Sentencia Civil 60/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 18, Rec. 638/2023 de 10 de febrero del 2025

PRIMERO.-Ante la sentencia de fecha 12 de diciembre de 2022 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid en el PO nº 662/2021 parcialmente estimatoria de la pretensión deducida por D. Ricardo y Dª. Carmen frente a CÉSPEDES ARRENDAMIENTOS S.L. se alzan en apelación ambas partes solicitando la demandada la desestimación de la demanda, subsidiariamente no haber lugar a la resolución del contrato si no a la ejecución de las obras de reparación y, más subsidiariamente, la minoración de la indemnización por daños y perjuicios. Por su parte la actora articula su recurso de apelación en la falta de congruencia y motivación de la resolución recurrida y en el error en la valoración de la prueba respecto de la indemnización acordada.

SEGUNDO.-Con base legal en lo establecido por los artículos 1101, 1124 y concordantes del Código Civil los demandantes instan, como acción principal, la resolución del contrato de compraventa formalizado con la sociedad demandada CÉSPEDES ARRENDAMIENTOS S.L. sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de Madrid, por inhabilidad del inmueble citado, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios. La resolución de instancia estima la acción resolutoria del contrato de compraventa si bien reduce el importe de la indemnización de daños y perjuicios solicitada.

La representación procesal de la demandada alega que no se ha practicado prueba alguna que acredite que la vivienda era inhabitable, por lo que no estamos ante un incumplimiento resolutorio que frustra la finalidad del contrato y dado que la prueba practicada admite expresamente la reparación de los defectos advertidos en la obra ejecutada, y en consecuencia, no se incumple una obligación esencial, ni se frustran las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte compradora , la acción resolutoria que con carácter principal se deduce mediante la demanda rectora de autos debe ser desestimada y si se considera que la demandada es responsable de las humedades existentes en la vivienda, a lo sumo habrá de ejecutar obras de reparación en el inmueble y aquellas cuyo fin sea evitar ulteriores humedades. Tal exposición de hechos ha de ser rechazada pues la Juez a quo valora en debida forma la prueba obrante en autos en orden a la naturaleza y entidad de las humedades existentes en la vivienda de cuya compraventa se declara la resolución. La recurrente se limita a sustituir el criterio imparcial de la Juzgadora de instancia por el suyo propio e interesado de parte y siendo que en el proceso valorativo de la prueba documental interrogatorio de partes e informes periciales contenido en la resolución recurrida no se aprecia error pues la existencia de las humedades en la vivienda es recogida en los distintos informes periciales obrantes en las actuaciones, incluidos los emitidos a instancias de la demandada, así como que la entidad de dichas humedades es muy relevante, hasta el punto de originar "una colonización por hongos en el interior del mobiliario, en paramentos verticales y elementos varios en la vivienda, lo que indica un alto grado de humedad ambiental" y "que hay que atajar las humedades existentes para que la vivienda sea habitable, pues la presencia de mohos es perjudicial para el organismo" en palabras de la perito de la demandada Sra. Asunción. La inhabilidad base de la acción resolutoria ejercitada ha sido debidamente acreditada, siendo de aplicación la doctrina jurisprudencial de aliud pro alio, recogida, entre otras, en STS 2345/2015 de 2 de junio de 2015:

- "1.- Es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor el de entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461 del Código civil que se concreta en la identidad e integridad de la misma, conforme a los artículos 1468, primer párrafo y 1469, primer párrafo, primer inciso, siempre del Código civil. El más grave incumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo, básico, que frustra el fin del contrato se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo. Tal como dice la sentencia de 21 diciembre 2012, "en cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1124 del Código civil implica un incumplimiento esencial del contrato; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010, que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa: ...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución."

"El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio. Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000, "existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil. " Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: "la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto". Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010: " ... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina." La de 25 febrero 2010 añade: "... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

"2.- La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil. Lo cual implica dos extremos, tal como expone la sentencia de 22 junio 2010 : resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 y sentencia de 12 mayo 2005 ), los cuales deben probarse, pero sin obviar que la ineficacia producida por el incumplimiento de la otra parte contractual, por regla general produce un daño per se , como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato".

En aplicación de la jurisprudencia reseñada ha de concluirse que la inhabilidad de la vivienda para ser habitada en las condiciones en que ha sido entregada constituye un supuesto que legitima la resolución, y sin que a ello sea obstáculo los alegados esfuerzos de la demandada para eliminar las humedades; que no exista entre las partes un compromiso de entregar la vivienda sin las patologías de humedades que presentaba inicialmente o el informe de tasación incluido en la escritura de préstamo hipotecario, informe al que la parte considera un certificado de habitabilidad. Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso interpuesto en cuanto al motivo reseñado.

TERCERO.-Ambas recurrentes disienten de la resolución de instancia en la valoración de los perjuicios sufridos y la cuantificación que de los mismos efectúa. Por razón sistemática procede el examen conjunto de las alegaciones formuladas.

La demanda rectora del procedimiento articula la petición indemnizatoria en varios conceptos:

3.1. Por todos los daños y perjuicios materiales derivados del incumplimiento de la vendedora y que se les han irrogado a los actores, cuyo importe se concreta provisionalmente en la suma de 38.573.90 €.

3.2. Por los demás daños y perjuicios materiales derivados del incumplimiento de la vendedora que se produzcan y acrediten a lo largo del proceso.

3.3. Por la diferencia de precio que deban asumir los demandantes para adquirir una vivienda de análogas características a la que fuera objeto de dicha compraventa, a determinar pericialmente en el proceso o en ejecución.

3.4. Por la falta de disponibilidad de la vivienda, desde su desalojo por los actores en junio de 2020, a determinar pericialmente en el proceso o en ejecución.

3.5. Por los daños morales y psicológicos ocasionados a los demandantes, a razón de 12.000€ para Doña Carmen y de 6.000 €para su esposo Don Ricardo; o bien, en las cantidades que prudencialmente y bajo su mejor criterio determine el propio órgano judicial.

El apartado 3.2 fue cuantificado en la Audiencia Previa en 11.646,93€,

El apartado 3.3 se concreta en 77.731,52 € dado el precio de vivienda de similares características en noviembre de 2022, 297.731,52. según el Informe emitido por el técnico, un inmueble de características similares a la vivienda requerida y abonada por mis mandantes, en noviembre de 2022 se valoraba en 297.731,52 €, es decir, 77.731,52 € más de lo que abonaron los demandantes en 2022.

La Juez a quo fija como indemnización cantidad de 38.573.90 €, más los daños morales sufridos por los demandantes en la cantidad de 2.000€ al codemandante y 3.000€ a la codemandada.

El recurso interpuesto por la actora esgrime como primer motivo la infracción del artículo 218.1 de la LEC, por falta de congruencia y exhaustividad de la sentencia, al haber omitido la condena a los daños y perjuicios materiales devengados y acreditados desde la interposición de la demanda hasta el momento de celebración de la Audiencia Previa, que ascienden 11.646,93€,así como todos aquellos que se devenguen hasta la finalización del proceso, a determinar en fase de ejecución de la sentencia. Y tal vicio de incongruencia no cabe sea apreciado pues la resolución de instancia recoge textualmente la desestimación de las reclamaciones de los daños y perjuicios citados por no haber sido debidamente concretados ni acreditados, lo que excluye la alegada infracción y de conformidad con la doctrina fijada en STS 5332/2024 de 8 de noviembre de 2024: "Es también doctrina reiterada de esta sala, la expuesta, por ejemplo, en la sentencia 1016/2024, de 17 de julio, por citar alguna de las más recientes, en la que sostuvimos:

"Como hemos declarado, en múltiples ocasiones, por ejemplo, en las sentencias 509/2022, de 28 de junio, 511/2023, de 18 de abril y 628/2024, de 13 de mayo, la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir.

"Por lo tanto, una sentencia es incongruente, si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre; 31/2020, de 21 de enero; 267/2020, de 9 de junio; 526/2020, de 14 de octubre; 37/2021, de 1 de febrero; 751/2021, de 2 de noviembre; 202/2022, de 14 de marzo; 364/2022, de 4 de mayo; 509/2022, de 28 de junio Y 628/2024, de 13 de mayo, entre otras muchas)".

Procede la desestimación de la incongruencia omisiva denunciada, sin perjuicio del examen de los distintos conceptos integrados en la indemnización establecida en la resolución y de la desestimación genérica de los no concedidos.

CUARTO.-Las impugnaciones de ambas partes respecto a la indemnización concretamente fijada por la Juez a quo han de ser examinadas de acuerdo con el criterio jurisprudencialmente establecido de que el resarcimiento del daño tiene por finalidad volver el patrimonio a la disposición en que se encontraría de no haber mediado el contrato, sin que puede suponer para las partes un beneficio injustificado, recogido, entre otras en STS 984/201005 de 5 de marzo de 2010:

"La jurisprudencia ha sido reiterada en un sentido de que "el precepto, que tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador, evitando el enriquecimiento injusto...", como dicen las sentencias de 11 de febrero de 2003 y 6 de julio de 2005 y lo reiteran las de 22 de abril de 2005 y 23 de junio de 2008. Ya la más antigua sentencia de 19 de junio de 1981 advirtió que "la declaración de nulidad del contrato lleva de suyo aparejada el reintegro de aquello que el comprador hubiera abonado, abonos que comprenden, además de la devolución del precio y de sus intereses, la de todos los gastos por el mismo sufragados, como consecuencia de la transmisión...".

Y STS 2345/20152 de 2 de junio de 2015:

"La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil. Lo cual implica dos extremos, tal como expone la sentencia de 22 junio 2010 : resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc e indemnización de daños y perjuicios (párrafo 2º del citado artículo 1124 y sentencia de 12 mayo 2005 ), los cuales deben probarse, pero sin obviar que la ineficacia producida por el incumplimiento de la otra parte contractual, por regla general produce un daño per se , como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato".

Tal y como anteriormente se ha mencionado la resolución de instancia fija como indemnización la suma de 38.573.90 €, cantidad reclamada en la demanda y correspondiente a Impuestos y gastos notariales. Cuotas del préstamo hipotecario. -Seguros. -IBI. -Gastos de Comunidad. -Instalación de Aire Acondicionado. -Mobiliario. -Electrodomésticos. -Facturas de la demandada por muebles y otros elementos. -Suministros fijos de luz y agua. -Gastos de limpieza, desinfección, desinsectación y desratización. -Gastos periciales y de laboratorio.

Dicho pronunciamiento es impugnado por la demandada quien entiende que comprende importes que no cabe incluir, en concreto el importe correspondiente a las cuotas hipotecarias que han satisfecho (por importe de 3.329,46 €) ya que si los demandados deben restituir el importe correspondiente al precio satisfecho por la vivienda, los gastos de seguro hogar y vida (1.201,65 €) En cuanto a los pagos a la comunidad de propietarios e IBI, cabe decir que siendo propietarios cuando los mismos se devengaron y habiendo estado la vivienda en su posesión, es evidente que no puede hablarse de una pérdida patrimonial. Tales cantidades suman un total de 296,08 € y 418,14 €. En lo que respecta a los gastos por suministros, agua y luz, por importe de 197, 13 € son los demandantes quienes utilizaron tales suministros mientras poseían la vivienda, y no puede entenderse que supongan un daño. Por último, se acuerda que esta parte indemnice a la adversa por los gastos de honorarios del perito D. Heraclio y el informe de CONES por importe de 3.025,00 € y 713,90 € (adjuntado al dictamen de D. Heraclio). Dichos dictámenes se aportaron junto con el escrito de demanda, habiéndose propuesto la ratificación de los mismos por D. Heraclio. En suma, tales importes se encuentras comprendidos en el concepto de costas del proceso, que deben ser asumidas por cada una de las partes, teniendo en cuenta que esta parte no ha sido condenada en costas.

En aplicación de la jurisprudencia antes citada, de tal impugnación sólo cabe estimar la del importe correspondiente a las cuotas hipotecarias, (3.329,46 €) puesto que ha de ser devuelto el precio satisfecho por la vivienda. El resto de cantidades tienen su origen en el contrato que se resuelve y, por tanto, han de ser reintegradas al patrimonio del perjudicado. En consecuencia, el importe ha de ser fijado en 35.244,44 €.

Reintegro al patrimonio de los actores que también ha de ser acordado respecto de parte de las cantidades reclamadas en el acto de la Audiencia Previa y sobre las que la resolución de instancia entiende no han sido acreditadas, en evidente contradicción con lo estimado respecto a las reclamadas hasta la interposición de la demanda. Procede, en consecuencia, la estimación de la impugnación realizada por los actores, aunque solo de las cantidades reclamadas en concepto de IBI, gastos de comunidad y suministros fijos de luz y agua, al igual que todos los que se devenguen hasta la finalización del proceso y por los mismos conceptos, y que habrán de ser concretadas en ejecución de sentencia.

Por igual razón a la expuesta, "que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador, evitando el enriquecimiento injusto" debe rechazarse la solicitud de indemnización en 77.731,52 € por la diferencia de precio que les supondría a los actores la hipotética adquisición de una vivienda de análogas características o por la falta de disponibilidad de la vivienda.

Respecto a las cantidades fijadas en la sentencia de instancia por los daños morales sufridos ha de señalarse que las mismas son ajustadas y prudencialmente establecidas, sin que la distinta valoración de la recurrente se sustente en criterio objetivo alguno, por lo que ha de ser rechazada.

Por último, e impugnada por la actora la no imposición de costas ha de partirse de la estimación de la acción principal, resolución del contrato de compraventa, por lo que la minoración en la cantidad indemnizatoria no configura el supuesto de estimación parcial recogido en la sentencia de instancia, debiéndose en este punto revocar tal pronunciamiento y, por aplicación de lo dispuesto en el art. 394 LEC, imponer las costas causadas a la demandada.

A modo de resumen, al estimar parcialmente los respectivos recursos interpuestos se confirma la resolución del contrato de compraventa formalizado entre las partes sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de Madrid, acordada en la resolución de instancia, con restitución recíproca de las prestaciones, debiendo reintegrar los actores la propiedad de la vivienda libre de cargas a la demandada, la que deberá asumir los gastos que ello comporte o genere y reintegrar la cantidad de 220.000 €, precio de la vivienda estableciendo como indemnización por los daños y perjuicios sufridos la cantidad de 35.244,44 €, más la que se acredite en ejecución de sentencia por los gastos de IBI, gastos de comunidad y suministros fijos de luz y agua producidos desde la interposición de la demanda, así como el daño moral fijado en la resolución de instancia.

QUINTO.-La parcial estimación de los recursos interpuestos por ambas partes conlleva que no se efectúe especial pronunciamiento sobre las costas producidas en esta alzada, siendo las de la instancia a cargo de la demandada, en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,