Sentencia Civil 317/2025 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 146/2024 de 11 de abril del 2025

PRIMERO.-Recurren los demandados la sentencia que les condena a realizar obras de reparación, en la forma que dispone el fallo de la sentencia, a la que luego aludiremos a propósito del primero de los fundamentos del recurso.

A) Como aclaración y síntesis de los antecedentes del proceso, puede observarse que la parte demandante afirma ser propietaria de la vivienda que se identifica en el escrito inicial, aunque de los razonamientos y en el análisis de la prueba se deduce que esa propiedad es compartida junto con el otro comprador que aparece en la escritura pública de venta. Se describían en los hechos la existencia de una serie de patologías en el inmueble, y que, según los informes periciales aportados con ella, que son tres, procederían del tipo de terreno sobre el que se sustenta la edificación, y de la insuficiencia de la solución adoptada en el proyecto relativa a la cimentación o su ejecución, que ha causado asientos diferenciales y una serie de desperfectos derivados.

B) La demandante se amparaba en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, con ejercicio de pretensiones frente a todos los intervinientes en la edificación: los promotores, arquitectos superior, arquitecto técnico y empresa constructora. La condena pedía una reparación in natura. También invocaba l normas generales de todo contrato recíproco, para considerarlo, o bien totalmente incumplido, o bien parcialmente incumplido; e igualmente las específicas de los vicios ocultos en la compra venta, para finalmente interesar el mismo fallo de reparación in natura de la vivienda. No había pues, respecto a los recurrentes, acciones o pretensiones subsidiarias sino la misma pretensión apoyada en los mismos hechos pero con invocación de normas diferentes.

C) La sentencia ha considerado prescritas las acciones ejercitadas con amparo en la LOE, contra los demandados no vinculados contractualmente con los recurrentes. Y, tras aclarar la existencia de acciones frente a los promotores y vendedores, compatibles según la doctrina del Tribunal Supremo, condena a éstos en la forma que recoge el fallo.

SEGUNDO.-El primero de los motivos de recurso tiene que ver con la indeterminación del suplico y de la parte dispositiva de la sentencia. Se invoca el artículo 399 de la la Ley de enjuiciamiento civil y se observa que el fallo, por pura remisión a un informe pericial y con el contenido que se recoge en él, no permite conocer cuál es el alcance de la reparación que se solicita.

Y más allá de este motivo de infracción que podemos calificar de procesal, que incide según dice la parte recurrente en el derecho a la tutela judicial efectiva y le impide defenderse específicamente, posponiendo el conflicto a una fase de ejecución de sentencia sin sentar bases ciertas, se añade que se ha errado al valorar la prueba sobre la existencia de daños que puedan ser calificados de un verdadero incumplimiento, prescindiendo de su calificación de ruinógenos o de meramente funcionales, y errando al imputarlos a la parte demandada.

TERCERO.-Sobre la indeterminación del fallo, efectivamente la parte demandante aportó desde el inicio de las actuaciones, no uno, sino tres informes periciales, elaborados en fechas distintas, todos ellos de una notable profundidad, con catas del subsuelo y consideraciones a propósito de la capacidad portante del terreno, y de la solución dada respecto a la cimentación, con las consecuencias que podía tener en el asiento y sus efectos en cuanto a la aparición de fisuras y los demás que se citan. Sin embargo, y a pesar de eso, solo en uno de los dictámenes periciales se menciona en algún momento la solución constructiva que se propone para la reparación y para evitar que las fisuras sigan ensanchándose o causando las consecuencias propias del asiento o de la pérdida de capacidad portante del terreno y de la cimentación. Y la actora en su petición únicamente concretaba el alcance de las obras de reparación, sin interesar en ningún momento indemnización por menor precio de compra, o el coste de verificar esa reparación, sino la reparación in natura, por remisión al informe pericial último aportado de diciembre de 2020; es al que la sentencia se remite en cuanto al objeto de aquello que debe ser reparado. Pero en este informe no se propone solución constructiva de ninguna clase, ni se detallan sus partidas y mediciones y su posible coste.

Resulta por cierto un tanto confuso lo que ocurre en el acto de la audiencia previa puesto que entre los minutos 8 y 11 de dicho acto procesal, el letrado de la parte demandante procura aclarar y contestar a las alegaciones hechas por alguno de los demandados a propósito de esta cuestión, insistiendo en que no puede conocerse qué obras deben acometerse, cuestión meramente técnica a su parecer, y sin que termine por precisarse realmente qué es lo que se pide; de manera un tanto equívoca se afirma que será la sentencia la que pueda precisar cuáles son las obras a realizar, después del análisis de las pruebas, entrándose entonces en un cierto debate con la proveyente sobre esa cuestión. Sin embargo es esencial, y así se afirma por la actora, averiguar qué clase de reparación era la necesaria, no el resultado a conseguir sino la forma de obtenerlo, cosa que tenía efectivamente influencia en la determinación de la cuantía del proceso, aspecto de la cuestión que se resuelve teniendo presente que en todo caso el procedimiento será ordinario.

El fallo en definitiva ha dejado abierto el conflicto y lo ha pospuesto para la fase de ejecución de sentencia, sin sentar más bases que las de la necesidad de reparar los defectos que se advierten en el informe al que se remite. Pero ha añadido incluso una condena indemnizatoria abierta, que quedaría pendiente de la duración de las obras que efectivamente se realicen y de su entidad, incluyendo un posible perjuicio por necesidad de arrendar una vivienda distinta en la que pudiera recibir la actora, con gastos de traslado o mudanza. Parece ser un fallo exhaustivo pero en realidad no hace más que imputar una responsabilidad total y absoluta a los promotores vendedores por las consecuencias del defecto en la cimentación o en el proyecto, o en su ejecución. Es decir que la sentencia condena a obtener un resultado, pero no especifica cómo obtenerlo. Y en realidad había quedado claro que la controversia no se suscitaba solo sobre la imputación de responsabilidades, sino también respecto al coste o a la manera de reparar los daños o de evitar su futura reproducción. La sentencia resulta parcialmente incongruente puesto que no da una respuesta específica a esta cuestión.

Sin embargo la parte apelante no ha solicitado la nulidad y la retroacción para que la sentencia se pronuncie sobre una materia que era objeto del litigio, dando en el fallo una contestación completa a las pretensiones de una y otra parte, incluidos los demandados, sino únicamente que se tenga en consideración para que este Tribunal, en definitiva, dicte una resolución de fondo.

Por lo que veremos este Tribunal confirmará la procedencia de considerar responsables a los promotores de la obra, pero excluirá una mera obligación de obtener un resultado impreciso, sino que sentará bases para la ejecución de una obra que consistirá únicamente en la reparación de los desperfectos ya producidos, sin necesidad de hacer obras mayores que impliquen desalojo, excluyendo las posibles indemnizaciones por tal concepto, y sin necesidad tampoco de realizar obras mayores de pilotaje, de zanja drenante o de mejora de la capa o del material subyacente de la losa de cimentación. Y ello porque como ahora diremos, examinando el contenido conjunto de las pruebas periciales aportadas, damos por sentado que ese relativo asiento del edificio y sus efectos se encuentran estabilizados y no se reproducirán ni se incrementarán de manera relevante.

CUARTO.-No obstante y continuando con el resumen que hacíamos en el fundamento primero sobre las diferentes pretensiones ejercitadas con mala rechazadas y la condena resultante de estimar la acción frente a los promotores, daremos respuesta al motivo de recurso que con un razonamiento sustantivo, parece considerar que los demandados no pueden hacerse cargo de la reparaciones que se piden, teniendo en cuenta su condición y las normas invocadas por la actora y aplicadas por la sentencia.

Pero ese alegato, que parece sugerir que la mera condición de vendedores no puede determinar una responsabilidad como la pedida, debe rechazarse sin más que remitirse a la doctrina que expone y en la que se apoya la sentencia recurrida, con cita de las resoluciones del Tribunal Supremo que resolvían la interpretación que debía darse a la Ley de Ordenación de la Edificación y a aquellas normas que hacen compatibles las acciones de responsabilidad legal allí contempladas, herederas en buena medida del artículo 1591 del Código Civil, con la coexistencia de las relacionadas el contrato de compraventa, cuando el perjudicado por los vicios y defectos en la construcción es además el comprador con el que se ha relacionado directamente el promotor. La doctrina resuelve la cuestión en la misma forma aplicada por la decisión apelada.

Nada de lo que se añade o argumenta sobre la extensión de ese deber de reparación es incompatible con esa doctrina ni con la aplicación de la norma, ni tampoco lo que se suscita sobre el tiempo transcurrido como partiendo de que la sentencia descarta la aplicación de la prescripción extintiva a los promotores teniendo presente las reclamaciones extrajudiciales cursadas, e incluso aplicando plazos cortos diferentes de aquel que corresponde a una responsabilidad contractual. Eso teniendo presente que los daños y defectos , aparecidos durante los plazos de garantía de la LOE, no se habían estabilizado, ni habría podido conocer la demandante su entidad, hasta después de elaborar los priemros informes que acompaña con su demanda, y que, a diferencia de otros intervinientes, se habría interrumpido esa prescripción en cuanto al promotor por reclamaciones extrajudiciales del año 2018 y 2020.

Descartamos que la responsabilidad de los demandados sea la propia de su mera condición de vendedores, sino la de los promotores profesionales que ponen en marcha la construcción de todas las viviendas, para su introducción en el mercado por vez primera, a cambio de un beneficio. La aplicación de los artículos 17 y del 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación es la que justifica el fallo y conduce a desestimar este motivo de apelación. Añadimos únicamente que, a pesar de que se había alegado que la esposa del demandado era una mera vendedora y no promotora en el sentio que define la LOE, en realidad promotores son ambos como integrantes de la sociedad de gananciales, con independencia de que sea solo uno de ellos el que formalmente figure en los documentos y relaciones con los diferentes intervinientes.

Ahora bien, sobre el alcance de la reparación, hemos de analizar la prueba, que nos conduce a concluir que el asiento del edificio, y sus efectos, ya se han estabilizado.

QUINTO.-En cuanto a las peritaciones, contamos con muchas pero no con coincidentes en cuanto a las causas de las fisuras y humedades, que son los defectos que se dice han ido ocurriendo en la vivienda. No resulta fácil dilucidar cuestiones técnicas cuando, a pesar de que existen informes específicos sobre el tipo de material que existe por debajo de la losa de cimentación, con referencias a las cotas alcanzadas por las catas y al tipo de subbase, con fotografías y con estudios de análisis de su consistencia y humedad, de su plasticidad y posibles consecuencias en el asiento del edificio o en la circulación del agua subterránea, los diferentes peritos tienen opiniones tan diversas. Sin embargo existen hechos que coadyuvan tanto a la consideración de que el terreno pudo prepararse de mejor manera para evitar un asiento que sin duda ha ocurrido, como para descartar que sus efectos se seguirán produciendo en el futuro y reclamen una intervención obra de gran envergadura para evitarlas. Debemos hacer uso de una sana crítica y una valoración global para concluir lo siguiente:

A) Ninguna de las peritaciones ha puesto de manifiesto insuficiencia del tipo de cimentación seleccionada. Consta que se cumplió con las prevenciones de que una empresa de certificación de calidad y previo examen del tipo de subsuelo sobre la que se iba a construir, ofreciera datos sobre éste y recomendaciones sobre la cimentación. Es lo que sirvió para que se sustituyera la cimentación originalmente diseñada por una de mayor solidez, de losa armada, y por cierto de mayor coste. No consta pues que hubiera debido realizarse el proyecto con una cimentación diferente, y ninguno de los peritos de hecho, ni siquiera de los que proponen la parte demandante, indica otra cosa.

B) En realidad todo lo más que puede decirse es que hubo una incorrecta tarea en la preparación del material sobre el que se iba a sentar después la cimentación, en la selección de los materiales de relleno o en su compactado.

C) De lo que hemos mencionado se deduce que, si la cimentación y estructura son correctas, y la subbase del terreno es donde se origina al asiento, los efectos pueden estabilizarse en cierto momento, y que eso es lo que ha ocurrido finalmente. Estas conclusiones las alcanzamos porque se observa de las peritaciones que el número de fisuras que se han abierto en las diferentes paredes del inmueble afectan únicamente a esa vivienda (quizá por situarse en el extremo de la linea de las adosadas, todas sobre la misma losa continua), y no pueden proceder más que de una insuficiente o inadecuada preparación de la base sobre la que se ubica después la losa de cimentación en la zona de ese concreto inmueble. No podemos convencernos de que la ejecución por la demandante del porche o elemento lateral (no proyectado) pueda influir en el peso del conjunto, arrastrarlo con él y hacer surgir las fisuras y grietas que se detectan, demasiadas y de una entidad coherente con el asiento; ni que las posibles obras relacionadas con la solería o con la realización de algún desagüe sobre el patio tengan consecuencias en el lavado continuo de esa base o relleno por debajo de la losa de cimentación y en la pérdida de capacidad portante del terreno. No es verosímil que un elemento de menor peso pueda generar problemas en uno adyacente, ni que alguna clase de pérdida en conductos de desagüe (que tampoco aparece clara) y que no sean los originales del proyecto, termine por afectar al terreno por debajo de la losa y siga haciéndolo en el futuro.

SEXTO.-Y aclarado pues que existe causa en los hechos y en la norma para considerar responsable a los demandados de esos defectos, y de su reparación, hay que volver a retomar la cuestión suscitada sobre el contenido de la condena y las bases para la ejecución, que ya hemos anunciado, para determinar correctamente los límites de la misma con una estimación parcial del recurso.

A) Como ya hemos dicho, únicamente en el informe de la entidad Geo Logika, unido a la demanda, se proponen las siguientes soluciones, ninguna de las cuales se reseña en el fallo ni en los fundamentos de la sentencia:

a) Micropilotes a 10 o 15 metros sin descartar que puede incluso extenderse hasta 18 o 20, o micropilotes inclinados,

b) Y para evitar las humedades a pesar de las dificultades que la configuración de la construcción suscita, zanja de drenaje con tubo ranurado recubierto de geotextil

Una obra de esas características puede tener un coste muy elevado con más sin que ninguno de los peritos se haya sugerido siquiera su alcance o importancia. Ese informe, de 30 de octubre de 2017, hace especial hincapié (después de las catas realizadas) a la mala calidad de la subbase, añadiendo que la opción de la losa armada de cimentación era incorrecta, y con las propuestas que hacía de obras de mayor entidad para evitar que se exigieran produciendo los daños y que hemos reseñado. Pero el informe posterior de Estudio Cero Arquitectos, en diciembre 2020 (que es a la que se remite el fallo y no a la de la entidad Geo Logika), también de la demandante, descarta problemas estructurales de estabilidad, ni sugiriera tales obras, ni de hecho reseña más defectos que los de la existencia de humedades derivadas de las grietas de los cerramientos o en la terminación de alguna carpintería metálica. Y de las grietas existentes no da detalles de su evolución a lo largo del tiempo ni de su posible aumento. Tampoco propone una reparación de semejante entidad y su conjunto apunta también a la estabilización de los daños; puede observarse lo qué sugiere en su apartado 1.4. Y resulta significativo que tampoco en la oposición al recurso, la demandante concrete qué obras serán las necesarias.

B) El tiempo transcurrido a lo largo del proceso, la realización de diferentes peritaciones por parte de los demandados (algunas muy detalladas como las del señor Conrado) en las que se hacen consideraciones específicas sobre la mínima apertura de alguna de las fisuras, inferior a la mitad de un milímetro, y no en todas ellas, nos permiten concluir que efectivamente no hay riesgo de mayores daño. Han pasado un número de años desde la obra en 2007 como para considerar que difícilmente alguna otra fisura pueda abrirse en el futuro, o que ciertas mínimas humedades que pueden relacionarse directamente con los defectos en el momento de realizar el proyecto inicial hagan precisa una intervención severa para reparar su causa.

C) En definitiva, tras el examen de las diferentes peritaciones aportadas, tenemos que concluir que las grietas y fisuras que aparecen en los diferentes estancias, exteriores e interiores, y todos los demás defectos advertidos y que se listan brevemente en el informe de peritación al que se remite la sentencia, se hallan ya más que asentadas, igual que la edificación en su conjunto, sin que haya motivo para sostener que irán incrementándose y que se requiere una obra, indeterminada, que podría incluso obligar a sustituir la cimentación en su día elegida por la única que se menciona en una de las peritaciones del demandante, un micropilotaje, que probablemente y por el tipo de obra de que se trata obligaría a desojar la vivienda. Más bien hay que estar a una serie de consecuencias propias del asentamiento inicial del edificio y de la naturaleza del terreno, no mejorada, que pueden ser debidamente reparadas con un sellado, con correspondiente aplicación parcial de pintura.

Luego la reparación será por sellado de las fisuras y aplicación de pintura interior en los paños necesarios para no perjudicar la estética del acabado; la reposición de las baldosas en aquellos puntos en que hayan quedado igualmente fisuradas, y en su caso su sustitución global si no pueden encontrarse un material equivalente que no perjudique la estética del conjunto; la recolocación de piezas de solería exterior desniveladas, con sellado de igualmente de fisuras; y el sellado de paramentos exteriores y pintura del mismo modo uniforme.

D) Sobre las humedades no consta con claridad defectos de capilaridad, ni rotura de desagües por mala ejecución. Tampoco se ha propuesto una solución específica, ni consta tampoco que un defecto estructural o falta de estabilidad del conjunto sea el que puede provocar que esas humedades se hayan incrementado.

No hay en los informes motivo para entender que de alguna forma la humedad por capilaridad esté afectando a las paredes sino que es a través de las fisuras o grietas por la que ha existido algún de efecto derivado. El sellado habrá de solucionar ese defecto.

En todo caso, si el encuentro del inodoro con la solería, el fotografiado en el informe al que se remite el fallo, o su colocación sobre el desagüe correspondiente, tiene algún defecto de estanqueidad, deberá ser reparado a fin de evitar que el agua que se emplea con su utilización desborde o se salga por la base.

SÉPTIMO.-Esto supone en definitiva una estimación parcial del recurso y una revocación parcial del fallo, para sustituir la condena a los demandados que recogía el fallo por una de hacer consistente en la reparación de los defectos advertidos, sobre estas bases:

1.- Sellado de las fisuras interiores y exteriores de la vivienda, incluidas las del cierre perimetral exterior, con aplicación posterior de pintura con acabado estéticamente igual en cada paño.

2.- Sustitución de las baldosas fisuradas por otras iguales, o sustitución del conjunto si no pueden encontrarse y es necesario para no perjudicar la estética del conjunto.

3.- Recolocación de las piezas de solería exterior desniveladas y sellado de las fisuras o llagas.

4.- Sellado de los encuentros de la carpintería exterior con la pared.

5.- Sellado o recolocación del inodoro fotografiado en el informe al que se remite el fallo apelado.

OCTAVO.-Y ello implica además una estimación parcial de la demanda, puesto que se sustituye una genérica petición de reparación in natura, sin límite de coste y sin determinación exacta del alcance de las obras a realizar, por una limitada, sino solo la reparación de los resultados según las bases expuestas y con aplicación posterior de las normas generales de ejecución de una obligación de hacer no personalísimo.

Y por tanto que no se impongan las costas de la primera instancia a los demandados recurrentes, ni tampoco las de su recurso.