Sentencia Civil 728/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1083/2022 de 06 de noviembre del 2024

PRIMERO.- La Sra. Macarena interpuso demanda contra el Sr. Mario y la Sra. Petra, solicitando su condena a pagar la cantidad de 36.893,72 €, más los intereses legales, incrementados en dos puntos a partir de la sentencia, y costas.

Expone que el 30 de abril de 2019, las partes firmaron un Contrato de Arras para la compra de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Calonge (Girona), estableciéndose el precio del inmueble en 148.000 €. Que la entrega de dicha vivienda se llevó a cabo el mismo día de la escrituración notarial de la compraventa, el 23 de mayo de 2019. Que antes de formalizar la escritura de compraventa, la actora visitó la vivienda en un par o tres de ocasiones, siempre acompañada por el Sr. Belarmino, de la agencia inmobiliaria intermediaria EASY BRAVA, S. L., sin que en ningún momento hubiera podido visitar libremente la vivienda y pudiera haberse percatado de los defectos existentes. Que sí advirtió humedades en el baño de la planta baja, y finalmente los vendedores se avinieron a rebajar el precio de la finca de 150.000.- € a 148.000.- € por las reparaciones que habían de llevarse a cabo.

Que el 8 de julio de 2019, la demandante se encontró muchos bichos por la casa, que en aquel momento ella misma denominó "microescarabajos", y al indagar en internet le pareció que podían ser carcoma o termitas, por lo que contactó con una empresa de control de plagas, la cual le confirmó que se trataba de una plaga de termitas, así como que en dicha casa ya se había realizado un tratamiento con anterioridad, habida cuenta de que en las vigas y en los zócalos hay unos pequeños inyectores que se utilizan al efecto. Asimismo, durante esa inspección comprobaron que la vivienda también estaba afectada por carcoma: en la carpintería de los cerramientos de la planta baja (puertas y ventanas), en las vigas y carpintería de cerramientos de la primera planta, especialmente afectadas las ventanas exteriores, y en las vigas y carpintería de los cerramientos de la segunda planta. Que a la vista de ello solicitó a su pareja, el Sr. Cesareo, que se pusiera en contacto y preguntara al anterior propietario y vendedor, Sr. Mario sobre el particular, informándole éste que efectivamente pocos meses atrás, en concreto en octubre de 2018, encargó a la empresa BCN Termitas un tratamiento contra termitas en la madera y el subsuelo de dicha vivienda, enviándole al la factura del mismo vía wsp.

Que la empresa de control de plagas "Controlplaga Quality Services, S.L." consideró que el tratamiento realizado con anterioridad en la casa no se efectuó correctamente, por lo que sigue habiendo actividad de xilófagos. Concluye que la existencia de carcoma y termitas que afectan a gran parte de la madera de la casa, en puertas, escalera, en ventanas muy especialmente por la parte de abajo por lo que era difícilmente visible (afectando a su estanqueidad y aislamiento: entrada de agua, acústico y pérdida calorífica) vigas, siendo preocupante a nivel estructural que algunas de éstas han perdido gran parte de su masa y que han sido recubiertas con yeso y pintadas simulando madera y debido al mal estado que presentan, recomiendan cambiarlas habida cuenta de que el tratamiento de inyección no puede hacerse en el yeso, al tiempo que recomendaron que por un especialista estructural se validara la estabilidad del conjunto.

Que encargó al arquitecto técnico Sr. Cayetano la inspección, estudio e informe sobre la afectación que éstos han producido en la estructura y habitabilidad de la vivienda, así como las actuaciones que se precisan llevar a cabo y su cuantificación, lo cual llevó a cabo el mes de agosto de 2019, con el siguiente resultado en resumen: 1.- Gran parte de la carpintería interior y exterior muestra signos de afectación por xilófagos. 2.- Que se filtra agua a través del marco de las ventanas de la fachada, perdiendo su adherencia el enlucido de yeso bajo las mismas, siendo que el daño de la carpintería exterior afecta a su capacidad de mantener la estanqueidad. 3.- Que diversos elementos de la carpintería interior muestran daños por acción de xilófagos, quedando mermado el elemento a nivel funcional (peldaños escalera) o estético (diversas puertas interiores). 4.- Que el forjado entre plantas es de tipo tradicional, sustentado por vigas de madera de sección 20 cm X 20 cm empotradas en el muro. 5.- Que una serie de vigas de madera han perdido parte de su sección (masa) en la zona anexa al muro exterior, en la mayor parte de los casos en casi la mitad de la longitud de las vigas. La pérdida de sección es de 8 cm y 12 cm, según el caso. Esta pérdida se ha disimulado añadiendo una capa de yeso, tras lo cual se ha pintado la totalidad de la viga, haciendo poco aparente la reparación. Ello genera un gravísimo problema y un riesgo inasumible: Se puede producir una rotura de una viga de manera inesperada con el riesgo de daños a personas y a propiedades.

Que las reparaciones ascienden a suma total de 36.893,72 €, cantidad en la que se cuantifica la demanda, y deducirla del precio de la compraventa.

Que nos encontramos ante lo que se define como un vicio o un defecto oculto. Que las diferentes patologías que afectan a la habitabilidad de la vivienda, puesto que al tratarse de patologías como son la afectación de termitas y la afectación de carcoma y sus importantes consecuencias, la demandante siempre vivirá con las mismas, debiendo efectuar cada cierto tiempo inversiones en el mantenimiento de la vivienda en cuanto a dichos defectos se refiere. Por ello, de haberlos conocido con anterioridad es muy probable que hubiera solicitado una rebaja en el precio de la vivienda o directamente no la hubiera adquirido.

Que la acción que se ejercita es la "quanti minoris"por lo que sólo resulta procedente la minoración del precio, conforme establece el artículo 1486 del Código Civil, que permite la facultad de comprador de desistir del contrato, abonándose los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de los peritos.

El Sr. Mario y la Sra. Petra contestaron la demanda invocando:

- LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO.

Afirman que la actora ha conocido siempre que, en septiembre de 2.018, se realizó el mantenimiento anual de termitas en la finca por la empresa BCN TERMITAS, S.L., que realizó un tratamiento, abonando la cantidad de 1.827,10 €, ofreciendo una garantía de 15 años. Que los demandados han actuado con total transparencia, tanto con la inmobiliaria intermediaria EASY BRAVA, S.L., como con la Sra. Macarena y como con su pareja el Sr. Cesareo, y ello se desprende del documento núm.11 de la demanda. Consideran que la Sra. Macarena tenía en su caso que haber interpuesto la demanda contra la empresa BCN TERMITAS.

- SUPLETORIEDAD DEL CÓDIGO CIVIL

Como la fecha en que se suscribió el contrato de compraventa fue en mayo de 2.019, son de aplicación las disposiciones del Libro Sexto del Código Civil de Catalunya, vigente desde enero de 2.018. La acción ejercitada en la demanda se encuentra mal formulada, habida cuenta que debía haber ejercitado la acción de Azucena entre comprador y vendedor que prevé el Código Civil de Cataluña. Por este motivo, entienden que la demanda debe ser desestimada en lo que respecta a la petición declarativa y de condena.

Y en cuanto al fondo exponen que en la oferta de venta se detalla que es una FINCA RÚSTICA, UNA CASA DE ORIGEN, ni un chalet, ni una obra nueva, concretamente detalla FINCA RÚSTICA. Que las numerosas fotografías muestran el estado real de la finca, una finca con 129 años de antigüedad, en las que se observa que es una finca antigua, con maderas visibles y de fácil acceso para la comprobación de las mismas. Que la Sra. Macarena y su pareja, el Sr. Cesareo, sabían y conocían el estado de la finca desde el anuncio de venta de la finca. Que, en el documento de arras y luego en la escritura de compraventa, la actora acepta de forma expresa el estado de la finca, concretamente en la cláusula SÉPTIMA de la citada escritura "SÉPTIMA. - ESTADO Y SITUACIÓN. - La parte adquirente declara conocer y aceptar el actual estado físico, constructivo y de conservación tanto del bien que acaba de adquirir, como su situación urbanística."

Que la Sra. Macarena conocía el estado real de la finca, por las siguientes razones: 1.- De la publicación de venta de la finca. 2.- De la antigüedad de la finca 129 años. 3.- Del precio de la compraventa muy inferior al precio de mercado. 4.- De las numerosas visitas de la finca de la demandante y su pareja. 5.- De las advertencias y aceptaciones de forma expresa en sendos contratos de arras y de compraventa. 6.- De las advertencias y manifestaciones realizadas por el Sr. Belarmino, de la agencia inmobiliaria intermediaria EASY BRAVA, S.L. 7.- De las conversaciones mantenidas con la parte vendedora. 8.- Que la zona en la que se encuentra la finca es propensa a este tipo de afectaciones. 9.- Que, al ser una casa antigua con más de 129 años de antigüedad, tiene materiales de madera, de fácil visibilidad (puertas, ventanas...). Por lo que la compradora podría haber conocido tal situación fácilmente por razón de su supuesta "magnitud" y accesibilidad.

Niegan haber ocultado defectos o vicios, pues si hubiesen querido ocultar tal situación, no hubiesen pagado la cantidad de 1.827,10 €, ni tampoco hubiese enviado la factura a la parte compradora. Y consideran que la finca únicamente necesita realizar un mantenimiento adecuado anual, y si la Sra. Macarena se encontró muchos bichos y la empresa "CONTROLPLAGA SERVICES, S.L." detectó al cabo de poco la existencia de termitas y carcoma, es por lo que debe considerarse que el VICIO NO ERA OCULTO. Que «la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual», y la misma ya quedó reflejada en el precio final de la compraventa, que fue muy por debajo del precio mercado, teniendo en cuenta todos los factores del estado, antigüedad y conservación de la misma. Que los defectos de la finca que se pretenden de contrario carecen de GRAVEDAD, o de cierta importancia en relación al conjunto de lo adquirido, no cumpliéndose los requisitos establecidos para ejercitar la actio quanti minoris.

La sentencia de instanciaestima parcialmente la demanda, argumentando:

"Primer. Té raó la part demandada a que una compravenda atorgada a Catalunya sobre un bé situat a Calonge el dret aplicable és el llibre sisè del Codi civil de Catalunya i no el Codi civil de 1888-1889. En qualsevol cas, fonamentar la pretensió en una normativa que no és aplicable no comporta necessàriament la desestimació de la demanda, perquè les parts al leguen fets i formulen pretensions, i és el Tribunal qui resol segons la llei aplicable, sigui o no l'esmentada per les parts. La reducció del preu, en el cas del comprador, es un dels cinc remeis previstos en cas d'incompliment de les obligacions de l'altra part contractant per l'article 621-37 del Codi civil de Catalunya (apartat d), i es desenvolupa en els articles 621-40 o 621-41.

Segon. Cal resoldre en primer lloc si la compradora va renunciar a reclamar res per l'estat de conservació de la casa (...)

Tercer. Qui resol considera que la manifestació de la compradora que existeix en el contracte d'arres (segurament redactat per la part venedora) i a l'escriptura pública només indiquen que no existeixen defectes manifestos, i en cap cas una renúncia a reclamar per una manca de conformitat que no es podia apreciar a simple vista. Tots els tècnics que han deposat a la Sala de Vistes han deposat que les pipetes de tractament dels tèrmits que va posar l'empresa contractada pels venedors són de 6,5 mm i eren del mateix color de la fusta, per la qual cosa no són fàcils de veure per un no tècnic. L'existència dels tèrmits no és visible per un no professional, que han de punxar les bigues.

Quart.- El fet que els venedors contractessin una empresa per eliminar els tèrmits existents a l'habitatge abans de vendre-la, evidencia la inexistència de dol en els venedors. Ara bé, tampoc existeix una plena bona fe, en la mesura en què no van informar de l'existència del tractament de tèrmits i de l'existència d'una garantia de 15 anys abans de formalitzar la compravenda, sinó una vegada la compradora els va fer arribar la queixa de l'existència de xilòfags.

Cinquè. La majoria de la població desconeix la pluralitat de xilòfags, tèrmits i corcs, els primers dels quals actuen dins de la fusta i no deixen marques exteriors, perquè fugen del llum, mentre que els segons actuen des de fora la fusta cap endins, per la qual cosa deixen una petjada a la fusta en forma de forats (encara que l'existència de forats a la fusta no indica si encara hi ha corcs, o bé n'hi van haver en el passat). Ho demostra el fet que el pressupost de fusteria només faci referència a corcs, quan segons l'informe aportat com a document 12 amb la demanda, una part de la fusteria també està afectada per tèrmits.

L'existència de tèrmits és una manca de conformitat NO apreciable a simple vista. L'existència de fusteria afectada per corcs és una manca de conformitat apreciable a simple vista, sempre i quan no s'hagi intervingut sobre la fusta afectada per tapar el rastre del corc (ex: hi ha bigues afectades per tèrmits i/o corc que s'havien omplert amb guix i pintat sobre. Les fotografies que acompanyen el document 12 evidencien que els forats del corc són perfectament apreciables a simple vista. La manifestació dels compradors tant en el contracte d'arres com a l'escriptura de compravenda comporta que no puguin reclamar per la fusta afectada pels corcs (portes interiors i la majoria de finestres exteriors)

Sisè. Per tot això considero provada la no conformitat de l'habitatge venut, exclusivament per l'existència de tèrmits. Per això, no és procedent incloure en la reducció de preu la substitució de les portes, llevat de la porta del bany de planta baixa, que és l'única que té afectació de tèrmits. És a dir, per aquest concepte, només s'hi pot incloure 580 euros sense iva. I en el capítol de demolicions de la fusteria, dels 325,51 euros sense iva s'han d'extreure els treballs de desmuntatge de la porta amb vidres (47,24 euros) i de dues de les tres portes interiors (24,64 euros). És a dir, 253,63 euros sense iva.

A més, en relació a les finestres, la de planta baixa només està afectada pels corcs, i les finestres de la primera i segona planta, no es troben afectades exclusivament per tèrmits, sinó també per corcs, apreciables a simple vista. Per això s'ha d'excloure el preu de la finestra de planta baixa (que segons resulta de la fotografia de la façana de l'immoble que aporta el perit de la part demandada) és la petita (826,26 euros sense IVA) i aplicar a la resta (7.289,29 euros) una reducció del 20%, perquè es milloren finestres amb rastres de corc. Per tant, per aquest concepte només s'hi pot incloure 5.831,43 sense iva. La correcció dels desquadres de la fusteria exterior i substitució de xarneres deteriorades tampoc (126,07 euros) tampoc s'hi pot incloure perquè no té res a veure amb els tèrmits. Per tant, el capítol de fusteria queda reduït a 10.359,47 euros (253,63+580+5.831,43+3.694,41).

(...)

Novè. La pericial aportada per la part demandada per demostrar que la finca tenia un valor de mercat superior a aquell que es va vendre és irrellevant als efectes d'aquest procediment. El valor de mercat d'un bé és aquell pel qual un eventual comprador està disposat a adquirir-lo i que accepta el venedor. En funció de la urgència que tingui el venedor por vendre i del nombre d'ofertes rebudes, pot rebaixar, mantenir o incrementar la seva oferta inicial.

El perit de la part demandada valora l'immoble en el moment de la venda en 192.000 euros, encara que a la pericial no es relacionen els immobles equivalents que ha fet servir per obtenir el preu de mercat. És evident que els venedors no van creure mai que poguessin trobar un comprador per aquest preu, atès que la casa es va ofertar inicialment per 169.000 euros, després d'haver intentat resoldre el problema dels tèrmits i d'haver fet obres de condicionament, i després la van rebaixar a 159.000 euros. Es va acabar venent per 148.000 euros per la negociació amb l'única compradora que va respondre a l'oferta, però en aquesta rebaixa no s'hi incloïen les patologies de la finca que no estiguessin a la vista."

SEGUNDO.-La representación del Sr. Mario y la Sra. Petra expone en su RECURSOlos siguientes motivos:

- VICIO DE INCONGRUENCIA EXTRA PETITA. INFRACCIÓN 399 LEC. VULNERACIÓN DEL PRINCIPIO IURA NOVIT CURIA Y DA MIHI FACTUM DABO TIBI IUS.

Considera que la Sentencia modifica la "causa petendi" o el "petitum" alterando la acción ejercitada, puesto que la demandante funda su pretensión en el ejercicio de la acción "ACTIO QUANTI MINORIS" aplicando la normativa común de los vicios ocultos prevista en el Código Civil. Pero la fecha en la que se suscribió el contrato de compraventa fue en mayo de 2.019, siendo de aplicación las disposiciones del Libro Sexto del Código Civil de Catalunya, vigente desde enero de 2.018, por lo que se debía haber ejercitado la acción establecida en el Código Civil de Cataluña y no el Código Civil común. Entiende que la demanda debe ser desestimada en lo que respecta a la petición declarativa y de condena, porque el Juzgador "a quo" se extralimita en sus funciones y convierte un procedimiento en otro, debiendo haber desestimado la demanda de inicio; que la causa de pedir tiene un componente jurídico que la conforma y sirve de límite a la facultad del juez de aplicar a los hechos el derecho que considere más procedente, esto es, limita el iura novit curia. Y este límite tiene fiel relejo en el artículo 218 LEC, al disponer que el tribunal ha de resolver conforme a las normas aplicables al caso pero sin acudir a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer.

- INFRACCIÓN DE LOS ARTÍCULOS 336, 337.1, 338.1, 270.1.1º Y 3º, 426, 336, DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL SOBRE LA INADMISIÓN DE UNA NUEVA VISITA A LA FINCA PARA LA ELABORACIÓN DEL INFORME PERICIAL. VULNERACIÓN A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA EX ART. 24CE. No se realiza petición de prueba en esta segunda instancia.

- ERRONEA VALORACIÓN DE LA PRUEBA EX ART. 24CE. DE LA PRUEBA PRACTICADA Y DE LOS HECHOS PROBADOS.

Se afirma en el recurso que el Juzgador valora de forma errónea la prueba, habida cuenta que debe tenerse en cuenta el número de visitas que realizaron los compradores, el valor real de la finca y el precio de la compraventa, que la pareja de la actora según reconoce en los audios de Whatssap aportados como más documental es constructor, que la madre de la actora es abogada, y que en los correos electrónicos reconocen la rebaja del precio por las reformas, que tiene la parte compradora dudas sobre la habitabilidad de la finca...

Que la testifical del Sr. Belarmino reconoce que los demandados le informaron del tratamiento, precisamente para que se lo transmitiera a cualquier posible comprador.

Que si la Sra. Macarena se encontró muchos bichos y la empresa "CONTROLPLAGA SERVICES, S.L." detectó al cabo de poco la existencia de termitas y carcoma, por lo que debe considerarse que el VICIO NO ERA OCULTO. Que «la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual». Y esa equidad contractual ya quedó reflejada en el precio final de la compraventa, por 148.000.- €, como ha quedado acreditado por el informe pericial aportado por los demandados, realizado por el Sr. Ceferino, siendo el único informe pericial objeto de los presentes autos que acredita el precio real de venta de la finca. Y además los recurrentes actuaron con la diligencia debida que es contratar a un experto en el sector, que ofrece una garantía de más de quince años y que éste les garantiza que el problema está absolutamente solucionado.

Que la empresa QNTROL PLAGA tiene interés directo en el presente procedimiento habida cuenta que depende económicamente de la actora y de su posterior contratación para realizar diversos tratamientos en la finca. Por otro lado, el arquitecto que realiza supuestamente el informe pericial, reconoce como se dirá haber trabajado con anterioridad con la actora y con su pareja, por lo que tiene absoluto interés directo en dicho procedimiento para que le sigan contratando.

Que en el proyecto de 2008 se especifican todas las obras realizadas, y dicho proyecto fue explicado por el testigo propuesto por esta parte D. Isaac, quien detalló que no existe riesgo estructural. Que en la reforma realizada en 2.008, aportada en autos por el propio Ayuntamiento de Calonge, se indica que se ha reforzado la casa con vigas de hierro.

TERCERO.-En primer lugar, como bien se indica en la resolución recurrida, la legislación aplicable es el Código Civil de Catalunya, y no el Código Civil, pero ello no implica que no pueda resolverse la pretensión planteada en la demanda, que en este caso es la solicitud de reducción del precio de la compraventa a causa de la existencia de vicios ocultos, aplicando la normativa catalana, en función de los hechos alegados y probados, pues como se recoge en la STS, del 25 de abril de 2023 (Ponente: MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN):

"La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( art. 399.1 LEC )y la sentencia que le pone fin ( art. 206.1.3ª LEC ),de manera tal que debe ser la respuesta a las pretensiones introducidas por la parte actora en el escrito rector del proceso, juntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional. La congruencia exige una necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre y 31/2020, de 21 de enero ).

Es cierto, como también ha afirmado esta sala en otras ocasiones (sentencia 327/2022, de 26 de abril ),que el tribunal no está vinculado incondicionalmente por la fundamentación jurídica alegada por las partes, puesto que el segundo párrafo del art. 218.1 LEC dispone que; "El Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".

Ahora bien, esta facultad del tribunal de aplicar las normas jurídicas pertinentes tiene el límite de no alterar la causa de pedir( STC 9/1998, de 13 de enero ,y las que en ellas se citan; y sentencia de esta sala 52/2018, de 1 de febrero).Como ha declarado el Tribunal Constitucional , en la sentencia 9/1998, de 13 de enero ,al resumir su doctrina sobre la incongruencia:

"Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española ,se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum), suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes". [...] También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio iura novit curia".

Así, en relación a la cuestión que nos ocupa el CCCat establece:

"Artículo 621-20. Criterios para determinar la conformidad.

1. El bien es conforme al contrato si cumple los requisitos siguientes:

a) Ser entregado en la cantidad, ser del tipo y presentar la calidad,las prestaciones, la funcionalidad, la compatibilidad, la interoperabilidad y cualquier otra característica prevista en el contrato. (...)

2. La conformidad exige, además del cumplimiento de los requisitos establecidos por el apartado 1 y salvo que se haya pactado lo contrario o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea aplicable, que el bien:

b) Se entregue en la cantidad y presente las cualidadesy otras características, particularmente en cuanto a la durabilidad, funcionalidad,interoperabilidad, compatibilidad y seguridad, que presentan normalmente bienes del mismo tipo y que el comprador puede razonablemente esperar,vista la naturaleza del bien y las declaraciones públicas hechas por el vendedor o por tercerosde acuerdo con lo que establece el artículo 621-25

Artículo 621-37. Azucena.

1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimientode las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.

b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio,en el caso del comprador.

e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatiblesy, en todo caso, los pueden acumular con la indemnización por daños y perjuicios."

En este caso en la demanda se solicita el importe en que se ha valorado la reparación de las patologías, como reducción del precio de compra, y sobre ello se ha pronunciado la resolución recurrida, puesto que entendiendo que el bien adquirido no reúne las características esperables corresponde una reducción del precio, que es también lo que permite la regulación del Código Civil. Ninguna indefensión ha producido a la demandada la invocación de una norma del Código Civil, pues no ha existido modificación alguna de la causa de pedir.

CUARTO.-Y ya pasando al fondo del asunto, una nueva valoración de la prueba conduce a la desestimación del recurso.

Así, el Sr. Belarmino manifestó en la vista que sabía, porque así se lo habían dicho los vendedores, que habían hecho un tratamiento antitermitas en las vigas unos meses antes, y pensaba que todo estaba bien, no haciendo referencia al respecto a los compradores. Que con posterioridad los compradores advirtieron la existencia de xilófagos y se pusieron en contacto con él.

Por su parte el Sr. Isidro, testigo perito, especialista en control de plagas, de la empresa CONTROLPLAGA QUALITY SERVICE, S.L., manifestó que la plaga de termitas no era visible, y que en alguna viga la afectación era grave; que el tratamiento anterior que se hizo era deficitario y no seguía el protocolo; que su tratamiento biológico elimina la colonia de termitas; que ha seguido realizando revisiones; que algunas vigas se tendrían que cambiar porque están afectadas en un 50%; que cuando se dé por exterminada la colonia de termitas se tendrá que reparar la madera; que es difícil que una persona no experta pueda advertir que se ha realizado un tratamiento anterior; y que escuchar a una termita sin equipos es muy difícil.

En su informe, de 29-8-2019, el Sr. Isidro concluye:

"Referent a tèrmits:

- A Planta Baixa no hi ha bigues de fusta, però hi ha galeries de tèrmits a un marc de la porta del bany i a sota l'escala. Per l'aspecte que presenten dóna indicis que hi ha activitat de tèrmits.

- A Primera Planta la biga de la zona de la pica de la cuina està afectada per tèrmits. Al inspeccionar la biga es descobreix que aquesta ha estat reparada amb guix i pintada a sobre, possiblement per encobrir la pèrdua de material estructural. Un cop retirat part del guix i aprofundint en la fusta es detecten tèrmits actius sobre aquesta biga. Es deixa constància que l'estat de la biga és preocupant, doncs la secció afectada és pròxima al 50% de la biga. Caldria que un especialista estructural validi l'estabilitat del conjunt. En aquesta planta també es detecten afectacions de tèrmits a les finestres, afectant a l'estanqueïtat del edifici (entrada d'aigua de pluja i pèrdues calorífiques).

- A la Segona Planta, hi ha 4 bigues de la zona del bany afectades per tèrmits i es pot veure com també s'han tapat amb guix i pintat a sobre. Aquestes bigues estan en molt mal estat, degut a la gran pèrdua de massa. A l'habitació principal també s'observen unes llates de fusta a absolutament menjades pels tèrmits i amb existència de galeries al llarg de les juntes que conformen el sostre de la habitació. En aquesta planta també es detecten afectacions de tèrmits a les finestres, sobretot a la part dels marcs inferiors.

- A la Tercera Planta, no hi ha indicis de tèrmits.

També hi ha unes llates de fusta però es troben en correcte estat.

Es constata que amb anterioritat s'ha realitzat un tractament químic a la fusta per tèrmits ja que es troben vàlvules d'injecció als caps de les bigues i sòcols; però el tractament realitzat no ha estat el correcte. El client diu que va contactar amb l'antic propietari, i amb l'empresa que va fer el tractament, i li van dir que es va injectar el cap de les bigues i sòcols i que aquest és el tractament correcte i que no hi ha tèrmits. Per la nostra experiència i per la evidencia de l'existència de tèrmits, queda clar que no es va realitzar el tractament més adequat i efectiu. En primer lloc s'hauria d'haver fet un tractament biològic. El tractament biològic consisteix en col·locar uns esquers per l'habitatge amb una cel·lulosa al seu interior (atraient). Els tèrmits el que fan és menjar aquesta cel·lulosa i a través de la trofal·laxis, el biocida arriba al cor de la colònia provocant a la llarga l'eliminació total de la colònia. Aquest procediment triga un temps mínim d'1 any i necessita d'unes visites de control per veure si els esquers estan a lloc correctes o s'han d'anar modificant. Si després d'un any d'activitat els esquers no es consumeixen i es troben larves, caps de soldat i altres circumstancies significa que la colònia ha estat eliminada, però tot i això es fan sessions de controls durant 2 anys més. Si durant el primer any ja es veu que la colònia ha estat reduïda llavors és quan es realitza el tractament químic per protegir la fusta, i aquest es realitza amb uns criteris diferents els emprats per l'anterior empresa. Les mides de les vàlvules no són les correctes, ni la distancia entre vàlvules, ni les zones injectades."

En consecuencia, tanto por lo manifestado por el Sr. Belarmino, quien indicó que no hizo referencia alguna a los compradores respecto a la existencia de un tratamiento anterior de termitas, como por lo indicado por el Sr. Isidro que afirmó que la plaga de termitas no era visible, debe afirmarse la existencia de una plaga de termitas, de las características que detalla el informe pericial, que no era visible en el momento de la compra, en unas pocas visitas, cuando no se es un experto. Y por tanto, el bien no presenta las cualidades que el comprador puede razonablemente esperar, vista la naturaleza del bien y las declaraciones públicas hechas por el vendedor, por lo que existe incumplimiento, y puede solicitarse la reducción del precio.

No se comparte la argumentación de que la equidad contractual ya quedó reflejada en el precio final de la compraventa, por 148.000.- €, por cuanto los compradores, aunque sabían que adquirían una finca antigua, en la que tendrían que realizar sustituciones de elementos, no pudieron tener en consideración el estado real de la finca respecto a la deficiente estructura, afectada por las termitas.

Así lo detalló en su informe el perito Sr. Cayetano, arquitecto técnico, quien pudo comprobar que "una serie de vigas de madera han perdido parte de su sección en la zona anexa al muro exterior. La pérdida de sección es de 8 cm y de 12 cm, según el caso. Esta pérdida se ha disimulado añadiendo una capa de yeso, tras lo cual se ha pintado la totalidad de la viga, haciendo poco aparente la reparación".

"La pérdida de sección supone que ha disminuido la sección de las vigas, lo cual afecta directamente a la capacidad de resistir esfuerzos perpendiculares a las mismas, y ha disminuido su momento de inercia, lo cual afecta directamente a la resistencia del elemento y aumenta la flecha ante cualquier carga. Es cierto que no se ve afectada la totalidad de la longitud de la viga pero en la mayor parte de los casos los 80 cm afectados suponen casi la mitad de la longitud de la viga (de 2,06 m en la zona en que se aprecia una mayor afectación), generando una probable zona de rotura".

"Esto genera problemas, tanto a nivel estético (el techo o el suelo, bajan de manera ostensible) como a nivel de estabilidad de los elementos (mayor incidencia de fisuras en los pavimentos y en los revoltones). No es cómodo a nivel de usuario y es caro a nivel de mantenimiento".

"Se puede producir una rotura de una viga de manera inesperada, con el riesgo de daños a personas y a propiedades. Es un riesgo inasumible. Por todo lo dicho anteriormente, es necesario sustituir las vigas de madera por otras vigas de madera en buen estado, a las cuales se les habrá aplicado previamente un tratamiento antixilófagos y antihóngos."

Como el perito Sr. Cayetano no había podido examinar el proyecto básico de reforma de 2008, aportado al procedimiento por el Ayuntamiento, le fue exhibido en la vista, lo examinó y destacó que en el mismo no hay detalle del cálculo estructural de la reforma, ni detalles de la función estructural que tiene la viga de hierro colocada en la planta primera en dicha reforma. También afirmó en la vista que las vigas de madera de la vivienda tienen una función estructural, por lo que es necesario cambiarlas; y que a simple vista podía advertirse la existencia de carcoma, pero no de termitas.

No aportó datos de relevancia el testigo Sr. Isaac, que fue quien vendió la casa al Sr. Mario, y expuso que, como paleta, ejecutó el proyecto de reforma en 2008, realizando obras de mejora respecto a la estructura del edificio, colocando una viga de hierro, dejando las vigas de madera que estaban mal prácticamente decorativas, para que no tuvieran que soportar el peso. Pero el Sr. Isaac no es un técnico que haya calculado estructura.

En consecuencia, la tesis de la recurrente no encuentra sustento probatorio.

QUINTO.-Desestimado el recurso se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil) .