Sentencia Civil 344/2025 Audiencia Provincial Civil de León nº 2, Rec. 351/2024 de 11 de junio del 2025

PRIME RO.- Delimitación de las cuestiones discutidas en el recurso de apelación.

La sentencia recurrida estima la demanda en la que se ejercitaba acción reivindicatoria, de la finca denominada como " resto de finca matriz (originariamente de 239.533,57 metros cuadrados), identificada como, la NUM000, con una superficie catastral de 10.498 m2 , manifestando que consta en el Catastro como de titularidad de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000" y está enclavada dentro de la propia urbanización, que además viene siendo poseída por la comunidad desde el inicio, hasta que en el año 2017 el ayuntamiento perturbo el derecho instalando un parque infantil.

La entidad demandada recurre la sentencia reiterando las excepciones de falta de capacidad y legitimación consideradas de fondo y falta de litisconsorcio pasivo necesario , invoca la naturaleza publica de la finca , y niega la posibilidad de adquisición por prescripción por tratarse de un bien de uso público.

SEGUNDO.- Sobre la legitimación activa del demandante-litisconsorcio pasivo necesario.

La primera alegación que expone la apelante, y primer motivo de recurso es que la comunidad de propietarios nunca fue creada y de ello se extrae que no existe comunidad de propietarios legalmente constituida, y por ello no tiene capacidad jurídica ni legitimación procesal.

Actua lmente el art. 24 LPH, en vigor desde el 28-4-1999, establece que:

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.... y sigue

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Así, la STS, Civil sección 1 del 06 de julio de 2021( ROJ: STS 2705/2021 - ECLI:ES:TS:2021:2705 ) expresa:"2.- La regulación legal de los complejos inmobiliarios privados." Estas urbanizaciones o complejos inmobiliarios privados carecieron de una regulación propia y específica hasta la citada reforma de la LPH aprobada por la citada Ley 8/1999, de 6 de abril, que introdujo el nuevo art. 24, cuya infracción denuncia el motivo. Este precepto prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable también a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Final mente, la Ley 6/1999 contenía una disposición final única que establecía la obligatoriedad de la adaptación de los estatutos de las comunidades de propietarios a lo dispuesto en ella en el plazo de un año, y dejaba sin efecto las cláusulas de los estatutos de las comunidades contrarias o incompatibles con la ley."

No consta en el caso de la litis que se haya llevado a cabo esa adaptación ni que, conforme al art. 24.2,b) LPH, se haya fijado en el título constitutivo las cuotas de participación de cada parcelas segregadas en relación a espacios comunes.

No obstante, continua diciendo la sentencia citada, se ha admitido la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal y cita las previas la sentencias de 28 de mayo de 2009, que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006:"la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado".

En esta línea, también la sentencia 992/2008, de 27 de octubre, declaró:" Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una urbanización, a ella le resulta aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en la regulación especial. Como declaramos en la sentencia 247/2009, de 1 de abril, este criterio no sólo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los complejos inmobiliarios privados (artículo 24), sino también con anterioridad".

Y puesto que en el caso enjuiciado, las deficiencias procesales de representación fueron solventadas en la audiencia previa, esta excepción debe perecer pues funciona de facto como comunidad de propietarios , ya se reunieron por primera vez el 12/12/1976se aprobaron los estatutos en junta de 3/12/1978, en los referidos estatutos en concreto en el art se definen los elementos comunes , en el art 6 se determina la forma de contribución a gastos de mantenimiento y conservación de los elementos comunes, , disponen de servicios comunes como pozo de agua y depuradora , y se reúnen periódicamente, por lo que la excepción debe perecer

Igual mente debe ser rechazada la de litisconsorcio pasivo necesario, también rechazada en aquel momento y consentida por la demandada, rechazada porque la empresa "Asturleonesa de Urbanización S.A." consta liquidada de hecho y de derecho y es inexistente en el tráfico jurídico, sin que de otro modo la sentencia aquí dictada pudiera afectarle o limitar sus derechos.

TERCE RO Sobre la naturaleza del bien como de uso-dominio público invocado por la apelante.

Invoc a en el recurso contra el reconocimiento de la propiedad por usucapión en favor de la demandante, la imposibilidad establecida en la normativa civil y administrativa, alude el propio carácter demanial del bien; indica que es de dominio público en base a las previsiones de la Ley 5/1999 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y León y el reglamento de Urbanismo de Castilla y León aprobado por Real decreto 22/2004 de 29 de enero ( art 207) que prevén al cesión de terrenos destinados a dotaciones urbanísticas o espacios libres, pero decimos ya desde el principio con el condicionante de la falta de recepción la urbanización.

Debem os tener en cuenta que la urbanización se impulsó desde el año 1968 , por tanto bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 1956, al amparo de la cual se aprobó el Plan Parcial " DIRECCION000 ", y en la referida Ley como ha declarado la STSJCYL 29/06/2012. ya se contempla la cesión por parte de los propietarios, en justa compensación por los beneficios que la ejecución de la urbanización les va a reportar, de los terrenos ocupados por los viales y parques y jardines, libres de gravámenes y que esta cesión, obviamente, se ha de efectuar al Ayuntamiento. Pero también lo es que la reserva de espacios de zonas verdes también es una exigencia urbanística, y la finca ahora reivindicada está claramente dentro de los límites del polígono del Plan Parcial, con la salvedad de una modificación en las Normas urbanísticas Municipales donde en el año 2003 se reduce esa zona verde separando cinco parcelas para uso residencial directo, espacio que no obstante según las exigencias del art 172 RUCYL obliga en caso de reducción a obtener otros de las mismas características y superficies.

De todo ello no puede deducirse que ese espacio ahora ocupado por el Ayuntamiento sean los terrenos de obligada cesión a la administración

Y si no es así, sobre la forma y modo de adquisición de la propiedad por el ente público añadimos que ya en la Constitución Española de 1978 distingue cuatro tipos de bienes públicos según su naturaleza: dominio público, bienes comunales, bienes patrimoniales y bienes del Patrimonio Nacional. El artículo 132 dispone que "la Ley regulará el régimen jurídico de los bienes de dominio público y de los comunales, inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación ".Además, reconoce que "por ley se regularán el Patrimonio del Estado y el Patrimonio Nacional, su administración, defensa y conservación".

Habre mos, pues, de estar de acuerdo en que como se alega en la contestación y en el recurso que, si la finca en cuestión ostenta la condición de bien de dominio público es imprescriptible. O dicho de otra manera la usucapión no puede justificar la adquisición de su dominio.

Pero, ¿nos encontramos en el caso de autos ante un bien de dominio público?.

Son bienes de dominio público los destinados al uso público o a algún servicio público ( art. 339 CC) , las plazas y obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o provincias ( art. 344 CC) ; en parecidos términos se expresan los arts. 3 y 4 del Real Decreto 1372/1986; y el art. 5 de la Ley 33/2003 que califica como bienes de dominio público "los que siendo de titularidad pública, se encuentren afectados al uso general o al servicio público, así como aquellos a los que una ley otorgue expresamente el carácter de demaniales".

En tales preceptos, se contiene una clasificación de los bienes de titularidad pública, que integran el patrimonio de las Administraciones públicas y que por razón de su destino o afectación a unos u otros fines de interés público, establece dos categorías distintas, los bienes de dominio público y los bienes patrimoniales. En este sentido y en el concreto ámbito de las Entidades locales, el art. 2 del RD 1372/1986 dispone que "Los bienes de las Entidades locales se clasificarán en bienes de dominio público y bienes patrimoniales". Ahora bien, el título adquisitivo no nace de la propia norma caracterizadora de los bienes públicos sean estos demaniales o patrimoniales, sino que debe concurrir como presupuesto previo a esa caracterización o clase una causa o hecho generador de la adquisición del dominio que ha determinado la titularidad pública del bien, y que debe revestir alguna de las modalidades que se recogen en el art. 609 CC, y más específicamente para las Administraciones públicas en el art. 15 de la Ley 33/2003 y en el art. 10 del RD 1327/1986, en el que se establece que "Las Corporaciones Locales pueden adquirir bienes y derechos: a) Por atribución de la Ley. b) A título oneroso con ejercicio o no de la facultad de expropiación. c) Por herencia, legado o donación. d) Por prescripción. e) Por ocupación. f) Por cualquier otro modo legítimo conforme al ordenamiento jurídico". Significar que cuando en estas normas administrativas se menciona como modo de adquirir "por atribución de la Ley", no cabe confundirlo con la norma legal que clasifica los bienes públicos, sino que se está refiriendo a determinados supuestos en que se adjudican directamente "ex lege" a la Administración pública unos bienes, como ocurre por ejemplo con los inmuebles vacantes o carentes de dueño.

Por lo tanto, como requisito para el éxito del contra-derecho invocado se debe acreditar la existencia de justo título de adquisición, sin que la sola circunstancia de que el bien por sus características de afectación o vinculación a un uso general o a un servicio público que lo clasifique dentro de la categoría de dominio público, exonere al que lo invoca , en este caso al Ayuntamiento de la prueba de la justificación dominical. Al respecto cabe citar la STS Sala Civil de 19 de febrero de 1971 ( ROJ:STS 940/1971 - ECLI:ES:TS:1971:940), que dice "como bien de dominio público, de la especie de servicio público y como tal bajo la custodia del Ayuntamiento añadiendo la sentencia de segunda instancia que acepta los Considerandos de la de primer grado, que dada la naturaleza jurídica del bien sobre el cual recae la acción que se ejercita la propia fisonomía de este y el fin por ella perseguido, no constituye requisito indispensable la justificación del justo título dominical de adquisición por el demandante (...) debe declararse que la sentencia ha violado los preceptos del Código Civil que se invocan, el primero de ellos por no acreditar el actor, la concurrencia del requisito del justo título de dominio (...)".

En el supuesto enjuiciado, la entidad demandada esgrime como título del que deviene la adquisición del dominio, la cesión del terreno como consecuencia de las previsiones legislativas reguladoras de las urbanizaciones privadas .Sin embargo, no consta haberse seguido un expediente o procedimiento administrativo relativo a la adquisición de la propiedad del bien en cuestión, ni originariamente entre un particular " Asturleonesa de Urbanización S.A," y el Ayuntamiento de Valdefresno ni después en la relación con la Comunidad, con arreglo a las normas que disciplinan la contratación de las Corporaciones Locales previstas en los arts. 11 y ss del Real Decreto 1372/1986, en concordancia con la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local y e después vigente Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.

Tampo co se documentó el negocio de cesión del terreno que se invoca celebrado entre el Ayuntamiento de Valdefresno y la originaria propietaria, ni posteriormente los integrantes de la urbanización, ni existe prueba concluyente de los términos o condiciones en los que se pactó esa transmisión. Sobre este aspecto, sin embargo además de su carencia instrumental, no se compadece con los propios actos realizados por quien aparece como dueña del terreno quien abona los impuestos municipales, lo ha vallado y cuida y mantiene el terreno.

No consta tampoco inventario de bienes de la entidad demandada que incluya el terreno en cuestión , los derechos reales o personales que gravan la finca ni otros datos de relevancia que se recogen en el art. 20 del Real Decreto 1372/1986; el bien no se inscribió en el Registro de la Propiedad a favor de la Administración no obstante las previsiones que sobre este aspecto se disponen en el art. 36 del citado Reglamento, en cuanto al deber de inscripción registral y la facilidad para la inscripción que se les reconoce a las Entidades Locales.

Y así, la STS de la Sala Tercera 2702/2016, de 21 de diciembre, recuerda "que de la LRBRL y del RBEL se deduce lo siguiente: 1º Que el inventario de bienes municipales se configura como una relación de bienes de forma que la incorporación de un bien a dicho inventario no implica un acto declarativo del dominio. 2º En este sentido esta Sala, Sección Quinta, en la sentencia 21 de mayo de 2008 (RJ 2008, 2849) dictada en el recurso de casación en interés de ley 28/2004, señaló que ningún precepto ni del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local aprobado por Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril (RCL 1986, 1238, 2271 y 3551) , ni del RBEL "... permite [n] concluir que el Inventario tenga efectos constitutivos para el dominio público, de forma que sólo los bienes incluidos en él lo sean, o que sólo mediante su inclusión en él pueda probarse su condición de tales " .

En definitiva, no hay prueba terminante del justo título de dominio por parte de la entidad apelante.

CUARTO.- sobre el titulo invocado por la demandante

Como señala la STS 164/2021, de 23 de marzo, entre las acciones que protegen el dominio resulta prototípica, la acción reivindicatoria ( "ius vindicandi"), que es la que "puede ejercitar el propietario no poseedor contra el poseedor que, frente al propietario, no puede alegar un título jurídico que justifique su posesión" ( sentencias TS de 1 de marzo de 1954 y 616/1998, de 25 de junio), y cuyo éxito requiere que concurran tres requisitos: "a) que el actor pruebe cumplidamente el dominio de la finca que reclama, b) la identificación exacta de la misma, y c) la detentación o posesión de la misma por el demandado" ( sentencias TS de 10 de junio de 1969 y 616/1998, de 25 de junio). Precisar a propósito del primero de los requisitos, que hace referencia al título de dominio como justificación dominical, que equivale a la acreditación de la propiedad en virtud de causa idónea para su adquisición, que puede acreditarse por cualquiera de los medios de prueba legalmente admitidos, sin que sea imprescindible la presentación de un título escrito o constancia documental de la titularidad.

En el caso enjuiciado, el título de dominio que invoca la demandante para reivindicar el espacio es la transmisión por " Asturleonesa de urbanización S.A." que se reconoce así en los estatutos aprobados en junta celebrada el 03/12/1978, lo que la propia sentencia recurrida no califica de título valido para adquirir el dominio, ni consta aportado el supuesto contrato o escritura de cesión hecho por la promotora en favor de la urbanización, por el simbólico precio de un euro referido por alguno de los integrantes de la urbanización que comparecieron en el acto del juicio, derecho que sin embargo termina reconociendo por usucapión.

Coinc idimos con la exposición y razonamientos de la sentencia recurrida al concluir que no consta título de adquisición del dominio por parte de la comunidad de propietarios en relaciona la finca reivindicada solo ciertas referencias como son : a) en los estatutos probados en el año 1978 se consignan lo que se consideran elementos comunes entre los que se incluiría la finca en cuestión, b) en la escritura de 26/05/1977 de venta de dos parcelas a D Alexis si se hace referencia a la transmisión con ellas de " dos participaciones de las trescientas catorce partes iguales indivisas en que se considera dividida la parcela de 570 metros "

Sin embargo consta: también : a) que la parcela fue vallada por la urbanización en los años 70 ( según actas de la comunidad de 1978 ), b) desde esa fecha ha sido de uso y disfrute de los vecinos y propietarios de parcelas de la urbanización , c) no tiene acceso a un vial público e la corporación , esta encerrada entre parcelas residenciales privadas, d) en su perímetro se encuentran además de instalaciones deportivas un pozo y una depuradora de la propia urbanización que dan servicio a la misma ,e) la parcela es cuidada y mantenida por los integrantes de la urbanización y f) la urbanización abona el IBI por la referida parcela al Ayuntamiento demandado y recurrente.

De todo ello solo podemos concluir como hace la sentencia de instancia que aún sin título la demandante hasta 2016 ha venido poseyendo de forma exclusiva pacifica e ininterrumpida, consumándose la adquisición por usucapión, por ello el recurso debe ser rechazado.

QUINT O.-rechazando el recurso procede condenar al recurrente al pago de las costas de la segunda instancia ( art 398 LEC ).

VISTO Slos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.