

f3.- El perito de la demandada entiende que solo se ha colocada una ventana cuando había dos presupuestadas y los remates de mortero contra la carpintería son deficientes. Por otra parte la ventana colocada choca contra la chimenea por lo que no permite la salida.

Por el perito de la actora se recogen que la ventana la proporcionó el propietario y que fue un error de éste por cuanto se equivocó en el sentido de la apertura. Que como la salida a cubierta es ocasional, se acordó que se dejaría tal y como estaba.

g.- GOTERAS

El perito de la demandada constata la existencia de goteras que obedecen a una mala ejecución de la cubierta por tejas rotas o mal remate y falta de solape entre la cobija y el rio.

No niega el perito de la actora que éstas pudieran existir, si bien entiende que debería realizarse una actuación puntual y no general tal y como se propone.

De las periciales aportadas y las aclaraciones realizadas en el acto de juicio se constata que por el perito de la actora no han podido constatarse la totalidad de las deficiencias que se alegan de contrario, siendo la pericial de la demandada mucho más precisa, por cuanto no solamente toma como referencia el acta notarial de ésta sino que ha podido comprobar "in situ" la mayoría de las deficiencias recogidas en su informe. Por otra parte, en alguno de los puntos recogidos el perito de la actora coincide en que existen deficiencias estéticas, si bien atribuye algunas de ellas al hecho de que no dejaran acabar a la actora las obras, aclarando en el acto de juicio que dicho extremo lo conoce por manifestaciones de su cliente.

Comparecen al acto de juico los testigos, señores Justiniano y Tomás, trabajadores de la demandante, que manifiestan que las obras comenzaron en el mes de mayo y en el mes de noviembre continuaban. Que si no pudieron acabar fue por cuanto el propietario les dijo que no volvieran. Que el propietario cambió alguna reparación durante la ejecución y que fue él el que proporcionó la ventana que abría hacia la chimenea. Dichos testigos desconocen cuestiones relativas a lo contratado y a la facturación, y acreditan que las obras sufrieron diversas paralizaciones, que existieron discrepancias por cuanto reconocen que el propietario lles hizo parar la ejecución. Renocen que la obra no se encontraba acabada, pero entienden que simplemente se trataba de cuestiones de acabado quen o pudieron realizar por cuanto no se les dejó acceder.

De la documental aportada al procedimiento se deduce que entre ambas partes hubo discrepancias sobre la forma de ejecución, produciéndose reclamaciones entre ambas con carácter precio a la interposición de la presente demanda.

La carga de la prueba corresponde, según el artículo 217 LEC , a quien alega ( en este caso) la excepción. Se entiende que la pericial de la demandada reconviniente acredita una deficiente ejecución de las obras contratadas, y que en muchos casos son reconocidas por el perito de la actora, sin que el hecho de que se trate de un defecto estético rebaje la responsabilidad. En otras ocasiones el perito de la actora alega que fueron cambios introducidos por el propietario, si bien el hecho de que no tenga constancia mas que por las manifestaciones de su cliente hacen poco creíble dicho extremo.

Se entiende por ello que debe apreciarse la exceptio non rite adimpleti contractus (...)

Se reclama por la demandada por vía reconvencional la cantidad de 12.716,27 € resultante de la diferencia entre lo presupuestado por su perito como coste de la repración y la cantidad reclamada por la demandante. En este sentido el perito de la demandada es muy claro cuando indica como parámetros de su valoración las propias facturas de reparación de las obras efectuadas y los valores de mercado sin que se haya contrapuesto un criterio más válido por la actora, y por ello debe estimarse su pretensión."

SEGUNDO.-La representación de DIRECCION000. expone en su RECURSOlos siguientes motivos:

- Manifiesta su extrañeza por la desestimación de la demanda habiendo reconocido la demandada que adeuda la factura.

- La empresa actora no facturó ningún trabajo no realizado, siendo todos los trabajos facturados los objeto de encargo, no quedando pendiente de realización ninguno, con la salvedad de la fase repaso final de obra que no se pudo acometer por prohibición de acceso a la obra de la propiedad, pero respecto a esta cuestión de facturación correcta la Juzgadora no se pronuncia.

- El análisis de la prueba efectuado en Sentencia es insuficiente, y ello no sólo por la parquedad y errónea valoración que efectúa la Juzgadora, sino porque la Sentencia dictada omite pronunciarse sobre hechos controvertidos relevantes.

- El arquitecto especializado, Sr. Juan Pedro, en su Informe de fecha 26 de julio de 2021 analiza con detalle el Informe Pericial aportado por la parte demandada, y examina, punto por punto los defectos aludidos por el perito, Sr. Donato. Proporciona respuesta a todas y cada una de las anomalías planteadas por el otro profesional, y el resultado final es que algunos de ellos son defectos de carácter meramente estético, y otros, defectos de terminación o acabado, catalogándolos como defectos de falta de acabado final de obra que no se pudieron acometer por no tener DIRECCION000. acceso a la vivienda.

- No procede incidir en la mejor opción constructiva para la rehabilitación de la vivienda porque ello no fue lo contratado. Se encargaron unos trabajos de rehabilitación en unos términos concretos, y es en esos términos en los que debe centrarse el análisis pericial. Ese tipo de disertaciones genéricas sobre la buena técnica constructiva o el buen hacer no se ajustan al objeto de procedimiento, que es el impago de una factura emitida conforme los términos acordados. Es más, ¿qué hubiere acaecido si la constructora acomete la rehabilitación en los términos propuestos por el perito D. Donato, y emite la factura correspondiente? Pues la respuesta es obvia y evidente: no la habría pagado porque no se correspondía con los servicios contratados. El demandado contrató una rehabilitación ajustada y concreta de una vivienda de 100 años, no otra cosa, que parece ser lo que se desprende la pericial del Sr. Donato, que, intencionadamente, y debido a que los defectos realmente existentes en los trabajos ejecutados, son mínimos, acompaña fotos del Acta Notarial (Foto 8) que se corresponden con el NUM005, planta con relación a la que NADA se encargó a la actora.

- Los trabajos de rehabilitación exceden en mucho de los defectos que han resultado acreditados, pretendiendo con ello una mejora muy considerable en el inmueble por encima de lo contratado por los propietarios, lo cual no resulta ajustado a derecho. Las propuestas del perito Sr. Donato. no se ajustan a los trabajos contratados sino que lo exceden, y con la estimación de la demanda se produce un enriquecimiento injusto de la parte demandada.

TERCERO.-Como se ha venido recogiendo en resoluciones anteriores (SAP BCN secc 17 de 18/04/2011, Ponente: MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ):

"La jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que constituye un incumplimiento contractual con efectos resolutorios la prestación de objeto distinto al concertado (aliud pro alio) concurriendo dicho supuesto por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comitente al resultar el objeto impropio para el fin a que se destina, siendo suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto.

En este orden de cosas la doctrina y la Jurisprudencia han configurado las excepciones de contrato no cumplido- non adimpleti contractus- y la de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo- denominada exceptio non rite adimpleti contractus. Las consecuencias de acoger una u otra son bien distintas. La apreciación de la exceptio non adimpleti contractus exime a quien acredita su concurrencia de su obligación de cumplir sus prestaciones y le faculta para pedir la resolución del contrato - y, en su caso, la consiguiente indemnización- en tanto existe un incumplimiento contractual anterior de la otra parte (En este sentido numerosas sentencias del Tribunal Supremo, Vgr:, por todas, las de 29-2-88 ; 16-4-91 ; 3-6-93 ).En cambio, si se entiende que lo que se produce es un cumplimiento defectuoso la consecuencia jurídica que ello trae consigo es,bien la de la reparación in natura, bien la de que se reduzca el precio proporcionalmente a los defectos de que adolezca la prestación realizada."

Se ha venido insistiendo que, en el marco del carácter sinalagmático de las obligaciones opera como un derecho o facultad para rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida, con la consiguiente insatisfacción del acreedor, y supone una negativa provisional al pago que suspende o paraliza, a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud, requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el mero incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias.

La sentencia recurrida aplica estos criterios, y al considerar acreditado que se han producido los incumplimientos detallados en la demanda reconvencional, y por el importe indicado en la pericial demandada, desestima la demanda al aplicar la exceptio non rite adimpleti contractus,y estima la demanda reconvencional por la diferencia hasta alcanzar el importe total de los daños y perjuicios que considera acreditados.

Y este será el análisis de la prueba que asimismo se realizará en esta resolución. Examinar si los trabajos facturados se han realizado del modo defectuoso que se afirma en la demanda reconvencional, y en su caso la valoración de los perjuicios.

El Sr. Ovidio afirma que DIRECCION000 ejecutó trabajos por importe de 26.473,13 €, y los daños y perjuicios causados ascienden a la cantidad de 23.472,94 €.

CUARTO.-Los trabajos facturados han sido los siguientes:

- En la FACTURA Nº: NUM001 de FECHA 26-7-2018: 10.196,79 € IVA 10% 1.019,67 €, (cubierta 3909,81 cubierta terraza 2110,81 terraza 4026,17 Transportes vertedero 150).

- En la FACTURA Nº: NUM002 FECHA 9-12-2018:

PLANTA NUM003 Derrumbe de tabiquería según conversación, picado y limpieza de muros de piedra y madera mediante hidrolimpiadora con mortero de cemento gris o blanco según la piedra, con tratamiento anti fungicida Llenado de llagas y rascado 1991,2 € *No se retira tabiquería 1802,40

PICADO ESCALERA 315,20 €

NUM004 PLANTA Retirado de tabiquería según conversación. Replanteo y colocación de vigas metálicas para apertura de hueco en zona cocina y construcción de cámara a base de huecos y aislamiento térmico. Limpieza de muros de piedra vista con hidrolimpiadora, y llenado de llagas a piedra vista. Cambio de ventanas y balconeras. Vertido de autonivelante con máquina. Construcción de aseo con colocación de plato de ducha según distribución Colocación de parquet en toda superficie, previo manta aislamiento+ parquet+ zocalos+remates 9408.- € *Se cambia alicatado y construcción de cocina por replanteo y colocación de vigas metálicas para apertura de hueco

PRECIOS SIN PARQUET Y SIN AUTONIVELANTE 7634 € SE DESCUENTA ALICATADO COCINA AZULEJOS Y PAVIMENTO DICERCAS 262,80 € Y PRESUPUESTO MENOS ALICATADO 7546,80 €

NUM006 PLANTA Limpieza de muros a piedra vista. Replanteo y construcción de aseo tipo NUM004 planta Vertido de autonivelante en toda la superficie. Colocación de parquet en toda superficie, previo manta aislamiento+ parquet+ zocalos+remates. Cambio de ventanas y balconeras. Reparación de escaleras NUM006 planta colocando piedra de losa natural 6103 € Apertura de hueco para colocar ventana en zona cuarto de baño, colocando vigas de carga para sujeción de muros, construcción de esquinas y colocación de vierteaguas de piedra natural 1012 €

SE FACTURA MUROS PIEDRA VISTA Y ACONDICIONAMIENTO ASEO Y APERTURA DE VENTANA ASEO 2646,67 €

REPARACION DE MURO EXTERIOR TERRAZA CERRANDO ACCESO EXISTENTE ORIENTATIVO 1578 TRABAJOS DE REPARACION DE MURO TERRAZA 237,56

Tapiar puerta existente acceso terraza a dos caras 406

SE FACTURA REPARACION MURO TERRAZA 237,56 Y TAPIAR PUERTA EXISTENTE ACCESO TERRAZA A DOS CARAS 406 TOTAL 643,56 €

FALSA/ NUM007 Colocación de nervios de reparto con varilla de 10 mm en toda la superficie para reforzar forjado de madera y revoltón de ladrillo antiguo. Vertido de hormigón ligero ARLITA en toda la superficie + vertido de capa de mortero H-25 de acabado final 1977 €

Limpieza de muros de piedra zona escalera y zona alta, llenado de llagas con mortero, rascado y limpieza del entorno 1524 €

SE FACTURAN LOS DOS TRABAJOS REALIZADOS 3501 €

OTROS: -BARANDILLA TERRAZA 195 € -PIEDRA DUCHA ULLDECONA 30X115X2 33,6

TOTAL 13.869,70 € IVA 10% 1.386,97 €

TOTAL FACTURA 15.256,67 € ANTICIPO -4.500 € TOTAL A INGRESAR 10.756,67 €

Destaca que en esa FACTURA Nº: NUM002, de FECHA 9-12-2018, las diferentes partidas suman 14.566,63 €, aunque el total que se factura son 13.869,70 €, parece que a causa de un error en la suma.

A continuación analizaremos los diferentes desperfectos enunciados en el informe realizado por el Arquitecto Técnico, Sr. Donato, y la opinión sobre los mismos expuesta en el informe realizado por el también Arquitecto Técnico Sr. Juan Pedro.

PAREDES DE PIEDRA:

Informe Donato: La ejecución de esta partida no está correctamente ejecutada, ni en la planta NUM003 ni en la primera planta. El resultado ha sido que prácticamente no se ve la piedra, las juntas se han rellenado hasta la cara exterior de la piedra. Normalmente, en este tipo de trabajos se deja la piedra con una junta rehundida, de forma que se resalte la piedra. En caso contrario, se debe valorar si no interesa dejar la piedra vista, porque haya poca piedra y mucho mortero.

Informe Juan Pedro: Según se observa en las fotografías incluidas en dicho informe y en las realizadas en la visita, la piedra sobresale del plano de la pared, resaltando la piedra, estando las juntas rehundidas, ello se aprecia con facilidad tanto in situ como en las fotos incluidas en el Informe del Sr. Donato. El problema es que en los muros hay piedras de tamaños muy diferentes, grandes y pequeñas, de ahí que existan zonas en las que se vea más o menos el mortero. Se podría dejar más rehundida pero esto es tan solo un tema estético o de gusto personal. Este trabajo se realizó conforme al presupuesto firmado y se encuentra correctamente ejecutado.

A la vista de las fotografías aceptamos lo indicado por el Sr. Juan Pedro.

MADERA:

Informe Donato: La madera antigua que hay vista en la obra, a juzgar por las fotos del acta notarial no está tratada. En la visita, pude comprobar como las tablas de la cubierta, tenían astillas, y parecía tener Carcoma. En general, la limpieza de la carpintería con hidrolimpiadora, es deficiente, tal y como figura en el acta Notarial, o ni siquiera se ha hecho.

Informe Juan Pedro: Según se desprende de las fotografías aportadas en el informe del Sr. Donato, la madera ha sido limpiada y tratada, si bien es cierto, que se aprecia algún caso, muy puntual, en el que se observa alguna astilla o clavo. Es normal, que de la totalidad de las vigas que hay en la vivienda, alguna no se limpiase correctamente con lo que la solución pasaría por relimpiar las zonas que no hubieren quedado con un resultado óptimo. Esta actuación se realiza en el capítulo de repasos de obra, una vez concluida ésta, cosa que, en este caso en concreto, el constructor no pudo realizar ya que se le echó de la obra previamente a acometer los repasos. A todos los efectos y salvo algunas "zonas muy concretas y específicas", considero que las vigas se han limpiado correctamente conforme a lo presupuestado.

El Sr. Donato valora la Limpieza y saneamiento de vigas en planta semisótano, y aplicación de tratamiento fungicida para xilófagos en 1,568.00 €

Si consideramos que la partida entera (Derrumbe de tabiquería según conversación, picado y limpieza de muros de piedra y madera mediante hidrolimpiadora con mortero de cemento gris o blanco según la piedra, con tratamiento anti fungicida Llenado de llagas y rascado), fue presupuestada 1991,2 €, pero como no se retira tabiquería el importe era de 1802,40 €, se hace evidente que nunca se presupuestó un tratamiento con productos específicos más allá de limpieza de la madrea con gasoil, que es lo habitual. Como indica el Sr. Juan Pedro, en caso de buscar un tratamiento más escrupuloso se tenía que haber contratado a una empresa especializada, con un coste claramente superior al presupuestado.

En consecuencia, esta partida no puede ser estimada en la cantidad solicitada, estimando la valoración realizada por el Sr. Juan Pedro respecto al repaso de la limpieza en vigas de madera, en las zonas donde figuran astillas y clavos en 450.- €.

RECIBIDO DE CARPINTERÍA:

Informe Donato: El recibido de la carpintería es defectuoso, está sin terminar, no se han ejecutado las jambas de las ventanas, con lo que puede causar daños por filtraciones de agua. Por otro lado, los vierteaguas, no están bien rematados contra las jambas, este trabajo está sin terminar. Hay diferentes tipos de vierteaguas. Esto no es habitual, La colocación de los mismos es defectuosa, tiene fallos de remates, y de falta de delicadeza al colocarlos, ya que están colocadas las piezas en dos direcciones diferentes

Informe Juan Pedro: En las fotografías del informe del Sr. Donato, con respecto a las fotografías de la carpintería, resulta que las jambas de la ventana (Fotos 9 y 10, 11, 12 y 13) son de piedra vista, con lo que los vierteaguas no pueden atestar bien contra las jambas, al no ser una superficie uniforme. No obstante se encuentra bien rematada con mortero de cemento (de hecho con las lluvias habidas no se han producido entradas de agua ni humedades, en la vivienda, por este motivo), aunque convendría rematar mejor la junta entre el vierteaguas y la jamba. Estos trabajos se suelen hacer cuando se está finalizando la obra en el capítulo de repasos.

Ambos peritos valoran el terminar los revestimientos de la ventana colocada en el tejado, repasar sellado de la misma, repasar remates de resto ventanas, vierteaguas, etc., sellado de ventanas, en la cantidad de 80.- €,que se estima.

PLANTA NUM003:

Informe Donato: Respecto al muro de acceso de la escalera, en el acta notarial, aparece un muro de 1,00 m de alto aproximadamente, en su parte más alta, y recto en su parte superior. El día de la visita, este había desaparecido, según información del propietario, no se ajustaba a lo que, de forma verbal, habían indicado al contratista de las obras. Querían un muro que se ajustará a la forma de la escalera, que repitiera el peldañeado, y no una repisa recta. (Fotos 7 y 17) Deficiente colocación de pavimento en zona de pasillo de salida a la terraza. (Foto 18) Ha sido necesario reparar la terraza de planta NUM003, en la zona de los escalones por goteras. Para ello se ha levantado el peldaño y colocado una nueva impermeabilización, terminando con el pavimento colocado de nuevo, y sustituyendo las piezas rotas, según aparece en el acta notarial Mala colocación de pavimento en terraza. La junta del pavimento contra el vierteaguas no está bien hecha. (Fotos 19, y 20) Se había dejado el tubo de salida de humos de la cocina a la calle, cuando esto está prohibido por el ayuntamiento. Es obligatoria la subida de las chimeneas a cubierta, o a patios privados, siempre que no haya vecinos arriba. (Fotos 4 y 7)

Informe Juan Pedro: Respecto al muro de acceso de la escalera, tanto en el momento de la visita como en la fotografía 17 del informe del otro perito, éste no aparece. En cambio sí se observa en una fotografía del acta notarial. En las conversaciones con el Sr. Justiniano, me refiere que se realizó conforme a lo convenido con el Sr. Ovidio de forma verbal.

Respecto a la mala colocación del pavimento, hay que precisar que en un principio solo se cambiaba el pavimento del baño y del salón. Y una vez estuvo éste colocado, se decidió cambiar también el del pasillo. A la hora de colocar el del pasillo habría que determinar si dejar el desajuste de las piezas, o a la entrada del baño, o a la entrada a la casa desde la terraza o en mitad del pasillo. El constructor decidió dejar este desajuste en el pasillo. Yo personalmente, como técnico, posiblemente hubiera buscado otra opción, pero estos desajustes en las juntas, tan solo es debido a la elección en el criterio de colación y de coordinación al no tener las cosas claras desde el principio. No obstante es un problema estético y no constructivo.

Considera que, en el otro informe no justifica si la entrada de agua es por los escalones, ya que tan solo se incluye una fotografía donde se intuye una mancha de humedad pero no se ha realizado ni aportado ninguna prueba de estanqueidad o comprobación similar, que determine exactamente, por donde entra el agua. Tan sólo conjeturas y suposiciones. Tal y como se observa en la imagen (fotografía del informe del Sr. Donato) hay una mancha de humedad junto al muro, que se encuentra sin impermeabilizar y que está por debajo del nivel de la calle. El día de mi visita seguía habiendo manchas de humedad en este muro. Pero en los trabajos encargados a la empresa DIRECCION000. cuya ejecución vengo analizando, no se encontraba impermeabilizar dicho muro, por lo que ninguna deficiencia podría imputarse en dicho sentido. Por otro lado, referir que en el momento de mi visita se había revestido parte de este muro por la parte de la calle para evitar entradas de agua.

En el momento de la visita no existe esta salida de humos a la calle, pero sí que se puede comprobar su existencia mediante el reportaje fotográfico del acta notarial. Respecto a ello, como profesional técnico he de precisar que el constructor no tiene porqué conocer la normativa específica de la población. Lo correcto, y también lo habitual, es que la propiedad contrate un técnico competente. El Sr. Ovidio contrató los servicios de un constructor no de un técnico, con lo que empresa de construcción, se limitó a ejecutar lo pactado.

Por lo indicado en ambos informes no se contrató por la propiedad un técnico que dirigiera las obras, por lo que no existía una mínima planificación previa, más allá de lo que las partes iban hablando, pero no recogiendo en documento alguno, por lo que no puede estimarse el importe por la demolición del murete lateral en tramo de escalera de planta NUM003. Por otra parte al constructor no le es exigible el conocimiento de la normativa urbanística, por lo que tampoco se le puede reclamar el cambio de la salida de humos de la cocina ajustándola a la normativa municipal.

Sí se estima el levantado de pavimento en suelo de planta NUM003, en encuentro de pasillo, replanteo de nuevo, ajustando las piezas al despiece correcto, colocación de nuevo rodapié, y remates, porque no está bien ejecutado, por importe de 347.- €.

PLANTA NUM004.

Informe Donato: La ventana del baño no está bien colocada, la hoja, casi roza al dintel de madera, esta descentrada del hueco. Esto es un fallo de delicadeza al ejecutar el trabajo, se puede abrir, pero no es propio de un buen profesional, salvo justificación técnica. (Foto 21) La colocación del chapado del baño es deficiente, desde el punto de vista estético, ya que se ha colocado con piezas de azulejo en los dos extremos, cuando lo normal, y fácil, es arrancar con pieza entera en un extremo y dejar las piezas en el otro. De esta forma se provecha más el material y queda mejor el trabajo.

Informe Juan Pedro: Según se desprende de la visita y las fotos del otro informe, la ventana está colocada correctamente y se puede abrir sin ningún tipo de problema. Es cierto que "casi" toca con el dintel, pero no es así, por lo que, se puede abrir y aprovechamos al máximo el hueco. Respecto a que "no se encuentra centrada", este técnico no entiende a qué se refiere el citado Informe del Sr. Donato, ya que, según se aprecia en la fotografía nº21 del mismo, la ventana se ve bien ejecutada de una forma armoniosa, con las jambas de ladrillo visto y el dintel de madera creando un aspecto rustico en consonancia con el resto de la vivienda. En cuanto al chapado del baño, estoy de acuerdo con el otro técnico que es un tema estético y de criterio. Cada profesional tenemos el nuestro. Se tendría que haber consensuado entre propietario y el constructor.

No se aprecia defecto en la ventana. Y respecto a la colocación estética del azulejo ambos peritos valoran la colocación de Azulejo en el cuarto de baño, y retirada en 138,40 €,por lo que se estima dicha cantidad.

CUBIERTA:

Informe Donato: A la deficiencia en las maderas comentadas al principio, hay que añadir la deficiente colocación del aislante. Como se ve en la foto, al verter el hormigón, ha roto, o desplazado el aislamiento, interrumpiendo su continuidad, y produciendo un puente térmico. (Foto 23) Se han colocado unas piedras en el canto de la cubierta, a modo de sujeción de tejas para evitar que el aire se las levante. A juzgar por el tamaño que se observa desde abajo o desde la ventana, estas no parecen lo suficientemente grandes para cumplir esta misión. Si el aire tuviera fuerza para levantar la teja, probablemente caería teja y piedra a la terraza. Si se colocan deberían ser lo suficientemente pesadas para que el aire no las levante. (Foto 25) Se ha colocado una única ventana entre los huecos de las vigas de cubierta, no 2 como pone en presupuesto, y los remates de mortero contra la carpintería, son deficientes. (Foto 24) La ventana colocada para acceso a la cubierta se ha puesto de forma que no permite la salida, ya que choca con la chimenea exterior, realizada en las obras.

Informe Juan Pedro: Respecto a la reparación de la cubierta, tal y como se aprecia en la fotografía de informe del otro perito, la capa de aislante sobrepasa por la junta de la madera. Esto es debido a que a la hora de la reparación de la cubierta se levantaron las tejas para su posterior de aprovechamiento, pero se dejaron las vigas y el entablado de madera (tal y como acordaron el Sr. Justiniano y el Sr. Ovidio). Sobre este entablado se colocó el aislamiento, la capa de compresión y las tejas. Por consiguiente sí que es cierto que en algún punto se visualiza el aislamiento, pero no es debido a un fallo, si no al haber aprovechado el entablado existente, que no estaba del todo uniforme, es normal que en esta zona se vea el aislamiento. Además, esto no significa que exista un puente térmico, ya que por encima del entablado el aislamiento se encuentra solapado.

Las tejas están tomadas con espuma de poliuretano y se han colocado unas piedras a modo de sujeción. Por una parte, según me comenta el constructor, se pusieron las mismas piedras que estaban antes de la reforma, y se tiene constancia de que cumplen con su función, y por otra parte, decir que llevan un año puestas y no se tiene constancia de que se haya desprendido ninguna teja.

Se han colocado las ventanas que suministró el propietario (tal y como se acordó en el presupuesto). La ventana se encuentra bien instalada aprovechado el entrevigado. Respecto a los remates de mortero han buscado por estética darle un aspecto más rústico, acorde con el resto de la vivienda y con el muro de piedra vista, no haciendo el enfoscado liso.

En lo referente a que la ventana toca con la chimenea, como se ha indicado anteriormente, se colocó la ventana que suministró en propietario. Éste se equivocó en el sentido de apertura y según nos dice el constructor, se le dijo al Sr. Ovidio, respondiendo que "total, de todas formas se puede salir perfectamente a la cubierta y no es un sitio al que se salga todos los días, tan solo en ocasiones de mantenimiento", con lo que se acordó no cambiarla.

Se aceptan las explicaciones del Sr. Juan Pedro, por lo que se estima la partida de repasado de jambas en el exterior de huecos por importe de 270.- €,cantidad en la que coincide con el Sr. Donato.

GOTERAS:

Informe Donato: Se observa manchas de cercos de agua en el suelo, bajo una mesa de madera utilizada para la matanza, antigua, y que está totalmente humedecida. La madera está saturada de agua. (foto 28,29,30,31) Desde la cara inferior, no se ha podido determinar el punto exacto de goteo, aunque sí la zona ya que las vigas de madera, también estaban algo húmedas. Esta vigueta de madera, húmeda, presenta un sonido hueco al golpeo, por lo que se estima que puede estar dañada, podrida, o atacada por la carcoma. (foto-32) Visitada la cubierta por encima, se observan algunas deficiencias, que podrían ser la causa de las filtraciones. Hay que tener en cuenta que el agua puede entrar por un sitio y salir por otro. Se ha visto alguna teja rota (foto 33-34), y un remate que podría dar problemas, ya que aparentemente está mal resuelto (foto 35-36). Se han observado unas deficiencias en la caseta de salida a la cubierta, pero probablemente no sean estas las causantes de las goteras (fotos 37-38). Finalmente, se ha detectado alguna teja con falta de solape entre la cobija y el rio. Este fallo en el tejado, podría favorecer que ante una caída fuerte de agua, o granizo, se llenaran los ríos de la cubierta, y producirse las filtraciones.

Informe Juan Pedro: En el momento de la visita no se apreció ninguna mancha de humedad (tan solo una mesa con signos de unas humedades anteriores). No obstante como figura en el informe del Sr. Donato, es posible que exista. A la vista de la cubierta es improbable que filtre por la cubierta propiamente dicha, ya que presenta una pendiente adecuada y la teja se encuentra bien colocada, pero pudiere existir alguna pequeña filtración en algún elemento de la cubierta, como entre la unión de la chimenea con ésta y que el agua fluya entre la tela asfáltica y el entablado o capa de compresión, (ya que como afirma el otro técnico en su Informe, el agua entra por un lado y sale por otro). Pero en ningún caso la solución pasaría por el levantado de la misma y la vuelta a hacer, ya que a la vista se observa que está bien ejecutada. Se trataría de alguna actuación puntual y de poca entidad.

Es posible que la viga esté atacada por la carcoma. En el presupuesto figura la limpieza y la aplicación del flumigida. Las vigas se encuentran limpias y tratadas por la empresa del Sr. Justiniano, sin signos visibles de la existencia de la carcoma. Pero si previamente han sido atacadas, estas vigas podrían estar huecas, por lo que, en su día, se hubiera tenido que valorar su sustitución. Planteada la cuestión en ningún caso se trata de una mala ejecución a la hora de tratarla contra la carcoma.

Es cierto que hay una única teja que no solapa y una rota, pero tal y como trabaja una cubierta de teja esto no implica que no cumpla su función. Pero dado la fuerte pendiente que tiene la cubierta sería prácticamente imposible que se llenaran los ríos de agua y que entrara el agua a la vivienda por este motivo.

Con respecto a la humedad de la escalera no se ha podido determinar si la entrada de agua era por éstas o por el muro, ya que como se ha descrito anteriormente, en mi visita también se apreciaban manchas de agua en el muro lateral, que por una parte se encuentra por debajo del nivel de la calle y por otra se encuentra sin impermeabilizar.

El Sr. Donato considera que la partida de la terraza transitable, no es aceptable ya que se ha entregado con goteras, no sabe de donde provienen esos restos de agua, y considera que la terraza debe hacerse de nuevo, valorando la partida en 4,026.17 €, prácticamente idéntico valor a lo presupuestado como:

"Retirado de antiguo forjado de vigas y Uralita (aprovechado vigas existentes Replanteo y construcción de forjado de bovedilla cerámica, con tetones de varilla y mallazo de varillas de 8 mm con inclinación del 10 % para evacuación de aguas pluviales Colocación de pavimento especial exterior. *Colocación de EPDM Firestone por poliurea pura por no entrar camión",valorado en 4523,78 €

Para rehacer completamente el trabajo ejecutado sería preciso saber cuál es el origen de los restos de agua hallados en la mesa, por lo que la partida se desestima.

También propone el Sr. Donato rehacer completamente la Cubierta de teja, por estar mal ejecutada, con aislante mal colocado y madera sin tratar, y lo valora en 10,871.25 €.

Nos remitimos a lo indicado respecto a unas vigas de madera que quizá debió preverse su sustitución, o tratarlas con procesos específicos por empresa especializada. Pero al constructor no se le encargó nada de ello.

El presupuesto contempla:

"Retirado de antigua teja para posterior reutilización. Retirado de escombros en toda la superficie. Replanteo y colocación de dos ventanas VELUX entre huecos de vigas de madera. Proyectado de capa de poliueratano proyectado. Vertido de capa de hormigón H-25 con mallazo de varilla 6 mm Replanteo y colocación de teja (Teja nueva por la parte inferior y la existente en la superior) colocada con espuma de poliuretano. Construcción de chimenea existente. Remates en lima hoyas y limatesas. *Colocación de lamina térmica TECNOL FOAM con un Landa de las mismas características que el poliuretano 4599,78 €"

Se pretende que el constructor abone el precio de una cubierta con mejores características que las que fueron encargadas, por el doble del valor presupuestado. En consecuencia también se desestima esta partida.

Se estima la partida de repasos en cubierta consistentes en el picado de la fisura del casetón de cubierta, colocación de malla para evitar retracciones y posterior enfoscado con mortero de cemento, incluso sellado del encuentro entre la teja y este, eliminación de restos y limpieza, por importe de 347.- €.

En consecuencia, se estiman las partidas deficientemente ejecutadas en la cantidad total de 1.632,40 €, más 342,80 de IVA, lo que hace un total de 1.975,20 €.

Por tanto, se estima en parte la demanda principal y también en parte la demanda reconvencional, sin imposición de las costas de la primera instancia, debiendo el Sr. Ovidio abonar a DIRECCION000. la cantidad de 8.781,47 € (10.756,67 € reclamados menos 1.975,20 €.), más el interés legal desde la presentación de la demanda.

QUINTO.-Estimado en parte el recurso no se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil) .