Sentencia Civil 64/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1291/2022 de 31 de enero del 2025

PRIMERO: Planteamiento del litigio.

El presente litigio enfrenta a MIETE, S.A., sociedad mercantil dedicada al sector inmobiliario, y la Associació de Propietaris i Veïns de Valldoreix (APVV), una entidad sin ánimo de lucro, en torno a las controversias surgidas de la interpretación y ejecución de un contrato de cesión de finca a cambio de construcción futura, suscrito en el año 2006. Dicho contrato, concebido en los términos propios de una permuta, se instrumentó con la finalidad de que la APVV pudiera obtener unidades inmobiliarias específicas como contraprestación por la transmisión de la finca de su titularidad. Sin embargo, a lo largo de su vigencia, el contrato ha sido objeto de sucesivas modificaciones, ha enfrentado dificultades derivadas de cambios normativos, y ha derivado en una discrepancia radical sobre su naturaleza jurídica y su régimen de cumplimiento.

En su demanda, MIETE sostiene que las modificaciones introducidas al contrato, particularmente en 2009, desnaturalizaron los elementos esenciales del contrato de permuta, al eliminarse los plazos para la solicitud de licencia y la ejecución de las obras, así como la obligación de entregar las unidades inmobiliarias pactadas, sustituyendo esta última por un pago anual compensatorio. Según la actora, dichas modificaciones han producido una novación extintiva del contrato inicial, configurándose una compraventa con precio aplazado. Adicionalmente, MIETE alega la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento debido a la modificación normativa de 2011, que restringió los usos edificatorios de la finca, imposibilitando materialmente la entrega de las unidades acordadas. A esta imposibilidad se añade, según la actora, la alteración extraordinaria de las circunstancias económicas y de mercado, que ha frustrado el fin del contrato, conduciendo a una pérdida total de su equilibrio económico. MIETE fundamenta su demanda, además, en acuerdos adoptados en reuniones de la APVV, haciendo especial referencia al acta de la Asamblea General de 28 de septiembre de 2017. Según su interpretación, en dicha asamblea se habría acordado la formalización de una nueva escritura de compraventa, mediante la cual MIETE abonaría el precio pendiente y se solucionarían los problemas registrales que habían impedido la inscripción del contrato inicial y sus modificaciones. Con fundamento en lo anterior, MIETE solicita que se declare la novación del contrato en una compraventa con precio aplazado o, subsidiariamente, su resolución por imposibilidad sobrevenida o por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. En defecto de ello, interesa la nulidad del contrato por ausencia de causa, solicitando además la restitución de las cantidades abonadas, que ascienden a 227.052 euros, junto con los intereses legales devengados.

La APVV, en su contestación, rechaza categóricamente las pretensiones de la actora y niega que el contrato haya sufrido una novación que altere su naturaleza jurídica original. La demandada defiende que el contrato sigue siendo una permuta válida y vigente, en virtud de la cual MIETE se obligaba a ejecutar las obras necesarias y a entregar las unidades inmobiliarias pactadas como contraprestación por la finca cedida. Sostiene que los pagos trimestrales realizados por MIETE no constituyen anticipos del precio de una supuesta compraventa, sino que son estrictamente compensaciones por los retrasos en la solicitud de la licencia de edificación, cuya responsabilidad atribuye exclusivamente a la demandante. En cuanto a la referencia al acta de la Asamblea General de 28 de septiembre de 2017, la APVV alega que en dicha reunión no se adoptó acuerdo alguno para transformar el contrato en una compraventa, limitándose a autorizar a la Comisión Gestora para que realizara gestiones orientadas a intentar inscribir las escrituras existentes en el Registro de la Propiedad. Asimismo, la APVV afirma que MIETE ha incumplido de manera flagrante al no realizar los pagos trimestrales desde 2018, activándose con ello la cláusula resolutoria estipulada en el contrato, que prevé la resolución automática del mismo en caso de impago de tres trimestres consecutivos. En virtud de ello, la APVV solicita la resolución del contrato, la restitución de la finca a su favor, el derecho a retener las cantidades previamente abonadas por MIETE y el pago de una indemnización de 55.971,69 euros por los retrasos acumulados.

En su contestación a la demanda reconvencional, MIETE impugna las afirmaciones de la APVV y sostiene que no ha incurrido en incumplimiento, puesto que ha ofrecido reiteradamente los pagos debidos, los cuales han sido rechazados injustificadamente por la demandada, colocándola en una situación de mora acreedora. MIETE argumenta que las dificultades para ejecutar el contrato derivan de las restricciones normativas y de la falta de diligencia de la APVV en subsanar las deficiencias señaladas por el Registro de la Propiedad, lo cual ha perpetuado la imposibilidad de inscribir el contrato y ha generado inseguridad jurídica. Invoca además la cláusula rebus sic stantibus y reitera que la cláusula resolutoria invocada por la APVV no es aplicable en el presente caso, ya que el supuesto incumplimiento alegado no deriva de su voluntad ni de una negligencia imputable. Solicita, en consecuencia, la desestimación íntegra de la demanda reconvencional y la confirmación de sus pretensiones iniciales.

SEGUNDO: Sentencia de instancia

La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Rubí aborda las controversias surgidas entre MIETE, S.A. y la Associació de Propietaris i Veïns de Valldoreix (APVV) respecto a un contrato de cesión de finca a cambio de construcción futura, firmado en 2006 y posteriormente modificado en 2009. El fallo desestima la demanda interpuesta por MIETE y estima íntegramente la reconvención planteada por la APVV, resolviendo el contrato y ordenando la restitución de la finca a la asociación.

El juzgado analiza de forma detallada las modificaciones introducidas en el contrato, en especial las realizadas mediante la escritura de 6 de octubre de 2009, que eliminaron los plazos para la solicitud de la licencia y la entrega de las obras, además de sustituir la contraprestación inicial por un pago anual de 24.000 euros en concepto de compensación por retrasos. Estas modificaciones, según el tribunal, desnaturalizaron los elementos esenciales del contrato de permuta. Sin embargo, no se aprecia que dichas modificaciones constituyan una novación extintiva o modificativa que transforme el contrato en una compraventa con precio aplazado, como alegaba MIETE, ya que no se acreditó la voluntad inequívoca de las partes de cambiar el objeto del contrato.

El juzgado también toma en cuenta la calificación registral emitida en 2011, que calificó el contrato como desnaturalizado e insinuó la posibilidad de interpretarlo como una compraventa a plazos. Sin embargo, el tribunal descarta esta interpretación, destacando que los elementos esenciales de una compraventa -como el consentimiento mutuo y el precio claramente determinado- no se encuentran reflejados en las escrituras ni en la prueba practicada. Además, se concluye que los pagos realizados por MIETE desde 2009 no eran anticipos del precio, sino compensaciones por retrasos, como explícitamente se indica en la escritura de 2009.

Respecto a las alegaciones de MIETE sobre la imposibilidad sobrevenida y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, el tribunal las desestima argumentando que los cambios normativos y económicos alegados no justifican el incumplimiento de sus obligaciones. La responsabilidad principal de los problemas surgidos recae sobre MIETE, al no haber solicitado la licencia ni ejecutado las obras en los plazos establecidos inicialmente. Este incumplimiento, agravado por la falta de pago de las compensaciones trimestrales desde 2018, activó la cláusula resolutoria incluida en el contrato, que prevé la resolución automática en caso de impago de tres trimestres consecutivos.

El juzgado concluye que los acuerdos alcanzados entre las partes son válidos desde un punto de vista jurídico privado, aunque no hayan podido inscribirse en el Registro de la Propiedad, y declara la resolución del contrato, la restitución de la finca a la APVV y la condena a MIETE al pago de 55.971,69 euros por las compensaciones atrasadas, más los intereses legales y las cantidades futuras devengadas a razón de 6.000 euros trimestrales más IPC.

TERCERO: recurso de apelación

El recurso de apelación interpuesto por MIETE, S.A. se fundamenta en una serie de motivos que cuestionan la motivación de la sentencia, la valoración de los hechos y pruebas, así como la interpretación jurídica del contrato y las obligaciones derivadas del mismo. En primer lugar, MIETE sostiene que la sentencia recurrida adolece de falta de motivación, vulnerando así su derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española. Argumenta que el juzgador de instancia no justificó de manera suficiente las razones por las cuales desestimó la demanda principal y estimó íntegramente la reconvención, limitándose a realizar afirmaciones genéricas sin un análisis detallado de las pretensiones y pruebas presentadas. En este sentido, MIETE denuncia que la resolución no aborda de manera explícita cuestiones esenciales como la imposibilidad sobrevenida, la alteración de las circunstancias económicas o la desaparición de la causa del contrato.

Asimismo, la parte recurrente alega que la sentencia ha incurrido en errores de interpretación respecto a la naturaleza jurídica del contrato. MIETE argumenta que las modificaciones introducidas mediante la escritura de 2009 transformaron la relación inicial de permuta en una compraventa con precio aplazado, como se desprende, a su entender, de los acuerdos adoptados por la APVV en sus Asambleas Generales. Sostiene que estas modificaciones desnaturalizaron el contrato original, eliminando los plazos para la solicitud de licencia y la ejecución de las obras, y estableciendo pagos periódicos que deben considerarse parte del precio de una compraventa. La recurrente cuestiona que el juzgador no valorara de manera adecuada estas modificaciones y su impacto en la configuración del contrato.

Por otro lado, MIETE señala que la sentencia no ha valorado debidamente las pruebas que acreditan la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento del contrato. Según expone, los cambios normativos de 2011, que restringieron los usos edificatorios de la finca, hicieron inviable la entrega de las unidades pactadas como contraprestación. Esta imposibilidad material, sumada a los problemas registrales y las circunstancias económicas adversas, debió llevar a una resolución del contrato en los términos planteados por la demandante.

La recurrente también denuncia una contradicción en la sentencia al declarar la resolución del contrato por incumplimiento de MIETE y, al mismo tiempo, condenarla al pago de sumas derivadas del mismo. Argumenta que esta decisión vulnera el artículo 1124 del Código Civil, que prohíbe exigir simultáneamente el cumplimiento y la resolución de un contrato. En su opinión, una vez declarado resuelto el contrato, no pueden imponerse obligaciones derivadas del mismo, por lo que considera que la condena al pago de compensaciones e intereses carece de fundamento jurídico.

MIETE impugna además la condena al pago de 55.971,69 euros por compensaciones atrasadas y las cantidades futuras de 6.000 euros trimestrales más IPC, señalando que estos importes no fueron acreditados ni correctamente calculados por la APVV. Añade que no se tuvo en cuenta la consignación de pagos realizada por su parte, que a su entender debería haber enervado cualquier posible incumplimiento. Esta omisión, afirma, refuerza la falta de motivación de la sentencia y su carácter arbitrario.

Por último, MIETE critica que la sentencia no haya analizado su pretensión de restitución de las cantidades abonadas durante la vigencia del contrato ni su solicitud subsidiaria de que se declare la nulidad del contrato por desaparición de su causa. Explica que la pérdida de equilibrio económico y la imposibilidad de obtener un beneficio retributivo de la prestación pactada configuran una desaparición sobrevenida de la causa que justifica la resolución del contrato. Además, cuestiona que la sentencia haya impuesto una obligación de pago sin límite temporal, lo que, según señala, contraviene los principios básicos del derecho de contratos y resulta incompatible con la resolución del vínculo contractual. En este contexto, MIETE solicita que la sentencia sea revocada y se estimen sus pretensiones o, en su defecto, que se declare la imposibilidad sobrevenida del contrato, su nulidad o la restitución de las prestaciones realizadas.

La oposición al recurso por parte de APVV. se fundamenta en una defensa estricta del principio jurídico de "pacta sunt servanda" y en la validez de los acuerdos firmados entre las partes, que la parte apelada, la Associació de Propietaris i Veïns de Valldoreix (APVV), sostiene que deben cumplirse según lo estipulado en las escrituras de 2006, 2006 (modificativa) y 2009. A continuación, se resumen los principales argumentos de la oposición:

La APVV rechaza la pretensión de MIETE de reconvertir el contrato de permuta en una compraventa, afirmando que esta intención no encuentra respaldo en las escrituras firmadas por las partes ni en las decisiones adoptadas en sus asambleas generales. Señala que, aunque en reuniones internas de la Comisión Gestora de 2017 se discutió la posible transformación del contrato, estas deliberaciones no tienen fuerza vinculante porque la modificación de un contrato de permuta a compraventa requeriría un acuerdo expreso adoptado por la Asamblea General, órgano soberano según los estatutos de la APVV, lo que nunca ocurrió.

Respecto a la acusación de MIETE de que los pagos realizados de 24.000 euros anuales constituían anticipos de un precio de compraventa, la APVV argumenta que dichos pagos estaban claramente estipulados en la escritura de 2009 como compensaciones por los retrasos en la solicitud de licencia. Esta interpretación queda reforzada por la literalidad de las escrituras, los conceptos indicados en los recibos de pago y la conducta de MIETE, que durante años abonó las cantidades sin hacer referencia a un supuesto precio.

La APVV refuta también la alegación de MIETE sobre una supuesta imposibilidad sobrevenida del contrato debido a cambios en la normativa urbanística en 2011. Argumenta que la imposibilidad sobrevenida no puede aplicarse porque, en el momento de la firma del contrato y de sus posteriores modificaciones, la ejecución era perfectamente posible. Además, señala que la falta de solicitud de la licencia por parte de MIETE fue la causa principal del incumplimiento, lo que imposibilita atribuir a la APVV las consecuencias de dicho incumplimiento. Asimismo, la APVV subraya que los riesgos inherentes a la promoción inmobiliaria corresponden a MIETE como profesional del sector.

En cuanto a la nulidad del contrato por supuesta desaparición de su causa, la APVV señala que, en el momento de su firma, el contrato era válido y contaba con una causa legítima. Rechaza que la pérdida de rentabilidad económica para MIETE pueda justificar la nulidad, argumentando que esto no elimina los elementos esenciales del contrato.

Finalmente, la APVV defiende la validez de la cláusula resolutoria prevista en la escritura de 2009, que estipula la resolución automática del contrato en caso de impago de tres trimestres consecutivos. Sostiene que MIETE incumplió esta obligación a partir del tercer trimestre de 2018 y que, en consecuencia, se activó la resolución del contrato, otorgando a la APVV el derecho a retener la finca y las cantidades abonadas hasta ese momento. Rechaza las consignaciones realizadas por MIETE, argumentando que estuvieron condicionadas a la aceptación de un supuesto contrato de compraventa no acordado, lo que las invalida como liberatorias.

CUARTO: Decisión de la Sala

Los motivos de apelación formulados por MIETE, S.A., son los siguientes:

Falta de motivación y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24 CE) : MIETE alega que la sentencia de primera instancia no analiza adecuadamente cuestiones esenciales como la transformación del contrato, la imposibilidad sobrevenida y la proporcionalidad de la cláusula resolutoria

La motivación de las resoluciones judiciales, la congruencia de sus pronunciamientos y la correcta valoración de la prueba son elementos esenciales para garantizar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, reconocido en el artículo 24 de la Constitución Española (CE). Este deber, expresamente recogido en el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), exige que las sentencias detallen de forma suficiente los fundamentos de hecho y de derecho que justifican la decisión adoptada. La insuficiencia o desconexión entre el razonamiento judicial y los hechos probados no solo afecta la calidad formal de la resolución, sino que puede generar indefensión y comprometer la legitimidad del fallo.

La doctrina del Tribunal Constitucional ha delimitado claramente el alcance de esta obligación. La STC 174/1987, de 3 de noviembre, establece que la motivación debe evitar toda apariencia de arbitrariedad y permitir su revisión jurisdiccional. Posteriormente, la STC 27/1992, de 9 de marzo, precisó que la fundamentación debe ser razonada, suficiente y comprensible, facilitando a las partes el ejercicio del derecho de impugnación. La STC 2/1997, de 13 de enero, subrayó que las resoluciones deben responder a todas las pretensiones planteadas, mientras que la STC 139/2000, de 29 de mayo, añadió que cualquier carencia de coherencia interna o desconexión con los hechos puede vulnerar el artículo 24 CE.

El Tribunal Supremo, en consonancia con esta doctrina, ha desarrollado criterios específicos en el ámbito procesal. Según la STS 180/2011, de 17 de marzo, la motivación debe ser comprensible y estar exenta de arbitrariedad. Asimismo, la STS 294/2012, de 18 de mayo, afirma que una resolución está adecuadamente motivada si identifica los fundamentos esenciales del fallo, aunque no analice exhaustivamente todos los argumentos presentados. La STS 736/2013, de 3 de diciembre, refuerza este criterio al destacar que no es necesario responder de forma pormenorizada a cada alegato, siempre que quede clara la lógica del razonamiento judicial. Por último, la STS 464/2019, de 17 de septiembre, aclara que la simple discrepancia con el fallo no constituye falta de motivación, salvo que existan carencias argumentativas graves.

En cuanto al error en la valoración de la prueba, el Tribunal Supremo ha subrayado que debe ser "patente, manifiesto y objetivamente verificable", como recoge la STS 208/2019, de 5 de abril, y la STS 59/2022, de 31 de enero. Este error no puede equipararse a una mera diferencia interpretativa, tal y como se destacó en la STS 628/2024, de 13 de mayo, y solo habilita un recurso extraordinario si se acredita una vulneración clara del derecho a la tutela judicial efectiva, conforme a la STS 5887/2024, de 26 de noviembre.

Así pues, conforme a la doctrina legal expuesta, analizaremos los motivos del recurso de apelación que enuncia el apelante dentro de la rúbrica general, anteriormente enunciada

4.1.- Análisis de las escrituras para determinar la naturaleza jurídica del contrato y la calificación registral

La escritura inicial, otorgada el 27 de marzo de 2006, establece un contrato de cesión de finca a cambio de construcción futura entre la Associació de Propietaris i Veïns de Valldoreix (APVV) y MIETE, S.A. El objeto del contrato queda claramente definido en la cláusula primera: "La ASSOCIACIÓ DE PROPIETARIS I VEÏNS DE VALLDOREIX CEDE a cambio de construcción futura el solar descrito en el expositivo I de esta escritura, libre de cargas, gravámenes, ocupantes y arrendatarios a favor de la entidad promotora MIETE, S.A., de conformidad con las contraprestaciones que detallarán en el pacto segundo del presente contrato."Esta cesión tenía como finalidad la construcción de un edificio multiusos en el solar cedido. La finca se describe como: "URBANA: CASA TORRE, compuesta de bajos y un piso cubierta de terrado y rodeada de jardín, sita en el término de Sant Cugat del Vallès, DIRECCION000, con una superficie total de 848,50 metros cuadrados, según inscripción registral." La finca está inscrita en el Registro de la Propiedad de Sant Cugat del Vallès con el número NUM000 y se señala que está libre de cargas y gravámenes.

En cuanto a las condiciones económicas, MIETE se comprometió a entregar como contraprestación a la APVV diversas unidades inmobiliarias. La cláusula establece: "En contraprestación a la cesión de la finca antes indicada, la entidad MIETE, S.A. se obliga a entregar a la ASSOCIACIÓ DE PROPIETARIS I VEÏNS DE VALLDOREIX los siguientes departamentos y/o locales que formarán parte del futuro edificio a construir en el referido solar: tres entidades en planta baja de 30 m² cada una; tres entidades en planta primera de 30 m² cada una; dos entidades en planta segunda de 40 m² cada una; una terraza abierta de 100 m² de uso exclusivo, y cuatro plazas de aparcamiento, siempre que se permita construir como parking todo el subsuelo de los solares."Además, el contrato incluyó una garantía mediante un aval bancario de 375.000 euros: "La entidad promotora MIETE, S.A., entrega en este acto un aval bancario a favor de la ASSOCIACIÓ DE PROPIETARIS I VEÏNS DE VALLDOREIX, por importe de 375.000 euros, para garantizar la entrega de la futura construcción prevista en este contrato."

Finalmente, el contrato incorporaba una cláusula resolutoria: "En caso de incumplimiento contractual por parte de MIETE, S.A., la ASSOCIACIÓ DE PROPIETARIS I VEÏNS DE VALLDOREIX podrá dar por resuelto el contrato, quedándose con la finca y cualquier construcción realizada hasta el momento, sin derecho a compensación para la parte incumplidora. Esta resolución se producirá una vez transcurridos quince días naturales desde la recepción de un requerimiento notarial que manifieste el incumplimiento.".

Posteriormente, mediante la escritura modificativa del 21 de septiembre de 2006, las partes ajustaron los plazos del contrato original. La escritura establece: "La sociedad MIETE, S.A. dispone en total de dos años y ciento ochenta días para la solicitud de la Licencia Municipal de Edificación y queda obligada a tener terminado el edificio en que se ubicarán las fincas objeto de la contraprestación en el plazo máximo de 24 meses, a partir de la obtención de la referida Licencia Municipal."Este cambio introduce mayor flexibilidad temporal para MIETE, sin alterar el objeto ni las condiciones económicas del contrato. Asimismo, se mantuvieron el aval bancario y la cláusula resolutoria sin modificaciones.

La escritura del 6 de octubre de 2009, sin embargo, introduce modificaciones sustanciales que transforman significativamente el contrato. Elimina los plazos establecidos previamente, indicando: "Se deja sin efecto el plazo de dos años y ciento ochenta días que inicialmente se había previsto para la solicitud de la Licencia Municipal de Edificación, acordando las partes no establecer plazo concreto para tal solicitud."Además, sustituye la obligación constructiva por una compensación monetaria periódica: "En compensación al retraso producido hasta la fecha en la solicitud de tal Licencia, las partes acuerdan que, con efectos desde el 1 de enero de 2009, MIETE abonará a la ASSOCIACIÓ DE PROPIETARIS I VEÏNS DE VALLDOREIX la cantidad de 24.000 euros anuales, a razón de 6.000 euros trimestrales, por el tiempo que transcurra hasta la obtención de la Licencia Municipal de Edificación, para la cual se fija un plazo máximo de 50 años."Asimismo, se eliminó el aval bancario: "Con anterioridad a la presente suscripción, el representante de la ASSOCIACIÓ DE PROPIETARIS I VEÏNS DE VALLDOREIX ha devuelto a la sociedad MIETE, S.A. el aval por importe de 375.000 euros que figuraba en su poder."

En el presente caso, aunque las modificaciones introducidas en la escritura de 2009 alteran de forma significativa elementos esenciales del contrato inicial de permuta, como la obligación de construcción y los plazos, no se advierte una voluntad clara y expresamente manifestada por las partes de extinguir la relación jurídica original para transformarla en un contrato de compraventa con precio aplazado.

En primer lugar, la sustitución de la obligación constructiva por pagos monetarios periódicos no constituye por sí misma un indicio inequívoco de una novación extintiva. Aunque los pagos periódicos introducen un cambio importante en las obligaciones de MIETE, estos no reemplazan completamente la contraprestación pactada en el contrato inicial, que seguía vinculada a la entrega de unidades inmobiliarias futuras. En términos de la doctrina del Tribunal Supremo, el "animus novandi" debe reflejarse de manera indubitada, lo que no ocurre aquí. Según la Sentencia del TS de 4 de abril de 2011, la intención de novar un contrato no puede presumirse y debe derivarse de actos claros que evidencien la voluntad de extinguir la relación jurídica anterior. En el presente caso, las escrituras no contienen una cláusula que indique explícitamente la intención de sustituir la permuta por una compraventa ni incluyen disposiciones que reflejen una estructura propia de un contrato de compraventa, como un precio total cierto.

Además, la devolución del aval bancario, aunque supone una reducción de las garantías iniciales pactadas, tampoco puede interpretarse como una señal inequívoca de una novación. El aval, originalmente destinado a asegurar el cumplimiento de la obligación de construir y entregar las unidades inmobiliarias, fue eliminado sin establecer una garantía alternativa para proteger a la APVV. Este cambio, aunque relevante, parece más un ajuste a las circunstancias económicas de MIETE que una decisión de transformar la naturaleza del contrato. Como se ha señalado en la STS de 29 de enero de 1982, las modificaciones contractuales deben interpretarse, salvo indicios claros en contrario, como ajustes que buscan preservar la relación jurídica original, especialmente cuando no existe una incompatibilidad radical entre las obligaciones iniciales y las modificaciones introducidas.

Por otro lado, el plazo máximo de 50 años introducido en la escritura de 2009 para el pago de las compensaciones tampoco indica necesariamente una intención de convertir la permuta en una compraventa. Aunque la extensión de este plazo introduce una dilación significativa en la ejecución de las obligaciones pactadas, sigue siendo compatible con la naturaleza de la permuta como un contrato de intercambio futuro. En este punto, cabe recordar que, según la STS de 15 de marzo de 2013 (rec. 1829/2010), la novación debe implicar una transformación total y radical de las obligaciones originales, algo que no se deduce en este caso, ya que el contrato seguía vinculado a la cesión de la finca como contraprestación.

Un elemento adicional que refuerza la ausencia de novación es la falta de actos inequívocos en las deliberaciones de las partes. Por ejemplo, el acta de la Asamblea General de la APVV de septiembre de 2017 refleja que las partes discutieron la posibilidad de transformar las escrituras existentes en una compraventa mediante la formalización de una nueva escritura, pero no se adoptó un acuerdo vinculante en este sentido. Según el acta: "Se indicó que anulando las tres escrituras anteriores y elevando a público una nueva escritura de compraventa, abonando en dicho acto MIETE el importe restante pendiente de pago, el problema quedaba solucionado."Sin embargo, la decisión final fue: "La Comisión Gestora efectuará las gestiones oportunas para la inscripción definitiva de las escrituras."Esto evidencia que las partes no llegaron a concretar un acuerdo que reflejara una voluntad clara de novar el contrato.

Finalmente, desde el punto de vista jurídico, las características esenciales de una compraventa no están presentes en las modificaciones introducidas en 2009. Según el artículo 1445 del Código Civil, el contrato de compraventa requiere un consentimiento claro, un objeto y un precio ciertos. En este caso, aunque se introducen pagos monetarios, no se especifica un precio total ni se sustituye formalmente la obligación de entrega de unidades inmobiliarias por una obligación puramente dineraria. Esto refuerza la idea de que las modificaciones de 2009 se limitaron a alterar la dinámica operativa del contrato sin cambiar su naturaleza jurídica fundamental.Por todo lo cual, nos invita a desestimar la concurrente de novación tacita

4.2.- Relación entre la falta de novación y las consignaciones rechazadas

La negativa de la Associació de Propietaris i Veïns de Valldoreix (APVV) a aceptar las consignaciones realizadas por MIETE, S.A. en 2019 encuentra fundamento en las estipulaciones contractuales y en la naturaleza del contrato tal como fue configurado en las escrituras de 2006 y 2009. Al no haberse producido una novación extintiva, las obligaciones esenciales vinculadas a la entrega de unidades inmobiliarias permanecen vigentes, lo que hace que subordinar las consignaciones al otorgamiento de un contrato de compraventa resulte incompatible con el marco pactado por las partes. Este condicionamiento introdujo un elemento ajeno al contrato, desvirtuando su esencia.

MIETE alegó que las consignaciones realizadas representaban un esfuerzo legítimo de cumplimiento, pero los cheques depositados, que sumaban un total de 23.080,37 euros, fueron condicionados a que la APVV los reconociera como cumplimiento parcial y, además, otorgara una escritura de compraventa en unidad de acto. Este planteamiento no solo se aparta de las obligaciones originales asumidas por MIETE, sino que introduce unilateralmente un requisito no contemplado en las escrituras. La APVV, por tanto, consideró que las consignaciones no respondían a un cumplimiento efectivo de las prestaciones principales pactadas y, en consecuencia, las rechazó.

La APVV fundamentó su rechazo en razones objetivas derivadas de la desconexión entre los pagos consignados y las obligaciones contractuales vigentes. Los pagos no garantizaban el cumplimiento pleno de las obligaciones asumidas, que incluían la entrega de bienes inmuebles como contraprestación, ni se correspondían con lo pactado en las modificaciones de 2009, que no extinguieron la obligación constructiva. Además, condicionar los cheques al otorgamiento de un contrato de compraventa introducía un elemento ajeno al contrato, incompatible con la estructura jurídica original. Este proceder no garantizaba el equilibrio contractual ni ofrecía certeza de que se fueran a cumplir las obligaciones principales.

El rechazo de las consignaciones, por tanto, no puede calificarse como arbitrario. Responde a la necesidad de preservar el contrato en sus términos esenciales, evitando reinterpretaciones unilaterales que alteren su naturaleza. Los pagos realizados no se ajustaban a las condiciones pactadas, ni representaban un cumplimiento proporcionado o adecuado de las prestaciones exigibles. La postura de la APVV se basa en la defensa de lo estipulado en las escrituras y en la coherencia con la relación jurídica establecida entre las partes.

En definitiva, las consignaciones realizadas no se corresponden con las obligaciones derivadas del contrato ni reflejan un esfuerzo legítimo de cumplimiento conforme a lo pactado. El rechazo de la APVV está plenamente justificado, ya que los pagos no eran proporcionales a las prestaciones comprometidas y estaban condicionados a la formalización de un acuerdo que no encuentra sustento en el marco contractual vigente. Por estas razones, el motivo de apelación planteado carece de fundamento y debe ser desestimado.

4.3.-Análisis del motivo de apelación: Imposibilidad sobrevenida y la supuesta responsabilidad compartida

El motivo de apelación planteado por MIETE, S.A., basado en la imposibilidad sobrevenida y la supuesta responsabilidad compartida, debe ser desestimado tras un análisis riguroso de las tres escrituras, los proyectos vinculados al contrato, el impacto del cambio normativo de 2011, la licencia municipal de obras, el dictamen pericial elaborado por D. Hernan, y la jurisprudencia aplicable. Los hechos revelan que las causas del incumplimiento no son atribuibles exclusivamente al cambio normativo, sino también a la actuación de MIETE, marcada por una gestión insuficiente tanto a nivel urbanístico como registral.

La escritura inicial de 27 de marzo de 2006 formalizó un contrato de cesión de finca a cambio de construcción futura, en el que MIETE asumió la obligación de desarrollar un proyecto constructivo que incluía tres locales comerciales, tres oficinas, dos oficinas adicionales con acceso a una terraza exclusiva y plazas de aparcamiento. Según el Plan General Metropolitano de 1976, vigente en ese momento, la finca estaba clasificada como de edificación aislada, con una edificabilidad de 0,75 m²t/m²s, una ocupación máxima del 30% y la posibilidad de construir hasta tres plantas. Estas condiciones urbanísticas hacían viable la ejecución del proyecto pactado. Según el dictamen de D. Hernan, "la normativa urbanística vigente en 2006 no imponía restricciones específicas que afectaran la ejecución del proyecto pactado."Por tanto, el contrato era técnica y normativamente viable en el momento de su firma??.

El contrato asignó expresamente a MIETE la responsabilidad de gestionar los trámites administrativos, urbanísticos y registrales necesarios para la ejecución del proyecto. La cláusula PRIMERA de la escritura de 2006 establece que: "Serán a cargo de MIETE S.A., todos los gastos, derechos, honorarios, tasas e impuestos derivados de la redacción del anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de ejecución de obras y dirección de obra y de cuantas Licencias Municipales de obras o cualquier otra clase sean necesarias, así como los gastos motivados por la cesión de la finca descrita en el expositivo I de la presente escritura, tanto notariales como registrales y fiscales."Sin embargo, MIETE no cumplió con el plazo inicial de 180 días para solicitar la licencia municipal de obras, lo que obligó a las partes a renegociar los términos mediante la firma de una escritura modificativa el 21 de septiembre de 2006, que amplió el plazo para la solicitud a 30 meses y redujo el plazo para la ejecución del proyecto a 24 meses??.

En esta etapa, el dictamen señala que MIETE no presentó un proyecto técnico completo ni avanzó de manera significativa en la tramitación del contrato. Según el perito, "durante este período no se gestionaron las autorizaciones necesarias ni se evidenciaron avances técnicos que permitieran cumplir con las especificaciones del contrato inicial."Estas deficiencias iniciales condicionaron la viabilidad del contrato desde sus primeras etapas?.

La escritura modificativa de 6 de octubre de 2009, se eliminaron los plazos de ejecución del proyecto, se sustituyó la contraprestación constructiva por pagos monetarios periódicos de 24.000 euros anuales y se devolvió el aval bancario constituido inicialmente. Según el registrador, estas modificaciones desnaturalizaron el contrato inicial, transformándolo en un acuerdo económico desprovisto de garantías constructivas. En la nota de calificación registral emitida en 2011, se concluyó que: "La modificación de los pactos de la escritura de cesión consistentes en la supresión de los plazos para el inicio de la obra y para la finalización de las mismas, así como la supresión de la contraprestación consistente en la entrega de la obra futura, provoca la desnaturalización del negocio jurídico de cesión de finca a cambio de construcción futura."Esto dificultó la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad y bloqueó otros trámites administrativos, como la inscripción del carácter mancomunado de las fincas, exigido por la licencia municipal de 2011??.

En 2011, MIETE presentó un proyecto técnico elaborado por el equipo de Arquitecturas Florentino, que obtuvo la licencia municipal de obras núm. NUM001. Este proyecto incluía únicamente dos locales comerciales, dos oficinas y dos viviendas apareadas, en lugar de las ocho entidades pactadas inicialmente. Según el dictamen pericial, "el programa funcional del proyecto de 2011 no refleja las características comprometidas en el contrato inicial, lo que genera una desconexión entre el diseño constructivo y las obligaciones asumidas por MIETE."Además, este diseño no cumplía con las especificaciones pactadas, lo que demuestra una falta de adecuación proactiva por parte de MIETE al nuevo marco normativo??.

El cambio normativo introducido en 2011 mediante la Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas del PGM limitó a una única licencia de actividad comercial y una única licencia de oficina por parcela en zonas de edificación aislada. Este cambio impactó en la posibilidad de cumplir con las condiciones pactadas inicialmente, pero no puede considerarse como la única causa de incumplimiento. Según la STS de 30 de abril de 2002 (Roj. 3107/2002, FJ 7º), "la imposibilidad sobrevenida debe ser objetiva, absoluta y no imputable al deudor."Además, la STS de 9 de octubre de 2006 (Roj. 5891/2006, FJ 3º) refuerza que "el deudor no puede alegar imposibilidad sobrevenida si esta deriva de su propia negligencia en la gestión administrativa y registral necesaria para la ejecución del contrato."En este caso, los retrasos iniciales de MIETE, la falta de inscripción registral y la desconexión entre el proyecto presentado y las especificaciones contractuales impiden aplicar esta exoneración??.

Respecto a la alegación de responsabilidad compartida, MIETE sostiene que la APVV no facilitó la inscripción registral, lo cual habría afectado su capacidad para cumplir con sus obligaciones. Sin embargo, esta obligación no se encuentra reflejada en las escrituras. Según la STS de 22 de octubre de 2013 (Roj. 5031/2013, FJ 4º), "la mora previa del deudor impide trasladar la responsabilidad a la otra parte, especialmente cuando sus propios incumplimientos contribuyen directamente a la inviabilidad del contrato."En este caso, las escrituras asignaron claramente a MIETE la responsabilidad de gestionar la inscripción registral y la tramitación de licencias, mientras que la APVV cumplió con su obligación de ceder la finca libre de cargas y gravámenes?.

Por lo expuesto y argüido, debe desestimarse este motivo de apelación

4.4.- incompatibilidad entre las pretensiones de resolución y de cumplimiento del contrato

La condición resolutoria expresa es una figura jurídica reconocida por la jurisprudencia como una manifestación legítima de la autonomía de la voluntad. Su existencia desplaza la aplicación del artículo 1124 del Código Civil, limitando la función del juez a verificar si se ha producido el supuesto de hecho contemplado en la cláusula, sin necesidad de valorar la gravedad del incumplimiento. Así lo estableció la Sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 31 de diciembre de 1991 (RJ 1991, 9272), al indicar que "cuando existe una cláusula resolutoria expresa, la acción ejercitada no es la resolución contractual con amparo en lo previsto con carácter genérico en el artículo 1124 del Código Civil , sino la resolución específica pactada en la cláusula".

La STS de 19 de mayo de 2009 (RJ 2009, 3181) reforzó esta doctrina al afirmar que "si las partes han pactado expresamente una causa de resolución del contrato, el tribunal debe limitarse a verificar si se ha producido el supuesto de hecho contemplado en la cláusula, sin entrar a valorar la esencialidad del incumplimiento".Esto significa que, en presencia de una cláusula resolutoria expresa, no es necesario realizar el juicio de proporcionalidad o esencialidad del incumplimiento que exige el artículo 1124 del Código Civil, ya que la voluntad de las partes ha determinado previamente las consecuencias del incumplimiento de una obligación específica.

La validez de la cláusula resolutoria expresa se fundamenta en el principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1255 del Código Civil, conforme al cual las partes pueden establecer pactos, condiciones y consecuencias contractuales según sus propios intereses. En este sentido, la STS de 15 de noviembre de 2012 (Rec. 765/2010, RJ 2013, 19) confirmó que "el artículo 1124 del Código Civil tiene un carácter dispositivo y supletorio, por lo que puede ser desplazado por la voluntad de las partes cuando estas han estipulado una condición resolutoria expresa".

El Tribunal Supremo ha distinguido de manera clara la resolución judicial basada en el artículo 1124 del Código Civil de la resolución convencional derivada de una cláusula resolutoria expresa. La primera requiere que el juez valore si el incumplimiento es suficientemente grave para frustrar el fin del contrato, mientras que la segunda no admite dicha valoración, ya que el incumplimiento pactado como resolutorio opera de pleno derecho. La STS de 13 de noviembre de 2013 (RJ 2013, 7821) reafirmó esta diferencia al indicar que "cuando las partes han pactado una cláusula resolutoria expresa, no procede analizar si el incumplimiento es o no grave a la luz del artículo 1124, sino que basta con que el incumplimiento se haya producido en los términos establecidos en la cláusula resolutoria".

El reconocimiento de la eficacia de la condición resolutoria expresa ha sido consolidado en otros pronunciamientos, como la STS de 11 de abril de 2003 (RJ 2003, 3017), donde se estableció que "cuando el incumplimiento ha sido elevado por las partes a la categoría de causa resolutoria expresa, los tribunales no pueden desconocer el pacto, salvo en casos de abuso o fraude".Esta doctrina protege la seguridad jurídica y evita la incertidumbre derivada de la necesidad de un juicio judicial sobre la gravedad del incumplimiento.

El Tribunal Supremo también ha aclarado que la esencialidad del incumplimiento en una cláusula resolutoria expresa es un criterio que depende exclusivamente de la voluntad de las partes y no de una valoración objetiva del juez. La STS de 8 de marzo de 2011 (RJ 2011, 2759) señaló que "la esencialidad del incumplimiento no depende exclusivamente de su entidad objetiva dentro del contrato, sino de la valoración que las partes hagan de él al pactar su trascendencia resolutoria".La STS de 1 de febrero de 2010 (RJ 2010, 419) complementa esta posición al afirmar que "si las partes han pactado un tipo de incumplimiento como resolutorio, este incumplimiento debe considerarse esencial a los efectos del artículo 1124 del Código Civil sin necesidad de valoración judicial adicional".

Así pues, conforme a la escritura de 2009, las partes convienen una condición resolutoria expresa, siendo de aplicación la doctrina expuesta. Dicha cláusula establece:

"En caso de impago por parte de MIETE, S.A. de tres trimestres consecutivos, se tendrá por resuelto el contrato, recuperando la 'ASSOCIACIÓ DE PROPIETARIS I VEÏNS DE VALLDOREIX' la propiedad sobre la finca objeto del presente documento y haciendo suyas las cantidades que le hayan sido entregadas hasta el momento, así como cualquier construcción que se haya realizado en el solar objeto de la presente escritura, y pudiendo ejecutar el referido aval de 200.000 euros, a que se ha hecho referencia en el otorgamiento SEXTO, sin que las partes tengan nada más que pedirse ni exigirse".

De su lectura se desprende la existencia de una naturaleza pactada y, por ello, su validez, ya que el incumplimiento específico ha sido previamente determinado por las partes como causa resolutoria automática. No se trata de una resolución basada en el artículo 1124 del Código Civil, sino de un supuesto en el que la resolución opera de pleno derecho conforme a la voluntad contractual expresada en la escritura.

La doctrina jurisprudencial es clara en cuanto al ejercicio de la resolución contractual. El deudor no puede alegar la resolución del contrato por vía de excepción, sino solo por vía de acción. En consecuencia, si ha sido demandado y quiere que el juez o tribunal declare el contrato resuelto, tendrá que reconvenir en tal sentido. La STS de 3 de junio de 1993 (RJ 4719) señaló que "la nulidad radical de un contrato puede aducirse por vía de acción o excepción, lo que no ocurre en los supuestos de resolución contractual, que solo puede formularse por vía de acción -lo que exige reconvenir- y no por vía de excepción".

En aplicación de este criterio, la APVV ha ejercitado correctamente la acción de resolución contractual mediante su demanda reconvencional, cumpliendo con el criterio jurisprudencial establecido en la STS de 3 de junio de 1993 (RJ 4719), así como en las STS de 19 de noviembre de 1994 (RJ 8538), 24 de octubre de 1995 ( RJ 7520), 17 de febrero de 1996 ( RJ 1408), 20 de junio de 1996 (RJ 5105), 20 de junio de 1998 (RJ 4903), 15 de noviembre de 1999 (RJ 8213 y 8217) y 6 de octubre de 2000 (RJ 9902)

La cuestión relativa a los efectos de la resolución desde la demanda judicial ha sido abordada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha establecido que la resolución contractual puede producir efectos desde que el acreedor opta por ella, bien mediante una declaración extrajudicial o a través de la interposición de la demanda judicial. En este sentido, la sentencia se limitaría a declarar si la resolución se ajustó o no a derecho, pero sin que sus efectos dependan de la decisión judicial, sino de la manifestación de voluntad del acreedor.

En cuanto al efecto de la demanda judicial en la resolución contractual, la jurisprudencia ha indicado que, si el acreedor opta por la resolución en la demanda, los efectos de la resolución se producirán desde la fecha en que la demanda es interpuesta, salvo que el acreedor haya ejercido previamente la facultad resolutoria mediante una declaración extrajudicial válida y fehaciente. Véase la STS de 24 de octubre de 1995 (RJ 7520) destaca que "la facultad resolutoria de un contrato puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no sólo en la vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva, claro está, de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada"

La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en interpretación del artículo 1124 del Código Civil, de igual aplicación al caso planteado, ha establecido con claridad que el contratante cumplidor tiene derecho a optar entre el cumplimiento del contrato o su resolución, pero estas acciones son incompatibles si se ejercen de manera simultánea. La Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 1989 (RJ 1989/8559) establece que "el derecho de opción que concede este artículo cesa una vez hecha la elección entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, ya en vía judicial, ya fuera de ella (...), siendo las dos indicadas soluciones incompatibles."Este principio ha sido reforzado en resoluciones posteriores, como la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1995 (RJ 1995/3584), que confirma que la resolución contractual extingue las obligaciones futuras, pero no afecta las devengadas durante la vigencia del contrato.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1997 (RJ 1997/4537) precisa que las acciones de cumplimiento y resolución son excluyentes entre sí y que cualquier reclamación simultánea vulneraría la lógica procesal. Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2000 (RJ 2000/66) refuerza este razonamiento al indicar que el acreedor puede optar inicialmente por el cumplimiento y, si el incumplimiento persiste, acudir a la resolución, siempre que no se reclamen ambas pretensiones de forma concurrente. La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2007 (RJ 2007/7000) añade que esta incompatibilidad es una exigencia derivada de los principios de seguridad jurídica y economía procesal.

En la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2013 (RJ 2013/2439) se consolida esta doctrina, señalando que la extinción del contrato por resolución supone que las obligaciones futuras no son exigibles salvo pacto expreso que las preserve tras la resolución. Finalmente, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2024 (RJ 2024/500) ratifica que el ejercicio de la acción de resolución extingue cualquier obligación futura y que la reclamación de cumplimiento posterior a la extinción del contrato es incompatible con la naturaleza resolutoria.

La condición resolutoria expresa pactada en la escritura de 2009 tiene plena validez y eficacia conforme a la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, que ha establecido que este tipo de cláusulas desplazan la aplicación del artículo 1124 del Código Civil y operan de pleno derecho cuando se verifica el incumplimiento pactado. En este caso, la cláusula resolutoria estipulaba que el impago de tres trimestres consecutivos determinaría la resolución automática del contrato, permitiendo a la Associació de Propietaris i Veïns de Valldoreix (APVV) recuperar la propiedad sobre la finca y hacer suyas las cantidades entregadas hasta la fecha, sin que ninguna de las partes tuviera nada más que reclamarse.

Dado que el reconviniente ha ejercido la resolución por vía de acción, cumpliendo con la doctrina del Tribunal Supremo, la intervención judicial se limita a verificar si efectivamente se ha producido el supuesto de hecho pactado en la cláusula. En este sentido, la STS de 19 de mayo de 2009 (RJ 2009/3181) establece que "si las partes han pactado expresamente una causa de resolución del contrato, el tribunal debe limitarse a verificar si se ha producido el supuesto de hecho contemplado en la cláusula, sin entrar a valorar la esencialidad del incumplimiento".Por lo tanto, si se acredita que MIETE, S.A. incumplió el pago de más de tres trimestres consecutivos, la cláusula resolutoria ha de desplegar sus efectos y operar automáticamente.

En consecuencia, la acción reconvencional interpuesta por APVV contiene cuatro pretensiones que deben analizarse a la luz de la doctrina jurisprudencial sobre la condición resolutoria expresa y la resolución contractual por vía de acción.

En primer lugar, se solicita la declaración del incumplimiento de MIETE, S.A. en el pago de más de tres trimestres consecutivos, lo que constituye el supuesto de hecho habilitante de la cláusula resolutoria pactada en la escritura de 2009. Dado que la cláusula es válida y eficaz, y que el incumplimiento ha sido alegado en la demanda reconvencional, la función del tribunal se limita a verificar si dicho incumplimiento ha tenido lugar. En caso afirmativo, se confirmará que el contrato ha quedado resuelto de pleno derecho, sin necesidad de una valoración adicional sobre la gravedad o esencialidad del incumplimiento.

En segundo lugar, se solicita la resolución del contrato de cesión de finca a cambio de construcción futura, firmado el 27 de marzo de 2006 y modificado mediante escritura de 6 de octubre de 2009. Esta pretensión es consecuencia directa de la activación de la condición resolutoria expresa y, en este caso, se ajusta plenamente a la doctrina del Tribunal Supremo en materia de resolución contractual por vía de acción. La STS de 3 de junio de 1993 (RJ 1993/4719) estableció que "la resolución contractual solo puede formularse por vía de acción, lo que exige reconvenir, y no por vía de excepción".Al haber ejercido APVV su derecho resolutorio a través de la acción reconvencional, la petición se encuentra dentro del cauce procesal adecuado.

En tercer lugar, se solicita la condena al pago de 55.971,69 euros, importe correspondiente a los pagos devengados antes de la resolución contractual, concretamente los del tercer trimestre de 2018, los cuatro trimestres de 2019 y el primer trimestre de 2020, actualizados conforme al IPC. Esta reclamación es plenamente compatible con la resolución del contrato, ya que, conforme a la STS de 5 de abril de 2013 (RJ 2013/2439), "la extinción del contrato por resolución supone que las obligaciones futuras no son exigibles salvo pacto expreso que las preserve tras la resolución".En este caso, las cantidades reclamadas corresponden a periodos anteriores a la fecha de interposición de la demanda reconvencional (10 de marzo de 2020), por lo que son deudas devengadas y exigibles, no afectadas por la extinción del contrato.

En cuarto lugar, se solicita la condena al pago de cantidades futuras desde abril de 2020, a razón de 6.000 euros trimestrales, también actualizados conforme al IPC. Esta pretensión, sin embargo, es incompatible con la resolución del contrato, pues una vez ejercida la acción resolutoria, el contrato queda extinguido y no puede generar nuevas obligaciones. La STS de 29 de noviembre de 1989 (RJ 1989/8559) fue clara al señalar que "el derecho de opción que concede este artículo cesa una vez hecha la elección entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, ya en vía judicial, ya fuera de ella (...), siendo las dos indicadas soluciones incompatibles".En la misma línea, la STS de 15 de marzo de 2024 (RJ 2024/500) reafirma que "el ejercicio de la acción de resolución extingue cualquier obligación futura y que la reclamación de cumplimiento posterior a la extinción del contrato es incompatible con la naturaleza resolutoria".

Dado que la resolución del contrato operó desde la fecha de interposición de la demanda reconvencional (10 de marzo de 2020), cualquier reclamación de pagos posteriores a esta fecha carece de fundamento legal.

QUINTO:Se estima parcialmente el recurso , sin imposición de costas por mor al articulo 398, 3 de la ley de ritos

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español