Sentencia Civil 450/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 777/2023 de 09 de julio del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda interpuesta por Doña Justa contra la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 / DIRECCION001, de Arenys de Mar, solicitando el dictado de sentencia por la que:

1r.- Es declarin nuls els acords comunitaris adoptats per les Juntes de Propietaris celebrades el 25-3-2019 i el 6-6-2019 que van decidir no fer-se'n càrrec de les factures de reparació de la terrassa de la planta sota-coberta i dels danys causats per les filtracions d'aigua produïdes en el domicili particular de la meva representada en el pis NUM000.

2n.- Condemni a la Comunitat de Propietaris demandada a que aboni a la demandant la quantitat de 6.752,79 euros.

3r.- Condemni al pagament de les costes a la demandada per imperatiu legal.

Refiere la actora que es propietaria de una mitad indivisa y del usufructo vitalicio de la otra mitad de la vivienda dúplex situada en la planta cuarta y la planta bajo-cubierta del edificio, y que en julio de 2018, aparecen humedades en la planta cuarta, por el mal estado de la terraza de la planta bajo-cubierta, dándose aviso al presidente de la comunidad. Se hicieron unos trabajos de reparación el mismo mes de julio, pero en octubre de 2018 aparecen nuevas humedades. Se avisó nuevamente al presidente de la comunidad, y una vez se confirma que se debe reparar la terraza de la planta bajo cubierta y que se trata de un elemento común, la comunidad se hizo cargo.

A finales de noviembre de 2018 salen nuevas humedades en la planta cuarta y la empresa que se ha encargado de los anteriores trabajos, " DIRECCION002" aconsejó para resolver definitivamente el problema, la realización de pruebas de estanqueidad de la terraza y una vez verificadas presenta a mediados de diciembre de 2018, un presupuesto a la Comunidad para hacer la terraza nueva. El problema se iba agravando y se comenzaban a padecer goteras dentro de la vivienda procedentes de la terraza de la planta superior y se estaban causando daños importants en el suelo de parket, que comprometían seriamente las condiciones de habitabilidad.

Las obras a realizar en la terraza para resolver estos problemas eran necesarias y urgentes, pero el presidente de la Comunidad consideró que el presupuesto presentado por la citada empresa para reparar la terraza era muy caro y que se debía de pedir otro presupuesto. La realidad es que ni se pidió ningún otro presupuesto, ni se convocó Junta extraordinaria para decidir acometer las obras necesarias de reparación, pese a la gravedad de la situación provocada por el mal estado de un elemento común como era la terraza, por lo que vista la gravedad y urgencia, y la pasividad comunitaria, la actora tuvo que encargar la obra y se ejecutó a costa suya.(docs 3 a 7 de demanda).

Aporta pericial(arquitecto técnico Sr. Aurelio)y comunicado de la aseguradora (doc 9) y comunicaciones al administrador de la finca(docs 10 y 11)evidenciando la gravedad y urgencia de hacer las obras.

La Junta de la Comunidad celebrada el 25 de marzo de 2019(doc 12 de demanda), acordó no hacerse cargo del gasto ocasionado por la reparación de la terraza porque la Comunidad no había decidido ni aprobado ningún presupuesto para hacer las obras, si bien se decidió hacer una consulta a las compañías aseguradoras de la Comunidad y la particular del piso de la actora. Una vez comprobado que ninguna de las compañías aseguradores cubrían el siniestro, se celebró nueva Junta el 6 de junio de 2019 (doc 13 de demanda)que acordó no pagar las facturas de reparación ni de los daños producidos porque la obra no fue aprobada ni encargada por la Comunidad.

Tales acuerdos que deciden no hacerse cargo de las facturas infringen el art 553-44CCCat y 553-45CCCat ya que existe una reparación subsidiaria al deber comunitario de hacerla. Tales acuerdos son contrarios a la ley e impugnables vía art 553-31CCCat, o subsidiariamente por vulnerar los derechos de la actora, suponern grave perjuicio para la misma, y un abuso del derecho.

La demandadacompareció tras ser emplazada, y presentó escrito de contestacióninstando la desestimación de la demanda y con condena en costas. Subsidiariamente, en caso de estimarse que la reparación de la cubierta se ha de abonar por la Comunidad, deberá de ser con el límite del menor de los presupuestos, es decir 4.290€.

Entiende que debe decaer la demanda pues:

-La reparación de la cubierta no era urgente. La humedad aparece por vez primera en julio de 2018, pero no fue enseñada a la comunidad, y como revela el acta de la junta de 25 de marzo de 2019(doc 12 de demanda) se envió al industrial Sr Ismael que reparó y la comunidad pagó la factura(192,50€). Y en octubre reclama la actora por nuevas humedades(doc 2 de contestación mail comunicándose al presidente el 19-10-2018 por parte de la administración de fincas el aviso de la actora por humedades) y se envio otra vez al Sr Ismael que presupuestó e hizo la reparación y se le pagó(264€). Y consta que luego continuaron apareciendo humedades y ese industrial hace pruebas de estanqueidad, presenta presupuesto el 17 de diciembre de 2018 enviado al presidente el cual no autorizó a hacer la reparación. Y sin tener mas noticias, el 21 de enero de 2019 el Sr. Ismael presenta una factura de 5.445 euros y una factura de trabajos de lampista y carpintería que ascendía a 1.043,79€, comentándole la administradora que no se le habia autorizado a hacer la obra y que por qué la había hecho, diciendo que los propietarios del piso habían insistido mucho y que le habían dicho que si no se hacía cargo la comunidad lo harían ellos.

Refiere la demandada que en cuanto a las goteras que agravaron la situación, nadie de la comunidad vio tales goteras.

El propio perito de la actora (Sr. Aurelio) ya indica que:

a) El dia 17 de diciembre del 2018, el Sr. Ismael (paleta) presenta un presupuesto de 4.950€, más IVA.

b) El dia 18 de diciembre del 2018, el administrador de la finca envia un presupuesto al presidente de la comunidad el cual indica que es muy elevado y que sería necesario pedir otros presupuestos.

c) El dia 19 de diciembre del 2018, el Sr. Ismael inicia los Trabajos de reparación.

d) El dia 3 de enero del 2019, el Sr. Ismael indica al administrador que los trabajos están realizados.

Esto es, la actora sin permiso comunitario y sin una urgencia manifiesta, decide hacer las obras, no pudiendo decidir al respecto la comunidad si se hacían o no, ni la forma, ni el coste de las obras. Además en este sentido, el dia 21 de enero del 2019, el Sr. Ismael, presenta la factura presupuestada (4.950€ más IVA) y una nueva factura, para sorpresa, de los trabajos de reparación del interior de la vivienda(948,90€ más IVA), también reclamadas en el presente procedimiento, y aún otra que se desconoce por importe de 264€ (iva incluido). Entiende que la comunidad no està obligada a su pago.

Sostiene que la comunidad ha estado activa ante las humedades en cuestión, como se desprende del acta de junta extraordinaria de 6 de junio de 2019, atendiendo dos reparaciones y pagando dos facturas. Y no ha habido pasividad comunitaria. Entiende que el coste, superior a cualquier presupuesto pedido por la comunidad, no puede ser repercutido a la comunidad.

La comunidad nunca ha tenido la posibilidad de poder realizar la obra ni de buscar otros presupuestos, ni siquiera de ver el alcance y necesidad de la intervención sobre toda la cubierta o de valorar la obra a realizar. En tres dias, literalmente, se presentó un presupuesto, se entregó a la comunidad y se inició la obra.

Además la obra no se ha ejecutado correctamente, lo que impide a la Comunidad hacerse cargo de una obra realizada incorrectamente.

Y el coste es excesivo. Aporta la demandada tres presupuestos (docs 5 a 7 de contestación) para dicha intervención:

DOCUMENTO Nº 5, presupuesto realizado por J.CAMPENY CONSTRUCCIO I DECORACIO, por importe de 4.100€ más IVA, esto es 4.510€

DOCUMENTO Nº 6, presupuesto realizado por DIRECCION003. de 3900€ más IVA, esto es, 4.290,00€

DOCUMENTO Nº 7, presupuesto realizado por PROCOTEC, GESTION INTEGRAL DE OBRAS, por 4.297,55€ más IVA, esto es 4.727,31€.

Por lo cual pudiéndose haber hecho la obra por coste inferior, caso de condena y subsidiariamente entiende que el importe a repercutir no podria ser superior a los 4.290€ del presupuesto inferior de los aportados.

Además se reclama en la fra 06/19(doc 3 de demanda) que no se corresponde con una reparación del parquet preexistente, por lo que no se ha podido saber el motivo del desperfecto. Entiende que la factura debería ser para reparar o sustituir 5 m2 de parquet, pero no es así, sinó que se ha hecho un suelo nuevo, de baldosas, con un pavimento nuevo, con intervención de lampisteria, carpintero y paleta. Una reparación que es del todo improcedente que deba de pagar la comunidad de propietarios y cuyo importe es de 1.043,79€.

La misma suerte ha de correr la factura aportada como documento nº 3, que se corresponde con la factura nº NUM001, por ser un trabajo no encargado por la comunidad de propietarios, ni autorizada por ésta.

Y en cuanto a la impugnación de los acuerdos comunitarios de las juntas de 24-3-2019 y de 6-6-2019:

No concurre motivo alguno de los invocados siendo ajustados a la legalidad los adoptados.

En la junta de 25-3-2019 se desprende la inexistencia de acuerdo alguno respecto a pago de las facturas(punto 5, hubo debate pero no se adoptó acuerdo alguno).

Y en cuanto a la junta de 6 de junio de 2019, en relación a las tres propuestas sometidas a votación, no consta en acta el voto disidente de la actora, ni su oposición en la votación o en la junta, con lo que conforme art 553-31CCCat no cabe la impugnación judicial por quien no ha votado en contra del acuerdo y que así conste en acta.

SEGUNDO.-La Sentencia de 22 de marzo de 2023 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Arenys de Mar resolvió "Por todo lo expuesto, vistos los artículos precedentes y demás de procedente aplicación, he decidido estimar íntegramente la demanda interpuesta por DÑA. Justa frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 y DIRECCION001 DE ARENYS DE MAR, y en consecuencia:

1. Declaro nulo, por contravención de la Ley, el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada el 6 de junio de 2019 relacionada con la Junta de 25 de marzo de 2019 con el contenido siguiente:

"Después de la deliberación surgen tres propuestas y pasan a votación: 1. - No pagar porque la obra no fue aceptada, ni aprobada por la Comunidad, ni se siguieron los pasos correctos. Esta propuesta la votan (..) 5 propietarios con un coeficiente de participación del 60,1%. 2, - Intentar llegar a un acuerdo a tres bandas con el industrial, la comunidad y la propietaria del NUM000 piso para asumir responsabilidades. Esta propuesta la vota el segundo primera con un coeficiente de participación del 6,36% 3. - A favor de pagar la factura porque es una obra comunitaria y era urgente hacerla. Esta propuesta la vota el cuarto primera con un coeficiente de participación del 15,16%"

2. Declarado nulo el acuerdo, condeno a la Comunidad demandada a pagar a la demandante 6.752,79 EUROS más el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial y las costas del proceso"

Razona el juez a quo que la realización de la impermeabilización del terrado era urgente al afectar las filtraciones a la salubridad y habitabilidad de la vivienda de la actora. Que la demandante además actuó en todo momento de buena fe requiriendo en varias ocasiones a la comunidad a través de su administrador y refiriendo una vez hechas las pruebas de estanqueidad y elaboración de presupuesto por el industrial DIRECCION002 que la reparación era urgente. Pero que la comunidad por el contrario actuó con total pasividad pues valoró que la reparación no era urgente y difirió la decisión a una junta a celebrar después de navidad, pese a afectar a la salubridad de la vivienda de la actora.

En cuanto al coste de las obras: Entiende que los 948,9 y los 264 euros, su justificación se ofrece en el dictamen pericial de la actora aportado como doc. n.º 8 del ramo de la actora folio 6 párrafo 13 y folio 5.

Y entiende que la actora también tiene derecho a que le sea abonado el importe de la reparación de los daños en su vivienda.

En cuanto al coste excesivo de la obra reclamada: Concede mayor valor probatorio a la pericial del Sr. Aurelio el cual manifiesta que los precios de las reparaciones son precios de mercado usando los índices de referencia, frente a la pericial del Sr. Adolfo, que si bien aprecia un coste excesivo en lo relativo a la sustitución del suelo del interior de la vivienda de parquet por un suelo de cerámica ya que ello tiene un coste superior y que considera que es una mejora (folio 13 del dictamen), por el contrario no llega a cuantificar cuál es la diferencia entre el suelo de parquet y el suelo de cerámica ya que es notorio que los precios de los índices deben ser ajustados por los peritos conforme a su leal saber y entender para el mercado. Por tanto, no llegando a cuantificarse por el perito con claridad y concreción en qué importe ha habido una mejora con el cambio de suelo parquet por suelo cerámico que suponga una pluspetición, no puede acogerse el dictamen del perito en este punto.

Por lo que hace a la falta de legitimación activa de la actora al no votar en contra del acuerdo de 6 de junio de 2019: Desestima el argumento visto el tenor del art 553-21.2CCCat y el acta de dicha junta, siendo evidente que la demandante votó a favor de pagar la factura (propuesta 3) y en contra de no pagar la factura (propuesta 1) y, en consecuencia, votó en contra del acuerdo mayoritario.

En cuanto a la incorrecta ejecución de la obra: Desestima el motivo al entender abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo la pasividad comunitaria que obliga a hacer la obra urgente a la actora y luego cuestionar la mayor o menor corrección, lo que se habría evitado si la comunidad hubiera hecho urgentemente la obra como entendiera procedente. Y obiter dicta entiende en todo caso correcta la obra ejecutada al no haberse reclamado nada más por ulteriores reparaciones por la actora, ni ha demandado ni reconvenido la comunidad para que la actora deshaga una reparación defectuosa y poder realizar una mejor.

Y si bien ambos peritos concuerdan en que poner tela asfáltica encima de la existente no es lo más correcto, existe también acuerdo entre ambos peritos en que la técnica empleada es funcional, es más barata y no sobrecarga la estructura del edificio más allá de los márgenes permitidos. Y en lo relativo a que la tela no suba por los márgenes, razona el juez a quo conforme la tesis del perito D. Aurelio consistente en considerar que dado que se trata de una reparación -no de una rehabilitación u obra nueva- no es exigible el Código Técnico de la Edificación en vigor en la actualidad y que la tela subiera por los márgenes. Y aún si tuviera que subir, no se ha acreditado que el no hacerlo haga inútil o no funcional la reparación ni en qué medida la hace inútil o no funcional.

Y condena además al pago de intereses legales conforme a los arts 1.100, 1.101 y 1.108CC.

Frente a dicha resolución se alza la demandadaque recurre en apelacióninstando que con estimación del recurso se revoque la Sentencia y se estime la demanda, con costas a la demandante, y subsidiariamente se acuerde la reducción del pago por parte de la comunidad al importe máximo de 4.290€ y con revocación de la condena en costas a la comunidad.

-Niega que la reparacion fuera urgente, frente al criterio de la sentencia que estima erróneo, invocando al respecto el criterio de su perito Sr. Adolfo de que conforme al Decreto 67/2015, de 5 de mayo para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas clasifica en cuatro tipos las posibles patologías y el grado de urgencia de la reparacion(pag 11 de la pericial) resultando que la patología de autos era deficiencia "importante", que no precisa de actuación de urgencia. Además la humedad afecta al «estudio», que que es espacio accesorio de la vivienda.

Y sobrepasando el coste el de las pequeñas actuaciones a autorizar por el administrado, y no siendo urgente, debió de someterse la decisión a la junta de propietarios. Por lo que la actuación de la actora fue ilegítima, decidiendo la reparación que le pareció, vulnerando las competencias de la junta( arts 553 apartados 18 y 19, del CCCat.)

-En cuanto a la pasividad de la comunidad, niega la misma, reiterando las actuaciones reparadores realizadas, siendo palmario que el 17-12-2018 la propietaria presenta un presupuesto y el 21-12-2018 aporta la factura, comunicando el 3 de enero el industrial que el trabajo está ejecutado. No respetó la actora el más mínimo tiempo para que la comunidad pudiera convocar la junta, obtuviera presupuesto, asesoramiento técnico, decidiera la intervención a realizar, etc. No existió tampoco negativa comunitaria a reparar.

-En cuanto a la oposición (subsidiaria) referida a la obra realizada, reitera que la misma no se ajusta a la lex artis. Ambos peritos han concordado en que era necesario supervisión y dirección por un técnico por la envergadura y al ser elemento común. Y el perito de la demandada añade que está mal hecha, no pudiendo cargarse a la comunidad con las consecuencias de tal mala ejecución.

-En cuanto al coste reclamado, no se ha permitido a la comunidad gestionar la realización de la obra. Y subsidiariamente los presupuestos aportados acreditan tal menor coste que habría tenido, coincidiendo ambos peritos que este tipo de obras tienen coste inferior al reclamado por la actora. Por lo que subsidiariamente debería concederse sólo el presupuesto inferior (4.290 euros).

Además el perito Sr. Adolfo acredita que la obra realizada en el interior de la vivienda es mejora, coincidiendo con el perito Sr. Aurelio, con lo que la comunidad no debería asumir el coste en cuestión al que ha sido condenada. Y objeta a la sentencia que sí se indica en el informe pericial la diferencia entre la reparación in natura y la obra realizada, cuando en pag 12 del informe de dice que la reposición del parquet afectado tiene un coste de 274,15 euros más 10% de iva, lo que supone 301,57 euros y no los 1.043,79 euros reclamados, debiéndose reducir la cantidad concedida.

-Y defiende la comunidad que la sentencia no anula el acuerdo de 25 de marzo de 2019, y que el acuerdo de la junta de 6 de junio de 2019 anulado reitera lo expuesto al contestar, esto es, no consta oposición de la actora del acuerdo alcanzado pese a estar representada. El hacer otra propuesta no permite impugnar tal acuerdo si no manifestó su oposición al acuerdo adoptado.

-Entiende que se infringe por la sentencia los principios de justícia rogada y de congruencia pues la sentencia concede intereses legales no pedidos en demanda, con lo que también debe revocarse tal pronunciamiento.

-Y finalmente entiende que no debe imponerse a la comunidad las costas de instancia si se estima el recurso. Pero de no ser asi existiría estimación parcial de la demanda por lo razonado, y subsidiariamente existe en todo caso serias dudas de derecho al no existir normativa específica, ventilándose un debate jurídico.

La demandantepor su parte, se opone al recursoy muestra su conformidad con la Sentencia apelada, solicitando su confirmación con imposición de costas al recurrente.

Ratifica el criterio de la sentencia en los puntos debatidos y resueltos y lo expuesto en contestación que reitera, añadiendo que la urgencia no se puede medir por una norma administrativa prevista para la inspección técnica de edificios; que siendo urgente la obra y siendo esto conocido en noviembre de 2018 la comunidad no consideró urgente la reparación y no pidió presupuesto alguno ni convocó la junta, teniendo que ser los hijos de la actora quienes lo pidieron y se vio obligada la actora a ejecutar la obra por los perjuicios que estaba sufriendo; que la corrección de la obra ejecutada se evidencia en que cuatro años después no ha tenido que hacerse obra ni intervención alguna por filtraciones o humedades; que la ejecución se hizo sobre la capa existente precisamente para ahorrar costes al considerar la comunidad excesivo el presupuesto, y el remonte de la lámina impermeabilizadora colocada no supone infracción del CTE al no ser aplicable a reparaciones como la de autos; que el coste no es excesivo, no pudiendo el perito de la comunidad precisar si el importe de las facturas satisfechas por la actora eran ajustadas al coste de reparación; y que la diferencia de coste entre el parquet y el suelo cerámico cuestionada no superaría los 200 euros, que es cuantía irrelevante ante una reclamación de 6.752,79 euros.

En cuanto a la falta de legitimación para impugnar, resulta claro que la propuesta de la actora salió derrotada y esta no votó favorablemente la que triunfó, con lo que es claro que se opuso a la misma y puede impugnar. Finalmente entiende que los intereses legales deben imponerse por haber incurrido en mora la demandada, siendo un automatismo legal. Y las costas de instancia deben confirmarse por estimación de la demanda.

TERCERO.- De cara a la resolución del recurso, procede revisar lo resuelto teniendo presentes los límites del recurso de apelación(por todas citar la STS del 21 de diciembre de 2023 (ROJ: STS 5606/2023 - ECLI:ES:TS:2023:5606), debiendo partir el examen en esta alzada de que no resulta controvertido que la reparación de la cubierta era necesaria, pues no se cuestiona tal cosa, admitiendo las partes la existencia de filtraciones por el estado de la cubierta comunitaria(de uso privativo). Además incumbe a la comunidad conforme art 553 . 44 CCCat "conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias.".Recuerda en este sentido la SAP de Barcelona sección 4 del 12 de abril de 2022 ( ROJ: SAP B 4432/2022 - ECLI:ES:APB:2022:4432 )que es de "señalar que el art 553-44 CCCat dispone:

"La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias".

Este precepto establece por ello una responsabilidad de conservación y mantenimiento de los elementos comunes (en este caso el suelo) de forma que el inmueble cumpla (entre otras) las condiciones de estanquidad según la normativa vigente.

Tal normativa no se indica cual deba ser (si la que existía en el momento de la construcción del edificio o la que se vaya dictando con el paso del tiempo), estimándose que ha de ser la que concurra en cada momento, pues la finalidad de la norma que se comenta cabe considerar es la de asegurar la indemnidad de los comuneros y que éstos no se puedan ver obligados a verse afectados por problemas (como los aquí planteados de falta de estanquidad) para los que existe una solución que la normativa y el estado de la técnica ofrece.

De no hacerse una interpretación como la que se acaba de exponer (y que es la que permite que a la comunidad se le pueda obligar a efectuar las correcciones necesarias), el comunero podría verse obligado a residir en una vivienda que no esté en condiciones incluso de habitabilidad, situación que se considera no puede amparar el Derecho.

En relación a lo que se acaba de exponer y el deber de actuación de la comunidad, se estima de interés traer a colación la STS 3.01.2007 que si bien es referida al precepto de la Ley de Propiedad Horizontal Estatal, ofrece unos criterios que se considera pueden asimismo operar en la aplicación de la norma aquí considerada que es el art 553-44 CCCat .

Así, esta sentencia indica:

"Cuando se produce un daño como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad ( artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ), la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se inserta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la propiedad horizontal ( STS de 27 de septiembre de 2006 )....

... los actores no tienen el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino en su propio derecho a la salud", y la consiguiente imposición a la comunidad del deber de efectuar las oportunas reparaciones se muestra acorde con la obligación que el artículo 10.1 LPH , que se cita como infringido, impone a la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad...

.... la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1)..."

Lo realmente controvertido es si era urgente o no acometer dicha reparación. Y la pasividad o no de la comunidad. Y se aprecia que lo era en instancia y se confirma tal urgencia y pasividad en esta alzada. No cabe esgrimir, como insiste la comunidad apelante, en el criterio técnico del Decreto catalán 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio(DOGC7-5-2015 y entrada en vigor el 27-5-2015), pues la orientación de las medidas prevista en el art 9 de tal norma para los supuestos de deficiencias muy graves y graves guarda relación exclusivamente con el "riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes"(art 9.1-a -deficiencias muy graves-), o con "un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes"(art 9.1-b) deficiencias graves).

Esto es, atienden prioritariamente al riesgo para la seguridad de personas y bienes, que es lo que justifica las posibles medidas urgentes y cautelares. De hecho el art 9.3 corrobora la finalidad de dichos dos supuestos más importantes cuando indica que" Las deficiencias graves y muy graves tienen la consideración de situaciones de riesgo inminente para la salud y la seguridad de las personas y las cosas, y quedan sometidas también a lo que dispone la legislación urbanística.

En estos casos, el informe de la inspección técnica ha de indicar si las medidas cautelares relativas a la seguridad del edificio han sido ejecutadas."

Ello no significa que otras deficiencias como las "importantes" que son (art9.1-c) "las que, a pesar de no representar en un principio un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan su salubridad y funcionalidad, al haberse constatado un proceso gradual de pérdida de las prestaciones básicas originarias, que hace necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.",no puedan dar lugar a actuaciones comunitarias urgentes desde el punto de vista del derecho civil y en el ámbito de los deberes comunitarios respecto del mantenimiento de elementos comunes y los perjuicios que tal omisión pueda causar a algun comunero, valorándose en este caso la afectación a la salubridad y estanqueidad debida del departamento afectado. Esto es, en el ámbito del art 553 . 44CCCat , de modo que la comunidad garantice que el edificio cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente, y por ello no cause daño a los elementos privativos. Es la necesidad y además la urgencia en actuar lo que debe valorarse para justificar o no una actuación del comunero en caso de pasividad de la comunidad, lo cual debe apreciarse en el caso concreto.

Examinando por ello en primer lugar la urgencia y la pasividad negada por la comunidad y afirmada por la actora y aceptada en la sentencia, la Sala comparte lo razonado en instancia al respecto, que se refrenda con lo que se añade a continuación.

El carácter urgente de la realización de obras por humedades y filtraciones la vivienda de la actora es evidente. Tras las humedades reclamadas en julio de 2018 y octubre de 2018 y las dos reparaciones aceptadas por el presidente de la comunidad sin que pasaran previamente por la junta, se constata que persisten las humedades, que por tanto no están solventadas. Consta en el doc 9 de demanda la comunicación de Catalana Occidente, aseguradora de la comunidad, a 21-11-2018, informando que no cubre porque son daños a causa de filtraciones de lluvia a través de cubiertas, azoteas, tejados, claraboyas, ventanas, balcones, puertas, fachadas, entendiendo que la comunidad debe hacerse cargo de los daños. Y en doc 10 de demanda consta el mail del 21-11-2018 de Manuel, hijo de la actora, a GESTORÍA ARENYS que es la administradora de la comunidad, a la que envía las fotografías que muestran las humedades de las que están hablando. Y a 22-11-2018 le envia el documento de la visita del perito.

Tras esto, si seguimos el doc 13 de demanda comprensivo del acta de la junta (impugnada) de 6-6-2019, consta en la misma una cronología de los hechos y tras las humedades reclamadas y sobre las que se actúa por la comunidad mediante el industrial Sr. Ismael en julio y octubre de 2018, llegamos hasta noviembre en que el Sr. Ismael informa a 26-11-2018 que ha salido otra humedad y hay que hacer pruebas; consta a 27-11-2018 que la aseguradora comunitaria rehusa la cobertura. Y se indica posteriormente lo siguiente:

"17-12-2018 Ismael presenta presupuesto para hacer la terraza nueva 4.950 euros. 18-12-2018 se envia el presupuesto al presidente. El presidente comenta muy caro y que se debería pedir otro presupuesto. Fiestas de navidad. 3-1-2019. El Sr Ismael comenta que ha hecho el trabajo. Se comenta al presidente que el trabajo está hecho. Que según el industrial había recibido presiones del propietario. Se habla con el Sr. Ismael y se le comenta que se le dijo que no lo hiciera sin autorización y dijo que le habían dicho que lo hiciera que no quedaría sin cobrar.

21-1-2019 Ismael presenta factura y además de los daños que hubo, en total 6.488,79 euros. Se le comenta que no se paga hasta una asamblea."

Por tanto y pese a que las humedades no estaban resueltas, y persistir la entrada de agua de lluvia, presupuestando el industrial ya empleado en las dos actuaciones previas y que ya había constatado por tanto desde julio del 2018 humedades(así mail y fotografías enviadas por el hijo de la actora a la administración el 21-11-2018), el 18-12-2018 el presidente no entiende urgente la reparación. Cuando las de julio y octubre de 2018 sí se habian entendido urgentes ejecutándose por el industrial con aceptación presidencial sin convocar junta alguna. Con lo que no se justificaba no entender igualmente urgente la reparación propuesta en noviembre/diciembre de 2018 por el mismo asunto y cuando lo que se evidenciaba con la misma es que la realidad de la deficiencia del terrado era más grave de lo que se pensaba hasta entonces y que obligaba a acometer una reparación integral de la terraza, no reparaciones puntuales como hasta entonces.

Y si bien se indica en el acta que se entendía que era preciso otro presupuesto, sólo se indica que lo es por entender que era caro el aportado por el Sr. Ismael, no por carecer de fondos la comunidad, o por otros motivos, pues sólo consta que parecia caro ese presupuesto para el presidente. No consta que el 18-12-2018 se acordara pedir ningún otro presupuesto, pues no hay ninguno pedido, pese a la urgencia realmente existente pues le sigue entrando agua y apareciendo humedades a la vivienda de la actora cuando llueve.

Ni se admite reparar urgentemente con el presupuesto del Sr. Ismael ni con otro, pues no se pide ninguno por parte de la comunidad. De hecho los únicos presupuestos pedidos por la comunidad lo han sido tras ser demandada, pues siendo emplazada para comparecer y contestar el 5 de noviembre de 2019(ejcat) aporta al contestar el 3 de diciembre de 2019 los presupuestos, así doc 5 de contestación(diciembre, cabe entender que del 2019) doc 6 de contestación(noviembre 2019) y doc 7 de contestación(20 de noviembre del 2019).

Y además no consta que aun sin encargarse ningún presupuesto en diciembre de 2018, ni siquiera se adoptaran medidas provisionales o paliativas en la terraza(colocación de plásticos etc por la comunidad)ante el evidente riesgo de lluvias.

En juicio se corrobora tal consideración de la obra como no urgente y la pasividad comunitaria al respecto. El testigo Sr Gonzalo, de la administradora de la comunidad, relata que a finales de noviembre de 2018 recibe mail enviado por los hijos de la actora adjuntando fotos con humedades en piso NUM000. Dice que recibieron a final de noviembre de 2018 comunicado del perito en que constaba que era necesario reparar. Admite que los hijos de la actora reclamaban que enviara alguno para ver el problema de humedades. Y preguntado entonces el testigo si pese a todo se convocó junta comunitaria extra para tratarlo contesta que no, sinó que se envio industrial para que interviniera y hacer presupuesto y posteriormente se convocaría la junta. Admitiendo que el presupuesto se presentó a la administración y lo presentan al presidente y el presidente dice que se debía convocar reunión porque era un presupuesto muy elevado, pero que no se valoró que fuera extremadamente urgente porque no era época de lluvias y se estaba a punto de navidades y se esperaría a que pasaran; y que al volver de vacaciones de navidad se vio que habían hecho la obra pese a que el industrial tenía orden de no hacerlo. Admite que las dos facturas de julio y octubre al ser menores se consideró que se podían tirar adelante. El presupuesto de antes de navidad de 2018 se envio al presidente y se quedó en no tirar adelante hasta que hubiera junta porque tampoco estaban los dineros para pagar esta factura. Y que no dio tiempo a enviar técnico porque al decirse que no se hicíera empezaron las vacaciones y el dia 3 de enero de 2019 ya estaban las obras hechas.

Pues bien: Dejando de lado la cuestión de la carencia de dinero, cuestión no reflejada en misiva alguna ni acta comunitaria alguna, lo admitido es que lo que era urgente en julio y octubre deja de serlo en noviembre/diciembre cuando se evidencia que hay que hacer actuación reparación mayor(el terrado comunitario de uso privativo). Y que ni se pide presupuesto alternativo más barato, ni se convoca junta alguna. Simplemente se aprecia que como llegan las vacaciones de navidad, ya se hará posteriormente. En esta tesitura está justificado, pues las humedades por agua al llover están acreditadas, la urgencia que lleva a la actora a acometer la obra con dicha rapidez dada la posición de la comunidad, habiendo cumplido con su deber de comunicar a la junta el problema y su urgencia.

Y, vista la pasividad de la junta, no teniendo por qué soportar la actora que durante las navidades le siguiera entrando agua si llovía, y menos áun no tener una certeza siquiera (pues se pudo pedir al menos ya otro u otros prespuestos con urgencia, o adoptar la comunidad al menos medidas provisionales de protección como plásticos) de que se iba a presupuestar y a celebrar una junta tras las navidades, no tenía obligación de soportar esa incertidumbre con un problema que se arrastraba desde julio de 2018.

Es convincente en este sentido el perito de la actora Sr Aurelio cuando indica en juicio que la urgencia además de por la afectación propia de la humedad a la salubridad etc, la veía él también porque se podían producir daños mayores, por ejemplo afectar a instalaciones eléctricas y cortocircuito o daños en acabados. El perito de la comunidad Sr Adolfo admite en juicio que estaban localizadas las humedades en lateral del forjado y en pavimento delante de la balconera. Sin que sea relevante que dicha balconera esté en la zona de "estudio" que es tan vivienda como el resto desde un punto de vista civil(no es anexo) y tales humedades afectan a su habitabilidad y salubridad.

Y es que, además, tras el 3 de enero del 2019, al haber pedido la actora al industrial que ejecutara la obra y haberla ejecutado éste, y conocido tal extremo por la comunidad, no consta que se interesara la comunidad por hacer lo que no había hecho previamente, esto es, pedir un presupuesto para poder cuestionar el coste o la técnica o forma de ejecución del Sr. Ismael y en su caso poder resolver en junta si se aceptaba la obra ejecutada por el Sr. Ismael o no; sinó que nada hace, y sólo por las gestiones y reclamaciones del hijo de la actora se convoca finalmente la junta de marzo de 2019 y luego la de junio de 2019 y sin haber obtenido la comunidad ningún presupuesto alternativo de menor coste, limitándose a negar el pago por no estar autorizado previamente por la junta la obra realizada.

Recuerda al hilo del art 7.1LPH la SAP de Tarragona sección 3 del 10 de mayo de 2002 ( ROJ: SAP T 825/2002 - ECLI:ES:APT:2002:825 )en cuanto a la realización de obras por el comunero sin comunicación y en su caso autorización comunitaria que "supondría una infracción de lo dispuesto en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , que prohibe a los propietarios realizar obras de ninguna clase que afecten a los elementos comunes, y le obliga, en el caso de advertir la necesidad de reparaciones urgentes, a comunicarla sin dilación al administrador. A1 respecto esta Sección, en reciente sentencia de 24-1-02 , ya expuso la necesidad de efectuar tal comunicación previa al representante de la comunidad como requisito para poder reclamar de la misma el pago de la reparación ya ejecutada, señalando que: "como viene reiterando la doctrina jurisprudencial ( SSTS 4- 7-81 , 9-5-83 , 9-1-84 , 4-3-85 , I 8-6-86 y 24-2-96 entre otras), aun cuando concurra la hipótesis de necesidad de realizar determinadas obras en algún elemento común, queda vedada su unilateral ejecución, debiendo el titular del piso comunicar la deficiencia a quien represente a la comunidad, como así lo exige el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , y sólo en el caso de que habiéndose cumplido este requisito, y el administrador ola comunidad no actuara, y la realización de las obras sea necesaria y urgente, es cuando podía el comunero ejecutarlas a su costa y luego reclamarlas a la comunidad en base al artículo 395 del Código Civil "."

O en palabras de la SAP de Barcelona, sección 13 del 24 de enero de 2023 ( ROJ: SAP B 584/2023 - ECLI:ES:APB:2023:584)

"Conforme al artículo 553- 44 CCCat , la regla general es que las tareas de conservación y mantenimiento de elementos comunitarios sean asumidas y sufragadas por la Comunidad de Propietarios. Pero tal regla admite excepciones en determinados supuestos. Entre ellos, deben considerarse dos a los efectos que interesan en este procedimiento. En primer lugar, cuando la Comunidad de Propietarios muestre una actitud pasiva o renuente a la ejecución de las labores de mantenimiento y reparación de tales elementos comunes, causando con dicha actitud perjuicios a uno o varios comuneros o a los ocupantes de las viviendas o locales. Y, en segundo término, cuando las reparaciones deban ser realizadas con urgencia o, al menos, con celeridad ante el riesgo de que la demora provoque unos daños mayores. Y en el caso presente, de lo que ha quedado expuesto en el anterior fundamento se concluye que concurren ambos supuestos.

Por último, como apunta con acierto el magistrado a quo, no puede sino entenderse que las reparaciones efectuadas por PROMOTORA BARCELONESA S.L. han implicado un beneficio para la Comunidad de Propietarios al realizarse unos trabajos de sustitución de las conducciones necesarios y que, vistas las circunstancias ya expuestas, resultaban apremiantes para evitar que los emboces y salidas de aguas fecales a la vivienda de la actora se volvieran a producir.

En dicho sentido, reiterar que el mantenimiento de las bajantes, colectores o arquetas comunitarias es responsabilidad de la Comunidad, quien debía haber llevado a cabo los trabajos de conservación necesarios, con el coste que ello implica, y que no ha realizado. Por lo tanto, de no asumir el importe de las obras, la Comunidad obtendría un enriquecimiento injustificado al ver reparados los elementos comunes sin asumir dispendio alguno, con lo que, al final, su inacción le reportaría un provecho patrimonial. Ya la Sentencia de la Sección 15ª de esta Audiencia Provincial, de 21 de mayo de 1.998 señaló que, tratándose de una obra necesaria y urgente, y cuando los defectos causan importantes molestias a las personas que viven en el piso afectado, si el comunero directamente perjudicado ha realizado la obra sin esperar al acuerdo de la Junta, y reclama el importe de la reparación, la comunidad está obligada al pago, precisamente en atención a la naturaleza de las reparaciones efectuadas y por el hecho de haberse beneficiado de ellas la Comunidad."

Se desestima por tanto el motivo de apelación. Era urgente la obra, se comunicó tal necesidad de su ejecución urgente, se produjo pasividad comunitaria no por no ser urgente (como así había considerado en julio y octubre) sinó porque era cara, y no se pidió urgentemente presupuestos ni se convoco a junta alguna. Ante tal posicionamiento de la comunidad está justificado que la actora acometiera la obra urgentemente.

-Corolario de todo lo anterior y examinándose entonces la impugnación de los acuerdos comunitarios, debe confirmarse la estimación de la impugnación de acuerdos realizada en la sentencia apelada:

En cuanto al acuerdo de la junta de 25 de marzo de 201l(doc 12 de demanda), respecto al cual no consta en sentencia desestimada su impugnación, pues no lo dice la sentencia sinó que estima totalmente la demanda y alude a dicho acuerdo de marzo en el fallo, no es cierto que no exista acuerdo alguno respecto a pago de las facturas(punto 5) pues consta literalmente que "La mayoría de propietarios asistentes, manifiestan su malestar por la situación ya que antes de hacer una obra de este tipo, es necesario pedir más de un presupuesto y la comunidad decidir en una asamblea. Por este motivo, no se acepta pagar esta factura".

Sí existe acuerdo, denegando la mayoría de la junta el pago de la factura. Pago que era lo pretendido por la actora como se evidencia en el orden del día "asuntos comunitarios, obras realizadas, posibles reparaciones etc" y del contenido del acta, en la que se expresa la pretensión de recobro por la actora de las facturas por la obra de diciembre de 2018 que el presidente se había negado a autorizar y que en esta junta tampoco se autoriza su pago con cargo a la comunidad, con independencia de que no se consigne quiénes votan a favor o en contra, no debiendo verse perjudicada la actora con tal omisión en el acta.

De hecho en la ulterior junta de 6 de junio de 2019(doc 13 de demanda) comienza el punto 1 del orden del día indicando que "En la asamblea de 25 de marzo de 2019 surgió la problemática, por unas obras realizadas en la terraza del NUM000 piso, sin autorización, ni del presidente ni de la administración. En aquella asamblea por mayoría se acordó no pagar las facturasy mirar si las dos pólizas de seguros, la comunitaria o la particular, se hacían cargo de la facturas".

Y en cuanto a la junta de 6 de junio de 2019, en relación a las tres propuestas sometidas a votación, el art 553-31CCCat no exige que conste en acta el voto disidente de la actora, ni su oposición en la votación o en la junta. Lo que dispone es que "2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.",siendo evidente que la actora -representada por su hijo- votó en contra del acuerdo triunfante:

"Después de la deliberación surgen tres propuestas y pasan a votación:

1.- No pagar porque la obra no fue aceptada, ni aprobada por la Comunidad, ni se siguieron los pasos correctos. Esta propuesta la votan, el local, el 1er-1ra, el 2on-1ra, el 2on-3era y el 3er. En total 5 propietarios con un coeficiente de participación del 60,1%.

2.- Intentar llegar a un acuerdo a tres bandas con el industrial, la comunidad y la propietaria del NUM000 piso para asumir responsabilidades. Esta propuesta la vota el segundo primera con un coeficiente de participación del 6,36%

3.- A favor de pagar la factura porque es una obra comunitaria y era urgente hacerla. Esta propuesta la vota el cuarto primera con un coeficiente de participación del 15,16%.

Por mayoría se acuerda no pagar la factura al considerar que no fue la comunidad quien la encargó."

Es claro que la actora (pese a no indicarlo el acta expresamente) vota en contra del primer acuerdo. Y es claro que vota a favor el tercero por ella propuesto. Y que el resto, pese a no constar en el acta tampoco, votan en contra. Lo relevante es el sentido del voto y queda claro cuál es en cada caso, con lo que sí tiene activa legitimación la actora.

Y siendo este el único argumento de contestación y apelación respecto a los acuerdos impugnados, evidenciando por lo demás la prueba obrante y lo razonado en instancia y en la presente resolución, que con la denegación del pago de la obra costeada por la actora se infringe por la comunidad el art 553-44CCCat invocado en demanda, siendo evidente que tales acuerdos obligaban a la actora a soportar en su patrimonio una obra en elemento comunitario que debió costear la comunidad, no cabe sinó confirmar la sentencia en cuanto a la nulidad de los acuerdos por contravención de la ley apreciada en la misma.

-Analizándose entonces el argumento subsidiario de no ajustarse la obra ejecutada a la lex artis: Debe confirmarse también la sentencia en esto por lo razonado en la misma.

Existen pareceres contrarios entre los dos peritos respecto a si para esta obra (presupuesto del industrial Sr Ismael) era aplicable o no el CTE respecto a la altura de 20cm exigible al remonte de la tela de impermeabilización, la cual sólo ascendería de 10 a 12cm. Lo cierto es que a este respecto la diferencia estriba en que el perito de la demandada Sr. Adolfo entiende que era aplicable el Código Técnico de la Edificación(CTE) porque se trata de una rehabilitación, mientras que el perito de la actora Sr. Aurelio entiende que no lo es pues se trata de una reparación.

Tesis esta última que se comparte, pues se ha procedido a actuar sobre la capa de impermeabilización ya existente,(lo que disminuye los costes, y pese a no ser algo ajustado a la lex artis, se admite por los peritos que es algo que se hace frecuentemente en obras en comunidades). Y en el presente caso no se ha ejecutado una rehabilitación integral de la misma (quitando todo lo existente en su integridad y colocando nuevamente la impermeaiabilización y el resto de capas) sinó que sólo se ha superpuesto nueva capa y demás elementos a la existente, lo que cabe calificar de reparación.

De hecho en juicio preguntado por la actora al respecto de la aplicabilidad del CTE dice el Sr. Adolfo que es que no es reparación y es aplicable CTE porque debería haberse hecho la sustitución. Esto es, entiende aplicable el CTE por lo que a su juicio se tendría que haber hecho. Con lo cual no cabe aplicar igual conclusión cuando eso no es lo que se ha hecho en realidad(la completa sustitución). Y en todo caso el propio perito Sr. Adolfo ya admite entre 10 y 12cm de remonte, y como indica la sentencia y se comparte, no consta que se hayan producido más filtraciones, y ello pese al tiempo transcurrido(no hay noticia en autos al respecto), con lo que se comparte lo razonado en instancia. Ni consta reconvencion alguna de la comunidad ni reclamación posterior para que con cargo a la actora se deshaga lo supuestamente mal hecho y pueda proceder la comunidad a rehabilitar totalmente y conforme a la lex artis la terraza comunitaria, como sería lógico que hiciera si se siguieran produciendo humedades tras la obra ejecutada por la actora.

Y también se comparte lo resuelto en sentencia respecto a la otra infracción de la lex artis, consistente según el perito Sr. Adolfo en haberse sobrecargado la estructura. Pero no se prueba tal sobrecarga en concreto en el presente caso, siendo que, como indica el perito Sr Aurelio en juicio, el perito de la comunidad ya indica que no se han sobrepasado los límites; y añade el Sr Aurelio que los cálculos de estructura se hacen con coeficientes de seguridad, y no hay prueba de que en el caso de autos se hayan sobrepasado, lo que incumbía acreditar a la parte que invocaba tal sobrecarga. Abunda en tal conclusión de la juez de instancia nuevamente la ausencia de prueba de sobrecarga en la estructura pese al tiempo transcurrido.

-En cuanto al subsidiario motivo de apelación referido al coste(excesivo) de la obra:

No puede pretenderse que es excesivo el importe del presupuesto ejecutado ascendente a (facturas obrantes como docs 3 a 5 de demanda) 6.752,79 euros a la vista de los tres presupuestos aportados por la demandada, asi:

DOCUMENTO Nº 5 de contestación, presupuesto realizado por J.CAMPENY CONSTRUCCIO I DECORACIO, por importe de 4.100€ más IVA, esto es 4.510€

DOCUMENTO Nº 6 de contestación, presupuesto realizado por DIRECCION003. de 3900€ más IVA, esto es, 4.290,00€

DOCUMENTO Nº 7 de contestación , presupuesto realizado por PROCOTEC, GESTION INTEGRAL DE OBRAS, por 4.297,55€ más IVA, esto es 4.727,31€.

Y ello porque no se pidió ninguno por parte de la comunidad que permitiera ejecutar la obra a ese menor coste, pues todos estos sólo los pide tras ser demandada tiempo después, de modo que no puede perjudicar a la actora la pasividad comunitaria para haber obtenido tales presupuestos en breve plazo de modo que se hubiera podido decidir por la comunidad por alguno -en junta o sin ella-, o al menos que la actora hubiera podido acometer por urgencia la obra con el menor presupuesto de los indicados.

Y respecto a las cuantías admitidas en sentencia y cuestionadas por la demandada:

Respecto a la partida de 948,9 euros(factura por importe total con iva de 1.043,79 euros), el perito Sr. Adolfo no ha examinado los precios presupuestados y facturados por el indutrial Sr. Ismael, como admite en juicio, para ver si eran o no ajustados al coste de reparación o al coste de mercado. Frente a ello no sirve decir que el Sr. Adolfo valora conforme los precios del ITEC según anexo I, pero no aportar en dicho anexo I los precios del ITEC para acreditar los empleados para su valoración alternativa, con lo que no se prueba frente a lo presupuestado y luego facturado por el Sr. Ismael una mejora injustificada frente al parquet preexistente, y decae el motivo de apelación.

Añadir en todo caso a lo anterior que el perito Sr Adolfo manifiesta en juicio que lo ideal es sustituir parquet igual o equivalente, y que el sustituir parquet por parquet era más barato que sustituir parquet por pavimento de piedra, que supera el doble, siendo mejora del pavimento existente. Pero lo que no contempla el perito es que, teniendo derecho la actora a sustituir el parquet, pero todo el, no sólo parte afectada por la humedad, pues se produce la habitual diferencia de tonalidad en caso de sustitución parcial, afeando el conjunto(perjuicio estético)lo que ha hecho el actor es optar por acotar y limitar la zona de reparación a un recuadro que se aprecia en las fotografías, y precisamente cambiando sólo en ese recuadro el parquet dañado por baldosas, creando dos espacios diferentes a su gusto. Siendo lo relevante que no se incremente el coste que se habría producido de exigirse la sustitución del total parquet, con lo cual no cabe hablar de mejora. La comparación debería hacerse sobre el coste de colocación de nuevo parquet en toda la estancia y el coste de sustitución en el recuadro por baldosas y ver la diferencia. Y esa comparativa para ver si existe mejora no se hace por el perito.

Y en cuanto a los 264 euros: Tampoco asiste en esto la razón a la comunidad. Si bien dice el perito de la actora Sr. Aurelio en su pericial: "5- A 29/10/2018, ya se ha realizado la reparación del origen y los daños, causados por el sumidero de recogida de aguas de la terraza de la cubierta, el cual se impermeabiliza y se rejunta, también se repara una teja rota de la cubierta de la caja de escalera y se sanea el yeso de las paredes del hueco de escalera y se pinta de nuevo para igualarlo a la existente. El presupuesto de los trabajos realizados asciendes a 264 €, y se autoriza del pago de la correspondiente factura por parte del administrador.", no hay constancia en autos por parte de la comunidad de que dicha factura de 264 euros se abonara por la comunidad, cuando de ser sí constaría sin duda en autos y por pura facilidad probatoria podría acreditar su pago. Por contra consta en autos que la actora ha abonado el total coste económico de los 6.752,79 euros derivados de las tres facturas( NUM002, NUM003 y NUM004 giradas por el industrial Sr Ismael(docs 6 y 7 de demanda por importes de 2.000 euros y de 2.400 euros)y en audiencia previa se acreditó el pago de 2.352,79 por las fras NUM002- NUM003 y NUM004/todas 2019, entre las que están los 264 euros de la fra NUM002. Con lo cual debe entenderse abonada igualmente tal cuantía que guarda relación con la actuación de octubre de 2018 que la comunidad había aceptado, según se indicó en demanda y se admite en contestación, por lo que decae el motivo de apelación.

-Si bien, finalmente, por lo que hace a los intereses legales concedidos en instancia, ciertamente asiste en esto la razón a la apelante, pues no consta en la demanda petición alguna de condena al demandado al pago de tales intereses legales del art 1.108CC ni en el suplico de demanda ni en el cuerpo de la misma, ni en audiencia previa; cuando los mismos deben solicitarse expresamente a diferencia de los del art 576LEC que sí van de oficio(por ej SAP de Barcelona sección 16 del 27 de enero de 2017 ( ROJ: SAP B 550/2017 - ECLI:ES:APB:2017:550 ), o SAP de Granada sección 3 del 18 de mayo de 2005 (ROJ: SAP GR 908/2005 - ECLI:ES:APGR:2005:908). Incurriendo en incongruencia extra petita( art 218LEC, vid STS del 19 de junio de 2025 (ROJ:STS 2919/2025 - ECLI:ES:TS:2025:2919))la sentencia en este punto, así SAP de Murcia sección 2 del 06 de febrero de 2008 (ROJ:SAP MU 1235/2008 - ECLI:ES:APMU:2008:1235)que razona:

"El motivo debe prosperar. La sentencia apelada infringe en este punto el principio de justicia rogadaporque concede una indemnización, la del art. 1.108 del Código civil , que no fue solicitada en la demanda, incurriendo en incongruencia").

Por lo cual debe revocarse tal pronunciamiento de instancia y estimar en esto el recurso de apelación.

Si bien no cabe modificar el pronunciamiento en costas de instancia pues se mantiene la estimación total de la demanda, ya que los intereses legales objeto de revocación no se pidieron en demanda y se conceden por el juez a quo de forma incongruente, con lo que suprimido tal pronunciamiento no pedido en demanda, realmente queda incólume tal estimación total de la demanda. Sin que puedan apreciarse serias dudas de derecho a que alude el apelante, pues el debate al que alude es más bien fáctico, referido a la prueba o no de la urgencia en reparar y a la pasividad o no de la comunidad.

CUARTO.-Por estimacion parcial del recurso ( art 398.2LEC) sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.