Sentencia Civil 118/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 579/2023 de 19 de marzo del 2025

PRIMERO.- Objeto de la demanda. La Sentencia de instancia.

El objeto de la demanda formulada en primera instancia en ejercicio de acción fundada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dirigida a la cesación de actividad contraria a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios demandante frente a la propietaria y arrendatario de la vivienda DIRECCION001, así como ocupantes de dicho vivienda, como consecuencia del desarrollo de actividad de prostitución en el inmueble, es resuelto en la Sentencia de instancia en el sentido de haberse dado cumplimiento a los dos requisitos de procedibilidad para tal ejercicio de la acción de cesación, el requerimiento inmediato de cesación de la actividad bajo apercibimiento de inicio de acciones judiciales hecho por el Presidente de la Comunidad y la existencia de acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada, autorizando el ejercicio de la acción de cesación.

La Sentencia rechaza la falta de legitimación activa aducida por el ahora recurrente, arrendatario del piso, una vez acreditada la condición de copropietario del Presidente de la Comunidad, y en cuanto al fondo de la cuestión controvertida, valora la nota simple aportada junto a la demanda, en la que consta que el 16 de febrero de 2015 se inscribió en el Registro de la Propiedad el acuerdo de la junta general extraordinaria de la comunidad de propietarios de fecha 27 de mayo de 2014 por el que se prohibía destinar los pisos a "actividades negociales o vinculadas de forma directa con el sexo y/o las relaciones íntimas ",Junta que no se acredita que fuera impugnada. La Resolución estima probada la actividad de prostitución, detallando al efecto las sucesivas denuncias realizadas ante el Ayuntamiento, así como los informes policiales, junto a los informes de investigadores privados y la prueba testifical prestada en juicio, y tras reseñar la aplicabilidad al caso del mencionado artículo 7.2 LPH, con declaración de actividad prohibida estatutariamente, acuerda el cese y extinción del contrato de arrendamiento y la sanción a la privación del uso del piso.

Objeto de la apelación.

Frente a la Sentencia estimatoria de la demanda se alza el recurrente, señalando como fundamento de la impugnación la vulneración de normas jurídicas y de la jurisprudencia que las interpreta, así como la inadecuada valoración de la prueba practicada, bajo los siguientes apartados :

A.- Ausencia del requisito de procedibilidadalegado en contestación a la demanda. Se citan como vulnerados los artículos 403 LEC y 7.2 LPH, en relación a la presentación con la demanda, de acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios. Indica el recurrente que pese a las manifestaciones de la parte actora en audiencia de juicio sobre el desconocimiento del domicilio del demandado y de la relación locativa que ostentaba respecto del inmueble, la ampliación de demanda frente a dicho arrendatario, por estimación de la falta de litisconsorcio pasivo necesario, evidencia según el apelante, que se pudo requerir previamente a dicho arrendatario, que lo era desde el día 1 de julio de 2016. Se impugna la conclusión valorativa de la Sentencia sobre la falta de relevancia del cambio de titularidad arrendaticia y que el requerimiento comprendía también al hijo del receptor de los burofaxes emitidos, D. Alexis.

B.- Excepción procesal de falta de legitimación activa.Reitera el apelante que D. Adolfo no podía ostentar la condición de Presidente de la Comunidad de Propietarios, al no acreditar ser propietario de alguno de los inmuebles que componen la Comunidad. Se reseñan como infringidos los artículos 264 y 265 LEC en relación con el artículo 416 de la Ley Procesal, ya que el documento que acreditaba la representación del actor no podía presentarse en fase de audiencia previa de juicio, una vez ampliada la demanda, ostentando además el derecho a voto la también titular en proindiviso de la vivienda de D. Adolfo, Dª Debora, por lo que de conformidad al artículo 15 LPH, la persona que demanda como Presidente de la Comunidad tendría vetada la asistencia a Juntas, no pudiendo ostentar tal cualidad, deviniendo su elección nula de pleno derecho.

Respecto al fondo del asunto y a la inadecuada valoración de la prueba practicada.Se niega por el recurrente que el inmueble se destinara a la prostitución. Se impugna, por preclusión procesal, la admisión en audiencia previa del documento nº 37 de la parte actora, consistente en un nuevo informe de investigación. La propietaria de la vivienda lo es desde el año 2012, dos años antes de la modificación estatutaria que prohibe el ejercicio en los pisos de cualquier actividad relacionada con la prostitución, en 2014, modificación que hubo de hacerse por unanimidad, sin que conste que mediara una notificación fehaciente a los propietarios no asistentes del acuerdo a efectos de oposición. Tras referir el impugnante el derecho a la intimidad respecto a la investigación de las actividades de los ocupantes, añade que según prueba documental consistente en informes policiales figura el piso en cuestión como hospedaje, de acuerdo a la consulta de actividad comercial del propio Ayuntamiento, obedeciendo las quejas recibidas a hurtos, reyertas y ruidos en vía pública, intervenciones policiales que por lo demás no han podido ser sometidas a contradicción mediante su ratificación. En cuanto a los informes de detectives se afirma la improcedente admisión como prueba documental, por ser testifical, que se emite con vulneración del derecho a la intimidad tanto del apelante como morador de la vivienda, como de las personas que utilizan las habitaciones dedicadas a hospedaje, habiéndose por lo tanto obtenido las pruebas ilícitamente.

SEGUNDO.- Resolución de la Sala.

Ausencia del requisito de procedibilidad alegado en contestación a la demanda.

Vulneración de los artículos 403 LEC y 7.2 LPH .

La Sentencia de instancia aprecia en relación a los requisitos de procedibilidad, de acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, tanto la existencia de requerimiento inicial dirigido por el Presidente de la Comunidad a la propietaria de la vivienda el 27 de abril de 2015 al objeto de cese de la actividad de intercambio sexual que se estaba desarrollando en dicho inmueble de su pertenencia, cuyo burofax no pudo ser entregado, determinando la posterior publicación en tablón de anuncios según lo acordado en Junta de fecha 25 de junio de 2015, en la que se autoriza el ejercicio de la acción de cesación frente a la titular e inquilinos de la vivienda, respecto a los que consta practicada en la misma fecha que a la propietaria requerimiento por medio también de burofax, que fue recogido por el codemandado D. Alexis el 30 de abril de 2015, requerimientos reiterados años después en el mes de mayo de 2019 respecto a la propietaria y ocupantes, ante la persistencia de la actividad, motivando acuerdo en Junta General de fecha 27 de junio de 2019.

Los anteriores extremos, que resultan del contenido de los documentos nº 4 a 8 de la demanda, así como de los documentos nº 25 a 33 de dicho escrito, permiten a juicio de la Sala estimar acreditados los presupuestos del artículo 7.2 LPH para el ejercicio de la acción, tal y como expone la Sentencia impugnada, siendo a tal efecto relevante que mediara una efectiva recepción del requerimiento practicado por quien actuaba en su condición de Presidente en representación de la Comunidad, D. Adolfo, a los ocupantes de la vivienda. El recurrente afirma en su escrito de recurso que la ausencia del requisito de procedibilidad de requerimiento previo debió de apreciarse en fase inicial de admisión de demanda - se cita el artículo 403 LEC- a la vista de la falta de emplazamiento de quien figuraba como arrendatario del inmueble desde el día 1 de julio de 2016. Estima sin embargo el Tribunal, siguiendo el criterio expuesto en la Resolución de instancia, que el cambio de la titularidad del arrendamiento no es oponible a la Comunidad de Propietarios a los efectos del requerimiento fehaciente que consta practicado, y ello con independencia de la necesidad de ampliar subjetivamente la demanda por apreciación de defecto litisconsorcial.

Según recuerda, a titulo de ejemplo, la SAP Madrid, Sección 8ª, de 22 de septiembre de 2023, Rec. 1116/2022 <El citado artículo 7.2, párrafo cuarto, inciso final, de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone que "la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local", por lo que claramente establece la legitimación pasiva del propietario titular de la vivienda o local, en todo caso, y un litisconsorcio pasivo necesario entre el propietario y el ocupante, en el caso de que sea éste y no aquél el infractor que desarrolla la actividad no permitida. La sentencia SAP de A Coruña sección 3ª del 27 de diciembre de 2010 rec. 632/2009 resulta clarificadora sobre la redacción del precepto dada tras la reforma de 1999, siendo requisito: " Que se haya requerido previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen esas actividades. No es necesario requerir a los dos, sino que basta con requerir exclusivamente "a quien realice las actividades prohibidas".(...) A diferencia del texto primitivo, la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese requerimiento (...) el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el requerimiento se efectúe por el presidente. En una interpretación laxa, podría admitirse que el requerimiento lo realizase el administrador, como encargo de la junta de propietarios( artículo 20-f) de la Ley de Propiedad Horizontal]. Pero nunca una persona ajena a la comunidad.">

El hecho de verificar el requerimiento respecto del ocupante del piso o local - que es lo que viene a exigir el precepto - y que no se entendiera en el caso personalmente con el codemandado apelante -, no supone la existencia de defectos formales o procesales denunciados, ya que, aun siendo preceptiva la intervención de quien figura como arrendatario en el litigio al objeto de resolución del contrato celebrado, se cumple la previsión del artículo 7.2 LPH, en el sentido de que < El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes >de modo que la ampliación de demanda no afecta al requerimiento al infractor ya realizado, sin que la titularidad formal del contrato suponga insuficiencia o incorrección de tal requerimiento previo, tal y como acontece también en casos de coarrendatarios, cuando no se requiere a alguno de los mismos ( SAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, de 23 de julio de 2021, Rec. 391/2020 ).

No resulta por lo tanto aplicable el artículo 403 LEC citado en el escrito de apelación, que dispone que " las demandas sólo se inadmitirán en los casos y por las causas expresamente previstas en esta Ley",ya que esta previsión no es referible a los requisitos de procedibilidad o de legitimación activa. La inadmisión de la demanda sólo puede acordarse en los casos expresamente previstos en la ley, entre los cuales no se encuentra la ausencia de acreditación de la legitimación, que al ser una cuestión de fondo sólo puede provocar la desestimación de la demanda, pero nunca su inadmisión ad limine.

El resultado del oficio remitido al amparo del artículo 332 LEC al Padrón Municipal del Ayuntamiento, que según cuida de precisar la Comunidad de Propietarios al oponerse al recurso identifica a los codemandados D. Alexis, Dª Santiaga y D. Ezequiel, corrobora en mayor medida el uso y ocupación por los integrantes de la familia demandada, justificándose la demanda frente al ahora apelante exclusivamente desde la aplicación de las consecuencias litisconsorciales de los artículos 416.1.3ª, 419 y 420 LEC reseñados por la accionante, lo que obliga a desestimar el motivo del recurso.

Excepción procesal de falta de legitimación activa.

Considera el Tribunal que la cuestión relativa a la falta de legitimación activa invocada por el impugnante sobre la base de no ser el Presidente de la Comunidad interviniente titular de ningún inmueble que le habilite para actuar en representación de la parte actora, no puede prosperar, una vez acreditado el acuerdo expreso, adoptado en Junta de fecha 25 de junio de 2015, para que el Presidente pueda iniciar las acciones judiciales en defensa de los intereses de la Comunidad, incumbiendo la legitimación ad causama la Comunidad, que por carecer de capacidad procesal, es representada por dicho Presidente, artículos 6 y 10 LEC ( 52/2017, de 27 de enero ), acuerdo reiterado en Junta General de fecha 27 de junio de 2019, precedido según lo razonado de nuevos requerimientos a la propietaria y ocupantes del inmueble, documentos nº 25 a 33 de la demanda.

Al margen de aportarse en fase procesal de audiencia previa de juicio, con fundamento en el artículo 265.3 LEC, nota simple registral, documento nº 35 de la parte demandante, justificativa de la copropiedad de inmueble desde 2007 por el Presidente actuante, D. Adolfo, no resultaba factible en ningún caso negar legitimación a la Comunidad por el hecho de haber actuado en el proceso a través de presidente no propietario, toda vez que resultando la legitimación activa del contenido artículo 13.3 LPH por actuación autorizada de la Junta de Propietarios, no cabía apreciar la vulneración del artículo 15 de la Ley Especial aducida en la apelación, sin haber cuestionado la elección de legítimo presidente por la Junta de Propietarios a través de la correspondiente impugnación judicial, artículo 18 de dicho Texto Legal.

Inadecuada valoración de la prueba practicada.

A lo largo del motivo del recurso se impugna la valoración de la prueba practicada, en primer lugar, de la prueba de informes de detective privado, y en concreto, del informe de investigación documento nº 24 de la demanda de junio de 2019, emitido por D. Diego, así como del informe ratificado por los detectives Dª Raquel y D. Emilio, de fecha 7 de junio de 2022 señalado como documento nº 37 y unido en audiencia previa de juicio, indicando su improcedente admisión por revestir tales documentos naturaleza de prueba testifical, la preclusión procesal del segundo de los informes presentados y la vulneración del derecho a la intimidad en la investigación de las actividades de los ocupantes.

En cuanto a tales informes de investigación, en relación a los que deponen como testigos sus autores en la celebración del juicio, la SAP Madrid, Sección 13ª, Rec. 1127/2022 establece que < Lo primero que debe destacarse es que la naturaleza probatoria de los informes de detectives privados no es la de un informe pericial. En efecto, se ha destacado por la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de octubre de 2012 ( ECLI:ES:APCO:2012:734) que " ha de partirse de lo previsto en el artículo 265.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone que los informes elaborados por profesionales de la investigación privada legalmente habilitados, sobre hechos relevantes en que las partes apoyen sus pretensiones, tendrán el carácter de prueba documental, pero con la precisión de que si tales hechos no fueran reconocidos como ciertos por la parte contraria, se practicará prueba testifical. De este precepto se deduce que esta prueba tiene un carácter mixto (documental-testifical), en tanto en cuanto viene constituida por la observación que efectúan determinados profesionales sobre el objeto del encargo, debidamente documentada, siendo en una segunda fase, y por medio de la prueba testifical, donde adquiere auténtico valor probatorio si la parte contraria la impugna. Pudiendo añadirse que ya con anterioridad a la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, el Tribunal Supremo había admitido este tipo de pruebas, pero matizando que los informes de las agencias de detectives no podían calificarse de prueba documental, puesto que precisarían de una ratificación o expresión oral de su contenido en el momento procesal idóneo, mediante una prueba testifical (verbigracia, Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 1993 y 16 de enero de 1999, entre otras). Y en este caso, se dan los requisitos expuestos, porque no sólo se aportan los informes de los detectives, con sus soportes audiovisuales, sino que también acude al juicio los autores de los mismos y los ratifican y explican".

De hecho, nuestra de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al recoger los documentos que tienen que incorporarse junto con la demanda, diferencia en su artículo 265 claramente los informes periciales (apartado cuarto), de los informes elaborados por profesionales de la investigación privada legalmente habilitados (apartado quinto ). Este mismo precepto señala seguidamente que si esos hechos no fuesen reconocidos por la parte demandada, deberá practicarse prueba testifical para su ratificación. >

En su consecuencia, no son estimables los argumentos de la apelación relativos a la improcedente valoración de pruebas documentales, en la medida en que se practican las declaraciones testificales en juicio por parte de profesionales de la investigación privada legalmente habilitados a que se refiere el expresado 265.5 LEC, sirviendo el informe de fecha 7 de junio de 2022 para acreditar, tal y como alega la Comunidad de Propietarios, la continuidad de los hechos que constituyen fundamento de la demanda, ya que la conclusión principal sobre existencia de uso mixto desde hace años, del DIRECCION001, de domicilio de parte de la familia Ezequiel Alexis Santiaga Leticia y de explotación como negocio relacionado con la prostitución, ya aparece indicada en el informe de detective privado de junio de 2019, al concluir el mantenimiento de un negocio de uso temporal de estancias u ocupaciones temporales al objeto de posibilitar encuentros de carácter sexual a cambio de prestación económica, estando el establecimiento regentado y explotado por el matrimonio Ezequiel Alexis Santiaga Leticia, los cuales también residen en la vivienda, estando al menos tres hijos del matrimonio vinculados a la citada vivienda. El elevado trasiego de entradas y salidas del inmueble y las situaciones de conflicto entre meretrices, demandantes de sus servicios y personal vinculado a la vivienda que recoge este primer informe de investigación son explicados detalladamente en prueba testifical por D. Diego ( minutos 35 a 46 de la vista ), precisando que se trata de una actividad mantenida a lo largo de los años, que implicaba a los ocupantes de la vivienda, en el contexto de la utilización de meretrices que ofertaban encuentros sexuales a potenciales clientes, corroborando los también testigos autores del informe de 2022 Dª Raquel y D. Emilio la anterior forma de proceder en las fechas reseñadas del mes de mayo de dicho año ( minuto 51 a 1 hora 6 minutos de la grabación ).

No concurre respecto a las pruebas de informes de profesionales referidas la ilicitud de su obtención, en los términos de los artículos 283.3 y 287 LEC, prevaleciendo, de acuerdo a la jurisprudencia constitucional, el derecho a utilizar los medios probatorios pertinentes para la defensa que obliga a mantener un concepto de prueba ilícita lo más restrictivo posible al objeto de permitir que el mencionado derecho despliegue su mayor eficacia y virtualidad. En este sentido, las referencias que contienen los informes a la emisión amparada en la ley 5/2014, de 4 de abril, de Seguridad Privada, y por tanto dentro de la cobertura legal que autoriza a realizar las funciones, permite concluir que en consecuencia, no se ha practicado una prueba vulnerando un derecho fundamental, ha sido practicada por persona habilitada para ello, con cobertura legal en el desempeño de su función en el propio ejercicio de su función y de una importancia y además de una dificultad extrema de hacer probar lo allí acreditado mediante otro tipo de prueba( en expresión de la SAP Madrid de 20 de octubre de 2010, Rec. 264/2010 ).

Impugna asimismo el recurrente la virtualidad del acuerdo comunitario de modificación estatutaria prohibitivo de la actividad denunciada, indicando que la propietaria de la vivienda lo es desde el año 2012, dos años antes de la modificación estatutaria que prohibe el ejercicio en los pisos de cualquier actividad relacionada con la prostitución, en 2014, modificación que hubo de hacerse por unanimidad, sin que conste que mediara una notificación fehaciente a los propietarios no asistentes del acuerdo a efectos de oposición. Lo cierto es que, al margen de la falta de impugnación judicial de acuerdo comunitario sujeto a unanimidad, la Sentencia de instancia indica de forma acertada que la actividad de prostitución contemplada no es solo contraria a los estatutos, sino además una actividad molesta.

En este aspecto, cabe citar, a título de ejemplo, la SAP Madrid, Sección 14ª, de 1 de febrero de 2019, Rec. 509/2018, que dispone al respecto que < Cierto es que las normas generales no contemplan una prohibición expresa de la prostitución libremente consentida entre adultos, pero también lo es que no tiene regulación legal expresa, al menos en la Comunidad de Madrid -en Cataluña sí hay regulación expresa por medio del Decreto 217/2002 del Departamento de Interior de la Comunidad Autónoma-, apareciendo como simple actividad de hecho tolerada y marginal, de modo que no puede aparecer en las reglamentaciones administrativas. Más bien éstas la ignoran o tratan de las posibles consecuencias para los agentes implicados en ese tipo de comercio, como los problemas sanitarios, o se intenta evitar la quiebra de los derechos fundamentales y los bienes jurídicamente protegidos mediante la tipificación como delito cuando, tratándose de adultos capaces, concurren determinados elementos subjetivos, como el engaño o la intimidación( artículo 188 del Código Penal) . Pero no por ello puede entenderse incumplida la exigencia impuesta por elartículo 7.2 LPHde contravenir las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, pues es susceptible de ser encuadrado entre "las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos", recogidas en el Reglamento aprobado por Decreto 2414/1961. Además, la ausencia de una regulación legal sobre el ejercicio libre de la prostitución obliga a acudir a principios generales y conceptos de amplio espectro para establecer los límites de un trabajo soterrado y virtualmente desconocido para el legislador, y entre aquéllos está el derecho de todo ciudadano a su descanso, a que no se vulnere su sentido de la dignidad y su representación social o imagen frente a terceros, a mantenerse socialmente aceptado dentro de su entorno o a no ver alterado el uso o utilización normal de sus bienes, incluidos los compartidos con otros propietarios, derechos que se conculcan con los efectos directos e indirectos de la prostitución ejercida en un edificio de viviendas donde sus moradores ninguna relación desean con quienes la desarrollan". >

En lo que concierne a la falta de contradicción que se alega en el recurso de las intervenciones policiales que recogen manifestaciones de denunciantes o intervinientes en altercados, la valoración de las actuaciones e intervenciones efectuadas tanto por Policía Municipal como por Policía Nacional respecto de los ocupantes de la vivienda DIRECCION001, que se requiere en fase probatoria con arreglo al artículo 332 LEC, no precisa de la ratificación de los documentos a exhibir por entes públicos, - no se está alegando tampoco por el apelante la indebida admisión de este medio probatorio en audiencia previa, que suponga una infracción de normas y garantías procesales y que obligue a prescindir de tal prueba - por lo que no se advierte error en la valoración de la prueba documental considerada, en orden a estimar acreditada la existencia de conducta molesta generadora de las incomodidades derivadas del trasiego de clientela que se describe y adoptar las decisiones, ajustadas a derecho, de la Sentencia recurrida, toda vez que, según expone la SAP Asturias de 6 de marzo de 2019 < Si bien el ejercicio de la prostitución, en sí mismo considerado, no cabe incardinarlo como causa determinante del ejercicio de la acción prevista en el art. 7.2 LPH, que no incluye ya las actividades inmorales, sí lo será si se traduce en actividades molestas para los vecinos de gravedad o entidad suficiente, es decir, en tanto vayan más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad en relación al normal ejercicio de las relaciones sociales y las pautas ordinarias de la convivencia; y esto es lo que aquí sucede, en especial en atención a la reiteración, habitualidad y persistencia de las molestias durante tan largo periodo de tiempo pese a las advertencias efectuadas por la Comunidad". >

Se rechaza el motivo del recurso relativo a error en la valoración probatoria, lo que determina la desestimación del recurso y la confirmación de la Sentencia recurrida en todos sus pronunciamientos.

TERCERO.-Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte codemandada-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.