Sentencia Civil 269/2026 Audiencia Provincial Civil nº 17 de Barcelona, Rec. 48/2024 de 20 de mayo del 2026

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ORDINARIO formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, contra Lorenza, Damaso y Estanislao, en solicitud de dictado de sentencia por la que:

1) Se condene a los demandados a indemnizar a la actora, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, por los daños y perjuicios propios causados en el rellano propiedad del actor, valorados y cuantificados económicamente, en DIECISEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS CON CUATRO CENTIMOS (16.599,04€); sin perjuicio de que dicha suma pueda ser ampliada si no se procede de forma rápida a dicha reparación.

2) Todo ello más los intereses y costas,

Fundan la demanda, en síntesis, en los siguientes hechos:

Se reclaman los daños y perjuicios ocasionados por unas obras de reforma del vestíbulo para la supresión de barreras arquitectónicas en la planta baja mal ejecutadas en el rellano de la mencionada Comunidad. Se acciona frente a la Sra. Lorenza, en su condición de autónoma y persona titular de la empresa que ejecuta las obras por encargo de dicha comunidad y el Sr Damaso en su calidad de constructor y responsable de la ejecución material de la obra como trabajador de dicha empresa, causantes de los daños materiales que hoy se reclaman. Y frente al Sr Estanislao como Arquitecto y responsable de la dirección de la mencionada obra.

La obra de reforma del vestíbulo se encargó en 2018. El presupuesto inicial constaba que el constructor era DIRECCION001, existiendo un presupuesto total que ascendía a 39.876,10€. (doc 2).Tras reseñar las certificaciones y facturas abonadas(docs 3 a 6)siendo la última de 17-1-2019, el 12-4-2019, el arquitecto reconoció que existían algunas baldosas que no estaban bien colocadas al sobresalir los extremos de las mismas y las juntas, reconociendo asimismo la no distribución homogénea en las distintas paredes. Indicó que únicamente los paramentos con deficiencias en su colocación lo eran de 15,50 metros cuadrados, por lo que, propuso una compensación por dicha deficiencia y por los dos parámentos afectados de 930€(doc 7).

A pesar de ello, la Comunidad de propietarios, no se mostró conforme con el resultado de la colocación de los azulejos en las paredes concretamente en 15/01/2019, por lo que, la empresa DIRECCION002, acordó la rebaja de 2.000€ tal y como consta en el doc 8, a descontar en la tercera certificación; por ello la tercera certificación quedó por importe de 3.445€; y así pagó la comunidad dicho importe tal y como acredito.

Pero el 15-9-2021 caen baldosas en las paredes del vestíbulo reformado por los demandados provocándo daños en los escalones de mármol de la comunidad y en las puertas de los ascensores. Aportan pericial(perito Sr Nemesio,doc 14)que valora las siguientes deficiencias causantes de los daños:

I.- En primer lugar, se produce, el desprendimiento de parte del alicatado colocado en los paramentos verticales respecto de la base del propio paramento.En las fotografías adjuntadas a dicho informe, se observa que algunas de las piezas del alicatado se habían desplomado, dado que, se encontraban colocadas mediante tocones de cemento blanco. En palabras del perito, los tacones quedan adheridos al mortero de cemento que reviste la base del paramento y que sirve de puente de unión entre ambos materiales, si bien no queda resto alguno de material cerámico adherido sobre los tacones de cemento blanco, tal y como puede observarse en las imágenes aportadas, el alicatado cayó, quedando únicamente los tacones de cemento blanco.

Por ende, es evidente la falta de agarre entre el alicatado y el material de adherencia, esto es, el cemento, ello puede deberse a una mala colocación o a una mala preparación de las piezas de alicatado.

Es relevante indicar que las características de las piezas de revestimiento de los parámetros verticales debieron tenerse en cuenta a la hora de realizar las obras, puesto que, están formadas por piezas de gran formato en piedra natural y ello conlleva que tengan un elevado peso. Así lo refiere el perito firmante del Informe aportado, quien considera que la colocación realizada, mediante tacones, no es la apropiada, porque mediante esta técnica únicamente una parte de la base se encuentra en contacto con el material de adherencia y es fácil que se desprenda. Entiende el perito, que la actuación diligente, hubiera consistido en que las piezas empleadas se colocaran, no mediante tocones, sino con una colocación extendida de cemento que abarcara la totalidad de la superficie de la parte trasera, de este modo, se hubieran quedado enganchadas como es debido. Mediante la colocación empleada en la Comunidad de mi principal cerca del 50% de la superficie carece de material de agarre, por tales razones se desprendieron las piezas.

Asimismo, el presupuesto de la obra inicial, contemplaba una partida de revestimiento de los paramentos mediante revoco de mortero "dejando totalmente aplomadas las superficies", sin embargo, durante la visita pericial pudo comprobarse que alguno de los parámetros no disponía del mencionado revoco de mortero, con lo cual, quedaba a la vista la base de cerámica del propio paramento vertical. Se trata de un defecto de colocación, puesto que, no se utilizó un material capaz de unir el cemento blanco y la base del paramento, tal y como indica el perito, existe una baja adherencia entre la cerámica y el cemento blanco.

A todo ello, hay que sumarle que, parte de los paramentos, no disponen de una base completamente aplomada, lo cual explicaría la colocación a tacones anteriormente mencionada, ya que permite el nivelado de las piezas con mayor margen de corrección que la colocación extendida, si bien penaliza gravemente la adherencia de las piezas en virtud de lo expuesto.

Por otra parte, los paramentos que sí disponen del citado revoco de mortero, que se contemplaba en el presupuesto de la obra inicial, también presentan defectos, atendiendo a que no cuentan con ninguna planeidad.

A lo largo de la inspección pericial, se realizó una inspección del alicatado que permanece colocado, observándose que presenta una desherencia en la totalidad de paramentos, con el riesgo de desprendimiento que ello implica. El único alicatado que no presenta defectos de agarre es el colocado sobre los paramentos ya existentes del costado de la caja de la escalera, el cual se colocó mediante una capa fina, sobre una superficie plana y alisada, prueba evidente de que este sí es el sistema constructivo adecuado para el material de revestimiento empleado.

II.- En segundo término, daños producidos en el revestimiento de la escalera por la caída del alicatado.La caída de las baldosas desprendidas en primera instancia, a las que hemos referido con anterioridad, ocasionaron daños sobre los peldaños revestidos en mármol de la escalera comunitaria, consistentes en fracturas y menoscabo del material por el impacto sufrido.

III.- En tercer lugar, se causaron dañostambién a tenor del defecto de colocación en el marco de la puerta de paso del rellano de la planta baja.Para la colocación de tal marco, se empleó el uso de cuñas laterales para efectuar un regruesado sobre la pieza y así mantener el contacto con el paramento en toda su altura. Ello se debe a que el aplomo del paramento es incorrecto, por lo que al colocar sobre este y de forma aplomada el marco de la puerta de paso, se genera una separación progresiva en altura en base a uno de los costados, denotando este hecho el mencionado desaplomo del paramento. El desalineado entre el marco y el paramento es tanto vertical como horizontal, ya que el costado derecho no consta de reagruesado en todo el tramo.

IV.- El desalineado de revestimiento en solado de escaleraes otro de los defectos que constan en la Comunidad, se reclama un defecto de alineado en el mismo, que queda patente a través del remate lateral de estas piezas, las cuales presentan un saliente de aproximadamente 5mm en el final del rellano mientras que este saliente desaparece al inicio de este. Este menoscabo estético se produjo por un defecto de colocación, dado que las piezas se ubican desalineadas respecto de la base.

V.- Por último, se provocó un desprendimiento de cajón de buzones,en efecto, tras la retirada del alicatado, los buzones empotrados quedaron sueltos, presentando movimiento ante el uso, por lo que la Comunidad tuvo que contratar los servicios de un técnico para asegurarlo.

El coste de las reparaciones más los honorarios del arquitecto que dirija la obra de reparación ascienden según presupuesto a 16.599,04 euros de los que se han deducido la gestión de residuos del Ayuntamiento, supeditada a que le sea requerida a la Comunidad, y los 2.000,00 euros que el constructor de la obra ejecutada deficientemente y hoy demandado descontó de la última certificación.

Aporta la reclamaciones infructuosas realizadas, doc 15, a la Sra Lorenza,recibida por ésta a 16-2-2021; y doc 16 al Sr Estanislao.

Invoca respecto al arquitecto el apartado 1.4.5 del Real Decreto 2512/1977, de 17 de julio, por el que se aprueban las tarifas de honorarios de los arquitectos en los trabajos de su profesión, modificado por la Ley 7/1997, de 4 de abril, sobre medidas liberalizadoras en materia de suelo y colegios profesionales, define la Dirección de Obra; y respecto a los demandados los arts 1902 y 1903CC, En relación además con el art. 1909 en relación con el art. 1591 del mismo cuerpo legal y 1968; además del Art 19 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación. En cuanto a plazo de ejercicio de las acciones invoca los tres años del art 121-21CCCat para las acciones de responsabilidad civil extracontractual, y los arts 1100, 1101, 1107 y 1108 en relación a los arts 1902 y 1903 del Código Civil relativos a la mora e indemnización de daños perjuicios.

SEGUNDO.- Contestó la demanda Don Damaso, solicitando su absolución, oponiendo su falta de legitimación pasiva, pues ni fue el contratista de la obra, ni la ejecutó ni es persona al servicio de la codemandada Sra. Lorenza. Pues si bien realizó un presupuesto de la obra a ejecutar, que es el documento nº dos de la demanda, no es menos cierto que, finalmente, él no la ejecutó, por cuanto se le diagnosticó, por aquellas fechas, una grave enfermedad, causando baja laboral, concretamente cáncer de pulmón, por lo que no podía trabajar, debiendo de someterse a un tratamiento medico, adjuntando resolución del INSS de 19-12-2017 reconociéndole invalidez absoluta. Se informó de ello a la Comunidad la cual aceptó que las obras las ejecutara otra empresa, que fue DIRECCION002, con el presupuesto hecho por él. Todas las facturas son de dicha empresa, que es la que ha ido cobrando por lo ejecutado.

Subsidiariamente opone la prescripción de la acción pues la última certificación tiene como fecha 15 de enero de 2019, y no nos encontramos ante una reclamación por responsabilidad civil extracontractual, como se alega de adverso, sino que el fundamento de la posible reclamación lo es en base a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, por lo que opera el plazo del art 17LOE de un año por defectos de terminacion o acabado, con lo que interpuesta la demanda en diciembre de 2021 se ha sobrepasado tal plazo anual, no constando reclamación alguna al Sr. Damaso.

Y de forma cautelar se niega la realidad de los daños, y de existir, no obedecen a mala praxis constructiva, y hay pluspetición.

Contestó la demanda doña Lorenza solicitando su abolución o subsidiariamnte la apreciación de pluspetición.

Admite que, operando bajo el nombre comercial de DIRECCION002, realizó, por medio de sus operarios, que fueron dos, el Sr. Ernesto y el Sr. Candido, la obra en cuestión, pero:

-Opone prescripción de la acción en los mismos términos que la anterior contestación, e indica que en su caso tal plazo no queda desvirtuado por el burofax de fecha 16 de febrero de 2021, dado que ya había transcurrido más de dos años desde la finalización de las obras, por cuanto, del propio burofax recibido, se indica que cayeron unas baldosas (azulejos), en fecha 22 de enero de 2021, por lo que, habiendo finalizado las obras en 15 de enero de 2019, ya habían pasado más de dos años, por lo que la acción esta claramente prescrita.

-Y en cuanto al fondo niega responsabilidad en los supuestos daños y causas alegadas de contrario, así como también se alega pluspetición.

Que consta en el doc 8 de demanda la queja de una vecina respecto a los azulejos colocados, lo que motivó que alcanzara acuerdo con la Comunidad por el que la Sra Lorenza descontaba de la última certificación de la obra el importe de 2.000.-€, y a cambio la comunidad eximia de toda responsabilidad a la Sra Lorenza por la colocación del azulejo en la pared. Con lo que no hay nada que reclamar por la caída de los azulejos.

Tampoco puede reclamarse nada por daños por caída de alicatado que, de ser cierto, es evidente que, si después de percibir la Comunidad un importe económico, nada hace sobre la colocación de los azulejos, y estos caen, es por su propia desidia y responsabilidad, no de la Sra Lorenza; y lo mismo ocurre en cuanto a la reclamación por desprendimiento de cajón de buzones que, de ser cierto, ha tenido lugar cuando la propia comunidad ha retirado el alicatado, dado que la Sra Lorenza no ha sido y se habían descontado los 2.000 euros por los azulejos.

En cuanto al defecto de colocación del marco de una puerta y el desalineado de revestimiento en solado de escalera, se niega que sea cierto.

Y en cuanto a pluspetición, opone que en el mes de abril de 2021 la Comunidad hizo llegar a la Sra Lorenza un presupuesto elaborado a su instancia, donde se valoraba la retirada del azulejo, retirar tres escalones y otros, por un importe de 4.975.-€, notablemente inferior a lo que ahora se reclama(doc 1).

Contestó la demanda el arquitecto técnico Don Estanislao, instando su absolución.

Dice que como arquitecto director de la obra es ajeno a los defectos constructivos objeto de reclamación pues en la propia demanda la actora reconoce que los daños por los que reclama son "distintos defectos de ejecución y acabado de la obra",los cuales caen fuera el ámbito de responsabilidad del arquitecto, por lo que no puede ser condenado por los mismos.

De entenderse que sí existe responsabilidad opone pluspetición.

TERCERO.-La sentencia de fecha 13 de julio de 2023 recaída en los autos de juicio ordinario 1358/2021-3B del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell resolvió: "ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DOÑA Lorenza, condenando a la demandada a indemnizar a la actora por importe de 8.295,80 euros, más intereses legales desde demanda, debiendo cada parte sufragar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

DESESTIMOla demanda formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DON Damaso, absolviendo al demandado de las pretensiones formuladas en su contra, con condena en costas a la actora.

DESESTIMOla demanda formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DON Estanislao, absolviendo al demandado de las pretensiones formuladas en su contra, con condena en costas a la actora"

En cuanto a las acciones instadas invocándose en demanda tanto la normativa de responsabilidad civil contractual como la extracontractual, entiende que no opera la invocada por los demandados (LOE), sino que se acciona por arrendamiento de servicios que la comunidad dice haberse cumplido defectuosamente causando daños. Añade que las obras objeto del presupuesto (doc 2 de demanda) quedan fuera del ámbito de aplicación del art 2 de la Ley 28/1999, pues ni son nueva construcción, ni constituyen intervención sobre edificio existente que alteren su configuración arquitectónica, ni suponen variación de su composición exterior, ni su volumen, si su estructura, ni suponen un cambio de uso. Por lo que el plazo prescriptivo aplicable es el art 121-20CCCat de 10 años para culpa contractual o el de 3 años del art 121.21CCCat para la extracontractual, finalizando las obras en enero de 2019 y siendo la demanda del 22-12-2021, no estando prescrita la acción.

-En cuanto a la falta de legitimación pasiva del Sr Damaso, admite la misma y le absuelve, pues si bien su domicilio es el mismo que el de la Sra Lorenza, pudiéndose deducir de las alegaciones del Sr. Damaso en su escrito de contestación que entre ellos existe una relación personal. No constando la fecha en que el Sr. Damaso realizó el presupuesto documento nº 2 de la demanda, siendo plausible la explicación hecha por éste en su contestación(enfermedad acreditada que le imposibilitaba a ejecutar la obra), y no prueba la actora que sea trabajador de la Sra Lorenza y que ejecutara trabajos en la obra, ni se prueba documentalmente ni por medio de la testifical practicada su intervención, no siendo ni siquiera destinatario de reclamación extrajudicial alguna. No siendo suficientes los testigos que lo sitúan a veces por la obra, pues inició los trámites de contratación que se perfeccionó con la Sra Lorenza, y no se acredia que interviniera en la ejecución.

-En cuanto al arquitecto superior Sr. Estanislao le absuelve por ser los defectos causantes de los daños reclamados ajenos a la dirección de la obra, siendo defectos de ejecución de los acabados que son tareas básicas de la construcción que debe conocer un constructor y que no requieren supervisión suya, cuyo control escapa de las competencias del arquitecto.

-Y en cuanto a la constructora Sra Lorenza, se estima en parte la demanda. Alude la juez a quo a que el descuento de 2000 euros de la tercera certificación de obra del doc 8 de demanda suscrito a 15.1.2019 por la Comunidad y la Sra Lorenza fue "debido a la disconformidad de algunos vecinos de la comunidad en el resultado de la colocación de los azulejos en las paredes",añadiendo el documento que "la constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto".Pero vistas las testificales, "la reclamación es por la caída de baldosas, que no guarda relación con que varios vecinos estén disconformes con el resultado, sino que se revela que se tuvieron que retirar por razones de seguridad", con lo que existe responsabilidad de la constructora.

Y se valora la prueba obrante para concluir conforme art 1101CC y las periciales, que las de los Sres Nemesio(comunidad) y Fulgencio(Sra Lorenza) no tienen en cuenta el proyecto, a diferencia del perito Sr. Pelayo(Sr Estanislao), si bien la del Sr Pelayo se limita a contemplar las reparaciones tendentes a reponer el embaldosado que falta, reparar escalón y rellano y accesorios (protección superficies y gestión de residuos), sin tener en cuenta la necesidad de reparar el marco, el suelo y el cajón de buzones. Y además contempla dos posibles presupuestos, según se aprovechen parte de las baldosas que los testigos Sres. Narciso y Baltasar reconocen que pudieron conservarse, con lo cual tal informe no garantiza la restitutio in integrum. Además la pericial del Sr Nemesio valora en 15.977,50 euros en septiembre de 2021, cuando en el doc 16 de demanda el propio presupuesto enviado por la Comunidad obrante en doc 16 de demanda era sólo de 5.472,50 euros en enero de 2021, no probando el perito la importante diferencia. Entiende inflada la pericial del Sr. Nemesio para la Comunidad.

Concluyendo en dar mayor valor probatorio a la pericial del Sr Fulgencio (para la Sra Lorenza) en 8.295,80 euros, no habiendo quedado acreditada la innecesariedad de dirección facultativa; condena a la Sra Lorenza al pago de dicha cantidad más intereses legales desde demanda.

CUARTO.-Frente a dicha resolución se alza la demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, que recurre en apelaciónsolicitando el dictado de sentencia por la que con revocación de la sentencia dictada en los extremos indicados por el Juzgado "a quo", estimando totalmente la demanda, con expresa condena en costas.

-Respecto a la absolución del Sr Damaso, porque fue él quien aporto el presupuesto(doc 2 de demanda)y la incapacidad permanente aportada es de 19-12-2017 siendo la incapacidad temporal previa del 10-6-2016, con lo cual aun no estando fechado el presupuesto se entregó en 2018, posteriormente a tal declaración de incapacidad permanente. Y el testigo Sr Baltasar vio al Sr Damaso numerosas veces presente realizándo las obras en su calidad de constructor, siendo además esposo de la Sra Lorenza, la cual actúa (por imposibilidad legal de su esposo) como la titular del negocio y además quien expide las facturas, siendo que ésta no estuvo ejecutando directamente las obras. La administradora comunitaria Sra Narciso mantuvo conversaciones con él, contratando las condiciones de la obra directamente con él, y en acta de 8-7-2021 es él quien da parte a su seguro por defectos en la ejecución. Por tanto es también constructor con la Sra Lorenza y ejecutó y realizó dichos Trabajos a pesar de su situación laboral.

-En cuanto a la absolución del arquitecto Sr Estanislao yerra nuevamente la sentencia pues las funciones del arquitecto en la presente obra, no se limitaban al aspecto técnico del proyecto inicial de la obra y a la gestión del mismo, sino que, actuaba como el responsable también de los aspectos estéticos, siendo quien debía indicar cómo debían colocarse las baldosas para evitar que éstas se desplomaran, así como cuál debía estar el estado de la pared para que éstas quedaran estéticamente correctas. No hay que olvidar que éste firma y suscribe el certificado final de obra y es quien debía de haber comprobado si la ejecución del proyecto se estaba realizándo bajo los parámetros de su proyecto y de las indicaciones de la ejecución de éste, en cuanto a las medidas e indicaciones, pues en esta obra no hay arquitecto técnico. Siendo éste quien en el desarrollo de la obra debía de haber detenido la mala ejecución de su proyecto, previendo (en base a sus conocimientos técnicos) el desarrollo final del proyecto(así en doc 7 de demanda de fecha 12/04/2019 el propio arquitecto se define como "Arquitecto director de las obras de ejecucion de la reforma del vestíbulo"). Y era fácilmente visible que existían zonas con deficiencias de nivelación en el acabado a base mortero de cemento sobre cerramientos de la ceràmica. Además el 17/01/2019 firmó la finalización de las obras y el certificado final de Obra, entendiendo que, la obra se encontraba perfectamente ejecutada y finalizada. Debe por ello estimarse también la demanda frente al mismo.

-Y en cuanto a la cuantía, se solicita la total reclamada, errando la sentencia al valorar la indemnización pues en dicha pericial de la actora constaban adicionados los posteriores honorarios del arquitecto para una posterior reparación final y además se descontaba el importe descontado en su día de 2000€. Se adicionaban las facturas ya satisfechas de la reparación de los buzones, mientras que en los informes restantes, no constaban dichas partidas. El informe del Sr Pelayo para el Sr Estanislao valora 7.104,48€, pero sólo contempla una parcial ejecución teniendo en cuenta y no ejecutándo la total colocación de las piezas, además de tener en cuenta una valoración del espacio en su día errónea no concordante con la realidad del espacio. No tiene en cuenta los honorarios del arquitecto para la reparación ni tampoco licencia en su caso correspondiente. No tiene en cuenta la reparación del escalón y rellano así como los accesorios de protección de superficies ni de gestión de residuos, ni tampoco la reparación del marco de la puerta ni del suelo ni la reparación de los buzones.

Y el informe del Sr Fulgencio para la Sra Lorenza cifra en 8.295,80€ la indemnización, teniendo en cuenta los honorarios del arquitecto técnico que los cifra a tenor del presupuesto presentado pero cifrados en 600€, mientras que la valoración real ya asciende a 1.845,49€. Ni éste ni el anterior informe tienen en cuenta la medición real de los 70 metros cuadrados del vestíbulo, sino únicamente los constatados en el proyecto que se cifraban en 55 metros cuadrados, y ambos parten de la base de la existencia de baldosas aprovechables,lo cual no se ha acreditado.

Destaca que el presupuesto emitido por DIRECCION001 que se cifraba en 5.472,50€ fue expedido en el momento de percatarse de los defectos en enero de 2021; pero que la caída de la gran mayoría de las baldosas se produce en septiembre de 2021.Por lo que debe prevalecer el informe de la Comunidad (doc 14 de demanda).

Se opone al recurso de apelación Don Damaso solicitando la confirmación de la sentencia.

Defiende la falta de legitimación pasiva apreciada en la sentencia, pues frente a lo afirmado en demanda la actora no ha acreditado que el mismo sea un trabajador de la empresa y que haya llevado a cabo la ejecución de la obra que se realizó en la comunidad. Lo único que hizo era pasar de vez en cuando por la obra para dar una ayuda a su mujer, pero eso no implica que sea el que dirija la obra. De hecho la actora no le dirigió a él ningún requerimiento, ni en actas de junta se le considera a efecto de ser demandado.

Y se opone igualmente la cuantía reclamada, siendo correcto lo resuelto en sentencia, estando inflada la valoración de la parte actora, reiterando lo expuesto en su contestación al respecto y conformándose con lo razonado por la sentencia.

Se opone al recurso de apelación Don Estanislao, el cual solicita la confirmación de la sentencia, la cual deja claro que lo reclamado eran "defectos con tareas básicas en construcción, que no requieren la supervisión constante de un profesional técnico como el aparejador",ajenos por tanto a las obligaciones profesionales del arquitecto.

Y la cuantía reclamada es excesiva, triplicando las valoraciones del resto de peritos, y que es contradicha por el doc 16 de demanda en que reclamaba una cuantía la actora muy inferior exactamente por los mismos Trabajos.

Se opone al recurso de apelación Doña Lorenza, instando su desestimación, reiterando en lo referido a la cuantía pedida en demanda y ahora en apelación lo ya expuesto al contestar, siendo la valoración correcta la del perito Sr Fulgencio aportada por la Sra Lorenza y admitido por la sentencia como el informe más correcto, sieno de destacar el presupuesto inicial omitido con la demanda, de enero de 2021 por sólo 5472,50 euros y aportado por la Sra Lorenza como doc 1 de su contestación. Se reitera en la medición del perito Sr Fulgencio, y en que para alicatar una pared no hace falta proyecto de obra ni concurso de arquitecto con lo que no se pueden incluir los honorarios de éste.

E impugna a su vez la Sra Lorenza la sentencia, solicitando el dictado de sentencia por la que se desestime la demanda deducida frente a D. Lorenza, o bien se rebaje la cuantía al importe de 827,26.-€.

Defiende y reitera la prescripción de la acción desestimada en sentencia, pues resulta aplicable el art 17LOE y su plazo anual, pues se actúa sobre edificio existente alterándose su configuración arquitectónica del vestíbulo suprimiendo barreras arquitectónicas, siendo además necesario un proyecto de obra y una dirección técnica facultativa (que no es necesario simplemente para alicatar una pared). Resultando que la obra finalizó en 15 de enero de 2019, y no se formuló reclamación, por burofax, hasta el 16 de febrero de 2021, diciendo que se habían caído unas baldosas en 22 de enero de 2021 (por lo que y habían pasado dos años), por lo que ya había pasado el plazo de un año de garantía del artículo 17 de la citada Ley.

En segundo lugar entiende que la sentencia valora incorrectamente el doc 8 de demanda que motiva la exención de responsabilidd de la Sra Lorenza pues en el mismo descontaba de la última certificación de la obra el importe de 2.000.-€, y a cambio la comunidad eximia de toda responsabilidad a la Sra Lorenza por la colocación del azulejo en la pared; es decir, la comunidad aquí actora ya dejó de abonar un importe económico para que pudiera contratar a quien quisiera y recolocar el azulejo si era su decisión(de hecho la partida de REVESTIMIENTO del presupuesto,capítulo 06, tenía un importe de 3.575.-€, con lo que con los 2000 euros se devolvió prácticamente la totalidad y pasaba la Comunidad a asumir la responsabilidad por la correcta colocación, de ser deficiente, lo cual además se niega. Y reitera el resto de argumentos ya expuestos en contestación que deriva en la procedencia de la revocación de la sentencia.

Subsidiariamente debe revocarse en parte la indemnziación deduciendo del informe pericial del Sr Fulgencio el importe correspondiente al alicatado de la pared, y estimando la demanda exclusivamente por el resto de pedimentos siguientes:

Barandilla metálica. Importe 400,16.-€.

Escalón. Importe 101,90.-€.

Colocación de buzones. Importe 250.-€.

Siendo el total de 752,06.-€ que, con más el 10% de IVA, supone un importe de 827,26.-€.

Se opone a la impugnación la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, solicitando su desestimación, mostrando su conformidad con la sentencia en cuanto a que no concurre la prescripción siendo aplicable el plazo general de diez años para la culpa contractual ( art. 121,20 CCC), o de tres para la extracontractual ( art. 121,21 CCC), finalizando las obras en enero de 2019 y la demanda entró en el Decanato el día 2.12.2021, con lo cual la acción no está prescrita.

No resulta aplicable la LOE, por lo razonado en la sentencia. Y la indemnización pretendida por la impugnante no se justifica, defendiendo que por contra la valoración procedente es la de la propia actora según lo razonado en su recurso de apelación.

QUINTO.-Examinando en primer lugar la aplicabilidad o no de la LOE y el plazo de garantía del art 17LOE planteado por la impugnante Sra Lorenza en esta alzada, se concluye que es correcta la no aplicabilidad razonada en sentencia. Dispone el art 2 de la Ley (en adelante LOE) , "Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construcción...

b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio."

Y como razona la sentencia, la obra de reforma del vestíbulo(doc 2) no afecta a ninguno de los elementos indicados en dicho art 2, singularmente no afecta al conjunto del sistema estructural. El precepto alude al "conjunto" del sistema estructural, no por tanto a concreta o puntual afectación de la estructura en algun punto. Y en autos(no consta el proyecto) sólo consta una actuación que pueda afectar a nivel estructural al foso del ascensor, indicándose por ejemplo en el prespuesto obrante como doc 2 de demanda en el capítulo 01 actuaciones previas y derribos entre otros, el de 1.10 "demolición de cimiento del foso de ascensor de hormigón armado"; ó 01.11 "demolición de pilar-cimiento de losa de escalera de hormigón armado"; 013 "demolición de techo de hormigón armado...", o en capítulo 03 "cimientos", con actuaciones de 03.02 "formacion de base de hueco de ascensor, mediante losa armada..."; incluyendo 03.03 "extracción de probetas de hormigón para el control de calidad, una correspondiente a la cimentación y la otra al muro de contencion de tierras".

Todo esto sí justifica un proyecto realizado por arquitecto, como es el caso -aunque no se aporta a los autos- pero sin que afecte al conjunto del sistema estructural (se limita al foso del ascensor al que hay que dar mayor profundidad).

Por lo tanto aun siendo preciso proyecto, no es aplicable el art 2 LOE. Y siendo la acción instada la derivada del contrato de obra suscrito con la propiedad(Comunidad demandante), el plazo de prescripción aplicable a contrato de arrendamiento de obra conforme arts 1588 y ss CC y art 1101CC y concordantes para obra con certificado final el 21 de enero de 2019, e interponiéndose la demanda el 3 de diiembre de 2021(ejcat), no es el del art 121-20CCat, de 10 años invocado en la sentencia y obviamente no transcurrido, sinó conforme la reciente STS de1 del 07 de abril de 2026 ( ROJ: STS 1508/2026 - ECLI:ES:TS:2026:1508)el del art 1964.2CC de 5 años(y 82 días por la suspensión de plazos del Decreto 463/2020, de 14 de marzo el COVID)a falta de regulación del arrendamiento de obra en la legislación catalana, aplicándose entonces los plazos de prescripción del Código Civil donde sí se regula dicho tipo contractual y existe plazo prescriptivo que es el aplicable, e igualmente no transcurrido.

Por tanto procede confirmar en esto la sentencia(que incluso alude a plazo del art 1902CC -cuya acción de resarcimiento es igualmente invocada en demanda- para constatar igualmente que no habría transcurrido el mismo)si bien por lo aquí razonado.

SEXTO.-Examinando entonces la petición revocatoria hecha por la Comunidad apelante de la absolución del Sr. Damaso, debe confirmarse la misma, desestimándose también el recurso de apelación en esta cuestión.

La imputación de responsabilidad se le hace en demanda en su calidad de constructor y responsable de la ejecución material de la obra como trabajador de dicha empresa(la de la Sra Lorenza). Pero la prueba existente no permite entender tal cosa. En cuanto a constructor, lo probado es que hace el presupuesto sin fecha aportado como doc 2 de demanda. Resulta creíble la explicación proporcionada al contestar en el sentido de que si bien era el constructor seleccionado, y por eso hizo el presupuesto girando como " DIRECCION001", la situación médica del mismo le impidió finalmente continuar tal actividad como constructor, por lo que fue su esposa la Sra Lorenza la que girando como DIRECCION002 ejecutó finalmente la obra, lo cual fue conocido y aceptado por la Comunidad.

En efecto el Sr Damaso pudo perfectamente hacer ese presupuesto que la Comunidad dice que fue encargado sobre el año 2018, siendo que la incapacidad permanente en grado de absoluta la acuerda el INSS el 21 de diciembre de 2017(doc 1 de contestación del Sr. Damaso), lo cual parece plausible pues estamos a escasos días del inicio del año 2018 y, no pudiendo ya continuar la actividad, se pasa a aceptar por la Comunidad que sea la empresa de su esposa, como autónoma, la ejecutante de la obra.

Esto se acredita con las certificaciones de obra y facturas aportadas como docs 3 a 6 de demanda, contemplando todas como constructor a " DIRECCION002 Nif NUM000 DIRECCION003 de Sabadell", estando la primera factura fechada a 5-11-2018. No apareciendo su esposo en ninguna de ellas. No resulta creíble que tal variación pasara desapercibida ni a la administradora de la Comunidad ni a la dirección facultativa, dado lo relevante de la identificación exacta del constructor.

Incluso el perito de la Comunidad, Sr Nemesio en su informe(doc 14 de demanda) y a la vista de la documentación recibida y examinada, no tiene al Sr Damaso como constructor, sinó sólo a la Sra Lorenza. Al igual que en las reclamaciones previas a la litis obrantes como docs 15 y 16 de demanda, dirigidas a la Sra Lorenza como constructora elegida por la Comunidad y al Sr. Estanislao como arquitecto, sin que se reclamara al Sr Damaso la reparación ni ninguna indemnización pues queda preterido en las reclamaciones previas a interponerse la demanda, en sintonía con su falta de intervención como constructor de la obra.

Y esa situación sobrevenida de cese como empresario por enfermedad grave del Sr Damaso explica que en el acta de junta de la Comunidad de fecha 8-7-21(doc 1 de demanda) no se acuerde el ejercicio de acciones legales contra el Sr Damaso, sinó sólo contra la empresa DIRECCION002 y el arquitecto Estanislao. De modo que ni siquiera consta autorización al presidente de la comunidad para demandar al Sr. Damaso.

Y respecto, entonces, al otro título(contradictorio con el primero) de empleado de la ejecutante, esto es, de la empresa de su esposa la Sra Lorenza, nos son concluyentes las pruebas obrantes, pues al margen de la incapacidad permanente absoluta que le impide por tanto desarrollar actividad de ejecución en la obra(significativamente en la resolución del INSS reseñada se incluye entre otras secuelas la neurotoxicidad en extremidades e insuficiencia ventilatoria moderada, que no parece que permitan precisamente el esfuerzo físico), las testificales practicadas no acreditan que interviniera en la ejecución material de la obra. Todo lo más, en tanto que es esposo de la constructora y era constructor él mismo anteriormente, cabe colegir que pudiera acudir a la obra, pero sin ejecutar él la misma, ni se prueba claramente la toma de decisiones por su parte(como supuesto encargado de obra o similar) pues esto constaría al arquitecto y lo habria constatado en alguna acta de visita, nada de lo cual consta en autos.

No sirviendo la testifical de la Sra Narciso, de la empresa amdinistradora de la Comunidad, que refiere que el Sr. Damaso fue quien les pasó el presupuesto, y que estuvo presente en una reunión en septiembre de 2018 con la Comunidad. Supone dicha testigo que la Sra Lorenza era su esposa porque las facturas y certificaciones venían a nombre de ella. Y añade que con quien tenía tratos y aparecía por la obra era el Sr Damaso, y que hablaron con él de los problemas que surgieron extra, y que aparte del Sr Damaso había dos trabajadores más. Pero no acredita que el Sr Damaso en concreto trabajara ejecutando la obra o dirigiendo la obra como encargado,etc, siendo que posteriormente admite a instancia del letrado de la Sra Lorenza que ella iba a la obra una vez al mes o así, cuando había incidencias. Con lo que difícilmente cabe acreditar por tal vía que fuera uno de los empleados(título de imputación en demanda) que trabajaba en la obra. Admite que el Sr. Damaso le había dicho que tenía una enfermedad. Y a preguntas de la letrada del Sr Damaso refiere que pasaba por los buzones de otras comunidades a meter cartas y pasaba por la obra y veía al Sr. Damaso. Y preguntada acerca de qué hacía el Sr. Damaso contesta que supone que vigilar, controlar a los trabajadores o en algún momento puede ser que hiciera algún trabajo, pero añade que eso no lo sabe porque ella no está 24 horas allí, pero él si que estaba. Y finalmente refiere al ser preguntada acerca de por qué se demanda al Sr Damaso, que porque fue quien presentó el presupuesto.

Ni sirve la testifical del Sr Baltasar, vecino del NUM001, ahora presidente de la Comunidad pero que declara como testigo, y que refiere que veía la obra cada dia al entrar y salir de la finca pero que en cuanto a la caída de las baldosas, refiere que no habló de ese tema con el Sr Damaso. Y si bien alude luego a que el Sr Damaso era el jefe el tema y a veces estaba allí trabajando y a veces no, y a veces lo que tenia eran sus trabajadores, admite que él no estaba continuamente pero que a veces sí estaba él por allí también trabajando. Con lo cual no acredita en qué trabajaba exactamente y sólo a veces(pese a que se supone que el testigo veía la obra cada día al entrar y salir). No explicándose entonces cómo es que no aprecian en la junta reseñada como doc 1 de demanda instar acciones legales frente al Sr. Damaso. Debe por todo ello confirmarse la aboslución del mismo.

SÉPTIMO.-Por lo que hace a la absolución del Sr Estanislao, arquitecto superior autor del proyecto(no obrante en autos pero tampoco censurado por nadie en cuanto a su corrección) y la direccion de la obra, recuerda por ejemplo la SAP de La Coruña sección 5 del 30 de mayo de 2018 ( ROJ: SAP C 1456/2018 - ECLI:ES:APC:2018:1456que "-La función fundamental del arquitecto director de obra es la de dirigir el desarrollo de la obra en todos sus aspectos ( art. 12.1 LOE ), en la que se incluyen todas las obligaciones derivadas de una vigilancia o control adecuados sobre la ejecución efectiva de las obras, como ya señalaba la jurisprudencia en aplicación del art. 1591 del CC ( SS TS 22 septiembre 1986 , 15 abril 1991 , 22 septiembre 1994 , 3 abril 2000 , 5 abril 2001 , 24 junio 2002 , 29 diciembre 2003 y 22 diciembre 2006 ).

En consecuencia, los vicios imputables a la dirección de obra pueden obedecer, no sólo a un actuar positivo del arquitecto, estableciendo directrices o instrucciones técnicas incorrectas ( SS 16 junio y 26 octubre 1984 y 15 julio 1991 ), sino también a una omisión o pasividad, referida a la falta de comprobación de que la obra se está llevando a cabo de acuerdo con las indicaciones técnicas reflejadas en el proyecto o en la licencia de edificación ( SS 25 abril 1986 , 15 julio 1987 , 12 noviembre 1992 y 5 abril 2001 ).

Dentro de este deber de vigilancia que incumbe al arquitecto director de la obra, bajo cuya superior inspección ha de actuar el director de la ejecución, le corresponde concretamente, no solamente resolver las contingencias que se produzcan en la obra, consignando en el Libro de Órdenes y Asistencias los defectos observados y las instrucciones precisas que hubiere impartido al respecto para la correcta interpretación del proyecto ( art. 12.3 c) LOE ), sino también comprobar su rectificación o subsanación con arreglo a los mandatos dados al efecto antes de emitir el certificado final de conclusión de la obra, que viene a aprobar lo hecho por otros agentes, como único medio de que sus dueños o posteriores adquirentes no se vean sorprendidos ni defraudados en sus derechos contractuales ( SS TS 9 marzo 1988 , 7 noviembre 1989 , 10 noviembre 1994 , 19 noviembre 1996 , 25 julio 2000 , 12 noviembre 2003 , 25 octubre 2004 y 22 diciembre 2006 ), estando expresamente obligado a suscribir el certificado final de obra, así como a elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados preceptivos ( art. 12.3 e ) y f) LOE ), a través de lo cual el arquitecto viene a aprobar lo hecho por otros agentes ( SS TS 9 marzo 1988 , 7 noviembre 1989 , 10 noviembre 1994 , 19 noviembre 1996 , 25 julio 2000 , 25 octubre 2004 y 22 diciembre 2006 ), siéndole imputables, por la falta de atención y vigilancia debidas en la ejecución de la obra, los defectos o vicios que suponen una desviación o desajuste respecto al proyecto correspondiente, incluida la idoneidad o inadecuación de los materiales empleados ( SS TS 26 octubre 1984 , 5 junio 1986 , 9 marzo 1988 , 12 noviembre 1992 , 5 marzo 1998 , 5 abril 2001 y 29 diciembre 2003 ).

En este sentido, se han definido como obligaciones propias de este profesional en la dirección de la obra, la de dirigir las distintas operaciones y trabajos en la fase de ejecución de las obras, garantizando su realización ajustada al proyecto, que le compete interpretar y desarrollar técnicamente según la "lex artis", debiendo impartir a los intervinientes en el proceso constructivo, con la colaboración de los técnicos medios, las órdenes precisas para que se concluya la edificación con aptitud para el fin requerido por el dueño, concerniéndole, en definitiva, la aprobación de los trabajos así como la suscripción del ya mencionado certificado de fin de obra y demás documentación acreditativa de que la edificación se ha concluido correctamente y se encuentra en condiciones de ser habitada, la cual al ser autorizada por el arquitecto, conlleva la garantía y consiguiente responsabilidad de éste ( SS TS 26 marzo 1988 , 12 noviembre 2003 y 25 octubre 2004 ).

Debemos recordar que el arquitecto, cuando desempeña la dirección de la obra, garantiza con su intervención la realización ajustada, no sólo al contenido, sino al fin del proyecto, resolviendo las contingencias que se presentan y dando las instrucciones precisas para ello, y aunque no haya intervenido como proyectista, elaborando él mismo el proyecto, asume las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del mismo ( art. 17.7, párrafo segundo, LOE ). Como ha precisado la jurisprudencia, el arquitecto que asume la dirección de la obra se erige en protagonista principal del proceso material de ejecución, lo que le impone modificar, corregir y complementar el proyecto en aquellos aspectos que suponen omisiones, insuficiencias o incorrecciones, de manera que si alguna pauta constructiva quedase sin revisar debidamente en el proyecto deberá adoptar las previsiones necesarias que se adecuen a la obra ( SS TS de 10 julio 2001 y 25 octubre 2004 y 26 mayo 2015 ), y tampoco se haya vinculado ni subordinado de modo total a las órdenes del dueño de la obra o a los criterios de otros técnicos que intervengan en ella, en lo que es propiamente su misión, lo que determina su responsabilidad cuando se desvía de lo que le es exigible por su profesión y da lugar a vicios constructivos ( SS 8 noviembre 2002 y 25 octubre 2004 ).

Cabe decir, en definitiva, que dentro de la función de alta o superior dirección de la obra que es propia del arquitecto, se comprende la labor de vigilancia y supervisión general de la obra encaminada a comprobar el respeto a lo proyectado y a sus concretas instrucciones, considerando que la fase de dirección es aquella en la que el arquitecto desempeña la coordinación del equipo técnico facultativo de la obra (en parecido sentido, las SS TS de 28 enero 1994 , 10 noviembre 1996 , 23 diciembre 1999 y 25 julo 2000), la interpretación técnica, económica y estética del proyecto de ejecución, así como la adopción de las medidas necesarias para llevarlo a término, por lo que debe visitar la obra con la frecuencia necesaria al adecuado desarrollo de la construcción a fin de realizar las funciones propias de su cargo, siendo las tareas que debe desarrollar el arquitecto superior, amén de compatibles, perfectamente diferenciables de las que corresponden al director de ejecución de la obra, cuyas funciones esenciales de ordenar, dirigir e inspeccionar la ejecución material de las obras han de acomodarse en todo caso a las instrucciones del director de obra ( art. 13.2 c) LOE ), que ejerce así una dirección mediata frente a la más inmediata de éste."

Por su parte recuerda la SAP de Tarragona sección 3 del 12 de septiembre de 2024 (ROJ: SAP T 1403/2024 - ECLI:ES:APT:2024:1403): "Al respecte, hem dit reiteradament ( Sentències d'aquest Tribunal de data 13 de novembre de 2006 , 16 de juliol de 2007 i 20 de juliol de 2007 , entre moltes) que "es el director de la ejecución de la obra, y también forma parte de la dirección facultativa, y tiene a su cargo la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado (artículo 13). Ambos directores (el de obra y el de la ejecución) responden de la exactitud y veracidad del certificado final de obra (artículo 17.7, p. 1). En relación a las funciones del Arquitecto Técnico o aparejador precisar que es la persona que ordena y dirige la ejecución material de las obras e instalaciones, cuidando de su control practico y organizando los trabajos de acuerdo con el proyecto que las define, con normas y reglas de la buena construcción y con las instrucciones del arquitecto superior, director de las obras, inspecciona los materiales a emplear, dosificaciones y mezclas, exigiendo las comprobaciones análisis necesarios y documentos de idoneidad precisos, que controla las instalaciones provisionales, los medios auxiliares de construcción y los sistemas de protección, exigiendo el cumplimiento de las disposiciones vigentes sobre la seguridad en el trabajo, que ordena la elaboración y puesta en obra de cada una de sus unidades comprobando las dimensiones y correcta disposición de los elementos constructivos, que mide las unidades de obra ejecutada y confecciona las relaciones valoradas de las mismas, de acuerdo con las condiciones establecidos en el proyecto y documentación que las define, así, como las relaciones cuantitativas de los materiales a emplear en obra y que suscribe, de conformidad con el arquitecto superior y conjuntamente con el, actas y certificaciones sobre replanteo, comienzo, desarrollo y terminación de las obras. En esta línea debe traerse a colación el contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2001 en la que ya se señalaba que la función del mismo no es la de un mero realizador de lo proyectado dada su calidad profesional y nivel técnico (S. 29 noviembre 1999), porque le corresponde la ordenación y dirección de la ejecución material de las obras de acuerdo con el proyecto que las define, generándose su responsabilidad cuando se produce una mala ejecución material o defectuosa dirección, aparte de otros deberes en relación con la comprobación de materiales y mezclas, vigilancia inmediata de la marcha del proceso constructivo como ayudante técnico de la obra, que no del arquitecto. Así pues, no basta con que el aparejador compruebe que la obra se ajusta al proyecto sino que al mismo le corresponde también la ordenación y dirección de su ejecución, debe comprobar materiales y mezclas, siendo el responsable cuando la obra se ha ejecutado de forma deficiente o descuidada, y así se indicaba en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1999 cuando se sostenía que el Arquitecto Técnico asume función de colaborador especializado de la construcción y las actividades de inspeccionar, controlar y ordenar la correcta ejecución de la obra le vienen impuestas por ley, siendo el profesional que debe de mantener mas contactos directos, asiduos e inmediatos con el proceso constructivo, conservando la necesaria autonomía profesional operativa alcanzándole cuando se produce no sólo mala ejecución de la obra, sino además una defectuosa dirección de la misma ( Sentencia de 22-9-1994 ), extendiéndose a los mismos la responsabilidad del art. 1591 ( Sentencias de 14-10-1994 y 15-5-1995 ) por razón de obra deficientemente ejecutada o en forma descuidada ( Sentencias de 29-11-1993 y 2-2-1996 ). Por tanto, lo que se pide a este cualificado profesional es que, por un lado, vaya controlando la adecuación de la ejecución al proyecto y, más concretamente, vaya supervisando y comprobando de la manera que estime oportuna y, en cualquier caso, eficaz que las mezclas son correctas, que los materiales tienen la debida calidad y se colocan adecuadamente y que, en fin, los distintos elementos que se van instalando funcionan como es debido conforme a su finalidad o utilidad. Su cometido no es otro que la tan reiterada supervisión, control y comprobación directa del desarrollo de la construcción""

En el caso que nos ocupa se admite incluso en juicio por el perito del Sr Estanislao -el Sr Pelayo- que no hay arquitecto técnico en la obra de autos. Y si bien indica en juicio que los problemas de ejecución apreciados en la obra que en temas de revestimientos y de acabados, en principio un constructor debería saber cómo hacer una pared, indicando que es un elemento(hacer una pared) que no tiene ningún misterio a nivel constructivo, y que no se trata de una intervencion poco habitual o que requiera de una especial atención del arquitecto, posteriormente a instancia de la Comunidad dice que normalmente en este tipo de obra que es una obra muy pequeña sólo hay un técnico que hace de director y de control de la ejecución de la obra. Y preguntado entonces si ¿por tanto el arquitecto que interviene en este tipo de obra que estamos analizando tiene la responsabilidad de llevar el control de esta ejecución de obra, es decir, si se pone bien una baldosa, si hay planeidad en la pared o lo que sea?, contesta que "sí".

Ello en contradiccion con su propio informe (ejcat pag 8) en el que indica que "El arquitecto redactó el Proyecto de obra menor de Reforma de vestíbulo de planta baja para supresión de barreras arquitectónicas del edificio situado en DIRECCION000 de Sabadell y actuó como Director de Obra.", y en el que concluye que "Las patologías que se reclaman al arquitecto Genaro deben atribuirse a defectos de ejecución materialde un elemento de terminación o acabado: el revestimiento de la pared. La ejecución de este tipo de revestimientos es completamente tradicional y no necesita de instrucciones especiales para su ejecución y cualquier constructor dada su lex artis es conocedor de como debe procederse a su ejecución.".

No cuestionando los otros peritos que lo reclamado son meros defectos de ejecución y/o acabado, debe significarse en todo caso que no se invoca precepto legal alguno que en caso de ausencia de contratación de arquitecto técnico atribuya sin más sus obligaciones y responsabilidades al arquitecto superior. De hecho y aún no siendo aplicable a esta litis por no estar la misma incluida en el art 2 LOE según se razonó, el art 12.3g) LOE atribuye al arquitecto superior como obligaciones propias "Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida,de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo 13"

El cual, regulando ls obligaciones del arquitecto técnico indica que "Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto técnico.

Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.

En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico,ingeniero o ingeniero técnico."

No establece el precepto la atribución automática de obligaciones en caso de no existir más que arquitecto superior, sinó de estar a lo elegido, en definitiva, lo pactado y consentido. Se trata por ello de comprobar si en el caso se ha contratado también al arquitecto superior para las funciones del arquitecto técnico o no (opción elegida del art 12.3-g)LOE.

Y lo cierto es que no hay prueba de tal acuerdo en los presentes autos si contemplamos las facturas expedidas por el arquitecto Sr Estanislao(docs 10 a 13 de demanda) donde no consta facturada, además de la dirección de la obra, la dirección de la ejecución de la obra. Ni se alega que realmente cobrara también como director de la ejecución (material) de la obra, pues logicamente de asumir ambas funciones deberia constar en la facturación y reflejarse en el monto de los honorarios. Sólo cabe deducir que asumió, por tanto, la alta dirección propia del arquitecto superior.

Además el certificado final de obra se indica por el perito Sr Pelayo (sin objeción por el resto) que es del 21 de enero de 2019(en todo caso enero del 2019). Y en tal momento no consta documentada ni acreditada incidencia alguna, no apareciendo nada relevante en las certificaciones de obra, ni tampoco consta en autos aportado el libro de órdenes, que permitan apreciar responsabilidad del arquitecto superior al certificar, por falta de veracidad o exactitud en ese momento de lo certificado como finalizado.

La problemática aparece posteriormente al certificado final de obra, siendo por ejemplo el doc 7 de demanda emitido por el Sr Estanislao a 12 abril 2019, en el que no dice que sea, en terminologia de la LOE en su art 13 el director de la ejecución de la obra, sino "como director de las obras de ejecución de la reforma del vestíbulo... para supresión de barreras arquitectónicas", lo que cuadra con la dirección de la obra(esto es, director del desarrollo de la obra, en terminología del art 12LOE ).

Y en el citado documento hace visita y concluye que hay defectos en algunas "baldosas que no están del todo bien colocadas al sobresalir ligeramente por los extremos y las juntas, en una proporción aproximada el 50%, distribuidas de forma no homogenea por las diferentes paredes. El resto se ve admisible técnicamente"; añadiendo que "las paredes afectadas por la colocación poco cuidadosa del revestimiento, son las de las puertas de ascensor y la frontal a la salida de los acensores con una superficie total afectada de 31 metros cuadrados"; y pasa a valorar según presupuesto resultando un coste de 930 euros. Añade que "la calidad y planeidad de las baldosas que se han colocado se ven correctas" y concluye que "La comunidad, a través de su representante administrador y el propio Constructor, ha manifestado su voluntad de mantener el revestimiento y solucionar la problemàtica mediante una indemnización por las deficiencias en la colocación del revestimiento"; y por eso se propone que afectando las deficiencias a 15,50 metros cuadrados establece una indemnización a la Comunidad para compensarlo "de la totalidad de los 2 paramentos afectados, y abonando la totalidad de la colocación de los dos paramentos y que subiría a 930 euros, restándolo de la última certificación emitida". No constando que asuma responsabilidad alguna, limitándose a proponer la minoración para compensar en la última certificación.

Y el doc 8 de demanda es documento fechado el 9-5-2019,posterior también al certificado final de obra y al doc 7 de demanda, y es ajeno al Sr Estanislao. Y nuevamente no hay siquiera atribución de responsabilidad al Sr. Estanislao sino que lo que pactan Comunidad y constructora como Anexo a la 3ª certificacion, con fecha 15-1-2019(dicha tercera certificación del 15-1-19 consta en doc 6 de demanda). Es que "Debido a la disconformidad por parte de algunos vecinos de la comunidad, en el resultado de la colocación de los azulejos en paredes, se acuerda rebajar el precio en dos mil euros. Por lo cual se descuenta esta cantidad en la 3ª certificación, quedando la cantidad total de tres mil cuatrocientos cuarenta y cinco euros (3.445€). Por tanto la empresa constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto"(firma " DIRECCION002" concretamente Lorenza).

Por tanto y pese a que posteriormente se produjera la caída de algunas baldosas sobre el 15 de septiembre de 2021 según afirma la actora, esto es, más de dos años después, no cabe entender acreditado que se contratara también o que asumiera sin objeción el Sr. Estanislao las obligaciones propias del arquitecto técnico en esta obra, y debe mantenerse por ello que sólo ejercitaba las propias de arquitecto superior, y su certificado de final de obra (no aportado con la demanda ni pedido en sede probatoria) lo es sólo en relación a sus propias obligaciones profesionales, siendo además que sobre la cuestión estética de las baldosas hay incluso un acuerdo suscrito entre Comunidad y constructora, sin intervención del arquitecto superior ni atribución al mismo de responsabilidad alguna.

OCTAVO.-Examinándose entonces la apelación de la Comunidad respecto a la constructora Sra Lorenza para que se estime totalmente la demanda, y la impugnación de ésta para su desestimación (total o subsidiariamente parcial), se concluye en la estimación parcial de la apelación y la desestimacion de la impugnación.

El contraste de las periciales y lo declarado por sus autores en juicio, más la documental obrante y testificales practicadas, lleva a la Sala a entender que, cuando menos por coincidir los informes del Sr Nemesio y Fulgencio en cuanto a daños indemnizables(el del Sr. Pelayo se descarta pues no valora pagar el marco, el suelo y el cajón de buzones) se acreditan y concretan los errores de ejecución consistentes en desprendimiento de alicatado, daños por caída de alicatado, defecto de colocación de un marco, desalineado de una baldosa del suelo y desprendimiento del cajón de buzones, todos los cuales son meros defectos de ejecución que un constructor, además, debe saber hacer sin control superior.

No es discutido que las causas de los daños y perjuicios obedecen a defectos de colocación de las baldosas por insuficiencia del mortero, falta de aplanado de la superficie base y colocación a toques. Y en pericial del perito Sr. Fulgencio para la constructora se admiten las deficiencias y daños, siendo cuestión diferente su entidad y valoración.

No se comparte el argumento de la actora/apelante frente a la consideración de la sentencia de ser desproporcionado el presupuesto de ésta sobre la base de ser el presupuesto de " Alfatint, S.L., de 15.977,50 euros en fecha septiembre de 2021, claramente desorbitado si se compara con el propio presupuesto que la comunidad actora refiere en su burofax de requerimiento a los demandados (documento nº 16 de la demanda y anexo al informe pericial del Sr. Pelayo), a cargo de DIRECCION001, por importe de 5.472,50 euros en enero de 2021 sin que se haya explicado con suficiente razón de ciencia por el perito de la parte actora, Sr. Nemesio"

En efecto, no se explica dicha gran discordancia, sobre todo porque este presupuesto hecho por dicha empresa para la Comunidad, es de 31-1-2021 y en el mismo ya se valora quitar todas las baldosas, fijando en concreto en 65 metros cuadrados lo que se debe quitar y reponer, esto es, prácticamente la totalidad frente a los 70 metros cuadrados del presupuesto de ALFAPINT. Con lo cual al prespuestar toda la superficie, deviene irrelevante si luego en septiembre de 2021 cayeron las baldosas(o más baldosas).

Y en todo caso no se prueba que la caída de las baldosas, o de la mayor parte, tuviera lugar en septiembre de 2021, cuando vemos cómo la tesis de la caída del grueso de baldosas en septiembre de 2021(defendida igualmente por la administradora Sra. Narciso) no se justifica suficientemente pues la propia Comunidad en su doc 1 de demanda aporta el acta de junta del 8-7-21(anterior por tanto a septiembre de 2021) que alude a reunión de febrero 2021, y en esta junta de julio ya se acuerda instar acciones legales y se alude a que "La secretaria/administradora les ha informado de la disconformidad con esta resolución(la referida a indemnizar con 2000 euros), pues la pared de la cual se cayeron las baldosas no es precisamente la pared de enfrente de los ascensores, sinó la primera pared donde se colocaron las baldosas."

Por tanto, lo sí constatado es que en julio de 2021 habían caído baldosas (al margen de lo que ocurriera luego en septiembre). Y no argumenta la actora esa diferencia tan relevante de su presupuesto para reclamar, frente a éste también pedido por la propia comunidad.

Tampoco puede prosperar la queja relativa a las diferencias de metros cuadrados de la pericial del Sr Nemesio y la del Sr Fulgencio, pues por lo pronto, frente a los 70 metros cuadrados del presupuesto de ALFAPIN,S.L para la Comunidad, los del presupuesto de enero de 2021 también para dicha Comunidad eran sólo 65, y los del presupuesto del Sr Fulgencio son 63,85, más cercanos estos dos últimos entre sí, con lo que resulta admisible la medición del Sr Fulgencio.

Respecto a la partida 1.2 de la pericial del Sr Fulgencio, éste entiende que el revoco a realizar no debe serlo sobre la total superfície(63,85 metros cuadrados, sinó sólo sobre un 20%, esto es, 12,77 metros cuadrados. Ello porque estima que "la superfície revocada es correcta y sólo procede repasar algunas zonas como aristas y otras partes," por lo que hace esa estimación del 20%.

No se comparte el argumento, estimándose en esto la crítica de la apelante conforme su pericial, pues no existe prueba suficiente de cuáles son las superficies y en qué tanto por ciento, en las que el revoco existente sigue siendo correcto y útil. Hay fotografías aisladas y puntuales, que no permiten apreciar esa bondad del 80% de la superficie revocada, con lo que debemos estar al 100% de la partida de la pericial del Sr. Fulgencio que por tanto supone 63,85 metros cuadrados a razón de 34,62 euros por metro cuadrado, resultando en lugar de los 442,09 euros de la partida del Sr. Fulgencio, unos 2.210,49euros.

En cuanto a la queja referida a los peldaños afectados y piezas de mármol afectadas por la caida de las baldosas, procede en esto estimar también el recurso y valorar en este caso conforme la pericial de la actora/apelante.

Ello porque la pericial del Sr Fulgencio frente a las fotografías de la pericial del Sr. Nemesio, escuetamente admite que la caida de las baldosas causó (pag 6) que algunes piezas de mármol quedaran deterioradas, concretamente -dice- una que fotografia, y alude a otra con señales de impacto; pero las califica si mayor concreción como daños insignificantes y difíciles de apreciar. Y sin mayor aportación fotográfica de lo así alegado, propone reparar sólo las pequeñas irregularidades con resinas y no sustituir las piezas por la imposibilidad de encontrar otras iguales.

Dejando de lado esta última cuestión estètica, no acreditada y sin que se pruebe que con resinas el aspecto quede igual o al menos similar, lo cierto es que se limita a aportar una sola fotografía(pag 12/12)no tomando fotografías del resto(habla de varias, en plural) pese a poder hacerlo y evidenciar así tal insignificancia de los daños.

En esta tesitura, hasta la pericial del Sr Pelayo admite varias piezas dañadas y su sustitución ("8- Retirada de 3 piezas de pavimento de escalera de dimensiones 0,30 x1,50 m y de pieza de primer rellano de dimensiones aproximadas 1,00 x 0,50 m.9- Carga de escombros sobre contenedor y transporte hasta centro de residus autorizado. 10- Suministro y colocación de 3 nuevas piezas de pavimento escalera y pieza de rellano. Incluida la colocación de lechada").

Por tanto, no cabe seguir en esto la sentencia ni la valoración de la pericial del Sr Fulgencio, y por contra procede estimar las partidas sí fotografiadas con suficiente detalle y número por la pericial del Sr Nemesio y las actuaciones propuestas en su informe, cuyas valoraciones se aceptan en esto(pues no hay parejas valoraciones en la pericial del Sr. Fulgencio al proponer solución diferente no admisible y que no satisfaría la obligación de la restitutio in integrum). Por tanto procede estimar e incluir en la indemnización:

-Derribo y reconstrucción de peldaño de mármol(concretamente 6), resultando 2550 euros totales.

-Retirada de piezas de mármol extraídas a vertedero autorizado por 325 euros.

-Suministro de pieza de mármol para escalera por 520 euros

-Suministro de pieza de mármol para solado de rellano por 340 euros.

En total, por tanto, 3.735a añadir en lugar de la partida del Sr Fulgencio.

En cuanto a buzones, la pericial del Sr Nemesio valora la partida en 195 euros por 250 euros del informe del Sr Fulgencio, que por tanto como más alta beneficia a la actora/apelante(no constando la factura indicada de reparación de buzones citada en la pericial del Sr Nemesio como anexada pero sin que esté aportada dicha documentación adjunta).

En cuanto a honorarios profesionales la queja de la apelante, frente a la valoración del perito Sr Fulgencio aceptada en instancia, y referida a que este tiene en cuenta los honorarios del arquitecto técnico que los cifra a tenor del presupuesto presentado pero en 600€, mientras que la valoración real ya asciende a 1.845,49€, debe decaer. Ambos peritos de las ahora apelante e impugnante defienden en sus informes la necesidad de intervención de profesionales, pues valoran los honorarios profesionales de éstos, lo cual ha aceptado la sentencia al tomar la valoración del Sr. Fulgencio, por lo que nada cabe cuestionar ahora en este sentido.

Y a falta de más prueba(pues ninguna se aporta, y la pericial del Sr Nemesio alude en pag 8 a que "Se aporta presupuesto correspondiente a los honorarios de arquitecto para la dirección de las obras de reparación, el cual se ajusta a precios medios de mercado", pero no consta tal presupuesto), cabe resaltar que en realidad ambos peritos valoran sobre el importe global de la obra los honorarios técnicos al 10% a cuyo resultado le aplican un 21% de IVA.

Por lo demàs en cuanto a valoraciones, frente a la del Sr Nemesio, que se basa en presupuesto, el perito Sr Fulgencio se fundamenta en bases profesionales de la construcción, indicando que "La valoració económica per a la reparació dels desperfectes és real i queda justificada a partir de la base de dades de CYPE Ingenieros i el Banc de preus ITEC, tanmateix s'ha aplicant un increment del 30% sobre els preus, a accepció de les partides alçada, pel fet de ser una obra reduïda i de característiques diferents a les que estableix el programa, en quant al pressupost global d'obra i als rendiments."

Esto resulta más fiable, pues siendo bases accesibles al resto de peritos, pueden así refutar las valoraciones así obtenidas conforme a dichos parámetros objetivos de las bases de datos, lo cual no ha hecho la actora, que no cuestiona que en efecto se haya realizado tal valoración aplicando correctamente tales bases, con lo que se estima más adecuado a efectos probatorios la valoración del perito Sr. Fulgencio(salvo en lo ya razonado anteriormente).

Por lo razonado hasta aquí, se estima parcialmente la apelación revocando en parte la sentencia en el sentido de dejar sin efecto la cuantía indemnizatoria fijada de 8.295,80 euros y en su lugar se fija la condena a la constructora Sra Lorenza en la cantidad de 15.123,42 euros, con el siguiente desglose siguiendo la pericial del Sr Fulgencio, mediante restar las partidas 1.2 y 1.5 del Sr Fulgencio y sustituirlas por las cuantías estimadas en esta alzada reseñadas, así:

Subtotal preuspuesto de obra:6.306,81€ -543,90€ +5945,49€= 11.708,40€ + IVA 10%(1.170,84€)= 12.879,24€ de total presupuesto de obra.Y entonces:

1.8): 11.708,40€ x 0,3%= 35,12€ +174€= 209,12€

1.9):11.708,40€ x 4%= 468,337€

1.10):150€.

Total gastos ayuntamiento y gestion de residuos: 827,46€

1.11(honorarios técnicos):11.708,40€ x10%= 1.170,84€ +IVA al 21%= 245,88€,total= 1416,72€.

Total 15.123,42€ a cuyo pago se condena a la Sra Lorenza, más los intereses legales de dicha cantidad( art 1108CC) desde demanda, sin perjuicio del art 576LEC.

-Desestimándose a su vez la impugnación planteada por la Sra. Lorenza, tanto en su planteamiento principal como la el subsidiario. Y ello por lo ya razonado hasta aquí, en especial abundando en que no es correcta la interpretación que hace del doc 8 de demanda, de fecha 9-5-2019 suscrito entre la misma y la Comunidad y en el que lo pactado es que "Debido a la disconformidad por parte de algunos vecinos de la comunidad, en el resultado de la colocación de los azulejos en paredes, se acuerda rebajar el precio en dos mil euros. Por lo cual se descuenta esta cantidad en la 3ª certificación, quedando la cantidad total de tres mil cuatrocientos cuarenta y cinco euros (3.445€). Por tanto la empresa constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto".

De dicho texto no se desprende lo pretendido en su contestación y ahora al impugnar la sentencia, pues en tal fecha no consta que se hubieran desprendido las baldosas, y el citado acuerdo guardaba relación como se desprende del texto, con la cuestión estética, no funcional, y menos aun por caída de baldosa alguna, como se infiere del previo doc 7 de demanda en el que el arquitecto Sr Estanislao había valorado un mes antes, el 12 de abril de 2019, que hay defectos en algunas "baldosas que no están del todo bien colocadas al sobresalir ligeramente por los extremos y las juntas, en una proporción aproximada el 50%, distribuidas de forma no homogenea por las diferentes paredes. El resto se ve admisible técnicamente", añadiendo que "las paredes afectadas por la colocación poco cuidadosa del revestimiento, son las de las puertas de ascensor y la frontal a la salida de los ascensores" con una superficie total afectada de 31 metros cuadrados, y pasaba a valorar según presupuesto resultando un coste de 930 euros. Y añadía que "la calidad y planeidad de las baldosas que se han colocado se ven correctas" y que comunidad y constructora "ha manifestado su voluntad de mantener el revestimiento y solucionar la problemática mediante una indemnización por las deficiencias en la colocación del revestimiento", proponiendo esa cuantía que no fue aceptada y dio lugar por contra al doc 8 de rebaja de 2000 euros.

Por tanto la exención de responsabilidad de la constructora, limitada a 2000 euros, lo era por esa controversia sobre el aspecto de las baldosas, no por los defectos que mucho tiempo más tarde aparecen y dan lugar a la caída de parte de las baldosas y la retirada del resto. Y por ello tal exención de responsabilidad no alcanza a lo acaecido después, pues no se minoran esos 2000 euros para que repare la comunidad, ni puede derivarse de no haber reparado(cuando no habían caído baldosas) las deficiencias que se manfiestaron posteriormente, en 2021, mediante las consecuencias lesivas sufridas por la Comunidad.

Se confirma la sentencia en lo restante.

NOVENO.-Conforme lo previsto en el art 398.2 LEC por estimacion parcial del recurso de apelación,sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada con motivo del mismo. Y por desestimacion de la impugnación( art 398.1LEC) con imposición a la Sra Lorenza de las costas causadas con motivo de la misma.

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ORDINARIO formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, contra Lorenza, Damaso y Estanislao, en solicitud de dictado de sentencia por la que:

1) Se condene a los demandados a indemnizar a la actora, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, por los daños y perjuicios propios causados en el rellano propiedad del actor, valorados y cuantificados económicamente, en DIECISEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS CON CUATRO CENTIMOS (16.599,04€); sin perjuicio de que dicha suma pueda ser ampliada si no se procede de forma rápida a dicha reparación.

2) Todo ello más los intereses y costas,

Fundan la demanda, en síntesis, en los siguientes hechos:

Se reclaman los daños y perjuicios ocasionados por unas obras de reforma del vestíbulo para la supresión de barreras arquitectónicas en la planta baja mal ejecutadas en el rellano de la mencionada Comunidad. Se acciona frente a la Sra. Lorenza, en su condición de autónoma y persona titular de la empresa que ejecuta las obras por encargo de dicha comunidad y el Sr Damaso en su calidad de constructor y responsable de la ejecución material de la obra como trabajador de dicha empresa, causantes de los daños materiales que hoy se reclaman. Y frente al Sr Estanislao como Arquitecto y responsable de la dirección de la mencionada obra.

La obra de reforma del vestíbulo se encargó en 2018. El presupuesto inicial constaba que el constructor era DIRECCION001, existiendo un presupuesto total que ascendía a 39.876,10€. (doc 2).Tras reseñar las certificaciones y facturas abonadas(docs 3 a 6)siendo la última de 17-1-2019, el 12-4-2019, el arquitecto reconoció que existían algunas baldosas que no estaban bien colocadas al sobresalir los extremos de las mismas y las juntas, reconociendo asimismo la no distribución homogénea en las distintas paredes. Indicó que únicamente los paramentos con deficiencias en su colocación lo eran de 15,50 metros cuadrados, por lo que, propuso una compensación por dicha deficiencia y por los dos parámentos afectados de 930€(doc 7).

A pesar de ello, la Comunidad de propietarios, no se mostró conforme con el resultado de la colocación de los azulejos en las paredes concretamente en 15/01/2019, por lo que, la empresa DIRECCION002, acordó la rebaja de 2.000€ tal y como consta en el doc 8, a descontar en la tercera certificación; por ello la tercera certificación quedó por importe de 3.445€; y así pagó la comunidad dicho importe tal y como acredito.

Pero el 15-9-2021 caen baldosas en las paredes del vestíbulo reformado por los demandados provocándo daños en los escalones de mármol de la comunidad y en las puertas de los ascensores. Aportan pericial(perito Sr Nemesio,doc 14)que valora las siguientes deficiencias causantes de los daños:

I.- En primer lugar, se produce, el desprendimiento de parte del alicatado colocado en los paramentos verticales respecto de la base del propio paramento.En las fotografías adjuntadas a dicho informe, se observa que algunas de las piezas del alicatado se habían desplomado, dado que, se encontraban colocadas mediante tocones de cemento blanco. En palabras del perito, los tacones quedan adheridos al mortero de cemento que reviste la base del paramento y que sirve de puente de unión entre ambos materiales, si bien no queda resto alguno de material cerámico adherido sobre los tacones de cemento blanco, tal y como puede observarse en las imágenes aportadas, el alicatado cayó, quedando únicamente los tacones de cemento blanco.

Por ende, es evidente la falta de agarre entre el alicatado y el material de adherencia, esto es, el cemento, ello puede deberse a una mala colocación o a una mala preparación de las piezas de alicatado.

Es relevante indicar que las características de las piezas de revestimiento de los parámetros verticales debieron tenerse en cuenta a la hora de realizar las obras, puesto que, están formadas por piezas de gran formato en piedra natural y ello conlleva que tengan un elevado peso. Así lo refiere el perito firmante del Informe aportado, quien considera que la colocación realizada, mediante tacones, no es la apropiada, porque mediante esta técnica únicamente una parte de la base se encuentra en contacto con el material de adherencia y es fácil que se desprenda. Entiende el perito, que la actuación diligente, hubiera consistido en que las piezas empleadas se colocaran, no mediante tocones, sino con una colocación extendida de cemento que abarcara la totalidad de la superficie de la parte trasera, de este modo, se hubieran quedado enganchadas como es debido. Mediante la colocación empleada en la Comunidad de mi principal cerca del 50% de la superficie carece de material de agarre, por tales razones se desprendieron las piezas.

Asimismo, el presupuesto de la obra inicial, contemplaba una partida de revestimiento de los paramentos mediante revoco de mortero "dejando totalmente aplomadas las superficies", sin embargo, durante la visita pericial pudo comprobarse que alguno de los parámetros no disponía del mencionado revoco de mortero, con lo cual, quedaba a la vista la base de cerámica del propio paramento vertical. Se trata de un defecto de colocación, puesto que, no se utilizó un material capaz de unir el cemento blanco y la base del paramento, tal y como indica el perito, existe una baja adherencia entre la cerámica y el cemento blanco.

A todo ello, hay que sumarle que, parte de los paramentos, no disponen de una base completamente aplomada, lo cual explicaría la colocación a tacones anteriormente mencionada, ya que permite el nivelado de las piezas con mayor margen de corrección que la colocación extendida, si bien penaliza gravemente la adherencia de las piezas en virtud de lo expuesto.

Por otra parte, los paramentos que sí disponen del citado revoco de mortero, que se contemplaba en el presupuesto de la obra inicial, también presentan defectos, atendiendo a que no cuentan con ninguna planeidad.

A lo largo de la inspección pericial, se realizó una inspección del alicatado que permanece colocado, observándose que presenta una desherencia en la totalidad de paramentos, con el riesgo de desprendimiento que ello implica. El único alicatado que no presenta defectos de agarre es el colocado sobre los paramentos ya existentes del costado de la caja de la escalera, el cual se colocó mediante una capa fina, sobre una superficie plana y alisada, prueba evidente de que este sí es el sistema constructivo adecuado para el material de revestimiento empleado.

II.- En segundo término, daños producidos en el revestimiento de la escalera por la caída del alicatado.La caída de las baldosas desprendidas en primera instancia, a las que hemos referido con anterioridad, ocasionaron daños sobre los peldaños revestidos en mármol de la escalera comunitaria, consistentes en fracturas y menoscabo del material por el impacto sufrido.

III.- En tercer lugar, se causaron dañostambién a tenor del defecto de colocación en el marco de la puerta de paso del rellano de la planta baja.Para la colocación de tal marco, se empleó el uso de cuñas laterales para efectuar un regruesado sobre la pieza y así mantener el contacto con el paramento en toda su altura. Ello se debe a que el aplomo del paramento es incorrecto, por lo que al colocar sobre este y de forma aplomada el marco de la puerta de paso, se genera una separación progresiva en altura en base a uno de los costados, denotando este hecho el mencionado desaplomo del paramento. El desalineado entre el marco y el paramento es tanto vertical como horizontal, ya que el costado derecho no consta de reagruesado en todo el tramo.

IV.- El desalineado de revestimiento en solado de escaleraes otro de los defectos que constan en la Comunidad, se reclama un defecto de alineado en el mismo, que queda patente a través del remate lateral de estas piezas, las cuales presentan un saliente de aproximadamente 5mm en el final del rellano mientras que este saliente desaparece al inicio de este. Este menoscabo estético se produjo por un defecto de colocación, dado que las piezas se ubican desalineadas respecto de la base.

V.- Por último, se provocó un desprendimiento de cajón de buzones,en efecto, tras la retirada del alicatado, los buzones empotrados quedaron sueltos, presentando movimiento ante el uso, por lo que la Comunidad tuvo que contratar los servicios de un técnico para asegurarlo.

El coste de las reparaciones más los honorarios del arquitecto que dirija la obra de reparación ascienden según presupuesto a 16.599,04 euros de los que se han deducido la gestión de residuos del Ayuntamiento, supeditada a que le sea requerida a la Comunidad, y los 2.000,00 euros que el constructor de la obra ejecutada deficientemente y hoy demandado descontó de la última certificación.

Aporta la reclamaciones infructuosas realizadas, doc 15, a la Sra Lorenza,recibida por ésta a 16-2-2021; y doc 16 al Sr Estanislao.

Invoca respecto al arquitecto el apartado 1.4.5 del Real Decreto 2512/1977, de 17 de julio, por el que se aprueban las tarifas de honorarios de los arquitectos en los trabajos de su profesión, modificado por la Ley 7/1997, de 4 de abril, sobre medidas liberalizadoras en materia de suelo y colegios profesionales, define la Dirección de Obra; y respecto a los demandados los arts 1902 y 1903CC, En relación además con el art. 1909 en relación con el art. 1591 del mismo cuerpo legal y 1968; además del Art 19 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación. En cuanto a plazo de ejercicio de las acciones invoca los tres años del art 121-21CCCat para las acciones de responsabilidad civil extracontractual, y los arts 1100, 1101, 1107 y 1108 en relación a los arts 1902 y 1903 del Código Civil relativos a la mora e indemnización de daños perjuicios.

SEGUNDO.- Contestó la demanda Don Damaso, solicitando su absolución, oponiendo su falta de legitimación pasiva, pues ni fue el contratista de la obra, ni la ejecutó ni es persona al servicio de la codemandada Sra. Lorenza. Pues si bien realizó un presupuesto de la obra a ejecutar, que es el documento nº dos de la demanda, no es menos cierto que, finalmente, él no la ejecutó, por cuanto se le diagnosticó, por aquellas fechas, una grave enfermedad, causando baja laboral, concretamente cáncer de pulmón, por lo que no podía trabajar, debiendo de someterse a un tratamiento medico, adjuntando resolución del INSS de 19-12-2017 reconociéndole invalidez absoluta. Se informó de ello a la Comunidad la cual aceptó que las obras las ejecutara otra empresa, que fue DIRECCION002, con el presupuesto hecho por él. Todas las facturas son de dicha empresa, que es la que ha ido cobrando por lo ejecutado.

Subsidiariamente opone la prescripción de la acción pues la última certificación tiene como fecha 15 de enero de 2019, y no nos encontramos ante una reclamación por responsabilidad civil extracontractual, como se alega de adverso, sino que el fundamento de la posible reclamación lo es en base a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, por lo que opera el plazo del art 17LOE de un año por defectos de terminacion o acabado, con lo que interpuesta la demanda en diciembre de 2021 se ha sobrepasado tal plazo anual, no constando reclamación alguna al Sr. Damaso.

Y de forma cautelar se niega la realidad de los daños, y de existir, no obedecen a mala praxis constructiva, y hay pluspetición.

Contestó la demanda doña Lorenza solicitando su abolución o subsidiariamnte la apreciación de pluspetición.

Admite que, operando bajo el nombre comercial de DIRECCION002, realizó, por medio de sus operarios, que fueron dos, el Sr. Ernesto y el Sr. Candido, la obra en cuestión, pero:

-Opone prescripción de la acción en los mismos términos que la anterior contestación, e indica que en su caso tal plazo no queda desvirtuado por el burofax de fecha 16 de febrero de 2021, dado que ya había transcurrido más de dos años desde la finalización de las obras, por cuanto, del propio burofax recibido, se indica que cayeron unas baldosas (azulejos), en fecha 22 de enero de 2021, por lo que, habiendo finalizado las obras en 15 de enero de 2019, ya habían pasado más de dos años, por lo que la acción esta claramente prescrita.

-Y en cuanto al fondo niega responsabilidad en los supuestos daños y causas alegadas de contrario, así como también se alega pluspetición.

Que consta en el doc 8 de demanda la queja de una vecina respecto a los azulejos colocados, lo que motivó que alcanzara acuerdo con la Comunidad por el que la Sra Lorenza descontaba de la última certificación de la obra el importe de 2.000.-€, y a cambio la comunidad eximia de toda responsabilidad a la Sra Lorenza por la colocación del azulejo en la pared. Con lo que no hay nada que reclamar por la caída de los azulejos.

Tampoco puede reclamarse nada por daños por caída de alicatado que, de ser cierto, es evidente que, si después de percibir la Comunidad un importe económico, nada hace sobre la colocación de los azulejos, y estos caen, es por su propia desidia y responsabilidad, no de la Sra Lorenza; y lo mismo ocurre en cuanto a la reclamación por desprendimiento de cajón de buzones que, de ser cierto, ha tenido lugar cuando la propia comunidad ha retirado el alicatado, dado que la Sra Lorenza no ha sido y se habían descontado los 2.000 euros por los azulejos.

En cuanto al defecto de colocación del marco de una puerta y el desalineado de revestimiento en solado de escalera, se niega que sea cierto.

Y en cuanto a pluspetición, opone que en el mes de abril de 2021 la Comunidad hizo llegar a la Sra Lorenza un presupuesto elaborado a su instancia, donde se valoraba la retirada del azulejo, retirar tres escalones y otros, por un importe de 4.975.-€, notablemente inferior a lo que ahora se reclama(doc 1).

Contestó la demanda el arquitecto técnico Don Estanislao, instando su absolución.

Dice que como arquitecto director de la obra es ajeno a los defectos constructivos objeto de reclamación pues en la propia demanda la actora reconoce que los daños por los que reclama son "distintos defectos de ejecución y acabado de la obra",los cuales caen fuera el ámbito de responsabilidad del arquitecto, por lo que no puede ser condenado por los mismos.

De entenderse que sí existe responsabilidad opone pluspetición.

TERCERO.-La sentencia de fecha 13 de julio de 2023 recaída en los autos de juicio ordinario 1358/2021-3B del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell resolvió: "ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DOÑA Lorenza, condenando a la demandada a indemnizar a la actora por importe de 8.295,80 euros, más intereses legales desde demanda, debiendo cada parte sufragar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

DESESTIMOla demanda formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DON Damaso, absolviendo al demandado de las pretensiones formuladas en su contra, con condena en costas a la actora.

DESESTIMOla demanda formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DON Estanislao, absolviendo al demandado de las pretensiones formuladas en su contra, con condena en costas a la actora"

En cuanto a las acciones instadas invocándose en demanda tanto la normativa de responsabilidad civil contractual como la extracontractual, entiende que no opera la invocada por los demandados (LOE), sino que se acciona por arrendamiento de servicios que la comunidad dice haberse cumplido defectuosamente causando daños. Añade que las obras objeto del presupuesto (doc 2 de demanda) quedan fuera del ámbito de aplicación del art 2 de la Ley 28/1999, pues ni son nueva construcción, ni constituyen intervención sobre edificio existente que alteren su configuración arquitectónica, ni suponen variación de su composición exterior, ni su volumen, si su estructura, ni suponen un cambio de uso. Por lo que el plazo prescriptivo aplicable es el art 121-20CCCat de 10 años para culpa contractual o el de 3 años del art 121.21CCCat para la extracontractual, finalizando las obras en enero de 2019 y siendo la demanda del 22-12-2021, no estando prescrita la acción.

-En cuanto a la falta de legitimación pasiva del Sr Damaso, admite la misma y le absuelve, pues si bien su domicilio es el mismo que el de la Sra Lorenza, pudiéndose deducir de las alegaciones del Sr. Damaso en su escrito de contestación que entre ellos existe una relación personal. No constando la fecha en que el Sr. Damaso realizó el presupuesto documento nº 2 de la demanda, siendo plausible la explicación hecha por éste en su contestación(enfermedad acreditada que le imposibilitaba a ejecutar la obra), y no prueba la actora que sea trabajador de la Sra Lorenza y que ejecutara trabajos en la obra, ni se prueba documentalmente ni por medio de la testifical practicada su intervención, no siendo ni siquiera destinatario de reclamación extrajudicial alguna. No siendo suficientes los testigos que lo sitúan a veces por la obra, pues inició los trámites de contratación que se perfeccionó con la Sra Lorenza, y no se acredia que interviniera en la ejecución.

-En cuanto al arquitecto superior Sr. Estanislao le absuelve por ser los defectos causantes de los daños reclamados ajenos a la dirección de la obra, siendo defectos de ejecución de los acabados que son tareas básicas de la construcción que debe conocer un constructor y que no requieren supervisión suya, cuyo control escapa de las competencias del arquitecto.

-Y en cuanto a la constructora Sra Lorenza, se estima en parte la demanda. Alude la juez a quo a que el descuento de 2000 euros de la tercera certificación de obra del doc 8 de demanda suscrito a 15.1.2019 por la Comunidad y la Sra Lorenza fue "debido a la disconformidad de algunos vecinos de la comunidad en el resultado de la colocación de los azulejos en las paredes",añadiendo el documento que "la constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto".Pero vistas las testificales, "la reclamación es por la caída de baldosas, que no guarda relación con que varios vecinos estén disconformes con el resultado, sino que se revela que se tuvieron que retirar por razones de seguridad", con lo que existe responsabilidad de la constructora.

Y se valora la prueba obrante para concluir conforme art 1101CC y las periciales, que las de los Sres Nemesio(comunidad) y Fulgencio(Sra Lorenza) no tienen en cuenta el proyecto, a diferencia del perito Sr. Pelayo(Sr Estanislao), si bien la del Sr Pelayo se limita a contemplar las reparaciones tendentes a reponer el embaldosado que falta, reparar escalón y rellano y accesorios (protección superficies y gestión de residuos), sin tener en cuenta la necesidad de reparar el marco, el suelo y el cajón de buzones. Y además contempla dos posibles presupuestos, según se aprovechen parte de las baldosas que los testigos Sres. Narciso y Baltasar reconocen que pudieron conservarse, con lo cual tal informe no garantiza la restitutio in integrum. Además la pericial del Sr Nemesio valora en 15.977,50 euros en septiembre de 2021, cuando en el doc 16 de demanda el propio presupuesto enviado por la Comunidad obrante en doc 16 de demanda era sólo de 5.472,50 euros en enero de 2021, no probando el perito la importante diferencia. Entiende inflada la pericial del Sr. Nemesio para la Comunidad.

Concluyendo en dar mayor valor probatorio a la pericial del Sr Fulgencio (para la Sra Lorenza) en 8.295,80 euros, no habiendo quedado acreditada la innecesariedad de dirección facultativa; condena a la Sra Lorenza al pago de dicha cantidad más intereses legales desde demanda.

CUARTO.-Frente a dicha resolución se alza la demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, que recurre en apelaciónsolicitando el dictado de sentencia por la que con revocación de la sentencia dictada en los extremos indicados por el Juzgado "a quo", estimando totalmente la demanda, con expresa condena en costas.

-Respecto a la absolución del Sr Damaso, porque fue él quien aporto el presupuesto(doc 2 de demanda)y la incapacidad permanente aportada es de 19-12-2017 siendo la incapacidad temporal previa del 10-6-2016, con lo cual aun no estando fechado el presupuesto se entregó en 2018, posteriormente a tal declaración de incapacidad permanente. Y el testigo Sr Baltasar vio al Sr Damaso numerosas veces presente realizándo las obras en su calidad de constructor, siendo además esposo de la Sra Lorenza, la cual actúa (por imposibilidad legal de su esposo) como la titular del negocio y además quien expide las facturas, siendo que ésta no estuvo ejecutando directamente las obras. La administradora comunitaria Sra Narciso mantuvo conversaciones con él, contratando las condiciones de la obra directamente con él, y en acta de 8-7-2021 es él quien da parte a su seguro por defectos en la ejecución. Por tanto es también constructor con la Sra Lorenza y ejecutó y realizó dichos Trabajos a pesar de su situación laboral.

-En cuanto a la absolución del arquitecto Sr Estanislao yerra nuevamente la sentencia pues las funciones del arquitecto en la presente obra, no se limitaban al aspecto técnico del proyecto inicial de la obra y a la gestión del mismo, sino que, actuaba como el responsable también de los aspectos estéticos, siendo quien debía indicar cómo debían colocarse las baldosas para evitar que éstas se desplomaran, así como cuál debía estar el estado de la pared para que éstas quedaran estéticamente correctas. No hay que olvidar que éste firma y suscribe el certificado final de obra y es quien debía de haber comprobado si la ejecución del proyecto se estaba realizándo bajo los parámetros de su proyecto y de las indicaciones de la ejecución de éste, en cuanto a las medidas e indicaciones, pues en esta obra no hay arquitecto técnico. Siendo éste quien en el desarrollo de la obra debía de haber detenido la mala ejecución de su proyecto, previendo (en base a sus conocimientos técnicos) el desarrollo final del proyecto(así en doc 7 de demanda de fecha 12/04/2019 el propio arquitecto se define como "Arquitecto director de las obras de ejecucion de la reforma del vestíbulo"). Y era fácilmente visible que existían zonas con deficiencias de nivelación en el acabado a base mortero de cemento sobre cerramientos de la ceràmica. Además el 17/01/2019 firmó la finalización de las obras y el certificado final de Obra, entendiendo que, la obra se encontraba perfectamente ejecutada y finalizada. Debe por ello estimarse también la demanda frente al mismo.

-Y en cuanto a la cuantía, se solicita la total reclamada, errando la sentencia al valorar la indemnización pues en dicha pericial de la actora constaban adicionados los posteriores honorarios del arquitecto para una posterior reparación final y además se descontaba el importe descontado en su día de 2000€. Se adicionaban las facturas ya satisfechas de la reparación de los buzones, mientras que en los informes restantes, no constaban dichas partidas. El informe del Sr Pelayo para el Sr Estanislao valora 7.104,48€, pero sólo contempla una parcial ejecución teniendo en cuenta y no ejecutándo la total colocación de las piezas, además de tener en cuenta una valoración del espacio en su día errónea no concordante con la realidad del espacio. No tiene en cuenta los honorarios del arquitecto para la reparación ni tampoco licencia en su caso correspondiente. No tiene en cuenta la reparación del escalón y rellano así como los accesorios de protección de superficies ni de gestión de residuos, ni tampoco la reparación del marco de la puerta ni del suelo ni la reparación de los buzones.

Y el informe del Sr Fulgencio para la Sra Lorenza cifra en 8.295,80€ la indemnización, teniendo en cuenta los honorarios del arquitecto técnico que los cifra a tenor del presupuesto presentado pero cifrados en 600€, mientras que la valoración real ya asciende a 1.845,49€. Ni éste ni el anterior informe tienen en cuenta la medición real de los 70 metros cuadrados del vestíbulo, sino únicamente los constatados en el proyecto que se cifraban en 55 metros cuadrados, y ambos parten de la base de la existencia de baldosas aprovechables,lo cual no se ha acreditado.

Destaca que el presupuesto emitido por DIRECCION001 que se cifraba en 5.472,50€ fue expedido en el momento de percatarse de los defectos en enero de 2021; pero que la caída de la gran mayoría de las baldosas se produce en septiembre de 2021.Por lo que debe prevalecer el informe de la Comunidad (doc 14 de demanda).

Se opone al recurso de apelación Don Damaso solicitando la confirmación de la sentencia.

Defiende la falta de legitimación pasiva apreciada en la sentencia, pues frente a lo afirmado en demanda la actora no ha acreditado que el mismo sea un trabajador de la empresa y que haya llevado a cabo la ejecución de la obra que se realizó en la comunidad. Lo único que hizo era pasar de vez en cuando por la obra para dar una ayuda a su mujer, pero eso no implica que sea el que dirija la obra. De hecho la actora no le dirigió a él ningún requerimiento, ni en actas de junta se le considera a efecto de ser demandado.

Y se opone igualmente la cuantía reclamada, siendo correcto lo resuelto en sentencia, estando inflada la valoración de la parte actora, reiterando lo expuesto en su contestación al respecto y conformándose con lo razonado por la sentencia.

Se opone al recurso de apelación Don Estanislao, el cual solicita la confirmación de la sentencia, la cual deja claro que lo reclamado eran "defectos con tareas básicas en construcción, que no requieren la supervisión constante de un profesional técnico como el aparejador",ajenos por tanto a las obligaciones profesionales del arquitecto.

Y la cuantía reclamada es excesiva, triplicando las valoraciones del resto de peritos, y que es contradicha por el doc 16 de demanda en que reclamaba una cuantía la actora muy inferior exactamente por los mismos Trabajos.

Se opone al recurso de apelación Doña Lorenza, instando su desestimación, reiterando en lo referido a la cuantía pedida en demanda y ahora en apelación lo ya expuesto al contestar, siendo la valoración correcta la del perito Sr Fulgencio aportada por la Sra Lorenza y admitido por la sentencia como el informe más correcto, sieno de destacar el presupuesto inicial omitido con la demanda, de enero de 2021 por sólo 5472,50 euros y aportado por la Sra Lorenza como doc 1 de su contestación. Se reitera en la medición del perito Sr Fulgencio, y en que para alicatar una pared no hace falta proyecto de obra ni concurso de arquitecto con lo que no se pueden incluir los honorarios de éste.

E impugna a su vez la Sra Lorenza la sentencia, solicitando el dictado de sentencia por la que se desestime la demanda deducida frente a D. Lorenza, o bien se rebaje la cuantía al importe de 827,26.-€.

Defiende y reitera la prescripción de la acción desestimada en sentencia, pues resulta aplicable el art 17LOE y su plazo anual, pues se actúa sobre edificio existente alterándose su configuración arquitectónica del vestíbulo suprimiendo barreras arquitectónicas, siendo además necesario un proyecto de obra y una dirección técnica facultativa (que no es necesario simplemente para alicatar una pared). Resultando que la obra finalizó en 15 de enero de 2019, y no se formuló reclamación, por burofax, hasta el 16 de febrero de 2021, diciendo que se habían caído unas baldosas en 22 de enero de 2021 (por lo que y habían pasado dos años), por lo que ya había pasado el plazo de un año de garantía del artículo 17 de la citada Ley.

En segundo lugar entiende que la sentencia valora incorrectamente el doc 8 de demanda que motiva la exención de responsabilidd de la Sra Lorenza pues en el mismo descontaba de la última certificación de la obra el importe de 2.000.-€, y a cambio la comunidad eximia de toda responsabilidad a la Sra Lorenza por la colocación del azulejo en la pared; es decir, la comunidad aquí actora ya dejó de abonar un importe económico para que pudiera contratar a quien quisiera y recolocar el azulejo si era su decisión(de hecho la partida de REVESTIMIENTO del presupuesto,capítulo 06, tenía un importe de 3.575.-€, con lo que con los 2000 euros se devolvió prácticamente la totalidad y pasaba la Comunidad a asumir la responsabilidad por la correcta colocación, de ser deficiente, lo cual además se niega. Y reitera el resto de argumentos ya expuestos en contestación que deriva en la procedencia de la revocación de la sentencia.

Subsidiariamente debe revocarse en parte la indemnziación deduciendo del informe pericial del Sr Fulgencio el importe correspondiente al alicatado de la pared, y estimando la demanda exclusivamente por el resto de pedimentos siguientes:

Barandilla metálica. Importe 400,16.-€.

Escalón. Importe 101,90.-€.

Colocación de buzones. Importe 250.-€.

Siendo el total de 752,06.-€ que, con más el 10% de IVA, supone un importe de 827,26.-€.

Se opone a la impugnación la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, solicitando su desestimación, mostrando su conformidad con la sentencia en cuanto a que no concurre la prescripción siendo aplicable el plazo general de diez años para la culpa contractual ( art. 121,20 CCC), o de tres para la extracontractual ( art. 121,21 CCC), finalizando las obras en enero de 2019 y la demanda entró en el Decanato el día 2.12.2021, con lo cual la acción no está prescrita.

No resulta aplicable la LOE, por lo razonado en la sentencia. Y la indemnización pretendida por la impugnante no se justifica, defendiendo que por contra la valoración procedente es la de la propia actora según lo razonado en su recurso de apelación.

QUINTO.-Examinando en primer lugar la aplicabilidad o no de la LOE y el plazo de garantía del art 17LOE planteado por la impugnante Sra Lorenza en esta alzada, se concluye que es correcta la no aplicabilidad razonada en sentencia. Dispone el art 2 de la Ley (en adelante LOE) , "Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construcción...

b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio."

Y como razona la sentencia, la obra de reforma del vestíbulo(doc 2) no afecta a ninguno de los elementos indicados en dicho art 2, singularmente no afecta al conjunto del sistema estructural. El precepto alude al "conjunto" del sistema estructural, no por tanto a concreta o puntual afectación de la estructura en algun punto. Y en autos(no consta el proyecto) sólo consta una actuación que pueda afectar a nivel estructural al foso del ascensor, indicándose por ejemplo en el prespuesto obrante como doc 2 de demanda en el capítulo 01 actuaciones previas y derribos entre otros, el de 1.10 "demolición de cimiento del foso de ascensor de hormigón armado"; ó 01.11 "demolición de pilar-cimiento de losa de escalera de hormigón armado"; 013 "demolición de techo de hormigón armado...", o en capítulo 03 "cimientos", con actuaciones de 03.02 "formacion de base de hueco de ascensor, mediante losa armada..."; incluyendo 03.03 "extracción de probetas de hormigón para el control de calidad, una correspondiente a la cimentación y la otra al muro de contencion de tierras".

Todo esto sí justifica un proyecto realizado por arquitecto, como es el caso -aunque no se aporta a los autos- pero sin que afecte al conjunto del sistema estructural (se limita al foso del ascensor al que hay que dar mayor profundidad).

Por lo tanto aun siendo preciso proyecto, no es aplicable el art 2 LOE. Y siendo la acción instada la derivada del contrato de obra suscrito con la propiedad(Comunidad demandante), el plazo de prescripción aplicable a contrato de arrendamiento de obra conforme arts 1588 y ss CC y art 1101CC y concordantes para obra con certificado final el 21 de enero de 2019, e interponiéndose la demanda el 3 de diiembre de 2021(ejcat), no es el del art 121-20CCat, de 10 años invocado en la sentencia y obviamente no transcurrido, sinó conforme la reciente STS de1 del 07 de abril de 2026 ( ROJ: STS 1508/2026 - ECLI:ES:TS:2026:1508)el del art 1964.2CC de 5 años(y 82 días por la suspensión de plazos del Decreto 463/2020, de 14 de marzo el COVID)a falta de regulación del arrendamiento de obra en la legislación catalana, aplicándose entonces los plazos de prescripción del Código Civil donde sí se regula dicho tipo contractual y existe plazo prescriptivo que es el aplicable, e igualmente no transcurrido.

Por tanto procede confirmar en esto la sentencia(que incluso alude a plazo del art 1902CC -cuya acción de resarcimiento es igualmente invocada en demanda- para constatar igualmente que no habría transcurrido el mismo)si bien por lo aquí razonado.

SEXTO.-Examinando entonces la petición revocatoria hecha por la Comunidad apelante de la absolución del Sr. Damaso, debe confirmarse la misma, desestimándose también el recurso de apelación en esta cuestión.

La imputación de responsabilidad se le hace en demanda en su calidad de constructor y responsable de la ejecución material de la obra como trabajador de dicha empresa(la de la Sra Lorenza). Pero la prueba existente no permite entender tal cosa. En cuanto a constructor, lo probado es que hace el presupuesto sin fecha aportado como doc 2 de demanda. Resulta creíble la explicación proporcionada al contestar en el sentido de que si bien era el constructor seleccionado, y por eso hizo el presupuesto girando como " DIRECCION001", la situación médica del mismo le impidió finalmente continuar tal actividad como constructor, por lo que fue su esposa la Sra Lorenza la que girando como DIRECCION002 ejecutó finalmente la obra, lo cual fue conocido y aceptado por la Comunidad.

En efecto el Sr Damaso pudo perfectamente hacer ese presupuesto que la Comunidad dice que fue encargado sobre el año 2018, siendo que la incapacidad permanente en grado de absoluta la acuerda el INSS el 21 de diciembre de 2017(doc 1 de contestación del Sr. Damaso), lo cual parece plausible pues estamos a escasos días del inicio del año 2018 y, no pudiendo ya continuar la actividad, se pasa a aceptar por la Comunidad que sea la empresa de su esposa, como autónoma, la ejecutante de la obra.

Esto se acredita con las certificaciones de obra y facturas aportadas como docs 3 a 6 de demanda, contemplando todas como constructor a " DIRECCION002 Nif NUM000 DIRECCION003 de Sabadell", estando la primera factura fechada a 5-11-2018. No apareciendo su esposo en ninguna de ellas. No resulta creíble que tal variación pasara desapercibida ni a la administradora de la Comunidad ni a la dirección facultativa, dado lo relevante de la identificación exacta del constructor.

Incluso el perito de la Comunidad, Sr Nemesio en su informe(doc 14 de demanda) y a la vista de la documentación recibida y examinada, no tiene al Sr Damaso como constructor, sinó sólo a la Sra Lorenza. Al igual que en las reclamaciones previas a la litis obrantes como docs 15 y 16 de demanda, dirigidas a la Sra Lorenza como constructora elegida por la Comunidad y al Sr. Estanislao como arquitecto, sin que se reclamara al Sr Damaso la reparación ni ninguna indemnización pues queda preterido en las reclamaciones previas a interponerse la demanda, en sintonía con su falta de intervención como constructor de la obra.

Y esa situación sobrevenida de cese como empresario por enfermedad grave del Sr Damaso explica que en el acta de junta de la Comunidad de fecha 8-7-21(doc 1 de demanda) no se acuerde el ejercicio de acciones legales contra el Sr Damaso, sinó sólo contra la empresa DIRECCION002 y el arquitecto Estanislao. De modo que ni siquiera consta autorización al presidente de la comunidad para demandar al Sr. Damaso.

Y respecto, entonces, al otro título(contradictorio con el primero) de empleado de la ejecutante, esto es, de la empresa de su esposa la Sra Lorenza, nos son concluyentes las pruebas obrantes, pues al margen de la incapacidad permanente absoluta que le impide por tanto desarrollar actividad de ejecución en la obra(significativamente en la resolución del INSS reseñada se incluye entre otras secuelas la neurotoxicidad en extremidades e insuficiencia ventilatoria moderada, que no parece que permitan precisamente el esfuerzo físico), las testificales practicadas no acreditan que interviniera en la ejecución material de la obra. Todo lo más, en tanto que es esposo de la constructora y era constructor él mismo anteriormente, cabe colegir que pudiera acudir a la obra, pero sin ejecutar él la misma, ni se prueba claramente la toma de decisiones por su parte(como supuesto encargado de obra o similar) pues esto constaría al arquitecto y lo habria constatado en alguna acta de visita, nada de lo cual consta en autos.

No sirviendo la testifical de la Sra Narciso, de la empresa amdinistradora de la Comunidad, que refiere que el Sr. Damaso fue quien les pasó el presupuesto, y que estuvo presente en una reunión en septiembre de 2018 con la Comunidad. Supone dicha testigo que la Sra Lorenza era su esposa porque las facturas y certificaciones venían a nombre de ella. Y añade que con quien tenía tratos y aparecía por la obra era el Sr Damaso, y que hablaron con él de los problemas que surgieron extra, y que aparte del Sr Damaso había dos trabajadores más. Pero no acredita que el Sr Damaso en concreto trabajara ejecutando la obra o dirigiendo la obra como encargado,etc, siendo que posteriormente admite a instancia del letrado de la Sra Lorenza que ella iba a la obra una vez al mes o así, cuando había incidencias. Con lo que difícilmente cabe acreditar por tal vía que fuera uno de los empleados(título de imputación en demanda) que trabajaba en la obra. Admite que el Sr. Damaso le había dicho que tenía una enfermedad. Y a preguntas de la letrada del Sr Damaso refiere que pasaba por los buzones de otras comunidades a meter cartas y pasaba por la obra y veía al Sr. Damaso. Y preguntada acerca de qué hacía el Sr. Damaso contesta que supone que vigilar, controlar a los trabajadores o en algún momento puede ser que hiciera algún trabajo, pero añade que eso no lo sabe porque ella no está 24 horas allí, pero él si que estaba. Y finalmente refiere al ser preguntada acerca de por qué se demanda al Sr Damaso, que porque fue quien presentó el presupuesto.

Ni sirve la testifical del Sr Baltasar, vecino del NUM001, ahora presidente de la Comunidad pero que declara como testigo, y que refiere que veía la obra cada dia al entrar y salir de la finca pero que en cuanto a la caída de las baldosas, refiere que no habló de ese tema con el Sr Damaso. Y si bien alude luego a que el Sr Damaso era el jefe el tema y a veces estaba allí trabajando y a veces no, y a veces lo que tenia eran sus trabajadores, admite que él no estaba continuamente pero que a veces sí estaba él por allí también trabajando. Con lo cual no acredita en qué trabajaba exactamente y sólo a veces(pese a que se supone que el testigo veía la obra cada día al entrar y salir). No explicándose entonces cómo es que no aprecian en la junta reseñada como doc 1 de demanda instar acciones legales frente al Sr. Damaso. Debe por todo ello confirmarse la aboslución del mismo.

SÉPTIMO.-Por lo que hace a la absolución del Sr Estanislao, arquitecto superior autor del proyecto(no obrante en autos pero tampoco censurado por nadie en cuanto a su corrección) y la direccion de la obra, recuerda por ejemplo la SAP de La Coruña sección 5 del 30 de mayo de 2018 ( ROJ: SAP C 1456/2018 - ECLI:ES:APC:2018:1456que "-La función fundamental del arquitecto director de obra es la de dirigir el desarrollo de la obra en todos sus aspectos ( art. 12.1 LOE ), en la que se incluyen todas las obligaciones derivadas de una vigilancia o control adecuados sobre la ejecución efectiva de las obras, como ya señalaba la jurisprudencia en aplicación del art. 1591 del CC ( SS TS 22 septiembre 1986 , 15 abril 1991 , 22 septiembre 1994 , 3 abril 2000 , 5 abril 2001 , 24 junio 2002 , 29 diciembre 2003 y 22 diciembre 2006 ).

En consecuencia, los vicios imputables a la dirección de obra pueden obedecer, no sólo a un actuar positivo del arquitecto, estableciendo directrices o instrucciones técnicas incorrectas ( SS 16 junio y 26 octubre 1984 y 15 julio 1991 ), sino también a una omisión o pasividad, referida a la falta de comprobación de que la obra se está llevando a cabo de acuerdo con las indicaciones técnicas reflejadas en el proyecto o en la licencia de edificación ( SS 25 abril 1986 , 15 julio 1987 , 12 noviembre 1992 y 5 abril 2001 ).

Dentro de este deber de vigilancia que incumbe al arquitecto director de la obra, bajo cuya superior inspección ha de actuar el director de la ejecución, le corresponde concretamente, no solamente resolver las contingencias que se produzcan en la obra, consignando en el Libro de Órdenes y Asistencias los defectos observados y las instrucciones precisas que hubiere impartido al respecto para la correcta interpretación del proyecto ( art. 12.3 c) LOE ), sino también comprobar su rectificación o subsanación con arreglo a los mandatos dados al efecto antes de emitir el certificado final de conclusión de la obra, que viene a aprobar lo hecho por otros agentes, como único medio de que sus dueños o posteriores adquirentes no se vean sorprendidos ni defraudados en sus derechos contractuales ( SS TS 9 marzo 1988 , 7 noviembre 1989 , 10 noviembre 1994 , 19 noviembre 1996 , 25 julio 2000 , 12 noviembre 2003 , 25 octubre 2004 y 22 diciembre 2006 ), estando expresamente obligado a suscribir el certificado final de obra, así como a elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados preceptivos ( art. 12.3 e ) y f) LOE ), a través de lo cual el arquitecto viene a aprobar lo hecho por otros agentes ( SS TS 9 marzo 1988 , 7 noviembre 1989 , 10 noviembre 1994 , 19 noviembre 1996 , 25 julio 2000 , 25 octubre 2004 y 22 diciembre 2006 ), siéndole imputables, por la falta de atención y vigilancia debidas en la ejecución de la obra, los defectos o vicios que suponen una desviación o desajuste respecto al proyecto correspondiente, incluida la idoneidad o inadecuación de los materiales empleados ( SS TS 26 octubre 1984 , 5 junio 1986 , 9 marzo 1988 , 12 noviembre 1992 , 5 marzo 1998 , 5 abril 2001 y 29 diciembre 2003 ).

En este sentido, se han definido como obligaciones propias de este profesional en la dirección de la obra, la de dirigir las distintas operaciones y trabajos en la fase de ejecución de las obras, garantizando su realización ajustada al proyecto, que le compete interpretar y desarrollar técnicamente según la "lex artis", debiendo impartir a los intervinientes en el proceso constructivo, con la colaboración de los técnicos medios, las órdenes precisas para que se concluya la edificación con aptitud para el fin requerido por el dueño, concerniéndole, en definitiva, la aprobación de los trabajos así como la suscripción del ya mencionado certificado de fin de obra y demás documentación acreditativa de que la edificación se ha concluido correctamente y se encuentra en condiciones de ser habitada, la cual al ser autorizada por el arquitecto, conlleva la garantía y consiguiente responsabilidad de éste ( SS TS 26 marzo 1988 , 12 noviembre 2003 y 25 octubre 2004 ).

Debemos recordar que el arquitecto, cuando desempeña la dirección de la obra, garantiza con su intervención la realización ajustada, no sólo al contenido, sino al fin del proyecto, resolviendo las contingencias que se presentan y dando las instrucciones precisas para ello, y aunque no haya intervenido como proyectista, elaborando él mismo el proyecto, asume las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del mismo ( art. 17.7, párrafo segundo, LOE ). Como ha precisado la jurisprudencia, el arquitecto que asume la dirección de la obra se erige en protagonista principal del proceso material de ejecución, lo que le impone modificar, corregir y complementar el proyecto en aquellos aspectos que suponen omisiones, insuficiencias o incorrecciones, de manera que si alguna pauta constructiva quedase sin revisar debidamente en el proyecto deberá adoptar las previsiones necesarias que se adecuen a la obra ( SS TS de 10 julio 2001 y 25 octubre 2004 y 26 mayo 2015 ), y tampoco se haya vinculado ni subordinado de modo total a las órdenes del dueño de la obra o a los criterios de otros técnicos que intervengan en ella, en lo que es propiamente su misión, lo que determina su responsabilidad cuando se desvía de lo que le es exigible por su profesión y da lugar a vicios constructivos ( SS 8 noviembre 2002 y 25 octubre 2004 ).

Cabe decir, en definitiva, que dentro de la función de alta o superior dirección de la obra que es propia del arquitecto, se comprende la labor de vigilancia y supervisión general de la obra encaminada a comprobar el respeto a lo proyectado y a sus concretas instrucciones, considerando que la fase de dirección es aquella en la que el arquitecto desempeña la coordinación del equipo técnico facultativo de la obra (en parecido sentido, las SS TS de 28 enero 1994 , 10 noviembre 1996 , 23 diciembre 1999 y 25 julo 2000), la interpretación técnica, económica y estética del proyecto de ejecución, así como la adopción de las medidas necesarias para llevarlo a término, por lo que debe visitar la obra con la frecuencia necesaria al adecuado desarrollo de la construcción a fin de realizar las funciones propias de su cargo, siendo las tareas que debe desarrollar el arquitecto superior, amén de compatibles, perfectamente diferenciables de las que corresponden al director de ejecución de la obra, cuyas funciones esenciales de ordenar, dirigir e inspeccionar la ejecución material de las obras han de acomodarse en todo caso a las instrucciones del director de obra ( art. 13.2 c) LOE ), que ejerce así una dirección mediata frente a la más inmediata de éste."

Por su parte recuerda la SAP de Tarragona sección 3 del 12 de septiembre de 2024 (ROJ: SAP T 1403/2024 - ECLI:ES:APT:2024:1403): "Al respecte, hem dit reiteradament ( Sentències d'aquest Tribunal de data 13 de novembre de 2006 , 16 de juliol de 2007 i 20 de juliol de 2007 , entre moltes) que "es el director de la ejecución de la obra, y también forma parte de la dirección facultativa, y tiene a su cargo la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado (artículo 13). Ambos directores (el de obra y el de la ejecución) responden de la exactitud y veracidad del certificado final de obra (artículo 17.7, p. 1). En relación a las funciones del Arquitecto Técnico o aparejador precisar que es la persona que ordena y dirige la ejecución material de las obras e instalaciones, cuidando de su control practico y organizando los trabajos de acuerdo con el proyecto que las define, con normas y reglas de la buena construcción y con las instrucciones del arquitecto superior, director de las obras, inspecciona los materiales a emplear, dosificaciones y mezclas, exigiendo las comprobaciones análisis necesarios y documentos de idoneidad precisos, que controla las instalaciones provisionales, los medios auxiliares de construcción y los sistemas de protección, exigiendo el cumplimiento de las disposiciones vigentes sobre la seguridad en el trabajo, que ordena la elaboración y puesta en obra de cada una de sus unidades comprobando las dimensiones y correcta disposición de los elementos constructivos, que mide las unidades de obra ejecutada y confecciona las relaciones valoradas de las mismas, de acuerdo con las condiciones establecidos en el proyecto y documentación que las define, así, como las relaciones cuantitativas de los materiales a emplear en obra y que suscribe, de conformidad con el arquitecto superior y conjuntamente con el, actas y certificaciones sobre replanteo, comienzo, desarrollo y terminación de las obras. En esta línea debe traerse a colación el contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2001 en la que ya se señalaba que la función del mismo no es la de un mero realizador de lo proyectado dada su calidad profesional y nivel técnico (S. 29 noviembre 1999), porque le corresponde la ordenación y dirección de la ejecución material de las obras de acuerdo con el proyecto que las define, generándose su responsabilidad cuando se produce una mala ejecución material o defectuosa dirección, aparte de otros deberes en relación con la comprobación de materiales y mezclas, vigilancia inmediata de la marcha del proceso constructivo como ayudante técnico de la obra, que no del arquitecto. Así pues, no basta con que el aparejador compruebe que la obra se ajusta al proyecto sino que al mismo le corresponde también la ordenación y dirección de su ejecución, debe comprobar materiales y mezclas, siendo el responsable cuando la obra se ha ejecutado de forma deficiente o descuidada, y así se indicaba en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1999 cuando se sostenía que el Arquitecto Técnico asume función de colaborador especializado de la construcción y las actividades de inspeccionar, controlar y ordenar la correcta ejecución de la obra le vienen impuestas por ley, siendo el profesional que debe de mantener mas contactos directos, asiduos e inmediatos con el proceso constructivo, conservando la necesaria autonomía profesional operativa alcanzándole cuando se produce no sólo mala ejecución de la obra, sino además una defectuosa dirección de la misma ( Sentencia de 22-9-1994 ), extendiéndose a los mismos la responsabilidad del art. 1591 ( Sentencias de 14-10-1994 y 15-5-1995 ) por razón de obra deficientemente ejecutada o en forma descuidada ( Sentencias de 29-11-1993 y 2-2-1996 ). Por tanto, lo que se pide a este cualificado profesional es que, por un lado, vaya controlando la adecuación de la ejecución al proyecto y, más concretamente, vaya supervisando y comprobando de la manera que estime oportuna y, en cualquier caso, eficaz que las mezclas son correctas, que los materiales tienen la debida calidad y se colocan adecuadamente y que, en fin, los distintos elementos que se van instalando funcionan como es debido conforme a su finalidad o utilidad. Su cometido no es otro que la tan reiterada supervisión, control y comprobación directa del desarrollo de la construcción""

En el caso que nos ocupa se admite incluso en juicio por el perito del Sr Estanislao -el Sr Pelayo- que no hay arquitecto técnico en la obra de autos. Y si bien indica en juicio que los problemas de ejecución apreciados en la obra que en temas de revestimientos y de acabados, en principio un constructor debería saber cómo hacer una pared, indicando que es un elemento(hacer una pared) que no tiene ningún misterio a nivel constructivo, y que no se trata de una intervencion poco habitual o que requiera de una especial atención del arquitecto, posteriormente a instancia de la Comunidad dice que normalmente en este tipo de obra que es una obra muy pequeña sólo hay un técnico que hace de director y de control de la ejecución de la obra. Y preguntado entonces si ¿por tanto el arquitecto que interviene en este tipo de obra que estamos analizando tiene la responsabilidad de llevar el control de esta ejecución de obra, es decir, si se pone bien una baldosa, si hay planeidad en la pared o lo que sea?, contesta que "sí".

Ello en contradiccion con su propio informe (ejcat pag 8) en el que indica que "El arquitecto redactó el Proyecto de obra menor de Reforma de vestíbulo de planta baja para supresión de barreras arquitectónicas del edificio situado en DIRECCION000 de Sabadell y actuó como Director de Obra.", y en el que concluye que "Las patologías que se reclaman al arquitecto Genaro deben atribuirse a defectos de ejecución materialde un elemento de terminación o acabado: el revestimiento de la pared. La ejecución de este tipo de revestimientos es completamente tradicional y no necesita de instrucciones especiales para su ejecución y cualquier constructor dada su lex artis es conocedor de como debe procederse a su ejecución.".

No cuestionando los otros peritos que lo reclamado son meros defectos de ejecución y/o acabado, debe significarse en todo caso que no se invoca precepto legal alguno que en caso de ausencia de contratación de arquitecto técnico atribuya sin más sus obligaciones y responsabilidades al arquitecto superior. De hecho y aún no siendo aplicable a esta litis por no estar la misma incluida en el art 2 LOE según se razonó, el art 12.3g) LOE atribuye al arquitecto superior como obligaciones propias "Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida,de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo 13"

El cual, regulando ls obligaciones del arquitecto técnico indica que "Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto técnico.

Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.

En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico,ingeniero o ingeniero técnico."

No establece el precepto la atribución automática de obligaciones en caso de no existir más que arquitecto superior, sinó de estar a lo elegido, en definitiva, lo pactado y consentido. Se trata por ello de comprobar si en el caso se ha contratado también al arquitecto superior para las funciones del arquitecto técnico o no (opción elegida del art 12.3-g)LOE.

Y lo cierto es que no hay prueba de tal acuerdo en los presentes autos si contemplamos las facturas expedidas por el arquitecto Sr Estanislao(docs 10 a 13 de demanda) donde no consta facturada, además de la dirección de la obra, la dirección de la ejecución de la obra. Ni se alega que realmente cobrara también como director de la ejecución (material) de la obra, pues logicamente de asumir ambas funciones deberia constar en la facturación y reflejarse en el monto de los honorarios. Sólo cabe deducir que asumió, por tanto, la alta dirección propia del arquitecto superior.

Además el certificado final de obra se indica por el perito Sr Pelayo (sin objeción por el resto) que es del 21 de enero de 2019(en todo caso enero del 2019). Y en tal momento no consta documentada ni acreditada incidencia alguna, no apareciendo nada relevante en las certificaciones de obra, ni tampoco consta en autos aportado el libro de órdenes, que permitan apreciar responsabilidad del arquitecto superior al certificar, por falta de veracidad o exactitud en ese momento de lo certificado como finalizado.

La problemática aparece posteriormente al certificado final de obra, siendo por ejemplo el doc 7 de demanda emitido por el Sr Estanislao a 12 abril 2019, en el que no dice que sea, en terminologia de la LOE en su art 13 el director de la ejecución de la obra, sino "como director de las obras de ejecución de la reforma del vestíbulo... para supresión de barreras arquitectónicas", lo que cuadra con la dirección de la obra(esto es, director del desarrollo de la obra, en terminología del art 12LOE ).

Y en el citado documento hace visita y concluye que hay defectos en algunas "baldosas que no están del todo bien colocadas al sobresalir ligeramente por los extremos y las juntas, en una proporción aproximada el 50%, distribuidas de forma no homogenea por las diferentes paredes. El resto se ve admisible técnicamente"; añadiendo que "las paredes afectadas por la colocación poco cuidadosa del revestimiento, son las de las puertas de ascensor y la frontal a la salida de los acensores con una superficie total afectada de 31 metros cuadrados"; y pasa a valorar según presupuesto resultando un coste de 930 euros. Añade que "la calidad y planeidad de las baldosas que se han colocado se ven correctas" y concluye que "La comunidad, a través de su representante administrador y el propio Constructor, ha manifestado su voluntad de mantener el revestimiento y solucionar la problemàtica mediante una indemnización por las deficiencias en la colocación del revestimiento"; y por eso se propone que afectando las deficiencias a 15,50 metros cuadrados establece una indemnización a la Comunidad para compensarlo "de la totalidad de los 2 paramentos afectados, y abonando la totalidad de la colocación de los dos paramentos y que subiría a 930 euros, restándolo de la última certificación emitida". No constando que asuma responsabilidad alguna, limitándose a proponer la minoración para compensar en la última certificación.

Y el doc 8 de demanda es documento fechado el 9-5-2019,posterior también al certificado final de obra y al doc 7 de demanda, y es ajeno al Sr Estanislao. Y nuevamente no hay siquiera atribución de responsabilidad al Sr. Estanislao sino que lo que pactan Comunidad y constructora como Anexo a la 3ª certificacion, con fecha 15-1-2019(dicha tercera certificación del 15-1-19 consta en doc 6 de demanda). Es que "Debido a la disconformidad por parte de algunos vecinos de la comunidad, en el resultado de la colocación de los azulejos en paredes, se acuerda rebajar el precio en dos mil euros. Por lo cual se descuenta esta cantidad en la 3ª certificación, quedando la cantidad total de tres mil cuatrocientos cuarenta y cinco euros (3.445€). Por tanto la empresa constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto"(firma " DIRECCION002" concretamente Lorenza).

Por tanto y pese a que posteriormente se produjera la caída de algunas baldosas sobre el 15 de septiembre de 2021 según afirma la actora, esto es, más de dos años después, no cabe entender acreditado que se contratara también o que asumiera sin objeción el Sr. Estanislao las obligaciones propias del arquitecto técnico en esta obra, y debe mantenerse por ello que sólo ejercitaba las propias de arquitecto superior, y su certificado de final de obra (no aportado con la demanda ni pedido en sede probatoria) lo es sólo en relación a sus propias obligaciones profesionales, siendo además que sobre la cuestión estética de las baldosas hay incluso un acuerdo suscrito entre Comunidad y constructora, sin intervención del arquitecto superior ni atribución al mismo de responsabilidad alguna.

OCTAVO.-Examinándose entonces la apelación de la Comunidad respecto a la constructora Sra Lorenza para que se estime totalmente la demanda, y la impugnación de ésta para su desestimación (total o subsidiariamente parcial), se concluye en la estimación parcial de la apelación y la desestimacion de la impugnación.

El contraste de las periciales y lo declarado por sus autores en juicio, más la documental obrante y testificales practicadas, lleva a la Sala a entender que, cuando menos por coincidir los informes del Sr Nemesio y Fulgencio en cuanto a daños indemnizables(el del Sr. Pelayo se descarta pues no valora pagar el marco, el suelo y el cajón de buzones) se acreditan y concretan los errores de ejecución consistentes en desprendimiento de alicatado, daños por caída de alicatado, defecto de colocación de un marco, desalineado de una baldosa del suelo y desprendimiento del cajón de buzones, todos los cuales son meros defectos de ejecución que un constructor, además, debe saber hacer sin control superior.

No es discutido que las causas de los daños y perjuicios obedecen a defectos de colocación de las baldosas por insuficiencia del mortero, falta de aplanado de la superficie base y colocación a toques. Y en pericial del perito Sr. Fulgencio para la constructora se admiten las deficiencias y daños, siendo cuestión diferente su entidad y valoración.

No se comparte el argumento de la actora/apelante frente a la consideración de la sentencia de ser desproporcionado el presupuesto de ésta sobre la base de ser el presupuesto de " Alfatint, S.L., de 15.977,50 euros en fecha septiembre de 2021, claramente desorbitado si se compara con el propio presupuesto que la comunidad actora refiere en su burofax de requerimiento a los demandados (documento nº 16 de la demanda y anexo al informe pericial del Sr. Pelayo), a cargo de DIRECCION001, por importe de 5.472,50 euros en enero de 2021 sin que se haya explicado con suficiente razón de ciencia por el perito de la parte actora, Sr. Nemesio"

En efecto, no se explica dicha gran discordancia, sobre todo porque este presupuesto hecho por dicha empresa para la Comunidad, es de 31-1-2021 y en el mismo ya se valora quitar todas las baldosas, fijando en concreto en 65 metros cuadrados lo que se debe quitar y reponer, esto es, prácticamente la totalidad frente a los 70 metros cuadrados del presupuesto de ALFAPINT. Con lo cual al prespuestar toda la superficie, deviene irrelevante si luego en septiembre de 2021 cayeron las baldosas(o más baldosas).

Y en todo caso no se prueba que la caída de las baldosas, o de la mayor parte, tuviera lugar en septiembre de 2021, cuando vemos cómo la tesis de la caída del grueso de baldosas en septiembre de 2021(defendida igualmente por la administradora Sra. Narciso) no se justifica suficientemente pues la propia Comunidad en su doc 1 de demanda aporta el acta de junta del 8-7-21(anterior por tanto a septiembre de 2021) que alude a reunión de febrero 2021, y en esta junta de julio ya se acuerda instar acciones legales y se alude a que "La secretaria/administradora les ha informado de la disconformidad con esta resolución(la referida a indemnizar con 2000 euros), pues la pared de la cual se cayeron las baldosas no es precisamente la pared de enfrente de los ascensores, sinó la primera pared donde se colocaron las baldosas."

Por tanto, lo sí constatado es que en julio de 2021 habían caído baldosas (al margen de lo que ocurriera luego en septiembre). Y no argumenta la actora esa diferencia tan relevante de su presupuesto para reclamar, frente a éste también pedido por la propia comunidad.

Tampoco puede prosperar la queja relativa a las diferencias de metros cuadrados de la pericial del Sr Nemesio y la del Sr Fulgencio, pues por lo pronto, frente a los 70 metros cuadrados del presupuesto de ALFAPIN,S.L para la Comunidad, los del presupuesto de enero de 2021 también para dicha Comunidad eran sólo 65, y los del presupuesto del Sr Fulgencio son 63,85, más cercanos estos dos últimos entre sí, con lo que resulta admisible la medición del Sr Fulgencio.

Respecto a la partida 1.2 de la pericial del Sr Fulgencio, éste entiende que el revoco a realizar no debe serlo sobre la total superfície(63,85 metros cuadrados, sinó sólo sobre un 20%, esto es, 12,77 metros cuadrados. Ello porque estima que "la superfície revocada es correcta y sólo procede repasar algunas zonas como aristas y otras partes," por lo que hace esa estimación del 20%.

No se comparte el argumento, estimándose en esto la crítica de la apelante conforme su pericial, pues no existe prueba suficiente de cuáles son las superficies y en qué tanto por ciento, en las que el revoco existente sigue siendo correcto y útil. Hay fotografías aisladas y puntuales, que no permiten apreciar esa bondad del 80% de la superficie revocada, con lo que debemos estar al 100% de la partida de la pericial del Sr. Fulgencio que por tanto supone 63,85 metros cuadrados a razón de 34,62 euros por metro cuadrado, resultando en lugar de los 442,09 euros de la partida del Sr. Fulgencio, unos 2.210,49euros.

En cuanto a la queja referida a los peldaños afectados y piezas de mármol afectadas por la caida de las baldosas, procede en esto estimar también el recurso y valorar en este caso conforme la pericial de la actora/apelante.

Ello porque la pericial del Sr Fulgencio frente a las fotografías de la pericial del Sr. Nemesio, escuetamente admite que la caida de las baldosas causó (pag 6) que algunes piezas de mármol quedaran deterioradas, concretamente -dice- una que fotografia, y alude a otra con señales de impacto; pero las califica si mayor concreción como daños insignificantes y difíciles de apreciar. Y sin mayor aportación fotográfica de lo así alegado, propone reparar sólo las pequeñas irregularidades con resinas y no sustituir las piezas por la imposibilidad de encontrar otras iguales.

Dejando de lado esta última cuestión estètica, no acreditada y sin que se pruebe que con resinas el aspecto quede igual o al menos similar, lo cierto es que se limita a aportar una sola fotografía(pag 12/12)no tomando fotografías del resto(habla de varias, en plural) pese a poder hacerlo y evidenciar así tal insignificancia de los daños.

En esta tesitura, hasta la pericial del Sr Pelayo admite varias piezas dañadas y su sustitución ("8- Retirada de 3 piezas de pavimento de escalera de dimensiones 0,30 x1,50 m y de pieza de primer rellano de dimensiones aproximadas 1,00 x 0,50 m.9- Carga de escombros sobre contenedor y transporte hasta centro de residus autorizado. 10- Suministro y colocación de 3 nuevas piezas de pavimento escalera y pieza de rellano. Incluida la colocación de lechada").

Por tanto, no cabe seguir en esto la sentencia ni la valoración de la pericial del Sr Fulgencio, y por contra procede estimar las partidas sí fotografiadas con suficiente detalle y número por la pericial del Sr Nemesio y las actuaciones propuestas en su informe, cuyas valoraciones se aceptan en esto(pues no hay parejas valoraciones en la pericial del Sr. Fulgencio al proponer solución diferente no admisible y que no satisfaría la obligación de la restitutio in integrum). Por tanto procede estimar e incluir en la indemnización:

-Derribo y reconstrucción de peldaño de mármol(concretamente 6), resultando 2550 euros totales.

-Retirada de piezas de mármol extraídas a vertedero autorizado por 325 euros.

-Suministro de pieza de mármol para escalera por 520 euros

-Suministro de pieza de mármol para solado de rellano por 340 euros.

En total, por tanto, 3.735a añadir en lugar de la partida del Sr Fulgencio.

En cuanto a buzones, la pericial del Sr Nemesio valora la partida en 195 euros por 250 euros del informe del Sr Fulgencio, que por tanto como más alta beneficia a la actora/apelante(no constando la factura indicada de reparación de buzones citada en la pericial del Sr Nemesio como anexada pero sin que esté aportada dicha documentación adjunta).

En cuanto a honorarios profesionales la queja de la apelante, frente a la valoración del perito Sr Fulgencio aceptada en instancia, y referida a que este tiene en cuenta los honorarios del arquitecto técnico que los cifra a tenor del presupuesto presentado pero en 600€, mientras que la valoración real ya asciende a 1.845,49€, debe decaer. Ambos peritos de las ahora apelante e impugnante defienden en sus informes la necesidad de intervención de profesionales, pues valoran los honorarios profesionales de éstos, lo cual ha aceptado la sentencia al tomar la valoración del Sr. Fulgencio, por lo que nada cabe cuestionar ahora en este sentido.

Y a falta de más prueba(pues ninguna se aporta, y la pericial del Sr Nemesio alude en pag 8 a que "Se aporta presupuesto correspondiente a los honorarios de arquitecto para la dirección de las obras de reparación, el cual se ajusta a precios medios de mercado", pero no consta tal presupuesto), cabe resaltar que en realidad ambos peritos valoran sobre el importe global de la obra los honorarios técnicos al 10% a cuyo resultado le aplican un 21% de IVA.

Por lo demàs en cuanto a valoraciones, frente a la del Sr Nemesio, que se basa en presupuesto, el perito Sr Fulgencio se fundamenta en bases profesionales de la construcción, indicando que "La valoració económica per a la reparació dels desperfectes és real i queda justificada a partir de la base de dades de CYPE Ingenieros i el Banc de preus ITEC, tanmateix s'ha aplicant un increment del 30% sobre els preus, a accepció de les partides alçada, pel fet de ser una obra reduïda i de característiques diferents a les que estableix el programa, en quant al pressupost global d'obra i als rendiments."

Esto resulta más fiable, pues siendo bases accesibles al resto de peritos, pueden así refutar las valoraciones así obtenidas conforme a dichos parámetros objetivos de las bases de datos, lo cual no ha hecho la actora, que no cuestiona que en efecto se haya realizado tal valoración aplicando correctamente tales bases, con lo que se estima más adecuado a efectos probatorios la valoración del perito Sr. Fulgencio(salvo en lo ya razonado anteriormente).

Por lo razonado hasta aquí, se estima parcialmente la apelación revocando en parte la sentencia en el sentido de dejar sin efecto la cuantía indemnizatoria fijada de 8.295,80 euros y en su lugar se fija la condena a la constructora Sra Lorenza en la cantidad de 15.123,42 euros, con el siguiente desglose siguiendo la pericial del Sr Fulgencio, mediante restar las partidas 1.2 y 1.5 del Sr Fulgencio y sustituirlas por las cuantías estimadas en esta alzada reseñadas, así:

Subtotal preuspuesto de obra:6.306,81€ -543,90€ +5945,49€= 11.708,40€ + IVA 10%(1.170,84€)= 12.879,24€ de total presupuesto de obra.Y entonces:

1.8): 11.708,40€ x 0,3%= 35,12€ +174€= 209,12€

1.9):11.708,40€ x 4%= 468,337€

1.10):150€.

Total gastos ayuntamiento y gestion de residuos: 827,46€

1.11(honorarios técnicos):11.708,40€ x10%= 1.170,84€ +IVA al 21%= 245,88€,total= 1416,72€.

Total 15.123,42€ a cuyo pago se condena a la Sra Lorenza, más los intereses legales de dicha cantidad( art 1108CC) desde demanda, sin perjuicio del art 576LEC.

-Desestimándose a su vez la impugnación planteada por la Sra. Lorenza, tanto en su planteamiento principal como la el subsidiario. Y ello por lo ya razonado hasta aquí, en especial abundando en que no es correcta la interpretación que hace del doc 8 de demanda, de fecha 9-5-2019 suscrito entre la misma y la Comunidad y en el que lo pactado es que "Debido a la disconformidad por parte de algunos vecinos de la comunidad, en el resultado de la colocación de los azulejos en paredes, se acuerda rebajar el precio en dos mil euros. Por lo cual se descuenta esta cantidad en la 3ª certificación, quedando la cantidad total de tres mil cuatrocientos cuarenta y cinco euros (3.445€). Por tanto la empresa constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto".

De dicho texto no se desprende lo pretendido en su contestación y ahora al impugnar la sentencia, pues en tal fecha no consta que se hubieran desprendido las baldosas, y el citado acuerdo guardaba relación como se desprende del texto, con la cuestión estética, no funcional, y menos aun por caída de baldosa alguna, como se infiere del previo doc 7 de demanda en el que el arquitecto Sr Estanislao había valorado un mes antes, el 12 de abril de 2019, que hay defectos en algunas "baldosas que no están del todo bien colocadas al sobresalir ligeramente por los extremos y las juntas, en una proporción aproximada el 50%, distribuidas de forma no homogenea por las diferentes paredes. El resto se ve admisible técnicamente", añadiendo que "las paredes afectadas por la colocación poco cuidadosa del revestimiento, son las de las puertas de ascensor y la frontal a la salida de los ascensores" con una superficie total afectada de 31 metros cuadrados, y pasaba a valorar según presupuesto resultando un coste de 930 euros. Y añadía que "la calidad y planeidad de las baldosas que se han colocado se ven correctas" y que comunidad y constructora "ha manifestado su voluntad de mantener el revestimiento y solucionar la problemática mediante una indemnización por las deficiencias en la colocación del revestimiento", proponiendo esa cuantía que no fue aceptada y dio lugar por contra al doc 8 de rebaja de 2000 euros.

Por tanto la exención de responsabilidad de la constructora, limitada a 2000 euros, lo era por esa controversia sobre el aspecto de las baldosas, no por los defectos que mucho tiempo más tarde aparecen y dan lugar a la caída de parte de las baldosas y la retirada del resto. Y por ello tal exención de responsabilidad no alcanza a lo acaecido después, pues no se minoran esos 2000 euros para que repare la comunidad, ni puede derivarse de no haber reparado(cuando no habían caído baldosas) las deficiencias que se manfiestaron posteriormente, en 2021, mediante las consecuencias lesivas sufridas por la Comunidad.

Se confirma la sentencia en lo restante.

NOVENO.-Conforme lo previsto en el art 398.2 LEC por estimacion parcial del recurso de apelación,sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada con motivo del mismo. Y por desestimacion de la impugnación( art 398.1LEC) con imposición a la Sra Lorenza de las costas causadas con motivo de la misma.

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ORDINARIO formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, contra Lorenza, Damaso y Estanislao, en solicitud de dictado de sentencia por la que:

1) Se condene a los demandados a indemnizar a la actora, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, por los daños y perjuicios propios causados en el rellano propiedad del actor, valorados y cuantificados económicamente, en DIECISEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS CON CUATRO CENTIMOS (16.599,04€); sin perjuicio de que dicha suma pueda ser ampliada si no se procede de forma rápida a dicha reparación.

2) Todo ello más los intereses y costas,

Fundan la demanda, en síntesis, en los siguientes hechos:

Se reclaman los daños y perjuicios ocasionados por unas obras de reforma del vestíbulo para la supresión de barreras arquitectónicas en la planta baja mal ejecutadas en el rellano de la mencionada Comunidad. Se acciona frente a la Sra. Lorenza, en su condición de autónoma y persona titular de la empresa que ejecuta las obras por encargo de dicha comunidad y el Sr Damaso en su calidad de constructor y responsable de la ejecución material de la obra como trabajador de dicha empresa, causantes de los daños materiales que hoy se reclaman. Y frente al Sr Estanislao como Arquitecto y responsable de la dirección de la mencionada obra.

La obra de reforma del vestíbulo se encargó en 2018. El presupuesto inicial constaba que el constructor era DIRECCION001, existiendo un presupuesto total que ascendía a 39.876,10€. (doc 2).Tras reseñar las certificaciones y facturas abonadas(docs 3 a 6)siendo la última de 17-1-2019, el 12-4-2019, el arquitecto reconoció que existían algunas baldosas que no estaban bien colocadas al sobresalir los extremos de las mismas y las juntas, reconociendo asimismo la no distribución homogénea en las distintas paredes. Indicó que únicamente los paramentos con deficiencias en su colocación lo eran de 15,50 metros cuadrados, por lo que, propuso una compensación por dicha deficiencia y por los dos parámentos afectados de 930€(doc 7).

A pesar de ello, la Comunidad de propietarios, no se mostró conforme con el resultado de la colocación de los azulejos en las paredes concretamente en 15/01/2019, por lo que, la empresa DIRECCION002, acordó la rebaja de 2.000€ tal y como consta en el doc 8, a descontar en la tercera certificación; por ello la tercera certificación quedó por importe de 3.445€; y así pagó la comunidad dicho importe tal y como acredito.

Pero el 15-9-2021 caen baldosas en las paredes del vestíbulo reformado por los demandados provocándo daños en los escalones de mármol de la comunidad y en las puertas de los ascensores. Aportan pericial(perito Sr Nemesio,doc 14)que valora las siguientes deficiencias causantes de los daños:

I.- En primer lugar, se produce, el desprendimiento de parte del alicatado colocado en los paramentos verticales respecto de la base del propio paramento.En las fotografías adjuntadas a dicho informe, se observa que algunas de las piezas del alicatado se habían desplomado, dado que, se encontraban colocadas mediante tocones de cemento blanco. En palabras del perito, los tacones quedan adheridos al mortero de cemento que reviste la base del paramento y que sirve de puente de unión entre ambos materiales, si bien no queda resto alguno de material cerámico adherido sobre los tacones de cemento blanco, tal y como puede observarse en las imágenes aportadas, el alicatado cayó, quedando únicamente los tacones de cemento blanco.

Por ende, es evidente la falta de agarre entre el alicatado y el material de adherencia, esto es, el cemento, ello puede deberse a una mala colocación o a una mala preparación de las piezas de alicatado.

Es relevante indicar que las características de las piezas de revestimiento de los parámetros verticales debieron tenerse en cuenta a la hora de realizar las obras, puesto que, están formadas por piezas de gran formato en piedra natural y ello conlleva que tengan un elevado peso. Así lo refiere el perito firmante del Informe aportado, quien considera que la colocación realizada, mediante tacones, no es la apropiada, porque mediante esta técnica únicamente una parte de la base se encuentra en contacto con el material de adherencia y es fácil que se desprenda. Entiende el perito, que la actuación diligente, hubiera consistido en que las piezas empleadas se colocaran, no mediante tocones, sino con una colocación extendida de cemento que abarcara la totalidad de la superficie de la parte trasera, de este modo, se hubieran quedado enganchadas como es debido. Mediante la colocación empleada en la Comunidad de mi principal cerca del 50% de la superficie carece de material de agarre, por tales razones se desprendieron las piezas.

Asimismo, el presupuesto de la obra inicial, contemplaba una partida de revestimiento de los paramentos mediante revoco de mortero "dejando totalmente aplomadas las superficies", sin embargo, durante la visita pericial pudo comprobarse que alguno de los parámetros no disponía del mencionado revoco de mortero, con lo cual, quedaba a la vista la base de cerámica del propio paramento vertical. Se trata de un defecto de colocación, puesto que, no se utilizó un material capaz de unir el cemento blanco y la base del paramento, tal y como indica el perito, existe una baja adherencia entre la cerámica y el cemento blanco.

A todo ello, hay que sumarle que, parte de los paramentos, no disponen de una base completamente aplomada, lo cual explicaría la colocación a tacones anteriormente mencionada, ya que permite el nivelado de las piezas con mayor margen de corrección que la colocación extendida, si bien penaliza gravemente la adherencia de las piezas en virtud de lo expuesto.

Por otra parte, los paramentos que sí disponen del citado revoco de mortero, que se contemplaba en el presupuesto de la obra inicial, también presentan defectos, atendiendo a que no cuentan con ninguna planeidad.

A lo largo de la inspección pericial, se realizó una inspección del alicatado que permanece colocado, observándose que presenta una desherencia en la totalidad de paramentos, con el riesgo de desprendimiento que ello implica. El único alicatado que no presenta defectos de agarre es el colocado sobre los paramentos ya existentes del costado de la caja de la escalera, el cual se colocó mediante una capa fina, sobre una superficie plana y alisada, prueba evidente de que este sí es el sistema constructivo adecuado para el material de revestimiento empleado.

II.- En segundo término, daños producidos en el revestimiento de la escalera por la caída del alicatado.La caída de las baldosas desprendidas en primera instancia, a las que hemos referido con anterioridad, ocasionaron daños sobre los peldaños revestidos en mármol de la escalera comunitaria, consistentes en fracturas y menoscabo del material por el impacto sufrido.

III.- En tercer lugar, se causaron dañostambién a tenor del defecto de colocación en el marco de la puerta de paso del rellano de la planta baja.Para la colocación de tal marco, se empleó el uso de cuñas laterales para efectuar un regruesado sobre la pieza y así mantener el contacto con el paramento en toda su altura. Ello se debe a que el aplomo del paramento es incorrecto, por lo que al colocar sobre este y de forma aplomada el marco de la puerta de paso, se genera una separación progresiva en altura en base a uno de los costados, denotando este hecho el mencionado desaplomo del paramento. El desalineado entre el marco y el paramento es tanto vertical como horizontal, ya que el costado derecho no consta de reagruesado en todo el tramo.

IV.- El desalineado de revestimiento en solado de escaleraes otro de los defectos que constan en la Comunidad, se reclama un defecto de alineado en el mismo, que queda patente a través del remate lateral de estas piezas, las cuales presentan un saliente de aproximadamente 5mm en el final del rellano mientras que este saliente desaparece al inicio de este. Este menoscabo estético se produjo por un defecto de colocación, dado que las piezas se ubican desalineadas respecto de la base.

V.- Por último, se provocó un desprendimiento de cajón de buzones,en efecto, tras la retirada del alicatado, los buzones empotrados quedaron sueltos, presentando movimiento ante el uso, por lo que la Comunidad tuvo que contratar los servicios de un técnico para asegurarlo.

El coste de las reparaciones más los honorarios del arquitecto que dirija la obra de reparación ascienden según presupuesto a 16.599,04 euros de los que se han deducido la gestión de residuos del Ayuntamiento, supeditada a que le sea requerida a la Comunidad, y los 2.000,00 euros que el constructor de la obra ejecutada deficientemente y hoy demandado descontó de la última certificación.

Aporta la reclamaciones infructuosas realizadas, doc 15, a la Sra Lorenza,recibida por ésta a 16-2-2021; y doc 16 al Sr Estanislao.

Invoca respecto al arquitecto el apartado 1.4.5 del Real Decreto 2512/1977, de 17 de julio, por el que se aprueban las tarifas de honorarios de los arquitectos en los trabajos de su profesión, modificado por la Ley 7/1997, de 4 de abril, sobre medidas liberalizadoras en materia de suelo y colegios profesionales, define la Dirección de Obra; y respecto a los demandados los arts 1902 y 1903CC, En relación además con el art. 1909 en relación con el art. 1591 del mismo cuerpo legal y 1968; además del Art 19 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación. En cuanto a plazo de ejercicio de las acciones invoca los tres años del art 121-21CCCat para las acciones de responsabilidad civil extracontractual, y los arts 1100, 1101, 1107 y 1108 en relación a los arts 1902 y 1903 del Código Civil relativos a la mora e indemnización de daños perjuicios.

SEGUNDO.- Contestó la demanda Don Damaso, solicitando su absolución, oponiendo su falta de legitimación pasiva, pues ni fue el contratista de la obra, ni la ejecutó ni es persona al servicio de la codemandada Sra. Lorenza. Pues si bien realizó un presupuesto de la obra a ejecutar, que es el documento nº dos de la demanda, no es menos cierto que, finalmente, él no la ejecutó, por cuanto se le diagnosticó, por aquellas fechas, una grave enfermedad, causando baja laboral, concretamente cáncer de pulmón, por lo que no podía trabajar, debiendo de someterse a un tratamiento medico, adjuntando resolución del INSS de 19-12-2017 reconociéndole invalidez absoluta. Se informó de ello a la Comunidad la cual aceptó que las obras las ejecutara otra empresa, que fue DIRECCION002, con el presupuesto hecho por él. Todas las facturas son de dicha empresa, que es la que ha ido cobrando por lo ejecutado.

Subsidiariamente opone la prescripción de la acción pues la última certificación tiene como fecha 15 de enero de 2019, y no nos encontramos ante una reclamación por responsabilidad civil extracontractual, como se alega de adverso, sino que el fundamento de la posible reclamación lo es en base a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, por lo que opera el plazo del art 17LOE de un año por defectos de terminacion o acabado, con lo que interpuesta la demanda en diciembre de 2021 se ha sobrepasado tal plazo anual, no constando reclamación alguna al Sr. Damaso.

Y de forma cautelar se niega la realidad de los daños, y de existir, no obedecen a mala praxis constructiva, y hay pluspetición.

Contestó la demanda doña Lorenza solicitando su abolución o subsidiariamnte la apreciación de pluspetición.

Admite que, operando bajo el nombre comercial de DIRECCION002, realizó, por medio de sus operarios, que fueron dos, el Sr. Ernesto y el Sr. Candido, la obra en cuestión, pero:

-Opone prescripción de la acción en los mismos términos que la anterior contestación, e indica que en su caso tal plazo no queda desvirtuado por el burofax de fecha 16 de febrero de 2021, dado que ya había transcurrido más de dos años desde la finalización de las obras, por cuanto, del propio burofax recibido, se indica que cayeron unas baldosas (azulejos), en fecha 22 de enero de 2021, por lo que, habiendo finalizado las obras en 15 de enero de 2019, ya habían pasado más de dos años, por lo que la acción esta claramente prescrita.

-Y en cuanto al fondo niega responsabilidad en los supuestos daños y causas alegadas de contrario, así como también se alega pluspetición.

Que consta en el doc 8 de demanda la queja de una vecina respecto a los azulejos colocados, lo que motivó que alcanzara acuerdo con la Comunidad por el que la Sra Lorenza descontaba de la última certificación de la obra el importe de 2.000.-€, y a cambio la comunidad eximia de toda responsabilidad a la Sra Lorenza por la colocación del azulejo en la pared. Con lo que no hay nada que reclamar por la caída de los azulejos.

Tampoco puede reclamarse nada por daños por caída de alicatado que, de ser cierto, es evidente que, si después de percibir la Comunidad un importe económico, nada hace sobre la colocación de los azulejos, y estos caen, es por su propia desidia y responsabilidad, no de la Sra Lorenza; y lo mismo ocurre en cuanto a la reclamación por desprendimiento de cajón de buzones que, de ser cierto, ha tenido lugar cuando la propia comunidad ha retirado el alicatado, dado que la Sra Lorenza no ha sido y se habían descontado los 2.000 euros por los azulejos.

En cuanto al defecto de colocación del marco de una puerta y el desalineado de revestimiento en solado de escalera, se niega que sea cierto.

Y en cuanto a pluspetición, opone que en el mes de abril de 2021 la Comunidad hizo llegar a la Sra Lorenza un presupuesto elaborado a su instancia, donde se valoraba la retirada del azulejo, retirar tres escalones y otros, por un importe de 4.975.-€, notablemente inferior a lo que ahora se reclama(doc 1).

Contestó la demanda el arquitecto técnico Don Estanislao, instando su absolución.

Dice que como arquitecto director de la obra es ajeno a los defectos constructivos objeto de reclamación pues en la propia demanda la actora reconoce que los daños por los que reclama son "distintos defectos de ejecución y acabado de la obra",los cuales caen fuera el ámbito de responsabilidad del arquitecto, por lo que no puede ser condenado por los mismos.

De entenderse que sí existe responsabilidad opone pluspetición.

TERCERO.-La sentencia de fecha 13 de julio de 2023 recaída en los autos de juicio ordinario 1358/2021-3B del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell resolvió: "ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DOÑA Lorenza, condenando a la demandada a indemnizar a la actora por importe de 8.295,80 euros, más intereses legales desde demanda, debiendo cada parte sufragar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

DESESTIMOla demanda formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DON Damaso, absolviendo al demandado de las pretensiones formuladas en su contra, con condena en costas a la actora.

DESESTIMOla demanda formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SABADELL contra DON Estanislao, absolviendo al demandado de las pretensiones formuladas en su contra, con condena en costas a la actora"

En cuanto a las acciones instadas invocándose en demanda tanto la normativa de responsabilidad civil contractual como la extracontractual, entiende que no opera la invocada por los demandados (LOE), sino que se acciona por arrendamiento de servicios que la comunidad dice haberse cumplido defectuosamente causando daños. Añade que las obras objeto del presupuesto (doc 2 de demanda) quedan fuera del ámbito de aplicación del art 2 de la Ley 28/1999, pues ni son nueva construcción, ni constituyen intervención sobre edificio existente que alteren su configuración arquitectónica, ni suponen variación de su composición exterior, ni su volumen, si su estructura, ni suponen un cambio de uso. Por lo que el plazo prescriptivo aplicable es el art 121-20CCCat de 10 años para culpa contractual o el de 3 años del art 121.21CCCat para la extracontractual, finalizando las obras en enero de 2019 y siendo la demanda del 22-12-2021, no estando prescrita la acción.

-En cuanto a la falta de legitimación pasiva del Sr Damaso, admite la misma y le absuelve, pues si bien su domicilio es el mismo que el de la Sra Lorenza, pudiéndose deducir de las alegaciones del Sr. Damaso en su escrito de contestación que entre ellos existe una relación personal. No constando la fecha en que el Sr. Damaso realizó el presupuesto documento nº 2 de la demanda, siendo plausible la explicación hecha por éste en su contestación(enfermedad acreditada que le imposibilitaba a ejecutar la obra), y no prueba la actora que sea trabajador de la Sra Lorenza y que ejecutara trabajos en la obra, ni se prueba documentalmente ni por medio de la testifical practicada su intervención, no siendo ni siquiera destinatario de reclamación extrajudicial alguna. No siendo suficientes los testigos que lo sitúan a veces por la obra, pues inició los trámites de contratación que se perfeccionó con la Sra Lorenza, y no se acredia que interviniera en la ejecución.

-En cuanto al arquitecto superior Sr. Estanislao le absuelve por ser los defectos causantes de los daños reclamados ajenos a la dirección de la obra, siendo defectos de ejecución de los acabados que son tareas básicas de la construcción que debe conocer un constructor y que no requieren supervisión suya, cuyo control escapa de las competencias del arquitecto.

-Y en cuanto a la constructora Sra Lorenza, se estima en parte la demanda. Alude la juez a quo a que el descuento de 2000 euros de la tercera certificación de obra del doc 8 de demanda suscrito a 15.1.2019 por la Comunidad y la Sra Lorenza fue "debido a la disconformidad de algunos vecinos de la comunidad en el resultado de la colocación de los azulejos en las paredes",añadiendo el documento que "la constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto".Pero vistas las testificales, "la reclamación es por la caída de baldosas, que no guarda relación con que varios vecinos estén disconformes con el resultado, sino que se revela que se tuvieron que retirar por razones de seguridad", con lo que existe responsabilidad de la constructora.

Y se valora la prueba obrante para concluir conforme art 1101CC y las periciales, que las de los Sres Nemesio(comunidad) y Fulgencio(Sra Lorenza) no tienen en cuenta el proyecto, a diferencia del perito Sr. Pelayo(Sr Estanislao), si bien la del Sr Pelayo se limita a contemplar las reparaciones tendentes a reponer el embaldosado que falta, reparar escalón y rellano y accesorios (protección superficies y gestión de residuos), sin tener en cuenta la necesidad de reparar el marco, el suelo y el cajón de buzones. Y además contempla dos posibles presupuestos, según se aprovechen parte de las baldosas que los testigos Sres. Narciso y Baltasar reconocen que pudieron conservarse, con lo cual tal informe no garantiza la restitutio in integrum. Además la pericial del Sr Nemesio valora en 15.977,50 euros en septiembre de 2021, cuando en el doc 16 de demanda el propio presupuesto enviado por la Comunidad obrante en doc 16 de demanda era sólo de 5.472,50 euros en enero de 2021, no probando el perito la importante diferencia. Entiende inflada la pericial del Sr. Nemesio para la Comunidad.

Concluyendo en dar mayor valor probatorio a la pericial del Sr Fulgencio (para la Sra Lorenza) en 8.295,80 euros, no habiendo quedado acreditada la innecesariedad de dirección facultativa; condena a la Sra Lorenza al pago de dicha cantidad más intereses legales desde demanda.

CUARTO.-Frente a dicha resolución se alza la demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, que recurre en apelaciónsolicitando el dictado de sentencia por la que con revocación de la sentencia dictada en los extremos indicados por el Juzgado "a quo", estimando totalmente la demanda, con expresa condena en costas.

-Respecto a la absolución del Sr Damaso, porque fue él quien aporto el presupuesto(doc 2 de demanda)y la incapacidad permanente aportada es de 19-12-2017 siendo la incapacidad temporal previa del 10-6-2016, con lo cual aun no estando fechado el presupuesto se entregó en 2018, posteriormente a tal declaración de incapacidad permanente. Y el testigo Sr Baltasar vio al Sr Damaso numerosas veces presente realizándo las obras en su calidad de constructor, siendo además esposo de la Sra Lorenza, la cual actúa (por imposibilidad legal de su esposo) como la titular del negocio y además quien expide las facturas, siendo que ésta no estuvo ejecutando directamente las obras. La administradora comunitaria Sra Narciso mantuvo conversaciones con él, contratando las condiciones de la obra directamente con él, y en acta de 8-7-2021 es él quien da parte a su seguro por defectos en la ejecución. Por tanto es también constructor con la Sra Lorenza y ejecutó y realizó dichos Trabajos a pesar de su situación laboral.

-En cuanto a la absolución del arquitecto Sr Estanislao yerra nuevamente la sentencia pues las funciones del arquitecto en la presente obra, no se limitaban al aspecto técnico del proyecto inicial de la obra y a la gestión del mismo, sino que, actuaba como el responsable también de los aspectos estéticos, siendo quien debía indicar cómo debían colocarse las baldosas para evitar que éstas se desplomaran, así como cuál debía estar el estado de la pared para que éstas quedaran estéticamente correctas. No hay que olvidar que éste firma y suscribe el certificado final de obra y es quien debía de haber comprobado si la ejecución del proyecto se estaba realizándo bajo los parámetros de su proyecto y de las indicaciones de la ejecución de éste, en cuanto a las medidas e indicaciones, pues en esta obra no hay arquitecto técnico. Siendo éste quien en el desarrollo de la obra debía de haber detenido la mala ejecución de su proyecto, previendo (en base a sus conocimientos técnicos) el desarrollo final del proyecto(así en doc 7 de demanda de fecha 12/04/2019 el propio arquitecto se define como "Arquitecto director de las obras de ejecucion de la reforma del vestíbulo"). Y era fácilmente visible que existían zonas con deficiencias de nivelación en el acabado a base mortero de cemento sobre cerramientos de la ceràmica. Además el 17/01/2019 firmó la finalización de las obras y el certificado final de Obra, entendiendo que, la obra se encontraba perfectamente ejecutada y finalizada. Debe por ello estimarse también la demanda frente al mismo.

-Y en cuanto a la cuantía, se solicita la total reclamada, errando la sentencia al valorar la indemnización pues en dicha pericial de la actora constaban adicionados los posteriores honorarios del arquitecto para una posterior reparación final y además se descontaba el importe descontado en su día de 2000€. Se adicionaban las facturas ya satisfechas de la reparación de los buzones, mientras que en los informes restantes, no constaban dichas partidas. El informe del Sr Pelayo para el Sr Estanislao valora 7.104,48€, pero sólo contempla una parcial ejecución teniendo en cuenta y no ejecutándo la total colocación de las piezas, además de tener en cuenta una valoración del espacio en su día errónea no concordante con la realidad del espacio. No tiene en cuenta los honorarios del arquitecto para la reparación ni tampoco licencia en su caso correspondiente. No tiene en cuenta la reparación del escalón y rellano así como los accesorios de protección de superficies ni de gestión de residuos, ni tampoco la reparación del marco de la puerta ni del suelo ni la reparación de los buzones.

Y el informe del Sr Fulgencio para la Sra Lorenza cifra en 8.295,80€ la indemnización, teniendo en cuenta los honorarios del arquitecto técnico que los cifra a tenor del presupuesto presentado pero cifrados en 600€, mientras que la valoración real ya asciende a 1.845,49€. Ni éste ni el anterior informe tienen en cuenta la medición real de los 70 metros cuadrados del vestíbulo, sino únicamente los constatados en el proyecto que se cifraban en 55 metros cuadrados, y ambos parten de la base de la existencia de baldosas aprovechables,lo cual no se ha acreditado.

Destaca que el presupuesto emitido por DIRECCION001 que se cifraba en 5.472,50€ fue expedido en el momento de percatarse de los defectos en enero de 2021; pero que la caída de la gran mayoría de las baldosas se produce en septiembre de 2021.Por lo que debe prevalecer el informe de la Comunidad (doc 14 de demanda).

Se opone al recurso de apelación Don Damaso solicitando la confirmación de la sentencia.

Defiende la falta de legitimación pasiva apreciada en la sentencia, pues frente a lo afirmado en demanda la actora no ha acreditado que el mismo sea un trabajador de la empresa y que haya llevado a cabo la ejecución de la obra que se realizó en la comunidad. Lo único que hizo era pasar de vez en cuando por la obra para dar una ayuda a su mujer, pero eso no implica que sea el que dirija la obra. De hecho la actora no le dirigió a él ningún requerimiento, ni en actas de junta se le considera a efecto de ser demandado.

Y se opone igualmente la cuantía reclamada, siendo correcto lo resuelto en sentencia, estando inflada la valoración de la parte actora, reiterando lo expuesto en su contestación al respecto y conformándose con lo razonado por la sentencia.

Se opone al recurso de apelación Don Estanislao, el cual solicita la confirmación de la sentencia, la cual deja claro que lo reclamado eran "defectos con tareas básicas en construcción, que no requieren la supervisión constante de un profesional técnico como el aparejador",ajenos por tanto a las obligaciones profesionales del arquitecto.

Y la cuantía reclamada es excesiva, triplicando las valoraciones del resto de peritos, y que es contradicha por el doc 16 de demanda en que reclamaba una cuantía la actora muy inferior exactamente por los mismos Trabajos.

Se opone al recurso de apelación Doña Lorenza, instando su desestimación, reiterando en lo referido a la cuantía pedida en demanda y ahora en apelación lo ya expuesto al contestar, siendo la valoración correcta la del perito Sr Fulgencio aportada por la Sra Lorenza y admitido por la sentencia como el informe más correcto, sieno de destacar el presupuesto inicial omitido con la demanda, de enero de 2021 por sólo 5472,50 euros y aportado por la Sra Lorenza como doc 1 de su contestación. Se reitera en la medición del perito Sr Fulgencio, y en que para alicatar una pared no hace falta proyecto de obra ni concurso de arquitecto con lo que no se pueden incluir los honorarios de éste.

E impugna a su vez la Sra Lorenza la sentencia, solicitando el dictado de sentencia por la que se desestime la demanda deducida frente a D. Lorenza, o bien se rebaje la cuantía al importe de 827,26.-€.

Defiende y reitera la prescripción de la acción desestimada en sentencia, pues resulta aplicable el art 17LOE y su plazo anual, pues se actúa sobre edificio existente alterándose su configuración arquitectónica del vestíbulo suprimiendo barreras arquitectónicas, siendo además necesario un proyecto de obra y una dirección técnica facultativa (que no es necesario simplemente para alicatar una pared). Resultando que la obra finalizó en 15 de enero de 2019, y no se formuló reclamación, por burofax, hasta el 16 de febrero de 2021, diciendo que se habían caído unas baldosas en 22 de enero de 2021 (por lo que y habían pasado dos años), por lo que ya había pasado el plazo de un año de garantía del artículo 17 de la citada Ley.

En segundo lugar entiende que la sentencia valora incorrectamente el doc 8 de demanda que motiva la exención de responsabilidd de la Sra Lorenza pues en el mismo descontaba de la última certificación de la obra el importe de 2.000.-€, y a cambio la comunidad eximia de toda responsabilidad a la Sra Lorenza por la colocación del azulejo en la pared; es decir, la comunidad aquí actora ya dejó de abonar un importe económico para que pudiera contratar a quien quisiera y recolocar el azulejo si era su decisión(de hecho la partida de REVESTIMIENTO del presupuesto,capítulo 06, tenía un importe de 3.575.-€, con lo que con los 2000 euros se devolvió prácticamente la totalidad y pasaba la Comunidad a asumir la responsabilidad por la correcta colocación, de ser deficiente, lo cual además se niega. Y reitera el resto de argumentos ya expuestos en contestación que deriva en la procedencia de la revocación de la sentencia.

Subsidiariamente debe revocarse en parte la indemnziación deduciendo del informe pericial del Sr Fulgencio el importe correspondiente al alicatado de la pared, y estimando la demanda exclusivamente por el resto de pedimentos siguientes:

Barandilla metálica. Importe 400,16.-€.

Escalón. Importe 101,90.-€.

Colocación de buzones. Importe 250.-€.

Siendo el total de 752,06.-€ que, con más el 10% de IVA, supone un importe de 827,26.-€.

Se opone a la impugnación la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE SABADELL, solicitando su desestimación, mostrando su conformidad con la sentencia en cuanto a que no concurre la prescripción siendo aplicable el plazo general de diez años para la culpa contractual ( art. 121,20 CCC), o de tres para la extracontractual ( art. 121,21 CCC), finalizando las obras en enero de 2019 y la demanda entró en el Decanato el día 2.12.2021, con lo cual la acción no está prescrita.

No resulta aplicable la LOE, por lo razonado en la sentencia. Y la indemnización pretendida por la impugnante no se justifica, defendiendo que por contra la valoración procedente es la de la propia actora según lo razonado en su recurso de apelación.

QUINTO.-Examinando en primer lugar la aplicabilidad o no de la LOE y el plazo de garantía del art 17LOE planteado por la impugnante Sra Lorenza en esta alzada, se concluye que es correcta la no aplicabilidad razonada en sentencia. Dispone el art 2 de la Ley (en adelante LOE) , "Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construcción...

b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio."

Y como razona la sentencia, la obra de reforma del vestíbulo(doc 2) no afecta a ninguno de los elementos indicados en dicho art 2, singularmente no afecta al conjunto del sistema estructural. El precepto alude al "conjunto" del sistema estructural, no por tanto a concreta o puntual afectación de la estructura en algun punto. Y en autos(no consta el proyecto) sólo consta una actuación que pueda afectar a nivel estructural al foso del ascensor, indicándose por ejemplo en el prespuesto obrante como doc 2 de demanda en el capítulo 01 actuaciones previas y derribos entre otros, el de 1.10 "demolición de cimiento del foso de ascensor de hormigón armado"; ó 01.11 "demolición de pilar-cimiento de losa de escalera de hormigón armado"; 013 "demolición de techo de hormigón armado...", o en capítulo 03 "cimientos", con actuaciones de 03.02 "formacion de base de hueco de ascensor, mediante losa armada..."; incluyendo 03.03 "extracción de probetas de hormigón para el control de calidad, una correspondiente a la cimentación y la otra al muro de contencion de tierras".

Todo esto sí justifica un proyecto realizado por arquitecto, como es el caso -aunque no se aporta a los autos- pero sin que afecte al conjunto del sistema estructural (se limita al foso del ascensor al que hay que dar mayor profundidad).

Por lo tanto aun siendo preciso proyecto, no es aplicable el art 2 LOE. Y siendo la acción instada la derivada del contrato de obra suscrito con la propiedad(Comunidad demandante), el plazo de prescripción aplicable a contrato de arrendamiento de obra conforme arts 1588 y ss CC y art 1101CC y concordantes para obra con certificado final el 21 de enero de 2019, e interponiéndose la demanda el 3 de diiembre de 2021(ejcat), no es el del art 121-20CCat, de 10 años invocado en la sentencia y obviamente no transcurrido, sinó conforme la reciente STS de1 del 07 de abril de 2026 ( ROJ: STS 1508/2026 - ECLI:ES:TS:2026:1508)el del art 1964.2CC de 5 años(y 82 días por la suspensión de plazos del Decreto 463/2020, de 14 de marzo el COVID)a falta de regulación del arrendamiento de obra en la legislación catalana, aplicándose entonces los plazos de prescripción del Código Civil donde sí se regula dicho tipo contractual y existe plazo prescriptivo que es el aplicable, e igualmente no transcurrido.

Por tanto procede confirmar en esto la sentencia(que incluso alude a plazo del art 1902CC -cuya acción de resarcimiento es igualmente invocada en demanda- para constatar igualmente que no habría transcurrido el mismo)si bien por lo aquí razonado.

SEXTO.-Examinando entonces la petición revocatoria hecha por la Comunidad apelante de la absolución del Sr. Damaso, debe confirmarse la misma, desestimándose también el recurso de apelación en esta cuestión.

La imputación de responsabilidad se le hace en demanda en su calidad de constructor y responsable de la ejecución material de la obra como trabajador de dicha empresa(la de la Sra Lorenza). Pero la prueba existente no permite entender tal cosa. En cuanto a constructor, lo probado es que hace el presupuesto sin fecha aportado como doc 2 de demanda. Resulta creíble la explicación proporcionada al contestar en el sentido de que si bien era el constructor seleccionado, y por eso hizo el presupuesto girando como " DIRECCION001", la situación médica del mismo le impidió finalmente continuar tal actividad como constructor, por lo que fue su esposa la Sra Lorenza la que girando como DIRECCION002 ejecutó finalmente la obra, lo cual fue conocido y aceptado por la Comunidad.

En efecto el Sr Damaso pudo perfectamente hacer ese presupuesto que la Comunidad dice que fue encargado sobre el año 2018, siendo que la incapacidad permanente en grado de absoluta la acuerda el INSS el 21 de diciembre de 2017(doc 1 de contestación del Sr. Damaso), lo cual parece plausible pues estamos a escasos días del inicio del año 2018 y, no pudiendo ya continuar la actividad, se pasa a aceptar por la Comunidad que sea la empresa de su esposa, como autónoma, la ejecutante de la obra.

Esto se acredita con las certificaciones de obra y facturas aportadas como docs 3 a 6 de demanda, contemplando todas como constructor a " DIRECCION002 Nif NUM000 DIRECCION003 de Sabadell", estando la primera factura fechada a 5-11-2018. No apareciendo su esposo en ninguna de ellas. No resulta creíble que tal variación pasara desapercibida ni a la administradora de la Comunidad ni a la dirección facultativa, dado lo relevante de la identificación exacta del constructor.

Incluso el perito de la Comunidad, Sr Nemesio en su informe(doc 14 de demanda) y a la vista de la documentación recibida y examinada, no tiene al Sr Damaso como constructor, sinó sólo a la Sra Lorenza. Al igual que en las reclamaciones previas a la litis obrantes como docs 15 y 16 de demanda, dirigidas a la Sra Lorenza como constructora elegida por la Comunidad y al Sr. Estanislao como arquitecto, sin que se reclamara al Sr Damaso la reparación ni ninguna indemnización pues queda preterido en las reclamaciones previas a interponerse la demanda, en sintonía con su falta de intervención como constructor de la obra.

Y esa situación sobrevenida de cese como empresario por enfermedad grave del Sr Damaso explica que en el acta de junta de la Comunidad de fecha 8-7-21(doc 1 de demanda) no se acuerde el ejercicio de acciones legales contra el Sr Damaso, sinó sólo contra la empresa DIRECCION002 y el arquitecto Estanislao. De modo que ni siquiera consta autorización al presidente de la comunidad para demandar al Sr. Damaso.

Y respecto, entonces, al otro título(contradictorio con el primero) de empleado de la ejecutante, esto es, de la empresa de su esposa la Sra Lorenza, nos son concluyentes las pruebas obrantes, pues al margen de la incapacidad permanente absoluta que le impide por tanto desarrollar actividad de ejecución en la obra(significativamente en la resolución del INSS reseñada se incluye entre otras secuelas la neurotoxicidad en extremidades e insuficiencia ventilatoria moderada, que no parece que permitan precisamente el esfuerzo físico), las testificales practicadas no acreditan que interviniera en la ejecución material de la obra. Todo lo más, en tanto que es esposo de la constructora y era constructor él mismo anteriormente, cabe colegir que pudiera acudir a la obra, pero sin ejecutar él la misma, ni se prueba claramente la toma de decisiones por su parte(como supuesto encargado de obra o similar) pues esto constaría al arquitecto y lo habria constatado en alguna acta de visita, nada de lo cual consta en autos.

No sirviendo la testifical de la Sra Narciso, de la empresa amdinistradora de la Comunidad, que refiere que el Sr. Damaso fue quien les pasó el presupuesto, y que estuvo presente en una reunión en septiembre de 2018 con la Comunidad. Supone dicha testigo que la Sra Lorenza era su esposa porque las facturas y certificaciones venían a nombre de ella. Y añade que con quien tenía tratos y aparecía por la obra era el Sr Damaso, y que hablaron con él de los problemas que surgieron extra, y que aparte del Sr Damaso había dos trabajadores más. Pero no acredita que el Sr Damaso en concreto trabajara ejecutando la obra o dirigiendo la obra como encargado,etc, siendo que posteriormente admite a instancia del letrado de la Sra Lorenza que ella iba a la obra una vez al mes o así, cuando había incidencias. Con lo que difícilmente cabe acreditar por tal vía que fuera uno de los empleados(título de imputación en demanda) que trabajaba en la obra. Admite que el Sr. Damaso le había dicho que tenía una enfermedad. Y a preguntas de la letrada del Sr Damaso refiere que pasaba por los buzones de otras comunidades a meter cartas y pasaba por la obra y veía al Sr. Damaso. Y preguntada acerca de qué hacía el Sr. Damaso contesta que supone que vigilar, controlar a los trabajadores o en algún momento puede ser que hiciera algún trabajo, pero añade que eso no lo sabe porque ella no está 24 horas allí, pero él si que estaba. Y finalmente refiere al ser preguntada acerca de por qué se demanda al Sr Damaso, que porque fue quien presentó el presupuesto.

Ni sirve la testifical del Sr Baltasar, vecino del NUM001, ahora presidente de la Comunidad pero que declara como testigo, y que refiere que veía la obra cada dia al entrar y salir de la finca pero que en cuanto a la caída de las baldosas, refiere que no habló de ese tema con el Sr Damaso. Y si bien alude luego a que el Sr Damaso era el jefe el tema y a veces estaba allí trabajando y a veces no, y a veces lo que tenia eran sus trabajadores, admite que él no estaba continuamente pero que a veces sí estaba él por allí también trabajando. Con lo cual no acredita en qué trabajaba exactamente y sólo a veces(pese a que se supone que el testigo veía la obra cada día al entrar y salir). No explicándose entonces cómo es que no aprecian en la junta reseñada como doc 1 de demanda instar acciones legales frente al Sr. Damaso. Debe por todo ello confirmarse la aboslución del mismo.

SÉPTIMO.-Por lo que hace a la absolución del Sr Estanislao, arquitecto superior autor del proyecto(no obrante en autos pero tampoco censurado por nadie en cuanto a su corrección) y la direccion de la obra, recuerda por ejemplo la SAP de La Coruña sección 5 del 30 de mayo de 2018 ( ROJ: SAP C 1456/2018 - ECLI:ES:APC:2018:1456que "-La función fundamental del arquitecto director de obra es la de dirigir el desarrollo de la obra en todos sus aspectos ( art. 12.1 LOE ), en la que se incluyen todas las obligaciones derivadas de una vigilancia o control adecuados sobre la ejecución efectiva de las obras, como ya señalaba la jurisprudencia en aplicación del art. 1591 del CC ( SS TS 22 septiembre 1986 , 15 abril 1991 , 22 septiembre 1994 , 3 abril 2000 , 5 abril 2001 , 24 junio 2002 , 29 diciembre 2003 y 22 diciembre 2006 ).

En consecuencia, los vicios imputables a la dirección de obra pueden obedecer, no sólo a un actuar positivo del arquitecto, estableciendo directrices o instrucciones técnicas incorrectas ( SS 16 junio y 26 octubre 1984 y 15 julio 1991 ), sino también a una omisión o pasividad, referida a la falta de comprobación de que la obra se está llevando a cabo de acuerdo con las indicaciones técnicas reflejadas en el proyecto o en la licencia de edificación ( SS 25 abril 1986 , 15 julio 1987 , 12 noviembre 1992 y 5 abril 2001 ).

Dentro de este deber de vigilancia que incumbe al arquitecto director de la obra, bajo cuya superior inspección ha de actuar el director de la ejecución, le corresponde concretamente, no solamente resolver las contingencias que se produzcan en la obra, consignando en el Libro de Órdenes y Asistencias los defectos observados y las instrucciones precisas que hubiere impartido al respecto para la correcta interpretación del proyecto ( art. 12.3 c) LOE ), sino también comprobar su rectificación o subsanación con arreglo a los mandatos dados al efecto antes de emitir el certificado final de conclusión de la obra, que viene a aprobar lo hecho por otros agentes, como único medio de que sus dueños o posteriores adquirentes no se vean sorprendidos ni defraudados en sus derechos contractuales ( SS TS 9 marzo 1988 , 7 noviembre 1989 , 10 noviembre 1994 , 19 noviembre 1996 , 25 julio 2000 , 12 noviembre 2003 , 25 octubre 2004 y 22 diciembre 2006 ), estando expresamente obligado a suscribir el certificado final de obra, así como a elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados preceptivos ( art. 12.3 e ) y f) LOE ), a través de lo cual el arquitecto viene a aprobar lo hecho por otros agentes ( SS TS 9 marzo 1988 , 7 noviembre 1989 , 10 noviembre 1994 , 19 noviembre 1996 , 25 julio 2000 , 25 octubre 2004 y 22 diciembre 2006 ), siéndole imputables, por la falta de atención y vigilancia debidas en la ejecución de la obra, los defectos o vicios que suponen una desviación o desajuste respecto al proyecto correspondiente, incluida la idoneidad o inadecuación de los materiales empleados ( SS TS 26 octubre 1984 , 5 junio 1986 , 9 marzo 1988 , 12 noviembre 1992 , 5 marzo 1998 , 5 abril 2001 y 29 diciembre 2003 ).

En este sentido, se han definido como obligaciones propias de este profesional en la dirección de la obra, la de dirigir las distintas operaciones y trabajos en la fase de ejecución de las obras, garantizando su realización ajustada al proyecto, que le compete interpretar y desarrollar técnicamente según la "lex artis", debiendo impartir a los intervinientes en el proceso constructivo, con la colaboración de los técnicos medios, las órdenes precisas para que se concluya la edificación con aptitud para el fin requerido por el dueño, concerniéndole, en definitiva, la aprobación de los trabajos así como la suscripción del ya mencionado certificado de fin de obra y demás documentación acreditativa de que la edificación se ha concluido correctamente y se encuentra en condiciones de ser habitada, la cual al ser autorizada por el arquitecto, conlleva la garantía y consiguiente responsabilidad de éste ( SS TS 26 marzo 1988 , 12 noviembre 2003 y 25 octubre 2004 ).

Debemos recordar que el arquitecto, cuando desempeña la dirección de la obra, garantiza con su intervención la realización ajustada, no sólo al contenido, sino al fin del proyecto, resolviendo las contingencias que se presentan y dando las instrucciones precisas para ello, y aunque no haya intervenido como proyectista, elaborando él mismo el proyecto, asume las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del mismo ( art. 17.7, párrafo segundo, LOE ). Como ha precisado la jurisprudencia, el arquitecto que asume la dirección de la obra se erige en protagonista principal del proceso material de ejecución, lo que le impone modificar, corregir y complementar el proyecto en aquellos aspectos que suponen omisiones, insuficiencias o incorrecciones, de manera que si alguna pauta constructiva quedase sin revisar debidamente en el proyecto deberá adoptar las previsiones necesarias que se adecuen a la obra ( SS TS de 10 julio 2001 y 25 octubre 2004 y 26 mayo 2015 ), y tampoco se haya vinculado ni subordinado de modo total a las órdenes del dueño de la obra o a los criterios de otros técnicos que intervengan en ella, en lo que es propiamente su misión, lo que determina su responsabilidad cuando se desvía de lo que le es exigible por su profesión y da lugar a vicios constructivos ( SS 8 noviembre 2002 y 25 octubre 2004 ).

Cabe decir, en definitiva, que dentro de la función de alta o superior dirección de la obra que es propia del arquitecto, se comprende la labor de vigilancia y supervisión general de la obra encaminada a comprobar el respeto a lo proyectado y a sus concretas instrucciones, considerando que la fase de dirección es aquella en la que el arquitecto desempeña la coordinación del equipo técnico facultativo de la obra (en parecido sentido, las SS TS de 28 enero 1994 , 10 noviembre 1996 , 23 diciembre 1999 y 25 julo 2000), la interpretación técnica, económica y estética del proyecto de ejecución, así como la adopción de las medidas necesarias para llevarlo a término, por lo que debe visitar la obra con la frecuencia necesaria al adecuado desarrollo de la construcción a fin de realizar las funciones propias de su cargo, siendo las tareas que debe desarrollar el arquitecto superior, amén de compatibles, perfectamente diferenciables de las que corresponden al director de ejecución de la obra, cuyas funciones esenciales de ordenar, dirigir e inspeccionar la ejecución material de las obras han de acomodarse en todo caso a las instrucciones del director de obra ( art. 13.2 c) LOE ), que ejerce así una dirección mediata frente a la más inmediata de éste."

Por su parte recuerda la SAP de Tarragona sección 3 del 12 de septiembre de 2024 (ROJ: SAP T 1403/2024 - ECLI:ES:APT:2024:1403): "Al respecte, hem dit reiteradament ( Sentències d'aquest Tribunal de data 13 de novembre de 2006 , 16 de juliol de 2007 i 20 de juliol de 2007 , entre moltes) que "es el director de la ejecución de la obra, y también forma parte de la dirección facultativa, y tiene a su cargo la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado (artículo 13). Ambos directores (el de obra y el de la ejecución) responden de la exactitud y veracidad del certificado final de obra (artículo 17.7, p. 1). En relación a las funciones del Arquitecto Técnico o aparejador precisar que es la persona que ordena y dirige la ejecución material de las obras e instalaciones, cuidando de su control practico y organizando los trabajos de acuerdo con el proyecto que las define, con normas y reglas de la buena construcción y con las instrucciones del arquitecto superior, director de las obras, inspecciona los materiales a emplear, dosificaciones y mezclas, exigiendo las comprobaciones análisis necesarios y documentos de idoneidad precisos, que controla las instalaciones provisionales, los medios auxiliares de construcción y los sistemas de protección, exigiendo el cumplimiento de las disposiciones vigentes sobre la seguridad en el trabajo, que ordena la elaboración y puesta en obra de cada una de sus unidades comprobando las dimensiones y correcta disposición de los elementos constructivos, que mide las unidades de obra ejecutada y confecciona las relaciones valoradas de las mismas, de acuerdo con las condiciones establecidos en el proyecto y documentación que las define, así, como las relaciones cuantitativas de los materiales a emplear en obra y que suscribe, de conformidad con el arquitecto superior y conjuntamente con el, actas y certificaciones sobre replanteo, comienzo, desarrollo y terminación de las obras. En esta línea debe traerse a colación el contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2001 en la que ya se señalaba que la función del mismo no es la de un mero realizador de lo proyectado dada su calidad profesional y nivel técnico (S. 29 noviembre 1999), porque le corresponde la ordenación y dirección de la ejecución material de las obras de acuerdo con el proyecto que las define, generándose su responsabilidad cuando se produce una mala ejecución material o defectuosa dirección, aparte de otros deberes en relación con la comprobación de materiales y mezclas, vigilancia inmediata de la marcha del proceso constructivo como ayudante técnico de la obra, que no del arquitecto. Así pues, no basta con que el aparejador compruebe que la obra se ajusta al proyecto sino que al mismo le corresponde también la ordenación y dirección de su ejecución, debe comprobar materiales y mezclas, siendo el responsable cuando la obra se ha ejecutado de forma deficiente o descuidada, y así se indicaba en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1999 cuando se sostenía que el Arquitecto Técnico asume función de colaborador especializado de la construcción y las actividades de inspeccionar, controlar y ordenar la correcta ejecución de la obra le vienen impuestas por ley, siendo el profesional que debe de mantener mas contactos directos, asiduos e inmediatos con el proceso constructivo, conservando la necesaria autonomía profesional operativa alcanzándole cuando se produce no sólo mala ejecución de la obra, sino además una defectuosa dirección de la misma ( Sentencia de 22-9-1994 ), extendiéndose a los mismos la responsabilidad del art. 1591 ( Sentencias de 14-10-1994 y 15-5-1995 ) por razón de obra deficientemente ejecutada o en forma descuidada ( Sentencias de 29-11-1993 y 2-2-1996 ). Por tanto, lo que se pide a este cualificado profesional es que, por un lado, vaya controlando la adecuación de la ejecución al proyecto y, más concretamente, vaya supervisando y comprobando de la manera que estime oportuna y, en cualquier caso, eficaz que las mezclas son correctas, que los materiales tienen la debida calidad y se colocan adecuadamente y que, en fin, los distintos elementos que se van instalando funcionan como es debido conforme a su finalidad o utilidad. Su cometido no es otro que la tan reiterada supervisión, control y comprobación directa del desarrollo de la construcción""

En el caso que nos ocupa se admite incluso en juicio por el perito del Sr Estanislao -el Sr Pelayo- que no hay arquitecto técnico en la obra de autos. Y si bien indica en juicio que los problemas de ejecución apreciados en la obra que en temas de revestimientos y de acabados, en principio un constructor debería saber cómo hacer una pared, indicando que es un elemento(hacer una pared) que no tiene ningún misterio a nivel constructivo, y que no se trata de una intervencion poco habitual o que requiera de una especial atención del arquitecto, posteriormente a instancia de la Comunidad dice que normalmente en este tipo de obra que es una obra muy pequeña sólo hay un técnico que hace de director y de control de la ejecución de la obra. Y preguntado entonces si ¿por tanto el arquitecto que interviene en este tipo de obra que estamos analizando tiene la responsabilidad de llevar el control de esta ejecución de obra, es decir, si se pone bien una baldosa, si hay planeidad en la pared o lo que sea?, contesta que "sí".

Ello en contradiccion con su propio informe (ejcat pag 8) en el que indica que "El arquitecto redactó el Proyecto de obra menor de Reforma de vestíbulo de planta baja para supresión de barreras arquitectónicas del edificio situado en DIRECCION000 de Sabadell y actuó como Director de Obra.", y en el que concluye que "Las patologías que se reclaman al arquitecto Genaro deben atribuirse a defectos de ejecución materialde un elemento de terminación o acabado: el revestimiento de la pared. La ejecución de este tipo de revestimientos es completamente tradicional y no necesita de instrucciones especiales para su ejecución y cualquier constructor dada su lex artis es conocedor de como debe procederse a su ejecución.".

No cuestionando los otros peritos que lo reclamado son meros defectos de ejecución y/o acabado, debe significarse en todo caso que no se invoca precepto legal alguno que en caso de ausencia de contratación de arquitecto técnico atribuya sin más sus obligaciones y responsabilidades al arquitecto superior. De hecho y aún no siendo aplicable a esta litis por no estar la misma incluida en el art 2 LOE según se razonó, el art 12.3g) LOE atribuye al arquitecto superior como obligaciones propias "Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida,de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo 13"

El cual, regulando ls obligaciones del arquitecto técnico indica que "Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto técnico.

Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.

En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico,ingeniero o ingeniero técnico."

No establece el precepto la atribución automática de obligaciones en caso de no existir más que arquitecto superior, sinó de estar a lo elegido, en definitiva, lo pactado y consentido. Se trata por ello de comprobar si en el caso se ha contratado también al arquitecto superior para las funciones del arquitecto técnico o no (opción elegida del art 12.3-g)LOE.

Y lo cierto es que no hay prueba de tal acuerdo en los presentes autos si contemplamos las facturas expedidas por el arquitecto Sr Estanislao(docs 10 a 13 de demanda) donde no consta facturada, además de la dirección de la obra, la dirección de la ejecución de la obra. Ni se alega que realmente cobrara también como director de la ejecución (material) de la obra, pues logicamente de asumir ambas funciones deberia constar en la facturación y reflejarse en el monto de los honorarios. Sólo cabe deducir que asumió, por tanto, la alta dirección propia del arquitecto superior.

Además el certificado final de obra se indica por el perito Sr Pelayo (sin objeción por el resto) que es del 21 de enero de 2019(en todo caso enero del 2019). Y en tal momento no consta documentada ni acreditada incidencia alguna, no apareciendo nada relevante en las certificaciones de obra, ni tampoco consta en autos aportado el libro de órdenes, que permitan apreciar responsabilidad del arquitecto superior al certificar, por falta de veracidad o exactitud en ese momento de lo certificado como finalizado.

La problemática aparece posteriormente al certificado final de obra, siendo por ejemplo el doc 7 de demanda emitido por el Sr Estanislao a 12 abril 2019, en el que no dice que sea, en terminologia de la LOE en su art 13 el director de la ejecución de la obra, sino "como director de las obras de ejecución de la reforma del vestíbulo... para supresión de barreras arquitectónicas", lo que cuadra con la dirección de la obra(esto es, director del desarrollo de la obra, en terminología del art 12LOE ).

Y en el citado documento hace visita y concluye que hay defectos en algunas "baldosas que no están del todo bien colocadas al sobresalir ligeramente por los extremos y las juntas, en una proporción aproximada el 50%, distribuidas de forma no homogenea por las diferentes paredes. El resto se ve admisible técnicamente"; añadiendo que "las paredes afectadas por la colocación poco cuidadosa del revestimiento, son las de las puertas de ascensor y la frontal a la salida de los acensores con una superficie total afectada de 31 metros cuadrados"; y pasa a valorar según presupuesto resultando un coste de 930 euros. Añade que "la calidad y planeidad de las baldosas que se han colocado se ven correctas" y concluye que "La comunidad, a través de su representante administrador y el propio Constructor, ha manifestado su voluntad de mantener el revestimiento y solucionar la problemàtica mediante una indemnización por las deficiencias en la colocación del revestimiento"; y por eso se propone que afectando las deficiencias a 15,50 metros cuadrados establece una indemnización a la Comunidad para compensarlo "de la totalidad de los 2 paramentos afectados, y abonando la totalidad de la colocación de los dos paramentos y que subiría a 930 euros, restándolo de la última certificación emitida". No constando que asuma responsabilidad alguna, limitándose a proponer la minoración para compensar en la última certificación.

Y el doc 8 de demanda es documento fechado el 9-5-2019,posterior también al certificado final de obra y al doc 7 de demanda, y es ajeno al Sr Estanislao. Y nuevamente no hay siquiera atribución de responsabilidad al Sr. Estanislao sino que lo que pactan Comunidad y constructora como Anexo a la 3ª certificacion, con fecha 15-1-2019(dicha tercera certificación del 15-1-19 consta en doc 6 de demanda). Es que "Debido a la disconformidad por parte de algunos vecinos de la comunidad, en el resultado de la colocación de los azulejos en paredes, se acuerda rebajar el precio en dos mil euros. Por lo cual se descuenta esta cantidad en la 3ª certificación, quedando la cantidad total de tres mil cuatrocientos cuarenta y cinco euros (3.445€). Por tanto la empresa constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto"(firma " DIRECCION002" concretamente Lorenza).

Por tanto y pese a que posteriormente se produjera la caída de algunas baldosas sobre el 15 de septiembre de 2021 según afirma la actora, esto es, más de dos años después, no cabe entender acreditado que se contratara también o que asumiera sin objeción el Sr. Estanislao las obligaciones propias del arquitecto técnico en esta obra, y debe mantenerse por ello que sólo ejercitaba las propias de arquitecto superior, y su certificado de final de obra (no aportado con la demanda ni pedido en sede probatoria) lo es sólo en relación a sus propias obligaciones profesionales, siendo además que sobre la cuestión estética de las baldosas hay incluso un acuerdo suscrito entre Comunidad y constructora, sin intervención del arquitecto superior ni atribución al mismo de responsabilidad alguna.

OCTAVO.-Examinándose entonces la apelación de la Comunidad respecto a la constructora Sra Lorenza para que se estime totalmente la demanda, y la impugnación de ésta para su desestimación (total o subsidiariamente parcial), se concluye en la estimación parcial de la apelación y la desestimacion de la impugnación.

El contraste de las periciales y lo declarado por sus autores en juicio, más la documental obrante y testificales practicadas, lleva a la Sala a entender que, cuando menos por coincidir los informes del Sr Nemesio y Fulgencio en cuanto a daños indemnizables(el del Sr. Pelayo se descarta pues no valora pagar el marco, el suelo y el cajón de buzones) se acreditan y concretan los errores de ejecución consistentes en desprendimiento de alicatado, daños por caída de alicatado, defecto de colocación de un marco, desalineado de una baldosa del suelo y desprendimiento del cajón de buzones, todos los cuales son meros defectos de ejecución que un constructor, además, debe saber hacer sin control superior.

No es discutido que las causas de los daños y perjuicios obedecen a defectos de colocación de las baldosas por insuficiencia del mortero, falta de aplanado de la superficie base y colocación a toques. Y en pericial del perito Sr. Fulgencio para la constructora se admiten las deficiencias y daños, siendo cuestión diferente su entidad y valoración.

No se comparte el argumento de la actora/apelante frente a la consideración de la sentencia de ser desproporcionado el presupuesto de ésta sobre la base de ser el presupuesto de " Alfatint, S.L., de 15.977,50 euros en fecha septiembre de 2021, claramente desorbitado si se compara con el propio presupuesto que la comunidad actora refiere en su burofax de requerimiento a los demandados (documento nº 16 de la demanda y anexo al informe pericial del Sr. Pelayo), a cargo de DIRECCION001, por importe de 5.472,50 euros en enero de 2021 sin que se haya explicado con suficiente razón de ciencia por el perito de la parte actora, Sr. Nemesio"

En efecto, no se explica dicha gran discordancia, sobre todo porque este presupuesto hecho por dicha empresa para la Comunidad, es de 31-1-2021 y en el mismo ya se valora quitar todas las baldosas, fijando en concreto en 65 metros cuadrados lo que se debe quitar y reponer, esto es, prácticamente la totalidad frente a los 70 metros cuadrados del presupuesto de ALFAPINT. Con lo cual al prespuestar toda la superficie, deviene irrelevante si luego en septiembre de 2021 cayeron las baldosas(o más baldosas).

Y en todo caso no se prueba que la caída de las baldosas, o de la mayor parte, tuviera lugar en septiembre de 2021, cuando vemos cómo la tesis de la caída del grueso de baldosas en septiembre de 2021(defendida igualmente por la administradora Sra. Narciso) no se justifica suficientemente pues la propia Comunidad en su doc 1 de demanda aporta el acta de junta del 8-7-21(anterior por tanto a septiembre de 2021) que alude a reunión de febrero 2021, y en esta junta de julio ya se acuerda instar acciones legales y se alude a que "La secretaria/administradora les ha informado de la disconformidad con esta resolución(la referida a indemnizar con 2000 euros), pues la pared de la cual se cayeron las baldosas no es precisamente la pared de enfrente de los ascensores, sinó la primera pared donde se colocaron las baldosas."

Por tanto, lo sí constatado es que en julio de 2021 habían caído baldosas (al margen de lo que ocurriera luego en septiembre). Y no argumenta la actora esa diferencia tan relevante de su presupuesto para reclamar, frente a éste también pedido por la propia comunidad.

Tampoco puede prosperar la queja relativa a las diferencias de metros cuadrados de la pericial del Sr Nemesio y la del Sr Fulgencio, pues por lo pronto, frente a los 70 metros cuadrados del presupuesto de ALFAPIN,S.L para la Comunidad, los del presupuesto de enero de 2021 también para dicha Comunidad eran sólo 65, y los del presupuesto del Sr Fulgencio son 63,85, más cercanos estos dos últimos entre sí, con lo que resulta admisible la medición del Sr Fulgencio.

Respecto a la partida 1.2 de la pericial del Sr Fulgencio, éste entiende que el revoco a realizar no debe serlo sobre la total superfície(63,85 metros cuadrados, sinó sólo sobre un 20%, esto es, 12,77 metros cuadrados. Ello porque estima que "la superfície revocada es correcta y sólo procede repasar algunas zonas como aristas y otras partes," por lo que hace esa estimación del 20%.

No se comparte el argumento, estimándose en esto la crítica de la apelante conforme su pericial, pues no existe prueba suficiente de cuáles son las superficies y en qué tanto por ciento, en las que el revoco existente sigue siendo correcto y útil. Hay fotografías aisladas y puntuales, que no permiten apreciar esa bondad del 80% de la superficie revocada, con lo que debemos estar al 100% de la partida de la pericial del Sr. Fulgencio que por tanto supone 63,85 metros cuadrados a razón de 34,62 euros por metro cuadrado, resultando en lugar de los 442,09 euros de la partida del Sr. Fulgencio, unos 2.210,49euros.

En cuanto a la queja referida a los peldaños afectados y piezas de mármol afectadas por la caida de las baldosas, procede en esto estimar también el recurso y valorar en este caso conforme la pericial de la actora/apelante.

Ello porque la pericial del Sr Fulgencio frente a las fotografías de la pericial del Sr. Nemesio, escuetamente admite que la caida de las baldosas causó (pag 6) que algunes piezas de mármol quedaran deterioradas, concretamente -dice- una que fotografia, y alude a otra con señales de impacto; pero las califica si mayor concreción como daños insignificantes y difíciles de apreciar. Y sin mayor aportación fotográfica de lo así alegado, propone reparar sólo las pequeñas irregularidades con resinas y no sustituir las piezas por la imposibilidad de encontrar otras iguales.

Dejando de lado esta última cuestión estètica, no acreditada y sin que se pruebe que con resinas el aspecto quede igual o al menos similar, lo cierto es que se limita a aportar una sola fotografía(pag 12/12)no tomando fotografías del resto(habla de varias, en plural) pese a poder hacerlo y evidenciar así tal insignificancia de los daños.

En esta tesitura, hasta la pericial del Sr Pelayo admite varias piezas dañadas y su sustitución ("8- Retirada de 3 piezas de pavimento de escalera de dimensiones 0,30 x1,50 m y de pieza de primer rellano de dimensiones aproximadas 1,00 x 0,50 m.9- Carga de escombros sobre contenedor y transporte hasta centro de residus autorizado. 10- Suministro y colocación de 3 nuevas piezas de pavimento escalera y pieza de rellano. Incluida la colocación de lechada").

Por tanto, no cabe seguir en esto la sentencia ni la valoración de la pericial del Sr Fulgencio, y por contra procede estimar las partidas sí fotografiadas con suficiente detalle y número por la pericial del Sr Nemesio y las actuaciones propuestas en su informe, cuyas valoraciones se aceptan en esto(pues no hay parejas valoraciones en la pericial del Sr. Fulgencio al proponer solución diferente no admisible y que no satisfaría la obligación de la restitutio in integrum). Por tanto procede estimar e incluir en la indemnización:

-Derribo y reconstrucción de peldaño de mármol(concretamente 6), resultando 2550 euros totales.

-Retirada de piezas de mármol extraídas a vertedero autorizado por 325 euros.

-Suministro de pieza de mármol para escalera por 520 euros

-Suministro de pieza de mármol para solado de rellano por 340 euros.

En total, por tanto, 3.735a añadir en lugar de la partida del Sr Fulgencio.

En cuanto a buzones, la pericial del Sr Nemesio valora la partida en 195 euros por 250 euros del informe del Sr Fulgencio, que por tanto como más alta beneficia a la actora/apelante(no constando la factura indicada de reparación de buzones citada en la pericial del Sr Nemesio como anexada pero sin que esté aportada dicha documentación adjunta).

En cuanto a honorarios profesionales la queja de la apelante, frente a la valoración del perito Sr Fulgencio aceptada en instancia, y referida a que este tiene en cuenta los honorarios del arquitecto técnico que los cifra a tenor del presupuesto presentado pero en 600€, mientras que la valoración real ya asciende a 1.845,49€, debe decaer. Ambos peritos de las ahora apelante e impugnante defienden en sus informes la necesidad de intervención de profesionales, pues valoran los honorarios profesionales de éstos, lo cual ha aceptado la sentencia al tomar la valoración del Sr. Fulgencio, por lo que nada cabe cuestionar ahora en este sentido.

Y a falta de más prueba(pues ninguna se aporta, y la pericial del Sr Nemesio alude en pag 8 a que "Se aporta presupuesto correspondiente a los honorarios de arquitecto para la dirección de las obras de reparación, el cual se ajusta a precios medios de mercado", pero no consta tal presupuesto), cabe resaltar que en realidad ambos peritos valoran sobre el importe global de la obra los honorarios técnicos al 10% a cuyo resultado le aplican un 21% de IVA.

Por lo demàs en cuanto a valoraciones, frente a la del Sr Nemesio, que se basa en presupuesto, el perito Sr Fulgencio se fundamenta en bases profesionales de la construcción, indicando que "La valoració económica per a la reparació dels desperfectes és real i queda justificada a partir de la base de dades de CYPE Ingenieros i el Banc de preus ITEC, tanmateix s'ha aplicant un increment del 30% sobre els preus, a accepció de les partides alçada, pel fet de ser una obra reduïda i de característiques diferents a les que estableix el programa, en quant al pressupost global d'obra i als rendiments."

Esto resulta más fiable, pues siendo bases accesibles al resto de peritos, pueden así refutar las valoraciones así obtenidas conforme a dichos parámetros objetivos de las bases de datos, lo cual no ha hecho la actora, que no cuestiona que en efecto se haya realizado tal valoración aplicando correctamente tales bases, con lo que se estima más adecuado a efectos probatorios la valoración del perito Sr. Fulgencio(salvo en lo ya razonado anteriormente).

Por lo razonado hasta aquí, se estima parcialmente la apelación revocando en parte la sentencia en el sentido de dejar sin efecto la cuantía indemnizatoria fijada de 8.295,80 euros y en su lugar se fija la condena a la constructora Sra Lorenza en la cantidad de 15.123,42 euros, con el siguiente desglose siguiendo la pericial del Sr Fulgencio, mediante restar las partidas 1.2 y 1.5 del Sr Fulgencio y sustituirlas por las cuantías estimadas en esta alzada reseñadas, así:

Subtotal preuspuesto de obra:6.306,81€ -543,90€ +5945,49€= 11.708,40€ + IVA 10%(1.170,84€)= 12.879,24€ de total presupuesto de obra.Y entonces:

1.8): 11.708,40€ x 0,3%= 35,12€ +174€= 209,12€

1.9):11.708,40€ x 4%= 468,337€

1.10):150€.

Total gastos ayuntamiento y gestion de residuos: 827,46€

1.11(honorarios técnicos):11.708,40€ x10%= 1.170,84€ +IVA al 21%= 245,88€,total= 1416,72€.

Total 15.123,42€ a cuyo pago se condena a la Sra Lorenza, más los intereses legales de dicha cantidad( art 1108CC) desde demanda, sin perjuicio del art 576LEC.

-Desestimándose a su vez la impugnación planteada por la Sra. Lorenza, tanto en su planteamiento principal como la el subsidiario. Y ello por lo ya razonado hasta aquí, en especial abundando en que no es correcta la interpretación que hace del doc 8 de demanda, de fecha 9-5-2019 suscrito entre la misma y la Comunidad y en el que lo pactado es que "Debido a la disconformidad por parte de algunos vecinos de la comunidad, en el resultado de la colocación de los azulejos en paredes, se acuerda rebajar el precio en dos mil euros. Por lo cual se descuenta esta cantidad en la 3ª certificación, quedando la cantidad total de tres mil cuatrocientos cuarenta y cinco euros (3.445€). Por tanto la empresa constructora queda eximida de toda responsabilidad al respecto".

De dicho texto no se desprende lo pretendido en su contestación y ahora al impugnar la sentencia, pues en tal fecha no consta que se hubieran desprendido las baldosas, y el citado acuerdo guardaba relación como se desprende del texto, con la cuestión estética, no funcional, y menos aun por caída de baldosa alguna, como se infiere del previo doc 7 de demanda en el que el arquitecto Sr Estanislao había valorado un mes antes, el 12 de abril de 2019, que hay defectos en algunas "baldosas que no están del todo bien colocadas al sobresalir ligeramente por los extremos y las juntas, en una proporción aproximada el 50%, distribuidas de forma no homogenea por las diferentes paredes. El resto se ve admisible técnicamente", añadiendo que "las paredes afectadas por la colocación poco cuidadosa del revestimiento, son las de las puertas de ascensor y la frontal a la salida de los ascensores" con una superficie total afectada de 31 metros cuadrados, y pasaba a valorar según presupuesto resultando un coste de 930 euros. Y añadía que "la calidad y planeidad de las baldosas que se han colocado se ven correctas" y que comunidad y constructora "ha manifestado su voluntad de mantener el revestimiento y solucionar la problemática mediante una indemnización por las deficiencias en la colocación del revestimiento", proponiendo esa cuantía que no fue aceptada y dio lugar por contra al doc 8 de rebaja de 2000 euros.

Por tanto la exención de responsabilidad de la constructora, limitada a 2000 euros, lo era por esa controversia sobre el aspecto de las baldosas, no por los defectos que mucho tiempo más tarde aparecen y dan lugar a la caída de parte de las baldosas y la retirada del resto. Y por ello tal exención de responsabilidad no alcanza a lo acaecido después, pues no se minoran esos 2000 euros para que repare la comunidad, ni puede derivarse de no haber reparado(cuando no habían caído baldosas) las deficiencias que se manfiestaron posteriormente, en 2021, mediante las consecuencias lesivas sufridas por la Comunidad.

Se confirma la sentencia en lo restante.

NOVENO.-Conforme lo previsto en el art 398.2 LEC por estimacion parcial del recurso de apelación,sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada con motivo del mismo. Y por desestimacion de la impugnación( art 398.1LEC) con imposición a la Sra Lorenza de las costas causadas con motivo de la misma.