Sentencia Civil 205/2026 Audiencia Provincial Civil nº 17 de Barcelona, Rec. 1023/2023 de 26 de marzo del 2026

PRIMERO.-Para la resolución del recurso planteado resulta necesario atender a los siguientes hechos, todos ellos debidamente acreditados por la prueba documental obrante en autos:

1) En fecha 12 de diciembre de 2019, las demandadas Gregoria y Sara, propietarias por mitad de la vivienda sita en la DIRECCION000), encargaron la venta de la finca a la entidad Harper Real Estate, actuando por cuenta de ésta Africa (documento nº 2 de la contestación a la demanda).

2) En documento fechado el día 20 de febrero de 2020 Urbano y Harper Real Estate exponen que el Sr. Urbano está interesado en adquirir el inmueble y desea realizar una oferta de 550.000 €. Dicha oferta fue aceptada por Gregoria el mismo día 20 de febrero mediante firma digital (documento nº 1 de la contestación a la demanda) y fue remitida a través de correo electrónico por Africa al Sr. Urbano (documento nº 1 de la demanda).

3) El día 21 de febrero se suceden una serie de correos entre el Sr. Urbano y la Sra. Africa:

- 13:12 h, el Sr. Urbano remitió correo electrónico a Africa comentando "hoja de ruta" de la operación, proponiendo los importes y calendarios de pagos (3.000 € ese mismo día como reserva, 20.000 € el 28/2 como arras, 27.000 € el 6/3 como ampliación de arras, y resto precio 497.000 € al otorgamiento de la escritura como máximo el 6/5), y otras condiciones (documento nº 3 de la demanda).

- 14:12 h, contestación de la Sra. Africa adjuntando nuevo documento de reserva incluyendo el importe y fecha de pago de las arras, así como fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa. Este documento no consta firmado por la propiedad (documento nº 4 de la demanda).

- 18:47 h, correo del Sr. Urbano a Africa adjuntando el documento anterior pero modificado y solicitando que le fuera devuelto firmado por las vendedoras para transferir los 3.000 € de la reserva (documento nº 5 de la demanda).

- 19:20 h, correo de Africa al Sr. Urbano manifestando adjuntar documento firmado por la propietaria y por ella, pidiendo que se le devolviera firmado con comprobante de la transferencia bancaria (documento nº 6 de la demanda). El documento adjunto fue manipulado por la Sra. Africa pues la firma digital de Gregoria no es auténtica, sino la puesta en el documento de 20 de febrero.

4) En correo de 23 de febrero el Sr. Urbano reclama información relativa a datos registrales, IBI, cédula de habitabilidad y nombre y teléfono de administrador porque "dispongo hasta el viernes para estudiar el inmueble de DIRECCION000 que reservé el Viernes" (documento nº 8 de la demanda).

5) El día 24 de febrero el Sr. Urbano remitió la reserva firmada y justificante de la transferencia de 3.000 € (documento nº 7 de la demanda).

6) El mismo día 24 de febrero Africa remitió correo electrónico a Gregoria acompañando el documento de reserva firmado por el Sr. Urbano (documento nº 4 de la contestación).

7) El día 27 de febrero Gregoria remitió correo electrónico a Africa rescindiendo el encargo de venta y ordenando la devolución de la cantidad de 3.000 € al Sr. Urbano, exponiendo las razones de tal decisión (documento nº 5 de la contestación).

8) El día 28 de febrero Africa remitió correo electrónico al Sr. Urbano solicitando número de cuenta bancaria para devolver la reserva (documento nº 12 de la demanda), devolución que se efectuó el día 4 de marzo (documento nº 13 de la demanda).

9) El mismo día 28 de febrero el Sr. Urbano consignó ante notario un cheque nominativo por importe de 20.000 € a favor de Gregoria que fue ofrecido a Harper Real State, quien no compareció a retirarlo, siendo devuelto al Sr. Urbano (documento nº 11 de la demanda).

10) En fecha 2 de marzo de 2020, Urbano presentó solicitud de medida cautelar urgente y previa a la interposición de la demanda principal, interesando la anotación preventiva de la demanda, aportando como fundamento de su petición su correo electrónico de 24 de febrero (documento nº 8 de la contestación a la demanda). El Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona acordó la medida inaudita parte por auto de fecha 3 de marzo. Las demandadas formularon oposición que fue desestimada por auto de 22 de junio de 2020.

SEGUNDO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Urbano contra Gregoria y Sara en la que con carácter principal el actor solicita que se declare que las partes perfeccionaron un contrato de compraventa de la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona por precio de 550.000 € y se condene a la parte demandada a otorgar escritura notarial de compraventa del inmueble con entrega de la posesión a la parte compradora, libre de ocupantes y gravámenes, y simultáneo pago del precio, concediendo al comprador el derecho a resolver el contrato de compraventa en caso de que no obtenga la financiación necesaria para la adquisición del 80% del precio en las condiciones actuales del mercado (máximo a un tipo fijo del 2%) sin penalización alguna. Subsidiariamente, para el caso de entender que los actos de Gregoria no alcanzan a su hermana Sara, solicita que en ejecución de sentencia se proceda a la liquidación y pago de los daños y perjuicios que Gregoria haya causado al demandante con su actuación dolosa.

El actor sostiene que el documento nº 1 de 20 de febrero de 2020 es un contrato de compraventa perfeccionado pues contiene una oferta que ha sido aceptada, siendo de aplicación lo previsto en los art. 1450 CC y 621-1 CCC. Según el demandante el citado documento contiene los elementos esenciales para la perfección del contrato de compraventa en tanto recoge el precio, identifica el objeto y consta la firma de la vendedora, alegando que las cuestiones negociadas en las comunicaciones posteriores eran accesorias. Aduce haber dado por bueno el documento nº 7 en el que aparecía la firma digital de Gregoria, razón por la que lo estimó auténtico, manifestando desconocer si el documento ha sido manipulado o no. En cualquier caso, afirma que, con independencia de la validez del documento nº 7, la compraventa ya se perfeccionó con la firma del documento nº 1. Finalmente, el actor alega que, aun cuando la documentación solo está firmada por una de las copropietarias de la finca, Gregoria, debe presumirse que ésta ha actuado en todo momento también en representación de su hermana Sara.

Las demandadas se oponen a la pretensión deducida alegando que: 1) el único documento firmado por la Sra. Gregoria es el documento nº 1, el cual, sin embargo nunca llegó a ser firmado por el actor; 2) la Sra. Gregoria no firmó el documento nº 7, que es un documento manipulado pues la firma de la Sra. Gregoria que aparece en el mismo no es auténtica, extremo que no podía desconocer el demandante; 3) el documento nº 1 es una simple oferta y en ningún caso un contrato de compraventa perfeccionado o un compromiso de venta irrevocable; 4) la Sra. Gregoria nunca fue mandataria de su hermana ni actuó en su representación; 5) la petición subsidiaria es improcedente porque infringe lo dispuesto en el art. 219 LEC.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona desestima la demanda con imposición de costas a la parte actora por su mala fe y temeridad, acuerda el alzamiento de la medida cautelar en su día decretada, deduce testimonio contra Africa por un presunto delito de falsedad documental respecto del documento nº 7 de la demanda y acuerda la apertura de pieza separada del art. 247 LEC contra el letrado actor Urbano por infracción de la buena fe procesal . La Magistrada estima acreditado que el documento nº 7 de la demanda fue manipulado por la Sra. Africa y que el único documento firmado por la demandada es el documento nº 1 que no aparece firmado por el actor; razona que "no hay ni un solo documento en el que hayan concurrido las firmas de ambas partes, no hay acuerdo de voluntades en cuanto a cosa y precio"y que "no hay debate porque nunca se produjo acuerdo de voluntades, porque no hubo consenso, porque no se perfeccionó ningún contrato y porque el único documento válido para analizar es el aportado por las demandadas como documento n. 1";concluye que el documento nº 1 no supera los tratos preliminares, en el que no concurrían los elementos esenciales del contrato.

Frente a dicha resolución se alza el demandante Urbano que recurre en apelación insistiendo en la existencia de un contrato de compraventa perfeccionado entre las partes. Las demandadas se oponen al recurso y muestran su conformidad con la sentencia de instancia.

Con carácter previo a la resolución del recurso, debemos hacer dos consideraciones.

El actor ejercita en su demanda dos acciones, una con carácter principal, en la que solicita que se declare la existencia de un contrato de compraventa entre las partes con la consiguiente condena de las demandadas al cumplimiento del mismo, y otra acción subsidiaria en la que se solicita que se condene a la demandada Gregoria a la liquidación y pago de los daños y perjuicios causados por su actuación dolosa. En relación a esta última, la sentencia de instancia rechaza la pretensión por considerarla inviable en la forma en que viene formulada porque "se efectúa una especie de reserva de liquidación totalmente incompatible con la LEC"pues en la demanda no se indica en qué consisten esos daños y perjuicios, ni se determinan las bases aritméticas para su cálculo. El apelante no formula ninguna alegación en su recurso a propósito de este pronunciamiento, que no combate, por lo que debe entenderse consentido.

En segundo lugar, debemos señalar que la sentencia analiza el documento nº 7 de la demanda, concluyendo que el mismo fue manipulado por Africa y que el demandante era conocedor de dicha manipulación, derivando de tal conclusión las consecuencias que la juzgadora tuvo por conveniente. Tanto el actor como las demandadas dedican buena parte de sus escritos de recurso de apelación y de oposición, respectivamente, al documento nº 7 y a esas consecuencias que la sentencia anuda a su manipulación. En particular, el apelante critica duramente la sentencia y a la Magistrada que la dicta por haber "convertido al actor en el enjuiciado",desviándose por completo de lo que era el objeto del procedimiento "TODO ELLO CON INUSITADA INQUINA Y ANIMADVERSIÓN"hacia el actor. El recurrente de forma insistente afirma no haber tenido intervención ni conocimiento de la manipulación del documento nº 7 y acusa al letrado de las demandadas de haberle calumniado. Este Tribunal no va a efectuar ninguna valoración sobre la manipulación del documento nº 7, más allá de tener por probado que la firma digital que consta en el documento no es tal porque Gregoria no lo firmó y porque Africa en el acto del juicio reconoció haber fotocopiado la firma obrante en el documento nº 1 y haberla puesto en el documento nº 7. No estimamos decisivo el documento nº 7 porque la demanda no se fundamenta en dicho documento sino en el documento nº 1, a diferencia de la solicitud de medidas cautelares. Y tampoco nos vamos a pronunciar sobre las decisiones que la juez de instancia ha adoptado con motivo de la manipulación del citado documento (deducción de testimonio contra Africa por un presunto delito de falsedad documental, apertura de pieza separada contra el letrado actor Urbano por infracción de la buena fe procesal, dando cuenta al Colegio de Abogados de Barcelona, y deducción de testimonio contra el citado letrado por un presunto delito de estafa procesal) porque nada de ello constituye objeto del recurso de apelación no obstante las muchas alegaciones que ambas partes han formulado en sus escritos. Este Tribunal solo tendrá en cuenta el documento nº 7 en la medida en que sea necesario para determinar la eficacia jurídica del documento nº 1.

TERCERO.-El objeto del recurso se contrae única y exclusivamente a determinar la naturaleza y efectos del acuerdo que se contiene en el documento nº 1 de la demanda y de la contestación, único documento firmado por la demandada Gregoria mediante firma digital y cuyo original ha sido acompañado al escrito de contestación. Ya advertimos que nos referiremos al mismo como documento nº 1 y como oferta, indistintamente.

Por su relevancia transcribimos su contenido.

"En Barcelona, a 20 de Febrero de 2020

REUNIDOS De una parte, DON Urbano, de nacionalidad ESPAÑOLA,con domicilio en Barcelona DIRECCION001, y con D.N.I. NUM000 en su propio nombre e interés, en adelante la parte "Compradora". De otra parte, DOÑA Africa, mayor de edad, provisto de D.N.I. número NUM001 en nombre y representación de la sociedad mercantil HARPER REAL ESTATE S.L.,provista de N.I.F. B-67158683, domiciliada en Barcelona, Rambla de Catalunya, 123, 1º 1ª, inscrita en el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya bajo el nº 08271, actúa en representación de la sociedad, en adelante la "Agencia". Ambas partes, se reconocen mutua capacidad para obligarse y puestos de común acuerdo e interviniendo cada uno de ellos en la meritada representación.

EXPONEN Y CONVIENEN

I. Que la Agencia está comercializando el siguiente inmueble: DIRECCION000, con un precio de venta al público de SEICIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL EUROS (695.000.00€), según Contrato de Encargo de Venta firmado con la propiedad (en adelante el "Inmueble").

II. Que la parte Compradora está interesada en adquirir el Inmueble y desea realizar una oferta de QUINIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (550.000.00€).

III. Con el fin de demostrar la seriedad y firmeza de esta oferta, la parte Compradora entrega a la Agencia mediante transferencia bancaria a su cuenta del:

Banco Santander

nº: NUM002

que actúa en su calidad de mera intermediaria y representante de la propiedad del Inmueble la cantidad de: TRES MIL EUROS

Tres mil Euros (3.000.00€).

Esta cantidad no tiene la consideración de arras, ni supone una reserva, ni un pago a cuenta del precio: a) Si la propiedad no acepta la oferta de la parte Compradora, la Agencia se compromete a devolver sin intereses el importe recibido en este acto, sin ningún otro compromiso para la parte Compradora ni para la Agencia. b) Si la oferta es aceptada por la propiedad, la cantidad entregada en este acto se entenderá a cuenta de las arras para la compraventa y la parte Compradora autoriza a la Agencia a entregar esta cantidad a la propiedad del Inmueble y se compromete a firmar el correspondiente Contrato de Compraventa con entrega de arras en el plazo máximo de 5 días naturales desde que la Agencia comunique a la parte Compradora la aceptación de la oferta.

IV. Si la parte Compradora no firmara el contrato en el plazo antes indicado y no completara las arras (un 10% del importe de la oferta), se entenderá a todos los efectos que desiste de la compraventa y en ese caso perderá la cantidad entregada en este acto, sin derecho a nada más pedir ni reclamar a la Agencia ni a la propiedad.

V. En el momento en el que la propiedad acepte la oferta de la parte Compradora y ésta formalice las correspondientes arras penitenciales, la Agencia sacará el inmueble de comercialización.

VI. Se adjuntan al presente documento como Anexo nº 1 copia del justificante de pago del importe, y como Anexo nº 2 copia de los documentos de identidad de la parte Compradora.

HARPER REAL ESTATE, S.L. como responsable del fichero (HARPER B67158683) pone en su conocimiento que los datos recogidos como consecuencia de la presente relación serán incluidos en el fichero mencionado, cuya finalidad es prestarle un servicio de garantías para informarle sobre los inmuebles que más se ajusten a su interés, manifestado. Por la presente usted concede autorización expresa para remitirle información a través de e-mail, teléfono y correo postal. Su información será eliminada en el plazo de 6 meses desde la firma del presente documento, o con anterioridad cuando usted lo manifieste. Sus datos se tratarán con la máxima confidencialidad siendo HARPER REAL ESTATE, S.L. el destinatario único y exclusivo de los mismos, efectuando las cesiones y comunicaciones a terceros cuando así lo exija la legislación vigente. No obstante, como consecuencia de la gestión de venta del inmueble se requerirá que la empresa ceda los datos al propietario del inmueble a los efectos conozca quien ha visitado su propiedad.Asimismo, para la formalización del contrato de compraventa será necesaria la cesión de las informaciones suministradas a la Notaria, entidades y organismos públicos o privados implicados en la transacción. Conforme a la LO 15/1999 de 13 de diciembre, el firmante podrá ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición en el domicilio de la empresa que figura en este documento, adjuntando fotocopia de su DNI/NIF o documento identificativo.

Y para que conste, firman este documento de oferta junto con sus anexos por duplicado en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

La sentencia de instancia, partiendo de la premisa de que el único documento válido a analizar es el aportado por las demandadas como documento nº 1, razona que no hay ni un solo documento en el que hayan concurrido las firmas de ambas partes, pues en la oferta solo aparece la firma digital de la demandada Gregoria no la del Sr. Urbano y en el documento nº 7 solo la firma del Sr. Urbano es auténtica porque la de la demandada fue manipulada. Según la Magistrada, no hay acuerdo de voluntades en cuanto a cosa y precio, considerando que "este caso no superó los tratos preliminares, pues lo que se firmó por la demandada fue la oferta, también llamada reserva, como habitual primer paso para concurrencia de voluntades en cuanto a cosa y precio";entiende que en ese documento no concurrían los elementos esenciales del contrato "primero porque no había firmado el cliente -comprador, segundo porque había una condición suspensiva de 5 días y tercero porque transcurridos esos 5 días, como así fue, la oferta no se aceptó ya que se remitió a la propiedad un documento manipulado que fue rehusado. Es totalmente inveraz que existiera un calendario de pagos (...), no había fecha de arras ni de compraventa ... no había nada, y, por tanto, aquí no tenemos un documento que despliegue efectos jurídicos y menos aún, que obligue a las demandadas a algo";y rechaza que ese documento sea un precontrato señalando que "en rigor, es un trato preliminar, preparatorio, y el contrato, o existe y es válido y eficaz, o estamos hablando de otra cosa".Y concluye que "si no hubo contrato, nada puede reclamarse a las demandadas".

El apelante sostiene que el documento nº 1 es un contrato de compraventa que se perfeccionó cuando el Sr. Urbano recibió el día 20 de febrero de 2020 el correo electrónico remitido por Africa con la oferta aceptada por la vendedora Gregoria. Afirma que para la perfección del contrato no era necesaria la firma del actor en la oferta; que el citado documento reúne todos los elementos esenciales para el perfeccionamiento de un contrato de compraventa; que las comunicaciones posteriores al documento nº 1 tenían por objeto sólo elementos accesorios; y que las demandadas han incumplido "su deber de colaboración de preparación y de asistencia a la firma del contrato de compraventa con entrega de arras".Aduce que la demanda debió estimarse aplicando al supuesto de hecho la jurisprudencia según la cual "el precontrato o promesa bilateral de compraventa tiene efectos obligacionales para ambas partes"cuando reúne los elementos esenciales de objeto y precio, reprochando a la juzgadora de instancia que califique el documento de "tratos preliminares". Alude a la doctrina del Tribunal Supremo acerca de "la obligación de otorgar el contrato definitivo una vez formalizado el precontrato", "la obligación de respetar el principio de la buena fe contractual colaborando en la preparación del contrato definitivo", "la posibilidad de solicitar la integración del contrato por parte de los tribunales atendiendo a los usos, costumbres y preceptos legales (...) cuando una de las partes no ha cumplido con su deber de colaboración en fijar los elementos accesorios del mismo".Y acaba afirmando que el documento nº 1 constituye un "precontrato también llamado promesa bilateral de compraventa"que las demandadas han incumplido, alegación del precontrato que introdujo ex novo en el acto del juicio pues ninguna referencia hizo a estas figuras jurídicas en su escrito de demanda.

En nuestro Derecho Civil, para que pueda considerarse que estamos ante un contrato de compraventa, es preciso que conste la expresión por ambas partes, comprador y vendedor, del consentimiento. Así lo expresa el art. 1450 CC cuando señala que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".Así pues, no se exige para la validez del contrato de compraventa ni una determinada forma de celebración, ni la entrega de la cosa objeto de compraventa. Por otra parte no podemos confundir la perfección del contrato con la consumación, lo cual se produce en el momento en que el vendedor percibe el precio y el comprador adquiere la condición de dueño de la cosa, que en nuestro derecho, en el que rige la denominada teoría del título y el modo, exige la entrega efectiva de la cosa, que en el caso de los bienes inmuebles se produce habitualmente mediante el otorgamiento de la escritura pública ante Notario.

Respecto al precontrato, la STS de 23 de diciembre de 2021 señala:

"En la sentencia 60/2008, de 30 de enero , resumimos nuestra doctrina jurisprudencial sobre la materia, que se condensa en las siguientes pautas:

(i) el precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( sentencia de 4 de julio de 1991 );

(ii) contiene ya los elementos del contrato definitivo, cuya perfección las partes aplazan ( sentencia de 3 de junio de 1994 );

(iii) es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, "teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo" ( sentencia de 23 de diciembre de 1995 );

(iv) "la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado" ( sentencia de 11 de mayo de 1999 );

(v) es esencial que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio"; así lo declaró la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral, "bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos" ( sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 ).

3.4. Como afirmó la sentencia 788/2005, de 13 de octubre , "el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" [en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes".

Por tanto, el precontrato supone "el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos ( sentencia de 3 de junio de 1988 y 788/2005, de 13 de octubre )"."

Y en cuanto a los tratos preliminares, la STS de 16 de diciembre de 1.999, señala que "la figura jurídica de los denominados "tratos preliminares" (Vorverhandlungen Trattative), teoría construida por la doctrina germánica y razonablemente asimilada por la española; la cual se puede definir como el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres" realizan con el fin de discutir y preparar un contrato."

CUARTO.-El recurso, ya se avanza, no puede ser estimado. La Sala coincide con la magistrada de instancia al concluir que el documento nº 1 objeto de controversia merece únicamente la calificación de tratos preliminares, no pudiendo ser considerado un contrato de compraventa perfeccionado como pretende el demandante.

El argumento principal del recurso es que el documento nº 1 contiene los elementos esenciales del contrato de compraventa, esto es, consentimiento de las vendedoras y del comprador, objeto (vivienda de la DIRECCION000 de Barcelona) y precio (550.000 €). Objeto y precio, en principio, no plantean controversia, aunque el elemento del precio es muy genérico pues no se concreta ni forma ni tiempo del pago, ni tampoco si incluye impuestos y gastos.

Por lo que se refiere al consentimiento, no hay ninguna duda que la vendedora Gregoria lo prestó cundo firmó digitalmente el documento. No sucede lo mismo respecto del Sr. Urbano, cuya firma no consta en la oferta. El recurrente sostiene que su firma no era necesaria porque era el oferente y añade que prestó su consentimiento verbalmente de palabra a Africa. Podríamos compartir dicho argumento si el actor no hubiera modificado posteriormente los términos del convenio, cambiando algunas de las condiciones contempladas en el documento firmado por la vendedora e introduciendo condiciones que no estaban recogidas en la oferta inicial. Basta examinar los documentos que se adjuntan a los correos electrónicos cruzados entre el Sr. Urbano y Africa el día 21 de febrero de 2020 para advertir que el documento nº 1 sufrió importantes modificaciones. Y conviene advertir también que no todas las propuestas del Sr. Urbano fueron incorporadas a los distintos documentos que se redactaron. Así, además de la oferta original firmada por Gregoria (documento nº 1) se sucedieron hasta tres borradores más:

- Documento incluido en el correo de 21 de febrero a las 14:12h en el que se menciona el pago del 10% de las arras en dos pagos los días 28 de febrero y 6 de marzo por importe de 20.000 € y 32.000 €, respectivamente, el pago de la cantidad restante al otorgamiento del contrato a realizar como máximo en fecha de 6 de mayo (documento nº 4 demanda).

- Documento modificado por el Sr. Urbano en su correo del día 21 de febrero a las 18:47 h, en el que se suprime el plazo de cinco días, se otorga a la cantidad de 3.000 € la consideración de reserva por plazo de una semana en que el comprador podía optar por cumplir con su compromiso de compra o desistir de su derecho a comprar recuperando la cantidad de 3.000 € entregada como reserva, y se menciona la existencia de un compromiso de venta irrevocable al Sr. Urbano o a cualquiera de sus sociedades (documento nº 5 demanda).

- Documento firmado por el Sr. Urbano en el que se suprime la última mención a la posibilidad de otorgar el contrato en nombre de una sociedad del Sr. Urbano (documentos nº 6 y 7 demanda).

El recurrente insiste en señalar que esas modificaciones solo afectan a elementos accesorios, existiendo acuerdo respecto del objeto y del precio. Pero ello no es cierto. Las modificaciones afectan a aspectos tan importantes como el importe de las arras, el calendario de pagos y el otorgamiento de la escritura pública; y se introducen condiciones también relevantes como es la posibilidad de desistir del contrato por parte del Sr. Urbano sin pérdida de la cantidad de 3.000 €. A este respecto, cabe señalar que son elementos esenciales del contrato de compraventa de un inmueble, como es el caso, no solo el importe del precio, sino también las condiciones del pago, pues puede ocurrir que las partes, aun estando conformes en el precio, discrepen en cuanto a la forma y tiempo del pago. Es cierto que el art. 1450 del Código Civil dispone que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado";pero no lo es menos que dicho precepto está pensando en las compraventas del siglo XIX, en que vendedor y comprador negociaban presencialmente alcanzando en el acto un acuerdo sobre el objeto y el precio. Dicha forma de contratar difiere notablemente de los actuales sistemas de contratación en los que habitualmente no existe una negociación presencial y en unidad de acto entre las partes. No puede desconocerse cómo funciona la contratación inmobiliaria, especialmente cuando interviene una agencia, en la que el vendedor firma una hoja de encargo donde se consigna el precio mínimo de venta de la finca, la agencia desarrolla su labor de intermediación, recoge las ofertas de los posibles compradores interesados y las transmite a la vendedora, especialmente cuando, como sucedió en el presente caso, el precio ofertado era inferior al consignado en la hoja de encargo. Si el vendedor acepta la oferta, se inicia entonces una fase de negociaciones que puede concluir con la celebración del contrato o no. Dicho de otro modo, esta oferta es el primer paso para que las partes negocien. Y esta oferta es claramente un trato preliminar.

El hecho de que el Sr. Urbano modificara los términos de la oferta inicial constituye un acto propio que evidencia su falta de consentimiento. Asimismo, evidencia que ese documento nº 1 solo era eso, una oferta inicial, a partir de la cual las partes procederían a negociar los términos del contrato, negociación que finalmente no fructificó por desavenencias o falta de acuerdo de las partes. Es decir, esas modificaciones propuestas por el actor ponen de manifiesto que las partes estaban negociando y todavía no habían alcanzado un acuerdo; estaban en la fase de tratos preliminares.

Confirma tal conclusión otro hecho relevante como es que el actor solicite en su demanda que el Juez integre el contrato. En concreto, el Sr. Urbano peticiona que se le conceda "el derecho a resolver el contrato de compraventa en caso de que no obtenga la financiación bancaria necesaria para la adquisición, del 80% del precio, en las condiciones actuales del mercado (máximo a un tipo fijo del 2%)",lo que supone la inclusión de una condición en el contrato no contemplada en la oferta inicial y por tanto no consentida por la parte vendedora. De esta manera, el actor pretende modificar el contenido del contrato de compraventa que afirma ya perfeccionado, lo que resulta ciertamente contradictorio. Por lo demás, cabe señalar que el art. 621-49 CCC, invocado por el demandante, sólo permite al comprador desistir del contrato por no haber podido obtener financiación bancaria "si el contrato prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito",circunstancia no prevista en el documento nº 1. Es una evidencia más de que la oferta contenida en dicho documento no es un contrato de compraventa.

También corroboran esa conclusión los datos que se consignan a continuación.

Según el documento nº 1 "con el fin de demostrar la seriedad y firmeza de esta oferta, la parte Compradora entrega mediante transferencia bancaria"la cantidad de 3.000 €. Dicha cantidad "no tiene la consideración de arras, ni supone una reserva, ni un pago a cuenta del precio".El demandante no entregó dicha cantidad cundo hizo la oferta; la transferencia no se hizo hasta después de haber modificado las condiciones.

Según el documento nº 1, si el comprador no firma el contrato en el plazo máximo de cinco días naturales desde que la agencia le comunique la aceptación de la oferta, y no completa las arras (un 10% del importe de la oferta), "se entenderá a todos los efectos que desiste de la compraventa y en ese caso perderá la cantidad entregada en este acto".El Sr. Urbano no cumplió pues no abonó el importe de las arras en el plazo de cinco días fijado en el documento.

Según el documento nº 1 solo se prevé sacar el inmueble de comercialización "en el momento en el que la propiedad acepte la oferta de la parte Compradora y ésta formalice las correspondientes arras penitenciales",lo cual no llegó a suceder. A este respecto, debemos salir al paso de las alegaciones del recurrente cuando afirma que las vendedoras incumplieron su deber de colaboración en el otorgamiento del contrato de arras pues no acudieron el día 28 de febrero a la agencia. Pero sucede que esa fecha 28 de febrero se contemplaba en la oferta modificada por el Sr. Urbano (documento nº 7), pero no en la oferta original firmada por la Sra. Gregoria. En el documento nº 1 que el actor pretende hacer valer como contrato de compraventa perfeccionado se prevé el pago de las arras en el plazo de cinco días naturales desde que la agencia comunica al comprador la aceptación de la oferta. Esta comunicación tuvo lugar el día 20 de febrero, por lo que el plazo para abonar las arras finalizaba el día 25 y el Sr. Urbano no las abonó.

Fialmente, el argumento de la no necesidad de la firma del Sr. Urbano queda desmentido por otro acto propio del demandante. Y es que su oferta definitiva, el documento nº 7, sí lo firmó. Es más, en el correo de 21 de febrero 19:42h el Sr. Urbano escribe "envíamelo firmado por las vendedoras y te transfiero los 3.000 e"(documento nº 5) y en el correo de 24 de febrero el demandante remitió la reserva firmada por él (documento nº 7). De ello se deduce que, en contra de lo sostenido ahora por el apelante, éste sí consideraba necesaria su firma en el documento de oferta. Igualmente consideraba necesaria la firma de las vendedoras. Y si estimaba necesarias las firmas es porque el documento nº 1 no era un contrato de compraventa perfeccionado.

En definitiva, el demandante pretende hacer valer un documento que no ha firmado porque en realidad su oferta fue otra que sí firmó. Esto es, como el documento nº 7, que es el que realmente contiene la oferta final del comprador, ha resultado ineficaz por los motivos expuestos, el actor pretende servirse de una oferta que después modificó.

Tampoco nos hallamos ante un precontrato o una promesa bilateral de compraventa, atendida la doctrina jurisprudencial mencionada anteriormente a propósito de esta figura jurídica. Las partes no llegaron a firmar un contrato de arras y no se trata de que las partes, de presente, no puedan o no quieran contratar, predeterminando los elementos básicos del contrato futuro.

Atendido lo expuesto, concluimos que nos encontramos ante unos tratos preliminares, donde las partes únicamente exteriorizaron su voluntad de iniciar negociaciones, no pudiendo considerar que el documento nº 1 sea un verdadero contrato de compraventa.

Procede, pues, la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia impugnada.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, desestimado el recurso, se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

PRIMERO.-Para la resolución del recurso planteado resulta necesario atender a los siguientes hechos, todos ellos debidamente acreditados por la prueba documental obrante en autos:

1) En fecha 12 de diciembre de 2019, las demandadas Gregoria y Sara, propietarias por mitad de la vivienda sita en la DIRECCION000), encargaron la venta de la finca a la entidad Harper Real Estate, actuando por cuenta de ésta Africa (documento nº 2 de la contestación a la demanda).

2) En documento fechado el día 20 de febrero de 2020 Urbano y Harper Real Estate exponen que el Sr. Urbano está interesado en adquirir el inmueble y desea realizar una oferta de 550.000 €. Dicha oferta fue aceptada por Gregoria el mismo día 20 de febrero mediante firma digital (documento nº 1 de la contestación a la demanda) y fue remitida a través de correo electrónico por Africa al Sr. Urbano (documento nº 1 de la demanda).

3) El día 21 de febrero se suceden una serie de correos entre el Sr. Urbano y la Sra. Africa:

- 13:12 h, el Sr. Urbano remitió correo electrónico a Africa comentando "hoja de ruta" de la operación, proponiendo los importes y calendarios de pagos (3.000 € ese mismo día como reserva, 20.000 € el 28/2 como arras, 27.000 € el 6/3 como ampliación de arras, y resto precio 497.000 € al otorgamiento de la escritura como máximo el 6/5), y otras condiciones (documento nº 3 de la demanda).

- 14:12 h, contestación de la Sra. Africa adjuntando nuevo documento de reserva incluyendo el importe y fecha de pago de las arras, así como fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa. Este documento no consta firmado por la propiedad (documento nº 4 de la demanda).

- 18:47 h, correo del Sr. Urbano a Africa adjuntando el documento anterior pero modificado y solicitando que le fuera devuelto firmado por las vendedoras para transferir los 3.000 € de la reserva (documento nº 5 de la demanda).

- 19:20 h, correo de Africa al Sr. Urbano manifestando adjuntar documento firmado por la propietaria y por ella, pidiendo que se le devolviera firmado con comprobante de la transferencia bancaria (documento nº 6 de la demanda). El documento adjunto fue manipulado por la Sra. Africa pues la firma digital de Gregoria no es auténtica, sino la puesta en el documento de 20 de febrero.

4) En correo de 23 de febrero el Sr. Urbano reclama información relativa a datos registrales, IBI, cédula de habitabilidad y nombre y teléfono de administrador porque "dispongo hasta el viernes para estudiar el inmueble de DIRECCION000 que reservé el Viernes" (documento nº 8 de la demanda).

5) El día 24 de febrero el Sr. Urbano remitió la reserva firmada y justificante de la transferencia de 3.000 € (documento nº 7 de la demanda).

6) El mismo día 24 de febrero Africa remitió correo electrónico a Gregoria acompañando el documento de reserva firmado por el Sr. Urbano (documento nº 4 de la contestación).

7) El día 27 de febrero Gregoria remitió correo electrónico a Africa rescindiendo el encargo de venta y ordenando la devolución de la cantidad de 3.000 € al Sr. Urbano, exponiendo las razones de tal decisión (documento nº 5 de la contestación).

8) El día 28 de febrero Africa remitió correo electrónico al Sr. Urbano solicitando número de cuenta bancaria para devolver la reserva (documento nº 12 de la demanda), devolución que se efectuó el día 4 de marzo (documento nº 13 de la demanda).

9) El mismo día 28 de febrero el Sr. Urbano consignó ante notario un cheque nominativo por importe de 20.000 € a favor de Gregoria que fue ofrecido a Harper Real State, quien no compareció a retirarlo, siendo devuelto al Sr. Urbano (documento nº 11 de la demanda).

10) En fecha 2 de marzo de 2020, Urbano presentó solicitud de medida cautelar urgente y previa a la interposición de la demanda principal, interesando la anotación preventiva de la demanda, aportando como fundamento de su petición su correo electrónico de 24 de febrero (documento nº 8 de la contestación a la demanda). El Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona acordó la medida inaudita parte por auto de fecha 3 de marzo. Las demandadas formularon oposición que fue desestimada por auto de 22 de junio de 2020.

SEGUNDO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Urbano contra Gregoria y Sara en la que con carácter principal el actor solicita que se declare que las partes perfeccionaron un contrato de compraventa de la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona por precio de 550.000 € y se condene a la parte demandada a otorgar escritura notarial de compraventa del inmueble con entrega de la posesión a la parte compradora, libre de ocupantes y gravámenes, y simultáneo pago del precio, concediendo al comprador el derecho a resolver el contrato de compraventa en caso de que no obtenga la financiación necesaria para la adquisición del 80% del precio en las condiciones actuales del mercado (máximo a un tipo fijo del 2%) sin penalización alguna. Subsidiariamente, para el caso de entender que los actos de Gregoria no alcanzan a su hermana Sara, solicita que en ejecución de sentencia se proceda a la liquidación y pago de los daños y perjuicios que Gregoria haya causado al demandante con su actuación dolosa.

El actor sostiene que el documento nº 1 de 20 de febrero de 2020 es un contrato de compraventa perfeccionado pues contiene una oferta que ha sido aceptada, siendo de aplicación lo previsto en los art. 1450 CC y 621-1 CCC. Según el demandante el citado documento contiene los elementos esenciales para la perfección del contrato de compraventa en tanto recoge el precio, identifica el objeto y consta la firma de la vendedora, alegando que las cuestiones negociadas en las comunicaciones posteriores eran accesorias. Aduce haber dado por bueno el documento nº 7 en el que aparecía la firma digital de Gregoria, razón por la que lo estimó auténtico, manifestando desconocer si el documento ha sido manipulado o no. En cualquier caso, afirma que, con independencia de la validez del documento nº 7, la compraventa ya se perfeccionó con la firma del documento nº 1. Finalmente, el actor alega que, aun cuando la documentación solo está firmada por una de las copropietarias de la finca, Gregoria, debe presumirse que ésta ha actuado en todo momento también en representación de su hermana Sara.

Las demandadas se oponen a la pretensión deducida alegando que: 1) el único documento firmado por la Sra. Gregoria es el documento nº 1, el cual, sin embargo nunca llegó a ser firmado por el actor; 2) la Sra. Gregoria no firmó el documento nº 7, que es un documento manipulado pues la firma de la Sra. Gregoria que aparece en el mismo no es auténtica, extremo que no podía desconocer el demandante; 3) el documento nº 1 es una simple oferta y en ningún caso un contrato de compraventa perfeccionado o un compromiso de venta irrevocable; 4) la Sra. Gregoria nunca fue mandataria de su hermana ni actuó en su representación; 5) la petición subsidiaria es improcedente porque infringe lo dispuesto en el art. 219 LEC.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona desestima la demanda con imposición de costas a la parte actora por su mala fe y temeridad, acuerda el alzamiento de la medida cautelar en su día decretada, deduce testimonio contra Africa por un presunto delito de falsedad documental respecto del documento nº 7 de la demanda y acuerda la apertura de pieza separada del art. 247 LEC contra el letrado actor Urbano por infracción de la buena fe procesal . La Magistrada estima acreditado que el documento nº 7 de la demanda fue manipulado por la Sra. Africa y que el único documento firmado por la demandada es el documento nº 1 que no aparece firmado por el actor; razona que "no hay ni un solo documento en el que hayan concurrido las firmas de ambas partes, no hay acuerdo de voluntades en cuanto a cosa y precio"y que "no hay debate porque nunca se produjo acuerdo de voluntades, porque no hubo consenso, porque no se perfeccionó ningún contrato y porque el único documento válido para analizar es el aportado por las demandadas como documento n. 1";concluye que el documento nº 1 no supera los tratos preliminares, en el que no concurrían los elementos esenciales del contrato.

Frente a dicha resolución se alza el demandante Urbano que recurre en apelación insistiendo en la existencia de un contrato de compraventa perfeccionado entre las partes. Las demandadas se oponen al recurso y muestran su conformidad con la sentencia de instancia.

Con carácter previo a la resolución del recurso, debemos hacer dos consideraciones.

El actor ejercita en su demanda dos acciones, una con carácter principal, en la que solicita que se declare la existencia de un contrato de compraventa entre las partes con la consiguiente condena de las demandadas al cumplimiento del mismo, y otra acción subsidiaria en la que se solicita que se condene a la demandada Gregoria a la liquidación y pago de los daños y perjuicios causados por su actuación dolosa. En relación a esta última, la sentencia de instancia rechaza la pretensión por considerarla inviable en la forma en que viene formulada porque "se efectúa una especie de reserva de liquidación totalmente incompatible con la LEC"pues en la demanda no se indica en qué consisten esos daños y perjuicios, ni se determinan las bases aritméticas para su cálculo. El apelante no formula ninguna alegación en su recurso a propósito de este pronunciamiento, que no combate, por lo que debe entenderse consentido.

En segundo lugar, debemos señalar que la sentencia analiza el documento nº 7 de la demanda, concluyendo que el mismo fue manipulado por Africa y que el demandante era conocedor de dicha manipulación, derivando de tal conclusión las consecuencias que la juzgadora tuvo por conveniente. Tanto el actor como las demandadas dedican buena parte de sus escritos de recurso de apelación y de oposición, respectivamente, al documento nº 7 y a esas consecuencias que la sentencia anuda a su manipulación. En particular, el apelante critica duramente la sentencia y a la Magistrada que la dicta por haber "convertido al actor en el enjuiciado",desviándose por completo de lo que era el objeto del procedimiento "TODO ELLO CON INUSITADA INQUINA Y ANIMADVERSIÓN"hacia el actor. El recurrente de forma insistente afirma no haber tenido intervención ni conocimiento de la manipulación del documento nº 7 y acusa al letrado de las demandadas de haberle calumniado. Este Tribunal no va a efectuar ninguna valoración sobre la manipulación del documento nº 7, más allá de tener por probado que la firma digital que consta en el documento no es tal porque Gregoria no lo firmó y porque Africa en el acto del juicio reconoció haber fotocopiado la firma obrante en el documento nº 1 y haberla puesto en el documento nº 7. No estimamos decisivo el documento nº 7 porque la demanda no se fundamenta en dicho documento sino en el documento nº 1, a diferencia de la solicitud de medidas cautelares. Y tampoco nos vamos a pronunciar sobre las decisiones que la juez de instancia ha adoptado con motivo de la manipulación del citado documento (deducción de testimonio contra Africa por un presunto delito de falsedad documental, apertura de pieza separada contra el letrado actor Urbano por infracción de la buena fe procesal, dando cuenta al Colegio de Abogados de Barcelona, y deducción de testimonio contra el citado letrado por un presunto delito de estafa procesal) porque nada de ello constituye objeto del recurso de apelación no obstante las muchas alegaciones que ambas partes han formulado en sus escritos. Este Tribunal solo tendrá en cuenta el documento nº 7 en la medida en que sea necesario para determinar la eficacia jurídica del documento nº 1.

TERCERO.-El objeto del recurso se contrae única y exclusivamente a determinar la naturaleza y efectos del acuerdo que se contiene en el documento nº 1 de la demanda y de la contestación, único documento firmado por la demandada Gregoria mediante firma digital y cuyo original ha sido acompañado al escrito de contestación. Ya advertimos que nos referiremos al mismo como documento nº 1 y como oferta, indistintamente.

Por su relevancia transcribimos su contenido.

"En Barcelona, a 20 de Febrero de 2020

REUNIDOS De una parte, DON Urbano, de nacionalidad ESPAÑOLA,con domicilio en Barcelona DIRECCION001, y con D.N.I. NUM000 en su propio nombre e interés, en adelante la parte "Compradora". De otra parte, DOÑA Africa, mayor de edad, provisto de D.N.I. número NUM001 en nombre y representación de la sociedad mercantil HARPER REAL ESTATE S.L.,provista de N.I.F. B-67158683, domiciliada en Barcelona, Rambla de Catalunya, 123, 1º 1ª, inscrita en el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya bajo el nº 08271, actúa en representación de la sociedad, en adelante la "Agencia". Ambas partes, se reconocen mutua capacidad para obligarse y puestos de común acuerdo e interviniendo cada uno de ellos en la meritada representación.

EXPONEN Y CONVIENEN

I. Que la Agencia está comercializando el siguiente inmueble: DIRECCION000, con un precio de venta al público de SEICIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL EUROS (695.000.00€), según Contrato de Encargo de Venta firmado con la propiedad (en adelante el "Inmueble").

II. Que la parte Compradora está interesada en adquirir el Inmueble y desea realizar una oferta de QUINIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (550.000.00€).

III. Con el fin de demostrar la seriedad y firmeza de esta oferta, la parte Compradora entrega a la Agencia mediante transferencia bancaria a su cuenta del:

Banco Santander

nº: NUM002

que actúa en su calidad de mera intermediaria y representante de la propiedad del Inmueble la cantidad de: TRES MIL EUROS

Tres mil Euros (3.000.00€).

Esta cantidad no tiene la consideración de arras, ni supone una reserva, ni un pago a cuenta del precio: a) Si la propiedad no acepta la oferta de la parte Compradora, la Agencia se compromete a devolver sin intereses el importe recibido en este acto, sin ningún otro compromiso para la parte Compradora ni para la Agencia. b) Si la oferta es aceptada por la propiedad, la cantidad entregada en este acto se entenderá a cuenta de las arras para la compraventa y la parte Compradora autoriza a la Agencia a entregar esta cantidad a la propiedad del Inmueble y se compromete a firmar el correspondiente Contrato de Compraventa con entrega de arras en el plazo máximo de 5 días naturales desde que la Agencia comunique a la parte Compradora la aceptación de la oferta.

IV. Si la parte Compradora no firmara el contrato en el plazo antes indicado y no completara las arras (un 10% del importe de la oferta), se entenderá a todos los efectos que desiste de la compraventa y en ese caso perderá la cantidad entregada en este acto, sin derecho a nada más pedir ni reclamar a la Agencia ni a la propiedad.

V. En el momento en el que la propiedad acepte la oferta de la parte Compradora y ésta formalice las correspondientes arras penitenciales, la Agencia sacará el inmueble de comercialización.

VI. Se adjuntan al presente documento como Anexo nº 1 copia del justificante de pago del importe, y como Anexo nº 2 copia de los documentos de identidad de la parte Compradora.

HARPER REAL ESTATE, S.L. como responsable del fichero (HARPER B67158683) pone en su conocimiento que los datos recogidos como consecuencia de la presente relación serán incluidos en el fichero mencionado, cuya finalidad es prestarle un servicio de garantías para informarle sobre los inmuebles que más se ajusten a su interés, manifestado. Por la presente usted concede autorización expresa para remitirle información a través de e-mail, teléfono y correo postal. Su información será eliminada en el plazo de 6 meses desde la firma del presente documento, o con anterioridad cuando usted lo manifieste. Sus datos se tratarán con la máxima confidencialidad siendo HARPER REAL ESTATE, S.L. el destinatario único y exclusivo de los mismos, efectuando las cesiones y comunicaciones a terceros cuando así lo exija la legislación vigente. No obstante, como consecuencia de la gestión de venta del inmueble se requerirá que la empresa ceda los datos al propietario del inmueble a los efectos conozca quien ha visitado su propiedad.Asimismo, para la formalización del contrato de compraventa será necesaria la cesión de las informaciones suministradas a la Notaria, entidades y organismos públicos o privados implicados en la transacción. Conforme a la LO 15/1999 de 13 de diciembre, el firmante podrá ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición en el domicilio de la empresa que figura en este documento, adjuntando fotocopia de su DNI/NIF o documento identificativo.

Y para que conste, firman este documento de oferta junto con sus anexos por duplicado en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

La sentencia de instancia, partiendo de la premisa de que el único documento válido a analizar es el aportado por las demandadas como documento nº 1, razona que no hay ni un solo documento en el que hayan concurrido las firmas de ambas partes, pues en la oferta solo aparece la firma digital de la demandada Gregoria no la del Sr. Urbano y en el documento nº 7 solo la firma del Sr. Urbano es auténtica porque la de la demandada fue manipulada. Según la Magistrada, no hay acuerdo de voluntades en cuanto a cosa y precio, considerando que "este caso no superó los tratos preliminares, pues lo que se firmó por la demandada fue la oferta, también llamada reserva, como habitual primer paso para concurrencia de voluntades en cuanto a cosa y precio";entiende que en ese documento no concurrían los elementos esenciales del contrato "primero porque no había firmado el cliente -comprador, segundo porque había una condición suspensiva de 5 días y tercero porque transcurridos esos 5 días, como así fue, la oferta no se aceptó ya que se remitió a la propiedad un documento manipulado que fue rehusado. Es totalmente inveraz que existiera un calendario de pagos (...), no había fecha de arras ni de compraventa ... no había nada, y, por tanto, aquí no tenemos un documento que despliegue efectos jurídicos y menos aún, que obligue a las demandadas a algo";y rechaza que ese documento sea un precontrato señalando que "en rigor, es un trato preliminar, preparatorio, y el contrato, o existe y es válido y eficaz, o estamos hablando de otra cosa".Y concluye que "si no hubo contrato, nada puede reclamarse a las demandadas".

El apelante sostiene que el documento nº 1 es un contrato de compraventa que se perfeccionó cuando el Sr. Urbano recibió el día 20 de febrero de 2020 el correo electrónico remitido por Africa con la oferta aceptada por la vendedora Gregoria. Afirma que para la perfección del contrato no era necesaria la firma del actor en la oferta; que el citado documento reúne todos los elementos esenciales para el perfeccionamiento de un contrato de compraventa; que las comunicaciones posteriores al documento nº 1 tenían por objeto sólo elementos accesorios; y que las demandadas han incumplido "su deber de colaboración de preparación y de asistencia a la firma del contrato de compraventa con entrega de arras".Aduce que la demanda debió estimarse aplicando al supuesto de hecho la jurisprudencia según la cual "el precontrato o promesa bilateral de compraventa tiene efectos obligacionales para ambas partes"cuando reúne los elementos esenciales de objeto y precio, reprochando a la juzgadora de instancia que califique el documento de "tratos preliminares". Alude a la doctrina del Tribunal Supremo acerca de "la obligación de otorgar el contrato definitivo una vez formalizado el precontrato", "la obligación de respetar el principio de la buena fe contractual colaborando en la preparación del contrato definitivo", "la posibilidad de solicitar la integración del contrato por parte de los tribunales atendiendo a los usos, costumbres y preceptos legales (...) cuando una de las partes no ha cumplido con su deber de colaboración en fijar los elementos accesorios del mismo".Y acaba afirmando que el documento nº 1 constituye un "precontrato también llamado promesa bilateral de compraventa"que las demandadas han incumplido, alegación del precontrato que introdujo ex novo en el acto del juicio pues ninguna referencia hizo a estas figuras jurídicas en su escrito de demanda.

En nuestro Derecho Civil, para que pueda considerarse que estamos ante un contrato de compraventa, es preciso que conste la expresión por ambas partes, comprador y vendedor, del consentimiento. Así lo expresa el art. 1450 CC cuando señala que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".Así pues, no se exige para la validez del contrato de compraventa ni una determinada forma de celebración, ni la entrega de la cosa objeto de compraventa. Por otra parte no podemos confundir la perfección del contrato con la consumación, lo cual se produce en el momento en que el vendedor percibe el precio y el comprador adquiere la condición de dueño de la cosa, que en nuestro derecho, en el que rige la denominada teoría del título y el modo, exige la entrega efectiva de la cosa, que en el caso de los bienes inmuebles se produce habitualmente mediante el otorgamiento de la escritura pública ante Notario.

Respecto al precontrato, la STS de 23 de diciembre de 2021 señala:

"En la sentencia 60/2008, de 30 de enero , resumimos nuestra doctrina jurisprudencial sobre la materia, que se condensa en las siguientes pautas:

(i) el precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( sentencia de 4 de julio de 1991 );

(ii) contiene ya los elementos del contrato definitivo, cuya perfección las partes aplazan ( sentencia de 3 de junio de 1994 );

(iii) es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, "teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo" ( sentencia de 23 de diciembre de 1995 );

(iv) "la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado" ( sentencia de 11 de mayo de 1999 );

(v) es esencial que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio"; así lo declaró la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral, "bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos" ( sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 ).

3.4. Como afirmó la sentencia 788/2005, de 13 de octubre , "el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" [en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes".

Por tanto, el precontrato supone "el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos ( sentencia de 3 de junio de 1988 y 788/2005, de 13 de octubre )"."

Y en cuanto a los tratos preliminares, la STS de 16 de diciembre de 1.999, señala que "la figura jurídica de los denominados "tratos preliminares" (Vorverhandlungen Trattative), teoría construida por la doctrina germánica y razonablemente asimilada por la española; la cual se puede definir como el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres" realizan con el fin de discutir y preparar un contrato."

CUARTO.-El recurso, ya se avanza, no puede ser estimado. La Sala coincide con la magistrada de instancia al concluir que el documento nº 1 objeto de controversia merece únicamente la calificación de tratos preliminares, no pudiendo ser considerado un contrato de compraventa perfeccionado como pretende el demandante.

El argumento principal del recurso es que el documento nº 1 contiene los elementos esenciales del contrato de compraventa, esto es, consentimiento de las vendedoras y del comprador, objeto (vivienda de la DIRECCION000 de Barcelona) y precio (550.000 €). Objeto y precio, en principio, no plantean controversia, aunque el elemento del precio es muy genérico pues no se concreta ni forma ni tiempo del pago, ni tampoco si incluye impuestos y gastos.

Por lo que se refiere al consentimiento, no hay ninguna duda que la vendedora Gregoria lo prestó cundo firmó digitalmente el documento. No sucede lo mismo respecto del Sr. Urbano, cuya firma no consta en la oferta. El recurrente sostiene que su firma no era necesaria porque era el oferente y añade que prestó su consentimiento verbalmente de palabra a Africa. Podríamos compartir dicho argumento si el actor no hubiera modificado posteriormente los términos del convenio, cambiando algunas de las condiciones contempladas en el documento firmado por la vendedora e introduciendo condiciones que no estaban recogidas en la oferta inicial. Basta examinar los documentos que se adjuntan a los correos electrónicos cruzados entre el Sr. Urbano y Africa el día 21 de febrero de 2020 para advertir que el documento nº 1 sufrió importantes modificaciones. Y conviene advertir también que no todas las propuestas del Sr. Urbano fueron incorporadas a los distintos documentos que se redactaron. Así, además de la oferta original firmada por Gregoria (documento nº 1) se sucedieron hasta tres borradores más:

- Documento incluido en el correo de 21 de febrero a las 14:12h en el que se menciona el pago del 10% de las arras en dos pagos los días 28 de febrero y 6 de marzo por importe de 20.000 € y 32.000 €, respectivamente, el pago de la cantidad restante al otorgamiento del contrato a realizar como máximo en fecha de 6 de mayo (documento nº 4 demanda).

- Documento modificado por el Sr. Urbano en su correo del día 21 de febrero a las 18:47 h, en el que se suprime el plazo de cinco días, se otorga a la cantidad de 3.000 € la consideración de reserva por plazo de una semana en que el comprador podía optar por cumplir con su compromiso de compra o desistir de su derecho a comprar recuperando la cantidad de 3.000 € entregada como reserva, y se menciona la existencia de un compromiso de venta irrevocable al Sr. Urbano o a cualquiera de sus sociedades (documento nº 5 demanda).

- Documento firmado por el Sr. Urbano en el que se suprime la última mención a la posibilidad de otorgar el contrato en nombre de una sociedad del Sr. Urbano (documentos nº 6 y 7 demanda).

El recurrente insiste en señalar que esas modificaciones solo afectan a elementos accesorios, existiendo acuerdo respecto del objeto y del precio. Pero ello no es cierto. Las modificaciones afectan a aspectos tan importantes como el importe de las arras, el calendario de pagos y el otorgamiento de la escritura pública; y se introducen condiciones también relevantes como es la posibilidad de desistir del contrato por parte del Sr. Urbano sin pérdida de la cantidad de 3.000 €. A este respecto, cabe señalar que son elementos esenciales del contrato de compraventa de un inmueble, como es el caso, no solo el importe del precio, sino también las condiciones del pago, pues puede ocurrir que las partes, aun estando conformes en el precio, discrepen en cuanto a la forma y tiempo del pago. Es cierto que el art. 1450 del Código Civil dispone que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado";pero no lo es menos que dicho precepto está pensando en las compraventas del siglo XIX, en que vendedor y comprador negociaban presencialmente alcanzando en el acto un acuerdo sobre el objeto y el precio. Dicha forma de contratar difiere notablemente de los actuales sistemas de contratación en los que habitualmente no existe una negociación presencial y en unidad de acto entre las partes. No puede desconocerse cómo funciona la contratación inmobiliaria, especialmente cuando interviene una agencia, en la que el vendedor firma una hoja de encargo donde se consigna el precio mínimo de venta de la finca, la agencia desarrolla su labor de intermediación, recoge las ofertas de los posibles compradores interesados y las transmite a la vendedora, especialmente cuando, como sucedió en el presente caso, el precio ofertado era inferior al consignado en la hoja de encargo. Si el vendedor acepta la oferta, se inicia entonces una fase de negociaciones que puede concluir con la celebración del contrato o no. Dicho de otro modo, esta oferta es el primer paso para que las partes negocien. Y esta oferta es claramente un trato preliminar.

El hecho de que el Sr. Urbano modificara los términos de la oferta inicial constituye un acto propio que evidencia su falta de consentimiento. Asimismo, evidencia que ese documento nº 1 solo era eso, una oferta inicial, a partir de la cual las partes procederían a negociar los términos del contrato, negociación que finalmente no fructificó por desavenencias o falta de acuerdo de las partes. Es decir, esas modificaciones propuestas por el actor ponen de manifiesto que las partes estaban negociando y todavía no habían alcanzado un acuerdo; estaban en la fase de tratos preliminares.

Confirma tal conclusión otro hecho relevante como es que el actor solicite en su demanda que el Juez integre el contrato. En concreto, el Sr. Urbano peticiona que se le conceda "el derecho a resolver el contrato de compraventa en caso de que no obtenga la financiación bancaria necesaria para la adquisición, del 80% del precio, en las condiciones actuales del mercado (máximo a un tipo fijo del 2%)",lo que supone la inclusión de una condición en el contrato no contemplada en la oferta inicial y por tanto no consentida por la parte vendedora. De esta manera, el actor pretende modificar el contenido del contrato de compraventa que afirma ya perfeccionado, lo que resulta ciertamente contradictorio. Por lo demás, cabe señalar que el art. 621-49 CCC, invocado por el demandante, sólo permite al comprador desistir del contrato por no haber podido obtener financiación bancaria "si el contrato prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito",circunstancia no prevista en el documento nº 1. Es una evidencia más de que la oferta contenida en dicho documento no es un contrato de compraventa.

También corroboran esa conclusión los datos que se consignan a continuación.

Según el documento nº 1 "con el fin de demostrar la seriedad y firmeza de esta oferta, la parte Compradora entrega mediante transferencia bancaria"la cantidad de 3.000 €. Dicha cantidad "no tiene la consideración de arras, ni supone una reserva, ni un pago a cuenta del precio".El demandante no entregó dicha cantidad cundo hizo la oferta; la transferencia no se hizo hasta después de haber modificado las condiciones.

Según el documento nº 1, si el comprador no firma el contrato en el plazo máximo de cinco días naturales desde que la agencia le comunique la aceptación de la oferta, y no completa las arras (un 10% del importe de la oferta), "se entenderá a todos los efectos que desiste de la compraventa y en ese caso perderá la cantidad entregada en este acto".El Sr. Urbano no cumplió pues no abonó el importe de las arras en el plazo de cinco días fijado en el documento.

Según el documento nº 1 solo se prevé sacar el inmueble de comercialización "en el momento en el que la propiedad acepte la oferta de la parte Compradora y ésta formalice las correspondientes arras penitenciales",lo cual no llegó a suceder. A este respecto, debemos salir al paso de las alegaciones del recurrente cuando afirma que las vendedoras incumplieron su deber de colaboración en el otorgamiento del contrato de arras pues no acudieron el día 28 de febrero a la agencia. Pero sucede que esa fecha 28 de febrero se contemplaba en la oferta modificada por el Sr. Urbano (documento nº 7), pero no en la oferta original firmada por la Sra. Gregoria. En el documento nº 1 que el actor pretende hacer valer como contrato de compraventa perfeccionado se prevé el pago de las arras en el plazo de cinco días naturales desde que la agencia comunica al comprador la aceptación de la oferta. Esta comunicación tuvo lugar el día 20 de febrero, por lo que el plazo para abonar las arras finalizaba el día 25 y el Sr. Urbano no las abonó.

Fialmente, el argumento de la no necesidad de la firma del Sr. Urbano queda desmentido por otro acto propio del demandante. Y es que su oferta definitiva, el documento nº 7, sí lo firmó. Es más, en el correo de 21 de febrero 19:42h el Sr. Urbano escribe "envíamelo firmado por las vendedoras y te transfiero los 3.000 e"(documento nº 5) y en el correo de 24 de febrero el demandante remitió la reserva firmada por él (documento nº 7). De ello se deduce que, en contra de lo sostenido ahora por el apelante, éste sí consideraba necesaria su firma en el documento de oferta. Igualmente consideraba necesaria la firma de las vendedoras. Y si estimaba necesarias las firmas es porque el documento nº 1 no era un contrato de compraventa perfeccionado.

En definitiva, el demandante pretende hacer valer un documento que no ha firmado porque en realidad su oferta fue otra que sí firmó. Esto es, como el documento nº 7, que es el que realmente contiene la oferta final del comprador, ha resultado ineficaz por los motivos expuestos, el actor pretende servirse de una oferta que después modificó.

Tampoco nos hallamos ante un precontrato o una promesa bilateral de compraventa, atendida la doctrina jurisprudencial mencionada anteriormente a propósito de esta figura jurídica. Las partes no llegaron a firmar un contrato de arras y no se trata de que las partes, de presente, no puedan o no quieran contratar, predeterminando los elementos básicos del contrato futuro.

Atendido lo expuesto, concluimos que nos encontramos ante unos tratos preliminares, donde las partes únicamente exteriorizaron su voluntad de iniciar negociaciones, no pudiendo considerar que el documento nº 1 sea un verdadero contrato de compraventa.

Procede, pues, la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia impugnada.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, desestimado el recurso, se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

PRIMERO.-Para la resolución del recurso planteado resulta necesario atender a los siguientes hechos, todos ellos debidamente acreditados por la prueba documental obrante en autos:

1) En fecha 12 de diciembre de 2019, las demandadas Gregoria y Sara, propietarias por mitad de la vivienda sita en la DIRECCION000), encargaron la venta de la finca a la entidad Harper Real Estate, actuando por cuenta de ésta Africa (documento nº 2 de la contestación a la demanda).

2) En documento fechado el día 20 de febrero de 2020 Urbano y Harper Real Estate exponen que el Sr. Urbano está interesado en adquirir el inmueble y desea realizar una oferta de 550.000 €. Dicha oferta fue aceptada por Gregoria el mismo día 20 de febrero mediante firma digital (documento nº 1 de la contestación a la demanda) y fue remitida a través de correo electrónico por Africa al Sr. Urbano (documento nº 1 de la demanda).

3) El día 21 de febrero se suceden una serie de correos entre el Sr. Urbano y la Sra. Africa:

- 13:12 h, el Sr. Urbano remitió correo electrónico a Africa comentando "hoja de ruta" de la operación, proponiendo los importes y calendarios de pagos (3.000 € ese mismo día como reserva, 20.000 € el 28/2 como arras, 27.000 € el 6/3 como ampliación de arras, y resto precio 497.000 € al otorgamiento de la escritura como máximo el 6/5), y otras condiciones (documento nº 3 de la demanda).

- 14:12 h, contestación de la Sra. Africa adjuntando nuevo documento de reserva incluyendo el importe y fecha de pago de las arras, así como fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa. Este documento no consta firmado por la propiedad (documento nº 4 de la demanda).

- 18:47 h, correo del Sr. Urbano a Africa adjuntando el documento anterior pero modificado y solicitando que le fuera devuelto firmado por las vendedoras para transferir los 3.000 € de la reserva (documento nº 5 de la demanda).

- 19:20 h, correo de Africa al Sr. Urbano manifestando adjuntar documento firmado por la propietaria y por ella, pidiendo que se le devolviera firmado con comprobante de la transferencia bancaria (documento nº 6 de la demanda). El documento adjunto fue manipulado por la Sra. Africa pues la firma digital de Gregoria no es auténtica, sino la puesta en el documento de 20 de febrero.

4) En correo de 23 de febrero el Sr. Urbano reclama información relativa a datos registrales, IBI, cédula de habitabilidad y nombre y teléfono de administrador porque "dispongo hasta el viernes para estudiar el inmueble de DIRECCION000 que reservé el Viernes" (documento nº 8 de la demanda).

5) El día 24 de febrero el Sr. Urbano remitió la reserva firmada y justificante de la transferencia de 3.000 € (documento nº 7 de la demanda).

6) El mismo día 24 de febrero Africa remitió correo electrónico a Gregoria acompañando el documento de reserva firmado por el Sr. Urbano (documento nº 4 de la contestación).

7) El día 27 de febrero Gregoria remitió correo electrónico a Africa rescindiendo el encargo de venta y ordenando la devolución de la cantidad de 3.000 € al Sr. Urbano, exponiendo las razones de tal decisión (documento nº 5 de la contestación).

8) El día 28 de febrero Africa remitió correo electrónico al Sr. Urbano solicitando número de cuenta bancaria para devolver la reserva (documento nº 12 de la demanda), devolución que se efectuó el día 4 de marzo (documento nº 13 de la demanda).

9) El mismo día 28 de febrero el Sr. Urbano consignó ante notario un cheque nominativo por importe de 20.000 € a favor de Gregoria que fue ofrecido a Harper Real State, quien no compareció a retirarlo, siendo devuelto al Sr. Urbano (documento nº 11 de la demanda).

10) En fecha 2 de marzo de 2020, Urbano presentó solicitud de medida cautelar urgente y previa a la interposición de la demanda principal, interesando la anotación preventiva de la demanda, aportando como fundamento de su petición su correo electrónico de 24 de febrero (documento nº 8 de la contestación a la demanda). El Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona acordó la medida inaudita parte por auto de fecha 3 de marzo. Las demandadas formularon oposición que fue desestimada por auto de 22 de junio de 2020.

SEGUNDO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Urbano contra Gregoria y Sara en la que con carácter principal el actor solicita que se declare que las partes perfeccionaron un contrato de compraventa de la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona por precio de 550.000 € y se condene a la parte demandada a otorgar escritura notarial de compraventa del inmueble con entrega de la posesión a la parte compradora, libre de ocupantes y gravámenes, y simultáneo pago del precio, concediendo al comprador el derecho a resolver el contrato de compraventa en caso de que no obtenga la financiación necesaria para la adquisición del 80% del precio en las condiciones actuales del mercado (máximo a un tipo fijo del 2%) sin penalización alguna. Subsidiariamente, para el caso de entender que los actos de Gregoria no alcanzan a su hermana Sara, solicita que en ejecución de sentencia se proceda a la liquidación y pago de los daños y perjuicios que Gregoria haya causado al demandante con su actuación dolosa.

El actor sostiene que el documento nº 1 de 20 de febrero de 2020 es un contrato de compraventa perfeccionado pues contiene una oferta que ha sido aceptada, siendo de aplicación lo previsto en los art. 1450 CC y 621-1 CCC. Según el demandante el citado documento contiene los elementos esenciales para la perfección del contrato de compraventa en tanto recoge el precio, identifica el objeto y consta la firma de la vendedora, alegando que las cuestiones negociadas en las comunicaciones posteriores eran accesorias. Aduce haber dado por bueno el documento nº 7 en el que aparecía la firma digital de Gregoria, razón por la que lo estimó auténtico, manifestando desconocer si el documento ha sido manipulado o no. En cualquier caso, afirma que, con independencia de la validez del documento nº 7, la compraventa ya se perfeccionó con la firma del documento nº 1. Finalmente, el actor alega que, aun cuando la documentación solo está firmada por una de las copropietarias de la finca, Gregoria, debe presumirse que ésta ha actuado en todo momento también en representación de su hermana Sara.

Las demandadas se oponen a la pretensión deducida alegando que: 1) el único documento firmado por la Sra. Gregoria es el documento nº 1, el cual, sin embargo nunca llegó a ser firmado por el actor; 2) la Sra. Gregoria no firmó el documento nº 7, que es un documento manipulado pues la firma de la Sra. Gregoria que aparece en el mismo no es auténtica, extremo que no podía desconocer el demandante; 3) el documento nº 1 es una simple oferta y en ningún caso un contrato de compraventa perfeccionado o un compromiso de venta irrevocable; 4) la Sra. Gregoria nunca fue mandataria de su hermana ni actuó en su representación; 5) la petición subsidiaria es improcedente porque infringe lo dispuesto en el art. 219 LEC.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona desestima la demanda con imposición de costas a la parte actora por su mala fe y temeridad, acuerda el alzamiento de la medida cautelar en su día decretada, deduce testimonio contra Africa por un presunto delito de falsedad documental respecto del documento nº 7 de la demanda y acuerda la apertura de pieza separada del art. 247 LEC contra el letrado actor Urbano por infracción de la buena fe procesal . La Magistrada estima acreditado que el documento nº 7 de la demanda fue manipulado por la Sra. Africa y que el único documento firmado por la demandada es el documento nº 1 que no aparece firmado por el actor; razona que "no hay ni un solo documento en el que hayan concurrido las firmas de ambas partes, no hay acuerdo de voluntades en cuanto a cosa y precio"y que "no hay debate porque nunca se produjo acuerdo de voluntades, porque no hubo consenso, porque no se perfeccionó ningún contrato y porque el único documento válido para analizar es el aportado por las demandadas como documento n. 1";concluye que el documento nº 1 no supera los tratos preliminares, en el que no concurrían los elementos esenciales del contrato.

Frente a dicha resolución se alza el demandante Urbano que recurre en apelación insistiendo en la existencia de un contrato de compraventa perfeccionado entre las partes. Las demandadas se oponen al recurso y muestran su conformidad con la sentencia de instancia.

Con carácter previo a la resolución del recurso, debemos hacer dos consideraciones.

El actor ejercita en su demanda dos acciones, una con carácter principal, en la que solicita que se declare la existencia de un contrato de compraventa entre las partes con la consiguiente condena de las demandadas al cumplimiento del mismo, y otra acción subsidiaria en la que se solicita que se condene a la demandada Gregoria a la liquidación y pago de los daños y perjuicios causados por su actuación dolosa. En relación a esta última, la sentencia de instancia rechaza la pretensión por considerarla inviable en la forma en que viene formulada porque "se efectúa una especie de reserva de liquidación totalmente incompatible con la LEC"pues en la demanda no se indica en qué consisten esos daños y perjuicios, ni se determinan las bases aritméticas para su cálculo. El apelante no formula ninguna alegación en su recurso a propósito de este pronunciamiento, que no combate, por lo que debe entenderse consentido.

En segundo lugar, debemos señalar que la sentencia analiza el documento nº 7 de la demanda, concluyendo que el mismo fue manipulado por Africa y que el demandante era conocedor de dicha manipulación, derivando de tal conclusión las consecuencias que la juzgadora tuvo por conveniente. Tanto el actor como las demandadas dedican buena parte de sus escritos de recurso de apelación y de oposición, respectivamente, al documento nº 7 y a esas consecuencias que la sentencia anuda a su manipulación. En particular, el apelante critica duramente la sentencia y a la Magistrada que la dicta por haber "convertido al actor en el enjuiciado",desviándose por completo de lo que era el objeto del procedimiento "TODO ELLO CON INUSITADA INQUINA Y ANIMADVERSIÓN"hacia el actor. El recurrente de forma insistente afirma no haber tenido intervención ni conocimiento de la manipulación del documento nº 7 y acusa al letrado de las demandadas de haberle calumniado. Este Tribunal no va a efectuar ninguna valoración sobre la manipulación del documento nº 7, más allá de tener por probado que la firma digital que consta en el documento no es tal porque Gregoria no lo firmó y porque Africa en el acto del juicio reconoció haber fotocopiado la firma obrante en el documento nº 1 y haberla puesto en el documento nº 7. No estimamos decisivo el documento nº 7 porque la demanda no se fundamenta en dicho documento sino en el documento nº 1, a diferencia de la solicitud de medidas cautelares. Y tampoco nos vamos a pronunciar sobre las decisiones que la juez de instancia ha adoptado con motivo de la manipulación del citado documento (deducción de testimonio contra Africa por un presunto delito de falsedad documental, apertura de pieza separada contra el letrado actor Urbano por infracción de la buena fe procesal, dando cuenta al Colegio de Abogados de Barcelona, y deducción de testimonio contra el citado letrado por un presunto delito de estafa procesal) porque nada de ello constituye objeto del recurso de apelación no obstante las muchas alegaciones que ambas partes han formulado en sus escritos. Este Tribunal solo tendrá en cuenta el documento nº 7 en la medida en que sea necesario para determinar la eficacia jurídica del documento nº 1.

TERCERO.-El objeto del recurso se contrae única y exclusivamente a determinar la naturaleza y efectos del acuerdo que se contiene en el documento nº 1 de la demanda y de la contestación, único documento firmado por la demandada Gregoria mediante firma digital y cuyo original ha sido acompañado al escrito de contestación. Ya advertimos que nos referiremos al mismo como documento nº 1 y como oferta, indistintamente.

Por su relevancia transcribimos su contenido.

"En Barcelona, a 20 de Febrero de 2020

REUNIDOS De una parte, DON Urbano, de nacionalidad ESPAÑOLA,con domicilio en Barcelona DIRECCION001, y con D.N.I. NUM000 en su propio nombre e interés, en adelante la parte "Compradora". De otra parte, DOÑA Africa, mayor de edad, provisto de D.N.I. número NUM001 en nombre y representación de la sociedad mercantil HARPER REAL ESTATE S.L.,provista de N.I.F. B-67158683, domiciliada en Barcelona, Rambla de Catalunya, 123, 1º 1ª, inscrita en el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya bajo el nº 08271, actúa en representación de la sociedad, en adelante la "Agencia". Ambas partes, se reconocen mutua capacidad para obligarse y puestos de común acuerdo e interviniendo cada uno de ellos en la meritada representación.

EXPONEN Y CONVIENEN

I. Que la Agencia está comercializando el siguiente inmueble: DIRECCION000, con un precio de venta al público de SEICIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL EUROS (695.000.00€), según Contrato de Encargo de Venta firmado con la propiedad (en adelante el "Inmueble").

II. Que la parte Compradora está interesada en adquirir el Inmueble y desea realizar una oferta de QUINIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (550.000.00€).

III. Con el fin de demostrar la seriedad y firmeza de esta oferta, la parte Compradora entrega a la Agencia mediante transferencia bancaria a su cuenta del:

Banco Santander

nº: NUM002

que actúa en su calidad de mera intermediaria y representante de la propiedad del Inmueble la cantidad de: TRES MIL EUROS

Tres mil Euros (3.000.00€).

Esta cantidad no tiene la consideración de arras, ni supone una reserva, ni un pago a cuenta del precio: a) Si la propiedad no acepta la oferta de la parte Compradora, la Agencia se compromete a devolver sin intereses el importe recibido en este acto, sin ningún otro compromiso para la parte Compradora ni para la Agencia. b) Si la oferta es aceptada por la propiedad, la cantidad entregada en este acto se entenderá a cuenta de las arras para la compraventa y la parte Compradora autoriza a la Agencia a entregar esta cantidad a la propiedad del Inmueble y se compromete a firmar el correspondiente Contrato de Compraventa con entrega de arras en el plazo máximo de 5 días naturales desde que la Agencia comunique a la parte Compradora la aceptación de la oferta.

IV. Si la parte Compradora no firmara el contrato en el plazo antes indicado y no completara las arras (un 10% del importe de la oferta), se entenderá a todos los efectos que desiste de la compraventa y en ese caso perderá la cantidad entregada en este acto, sin derecho a nada más pedir ni reclamar a la Agencia ni a la propiedad.

V. En el momento en el que la propiedad acepte la oferta de la parte Compradora y ésta formalice las correspondientes arras penitenciales, la Agencia sacará el inmueble de comercialización.

VI. Se adjuntan al presente documento como Anexo nº 1 copia del justificante de pago del importe, y como Anexo nº 2 copia de los documentos de identidad de la parte Compradora.

HARPER REAL ESTATE, S.L. como responsable del fichero (HARPER B67158683) pone en su conocimiento que los datos recogidos como consecuencia de la presente relación serán incluidos en el fichero mencionado, cuya finalidad es prestarle un servicio de garantías para informarle sobre los inmuebles que más se ajusten a su interés, manifestado. Por la presente usted concede autorización expresa para remitirle información a través de e-mail, teléfono y correo postal. Su información será eliminada en el plazo de 6 meses desde la firma del presente documento, o con anterioridad cuando usted lo manifieste. Sus datos se tratarán con la máxima confidencialidad siendo HARPER REAL ESTATE, S.L. el destinatario único y exclusivo de los mismos, efectuando las cesiones y comunicaciones a terceros cuando así lo exija la legislación vigente. No obstante, como consecuencia de la gestión de venta del inmueble se requerirá que la empresa ceda los datos al propietario del inmueble a los efectos conozca quien ha visitado su propiedad.Asimismo, para la formalización del contrato de compraventa será necesaria la cesión de las informaciones suministradas a la Notaria, entidades y organismos públicos o privados implicados en la transacción. Conforme a la LO 15/1999 de 13 de diciembre, el firmante podrá ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición en el domicilio de la empresa que figura en este documento, adjuntando fotocopia de su DNI/NIF o documento identificativo.

Y para que conste, firman este documento de oferta junto con sus anexos por duplicado en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

La sentencia de instancia, partiendo de la premisa de que el único documento válido a analizar es el aportado por las demandadas como documento nº 1, razona que no hay ni un solo documento en el que hayan concurrido las firmas de ambas partes, pues en la oferta solo aparece la firma digital de la demandada Gregoria no la del Sr. Urbano y en el documento nº 7 solo la firma del Sr. Urbano es auténtica porque la de la demandada fue manipulada. Según la Magistrada, no hay acuerdo de voluntades en cuanto a cosa y precio, considerando que "este caso no superó los tratos preliminares, pues lo que se firmó por la demandada fue la oferta, también llamada reserva, como habitual primer paso para concurrencia de voluntades en cuanto a cosa y precio";entiende que en ese documento no concurrían los elementos esenciales del contrato "primero porque no había firmado el cliente -comprador, segundo porque había una condición suspensiva de 5 días y tercero porque transcurridos esos 5 días, como así fue, la oferta no se aceptó ya que se remitió a la propiedad un documento manipulado que fue rehusado. Es totalmente inveraz que existiera un calendario de pagos (...), no había fecha de arras ni de compraventa ... no había nada, y, por tanto, aquí no tenemos un documento que despliegue efectos jurídicos y menos aún, que obligue a las demandadas a algo";y rechaza que ese documento sea un precontrato señalando que "en rigor, es un trato preliminar, preparatorio, y el contrato, o existe y es válido y eficaz, o estamos hablando de otra cosa".Y concluye que "si no hubo contrato, nada puede reclamarse a las demandadas".

El apelante sostiene que el documento nº 1 es un contrato de compraventa que se perfeccionó cuando el Sr. Urbano recibió el día 20 de febrero de 2020 el correo electrónico remitido por Africa con la oferta aceptada por la vendedora Gregoria. Afirma que para la perfección del contrato no era necesaria la firma del actor en la oferta; que el citado documento reúne todos los elementos esenciales para el perfeccionamiento de un contrato de compraventa; que las comunicaciones posteriores al documento nº 1 tenían por objeto sólo elementos accesorios; y que las demandadas han incumplido "su deber de colaboración de preparación y de asistencia a la firma del contrato de compraventa con entrega de arras".Aduce que la demanda debió estimarse aplicando al supuesto de hecho la jurisprudencia según la cual "el precontrato o promesa bilateral de compraventa tiene efectos obligacionales para ambas partes"cuando reúne los elementos esenciales de objeto y precio, reprochando a la juzgadora de instancia que califique el documento de "tratos preliminares". Alude a la doctrina del Tribunal Supremo acerca de "la obligación de otorgar el contrato definitivo una vez formalizado el precontrato", "la obligación de respetar el principio de la buena fe contractual colaborando en la preparación del contrato definitivo", "la posibilidad de solicitar la integración del contrato por parte de los tribunales atendiendo a los usos, costumbres y preceptos legales (...) cuando una de las partes no ha cumplido con su deber de colaboración en fijar los elementos accesorios del mismo".Y acaba afirmando que el documento nº 1 constituye un "precontrato también llamado promesa bilateral de compraventa"que las demandadas han incumplido, alegación del precontrato que introdujo ex novo en el acto del juicio pues ninguna referencia hizo a estas figuras jurídicas en su escrito de demanda.

En nuestro Derecho Civil, para que pueda considerarse que estamos ante un contrato de compraventa, es preciso que conste la expresión por ambas partes, comprador y vendedor, del consentimiento. Así lo expresa el art. 1450 CC cuando señala que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".Así pues, no se exige para la validez del contrato de compraventa ni una determinada forma de celebración, ni la entrega de la cosa objeto de compraventa. Por otra parte no podemos confundir la perfección del contrato con la consumación, lo cual se produce en el momento en que el vendedor percibe el precio y el comprador adquiere la condición de dueño de la cosa, que en nuestro derecho, en el que rige la denominada teoría del título y el modo, exige la entrega efectiva de la cosa, que en el caso de los bienes inmuebles se produce habitualmente mediante el otorgamiento de la escritura pública ante Notario.

Respecto al precontrato, la STS de 23 de diciembre de 2021 señala:

"En la sentencia 60/2008, de 30 de enero , resumimos nuestra doctrina jurisprudencial sobre la materia, que se condensa en las siguientes pautas:

(i) el precontrato es el proyecto de contrato en el sentido de que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar los contratos definitivos y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( sentencia de 4 de julio de 1991 );

(ii) contiene ya los elementos del contrato definitivo, cuya perfección las partes aplazan ( sentencia de 3 de junio de 1994 );

(iii) es ya un contrato completo, que contiene sus líneas básicas y todos los requisitos, "teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo" ( sentencia de 23 de diciembre de 1995 );

(iv) "la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado" ( sentencia de 11 de mayo de 1999 );

(v) es esencial que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio"; así lo declaró la sentencia de 11 de abril de 2000 en un caso de precontrato unilateral, "bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos" ( sentencias de 23 de diciembre de 1991 y 17 de marzo de 1993 y reiteran las de 16 de octubre de 1997 y 15 de diciembre de 1997 ).

3.4. Como afirmó la sentencia 788/2005, de 13 de octubre , "el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" [en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes".

Por tanto, el precontrato supone "el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos ( sentencia de 3 de junio de 1988 y 788/2005, de 13 de octubre )"."

Y en cuanto a los tratos preliminares, la STS de 16 de diciembre de 1.999, señala que "la figura jurídica de los denominados "tratos preliminares" (Vorverhandlungen Trattative), teoría construida por la doctrina germánica y razonablemente asimilada por la española; la cual se puede definir como el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres" realizan con el fin de discutir y preparar un contrato."

CUARTO.-El recurso, ya se avanza, no puede ser estimado. La Sala coincide con la magistrada de instancia al concluir que el documento nº 1 objeto de controversia merece únicamente la calificación de tratos preliminares, no pudiendo ser considerado un contrato de compraventa perfeccionado como pretende el demandante.

El argumento principal del recurso es que el documento nº 1 contiene los elementos esenciales del contrato de compraventa, esto es, consentimiento de las vendedoras y del comprador, objeto (vivienda de la DIRECCION000 de Barcelona) y precio (550.000 €). Objeto y precio, en principio, no plantean controversia, aunque el elemento del precio es muy genérico pues no se concreta ni forma ni tiempo del pago, ni tampoco si incluye impuestos y gastos.

Por lo que se refiere al consentimiento, no hay ninguna duda que la vendedora Gregoria lo prestó cundo firmó digitalmente el documento. No sucede lo mismo respecto del Sr. Urbano, cuya firma no consta en la oferta. El recurrente sostiene que su firma no era necesaria porque era el oferente y añade que prestó su consentimiento verbalmente de palabra a Africa. Podríamos compartir dicho argumento si el actor no hubiera modificado posteriormente los términos del convenio, cambiando algunas de las condiciones contempladas en el documento firmado por la vendedora e introduciendo condiciones que no estaban recogidas en la oferta inicial. Basta examinar los documentos que se adjuntan a los correos electrónicos cruzados entre el Sr. Urbano y Africa el día 21 de febrero de 2020 para advertir que el documento nº 1 sufrió importantes modificaciones. Y conviene advertir también que no todas las propuestas del Sr. Urbano fueron incorporadas a los distintos documentos que se redactaron. Así, además de la oferta original firmada por Gregoria (documento nº 1) se sucedieron hasta tres borradores más:

- Documento incluido en el correo de 21 de febrero a las 14:12h en el que se menciona el pago del 10% de las arras en dos pagos los días 28 de febrero y 6 de marzo por importe de 20.000 € y 32.000 €, respectivamente, el pago de la cantidad restante al otorgamiento del contrato a realizar como máximo en fecha de 6 de mayo (documento nº 4 demanda).

- Documento modificado por el Sr. Urbano en su correo del día 21 de febrero a las 18:47 h, en el que se suprime el plazo de cinco días, se otorga a la cantidad de 3.000 € la consideración de reserva por plazo de una semana en que el comprador podía optar por cumplir con su compromiso de compra o desistir de su derecho a comprar recuperando la cantidad de 3.000 € entregada como reserva, y se menciona la existencia de un compromiso de venta irrevocable al Sr. Urbano o a cualquiera de sus sociedades (documento nº 5 demanda).

- Documento firmado por el Sr. Urbano en el que se suprime la última mención a la posibilidad de otorgar el contrato en nombre de una sociedad del Sr. Urbano (documentos nº 6 y 7 demanda).

El recurrente insiste en señalar que esas modificaciones solo afectan a elementos accesorios, existiendo acuerdo respecto del objeto y del precio. Pero ello no es cierto. Las modificaciones afectan a aspectos tan importantes como el importe de las arras, el calendario de pagos y el otorgamiento de la escritura pública; y se introducen condiciones también relevantes como es la posibilidad de desistir del contrato por parte del Sr. Urbano sin pérdida de la cantidad de 3.000 €. A este respecto, cabe señalar que son elementos esenciales del contrato de compraventa de un inmueble, como es el caso, no solo el importe del precio, sino también las condiciones del pago, pues puede ocurrir que las partes, aun estando conformes en el precio, discrepen en cuanto a la forma y tiempo del pago. Es cierto que el art. 1450 del Código Civil dispone que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado";pero no lo es menos que dicho precepto está pensando en las compraventas del siglo XIX, en que vendedor y comprador negociaban presencialmente alcanzando en el acto un acuerdo sobre el objeto y el precio. Dicha forma de contratar difiere notablemente de los actuales sistemas de contratación en los que habitualmente no existe una negociación presencial y en unidad de acto entre las partes. No puede desconocerse cómo funciona la contratación inmobiliaria, especialmente cuando interviene una agencia, en la que el vendedor firma una hoja de encargo donde se consigna el precio mínimo de venta de la finca, la agencia desarrolla su labor de intermediación, recoge las ofertas de los posibles compradores interesados y las transmite a la vendedora, especialmente cuando, como sucedió en el presente caso, el precio ofertado era inferior al consignado en la hoja de encargo. Si el vendedor acepta la oferta, se inicia entonces una fase de negociaciones que puede concluir con la celebración del contrato o no. Dicho de otro modo, esta oferta es el primer paso para que las partes negocien. Y esta oferta es claramente un trato preliminar.

El hecho de que el Sr. Urbano modificara los términos de la oferta inicial constituye un acto propio que evidencia su falta de consentimiento. Asimismo, evidencia que ese documento nº 1 solo era eso, una oferta inicial, a partir de la cual las partes procederían a negociar los términos del contrato, negociación que finalmente no fructificó por desavenencias o falta de acuerdo de las partes. Es decir, esas modificaciones propuestas por el actor ponen de manifiesto que las partes estaban negociando y todavía no habían alcanzado un acuerdo; estaban en la fase de tratos preliminares.

Confirma tal conclusión otro hecho relevante como es que el actor solicite en su demanda que el Juez integre el contrato. En concreto, el Sr. Urbano peticiona que se le conceda "el derecho a resolver el contrato de compraventa en caso de que no obtenga la financiación bancaria necesaria para la adquisición, del 80% del precio, en las condiciones actuales del mercado (máximo a un tipo fijo del 2%)",lo que supone la inclusión de una condición en el contrato no contemplada en la oferta inicial y por tanto no consentida por la parte vendedora. De esta manera, el actor pretende modificar el contenido del contrato de compraventa que afirma ya perfeccionado, lo que resulta ciertamente contradictorio. Por lo demás, cabe señalar que el art. 621-49 CCC, invocado por el demandante, sólo permite al comprador desistir del contrato por no haber podido obtener financiación bancaria "si el contrato prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito",circunstancia no prevista en el documento nº 1. Es una evidencia más de que la oferta contenida en dicho documento no es un contrato de compraventa.

También corroboran esa conclusión los datos que se consignan a continuación.

Según el documento nº 1 "con el fin de demostrar la seriedad y firmeza de esta oferta, la parte Compradora entrega mediante transferencia bancaria"la cantidad de 3.000 €. Dicha cantidad "no tiene la consideración de arras, ni supone una reserva, ni un pago a cuenta del precio".El demandante no entregó dicha cantidad cundo hizo la oferta; la transferencia no se hizo hasta después de haber modificado las condiciones.

Según el documento nº 1, si el comprador no firma el contrato en el plazo máximo de cinco días naturales desde que la agencia le comunique la aceptación de la oferta, y no completa las arras (un 10% del importe de la oferta), "se entenderá a todos los efectos que desiste de la compraventa y en ese caso perderá la cantidad entregada en este acto".El Sr. Urbano no cumplió pues no abonó el importe de las arras en el plazo de cinco días fijado en el documento.

Según el documento nº 1 solo se prevé sacar el inmueble de comercialización "en el momento en el que la propiedad acepte la oferta de la parte Compradora y ésta formalice las correspondientes arras penitenciales",lo cual no llegó a suceder. A este respecto, debemos salir al paso de las alegaciones del recurrente cuando afirma que las vendedoras incumplieron su deber de colaboración en el otorgamiento del contrato de arras pues no acudieron el día 28 de febrero a la agencia. Pero sucede que esa fecha 28 de febrero se contemplaba en la oferta modificada por el Sr. Urbano (documento nº 7), pero no en la oferta original firmada por la Sra. Gregoria. En el documento nº 1 que el actor pretende hacer valer como contrato de compraventa perfeccionado se prevé el pago de las arras en el plazo de cinco días naturales desde que la agencia comunica al comprador la aceptación de la oferta. Esta comunicación tuvo lugar el día 20 de febrero, por lo que el plazo para abonar las arras finalizaba el día 25 y el Sr. Urbano no las abonó.

Fialmente, el argumento de la no necesidad de la firma del Sr. Urbano queda desmentido por otro acto propio del demandante. Y es que su oferta definitiva, el documento nº 7, sí lo firmó. Es más, en el correo de 21 de febrero 19:42h el Sr. Urbano escribe "envíamelo firmado por las vendedoras y te transfiero los 3.000 e"(documento nº 5) y en el correo de 24 de febrero el demandante remitió la reserva firmada por él (documento nº 7). De ello se deduce que, en contra de lo sostenido ahora por el apelante, éste sí consideraba necesaria su firma en el documento de oferta. Igualmente consideraba necesaria la firma de las vendedoras. Y si estimaba necesarias las firmas es porque el documento nº 1 no era un contrato de compraventa perfeccionado.

En definitiva, el demandante pretende hacer valer un documento que no ha firmado porque en realidad su oferta fue otra que sí firmó. Esto es, como el documento nº 7, que es el que realmente contiene la oferta final del comprador, ha resultado ineficaz por los motivos expuestos, el actor pretende servirse de una oferta que después modificó.

Tampoco nos hallamos ante un precontrato o una promesa bilateral de compraventa, atendida la doctrina jurisprudencial mencionada anteriormente a propósito de esta figura jurídica. Las partes no llegaron a firmar un contrato de arras y no se trata de que las partes, de presente, no puedan o no quieran contratar, predeterminando los elementos básicos del contrato futuro.

Atendido lo expuesto, concluimos que nos encontramos ante unos tratos preliminares, donde las partes únicamente exteriorizaron su voluntad de iniciar negociaciones, no pudiendo considerar que el documento nº 1 sea un verdadero contrato de compraventa.

Procede, pues, la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia impugnada.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, desestimado el recurso, se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,