Sentencia Civil 379/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 355/2023 de 05 de junio del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Lorenzo contra la mercantil ALISEDA SA solicitando que se condene a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa con respecto a la finca sita en la DIRECCION000, de Barcelona en cumplimiento del contrato de opción de compra celebrado el 1 de noviembre de 2009 por el precio acordado de 264.096 €.

Aduce la actora que en fecha 1 de noviembre de 2009, la entidad TCR TRADE BUILDING SL, representada por su administrador Lorenzo, y el propio Sr. Lorenzo suscribieron un contrato de arrendamiento de la finca mencionada fijando una renta de 800 € mensuales. En idéntica fecha de 1 de noviembre de 2009 las mismas partes suscribieron un contrato de opción de compra fijando como precio de la compraventa la suma de 481.000 € del que se acordó descontar la cantidad de 165.923 € en concepto de prima de la opción y el 50% de las rentas abonadas hasta el momento de la formalización de la compraventa. La actual propietaria de la finca es la sociedad ALISEDA SA en virtud de escritura pública de compraventa de 9 de abril de 2010, la cual se ha subrogado en la posición de TCR en los contratos de arrendamiento y opción de compra. En fecha 26 de septiembre de 2019, el Sr. Lorenzo remitió a ALISEDA burofax comunicando su decisión de ejercitar la opción de compra, fijando el precio en la suma de 264.096 € y convocando a la propietaria para el otorgamiento de la escritura, no compareciendo ALISEDA.

La demandada ALISEDA SA se opuso a la demanda alegando no tener conocimiento de la existencia del contrato de opción de compra supuestamente suscrito por el actor pues no formó parte en ningún momento de la operación de compraventa, a diferencia del contrato de arrendamiento que sí se incorporó a la escritura, ni tampoco está inscrito en el Registro de la Propiedad por lo que no es oponible a terceros. La demandada formula reconvención en la que solicita que se declare la nulidad por falta de causa y simulación de los contratos de opción de compra y arrendamiento y se condene al actor a restituir la finca.

El demandante se opone a la reconvención defendiendo la realidad y validez de los contratos. Alega que la compraventa de la finca por parte de TCR TRADING a ALISEDA fue en realidad una dación en pago para solucionar los problemas financieros de la cedente y que se acordó con el director de la oficina de Banco Popular que el Sr. Lorenzo pudiera continuar en su vivienda y recuperarla y por ello se suscribieron los contratos de arrendamiento y de opción de compra.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vic desestima tanto la demanda principal como la reconvencional. En cuanto a la primera, razona que "la opción de compra, al no constar inscrita en el Registro de la Propiedad, y por consiguiente careciendo de la necesaria publicidad, no resulta oponible erga omnes, y en consecuencia no puede afectar ni perjudicar al tercer adquirente, al tiempo que tampoco se ha acreditado en modo alguno que la entidad demandada hubiese tenido conocimiento del referido contrato de opción de compra".Y por lo que se refiere a la reconvención, la sentencia rechaza la nulidad por simulación al considerar acreditada la causa de los contratos.

Frente a dicha resolución se alza el demandante Lorenzo que recurre en apelación denunciando la imposibilidad de desestimar ambas demandas y la valoración errónea de la prueba. La demandada se opone al recurso y muestra su conformidad con la sentencia de instancia. Dado que la demandada no impugna la sentencia, siquiera preventivamente para el caso de prosperar el recurso de apelación, cabe señalar que este Tribunal no podrá pronunciarse sobre la nulidad por simulación de los contratos de arrendamiento y opción de compra objeto de la reconvención.

SEGUNDO.-En su primer motivo de apelación el recurrente tacha la sentencia de incongruente porque la desestimación de la demanda se funda exclusivamente en ser el contrato de opción un contrato privado no oponible a terceros, cuestión que no era objeto de debate. Según el apelante, el objeto de la litis era si el contrato de opción es nulo o no, de tal suerte que la desestimación solo puede venir por lo alegado por la demandada reconviniente, es decir, porque los contratos son nulos. El recurrente sostiene que "si la excepción de la demandada ha sido la nulidad y esta ha sido desestimada",procede estimar la demanda inicial al haber considerado válidos los contratos.

A propósito de la congruencia, la STS 387/2023, de 21 de marzo declara que:

"La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( art. 399.1 LEC ) y la sentencia que le pone fin ( art. 206.1.3ª LEC ), de manera tal que ésta debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional. La congruencia exige pues una necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre y 31/2020, de 21 de enero ).

Una sentencia es incongruente, como ha recordado reiteradamente esta sala (por todas, las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre , y 31/2020, de 21 de enero ), si concede más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado"( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre; 31/2020, de 21 de enero; 267/2020, de 9 de junio; 526/2020, de 14 de octubre; 37/2021, de 1 de febrero; 751/2021, de 2 de noviembre; 202/2022, de 14 de marzo; 364/2022, de 4 de mayo y 509/2022, de 28 de junio, entre otras muchas).

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que el Tribunal Supremo señala acerca de las sentencias absolutorias que "es jurisprudencia que "no pueden ser por lo general incongruentes, pues resuelven sobre todo lo pedido, salvo que la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el juzgador" ( Sentencias 476/2012, de 20 de julio ; 365/2013, de 6 de junio ; y 697/2013, de 15 de enero de 2014 ). De tal forma que "la sentencia desestimatoria de la demanda es congruente salvo que ignore injustificadamente un allanamiento, la desestimación de la demanda principal venga determinada por la estimación de una reconvención o una excepción no formuladas (en este último caso, salvo cuando sea apreciable de oficio), o pase por alto una admisión de hechos, expresa o tácita, realizada por el demandado" ( Sentencias 365/2013, de 6 de junio , y 697/2013, de 15 de enero de 2014 ). Nada de esto ocurre en el presente caso". (TS 1ª Pleno 30-4-14 , EDJ 83735)"

En concreto, en relación con la incongruencia extra petitaque es la denunciada por el recurrente, cabe indicar que esta modalidad de incongruencia se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes, alterando con ello la causa de pedir, entendida como el conjunto de hechos decisivos y concretos, en suma relevantes, que fundamentan la pretensión y es susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada ( SSTS de 5 de octubre de 2007 -RJ 2007/6803 - y de 7 de noviembre de 2007 -RJ 2007/7414-), fuera de lo que permite el principio iura novit curia,el cual autoriza al tribunal para encontrar el Derecho aplicable a la solución del caso aunque la parte no lo haya alegado.

En el caso enjuiciado la incongruencia denunciada no existe. La sentencia resuelve la pretensión deducida por el actor en su demanda (ejercicio del derecho de opción de compra) y no otra, y lo hace precisamente en base a uno de los argumentos esgrimidos por la demandada en su escrito de contestación cual es el desconocimiento por su parte de la existencia del contrato de opción de compra y su falta de inscripción en el Registro de la Propiedad. Así, la demandada alega expresamente en su escrito de contestación que "el contrato de opción de compra de la finca no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, de ahí que el título no se encuentre amparado por las garantías que dicha inscripción ofrece a los titulares registrales del derecho, no siendo oponible por tanto frente a terceros".En consecuencia, no es cierto que haya "una estimación de alegación en la sentencia no planteada por la adversa",como sostiene el apelante. Y es que no es verdad que "el objeto de la litis debía ser si el contrato es nulo o no";ello sería solo el objeto introducido con la reconvención, pero no de la demanda principal. Por lo demás, y en todo caso, la fundamentación de la sentencia estaría amparada por el principio iura novit curia.

El motivo, por tanto, se desestima.

TERCERO.-El apelante denuncia error en la valoración de la prueba alegando que la sentencia no justifica ni valora las pruebas practicadas en el acto del juicio oral, reiterando que la única fundamentación contenida en la sentencia no es la alegada por la demandada.

El actor aduce que los derechos voluntarios de adquisición pueden ser reales o personales y que son válidos con independencia de su inscripción. Alega que las dos partes conocían la existencia del contrato de opción, que éste no se incorporó a la escritura de compraventa por un problema fiscal, que la demandada ALISEDA SA no tiene la condición de tercero de buena fe, que no estamos ante una compraventa ordinaria donde una persona amparada por la publicidad del Registro de la Propiedad adquiere un bien, sino que estamos ante unas empresas (TCR y AUSA) que tienen unos préstamos con Banco Popular que no puede pagar y pactan con el banco la dación en pago de los préstamos con los inmuebles propiedad de estas sociedades, y que Banco Popular sabía que el inmueble en cuestión era el domicilio habitual del Sr. Lorenzo. Reprocha a la Juzgadora de instancia que exija al actor la carga de probar el conocimiento de la existencia del contrato cuando es la demandada quien niega su conocimiento y existencia. Y añade que no ha comparecido en juicio nadie de ALISEDA que niegue haber tenido conocimiento de la existencia del contrato, no siendo suficiente la simple negativa. El recurrente afirma que "no vale con decir en la contestación a la demanda que nadie lo conocía, que no se comunicó a ALISEDA. El juzgador tiene que oír a alguien de ALISEDA que diga esto. Y no existe ese alguien",entendiendo que "si nadie niega la existencia del contrato, aunque sea mediante declaración, es que lo reconocen".Y apela a la "ficta confessio"porque no compareció a declarar el representante legal de ALISEDA. Finalmente, sostiene que ha quedado acreditada la existencia y conocimiento del contrato de opción por la declaración del empleado de Banco Sabadell a quien también se ofreció la operación y por los antecedentes y vinculación con el contrato de arrendamiento.

Revisada nuevamente la prueba obrante en autos y visionada la grabación del acto del juicio, la conclusión alcanzada por la Sala coincide con la de la Juzgadora de instancia, haciendo nuestros sus acertados razonamientos así como su valoración de la prueba. La doctrina jurisprudencial tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo admite la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada porque en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamenten la decisión adoptada, como es el caso, de forma que en tales supuestos subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

La exposición de la sentencia de instancia es exhaustiva y correctapor lo que no es necesario incidir en ella, dándola por reproducida, compartiendo la Sala los fundados argumentos de la resolución impugnada, que no quedan desvirtuados por las alegaciones vertidas por la apelante en su recurso, en respuesta a las cuales únicamente hemos de hacer las consideraciones siguientes.

1) Empezaremos recordando el art. 1257 del Código Civil, cuyo primer apartado establece que "los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos".Es lo que se ha venido en llamar principio de relatividad de los contratos: para los terceros, el contrato es res inter alios acta(cosa realizada entre otros) y, en consecuencia, ni les beneficia ni les perjudica. Nadie puede ser obligado por un contrato en que no ha intervenido y prestado su consentimiento ( STS de 21 de septiembre de 2023).

En el caso enjuiciado, el contrato cuyo cumplimiento pretende el actor es el contrato de opción de compra de 1 de noviembre de 2009 otorgado por la sociedad TCR TRADE BUILDING SL, representada por su administrador Lorenzo, y el mismo Lorenzo, en su propio nombre e interés. Así pues, la demandada ALISEDA no fue parte del citado contrato a cuyo otorgamiento no concurrió.

Se trata de un contrato de opción de compra sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona, concedida por quien era su propietaria, TCR TRADE BUILDING SL, en favor del Sr. Lorenzo, con las condiciones pactadas. Dicho contrato alude al contrato de arrendamiento de la referida vivienda celebrado entre las mismas partes en idéntica fecha.

2) Aduce el apelante que "el derecho de opción es igualmente válido si está inscrito o no"y que la inscripción es voluntaria. Efectivamente el Código Civil de Catalunya solo obliga a inscribir en el Registro de la Propiedad los derechos reales de adquisición que recaen sobre bienes inmuebles (art. 568-2.1). Ahora bien, la juez de instancia no desestima la pretensión porque considere que la inscripción es constitutiva, esto es, porque el derecho de opción no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, sino que fundamenta su decisión en el principio de relatividad de los contratos a que antes aludíamos. Dado que ALISEDA no firmó la opción de compra, el contrato sólo le sería oponible si al tiempo de adquirir la finca tuvo conocimiento de su existencia o pudo tener conocimiento porque estaba inscrito en el Registro de la Propiedad.

3) Si ello es así, esto es, si ALISEDA no puede ser compelida al cumplimiento de un contrato del que no fue parte a menos que hubiera tenido conocimiento del mismo cuando compró la finca, no cabe sino concluir, con arreglo a las reglas contenidas en el art. 217 LEC, que corresponde al actor, que reclama el cumplimiento, la carga de acreditar que la demandada, efectivamente, conocía la existencia del contrato de opción de compra cuando se otorgó la escritura de compraventa en fecha 9 de abril de 2009.

En consecuencia, debemos rechazar la alegación del apelante cuando reprocha a la sentencia que le exija "la carga de la prueba sobre el conocimiento o no del contrato de opción por parte de la demandada cuando es ella la que teóricamente niega su conocimiento y existencia".Como hemos razonado, la carga de probar ese conocimiento previo corresponde al actor que es quien reclama a ALISEDA el cumplimiento de un contrato que no firmó y respecto del cual tiene la consideración de tercero.

Por idéntica razón han de ser rechazadas todas las alegaciones que hace el recurrente sobre la falta de prueba de la demandada, en particular, cuando critica que ALISEDA no haya traído a nadie a juicio para declarar que no tenía conocimiento del contrato. El apelante entiende que "si nadie niega la existencia del contrato, aunque sea mediante declaración, es que lo reconocen",afirmación incierta porque la demandada sí ha negado conocer el contrato. Repetimos, no es ALISEDA quien tiene que probar que desconocía el contrato; por el contrario, es el actor quien debe acreditar el conocimiento.

4) Y, vista la prueba practicada, concluimos que no se ha cumplido con tal acreditación.

En primer lugar, vamos a referirnos a la prueba documental. La escritura de compraventa con subrogación de 9 de abril de 2009, que tiene por objeto la transmisión, entre otras, de la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona, hace constar expresamente que la vivienda está arrendada e incorpora el contrato de arrendamiento suscrito por TCR y el Sr. Lorenzo en fecha 1 de noviembre de 2008. Sin embargo, la escritura no hace ninguna mención al derecho de opción de compra, ni se incorpora tampoco el contrato de opción. Se trata, sin duda, de una dato especialmente relevante.

El apelante explica en su recurso que si no se incorporó el contrato de opción a la escritura de compraventa fue por un "problema fiscal", para no tener que tributar sobre el precio del inmuebles, explicación que no podemos aceptar. Si, como sostiene el actor, era tan importante para él asegurar que podría continuar residiendo en la que era su vivienda y poder recuperar en un futuro la propiedad, no se entiende por qué en la escritura solo se mencionó el contrato de arrendamiento pero no el derecho de opción.

Por lo que se refiere a la prueba testifical, estimamos que tampoco ha logrado el objetivo pretendido. Es verdad que los testigos han puesto de manifiesto que la transmisión de la finca fue parte de una operación de cesión de activos por parte de las sociedades del Sr. Lorenzo (TCR y AUSA) para paliar su difícil situación económica que se negoció con Banco Popular, pero no sirven para acreditar que la compradora ALISEDA conociera el contrato de opción. El Sr. Luis Francisco, apoderado de Banco Popular, no recordaba nada. El Sr. Herminio, director de la oficina de Banco Popular, manifestó ignorar si entre los activos estaba la vivienda del Sr. Lorenzo, ni si éste quería recuperar su vivienda. El Sr. Pelayo, empleado de Banco Sabadell, entidad con la que el actor también estuvo en negociaciones, declaró que para el Sr. Lorenzo era importante el tema de su vivienda y que sabía de la existencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra, aunque no lo vio nunca. Alega el recurrente que si Banco Sabadell conocía el derecho de opción, también debía tener conocimiento Banco Popular. Pero no existe ningún dato en los autos que corrobore tal afirmación. Además, no bastaría con saber de la existencia de un derecho de opción si no se conocen sus condiciones. La Sra. Joaquina, directora financiera de las empresas del Sr. Lorenzo, ha declarado que en el curso de las negociaciones se puso de manifiesto el interés del actor por su vivienda, aunque no recordaba con quién se hizo la operación ni si vio los contratos, por lo que su testimonio es débil.

El recurrente alude a la ficta confessiopara acreditar que ALISEDA conocía el contrato de opción. El art. 304 LEC dispone que "Si la parte citada para el interrogatorio no compareciere al juicio, el tribunal podrá considerar reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial (...)".

A esta figura se refiere la STS de 21 de enero de 2021 que, tras examinar los antecedentes y el derecho comparado, fija los condicionantes de la aplicación del art. 304 LEC:

"De la exégesis del precitado precepto podemos obtener las consecuencias siguientes:

(i) Que se refiere exclusivamente a la prueba del interrogatorio de parte y requiere que la citación del litigante, que no comparece a rendir declaración, se haya llevado a efecto con todas las formalidades legales y advertencia expresa de las consecuencias de su incomparecencia ( sentencias 907/2007, de 18 de julio y 987/2011, de 11 de enero de 2012 ).

(ii) Los hechos admitidos deben ser aquéllos en los que la parte haya intervenido personalmente, lo que implica protagonismo en ellos.

(iii) Que su fijación como ciertos sea enteramente perjudicial para la parte.

(iv) Se trata de una facultad y no de una obligación que opere de forma automática e incondicionada, de manera que la ficta admissio no constituye consecuencia ineludible, normativamente impuesta, anudada al hecho de la incomparecencia de la parte a su interrogatorio. En este sentido, las sentencias 958/2005, de 15 de diciembre ; 907/2007, de 18 de julio y 588/2014, de 22 de octubre .

(v) Como cualquier facultad judicial, su juego normativo no puede ser arbitrario. A tales efectos, es necesario ponderar si hay otras pruebas adecuadas para acreditar los hechos relevantes del litigio que son objeto de controversia, si la ausencia de pruebas no se debe a la desidia del litigante que propuso la prueba de interrogatorio de parte, y si dicha prueba es adecuada para acreditar los hechos objeto del proceso.

(vi) Se trata de buscar un correctivo a conductas obstruccionistas de parte, a través de las cuales se impide a quien propone el interrogatorio cubrir las exigencias del onus probandi del art. 217 de la LEC , en relación con la obligación de colaboración de las partes en cuyo poder se encuentran las fuentes de la prueba.

(vii) La facultad del art. 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de ser aplicada, de forma prudente y razonable, de modo que no lleguen a considerarse a su amparo acreditadas tesis absurdas o difícilmente creíbles.

(viii) No impide sino que obliga al tribunal a ponderar los otros elementos de prueba obrante en autos en una valoración conjunta de la prueba según las reglas de la sana crítica, como impone el art. 316 de la LEC (...)."

En el caso enjuiciado, consideramos improcedente la aplicación de la ficta confessio.Por lo pronto, cabe señalar que la citación del legal representante de la demandada no se hizo en la forma y con las prevenciones legales pues no se advirtió expresamente de las consecuencias de su incomparecencia. En segundo lugar, es discutible que el interrogatorio verse sobre hechos en los que la parte demandante hubiera intervenido personalmente. El recurrente entiende que tiene tal consideración la pregunta "¿Si el contrato de opción de compra existe?"que el letrado del actor efectuó en el acto de la vista. Pero esa pregunta no versa sobre un hecho en que ALISEDA hubiera tenido intervención personal porque el contrato de opción es de fecha 1 de noviembre de 2009, muy anterior a la adquisición de la finca por la demandada. Y es que no debemos confundir existencia y conocimiento. Lo que debe probar el demandante no es solo la existencia del contrato de opción, sino además, y fundamentalmente, que ALISEDA tenía conocimiento de esa existencia, y sobre ese concreto extremo nada se ha preguntado.

El apelante pone especial énfasis en sus esfuerzos probatorios, frente a la inactividad de la demandada, alegación a la que hemos de responder recordando que, como hemos venido señalando a lo largo de toda la resolución, la carga de la prueba pesaba sobre el actor. Somos conscientes que la desaparición de Banco Popular y su incidencia en ALISEDA puede haber dificultado el acceso a la prueba por parte del demandante, pero no le exime de la carga de probar que la demandada conocía el contrato de opción.

Y a la vista de lo actuado concluimos que el demandante no ha cumplido con esa carga. A dicha conclusión no pueden ser óbice las alegaciones que hace el recurrente a propósito del devenir de los acontecimientos, porque en ellos no tuvo ninguna intervención ALISEDA, ni tampoco en relación al contrato de arrendamiento pues de la prórroga anual no cabe deducir sin más esa pretendida vinculación de los contratos ni que ALISEDA se aviniera a la prórroga del contrato porque conocía la existencia la opción con un plazo de diez años. A este respecto cabe señalar que en el contrato de arrendamiento, único que se adjunta a la escritura de compraventa, no se hace ninguna mención al contrato de opción de la misma fecha; por el contrario, en el contrato de opción sí se hace referencia al arrendamiento.

En atención a lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia impugnada.

CUARTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, dada la desestimación del recurso, se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso