Sentencia Civil 41/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 653/2023 de 29 de enero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

i)Ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid se interpuso demanda de juicio ordinario por don Cesareo y doña Amanda, doña Alejandra y don Torcuato, en la que ejercitaban acción de responsabilidad contractual y petición de indemnización de daños y perjuicios contra doña Coro y la herencia yacente e ignorados herederos de don Daniel.

Sucintamente, dicha pretensión se basaba en los siguientes hechos:

1º) Con fecha 31 de julio de 1978 el demandante don Cesareo y su esposa doña Tarsila, ya fallecida, a la que suceden sus tres hijos también demandantes, concertaron por documento privado un contrato de compraventa sobre un solar y nave industrial destinada a panificadora sita en la DIRECCION000 de Madrid. Dicho contrato fue elevado a escritura pública con fecha 16 de octubre de 1995.

2º) Los vendedores y propietarios del inmueble eran en proindiviso y por cuartas partes iguales:

- don Daniel y su esposa doña Coro.

- don Hilario y su esposa doña Paulina.

- Don Millán y su esposa doña Felicisima.

- Don Secundino y su esposa doña Candelaria.

3º) El precio de venta del solar, nave industrial y participaciones de la sociedad constituida por los vendedores era de 28.000.000 de pesetas.

4º) Los demandantes han disfrutado de la posesión pacífica e ininterrumpida del inmueble desde la transmisión y abonado la totalidad del precio, sin que hayan recibido reclamación alguna por parte de los vendedores hasta el año 2007 en que tuvieron conocimiento que por escritura pública de compraventa de fecha 7 de marzo don Daniel y su esposa doña Coro vendieron a la sociedad Administración Patrimonial Time, S.L. su participación en la propiedad de la finca, esto es, el 25 %.

5º) Por la sociedad compradora se instó un procedimiento de división de cosa común frente a los restantes titulares registrales y frente a don Cesareo, el cual no había llegado a inscribir su título de dominio en el Registro de la Propiedad, y que en el procedimiento formuló reconvención en ejercicio de la acción declarativa de dominio sobre la participación del 25 % que había adquirido dicha sociedad.

6º) En el expresado procedimiento, que se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 73 de Madrid con el número 991/2007 se dictó sentencia en primera instancia con fecha 25 de abril de 2012, en segunda instancia con fecha 9 de abril de 2013 por la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid, y en casación por sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2015, que puso fin a la controversia litigiosa y acordó:

a) Que ha de tenerse por firme la declaración de que don Cesareo y sus hijos, son los titulares del 75 % de la finca.

b) Que ha lugar a la división de la finca, de la que ostenta la titularidad en pleno dominio de un 25 % la sociedad Administración Patrimonial Time, S.L.

7º) En virtud de lo resuelto en el referido procedimiento don Daniel y su esposa doña Coro incurrieron en un supuesto de doble venta previsto en el artículo 1473 del Código Civil respecto de la participación del 25 % que ostentaban en el inmueble, siendo plenamente conscientes en el momento de otorgar la escritura pública de fecha 7 de marzo de 2007 que ya habían vendido su participación en el año 1978 a don Cesareo y su esposa.

8º) La consecuencia del incumplimiento contractual por parte de los vendedores, habida cuenta que no cabe la restitución "in natura" de la participación que ostentaban en la finca, es la indemnización de los daños y perjuicios, acción que se ejercita contra doña Coro y contra la herencia yacente e ignorados herederos de su fallecido esposo don Daniel.

9º) La indemnización se calcula en la suma de 493.901,50 euros, en atención al informe pericial que se acompaña con la demanda, y que se corresponde con la cuarta parte del valor total de la finca, que se estima en 1.975.605,98 euros.

En virtud de lo expuesto, y previa alegación de los fundamentos de derecho que estimó oportunos, suplicó al juzgado que se dicte sentencia por la que se declare la responsabilidad de los vendedores don Daniel y su esposa doña Coro por incumplimiento del contrato de compraventa concertado con don Cesareo y su esposa con fecha 31 de julio de 1978, y se les condene a indemnizar a la parte demandante en la cantidad de 493.901,50 euros, así como al pago de costas procesales.

ii) Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia número 11, que registró los autos con el número 18/2017, y admitida a trámite, se emplazó a los demandados al objeto de que comparecieran en autos y contestara a la demanda, personándose en legal forma doña Coro y don Fructuoso, don Leoncio, don Daniel y don Heraclio, en su condición de herederos de don Daniel, quienes contestaron a la demanda oponiéndose a la pretensión ejercitada en la demanda, y con base en los siguientes hechos:

1º) don Daniel falleció el 10 de junio de 2012, siendo sus herederos su esposa y sus cuatro hijos, que comparecen como demandantes.

2º) Impugnamos el contrato privado de compraventa de fecha 31 de julio de 1978, dado que en el otorgamiento del mismo no intervinieron ni doña Coro ni don Daniel, cuyas firmas fueron falsificadas con la finalidad de simular su intervención. Se adjunta como documento 3 informe pericial caligráfico.

3º) Tampoco se reconoce la escritura pública de fecha 16 de octubre de 1995, dado que ni doña Coro ni don Daniel intervinieron en el otorgamiento notarial de dicha escritura. Dicho documento no es propiamente una escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa, dado que dicho contrato no se une a la escritura para su protocolización, sino que se trata de una escritura de manifestaciones de quienes lo otorgaron sobre ese supuesto contrato y sobre otras cuestiones. Por ello, dicho documento no era inscribible en el Registro de la Propiedad y no se ha inscrito durante estos casi 40 años.

4º) Don Daniel y su esposa nunca han sido requeridos en estos años por los compradores para el otorgamiento de la escritura pública.

5º) Don Daniel y su esposa era propietarios, a través de su sociedad de gananciales, del 25 % indiviso de la finca de la DIRECCION000 de Madrid desde que la adquirieron por compraventa el 21 de mayo de 1962 hasta el 7 de marzo de 2007 en que lo vendieron a la mercantil Administración Patrimonial Time, S.L., y durante todo este tiempo han figurado como titulares registrales, habiendo abonado el impuesto sobre bienes inmueble.

6º) En cuanto a la titularidad material, la finca quedó totalmente abandonada desde que la empresa que la tenía arrendada, Panificadora Victoria, S.L., cesó en su actividad el día 1 de enero de 1981, desconociéndose si el demandante don Cesareo detentó esta posesión o no, lo cual no afectaba a don Daniel y su esposa en su condición de titulares de una participación indivisa en la propiedad.

7º) En cualquier caso la acción de responsabilidad contractual ejercitada está prescrita.

8º) Tampoco cabe calificar el contrato de 31 de julio de 1978 como un contrato de compraventa, sino como un contrato preparatorio para la venta de la finca de la DIRECCION000, y cuyas condiciones no se cumplieron.

9º) Se niega la valoración del inmueble que se recoge en la demanda.

iii) Con fecha 18 de enero de 2023 se dictó sentencia que estimó en parte la demanda, y declaró la existencia de responsabilidad contractual, fijando una indemnización por importe de 123.475,37 euros, así como los intereses legales desde la demanda, sin efectuar expreso pronunciamiento sobre costas procesales.

Se argumenta en la sentencia de instancia:

1º) En lo que se refiere a la prescripción de la acción alegada, la misma debe ser desestimada por no haber transcurrido el plazo, y ya se compute el plazo inicial desde la segunda venta, 7 de marzo de 2007, o desde la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2015 que resolvió el recurso de casación en el procedimiento seguido sobre la división del inmueble.

2º) Se tiene por probada la intervención de Daniel y de su esposa doña Coro en el contrato privado de 31 de julio de 1978.

3º) Se tiene por probada la existencia de la doble venta.

4º) La indemnización por responsabilidad contractual ha de fijarse en la suma de 123.475,37 euros.

iv) Contra dicha sentencia se interpone recurso de apelación por ambas partes, con base en las alegaciones que serán objeto de examen en los apartados siguientes, comenzando esta Sala a examinar en primer lugar el recurso interpuesto por los demandados.

SEGUNDO.- Examen por la Sala del recurso de apelación interpuesto por doña Coro y don Fructuoso, don Leoncio, don Daniel y don Heraclio, en su condición de herederos de don Daniel.

El planteamiento del recurso de apelación gira en torno a la existencia por parte del juzgador de instancia de error en la valoración de la prueba e infracción de las reglas que regulan la carga de la prueba en el proceso civil.

Dedica la parte apelante gran parte de su recurso a poner de manifiesto que el contrato privado de compraventa suscrito con fecha 31 de julio de 1978 no puede surtir efecto jurídico alguno al tratarse de una mera fotocopia, y además por el hecho de que la firma de don Daniel y su esposa doña Coro fue falsificada, lo que le priva de validez.

En relación a la aportación por la parte demandante del contrato privado de compraventa por mera fotocopia, ello no priva a dicho documento de la posibilidad de su valoración por el juzgador de instancia, como así se contempla en el artículo 334 LEC, que dice lo siguiente:

"1. Si la parte a quien perjudique el documento presentado por copia reprográfica impugnare la exactitud de la reproducción, se cotejará con el original, si fuere posible y, no siendo así, se determinará su valor probatorio según las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta el resultado de las demás pruebas".

En el caso presente, el original del documento privado no ha sido aportado por la parte actora por no disponer de él, lo que ha imposibilitado el cotejo con el original, por lo que el juzgador de instancia ha actuado conforme a lo dispuesto por el citado precepto de la LEC, valorando dicho documento de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en atención al resultado que ofrecen los demás medios de prueba obrantes en el procedimiento.

Por lo que se refiere a la supuesta falsificación de la firma obrante en dicho documento de don Daniel y su esposa doña Coro, el informe pericial emitido por el Especialista en Policía Científica adscrito al Grupo de Documentoscopia de la Brigada Provincial de Policía Científica de Madrid pone de manifiesto con rotundidad que no es posible determinar la autoría de las firmas al tratarse de una reproducción de muy mala calidad, por lo que sería necesario contar con los originales.

Las conclusiones del informe de Policía Científica, que dieron lugar al sobreseimiento de la causa penal incoada por la presunta falsificación de las firmas, considera la Sala que ofrecen especial relevancia probatoria, de acuerdo con el criterio del artículo 348 LEC, frente al criterio de los restantes peritos calígrafos que han informado en la causa, cuyas conclusiones no se estiman concluyentes a la vista de las evidentes dificultades que ofrece la práctica de una pericial caligráfica sobre una copia reprográfica, suficientemente expuestas en el informe de Policía Científica.

En todo caso, las alegaciones sobre la posible existencia de error en la valoración de la prueba por parte del juzgador de instancia se ven desvirtuadas por la apreciación de dos hechos que no podemos dejar de tener en cuenta:

En primer lugar, que el documento privado impugnado por la parte demandada fue objeto de protocolización notarial con fecha 16 de octubre de 1995 ante el Notario de Madrid don Gerardo Muñoz de Dios, ante el que comparecieron el comprador don Cesareo y don Secundino y su esposa don Candelaria, titulares del 25 % de la participación sobre la finca. No consta en dicho documento que los referidos vendedores estuvieren apoderados por los restantes copropietarios del inmueble para el otorgamiento de dicho documento, pero ello no priva al documento privado de compraventa otorgado con fecha 31 de julio de 1978 de los efectos jurídicos que le son propios a los documentos públicos.

En segundo lugar, que la validez y eficacia jurídica del referido documento privado de compraventa otorgado con fecha 31 de julio de 1978 ha sido reconocida en el procedimiento sobre división de cosa común seguido a instancia de la sociedad Administración Patrimonial Time, S.L., que adquirió el 7 de marzo de 2007 el 25 % de la finca por compraventa a don Daniel y su esposa doña Coro, procedimiento que finalizó por sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de mayo de 2015 por la que se reconoció a los compradores del inmueble, la titularidad en pleno dominio del 75 % de la finca.

Ello ha de conducir a la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Examen por la Sala del recurso de apelación interpuesto por don Cesareo y doña Amanda, doña Alejandra y don Torcuato.

i) El objeto del recurso de apelación viene constituido por la determinación de la cuantía en que deben ser indemnizados los compradores por la doble venta, y conforme a lo prevenido en el artículo 1101 del Código Civil.

La parte actora ha calculado el importe de la indemnización con base en el informe pericial que fue aportado por la sociedad Administración Patrimonial Time, S.L en el procedimiento de división de cosa común, y que aportó con la demanda, y que teniendo en cuenta el valor total de la finca, que se estima en 1.975.605,98 euros, calcula la indemnización en la cuarta parte de dicha suma, que es la porción de la finca vendida a la referida sociedad, siendo la suma reclamada la de 493.901,50 euros, cuantía indemnizatoria que es rechazada por los demandados, que enajenaron en el año 2007 su participación del 25 % en la cantidad de 177.298,57 euros.

El juzgador de instancia considera adecuado partir de la valoración descrita en el informe pericial pero reducida en una cuarta parte - 123.475,37 euros -, en atención a que dicho perito se pronuncia únicamente sobre el valor residencial del inmueble, sin tener en cuenta que en el momento en que se adquirió el inmueble la finca tenía un uso industrial, dado que se ejercía la actividad de panificadora, por lo que considera que concurriría un enriquecimiento injusto por parte de los hoy demandantes.

ii) A efectos de fijar la indemnización correspondiente ha de partirse del reiterado criterio del Tribunal Supremo, expuesto entre otras muchas en la sentencia 133/2012, de 9 de marzo de 2012, y las que en ella se citan, que viene a decir lo siguiente:

"Consecuencia de todo lo anterior, asumiendo la instancia por razón de la estimación del recurso por infracción procesal y teniendo en cuenta lo expuesto en el recurso de casación, procede estimar la pretensión principal de la demanda, es decir, la condena a la sociedad demandada, que vendió la misma finca dos veces, al abono del valor de la misma, no en el momento actual, sino al tiempo en que la vendió al tercero, sociedad tercero de buena fe protegido por la fe pública registral y declarado adquirente preferente ex artículo 1473 del Código civil en anterior sentencia".

iii) De acuerdo con dicho criterio, considera esta Sala que el criterio más objetivo y razonable es que los vendedores que incurrieron en la doble venta indemnicen en el precio de venta de la participación que tenían en el inmueble, esto es, en la cantidad de 177.298,57 euros, más los intereses legales correspondientes, puesto que dicha valoración permite tener una referencia más aproximada al precio real de la finca en el año 2007 en que vendió, en contraposición al informe pericial de valoración, que parte de una valoración en atención a una valor residencial del inmueble que no era el que tenía en el momento en que los demandantes adquirieron la parcela de terreno y la nave industrial destinada a panificadora ubicada en la misma.

En consecuencia, y acogiendo la pretensión subsidiaria contenida en el recurso de apelación, procede estimar el recurso y revocar la sentencia de instancia en lo que se refiere a la cuantía de la indemnización a percibir por los compradores, que se determina en la suma de 177.298,57 euros, así como en los intereses legales correspondientes desde la fecha de presentación de la demanda.

CUARTO.- Costas procesales.

La desestimación del recurso de apelación interpuesto por doña Coro y don Fructuoso, don Leoncio, don Daniel y don Heraclio determina que las costas del recurso deban imponerse a la parte apelante, por aplicación de lo previsto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La estimación del recurso de apelación interpuesto por don Cesareo y doña Amanda, doña Alejandra y don Torcuato determina que no proceda expreso pronunciamiento respecto de las costas del recurso, por aplicación de lo previsto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,