Sentencia Civil 700/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1183/2022 de 23 de octubre del 2024

PRIMERO.-La representación de D. Paulino planteó demanda de Juicio Ordinario contra "Piqueras Grimaldi&Martínez Schaivone, S.L.", solicitando la resolución del contrato celebrado entre las partes y el abono de las arras dobladas, por importe de treinta mil euros, más el pago del interés legal del dinero desde la interposición de la demanda.

La parte actora expuso en su escrito inicial que el diez de febrero de dos mil veintiuno suscribió con la sociedad demandada contrato de compraventa con pacto de arras para la adquisición de una vivienda. Relató seguidamente que se pactó un precio total por la compra de noventa y seis mil euros, a satisfacer de la siguiente manera: a) un primer pago de mil euros, el siete de enero de dos mil veintiuno, como arras penitenciales y satisfecho a la agencia mediadora; b) otro pago de catorce mil euros, también como arras penitenciales, efectuado a la vendedora; y, c) finalmente, la suma de ochenta y un euros a pagar en el momento de otorgarse la compraventa. Se expresó a continuación en la demanda que la vendedora incumplió el contrato, al pactarse en él que aquélla debía acreditar la división del edificio en propiedad horizontal hasta el treinta de junio de dos mil veintiuno, debiéndose otorgar la escritura el treinta de agosto de igual año; términos que no se cumplieron. Ante lo anterior, se continúo señalando en la demanda, se establecieron nuevos plazos, por lo que la división horizontal de la finca debía llevarse a cabo con fecha final del treinta de septiembre de dos mil veintiuno y la elevación a escritura el treinta de noviembre de dos mil veintiuno. No cumplidos tampoco los anteriores términos, el accionante señaló que pudo comprobar en el Registro de la Propiedad que existía anotada una prohibición de disponer a favor de la Hacienda pública, remitiendo el veintisiete de octubre de dos mil veintiuno un burofax a "Piqueras Grimaldi&Martínez Schaivone, S.L." resolviendo el contrato y solicitando su la devolución de las arras dobladas.

Admitida a trámite la demanda por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Manresa, se emplazó a "Piqueras Grimaldi&Martínez Schaivone, S.L.", quien se opuso íntegramente a las pretensiones de la Sra. Sandra con base en los siguientes argumentos: a) que no se ha incumplido el contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales, toda vez que el treinta de noviembre de dos mil veintiuno consiguió que se levantara la disposición de disponer, emitiendo la Agencia Tributaria mandamiento de cancelación en el mes de diciembre de igual año, procediéndose después a dividir el edificio en propiedad horizontal; b) que el comprador siempre estuvo informado, a través de la agencia mediadora, de las incidencias habidas en la inscripción de división horizontal, produciéndose así un desistimiento unilateral por su parte; c) que los términos pactados en el contrato inicial no podían estimarse como esenciales, al aceptar el propio demandado su prórroga.

El Juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia el veinte de julio de dos mil veintidós estimando íntegramente la demanda y, tras declarar la resolución del contrato de arras suscrito entre las partes, condenó a "Piqueras Grimaldi&Martínez Schaivone, S.L.", a abonar la cantidad de treinta mil euros más los intereses legales y las costas de la instancia

Consideró la resolución de primer grado que, no producida la división horizontal y el otorgamiento de la escritura en los plazos estipulados, correspondía a la vendedora demostrar que tal incumplimiento se debió a causas o circunstancias que no le eran imputables, demostración que no se había producido de una manera concluyente.

La anterior sentencia es apelada por la representación de la mercantil demandada, reproduciendo los argumentos ya expresados en la contestación y alegando que no se le puede imputar el retraso en la división horizontal y otorgamiento de la compraventa de manera exclusiva, debiéndose aquel a cuestiones de naturaleza fiscal y administrativa. Se reitero que existió un desistimiento por parte del comprador, quien perdió el interés por causas ajenas a la tardanza en otorgar la escritura.

Por su parte, la parte apelada solicita la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, por sus propios argumentos.

SEGUNDO.- Con carácter previo a examinar los motivos de impugnación de la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia, parece necesario concretar la legislación civil aplicable al caso.

Es hecho no controvertido que el contrato de compraventa con pacto de arras si suscribió entre las partes el diez de febrero de dos mil veintiuno.

De acuerdo a lo previsto en la disposición transitoria primera de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto: "Las normas del libro sexto del Código civil de Cataluña que regulan el contrato de compraventa y de permuta se aplican a los contratos concluidos a partir de la entrada en vigor de la presente ley".

La Ley 3/2017, de 15 de febrero, entró en vigor, como dispone su disposición final novena, el uno de enero de 2.018.

Vigente ya el Libro VI del Código civil de Cataluña en el momento de suscribirse el contrato de compraventa, deben aplicarse las disposiciones previstas en los artículos 621.1 y siguientes, en materia de compraventa, y más concretamente el artículo 621.8, que regula las arras en el derecho civil catalán.

El artículo 621.8 establece: "1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.

3. En la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:

a) Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.

b) Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.

c) Cuando se inscribe la compraventa."

Del trascrito precepto, se extrae que, en el Derecho civil catalán, las arras pueden ser confirmatorias, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, o constituirse como arras penitenciales, que permiten desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor.

En cambio, no parece recogerse la figura de las arras penales, las cuales vienen a ser una garantía del cumplimiento y que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. No obstante, cabe considerar, como hace la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia, de 10 de enero de 2.024, que "...si bien estas (las cláusulas penales) en cuanto que tales no se regulan en el Codi Civil de Catalunya, de ahí que la cláusula analizada no hable de "arras" sino de "cantidad entregada". De hecho, existe jurisprudencia que ha indicado la equivalente función de las arras penales con la cláusula penal ( sentencias del Tribunal Supremo de 15.06.1945; 5.07.1956).

Es por ello que la cláusula aquí pactada cabe entender que es una cláusula penal cuyo régimen jurídico es el que se contempla en los artículos 1.152 del Código civil y siguientes (no existe regulación específica de las obligaciones con cláusula penal en el Codi Civil de Catalunya) al no oponerse su régimen ni a las disposiciones ni a los principios que lo informan el Derecho Civil de Cataluña (artículo 111-5 del Codi civil de Catalunya)."

Como señalan la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2.004 y la de 24 de octubre de 2002, respecto a la regulación de derecho común, pero perfectamente aplicable a la catalana, las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Reiterada Jurisprudencia ha establecido que es necesario, para la aplicación del artículo 1.454 del Código Civil, lo que debe reputarse extensivo al artículo 621-8.2 Código civil de Cataluña, como preceptos de naturaleza dispositiva, que las arras se pacten expresamente como penitenciales ( sentencias del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 1991, 31 de julio de 1992 u 11 de diciembre de 1993, entre otras muchas). Es así reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento, tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda, de haber mediado arras, debe interpretarse que se han pactado como arras confirmatorias y como mero anticipo del precio. Y así se desprende de la regulación catalana, al reseñar no solo el artículo 621-8.2 que las arras penitenciales deben pactarse expresamente, sino también del artículo 621-8.1 que reseña: " La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.".

De igual forma, el Tribunal Supremo ha declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias "al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996)". Indica que las arras penales "tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos: "La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil ". En cuanto a las arras penitenciales, indica "que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor". Así se pronuncian también las sentencias del 24 octubre 2002, 24 marzo 2009 o la de 29 junio 2009.

En el caso que nos ocupa, el pacto arral se recoge en la cláusula tercera del contrato. Más en concreto en su parágrafo segundo, en el cual, en relación a las cantidades expresadas en las letras a) y b) del párrafo anterior, se dice: "Las anteriores cantidades se abonan en concepto de arras penitenciales reguladas en el artículo 621.8 del libro VI del Código civil de Catalunya, a cuyo tenor podrá rescindirse el presente contrato hallándose (sic) el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas por duplicadas".

De la propia redacción de la cláusula se extrae con claridad que nos encontramos ante las arras penitenciales previstas en el número segundo del artículo 621.8 del Código civil de Cataluña y no ante las confirmatorias recogidas en su número primero. En este sentido, lo cierto es que ninguna de las partes niega ya en esta alzada el carácter penitencial del pacto contenido en la estipulación tercera del contrato.

TERCERO.- Sentada la anterior premisa, debe examinarse si el incumplimiento por la vendedora de las obligaciones asumidas en el contrato, esto es, el otorgamiento de la escritura pública en la fecha establecida. y luego prorrogada hasta en tres ocasiones, y sin cargas o gravámenes, equivale al desistimiento a los efectos del indicado artículo 621-8 del Código civil de Cataluña .

En tal sentido, parece útil traer a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja, de 7 de noviembre de 2.023 -mencionada por la sentencia de la sección 3ª del Audiencia Provincial de Tarragona, de 22 de febrero de 2.024 -, cuando señala respecto a las arras penitenciales: "Tal tipo de arras suponen un medio lícito de desistir del contrato aceptando el que desiste a perderlas o la devolución doblada. Por lo tanto, el hecho determinante para la aplicación del precepto es que una parte desista voluntariamente del contrato, no pudiendo ser aplicado cuando lo que ocurre es un incumplimiento de dicho contrato, pues para pedir la devolución de las arras dobladas o para perder las entregadas era necesario que se hubieran pactado como arras penales. Aunque es posible aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores, por ejemplo, cuando el vendedor desiste definitivamente de la ejecución o vende el objeto a un tercero. Así se deduce con claridad de las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993 ). Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del código civil , solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código civil , pues en caso contrario las arras penitenciales tendrían prácticamente la misma función que las arras penales".

En el caso que nos ocupa, la vendedora,"Piqueras Grimaldi&Martínez Schaivone, S.L.", ciertamente no desistió de la compraventa, expresando su voluntad de desligarse de un contrato que, al contener los elementos previstos en el artículo 621.1 del Código civil de Cataluña, debía considerarse perfeccionado desde el momento de su firma. En este sentido, fue la compradora quien, por burofax remitido el veintisiete de octubre, denunció el incumplimiento del contrato por parte de la vendedora, lo dio por resuelto y reclamó la devolución de las arras dobladas.

El debate se traslada ahora a determinar, en primer lugar, si efectivamente existió un incumplimiento grave y definitivo, que deba ser achacable a la apelante, y, en caso de obtener la anterior cuestión una respuesta afirmativa, si tal infracción conlleva una un desistimiento tácito o implícito del contrato, al que le sea aplicable lo prevenido en el repetido artículo 621-8.2 del Código civil de Cataluña.

Es hecho no discutido que las partes convinieron en la cláusula sexta que la vendedora debía acreditar que se había procedido a la división del edificio construido en régimen de propiedad horizontal por todo el día treinta de junio de dos mil veintiuno, elevándose el contrato a escritura pública con fecha límite el treinta de agosto de igual año.

Son hechos también admitidos por ambas partes que, llegadas las fechas indicadas en el anterior párrafo, la vendedora no estaba en disposición de proceder a la división horizontal y a otorgar escritura de compraventa al pesar sobre la totalidad de la finca indivisa prohibición de disponer acordada por la Agencia Tributaria.

Pues bien, ante la imposibilidad por parte del vendedor de proceder a la división y otorgamiento de la escritura, cierto es que las ahora litigantes convinieron nuevos plazos para acreditar la primera y elevar a pública la venta. Los nuevos términos para el cumplimiento se establecieron, y ello no se discute entre las partes, para los días treinta de septiembre y treinta de noviembre, ambos igualmente del dos mil veintiuno. Tampoco en estas fechas la parte vendedora estaba en disposición de otorgar la escritura de compraventa en los términos convenidos en el contrato, acreditada previamente la división en propiedad horizontal.

Por tanto, cabe concluir, como se hace correctamente por el Juez de primer grado, que por parte de la vendedora demandada se produjo el incumplimiento de lo pactado en el contrato y en sus sucesivas modificaciones al no proceder a otorgar la escritura en las fechas convenidas.

Frente a la anterior realidad, la apelante arguye que el incumplimiento no le es enteramente achacable, toda vez que procedió a saldar la deuda tributaria, a pesar de no ser propia, y a instar la cancelación registral de la prohibición de disponer, la cual se demoró ante la exigencia del Registrador de la Propiedad de obtener mandamiento de la Hacienda pública dejando sin efecto la interdicción de disponer.

Tales argumentos no pueden ser aceptados. En primer lugar, no consta la fecha en que se produjo la cancelación de la deuda tributaria y el levantamiento de la prohibición. Así, si se examina el documento tercero de los acompañados a la contestación, se comprueba que no puede constatarse el momento en que se produjeron tales hechos.

En todo caso, lo cierto es que, en ninguno de los días estipulados inicialmente o en la prórroga para acreditar la constitución de la propiedad horizontal o para elevar a instrumento notarial la compraventa, la vendedora estaba en disposición de demostrar lo primero o de otorgar el segundo. Tales retrasos en ningún momento son imputables al actor, quien incluso se avino a facilitar un aplazamiento a la vendedora, a quien correspondía estar en situación fiscal y registral para afrontar el cumplimiento de sus obligaciones.

Tampoco puede estimarse la alegación de que, al no convenirse las fechas de acreditación y otorgamiento como términos esenciales para el cumplimiento, cabía deferir a un posterior día la elevación del contrato a público, sin que ello implicase una infracción del mismo que pudiera calificarse como grave y definitiva y que habilitase a la compradora a resolver el contrato.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha encargado de señalar que, como se recoge en la sentencia de 19 de diciembre de 2.014 -reiterada en posteriores sentencias de 30 de diciembre de 2.015 y 25 de mayo de 2.016-: "El mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011 Rc. 2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1101, 1096 y 1182 deI Código civil, pero no necesariamente a la resolución.". Pero también ha señalado la anterior jurisprudencia, que cabe la resolución, aún a falta de la inserción en el contrato de cláusula resolutoria o del establecimiento del término como esencial, en aquéllos supuestos en que el retraso frustra los legítimos intereses del comprador.

En el caso que nos ocupa, tal frustración del interés de la Sra. Sandra se desprende con claridad de las sucesivas demoras en que incurrió "Piqueras Grimaldi&Martínez Schaivone, S.L.", y hasta en cuatro ocasiones, no dando en ningún de ellas cumplimiento al compromiso demostrar la división y otorgar la escritura. Pues, aunque pudiera llegarse a sostener que el término contractual inicialmente convenido carecía de la nota de esencialidad, lo que tampoco puede exigirse a la parte compradora es una absoluta indefinición en el plazo para el cumplimiento de sus obligaciones, lo que además contravendría de lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código civil; pues, a pesar de ampliarse los plazos, tampoco se llegó a alcanzar la finalidad del contrato con la entrega de la vivienda mediante el otorgamiento de la escritura tras acreditarse la división horizontal. Es decir, la frustración del interés contractual del comprador deriva en este caso de inconcreción en que queda en cuanto al momento en que la parte vendedora procederá al cumplimiento, toda vez que, a pesar de habérsele permitido tal cumplimiento en dos ocasiones, en ninguno de ellas ha atendido a sus obligaciones.

Debe pues considerarse que se ha producido un incumplimiento atribuible a la demandada con los efectos resolutorios previstos en el artículo 1.214 del Código civil

CUARTO.-Ahora bien, aunque el incumplimiento definitivo de la parte vendedora deba acarrear la resolución del contrato, con restitución de lo entregado en concepto de arras, la expresada falta de cumplimiento no puede ser equiparada a un desistimiento a los efectos del artículo 621-8.2 del Código civil de Cataluña.

Como ya se ha apuntado al inicio del anterior fundamento jurídico, no puede entenderse que existiera un desistimiento expreso por parte de la vendedora, en el sentido de declaración de voluntad emitida por la vendedora y en el sentido de tenérsele por desligada de la compraventa.

Tampoco cabe estimar un desistimiento tácito, para cuya apreciación no bastaría con una mera pasividad o retraso en la entrega de las fincas en las condiciones pactadas, sino que además con tal actitud la vendedora pretendía desvincularse del contrato para destinar los inmuebles a otros fines o compradores. Comportamiento aquél en el que no incurrió la vendedora, pues, aunque con retraso incumplidor, logró finalmente cancelar la prohibición de disponer y otorgar la división del edificio en régimen de propiedad horizontal.

En resumen, la vendedora incurrió en el incumplimiento del contrato, aunque no en el desistimiento del mismo, lo que le obliga únicamente a reintegrar las arras recibidas.

Por lo expuesto, deberá estimarse parcialmente el recurso de apelación planteado por "Piqueras Grimaldi&Martínez Schaivone, S.L.", revocando también en parte la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Manresa, y condenar a la vendedora devolver la suma de quince mil euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

ÚLTIMO.-La estimación parcial de las pretensiones de la actora, acogiendo la resolución del contrato de compraventa con pacto arral con devolución solamente de la cantidad entregada en concepto de arras, obliga a aplicar lo prevenido en el artículo 394.2 de la Ley procesal.

Por su parte, el artículo 398.2 de la Ley de enjuiciamiento civil establece que, en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,