Sentencia Civil 793/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 40/2023 de 04 de diciembre del 2024

PRIMERO.-La representación de "Balmes Primer Residencial, S.L." planteó demanda de Juicio Ordinario contra "Celistiaprom, S.L.U.", en ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos, reclamando una reducción en el precio de la compraventa celebrada entre las partes en fecha de veinte de diciembre de dos mil dieciocho.

La actora expuso en su escrito inicial que, en la fecha arriba indicada, suscribió con "Copernicus Servicing, S.L", como apoderada de la vendedora y ahora demandada, contrato de compraventa de la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000, número NUM000, primero-segunda, y un trastero anexo. Expresó a continuación que el veinte de diciembre de dos mil dieciocho fue advertido por otro vecino de la existencia de aluminosis en la estructura del edificio, patología que fue comprobada mediante los oportunos análisis del cemento de las vigas y por su examen por peritos. Se reclama así la rebaja en "...el precio en el precio de la compraventa, con devolución a mi mandante, de la cantidad que se establezca en los informes periciales, o en s caso, en la cantidad que le corresponda abonar de las obras necesarias y que se detallen en los informes al objeto de rehabilitar las vigas con aluminosis y la estabilidad del inmueble adquirido en el DIRECCION001 de Barcelona y la cuota que le corresponda de la total finca como copropietario del inmueble, cuya valoración se concretaraŽtan pronto como se disponga del informe pericial completo y definitivo...".

Admitida a trámite la demanda por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Barcelona, se emplazó a "Celistiamprom, S.L.U.", quien se opuso íntegramente a las pretensiones de "Balmes Primer Residencial, S.L.", con base en los siguientes argumentos: a) que el inmueble objeto de la compraventa, junto con otros, fue cedido a "Traveller Issuer Holdings Dessignaed Activity Company", por lo que la demandada carece de legitimación pasiva; b) que concurre la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario al no llamarse al proceso al indicado fondo y a su asesora en España "Copernicus Servicing, S.L."; c) que no consta que el edificio adolezca de ningún vicio constructivo y, en su caso, la actora tuvo o debió tener conocimiento de ellos en su condición de empresa dedicada a la actividad constructora e inmobiliaria, por lo que el vicio no puede reputarse oculto

El Juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia el veintisiete de septiembre de dos mil veintidós, estimando en parte la demanda y condenando a "Celistiprom, S.L.U." a satisfacer a la demandante la cantidad de cuarenta y cinco mil ochocientos ochenta céntimos, más los intereses legales desde la realización de los pagos correspondientes a las derramas, sin hacer declaración de las costas causadas.

Consideró la resolución de primer grado que no cabía apreciar la excepción de falta de legitimación pasiva al asentarse la acción de saneamiento en la suscripción por la demandada de un contrato de compraventa y en el que aparece en la condición de vendedora. Entrando en el fondo del asunto, se señaló por el Juez a quoque resultan de aplicación las normas del Libro VI del Código civil de Catalunya, analizando a continuación la prueba practicada, a partir de la que se tuvo por acreditado que en el edificio donde se ubica la vivienda comprada por la actora se ha debido realizar obras de rehabilitación con la finalidad de recuperar su estabilidad estructural, lo que ha obligado a la demandante a afrontar una derrama de cuarenta y cinco mil ochocientos ochenta euros. Señaló también la sentencia de instancia que la presencia de vigas afectadas por aluminosis debía calificarse como vicio oculto, al no poderse comprobar aquel sino tras la retirada de los falsos techos, no siendo posible su detección a simple vista. En cuanto a la cuantía, y encontrándonos ante una acción quanti minoris,estimó el Juez de instancia que cabe detraer del precio las cantidades abonadas por la propiedad en concepto de derramas extraordinarias para la rehabilitación de la estructura del edificio.

La anterior sentencia es apelada por la representación de la mercantil demandada, reproduciendo los argumentos ya expresados en la contestación en cuanto a la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, carecer de legitimación pasiva, no poderse calificar el vicio como oculto al tener la actora la condición de experto. Se añade en el recurso que no resulta procedente la cuantía reconocida en la sentencia al comprender las derramas satisfechas reparaciones ajenas al refuerzo estructural por presencia de aluminosis. De igual manera, se indica que no consta acreditado que el inmueble objeto de la litis estuviera afectado por hormigón aluminoso

Por su parte, la parte apelada solicita la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, por sus propios argumentos.

SEGUNDO.- La apelante reproduce en esta alzada la excepción de falta de litispendencia pasivo necesaria que ya planteó en su escrito de contestación. Argumenta que la relación procesal no quedó correctamente constituida al no llamarse a las actuaciones a "Traveller Issuer Holdings Designated Activity Company", a quien "Celistiaprom, S.L.U." había otorgado, mediante un poder especial, las facultades inherentes al derecho de propiedad sobre la vivienda adquirida por "Balmes Primer Residencial, S.L.U.", lo que suponía una transmisión de factode la titularidad dominical, aunque no se otorgara una escritura de compraventa entre "Celestiaprom" y "Traveller Issuer Holdings Designated Activity Company" para evitar el abono de gastos e impuestos.

Tal excepción fue resuelta por el Juez de primer grado en el acto de la audiencia previa, rechazándola al considerar que, encontrándonos en sede del ejercicio de una acción personal, derivada del contrato de compraventa suscrito entre las partes, sólo éstas deben ser partes en el pleito. Dicha decisión no fue objeto de recurso, ni de expresa y formal protesta, por parte de la defensa de "Celestiaprom, S.L.U.".

De lo expresado en el anterior párrafo ya se colige que el invocado óbice procesal debe ser nuevamente rechazado.

En primer lugar, al haber adquirido el pronunciamiento del Juez a quoautoridad de cosa juzgada, al no ser oportunamente impugnado por la defensa de "Celistiaprom S.L.U.", por lo que ha de entenderse que consintió la decisión jurisdiccional que no estimaba procedente el llamamiento al proceso de "Traveller Issuer Holdings Designated Activity Company" y/o de "Copernicus Servicing, S.L.".

Por otra parte, y este es de nuevo el argumento fundamental para no estimar la falta de litisconsorcio pasivo necesario, debe señalarse que la jurisprudencia tiene declarado que para que concurra el litisconsorcio necesario, a tenor del artículo 12 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es preciso que, por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada, solo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados ( sentencias del Tribunal Supremo de 4 mayo de 2010 y de 28 junio de 2006 ), a quienes se extiende los efectos de la cosa juzgada porque están afectados por la misma relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración. De igual manera, la sentencia del Alto Tribunal de 24 de marzo de 2003 , establece que "la doctrina del litisconsorcio pasivo necesario exige llamar al juicio a todas las personas que, en virtud de disposición legal o por razón de la inescindibilidad de la relación jurídica material, puedan estar interesadas directamente o puedan resultar afectadas en la misma medida por la solución que se dicte en el proceso, por lo que se trata de una exigencia de naturaleza procesal con fundamento en la necesidad de dar cumplimiento al principio de audiencia evitando la indefensión, al tiempo que se robustece la eficacia del proceso mediante la exclusión de resultados procesales prácticamente inútiles por no poder hacerse efectivos contra los que no fueron llamados a juicio y se impiden sentencias contradictorias no solo por diferentes sino además por incompatibles".

En el supuesto que nos ocupa, se ejercita una acción de saneamiento por la existencia de vicios ocultos, consistentes éstos en la presencia de cemento aluminoso en las vigas de soporte de la estructura del edificio. Tanto si se acude a la regulación recogida en el artículo 1.484 y siguientes del Código civil general, como si se aplican, como es más correcto, los preceptos del Libro VI de Código civil de Cataluña, en concreto sus artículos 621-20 y siguientes , lo cierto es que nos encontramos ante una acción de carácter personal, derivada de la compraventa y cuyos efectos, de acuerdo al artículo 621-26 del Código civil catalán , solo alcanzan a la parte vendedora.

En la escritura notarial de compraventa, otorgada en fecha de veinte de diciembre de dos mil dieciocho, aparece como única parte vendedora "Celistiaprom, S.L.U.", aunque sea representada por la sociedad "Copernicus Servicing, S.L.", sociedad la primera que además aparece como propietaria del inmueble.

Siendo la demandada la única vendedora, los efectos de la falta de conformidad del objeto de la compraventa a ella sola afectaran, no siendo en modo alguno perjudicados por los pronunciamientos que recaigan en la sentencia ni "Copernicus Servicing, S.L.", quien actúa como apoderada y representante de la vendedora, ni tampoco "Traveller Issuer Holdings Designated Activity Company", que interviene como acreedor hipotecario y a los efectos de alzar el gravamen que pesa sobre el inmueble transmitido a "Balmes Primer Residencial, S.L.".

Por lo tanto, debe ratificarse la decisión de la instancia en cuanto a la desestimación de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo.

TERCERO.- Buena parte de lo expresado podría reiterarse en relación a la carencia por "Celistiaprom, S.L." de la condición de parte legítima.

De nuevo en esta alzada se aduce que la apelante carece de legitimación al haber cedido a "Traveller Issuer Holdings Dessignated Activity Company", y a su asesora en España "Copernicus Servicing, S.L.", sus bienes, entre ellos el inmueble objeto de la compraventa, lo que, al entender de la recurrente, implicaba una transmisión de hecho de la titularidad de aquéllos.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2.011 : "La legitimación pasiva ad causam (para el pleito) consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas ( SSTS 28 de febrero de 2002, RC n.º 3109/1996 , 20 de febrero de 2006, RC. n.º 2348/1999 y 21 de octubre de 200). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen ( STS 7 de noviembre de 2005, RC n.º 1439/1999 ), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será esta, sobre la que la parte demandante plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente.".

Se debe desestimar esta segunda excepción dando aquí por reproducidos los acertados y correctos argumentos recogidos en la sentencia de primer grado.

Como ya se ha indicado en el anterior fundamento, y en este se reitera, la acción que se ejercita es netamente de carácter personal, derivada del contrato de compraventa suscrito en su día entre los litigantes, siendo en él parte vendedora "Celistiaprom, S.L:". Tal condición de vendedora le confiere de por sí legitimación a los efectos de soportar las consecuencias de la acción de no conformidad que se ejercita.

El documento décimo de los aportados junto a la contestación, consistente en una escritura pública de veintisiete de febrero de dos mil dieciocho, no transmite la titularidad dominical de bien alguno, sino que supone el apoderamiento de "Copernicus Servicing, S.L." y de "Traveller Issuer Holdings Dessignated Activity Company", con las facultades de administración y gestión que se detallan en el instrumento notarial, sin procederse a transferencia alguna de la propiedad de las fincas relacionadas en la propia escritura, de las cuales sigue siendo dueña la demandada.

CUARTO.-Señala el artículo 621-20-2 del Código civil de Cataluña: 'La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:

a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.

b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo...'

La descripción hecha por el vendedor era la de una vivienda 'a reformar', y efectivamente eso es lo que se entregó.

En una vivienda a reformar, por definición, es necesario llevar a cabo las 'reformas' para que sea idónea al 'uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.".

Por su parte, el artículo 621-25 del Código civil catalán dice que 'El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad.".

Es justamente en dicho precepto donde la sociedad apelante parece apoyar su excepción al estimar que, siendo la actora una empresa dedicada a la promoción inmobiliaria y a la construcción, debía conocer de la presencia de los defectos que denuncia en su demanda, esto es, la presencia de cemento aluminosos en las estructuras de soporte del edificio.

Tampoco puede aceptarse el anterior motivo de impugnación.

La doctrina jurisprudencial y científica ha considerado como vicio oculto aquel que no es conocido ni fácilmente reconocible por el comprador, teniéndose en cuenta la persona del comprador y la naturaleza y características propias de los defectos que generen la falta de conformidad. Como puede observarse de la dicción del artículo 621-20 del Código civil de Catalunya en el mismo no se hace expresa referencia a la condición de perito del comprador, aunque la profesión y conocimientos de aquel deban llegar a ser valorados a la hora de establecer la razonabilidad en el conocimiento de los vicios.

En el caso presente, deben considerarse las circunstancias concurrentes en la aparición de las deficiencias, las cuales que determinan, por un lado, la falta de conformidad del inmueble vendido y, por otro, conducen a que deba ratificarse su calificación como ocultas.

No consta demostrado que la sociedad compradora tuviera conocimiento de la presencia de cemento aluminoso sino con posterioridad al otorgamiento de la escritura de compraventa y al ser descubierta por otro de los propietarios del edificio. En concreto, el dueño del DIRECCION002, el Sr. Jose Augusto.

Si se examinan las fotografías unidas al acto notarial de ocho de mayo de dos mil diecinueve (documento tercero de la demanda), se comprueba que para verificar la existencia de cemento aluminoso en las vigas de la vivienda del Sr. Jose Augusto fue imprescindible desmontar sus falsos techos al estar los elementos de sustentación cubiertos por aquéllos, con lo cual, y siendo que la situación del piso vendido debía ser también con los faltos techos todavía instalados, no era posible constatar la existencia de la aluminosis a simple vista, ni tan siquiera para un técnico cualificado y experto en patologías constructivas, por lo que, a pesar de ser la demandante una empresa promotora y constructora, no puede suponerse que conociera o pudiera conocer de la presencia de cemento aluminoso.

La anterior conclusión se refuerza a partir del examen de los resultados de los análisis que se aportan como documento cuarto también de la demanda. La conclusión final que en él se alcanza es que "se ha determinado una proporción del 1,9% de gibbsita, fase característica de cemento aluminoso". Pero, en lo que nos interesa en este momento, lo más importante es que para llegar a dicho resultado ha sido necesaria la realización de catas, la toma de muestras de las vigas afectadas, proceder a su tratamiento y triturado, para posteriormente utilizar la técnica de difracción de rayos X para llegarse a conocer s composición, así como su estado de transformación y evolución. La necesidad de tales complejos análisis descarta de nuevo ante un vicio visible y comprobable por un comprador, conclusión ésta que se aviene igualmente con los pareceres técnicos expresados por los arquitectos e industriales que comparecieron en el acto del juicio.

Por lo tanto, parece claro que nos encontramos ante una deficiencia oculta que acarrea la falta de conformidad en los términos del artículo 621-20-2 del Código civil de Cataluña.

QUINTO.-Se examinará seguidamente el argumento planteado por la representación de "Celistiaprom, S.L.U." de no constar acreditada la presencia de patologías por cemento aluminoso en la vivienda objeto de la compraventa, para finalmente resolver la excepción de pluspetición.

La sociedad apelante sostiene que, toda vez que la planta primera del edificio no estaba afectada de aluminosis, no procede reclamar a la vendedora por los vicios aparecidos en otros elementos del edificio.

La expresada posición de "Celistiaprom, S.L.U." decae desde el momento en que las reparaciones a efectuar recaen sobre elementos comunes del edificio ( artículo 553-41 del Código civil de Catalunya), por lo cual su abono corresponde al conjunto de los propietarios de acuerdo con lo establecido en el artículo 553-45 de igual texto legal.

Así, el primero de los dichos preceptos señala: "Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos". Por ello, las afecciones encontradas en las vigas de sustentación de los techos, como elementos estructurales que son del conjunto del edificio, deben tener la consideración de elementos comunes y cuyo coste de reparación ha de ser asumido por todos los condueños, tal y como efectivamente se acordó en Junta de Propietarios por las que se decidió la realización por la Comunidad de las necesarias obras de reforma y refuerzo para mantener la estabilidad estructural del edificio y se acordó el pago de una derrama por cada cotitular de cuarenta y cinco mil ochocientos ochenta euros.

Si lo antes expresado no fuera suficiente para rechazar las alegaciones de la apelante, cabe también indicar que las vigas que sostenían el techo de la vivienda objeto de la compraventa sufrían igualmente de deficiencias por cemento aluminoso, lo cual no es de extrañar toda vez que es de suponer que el edificio se construyó todo él en el mismo momento y con materiales iguales o muy similares. En este sentido, junto a la demanda se aportó como documento décimo informe previo elaborado por el Arquitecto D. Faustino en el que se detalla que, tras el derribo de los falsos techos, "...se ha detectado que, efectivamente, al igual que en otros pisos de la finca, el DIRECCION001 también dispone de las mencionadas viguetas de cemento aluminoso y, asimismo, también hay afectaciones en algunos puntos...", indicando a continuación que las mismas se localizan en la habitación primera, baño primero, habitación segunda y baños segundo y tercero.

Del mismo modo, el representante de la empresa a quien la actora encargó los trabajos de reforma de la vivienda, señaló con claridad que, al retirarse los falsos techos, se pudo constatar que era previsible que las viguetas sufrieran de iguales problemas de cemento aluminoso que las detectadas en otras partes del edificio.

SEXTO.-Igual suerte desestimatoria debe correr el último de los motivos de impugnación, consistente en incluir las reparaciones sufragadas por los propietarios con las respectivas derramas extraordinarias partidas ajenas a la presencia de cemento aluminoso en las estructuras del edificio.

Del examen de la documentación técnica aportada a las actuaciones, en especial del proyecto de intervención efectuado por "Estudi Cuyás 38, S.L." y "Oxo Arquitectura, S.L.", se desprende que los trabajos efectuados se centran en una intervención puntual y en la estructura del edificio, y que consisten en, tras retirarse los cielo-rasos, sustituir y/o reparar la viguetas afectadas por aluminosis.

En todo caso, el resto de vicios que se dicen reparados, tendrían iguales características de no visibles y determinantes de la falta de conformidad del objeto comprado.

Consecuencia necesaria de todo lo expuesto es que proceda desestimar el recurso planteado por "Celistiaprom, S.L.U." y deba confirmarse la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Barcelona en todos sus extremos.

ÚLTIMO.-En aplicación de lo previsto en el artículo 398.1 de la Ley de enjuiciamiento civil, se imponen a la recurrente las costas causadas en la presente apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,