Sentencia Civil 196/2026 Audiencia Provincial Civil nº 17 de Barcelona, Rec. 1240/2023 de 25 de marzo del 2026

PRIMERO.- El Sr. Alejo interpuso demanda contra el Sr. Epifanio, solicitando:

"1.- Que, se decrete la resolución del contrato de compraventa a plazo del 50% del bien inmueble sito en la calle Plaza del Ayuntamiento nº 6 de Lliçà de Vall, finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Granollers, finca 3600, suscrito entre las partes en fecha 9 de mayo de 2.017, por incumplimiento por parte del comprador.

2.- Que, se condene a Don Epifanio, a la pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del mencionado local en concepto de daños y perjuicios.

3.- Que, se condene a Don Epifanio, al pago de los plazos que no han sido satisfecho hasta la fecha en que se dicte sentencia, y que hasta la fecha asciende a DIECISIETE MIL EUROS (17.000€), más los intereses legales que correspondan.

4.- Condene a las Costas del presente procedimiento al demandado."

Expone que es propietario en pleno dominio de una mitad indivisa del local sito en la Plaça de l'Ajuntament nº 6 de Lliçà de Vall (08185 Barcelona). Que, las partes suscribieron, en fecha 9 de mayo de 2.017, documento privado de compraventa a plazos de dicho local. Que, por parte del arrendatario, se procedió al pago de las cantidades acordadas en el contrato desde el mes de junio de 2017 a noviembre de 2018, ingresando en la cuenta del demandante la cantidad de 500 euros mensuales, pero ninguna otra cantidad ha sido satisfecha a partir de la cuota del mes de octubre de 2.019, continuando con la posesión del local y explotando el bar que en el local está instaurado. Que, en fecha 26 de junio de 2020, recibió Burofax en virtud del cual se le notificaba la finalización del plazo fijado para elevar el contrato privado a escritura pública ante notario, indicando que el mismo quedaba resuelto por incumplimiento y expiración en término máximo. Que respondió mediante Burofax en fecha 7 de julio de 2020, comunicando la No aceptación de la resolución unilateral por parte de Sr. Epifanio, en primer lugar, por encontrarse en situación de impagos de las cuotas establecidas a cuenta del total precio, en segundo lugar, por inexistencia de requerimiento previo por su parte para el otorgamiento de la escritura pública, sino que lo que peticionó a su hermano, fue una ampliación del plazo para su otorgamiento. Que, en fecha 22 de febrero de 2021, se remitió nuevamente un Burofax, requiriéndole para que en el plazo de 15 DIAS procediera a la entrega al demandante de la posesión del local, e informando la voluntad de resolver el contrato y estando en posesión del inmueble se comunicó que el demandante hacía suyas las cantidades recibidas hasta la fecha en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

Invoca para la acción de resolución de contrato por incumplimiento del comprador, el artículo 1.124 del Código Civil ,en relación con el artículo 1.504 del mismo cuerpo legal, y demás concordantes, y los artículos 621-41 y 621-54 del Código Civil de Catalunya.

Y como sustento de la acción de reclamación de cantidad por daños y perjuicios invoca el artículo 1.101 CC y demás concordantes, por la no restitución del inmueble a su propiedad, y por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre enriquecimiento injusto habida cuenta la explotación del negocio instaurado en el inmueble desde la fecha de la firma del contrato objeto de esta Litis hasta la fecha.

El Sr. Epifanio se opone y formula demanda reconvencional.

Expone que, sin perjuicio de la constancia registral en cuanto a la mitad indivisa de propiedad de dicho local a favor del actor, la realidad fáctica del mismo es que ha sido siempre un inmueble propiedad de los padres de ambas partes, pagado íntegramente por ellos y no por el actor, en el que se ha venido ejerciendo una actividad de CAFÉBAR por el Sr. Epifanio, consentida siempre por todas las partes. Que, sin perjuicio de los pagos a cuenta del precio que ha venido realizando desde que se suscribiera el contrato por un importe total de 13.500 €, llegada la fecha máxima para la formalización de la escritura pública de compraventa, esto es el día 1 de febrero de 2020, la misma no se pudo otorgar por causa imputable al actor, habida cuenta de que la finca, entonces de su propiedad y de la madre de ambos, no disponía del certificado energético y tampoco se había levantado la carga hipotecaria que gravaba la misma. Que, siguiendo en aquél momento interesado en la operación de compra solicitó al actor una prórroga del plazo para la formalización de la escritura pública, a lo que el Sr. Alejo se negó, solicitando no obstante que el Sr. Epifanio continuará abonando el importe de 500 € mensuales pactados, pero ahora de forma fiscalmente irregular para evitar impuestos. Que fue entonces cuando no accediendo a la petición del actor, en fecha 26/06/2020, se vio obligado a comunicar vía burofax la resolución del referido contrato privado de compraventa por expiración del término máximo establecido para la formalización de la escritura pública, insistimos, por causa imputable única y exclusivamente al actor.

Que, si bien es cierto que el Sr. Epifanio ha continuado ocupando dicho local ejerciendo la actividad de CAFÉ-BAR que venía explotando desde el año 1999 con el consentimiento expreso de sus padres, copropietarios de la otra mitad indivisa del referido local, ahora y desde el pasado día 27/09/2021 lo viene haciendo siendo propietario él de esta otra mitad indivisa de la finca, por herencia de su difunta madre. Y en todo caso los pagos mensuales por importe de 500 € que se pactaron en su día lo fueron única y exclusivamente a cuenta del precio del local que no ha llegado a comprarse. Que, según es de ver en los contratos de cesión del local para la explotación del negocio de CAFÉ-BAR, firmados ambos por el propio actor, no se determina ni establece ninguna contraprestación a favor de los propietarios por la ocupación y explotación del mismo.

Solicita se dice sentencia:

"1.- Condenando a D. Alejo, al pago a mi representado de la suma reclamada como principal que asciende a 13.500€, más intereses legales y al pago de las costas procesales.

2.- Se acuerde la Disolución del condominio del local comercial sito en 08185-LLIÇÀ DE VALL, Plaça de l'Ajuntament, núm 6, propiedad de ambas partes de conformidad con el procedimiento establecido para este fin en el artículo 552.11. 5 del Libro quinto del código civil de Catalunya y a estos efectos y no siendo la voluntad de mi mandante

adjudicarse dichos bienes se SOLICITA:

1.- SE REQUIERA EXPRESAMENTE al Sr. Alejo para que comunique si está interesado en su adjudicación, previa compensación económica al Sr. Epifanio, por el valor de la mitad de dicho inmueble que resulte de la peritación que ha sido anunciada y que será aportada a los autos.

2.- En caso contrario y de no estar el Sr. Alejo interesado en la referida adjudicación del referido bien se proceda de conformidad a lo dispuesto en el artículo 552.11. 5 del Libro quinto del código civil de Catalunya y en consecuencia, se proceda a la VENTA DE DICHO INMUEBLE a favor de TERCEROS o en su defecto a su VENTA EN PÚBLICA SUBASTA."

El Sr. Alejo se opuso a la demanda reconvencional en cuanto a la acción de reclamación de cantidad, y se allanó a la acción de división de cosa común. Niega haber incumplido ninguna obligación en la relación contractual que vincula a ambos litigantes, porque fue él quien requirió a su hermano para la formalización de la escritura de compraventa con fecha anterior a la fecha máxima estipulada en el contrato. Y en cuanto al resto de impedimentos para formalizar la compraventa alegado de contrario, no se cumplen:

En cuanto a la falta de levantamiento de la carga del préstamo anteriormente liquidado en su totalidad, NO ES UN INCONVENIENTE PARA OTORGAR LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA, acompañando un Certificado de SALDO CERO facilitado por el banco/caja o entidad financiera, y realizar en el notario un depósito de provisión de fondos para efectuar la cancelación registral de la hipoteca, es suficiente, e incluso, si el préstamo hipotecario no estuviera totalmente pagado (QUE NO ES EL CASO), tampoco es un impedimento para otorgar la escritura de compraventa, basta facilitar un certificado de saldo pendiente del préstamo para que el comprador pueda reservar la cantidad correspondiente a dicho saldo y entregarla al Banco para su cancelación, en ningún caso impedimenta la elevación a público de la compraventa del local.

En cuanto a la imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa por la inexistencia del certificado energético, hay que recordar que no estamos ante la venta de una vivienda, sino de un local comercial de menos de 500 m2 por lo tanto por normativa actual se encuentra exento, en cualquier caso, como se ha acreditado, en ningún momento se llegó a requerir la falta del certificado energético por parte del Sr. Epifanio, sino que estaba en trámite con su abogada para redactar un anexo para la modificación de la fecha para elevar a público la escritura de compraventa, y con anterioridad a la misma se hubiera obtenido el certificado para su formalización.

La sentencia de instanciaestima en parte demanda y reconvención, argumentando:

"En el contrato en cuestión, de 9 de mayo de 2017 (Doc. nº 2 de la demanda), sobre el que no existe controversia, Alejo vende a Epifanio la mitad indivisa de una finca (de la que el comprador es propietario ahora de la otra mitad, por adquisición mortis causa, el día 10 de mayo de 2021).

En dicho contrato se establece el precio de la compraventa en 100.000 € a pagar en mediante 120 mensualidades de 500 € cada una (60.000 €) hasta el día 1 de mayo de 2027 y el restante (40.000 €), el día 1 de septiembre de 2027. No obstante, en el contrato se establece como fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa el día 1 de febrero de 2020 si bien la entrega de la posesión se estableció en la misma fecha de la firma del contrato.

El otorgamiento de la escritura a favor del comprador debía hacerse a simple requerimiento de cualquiera de las partes y, si en el momento de la formalización existieran cantidades pendientes de pago del precio, debían reconocerse notarialmente. Los vendedores manifestaban hallarse al corriente de pago de gastos de comunidad, reconociendo el comprador que el vendedor le había entregado copia de la etiqueta energética y declaraba conocer la existencia de este certificado, sin más condiciones.

En la fecha prevista, 1 de febrero de 2020, no se otorgó la escritura de compraventa de la mitad indivisa comprada (entonces aún no era propietario de la otra mitad el comprador), sin que conste requerimiento al efecto, aduciendo el demandado que no se pudo hacer por causa imputable al vendedor, ya que no disponía del certificado energético y que tampoco se había levantado la carga hipotecaria que gravaba la finca.

Es manifiesto que las dos razones aducidas no justifican la negativa del comprador al otorgamiento, pues es obvio que fue él quien incumplió, al alegar ahora tales razones. En cuanto al certificado energético, ya se ha dicho que el comprador reconocía en el contrato conocer la existencia del certificado y respecto del levantamiento de la carga hipotecaria que se argumenta, no se preveía condición alguna al respecto.

En consecuencia, deber tenerse por incumplido el contrato por el comprador sin excusa admisible alguna, dando lugar a la declaración judicial de resolución que pretende el actor.

En cuanto a las consecuencias de ello, las dos pretensiones adicionales son contradictorias, si el comprador pierde los importes pagados a cuenta del precio por incumplimiento, debe pagar en todo caso una indemnización por los daños y perjuicios que se demuestren, pero no el resto del precio. Obsérvese que, si se admitieran ambas pretensiones, el comprador habría pagado el total del precio y no obtendría nada a cambio.

Así, deben tenerse por acreditadas las alegaciones de la parte actora, no han sido contradichas por la parte demandada, por lo que, en aplicación de lo previsto en el art. 217 LEC , deben tenerse por probadas las alegaciones de la actora y anudar a ello las consecuencias jurídicas que prevén los arts. 1461 CC y ss , así como el art. 1101 CC para el demostrado incumplimiento de la obligación de otorgamiento de escritura pública que recoge el contrato privado de compraventa al que antes se ha aludido, dado que los arts. 1279 y 1280.1º CC exigen escritura pública para la formalización de los contratos de compraventa de inmueble, siendo requisito para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Así, no alegándose por la demandada hechos impeditivos u obstativos y acreditando la actora mediante la documental los extremos alegados de los que se infieren las consecuencias jurídicas que pretende, siendo que por la demandada no se han desvirtuado ni cuestionado las pruebas y alegaciones de adverso sin que conste circunstancia de la que derivar exoneración de las obligaciones asumidas, procede la estimación de la demanda.

En aplicación de lo previsto en el art. 1.124 CC que contempla la facultad de resolución de las obligaciones implícita en las recíprocas, para el caso, como el que nos ocupa en que una de las partes incumpliere las suyas, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento, cosa que no hace, o la resolución de la obligación con el resarcimiento de los daños y perjuicios y en aplicación del art. 1.466 CC que determina que el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio. El tribunal debe decretar la resolución. No se demuestran daños y perjuicios, ni siquiera se alegan, por lo que procede la condena a la pérdida de las cantidades pagadas por el comprador una vez declarado resuelto el contrato y así ha de reflejarse en el fallo.

SEGUNDO.- Por lo que respecta a la reconvención, a pesar de haber sido él quien incumplió, como se ha dicho, el reconviniente reclama el pago de todos los pagos realizados, que no demuestra, pero valora sin ninguna prueba en 13.500 €. Por las razones antes expuestas, al haber incumplido sus obligaciones, no ha lugar a indemnización alguna por ello, debiendo desestimarse la primera de las dos pretensiones de la demanda reconvencional.

(...)

La parte actora reconvencional se halla pues habilitada para instar la división de la finca que pretende, puesto que aporta copia de la escritura de manifestación y aceptación de herencia de la mita indivisa (Doc. nº 2 de la reconvención) que se acredita la titularidad dominical pro indiviso, no habiendo sido impugnado tal documento por lo que debe tenerse por cierto, siendo aplicable la legislación civil catalana en virtud de lo establecido en el art. 111-3.1 del Codi Civil de Catalunya, que proclama la eficacia territorial del ordenamiento civil catalán, por lo que, ejercitada la acción de división de una vivienda común, de conformidad con lo previsto en el artículo 218.1 , 2º párrafo LEC , la normativa aplicable para resolver la pretensión actora es la contenida en los artículos 552-10 y 552-11 CCC .

Vistos los términos de mencionado art. 552-10, que permite a cualquier cotitular, en cualquier momento y sin expresar el motivo, exigir la división de la comunidad, no cabe, en principio, más que estimar la pretensión de la actora reconvencional de disolución del condominio, dada la indivisibilidad del inmueble."

SEGUNDO.- La representación del Sr. Epifanio RECURRE la sentencia respecto al pronunciamiento que determina que él incumplió el contrato de compraventa, y acuerda la pérdida de las cantidades pagadas a cuenta del precio.

Considera que el Juzgador de instancia no valora correctamente los motivos por los cuales no se pudo formalizar la compraventa, suficientes para justificar la frustración de la operación de escritura pública, sino que por el contrario los considera como prueba y acreditación del incumplimiento del comprador, porque lo cierto es que en relación al certificado de eficiencia energética, en la fecha máxima para la formalización de la escritura pública en febrero de 2020, no se disponía del mismo, y debió ser el vendedor el que realizara las gestiones oportunas para conseguirlo, siendo su negativa o inacción causa suficiente para que se frustrara la operación, y tampoco había levantado la carga hipotecaria que gravaba la misma. Además, el vendedor no hizo requerimiento alguno al comprador para otorgar la escritura pública, sino más bien todo lo contrario. Por ello siguió ocupando lícitamente el local, habida cuenta de la titularidad exclusiva del negocio de restauración que en el mismo se venía explotando en base a una CESIÓN gratuita que se hizo en el año 1999 por el propio actor y el ahora fallecido padre de los mismos (documentos 3 y 4 de la contestación), por lo que en ningún momento el actor ha reclamado ninguna cantidad por el uso del local, en la mitad que le corresponde,

Entiende el recurrente que se ha producido infracción de los artículos 1.101 y 1.124 del CC, porque, en el hipotético y negado caso de que se entendiera que la causa de incumplimiento del contrato, esto es, la no elevación a pública de la citada compraventa realizada privadamente en fecha 09/05/2017, en el plazo estipulado, fuera imputable al recurrente, deberá considerarse resuelto el citado contrato privado pero únicamente con los efectos inherentes a tal resolución contemplados en los citados artículos. Considera que la condena a la pérdida de las cantidades pagadas a cuenta del precio no tiene fundamento legal ni contractual alguno, ya que significaría tanto como que lo pagado en concepto de precio aplazado de una compraventa que finalmente no se formaliza, y por tanto la cosa no acaba en el patrimonio del comprador, se pierde, provocando un claro enriquecimiento injusto en favor del vendedor, ya que ha recibido unas cantidades a cuenta del precio de la venta del local que finalmente no vende, quedando en su patrimonio, la cosa y lo parcialmente pagado para su adquisición por el comprador, sin que tales consecuencias hayan sido pactadas contractualmente, ni contempladas legalmente. Considera que el efecto inherente y asociado a la acción resolutoria que ejerce la parte vendedora mediante esta demanda, comportaría la reciproca restitución del precio y de la cosa objeto del contrato, de tal manera que el actor debería restituirle al comprador, la cantidad de dinero pagada en concepto de precio y el demandado la titularidad de la cosa, que en este caso no implica la entrega directa de su posesión real, habida cuenta de que el demandado ya es propietario de la otra mitad indivisa del mismo local y tiene en cualquier caso la cesión de su uso completo como local comercial desde 1999.

Expone que, respecto al alegado incumplimiento por parte del comprador, consistente en el impago de determinadas cuotas de pago aplazado del precio, en concreto las correspondientes a los meses de diciembre de 2018, enero, noviembre y diciembre de 2019, existió compensación con el pago de los recibos de IBI de los ejercicios 2018 y 2019 en la parte proporcional que el actor tenia pendiente por su mitad indivisa de propiedad.

Solicita se desestime la demanda, considerarse resuelto el contrato de compraventa de fecha 9 de mayo de 2017 pero con los efectos legales inherentes a tal resolución de tal forma que se proceda a la recíproca restitución del precio y de la cosa objeto del contrato, debiendo el actor devolver al recurrente la cantidad de 13.500 € pagados en concepto de precio y el recurrente la propiedad al actor de la mitad indivisa del referido local, estimando en consecuencia íntegramente su demanda reconvencional con expresa condena en costas al actor.

La representación del Sr. Alejo se opone e IMPUGNA la sentencia en lo relativo a la fijación de indemnización de daños y perjuicios por importe de 17.000.- € hasta la fecha de interposición de la demanda, más los intereses legales.

Entiende que procede condenar a la parte demandada al pago de la cantidad de 500 euros mensuales no satisfechas desde la fecha de suscripción del contrato de compraventa hasta la fecha de la interposición de la demanda, habida cuenta el incumplimiento en la restitución del inmueble. Que nos encontramos ante una Resolución del contrato por incumplimiento grave y esencial del comprador, y también considera que ha quedado acreditado que dicho incumplimiento ha ocasionado daños y perjuicios.

Que se plantearon dos acciones claramente diferenciadas: una primera, la resolución del contrato de compraventa a plazos de bien inmueble suscrito entre las partes, en aplicación del artículo 1.124 CC en relación al 1.504 del mismo cuerpo legal, y una segunda acción, correspondiente, a la reclamación de daños y perjuicios causados por incumplimiento contractual de conformidad con el art. 1.101 y 1.124 del CC.

Considera que ha quedado acreditado:

1º La existencia de una compraventa con precio aplazado conforme el contrato suscrito en fecha 9 de mayo de 2017.

2º Que la posesión del local fue entregada al demandado en el mismo día de la fecha de la suscripción del contrato de compraventa el 09/05/2017, y, por lo tanto, el demandado desde esa fecha se constituyó como propietario del 50% del mismo, con la obligación de realizar el pago por la transmisión de su propiedad. Que desde esa misma fecha en la que se perfeccionó la compraventa, el demandado dejó de ser cesionario del uso del 50% del local para convertirse en propietario, con la obligación de efectuar el pago fijado en la compraventa al vendedor.

3º Que ha estado explotando el negocio de restauración desde la entrega de la posesión hasta la fecha sin pago alguno al demandante.

4º Se ha acreditado la existencia de incumplimiento esencial y grave por parte del comprador de su obligación de pagar el precio o parte del mismo, en los términos establecidos en el contrato, sin que concurra en este caso ningún motivo que exonere al comprador.

5º Se ha acreditado el incumplimiento de otorgamiento de elevar a público el contrato de compraventa en la fecha estipulado (01/02/2020), una vez requerido por el demandante para su otorgamiento, habiendo notificado por el comprador una resolución del contrato de forma unilateral con fecha posterior a la fecha convenida (26 de junio de 2020).

6º Se ha acreditado el cumplimiento por parte del vendedor con el requerimiento notarial efectuado al comprador (Doc. nº 33 del escrito de demanda).

7º Habiéndose acreditado un enriquecimiento injusto por parte del demandado, que ha ocupado y explotado el negocio de restauración instaurado en el local objeto de contrato de compraventa desde la misma fecha de la firma del contrato de compraventa en su condición de propietario del 50% perteneciente al demandado.

8º Se ha acreditado y reconocido en los autos por el demandado que una vez incurrido en incumplimiento grave y esencial del contrato de compraventa, y requerido por el demandante para la devolución de su propiedad, este se negó rotundamente, entendiendo en aplicación al artículo 1.124 del Código Civil en relación al 1.504 del mismo cuerpo legal, al tratarse de compraventa de inmueble, cumpliéndose todos los requisitos y presupuestos de los preceptos reseñados debe desestimarse el Motivo segundo del recurso de apelación planteado por el adverso y confirmar la condena del demandado establecida en la sentencia recurrida a la pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del 50% del local objeto del contrato, en concepto de daños y perjuicios, sin perjuicio de incrementar esta cantidad conforme lo peticionado en la impugnación de la sentencia.

TERCERO.- En primer lugar, debe abordarse la primera cuestión que se plantea en el recurso respecto a la declaración que hace la sentencia de instancia de que se ha producido un incumplimiento por parte del comprador, estimando la pretensión de resolución del contrato de compraventa del 50% del local, sito en la calle Plaza del Ayuntamiento nº 6 de Lliçà de Vall.

En el contrato suscito por las partes, el 9 de mayo de 2017, se acordó en su estipulación II, que:

"El precio convenido por la presente compraventa es el de CIEN MIL Euros (100.000 EUROS), que la parte compradora satisfará del siguiente modo

1.- 60.000 EUROS (SESENTA MIL EUROS) se satisfarán por la parte compradora en mensualidades de 500 curos cada una, no devengándose por dicho aplazamiento intereses, hasta el día 01 de mayo de 2027, debiéndose abonar en los diez primeros días del mes en la cuenta siguiente de la que es titular el vendedor: NUM004.

2.- El importe restante, esto es, 40.000 euros (CUARENTA MIL EUROS) se abonarán como máximo el día 01 de setiembre de 2027.

3.- Se formalizará escritura de compraventa de la finca referenciada en el expositivo primero como máximo el día 01 de febrero de 2020, reconociéndose en la misma el importe pendiente de abono."

Y en la estipulación IV, respecto a la Escritura de compraventa, que:

"La escritura pública de compraventaa favor de la parte compradora o de la persona que designe, se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientesante el Notario que designe el requirente, con fecha máxima de formalización el día 01 de febrero de 2020.Si en el momento de la formalización existiera cantidad pendiente de abonar, se realizará reconocimiento de deuda notarial que deberá ser satisfecho como máximo el día 01 de setiembre de 2027."

En los burofaxes intercambiados por las partes entre el 26 de junio de 2020 y el 11 de marzo de 2021, así como en el requerimiento notarial de 30 de abril de 2021, ambas partes se imputan mutuos incumplimientos, y comunican la resolución de contrato a la otra.

Son los WhatsApp intercambiados por las partes (dtos. 1 y 3 de la contestación a la demanda reconvencional), los que clarifican y acreditan el incumplimiento por parte del comprador, el demandado Sr. Epifanio. En los mismos se dice:

"13/1/20 19:19 - Alejo: Hola Epifanio, hoy he ido al banco y no hay nada ingresado, te falta noviembre, diciembre, enero-20,tambien tengo un recibo de agua que he pagado. Mañana pasaré por el bar a ver cómo lo vas a hacer. Un beso

23/1/20 10:47 - Alejo: Hola Epifanio, esta mañana he estado en el banco y no hay nada ingresado, hace 10 días que estuve contigo, dime cómo lo vas a hacer, sabes que el 01-02-20 hay que formalizar el contrato,leetelo, mañana por la mañana pasaré por el bar. Un beso

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Si lo ley ayer eso te iva a decir cambiamos la fecha de escriturar hay que hacer un anexo del contrato y firmarlo los dosel ingreso te lo ago el lunes que iré al banco

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Hay que mirar lo del levantamiento de hipoteca y mirar lo del notario

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Pasate mañana y lo hablamos

30/1/20 13:39 - Alejo: Hola Epifanio, mañana sobra las 10 pasaré por el bar, miraremos lo del contrato.

30/1/20 14:04 - Epifanio Hermano: Ok

17/2/20 12:28 - Alejo: Buenos días Epifanio, después de dos semanas que nos vimos no me has dicho lo que estás haciendo ni lo que vas a hacer, yo creo que ya habrás tenido tiempo de asesorarte,mira de no retrasarlo másy a ver cómo lo solucionamos. Saludos

17/2/20 12:31 - Epifanio Hermano: Buenas estuve el viernes en la abogada me esta haciendo un anexo para modificar la fecha de escritura mientras hacemos todo el papeleo entre el miercoles y el jueves me lo dará te lo envío y lo ves y el lunes ta are ingreso de dos meses"

Se hace evidente que el Sr. Alejo indica, el 23-1-2020, al Sr. Epifanio que la fecha para formalizar el contrato es el 01-02-20, indicando asimismo su incumplimiento en el pago de los plazos de varios meses, y es este último, el demandado, quien apunta a un retraso en la fecha de escrituración, aceptando su retraso en el pago.

Como hemos visto, el contrato únicamente exigía "simple requerimiento de cualquiera" de las partes, y este requerimiento se produjo por parte del Sr. Alejo.

Y para el otorgamiento de la escritura pública no puede acogerse que existan los dos impedimentos alegados por el Sr. Epifanio.

Respecto al Certificado energético, en el contrato se indica:

"VII. Certificación Energética.

De conformidad con el artículo 14 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril , por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el comprador reconoce que el vendedor le ha entregado copia de la etiqueta energética con la que debidamente cuenta el inmueble,y declara conocer la existencia de este certificado de eficiencia energética desde el momento de su promoción."

Y en cuanto al levantamiento de cargas de la finca, también se indica en el contrato lo siguiente:

"- CARGAS: La finca descrita no está afecta a más de cargas ni gravámenes, según se desprende de la certificación expedida por el Registro de la Propiedad número 2 de Granollersy está al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad horizontal según se desprende de la certificación expedida al efecto por el Administrador de la Comunidad de Propietarios."

Y la falta de levantamiento de la carga del préstamo liquidado en su totalidad, no es un inconveniente para otorgar la firma de la escritura de compraventa.

De hecho, cuando el Sr. Epifanio remite, el 26 de junio de 2020, burofax notificando la resolución del contrato por expiración del plazo fijado para elevarlo a escritura pública, no se alega por su parte ningún incumplimiento por parte de vendedor, más allá de la finalización del plazo.

En consecuencia, ha quedado acreditado que fue el Sr. Epifanio, quien incumplió, no solo no abonando los plazos de pago estipulados, sino resistiéndose a acudir al notario para otorgar la escritura pública de compraventa, que podía firmarse, aunque quedaran cantidades pendientes de pago, como se había fijado en el contrato privado de compraventa.

CUARTO.- Determinada la responsabilidad del demandado por incumplimiento, y la resolución del contrato, como ha resuelto la sentencia de instancia, quedan por abordar los efectos que deben acompañar a dicha declaración, lo cual es objeto de recurso, y de impugnación.

La sentencia de instancia incurre en contradicción cuando afirma que: "No se demuestran daños y perjuicios, ni siquiera se alegan",y sin embargo acuerda "que procede la condena a la pérdida de las cantidades pagadas por el comprador una vez declarado resuelto el contrato",sin mayor fundamentación.

Debemos partir de los criterios jurisprudencialessobre la materia, hallando un completo resumen en la Sentencia TS, del 04 de febrero de 2026 (Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER):

"1.- Normativa aplicable en materia de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

Es sabido que las reglas contenidas en el Capítulo II, Título I, Libro IV, bajo el título «[d]e la naturaleza y efecto de las obligaciones», no definen lo que se entiende por incumplimiento contractual, sino que, partiendo del hecho de haberse producido tal incumplimiento, indican los criterios de imputación de la responsabilidad que se derivan del mismo y establecen sus efectos, entre los que cobra especial importancia la indemnización por los daños y perjuicios causados ( arts. 1101 y 1107 CC ).

En síntesis, el cumplimiento contractual se identifica con la exacta realización de la prestación debida. Aunque tradicionalmente el concepto de incumplimiento se ha vinculado con una conducta culpable del deudor, la jurisprudencia ha evolucionado hacia tesis objetivas, de manera que el incumplimiento existirá siempre que el deudor no haya cumplido o satisfecho íntegramente el derecho o interés del acreedor, con independencia de que su actuación pueda calificarse como dolosa, culposa o de que nos hallemos ante un caso fortuito, circunstancias que servirán para, en un momento posterior, valorar las consecuencias, y, en concreto, la posible imputación al deudor y la extensión de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, pero no para apreciar el incumplimiento propiamente dicho.

En el marco de la responsabilidad contractual, el ordenamiento reconoce al acreedor insatisfecho tres acciones para la protección de su derecho: la acción de cumplimiento, la acción de resolución y la acción de daños y perjuicios. Por lo que se refiere a esta última, el art. 1101 CC dispone que «[q]uedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas». A continuación, el art. 1102 CC alude a la responsabilidad por dolo y los arts. 1103 y 1104 CC a la responsabilidad que procede de negligencia, precisando este último precepto que la culpa o negligencia del deudor «consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar».

En cuanto a la determinación y cuantificación de dichos daños y perjuicios, el art. 1106 CC señala que la indemnización de daños y perjuicios «comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor», es decir, el daño emergente y el lucro cesante. Y el art. 1107 CC distingue en función de que se trate de un deudor de buena fe o de una actuación dolosa; en el primer caso, responderá únicamente de los daños y perjuicios «previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento», mientras que en el segundo responderá «de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación».

(...)

2.-Doctrina jurisprudencial sobre el concepto de dolo contractual.

Frente a algunos precedentes jurisprudenciales más formalistas, la jurisprudencia actual equipara el dolo con la voluntad de actuar conscientemente o a sabiendas de que ello comporta o puede provocar un daño no justificado, esto es, basta la conciencia de que la conducta entraña o puede entrañar una lesión del derecho del acreedor derivado del contrato.

(...)

La sentencia 405/2015, de 2 de julio ,en un supuesto de resolución de contratos de permuta de solar por edificación futura por incumplimiento, dice:

«el incumplimiento de Reyal Urbis de su obligación fundamental, la entrega de las viviendas, al dejar de solicitar la ejecución de la sentencia que acordó el fin de la indivisión sobre el solar, dejar de cumplir los trámites necesarios para obtener la licencia de construcción e hipotecar el solar permutado para fines distintos de la financiación de la edificación a construir en el solar permutado, según resulta de la narración de hechos fijada en la instancia, es intencional y deliberado y, por tanto, doloso. Por tal razón, una cláusula que hubiese supuesto la renuncia de los demandantes a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, o al menos de una parte de ellos, por la conducta dolosa de la inmobiliaria, sería nula conforme al art. 1102 del Código Civil .».

Más recientemente, la sentencia 500/2018, de 19 de septiembre ,rechaza la existencia de dolo en el incumplimiento de un deudor «que no se desentendió» del cumplimiento, lo que excluye la voluntariedad de que su conducta condujera al incumplimiento definitivo de la obligación:

«La jurisprudencia de esta sala, ya en las sentencias de 9 marzo de 1962 y 19 de mayo de 1973 , procedió a flexibilizar el criterio estrictamente intencional del dolo, como intención o propósito de perjudicar o dañar al acreedor, de forma que para su apreciación en la ejecución del contrato era suficiente con que el deudor infringiera su deber jurídico de forma voluntaria, esto es, conscientemente de que con dicho comportamiento realizaba un acto antijurídico,por lo que debía entenderse dolosamente queridos los resultados que, sin necesidad de ser intencionadamente perseguidos, fueran consecuencia necesaria del acto realizado. Esta jurisprudencia se ha mantenido en sentencias más recientes de esta sala, particularmente en las SSTS 242/1980, de 21 de junio y 954/1991, de 20 de diciembre ».

Otra cosa es que, como resalta la sentencia 938/2025, de 12 de junio ,el mero incumplimiento no pueda asimilarse al dolo:

«Que para apreciar dolo no sea preciso exigir un ánimo dirigido a causar un daño tampoco puede llevar al extremo, como pretende la demandante, de equiparar el incumplimiento con el dolo. Dejar de cumplir constituye exclusivamente incumplimiento y el incumplimiento por sí mismo no equivale al dolo. Para apreciar dolo es preciso que concurra en el deudor que incumple su prestación una conducta especialmente reprobable.»

(...)

»[...] la Sentencia de 30 de septiembre de 1988 -con remisión a las precedentes de 9 de mayo y 27 de junio de 1984 y 5 de junio de 1985-, estableció la doctrina de que el solo incumplimiento contractual no excluye la idea de que el incumplimiento no constituya per se un perjuicio o daño, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, pues lo contrario equivaldría a sostener que el contrato operó en el vacío y sus vicisitudes, en concreto, las contravenciones de las partes, no habrían de tener ninguna repercusión, pues así se contradiría la fuerza vinculativa de los negocios obligacionales y sus correspondientes consecuencias que prevé el art. 1.258 y concordantes del Código Civil . No es de justicia efectiva que estas situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes, queden impunes y libres de toda compensación y reintegro económico,al conformar in re ipsa el propio perjuicio y la prueba la representa la situación provocada deliberadamente por quien obtuvo el lucro. Lo contrario sería premiar y proteger la mala fe contractual y amparar estados de evidenciado enriquecimiento injusto positivo, en razón a las ventajas patrimoniales que la sociedad recurrida procuro al margen del contrato relacionante y cuando se había extinguido el mismo.

(...)

Con arreglo a la doctrina jurisprudencial que se acaba de exponer, si por incumplimiento doloso entendemos el quebrantamiento o transgresión voluntaria por el arrendatario de la obligación de devolver la finca, obligación a cuyo cumplimiento se sustrae con plena conciencia de realizar un acto antijurídico, la responsabilidad por el daño causado pasa por acreditar que la demandada conocía y era consciente de la antijuridicidad de su conducta,lo cual, por un lado, al tratarse de un dato subjetivo, debe inferirse de las circunstancias concurrentes en el particular caso enjuiciado"

La cantidad que la sentencia permite que haga suya el vendedor se solicitó en concepto de daños y perjuicios, por la no restitución del inmueble a su propiedad, y por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre enriquecimiento injusto, por la explotación del negocio desde la fecha de la firma del contrato, y tras el incumplimiento.

Como se afirma por la representación del Sr. Alejo, el Sr. Epifanio adquirió el 50% del local que pertenecía al demandante el 9 de mayo de 2017, y desde esa fecha se le entrega la posesión del 50% del local, y se convierte en propietario de dicha mitad indivisa, ya que la compraventa quedó totalmente perfeccionada en el momento de suscribir el contrato, por lo que desde esa fecha el documento de cesión de uso alegado de contrario pierde virtualidad entre los litigantes y queda resuelto de facto entre ambos, ya que el Sr. Epifanio no puede constituirse como propietario y cesionario del inmueble al mismo tiempo, con respecto a la mitad indivisa que adquirió en fecha 9 de mayo de 2017.

Pero, a raíz del incumplimiento por el demandado de lo estipulado en el contrato de compraventa, el demandante dio por resuelto el contrato el 22 de febrero de 2021, y comunicó su falta de conformidad en la ocupación del local por parte de su hermano, así como de la explotación del negocio.

La acción de daños y perjuicios la fundamenta el demandante en que se ha visto privado no solo de las perspectivas de venta del local en virtud del contrato de compraventa suscrito con el demandado, sino de la posibilidad de venta a un tercero, o de ostentar la simple posesión del mismo, y además en que el demandado se ha beneficiado de la explotación del negocio del bar con un evidente enriquecimiento injusto del mismo a su costa.

Entendemos que esos perjuicios enunciados se han producido, pues como se ha argumentado en el fundamento anterior, el demandado era consciente de la antijuridicidad de su conducta, y por tanto del daño que la situación provocaba deliberadamente por quien obtenía lucro, por lo que corresponde indemnizar.

Se solicita el pago de 500 euros mensuales como indemnización de daños y perjuicios durante el tiempo que ha estado en posesión del 50% del local propiedad de demandante, con pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del mencionado local en concepto de daños y perjuicios, así como el pago de los plazos que no han sido satisfechos hasta la fecha en que se dicte sentencia.

Consideramos que los 13.500.- € abonados a cuenta del pago del precio de la compraventa suponen una cantidad ponderada para compensar los daños y perjuicios sufridos por el demandante. Por ello, se mantendrá la decisión tomada por la sentencia de instancia acordando que los haga propios el demandante, como indemnización por los daños y perjuicios sufridos, sin que proceda ampliar esa suma.

Lo anterior supone la desestimación del recurso, así como de la impugnación.

QUINTO.-Desestimados el recurso y la impugnación se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

PRIMERO.- El Sr. Alejo interpuso demanda contra el Sr. Epifanio, solicitando:

"1.- Que, se decrete la resolución del contrato de compraventa a plazo del 50% del bien inmueble sito en la calle Plaza del Ayuntamiento nº 6 de Lliçà de Vall, finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Granollers, finca 3600, suscrito entre las partes en fecha 9 de mayo de 2.017, por incumplimiento por parte del comprador.

2.- Que, se condene a Don Epifanio, a la pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del mencionado local en concepto de daños y perjuicios.

3.- Que, se condene a Don Epifanio, al pago de los plazos que no han sido satisfecho hasta la fecha en que se dicte sentencia, y que hasta la fecha asciende a DIECISIETE MIL EUROS (17.000€), más los intereses legales que correspondan.

4.- Condene a las Costas del presente procedimiento al demandado."

Expone que es propietario en pleno dominio de una mitad indivisa del local sito en la Plaça de l'Ajuntament nº 6 de Lliçà de Vall (08185 Barcelona). Que, las partes suscribieron, en fecha 9 de mayo de 2.017, documento privado de compraventa a plazos de dicho local. Que, por parte del arrendatario, se procedió al pago de las cantidades acordadas en el contrato desde el mes de junio de 2017 a noviembre de 2018, ingresando en la cuenta del demandante la cantidad de 500 euros mensuales, pero ninguna otra cantidad ha sido satisfecha a partir de la cuota del mes de octubre de 2.019, continuando con la posesión del local y explotando el bar que en el local está instaurado. Que, en fecha 26 de junio de 2020, recibió Burofax en virtud del cual se le notificaba la finalización del plazo fijado para elevar el contrato privado a escritura pública ante notario, indicando que el mismo quedaba resuelto por incumplimiento y expiración en término máximo. Que respondió mediante Burofax en fecha 7 de julio de 2020, comunicando la No aceptación de la resolución unilateral por parte de Sr. Epifanio, en primer lugar, por encontrarse en situación de impagos de las cuotas establecidas a cuenta del total precio, en segundo lugar, por inexistencia de requerimiento previo por su parte para el otorgamiento de la escritura pública, sino que lo que peticionó a su hermano, fue una ampliación del plazo para su otorgamiento. Que, en fecha 22 de febrero de 2021, se remitió nuevamente un Burofax, requiriéndole para que en el plazo de 15 DIAS procediera a la entrega al demandante de la posesión del local, e informando la voluntad de resolver el contrato y estando en posesión del inmueble se comunicó que el demandante hacía suyas las cantidades recibidas hasta la fecha en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

Invoca para la acción de resolución de contrato por incumplimiento del comprador, el artículo 1.124 del Código Civil ,en relación con el artículo 1.504 del mismo cuerpo legal, y demás concordantes, y los artículos 621-41 y 621-54 del Código Civil de Catalunya.

Y como sustento de la acción de reclamación de cantidad por daños y perjuicios invoca el artículo 1.101 CC y demás concordantes, por la no restitución del inmueble a su propiedad, y por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre enriquecimiento injusto habida cuenta la explotación del negocio instaurado en el inmueble desde la fecha de la firma del contrato objeto de esta Litis hasta la fecha.

El Sr. Epifanio se opone y formula demanda reconvencional.

Expone que, sin perjuicio de la constancia registral en cuanto a la mitad indivisa de propiedad de dicho local a favor del actor, la realidad fáctica del mismo es que ha sido siempre un inmueble propiedad de los padres de ambas partes, pagado íntegramente por ellos y no por el actor, en el que se ha venido ejerciendo una actividad de CAFÉBAR por el Sr. Epifanio, consentida siempre por todas las partes. Que, sin perjuicio de los pagos a cuenta del precio que ha venido realizando desde que se suscribiera el contrato por un importe total de 13.500 €, llegada la fecha máxima para la formalización de la escritura pública de compraventa, esto es el día 1 de febrero de 2020, la misma no se pudo otorgar por causa imputable al actor, habida cuenta de que la finca, entonces de su propiedad y de la madre de ambos, no disponía del certificado energético y tampoco se había levantado la carga hipotecaria que gravaba la misma. Que, siguiendo en aquél momento interesado en la operación de compra solicitó al actor una prórroga del plazo para la formalización de la escritura pública, a lo que el Sr. Alejo se negó, solicitando no obstante que el Sr. Epifanio continuará abonando el importe de 500 € mensuales pactados, pero ahora de forma fiscalmente irregular para evitar impuestos. Que fue entonces cuando no accediendo a la petición del actor, en fecha 26/06/2020, se vio obligado a comunicar vía burofax la resolución del referido contrato privado de compraventa por expiración del término máximo establecido para la formalización de la escritura pública, insistimos, por causa imputable única y exclusivamente al actor.

Que, si bien es cierto que el Sr. Epifanio ha continuado ocupando dicho local ejerciendo la actividad de CAFÉ-BAR que venía explotando desde el año 1999 con el consentimiento expreso de sus padres, copropietarios de la otra mitad indivisa del referido local, ahora y desde el pasado día 27/09/2021 lo viene haciendo siendo propietario él de esta otra mitad indivisa de la finca, por herencia de su difunta madre. Y en todo caso los pagos mensuales por importe de 500 € que se pactaron en su día lo fueron única y exclusivamente a cuenta del precio del local que no ha llegado a comprarse. Que, según es de ver en los contratos de cesión del local para la explotación del negocio de CAFÉ-BAR, firmados ambos por el propio actor, no se determina ni establece ninguna contraprestación a favor de los propietarios por la ocupación y explotación del mismo.

Solicita se dice sentencia:

"1.- Condenando a D. Alejo, al pago a mi representado de la suma reclamada como principal que asciende a 13.500€, más intereses legales y al pago de las costas procesales.

2.- Se acuerde la Disolución del condominio del local comercial sito en 08185-LLIÇÀ DE VALL, Plaça de l'Ajuntament, núm 6, propiedad de ambas partes de conformidad con el procedimiento establecido para este fin en el artículo 552.11. 5 del Libro quinto del código civil de Catalunya y a estos efectos y no siendo la voluntad de mi mandante

adjudicarse dichos bienes se SOLICITA:

1.- SE REQUIERA EXPRESAMENTE al Sr. Alejo para que comunique si está interesado en su adjudicación, previa compensación económica al Sr. Epifanio, por el valor de la mitad de dicho inmueble que resulte de la peritación que ha sido anunciada y que será aportada a los autos.

2.- En caso contrario y de no estar el Sr. Alejo interesado en la referida adjudicación del referido bien se proceda de conformidad a lo dispuesto en el artículo 552.11. 5 del Libro quinto del código civil de Catalunya y en consecuencia, se proceda a la VENTA DE DICHO INMUEBLE a favor de TERCEROS o en su defecto a su VENTA EN PÚBLICA SUBASTA."

El Sr. Alejo se opuso a la demanda reconvencional en cuanto a la acción de reclamación de cantidad, y se allanó a la acción de división de cosa común. Niega haber incumplido ninguna obligación en la relación contractual que vincula a ambos litigantes, porque fue él quien requirió a su hermano para la formalización de la escritura de compraventa con fecha anterior a la fecha máxima estipulada en el contrato. Y en cuanto al resto de impedimentos para formalizar la compraventa alegado de contrario, no se cumplen:

En cuanto a la falta de levantamiento de la carga del préstamo anteriormente liquidado en su totalidad, NO ES UN INCONVENIENTE PARA OTORGAR LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA, acompañando un Certificado de SALDO CERO facilitado por el banco/caja o entidad financiera, y realizar en el notario un depósito de provisión de fondos para efectuar la cancelación registral de la hipoteca, es suficiente, e incluso, si el préstamo hipotecario no estuviera totalmente pagado (QUE NO ES EL CASO), tampoco es un impedimento para otorgar la escritura de compraventa, basta facilitar un certificado de saldo pendiente del préstamo para que el comprador pueda reservar la cantidad correspondiente a dicho saldo y entregarla al Banco para su cancelación, en ningún caso impedimenta la elevación a público de la compraventa del local.

En cuanto a la imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa por la inexistencia del certificado energético, hay que recordar que no estamos ante la venta de una vivienda, sino de un local comercial de menos de 500 m2 por lo tanto por normativa actual se encuentra exento, en cualquier caso, como se ha acreditado, en ningún momento se llegó a requerir la falta del certificado energético por parte del Sr. Epifanio, sino que estaba en trámite con su abogada para redactar un anexo para la modificación de la fecha para elevar a público la escritura de compraventa, y con anterioridad a la misma se hubiera obtenido el certificado para su formalización.

La sentencia de instanciaestima en parte demanda y reconvención, argumentando:

"En el contrato en cuestión, de 9 de mayo de 2017 (Doc. nº 2 de la demanda), sobre el que no existe controversia, Alejo vende a Epifanio la mitad indivisa de una finca (de la que el comprador es propietario ahora de la otra mitad, por adquisición mortis causa, el día 10 de mayo de 2021).

En dicho contrato se establece el precio de la compraventa en 100.000 € a pagar en mediante 120 mensualidades de 500 € cada una (60.000 €) hasta el día 1 de mayo de 2027 y el restante (40.000 €), el día 1 de septiembre de 2027. No obstante, en el contrato se establece como fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa el día 1 de febrero de 2020 si bien la entrega de la posesión se estableció en la misma fecha de la firma del contrato.

El otorgamiento de la escritura a favor del comprador debía hacerse a simple requerimiento de cualquiera de las partes y, si en el momento de la formalización existieran cantidades pendientes de pago del precio, debían reconocerse notarialmente. Los vendedores manifestaban hallarse al corriente de pago de gastos de comunidad, reconociendo el comprador que el vendedor le había entregado copia de la etiqueta energética y declaraba conocer la existencia de este certificado, sin más condiciones.

En la fecha prevista, 1 de febrero de 2020, no se otorgó la escritura de compraventa de la mitad indivisa comprada (entonces aún no era propietario de la otra mitad el comprador), sin que conste requerimiento al efecto, aduciendo el demandado que no se pudo hacer por causa imputable al vendedor, ya que no disponía del certificado energético y que tampoco se había levantado la carga hipotecaria que gravaba la finca.

Es manifiesto que las dos razones aducidas no justifican la negativa del comprador al otorgamiento, pues es obvio que fue él quien incumplió, al alegar ahora tales razones. En cuanto al certificado energético, ya se ha dicho que el comprador reconocía en el contrato conocer la existencia del certificado y respecto del levantamiento de la carga hipotecaria que se argumenta, no se preveía condición alguna al respecto.

En consecuencia, deber tenerse por incumplido el contrato por el comprador sin excusa admisible alguna, dando lugar a la declaración judicial de resolución que pretende el actor.

En cuanto a las consecuencias de ello, las dos pretensiones adicionales son contradictorias, si el comprador pierde los importes pagados a cuenta del precio por incumplimiento, debe pagar en todo caso una indemnización por los daños y perjuicios que se demuestren, pero no el resto del precio. Obsérvese que, si se admitieran ambas pretensiones, el comprador habría pagado el total del precio y no obtendría nada a cambio.

Así, deben tenerse por acreditadas las alegaciones de la parte actora, no han sido contradichas por la parte demandada, por lo que, en aplicación de lo previsto en el art. 217 LEC , deben tenerse por probadas las alegaciones de la actora y anudar a ello las consecuencias jurídicas que prevén los arts. 1461 CC y ss , así como el art. 1101 CC para el demostrado incumplimiento de la obligación de otorgamiento de escritura pública que recoge el contrato privado de compraventa al que antes se ha aludido, dado que los arts. 1279 y 1280.1º CC exigen escritura pública para la formalización de los contratos de compraventa de inmueble, siendo requisito para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Así, no alegándose por la demandada hechos impeditivos u obstativos y acreditando la actora mediante la documental los extremos alegados de los que se infieren las consecuencias jurídicas que pretende, siendo que por la demandada no se han desvirtuado ni cuestionado las pruebas y alegaciones de adverso sin que conste circunstancia de la que derivar exoneración de las obligaciones asumidas, procede la estimación de la demanda.

En aplicación de lo previsto en el art. 1.124 CC que contempla la facultad de resolución de las obligaciones implícita en las recíprocas, para el caso, como el que nos ocupa en que una de las partes incumpliere las suyas, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento, cosa que no hace, o la resolución de la obligación con el resarcimiento de los daños y perjuicios y en aplicación del art. 1.466 CC que determina que el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio. El tribunal debe decretar la resolución. No se demuestran daños y perjuicios, ni siquiera se alegan, por lo que procede la condena a la pérdida de las cantidades pagadas por el comprador una vez declarado resuelto el contrato y así ha de reflejarse en el fallo.

SEGUNDO.- Por lo que respecta a la reconvención, a pesar de haber sido él quien incumplió, como se ha dicho, el reconviniente reclama el pago de todos los pagos realizados, que no demuestra, pero valora sin ninguna prueba en 13.500 €. Por las razones antes expuestas, al haber incumplido sus obligaciones, no ha lugar a indemnización alguna por ello, debiendo desestimarse la primera de las dos pretensiones de la demanda reconvencional.

(...)

La parte actora reconvencional se halla pues habilitada para instar la división de la finca que pretende, puesto que aporta copia de la escritura de manifestación y aceptación de herencia de la mita indivisa (Doc. nº 2 de la reconvención) que se acredita la titularidad dominical pro indiviso, no habiendo sido impugnado tal documento por lo que debe tenerse por cierto, siendo aplicable la legislación civil catalana en virtud de lo establecido en el art. 111-3.1 del Codi Civil de Catalunya, que proclama la eficacia territorial del ordenamiento civil catalán, por lo que, ejercitada la acción de división de una vivienda común, de conformidad con lo previsto en el artículo 218.1 , 2º párrafo LEC , la normativa aplicable para resolver la pretensión actora es la contenida en los artículos 552-10 y 552-11 CCC .

Vistos los términos de mencionado art. 552-10, que permite a cualquier cotitular, en cualquier momento y sin expresar el motivo, exigir la división de la comunidad, no cabe, en principio, más que estimar la pretensión de la actora reconvencional de disolución del condominio, dada la indivisibilidad del inmueble."

SEGUNDO.- La representación del Sr. Epifanio RECURRE la sentencia respecto al pronunciamiento que determina que él incumplió el contrato de compraventa, y acuerda la pérdida de las cantidades pagadas a cuenta del precio.

Considera que el Juzgador de instancia no valora correctamente los motivos por los cuales no se pudo formalizar la compraventa, suficientes para justificar la frustración de la operación de escritura pública, sino que por el contrario los considera como prueba y acreditación del incumplimiento del comprador, porque lo cierto es que en relación al certificado de eficiencia energética, en la fecha máxima para la formalización de la escritura pública en febrero de 2020, no se disponía del mismo, y debió ser el vendedor el que realizara las gestiones oportunas para conseguirlo, siendo su negativa o inacción causa suficiente para que se frustrara la operación, y tampoco había levantado la carga hipotecaria que gravaba la misma. Además, el vendedor no hizo requerimiento alguno al comprador para otorgar la escritura pública, sino más bien todo lo contrario. Por ello siguió ocupando lícitamente el local, habida cuenta de la titularidad exclusiva del negocio de restauración que en el mismo se venía explotando en base a una CESIÓN gratuita que se hizo en el año 1999 por el propio actor y el ahora fallecido padre de los mismos (documentos 3 y 4 de la contestación), por lo que en ningún momento el actor ha reclamado ninguna cantidad por el uso del local, en la mitad que le corresponde,

Entiende el recurrente que se ha producido infracción de los artículos 1.101 y 1.124 del CC, porque, en el hipotético y negado caso de que se entendiera que la causa de incumplimiento del contrato, esto es, la no elevación a pública de la citada compraventa realizada privadamente en fecha 09/05/2017, en el plazo estipulado, fuera imputable al recurrente, deberá considerarse resuelto el citado contrato privado pero únicamente con los efectos inherentes a tal resolución contemplados en los citados artículos. Considera que la condena a la pérdida de las cantidades pagadas a cuenta del precio no tiene fundamento legal ni contractual alguno, ya que significaría tanto como que lo pagado en concepto de precio aplazado de una compraventa que finalmente no se formaliza, y por tanto la cosa no acaba en el patrimonio del comprador, se pierde, provocando un claro enriquecimiento injusto en favor del vendedor, ya que ha recibido unas cantidades a cuenta del precio de la venta del local que finalmente no vende, quedando en su patrimonio, la cosa y lo parcialmente pagado para su adquisición por el comprador, sin que tales consecuencias hayan sido pactadas contractualmente, ni contempladas legalmente. Considera que el efecto inherente y asociado a la acción resolutoria que ejerce la parte vendedora mediante esta demanda, comportaría la reciproca restitución del precio y de la cosa objeto del contrato, de tal manera que el actor debería restituirle al comprador, la cantidad de dinero pagada en concepto de precio y el demandado la titularidad de la cosa, que en este caso no implica la entrega directa de su posesión real, habida cuenta de que el demandado ya es propietario de la otra mitad indivisa del mismo local y tiene en cualquier caso la cesión de su uso completo como local comercial desde 1999.

Expone que, respecto al alegado incumplimiento por parte del comprador, consistente en el impago de determinadas cuotas de pago aplazado del precio, en concreto las correspondientes a los meses de diciembre de 2018, enero, noviembre y diciembre de 2019, existió compensación con el pago de los recibos de IBI de los ejercicios 2018 y 2019 en la parte proporcional que el actor tenia pendiente por su mitad indivisa de propiedad.

Solicita se desestime la demanda, considerarse resuelto el contrato de compraventa de fecha 9 de mayo de 2017 pero con los efectos legales inherentes a tal resolución de tal forma que se proceda a la recíproca restitución del precio y de la cosa objeto del contrato, debiendo el actor devolver al recurrente la cantidad de 13.500 € pagados en concepto de precio y el recurrente la propiedad al actor de la mitad indivisa del referido local, estimando en consecuencia íntegramente su demanda reconvencional con expresa condena en costas al actor.

La representación del Sr. Alejo se opone e IMPUGNA la sentencia en lo relativo a la fijación de indemnización de daños y perjuicios por importe de 17.000.- € hasta la fecha de interposición de la demanda, más los intereses legales.

Entiende que procede condenar a la parte demandada al pago de la cantidad de 500 euros mensuales no satisfechas desde la fecha de suscripción del contrato de compraventa hasta la fecha de la interposición de la demanda, habida cuenta el incumplimiento en la restitución del inmueble. Que nos encontramos ante una Resolución del contrato por incumplimiento grave y esencial del comprador, y también considera que ha quedado acreditado que dicho incumplimiento ha ocasionado daños y perjuicios.

Que se plantearon dos acciones claramente diferenciadas: una primera, la resolución del contrato de compraventa a plazos de bien inmueble suscrito entre las partes, en aplicación del artículo 1.124 CC en relación al 1.504 del mismo cuerpo legal, y una segunda acción, correspondiente, a la reclamación de daños y perjuicios causados por incumplimiento contractual de conformidad con el art. 1.101 y 1.124 del CC.

Considera que ha quedado acreditado:

1º La existencia de una compraventa con precio aplazado conforme el contrato suscrito en fecha 9 de mayo de 2017.

2º Que la posesión del local fue entregada al demandado en el mismo día de la fecha de la suscripción del contrato de compraventa el 09/05/2017, y, por lo tanto, el demandado desde esa fecha se constituyó como propietario del 50% del mismo, con la obligación de realizar el pago por la transmisión de su propiedad. Que desde esa misma fecha en la que se perfeccionó la compraventa, el demandado dejó de ser cesionario del uso del 50% del local para convertirse en propietario, con la obligación de efectuar el pago fijado en la compraventa al vendedor.

3º Que ha estado explotando el negocio de restauración desde la entrega de la posesión hasta la fecha sin pago alguno al demandante.

4º Se ha acreditado la existencia de incumplimiento esencial y grave por parte del comprador de su obligación de pagar el precio o parte del mismo, en los términos establecidos en el contrato, sin que concurra en este caso ningún motivo que exonere al comprador.

5º Se ha acreditado el incumplimiento de otorgamiento de elevar a público el contrato de compraventa en la fecha estipulado (01/02/2020), una vez requerido por el demandante para su otorgamiento, habiendo notificado por el comprador una resolución del contrato de forma unilateral con fecha posterior a la fecha convenida (26 de junio de 2020).

6º Se ha acreditado el cumplimiento por parte del vendedor con el requerimiento notarial efectuado al comprador (Doc. nº 33 del escrito de demanda).

7º Habiéndose acreditado un enriquecimiento injusto por parte del demandado, que ha ocupado y explotado el negocio de restauración instaurado en el local objeto de contrato de compraventa desde la misma fecha de la firma del contrato de compraventa en su condición de propietario del 50% perteneciente al demandado.

8º Se ha acreditado y reconocido en los autos por el demandado que una vez incurrido en incumplimiento grave y esencial del contrato de compraventa, y requerido por el demandante para la devolución de su propiedad, este se negó rotundamente, entendiendo en aplicación al artículo 1.124 del Código Civil en relación al 1.504 del mismo cuerpo legal, al tratarse de compraventa de inmueble, cumpliéndose todos los requisitos y presupuestos de los preceptos reseñados debe desestimarse el Motivo segundo del recurso de apelación planteado por el adverso y confirmar la condena del demandado establecida en la sentencia recurrida a la pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del 50% del local objeto del contrato, en concepto de daños y perjuicios, sin perjuicio de incrementar esta cantidad conforme lo peticionado en la impugnación de la sentencia.

TERCERO.- En primer lugar, debe abordarse la primera cuestión que se plantea en el recurso respecto a la declaración que hace la sentencia de instancia de que se ha producido un incumplimiento por parte del comprador, estimando la pretensión de resolución del contrato de compraventa del 50% del local, sito en la calle Plaza del Ayuntamiento nº 6 de Lliçà de Vall.

En el contrato suscito por las partes, el 9 de mayo de 2017, se acordó en su estipulación II, que:

"El precio convenido por la presente compraventa es el de CIEN MIL Euros (100.000 EUROS), que la parte compradora satisfará del siguiente modo

1.- 60.000 EUROS (SESENTA MIL EUROS) se satisfarán por la parte compradora en mensualidades de 500 curos cada una, no devengándose por dicho aplazamiento intereses, hasta el día 01 de mayo de 2027, debiéndose abonar en los diez primeros días del mes en la cuenta siguiente de la que es titular el vendedor: NUM004.

2.- El importe restante, esto es, 40.000 euros (CUARENTA MIL EUROS) se abonarán como máximo el día 01 de setiembre de 2027.

3.- Se formalizará escritura de compraventa de la finca referenciada en el expositivo primero como máximo el día 01 de febrero de 2020, reconociéndose en la misma el importe pendiente de abono."

Y en la estipulación IV, respecto a la Escritura de compraventa, que:

"La escritura pública de compraventaa favor de la parte compradora o de la persona que designe, se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientesante el Notario que designe el requirente, con fecha máxima de formalización el día 01 de febrero de 2020.Si en el momento de la formalización existiera cantidad pendiente de abonar, se realizará reconocimiento de deuda notarial que deberá ser satisfecho como máximo el día 01 de setiembre de 2027."

En los burofaxes intercambiados por las partes entre el 26 de junio de 2020 y el 11 de marzo de 2021, así como en el requerimiento notarial de 30 de abril de 2021, ambas partes se imputan mutuos incumplimientos, y comunican la resolución de contrato a la otra.

Son los WhatsApp intercambiados por las partes (dtos. 1 y 3 de la contestación a la demanda reconvencional), los que clarifican y acreditan el incumplimiento por parte del comprador, el demandado Sr. Epifanio. En los mismos se dice:

"13/1/20 19:19 - Alejo: Hola Epifanio, hoy he ido al banco y no hay nada ingresado, te falta noviembre, diciembre, enero-20,tambien tengo un recibo de agua que he pagado. Mañana pasaré por el bar a ver cómo lo vas a hacer. Un beso

23/1/20 10:47 - Alejo: Hola Epifanio, esta mañana he estado en el banco y no hay nada ingresado, hace 10 días que estuve contigo, dime cómo lo vas a hacer, sabes que el 01-02-20 hay que formalizar el contrato,leetelo, mañana por la mañana pasaré por el bar. Un beso

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Si lo ley ayer eso te iva a decir cambiamos la fecha de escriturar hay que hacer un anexo del contrato y firmarlo los dosel ingreso te lo ago el lunes que iré al banco

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Hay que mirar lo del levantamiento de hipoteca y mirar lo del notario

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Pasate mañana y lo hablamos

30/1/20 13:39 - Alejo: Hola Epifanio, mañana sobra las 10 pasaré por el bar, miraremos lo del contrato.

30/1/20 14:04 - Epifanio Hermano: Ok

17/2/20 12:28 - Alejo: Buenos días Epifanio, después de dos semanas que nos vimos no me has dicho lo que estás haciendo ni lo que vas a hacer, yo creo que ya habrás tenido tiempo de asesorarte,mira de no retrasarlo másy a ver cómo lo solucionamos. Saludos

17/2/20 12:31 - Epifanio Hermano: Buenas estuve el viernes en la abogada me esta haciendo un anexo para modificar la fecha de escritura mientras hacemos todo el papeleo entre el miercoles y el jueves me lo dará te lo envío y lo ves y el lunes ta are ingreso de dos meses"

Se hace evidente que el Sr. Alejo indica, el 23-1-2020, al Sr. Epifanio que la fecha para formalizar el contrato es el 01-02-20, indicando asimismo su incumplimiento en el pago de los plazos de varios meses, y es este último, el demandado, quien apunta a un retraso en la fecha de escrituración, aceptando su retraso en el pago.

Como hemos visto, el contrato únicamente exigía "simple requerimiento de cualquiera" de las partes, y este requerimiento se produjo por parte del Sr. Alejo.

Y para el otorgamiento de la escritura pública no puede acogerse que existan los dos impedimentos alegados por el Sr. Epifanio.

Respecto al Certificado energético, en el contrato se indica:

"VII. Certificación Energética.

De conformidad con el artículo 14 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril , por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el comprador reconoce que el vendedor le ha entregado copia de la etiqueta energética con la que debidamente cuenta el inmueble,y declara conocer la existencia de este certificado de eficiencia energética desde el momento de su promoción."

Y en cuanto al levantamiento de cargas de la finca, también se indica en el contrato lo siguiente:

"- CARGAS: La finca descrita no está afecta a más de cargas ni gravámenes, según se desprende de la certificación expedida por el Registro de la Propiedad número 2 de Granollersy está al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad horizontal según se desprende de la certificación expedida al efecto por el Administrador de la Comunidad de Propietarios."

Y la falta de levantamiento de la carga del préstamo liquidado en su totalidad, no es un inconveniente para otorgar la firma de la escritura de compraventa.

De hecho, cuando el Sr. Epifanio remite, el 26 de junio de 2020, burofax notificando la resolución del contrato por expiración del plazo fijado para elevarlo a escritura pública, no se alega por su parte ningún incumplimiento por parte de vendedor, más allá de la finalización del plazo.

En consecuencia, ha quedado acreditado que fue el Sr. Epifanio, quien incumplió, no solo no abonando los plazos de pago estipulados, sino resistiéndose a acudir al notario para otorgar la escritura pública de compraventa, que podía firmarse, aunque quedaran cantidades pendientes de pago, como se había fijado en el contrato privado de compraventa.

CUARTO.- Determinada la responsabilidad del demandado por incumplimiento, y la resolución del contrato, como ha resuelto la sentencia de instancia, quedan por abordar los efectos que deben acompañar a dicha declaración, lo cual es objeto de recurso, y de impugnación.

La sentencia de instancia incurre en contradicción cuando afirma que: "No se demuestran daños y perjuicios, ni siquiera se alegan",y sin embargo acuerda "que procede la condena a la pérdida de las cantidades pagadas por el comprador una vez declarado resuelto el contrato",sin mayor fundamentación.

Debemos partir de los criterios jurisprudencialessobre la materia, hallando un completo resumen en la Sentencia TS, del 04 de febrero de 2026 (Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER):

"1.- Normativa aplicable en materia de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

Es sabido que las reglas contenidas en el Capítulo II, Título I, Libro IV, bajo el título «[d]e la naturaleza y efecto de las obligaciones», no definen lo que se entiende por incumplimiento contractual, sino que, partiendo del hecho de haberse producido tal incumplimiento, indican los criterios de imputación de la responsabilidad que se derivan del mismo y establecen sus efectos, entre los que cobra especial importancia la indemnización por los daños y perjuicios causados ( arts. 1101 y 1107 CC ).

En síntesis, el cumplimiento contractual se identifica con la exacta realización de la prestación debida. Aunque tradicionalmente el concepto de incumplimiento se ha vinculado con una conducta culpable del deudor, la jurisprudencia ha evolucionado hacia tesis objetivas, de manera que el incumplimiento existirá siempre que el deudor no haya cumplido o satisfecho íntegramente el derecho o interés del acreedor, con independencia de que su actuación pueda calificarse como dolosa, culposa o de que nos hallemos ante un caso fortuito, circunstancias que servirán para, en un momento posterior, valorar las consecuencias, y, en concreto, la posible imputación al deudor y la extensión de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, pero no para apreciar el incumplimiento propiamente dicho.

En el marco de la responsabilidad contractual, el ordenamiento reconoce al acreedor insatisfecho tres acciones para la protección de su derecho: la acción de cumplimiento, la acción de resolución y la acción de daños y perjuicios. Por lo que se refiere a esta última, el art. 1101 CC dispone que «[q]uedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas». A continuación, el art. 1102 CC alude a la responsabilidad por dolo y los arts. 1103 y 1104 CC a la responsabilidad que procede de negligencia, precisando este último precepto que la culpa o negligencia del deudor «consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar».

En cuanto a la determinación y cuantificación de dichos daños y perjuicios, el art. 1106 CC señala que la indemnización de daños y perjuicios «comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor», es decir, el daño emergente y el lucro cesante. Y el art. 1107 CC distingue en función de que se trate de un deudor de buena fe o de una actuación dolosa; en el primer caso, responderá únicamente de los daños y perjuicios «previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento», mientras que en el segundo responderá «de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación».

(...)

2.-Doctrina jurisprudencial sobre el concepto de dolo contractual.

Frente a algunos precedentes jurisprudenciales más formalistas, la jurisprudencia actual equipara el dolo con la voluntad de actuar conscientemente o a sabiendas de que ello comporta o puede provocar un daño no justificado, esto es, basta la conciencia de que la conducta entraña o puede entrañar una lesión del derecho del acreedor derivado del contrato.

(...)

La sentencia 405/2015, de 2 de julio ,en un supuesto de resolución de contratos de permuta de solar por edificación futura por incumplimiento, dice:

«el incumplimiento de Reyal Urbis de su obligación fundamental, la entrega de las viviendas, al dejar de solicitar la ejecución de la sentencia que acordó el fin de la indivisión sobre el solar, dejar de cumplir los trámites necesarios para obtener la licencia de construcción e hipotecar el solar permutado para fines distintos de la financiación de la edificación a construir en el solar permutado, según resulta de la narración de hechos fijada en la instancia, es intencional y deliberado y, por tanto, doloso. Por tal razón, una cláusula que hubiese supuesto la renuncia de los demandantes a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, o al menos de una parte de ellos, por la conducta dolosa de la inmobiliaria, sería nula conforme al art. 1102 del Código Civil .».

Más recientemente, la sentencia 500/2018, de 19 de septiembre ,rechaza la existencia de dolo en el incumplimiento de un deudor «que no se desentendió» del cumplimiento, lo que excluye la voluntariedad de que su conducta condujera al incumplimiento definitivo de la obligación:

«La jurisprudencia de esta sala, ya en las sentencias de 9 marzo de 1962 y 19 de mayo de 1973 , procedió a flexibilizar el criterio estrictamente intencional del dolo, como intención o propósito de perjudicar o dañar al acreedor, de forma que para su apreciación en la ejecución del contrato era suficiente con que el deudor infringiera su deber jurídico de forma voluntaria, esto es, conscientemente de que con dicho comportamiento realizaba un acto antijurídico,por lo que debía entenderse dolosamente queridos los resultados que, sin necesidad de ser intencionadamente perseguidos, fueran consecuencia necesaria del acto realizado. Esta jurisprudencia se ha mantenido en sentencias más recientes de esta sala, particularmente en las SSTS 242/1980, de 21 de junio y 954/1991, de 20 de diciembre ».

Otra cosa es que, como resalta la sentencia 938/2025, de 12 de junio ,el mero incumplimiento no pueda asimilarse al dolo:

«Que para apreciar dolo no sea preciso exigir un ánimo dirigido a causar un daño tampoco puede llevar al extremo, como pretende la demandante, de equiparar el incumplimiento con el dolo. Dejar de cumplir constituye exclusivamente incumplimiento y el incumplimiento por sí mismo no equivale al dolo. Para apreciar dolo es preciso que concurra en el deudor que incumple su prestación una conducta especialmente reprobable.»

(...)

»[...] la Sentencia de 30 de septiembre de 1988 -con remisión a las precedentes de 9 de mayo y 27 de junio de 1984 y 5 de junio de 1985-, estableció la doctrina de que el solo incumplimiento contractual no excluye la idea de que el incumplimiento no constituya per se un perjuicio o daño, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, pues lo contrario equivaldría a sostener que el contrato operó en el vacío y sus vicisitudes, en concreto, las contravenciones de las partes, no habrían de tener ninguna repercusión, pues así se contradiría la fuerza vinculativa de los negocios obligacionales y sus correspondientes consecuencias que prevé el art. 1.258 y concordantes del Código Civil . No es de justicia efectiva que estas situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes, queden impunes y libres de toda compensación y reintegro económico,al conformar in re ipsa el propio perjuicio y la prueba la representa la situación provocada deliberadamente por quien obtuvo el lucro. Lo contrario sería premiar y proteger la mala fe contractual y amparar estados de evidenciado enriquecimiento injusto positivo, en razón a las ventajas patrimoniales que la sociedad recurrida procuro al margen del contrato relacionante y cuando se había extinguido el mismo.

(...)

Con arreglo a la doctrina jurisprudencial que se acaba de exponer, si por incumplimiento doloso entendemos el quebrantamiento o transgresión voluntaria por el arrendatario de la obligación de devolver la finca, obligación a cuyo cumplimiento se sustrae con plena conciencia de realizar un acto antijurídico, la responsabilidad por el daño causado pasa por acreditar que la demandada conocía y era consciente de la antijuridicidad de su conducta,lo cual, por un lado, al tratarse de un dato subjetivo, debe inferirse de las circunstancias concurrentes en el particular caso enjuiciado"

La cantidad que la sentencia permite que haga suya el vendedor se solicitó en concepto de daños y perjuicios, por la no restitución del inmueble a su propiedad, y por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre enriquecimiento injusto, por la explotación del negocio desde la fecha de la firma del contrato, y tras el incumplimiento.

Como se afirma por la representación del Sr. Alejo, el Sr. Epifanio adquirió el 50% del local que pertenecía al demandante el 9 de mayo de 2017, y desde esa fecha se le entrega la posesión del 50% del local, y se convierte en propietario de dicha mitad indivisa, ya que la compraventa quedó totalmente perfeccionada en el momento de suscribir el contrato, por lo que desde esa fecha el documento de cesión de uso alegado de contrario pierde virtualidad entre los litigantes y queda resuelto de facto entre ambos, ya que el Sr. Epifanio no puede constituirse como propietario y cesionario del inmueble al mismo tiempo, con respecto a la mitad indivisa que adquirió en fecha 9 de mayo de 2017.

Pero, a raíz del incumplimiento por el demandado de lo estipulado en el contrato de compraventa, el demandante dio por resuelto el contrato el 22 de febrero de 2021, y comunicó su falta de conformidad en la ocupación del local por parte de su hermano, así como de la explotación del negocio.

La acción de daños y perjuicios la fundamenta el demandante en que se ha visto privado no solo de las perspectivas de venta del local en virtud del contrato de compraventa suscrito con el demandado, sino de la posibilidad de venta a un tercero, o de ostentar la simple posesión del mismo, y además en que el demandado se ha beneficiado de la explotación del negocio del bar con un evidente enriquecimiento injusto del mismo a su costa.

Entendemos que esos perjuicios enunciados se han producido, pues como se ha argumentado en el fundamento anterior, el demandado era consciente de la antijuridicidad de su conducta, y por tanto del daño que la situación provocaba deliberadamente por quien obtenía lucro, por lo que corresponde indemnizar.

Se solicita el pago de 500 euros mensuales como indemnización de daños y perjuicios durante el tiempo que ha estado en posesión del 50% del local propiedad de demandante, con pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del mencionado local en concepto de daños y perjuicios, así como el pago de los plazos que no han sido satisfechos hasta la fecha en que se dicte sentencia.

Consideramos que los 13.500.- € abonados a cuenta del pago del precio de la compraventa suponen una cantidad ponderada para compensar los daños y perjuicios sufridos por el demandante. Por ello, se mantendrá la decisión tomada por la sentencia de instancia acordando que los haga propios el demandante, como indemnización por los daños y perjuicios sufridos, sin que proceda ampliar esa suma.

Lo anterior supone la desestimación del recurso, así como de la impugnación.

QUINTO.-Desestimados el recurso y la impugnación se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).

PRIMERO.- El Sr. Alejo interpuso demanda contra el Sr. Epifanio, solicitando:

"1.- Que, se decrete la resolución del contrato de compraventa a plazo del 50% del bien inmueble sito en la calle Plaza del Ayuntamiento nº 6 de Lliçà de Vall, finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Granollers, finca 3600, suscrito entre las partes en fecha 9 de mayo de 2.017, por incumplimiento por parte del comprador.

2.- Que, se condene a Don Epifanio, a la pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del mencionado local en concepto de daños y perjuicios.

3.- Que, se condene a Don Epifanio, al pago de los plazos que no han sido satisfecho hasta la fecha en que se dicte sentencia, y que hasta la fecha asciende a DIECISIETE MIL EUROS (17.000€), más los intereses legales que correspondan.

4.- Condene a las Costas del presente procedimiento al demandado."

Expone que es propietario en pleno dominio de una mitad indivisa del local sito en la Plaça de l'Ajuntament nº 6 de Lliçà de Vall (08185 Barcelona). Que, las partes suscribieron, en fecha 9 de mayo de 2.017, documento privado de compraventa a plazos de dicho local. Que, por parte del arrendatario, se procedió al pago de las cantidades acordadas en el contrato desde el mes de junio de 2017 a noviembre de 2018, ingresando en la cuenta del demandante la cantidad de 500 euros mensuales, pero ninguna otra cantidad ha sido satisfecha a partir de la cuota del mes de octubre de 2.019, continuando con la posesión del local y explotando el bar que en el local está instaurado. Que, en fecha 26 de junio de 2020, recibió Burofax en virtud del cual se le notificaba la finalización del plazo fijado para elevar el contrato privado a escritura pública ante notario, indicando que el mismo quedaba resuelto por incumplimiento y expiración en término máximo. Que respondió mediante Burofax en fecha 7 de julio de 2020, comunicando la No aceptación de la resolución unilateral por parte de Sr. Epifanio, en primer lugar, por encontrarse en situación de impagos de las cuotas establecidas a cuenta del total precio, en segundo lugar, por inexistencia de requerimiento previo por su parte para el otorgamiento de la escritura pública, sino que lo que peticionó a su hermano, fue una ampliación del plazo para su otorgamiento. Que, en fecha 22 de febrero de 2021, se remitió nuevamente un Burofax, requiriéndole para que en el plazo de 15 DIAS procediera a la entrega al demandante de la posesión del local, e informando la voluntad de resolver el contrato y estando en posesión del inmueble se comunicó que el demandante hacía suyas las cantidades recibidas hasta la fecha en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

Invoca para la acción de resolución de contrato por incumplimiento del comprador, el artículo 1.124 del Código Civil ,en relación con el artículo 1.504 del mismo cuerpo legal, y demás concordantes, y los artículos 621-41 y 621-54 del Código Civil de Catalunya.

Y como sustento de la acción de reclamación de cantidad por daños y perjuicios invoca el artículo 1.101 CC y demás concordantes, por la no restitución del inmueble a su propiedad, y por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre enriquecimiento injusto habida cuenta la explotación del negocio instaurado en el inmueble desde la fecha de la firma del contrato objeto de esta Litis hasta la fecha.

El Sr. Epifanio se opone y formula demanda reconvencional.

Expone que, sin perjuicio de la constancia registral en cuanto a la mitad indivisa de propiedad de dicho local a favor del actor, la realidad fáctica del mismo es que ha sido siempre un inmueble propiedad de los padres de ambas partes, pagado íntegramente por ellos y no por el actor, en el que se ha venido ejerciendo una actividad de CAFÉBAR por el Sr. Epifanio, consentida siempre por todas las partes. Que, sin perjuicio de los pagos a cuenta del precio que ha venido realizando desde que se suscribiera el contrato por un importe total de 13.500 €, llegada la fecha máxima para la formalización de la escritura pública de compraventa, esto es el día 1 de febrero de 2020, la misma no se pudo otorgar por causa imputable al actor, habida cuenta de que la finca, entonces de su propiedad y de la madre de ambos, no disponía del certificado energético y tampoco se había levantado la carga hipotecaria que gravaba la misma. Que, siguiendo en aquél momento interesado en la operación de compra solicitó al actor una prórroga del plazo para la formalización de la escritura pública, a lo que el Sr. Alejo se negó, solicitando no obstante que el Sr. Epifanio continuará abonando el importe de 500 € mensuales pactados, pero ahora de forma fiscalmente irregular para evitar impuestos. Que fue entonces cuando no accediendo a la petición del actor, en fecha 26/06/2020, se vio obligado a comunicar vía burofax la resolución del referido contrato privado de compraventa por expiración del término máximo establecido para la formalización de la escritura pública, insistimos, por causa imputable única y exclusivamente al actor.

Que, si bien es cierto que el Sr. Epifanio ha continuado ocupando dicho local ejerciendo la actividad de CAFÉ-BAR que venía explotando desde el año 1999 con el consentimiento expreso de sus padres, copropietarios de la otra mitad indivisa del referido local, ahora y desde el pasado día 27/09/2021 lo viene haciendo siendo propietario él de esta otra mitad indivisa de la finca, por herencia de su difunta madre. Y en todo caso los pagos mensuales por importe de 500 € que se pactaron en su día lo fueron única y exclusivamente a cuenta del precio del local que no ha llegado a comprarse. Que, según es de ver en los contratos de cesión del local para la explotación del negocio de CAFÉ-BAR, firmados ambos por el propio actor, no se determina ni establece ninguna contraprestación a favor de los propietarios por la ocupación y explotación del mismo.

Solicita se dice sentencia:

"1.- Condenando a D. Alejo, al pago a mi representado de la suma reclamada como principal que asciende a 13.500€, más intereses legales y al pago de las costas procesales.

2.- Se acuerde la Disolución del condominio del local comercial sito en 08185-LLIÇÀ DE VALL, Plaça de l'Ajuntament, núm 6, propiedad de ambas partes de conformidad con el procedimiento establecido para este fin en el artículo 552.11. 5 del Libro quinto del código civil de Catalunya y a estos efectos y no siendo la voluntad de mi mandante

adjudicarse dichos bienes se SOLICITA:

1.- SE REQUIERA EXPRESAMENTE al Sr. Alejo para que comunique si está interesado en su adjudicación, previa compensación económica al Sr. Epifanio, por el valor de la mitad de dicho inmueble que resulte de la peritación que ha sido anunciada y que será aportada a los autos.

2.- En caso contrario y de no estar el Sr. Alejo interesado en la referida adjudicación del referido bien se proceda de conformidad a lo dispuesto en el artículo 552.11. 5 del Libro quinto del código civil de Catalunya y en consecuencia, se proceda a la VENTA DE DICHO INMUEBLE a favor de TERCEROS o en su defecto a su VENTA EN PÚBLICA SUBASTA."

El Sr. Alejo se opuso a la demanda reconvencional en cuanto a la acción de reclamación de cantidad, y se allanó a la acción de división de cosa común. Niega haber incumplido ninguna obligación en la relación contractual que vincula a ambos litigantes, porque fue él quien requirió a su hermano para la formalización de la escritura de compraventa con fecha anterior a la fecha máxima estipulada en el contrato. Y en cuanto al resto de impedimentos para formalizar la compraventa alegado de contrario, no se cumplen:

En cuanto a la falta de levantamiento de la carga del préstamo anteriormente liquidado en su totalidad, NO ES UN INCONVENIENTE PARA OTORGAR LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA, acompañando un Certificado de SALDO CERO facilitado por el banco/caja o entidad financiera, y realizar en el notario un depósito de provisión de fondos para efectuar la cancelación registral de la hipoteca, es suficiente, e incluso, si el préstamo hipotecario no estuviera totalmente pagado (QUE NO ES EL CASO), tampoco es un impedimento para otorgar la escritura de compraventa, basta facilitar un certificado de saldo pendiente del préstamo para que el comprador pueda reservar la cantidad correspondiente a dicho saldo y entregarla al Banco para su cancelación, en ningún caso impedimenta la elevación a público de la compraventa del local.

En cuanto a la imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa por la inexistencia del certificado energético, hay que recordar que no estamos ante la venta de una vivienda, sino de un local comercial de menos de 500 m2 por lo tanto por normativa actual se encuentra exento, en cualquier caso, como se ha acreditado, en ningún momento se llegó a requerir la falta del certificado energético por parte del Sr. Epifanio, sino que estaba en trámite con su abogada para redactar un anexo para la modificación de la fecha para elevar a público la escritura de compraventa, y con anterioridad a la misma se hubiera obtenido el certificado para su formalización.

La sentencia de instanciaestima en parte demanda y reconvención, argumentando:

"En el contrato en cuestión, de 9 de mayo de 2017 (Doc. nº 2 de la demanda), sobre el que no existe controversia, Alejo vende a Epifanio la mitad indivisa de una finca (de la que el comprador es propietario ahora de la otra mitad, por adquisición mortis causa, el día 10 de mayo de 2021).

En dicho contrato se establece el precio de la compraventa en 100.000 € a pagar en mediante 120 mensualidades de 500 € cada una (60.000 €) hasta el día 1 de mayo de 2027 y el restante (40.000 €), el día 1 de septiembre de 2027. No obstante, en el contrato se establece como fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa el día 1 de febrero de 2020 si bien la entrega de la posesión se estableció en la misma fecha de la firma del contrato.

El otorgamiento de la escritura a favor del comprador debía hacerse a simple requerimiento de cualquiera de las partes y, si en el momento de la formalización existieran cantidades pendientes de pago del precio, debían reconocerse notarialmente. Los vendedores manifestaban hallarse al corriente de pago de gastos de comunidad, reconociendo el comprador que el vendedor le había entregado copia de la etiqueta energética y declaraba conocer la existencia de este certificado, sin más condiciones.

En la fecha prevista, 1 de febrero de 2020, no se otorgó la escritura de compraventa de la mitad indivisa comprada (entonces aún no era propietario de la otra mitad el comprador), sin que conste requerimiento al efecto, aduciendo el demandado que no se pudo hacer por causa imputable al vendedor, ya que no disponía del certificado energético y que tampoco se había levantado la carga hipotecaria que gravaba la finca.

Es manifiesto que las dos razones aducidas no justifican la negativa del comprador al otorgamiento, pues es obvio que fue él quien incumplió, al alegar ahora tales razones. En cuanto al certificado energético, ya se ha dicho que el comprador reconocía en el contrato conocer la existencia del certificado y respecto del levantamiento de la carga hipotecaria que se argumenta, no se preveía condición alguna al respecto.

En consecuencia, deber tenerse por incumplido el contrato por el comprador sin excusa admisible alguna, dando lugar a la declaración judicial de resolución que pretende el actor.

En cuanto a las consecuencias de ello, las dos pretensiones adicionales son contradictorias, si el comprador pierde los importes pagados a cuenta del precio por incumplimiento, debe pagar en todo caso una indemnización por los daños y perjuicios que se demuestren, pero no el resto del precio. Obsérvese que, si se admitieran ambas pretensiones, el comprador habría pagado el total del precio y no obtendría nada a cambio.

Así, deben tenerse por acreditadas las alegaciones de la parte actora, no han sido contradichas por la parte demandada, por lo que, en aplicación de lo previsto en el art. 217 LEC , deben tenerse por probadas las alegaciones de la actora y anudar a ello las consecuencias jurídicas que prevén los arts. 1461 CC y ss , así como el art. 1101 CC para el demostrado incumplimiento de la obligación de otorgamiento de escritura pública que recoge el contrato privado de compraventa al que antes se ha aludido, dado que los arts. 1279 y 1280.1º CC exigen escritura pública para la formalización de los contratos de compraventa de inmueble, siendo requisito para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Así, no alegándose por la demandada hechos impeditivos u obstativos y acreditando la actora mediante la documental los extremos alegados de los que se infieren las consecuencias jurídicas que pretende, siendo que por la demandada no se han desvirtuado ni cuestionado las pruebas y alegaciones de adverso sin que conste circunstancia de la que derivar exoneración de las obligaciones asumidas, procede la estimación de la demanda.

En aplicación de lo previsto en el art. 1.124 CC que contempla la facultad de resolución de las obligaciones implícita en las recíprocas, para el caso, como el que nos ocupa en que una de las partes incumpliere las suyas, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento, cosa que no hace, o la resolución de la obligación con el resarcimiento de los daños y perjuicios y en aplicación del art. 1.466 CC que determina que el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio. El tribunal debe decretar la resolución. No se demuestran daños y perjuicios, ni siquiera se alegan, por lo que procede la condena a la pérdida de las cantidades pagadas por el comprador una vez declarado resuelto el contrato y así ha de reflejarse en el fallo.

SEGUNDO.- Por lo que respecta a la reconvención, a pesar de haber sido él quien incumplió, como se ha dicho, el reconviniente reclama el pago de todos los pagos realizados, que no demuestra, pero valora sin ninguna prueba en 13.500 €. Por las razones antes expuestas, al haber incumplido sus obligaciones, no ha lugar a indemnización alguna por ello, debiendo desestimarse la primera de las dos pretensiones de la demanda reconvencional.

(...)

La parte actora reconvencional se halla pues habilitada para instar la división de la finca que pretende, puesto que aporta copia de la escritura de manifestación y aceptación de herencia de la mita indivisa (Doc. nº 2 de la reconvención) que se acredita la titularidad dominical pro indiviso, no habiendo sido impugnado tal documento por lo que debe tenerse por cierto, siendo aplicable la legislación civil catalana en virtud de lo establecido en el art. 111-3.1 del Codi Civil de Catalunya, que proclama la eficacia territorial del ordenamiento civil catalán, por lo que, ejercitada la acción de división de una vivienda común, de conformidad con lo previsto en el artículo 218.1 , 2º párrafo LEC , la normativa aplicable para resolver la pretensión actora es la contenida en los artículos 552-10 y 552-11 CCC .

Vistos los términos de mencionado art. 552-10, que permite a cualquier cotitular, en cualquier momento y sin expresar el motivo, exigir la división de la comunidad, no cabe, en principio, más que estimar la pretensión de la actora reconvencional de disolución del condominio, dada la indivisibilidad del inmueble."

SEGUNDO.- La representación del Sr. Epifanio RECURRE la sentencia respecto al pronunciamiento que determina que él incumplió el contrato de compraventa, y acuerda la pérdida de las cantidades pagadas a cuenta del precio.

Considera que el Juzgador de instancia no valora correctamente los motivos por los cuales no se pudo formalizar la compraventa, suficientes para justificar la frustración de la operación de escritura pública, sino que por el contrario los considera como prueba y acreditación del incumplimiento del comprador, porque lo cierto es que en relación al certificado de eficiencia energética, en la fecha máxima para la formalización de la escritura pública en febrero de 2020, no se disponía del mismo, y debió ser el vendedor el que realizara las gestiones oportunas para conseguirlo, siendo su negativa o inacción causa suficiente para que se frustrara la operación, y tampoco había levantado la carga hipotecaria que gravaba la misma. Además, el vendedor no hizo requerimiento alguno al comprador para otorgar la escritura pública, sino más bien todo lo contrario. Por ello siguió ocupando lícitamente el local, habida cuenta de la titularidad exclusiva del negocio de restauración que en el mismo se venía explotando en base a una CESIÓN gratuita que se hizo en el año 1999 por el propio actor y el ahora fallecido padre de los mismos (documentos 3 y 4 de la contestación), por lo que en ningún momento el actor ha reclamado ninguna cantidad por el uso del local, en la mitad que le corresponde,

Entiende el recurrente que se ha producido infracción de los artículos 1.101 y 1.124 del CC, porque, en el hipotético y negado caso de que se entendiera que la causa de incumplimiento del contrato, esto es, la no elevación a pública de la citada compraventa realizada privadamente en fecha 09/05/2017, en el plazo estipulado, fuera imputable al recurrente, deberá considerarse resuelto el citado contrato privado pero únicamente con los efectos inherentes a tal resolución contemplados en los citados artículos. Considera que la condena a la pérdida de las cantidades pagadas a cuenta del precio no tiene fundamento legal ni contractual alguno, ya que significaría tanto como que lo pagado en concepto de precio aplazado de una compraventa que finalmente no se formaliza, y por tanto la cosa no acaba en el patrimonio del comprador, se pierde, provocando un claro enriquecimiento injusto en favor del vendedor, ya que ha recibido unas cantidades a cuenta del precio de la venta del local que finalmente no vende, quedando en su patrimonio, la cosa y lo parcialmente pagado para su adquisición por el comprador, sin que tales consecuencias hayan sido pactadas contractualmente, ni contempladas legalmente. Considera que el efecto inherente y asociado a la acción resolutoria que ejerce la parte vendedora mediante esta demanda, comportaría la reciproca restitución del precio y de la cosa objeto del contrato, de tal manera que el actor debería restituirle al comprador, la cantidad de dinero pagada en concepto de precio y el demandado la titularidad de la cosa, que en este caso no implica la entrega directa de su posesión real, habida cuenta de que el demandado ya es propietario de la otra mitad indivisa del mismo local y tiene en cualquier caso la cesión de su uso completo como local comercial desde 1999.

Expone que, respecto al alegado incumplimiento por parte del comprador, consistente en el impago de determinadas cuotas de pago aplazado del precio, en concreto las correspondientes a los meses de diciembre de 2018, enero, noviembre y diciembre de 2019, existió compensación con el pago de los recibos de IBI de los ejercicios 2018 y 2019 en la parte proporcional que el actor tenia pendiente por su mitad indivisa de propiedad.

Solicita se desestime la demanda, considerarse resuelto el contrato de compraventa de fecha 9 de mayo de 2017 pero con los efectos legales inherentes a tal resolución de tal forma que se proceda a la recíproca restitución del precio y de la cosa objeto del contrato, debiendo el actor devolver al recurrente la cantidad de 13.500 € pagados en concepto de precio y el recurrente la propiedad al actor de la mitad indivisa del referido local, estimando en consecuencia íntegramente su demanda reconvencional con expresa condena en costas al actor.

La representación del Sr. Alejo se opone e IMPUGNA la sentencia en lo relativo a la fijación de indemnización de daños y perjuicios por importe de 17.000.- € hasta la fecha de interposición de la demanda, más los intereses legales.

Entiende que procede condenar a la parte demandada al pago de la cantidad de 500 euros mensuales no satisfechas desde la fecha de suscripción del contrato de compraventa hasta la fecha de la interposición de la demanda, habida cuenta el incumplimiento en la restitución del inmueble. Que nos encontramos ante una Resolución del contrato por incumplimiento grave y esencial del comprador, y también considera que ha quedado acreditado que dicho incumplimiento ha ocasionado daños y perjuicios.

Que se plantearon dos acciones claramente diferenciadas: una primera, la resolución del contrato de compraventa a plazos de bien inmueble suscrito entre las partes, en aplicación del artículo 1.124 CC en relación al 1.504 del mismo cuerpo legal, y una segunda acción, correspondiente, a la reclamación de daños y perjuicios causados por incumplimiento contractual de conformidad con el art. 1.101 y 1.124 del CC.

Considera que ha quedado acreditado:

1º La existencia de una compraventa con precio aplazado conforme el contrato suscrito en fecha 9 de mayo de 2017.

2º Que la posesión del local fue entregada al demandado en el mismo día de la fecha de la suscripción del contrato de compraventa el 09/05/2017, y, por lo tanto, el demandado desde esa fecha se constituyó como propietario del 50% del mismo, con la obligación de realizar el pago por la transmisión de su propiedad. Que desde esa misma fecha en la que se perfeccionó la compraventa, el demandado dejó de ser cesionario del uso del 50% del local para convertirse en propietario, con la obligación de efectuar el pago fijado en la compraventa al vendedor.

3º Que ha estado explotando el negocio de restauración desde la entrega de la posesión hasta la fecha sin pago alguno al demandante.

4º Se ha acreditado la existencia de incumplimiento esencial y grave por parte del comprador de su obligación de pagar el precio o parte del mismo, en los términos establecidos en el contrato, sin que concurra en este caso ningún motivo que exonere al comprador.

5º Se ha acreditado el incumplimiento de otorgamiento de elevar a público el contrato de compraventa en la fecha estipulado (01/02/2020), una vez requerido por el demandante para su otorgamiento, habiendo notificado por el comprador una resolución del contrato de forma unilateral con fecha posterior a la fecha convenida (26 de junio de 2020).

6º Se ha acreditado el cumplimiento por parte del vendedor con el requerimiento notarial efectuado al comprador (Doc. nº 33 del escrito de demanda).

7º Habiéndose acreditado un enriquecimiento injusto por parte del demandado, que ha ocupado y explotado el negocio de restauración instaurado en el local objeto de contrato de compraventa desde la misma fecha de la firma del contrato de compraventa en su condición de propietario del 50% perteneciente al demandado.

8º Se ha acreditado y reconocido en los autos por el demandado que una vez incurrido en incumplimiento grave y esencial del contrato de compraventa, y requerido por el demandante para la devolución de su propiedad, este se negó rotundamente, entendiendo en aplicación al artículo 1.124 del Código Civil en relación al 1.504 del mismo cuerpo legal, al tratarse de compraventa de inmueble, cumpliéndose todos los requisitos y presupuestos de los preceptos reseñados debe desestimarse el Motivo segundo del recurso de apelación planteado por el adverso y confirmar la condena del demandado establecida en la sentencia recurrida a la pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del 50% del local objeto del contrato, en concepto de daños y perjuicios, sin perjuicio de incrementar esta cantidad conforme lo peticionado en la impugnación de la sentencia.

TERCERO.- En primer lugar, debe abordarse la primera cuestión que se plantea en el recurso respecto a la declaración que hace la sentencia de instancia de que se ha producido un incumplimiento por parte del comprador, estimando la pretensión de resolución del contrato de compraventa del 50% del local, sito en la calle Plaza del Ayuntamiento nº 6 de Lliçà de Vall.

En el contrato suscito por las partes, el 9 de mayo de 2017, se acordó en su estipulación II, que:

"El precio convenido por la presente compraventa es el de CIEN MIL Euros (100.000 EUROS), que la parte compradora satisfará del siguiente modo

1.- 60.000 EUROS (SESENTA MIL EUROS) se satisfarán por la parte compradora en mensualidades de 500 curos cada una, no devengándose por dicho aplazamiento intereses, hasta el día 01 de mayo de 2027, debiéndose abonar en los diez primeros días del mes en la cuenta siguiente de la que es titular el vendedor: NUM004.

2.- El importe restante, esto es, 40.000 euros (CUARENTA MIL EUROS) se abonarán como máximo el día 01 de setiembre de 2027.

3.- Se formalizará escritura de compraventa de la finca referenciada en el expositivo primero como máximo el día 01 de febrero de 2020, reconociéndose en la misma el importe pendiente de abono."

Y en la estipulación IV, respecto a la Escritura de compraventa, que:

"La escritura pública de compraventaa favor de la parte compradora o de la persona que designe, se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientesante el Notario que designe el requirente, con fecha máxima de formalización el día 01 de febrero de 2020.Si en el momento de la formalización existiera cantidad pendiente de abonar, se realizará reconocimiento de deuda notarial que deberá ser satisfecho como máximo el día 01 de setiembre de 2027."

En los burofaxes intercambiados por las partes entre el 26 de junio de 2020 y el 11 de marzo de 2021, así como en el requerimiento notarial de 30 de abril de 2021, ambas partes se imputan mutuos incumplimientos, y comunican la resolución de contrato a la otra.

Son los WhatsApp intercambiados por las partes (dtos. 1 y 3 de la contestación a la demanda reconvencional), los que clarifican y acreditan el incumplimiento por parte del comprador, el demandado Sr. Epifanio. En los mismos se dice:

"13/1/20 19:19 - Alejo: Hola Epifanio, hoy he ido al banco y no hay nada ingresado, te falta noviembre, diciembre, enero-20,tambien tengo un recibo de agua que he pagado. Mañana pasaré por el bar a ver cómo lo vas a hacer. Un beso

23/1/20 10:47 - Alejo: Hola Epifanio, esta mañana he estado en el banco y no hay nada ingresado, hace 10 días que estuve contigo, dime cómo lo vas a hacer, sabes que el 01-02-20 hay que formalizar el contrato,leetelo, mañana por la mañana pasaré por el bar. Un beso

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Si lo ley ayer eso te iva a decir cambiamos la fecha de escriturar hay que hacer un anexo del contrato y firmarlo los dosel ingreso te lo ago el lunes que iré al banco

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Hay que mirar lo del levantamiento de hipoteca y mirar lo del notario

23/1/20 10:53 - Epifanio Hermano: Pasate mañana y lo hablamos

30/1/20 13:39 - Alejo: Hola Epifanio, mañana sobra las 10 pasaré por el bar, miraremos lo del contrato.

30/1/20 14:04 - Epifanio Hermano: Ok

17/2/20 12:28 - Alejo: Buenos días Epifanio, después de dos semanas que nos vimos no me has dicho lo que estás haciendo ni lo que vas a hacer, yo creo que ya habrás tenido tiempo de asesorarte,mira de no retrasarlo másy a ver cómo lo solucionamos. Saludos

17/2/20 12:31 - Epifanio Hermano: Buenas estuve el viernes en la abogada me esta haciendo un anexo para modificar la fecha de escritura mientras hacemos todo el papeleo entre el miercoles y el jueves me lo dará te lo envío y lo ves y el lunes ta are ingreso de dos meses"

Se hace evidente que el Sr. Alejo indica, el 23-1-2020, al Sr. Epifanio que la fecha para formalizar el contrato es el 01-02-20, indicando asimismo su incumplimiento en el pago de los plazos de varios meses, y es este último, el demandado, quien apunta a un retraso en la fecha de escrituración, aceptando su retraso en el pago.

Como hemos visto, el contrato únicamente exigía "simple requerimiento de cualquiera" de las partes, y este requerimiento se produjo por parte del Sr. Alejo.

Y para el otorgamiento de la escritura pública no puede acogerse que existan los dos impedimentos alegados por el Sr. Epifanio.

Respecto al Certificado energético, en el contrato se indica:

"VII. Certificación Energética.

De conformidad con el artículo 14 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril , por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, el comprador reconoce que el vendedor le ha entregado copia de la etiqueta energética con la que debidamente cuenta el inmueble,y declara conocer la existencia de este certificado de eficiencia energética desde el momento de su promoción."

Y en cuanto al levantamiento de cargas de la finca, también se indica en el contrato lo siguiente:

"- CARGAS: La finca descrita no está afecta a más de cargas ni gravámenes, según se desprende de la certificación expedida por el Registro de la Propiedad número 2 de Granollersy está al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad horizontal según se desprende de la certificación expedida al efecto por el Administrador de la Comunidad de Propietarios."

Y la falta de levantamiento de la carga del préstamo liquidado en su totalidad, no es un inconveniente para otorgar la firma de la escritura de compraventa.

De hecho, cuando el Sr. Epifanio remite, el 26 de junio de 2020, burofax notificando la resolución del contrato por expiración del plazo fijado para elevarlo a escritura pública, no se alega por su parte ningún incumplimiento por parte de vendedor, más allá de la finalización del plazo.

En consecuencia, ha quedado acreditado que fue el Sr. Epifanio, quien incumplió, no solo no abonando los plazos de pago estipulados, sino resistiéndose a acudir al notario para otorgar la escritura pública de compraventa, que podía firmarse, aunque quedaran cantidades pendientes de pago, como se había fijado en el contrato privado de compraventa.

CUARTO.- Determinada la responsabilidad del demandado por incumplimiento, y la resolución del contrato, como ha resuelto la sentencia de instancia, quedan por abordar los efectos que deben acompañar a dicha declaración, lo cual es objeto de recurso, y de impugnación.

La sentencia de instancia incurre en contradicción cuando afirma que: "No se demuestran daños y perjuicios, ni siquiera se alegan",y sin embargo acuerda "que procede la condena a la pérdida de las cantidades pagadas por el comprador una vez declarado resuelto el contrato",sin mayor fundamentación.

Debemos partir de los criterios jurisprudencialessobre la materia, hallando un completo resumen en la Sentencia TS, del 04 de febrero de 2026 (Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER):

"1.- Normativa aplicable en materia de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

Es sabido que las reglas contenidas en el Capítulo II, Título I, Libro IV, bajo el título «[d]e la naturaleza y efecto de las obligaciones», no definen lo que se entiende por incumplimiento contractual, sino que, partiendo del hecho de haberse producido tal incumplimiento, indican los criterios de imputación de la responsabilidad que se derivan del mismo y establecen sus efectos, entre los que cobra especial importancia la indemnización por los daños y perjuicios causados ( arts. 1101 y 1107 CC ).

En síntesis, el cumplimiento contractual se identifica con la exacta realización de la prestación debida. Aunque tradicionalmente el concepto de incumplimiento se ha vinculado con una conducta culpable del deudor, la jurisprudencia ha evolucionado hacia tesis objetivas, de manera que el incumplimiento existirá siempre que el deudor no haya cumplido o satisfecho íntegramente el derecho o interés del acreedor, con independencia de que su actuación pueda calificarse como dolosa, culposa o de que nos hallemos ante un caso fortuito, circunstancias que servirán para, en un momento posterior, valorar las consecuencias, y, en concreto, la posible imputación al deudor y la extensión de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, pero no para apreciar el incumplimiento propiamente dicho.

En el marco de la responsabilidad contractual, el ordenamiento reconoce al acreedor insatisfecho tres acciones para la protección de su derecho: la acción de cumplimiento, la acción de resolución y la acción de daños y perjuicios. Por lo que se refiere a esta última, el art. 1101 CC dispone que «[q]uedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas». A continuación, el art. 1102 CC alude a la responsabilidad por dolo y los arts. 1103 y 1104 CC a la responsabilidad que procede de negligencia, precisando este último precepto que la culpa o negligencia del deudor «consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar».

En cuanto a la determinación y cuantificación de dichos daños y perjuicios, el art. 1106 CC señala que la indemnización de daños y perjuicios «comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor», es decir, el daño emergente y el lucro cesante. Y el art. 1107 CC distingue en función de que se trate de un deudor de buena fe o de una actuación dolosa; en el primer caso, responderá únicamente de los daños y perjuicios «previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento», mientras que en el segundo responderá «de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación».

(...)

2.-Doctrina jurisprudencial sobre el concepto de dolo contractual.

Frente a algunos precedentes jurisprudenciales más formalistas, la jurisprudencia actual equipara el dolo con la voluntad de actuar conscientemente o a sabiendas de que ello comporta o puede provocar un daño no justificado, esto es, basta la conciencia de que la conducta entraña o puede entrañar una lesión del derecho del acreedor derivado del contrato.

(...)

La sentencia 405/2015, de 2 de julio ,en un supuesto de resolución de contratos de permuta de solar por edificación futura por incumplimiento, dice:

«el incumplimiento de Reyal Urbis de su obligación fundamental, la entrega de las viviendas, al dejar de solicitar la ejecución de la sentencia que acordó el fin de la indivisión sobre el solar, dejar de cumplir los trámites necesarios para obtener la licencia de construcción e hipotecar el solar permutado para fines distintos de la financiación de la edificación a construir en el solar permutado, según resulta de la narración de hechos fijada en la instancia, es intencional y deliberado y, por tanto, doloso. Por tal razón, una cláusula que hubiese supuesto la renuncia de los demandantes a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, o al menos de una parte de ellos, por la conducta dolosa de la inmobiliaria, sería nula conforme al art. 1102 del Código Civil .».

Más recientemente, la sentencia 500/2018, de 19 de septiembre ,rechaza la existencia de dolo en el incumplimiento de un deudor «que no se desentendió» del cumplimiento, lo que excluye la voluntariedad de que su conducta condujera al incumplimiento definitivo de la obligación:

«La jurisprudencia de esta sala, ya en las sentencias de 9 marzo de 1962 y 19 de mayo de 1973 , procedió a flexibilizar el criterio estrictamente intencional del dolo, como intención o propósito de perjudicar o dañar al acreedor, de forma que para su apreciación en la ejecución del contrato era suficiente con que el deudor infringiera su deber jurídico de forma voluntaria, esto es, conscientemente de que con dicho comportamiento realizaba un acto antijurídico,por lo que debía entenderse dolosamente queridos los resultados que, sin necesidad de ser intencionadamente perseguidos, fueran consecuencia necesaria del acto realizado. Esta jurisprudencia se ha mantenido en sentencias más recientes de esta sala, particularmente en las SSTS 242/1980, de 21 de junio y 954/1991, de 20 de diciembre ».

Otra cosa es que, como resalta la sentencia 938/2025, de 12 de junio ,el mero incumplimiento no pueda asimilarse al dolo:

«Que para apreciar dolo no sea preciso exigir un ánimo dirigido a causar un daño tampoco puede llevar al extremo, como pretende la demandante, de equiparar el incumplimiento con el dolo. Dejar de cumplir constituye exclusivamente incumplimiento y el incumplimiento por sí mismo no equivale al dolo. Para apreciar dolo es preciso que concurra en el deudor que incumple su prestación una conducta especialmente reprobable.»

(...)

»[...] la Sentencia de 30 de septiembre de 1988 -con remisión a las precedentes de 9 de mayo y 27 de junio de 1984 y 5 de junio de 1985-, estableció la doctrina de que el solo incumplimiento contractual no excluye la idea de que el incumplimiento no constituya per se un perjuicio o daño, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, pues lo contrario equivaldría a sostener que el contrato operó en el vacío y sus vicisitudes, en concreto, las contravenciones de las partes, no habrían de tener ninguna repercusión, pues así se contradiría la fuerza vinculativa de los negocios obligacionales y sus correspondientes consecuencias que prevé el art. 1.258 y concordantes del Código Civil . No es de justicia efectiva que estas situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes, queden impunes y libres de toda compensación y reintegro económico,al conformar in re ipsa el propio perjuicio y la prueba la representa la situación provocada deliberadamente por quien obtuvo el lucro. Lo contrario sería premiar y proteger la mala fe contractual y amparar estados de evidenciado enriquecimiento injusto positivo, en razón a las ventajas patrimoniales que la sociedad recurrida procuro al margen del contrato relacionante y cuando se había extinguido el mismo.

(...)

Con arreglo a la doctrina jurisprudencial que se acaba de exponer, si por incumplimiento doloso entendemos el quebrantamiento o transgresión voluntaria por el arrendatario de la obligación de devolver la finca, obligación a cuyo cumplimiento se sustrae con plena conciencia de realizar un acto antijurídico, la responsabilidad por el daño causado pasa por acreditar que la demandada conocía y era consciente de la antijuridicidad de su conducta,lo cual, por un lado, al tratarse de un dato subjetivo, debe inferirse de las circunstancias concurrentes en el particular caso enjuiciado"

La cantidad que la sentencia permite que haga suya el vendedor se solicitó en concepto de daños y perjuicios, por la no restitución del inmueble a su propiedad, y por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre enriquecimiento injusto, por la explotación del negocio desde la fecha de la firma del contrato, y tras el incumplimiento.

Como se afirma por la representación del Sr. Alejo, el Sr. Epifanio adquirió el 50% del local que pertenecía al demandante el 9 de mayo de 2017, y desde esa fecha se le entrega la posesión del 50% del local, y se convierte en propietario de dicha mitad indivisa, ya que la compraventa quedó totalmente perfeccionada en el momento de suscribir el contrato, por lo que desde esa fecha el documento de cesión de uso alegado de contrario pierde virtualidad entre los litigantes y queda resuelto de facto entre ambos, ya que el Sr. Epifanio no puede constituirse como propietario y cesionario del inmueble al mismo tiempo, con respecto a la mitad indivisa que adquirió en fecha 9 de mayo de 2017.

Pero, a raíz del incumplimiento por el demandado de lo estipulado en el contrato de compraventa, el demandante dio por resuelto el contrato el 22 de febrero de 2021, y comunicó su falta de conformidad en la ocupación del local por parte de su hermano, así como de la explotación del negocio.

La acción de daños y perjuicios la fundamenta el demandante en que se ha visto privado no solo de las perspectivas de venta del local en virtud del contrato de compraventa suscrito con el demandado, sino de la posibilidad de venta a un tercero, o de ostentar la simple posesión del mismo, y además en que el demandado se ha beneficiado de la explotación del negocio del bar con un evidente enriquecimiento injusto del mismo a su costa.

Entendemos que esos perjuicios enunciados se han producido, pues como se ha argumentado en el fundamento anterior, el demandado era consciente de la antijuridicidad de su conducta, y por tanto del daño que la situación provocaba deliberadamente por quien obtenía lucro, por lo que corresponde indemnizar.

Se solicita el pago de 500 euros mensuales como indemnización de daños y perjuicios durante el tiempo que ha estado en posesión del 50% del local propiedad de demandante, con pérdida de las cantidades pagadas por la adquisición del mencionado local en concepto de daños y perjuicios, así como el pago de los plazos que no han sido satisfechos hasta la fecha en que se dicte sentencia.

Consideramos que los 13.500.- € abonados a cuenta del pago del precio de la compraventa suponen una cantidad ponderada para compensar los daños y perjuicios sufridos por el demandante. Por ello, se mantendrá la decisión tomada por la sentencia de instancia acordando que los haga propios el demandante, como indemnización por los daños y perjuicios sufridos, sin que proceda ampliar esa suma.

Lo anterior supone la desestimación del recurso, así como de la impugnación.

QUINTO.-Desestimados el recurso y la impugnación se condena en las costas ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil).