Sentencia Civil 409/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 178/2023 de 02 de octubre del 2024

PRIMERO.- Objeto de la demanda inicial. La Sentencia de instancia.

Se reseña dentro del fundamento de la Sentencia de Instancia el ejercicio de acción en reclamación de frutos civiles conforme a los artículos 353, 354, 355 y 455 Ccivil, en relación a los artículos 1561, 1462 y 1463 de dicho Texto Legal, indicando como antecedente fáctico de la demanda la suscripción en su día por la mercantil Hercecam Vivienda Torrejón S.L. de contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 3 de enero de 2011 en el que se subrogó la actora en su condición de arrendadora . En relación a la opción otorgada al arrendatario, consta Sentencia de fecha 16 de enero de 2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, que declara el referido ejercicio de opción de compra efectuado en tiempo y forma, y la obligación de la parte demandada en aquel proceso de otorgar la correspondiente escritura pública, Sentencia revocada parcialmente por esta Sección de la Audiencia Provincial por Sentencia nº 330/2019 de 16 de octubre, dejando sin efecto la declaración de propietario desde la fecha de opción, 18 de octubre de 2016, que contenía la Sentencia de instancia, con cita de los artículos 609 y 1462 Ccivil. Es objeto de petición en demanda en el mencionado concepto de frutos civiles o, en su caso, como indemnización por el uso y disfrute del inmueble, desde la fecha de finalización del contrato hasta la entrega efectiva de la finca arrendada, la cantidad de 21.892,35 euros, que se corresponden con el importe de la renta que venía abonando el demandado, incluidos los gastos de comunidad, en la fecha de vencimiento, hasta la escrituración de la compraventa del inmueble a 11 de septiembre de 2020, por haber permanecido durante dicho tiempo el demandado en la posesión del inmueble arrendado.

La Sentencia de instancia, tras recoger en sus fundamentos de derecho que el contrato de compraventa ha de estimarse perfeccionado desde el momento del ejercicio por el optante, según Sentencia de apelación de esta Sala, con independencia de la fecha en que se proceda a la consumación del negocio jurídico mediante la entrega del precio y de la cosa vendida, concluye que la ahora demandante carece de acción para reclamar fruto civil alguno pues el arrendatario adquirió la condición de propietario desde el ejercicio de su derecho de opción, siendo el único acreedor de los frutos que eventualmente pudiera generar la cosa vendida. Añade la Resolución que tampoco resulta acogible la solicitada indemnización conforme a lo previsto en los artículos 1462 y 1463 Ccivil por la ocupación del inmueble una vez finalizado el arrendamiento, al desaparecer con la perfección de la compraventa la obligación de entrega de la posesión, siendo el arrendador quien viene obligado a dicha entrega al optante.

Objeto del recurso de apelación.

Desestimada en su integridad la demanda, se alza la accionante, con impugnación de los fundamentos primero a cuarto de la Sentencia, reseñando en los antecedentes del escrito de recurso el contenido de la Sentencia nº 330/2019 de este Tribunal, en relación a los artículos 609, 1095 y 1462 Ccivil, en el sentido de ostentar el optante-comprador únicamente un derecho a adquirir la propiedad, por contar con el título y no con el modo, pudiendo compeler al vendedor para la entrega de la posesión que, junto con el título, consumará el efecto traslativo del dominio, y que el hecho de haber ejercitado la opción de compra no convierte al aquí demandado en propietario.

En relación al fundamento jurídico primero de la Sentencia recurrida, en el que se señala que la actora reclama la cantidad en concepto de frutos civiles, se alega la omisión de la Sentencia recurrida de la invocación de los principios generales de Derecho iura novia curiay da mihi factum dabo tibi ius,respecto a la normativa jurídica aplicable a los hechos que se narran en la demanda.

Referido al fundamento jurídico segundo, considera la apelante que la perfección de la compraventa no se produce en el caso de falta de entrega del precio, citándose la Sentencia dictada en fecha 4 de noviembre de 2021 en procedimiento idéntico proveniente del Juzgado nº 6 de Torrejón de Ardoz, Sentencia de apelación dictada por la Sección Décima de esta Audiencia, que indica que existe enriquecimiento injusto por falta de abono a la propiedad de renta, gastos, tasas e IBI, desde que se ejercitó la opción de compra hasta el otorgamiento de escritura pública de compraventa. Se aduce infracción de los artículos 1462 y 1463 Ccivil, ya que al abrirse la fase de consumación el demandado continuó en su condición de arrendatario.

En lo que incumbe al fundamento tercero, se invoca errónea interpretación y calificación del contrato de arrendamiento celebrado. Se reseña la discrepancia existente en cuanto a la normativa aplicable, que afectaba al precio, alegación que se relaciona a su vez con el hecho de no ser imputable únicamente a la mercantil demandante la demora en el otorgamiento de escritura que indica la Sentencia de instancia, pese a no abonar el demandado rentas y gastos de Comunidad.

Se invoca, como apartado cuarto del escrito, omisión respecto a los gastos de Comunidad por importe de 3.180,76 euros, que debieran satisfacerse también en el caso de estimar que concurre en el demandado la condición de propietario.

Como apartado quinto se incluye en el recurso el argumento relativo a la ausencia de mención del enriquecimiento injusto, pese a la reseña que del mismo se hace en la fundamentación jurídica.

SEGUNDO.- Resolución de la Sala.

Las diferentes cuestiones que plantea el recurso de apelación respecto a pronunciamientos en la Sentencia de instancia objeto de impugnación, han sido resueltas por esta Sala en un supuesto sustancialmente idéntico, sobre la base del ejercicio en tiempo y forma de la opción de compra prevista en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y la imputabilidad de la falta de otorgamiento de escritura dirigida a la materialización de la opción de compra dentro del plazo fijado en dicha cláusula, en concreto, en la Sentencia 297/2023 de 7 de junio de 2023, Rec. 643/2022, en la que señalábamos, en relación a la fuerza vinculante de la precedente Sentencia de la Audiencia Provincial declaratoria del ejercicio de la opción de compra - aquí, la Sentencia de este Tribunal, de fecha 16 de octubre de 2019, en Rec. 332/2019 - que

dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción".

Por consiguiente, ha de declararse probado en la instancia y ratificado por este tribunal que la demandada DOÑA María Milagros ejercitó en tiempo y forma la opción de compra prevista en la cláusula cuarta y que el retraso en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa es imputable a la parte vendedora, FIDERE VIVIENDA. >

Y resolvíamos la cuestión jurídica atinente a la reclamación de rentas a la parte arrendataria desde el momento en que se ejercitó el derecho de opción de compra en los siguientes términos:

<La respuesta ha de ser negativa. El Tribunal Supremo viene declarando con reiteración, puede citarse a tales efectos la sentencia 155/1996, de 7 de marzo y las posteriores 813/2006, de 18 de julio y 394/2006, de 3 de abril, que:

1) La opción de compra es una figura sui generis, con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado a la oferta de venta que, por el primordial efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido.

2) Una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad.

LaS. de 1 de diciembre de 1992 recoge que, como tiene resumido esta Sala, "en el contrato de opción de compra. la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no" ( SS. 16-4-79 ; 4-4 y 9-10-87 ; 24-10-90 ; 24-1, 28-10 y 23-12-91, etc).

Ello determina que no pueda prosperar la acción de reclamación de rentas que se ejercita, puesto que, de conformidad con la doctrina jurisprudencial expuesta, desde el 18 de octubre de 2016 en que se ejercitó por la arrendataria demandada el derecho de opción de compra, el contrato de arrendamiento quedó extinguido, y desde ese momento el contrato de compraventa quedó perfeccionado entre las partes, y por tanto la compradora quedó en posesión de la vivienda por un título derivado no del contrato de arrendamiento, sino de la compraventa, estableciéndose expresamente por el artículo 1468.2 del Código Civil que " Todos los frutos pertenecerán al comprador desde que el día en que se perfeccionó el contrato".

La entidad FIDERE VIVIENDA pretende en su escrito de impugnación que se ha producido por la juzgadora de instancia una vulneración de lo dispuesto en los artículos 1261, 1445, 1447 y 1450 del Código Civil, alegando que no se ejercitó correctamente el derecho de opción de compra por la arrendataria, lo que debe ser rechazado puesto que dicha cuestión fue ya resuelta en la sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, y así mismo alegó que no se produjo la consumación de la venta hasta el 18 de septiembre de 2020 en que se otorgó la escritura pública, pero olvida dicha parte que precisamente la causa de que no se formalizara la escritura en plazo no fue otra que el propio incumplimiento de la actora, que se negó al otorgamiento de la escritura bajo pretexto de discrepancias en el precio que la sentencia de la Audiencia Provincial tuvo como infundadas.>

En definitiva, y trasladadas las anteriores consideraciones al supuesto contemplado, tal y como consta en la fundamentación jurídica de la antes citada Sentencia de esta Sección de fecha 16 de octubre de 2019 relativa a las vicisitudes fácticas acontecidas, con reseña de notificación de la intención de ejecutar la opción en fecha 18 de octubre de 2016, y de la disconformidad manifestada por la actora a 31 de octubre siguiente respecto del precio señalado, se recoge en dicha Resolución, con mención de las Sentencias de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de fechas 9 y 15 de julio de 2019, que el mero hecho de negarse a otorgar escritura pública por cuestiones accesorias - se reseña la disposición al abono del precio que la propia arrendadora demandada en dicho proceso estimaba que debía satisfacerse de acuerdo a la legislación a la que estaba sometido el contrato -, es evidente que no puede suponer que por parte de los optantes integrantes de la promoción se haya ejercitado indebidamente el derecho de opción, y que si la escritura de compraventa no llegó a celebrarse lo ha sido simplemente por la única voluntad de la mercantil demandada, que se ha negado a ello por motivos absolutamente superfluos.

En su consecuencia, no se produce la vulneración artículos 609, 1095 y 1462 Ccivil denunciada en el recurso - en el sentido de ostentar el optante-comprador únicamente un derecho a adquirir la propiedad, por contar con el título y no con el modo, pudiendo compeler al vendedor para la entrega de la posesión que, junto con el título, consumará el efecto traslativo del dominio, y que el hecho de haber ejercitado la opción de compra no convierte al aquí demandado en propietario - ni se advierte la también alegada omisión de la Sentencia recurrida de la invocación de los principios generales de Derecho iura novia curiay da mihi factum dabo tibi ius,habiendo indicado la mencionada Sentencia de este Tribunal de 7 de junio de 2023 que en virtud del conocido principio "iura novit curia", el juez no puede apartarse de los hechos en los que las partes fundamentan su pretensión, supuesto en que sí existiría incongruencia, pero sí aplicar a los hechos la fundamentación jurídica que considere de aplicación al caso, que no tiene por qué coincidir con el derecho invocado por las partes.

En expresión de la SAP Madrid Sección 9ª de 29 de mayo de 2023, recaída en otro pleito de estas características frente a otro optante de la promoción, < El acreedor tiene derecho a los frutos desde que nace la obligación de entregar la cosa, estableciendo el artículo 1468 del c. civil , que los frutos pertenecen al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato, teniendo en cuenta que el contrato se perfeccionó desde el momento que el arrendatario comunicó su voluntad de ejercitar el derecho de opción, tal como se recoge en la sentencia dictada, es evidente que desde ese momento el arrendatario, tiene derecho a los frutos de la vivienda, sin que por otro lado se pueda considerar que se encuentre en una situación de precario, sino que en virtud de esa obligación de entrega por parte del arrendador, los frutos civiles, y el uso de la vivienda le corresponde no en su condición de propietario, pero si como poseedor de buena fe, y por lo tanto en virtud del derecho que tiene a esos frutos, desde el momento de la perfección del contrato.>

Tampoco media en virtud de la anterior fundamentación jurídica error valorativo de la Sentencia al establecer la Resolución impugnada la negativa de la mercantil recurrente a otorgar escritura pública de compraventa, aspecto que excluye el resarcimiento de daños por infracción de los artículos 1462 y 1463 CCivil, preceptos igualmente aducidos en el recurso. Indica la referida Sentencia de la Sección 9ª de esta Audiencia que

Alegado de igual forma en el recurso el enriquecimiento injusto, esta Sala ha establecido en la Sentencia de referencia de 7 de junio de 2023 en relación a la reclamación de gastos de Comunidad, que se manifiesta omitida en el escrito de apelación, lo siguiente:

< Reiterada jurisprudencia ha declarado que toda pretensión de enriquecimiento exige como requisitos esenciales:

a) La adquisición de una ventaja patrimonial por parte del demandado con correlativo empobrecimiento del actor.

b) Una relación de causalidad entre ambas situaciones.

c) Falta de causa que lo justifique, no haciéndolo el que adquiere una utilidad en virtud de un derecho legítimo que ejercita sin abuso o en virtud de una sentencia que lo estime procedente en derecho o se base en preceptos legales.

d) Innecesariedad de mala fe ni conducta ilícita por parte del que se enriquece bastando el hecho de haber obtenido una garantía indebida ( Sentencias del Tribunal Supremo 28 Enero 1956, 27 Marzo 1958, 19 Abril 1961, 5 Diciembre 1980, 17 Diciembre 1990, 5 Marzo y 15 Abril 1991, 26 Junio 2002 y 3 y 17 Marzo 2003 entre otras muchas).

En el caso de autos, entiende la Sala que no es inoportuna la invocación al caso concreto de la doctrina sobre el enriquecimiento injusto, puesto que es innegable que si la propia parte demandada basa su oposición a la demanda en su condición de propietaria de la vivienda, no puede ahora eludir la obligación que la Ley de Propiedad Horizontal le impone de atender al pago de los gastos comunes, y si no lo hace es evidente que se ha producido un enriquecimiento por su parte y un empobrecimiento para la parte actora, que ha abonado los gastos de comunidad de la vivienda desde que se ejercitó la opción de compra por la demandada hasta el otorgamiento de la escritura pública. Procede, por tanto, desestimar el motivo.

Como tercero y último motivo de apelación se alega la falta de prueba del abono de los gastos de comunidad por parte de la entidad actora, a la que correspondía la prueba. No procede estimar el motivo alegado por cuanto la escritura pública notarial en virtud de la cual se instrumentalizó la venta del inmueble hace constar expresamente que la vivienda está al corriente de pago de los gastos de comunidad, según certificación del administrador de la comunidad, por lo que es la parte demandada la que tiene la carga de probar que ha abonado los gastos de comunidad que se le reclaman, lo cual no ha verificado en autos.>

Los razonamientos que anteceden obligan a estimar en parte el recurso formulado respecto al importe de 3.180,76 euros reclamado en concepto de gastos comunes, ya que, de acuerdo al criterio que se enuncia, la reseña en escritura de compraventa de fecha 11 de septiembre de 2020 de encontrarse el inmueble al corriente de pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios, no permite considerar la fijación unilateral y no justificada de los gastos reclamados, presuponiendo la aceptación de las condiciones económicas del contrato de arrendamiento, que no pueden tacharse de excesivas ya que el importe mensual ascendía a 72,29 euros( según expresa la SAP Madrid Sección 14ª de 10 de febrero de 2023 ). Esta consecuencia implica el resarcimiento de los gastos, que otras Resoluciones judiciales han amparado también en la liquidación de la situación posesoria del inmueble, así la citada SAP Madrid 9ª de 29 de mayo de 2023, al señalar que si por lo tanto la apelante tiene derecho a hacer suyos los frutos civiles, y al uso del inmueble, ese derecho debe ser tanto en los beneficios, como son los gastos necesarios para su obtención o disfrute de esos frutos.

Al igual que disponen otras Sentencias estimatorias del concepto ( SAP Madrid Sección 14ª referida ) a tenor de lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, la cantidad reclamada y que se ha admitido en esta segunda instancia devengará intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, aumentándose el tipo de interés desde la fecha de esta sentencia del modo que establece el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

TERCERO.-La estimación parcial del recurso de apelación comporta la no imposición de costas de la presente alzada, artículo 398.2 LEC.

La estimación en parte de las pretensiones de la demanda, conlleva la falta de imposición de las costas causadas en la instancia, artículo 394.2 de la Ley Procesal.

Pues bien en el presente caso si tenemos en cuenta que lo realmente pactado entre las partes en un contrato arrendamiento y por otra parte un contrato de opción de compra, parece evidente que no pueden aplicarse pura y simplemente la norma de resolución de los contratos de compraventa para resolver un supuesto contrato de opción de compra que es lo que se pretende hacer, y ello por la poderosa razón de que el contrato de opción de compra como se ha puesto de manifiesto por la jurisprudencia anotada es un contrato unilateral que solamente genera obligaciones para en la optatario, quedando a la libre voluntad del optante el ejercicio la opción de compra o no, por lo que resulta inocuo hablar de incumplimiento resolutorio del contrato.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.