Sentencia Civil 203/2025 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1496/2024 de 10 de febrero del 2025

PRIMERO.-La pretensión de la partes es la siguiente recogida en la sentencia de Instancia y que es:

La parte demandante alega en su demanda los siguientes hechos y fundamentos:

- Que el 04/08/2020 los actores firmaron contrato de arras para la compra de un bien inmueble sito en DIRECCION000 nº NUM000 de Barcelona

- El 30/11/2020 se firmó una prórroga de dicho contrato, de modo que el día máximo de formalización de la Escritura de Compraventa debía ser el 30 de diciembre.

- El 11/08/2020 se efectuó la oportuna Tasación de la que resulta un condicionante consistente en: "Que los linderos del inmueble coincidan con los descritos en los datos registrales existiendo dudas respecto a su identificación. Los lindes de la vivienda visitada sonlos siguientes: Al frente: Patio de luces y escaleras;a la NUM001, puerta NUM002 de esta escalera; alfondo: DIRECCION000".

- La entidad bancaria, a la vista del resultado de la Tasación, solicita un Certificado visado por el Colegio de Arquitectos donde se informe de cuáles son los linderos correctos y una vez realizado el oportunoestudio se pronunciaría sobre la concesión de lafinanciación.

- Se inician negociaciones entre las partes

- En 26/02/2021 se realiza una segunda tasación en la que se dice: "Que los linderos del inmueble coinciden con los descritos en los datos registrales existiendo dudas respecto a su identificación. Los lindes de la vivienda visitada son los siguientes: Al frente: Patio de lucesy escaleras; a la NUM001, puerta NUM002 de esta escalera; al fondo: DIRECCION000".

- El 24/03/2021 reciben un buro fax de la parte demandada para que, entre otras cuestiones, manifiesten en 5 días se están interesados en la adquisición dela vivienda.

Contestando que están a la espera de la respuesta de la entidad bancaria (ING)

- ING comunica que se ha cancelado la operación porque la notaria no quiere protocolizar el acta y sin dicho requisito la entidad no financia la operación

Considera, por tanto, que la única responsable es la parte demandada y por tanto que debe devolver las arras duplicadas.

1.2 La demandada, por su parte, se opone y alega:

- Que la Sra. Matilde era propietaria de la vivienda desde el año 2013, en virtud de escritura de cesión de proindiviso y que en el año 2020 tenía la fincaarrendada por un precio de 650€/mes. Que en verano 20decidió ponerla a la venta y contrato los servicios dela intermediaria "Gabinete de Compras inmobiliarias".

Que Los actores visitaron la finca y se mostraron interesados en su adquisición, por lo que en fecha 04de agosto de 2020, ambas partes firmaron el contrato de arras.

- Que en el contrato de arras no se condicionó la futura compraventa al hecho que los actores necesitaban financiación para la adquisición de la vivienda.

- Que en la tasación se hizo constar "un error en la descripción de la finca, por cuanto en el Registro dela Propiedad se menciona que la finca linda por la NUM001 y la NUM003 con la puerta NUM004 de lamisma planta, cuando en realidad linda con la puertat NUM002 y que linda por el fondo con Jardín Urbano siendo que en la actualidad no existe ningún jardín sino la DIRECCION000." Que se trata de un error de transcripción del registro.

- Que ING exigió que los lindes se rectificasen. Que según consta en su contestación: "... le comentaron que modificar el linde del fondo, era un trámite muy sencillo, pero que modificar los lindes derecha e izquierda, era más complicado porque al afectar un edificio en régimen de propiedad horizontal, había que contar con el consentimiento de todos los comuneros".

- Que el 09/11/20 resolvió el contrato de alquiler sobre la finca en cuestión

- Que se firmó una prórroga de las arras

- Que en 10 de diciembre de 2020 mi mandante otorgó escritura de modificación de lindes ante el notario delos de Barcelona D. Ginés José Sánchez Amorós, bajo el número 1729 de su protocolo, procedió a su inscripción registral y se lo remitió mediante correo electrónico

al actor Sr. Leon.

- Que el 23/12/20 su cliente recibió un burofax de los actores (dto. 5 de la demanda) que se contestó en los siguientes términos:

a) La modificación de los lindes de la finca estaba pendiente de inscripción registral.

b) Comunicase si seguía interesado en la compra dela vivienda.

c) En ningún caso procedía la reclamación efectuada de las arras dobladas, por no darse losrequisitos legales para ello.

- En 26/02/2021 se practica una segunda tasación. Que "Ala visita acudió el Sr. Leon, que estuvo constantemente buscando defectos y excusas para tratarde rebajar el precio".

- Que el día 24 de marzo de 2021, mi mandante remitiese ala actora el burofax acompañado como documento número 9de la demanda, en el que se requería al Sr. Leon para que convocase a mi mandante a la notaría en aras a otorgar la escritura de compraventa.

- Que la Sra. Matilde nunca fue convocado por el actor para otorgar la escritura de compraventa.

- Que durante el mes de mayo de 2021 la parte actora transmitió a mi mandante a través de su letrada que la compraventa era imposible, que no se podía llevar acabo por cuanto los lindes reales no se correspondían con los registrales y exigió la devolución de las arras.

La parte demandada se niega a tal devolución al considerar como único responsable de la no firma a los actores.

La sentencia estima la demanda y no conforme con la misma se interpone recurso de apelación por la parte demandada .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

Errónea valoración de la prueba. Resulta ilógico sostener que no consta que los actores recibieran el certificado del arquitecto de modificación de lindes para estimar la demanda.

En aras a argumentar la estimación de la demanda, la Sentencia manifiesta que "No consta que, en ningún momento, la parte compradora recibiera el Certificado de modificación de lindes con el visado del Colegio de Arquitectos".

Tal afirmación resulta del todo ilógica a la vista de la prueba practicada y contrario a lo que la actora manifestó en su escrito de demanda.

En la demanda los actores reconocen que recibieron dicho certificado, y que lo remitieron a la entidad bancaria.

De acuerdo con el tenor literal Además, la parte actora aporta el referido certificado con su escrito de demanda.

Como documento número 8 de la demandala parte actora adjuntó la tasación que encargó y que lleva la fecha de 26 de febrero de 2021.

En la misma, como anexo se adjunta el documento titulado "certificado de lindes para DIRECCION000, NUM000 de Barcelona" con el correspondiente visado del colegio de arquitectos de 25 de enero de 2021.

Según su tenor literal: Por tanto, resulta contrario a las más elementales normas de la sana crítica afirmar que no consta acreditado que mi mandante facilitase a los actores el certificado del arquitecto de los lindes de la finca cuando (I) se reconoce en la demanda que se les facilitó y (II) la parte actora lo aportó como documental en su escrito demanda (documento nº 8).

Por lo que procederá estimar el recurso y apreciando el error en la valoración de la prueba, declarar que mi mandante si entregó a la parte compradora el certificado visado por el colegio de arquitectos que informaba de los lindes correctos de la finca. Errónea valoración de la prueba, de la testifical del intermediario de la operación, Sr. Torcuato. Infracción de los artículos 360 y 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La Sentencia considera que la testifical de D. Torcuato, intermediario inmobiliario que intervino en la operación, no tiene relevancia probatoria por cuanto sus conocimientos lo son por referencia No es este el caso del testigo Sr. Torcuato, que se admitió en el acto de la Audiencia Previa como testifical en su condición de intermediario inmobiliario que intervino en la fallida operación objeto de autos.

De su declaración se desprende que explicó aquello de lo que había tenido noticias por sus propios medios al haber conversado con uno de los actores (Sr. Leon) y haber consultado el tema de los lindes con otros tasadores y personal de otras entidades bancarias.

El Sr. Torcuato manifestó en el acto de la vista que:

*Redactó el contrato de arras (Minuto 02:30 de la vista)

*

*El comprador le indicó el problema con la tasación por el asunto de los lindes, por lo que el testigo consultó con otro tasador y con empleados de Caixabank si el asunto de los lindes podía suponer un problema, y le comentaron que no tendría que ser un problema firmar la operación (Minuto 04:14 de la vista)

*Contactó con el Sr. Leon para trasladarle que con Caixabank la operación podría ser factible, pero al Sr. Leon no le interesó contratar con otra entidad que no fuera ING (Minuto 05:25 de la vista)

*El Sr. Leon a veces le decía que sí, otras veces le decía que no, era como una montaña rusa (minuto 06:47 de la vista).

*En la última conversación, el Sr: Leon le dijo que ya le diría algo, y ya no supo más del tema (minuto 07:25 de la vista).

*En 30 años no había visto nada similar (minuto 09:05 de la vista).

Por tanto, de la declaración del Sr. Torcuato, se puede extraer que (I) consultó con personal de Caixabank y otro tasador el asunto de los lindes y le indicaron que no era problema (II) propuso a uno de los compradores, el Sr. Leon, la posibilidad de obtener financiación a través de la entidad Caixabank,y (III) el actor optó por desechar cualquier otra opción que no fuese ING.

No siendo la testifical del Sr. Torcuato "de referencia"en el sentido jurisprudencialmente establecido, deberá estimarse el recurso y valorarse la prueba testifical conforme las normas de la sana crítica. Errónea valoración de la prueba documental obrante en el procedimiento. De la venta de la finca en Agosto de 2021. Infracción del artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La Sentencia no hace mención en ningún momento del hecho que el día 18 de agosto de 2021 mi mandante vendió la finca a Dª Violeta, tal y como se acreditó en la contestación a la demanda mediante los documentos nº 18 y19.

Mediante documento nº 18 se aportó la escritura de compraventa otorgada ante el notario de Barcelona D. Salvador Farrés Ripoll con nº 11.623 de su protocolo.

En la misma, puede observarse como la finca se pudo vender sin modificar los lindes derecha e izquierda.

Como documento nº 19, se aportó de nota simple de la finca a fecha 02 de febrero de 2023, en la que se puede observar como la compradora de la finca, Dª Violeta, solicitó hipoteca para poder financiar la compra: 12 Además de la referida documental, el Sr. Torcuato declaró en el acto de la vista que:

*Intermedió en la compraventa entre mi mandante y la Sra. Violeta (minuto 08:00 de la vista)

*Le comentó al tasador de esta segunda venta el tema de los lindes y no le puso ningún problema. La hipoteca se pudo realizar (minuto 08:10 de la vista).

Dispone el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que: 1. A partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano"

Del hecho probado que la finca se pudo vender en agosto de 2021 a un comprador que precisaba de financiación bancaria, sin que los lindes tuvieran que ser modificados, se puede presumir que la finca se hubiera podido vender a los actores sin modificar los lindes, de haber actuado estos con un mínimo de diligencia.

El fundamento de la pretensión de los actores era que la compraventa no se pudo realizar por cuanto la finca no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad de modo correcto.

De acuerdo con su tenor literal: 13 Siendo que en el procedimiento ha resultado desmentida dicha afirmación a resultas de la prueba practicada, donde se ha podido constatar que la finca se pudo vender en agosto de 2021 a pesar del error registral en los lindes. Infracción del artículo 1454 del Código civil , con la prueba practicada se desprende que fueron los compradores quienes desistieron de la operación, amparándose en el defecto registral. Mi mandante hizo todo lo posible para que la compraventa se llevase a cabo.

De la prueba practicada en la instancia se desprende que mi mandante realizó todo cuanto estuvo en su mano para llevar a cabo la compraventa, y que fueron los compradores quienes optaron por desistir de la compraventa.

Ha quedado acreditado por el documento nº 4 que la actora aportó con su escrito de demanda, que era prácticamente imposible exigir a mi mandante que modificase los lindes derecha e izquierda por afectar a otros comuneros.

Así se lo indicó la entidad bancaria ING al comprador Sr. Leon conforme el referido documento.

De acuerdo con su ten Ofreciendo la propia ING la solución al problema, consistente en que se aportase a la firma de un certificado visado por el colegio de arquitectos donde se informase de los lindes correctos Con evidente mala fe, y conociendo que el problema disponía de fácil solución, los compradores remitieron en fecha 23 de diciembre de 2020 a mi mandante el burofax que acompaña como documento nº 5 de su demanda.

En el mismo, se solicitaba la devolución de las arras dobladas en base a la discrepancia registral de los lindes.

La mala fe se observa por cuanto al remitir el burofax, los compradores ya conocían que el asunto tenía solución y que no era necesario modificar los lindes, siendo suficiente con el certificado del arquitecto informando de los lindes correctos de la finca.

En cambio, mi mandante hizo todo cuanto estuvo en su mano para que la compraventa se llevase a cabo, así:

*En fecha 10 de diciembre de 2020 otorgó escritura para modificar el linde del fondo, que podía hacerse unilateralmente, y la inscribió en el Registro de la Propiedad (documentos 8, 9 y 10 de la contestación a la demanda y documento 8 de la demanda).

*Encargó al arquitecto D. Romulo el certificado que informaba de los lindes correctos de la finca, visado por el colegio de arquitectos, que se entregó a los actores, tal y como estos reconocen en su escrito de demanda.

*Rescindió el contrato de alquiler de los moradores de la finca para poder transmitirla libre de arrendatarios a los actores (Documento nº 5 de la contestación a la demanda).

*Permitió la segunda tasación de 26 de febrero de 2021.

Una vez que se había modificado el linde del fondo, y los actores disponían del certificado que les había solicitado su entidad financiera, solo quedaba que los actores convocasen a mis mandantes a la notaría para otorgar la compraventa.

No han acreditado los actores que, una vez obtuviesen el certificado y tras la segunda tasación, solicitasen hora a la notaría para firmar la compraventa ni que realizasen alguna gestión más.

Mi mandante remitió burofax a los actores en fecha 24 de marzo de 2021, solicitando información y requiriendo a los actores para que les manifestasen si seguían interesados en la compraventa o no, en los siguientes términos:

La Sentencia afirma que no puede conocerse la fecha de dicho burofax.

Lo cierto es que la actora reconoce en su demanda que se remitió en fecha 24 de marzo de 2021: Lo que mi mandante también afirma en su contestación (página 8, último párrafo) y se desprende de forma indudable del burofax acompañado como documento nº 9 de la demanda con el nº de referencia del documento NUM005 Por tanto, no cabe dudar de que fue en dicha fecha cuando mi mandante requirió a los actores para que convocase a mi mandante a la notaría para firmar la compraventa.

Frente a dicho requerimiento, los actores optaron por no contestarlo de forma fehaciente y, en su lugar, comunicaron verbalmente que la compraventa era imposible por el tema de los lindes, lo cual es contradictorio con lo manifestado por su propia entidad bancaria.

Ninguna noticia tuvo mi mandante de los actores hasta que fue emplazada para contestar a la demanda, en enero de 2023. 19

La imposibilidad alegada por los actores no era tal, puesto que tanto la documental practicada (compraventa posterior de la finca y comunicado de ING a los actores) como la testifical (Sr. Torcuato) pusieron de manifiesto que el tema de los lindes era salvable.

Y si no se salvó fue por la desidia de los compradores, que ya desde un primer momento quisieron usar la excusa de los lindes para así tratar de obtener un beneficio económico de ello.

En conclusión, no se puede achacar a mi mandante ningún desistimiento ni incumplimiento contractual que equivalga a desistir, mientras que la pasividad de los compradores fue la causa que la compraventa no se llevase a cabo SUBSIDIARIAMENTE.- Infracción del artículo 1454 del Código civil , no puede tildarse el comportamiento de mi mandante de desistimiento.

La Sentencia aplica las consecuencias del artículo 1454 del Código civil atribuyendo a mi mandante una conducta incumplidora.

Para que la parte compradora tuviese Derecho a solicitar la devolución de las arras dobladas, conforme dispone el artículo 1454 del Código civil, debería haberse acreditado un desistimiento por parte de mi mandante, o un incumplimiento que equivalga a desistimiento.

En palabras de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona (Sección 2ª) de 06 de julio de 2011, nº 307/2011:

"A ello debe añadirse que las arras peniténciales suponen un medio lícito de desistir del contrato aceptando el que desiste a perderlas o la devolución doblada. Por lo tanto, el hecho determinante para la aplicación del precepto es que una parte desista voluntariamente del contrato, no pudiendo ser aplicado cuando lo que ocurre es un incumplimiento de dicho contrario, pues para pedir la devolución de las arras dobladas o para perder las 24

entregadas era necesario que se hubieran pactado como arras penales. También es dable aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores. Así se deduce con claridad de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993ysentencias de la AP Barcelona , secc. 16ª de 10de octubre del 2.000 , Secc. 17ª de 5 de mayo de 2.003 , 3 de diciembre del 2.003 ). Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del código civil (EDL 1889/1), solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código civil (EDL 1889/1), pues en caso contrario las arras penitenciales tendrían prácticamente la misma función que las arras penales (en este sentido también la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, secc. 21 de 12 de marzo de 2.001 )."

La demanda se limita a solicitar la aplicación del artículo 1454 del Código civil sin justificar ni argumentar que mi mandante haya desistido del contrato o que su incumplimiento equivalga a desistimiento.

La Sentencia solo habla de incumplimiento de mi mandante, sin mencionar si existió desistimiento, ni justificar que el incumplimiento equivalga a desistimiento.

Como hechos controvertidos en la audiencia previa, únicamente se estableció si hubo desistimiento por una de las partes, pero no se fijó como hecho controvertido si procedía la resolución contractual.

De la documentación que consta en las actuaciones, no es controvertido que mi mandante adquirió la finca en el año 2013 por cesión de proindiviso 25

(documento nº 1 de la contestación a la demanda) y que pudo inscribir su título de propiedad sin que el error registral le supusiese un problema.

En dicha escritura, tampoco se aparece ninguna advertencia sobre los lindes de la finca.

Es un hecho aceptado por las partes que el error no fue causado ni buscado por mi mandante, tratándose de una circunstancia sobrevenida que puso de manifiesto el tasador de la finca, una vez que el contrato de arras ya estaba firmado.

Y es también aceptado por las partes, aunque la sentencia recurrida lo niegue con manifiesto error en la valoración de la prueba, que mi mandante hizo lo que le fue indicado por los actores para que la compraventa se llevase a cabo:

*Modificó el linde del fondo antes de la segunda tasación el 26 de febrero de 2021. Aunque la Sentencia lo niegue, en la segunda tasación, (documento nº 8 de la demanda) se incorpora una nota informativa del Registro de la Propiedad de la finca, donde aparece el linde del fondo modificado.

*Facilitó a los actores el certificado visado por el arquitecto informando de los lindes correctos. Nuevamente, aunque la Sentencia lo niegue, dicho documento es incorporado en la segunda tasación, (documento nº 8 de la demanda) y en la demanda se reconoce que se recibe el certificado y se entrega a la entidad demandada (párrafo 3 de la página 2).

Posteriormente, mi mandante remitió burofax interpelando a los actores para que la citasen a la notaría para otorgar la compraventa (documento nº 9 de la demanda). 26

Los actores no comunicaron nada a mi mandante de forma fehaciente hasta la interposición de la demanda, ni remitieron ningún documento conforme el banco les negaba la financiación.

El documento número 10 de la demanda nunca se entregó a mis mandantes, siendo que la primera vez que tuvieron conocimiento de él fue con la interposición de la demanda.

Por tanto, no puede decirse de modo alguno que la actitud de mi mandante revelase una voluntad de desistir de la compraventa o que llevase a cabo un incumplimiento que equivaliese a desistimiento.

De modo que si los actores querían recuperar las arras, deberían haber ejercitado una acción de nulidad y/o de resolución del contrato por imposibilidad legal de la obligación, las cuales no se incluyen en su escrito de demanda ni se fijaron como cuestiones controvertidas en el acto de la audiencia previa, sin perjuicio que la ejerciten en otro procedimiento.

Por lo que procederá estimar el presente recurso, revocando la sentencia de instancia, acordando la íntegra desestimación de la demanda.

Séptimo.- MÁS SUBSIDIARIAMENTE.- Infracción del artículo 1100 del Código civil , no puede entenderse que mi mandante incurriese en mora el 23 de diciembre de 2020. 27

La Sentencia condena a mi mandante al pago de los intereses desde el burofax que los actores remitieron en fecha 23 de diciembre de 2020 (documento nº 5 de la demanda).

Entiende esta parte que el mismo no puede entenderse como requerimiento fehaciente de pago por cuanto ofrece a mi mandante dos opciones, la primera es la devolución doblada de las arras y la segunda es aportar la documentación relativa a los lindes.

Mi mandante contestó al mismo (documento 6 de la demanda) y las partes acordaron prorrogar la validez de las arras y seguir adelante con la operación, tal y como se pone de manifiesto tanto en los escritos de demanda como de contestación.

Tras el fracaso de la operación, lo cierto es que los actores no comunicaron nada a mi mandante de forma fehaciente ni remitieron ningún documento conforme el banco les negaba la financiación.

El documento número 10 de la demanda nunca se entregó a mis mandantes, siendo que la primera vez que tuvieron conocimiento de él fue con la interposición de la demanda.

No fue hasta la interposición de la demanda, en que mi mandante fue requerida para devolver las arras dobladas tras el fracaso definitivo de la compraventa a mediados de 2021.

Por tanto, en el negado caso que no proceda la estimación de los demás motivos del recurso, deberá estimarse parcialmente el recurso, y acordar que los intereses deberán devengarse desde la interposición de la demanda judicial, y no desde el burofax de 23 de diciembre de 2020. 28

Por todo ello,

AL JUZGADO SUPLICO.-Que habiendo por presentado este escrito con las manifestaciones en él contenidas y sus copias, se sirva admitirlo, lo una a los autos de su razón y en sus méritos tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación, contra la sentencia de 12 de septiembre de 2024, y previos los trámites procesales oportunos, acuerde la remisión de los autos a la Superioridad, para que seguido el recurso en sus trámites, en su día dicte sentencia que estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia, desestimando íntegramente la demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes.

SUBSIDIARIAMENTE AL JUZGADO SUPLICO.-Que habiendo por presentado este escrito con las manifestaciones en él contenidas y sus copias, se sirva admitirlo, lo una a los autos de su razón y en sus méritos tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación, contra la sentencia de 12 de septiembre de 2024, y previos los trámites procesales oportunos, acuerde la remisión de los autos a la Superioridad, para que seguido el recurso en sus trámites, en su día dicte sentencia que estime parcialmente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia, estimando parcialmente la demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes y sin imposición de costas en la instancia, condenando a mi mandante a devolver únicamente las arras, con los intereses desde la interposición de la demanda.

MÁS SUBSIDIARIAMENTE AL JUZGADO SUPLICO.-Que habiendo por presentado este escrito con las manifestaciones en él contenidas y sus copias, se sirva admitirlo, lo una a los autos de su razón y en sus méritos tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación, contra la sentencia de 12 de septiembre de 2024, y previos los trámites procesales oportunos, acuerde la remisión de los autos a la Superioridad, para que seguido el recurso en sus trámites, en su día dicte sentencia que estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia, estimando parcialmente la demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes y sin imposición de costas en la instancia, condenando a mi mandante al pago de los intereses desde la interposición de la demanda.

TERCERO.-.El apelante, como comprador, suscribió en fecha 4 de agostoo de 2020 con la vendedora apelada un contrato que las partes denominaron de arras, cuya finalidad era la de regular la compraventa de una vivienda propiedad de la demandada siota en DIRECCION000 nº NUM000 de Barcelona .Las arras pactadas en el referido documento se establecieron como penitenciales con los efectos que las partes convinieron en el pacto Cuarto del contrato, sin mención expresa de la regulación contenida en el Codi Civil de Catalunya en sus artículos 621-8 y 621-49. Y si bien las partes califican dicho contrato como de arras, el mismo constituye un contrato de compraventa con pacto arral en el que quedaron ya fijados sus elementos esenciales. Así se fijaba tanto el objeto sobre el que recaía la venta (el inmueble referido), como el precio total de la finca y su forma de pago y para la consumación de la compraventa, estipulándose el día límite para el otorgamiento de la escritura pública momento en el que debía realizarse por la parte compradora el pago del precio restante y con cuya formalización se entendería transmitida la posesión a la parte compradora del inmueble adquirido. Plazo que se prorrogo en fecha 30/11/2020

En cuanto a la normativa a aplicar señalar que efectivamente a la fecha de su celebración, el 4 de agosto de 2020, ya se hallaba en vigor el Libro VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, el cual contiene una regulación integral del contrato de compraventa, cuya aplicación es preferente conforme a lo dispuesto en los artículos 111-3 CCCat. (principio de territorialidad) y art. 10.5 CC, que en relación a los contratos relativos a bienes inmuebles, y a falta de sometimiento expreso, determina que se aplicará a las obligaciones contractuales la ley del lugar donde estén sitos. Y entre los preceptos del CCCat. se contiene regulación sobre las obligaciones del vendedor, entre ellas la de garantizar que el bien es conforme al contrato ( art. 621-9 b) CCCat.), sobre su responsabilidad por falta de conformidad ( art. 621-23 CCCat), y los remedios en caso de incumplimiento, entre los cuales se halla el de resolver el contrato ( art. 621-41 CCCat.).

Asimismo y, dado que la compraventa se celebró en fecha 4 de agosto de 2020 la normativa aplicable es la contenida en el Libro VI del CCCat. con anterioridad a la reforma del mismo introducida por el DL 27/2021, de 14 de diciembre, de incorporación a las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771, relativas a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales y a los contratos de compraventa de bienes, en el libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, cuya entrada en vigor se produjo el día 1 de enero de 2022, y cuya Disposición Transitoria Primera establece:

"Los contratos concluidos antes de la entrada en vigor de este Decreto Ley se rigen íntegramente por las normas vigentes en el momento de su conclusión".

la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18 de julio de 2023: sobre la falta de conformidad señala dicha sentencia :

"2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat., y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621-37 CCCat .: exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat .) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat . establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621-25.2 CCCat .); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda."

Como ya se indicaba en la Sentencia de esta misma Sección de fecha 21 de febrero de 2023:

"L'opció explícita del legislador català per una "regulació unificada" del contracte de compravenda, evitant l'aprovació de textos paral·lels destinats a la compravenda en general i a la compravenda de consum, connectada amb la configuració de les obligacions del venedor al voltant del concepte de conformitat del bé, permet concloure que el llibre sisè ha comportat l'abandó del model romanista de la compravenda amb l'eliminació del règim del sanejament del Codi civil espanyol, substituït per les obligacions de conformitat material i jurídica del bé i per un marc de remeis generals a disposició del comprador en cas d'incompliment."

El artículo 621-41 del CCCat .es el que regula la resolución del contrato:

"1. El contrato puede resolverse si el incumplimiento de la otra parte es esencial.

2. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato.

3. El retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en el plazo adicional de cumplimiento que le haya notificado la otra parte, que debe ser adecuado a las circunstancias. El plazo adicional se considera razonable si la otra parte no se opone sin dilación indebida.

4. El contrato puede resolverse anticipadamente si la otra parte declara o evidencia de cualquier otra forma el incumplimiento esencial de sus obligaciones.

5. La facultad de resolución del contrato se ejerce por medio de una notificación a la otra parte, salvo que, en el momento de notificar el plazo adicional a que se refiere el apartado 3, se haya establecido que la resolución es automática a su vencimiento."

En cuanto a la resolución la sentencia 7/2014, de 17 de enero , en relación con la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa de inmueble:

"La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012 , 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso, al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC

Señalar que de dicha normativa y jurisprudencia podemos ya concluir que la legitimación para resolver el contrato por alguna de las partes radica no solo en el incumplimiento de una obligación esencial del mismo sino también en aquellos otros incumplimientos que la tengan por voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde configurar las condiciones de su relación jurídica.

CUARTO.-Sentada la normativa y jurisprudencia aplicable al supuesto presente hemos de partir de los hechos que la sentencia de Instancia estima como acreditados y partir de aquí valorar si como mantiene la parte recurrente la misma ha incurrido en un error en la valoración de la prueba y que son los siguientes y que se reproducen a continuación

: Del conjunto de la prueba, queda acreditado:

4.0Que la Sra. Matilde es propietaria de la finca en virtud de Escritura de Aceptación de Herencia de fecha 11/08/2011autorizada ante D. Ginés Jose SANCHEZ AMOROS con el nº 1796de su Protocolo. Que los lindes descritos en dicha Escritura

son:

"... LINDA: al frente con rellano de escalera, patio de luces;a la derecha entrado, con puerta primera; a la izquierda,con la puerta primera de esta misma plata, escalera izquierda; al fondo, con jardín urbano"-

4.1Que en 04/08/2020se firmaron arras penitenciales

4.2Que se entregaron primero 2.000 € y después 17.400 € acuenta del precio

4.3Que se reclaman 39.800 € y en su defecto 19.900 €, enambos casos, más intereses y costas

4.4Que en 11/08/2020se practica una primera tasación en laque de forma clara aparece como CONDICIONANTE:

"Que los linderos del inmueble coinciden con los descritosen los datos registrales existiendo dudas respecto a suidentificación. Los lindes de la vivienda visitada son lossiguientes: Al frente: Patio de luces y escaleras; a laizquierda, puerta NUM002 de esta escalera; al fondo: DIRECCION000".

4.5Que meses después (en 30/11/2020)se firmó una prórrogade las arras "por un plazo no superior a 30 días ... siguiendoa la espera de la rectificación e inscripción en el registrode la propiedad sobre los lindes de dicha finca"

4.6Que ninguno de los lindes descritos en el Registro de la Propiedad coincidían con los lindes reales.

4.7Que las partes mantuvieron conversaciones y negociació npara lograr el buen fin de la operación. Que, por ello, pesea haber transcurrido el plazo concedido en las arras para la formalización de la Escritura de Compraventa, en febrero2021 se realiza una nueva tasación, manteniéndose exactamente el mismo CONDICIONANTE.

4.8Que en 10/12/2020la parte vendedora - Sra. Matilde firmaEscritura de modificación de lindero, si bien,únicamente respecto al linde fondo, de modo que en lugar delindar "con jardín urbano" lo hace "con la DIRECCION000".

Se ignora cuándo se inscribió dicha Escritura. En la Fra.del Registro de la Propiedad consta como fecha manuscrita ladel 25/01/2021.

4.9La parte actora - compradores-, a través de su Letradaenvían en 23/12/2020un buro fax (dto. nº CINCO de lademanda) en el que de forma clara se les recuerda elcontenido del condicionante de la tasación, y que elloimpide que se pueda constituir hipoteca sobre la finca porgenerarse dudas sobre su identificación, añadiendo que en sudefecto no podrá formalizarse la compra por causa imputableúnicamente a la vendedora y por tanto, entienden deberíadevolver el importe entregado en concepto de arras porduplicado.

4.10Dicho buro fax es contestado por otro (dto. nº SEIS dela demanda) sin fecha donde dice que "La modificación de loslindes está en su último trámite, pendiente de calificaciónregistral ...", requiriéndole para que confirme su voluntad decompra y negando la aplicación del artº 1454 Cc.

Cabe resaltar que este burofax habla de "lindes" en generala sabiendas de que el único linde que se había modificadopor EP de 10/12/20 (que es la que está pendiente de"calificación registral") es el linde fondo.

4.11En 11/01/2021los actores envían nuevo burofax (dto. nºSIETE) contestando que sí mantienen el interés en la compra,y requiriendo se aporte el Certificado visado por el Colegiode Arquitectos "por el que se rectifican los tres lindescomprobados y que no coinciden con los registrales"

4.12El dto. nº NUEVE de la demanda es el burofax -de nuevosin fecha- que contesta la Sra. Matilde donde pese a noaportar el certificado interesado le requiere para queindique notaria y en su defectoentenderá que es la partecompradora la que desiste de la compraventa.

4.13El dto. nº DIECISEIS de la contestación en un mailenviado a la Notaria en 14/04/2021donde sepregunta si laparte compradora ya ha contactado con la Notaria.

Es evidente que dicho mail, enviado a las 8:02 h- -asunto:RE: Aportación documentación requerida" - que no aporta elsupuesto mail que contesta- pretende única y exclusivamenteimputar la responsabilidad de la no firma a la compradora encuanto no se ha puesto en contacto con la Notaria.

4.14Se acompaña con la contestación el documento nº TRECEconsistente en Certificado de la empresa DIRECCION001,de fecha 17/01/2021debidamente visado por el Colegio deArquitectos donde se propone la modificación de los treslindes con la siguiente redacción:

"Linda al frente, con rellano de escalera y patio de luces; a la NUM003 entrando con puerta NUM002 de la planta NUM006 ,escalera NUM001, mediante muro de medianera; por la NUM001 entrando, con puerta NUM002 de la planta NUM006 dela escalera derecha mediante medianera; yal fondo con la DIRECCION000"

4.15Se acompaña también con la contestación como documentonº DIECINUEVE notas simples fechadas en 02/02/2023de cuyalectura resulta que el único límite que se ha modificado esdel fondo.

Linda al frente, con rellano de escalera, patio de luces; ala NUM003 entrando, con puerta NUM004; a la NUM001, conpuerta NUM004 de esta misma planta, escalera NUM001; alfondo con la DIRECCION000.

Recordemos la inscripción inicial:

Linda al frente, con rellano de escalera y patio de luces; ala NUM003 entrando, con puerta NUM004; a la NUM001, conpuerta NUM004 de esta misma planta, escalera NUM001; alfondo con jardín urbano", debería

4.16No podemos omitir el pantallazo de whapp -aportado comodocumento nº CUATRO por la actora y no impugnado- del queresulta evidente que sin la rectificación de los lindesdifícilmente se podrá firmar la compraventa. Literalmentedice y en mayúsculas "Esto es CONDICION INDISPENSABLE" sin

ello no podríamos firmar la operación y también dependerá deque el notario quiera admitirla".

4.17Ambas tasaciones contenían un CONDICIONANTE, lo que eraperfectamente conocido por la parte vendedora.

El condicionante en una tasación supone la invalidez delinforme para su finalidad mientras no sea subsanado, de modoque para el caso de garantía hipotecaria impedirá laconcesión del préstamo mientras este no sea levantado.

4.18En las negociaciones previas a la interposición de la demanda han intervenido los mismos Letrados que hanintervenido en el acto del juicio. Lo que se pone demanifiesto, por lo que luego se dirá, a la vista de lasimpleza del contrato de arras que -entre otros- no incluíareferencia alguna al artº 621. 49 CCC.

Asimismo recoge la sentencia de Instancia y valora la sentencia de Instancia :

-No han quedado acreditadas las manifestaciones vertidas en cuanto a la rebaja del precio que, en todo caso, serian indiferentes a los efectos de la resolución que se dicta.

QUINTO-Sentado lo anterior señalar que trasun nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC, este Tribunal comparte los razonamientos contenidos en la sentencia recurrida.

En el caso presente en el contrato denominado por las partes contrato de arras de 4 de agosto de 2020 si bien no existe condicionante alguno si que es cierto que consta una descripción registral de la finca que no se corresponde con la realidad en cuanto a sus lindes .

Y es en el contrato de prórroga de fecha 30/11/2020 por un plazo no superior a 30 días en que consta textualmente :

"Siguiendo a la espera de la rectificación e inscripción en el Registro de la Propiedad sobre los lindes de la finca "

Constando claramente dicho condicionante .

Pues bien como ya lo valora la sentencia de Instancia a fecha 02/02/2023 no consta acreditado ( nota simple )con lo cual seria suficiente para estimar la demanda y en consecuencia desestimar el recurso al quedar condicionada ( a la espera consta)la compra al cumplimiento de dicho requisito

Si bien en atención a los motivos del recurso deberán de analizar si existe el error en la valoración de la prueba que destruya la contundencia de las pruebas mencionadas .

En primer lugar la parte señala que es ilógico no estimar acreditado que la parte compradora recibiera el certificado del arquitecto de modificación de lindes con el visado del Colegio de Arquitectos ya que en la misma demanda se admite que lo recibieron y que lo remitieron a la entidad bancaria y además se aporta con la demanda dicho certificado como documento nº 8 .

Señalar que dicho documento nº 8 es una segunda tasación realizada en fecha 26/02/2021 en que consta como condicionante :

" Que los linderos del inmueble coincidan con los descritos en los datos registrales existiendo dudas , respecto a si identificación . Los lindes de la vivienda visitada son :al frente patio de luces y escalera ;a la derecha pared medianera ; a la NUM001 puerta NUM002 de esta escalera ; al fondo DIRECCION000 "

Lindes que no coinciden con la nota simple de fecha 02/02/2023 que obra en las actuaciones .

Y si bien es cierto que en dicho informe de tasación consta dicho Certificado unido al informe y que es precisamente el que recoge como lindes reales de la finca dicho informe los mismos no coinciden con la nota simple de fecha 02/02/2023 que obra en las actuaciones .

Con lo cual si bien es cierto como mantine la parte recurrente que si consta aportado dicho certificado para llevar a cabo la tasación lo relevante es si se ha cumplido o no el condicionante pactado en la prorroga del contrato y que como ya lo valora la sentencia de Instancia después de valorar que no consta acreditado la recepción por la parte compradora de dicho certificado tampoco descarta que lo recibieran en las comunicaciones entre Letrados pero ya valora también :

Pero aun en el supuestoque lo hubiera recibido (posibles emails entre Letrados noaportados) lo cierto es que el documento de prórroga dearras se dice -esta vez si- de forma expresa, clara ycontundente que: "... siguiendo a la espera de larectificación e inscripción en el registro de la propiedadsobrelos lindes de dicha finca".

6.11 Ha quedado acreditado que dicha condición -a fecha02/02/2023 (nota simple)- sigue sin estar cumplida.

Es decir se remitiera o no que si consta remitido ya que obra en el informe de tasación lo relevante es que se hubiera procedido la rectificación e inscripción en el registro de la propiedadsobre los lindes de dicha finca".lo cual a la fecha de la nota simple (02/02/2023 )no ha acontecido y siendo la recurrente la legitimada para llevar a cabo la misma .

En cuanto al error en la valoración de la prueba testifical del Sr Torcuato , que intervino como intermediario inmobiliario en la contratación y que fue el que redacto el contrato de arras .

En cuanto a la valoración de la prueba testifical señalar que conforme al . 376 Lec establece que :

"los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas.

No se aprecia que exista una erróena valoración de dicha testifical en la sentencia de Instancia . Ya que al margen que el testigo el Sr Torcuato , sostuvo que el mismo consulto con otras entidades con las cuales la operación si podía ser factible el Sr Leon no le interesaba solo le interesaba ING .

Señalar que con independencia de que la operación crediticia pudiera ser factible con otra entidad financiera , lo que ha quedado acreditado es que la partes en la prorróga pactaron de forma expresa estar a la espera de la rectificación e inscripción

Por otro lado de la valoración que se efectúa en la sentencia de dicho testigo tampoco se aprecia que incurra en error alguno ya que de dicha prueba testifical ni valorada individualmente ni conjuntamente con el resto de la prueba practicada modificaría lo resuelto en Instancia y que esta Sala ya ha adelanto ratifica

Así valora la sentencia dicha prueba en el siguiente sentido :

De la declaración testifical del sr. Torcuato resulta queél redactó las arras, que sabía que la parte compradora necesitaba un préstamo bancario para comprar. Que cuando se redactó el contrato no sabía el problema de los lindes. Que hizo lo que pudo por arreglarlo y que contacto con otras otarias y entidades bancarias y le dijeron que si se podía firmar. Que volvió a poner el piso a la venta.

La testifical del Sr. Torcuato carece de valor probatorio a los efectos que nos interesan. Sus manifestaciones respecto a entidades bancarias y notarios lo son por referencia, y lo que sí ha quedado probado es que en el momento de firmar las arras no tenía conocimiento de las discrepancias realesexistentes con el Registro de la Propiedad ni por tato delas consecuencias que de ello podían derivarse.

Es decir lo más relevante de dicha prueba testifical a los efectos de lo que es objeto de controversia es que como ya lo valora la sentencia de Instancia dicho testigo fue el que redacto el contrato y manifestó que en el momento de firmar las arras no tenía conocimiento de las discrepancias reales existentes con el Registro de la Propiedad ni por tato delas consecuencias que de ello podían derivarse.

No apreciándose error alguno en la valoración de dicha prueba .

En cuanto a la errónea valoración de la prueba en relación a la prueba documental de la venta de la finca en agosto de 2021 . Infracción del Art 386 de la L.EC.

La parte mantiene que la sentencia de Instancia omite la documental nº 18 que es la escritura de compraventa en la que puede observarse como la finca se pudo vender sin modificar los lindes de la finca .

Y a través del documento nº 19 nota simple de la finca de fecha 2 de febrero de 2023 se puede observar como la compradora de la finca solicito una hipoteca para poder financiar la compra .

Señalar que en el supuesto presente ha quedado acreditado , ello siquiera es controvertido por la parte recurrente , que la entidad con la cual la parte actora pretendía financiar la compra de la vivienda ING exigía como condicionante la rectificación registral e inscripción de los lindes de la finca . No consta que este requisitos se exigiera por la entidad con la cual la actual titular del inmueble se le exigiera por la entidad con la cual financio la compra del inmueble .

Tampoco constan las condiciones que se pactaron entre las partes al respecto . Y lo mas relevante no consta que como si consta en el caso presente se firmara un pacto en que la compra estaba a la espera de la rectificación de los lindes de la finca y su inscripción registral y que como mantuvo el testigo el Sr Torcuato que redacto el primer contrato al momento de efectuarlo desconocía el problema de los lindes ,con lo cual es inaplicable al supuesto presente lo dispuesto en el Art 386 cuya aplicación pretende la parte recurrente que dispone :

Lo relevante de las presunciones judiciales( art. 386 de la L.E.C .) es que a partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano.

La sentencia del TS nº 526/2012 de 5 Sep. 2012 ," señala que :

"Los términos de la norma "el tribunal podrá presumir la certeza" han sido interpretados en el sentido de que las presunciones judiciales,a las que se refiere el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , permiten tener por demostrado un hecho que no ha sido acreditado por prueba directa o, en concurrencia con ella, a partir de uno o varios hechos probados, cuando exista un nexo lógico entre los hechos probados y aquel que se trata de demostrar."

Procediendo desestimar este motivo del recurso

SEXTO.-En cuanto al motivo del recurso de apelación en que se invoca una infracción del Art.1454 del CC , mantiene que de las pruebas practicadas se desprende que quienes incumplieron fueron los compradores y no la recurrente

Que era prácticamente imposible que la misma modificara los lindes derecha e izquierda al afectar a otros comuneros .

Que la recurrente en fecha 10 de diciembre de 2020 otorgo escritura para modificar el linde del fondo que podía efectuarse unilateralmente y se inscribió en el Registro de la Propiedad

Solicitando con carácter principal la desestimación de la demanda y subsidiariamente al no poderse estimar su actuación como desistimiento o ni incumplimiento que equivalga a desistimiento .Y concretamente en el suplico del recurso efectúa las siguientes peticiones :

AL JUZGADO SUPLICO.-Que habiendo por presentado este escrito con las manifestaciones en él contenidas y sus copias, se sirva admitirlo, lo una a los autos de su razón y en sus méritos tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación, contra la sentencia de 12 de septiembre de 2024, y previos los trámites procesales oportunos, acuerde la remisión de los autos a la Superioridad, para que seguido el recurso en sus trámites, en su día dicte sentencia que estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia, desestimando íntegramente la demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes.

SUBSIDIARIAMENTE AL JUZGADO SUPLICO.-Que habiendo por presentado este escrito con las manifestaciones en él contenidas y sus copias, se sirva admitirlo, lo una a los autos de su razón y en sus méritos tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación, contra la sentencia de 12 de septiembre de 2024, y previos los trámites procesales oportunos, acuerde la remisión de los autos a la Superioridad, para que seguido el recurso en sus trámites, en su día dicte sentencia que estime parcialmente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia, estimando parcialmente la demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes y sin imposición de costas en la instancia, condenando a mi mandante a devolver únicamente las arras, con los intereses desde la interposición de la demanda.

MÁS SUBSIDIARIAMENTE AL JUZGADO SUPLICO.-Que habiendo por presentado este escrito con las manifestaciones en él contenidas y sus copias, se sirva admitirlo, lo una a los autos de su razón y en sus méritos tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso de apelación, contra la sentencia de 12 de septiembre de 2024, y previos los trámites procesales oportunos, acuerde la remisión de los autos a la Superioridad, para que seguido el recurso en sus trámites, en su día dicte sentencia que estime íntegramente el presente recurso de apelación y se revoque la Sentencia de Instancia, estimando parcialmente la demanda, con los pronunciamientos que le son inherentes y sin imposición de costas en la instancia, condenando a mi mandante al pago de los intereses desde la interposición de la demanda.

SÉPTIMO .-En relación a la vulneración del Art 1454 del CC señalar que la parte recurrente obvia que en el contrato de prorroga de arras se pacto como condicionante la rectificación de los lindes e inscripción en el Registro y es un hecho acreditado que ello no tuvo lugar .

Señalar que si bien es cierto que no cabe aplicar en el caso presente la norma contenida en el el Art. 621- 49 CCC ,como se ha señalado ya anteriormente , dicha norma que establece: Previsión de financiación por tercero.

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales,y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Ya que para que se aplique esta previsión es necesario: Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa; que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación; que se fije un plazo; que el comprador justifique documentalmente la negativa; que no haya mediado negligencia de parte del comprador y que no haya pacto en contrario.

Con fundamento en lo anterior, se concluye que la previsión de financiación ha de incluirse en el contrato de forma expresa para que opere como condición resolutoria, sin que sea suficiente con que se trate de un hecho conocido por ambas partes y que en este caso no existió si que es cierto como se ha reiterado que en la prorroga se pacto " siguiendo a la espera de la rectificación e inscripción en el Registro de la Propiedad sobre los lindes de la finca "

Y siendo que en el caso presente del clausulado que no ofrece lugar a la duda de revelar la verdadera intención de las partes al suscribirse un contrato de compraventa con arras penitencialeslo cual además no es objeto de controversia y con tal reconocimiento a tratarse de arras penitencialesdebe estarse a lo dispuesto en el art 1454 del Código Civil que no permite muchas dudas interpretativas al respecto.

Como señala la STS, Sala 1ª, de 21 de junio de 2013 ( ROJ: STS 4295/2013 - ECLI:ES:TS:2013:4295 ):

" A) La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002 , 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ).

La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención ( SSTS de 17 de octubre de 1996, RC n.º 13/1993 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ). El empleo de la palabra señal no supone necesariamente que su entrega permita la separación sin más del contrato, pues puede ser entendida como un anticipo del precio.También cabe la posibilidad de que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento ( STS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/2004 )."

El art.621.8. 1 y 2 CCC regula precisamente las arras, y dispone:

"1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitencialesdeben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas."

Como se ha señalado anteriormente y reproduciendo la normativa y jurisprudencia aplicable , como se recoge en la sentencia de la AP de Barcelona de fecha 16/12/2024 recoge al respecto :

Es jurisprudencia reiterada la que establece que la resolución contractual procede cuando el incumplimiento es grave y lo es de una obligación esencial, de tal forma que con ello se frustra la finalidad perseguida con el contrato y se quiebran las expectativas contractuales depositadas en el mismo por las partes. El art. 621-41 CCCat .establece que el contrato puede resolverse si el incumplimiento de la otra parte es esencial. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato.

La STS de 16 de septiembre de 2024 ( ROJ: STS 4392/2024 )en materia de resolución contractual ( art. 1.124 CC ),trasladable al supuesto de autos, refiere al respecto:

"Conforme a jurisprudencia constante de esta sala (por todas, sentencias 100/2007 y 112/2007, ambas de 14 de febrero ), los requisitos de la resolución del contrato por incumplimiento son: (i) un vínculo contractual recíproco y exigible entre las partes; (ii) que quien la ejercite no sea, a su vez, incumplidor; y (iii) un incumplimiento grave de la otra parte. Y respecto de este último requisito, para que el incumplimiento pueda considerarse suficiente para producir el efecto resolutorio, deberá privar "sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato", produciendo "la frustración del fin práctico perseguido por el contrato" ( sentencia 736/2015, de 30 de diciembre ; y en similares términos, sentencias 325/2017, de 24 de mayo , y 247/2018, de 25 de abril ).

3.- Como sintetiza la sentencia 7/2014, de 17 de enero , en relación con la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa de inmueble:

"La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012 , 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso, al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )".

Y como refiere la STS de 23 de noviembre de 2022 (ROJ: 4245/2022):

"Ahora bien, no todo incumplimiento obligacional tiene transcendencia resolutoria. Como ha declarado reiteradamente esta sala, no cualquier incumplimiento, en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial de lo ejecutado con lo debido, es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática ( sentencias 300/2009, de 19 de mayo , 19 de mayo de 2.008 , 4 de enero de 2.007 , 22 de marzo de 1.985 , 7 de marzo de 1.983 y 25 de febrero de 1.978 , entre otras muchas).

Para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria ha de ser esencial ( sentencias de 5 de abril de 2006 , 300/2009, de 19 de mayo , entre otras). Carácter esencial que tendrá el incumplimiento cuando esa haya sido la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica.

También tiene la condición de incumplimiento esencial aquel que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo ( sentencia de 10 de octubre de 2005 ).

Y también es esencial el incumplimiento que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor ( sentencia de 5 de abril de 2006 ).

Como afirmamos en la sentencia 89/2013, de 4 de marzo , la pretensión resolutoria supone el ejercicio de una facultad de configuración jurídica que reporta la modificación de la relación obligatoria por medio de su efecto resolutorio ( sentencia de 5 de noviembre de 2007 ). Y en cuanto a la valoración de la gravedad del incumplimiento, señalamos:

"en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales [imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20 de diciembre de 2006 )".

Idea que reiteramos en la sentencia 638/2013, de 18 de noviembre , con cita y apoyo en el moderno derecho de contratos (Convenio de Viena sobre contratos de compraventa internacional de mercaderías, Principios UNIDROIT y Principios del Derecho Europeo de Contratos), al destacar la perspectiva de la "satisfacción del interés del acreedor", esto es:

"el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo general, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de "todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado", en la formulación de los textos de armonización, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del "fin práctico" perseguido, de la "finalidad buscada" o de las "legítimas expectativas" planteadas".

Sobre esta base, subrayábamos en esa misma sentencia 638/2013 que "como proyección del presupuesto causal que informa su régimen [...], el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 29 de octubre de 2012, núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, núm. 644/2012 , en relación con la conformidad en la entrega de la cosa; y STJUE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato)".

7.- No hay duda de que aquella condición de incumplimiento esencial, como hemos adelantado, la merecen no solo los incumplimientos susceptibles de subsumirse en el ámbito de aplicación propio del art. 1124 CC , sino también aquellos otros incumplimientos que la tengan por voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde configurar la "lex privata" de su relación jurídica."

Lo que aplicado al caso presente de las pruebas practicadas ha quedado acreditado la existencia de un incumplimiento contractual por la parte recurrente dado que no se cumplió con la modificación de los lindes de la finca e inscripción en el Registro al que se sometió el contrato , reiterado ampliamente a lo largo de esta sentencia

Ya que como se recoge en el último párrafo de la sentencia señalada:

"ámbito de aplicación propio del art. 1124 CC , sino también aquellos otros incumplimientos que la tengan por voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde configurar la "lex privata" de su relación jurídica."

OCTAVO.-En cuanto a la petición más subsidiaria en cuanto a que los intereses se devenguen desde la fecha de la demanda y no desde la fecha del burofax de 23 de diciembre de 2020 en que los fija la sentencia de Instancia .

Señalar que Los intereses se calculan, como correctamente valoró el auto aclaratorio teniendo en cuenta la mora del deudor y sobre la base de lo dispuesto en los artículos 1.100. 1.101 y 1.108 del CC y por ello, tomando en consideración que existió , reclamación extrajudicial, el dies a quo de cómputo del interés legal es el 23/12/2020 incrementándose en dos puntos desde sentencia de Instancia ( artículo 576 de la LEC ).)

Señalar al respecto que , la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia número 342/2019 de 13 de junio recoge que :

"El pago de intereses de demora que procede en caso de incumplimiento de la obligación de entrega de una cantidad de dinero tiene un carácter indemnizatorio y por ello se debendesdeque se reclaman ( art. 1108 CC ).

Debiendo confirmarse lo resuelto en la sentencia de Instancia al respecto y consecuentemente el recurso de apelación, debe ser desestimado.

NOVENO- Costas.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, al desestimarse el recurso de apelación , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente .

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,