Sentencia Civil 211/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 18, Rec. 476/2023 de 29 de mayo del 2025

PRIMERO.-Por el juzgado de instancia es dictada sentencia desestimando la demanda presentada por don Jose Pablo frente a Asefa, Seguros y Reaseguros S.A., en reclamación de la cantidad anticipada de 55.306,16 euros para la adquisición de una vivienda que la promotora Gestión Agesul S.L. iba a ejecutar en el Ensanche de Madrid y que debía entregarse en el tercer trimestre de 2008.

En su desarrollo se argumenta que no se discute que la licencia de Primera Ocupación fue emitida el 19/01/2009, escasos días después de finalizar la prórroga de tres meses prevista en el contrato, por lo que no parece que se hubiera producido un incumplimiento del citado plazo que hubiera justificado la resolución contractual por parte del comprador. Consta que la resolución de la compraventa tuvo lugar cuando ya había sido finalizada la promoción y las viviendas se encontraban en condiciones de ser entregadas, y ello debido a las dificultades del actor para obtener financiación, precisamente al serle denegada la subrogación en la hipoteca concedida a la vendedora por el BBVA. De manera que no fue hasta el año 2011 cuando interesó la correspondiente resolución del contrato con la devolución de las cantidades abonadas, una vez descontado el 15% de la cláusula penal.

Y se añade, que fue tramitado el procedimiento ordinario nº 942/2011 ante el Juzgado de Primera Instancia 64 de Madrid, dictándose sentencia estimatoria de sus pretensiones el 17 de mayo de 2012, con condena a la promotora a restituir al actor la suma de 47.010'24 euros correspondientes a las sumas anticipadas, descontando la penalización pactada de acuerdo con la cláusula tercera del contrato. Por lo que no procedería entrar a examinar en este procedimiento si la aplicación de la citada cláusula penal fue o no correcta, tratándose de una cuestión que ya fue examinada en el anterior procedimiento, habiendo interesado el actor la aplicación de la misma.

En suma, habiendo quedado resuelto el contrato de compraventa a instancia del comprador años después de estar finalizada la vivienda y por hechos ajenos a la promotora, debe concluirse que la reclamación formulada no se encuentra amparada por la póliza de seguro suscrita con ASEFA, reiterando que la misma únicamente garantizaba las cantidades entregadas a cuenta en caso de que la construcción no se iniciara o no llegara a buen fin. Por lo que debe ser desestimada la pretensión formulada, absolviendo a la parte demandada.

Contra dicha resolución es interpuesto recurso de apelación por el demandante que articula mediante nueve motivos:

1.- "Error en la valoración de la prueba anticipada. Infracción legal y jurisprudencial", y ello sobre la base de que si bien en la cláusula quinta del contrato de compraventa de la vivienda realizado el 20/10/2006 se establece que la terminación está prevista para el tercer trimestre del año 2008, concediéndose en su caso una prórroga de tres meses para finalizar las obras, nunca antes del 30/09/2008 estivo lista la vivienda para su entrega al consumidor, por lo que el siniestro se ha producido, sin que quepa ningún tipo de prórroga sino es en una cláusula adicional firmada posteriormente al 30/09/2008 de acuerdo a lo que se establece en el art. 3 de la Ley 57/68, que en este caso no existe

2.- "Infracción legal y jurisprudencial en la interpretación del retraso no intenso". El retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante.

3.-"Infracción legal de la Ley de Consumidores y Usuarios". La sentencia hace valer la eficacia de la cláusula de prórroga de la fecha pactada de final del tercer trimestre del 2008, siendo una interpretación incorrecta la que es realizada por falta de reciprocidad a los efectos de la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de Mejora de la Protección de Consumidores y Usuarios, que modifica la Ley 26/1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, debiendo considerarse una cláusula abusiva. Habiéndose declarado en la sentencia nº 942/2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia 64 de Madrid la no culpa del comprador en la resolución del contrato.

4.- "Inexistencia de limitaciones en la póliza. Error en la interpretación de la póliza general e individual". En la póliza de seguro no hay ninguna restricción o limitación, simplemente se garantiza la devolución de cantidades entregadas a cuenta.

5.- "El retraso no intenso: Infracción de la doctrina jurisprudencial". Retraso no intenso, pero retraso al fin y al cabo al obtenerse la licencia de ocupación a finales de enero de 2009, y dicho retraso justifica la resolución del contrato por el comprador y el reintegro de las cantidades anticipadas.

6.- "Infracción legal por ser derechos irrenunciables según la Ley 57/1968". Se descarta la posible apreciación de mutuo disenso que defiende la aseguradora y la sentencia, dado que el actor no ha visto reintegradas las cantidades satisfechas en concepto de pagos como efecto inherente a la finalización del contrato.

7.- "Obligaciones del avalista/fiador. Error de la sentencia e infracción de ley y jurisprudencia". No pueden descargarse sobre el comprador, invocando por ejemplo el art. 1827 CC, las consecuencias de los incumplimientos de la Ley 57/1968 (por el promotor, por la entidad avalista o aseguradora, pues las normas de dicha ley son imperativas y los derechos que reconoce al comprador son irrenunciables".

8.- "Incumplimiento contractual (Alegación subsidiaria)". Para el caso de que no se entendiera que no hay retraso intenso, o que la cláusula que impone plazos de entrega sucesivos es válida (a favor de los intereses de la promotora) la parte demandante tendría derecho a reclamar los anticipos, menos el 15% si se produce la no admisión de la subrogación del préstamo, de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato.

9.- "Costas. Dudas de derecho". Hay sentencias que contienen un criterio interpretativo totalmente contrario al mantenido por el juzgador de instancia, por lo que no deberían imponerse las costas de la instancia. Hay retraso del vendedor, aunque no sea grave, intenso o relevante.

Por la demandada es presentado escrito de oposición e interesado su desestimación, al entender que el planteamiento inicial realizado en el escrito de demanda dista del planteamiento en la audiencia previa y en el recurso de apelación, debiendo aplicarse los arts. 400 y 222.4 LEC y la doctrina de los actos propios, sin que exista ningún error en la valoración de la prueba, al pretenderse alegar un presunto incumplimiento de la promotora 12 años después de haber sido emitida la licencia de Primera Ocupación, haber cumplido la promotora y haber sido cancelada la póliza de Asefa S.A..

SEGUNDO. -Ante las alegaciones vertidas por las partes y la íntima conexión entre los distintos motivos del recurso de apelación, procede dejar constancia a modo de antecedentes los siguientes:

1.- Por don Jose Pablo es presentada demanda de procedimiento ordinario el 13 de julio de 2020 frente a Asefa, Seguros y Reaseguros S.A., en reclamación de la cantidad anticipada de 55.306,16 euros para la adquisición de una vivienda, alegando tras recoger el contenido de la cláusula quinta del contrato de compraventa a tenor de la cual "La terminación de las obras está prevista para el tercer trimestre del año 2008. Sin embargo, para el supuesto de que por cualquier causa no pudiera terminarse esta construcción para la fecha indicada, la parte compradora, desde ahora y para su momento, concede a la parte vendedora una prórroga de tres meses para finalizar las obras (...)", que dado que la promotora GESTION AGESUL, S.L se encuentra inmersa en el procedimiento concursal nº 624/2011, resulta obvio que no entregará dicha vivienda dada esta situación de quiebra de la promotora, habiendo resultado nulo el requerimiento de pago realizado, por lo que resulta incontestable toda posibilidad de adquirir la vivienda por la quiebra antes mencionada. Y teniendo aval individual y colectivo con respecto a ASEFA, S.A. por el total de las aportaciones anticipadas que había suscrito la promotora con el fin de dar cumplimiento a los imperativos dispuestos por la Ley 57/68 y por cuya virtud la demandada asume la obligación de restituir las aportaciones anticipadas por el comprador bajo amparo de meritada Ley del 68.

2.- Con carácter previo por don Jose Pablo fue presentada demanda frente a la promotora Gestión Agesul S.L. sobre resolución del contrato de compraventa de 20/10/2006 y devolución de cantidad, que fue turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, incoándose procedimiento ordinario nº 942/2011 y recayendo sentencia firme el 17 de mayo de 2012, en la que se dice que la demanda interesando la devolución del importe abonado, descontando un 15% que se había previsto para el caso de resolución procedente del contrato, fue presentada el 20/05/2011, sustentando el demandante su acción en la circunstancia de haberse denegado por la prestamista la subrogación personal de la compradora en el préstamo hipotecario que la demandada vendedora tenía suscito con el BBVA, según ha quedado probado.

En dicha sentencia se declara probado asimismo que el comprador tenía cumplidas todas las demás obligaciones derivadas de la compraventa, estándose ante el supuesto previsto en la cláusula tercera del contrato como motivo de resolución, que establecía como motivo de resolución con la penalización prevista, entre otros, el hecho de que por cualquier motivo la entidad acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal del préstamo, circunstancia plenamente concurrente en el caso de autos; debiendo desestimarse la demanda reconvencional por la que se reclama por la promotora también la resolución y la indemnización de daños y perjuicios que se fijan en 72.774,51 euros, dando por compensado su importe con la cantidad que el comprador tiene entregada a cuenta, y ello en base al argumento de que no existe ningún incumplimiento por la parte compradora que no derive de la imposibilidad que le ha sido impuesta de subrogarse en el préstamo hipotecario que la vendedora tenía concertado con el BBVA y cuyos efectos han motivado la resolución instada por el demandante en aplicación de la cláusula tercera del contrato de compraventa.

Y se concluye con la procedencia de declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes, debiendo reintegrar la demandada la cantidad de 47.010,24 euros, tras el descuento del 15% que la propia parte actora ha dado por formalizado al entablar su reclamación, más los intereses desde la fecha de la demanda, y la desestimación de la reconvención formulada de contrario.

3.- En el mencionado contrato de compraventa de 20/10/2006 se establecen entre otras las clausulas siguientes:

"TERCERA. - CONDICIÓN RESOLUTORIA.

El retraso superior a veinte (20) días en el pago de una cualquiera de las cantidades previstas en la Cláusula Segunda, dará derecho a la vendedora a resolver el presente contrato, siendo suficiente para ello el requerimiento judicial o notarial a que hace referencia el artículo 1.504 del Código Civil , o a exigir judicialmente las cantidades adeudadas, siendo en este caso por cuenta de la parte compradora los gastos y costas del procedimiento. Con esta resolución contractual, la compradora perdería el quince por ciento (15%) de las cantidades que lleve pagadas a causa de este contrato, como indemnización por daños y perjuicios ocasionados en concepto de cláusula penal, que expresamente queda pactada y aceptada por las partes.

También será motivo de resolución, y objeto de la misma penalización:

a) El retraso de la compradora superior a quince (15) días, contados desde que sea requerido para ello, en las actuaciones necesarias para que se produzca la subrogación formal del préstamo hipotecario reseñado en la Cláusula Segunda, en caso que procediera.

b) La venta o cesión por parte del comprador de la vivienda hasta que no se hayan satisfecho totalmente las cantidades a percibir por GESTION AGESUL, S.L. y no haya sido otorgada escritura de compraventa a nombre del mismo comprador, salvo autorización expresa y por escrito de la vendedora, por reservarse la vendedora el dominio de la finca hasta ese momento.

c) El hecho de que por cualquier otro motivo la entidad acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal del préstamo (excepción hecha de la cancelación total del préstamo hipotecario por la compradora).

d) La incomparecencia al otorgamiento de la escritura pública en el plazo, a que se refiere la cláusula octava, facultará a la vendedora a resolver la compraventa de pleno derecho, con las consecuencias previstas en el párrafo primero de la presente cláusula.

QUINTA. - PLAZO DE ENTREGA DE LA FINCA URBANA.

La terminación de las obras está prevista para el tercer trimestre del año 2008.Sin embargo, para el supuesto de que por cualquier causa no pudiera terminarse esta construcción para la fecha indicada, la parte compradora, desde ahora y para su momento, concede a la parte vendedora una prórroga de TRES MESES para finalizar las obras.

La entrega de la finca objeto de compraventa tendrá lugar dentro del plazo de dos (2) meses desde la obtención por la vendedora de la Licencia de Primera Ocupación, debiendo ser coincidente dicha entrega con el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa".

Por otro lado, son hechos no controvertidos los siguientes:

a) Los ingresos a cuenta de la compraventa de la vivienda por el Sr. Jose Pablo ascienden al importe de 55.306,16 euros.

b) La licencia de primera ocupación se obtuvo el 19 de enero de 2009.

c) La citada promotora Gestión Agesul S.L. fue declarada en concurso voluntario ordinario el 25/02/2012 por el Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid, esto es, con posterioridad a otorgarse la licencia de primera ocupación.

TERCERO. -Sentados los anteriores hechos, la primera cuestión que se plantea es si la mencionada sentencia de 17 de mayo de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid en el procedimiento ordinario nº 942/2011 causa o no algún efecto a la hora de resolver esta litis.

Cuestión que merece una respuesta positiva, pues como se dice en la STS 473/2017, de 20 de julio, que "La jurisprudencia de esta sala, contenida, entre otras, en las citadas SSTS de 25 de mayo y 30 de diciembre de 2010 , pero también en otras más recientes como la 963/2011, de 11 de enero de 2012 y la 341/2017, de 31 de mayo , admite que, además de la cosa juzgada en sentido positivo, las sentencias firmes puedan producir en un ulterior proceso un efecto distinto, conocido como efecto «indirecto o reflejo», que es el que deriva de contener la afirmación de un hecho destinado a integrar el supuesto de una relación jurídica en la que es parte un tercero y constituye la materia de un posterior proceso".

Y se expone en la STS 307/2010, de 25 de mayo:

"A) Junto al llamado efecto negativo o excluyente de la cosa juzgada material, la sentencia firme tiene también un efecto positivo o prejudicial, que impide que en un proceso ulterior se resuelva un concreto tema o punto litigioso de manera distinta a como ya quedó decidido en un proceso anterior entre las mismas partes.

El hecho de que los objetos de dos procesos difieran o no sean plenamente coincidentes no es óbice para extender al segundo pleito lo resuelto en el primero respecto a cuestiones o puntos concretos controvertidos que constan como debatidos, aunque tan sólo con carácter prejudicial, y no impide que el órgano judicial del segundo pleito decida sin sujeción en todo lo restante que constituye la litis ( SSTS 1 de diciembre de 1997, RC n.º 2936/1993 y 12 de junio de 2008, RC n.º 1073/2001 ).

El efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria ( SSTS de 28 de febrero de 1991 , 7 de mayo de 2007, RC 2069/2000 ). La jurisprudencia de esta Sala admite que la sentencia firme, con independencia de la cosa juzgada, produzca efectos indirectos, entre ellos el de constituir en un ulterior proceso un medio de prueba de los hechos en aquella contemplados y valorados, en el caso de que sean determinantes del fallo ( SSTS de 18 de marzo de 1987 , 3 de noviembre de 1993 , 27 de mayo de 2003 , 7 de mayo de 2007, RC n.º 2069/2000 ). Este criterio se funda en que la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron o no ocurrieron es incompatible con el principio de seguridad jurídica y con el derecho a una tutela judicial efectiva que reconoce el artículo 24.1 CE ( STC 34/2003, de 25 de febrero ).

B) Esta doctrina, desarrollada por esta Sala durante la vigencia de la LEC 1881, en interpretación del, hoy derogado, artículo 1252 CC , es de aplicación a los procesos seguidos bajo la vigencia de la LEC, que, en el artículo 222.4 , contempla los efectos positivos de la cosa juzgada".

CUARTO.-Pues bien, partiendo de dicha sentencia que fue dictada como consecuencia de la demanda presentada por don Jose Pablo frente a la promotora Gestión Agesul S.L., y por la que estimando la demanda se declara resuelto el contrato de compraventa celebrado por el ahora apelante y la promotora, debiendo reintegrar la demandada la cantidad de 47.010,24 euros, tras el descuento del 15% que la propia parte actora ha dado por formalizado al entablar su reclamación, más los intereses desde la fecha de la demanda, al considerar que se está ante el supuesto previsto en la cláusula tercera del contrato establecida como motivo de resolución, con la penalización prevista, como es el hecho de que por cualquier motivo la entidad acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal del préstamo, el recurso interpuesto no puede ser acogido.

Al respecto, debe tenerse en cuenta que aun cuando el objeto del presente pleito es la responsabilidad de la entidad aseguradora demandada en su condición de garante, no de la promotora como era el supuesto del procedimiento ordinario nº 942/2011 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, esta resolución está condicionada con lo allí resuelto, careciendo de relevancia que Asefa, Seguros y Reaseguros S.A. no interviniese en aquél procedimiento como demandante ni como demandada.

Y de acuerdo a lo expuesto, dado que este tribunal debe resolver el recurso de apelación conforme a los hechos fijados en la demanda, no sobre hechos nuevos esgrimidos en la alzada, que deben ser rechazados así a limine puesto que conforme dice la STS 303/2016, de 9 de mayo, "las alegaciones nuevas...no pueden ser tenidas en cuenta conforme al art 456.1 LEC ",y expone la STS 579/2012, de 4 de octubre, "los hechos y la causa de pedir quedan fijados inexorablemente en la primera instancia y no pueden ser objeto de variación posterior (lite pendente, nihil innovetur)",hay que partir de que el contrato de compraventa fue declarado resuelto a instancia del actor al amparo de lo dispuesto en la cláusula tercera apartado c), al no admitirse su subrogación en la responsabilidad personal del préstamo, no porque tuviese como causa el retraso en la entrega o cuestiones relacionadas con la entrega, siendo presentada la demanda tanto frente a la promotora como frente a la aseguradora cuando ya había sido expedida la licencia de primera ocupación, que lo fue el 19 de enero de 2009, de forma que la construcción llegó a buen fin.

Por lo que ha de concluirse como se dice en la STS 321/2025, de 4 de marzo, que:

"(...) la jurisprudencia aplicable a la controversia es la que reiteran las sentencias 1126/2023, de 10 de julio , 36/2023 , 671/2022, de 17 de octubre , y 470/2022, de 6 de junio , según la cual, en el régimen de la Ley 57/1968 lo que se garantiza al comprador es la devolución de las cantidades anticipadas «para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido» (art. 1.1 .ª)",

En consecuencia, dadas las circunstancias del presente caso y que han sido expuestas, nada puede reclamarse a la entidad aseguradora demandada en su condición de garante, de forma que ha de compartirse la conclusión alcanzada por la juzgadora a quo y desestimarse la demanda presentada.

QUINTO. -A tenor de lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394 LEC, han de imponerse al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,