Sentencia Civil 516/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 461/2023 de 01 de septiembre del 2025

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Por parte de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha siete de Febrero de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 7 de San Sebastián, en solicitud de que se dicte resolución, por la que, estimando el presente Recurso de Apelación, revoque parcialmente la sentencia de la primera instancia en los términos interesados, con imposición de costas del presente recurso.

Alega así, para fundamentar su recurso, y tras señalar que la Sentencia estima íntegramente la demanda, declarando nulos los dos acuerdos impugnados, tanto el relativo a la prohibición del ejercicio de tanatorio, casa fúnebre o similar en el edificio, como el relativo a no permitir el paso de coches fúnebres por el terreno particular, de propiedad privada de la comunidad, que circunda el edificio, y que ella impugna sólo el segundo de ellos, que se ha producido, en relación a ese pronunciamiento que cuestiona, una errónea valoración de la prueba y de la doctrina jurisprudencial aplicada.

Apunta, como extremos acreditados, que los terrenos por los que la recurrida pretende que entren y salgan en su local los coches fúnebres es propiedad privada suya, que dichos terrenos, que son de uso peatonal y han sido rehabilitados por ella, no están preparados para el tránsito habitual de vehículos y menos de las dimensiones y peso de los coches fúnebres, que no es cierto que haya colocado unas jardineras para impedir el paso de los coches fúnebres, porque la sustitución de dichas jardineras ya estaba tratándose y se aprobó en el año 2019, y que jamás autorizó al anterior inquilino del local, actualmente propiedad de la recurrida, el acceso rodado a sus locales a través de dicho terreno comunitario, no existiendo acuerdo alguno al respecto, aun cuando consintió dicho paso puntual al anterior propietario, el cual lo utilizaba poniendo tacos de madera para conseguir subir la acera, cuando una vez al mes aproximadamente cambiaba puntualmente el escaparate del concesionario de coches.

Sostiene que el uso de esa zona peatonal para entrar y sacar coches en el caso de actividad de tanatorio sería con una asiduidad mucho mayor y con vehículos de mucha mayor envergadura y peso, pues la actividad de tanatorio es de 24 horas ininterrumpidas y pasarían por esa superficie, elemento común, peatonal y no preparado para el habitual trasiego de coches, entre 3 o 4 veces al día, por lo que no es una situación similar a aquella en la que venía usándose esa salida peatonal para sacar vehículos por el anterior propietario de los locales, y, ello, sin olvidar, como ha indicado, que no hay ninguna autorización concedida al anterior inquilino de los locales para utilizar dicha salida, no hay acuerdo alguno y no hay servidumbre de paso alguna concedida a ese respecto, sino que sólo hubo una mera tolerancia por su parte, durante unos años concretos y para una actividad concreta, dadas las escasas y puntuales veces que se utilizaba, por lo que, al no gozar la recurrida de un derecho de paso ni de una servidumbre de paso por la superficie de propiedad privada, elemento común de la finca, y de uso peatonal que circunda el edificio, está perfectamente legitimada, ante un cambio de actividad, que va a generar mucho más trasiego de coches de vehículos fúnebres por esa zona peatonal y elemento común, para facultar o prohibir el acceso de vehículos por ese paso, pues tiene un interés legítimo en ello.

Y finaliza indicando que está plenamente facultada, en el ejercicio de sus derechos, de impedir el cambio de uso, sin que exista ningún abuso de derecho en la adopción del acuerdo, y que tampoco hay ningún agravio comparativo o desigualdad por prohibir a la recurrida dicho paso, pues ninguno de los otros locales que circundan el edificio utilizan ese elemento común peatonal para acceder de forma rodada a sus locales, por lo que la sentencia recurrida ha de ser revocada, declarando la validez de ese acuerdo impugnado, ya que lo contrario implicaría una grave indefensión para ella, ya que se estaría constituyendo una servidumbre de paso perpetua sobre dichos elementos comunes en favor de los locales de la misma, algo no solicitado en la demanda iniciadora de este procedimiento y en contra del acuerdo prácticamente unánime de los copropietarios, y se estaría creando un grave precedente, que le gravaría para siempre.

SEGUNDO.- A la vista del los términos en que ha sido formulado el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, es evidente que no se cuestionan por la mencionada apelante, ni tampoco lógicamente por la entidad Inversiones Isara, S.L., los pronunciamientos contenidos en la sentencia dictada en la instancia y en virtud de los cuales se acuerda declarar "la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 4 de febrero de 2021 para la prohibición de la actividad de tanatorio, casa funeraria, velatorio o similar", y ello con base en todas las consideraciones que se efectúan de forma detallada en el Fundamento de Derecho Segundo de la citada resolución, y muy en particular aquellas por las que estima que ese acuerdo "es nulo, por ser contrario a los Estatutos de la Comunidad y también contrario a la Ley, al establecer prohibiciones de actividad no previstas en los Estatutos y que, en consecuencia a tenor del artículo 17.6 LPH debieron adoptarse por unanimidad y no por mayoría, e igualmente por contravenir el articulo 7.2 LPH, al no concurrir en la actividad prohibida ninguna de las circunstancias previstas en dicho precepto", consideraciones todas ellas que tampoco han sido cuestionadas por ninguna de dichas litigantes, por lo que en relación a esos pronunciamientos, que han devenido firmes, por incontrovertidos, ninguna nueva consideración procede llevar a cabo en esta segunda instancia.

Por el contrario, ese mismo examen de los términos del recurso interpuesto permite constatar que se sostiene por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, como motivo del mismo, que afecta a una de las cuestiones de fondo que han sido objeto de debate entre las litigantes, cual es la relativa al acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria de fecha 4 de Febrero de 2.021 de no permitir el paso de vehículos fúnebres por el terreno privado y peatonal, propiedad de la misma, que rodea el edificio en que se asienta, que se ha producido un error por parte de la Juzgadora de instancia en la valoración de la prueba practicada y una incorrecta aplicación de las normas legales vigentes.

Es, por esa razón, por la que resulta oportuno llevar a cabo el examen de las actuaciones, a fin de determinar si se ha producido o no la referida incorrecta valoración de la prueba practicada, que por la mencionada apelante ha sido denunciada, y si ha sido o no aplicada al caso la normativa pertinente y reguladora de la materia de que se trata y, por lo tanto, y en definitiva, determinar si la sentencia dictada ha de ser confirmada o, por el contrario, ha de ser parcialmente revocada, en concreto en lo que a ese extremo impugnado respecta, y en los términos que por ella han sido pretendidos.

TERCERO.- Y, por lo que se refiere a ese único motivo de recurso planteado por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, y conforme al cual sostiene la misma, como ya ha quedado reseñado, que se ha incurrido en un error en la valoración de la prueba y en una infracción de la normativa aplicable al caso de que se trata, en lo que hace referencia a la pretensión por la entidad Inversiones Isara, S.L. formulada en el escrito de la demanda por ella interpuesta, en el sentido de que se declarase la nulidad del acuerdo alcanzado en la Junta General Extraordinaria de fecha 4 de Febrero de 2.021 y que decide la prohibición de acceso de coches fúnebres al local que la misma ocupa en la parte baja del edificio, a través de la zona peatonal propiedad privada de la referida Comunidad, dicho motivo ha de ser desestimado.

Y ha de ser desestimado, por cuanto que el examen de las actuaciones, y en concreto el examen de toda la documentación aportada a los autos, pone de manifiesto que si bien es cierto que ese terreno que circunda el edificio en el que se asienta la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, es propiedad de la misma, por lo que sin duda alguna es ella la que se encuentra legitimada, en tanto que titular del mismo, para autorizar el paso por él, es también lo cierto que el acuerdo adoptado en la referida Junta afecta exclusivamente a "vehículos fúnebres" y no a vehículos de cualquier otro tipo, lo que supone una decisión revestida de un claro abuso de derecho.

Y ello es así, debido a que esa decisión tomada pugna frontalmente con la tolerancia evidenciada por la mencionada Comunidad a lo largo de 20 años, en el curso de los cuales ha consentido y permitido a los anteriores ocupantes del local, arrendatarios de sus iniciales propietarios, el paso por esa zona de los vehículos por ellos utilizados en sus respectivos negocios, en concreto, y en un primer momento, por la empresa que llevó a cabo la explotación de la actividad de concesionario de vehículos y, posteriormente, por la empresa que se dedicó a la explotación del negocio de compraventa de vehículos y concesionario oficial, por lo que sin duda alguna tal decisión, limitadora del derecho de paso tan solo a vehículos utilizados en un tipo muy específico de negocio, supone, como se ha indicado, un abuso de derecho, que conduce a estimar de todo punto correcta la decisión adoptada en la resolución dictada y que ha sido controvertida.

CUARTO.- En efecto, el examen de lo actuado en el curso del procedimiento pone de manifiesto que en la Junta de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, celebrada en fecha 4 de Febrero de 2.021, Junta General Extraordinaria, se adoptó por parte de los copropietarios que la integran, y que a ella acudieron, el acuerdo que quedó reflejado en el acta levantada, y conforme al cual los mismos consideraron que "toda la zona peatonal circundante del edificio es terreno privado, propiedad de la comunidad, por lo que no van a permitir el paso de vehículos fúnebres por dicha zona peatonal", acuerdo este ligado al acuerdo previo tambien adoptado, y por mayoría, conforme al cual decidieron la prohibición de ejercer en los locales ubicados en los bajos del edificio, y propiedad de la entidad demandante Inversiones Isara, S.L., la actividad de tanatorio, casa funeraria, velatorio, crematorio o similar en el edificio.

Y, aun cuando es lo cierto que la decisión tomada en la sentencia dictada en la instancia de declarar nulo este último acuerdo de prohibir el ejercicio en los bajos del edificio la mencionada actividad no ha sido cuestionada por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, como no ha sido cuestionado por ella, lógicamente, ni tampoco por la entidad Inversiones Isara, S.L., la decisión de rechazar la impugnación del primero de esos acuerdos, en base a considerarlo contrario a la Ley, si lo es que la decisión igualmente tomada de estimar nulo ese acuerdo por infringir lo dispuesto en el apartado c) del art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, resulta correcta, dado que el mismo se ha tomado por los copropietarios en un claro abuso de derecho, teniendo en cuenta la circunstancia de que no deciden negar el paso por la zona de cualquier vehículo, sino tan solo el paso de vehículos fúnebres.

Ciertamente, el primer motivo de impugnación del acuerdo de prohibir el acceso de vehículos fúnebres a través de la zona peatonal que circunda el edificio en el que se asienta la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, se encontraba basado en la circunstancia de que el mismo no estaba incluido en el Orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 4 de Febrero de 2.021, y, aun cuando desde luego no se hallaba incluido tal acuerdo en el Orden del día y la doctrina jurisprudencial, como señala la Juez a quo en su resolución, exige en la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios y "para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios", sin embargo la misma rechaza esa impugnación, en atención a la circunstancia de que la entidad demandante "asistió a la Junta y tuvo por tanto oportunidad, y así lo hizo, de votar en contra del acuerdo en cuestión", máxime teniendo en cuenta que "el acuerdo impugnado no versa sobre materias especialmente complejas ni que requirieran de un especial estudio o reflexión", pronunciamiento este que, como se ha indicado, no ha sido controvertido en esta instancia por las partes litigantes.

Pero si bien rechaza ese primer motivo de impugnación de ese acuerdo adoptado, aprecia el segundo motivo de impugnación alegado en su contra por la entidad Inversiones Isara, S.L. y basado en el apartado c) del art. 18, 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, al considerar que el acuerdo se adoptó con abuso de derecho y en perjuicio del propietario impugnante, y lo cierto es que el examen de la prueba practicada en el curso del procedimiento conduce sin duda a apreciar que la decisión tomada por la Juez a quo en la sentencia dictada en la instancia resulta acertada, por lo que ha de ser mantenida en esta alzada.

QUINTO.- En efecto, la Juez a quo en su resolución, ante esa cuestión sometida a su consideración y tras hacer referencia a la doctrina jurisprudencial que estima aplicable al caso que nos ocupa, ha estimado que, aplicando esa doctrina, no puede sino concluir que la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, ha incurrido en abuso de derecho, al prohibir el acceso de vehículos fúnebres a través de la franja de terreno comunitario existente en las antepuertas de los locales propiedad de la misma, pues, aun cuando "tiene derecho a prohibir o limitar el uso de elementos comunes por parte de los propietarios u ocupantes de elementos comunes, tal prohibición o limitación no está justificada cuando la Comunidad ha venido permitiendo dicho uso en circunstancias similares y cuando dicha prohibición impide a un copropietario ejercer en los locales de su propiedad una actividad no prohibida por los Estatutos y permitida por la Ley".

Ha precisado también que en este caso que nos ocupa ha quedado acreditado que en los locales propiedad de la entidad Inversiones Isara, S.L. "se ha venido desarrollando de manera ininterrumpida, desde 1999 hasta 2020, primero por su anterior propietario D. Juan Pablo directamente y desde 2016 por la empresa Gaursa Motor S.L una actividad comercial de exposición y venta de vehículos en establecimiento abierto al público, cuyo desarrollo precisaba obviamente, dado el tipo de actividad, que pasaran vehículos por la franja de terreno común aledaña a los locales propiedad del actor, y teniendo en cuenta que las exposiciones de vehículos se renuevan con relativa frecuencia y que además una actividad de venta de vehículos conlleva que los clientes interesados en la adquisición prueben los vehículos expuestos, con las consiguientes salidas y entradas del concesionario, no podemos sino concluir que la circulación de vehículos por dicha franja de terreno, que la Comunidad ha permitido cuando los locales se dedicaban a dicha actividad de exposición y venta de vehículos, no era tan esporádica o puntual como afirmaron en el acto del juicio el presidente de la Comunidad Sr. Leoncio o las testigos Sra. Isidora, copropietaria de la Comunidad, y Sra. Casilda, administradora de la misma, y que en cualquier caso tal circulación de vehículos seria similar en cuanto a frecuencia de paso y tamaño de vehículos circulantes, a la que puede suponer una actividad de tanatorio, pues dado el tipo de negocio funerario que se pretendía instalar en los locales propiedad de la actora, el paso de vehículos se limita a tres o cuatro veces al día y el tamaño de los vehículos funerarios no es mucho mas grande que el de los vehículos que habitualmente se venden en los concesionarios, ni implica por tanto una mayor afectación del terreno por el que circulan".

Y, al considerar que "el acuerdo de prohibición de paso de vehículos funerarios por dicha franja de terreno común incurre en la causa de nulidad contemplada en el apartado c) del articulo 18.1 LPH", ha concluido que la demanda había de ser estimada tambien en lo que respecta a ese extremo, con el consiguiente pronunciamiento de que había de ser declarada igualmente la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 4 de febrero de 2021 "para la prohibición de acceso al local de coches fúnebres a través de la zona peatonal propiedad privada de la Comunidad".

SEXTO.- Pues bien, dichos pronunciamientos resultan correctos en lo que respecta al extremo relativo a que, aun cuando la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian "tiene derecho a prohibir o limitar el uso de elementos comunes por parte de los propietarios u ocupantes de elementos comunes, tal prohibición o limitación no está justificada cuando la Comunidad ha venido permitiendo dicho uso en circunstancias similares", pues la consideración que expone la Juzgadora en su resolución, en el sentido de que esa prohibición o limitación no está justificada cuando "dicha prohibición impide a un copropietario ejercer en los locales de su propiedad una actividad no prohibida por los Estatutos y permitida por la Ley", no puede ser aceptada por esta Sala, teniendo en cuenta la circunstancia de que, al margen que esa actividad de que se trate no esté prohibida por los Estatutos de la Comunidad, si ello conlleva la necesaria utilización de un elemento común, sin duda alguna deberá el copropietario afectado, y que pretenda la mencionada utilización, obtener, ineludiblemente, la precisa autorización del resto de los copropietarios.

Por el contrario, y como se ha indicado, resultan correctos esos pronunciamientos en lo que respecta a que, en principio, la actuación de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, decidiendo limitar el uso de esa zona peatonal de su propiedad, pero tan solo cuando se trata de un uso de la citada zona por parte de vehículos fúnebres, lo que afecta a la entidad Inversiones Isara, S.L., en tanto que propietaria actualmente de los locales instalados en los bajos del edificio, ante el destino que la misma pretender darles, cuando es lo cierto que a lo largo de 20 años ha permitido el paso por ella de todo tipo de vehículos, utilizados por otras dos empresas que con anterioridad han explotado los negocios de concesionario y de compraventa de vehículos instalados en esos locales, aparece revestida de un claro abuso de derecho, al carecer de toda justificación que pueda ser aceptada, dado que ni la supuesta mayor frecuencia de paso de dichos vehículos fúnebres, circunstancia en modo alguno acreditada, ni la supuesta mayor envergadura y peso de los mismos, circunstancia tampoco acreditada, permite apreciar tal aparente razón, alegada por la citada demandada, para respaldar la adopción del acuerdo alcanzado por los copropietarios que la integran.

Y no puede tomarse en consideración tampoco la alegación que la mencionada Comunidad demandada lleva a cabo en su escrito de recurso, y como justificación de su pretensión de que la sentencia dictada en la instancia sea revocada, en el sentido de que declarando la validez de ese acuerdo impugnado se le estaría provocando una grave indefensión, ya que se estaría constituyendo una servidumbre de paso perpetua sobre dichos elementos comunes, en favor de los locales propiedad de la entidad Inversiones Isara, S.L., algo no solicitado por ésta en la demanda iniciadora de este procedimiento y en contra del acuerdo prácticamente unánime de los copropietarios, y se estaría creando un grave precedente en relación a los copropietarios de otros locales, que le gravaría para siempre, por cuanto que, además de no haberse hecho referencia alguna en el curso del procedimiento a ese extremo, por lo que su alegación en el escrito de recurso supone la alegación de una cuestión nueva que no ha sido controvertida en él, que ha sido planteada ex novo en esta segunda instancia y que no habría de ser siquiera, y por lo tanto, objeto de consideración alguna en ella, se da la circunstancia de que con esa decisión tomada en la sentencia dictada en la instancia, y en ésta ratificada, ningún pronunciamiento se está llevando a cabo acerca de la constitución de una servidumbre de paso a favor de la referida entidad demandante y ello, por supuesto, sin perjuicio de lo que a ese respecto pueda ser cuestionado o debatido en el procedimiento en el que el mencionado tema pueda, en su caso, suscitarse entre las litigantes.

Desde luego, resulta de todo punto necesario dejar bien claro en esta resolución que el único acuerdo cuya nulidad se ha declarado y ha de ser mantenido en esta instancia, dada su corrección, es el acuerdo que declara la nulidad de la prohibición de paso por la zona común que circunda el edificio de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, de vehículos fúnebres, y ello sin perjuicio de que la referida Comunidad sea propietaria de esa zona y de que, por ello, pueda adoptar con respecto de ella y de todos sus elementos comunes los acuerdos que estime oportunos en defensa de sus particulares intereses, siempre, por supuesto, que no impliquen, como ha sucedido en este caso, un claro abuso de derecho, y sin perjuicio, desde luego, de que los distintos copropietarios que integran la misma puedan también, por su parte, reclamar los derechos que, según estimen, puedan ostentan sobre esos elementos, lo que, en el supuesto de producirse, deberán dilucidar en el procedimiento pertinente.

En consecuencia con todo lo expuesto en este y en los anteriores Fundamentos de Derecho, no puede por menos que concluirse que la pretensión articulada por la entidad Inversiones Isara, S.L., a través de la demanda iniciadora de este procedimiento, había de ser estimada en su totalidad, tal y como ha sido acordado en la sentencia dictada en la primera instancia y, por ello, el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian contra uno de los pronunciamientos en la misma contenidos ha de ser desestimado, debiendo ser íntegramente mantenida esa resolución en esta alzada.

SEPTIMO.- Puesto que ha sido desestimado el recurso de apelación formulado por la mencionada Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de esta ciudad de Donostia/San Sebastian, deberá la misma abonar el importe de las costas devengadas en esta segunda instancia y como consecuencia de la tramitación del referido recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 394 del mismo cuerpo legal.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.