Sentencia Civil 67/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 130/2023 de 05 de febrero del 2025

PRIMERO.-La actora, Dª Paula, planteó demanda de juicio ordinario contra Dª Ángeles, Dª Virtudes y Dª Julia, en reclamación de la cantidad de doce mil euros, más los intereses legales y las costas del procedimiento.

Expresó la demandante en su escrito inicial que actuaba en su condición de legal representante de sus hijos menores de edad Bernarda y Cesareo, herederos ab intestatode su padre D. Tomás. Se señaló a continuación que el difunto Sr. Tomás había suscrito con las demandadas contrato para la compra del inmueble sito en DIRECCION000, DIRECCION001, habiendo efectuado una transferencia de doce mil euros, a cuenta del pago del precio y arras penitenciales, aunque no conservaba documento escrito del indicado contrato. Entendió la demandada que, habiendo las hermanas Virtudes Ángeles Julia enajenado la vivienda a favor de terceros, procede la devolución íntegra de la cantidad entregada, ya sea por la nulidad del contrato del que las arras eran un pacto accesorio, ya sea por incumplir las vendedoras sus obligaciones de entrega del inmueble al transmitirlo a terceros, lo que, en última instancia, supondría un desistimiento tácito del contrato y su resolución por mutuo disenso.

Admitida a trámite la demanda por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Vilafranca del Penedès y emplazadas la demandada, se opusieron íntegramente a las pretensiones de la parte contraria. Entendieron las Sras. Vanesa que fueron los sucesores del comprador quienes desistieron del contrato al no formalizarlo en el término convenido, a pesar de haber sido requeridos para ello mediante burofax.

El Juzgado de primer grado dictó sentencia en fecha de veintinueve de julio de dos mil veintidós, desestimando íntegramente la demanda. Entendió la juez a quoque las vendedoras comunicaron oportunamente las condiciones del contrato y su intención de cumplirlo, mediante burofax remitido al Sr. Jose Augusto, socio de D. Tomás. Se sostuvo igualmente en la sentencia de instancia que el contrato, aunque verbal, era plenamente válido al concurrir los elementos propio del contrato, como resulta de la propia transferencia efectuada. Se argumentó también que no cabe apreciar un mutuo disenso al haber la parte demandada requerido correctamente la celebración de la compraventa, siendo, en cambio, la parte demandada quien dejó transcurrir hasta cinco años sin expresar su voluntad de formalizarla.

Frente a la anterior sentencia se alza la representación de Dª Paula reproduciendo los argumentos expresados en su contestación. Se indica por la recurrente que no puede tenerse por válido el contrato de compraventa al no haber la parte contraria acreditado el precio de la compraventa, siendo además que el requerimiento efectuado al Sr. Jose Augusto no puede entenderse como eficaz frente a los herederos del Sr. Tomás, toda vez que no consta que aquel fuera su socio o interviniese en el contrato o asesorase en él. Subsidiariamente, y para el caso de que se desestimase la nulidad del contrato, se argumenta que se incumplió el mismo, no siendo correcta la conclusión alcanzada en la instancia de que la parte vendedora cumplió con el contrato al requerir su formalización mediante el burofax remitido al Sr. Jose Augusto, siendo que aquélla procedió a enajenar la vivienda en un breve plazo, incluso antes de la finalización del término para la aceptación de la herencia. Finalmente, se argumenta que ninguna de las partes comunicó a la contraria sus intenciones sobre el cumplimiento del contrato, silencio que debe conducir que existió un mutuo disenso con efectos resolutorios.

La representación de las Sras. Virtudes Ángeles Julia solicita la confirmación de la sentencia de primera instancia por sus propios argumentos.

SEGUNDO.- Con carácter principal, la parte actora insta la nulidad de la compraventa celebrada entre su causante y las Sras. Virtudes Ángeles Julia. Sostiene que el contrato no era fue válido al no determinarse ni el precio ni el término para su otorgamiento.

El anterior motivo de apelación no puede ser estimado.

Ciertamente, en nuestro sistema civil el precio es un elemento esencial para la existencia del contrato de compraventa. Así lo señala, entre otras muchas resoluciones jurisprudenciales, la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1996 cuando indica: "La concurrencia de precio en las compraventas civiles es elemento esencial para su plena validez, conforme a los artículos 1445, 1447, 1448 y 1449 del Código Civil, sin que sea necesario, como esencialidad contractual, que dicho precio tenga que ser justo y por lo tanto opera como eficaz y suficientemente determinado si es inferior al real, pero con existencia constatada e incluso aunque sea desproporcionado al normal, resulta intranscendente, pues en nuestro derecho el "pretio vilari facti" no genera invalidez radical del contrato, al no conformar esta sola circunstancia prueba plena para destruir la presunción de la existencia y licitud de la causa del negocio, toda vez que no depende su eficacia exclusivamente del adecuado precio o el más acomodado al mercado en relación al fijado por las partes, y así lo tiene declarado la jurisprudencia constante de esta Sala (Sentencias de 16 de octubre de 1965 y 25 de abril de 1981, hasta las mas recientes de 19 de diciembre de 1990 EDJ 11689, 16 de septiembre de 1991, 3 de febrero de 1992 y 25 de febrero y 20 de junio de 1993)".

Ahora bien, no cabe confundir la certeza del precio con su determinación. En este sentido, la falta de determinación del precio no implica un vicio de nulidad, toda vez que el propio legislador ha previsto tal eventualidad. Lo que se exige como requisito indiscutible es la certeza del precio, pero tal exigencia de certeza no significa necesariamente fijado en su cuantía en el momento de la perfección del contrato sino determinable. Así se recoge en el sentido del artículo 1.273 del Código civil, especificado para la propia compraventa en los artículos 1.447, 1.448 y 1.449 de igual texto civil.

Por otro lado, la certeza del precio ha de estar presente cuando se celebra del contrato, momento cuando necesariamente deben concurrir sus elementos constitutivos. Por lo tanto, si consta demostrado que, al prestar vendedor y comprador sus respectivos consentimientos, acordaron la transmisión de una cosa determinada a cambio de un precio cierto, la compraventa será válida y eficaz. Y ello, por mucho que, posteriormente y por los avatares que pudiera sufrir la ejecución del contrato, no pudieran concretarse los pactos y las condiciones del contrato alcanzadas, entre ellos el precio.

Es hecho no discutido, y así se asevera por el ahora recurrente en su demanda, que el Sr. Tomás convino la adquisición de la vivienda indicada, efectuando a favor de las Sras. Virtudes Ángeles Julia una transferencia bancaria por importe de doce mil euros. Como "concepto" de la transferencia se indicó: "A cuenta compra DIRECCION001. Precio acordado libre cargas. Arras penitenciales Cod. Civil. Por el precio acordado y libre de cargas.".

Del transcrito contenido de la transferencia cabe entender que, en el momento de alcanzarse el acuerdo entre las partes a los efectos de transmitir el inmueble a cambio de un precio, éste último, además de ser cierto, quedó ya determinado -así se extrae del uso por dos ocasiones en el "concepto" de la transferencia de la expresión "precio acordado"-; aunque, tras el fallecimiento del Sr. Tomás, exista controversia entre las partes en cuanto al importe del mismo al no aportarse por ninguna de las partes contrato escrito en el que se reflejen las estipulaciones concertadas entre el comprador y las vendedoras para la adquisición de la vivienda.

Por lo tanto, no nos encontramos ante el supuesto de ausencia de precio, falta que conduciría a la nulidad del negocio jurídico al estar ausente uno de sus elementos constitutivos. Debe incluso señalarse que parte del precio ya fue en parte abonado al considerarse los anteriores doce mil euros como un pago a cuenta de su total.

Además, y por lo expuesto, tampoco puede entenderse que dicho precio quedara fijado, pues de la de la prueba documental aportada resulta suficientemente acreditado que el mismo se fijó, aunque fuera de manera oral, entre el Sr. Tomás y las vendedoras.

Igual cabe señalar con relación al término concertado para la formalización del contrato mediante escritura pública. Señalar también que, además de que el artículo 1.128 del Código civil permite al Juez fijar la duración del plazo para el cumplimiento de la obligación cuando ésta no lo señalare, la falta de determinación del término sólo revela como un elemento esencial del contrato cuando las partes así lo hayan expresamente establecido, y, de no ser así, ambas partes pueden mutuamente compelerse para la formalización del contrato, sin que la falta de un término para ello -en este caso, más bien la falta de conocimiento actual del plazo convenido-, implique la nulidad de la compraventa.

TERCERO.-El contrato de compraventa con pacto arral que es objeto de este pleito se celebró antes de la entrada en vigor del Libro VI del Código civil de Cataluña, el cual lo hizo el uno de enero de dos mil dieciocho en aplicación de la disposición final novena de la Ley 3/2017, de 15 de febrero . Por lo tanto, deberemos estar a lo previsto en materia de arras por el Código civil común.

Tanto la doctrina científica como la jurisprudencia distingue tres tipos de arras. Así, de acuerdo con las sentencias de Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2013 y 23 de septiembre de 2014 señalan: "la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de arras: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado, ( sentencia de 10 de marzo de 1986). Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad".

Por otro lado, debe recordarse el carácter restrictivo que debe darse a la interpretación del artículo 1.454 del Código civil. En tal sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2.009 señala que: "La doctrina de esta Sala es que las arras deben ser objeto de interpretación restrictiva debiendo entenderse que "(...) se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente, para confirmarlo", tal como se desprende de las sentencias de 25 marzo 1995 EDJ 1219 y 23 julio 1999 EDJ 18393.» Igualmente, la sentencia del Alto Tribunal de 20 de febrero de 1.996 cuando enseña que: "Ha de recordarse, en principio, la doctrina jurisprudencial expresiva de que el artículo 1.454, que no constituye una norma de derecho necesario ( Ss. de 3 de Octubre de 1992), por su carácter excepcional exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales sobre arras ( Ss. de 17 de Febrero de 1982, 10 de Octubre de 1983 y 25 de Marzo de 1995), de modo que, si no resulta de lo pactado la voluntad indubitada de las partes sobre la consideración de las arras como penitenciales, ha de entenderse "que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio".

CUARTO.-Como se puede extraer de la lectura del fundamento jurídico segundo de esta sentencia, la principal dificultad con la que tropieza el examen y resolución de la controversia suscitada es la ausencia en las actuaciones de un contrato de compraventa. En este sentido, Dª Ángeles señaló en el acto del juicio que el contrato no se llegó a formalizar, hecho no debatido.

El único dato existente sobre el contenido del pacto arral es la ya señalada transferencia de veintitrés de julio de dos mil quince, en concreto el redactado del segundo de sus "conceptos" donde se hace la referencia "Arras penitenciales Cod. Civil".

Si aplicamos al caso la jurisprudencia antes reseñada en cuanto a la interpretación restrictiva del artículo 1.454 del Código civil, resulta al menos dudoso que la mera indicación de "arras penitenciales" comporte que la cantidad entregada no solo sea un pago a cuenta, sino que además habilite a las partes a desistir libremente de la compraventa con la consecuencia, en tal caso, de que el comprador las pierda y el vendedor deba devolverlas pactadas. Tales efectos del desistimiento propios del pacto arral de naturaleza penitencial exigirían una manifestación clara e indubitada de las partes que, en el caso presente, no se da.

En consecuencia, y a la vista del material probatorio existente en las actuaciones, debemos inclinarnos a considerar que nos encontramos únicamente ante un pago a cuenta del precio a los efectos de confirmar la compraventa.

Por otro lado, y para el supuesto no aceptado de que se hubieran establecido las arras como penitenciales, parece útil traer a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja, de 7 de noviembre de 2.023 -mencionada por la sentencia de la sección 3ª del Audiencia Provincial de Tarragona, de 22 de febrero de 2.024 -, cuando señala respecto a las arras penitenciales: "Tal tipo de arras suponen un medio lícito de desistir del contrato aceptando el que desiste a perderlas o la devolución doblada. Por lo tanto, el hecho determinante para la aplicación del precepto es que una parte desista voluntariamente del contrato, no pudiendo ser aplicado cuando lo que ocurre es un incumplimiento de dicho contrato, pues para pedir la devolución de las arras dobladas o para perder las entregadas era necesario que se hubieran pactado como arras penales. Aunque es posible aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores, por ejemplo, cuando el vendedor desiste definitivamente de la ejecución o vende el objeto a un tercero. Así se deduce con claridad de las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993 ). Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del código civil , solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código civil , pues en caso contrario las arras penitenciales tendrían prácticamente la misma función que las arras penales".

En el caso presente, ni el comprador ni sus causahabientes desistieron de la compraventa, expresando su voluntad de desligarse de un contrato debía considerarse ya perfeccionado desde el acuerdo de voluntades.

El debate se trasladaría ahora a determinar si efectivamente existió un incumplimiento grave y definitivo, que deba ser achacable al vendedor o a sus sucesores, y, en caso de obtener la anterior cuestión una respuesta afirmativa, si tal infracción conlleva una un desistimiento tácito o implícito del contrato, al que le fuere aplicable lo prevenido en el repetido artículo 1.454 del Código civil .

La parte apelada funda tal incumplimiento en la falta de respuesta a la comunicación dirigida por burofax de fecha cinco de octubre de dos mil quince y con el propósito de formalizar el contrato.

Pues bien, examinado el documento segundo de la contestación a la demanda no puede entenderse que la no contestación del indicado burofax implique el incumplimiento por parte de los causahabientes del comprador y, además, que del mismo puede extraerse una clara y categórica voluntad de desligarse del contrato.

Lo anterior es así, en primer lugar, al dirigirse el burofax en cuestión a D. Jose Augusto y, solo formalmente, a los sucesores del Sr. Tomás. No consta demostrado, como sostiene la demandada y es tesis admitida por la sentencia de instancia, que es Sr. Jose Augusto mantuviera con el difunto Sr. Tomás vínculo societario, profesional o comercial que implicase que la remisión al mismo del documento condujese a su transmisión real y efectiva a los causahabientes del comprador.

Por otro lado, de la lectura del documento segundo de la contestación a la demanda tampoco puede extraerse un requerimiento formal para formalizar la compraventa, con otorgamiento de escritura pública o suscripción de contrato privado, limitándose el párrafo penúltimo del escrito a indicar que "...si en el plazo de una semana no recibimos la confirmación de la compra, entendemos aplicable las Arras penitenciales y perderlas el comprador y quedar libres para vender el inmueble a cualquier otro tercero".

Visto el contenido y plazo del trascrito fragmento del documento, no puede considerarse que una falta de contestación -más cuando no consta que el mismo fuera efectivamente recibido por la demandante- implique una voluntad tácita por parte de los sucesores y representante del comprador de desligarse de la compraventa.

Por todo lo expresado, procede revocar la sentencia de instancia y acoger la demanda planteada por la representación de la Sra. Paula, condenando a las demandadas a restituirle la suma de doce mil euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda en aplicación de lo previsto en el artículo 1.108 del Código civil . De igual manera, la estimación de la demanda conllevará la imposición a las demandadas de las costas causadas en la primera instancia ( artículo 394.1 de la Ley de enjuiciamiento civil ).

ÚLTIMO.-Estimado el recurso, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil, no procede hacer declaración de las costas causadas el presente recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,