Sentencia Civil 865/2024 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 1099/2023 de 11 de diciembre del 2024

PRIMERO.-La sentencia que hoy se recurre, estimando como se dice, parcialmente, la demanda, estima la pretensión reinvidicatoria y declarativa de dominio formulada por la parte actora frente a los demandados, condenando a don Luis Carlos y la mercantil Explotaciones Agrarias Orabeh demandadas a la restitución al demandante de las fincas reclamadas, que ahora se dirán, junto con lasa accesiones consistente en edificaciones construidas a lo largo del tiempo en estas fincas, viniendo a desestimar la demanda reconvencional formuladas por la mercantil demandada que, como título de cierre de la propiedad de los terrenos reclamados, demandada la adquisición de estos terrenos por usucapión ordinaria. Además la sentencia acoge la pretensión que, de forma subsidiaria se ejercía frente a don Ángel Jesús, de indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual de un contrato, que declara probado, de cesión de los terrenos litigiosos a cambio de entrega de la propiedad de las edificaciones o mejoras que sobre ellos se construyeran, precisamente las mejoras a las que, como consecuencia de la estimación de la acción reivindicatoria condena a su vez a la restitución al actor a los codemandados (lo que constituyó causa del recurso de aclaración y es motivo tanto apelación e incluso impugnación de la sentencia por la parte demandante). En materia de costas procesales aplica, pese a la estimación parcial de la demanda que indica, la doctrina del vencimiento objetivo, imponiendo todas las causadas a los demandados, y al reconviniente las derivadas de la reconvención.

Todos los litigantes han impugnado la sentencia, los demandados a través de sendos escritos de recurso y el demandante, en la impugnación de la sentencia con motivo de los recurso formulados, referente en exclusiva a la condena de don Ángel Jesús anteriormente indicada.

Se trata, en los autos, sustancialmente, de la discusión sobre la propiedad de una porción de terreno, en Calañas, al sitio denominado de DIRECCION000, integrada por dos parcelas catastrales del catastro del citado municipio: la parcela NUM000 del polígono NUM001 y las parcelas NUM002 y NUM003 (en realidad la NUM003 procedente de segregación de la NUM002) del polígono NUM004, con una superficie catastral de 71.838 metros cuadrados la primera y 190.475 y 2938 metros cuadrados las otras dos. Y se ejercita también, como se ha resumido, una pretensión de condena a la entrega de las construcciones edificadas por la parte demandada en estas fincas, con apoyo principal en la doctrina de la accesión, que para la sentencia se justifica en la propia pretensión reinvidicatoria del dominio, y de forma subsidiaria, en el incumplimiento de la obligación restitutoria de la posesión y de los elementos construidos sobre esta finca, que de forma autónoma y subsidiaria, se dirige frente al codemandado sr. Ángel Jesús, por la inveraz manifestación de su propiedad sobre estas fincas contenida en la escritura de fecha 30 de marzo de 2013, complementaria de la escritura de compraventa de fecha 28 de abril de 1999.

Aun cuando la sentencia de instancia contiene en sus primeros cinco fundamentos un desarrollado resumen de las posiciones de las partes y de las pretensiones contenidas en la demanda, a los efectos meramente del hilo argumental de esta sentencia, referenciamos los aspectos básicos de la litis:

1.- El demandante sostiene que el título de dominio sobre la finca reclamada es el documento privado de compraventa de fecha 15 de septiembre de 1985, aportado como documento 1 de la demanda, celebrado con los herederos de doña Adela, sosteniendo que nunca ha transmitido la propiedad de estos terrenos, denominados DIRECCION000.

2.- El demandante transmitió otra finca, que denomina en su demanda DIRECCION001, y que en el informe pericial de la parte demandada Explotaciones Agrarias Orabeh se denomina DIRECCION002 ( DIRECCION003 en dicho informe es la porción discutida, a la que se añade, como se vera, la catastral NUM005), de la que era propietario por herencia de su padre (aportando título de herencia y partición privada de los bienes). Se trata de una parcela integrada como una unidad, que estaría conformada por las catastrales parcela NUM006 del polígono NUM007, parcela NUM008 del polígono NUM004, parcelas NUM009, NUM010, NUM011 y NUM012 del polígono NUM013 y parcela NUM014 del polígono NUM015, con la siguiente descripción: DIRECCION001 en Calañas que comprende las fincas denominadas: "" DIRECCION004" " DIRECCION005", " DIRECCION006" " DIRECCION007" y el " DIRECCION008" y linda : Al Norte, con Gabriel y la finca " DIRECCION009"; Al Este con la DIRECCION010 y terrenos de Dª Adela; al Sur, con los mismos linderos que el anterior y D. Arturo y, al Oeste, con DIRECCION011 y terrenos de Don Gabriel, integrada por las parcelas: NUM008 del Polígono NUM004; NUM009, NUM010, NUM011 y NUM012 del Polígono NUM013, ubicada al DIRECCION000 y NUM014 del Polígono NUM015, ubicada al DIRECCION012. La finca además estaba arrendada en el momento de la finca a la Empresa Nacional de Celulosas por un arrendamiento de 25 años de duración.

3.- La venta inicial se produce mediante contrato privado de fecha 18 de octubre de 1988 celebrado con don Adolfo, contrato en el que se indicaba que la finca tenía una superficie de 160 hectáreas, y se vendía por el precio de 5.500.000 ptas, entregando como señal y parte del precio el comprador en el acto 500.000 ptas.

El comprador promovió posteriormente procedimiento declarativo de menor cuantía ante el Juzgado número 1 de Valverde del Camino, autos 97/89, en los que recayó sentencia forme de 13 de enero de 1995, que ordenaba el cumplimiento del contrato, condenando al hoy demandante al otorgamiento de escritura pública sobre la finca a favor del demandado (que debía abonar los 5.000.000 ptas restantes), sobre la finca que se describía de idéntica forma, aun cuando expresando su fallo, por remisión a la certificación catastral, que la cabida era de 120 hectáreas.

4.- Las partes, tras la sentencia, otorgan un documento privado transaccional de fecha 25 de mayo de 1995, por el que acuerdan dar cumplimiento a dicha sentencia, en la forma en que transaccionan, y que, resumidamente, es la siguiente: el otorgamiento de la escritura pública se ajustará al contenido del fallo de la sentencia; el precio pendiente que se declara es de 4.400.000 ptas; y la escritura se realizará a favor de los hermanos don Nemesio y don Ángel Jesús, a los que el comprador cede sus derechos.

Con fecha 30 de mayo de 1995 se otorga la escritura pública a favor de don Nemesio y don Ángel Jesús, por mitades indivisas, pero se realiza por precio de 6.500.000 pts, que se declara recibido. La superficie de la finca queda descrita en 120 hectáreas, y la descripción es la que figura en el fallo de la sentencia, si bien en la escritura no se incluye la catastral NUM001, parcela NUM006. Esta finca accede por primera vez al Registro de la Propiedad, mediante inmatriculación que realizan a su favor los compradores, siendo la finca registral NUM016 del Registro de la Propiedad de Valverde del Camino. La finca se vende como cuerpo cierto.

5.- La demanda sostiene que en este mismo momento temporal la parte actora cede la finca litigiosa a los compradores, a cambio de que al cesar la posesión, las construcciones y mejoras pasen a propiedad del demandante. Este contrato se declara probado por la sentencia recurrida.

5.- Por escritura pública de fecha 28 de abril de 1999 los compradores, hermanos Ángel Jesús Nemesio, venden a don Luis Carlos la finca adquirida en fecha 30 de mayo de 1995, entrando el sr. Luis Carlos en la posesión del inmueble. En el año 2013, el 20 de marzo, don Ángel Jesús, ya fallecido su hermano don Nemesio, otorga escritura complementaria de esta compraventa, en la que declara que por omisión en la escritura de 1999 no se hizo constar que como parte de la finca vendida se incluían las fincas catastrales polígono NUM001 parcelas NUM006 y NUM000, y polígono NUM004 parcela NUM002, que titulaba privativamente por herencia de su padre, y que se englobaban en la unidad de la finca transmitida por el precio de venta.

En fecha 30 de abril de 2013 el sr. Luis Carlos vende el terreno constituido por las parcelas NUM005 y NUM017 y NUM018 a la entidad Explotaciones Agrarias Orabeh S.L, administrada por sus hijos, quien procede a inmatricularlas en el Registro de la Propiedad a su nombre, mediante expediente de dominio seguido ante el mismo Juzgado, y a partir de la modificación catastral operada también por la mercantil demandada, manifiesta el demandante tener conocimiento de la vulneración de su propiedad.

La parte demandada ha sostenido, resumidamente, que en la transmisión operada en el año 1995 se incluyó la porción de terreno hoy reclamada; que no existió contrato de cesión de la posesión, sino que esta cesión fue consecuencia de la venta; que la omisión de las catastrales reclamadas en la escritura de venta no significa que no se incluyeran en la compraventa, pues el propio demandante reconoce la omisión de la catastral NUM005 y solo con la inclusión de este terreno, se alcanzan la extensión de 160 hectáreas que se compraba desde el principio. En cualquier caso, se reclama prescripción adquisitiva por la actual poseedora, Explotaciones Agrarias Orabeh SL, consumada por más de 10 años de posesión con justo título y buena fe.

SEGUNDO.-Recurso de apelación formulado por don Ángel Jesús: sobre las cuestiones procesales.

La amplitud de los recursos formulados y su identidad en cuanto al fondo, nos obligará a valorar conjuntamente los dos recursos de apelación formulados (de don Ángel Jesús de un lado y de don Luis Carlos y Explotaciones Orabeh por otro) en cuanto a la existencia de título de dominio del actor, procedencia de la acción reivindicatoria y usucapión ordinaria. Ello hace que se analicen conjuntamente también los requisitos de falta de legitimación activa y pasiva respecto de la acción reinvindicatoria y de dominio ampliamente debatidas en los autos (se dictó auto de fecha 28 de noviembre de 2019 desestimando estas y otras excepciones de fondo, por argumentos que sustancialmente este Tribunal asume). Y es que, tratándose de excepciones de fondo, la falta de legitimación activa para el ejercicio de la acción reivindicatoria coincide con la prueba misma del dominio del actor, como primero de los requisitos de la pretensión formulada; y la prueba del derecho de propiedad de la parte demandada, con la prueba de su legitimación pasiva para soportar la acción. Y en el mismo sentido, respecto de la acción declarativa de dominio, formulada en exclusiva frente a don Ángel Jesús por sus manifestaciones en la escritura complementaria de marzo de 2013, que como facultad del dominio, salvo la posesión, va a exigir idénticos presupuestos que la acción reivindicatoria. Ello sin perjuicio de concretas precisiones que se irán haciendo a la luz de la posición de cada uno de los de los demandados en el procedimiento, respecto de las acciones que se dirigen frente al mismo.

Por ello nos limitaremos en este fundamento y en lo sucesivos, a dar respuesta a las cuestiones procesales que el recurso del sr. Ángel Jesús plantea, como en su día fueron formuladas en la contestación a la demanda. Y a las que idénticamente se reproducen in fineen el segundo de los recursos de apelación respecto de la prescripción extintiva de las acciones ejercitadas.

Se mantiene en esta alzada, pese a no recurrirse en reposición el auto de fecha 28 de noviembre de 2019, que desestimaba la excepción, la falta de litisconsorcio pasivo necesario, pues no se ha traído a los autos a la viuda de don Nemesio ni a sus herederos como demandados, pese a sostener la demanda que la cesión de los terrenos litigiosos a cambio de revertir las edificaciones y mejoras realizadas en los mismos a la propiedad (arrendamiento ad meliorandum)se realizó a favor de ambos hermanos, como compradores en la escritura de 30 de mayo de 1995.

Ciertamente la demanda, que imputa el hecho esencial de la privación del dominio a la escritura de aclaración de marzo de 2013, es confusa en cuanto a la legitimación pasiva del sr. Ángel Jesús. La sostiene, en primer lugar, respecto de la acción declarativa de dominio, que manifiesta ejercer frente a él. Pero es notorio que nada contiene el suplico de la demanda ni el fallo de la sentencia respecto de esta acción. Pues la acción declarativa de dominio, como facultad de defensa del dominio frente a perturbaciones que no culminen en la privación de la posesión, cuando se ejercita también la acción reivindicatoria, se embebe en esta, en los casos en los que se está discutiendo el propio dominio por ambas partes. Y en segundo lugar, su posición respecto de lo daños y perjuicios reclamados frente al mismo, siempre de forma subsidiaria a la restitución de la posesión de la finca con sus accesiones, se fundamenta en un incumplimiento personal que se hace coincidir con la atribución del dominio sobre la porción del terreno discutida en la escritura de 2013, que permite la adquisición posterior la entidad Explotaciones Orabeh. Parecería, aun cuando nada de ello narra en la demanda, que tras el fallecimiento del sr. Nemesio la cesión de la finca la entendiera la parte actora únicamente en la persona del sr. Ángel Jesús. En cualquier caso, y siendo ello uno de los elementos que valoraremos para desestimar la existencia misma del contrato de cesión de la finca litigiosa, como se dirá, no apreciaríamos litisconsorcio, pues la atribución de este pretendido inmueble a ambos hermanos, sin indicar uso, forma de explotación o construcción, condiciones de la cesión, etc, nos abocaría necesariamente a la situación de solidaridad pasiva impropia frente al propietario, que excluye per seel litisconsorcio, dada la comunidad de objetivos que al parecer perseguía, esta (como veremos, inexistente) cesión de la finca litigiosa.

TERCERO.-Las partes han argumentado ampliamente en sus escritos de alegaciones, sobre la prescripción extintiva de las acciones ejercitadas en los autos. Debemos distinguir entre la prescripción extintiva de las acciones de dominio y la prescripción de las acciones referidas a los daños y perjuicios, pues su plazo de prescripción y momento de ejercicio son distintos, como es conocido.

Respecto de la prescripción de la acción reinvidicatoria no consideramos que la fecha de inicio del cómputo de la prescripción extintiva de la acción sea, como indica la sentencia, el 28 de enero de 2015, fecha en que el demandante dirige escrito al Catastro para recabar información sobre la modificación catastral de la titularidad de las fincas que reclama en los autos, y a partir de la cual tiene conocimiento de los hechos producidos y narrados resumidamente con anterioridad, aun cuando la acción no se encuentre prescrita. En la tesis de la sentencia recurrida las acciones de defensa del dominio, acciones reales, prescribirían desde el conocimiento de los hechos que dan lugar a la vulneración del dominio, y no desde el momento en que se empieza a prescribir o usucapir el dominio. La sentencia parece identificar el concepto de posesión pública que permite la usucapión con el concepto de conocimiento directo del perjudicado propietario de esta posesión ad ussucapionem. Subyacería una interpretación estricta del concepto de posesión clandestina del artículo 444 CC, que fue rechazada por la STS de 16 de noviembre de 2016 ( ROJ: STS 4974/2016). La posesión pública deriva de actos externos de la condición de poseedor en concepto de dueño, con independencia del conocimiento personal que pueda tener el propietario frente a quien se usucape.

La vinculación de la prescripción extintiva de la acción reivindicatoria y la prescripción adquisitiva reside en el hecho de que el silencio en la relación jurídica real no tiene el mismo alcance o significación que en el derecho de crédito, como ha resaltado la doctrina jurídica. Si en estas últimas relaciones, el vencimiento o el incumplimiento de la obligación determina por sí la posibilidad de que el acreedor reclame su cumplimiento, en la relación real la protección del derecho requiere la perturbación o la violación del mismo, momento en que nace una pretensión concreta frente a una persona concreta y puede iniciarse la prescripción (extintiva y adquisitiva). Así se ha pronunciado la jurisprudencia del TS, por ejemplo en su sentencia de 11 de julio de 2012 "la pérdida del derecho de dominio por el mero transcurso del tiempo que implica la prescripción extintiva de la acción carecería de fundamento, conforme a lo dispuesto en el art. 348 CC , como pieza angular de nuestro sistema patrimonial, si previamente no se hubiera producido una pérdida de la posesión que resulte relevante para lesionar el derecho de dominio del titular de la acción, es decir, que presente una posesión hábil para la usucapión en concepto de dueño".

No puede, por tanto, desvincularse la prescripción extintiva tanto de la acción reivindicatoria, como de la acción declarativa, ya hemos dicho que facultad propia del dominio, de la reconvención sobre la usucapión de la finca, lo que obliga a valorar conjuntamente la excepción con dicho motivo de fondo de la oposición a la demanda.

A ello también debe reconducirse la adquisición del dominio por accesión, se valore o no incluida en la recuperación de la finca reclamada. Pues es la acción un modo de adquirir la propiedad, sometida a los requisitos legales de la prueba del dominio.

Distinto tratamiento resulta de la excepción de prescripción extintiva de las acciones indemnizatorias que se reclaman por los daños y perjuicios irrogados a la parte actora, como consecuencia de los incumplimientos demandados al sr. Ángel Jesús (lo que hace inviable la alegación de prescripción por los restantes demandados, de estas acciones). La formulación como subsidiaria de esta indemnización nos debe llevar a analizar la prescripción en un momento posterior, si es desestimada la demanda principal. No obstante, este Tribunal conviene con la sentencia recurrida, y de acuerdo con lo que venimos resolviendo, que es de aplicación la doctrina de la actio nata del artículo 1969 del CC. Pues tanto si se entiende que la acción de reclamación de daños y perjuicios proviene del incumplimiento del contrato de cesión, como si se considera que proviene del acto ilícito de atribuirse la condición de dueño del terreno litigioso en la escritura de marzo de 2013, no es sino hasta el conocimiento por el actor del hecho cuando puede comenzar el plazo de 15 años (5 desde el año 2015) en cuanto a la primera hipótesis, plazo que no se iniciaría sino desde el mes de enero de 2015.

E incluso en el segundo de los supuestos, daño por acto ilícito del artículo 1902 del CC, la fecha debería retardarse al conocimiento concreto del contenido de la escritura de complemento de marzo de 2013, dudosamente producido en el mes de enero de 2015, lo que teniendo en cuenta la fecha en que se produce la interposición de la demanda, enero de 2017, nos permitiría considerar que el inicio del cómputo de la prescripción en el momento en que el actor tuvo conocimiento a través de la correspondiente documentación, de la escritura de adición o complemento de de marzo de 2013, posterior, sin duda, al expediente promovido frente al catastro en enero de 2015, fecha que coincidiría con la remisión por el Notario de dicha escritura.

CUARTO.-Error en la valoración de la prueba. El análisis de la transmisión operada por escritura pública de 30 de mayo de 1995.

Entrando a analizar conjuntamente los dos recurso de apelación, en lo que al fondo de las cuestión litigiosa se refiere, comenzaremos por analizar el alcance que hay que dar en cuanto a la transmisión operada al demandado don Ángel Jesús y su fallecido hermano don Nemesio, de quienes traen causa los codemandados. La sentencia impugnada concluye que esta venta solo se refirió a la finca que hemos denominado DIRECCION001, integrada por las parcelas catastrales, parcela NUM006 del polígono NUM001, parcela NUM008 del polígono NUM004, parcelas NUM009, NUM010, NUM011 y NUM012 del polígono NUM013 y parcela NUM014 del polígono NUM015, no comprendiendo por tanto los terrenos que son objeto de reivindicación en los autos.

Tras un renovado examen de la prueba el Tribunal difiere de la conclusión alcanzada en la sentencia, y estima que en la compraventa celebrada en 30 de mayo de 1995 entre el hoy demandante, el demandado don Ángel Jesús y su hermano don Nemesio, se comprendió la finca reclamada, como parte y unidad de la finca que se transmitía como cuerpo cierto.

La pretensión de la demanda gira de forma esencial sobre la descripción catastral de los terrenos que se transmitieron, y que a juicio de la parte demandante, se correspondería con los linderos de la finca que resultan de dicha descripción catastral. De ello extrae que lo transmitido es únicamente la finca que titulaba por herencia de su padre, pero no la adquirida de los herederos de su tía, que es objeto de este procedimiento.

En apoyo de que la transmisión de limitó a las fincas catastrales parcela NUM006 del polígono NUM007, parcela NUM008 del polígono NUM004, parcelas NUM009, NUM010, NUM011 y NUM012 del polígono NUM013 y parcela NUM014 del polígono NUM015 se trae la sentencia de fecha 13 de enero de 1995 dictada en los autos del juicio declarativo de menor cuantía 97/89 del mismo Juzgado de Valverde número 1 y el documento transaccional posterior suscrito entre comprador y vendedor, pero también por los hermanos Ángel Jesús Nemesio, que posteriormente sería transcrito de forma literal en la identificación de la finca en la escritura de compraventa a favor de los hermanos Ángel Jesús Nemesio de 1995.

La sentencia dictada en los autos del juicio de menor cuantía 97/89 se dicta tras el allanamiento de la parte demandada, como se recoge en su fundamentación jurídica. Sin embargo, el fallo de la sentencia lejos de transcribir el petitum de la demanda recogido en sus antecedentes, (coincidentes con la descripción de la finca contenida en el documento privado de 18 de octubre de 1988, que solo la identificaba por su ubicación en el DIRECCION001 de Calañas y por su hectáreas, 160) identifica la finca por las referencias catastrales anteriormente indicados, a excepción de la parcela NUM006 del polígono NUM001, con una extensión de 120 hectáreas e identificada de la siguiente forma: DIRECCION001 en Calañas que comprende las fincas denominadas: "" DIRECCION004" " DIRECCION005", " DIRECCION006" " DIRECCION007" y el " DIRECCION008" y linda : Al Norte, con Gabriel y la finca " DIRECCION009"; Al Este con la DIRECCION010 y terrenos de Dª Adela; al Sur, con los mismos linderos que el anterior y D. Arturo y, al Oeste, con DIRECCION011 y terrenos de Don Gabriel. Nada se explica sobre este cambio, que es el que se transcribe en el documento transaccional de 25 de mayo de 1995 y posteriormente en la escritura de compraventa de 30 de mayo del mismo año a los hermanos Ángel Jesús Nemesio.

Nada se aclara en la demanda sobre este cambio de identificación del objeto de la venta en el fallo de la sentencia, y en los posteriores documentos aportados, que es en realidad donde radica la litis de este procedimiento.

En la vista, toda la prueba, a excepción del interrogatorio de la parte actora y de la testifical de doña Paloma, viuda de don Nemesio, viene a ratificar que la venta en 1995 y su posterior transmisión al sr. Luis Carlos en 1999, lo fue como cuerpo cierto de la finca definida como DIRECCION001, pero también de las fincas catastrales reclamadas en este procedimiento, con las que constituye y ha constituido siempre una unidad física.

Así, el sr. Adolfo, primer adquirente de la finca, se ratifica en que adquirió 160 hectáreas, y que sobre ellas se pronunció la sentencia, que estimó íntegramente la demanda y que fue lo que se vendió a los hermanos Ángel Jesús Nemesio, a los que él habría "dado el pase" en la compraventa, a cambio de una comisión que justificaba (junto con los honorarios del corredor) el incremento final del precio de la compraventa. Para este testigo, con falta de interés en el procedimiento, dada la antigüedad de su adquisición, el precio se fijó por el número de hectáreas, no por unos linderos que ni se identificaban ni conoció sobre el terreno, que no visitó. El demandante en su interrogatorio reconoció que fue la discrepancia del precio en relación a las hectáreas la razón por la que no se otorgó voluntariamente la escritura de compraventa.

Don Ángel Jesús declaró en la vista, como igualmente se recoge en la escritura de compraventa, haber comprado la finca como un cuerpo cierto, de 160 hectáreas, que se definieron en el terreno en compañía del corredor que intervino en la venta. Ni el demandado ni su hermanos consta que tuvieran relación previa con el actor, pues su condición de compradores se concierta con el sr, Adolfo en cuya posición contractual se subrogan en la transacción y posterior escritura de venta. Aclaró el demandado un dato significativo a juicio de esta Sala, la falta de interés de solo la parte de la finca arrendada en la fecha a la empresa nacional de Celulosa, pues era una finca de eucaliptos que no podrían destinar al uso de ganado para el que la adquirieron.

Como cuerpo cierto fue vendida con posterioridad al don Luis Carlos, resultando conforme con toda la testifical practicada que la finca es una unidad económica y física desde el principio, donde se ha realizado construcciones, en la parte de la finca que se reclama, de manera continua, para provecho de todo el inmueble y sin oposición del demandante, desde el mismo año 1995.

Pese a la descripción expuesta, este Tribunal considera que lo transmitido no fue la descripción formal de las fincas catastrales recogidas en el fallo de la sentencia referida, y en el acuerdo transaccional transcrito en la escritura de venta. Sino un cuerpo cierto que comprendía tanto la finca denominada DIRECCION001 como la finca llamada DIRECCION000 objeto de este procedimiento. Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que exige, para la prosperabilidad de la acción reivindicatoria, la plena identificación de la finca con sus cuatro puntos cardinales sobre el terreno, que deben ser concretados con precisión, sosteniéndose reiteradamente (por ejemplo, STS de 12 de abril de 1980), que "para identificar la cosa no es bastante que se describa en el título presentado con la demanda de reivindicación, sino que requiere que la finca se determine por los cuatro puntos cardinales, claro que estos deben venir determinados exactamente y con toda precisión...".En este sentido, ni la superficie es determinante de la identificación, ni constituye prueba concluyente el registro catastral e incluso el Registro de la Propiedad, al no alcanzar los principios de exactitud y fe pública registral los datos físicos sobre la finca.

Deberá prevalecer en todo caso la voluntad real que conformó la operación de compraventa que analizamos, pues el contrato de compraventa requiere el acuerdo sobre cosa y precio que es lo que determina el objeto de la transmisión, pudiendo ocurrir, como resulta de los autos, un defecto en la descripción de la finca, que se vendió como cuerpo cierto, y que vendría propiciado por el hecho de la falta de inscripción absoluta de los terrenos.

Máxime si tenemos en cuenta que no se ha aportado a los autos acreditación de que la finca reclamada haya estado en momento alguno ni registrada ni catastrada a nombre del demandante, sino que solo consta catastrada a nombre de los herederos de Maite y posteriormente, en 2001 a nombre de don Luis Carlos. No consta actuación de dominio alguno del sr. Fabio durante este período hasta la interposición de la demanda en 2017. Y fundamentalmente, no consta causa de la entrega de la posesión de la finca discutida en los autos, seguidamente a la compraventa de 1995, entrega de la posesión que a juicio de este Tribunal solo se justifica como consecuencia se la transmisión operada del dominio, como se dirá seguidamente.

QUINTO.-La parte demandante ha sostenido, como causa de la entrega de la finca, la existencia de un acuerdo de cesión del uso a cambio de recibir el demandante, a la extinción de la cesión, la propiedad de las mejoras o edificaciones construidas sobre el inmueble, a modo de arrendamiento ad meliorandum.

El arrendamiento ad meliorandum, en el ámbito de los arrendamientos rústicos, tiene reflejo legal en la disposición adicional 1 de la LAR 49/03 de 26 de noviembre. Se trata de un contrato complejo y mixto, según ha resaltado la doctrina, por el que el arrendatario asume como obligación principal la de mejorar la finca, en cualquiera de las formas pactadas, por ejemplo, transformándola de secano en regadío, mejorando las condiciones de cultivo, etc, en todo caso, con una vocación de mejoras de una cierta entidad, que superan el mero cultivo o explotación ordinaria de la finca arrendada. El arrendador cede el uso del inmueble precisamente con este pacto económico que por ello está íntimamente unido al uso de la finca, condicionándolo, y constituyendo el precio, que se consolida a la extinción del arrendamiento, cuando el arrendador hace suyas las mejoras, que no se someten al régimen habitual de los gastos y mejoras en el arrendamiento ordinario. Duración y precio son determinantes del carácter recíproco del contrato, y de la exigencia del cumplimiento.

En el caso de autos, nada se razona al efecto en la demanda, como tampoco en la sentencia ni en esta alzada, sobre el contenido de las obligaciones que se adquirían con dicha cesión por los cesionarios, en cuanto a las mejoras a realizar en la finca, ni en cuanto al tiempo o momento de finalización del contrato. De hecho las mejoras de la finca no se reclaman con base a este pretendido arrendamiento, acudiendo la demanda a la figura de la accesión.

La figura que parece defenderse en la demanda para justificar la cesión de la posesión participaría más de un carácter gratuito o precarista, sin perjuicio de la adquisición de las edificaciones o mejoras. Pero la gratuidad del uso se contradice con la prueba practicada. El demandante y los hermanos Ángel Jesús Nemesio carecían de relación previa de amistad, parentesco, vecindad o similar que justifique la gratuidad de la cesión. El conocimiento de los mismos deriva de un negocio de carácter oneroso, la compraventa, de una finca que constituye una unidad física, según resulta de la pericial practicada a instancias de la parte demandada, con la que se discute en los autos. El perito señala la existencia de una amplia red de caminos interiores entre ambas fincas (si bien en su mayoría construidos a partir del año 1999), e incluso el acceso desde el vial a la finca vendida desde la finca cuestionada, sin existencia de servidumbre alguna.

Y no deja de ser significativo que tras el fallecimiento de don Nemesio no exista reclamación alguna de la finca cedida, pese a la posibilidad de entrada en la posesión tolerada de herederos del citado poseedor.

Ante ello, consideramos insuficiente la prueba testifical de la viuda del sr. Ángel Jesús, por la avanzada edad y nula relación con su cuñado demandado, y en todo caso, por referir los hechos más que por conocimiento directo de las relaciones con el actor.

En cualquier caso, tanto esta testigo como el propio actor, mezclan en sus declaraciones como justificación de la cesión del uso, de un lado la transmisión de las edificaciones construidas tras la extinción del uso y de otro una especie de promesa de venta en el futuro de la finca poseída, justificaciones incompatibles entre sí, y que no pueden servir de justificación a las numerosas edificaciones construidas en el inmueble reclamado, a costas de sus ocupantes, de valor muy similar al del suelo reclamado.

SEXTO.-El título de dominio de la entidad Explotaciones Agrarias Orabeh.

Lo expuesto hasta ahora conllevaría sin más la desestimación de la pretensión reivindicatoria sobre la finca objeto de autos, pues si de valoración de la prueba que hemos realizado resulta la inclusión de la porción de terreno entre las fincas vendidas a don Ángel Jesús y don Nemesio, la transmisión operada en el año 1999 a favor de don Luis Carlos de esta misma finca, ya referenciada registralmente, habría incluido también la finca litigiosa, pues formaba un todo con lo adquirido por los vendedores en el año 1995. Y ello privaría de significación en los autos la escritura de complemento de fecha 20 de marzo de 2013, pues la transmisión existió, y el objeto del complemento a la venta no sería sino facilitar la inmatriculación registral. Trayendo causa la actual propietaria de esta transmisión, tampoco prosperaría la demanda frente a la mercantil demandada.

No obstante, y como se señala en la sentencia y sostiene con insistencia la oposición al recurso por la parte demandada, es esta escritura de complemento de la venta de 28 de abril de 1999, escritura de 20 de marzo de 2013, en la que don Ángel Jesús manifiesta ser titular de las tres catastrales no consignadas en su título de 1995, esto es, las parcelas NUM006 y NUM000 del polígono NUM001 y la parcela NUM002 del polígono NUM004, por título de herencia de su padre, y con carácter privativo, lo que aleja el título sobre estas fincas causalmente de la propiedad adquirida por escritura de 30 de mayo de 1995.

Es por ello, que de forma complementaria al pronunciamiento principal y a mayor abundamiento que analizaremos el argumento de la usucapión ordinaria contenido en la demanda reconvencional. Sabido es que la usucapión ordinaria requiere de posesión pública, pacífica y en concepto de dueño de la cosa (como la extraordinaria), unida a la existencia de justo título y buena fe en el usucapiente, abreviándose los plazos de adquisición, que para inmuebles entre presentes se limitan a 10 años.

Hemos señalado en el fundamento de derecho precedente, que cuando en abril de 1999 el sr. Luis Carlos adquiere de los hermanos Ángel Jesús Nemesio la finca descrita en dicho documento, adquiere como una unidad la finca denominada DIRECCION001 y la finca litigiosa DIRECCION000, pues una unidad física era, y como unidad económica de explotación ha sido tratada desde entonces. El informe pericial aportado por dicha entidad comprueba la existencia, como hemos dicho, de una amplísima red de caminos privados interiores, sobre todo a partir de dicho año 1999, entre ambas fincas, estando intercomunicadas entre sí y con idéntico mantenimiento. E incluso los accesos desde el vial público a la finca llamada DIRECCION001 (o DIRECCION002, en el informe) se produce desde la finca hoy reivindicada, sin establecimiento de servidumbre de paso alguna. Desde el año 1999 el informe pericial aprecia la construcción en la finca reclamada del pantano, el acondicionamiento de la casa existencia, cuya construcción se amplía en 2007, y la edificación de diversas naves que dan servicio a las fincas próximas al pantano. Es decir, desde la adquisición se produce por el sr. Luis Carlos una posesión pública, pacífica y en concepto de dueño de ambas fincas, como una sola realidad, que culmina con la venta a la sociedad demandada en el año 2013. Y así además fue ratificado por los testigos en la vista.

La parte apelada ha cuestionado sin embargo, que podamos encontrarnos ante una usucapión consumada, pues considera inexistente el justo título exigido por el artículo 1952 CC, pues no es tal justo título el inexistente sobre la porción de terreno reclamada, y a ella no se refería la escritura de compraventa del año 1999.

El artículo 1952 CC define como justo título a efectos de usucapión ordinaria al "que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate". Se trata por ello de un título apto para la transmisión y adquisición del dominio de no mediar el vicio o defecto que la prescripción está llamada a subsanar, que no es otro que el no ser propietario el transmitente. En este sentido también se ha pronunciado la jurisprudencia, al decir que justo título es "aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a las facultades de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro modo sería inútil" ( SS.TS. 30 marzo 1943 , 12 junio 1956 , 3 febrero 1961 , 20 octubre 1992 [ RJ 1992, 8088 ] y 22 de julio de 1997).

En el caso que analizamos el justo título existe, y no es otro que la escritura de compraventa de 28 de abril de 1999, unida a la traditio de la totalidad de la finca como un cuerpo cierto como venía siendo poseída por los vendedores hermanos Ángel Jesús Nemesio, y como era poseída por estos, con una unidad física incluso interna entre las distintas parcelas que la integraban. La realidad física de lo que se adquiría debe superponerse a la descripción catastral (ya hemos visto que inexacta incluso en la versión admitida en la demanda) y registral del inmueble. De manera que el título de compraventa, aun cuando se estimara que los vendedores no podían transmitir la finca reclamada por no ser titulares de ella, es título apto para el sr. Luis Carlos y su causahabiente a los efectos de la usucapión ordinaria que se reclama. Y existe, antes de la escritura de marzo de 2013, buena fe, esto es falta de conocimiento del defecto de legitimación de su transmitente, como ingrediente interno de la usucapión ordinaria. Transcurridos los 10 años exigidos para la usucapión ordinaria, el dominio quedó adquirido por el sr. Luis Carlos antes de la transmisión a la entidad codemandada, que adquiere por tanto del verus dominus, sin perjuicio de la rectificación registral.

Ambos recursos por tanto deben ser estimados, en lo que a la acción principal se refiere, desestimando la acción reivindicatoria y estimando la existencia de dominio en la entidad demandada Explotaciones Agrarias Orabeh SL. Ello hace innecesaria la estimación de la demanda reconvencional, pues es criterio de este Tribunal, como hemos resuelto, la transmisión del dominio de la finca reclamada a los hermanos Ángel Jesús Nemesio en 1995.

La construcción de las mejoras y edificaciones sobre la finca, una vez determinada la propiedad por parte de los demandados, no puede atribuirse al actor por vía de accesión, pues no son accesorias de inmueble propiedad del actor, fundamento de este modo de adquisición del dominio.

SÉPTIMO.-Acción subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios.

Esta acción se ha dirigido, como resulta del suplico de la demanda, de forma exclusiva contra el demandado don Ángel Jesús. Ante la formulación por los demandados de defecto legal en el modo de proponer la demanda, en la contestación a la demanda reconvencional la parte actora aclaró las acciones ejercitadas y el suplico de su demanda, en los siguientes términos:

"Por lo que se refiere a la acción de declarativa de dominio se ejercita frente a todos los demandados, pues es evidente que todos los codemandados con su respectivas actuaciones han puesto en entredicho o en duda la propiedad de la finca que se reclama.

Contra la entidad mercantil ORABEH S.L. y DON Luis Carlos se ejercita una acción reivindicatoria respecto de la finca en cuestión pues la entidad ORABEH aparece como propietaria de la finca reivindicada, logrando la inscripción en el Registro de la Propiedad y Don Luis Carlos ostenta la posesión inmediata de la misma. Es evidente que existe una instrumentalización del ente societario por parte del Sr. Luis Carlos, que ha transmitido la propiedad a su sociedad familiar para lograr la inscripción de dominio la finca objeto de reivindicación en el Registro de la Propiedad, a través de un expediente de dominio.

Al propio tiempo contra la entidad ORABEH S.L. y DON Luis Carlos se ejercita una acción de accesión al amparo de lo establecido en el art. 362 del Código Civil , pues se pide la entrega de la finca con lo edificado al considerarlos de mala fe.

De forma subsidiaria se pide una indemnización de daños y perjuicios cuantificados en el valor de la finca, para el supuesto de que tanto a mi representado, como a los demandados, se les considere de mala fe, con lo cual sería de aplicación lo dispuesto en el art. 361 del Código Civil , por mandato de lo establecido en el art. 364 del Código Civil .

Contra Don Ángel Jesús se ejercita una acción de daños y perjuicios al amparo de lo establecido en el art. 1101 del Código civil , en relación con lo establecido, en el art. 361 y 364 del Código Civil ya que se le había dejado la finca por parte de mi mandante a cambio de realizar mejoras, y no sólo no le ha devuelto la finca, sino que además con su declaración en la escritura complementaria hace posible que el Sr. Luis Carlos pueda adquirir la finca y transmitirla a una sociedad dominada por éste.

4 La cuantificación de los daños y perjuicios se cifra en el valor de la finca.

Se ejercita acción al amparo del art. 38 de la Ley Hipotecaria como consecuencia ineludible de la acción reivindicatoria ejercitada contra la entidad que aparece en el Registro como titular registral."

La sentencia, de manera incongruente, como denuncia el recurso de apelación formulado por el sr. Ángel Jesús, pero también la impugnación que formula la parte actora, que ya pretendió dejar este pronunciamiento sin efecto por vía de recurso de aclaración, condena al demandado don Ángel Jesús al pago de los daños y perjuicios, que cifra no en el valor de la finca, sino en el de las construcciones instaladas en la misma, pese a haber estimado la demanda, y con ello la obligación que declaraba de los codemandados de entregar la finca con sus accesiones. Se producía una doble condena sobre los mismos bienes, condena a su entrega y a su valor, que además había sido reclamada de forma solo subsidiaria en la demanda, lo que conllevaría sin más el acogimiento del recurso del demandado sr. Ángel Jesús en este extremo, y también de la impugnación, sobre la que no existe litispendencia, como se pretende, ni obstáculo a reclamarla por el actor, dado que se trata de un defecto de congruencia de la sentencia y no de un pronunciamiento desfavorable de la sentencia que por ello pueda ser impugnado por quien ha ganado la instancia.

En todo caso, debemos entrar a valorar la pretensión subsidiaria, pues ha sido desestimada en su integridad la pretensión principal, y aun cuando nada se argumente, sino su carácter subsidiario, por la parte apelada.

Hemos razonado en el fundamento de derecho quinto de esta sentencia sobre la inexistencia de contrato de arrendamiento o cesión con obligación de entregar las mejoras sobre la finca, lo que conduce sin más a desestimar la acción de indemnización de daños y perjuicios sobre un contrato inexistente. No consideramos además que el hecho de otorgar la escritura de complemento de fecha 30 de abril de 2013, cuando ya se ha consolidado la adquisición de la finca por usucapión, en lo que a los defectos del título pudiere proceder, pueda constituir título apto para producir un daño, que además sin justificación suficiente, se considera valorable en el valor de la finca, o en la sentencia en el valor de las edificaciones.

Por ello tampoco era procedente la acción subsidiaria formulada.

Lo expuesto hasta ahora conlleva la estimación de ambos recursos de apelación. Y la innecesariedad del pronunciamiento sobre la impugnación de la sentencia por incongruencia extra petita, pues al desestimar la pretensión principal, quedaba sin objeto dicha incongruencia, aun cuando no proceda tampoco la condena a la pretensión subsidiaria. Por tanto, la estimación de ambos recursos debe conducir a la desestimación íntegra de la demanda y la estimación a su vez de la demanda reconvencional.

OCTAVO.-Costas.

Pese a la desestimación íntegra de la demanda estimamos que concurren dudas de hecho, que de acuerdo con el contenido del artículo 394 LEC, conllevan la no imposición de las costas a ninguno de los litigantes. Estas dudas son notorias, en atención a la transmisión de la finca reclamada si bien subsanadas por la institución de la usucapión. Las dudas de hecho se extienden por ello tanto a la demanda como a la reconvención, no procediendo imposición de costas en la primera instancia.

Respecto de las costas de la apelación, dada la estimación de los dos recursos de apelación, y la pérdida de objeto de la impugnación formulada por la parte apelante, de acuerdo con el contenido del artículo 398 LEC, no se imponen a ninguno de los litigantes, procediendo la devolución a las partes de los respectivos depósitos consignados para apelar.