Sentencia Civil 177/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 267/2023 de 27 de marzo del 2025

PRIMERO.- El Sr. Fidel y el Sr. Jesús María interpusieron demanda contra ORTISAL, S.L., solicitando:

"1. - Que se condene a la entidad ORTISAL, S.L. a elevar a público el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha 21 de febrero de 2020 otorgando escritura pública a favor de Fidel y Jesús María sobre la finca sita en Barcelona, DIRECCION002, inscrita en el Registro de la Propiedad 22 de Barcelona, al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, con número de finca registral NUM003 antes NUM004, siendo el precio de dicha compraventa la cantidad de 110.000,00 €, al cual se tienen que deducir las cantidades entregadas a cuenta del precio, esto es la suma total de 27.500,00 €, debiendo abonar , por tanto, Fidel y Jesús María, en dicho acto a la vendedora lo que resta del precio pactado, esto es la suma de 82.500,00 €, más la cantidad de 1.000,00 en concepto de penalización de conformidad con lo establecido en las clausulas 2ª y 4ª del indicado contrato.

2. - Que en el supuesto de que la demandada no elevare a público el contrato de compraventa litigioso, en ejecución de sentencia se dicte resolución teniendo por emitida la declaración de voluntad en la forma establecida en el artículo 708 de la LEC .

3. Se condene a la demandada a que proceda a la cancelación registral del préstamo hipotecario que grava dicha finca, con anterioridad o al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, siendo de su cuenta y cargo la amortización y cancelación de dicha carga, aceptando la provisión de fondos que pueda proponer el Notario autorizante de la escritura de compraventa. Todo ello de conformidad con el exponen primero del contrato privado de compraventa objeto del presente procedimiento

4. Que se condene a la demandada al pago de las costas de este juicio."

Exponen que, el 21 de febrero de 2020, los actores en calidad de compradores, suscribieron con ORTISAL, S.L., en calidad de vendedora, un contrato privado de compraventa en relación a la finca sita en Barcelona, DIRECCION002. Que la demandada no ha atendido a los requerimientos para comparecer en la Notaría designada a fin y efecto de formalizar la escritura pública de compraventa del local.

Que la demandada les reclamó los suministros, por los que el 15 de julio de 2020 ya se le había hecho una transferencia por importe 840,10 €, correspondiente a las cantidades que la demandada había acreditado que había pagado por dichos conceptos, sin que hasta la fecha haya procedido a exhibir otras facturas ni a reclamar los importes correspondientes.

Que la demandada entregó las llaves de la finca objeto del presente procedimiento en el momento en que se firmó el contrato privado de compraventa, y asimismo les autorizó para que pudiesen ejecutar en la finca las obras de rehabilitación y adecuación que considerasen oportunas, y para solicitar las correspondientes licencias municipales.

Que en cuanto a la afirmación que hace la demandada de que dicho local forma una única unidad junto con el local sito en el mismo edificio piso DIRECCION001, se rechazó por absurda, ya que si bien ambas fincas son propiedad de la demandada, ambas constituyen fincas independientes, registrales independientes y parcelas catastrales independientes. Que, por otra parte, no existe la identidad de partes puesto que, en la finca objeto del presente procedimiento actúan como compradores los Sres. Fidel y Jesús María, y en el local sito en esta Ciudad, DIRECCION001, únicamente actúa como comprador el Sr. Fidel.

ORTISAL, S.L.se opuso y formuló reconvención.

Expone que, el 21 de febrero de 2020, en el mismo acto, se suscribieron dos contratos privados de compraventa de las fincas sitas en Barcelona, DIRECCION001, finca registral con núm. NUM005 por un precio de 256.000.-€, y DIRECCION002, finca registral con núm. NUM006 por importe de 110.000.-€, objeto de la presente Litis. Que el LOCAL, objeto de la compraventa, aunque son dos fincas registrales, forman FÍSICAMENTE UNA ÚNICA FINCA, y de dicha circunstancia es pleno conocedor la parte actora.

Que ORTISAL había adquirido, el 11 de enero de 1994, ambas fincas como UNA ÚNICA ENTIDAD, el LOCAL objeto de la compraventa, formado por dos fincas registrales, cuenta con una única instalación para el suministro eléctrico y de agua, y en fecha 15 de junio de 2018 se realizó el Certificado de Eficiencia Energética como un único local.

Que si se suscribieron, en unidad de acto, dos contratos privados de compraventa (uno por cada finca registral que forma parte del LOCAL), dicha fórmula se realizó exclusivamente a petición de la parte actora con el fin de obtener la financiación ante la entidad de crédito, procediéndose días más tarde a la siguiente modificación: "A pesar de ser ambos contratos totalmente independientes al no existir igualdad de partes ni de objeto, ambas partes reconocen que ambos contratos están vinculados entre sí, por ello se pacta expresamente que la compradora deberá formalizar la escritura pública de compraventa de los dos locales el mismo día y ante el mismo Notario. Es decir no podrá adquirir uno de los locales de forma independiente. En caso de que la compradora no otorgue la escritura pública de compraventa de los dos locales 40, 1ª y 40,2ª se estará a lo dispuesto en el apartado anterior".

Que, el precio de la compraventa del LOCAL (formado por el piso señalado DIRECCION001 y DIRECCION002 fincas registrales con núm. NUM005 y NUM006) se fijó en 366.000.-€, y la parte actora realizó varios ingresos a cuenta del precio total fijado por la compraventa de los pisos DIRECCION001 y DIRECCION002.

Posteriormente, y dado el incumplimiento por parte de la actora, ORTISAL, de conformidad con lo pactado en el Pacto Octavo de los contratos de compraventa, realizó requerimiento notarial en base al artículo 621-54 del CCCat., dando por resuelto los contratos de compraventa suscritos en fecha de 21 de febrero de 2020, de la FINCA, sita en Barcelona, DIRECCION001 y DIRECCION002, quedándose las cantidades entregadas en concepto de indemnización por el incumplimiento de la parte actora.

Que, como bien dice la parte actora, en fecha de 16 de julio de 2020, efectuó un ingreso por la cantidad de 840,10.-€ en concepto de GASTOS DIRECCION000. Dichos gastos corresponden a los consumos devengados del suministro de agua y de luz, así como las cuotas de Comunidad de Propietarios e IBI del LOCAL, objeto de la compraventa, formado por las dos fincas registrales, y que corresponden al piso DIRECCION001 y DIRECCION002.

Que en los contratos de compraventa privados, se acordó en el Pacto Quinto y Séptimo que la parte compradora asumiría a partir del día 1 de marzo de 2020, el IBI, consumos de los suministros de agua y luz, así como las cuotas de la Comunidad de Propietarios, con la obligación por parte de la compradora, hoy actora, de realizar el cambio de nombre/titularidad. Pues bien, la parte actora lejos de realizar cambio de nombre a su favor, también ha dejado de abonar los gastos devengados y a su cargo, que ascienden a la cantidad de 2.464,62.-€, por lo que adeuda la cantidad de 1.624,52.-€. A dicha cantidad deberá añadirse la cantidad de 1.000.-€, por haber utilizado el mes de prórroga (Pacto Cuarto).

Solicita: "...se dicte Sentencia por la que se declaren resueltos los contratos de compraventa privados del LOCAL, sito en Barcelona, DIRECCION001 y DIRECCION002, fincas registrales con núm. NUM005 y NUM006, que forman físicamente una única entidad, objeto de la compraventa, suscrito por las partes aquí litigantes en fecha de 21 de febrero de 2020 por incumplimiento contractual, quedándose mi representada las cantidades entregadas en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos, y en concepto de cláusula penal pactada, y condene a la parte demandada, D. Fidel y D. Jesús María a pagar a mi representada ORTISAL, S.L la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (2.624,52.-€), todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada."

El Sr. Fidel y el Sr. Jesús María se opusieron a la reconvención. Insisten en que ambos locales constituyen fincas registrales y parcelas catastrales totalmente independientes; que ambos contratos privados de compraventa no se pueden vincular entre sí puesto que, ni los locales constituyen una única unidad, ni existe identidad de partes, ni existe identidad de precio y condiciones, reuniendo cada uno de ellos todos los requisitos del artículo 621.1 del Código Civil de Cataluña, así como los requisitos del artículo 1.445 del Código Civil.

Impugnan el contenido de los Doc. núm. 7 y 8 por cuanto no están firmados por ninguna de las partes. Y respecto al Doc. núm. 6, consistente en un mail entre Letrados, las normas deontológicas impiden usar dichos correos como prueba. Además dicho correo electrónico nada prueba de que ambos contratos estuviesen vinculados ya que únicamente hace referencia a modificaciones que ambas partes, vendedora y compradora, solicitaron con posterioridad a la firma de los contratos privados de compraventa, si bien dichas negociaciones no llegaron a buen fin por no existir acuerdo entre las partes.

Afirman que no existe incumplimiento por parte de los demandados en reconvención en relación al contrato privado de compraventa de fecha 21 de febrero de 2020, respecto al local sito en Barcelona DIRECCION002 y objeto de la demanda, pues por el contrario, existe un incumplimiento grave por parte de la vendedora al negarse a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa a pesar de haber sido requerida para ello.

Respecto al contrato privado de compraventa de fecha 21 de febrero de 2020, en el cual actuaba como comprador Fidel, como vendedora ORTISAL, S.L., del LOCAL sito en Barcelona, DIRECCION001, señala que Fidel no ha podido cumplir por causas totalmente ajenas a su voluntad y derivadas de unas circunstancias extraordinarias como han sido la pandemia, por lo que no procede la resolución de dicho contrato, sino fijar un nuevo plazo para su cumplimiento, y en caso de declararse la resolución de dicho contrato, y por aplicación de la Cláusula Rebus sic estantibus, la vendedora deberá devolver las sumas que les fueron entregadas en su día derivadas de dicho contrato, esto es la total cantidad de 27.500,00 €. Y en caso de entender que no procede la aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus, la cláusula penal pactada debe mitigarse, y acordar que la vendedora deberá devolver la total suma de 27.500,00 €

Finalmente afirman que nunca se han negado a pagar los gastos de mantenimiento del local objeto de compraventa, prueba de ello es que en los distintos burofax que se han mandado a la Actora reconvencional se la requiere para que presente las facturas correspondientes, así como a que firme la autorización necesaria para proceder al cambio de nombre de los suministros, y a pesar de los múltiples burofax que ha mandado la Actora reconvencional en ninguno de ellos se acompañan ni las facturas ni la autorización.

La sentencia de instanciadesestima la demanda y estima parcialmente la demanda reconvencional, argumentando:

"En el presente caso, si bien los contratos firmados no establecen una vinculación entre uno y otro, no por ello no puede descartarse que estén vinculados. Ninguno de los contratos niega explícitamente tal vinculación. Y hay elementos para interpretar que existe tal vinculación.

Hay que tener en cuenta que el art.1281 CC dice:

Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

Y el art.1282 CC dice:

Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

Los elementos y actos que permiten interpretar que ambos contratos están vinculados son:

Ambos contratos privados tienen un contenido prácticamente igual, salvo en lo relativo a la parte compradora (que en el DIRECCION001 sólo es uno de los Sres. Fidel Jesús María), el precio, la identificación de la finca y que, en el contrato para el DIRECCION001, se prevé, en el pacto sexto, explícitamente, "el cambio de uso a vivienda". En el resto la redacción de los contratos es idéntica, siendo muy significativo que son de la misma fecha y contienen la misma fecha para elevar a público dichos contratos.

DIRECCION001 y DIRECCION002 forman una misma unidad física, sin separaciones. Este hecho no es discutido. Y la fotografía aportada como documento 2 por Ortisal así lo muestra.

Ortisal adquirió ambas fincas en una sola compraventa y los planos que se adjuntan a la misma (doc 4 de Ortisal) muestran DIRECCION001 y DIRECCION002 como un todo.

Hay un solo certificado de eficiencia energética para ambas fincas (doc 5 de Ortisal). Asimismo, sólo hay una sola instalación de electricidad y de agua para ambas fincas (según han dicho los testigos).

En los documentos 6 a 8 de Ortisal consta un correo electrónico enviado por Florentino a Carlos José el 26 de febrero de 2020, 5 días después de firmar los contratos privados de compraventa, donde se adjuntan los contratos con modificaciones, entre la cuales, se añade en el pacto octavo, relativo al incumplimiento, que "a pesar de ser ambos contratos totalmente independientes al no existir igualdad de partes ni de objeto, ambas partes reconocen que ambos contratos están vinculados entre sí, por ello se pacta expresamente que la compradora deberá formalizar la escritura pública de compraventa de los dos locales el mismo día y ante el mismo notario. Es decir, no podrá adquirir uno de los locales de forma independiente". A tal respecto, Florentino, asesor de la parte vendedora, ha declarado en juicio que dicho correo se lo envió el letrado de la parte compradora.

Los justificantes de transferencia aportados por los pagos relativos a dichas compraventas no distinguen operaciones de compraventa separadas.

Tanto el testigo Sr. Florentino como la Sra. Begoña han declarado que la intención de las partes siempre fue vender ambas fincas como un todo inseparable, como una sola operación. En este sentido, la Sra. Begoña, trabajadora de la inmobiliaria a la que se le encargó la venta, ha declarado que siempre se publicitó como una sola operación de venta de ambas fincas. Y el Sr. Florentino ha declarado que el motivo de hacer dos contratos privados de compraventa sin constar tal vinculación era que ello facilitaba a Fidel, trabajador en La Caixa, obtener mejores condiciones de financiación de dicha entidad bancaria.

Por todo ello entiendo que, a pesar de no mencionarse explícitamente en los contratos, la voluntad real de las partes era proceder a la compraventa de 4º1ª y 4º2ª como una sola operación; y que ambos contratos están vinculados.

QUINTO.- Al estar ambos contratos vinculados, la parte compradora tenía la obligación de adquirir ambas fincas y de otorgar la escritura pública de compraventa de ambas fincas el mismo día, a más tardar el 30 de septiembre de 2020, según resulta del pacto cuarto de ambos contratos. No es posible hacer ambas operaciones de manera independiente ni desvinculada, ni hacer una sola compraventa, por ser incompatible con la voluntad de las partes de vender todo como una sola operación. Está en la base de la voluntad negocial vender ambas fincas como un todo, simultáneamente. El no hacerlo así frustra la finalidad económica de la parte vendedora, que nunca ha tenido intención de venderlas por separado, en atención a la unidad física actual de las mismas.

Dado que constan requerimientos de la parte vendedora para elevar a publico ambos contratos y la parte compradora no lo ha hecho, la parte compradora ha incumplido su obligación esencial, consistente en comprar ambas fincas por escritura pública simultáneamente.

Ante tal incumplimiento, la parte vendedora puede resolver el contrato, no solo con base en los arts.1.124 CC y 621 - 37 CCC , sino porque así se prevé en pacto octavo de los contratos (e igualmente en las modificaciones de dicho pacto donde se vinculan ambos contratos). Consecuentemente, la parte vendedora recupera la plena disponibilidad de ambas fincas y hace suya las sumas entregadas hasta la fecha de los contratos privados. Así se prevé explícitamente, con la naturaleza de clausula penal, en los pactos octavo de los contratos (55.000€ en total).

Si bien la situación generada por la COVID 19 pudo dificultar la obtención de licencias por la parte compradora y tener todo a punto para elevar a público los contratos en la fecha pactada, no creo que pueda aplicarse la doctrina "rebus sic stantibus" alegada por los Sres. Fidel Jesús María. Desde que finalizaron las restricciones por el estado de alarma ha transcurrido tiempo suficiente para que la parte compradora hubiese realizado gestiones.

Tampoco creo que pueda moderarse la cláusula penal contractual. El art.1154 CC permite al juez moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Pero en el presente caso ha habido un incumplimiento total de la obligación de elevar a público de manera simultánea dos contratos de compraventa. La simultaneidad se pacta como algo esencial y no admite división ni cumplimiento parcial.

Tampoco considero dicha cláusula penal abusiva. A tal respecto, el Sr. Florentino ha declarado que todas las cláusulas se negociaron entre comprador y vendedor. Y entre el objeto social de Ortisal no se incluye la actividad mercantil de comprar y vender inmuebles. Así pues, se trata de una contratación realizada entre dos partes no profesionales, en pie de igualdad.

SEXTO.- En lo que se refiere a la pretensión de Ortisal de que se condene a la otra parte a pagar los gastos devengados de dichas fincas que, los contratos debería asumir la parte compradora a partir de 1 de marzo de 2020, no ha lugar porque, al resolverse dichos contratos, las fincas vuelven a ser propiedad de Ortisal y, como propietaria, debe asumir dichos gastos. Es incompatible condenar a la parte compradora a pagar unos gastos consecuencia de un contrato cuya resolución se declara.

SÉPTIMO.- Así pues, procede desestimar la demanda de los Sres. Fidel Jesús María y estimar parcialmente la demanda reconvencional de Ortisal, S.L. Esto justifica, conforme al art.394 LEC , la no imposición de costas a ninguna parte."

SEGUNDO.-La representación de ORTISAL, S.L. expone en su RECURSOque la resolución recurrida no es ajustada a derecho, por infracción de los artículos 1091, 1255, 1258 y 1124 de CC y 394 de la LEC, siendo objeto de apelación los pronunciamientos relativos al pago de los gastos devengados del suministro de agua, luz, cuotas comunitarias e IBI del Local, objeto del contrato, y la no imposición de costas a la parte actora.

Expone que, desde el día 21 de febrero de 2020 hasta el día 30 de septiembre de 2020, la parte compradora ha tenido a su disposición y ha ocupado el LOCAL, objeto del contrato, del que no ha podido disponer la recurrente para cumplir las funciones que le son propias, mediante su venta o arrendamiento, puesto que de conformidad con el Pacto Sexto, el día de la firma se entregó un juego de llaves de la finca a la parte compradora, Sres. Fidel Jesús María, permitiéndoles el acceso a la misma, pactándose por ello en el Pacto Quinto y Séptimo, que el IBI, los consumos de luz y agua, y las cuotas comunitarias serían abonadas por los compradores desde el día 1 de marzo de 2020.

Entiende que la resolución contractual no puede afectar a aquella parte del contrato, o a aquella época de la relación jurídica, que cumplió su función, logrando mediante su cumplimiento la satisfacción de ambas partes. En caso contrario, es decir, en caso de no condenar a los compradores al pago de los suministros, impuestos y cuotas comunitarias mientras los mismos han hecho uso de la finca, produciría un notorio desequilibrio entre las prestaciones por cuanto mi mandante/vendedora no ha tenido la libre posesión de la finca. Por lo que considera que procede condenar a D. Fidel y D. Jesús María a pagar a ORTISAL S.L. la cantidad de 1.624,52.-€ correspondiente a los gastos por IBI, consumo de electricidad y agua, y cuotas de la Comunidad de Propietarios devengados desde el día 1 de marzo de 2020 hasta el día 30 de septiembre de 2020. Y, consecuentemente, se condene a los Sres. Fidel Jesús María al pago de las costas de la primera instancia, por estimación íntegra de la demanda reconvencional.

Por otra parte, como la demanda y la demanda reconvencional deben ser resueltas en la sentencia con pronunciamientos separados, también debe ser así en materia de costas. Y como la pretensión de la parte actora ha sido desestimada íntegramente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 LEC, atendida la desestimación íntegra de la demanda, las costas de primera instancia deben ser impuestas a la parte actora, por aplicación del vencimiento objetivo en esta materia.

TERCERO.-Como señala la STS, del 19 de noviembre de 2009 (Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ), en la resolución de la compraventa de inmuebles, producido el incumplimiento y practicado el requerimiento resolutorio, "éste produce efectos resolutivos ipso iure, por lo que sólo habrá de acudirse a la vía judicial cuando el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo"; la resolución contractual no tiene carácter bilateral o judicial, sino unilateral, produce sus efectos sin necesidad de contar con el consentimiento de la contraparte, si bien, caso de que ésta no la admita, serán los Tribunales los que declaren que está bien o mal hecha, pero sin que hasta la sentencia deje de producir sus efectos.

En este caso, ORTISAL remitió a los demandados un burofax, el 11 de noviembre de 2020, dando por resueltos los contratos suscritos el 21 de febrero de 2020, respecto de las dos fincas registrales que forman un único local, con un solo contrato de suministro de agua, y electricidad para ambas.

Se reclama en la demanda reconvencional, en cumplimiento de los pactos QUINTO y SÉPTIMO de los contratos, el importe pendiente de abonar por los suministros y gastos, conforme a lo pactado, y hasta el momento de la resolución del contrato. Los demandados en reconvención admiten literalmente que, el 15 de julio de 2020, hicieron una transferencia por importe 840,10 €, correspondiente a las cantidades que la demandada había acreditado que había pagado por dichos conceptos, y que nunca se han negado a pagar los gastos de mantenimiento del local objeto de compraventa.

Lo cierto es que asumieron esta obligación, pues en ambos contratos se establece que:

"QUINTO. - Gastos.

Cualquier gasto e impuesto que se devengue por motivo de la escritura pública de compraventa que en su día se otorgará serán pagados íntegramente por la parte compradora, con exclusión del Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que, si se devengase, será pagado por la parte vendedora.

La parte vendedora se encuentra al corriente de pago de los IBIs de los cuatro últimos ejercicios al otorgamiento del presente documento hecho que puede constatar la parte compradora mediante el correspondiente justificante del ayuntamiento que será solicitado por la parte compradora, siendo de su cuenta y cargo el pago de la parte vendedora si se dedujera por el que no han sido satisfechos.

A partir de la fecha de la firma del presente documento serán a cargo de la parte compradorapara lo que se adjuntan el último recibo satisfecho al Ayuntamiento de Barcelona."

"SÉPTIMO.- Suministros. La parte vendedora se hará cargo de los consumos de los suministros de que esté dotada la Finca, agua y electricidad y los contadores de alta y de las cuotas de la comunidad de propietarios hasta el día 1 de marzo de 2020, dando a la parte compradora un plazo de 10 días a fin de que pueda efectuar el cambio de nombre. A partir de dicha fecha los suministros serán de cuenta y cargo de la parte compradora.

En este acto se entregan facturas de agua, luz y certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago de las cuotas y sin recibos pendientes por derramas."

En consecuencia, y puesto que no se está reclamando una indemnización por daños y perjuicios, sino el abono de unas cantidades pactadas en el contrato, en los términos trascritos, debe estimarse la demanda reconvencional en este extremo, al haber quedado acreditado que los demandados adeudan por suministro eléctrico, suministro de agua e IBI, hasta la fecha de la resolución del contrato la cantidad de 1.624,52 €, una vez deducido el importe ya abonado.

Nada se dice en el recurso de la reclamación de 1.000.- € por la prórroga para la firma de la escritura pública. Por ello, al no estimarse enteramente la demanda reconvencional, no se imponen las costas de la primera instancia.

Respecto de las costas de la primera instancia de la demanda principal, debieron ser impuestas a la parte actora ya que fue enteramente desestimada, y ello por aplicación del principio del vencimiento objetivo.

Por tanto, el recurso se estima en parte.

CUARTO.-Estimado el recurso no se condena en las costas del mismo ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil) .