Sentencia Civil 577/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 846/2023 de 09 de octubre del 2025

PRIMERO.- PLANTEAMIENTO DEL LITIGIO

Doña Ofelia, Don Marcelino y Doña Candida- promueven demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de L'Hospitalet de Llobregat, en ejercicio de acción de nulidad de acuerdos comunitarios y, con carácter subsidiario, de indemnización por daños y perjuicios.

Exponen que, mediante contrato suscrito el 13 de mayo de 2015, los anteriores propietarios del local acordaron con la Comunidad la cesión gratuita y perpetua de una superficie de 1,5 x 1,5 metros en planta baja y altillo, destinada a la instalación de un ascensor que comunicara ambas plantas. Como contrapartida, la Comunidad renunció expresamente a prolongar el ascensor existente por su trazado actual y exoneró al local de toda participación en los gastos de ejecución.

Pese a la vigencia del contrato, la Comunidad aprobó en Junta Ordinaria de 4 de junio de 2019 la eliminación de barreras arquitectónicas mediante la conexión del ascensor con la planta baja, señalando la necesidad de ceder unos tres metros cuadrados del local. Los actores no se opusieron, al coincidir el acuerdo con lo pactado en 2015.

Sin embargo, en Junta Extraordinaria de 28 de octubre de 2019, la Comunidad acordó prolongar el ascensor existente hasta la planta baja y repartir los gastos de obra entre todos los propietarios según su coeficiente de participación. Dicho acuerdo -afirman los demandantes- contraviene el contrato de 13 de mayo de 2015, que preveía la instalación del ascensor en la parte posterior del inmueble, junto a la caja de escaleras, y liberaba al local de toda obligación económica.

La nueva ubicación supondría la ocupación parcial de la zona delantera del local, reduciendo su superficie útil y su valor comercial al afectar al acceso, la exposición y la visibilidad del escaparate. Los actores consideran que la Comunidad, al aprobar dicho acuerdo, pretende desvincularse unilateralmente de un contrato válido y vigente, trasladando indebidamente al local gastos que corresponden a la propia Comunidad.

Añaden que la Sra. Ofelia había encargado un proyecto de adecuación de su establecimiento conforme al contrato de 2015, que quedaría inutilizado si se ejecuta el nuevo trazado, con el consiguiente perjuicio económico. Durante la Junta, el Sr. Marcelino manifestó su voto en contra por vulnerar lo pactado, constando en el acta (Docs. 6 y 7, actas de las Juntas de 4 de junio y 28 de octubre de 2019).

Menos de un mes después, sin que el acuerdo hubiera adquirido firmeza, la Comunidad convocó una Junta Extraordinaria el 21 de noviembre de 2019, incluyendo en el orden del día la "constitución de una servidumbre voluntaria perpetua para la eliminación de barreras arquitectónicas". En dicha reunión, la Comunidad reconoció la existencia del contrato de 2015, pero se negó a cumplirlo, insistiendo en el nuevo trazado y en la participación del local en los gastos, pese a su expresa exención. Los actores califican esta actuación como un incumplimiento contractual grave, al alterar las condiciones esenciales del pacto.

De forma subsidiaria, y para el caso de que no prospere la acción principal, solicitan el reconocimiento de su derecho a ser indemnizados por los daños derivados de la servidumbre de paso permanente que supondría la prolongación del ascensor. Invocan jurisprudencia consolidada que reconoce el derecho de indemnización al propietario afectado por servidumbres impuestas por razones de accesibilidad.

Con tal fin, la Sra. Ofelia encargó a CATSA un informe pericial emitido por el arquitecto D. Jose Luis, que valoró el perjuicio en 26.069,06 euros, mediante métodos comparativos y de análisis de mercado (Doc. 10). Además, anuncian la presentación de un segundo informe pericial conforme al art. 337.1 LEC, destinado a cuantificar el daño económico derivado de la reducción del escaparate y la consiguiente pérdida de ventas.

Concluyen solicitando que se determine, en su caso, la indemnización total a abonar por la Comunidad de Propietarios a la propiedad del local por los daños derivados de la prolongación del ascensor en su trazado actual.

Por su parte, la Comunidad de Propietarios contesta a la demanda negando la existencia de incumplimiento y defendiendo la validez y ejecutividad de los acuerdos adoptados en 2019.

Sostiene, la comunidad, que la ejecución del contrato resultaba imposible por no cumplir las medidas mínimas de accesibilidad exigidas por la normativa, circunstancia verificada en 2019 cuando se retomó el proyecto. Por ello, la Comunidad replanteó la cuestión en Junta, aprobando en sesión ordinaria de 4 de junio de 2019 la eliminación de barreras arquitectónicas mediante la conexión del ascensor existente con la planta baja, acuerdo adoptado por unanimidad y no impugnado, por lo que devino firme y ejecutable conforme al art. 553-29 CCCat.

Destaca que en dicha reunión asistió el nuevo propietario del local, Don Marcelino, quien votó favorablemente tras explicarse la inviabilidad del trazado anterior. En consecuencia, el acuerdo de 28 de octubre de 2019 constituye, según la demandada, una mera continuación y desarrollo del adoptado el 4 de junio, plenamente válido. Por ello, los actores -al impugnarlo- actúan contra sus propios actos.

Asimismo, la Comunidad rechaza la subrogación alegada en el contrato de 2015, señalando que no fue consentida ni notificada, y que el documento carece de cláusula que permita su transmisión automática a los adquirentes del local. La compraventa de 20 de diciembre de 2018, sostiene, fue un negocio bilateral entre particulares, sin intervención comunitaria, y no puede producir efectos frente a la Comunidad.

Alega igualmente que la renuncia al trazado actual y la exención de gastos eran pactos personalísimos de los firmantes originales y no extensibles a terceros. Además, la exención solo afectaba al proyecto inicial, distinto del finalmente aprobado, por lo que no puede invocarse en relación con el nuevo trazado del ascensor.

La demandada añade que el propietario del local está obligado a contribuir a los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas conforme a la normativa y jurisprudencia vigentes, que imponen a todos los comuneros el deber de sufragar los gastos comunes sin excepción.

Finalmente, niega la existencia de perjuicio alguno, al no haberse aprobado aún presupuesto ni derrama, y afirma que el acuerdo de 28 de octubre de 2019 no decide todavía la ejecución de obra, limitándose a su planificación. Respecto a la Junta de 21 de noviembre de 2019, relativa a la servidumbre voluntaria, sostiene que no fue impugnada y, por tanto, ha adquirido firmeza y ejecutividad.

SEGUNDO.- SENTENCIA DE LA INSTANCIA

La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda y fundamenta su decisión en los argumentos que se resumen a continuación.

En primer lugar, el órgano judicial parte del hecho de que en la Junta de Propietarios celebrada el 4 de junio de 2019, la Comunidad aprobó por unanimidad la eliminación de barreras arquitectónicas mediante la prolongación del ascensor existente hasta la planta baja. En dicha sesión participó el copropietario del local, Don Marcelino, quien votó favorablemente. Al no haberse impugnado este acuerdo dentro del plazo legal, el juzgado considera que adquirió firmeza y ejecutividad, conforme al artículo 553-29 del Código Civil de Cataluña.

La magistrada entiende que el acuerdo posterior, adoptado en la Junta de 28 de octubre de 2019, objeto del procedimiento, no implica una nueva decisión, sino que constituye una ratificación y concreción técnica de la aprobada en junio. De ello deduce que la demanda pretende reabrir una cuestión ya consolidada, lo que contraviene el principio de seguridad jurídica y la inmutabilidad de los acuerdos comunitarios válidamente aprobados y no impugnados.

A continuación, el tribunal examina el contrato de 13 de mayo de 2015, suscrito entre la Comunidad y los anteriores propietarios del local, y declara que no resulta oponible a los actuales titulares, al no haber intervenido en su formalización ni constar consentimiento de la Comunidad para su subrogación. Añade que el contrato no llegó a ejecutarse y que su contenido resulta incompatible con la normativa técnica vigente, al no garantizar la accesibilidad exigida por el Código Técnico de la Edificación.

El juzgado considera que la Comunidad estaba facultada para adaptar o novar los acuerdos previos cuando las circunstancias técnicas lo hicieran necesario, y que el acuerdo de 2019 fue adoptado conforme a los procedimientos y mayorías legales. Subraya que la decisión responde a un interés general de la comunidad, orientado a la supresión de barreras arquitectónicas en beneficio colectivo, sin que ello suponga vulneración de derechos de propiedad ni incumplimiento de compromisos contractuales previos.

En cuanto a la pretensión indemnizatoria, la resolución concluye que no procede su estimación, al no existir proyecto técnico definitivo aprobado ni determinación precisa de la superficie afectada del local. Las periciales aportadas por la parte actora se califican de insuficientes y carentes de base técnica sólida, al no acreditar un perjuicio económico real ni daño cierto.

TERCERO.- RECURSO DE APELACIÓN

Frente a la resolución de instancia, los actores interponen recurso de apelación solicitando su revocación y reiteran la plena validez y vigencia del contrato de 13 de mayo de 2015, impugnando el acuerdo comunitario de 28 de octubre de 2019 por considerarlo contrario a lo pactado.

El recurso sostiene que la sentencia apelada incurre en error interpretativo, al atribuir al acta de la Junta de Propietarios de 4 de junio de 2019 un alcance que no se corresponde con su contenido. Alega que en dicha reunión no se aprobó la prolongación del ascensor existente hasta la planta baja, sino únicamente la intención de eliminar las barreras arquitectónicas y solicitar presupuestos para un posterior estudio técnico.

Los apelantes afirman que el juzgado ha otorgado a aquel acuerdo efectos novatorios impropios, sin constar manifestación expresa de voluntad ni concurrir los requisitos legales para modificar un contrato o acuerdo comunitario previo. Entienden que el acuerdo realmente impugnado, de 28 de octubre de 2019, es el que autoriza expresamente la prolongación del ascensor, alterando las condiciones pactadas en el contrato de 2015.

Recuerdan que, conforme a dicho contrato, la Comunidad se comprometió a no prolongar el ascensor por su trazado actual, previendo la instalación de un nuevo elevador en la parte posterior del inmueble. En compensación, los anteriores propietarios del local cedieron gratuitamente una superficie de 1,5 x 1,5 metros y quedaron exentos de contribuir a los gastos de instalación. Los apelantes sostienen que este pacto permanece plenamente vigente y que el acuerdo de 2019 constituye una modificación unilateral contraria a su fuerza vinculante.

Invocan el principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1255 del Código Civil, conforme al cual los contratos válidamente celebrados obligan a las partes y no pueden modificarse sin su consentimiento. Argumentan que la Comunidad carece de competencia para alterar mediante acuerdo de Junta un contrato que la vincula con la propiedad del local, infringiendo así el citado principio.

Asimismo, denuncian una incorrecta valoración de la prueba, en particular de la documental y pericial, que acreditaría que la prolongación del ascensor nunca fue objeto de aprobación en la Junta de junio de 2019. Consideran que la sentencia vulnera el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por motivación insuficiente y por apartarse del resultado de la prueba practicada.

Por otra parte, alegan que el acuerdo impugnado infringe los artículos 553-33 y 553-39 del Código Civil de Cataluña, al imponer una servidumbre de paso permanente sobre un elemento privativo sin el consentimiento del titular. Citan la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que exige consentimiento expreso del propietario afectado para la constitución de servidumbres a favor de la comunidad.

En definitiva, los apelantes precisan que no se oponen a la eliminación de las barreras arquitectónicas, sino únicamente al modo de ejecución elegido, por considerarlo contrario al contrato vigente y perjudicial para la integridad y aprovechamiento del local comercial.

De contrario, la parte apelada se opone al recurso, defendiendo la corrección jurídica y fáctica de la sentencia de instancia.

CUARTO.- DECISIÓN DE LA SALA

La cuestión controvertida en esta alzada se centra en determinar si el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de 28 de octubre de 2019 constituye una decisión autónoma o si, por el contrario, como sostiene la sentencia de instancia, se trata de una mera ejecución del acuerdo previamente aprobado en la Junta de 4 de junio de 2019, ya firme y ejecutiva.

La lectura conjunta de las actas aportadas permite constatar una línea de actuación continuada de la Comunidad, orientada a la eliminación de las barreras arquitectónicas del edificio.

La primera reunión relevante se celebró el 4 de junio de 2019, con asistencia y voto favorable del propietario del local, Don Marcelino. En dicha sesión, conforme al acta obrante en autos, se aprobó por unanimidad lo siguiente:

"1. Aprobación de la solicitud, por parte de varios propietarios mayores de 70 años, de la eliminación de barreras arquitectónicas en el edificio. Se informa que los propietarios, todos mayores de 70 años, de las viviendas NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003 han solicitado la eliminación de barreras arquitectónicas. Dicha eliminación consistiría en la conexión del ascensor actual que tiene su acceso en la planta entresuelo con la DIRECCION001. Para poder realizar la prolongación del ascensor actual se deberá solicitar la cesión de aproximadamente 3 m² del local situado en la DIRECCION001 y de su altillo.Se aprueba por unanimidad la eliminación de barreras arquitectónicas. Se solicitará presupuesto a la empresa Fain y al Sr. Marcial para que realice el proyecto y dirección de obra, posponiéndose cualquier decisión hasta la celebración de la próxima Junta extraordinaria en septiembre."

De esta literalidad se desprende que la Comunidad aprobó expresamente la conexión del ascensor existente con la DIRECCION001, con la consiguiente prolongación de su recorrido y la cesión parcial del local necesaria para llevarla a cabo. El acuerdo fue adoptado por unanimidad y no impugnado dentro del plazo de tres meses previsto en el artículo 553-31 del Código Civil de Cataluña, por lo que, conforme al artículo 553-29 del mismo texto legal, adquirió firmeza y plena ejecutividad a partir del 4 de septiembre de 2019.

Transcurrido dicho plazo, la Comunidad celebró Junta Extraordinaria el 28 de octubre de 2019, en la que se consignó lo siguiente:

"1. Aprobación de eliminación de barreras arquitectónicas. Se informa que cinco propietarios mayores de 75 años y dos propietarios con incapacidades han solicitado la eliminación de barreras arquitectónicas para poder acceder a sus viviendas.Se explica que el Sr. Marcial, arquitecto técnico, ha realizado los planos para poder prolongar el ascensor actual hasta la planta baja del edificio, prolongando en dos paradas el recorrido del actual ascensor. Se informa que, debido a la existencia de vigas en el forjado de la planta altillo del local, se debe reforzar la estructura del edificio con una zapata en la cimentación.Para hacer posible la prolongación del ascensor hasta la planta baja es necesario que la propiedad del local conceda, a perpetuidad, una servidumbre de paso a favor de la comunidad, siempre con la correspondiente indemnización que en derecho le corresponda.Se aprueba por diez votos a favor (60,60 % del coeficiente) y un voto en contra (26,60 % del coeficiente) la eliminación de barreras arquitectónicas. La comunidad requiere a la propiedad del local para que informe por escrito qué indemnización solicita para ceder a perpetuidad la servidumbre de paso necesaria para la prolongación del ascensor actual hasta la planta baja de la finca."

La lectura de esta acta revela que la Comunidad no adoptó una decisión nueva, sino que dio continuidad al acuerdo de junio, limitándose a precisar su desarrollo técnico y económico. La referencia a la servidumbre de paso no implica la imposición de un gravamen, sino el inicio de un diálogo con la propiedad del local para fijar la compensación económica correspondiente.

Tres semanas más tarde, la Junta Extraordinaria de 21 de noviembre de 2019 volvió a tratar la misma cuestión, con el siguiente contenido:

"Orden del día: Solicitud para constituir una servidumbre voluntaria perpetua para la eliminación de barreras arquitectónicas.Se informa a los asistentes de la necesidad de formalizar la servidumbre voluntaria de paso a favor de la Comunidad de Propietarios, a fin de poder ejecutar la prolongación del ascensor hasta la planta baja del edificio, de acuerdo con lo aprobado en anteriores juntas. Se recuerda que en la Junta de 4 de junio de 2019 se aprobó por unanimidad la eliminación de barreras arquitectónicas y la conexión del ascensor existente con la planta baja, y que en la Junta de 28 de octubre de 2019 se solicitó a la propiedad del local que indicara por escrito la indemnización que estimara procedente por dicha servidumbre. La Comunidad reitera la necesidad de la obra y acuerda continuar los trámites para la constitución formal de la servidumbre voluntaria, con la correspondiente compensación económica que proceda conforme a derecho.Se faculta al presidente para realizar las gestiones necesarias y convocar nueva junta una vez recibida la propuesta de indemnización por parte de la propiedad del local."

De este modo, la sucesión de actas confirma una única línea de actuación dirigida a hacer efectiva la eliminación de barreras arquitectónicas, los acuerdos transcritos no hay base para de permitan considerarlos como decisiones autonomas

La normativa aplicable a la impugnación de acuerdos comunitarios regulada por el artículo 553-31 del Código Civil de Cataluña, que delimita los supuestos de impugnación y los plazos de caducidad de la acción: tres meses cuando se alegue perjuicio o abuso de derecho, y un año cuando se invoque infracción legal o estatutaria.

Aplicando dicha previsión al caso, procede destacar los intervalos temporales entre las distintas juntas, que refuerzan la conclusión alcanzada por la sentencia de instancia. Entre la reunión de 4 de junio de 2019 y la de 28 de octubre de 2019 transcurrieron 146 días, equivalentes a cuatro meses y veinticuatro días, lo que excede ampliamente el plazo legal de tres meses para impugnar los acuerdos comunitarios.

El acta correspondiente a la Junta de junio fue notificada a los propietarios sin que se formulara impugnación alguna dentro de dicho plazo, por lo que el acuerdo adquirió firmeza y plena eficacia. La demanda, interpuesta el 28 de enero de 2020, se presentó siete meses y veinticuatro días después de la adopción del acuerdo inicial, cuando este ya era firme y vinculante, sin posibilidad de reabrirlo indirectamente mediante la impugnación de un acuerdo posterior que únicamente desarrollaba su ejecución técnica y económica.

Tal actuación resulta incompatible con el principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución Española y con la inmutabilidad de los acuerdos comunitarios válidamente adoptados, notificados y no impugnados.

Por todo lo expuesto, la Sala comparte íntegramente el criterio de la sentencia apelada, al considerar que el acuerdo de 28 de octubre de 2019 no es una decisión nueva, sino una mera concreción de la adoptada en la Junta de 4 de junio de 2019, ya firme y plenamente ejecutiva.

QUINTO.-La parte apelante ejercita con carácter subsidiario una acción de indemnización por los supuestos daños y perjuicios que, a su juicio, ocasionaría la prolongación del ascensor existente hasta la planta baja, al afectar parcialmente a su local comercial y reducir su valor económico.

Dicha pretensión no puede ser estimada. De las actuaciones se desprende que los acuerdos comunitarios de 28 de octubre y 21 de noviembre de 2019 no comportaron todavía la ejecución material del proyecto ni la constitución efectiva de la servidumbre de paso. La Comunidad se encontraba en una fase preparatoria, limitada a recabar presupuestos, valorar técnicamente la obra y solicitar a la propiedad del local que indicara la indemnización que considerase procedente en caso de cesión del espacio necesario.

En consecuencia, la reclamación indemnizatoria carece de base cierta. No puede apreciarse la existencia de un daño actual, real y económicamente evaluable, sino una previsión hipotética referida a un proyecto no aprobado. Tampoco se ha probado que la eventual prolongación del ascensor genere una pérdida efectiva de funcionalidad o de valor patrimonial del local, ni que las obras proyectadas excedan las molestias ordinarias propias de las actuaciones de mejora o accesibilidad en el régimen de propiedad horizontal.

El artículo 553-39 del Código Civil de Cataluña establece que la constitución de una servidumbre sobre un elemento privativo en beneficio de la comunidad da derecho a una indemnización adecuada por los daños y perjuicios que cause, pero supedita dicha valoración a la previa determinación de la afectación real y efectiva del elemento en cuestión.

Por ello, no puede constituirse válidamente la servidumbre ni valorarse la eventual indemnización mientras no se haya aprobado el proyecto definitivo de instalación del ascensor, pues solo entonces podrán conocerse con exactitud las obras a ejecutar, la superficie a ocupar y la incidencia real sobre el elemento privativo.

Debe recordarse, además, que las obras destinadas a la supresión de barreras arquitectónicas y a la instalación de ascensores se hallan amparadas en los artículos 553-25.5 y 553-30.2 del Código Civil de Cataluña, que les confieren carácter de interés general y obligan a todos los propietarios a contribuir a su ejecución.

Las molestias derivadas de tales obras, en tanto necesarias para garantizar la accesibilidad del inmueble, no generan por sí solas derecho a indemnización, salvo que se acredite una afectación desproporcionada o un perjuicio económico cierto y singular, circunstancias que no concurren en el presente caso.

A la vista de lo expuesto, la Sala concluye que no se ha acreditado perjuicio económico cierto ni afectación efectiva sobre el local de los apelantes, ni consta aprobado el proyecto técnico necesario para valorar una eventual compensación.

Debe, por tanto, desestimarse la acción subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios, sin que proceda reconocer cantidad alguna hasta que se produzca, en su caso, la aprobación del proyecto definitivo y la determinación formal de la afectación conforme al procedimiento legalmente establecido.

SEXTO.-Por lo expuesto y argüido se desestima el recurso de apelación con imposición de costas de la alzada conforme a lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede, en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,