Sentencia Civil 741/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1064/2023 de 08 de noviembre del 2024

PRIMERO: Planteamiento del litigio.

PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U., adquirió el pleno dominio del inmueble ubicado en la DIRECCION000, en Badalona, Barcelona, el 6 de marzo de 2020, mediante una escritura formalizada ante notario.

Desde la adquisición, PROMONTORIA COLISEUM se ha visto privada de la posesión del inmueble debido a la ocupación no autorizada por parte de desconocidos, lo que ha impedido a la empresa disponer de la vivienda para sus fines comerciales, afectando sus intereses económicos. La empresa realizó una visita de inspección en marzo de 2022 a través de un mediador, quien verificó la ocupación y documentó el estado del inmueble, aportando fotografías e informes como evidencia.

La contestación a la demanda presentada por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.U., en el contexto de un desahucio por precario, expone varios motivos de oposición, fundamentados en cuestionamientos sobre la legitimidad y condiciones de la propiedad, así como en la situación de vulnerabilidad de los ocupantes. La representación de Genaro y Gabriela argumenta que la propiedad en cuestión presenta irregularidades, dado que existió previamente un procedimiento hipotecario iniciado por el Banco de Sabadell que no fue adecuadamente notificado y que, además, confiere a los ocupantes un título legítimo para residir en el inmueble.

Este procedimiento hipotecario se registró bajo el número 986/2013 en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona. Durante el proceso, se dictó una Diligencia de Ordenación con fecha 12 de enero de 2016, que establecía que el Banco de Sabadell, en su calidad de ejecutante, recibiría el inmueble en fecha de 16 de marzo de 2016. Sin embargo, antes de esa fecha, por Decreto de fecha 23 de junio de 2016, el juzgado decretó la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria. La suspensión fue solicitada también por Dña. Dolores, trabajadora social del Área de Servicios Sociales del Ayuntamiento de Badalona, considerando la situación de riesgo de exclusión social de los ocupantes, quienes eran los propietarios originales de la vivienda y se encontraban en condiciones de especial vulnerabilidad.

A raíz de esta suspensión, y en línea con la Sentencia 444/2018 de la Audiencia Provincial de Valencia, la defensa sostiene que los ocupantes cuentan con un título suficiente para residir en la vivienda. Según esta sentencia, el derecho de ocupación de los demandados se mantiene válido mientras el proceso hipotecario continúe suspendido, sin que pueda considerarse que carecen de título para la posesión. Este título les otorga el derecho de permanecer en el inmueble hasta que el juzgado se pronuncie sobre el alzamiento o se acuerde un alquiler social en cumplimiento del Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Además, la defensa argumenta que el Banco de Sabadell, siendo consciente de la situación de ocupación y del estado de salud grave de los Sres. Genaro y Gabriela, decidió transferir la propiedad a PROMONTORIA COLISEUM sin informar de estas circunstancias, en un intento por eludir las obligaciones y complicaciones legales derivadas de la ocupación. La situación de salud de los ocupantes incluye, entre otros, el caso de insuficiencia renal de Genaro, que requiere tratamiento de diálisis en su vivienda, acondicionada para dicho fin.

SEGUNDO: Sentencia de instancia

La sentencia desestima la demanda de desahucio por precario presentada por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U. y detalla exhaustivamente los antecedentes y características del procedimiento hipotecario previo que fundamentan la improcedencia de la demanda.

El procedimiento hipotecario, registrado bajo el número 986/2013, fue iniciado originalmente por Lloyds Bank Internacional, S.A. en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona contra Genaro y Gabriela, quienes en su momento eran propietarios de la vivienda. Posteriormente, en abril de 2016, el Banco de Sabadell asumió procesalmente la posición de Lloyds Bank como entidad ejecutante del procedimiento, convirtiéndose en el responsable de llevar a cabo la ejecución de la hipoteca y, eventualmente, de solicitar el lanzamiento de los ocupantes.

Durante la tramitación de este procedimiento, el juzgado dictó una serie de suspensiones del lanzamiento con base en las solicitudes tanto de los demandados como del propio Banco de Sabadell. En concreto, la primera suspensión fue acordada el 9 de marzo de 2016 tras la solicitud de Lloyds Bank Internacional, S.A., que en ese momento aún actuaba como entidad ejecutante. La segunda suspensión fue emitida el 23 de junio de 2016, a petición tanto del Banco de Sabadell como de los demandados. En esta última orden de suspensión, el juzgado especificó un plazo de 60 días para que las partes reanudaran el proceso, en caso de que alguna de ellas lo solicitara. No obstante, ni el Banco de Sabadell ni ninguna otra parte solicitó la reanudación del procedimiento dentro de dicho plazo ni posteriormente, por lo que el proceso de ejecución hipotecaria permaneció suspendido de facto sin que se hubiera solicitado ni ejecutado el lanzamiento.

La sentencia de instancia subraya que las suspensiones del lanzamiento en el procedimiento hipotecario dotan a los demandados de un título legítimo de posesión mientras no se reactive el proceso de ejecución hipotecaria y se ordene formalmente el lanzamiento en dicho contexto. En virtud de este título, los ocupantes no pueden ser considerados precaristas ni ocupantes sin título. Este razonamiento es respaldado por la normativa de protección a deudores hipotecarios, especialmente la Ley 1/2013, que prevé la suspensión de los lanzamientos en casos de vulnerabilidad. La sentencia subraya que PROMONTORIA intentó eludir esta normativa protectora recurriendo al desahucio por precario, un procedimiento diseñado para ocupaciones sin título, no para situaciones en las que los ocupantes mantienen derechos pendientes bajo un proceso hipotecario en suspensión.

La magistrada también señala que la falta de reanudación del procedimiento hipotecario original antes de la venta del inmueble a PROMONTORIA en marzo de 2020 indica una intención de eludir las obligaciones y garantías inherentes a dicho procedimiento. En lugar de concluir el proceso de ejecución hipotecaria y ejecutar el lanzamiento con las debidas garantías y bajo la supervisión judicial, el Banco de Sabadell vendió la propiedad a PROMONTORIA sin mencionar las suspensiones previas ni la ocupación del inmueble, dejando sin resolver el estado jurídico del inmueble y los derechos de los ocupantes.

Con base en estos datos, el juzgado concluye que el procedimiento de desahucio por precario constituye una vía improcedente e inadecuada para desalojar a los demandados y que el proceso hipotecario original es el único mecanismo válido para resolver la situación de posesión. La actuación de PROMONTORIA se considera, así, un intento de fraude de ley y abuso de derecho al intentar desplazar el procedimiento hipotecario y las protecciones que otorga, presentando una demanda de desahucio por precario.

TERCERO: recurso de apelación

En el recurso de apelación presentado, PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.U. solicita la revocación de la sentencia desestimatoria dictada en primera instancia, al considerar que el juzgado ha incurrido en un error de valoración de la prueba y ha realizado una interpretación incorrecta de su posición con relación al Banco de Sabadell. PROMONTORIA argumenta que adquirió el inmueble en marzo de 2020 como un tercero de buena fe, sin vinculación alguna con el Banco de Sabadell, quien había sido el anterior ejecutante en un procedimiento de ejecución hipotecaria que, según le fue comunicado, se encontraba archivado al momento de la compraventa. La recurrente enfatiza que su adquisición fue una transacción independiente, realizada en el ejercicio de sus derechos de propiedad, y que no participó en las etapas previas del proceso hipotecario, lo que excluye cualquier intención de fraude o de elusión de la normativa de protección de deudores.

PROMONTORIA defiende que no contaba con los detalles ni el conocimiento sobre las suspensiones previas de lanzamiento acordadas en favor de los ocupantes, y que, en tanto adquirente ajeno al proceso hipotecario, consideraba que su derecho a poseer el inmueble le otorgaba legitimidad para presentar una acción de desahucio por precario, al desconocer la situación particular de los ocupantes y no haber tenido acceso a dicha información. La empresa rechaza la afirmación de la sentencia de que intentara usar el procedimiento de precario para evitar las protecciones de la normativa hipotecaria, sosteniendo que eligió esta vía procesal al ser, en su opinión, el medio adecuado y disponible para reclamar la posesión.

El recurso también cuestiona la imposición de costas a PROMONTORIA, al sostener que el juzgado no valoró adecuadamente las dudas de hecho y derecho que presenta el caso. PROMONTORIA señala que el principio de vencimiento objetivo no debe aplicarse con rigor cuando existen elementos que acreditan su ajenidad en relación con el Banco de Sabadell, la entidad vendedora, lo que desvirtúa cualquier presunción de mala fe. La apelante destaca que su actuación fue conforme a derecho y que, al no existir prueba de una vinculación entre ambas entidades, la demanda de desahucio fue presentada como una legítima defensa de su derecho de propiedad.

La oposición al recurso de apelación interpuesto por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U. sostiene que el recurso carece de fundamento y que debe confirmarse la sentencia de primera instancia, manteniendo la condena en costas por temeridad y mala fe. Los representantes de los demandados argumentan que PROMONTORIA, lejos de ser un tercero independiente y ajeno al Banco de Sabadell, es en realidad una sociedad de propiedad única del propio Banco de Sabadell, circunstancia que no es negada en el recurso. Esta conexión implica que PROMONTORIA tenía pleno conocimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado previamente en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona, que se encontraba suspendido, y de los derechos que este procedimiento otorgaba a los ocupantes demandados. En lugar de reactivar la ejecución hipotecaria y respetar los beneficios de protección para los deudores establecidos en la legislación hipotecaria, PROMONTORIA optó por iniciar un procedimiento de desahucio por precario, ignorando intencionadamente el título de los demandados, lo cual, según la oposición, constituye un claro fraude de ley.

CUARTO: Decisión de la Sala

La primera cuestión que debe expresarse, y a los fines de la presente resolución, es la situación de los demandados en el procedimiento hipotecario, aspecto central para comprender el contexto de ocupación del inmueble. Los Sres. Genaro y Gabriela fueron los ejecutados en el procedimiento hipotecario seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona, bajo el número 986/2013, inicialmente instado por Lloyds Bank, S.A. Posteriormente, el 7 de abril de 2016, Banco Sabadell S.A. asumió la posición de ejecutante en sustitución de Lloyds Bank (documento 11). Dentro de este procedimiento, se había fijado una fecha para el lanzamiento de los ocupantes; sin embargo, a solicitud de Lloyds Bank Internacional, S.A., en su calidad de ejecutante en ese momento, se acordó suspender dicho lanzamiento mediante decreto dictado el 9 de marzo de 2016 (documento 3). Más adelante, el 23 de junio de 2016, y en atención a una solicitud conjunta del Banco de Sabadell y de los Sres. Genaro y Gabriela, se dictó un nuevo decreto que suspendía la ejecución durante un plazo de 60 días, permitiendo la reanudación del procedimiento a instancia de cualquiera de las partes (documento 5).

Durante el curso de este proceso, Banco Sabadell tenía pleno conocimiento de que el inmueble estaba ocupado por los Sres. Genaro y Gabriela, y de que estos se encontraban en una situación de especial vulnerabilidad. A su vez, Lloyds Bank Internacional había solicitado en un momento anterior documentación a los demandados para evaluar la viabilidad de un alquiler social, dada la situación económica y social de los ocupantes, respaldada por informes sociales y médicos (documentos 7, 8, 9 y otros presentados en la vista).

En cuanto a la inadecuación del procedimiento, en relación a dicha controversia tenemos que atenernos a la sentencia del Tribunal Supremo que ha resuelto la cuestión en STS, Civil sección 1 del 06 de noviembre de 2023 ( ROJ: STS 4631/2023 - ECLI:ES:TS:2023:4631), distinguiendo si se ha acudido al precario por el acreedor hipotecario ejecutante o persona subrogada, que estima no es procedente pues ha de hacerse en el seno del procedimiento de ejecución, o si se trata como en este caso de un tercero, reconociendo expresamente la posibilidad de instarse el precario y de alegarse, dada su condición de plenario, la posible aplicabilidad de la Ley 1/2013, en los siguientes términos:

"3.2 Obligación de instar la entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria. En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC . Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes: En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial. En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos, que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el Art. 2 de la Ley 1/2013 . Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos."

Esta doctrina establece que cuando la acción de desahucio se presenta por el acreedor ejecutante o por una entidad vinculada a él, no es aplicable el procedimiento de precario, ya que este se desvía del proceso de ejecución hipotecaria y de sus medidas de protección. Además, el vínculo entre Banco Sabadell y PROMONTORIA, demostrado en resoluciones como la SAP Girona de 22 de enero de 2024, sección segunda ( ROJ: SAP GI 71/2024 - ECLI:ES:APGI:2024:71), señala que PROMONTORIA no puede ser considerada un tercero independiente, sino que, al tener una relación de propiedad directa, "es" Banco Sabadell bajo la forma de una sociedad inmobiliaria, y debe respetar las mismas obligaciones que su predecesor en el procedimiento hipotecario.

Por consiguiente, dado que el desahucio por precario es inadecuado para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad, y considerando la identidad jurídica entre el banco y la actual propietaria, la única vía legítima para el lanzamiento es la reanudación del procedimiento hipotecario, y no el uso de un procedimiento paralelo que omita las protecciones aplicables.

La imposición de costas a PROMONTORIA es procedente en este caso, ya que su actuación carece de justificación razonable y va en contra del marco legal claramente establecido en la normativa de protección de deudores hipotecarios. No existe incertidumbre sobre la improcedencia de utilizar el desahucio por precario en una situación donde los ocupantes tienen derechos vinculados a un procedimiento de ejecución hipotecaria suspendido. PROMONTORIA, conocedora de la situación de los demandados y de su propia relación con Banco Sabadell, ha intentado una vía procesal inapropiada, desviándose de los cauces exigidos para el desalojo en estos casos.

Dado que la normativa y jurisprudencia pertinentes indican de forma inequívoca que el desalojo debe realizarse en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, y no por medio de un juicio de precario, la acción de PROMONTORIA resulta infundada y orientada a eludir las obligaciones de protección. La claridad de estas disposiciones jurídicas elimina cualquier fundamento para cuestionar la imposición de costas, ya que el recurso se presenta sin base legítima en derecho y pretende ignorar las garantías otorgadas a los demandados en situaciones de especial vulnerabilidad.

QUINTO:Se condena en costas al recurrente por la desestimación del recurso de apelación, articulo 398 de la ley de ritos

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español

Fallo