Sentencia Civil 111/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1178/2022 de 26 de febrero del 2025

PRIMERO.-La actora, "Think Big Capital, S.A.", planteó demanda de juicio ordinario contra "Kerad EB, S.L.", solicitando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: a) se declarase el incumplimiento imputable a la demanda del contrato de veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete; b) en consecuencia, se condenase a "Kerad EB, S.L." a abonar a la actora la cantidad de quinientos mil euros, más el IVA al tipo del 21%, y los intereses correspondientes; c) subsidiariamente, la cantidad de trescientos ochenta y cinco mil euros, más el IVA y los intereses; d) de forma más subsidiaria, la suma correspondiente al treinta por ciento, más IVA, de la ganancia neta obtenida por la demandada; y, e) todo lo anterior, con expresa imposición a la demandada de las costas causadas.

Expresó la demandante que en fecha de veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete "Kerad EB, S.L:" suscribió con "Avenew Bcn Consultores Inmobiliarios, S.L.", "BSC Capital Partners, S.L." y "Think Big Capital, S.L." contrato por el que la demandada reconocía el derecho a percibir las comisiones derivadas de la intervención de los agentes de un opción de compra a favor de la demandada, sobre la finca registral nº NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº de San Sebastián; derechos a las comisiones que, en el caso de "Avenw Bcn Consultores Inmobiliarios, S.L.", se han transmitido a la actora, no ejercitándose en este pleito reclamación por parte de "BSC Capital Partners, S.L.". Se señaló a continuación que tal opción de compra simulaba un contrato de préstamo con interés concedido por "Kerad EB, S.L." a favor de "Igara 46, S.L.U.", para la adquisición de un inmueble y la construcción de un hotel en él. Indicó asimismo la accionante que el contrato de reconocimiento de las comisiones estableció los escenarios en que se devengarían las comisiones y sus importes, en cuantía variable, dependiendo del beneficio o ganancia patrimonial obtenida por la demandada, excluyéndose aquélla únicamente en el supuesto en que "Kerab EB, S.L." se viera obligada a adquirir la finca objeto de la opción y contemplándose también en el pacto cuarto el cobro de las comisiones en el supuesto de ejercicio voluntario de la opción por parte del optante. Seguidamente, se expresó que, mientras los agentes llevaban a cabo negociaciones muy avanzadas para la compra a "Igara 46, S.L.U" del hotel, "Kerad EB, S.L." decidió ejecutar de forma avanzada y voluntaria la opción de compra, adquiriendo la finca de forma anticipada mediante el otorgamiento de escritura pública de compraventa. Entendió así la demandada que procedía el abono de las comisiones reconocidas por "Kerad EB, S.L." en el contrato de veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete, abono negado por la demandada. Se reclamaron así las comisiones en los términos expresados en el anterior párrafo.

Admitida a trámite la demanda por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Barcelona, se mandó emplazar a la mercantil demandada, quien compareció y se opuso íntegramente a las pretensiones de la actora con base en los siguientes argumentos: a) que la actora carece de acción para reclamar el cobro de los honorarios, toda vez que su obtención por los agentes estaba supeditada a la concurrencia de los cuatro escenarios enumerados en el contrato -todos definidos por la obtención de una ganancia para la demandada-, los cuales no se dieron en la operación; b) que cada uno de los cuatro escenarios previstos en el pacto primero del contrato preveían unos concretos honorarios, no existiendo ningún otro supuesto de devengo de las comisiones y, en cambio, el expresado incorrectamente por la parte actora, esto es, el ejercicio voluntario de la opción, no establecía consecuencia alguna en cuanto al importe de las comisiones, de lo que se extrae que, en dicho caso de adquisición voluntaria, no habría derecho a la percepción de las comisiones; c) que el pacto cuarto alegado por la demandante no regula un supuesto más de percepción de los honorarios, ni tampoco su importe, sino el tiempo para su cobro; d) que el cobro de honorarios en caso de ejecución de la opción, no fue incluido en la versión del contrato finalmente suscrita por las partes, a pesar de sí hallarse contemplada en el borrador previo, al expresar "Kerad EB, S.L." su oposición a recoger honorarios en tal supuesto, ya que una operación financiera se transformaba en inmobiliaria; e) que solo en el supuesto contemplado en el contrato de ejecución de la opción, compra del hotel y posterior venta a un tercero cabría el cobro de las comisiones; f) que la operación fue propuesta por los agentes a "Kerad EB, S.L.", con la finalidad de que "Igara 46, S.L." obtuviera financiación, estando prevista la recuperación de lo invertido en el plazo de doce meses, tiempo necesario para la construcción y venta del hotel, obteniéndose entonces la rentabilidad por parte de la demandada y las comisiones para los intermediarios; g) por ello, nunca se planteó la adquisición del hotel, por ejercicio de la opción, como un supuesto de devengo de las comisiones; h) que incluso una de las sociedades intermediarias, "BSC Capital Partners, S.L.", ha renunciado a reclamar judicialmente las comisiones al reconocer que no eran procedentes; g) que la demandada se vio obligada a adquirir el hotel ante la situación financiera de "Igara 46, S.L.", para evitar impagos y embargos sobre el inmueble y la previsible declaración de concurso de aquélla, lo que hubiera comportado la pérdida del capital invertido; y; h) que la demandada no ha procedido a vender el inmueble objeto de la opción.

El Juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia en fecha de veintinueve de julio de dos mil veintidós, desestimando íntegramente las pretensiones de la actora. Consideró la Juez a quoque, en primer lugar, las partes excluyeron la percepción de las comisiones en el supuesto de adquisición por ejecución voluntaria de la opción de compra por parte de "Kerad EB, S.L." al considerar la sentencia que "...dentro de la interpretación sistemática que debe hacerse de las cláusulas del contrato, no cabe más que tal conclusión, pues está claro que las partes descartaban la ejecución voluntaria de la opción de compra al ser ésta una operación meramente financiera, y solo existía la posibilidad de tal ejercicio de la opción en el caso de verse obligado a ello la entidad optante al frustrarse las expectativas existentes en relación a la misma, supuesto éste excluido de honorarios.". Se rechazó igualmente que el ejercicio de la opción cuando todavía no habían transcurrido dieciocho meses desde su concesión implicase un incumplimiento del contrato, contrario a la buena fe y en perjuicio de los intermediarios, estimando la Juez de primer grado que "Kerad EB, S.L." actuó con el único interés de salvar su inversión y sin ánimo de perjudica a los agentes, dada la situación de evidente de precariedad económica por la que atravesaba "Igara 46, S.L.U". Finalmente, se rechaza la argumentación de existir un enriquecimiento injusto, dado el carácter subsidiario de tal acción y al haberse planteado la existencia del perjuicio económico por la vía de la acción contractual.

La anterior sentencia es recurrida por la representación de "Thimk Big Capital, S.L.", reproduciendo los argumentos que ya había expresado en su demanda. Así, señala que el único supuesto contemplado en el contrato que excluía el devengo de las comisiones era que la adquisición del hotel fuera obligada para "Kerad EB, S.L." Se rechaza entonces que se diera tal supuesto, toda vez que la inscripción de la opción era anterior a la hipoteca y al embargo, no habiendo procedimientos de apremio en curso, existiendo además la oferta de un fondo de inversión para la compra del inmueble, por lo que no existía riesgo para la inversión realizada por la demandada. Se insiste en el argumento de que el ejercicio voluntario de la opción no estaba excluido del devengo de los honorarios, al contemplarse en el apartado cuarto del pacto primero del reconocimiento de las comisiones, no resultando lógica que la exclusión prevista para el ejercicio obligado de la opción se extendiera al voluntario. De esta manera, continúa expresando la apelante que "Kerad EB, S.L." ejercitó la opción por razones de exclusivo interés económico y no por la existencia de otras cargas o embargos sobre el bien, pudiendo incluso ejercitar la facultad del artículo 5bis de la Ley concursal para paralizar cualquier ejecución judicial o de apremio, no existiendo, por lo tanto, razón alguna para el ejercicio de opción, pues incluso el embargo de la Agencia Tributaria y las demás cargas sobre el inmueble podrían haberse alzado el día de la escritura. Finalmente, se invoca la doctrina del enriquecimiento injusto, que se estima sí expresada en la demanda, toda vez que los agentes posibilitaron la operación de financiación y desarrollaron posteriores gestiones y actuaciones para encontrar un tercer comprador, con los beneficios económicos que ello ha aportado a "Kerad EB, S.L.", sin que los agentes hayan obtenido el abono de sus honorarios, esto último a consecuencia de la mala fe de la demandada.

Por su parte, "Kerad EB, S.L." solicita la íntegra confirmación de la sentencia por sus propios argumentos. Reitera que el contrato de veintiséis de septiembre dos mil diecisiete no preveía entre los supuestos de percepción de honorarios por los intermediarios el de ejercicio de la opción de compra por parte de "Kerad EB, S.L.", ni voluntaria ni forzosa, salvo, en este segundo caso, si se procede a la venta del hotel. De igual modo, la sociedad apelada considera que se vio obligada a la adquisición del inmueble en construcción, dada la situación económica de "Igara 46, S.L.U". Se niega así que hubiera una oferta en firme de un fondo de inversión, toda vez que el documento quinto de la demanda nada expresa respecto la fecha de la compraventa, como tampoco obligaciones vinculantes para el posible adquirente. Tras reiterarse la circunstancia de no haber reclamación alguna por parte de "BSC Capital Partners, S.L.", remarca la parte recurrida que no era solución viable para la constructora la declaración de preconcurso, ni cabía tampoco dilatar el pago de los impuestos debidos a la Hacienda foral. Finalmente, se rechaza que concurran los requisitos del enriquecimiento sin causa.

SEGUNDO.- De las posiciones de las litigantes que se han intentado resumir en el anterior fundamento jurídico, se desprende sin dificultad que la primera controversia a resolver consiste en decidir si el contrato de reconocimiento de honorarios suscrito en fecha de veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete contemplaba su percepción por los agentes intermediarios en el supuesto de que la optante, "Kerad EB, S.L.", decidiese ejercitar la facultad de adquisición del inmueble prevista en la escritura de dos de mayo de dos mil diecisiete.

Lo anterior pasa por la interpretación del contenido del contrato de septiembre de dos mil diecisiete, en especial de su pacto primero, a la luz de los criterios interpretativos de los contratos previstos en los artículos 1.281 y siguientes del Código civil .

El tenor literal de la estipulación a examinar es el siguiente:

"PRIMERO.- Honorarios-

Por la firma del presente documento el OPTANTE reconoce que los honorarios que corresponderán a los AGENTES, se devenguen en función de las siguientes circunstancias:

1º- En el supuesto de que el CONCEDENTE haga uso del derecho de readquisición del derecho de opción de compra en el plazo de dieciocho (18) meses, haciendo efectivas las cantidades entregadas en concepto de opción de compra de 1.363.636 (UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS), más una indemnización de 2.500.000 (DOS MILLONES QUINIENTOS MIL EUROS):

Los honorarios serán el treinta (30) por ciento de las ganancias netas obtenidas por el OPTANTE, es decir los ingresos (dos millos quinientos mil euros -2.500.000€) menos todos los gastos incurridos por el OPTANTE.

2º- Si la opción de compra fuera readquirida o lo que es lo mismo, indemnizado el OPTANTE con posterioridad a los (18) meses, con el importe de la opción de compra de 1.363.66€ (UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS), más la correspondiente indemnización de 2.500.000 (DOS MILLONES QUINIENTOS MIL EUROS):

Los honorarios de los AGENTES serán el treinta (30) por ciento de las ganancias netas, pero con una reducción de tres puntos del porcentaje de retribución por cada mes de exceso, sobre los mencionados dieciocho (18) meses.

Si la demora no llegara a cumplir un mes natural, se aplicará la alícuota de los días que hayan transcurrido.

3º- Si los AGENTES consiguiesen una vez transcurridos los dieciocho meses, por con anterioridad al ejercicio de la opción de compra y correspondiente adquisición del hotel por pate de la OPTANTE, un comprador al que el OPTANTE aceptara transmitirle la opción de compra de 1.363.636€ (UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS), más la correspondiente readquisición de 2.500.000€ (DOS MILLONES QUINIENTOS MIL EUROS):

Los honorarios serán de un treinta (30) por ciento de los beneficios netos, pero con una reducción de tres puntos del porcentaje del porcentaje de retribución por cada mes de exceso. Si la demora no llegara a cumplir un mes natural, se aplicará la alícuota de los días que hayan transcurrido.

4º- Si la OPTANTE se viese obligada a adquirir el hotel, no existirá la remuneración a los AGENTES.

No obstante si los AGENTES consiguieran un COMPRADOR una vez adquirido el hotel por la OPTANTE y ésta decidiese venderlo: Los honorarios serán del tres(3) por ciento del importe de la transacción.

Los honorarios totales a percibir por los AGENTES serán devengados y pagaderos cuando se ejercite el derecho de readquisición, tenga lugar la venta o ejecución del contrato de opción de compra, mediante la firma de los correspondientes contratos o el otorgamiento de la escritura pública, previa presentación de la correspondiente factura por parte de los AGENTES.

La cuantía de la comisión u honorarios se verá incrementada por el importe del impuesto sobre el valor añadido (IVA) correspondiente.

El Titular abonará la comisión a favor de los Agentes en la fecha en que se hayan suscrito los contratos referidos en los apartados anteriores, emitiendo las correspondientes órdenes de transferencia o cheques bancarios por terceras partes iguales a cada uno de los tres (3) AGENTES.".

Deberá iniciarse el estudio del trascrito pacto por su interpretación literal, pues, de acuerdo con el principio de normalidad, la literalidad de lo manifestado constituye una muy valiosa herramienta para investigar lo que realmente aquellos querían, aunque para ello sea preciso acudir a factores ajenos a lo expresado para comprobar si lo que se quiso se expresó de forma ajustada.

En el anterior sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de ocho de mayo de 2.012 . De igual manera, la sentencia también del Alto Tribunal de 12 de noviembre de 2.014 señala: "...En esta línea, el sentido literal, como criterio hermeneútico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.".

Pues bien, de la lectura del conjunto del pacto primero lo primero que se advierte es que el mismo se puede descomponer en cuatro parágrafos, cada uno de los cuales regula diversos aspectos del devengo, cuantía, términos y condiciones de la comisión u honorarios.

El primero, y principal de ellos, se descompone en un total de cuatro "circunstancias" que detallan los cuatro escenarios o supuestos en los que los agentes serán acreedores de la comisión, expresando el porcentaje de la misma en cada uno de los cuatro escenarios previstos. El segundo de los parágrafos se encarga de determinar el momento en que la mercantil optante habrá de satisfacer la comisión -así se extrae del empleo del adverbio temporal "cuando" en la expresión "los honorarios totales a percibir por los agentes serán devengados y pagaderos cuando se ejercite el derecho de readquisición, tenga lugar la venta o ejecución del contrato de opción de compra..."-. El tercero contempla la carga tributaria anexa al abono de los honorarios y, por último, el párrafo cuarto prevé los medios de pago mediante transferencias bancarias o cheques a favor de los tres agentes intervinientes y por terceras partes.

Si ahora se analiza el primero de los indicados parágrafos, aquel cuya finalidad es regular los supuestos contractuales en los que los agentes habrán de percibir la comisión y el porcentaje que corresponda sobre los beneficios obtenidos por el optante, se constata también sin dificultad que cuatro son los escenarios o situaciones contempladas: primero, cuando el concedente de la opción, "Igaria 46, S.L.U." haga uso del derecho a su readquisición en el término de dieciocho meses, reintegrando el precio de la opción y la indemnización pactada de dos millones quinientos mil euros; segundo, igual readquisición de la opción, y con iguales importes a entregar por el concedente al optante, pero cuando aquélla se efectúa pasados los primeros dieciocho meses; tercero, transmisión a un tercero presentado por los agentes del derecho de opción, cuando hubieran transcurrido los iniciales dieciocho meses pero el optante no hubiere ejercitada la opción, transmisión aquélla siempre sometida a la aceptación de "Kerad"; y, cuarto, cuando la optante se viera obligada a ejercitar la opción, adquiriendo el hotel, y, además, los agentes consiguieran un comprador del establecimiento hotelero a quien la apelada decidiese vender. En cada uno de los cuatros supuestos se establece el porcentaje concreto sobre los beneficios o el importe a percibir, con, en su caso, los descuentos previstos.

Como puede observarse, el ejercicio del derecho de opción por "Kerad EB, S.L.", con adquisición del hotel, no está previsto en el parágrafo primero del supuesto como supuesto del que derive el derecho de los agentes a cobrar la comisión.

Parece claro, y no se discute por las partes, que no concurren los tres primeros escenarios de los cuatro descritos, ya que "Igara 46, S.L.U." no llegó a ejercitar la readquisición del derecho de opción, no transmitiéndose éste tampoco a un tercero, lo cual obliga a un examen más detenido, por la controversia que se suscita entre las partes, del contenido del número cuarto y sus consecuencias.

El número 4º del párrafo primero fija una regla general consistente en negar la percepción de honorarios por parte de los agentes cuando "Kerad EB, S.L." se vea obligada a ejercitar la opción, adquiriendo así el hotel. La razón de tal previsión, como después se abordará, no es otra que la modificación de la base del contrato de opción suscrito entre "Igara 46, S.L.U." y "Kerad EB, S.L.", el cual, concebido inicialmente como una operación financiera para dotar de capital a la primera y facilitarle el acceso al crédito bancario a la cedente, pasaría a ser una operación de carácter inmobiliario y que conllevaría la compra del hotel, edificado o todavía pendiente de finalizar su construcción.

La anterior regla, esto es, el no reconocimiento de los honorarios a los agentes cuando la optante se viera compelida a adquirir el hotel, encuentra una excepción en el segundo apartado del número cuarto ("No obstante si los agentes consiguieran un comprador una vez adquirido el hotel por la optante y ésta decidiese venderlo: Los honorarios...". Como puede verse, la percepción de tales honorarios parte de un presupuesto, la adquisición obligada del hotel, y exige dos requisitos: primero, que los agentes consiguieran un comprador tras ejercitar "Kerad EB, S.L.U." la opción y adquirir el hotel; y, en segundo término, que el optante decidiese vender el inmueble al adquirente presentado por los agentes. Éste segundo elemento queda pues a la libre voluntad de "Kerad EB, S.LU." al corresponder a ella discernir si resta en la propiedad del establecimiento o si lo enajena y, en tal último caso, si lo hace a un tercero o al comprador buscado por los agentes, único supuesto en que los agentes percibirían unos honorarios del tres por ciento calculados sobre el importe de la transacción, esto es, de la compraventa celebrada entre "Kerad EB, S.L.U." y la parte compradora proporcionada por los agentes.

El supuesto examinado en el apartado segundo del número cuarto y antes diseccionado tampoco concurre en el presente caso.

Por mucho que pudiera discutirse en relación a si el ejercicio del derecho de opción y adquisición del hotel fue o no una decisión obligada para "Kerad EB, S.L.U." ante la situación económica de la concedente, "Igaria 46, S.L.U.", lo cierto es que, como hemos visto, tales ejercicio y adquisición actúan como premisas, siendo además indispensable que se presente un acuerdo de voluntades entre el futuro comprador interesado en adquirir el hotel y "Kerad EB, S.L.U.", acuerdo que, es hecho indiscutido, no llegó a alcanzarse.

Señalar, por otro lado, que la operación que se contempla en el documento quinto de los aportados junto a la demanda podría calificarse como una oferta de adquisición del hotel, sino como una exposición de intenciones por parte de "UK&European Investments ("UKEI") para, sin carácter vinculante, realizar, por ello mismos o por "alguna de las sociedades por ellos designadas o directa o indirectamente participadas", una operación que se califica como compleja y consistente tanto en la adquisición de las participaciones de "Igara 46, S.L.U", como en la compra del inmueble. En todo caso, y como se ha indicado, la compra del hotel por el que el referido fondo británico mostró interés no llegó a celebrarse.

TERCERO.-Descartado que alguno de los cuatro escenarios contemplados en el parágrafo primero del pacto también primero del contrato sea aplicable al litigio que nos ocupa, el debate se traslada a si el contrato, además de los ya examinados cuatro supuestos, previó también el derecho a cobrar honorarios por parte de los agentes cuando el optante demandado procediera a ejecutar la opción por su propia voluntad.

La apelante sostiene que la percepción de los honorarios cuando "Kerad EB, S.L." optase por el ejercicio de la opción sí se encuentra prevista en el párrafo segundo del pacto primero ("Los honorarios totales a percibir por los AGENTES serán devengados y pagaderos cuando se ejercite el derecho de readquisición, tenga lugar la venta o ejecución del contrato de opción de compra, mediante la firma de los correspondientes contratos o el otorgamiento de la escritura pública, previa presentación de la correspondiente factura por parte de los AGENTES."). En concreto, se indica que de la expresión "ejecución del contrato de opción de compra" cabe colegir que el ejercicio del derecho de adquisición por parte del optante provoca el devengo de los honorarios. Añade la recurrente que resultaría claramente contradictorio, y contrario a la intención común de las partes, que los agentes percibieran su retribución cuando la opción se ejercitase de manera obligada y no cuando la misma lo fuere por decisión voluntaria de la apelada.

No puede aceptarse la tesis mantenida por "Think Big Capital, S.L.".

En primer lugar, y como ya se expresó en el anterior fundamento jurídico, la lectura conjunta del pacto en cuestión conduce a estimar que los supuestos de la percepción de los honorarios se enumeran de manera cerrada en los cuatro números del parágrafo primero, siendo la función del párrafo segundo determinar el momento temporal en que los mediadores, previa presentación de las correspondientes facturas, pueden reclamarlos.

No cabe, en consecuencia, realizar una lectura que desligue el párrafo segundo del primero para introducir un nuevo supuesto de devengo de los honorarios además de los cuatro ya recogidos anteriormente.

Un examen conjunto del pacto corrobora la anterior conclusión. Como hemos visto, los cuatro apartados del párrafo primero del pacto examinado establecen los escenarios, presupuestos y requisitos necesarios para que los agentes sean acreedores de la comisión. Pero la indicada estipulación además concreta también el porcentaje de los beneficios de la operación que les correspondería. Porcentaje que sería el treinta por ciento en caso de readquisición de la opción en el termino de dieciocho meses, el cual se rebaja proporcionalmente una vez superados los mismos o cuando es un tercero quien adquiere la opción al transmitírsela "Kerad EB, S.L.", estableciéndose por último una retribución del tres por ciento sobre el valor de la venta cuando la apelada ejercitase de forma obligada la opción y además aceptase vender el hotel a un comprador presentado por los agentes.

En cambio, el contrato guarda absoluto silencio con relación al porcentaje, o retribución a un tanto alzado, que habría de corresponder a los intermediarios en caso de ejercicio voluntario de la opción. Omisión que, incluso, ha motivado que la parte actora haya debido recurrir a una pericial económica para determinar diversos importes de la comisión atendiendo a los beneficios que se entienden derivados de la adquisición del hotel por la parte demandada. Tal ausencia de previsión contractual en cuanto al importe de los honorarios debe conducir a considerar que no sólo no se previó el monto de los honorarios para el caso de ejercicio voluntario de la opción, sino que tal supuesto ni tan siquiera se contempló como generador del derecho a percibirlos. En este sentido, la exegesis del pacto primero como un todo obliga a entender que, si hubiera sido intención común de las partes que la adquisición voluntaria del hotel por el optante generase una comisión a favor de los agentes, el importe de la misma se hubiera expresado de manera expresa, como se hizo en los cuatro escenarios contemplados, por lo que la falta de toda previsión obliga a interpretar que el ejercicio voluntario de la opción no estaba previsto como causante de la retribución.

Tampoco resulta aceptable el argumento que se esgrime por la apelante de parecer contradictorio el hecho de preverse la remuneración en caso de ejercicio obligado de la opción y, en cambio, no cuando se hace de forma voluntaria. La tesis de la defensa de "Thik Big Capital, S.L:" no tiene en cuenta que no es sólo el ejercicio de la opción el que provoca que se perciba la comisión, sino que además es imprescindible, como se ha expresado más arriba, que, tras adquirirse el hotel, éste sea vendido por "Kerad EB, S.L." a un tercero presentado por los agentes. Esto es, los honorarios tienden a remunerar, al menos en parte, la posterior búsqueda y captación de un comprador interesado en adquirir terreno y hotel. Por el contrario, y si admitiésemos a efectos dialécticos la posición de la apelante, la opción voluntaria implicaría el pago automático de la comisión y sin necesidad de la presentación de un comprador del hotel y posterior venta, hechos éste que sí entraría en conflicto con el fin declarado de la operación, puramente financiero, y consistente en facilitar un capital a "Igara 46, S.L.", a recuperar tras readquirirse o transmitirse la opción, cuyo beneficio consistiría en la indemnización pactada de dos millones quinientos mil euros, participando en tal beneficio a través de los porcentajes previstos como comisión.

CUARTO.-Examinado el contrato a la luz de los criterios literal y sistemático, debe ahora estudiarse si existen elementos probatorios que vengan a ratificar o a desvirtuar la conclusión alcanzada de que la intención de los contratantes no contemplaba el devengo de los honorarios si la opción era ejercitada por "Kerad EB, S.L." existiera o no causa o razón que le compeliera a ello.

Como ya se ha adelantado, la finalidad del contrato de opción suscrito entre "Igara 46, S.L.U." y "Kerad EB, S.L." nunca fue dar a la última la facultad de adquirir el hotel todavía a construir y el terreno en el que aquel había de asentarse, parcela que, en el momento de suscribirse el contrato no era todavía propiedad de la concedente. Es hecho no discutido, y además se extrae del conjunto de las declaraciones de los testigos en el acto del juicio, que el contrato de opción no tenía otra finalidad que atender a las necesidades de financiación de "Igara 46, S.L.U." ante las serias dificultades que aquélla atravesaba para conseguirla. Así, y como resulta de las manifestaciones del Sr. Pedro Jesús, del Sr. Carlos María y, especialmente Felicisimo, apoderado éste de la entidad bancaria que suscribió el préstamo hipotecario tras la financiación aportada por la apelada, la opción tenía por finalidad asegurar la restitución del préstamo de un millón trescientos sesenta y tres mil seiscientos treinta y seis euros y siendo el importe de dos millones quinientos mil euros el beneficio a obtener por "Kerad EB, S.L." por su participación en el proyecto de adquisición del terreno, construcción y posterior arrendamiento del hotel. Dicho beneficio, como se extrae de la prueba que se practicó en la instancia es el que, a su vez, generaba la comisión del treinta por ciento, con las matizaciones que también se recogen en el contrato por el transcurso del tiempo, con la cual los agentes venían a participar en el lucro obtenido por la compleja operación inmobiliaria que se describe. Finalmente, el contrato, en el número cuarto del párrafo primero del pacto primero, dibujaba un escenario de frustración de la finalidad financiera del contrato de opción, lo que conllevaba que no se devengara remuneración alguna a favor de los intermediarios, salvo en el supuesto ya descrito de presentación de un adquirente del hotel y posterior compraventa.

Atendiendo al fin contractual buscado por las partes del contrato de opción, la financiación del proyecto, parece claro que solo la consecución de un beneficio de igual naturaleza originaba la comisión.

Lo anterior viene a quedar también refrendado por las conversaciones y tratos habidos entre "Kerad EB, S.L." y los intermediarios con carácter previo a la suscripción del contrato de veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete.

La propuesta de "contrato en exclusiva y reconocimiento de honorarios" (documento primero de la contestación a la demanda) establecía su cláusula tercera y bajo el epígrafe "Honorarios a comisión" un sistema remuneratorio distinto al después convenido entre los agentes y "Kerad EB, S.L.". En la letra b) del borrador del contrato se preveía que "En el caso de que no se ejercite el derecho de readquisición y se realice la venta del inmueble a un tercero interesado, la comisión u honorarios a percibir por los agentes será de un 30% (succes fee) sobre el margen del beneficio bruto que perciba el optante", quien queda además constreñido a "...aceptar cualquier oferta igual o superior a 18.500.000 (dieciocho millones quinientos mil euros), en cuyo caso la comisión u honorarios a percibir por los agentes será del 30% de la ganancia en función del precio final (succes fee). Se puede colegir de tal redacción que el optante quedaba obligado al pago de la comisión en todo caso de adquisición del hotel, voluntaria o forzada por las circunstancias, quedando igualmente obligado a aceptar la oferta del comprador que se le presentasen si se superaban las condiciones económicas previstas.

Como hemos visto, las anteriores condiciones contractuales, al igual que otras de la inicial propuesta, no son recogidas en el contrato definitivo, sustituyéndose por el contenido del pacto primero antes trascrito y examinado. En este sentido, resultan esclarecedoras las declaraciones en el acto del juicio del Sr. Pedro Jesús, legal representante de la sociedad intermediaria que no reclama en este pleito comisión, y del Sr. Aureliano, quien actuó asesorando a la apelada, en el sentido de que las modificaciones habidas en el contrato de reconocimiento de la comisión y su redactado final obedecían justamente a la intención de las partes de no retribuir a los agentes mediadores en ningún caso distinto de los cuatro enumerados y, especialmente, cuando se ejercitase la opción de compra por "Kerad EB, S.L.".

En conclusión, el iterprevio a la firma del contrato de reconocimiento de comisiones ratifica su contenido textual en el sentido de no preverse retribución alguna a favor de los agentes en el caso de ejercicio de la opción por parte de "Kerad EB, S.L.", salvo en los supuestos taxativamente recogidos en el bajo el epígrafe 4ª del pacto primero y que, valga reiterar, no se dieron en el caso examinado. Por lo tanto, no cabía a los intermediarios la reclamación de honorario alguno por su intervención en cumplimiento del contrato.

QUINTO.-A pesar de que ciertamente la reclamación de un enriquecimiento sin causa a favor de "Kerad EB, S.L.U." no se introduce en el escrito inicial de demanda y a él se alude solo de manera muy tangencial, toda vez que el mismo fue examinado en la instancia procede su nuevo estudio, aunque solo sea a los efectos de confirmar también la acertada respuesta dada a la cuestión por la Juez de primer grado.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 563/2.024, de 24 de abril, resume la jurisprudencia en relación a la figura del enriquecimiento sin causa en los siguientes términos: "La jurisprudencia de esta sala ha configurado la interdicción del enriquecimiento injusto como un principio general del Derecho ( sentencias de 12 de enero de 1943, 23 de noviembre de 1946, 22 de diciembre de 1962, 1 de diciembre de 1980, 12 de julio de 2000, 28 de febrero de 2003, 6 de febrero de 2006 y 19 de julio de 2012), sin perjuicio que esta institución jurídica también haya sido recogida en numerosos preceptos legales aunque de forma inconexa ( sentencia de 1 de diciembre de 1980, con cita de la anterior de 12 de enero de 1943).

Este principio general del Derecho, cuya formulación sería "nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro", requiere para su aplicación de "la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa)" ( sentencias 152/2020 de 5 de marzo, y 1216/2023, de 7 de septiembre). Al requisito de la falta de causa de la atribución patrimonial, la jurisprudencia vincula también el de la subsidiariedad: "si la ley prevé un supuesto en que la atribución patrimonial corresponde a un precepto del ordenamiento o a una relación contractual, no puede mantenerse las doctrinas del enriquecimiento injusto. Es explícita la jurisprudencia en este sentido" ( sentencia 387/2015, de 29 de junio).

3. Como hemos declarado en otras ocasiones, el enriquecimiento del demandado puede consistir en cualquier provecho o utilidad patrimonial o económica, y puede tener lugar aumentando su patrimonio (por vía de incremento del activo o de disminución del pasivo), o evitando su disminución. Este enriquecimiento debe haber operado a costa de otro, quien correlativamente sufre un "empobrecimiento", esto es, un sacrificio o disminución patrimonial. Siendo necesario que "entre el enriquecimiento y el correlativo empobrecimiento exista una relación o nexo causal, bien directo (desplazamiento patrimonial inmediato), bien indirecto (la salida o disminución del patrimonio del perjudicado no es simultánea e inmediata a la entrada o aumento del patrimonio del beneficiario, sino a través de un tercero o transmisión intermedia)" ( sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre)".

En aplicación del requisito de la subsidiaridad de la acción de enriquecimiento sin causa establecido por nuestra jurisprudencia, no cabe acudir a ella cuando el Ordenamiento jurídico contempla unos medios específicos y concretos para el ejercicio jurisdiccional por la parte de sus derechos o expectativas legítimas. En el caso que nos ocupa, rigiéndose las relaciones entre los litigantes por el contrato de veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete, la petición de los honorarios sólo cabe por la vía de la acción contractual planteada, sin que el fracaso de la misma habilite a "Think Big Capital, S.A." a exigir el importe de aquéllos alegando la existencia de un enriquecimiento injustificado, en su perjuicio, y que se sostiene que beneficia a la demanda.

Por todo lo expuesto, no cabe sino confirmar la sentencia de primera instancia en su pronunciamiento absolutorio, dando por reproducidos además sus coherentes y acertados razonamientos.

ÚLTIMO.-Desestimado el recurso, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil, procede imponer a la recurrente las costas causadas el presente recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,