Sentencia Civil 55/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 703/2023 de 05 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

i)Ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid se interpuso demanda de juicio ordinariopor la mercantil COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, S.L., en la que ejercitaba acción de reclamación de cantidad contra la mercantil DIRECCION000. y contra DON Remigio y DOÑA Agueda. Sucintamente, dicha pretensión se basaba en los siguientes hechos:

1º) La demandante COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, S.L. es propietaria del local comercial destinado a bar y restaurante sito en Madrid, en la DIRECCION001, el cual arrendó a DON Remigio con fecha 1 de octubre de 2016 y por un plazo de 15 años prorrogables conforme a la estipulación segunda. En fecha 1 de diciembre de 2016 se suscribió un acuerdo de cesión y subrogación de dicho contrato de arrendamiento a la entidad DIRECCION000., avalándose el mismo por los codemandados DON Remigio y DOÑA Agueda.

2º) En concepto de renta, conforme a la estipulación cuarta, se pactó para la anualidad de 2017 la cantidad de 108.000 euros, a razón de 9.000 euros mensuales, y que se actualizaría anualmente conforme al IPC. En la estipulación sexta se contempló la existencia de tres tramos de 5 años cada uno, con importes distintos de renta para cada uno de ellos, el primero de ellos desde el 1 de febrero de 2017 hasta el 31 de diciembre de 2021. A la fecha de interposición de la demanda la renta actualizada ascendía a la cantidad líquida de 9.392,35 euros, una vez aplicado el IVA y descontado el IRPF.

3º) Con fecha 15 de marzo de 2017 se suscribió un anexo al contrato de arrendamiento, estableciéndose una cláusula de garantía adicional para garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato y el cumplimiento de la permanencia por el plazo de 15 años, y por una cantidad de 54.000 euros, pactándose de forma expresa que dicha garantía adicional nunca podrá ser aplicada ni compensada con las rentas del alquiler que se adeuden.

4º) La mercantil arrendataria ha dejado de pagar las rentas y cantidades asimiladas, concretamente gastos de comunidad de propietarios asumidos contractualmente por la arrendataria, adeudando a mi representada las siguientes cantidades y conceptos por un importe total de 59.956,60 euros.

a) Rentas correspondientes al periodo comprendido entre los meses de abril y septiembre de 2020, a razón 9.392,35 euros mensuales. Total 56.354,10 euros.

La reclamación de mensualidades queda limitada al mes de septiembre de 2020, dado que con fecha 1 de octubre de 2020 mi representada recogió las llaves del local arrendado depositadas en la Notaría de Don Pedro Elizalde y Aymerich por la entidad arrendataria y con el encargo de que se las entregase a mi mandante.

b) Impago parcial de la renta actualizada desde abril de 2019 a marzo de 2020. Por dicho concepto se adeuda la suma de 1.336,44 euros.

c) Cuotas generales de la comunidad de propietarios, gastos extraordinarios y derramas, los cuales son de cargo de la parte arrendataria conforme a la cláusula 3ª del acuerdo anexo al contrato de arrendamiento. El total adeudado por dicho concepto es de 2.266,06 euros.

5º) Cantidades objeto de compensación: Se corresponde con la cantidad de 18.000 euros entregada en concepto de fianza

6º) El importe líquido de la deuda se determina en la cantidad de 41.956,60 euros.

En virtud de lo expuesto, y previa alegación de los fundamentos de derecho que estimó oportunos, suplicó al juzgado que se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada, solidariamente, al pago de la cantidad de 41.956,60 euros, así como los intereses legales y costas procesales.

ii)Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, que registró los autos con el número 1019/2021, y admitida a trámite, se emplazó a la mercantil DIRECCION000. y a los avalistas DON Remigio y DOÑA Agueda al objeto de que comparecieran en autos y contestaran a la demanda,haciéndolo en legal forma, oponiéndose a la pretensión ejercitada en la demanda y formulando reconvención con base en los siguientes hechos:

1º) Queremos dejar claro que esta parte no ha negado en ningún momento que adeude rentas a la demandante. Si nos fijamos, la falta de pago empezó a partir de la mensualidad de abril de 2020, es decir, cuando la crisis sanitaria del Covid-19 provocó la paralización de las actividades no esenciales, como el de la restauración, y comportó un descenso importantísimo de ingresos durante este periodo, por no decir carencia total de los mismos.

2º) Desde el momento en que DIRECCION000 se dio cuenta de que no podía hacer frente a esta situación, intentó llegar a un acuerdo con la demandante solicitando primero la moratoria en el pago de las rentas de los meses afectados por el Estado de Alarma y de sus sucesivas prórrogas y luego, ante la negativa de CIG de aceptar esta medida (sólo ofreció la posibilidad de moratoria del 50% de la renta), la resolución del contrato de arrendamiento; pues dada la angustiosa situación de pérdidas que estaba sufriendo por el cierre de su actividad y las previsiones de que dichas pérdidas aumentarían aún más, no podía aceptar una reducción tan exigua como era el aplazamiento de tan sólo sobre el 50% de los meses de mayo y junio de 2020.

En este último requerimiento en el que se solicitó la resolución del contrato de arrendamiento, mi representada le pidió a la arrendadora de buena fe que compensase las cantidades adeudadas a dicha fecha con cargo a la fianza (18.000€) y a la garantía adicional (54.000€) que tenían depositados, ya que la suma de ambas cubría con creces cualquier importe que mi representada tuviese pendiente por rentas.

3º) Debemos entender que la resolución debió surtir efectos desde el 18 de mayo de 2020; día en el que DIRECCION000 notificó mediante burofax a CIG su intención de resolver el contrato, por la imposibilidad sobrevenida de cumplirlo como consecuencia de la declaración del Estado de Alarma que obligó el cierre de la actividad económica no esencial y no desde el momento de entrega de las llaves, como pretende la arrendadora.

En definitiva, teniendo en cuenta lo expuesto, la liquidación de DIRECCION000 con CIG ascendería a doce mil novecientos noventa y cuatro euros con ochenta y cuatro céntimos (12.994,84€), que se desglosarían de la siguiente manera:

- Reducción del 50% rentas de los meses de abril y mayo de 2020 .... 9.392,35 €

- Diferencia por actualización de renta de las mensualidades de abril de 2019 a marzo de 2020 .............................................. 1.336,44 €

- Recibos pendientes de la Comunidad de Propietarios 2.266,06 €

4º) Ahora bien, si su señoría no lo considera así, sino que entiende que la resolución sería con la entrega de las llaves (el 30 de septiembre de 2020), la reducción del 50% de la renta debería entonces aplicarse durante los meses de abril a septiembre de 2020; dado que durante todo ese periodo no abrió el restaurante, y la única razón por la que se demoró la entrega de las llaves fue por los aplazamientos constantes de la demandante (mi representada tuvo que llegar al extremo de ir a un notario a depositar las llaves del local).

5º) En relación a las obras efectuadas a beneficio de la propiedad y el descuento de renta establecido en el contrato pretendemos compensar la cantidad de 20.000 €.

6º) Procederá la compensación de las rentas reclamadas con las garantías entregadas.

iii) Con fecha 13 de enero de 2023 se dictó sentencia.

El fallo contiene la estimación parcial de la demanda y condena solidariamente a la arrendataria y avalistas al pago de 11.978,30 euros e intereses legales, sin costas.

Asimismo, contiene la estimación parcial de la reconvención, y dando lugar a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus liquidar las consecuencias económicas del contrato en el pago a la actora de la cantidad a que fue condenada en el fallo de 11.978,30 euros.

Hechos probados en la sentencia:

i) Se estima probado que existió entre las partes la celebración del contrato

de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2016 y sus dos anexos de fecha 1 de diciembre de 2016 y 15 de marzo de 2017, fijando como fecha de resolución del contrato, dadas las dudas existentes al respecto, el día 1 de octubre de 2020, siendo ese día cuando la parte actora recogió las llaves del local arrendado depositadas en la Notaría de Don Pedro Elizalde y Aymerich por la entidad arrendataria.

ii) Estimando como adeudadas en consecuencia las rentas íntegras correspondientes al periodo comprendido entre los meses de abril y septiembre de 2020 por importe de 56.354,10 euros.

iii) También se estima probada la existencia de impagos parciales desde la mensualidad de abril de 2019 a marzo de 2020, y así con fecha 20 de marzo de 2019 se notificó a la arrendataria la actualización de la renta para el año 2019, siéndola renta revisada para dicho año por importe de 9.208,19 euros mensuales ( estipulación SEXTA del contrato de arrendamiento) .Adeudándose por dicho concepto la suma de 1.336,44 euros.

iv) Asimismo se prueba por la parte actora respecto de CUOTAS GENERALES, GASTOS EXTRAORDINARIOS Y DERRAMAS DEL LOCAL ARRENDADO PERTENECIENTE A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION001 DE MADRID a cuenta y a cargo de la arrendataria, en virtud, de la estipulación TERCERA del Acuerdo-Anexo al contrato de arrendamiento y que fue suscrito entre las partes el pasado 15 de marzo de 2017 impagados los recibos girados por la Administración de la referida finca por la arrendataria, concretamente los siguientes:

- Abono recibos pendientes a fecha 22 de octubre de 2019: 1.393,86 euros.

- Abono recibos pendientes a fecha 18 de mayo de 2020:872,20 euros.

Subtotal gastos de Comunidad de Propietarios reclamados: 2.266,06 euros.

v) Resultando que de la cantidad adeudada, 59.956,60 euros, se compensó la cantidad entregada por la arrendataria a la arrendadora en concepto de fianza al inicio del arriendo (Estipulación OCTAVA del contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2016), y que asciende a 18.000 euros, cuantía de la fianza que acepta expresamente la actora por lo que no merece un pronunciamiento especifico, siendo la cantidad reclamada por la actora la cifra de 41.171,90 euros, que se estima como principal adeudado.

vi) Partiendo de dicha cantidad procede valorar si puede existir minoración en base a las alegaciones formuladas en la demanda reconvencional, comenzando por el examen de la pretendida bonificación mensual de la renta (10 mensualidades) a razón de 2.000 euros/mes por las obras de instalación de una nueva terraza: 20.000 euros. Dicha bonificación no puede ser admitida porque se estima probado que el proyecto de cerramiento o instalación de una nueva terraza fechado el 16 de febrero de 2017 y presentado en la Junta de Propietarios, consistía en la instalación de una pérgola con cerramiento e instalación de mamparas tipo cortina de cristal (Cierre panorámico sin perfiles verticales), compuesta de hojas deslizantes, de total apertura, fabricada en vidrio templado transparente de 10 mm. y con cerramiento motorizado resultando que fue rechazado por la Junta de Propietarios , al no haberse obtenido la unanimidad por la Comunidad de Propietarios, como consta en el Acta, por lo que, al no realizarse la obra proyectada por la entidad arrendataria en la terraza del local comercial, no se produjo el descuento de la renta del local, facturándose y abonándose la renta mensual sin descuento ni reclamación por parte de la parte arrendataria.

vii) Por lo que respecta a la garantía adicional por importe de 54.000 euros pactada en el Anexo segundo del contrato de arrendamiento de fecha 15 de marzo de 2017.

GARANTÍA ADICIONAL "Se establece como Garantía adicional la entrega por medio de entrega de pagarés como medio de pago y salvo buen fin, por parte de la entidad arrendataria de la suma de 54.000 euros, equivalentes a seis mensualidades de renta entregados al arrendador para garantizar el cumplimiento de la duración pactada del contrato de alquiler que se fija en 15 años, y en general, de todas las obligaciones contractuales pactadas a excepción del pago de la renta, por lo que nunca podrá ser aplicada dicha garantía ni compensada con las rentas de alquiler que se adeuden. Es decir, será devuelta dicha garantía a la finalización del contrato de alquiler, siempre que se cumplan las referidas obligaciones contractuales asumidas por la parte arrendataria. Dicha garantía se abonará según el siguiente calendario de pagos(...)"

No puede acogerse su devolución toda vez que se estima probado el incumplimiento de la obligación expresa de respetar la duración pactada del contrato del alquiler establecido en 15 años de la que responde dicha garantía adicional, poniendo fin al contrato la parte arrendataria mediante comunicación por burofax de fecha 18 de mayo de 2020.

viii) La primera cuestión a resolver, es si la situación de Pandemia generada por el COVID-19, aplicada a los hechos objeto del presente procedimiento, cumple con los requisitos exigidos jurisprudencialmente para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Para ello, resulta necesario que se produzca una alteración de las circunstancias que las partes tuvieron en cuenta al tiempo de celebrar el contrato, y en consecuencia, del equilibrio de las prestaciones derivadas del mismo, siempre que la ejecución contractual no resulte completamente imposible.

Conforme a reiterada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (entre otras, así lo establecen la STS 791/2020, de 6 de marzo , la STS 455/2019, de 18 de julio , la STS 5/2019, de 9 de enero , o la STS 820/2012, de 17 de enero de 2013 ), para que pueda aplicarse la doctrina de la rebus sic stantibus, ha de darse en el caso concreto una situación sobrevenida y completamente imprevisible para los contratantes, de magnitud suficiente como para poder considerar alterada la equivalencia de las contraprestaciones entre ellas que suponga un incremento significativo del riesgo de frustración de la finalidad del contrato, debiendo existir una causalidad directa entre la circunstancia imprevisible y la dificultad en el incumplimiento.

En el presente supuesto, concurre el requisito de larga duración, 15 años, y se trata, asimismo, de un contrato de tracto sucesivo, que contempla obligaciones que ambas partes han de cumplir a lo largo del tiempo, sin agotarse éstas en un solo acto.

Que se haya producido una alteración extraordinaria y radicalmente imprevisible de las circunstancias. Este requisito igualmente concurre, puesto que la aparición de la pandemia mundial generada por la COVID-19 ha supuesto una alteración totalmente sobrevenida y extraordinaria de las circunstancias que las partes tuvieron en cuenta al tiempo de celebrar el contrato, ya que éstas en modo alguno pudieron prever tal acontecimiento.

A consecuencia de la declaración del estado de alarma, así como de las subsiguientes restricciones sucesivas impuestas una vez alzado el mismo, que no cesaron en su totalidad para el negocio explotado en el local objeto del contrato de arrendamiento, la demandante no pudo ejercer con normalidad su actividad profesional.

Se exige además el requisito de la imprevisibilidad, esto es, que las partes, al tiempo de celebración del contrato no hubieran podido imaginar las circunstancias que sobrevendrían con posterioridad.

En el presente supuesto no puede pensarse que ninguna de las cláusulas del contrato fueran diseñadas para incluir el evento de una posible crisis sanitaria de la envergadura de la que acontece, con las consiguientes consecuencias económicas que de ella se derivan para las partes.

Por tanto, en el contexto de pandemia mundial en el que la parte actora interpone la demanda que da inicio al presente procedimiento, concurre el requisito de la imprevisibilidad de las circunstancias exigido por el Tribunal Supremo.

ix) Aplicación al caso:

Se prueba por la parte demandada el envío de burofaxes como consecuencia de la declaración del estado de alarma y así:

a) El 5 de mayo de 2020, se solicitó a la arrendadora una moratoria en el pago de las rentas de los meses afectados por el estado de Alarma y de sus sucesivas prórrogas.

b) El 11 de mayo de 2020, la arrendadora contestó rechazando la solicitud.

c) El 18 de mayo de 2020, ante las graves pérdidas económicas que sufría DIRECCION000 provocadas se comunicó la imposibilidad de continuar con el arrendamiento, junto con el desistimiento y resolución del contrato.

Y, además, se solicitó la compensación de las rentas devengadas hasta el fin de contrato hasta la finalización del contrato, esto es, hasta septiembre (56.354,1 euros), con el importe de la fianza y del depósito y garantía adicional (18.000 euros, fianza; 54.000 euros, garantía adicional: 72.000 euros), reintegrando el remanente de 15.645,9 euros a DIRECCION000.

d) El 8 de julio de 2020, tras varios burofaxes enviados por DIRECCION000 (dos meses), CIG respondió aceptando la moratoria que se propuso al inicio del todo (5 mayo 2020).

e) El 30 de septiembre de 2020, DIRECCION000 depositó las llaves en el notario de Madrid, Don Pedro Elizalde y Aymerich, para que requiriese a la arrendadora que tenía a su disposición las llaves y mandos del local.

Cabe destacar, por tanto, que la crisis sanitaria del COVID-19 y cese de toda actividad no esencial desde el 14 de marzo hasta el 24 de mayo de 2020, impidió el desarrollo de la actividad de restauración de DIRECCION000 y, por consiguiente, desaparición de ingresos durante este periodo (documentos 10 y 11, aportados por DIRECCION000), que se acredita con las declaraciones trimestrales de IVA desde abril a octubre, así como las liquidaciones de los trabajadores de fecha de 15 de junio de 2020).

Estimando de aplicación por ser la más justa la reducción del 50 %, siendo la cantidad reconocida como adeudada la cifra de 59.956,60 euros, la minoración del 50% supone se reconozca como debida por parte de la demandada principal 29.978, 30 euros, y admitida por la mercantil COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, SL. La compensación con la cantidad entregada por la arrendataria a la arrendadora en concepto de fianza al inicio del arriendo ( Estipulación OCTAVA del contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 2016), y que asciende a 18.000 euros, procede condenar a la parte demandada DIRECCION000, en su calidad de ARRENDATARIO, DON Remigio, y DOÑA Agueda en su calidad de avalistas, a abonar a COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, SL al pago de 11.978,30 euros, desestimándose el resto de las pretensiones.

iv) Contra dicha sentencia se interpone recurso de apelaciónpor la mercantil DIRECCION000. y por los avalistas DON Remigio y DOÑA Agueda.

SEGUNDO.- Examen por la Sala del recurso de apelación.

i) Antecedentes del recurso de apelación.

A) Constituye antecedente del presente recurso de apelación el contrato de arrendamiento suscrito con fecha 1 de octubre de 2016 sobre el local destinado a restaurante sito en la DIRECCION001 de Madrid, entre la propietaria de dicho local, la mercantil COMERCIAL INDUSTRIAL Y DE GESTIÓN, S.L., y la arrendataria DIRECCION000., contrato en el que intervinieron como avalistas los codemandados DON Remigio y DOÑA Agueda.

Dicha relación contractual quedó definitivamente extinguida por resolución contractual con fecha 1 de octubre de 2020 en que la demandante recogió las llaves del local, que habían sido depositadas en una Notaría por la parte arrendataria.

La controversia entre las partes se ciñe a la determinación de los concretos efectos económicos que han de derivarse de la extinción del contrato de arrendamiento con antelación a la fecha prevista de duración, que se pactó en quince años prorrogables, en los términos establecidos en la estipulación segunda.

B) La parte actora sostiene que se produjo un incumplimiento por parte de los demandados de la obligación de pago de la renta y cantidades asimiladas, por lo que reclama la cantidad de 41.956,60 euros, deuda que desglosa del modo siguiente:

- Impago de las rentas correspondientes al periodo comprendido entre los meses de abril a septiembre de 2020, a razón 9.392,35 euros mensuales. Total 56.354,10 euros.

- Impago del importe de la renta actualizada desde abril de 2019 a marzo de 2020. Total 1.336,44 euros.

- Impago de cuotas generales de la comunidad de propietarios, gastos extraordinarios y derramas, los cuales son de cargo de la parte arrendataria conforme a la cláusula 3ª del acuerdo anexo al contrato de arrendamiento. Total 2.266,06 euros.

- Cantidades objeto de compensación: La cantidad de 18.000 euros entregada en concepto de fianza.

C) La parte arrendataria demandada sostiene que los efectos económicos deben de moderarse en atención a la situación de pandemia por Covid-19, y por aplicación al caso de la cláusula "rebus sic stantibus", y mostró su discrepancia con la liquidación de la deuda efectuada por la parte actora en lo que se refiere a las rentas pendientes de pago, considerando procedente una reducción del 50 % sobre el importe de la renta mensual durante los meses de abril a septiembre de 2020, por lo que, y descontada la fianza, la deuda se liquidaría en la cantidad de 13.779,55 euros.

Planteada reconvención por la parte arrendataria, se introducen diversos conceptos a reclamar a la arrendadora:

a) El importe de 54.000 euros que se corresponde con la cantidad depositada por la mercantil arrendataria como garantía adicional para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, y cuya restitución pretende.

b) El importe de 20.000 euros que habría de deducirse por la realización de obras en el local, conforme a lo prevenido en la cláusula sexta del contrato.

Efectuados los cálculos oportunos, resulta un saldo acreedor para la parte arrendataria de 60.220,45 euros.

D) La sentencia de instancia considera resuelto el contrato de arrendamiento con fecha 1 de octubre de 2020, en que se produjo la entrega de las llaves, y aplica al caso la referida doctrina jurisprudencial para reducir en un 50 % el importe de las rentas debidas y liquida las obligaciones económicas derivadas de la resolución del contrato en la suma de 11.978,30 euros, saldo acreedor de la mercantil actora, desestimando las pretensiones ejercitadas por la parte arrendataria en la reconvención.

E) Contra dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la parte arrendataria en relación con las concretas cuestiones que han de examinarse en los apartados siguientes, por lo que el pronunciamiento de instancia aplicando la reducción de rentas en base a la cláusula "rebus sic stantibus" ha de considerarse firme al no recurrirse por la parte actora.

ii) Sobre la minoración del importe de las rentas en cuantía de 20.000 euros por obras realizadas en el local.

a) La sentencia de instancia desestima dicha pretensión argumentando que no se estima probada la ejecución de las obras a que se refiere la cláusula sexta del contrato, obras que por otra parte no fueron aprobadas por la comunidad de propietarios, por lo que no se descontó su importe de las rentas, ni tampoco reclamó la parte arrendataria por dicho concepto.

b) La convicción probatoria de la juzgadora de instancia es correcta y debe ser asumida en esta segunda instancia. La cláusula sexta preveía la reducción del importe de la renta mensual en la cantidad de 2.000 euros durante los diez primeros meses de vigencia del contrato, y como compensación de la realización de obras de adecuación de la terraza, pacto entre las partes que quedó sin efecto por cuanto finalmente dichas obras ni se ejecutaron, ni tampoco fueron autorizadas por la comunidad de propietarios en la junta celebrada al efecto.

iii) Sobre la devolución del importe de 54.000 euros entregado en concepto de garantía por la parte arrendataria.

a) La sentencia de instancia desestima dicha pretensión argumentando que dicha garantía, según se desprende del anexo segundo del contrato de arrendamiento, no es compensable con las rentas del alquiler que se adeuden.

b) La convicción probatoria de la juzgadora de instancia es correcta y debe ser asumida en esta segunda instancia. Los términos en que se pactó la garantía no admiten dudas, según su interpretación literal, dicha garantía tiene por finalidad garantizar el cumplimiento por la parte arrendataria de la duración pactada en el contrato, dicha garantía será devuelta al término del arrendamiento siempre que se cumplan las obligaciones contractuales asumidas por la parte arrendataria y no pueden ser objeto de compensación con cantidades que se deban por la parte arrendataria por incumplimiento de sus obligaciones de pago de la renta y cantidades asimiladas, que es justamente el origen de la deuda que se reclama en el presente procedimiento.

iv) Sobre la liquidación definitiva del contrato de arrendamiento.

En atención a lo anteriormente expuesto, procederá la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia en todos sus términos, estableciéndose la liquidación definitiva del contrato de arrendamiento derivada de la resolución contractual, con efectos desde la entrega de las llaves, en la cuantía fijada en la sentencia de instancia, con los intereses legales correspondientes.

TERCERO.- Costas procesales.

La desestimación del recurso de apelación determina que las costas del recurso deban imponerse a la parte apelante, por aplicación de lo previsto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,